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UNIVERSIDAD DE LOS ANDES FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES Análisis de Industria 2do Semestre 2018 Prueba 1 Profesor: Cristián Benito 27 de Agosto de 2018 NOMBRE ALUMNO:_____________________________________________________ Pregunta n°1 (30 puntos) En esta pregunta usted deberá hacer uso de la información entregada a modo de hacer un estudio del atractivo de la industria inmobiliaria en Chile. La industria inmobiliaria hace referencia a toda aquella actividad relacionada a la compra, venta o renta de bienes inmobiliarios, o bienes raíces. En Chile existen una decena de empresas de gran tamaño y reconocimiento en esta área como lo son Socovesa, Besalco, Paz, Almagro, Brotec, Fortaleza, Imagina, Moller & Perez Cotapos, entre otras. Es de conocimiento público el gran aumento de valor que han tenido las viviendas en el Gran Santiago, de manera transversal y no sólo de algunos sectores de la capital. La disminución del suelo disponible para la construcción en algunas comunas, o planos reguladores estrictos han hecho que el valor del terreno y su incidencia en los proyectos inmobiliarios crezca de manera importante, costo que es generalmente traspasado al comprador. Índice Precio Real Viviendas (eje Y base 100) Data: CChC Los planos reguladores comunales establecen limitaciones tanto de uso de suelo, como de constructibilidad por metro cuadrado de terreno, máxima altura a construir, o temas tan específicos como la sombra proyectada. Estos planos reguladores dependen de cada comuna y considerando que ellas son comandadas por un alcalde elegido cada cuatro años, este plan regulador puede sufrir cambios para el desarrollo de proyectos futuros. A pesar de que son pocos los nombres de grandes empresas en este mercado, éste es uno definido por ser atomizado, tal como dice Soledad Silva, subgerente del Área de Estudios de Colliers International que afirma "[...] entre el 40% y 70% de los proyectos es desarrollado por inmobiliarias que solo cuentan con un proyecto en venta. Aunque añade que es normal que las grandes inmobiliarias tengan presencia en varias comunas o también que ciertas inmobiliarias opten por concentrar sus proyectos en una sola comuna o en algún sector específico”. En Santiago desde el año 2000 se han venido presentando ciertos cambios en la dinámica de la industria, caso expuesto de manera bastante clara en el libro “Infilling” de Iván Poduje El mercado inmobiliario en Chile ha sufrido grandes cambios en la última década, en el imaginario colectivo nacional, Santiago se expande aceleradamente hacia la periferia. Pero la evidencia indica lo contrario: Santiago ha comenzado un ciclo de crecimiento caracterizado por la densificación y la preferencia por vivir en el centro de la ciudad. Se genera un nuevo concepto el “Infilling”: preferencia de los santiaguinos en vivir en barrios consolidados y cercanos al centro de la ciudad. La ciudad creció dentro del Anillo Américo Vespucio y hacia arriba. Esta transformación trajo consigo grandes cambios. Ahora vivimos en edificios más que en casas, en comunidad y en espacios más reducidos. Se reciclaron barrios, se aglomeró el comercio y se usa más el espacio público. Rentabilizamos el tiempo inútil mientras viajamos y muchos se subieron a la bicicleta. El infilling surge por la combinación de cinco grandes cambios de carácter sociodemográfico, urbano y económico, que denominamos las 5T: Transición demográfica, Tiempos de viaje, Temor, Terrenos escasos y Transformación de políticas públicas. Este tipo de dinámicas ha de ser considerada ya que el comprador está cambiando y la oferta de proyectos debe saber ser suficientemente dinámica para acompañar este desarrollo. El siguiente gráfico ilustra el promedio móvil de doce meses en referencia a la venta de Casas y Departamentos en el Gran Santiago. Los porcentajes de la derecha son su participación dentro del total vendido. El mercado inmobiliario es un mercado dinámico y cambiante, tal como se muestra en el siguiente gráfico: Data: CChC Data: CChC Una de las empresas más reconocidas en este ámbito es Empresas Socovesa, tal como detallan en su Memoria es uno de los desarrolladores inmobiliarios más importantes en Chile. Tienen 48 años en el mercado entregando soluciones habitacionales en todos los segmentos de la población en más de 20 ciudades del país a través de sus marcas Socovesa, Almagro y Pilares. Cuenta con 103 proyectos en desarrollo que van desde las UF710 hasta las UF59.000. Ha construido más de 4.880.000 mts2 en todo Chile, logrando una cobertura territorial desde Antofagasta hasta Punta Arenas. Empresas Socovesa en su segmento de Casas y Departamentos tiene tres empresas que se detallan a continuación Socovesa Socovesa nació como una empresa familiar en Temuco el año 1965 y desde entonces su historia ha sido sinónimo de crecimiento y expansión. Si bien la empresa comenzó haciendo viviendas sociales, hoy es una compañía transversal, presente en 17 ciudades de Chile, - desde La Serena hasta Punta Arenas- que vende casas desde las 1.000 UF hasta las 40.000 UF. Almagro Almagro cuenta con una gran oferta de departamentos en la Región Metropolitana, con presencia en 7 comunas a las que se suman nuevos proyectos en las ciudades de Antofagasta, Iquique, Concepción y Viña del Mar. Con casi 30 desarrollos activos (a enero 2014), Almagro se ha consolidado como una de las inmobiliarias líderes de Chile cuya propuesta de valor pone en el centro los atributos de sofisticación y diseño de primera línea. Pilares En el contexto de un Gran Santiago cada vez más compacto y densificado, se encuentra Pilares, filial que desarrolla departamentos en altura en zonas urbanas, con acceso a la red de Metro, para el segmento C2. Los proyectos están en las comunas de Independencia, La Cisterna, San Joaquín, Estación Central, La Florida, Macul, San Miguel y Santiago. La propuesta de valor de Pilares se enmarca dentro de esta macro-tendencia urbana de compactación y densificación de Santiago. En efecto, su oferta se concentra precisamente en edificios emplazados en ubicaciones centrales y con acceso a la red de Metro, que ofrecen una respuesta contundente a las transformaciones urbanas y las tendencias sociodemográficas del Gran Santiago. Con la información expuesta anteriormente se le pide evaluar el atractivo de la industria como asesoramiento a un inversionista interesado en una transacción que implica el spin off del segmento de Casas y Departamentos de Empresas Socovesa. Es importante que utilice todo lo aprendido durante el curso para desarrollar el caso. No olvide concluir con su recomendación y una justificación que resuma su análisis del mercado en referencia. Pregunta n°2 (10 puntos) En relación a la clase de Creación y Captura de valor, ¿con qué estrategias podría Socovesa capturar una mayor parte de éste considerando ambos segmentos a los que apunta? Responda considerando los segmentos descritos a continuación: ● high end que es atacado con la marca de Almagro. Este es un cliente con qué busca calidad en terminaciones, confianza en el servicio de post venta, innovación arquitectónica, entre otros. ● low end representado por su marca Pilares. Este cliente a diferencia del de Almagro, busca comprar su primera vivienda, cercana al metro, que sea su lugar de descanso entre el trabajo y su vida social, siempre y cuando esté a un precio atractivo para su bolsillo. Pregunta n°3 (10 puntos) Comente la siguiente afirmación: Una empresa para generar valor debe ser capaz de generar tal diferenciación que sus potenciales clientes elijan su marca sin siquiera dudar de los productos ofrecidos por otros competidores. Un ejemplo claro de esto es lo que ha logrado Apple al convertirse en la empresa abierta más grande del mundo. Con esto el mensaje para aquellosque quieran emprender un nuevo negocio es que no pierdan el tiempo intentando si no tienen algún producto innovador. Pregunta nº4 (10 puntos) Considere Ud. que en el mercado inmobiliario sólo existen dos empresas, Socovesa y Paz que compiten en el mismo mercado relevante. Cada uno de ellas puede optar por Aumentar (A), Mantener (M) y Disminuir (D) sus backlog (carpeta/lista de pendientes) de proyectos. Las utilidades para cada estrategia que sigan las firmas son las siguientes: Inmobiliaria Paz Aumentar Mantener Disminuir Aumentar 1 , 3 (-3) , 2 1 , 4 Socovesa Mantener 0 , 0 0 , 1 3 , 0 Disminuir 1 , 3 2 , 1 2 , 2 a) ¿Existe un equilibrio para este juego al que podamos llegar por la eliminación de estrategias dominadas? Si su respuesta es afirmativa, ¿cuál sería este equilibrio? (5 puntos) b) ¿Existe un equilibrio de Nash para este juego? Si su respuesta es afirmativa, ¿cuál sería este equilibrio? Interprete el resultado (5 puntos)
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