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AI P1 2018 2S Benito

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UNIVERSIDAD DE LOS ANDES 
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES 
Análisis de Industria 
2do Semestre 2018 
Prueba 1 
 
Profesor: Cristián Benito 27 de Agosto de 2018 
 
 
NOMBRE ALUMNO:_____________________________________________________ 
 
 
 
Pregunta n°1 (30 puntos) 
 
En esta pregunta usted deberá hacer uso de la información entregada a modo de hacer un estudio 
del atractivo de la industria inmobiliaria en Chile. 
 
La industria inmobiliaria hace referencia a toda aquella actividad relacionada a la compra, venta o 
renta de bienes inmobiliarios, o bienes raíces. 
 
En Chile existen una decena de empresas de gran tamaño y reconocimiento en esta área como lo 
son Socovesa, Besalco, Paz, Almagro, Brotec, Fortaleza, Imagina, Moller & Perez Cotapos, entre 
otras. 
 
Es de conocimiento público el gran aumento de valor que han tenido las viviendas en el Gran 
Santiago, de manera transversal y no sólo de algunos sectores de la capital. La disminución del suelo 
disponible para la construcción en algunas comunas, o planos reguladores estrictos han hecho que 
el valor del terreno y su incidencia en los proyectos inmobiliarios crezca de manera importante, costo 
que es generalmente traspasado al comprador. 
 
Índice Precio Real Viviendas (eje Y base 100) 
 
 
 
Data: CChC 
Los planos reguladores comunales establecen limitaciones tanto de uso de suelo, como de 
constructibilidad por metro cuadrado de terreno, máxima altura a construir, o temas tan específicos 
como la sombra proyectada. Estos planos reguladores dependen de cada comuna y considerando 
que ellas son comandadas por un alcalde elegido cada cuatro años, este plan regulador puede sufrir 
cambios para el desarrollo de proyectos futuros. 
 
A pesar de que son pocos los nombres de grandes empresas en este mercado, éste es uno definido 
por ser atomizado, tal como dice Soledad Silva, subgerente del Área de Estudios de Colliers 
International que afirma "[...] entre el 40% y 70% de los proyectos es desarrollado por inmobiliarias 
que solo cuentan con un proyecto en venta. Aunque añade que es normal que las grandes 
inmobiliarias tengan presencia en varias comunas o también que ciertas inmobiliarias opten por 
concentrar sus proyectos en una sola comuna o en algún sector específico”. 
 
 
En Santiago desde el año 2000 se han venido presentando ciertos cambios en la dinámica de la 
industria, caso expuesto de manera bastante clara en el libro “Infilling” de Iván Poduje 
 
El mercado inmobiliario en Chile ha sufrido grandes cambios en la última década, en el 
imaginario colectivo nacional, Santiago se expande aceleradamente hacia la periferia. Pero 
la evidencia indica lo contrario: Santiago ha comenzado un ciclo de crecimiento 
caracterizado por la densificación y la preferencia por vivir en el centro de la ciudad. 
 
Se genera un nuevo concepto el “Infilling”: preferencia de los santiaguinos en vivir en barrios 
consolidados y cercanos al centro de la ciudad. La ciudad creció dentro del Anillo Américo 
Vespucio y hacia arriba. 
 
Esta transformación trajo consigo grandes cambios. Ahora vivimos en edificios más que en 
casas, en comunidad y en espacios más reducidos. Se reciclaron barrios, se aglomeró el 
comercio y se usa más el espacio público. Rentabilizamos el tiempo inútil mientras viajamos 
y muchos se subieron a la bicicleta. 
 
El infilling surge por la combinación de cinco grandes cambios de carácter sociodemográfico, 
urbano y económico, que denominamos las 5T: Transición demográfica, Tiempos de viaje, 
Temor, Terrenos escasos y Transformación de políticas públicas. 
 
Este tipo de dinámicas ha de ser considerada ya que el comprador está cambiando y la oferta de 
proyectos debe saber ser suficientemente dinámica para acompañar este desarrollo. 
 
 
 
El siguiente gráfico ilustra el promedio móvil de doce meses en referencia a la venta de Casas 
y Departamentos en el Gran Santiago. Los porcentajes de la derecha son su participación dentro 
del total vendido. 
 
 
 
 
 
 
El mercado inmobiliario es un mercado dinámico y cambiante, tal como se muestra en el siguiente 
gráfico: 
 
 
 Data: CChC 
Data: CChC 
Una de las empresas más reconocidas en este ámbito es Empresas Socovesa, tal como detallan 
en su Memoria es uno de los desarrolladores inmobiliarios más importantes en Chile. Tienen 48 
años en el mercado entregando soluciones habitacionales en todos los segmentos de la población 
en más de 20 ciudades del país a través de sus marcas Socovesa, Almagro y Pilares. 
 
Cuenta con 103 proyectos en desarrollo que van desde las UF710 hasta las UF59.000. Ha construido 
más de 4.880.000 mts2 en todo Chile, logrando una cobertura territorial desde Antofagasta hasta 
Punta Arenas. 
 
Empresas Socovesa en su segmento de Casas y Departamentos tiene tres empresas que se detallan 
a continuación 
 
Socovesa 
 
Socovesa nació como una empresa familiar en Temuco el año 1965 y desde entonces su 
historia ha sido sinónimo de crecimiento y expansión. Si bien la empresa comenzó haciendo 
viviendas sociales, hoy es una compañía transversal, presente en 17 ciudades de Chile, -
desde La Serena hasta Punta Arenas- que vende casas desde las 1.000 UF hasta las 40.000 
UF. 
 
Almagro 
 
Almagro cuenta con una gran oferta de departamentos en la Región Metropolitana, con 
presencia en 7 comunas a las que se suman nuevos proyectos en las ciudades de 
Antofagasta, Iquique, Concepción y Viña del Mar. Con casi 30 desarrollos activos (a enero 
2014), Almagro se ha consolidado como una de las inmobiliarias líderes de Chile cuya 
propuesta de valor pone en el centro los atributos de sofisticación y diseño de primera línea. 
 
Pilares 
 
En el contexto de un Gran Santiago cada vez más compacto y densificado, se encuentra 
Pilares, filial que desarrolla departamentos en altura en zonas urbanas, con acceso a la red 
de Metro, para el segmento C2. Los proyectos están en las comunas de Independencia, La 
Cisterna, San Joaquín, Estación Central, La Florida, Macul, San Miguel y Santiago. 
 
La propuesta de valor de Pilares se enmarca dentro de esta macro-tendencia urbana de 
compactación y densificación de Santiago. En efecto, su oferta se concentra precisamente 
en edificios emplazados en ubicaciones centrales y con acceso a la red de Metro, que 
ofrecen una respuesta contundente a las transformaciones urbanas y las tendencias 
sociodemográficas del Gran Santiago. 
 
 
 
Con la información expuesta anteriormente se le pide evaluar el atractivo de la industria como 
asesoramiento a un inversionista interesado en una transacción que implica el spin off del segmento 
de Casas y Departamentos de Empresas Socovesa. 
 
Es importante que utilice todo lo aprendido durante el curso para desarrollar el caso. No olvide 
concluir con su recomendación y una justificación que resuma su análisis del mercado en referencia. 
 
 
Pregunta n°2 (10 puntos) 
 
En relación a la clase de Creación y Captura de valor, ¿con qué estrategias podría Socovesa capturar 
una mayor parte de éste considerando ambos segmentos a los que apunta? Responda considerando 
los segmentos descritos a continuación: 
 
● high end que es atacado con la marca de Almagro. Este es un cliente con qué busca calidad 
en terminaciones, confianza en el servicio de post venta, innovación arquitectónica, entre 
otros. 
● low end representado por su marca Pilares. Este cliente a diferencia del de Almagro, busca 
comprar su primera vivienda, cercana al metro, que sea su lugar de descanso entre el trabajo 
y su vida social, siempre y cuando esté a un precio atractivo para su bolsillo. 
 
 
Pregunta n°3 (10 puntos) 
 
Comente la siguiente afirmación: 
 
Una empresa para generar valor debe ser capaz de generar tal diferenciación que sus potenciales 
clientes elijan su marca sin siquiera dudar de los productos ofrecidos por otros competidores. Un 
ejemplo claro de esto es lo que ha logrado Apple al convertirse en la empresa abierta más grande 
del mundo. Con esto el mensaje para aquellosque quieran emprender un nuevo negocio es que no 
pierdan el tiempo intentando si no tienen algún producto innovador. 
 
Pregunta nº4 (10 puntos) 
 
Considere Ud. que en el mercado inmobiliario sólo existen dos empresas, Socovesa y Paz que 
compiten en el mismo mercado relevante. Cada uno de ellas puede optar por Aumentar (A), 
Mantener (M) y Disminuir (D) sus backlog (carpeta/lista de pendientes) de proyectos. Las 
utilidades para cada estrategia que sigan las firmas son las siguientes: 
 
 Inmobiliaria Paz 
 Aumentar Mantener Disminuir 
 Aumentar 1 , 3 (-3) , 2 1 , 4 
Socovesa Mantener 0 , 0 0 , 1 3 , 0 
 Disminuir 1 , 3 2 , 1 2 , 2 
 
 
a) ¿Existe un equilibrio para este juego al que podamos llegar por la eliminación de 
estrategias dominadas? Si su respuesta es afirmativa, ¿cuál sería este equilibrio? 
(5 puntos) 
 
b) ¿Existe un equilibrio de Nash para este juego? Si su respuesta es afirmativa, ¿cuál sería 
este equilibrio? Interprete el resultado (5 puntos)

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