Ayudantía 3

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN
Ayudantía 3 - Contabilidad Gerencial
Profesores								Ayudantes
Marta Del Sante A. Camila Aguirre
Pablo Hirmas O. Trinidad Antúnez
Carlos Sepúlveda Paula Avendaño
Jonathan Yeomans Benjamín Bustos
 Francisco Donetch
Ayudante Coordinador					 Alejandro Mella
Sebastián Merino (smerino1@uc.cl)
TEMA I: Contabilización de Arrendamientos
En una importante calle de Santiago, se está terminando de construir un edificio de 4 pisos y se ha puesto en arrendamiento. El actual dueño del edificio, no sabe si arrendarlo por partes (local por local) o completo. El edificio podría servir para oficinas, locales comerciales o incluso se podría utilizar para una sola empresa. 
El dueño compró el terreno hace 10 años a un valor de $245 millones. Se cree que este se ha avaluado en un 25% a la fecha de hoy. Por otro lado, desembolsó un total de $500 millones en la construcción del edificio. 
Luego de un mes de ponerlo en arriendo, el dueño tiene dos ofertas que está evaluando:
Oferta 1: Arriendo a 20 años por un total de $40 millones al año, pagaderos al comienzo de cada año. La oferta no contempla opción de compra, pero el contrato es renovable por 5 años automáticamente si ninguna de las partes se opone, con las mismas condiciones anteriores.
Oferta 2: Arriendo a 15 años por un total de $70 millones anuales, pagaderos a comienzos de cada año con opción de compra en el año 15. La opción de compra depende únicamente de la decisión del arrendatario y el pago es por $120 millones al contado. 
Además el dueño tiene varias ofertas por locales pequeños, donde los plazos no superan los 5 años de arriendo. Esta alternativa le dejaría un mayor beneficio anual, pero él tendría que estar dispuesto a administrarlo, lo que no está en sus planes actuales. 
1. Desde una perspectiva de arrendatario, ¿Cómo consideraría dichos arrendamientos?
2. Suponga que finalmente se arrendó a la primera oferta pero con algunos cambios. El valor total del arriendo fue de 45 millones anuales y un total de 25 años (sin salida anticipada). Por otro lado, el arrendatario invirtió un total de $100 millones en la propiedad y consideró parte del arriendo como financiero. Realice la contabilización para la firma del contrato, desembolso de mejoras y dos primeros años de pago del arriendo. 
TEMA II: Contabilización de Activos Intangibles
Usted en Gerente de Finanzas de la empresa Jeans & Co SA, líder nacional en la distribución de ropa informal para los segmentos C2-C3. Sus ventas anuales el año 2012 fueron de $ 80.000 MM y sus costos de ventas anuales de $ 50.000 MM. Sus oficinas principales, en Quilicura, incluyen una fábrica, con 200 operarios, y oficinas administrativas, con 300 personas más. Además, la empresa posee 20 tiendas en las principales ciudades de Chile, con un promedio de 20 empleados por tienda.
Sus únicos sistemas eran contables y había mucho trabajo en Excel, dado el rápido crecimiento de la empresa que no fue acompañado por los sistemas. Por ello, el directorio decidió compró SAP el año 2010, considerando 400 licencias. Usted negocio dichas licencias a USD 1.000 cada una, a un dólar de $ 480. Además debió contratar consultoría por $ 600 MM y se esperaba la entrega del proyecto en enero 2012. El proyecto sufrió diversos atrasos por errores de definición, que subieron los costos de consultoría $ 300 MM y atrasaron la entrega a octubre 2012. 
Sus auditores le solicitan en enero 2013 que les entregue un análisis del posible deterioro en el valor del proyecto, ya que el sobrecosto es significativo.
Usted sabe que se esperaba disminuir 40 personas de administración, que tienen un costo total anual de $ 200 MM y usted está en el proceso de desvinculación. También sabe que la empresa evalúa sus proyectos considerando una tasa del 15% anual y en 10 años deberá reinstalar el SW y este no tendrá uso alternativo.
Calcule el valor justo del Software y el monto del deterioro a contabilizar, en caso de existir.
 TEMA III: Contabilización de Arriendamiento II
Pedrito ha firmado un contrato de arrendamiento de una propiedad, la propiedad de la tierra no pasa a la entidad al final del contrato de arrendamiento, pero la del edificio sí, después de 15 años. El contrato de arrendamiento se inició el 1 de julio de 2015, cuando el valor de la tierra era $54 millones y el valor de la construcción era de $18 millones. El arrendamiento comienza a pagarse el 30 de junio de 2016, y el pago anual es de $6 millones para la tierra y $2 millones para los edificios. La entidad ha determinado las rentas sobre la base de sus valores razonables relativos al inicio del arrendamiento. 
Los pagos de arrendamiento se reducen después de cada 6 años, y el plazo mínimo de arrendamiento es de 30 años. El valor actual neto de los pagos mínimos a 1 de julio de 2015 fue de $40 millones para la tierra y $17 millones para edificios. Los edificios se deprecian linealmente durante su vida útil de 15 años. Suponga una tasa de interés efectiva del 7%. ¿Cómo se debe contabilizar el arriendo en base al valor justo? 
TEMA IV: Propiedades de Inversión
En la nota 2.7 de los Estados Financieros de Parque Arauco, que trata sobre juicios, estimaciones y suposiciones contables significativas, se indica:
“Parque Arauco S.A. y sus filiales han celebrado contratos de arriendo comercial de su cartera de propiedades de inversión como arrendador. Se ha determinado que Parque Arauco S.A. y sus filiales, mantienen todos los riesgos y beneficios significativos de la propiedad de estos activos, por lo tanto, las contabiliza como arriendo operativo.”
Basado en esta nota
a) ¿por qué Parque Arauco clasifica sus propiedades como de inversión? 
b) Considerando que ha existido un alza significativa de las propiedades en Santiago los últimos años ¿qué efecto puede tener la clasificación de las propiedades como de inversión en el Estado de Situación Financiera (Balance) y en el Estado de Resultados de Parque Arauco?
c) ¿Qué efecto tiene en el Estado de Situación Financiera (Balance) y en el Estado de Resultados de una sociedad el reconocer un arrendamiento como financiero en vez de operativo?