Informe Proyecto Inmobiliario (Nota 6,5)

Vista previa del material en texto

Pontificia Universidad Católica de Chile 
EAA206F – Inversión y Gestión Inmobiliaria 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Proyecto Inmobiliario 
Casas Camino del Atardecer y Camino 
del Quillay 
 
 
 
 
 
 
 
3 de diciembre, 2019 
Profesores: 
Álvaro Vial 
Alejandro Kaplan 
 
 
 
 
2 
 Equipo 
 
 
 
 
 
Rodrigo Sandoval Pomés 
Estudiante tercer año Ingeniería Comercial PUC 
 
 
 
 
Cristóbal Spratz Gutiérrez 
Estudiante tercer año Ingeniería Comercial PUC 
 
 
 
 
Miguel Coddou Liendo 
Estudiante tercer año Ingeniería Comercial PUC 
 
 
 
 
 
 
Gaspar Delanghe Silva 
Estudiante tercer año Ingeniería Comercial PUC 
 
 
 
 
 
 
Vicente García Casassus 
Estudiante cuarto año Ingeniería Comercial PUC 
 
 
 
3 
Índice 
 
 
Contenido 
Resumen Ejecutivo ............................................................................................................... 4 
Misión, visión, valores y metas .............................................................................................. 5 
Análisis Externo .................................................................................................................... 7 
Microentorno ..................................................................................................................... 7 
Macroentorno .................................................................................................................... 7 
Análisis Interno ................................................................................................................... 10 
Estrategia Genérica ............................................................................................................ 12 
Modelo de Negocios ........................................................................................................... 12 
Estrategia; financiera, comercial y de inversión................................................................... 13 
Evaluación Económica ........................................................................................................ 14 
Carta Gantt ......................................................................................................................... 16 
Conclusión y Recomendaciones ......................................................................................... 17 
Bibliografía .......................................................................................................................... 18 
Anexos ................................................................................................................................ 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
Resumen Ejecutivo 
 
El presente proyecto consiste en la compra de un terreno vacío en Lo Barnechea, 
con una superficie de 1650m2, ubicado entre las calles "Camino del atardecer" y 
"Camino del quillay", para luego dividirlo y construir dos propiedades de lujo, con alta 
participación del cliente en su diseño y construcción. El objetivo principal es adquirir 
el predio, desarrollar el proyecto y luego venderlo apenas esté terminado, siendo un 
proyecto del tipo “Buy to Sell”. 
Considerando los altos costos de desarrollo y la alta personalización de nuestro 
servicio, se firmará una promesa de compraventa al inicio del proyecto, estando claro 
el vendedor desde un inicio. Justamente este trato personal con el cliente, que se 
incorpora activamente en la toma de decisiones a lo largo del desarrollo del proyecto, 
es el valor diferencial de éste en relación con la competencia. 
Dadas las características de nuestro proyecto, se recibirá un único pago el primer 
semestre del año 2023, siendo este el momento en que se recuperan los flujos. 
Producto de la venta de ambas propiedades, se espera un retorno neto de la inversión 
que oscila entre los UF 3.000 y UF 4.000, otorgando una rentabilidad sobre el capital 
total y patrimonio invertido de 13,7% y 68,3%, respectivamente. 
Para llevar a cabo este proyecto, siguiendo con la tónica general de los proyectos 
inmobiliarios, financiaremos el terreno por medio de capital propio. Esto implicará el 
desembolso de aproximadamente UF 4.750, monto que busca financiar el veinte por 
ciento de los costos esperados. En cuanto al resto de los pagos, serán financiados 
con un crédito hipotecario pactado con el banco Itaú, el cual se contraerá a una tasa 
del 3,14% anual, obteniendo un préstamo total de UF 19.000. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
Misión, visión, valores y metas 
 
El segmento socioeconómico al que se va a enfocar el proyecto va a ser clase alta 
(AB) con un nivel de ingreso promedio del hogar no menores a $4.300.000, lo que se 
asocia a un amplio acceso a productos bancarios e historial crediticio conveniente. 
Este último es crítico a la hora de solicitar un crédito que permita costear un activo 
inmobiliario de estas características. El proyecto está enfocado a un cliente de perfil 
familiar, idealmente compuesto por 2 a 4 hijos. 
Nuestra misión es satisfacer la necesidad de familias pudientes que buscan áreas 
más amplias, vista al valle y opulencia. Características que poseen espacios ubicados 
en zonas periféricas precordilleranas, con menor densidad urbana y abundancia de 
áreas verdes. Dentro de la propiedad se busca tener amplios espacios tanto en lo que 
respecta a habitaciones como espacios comunes y área exterior. 
Debido a la envergadura y características del bien inmueble, resulta fundamental 
vender el proyecto antes de comenzar con el trabajo físico, la construcción. Por tanto, 
nos regiremos bajo el supuesto de ya haber encontrado clientes que se ajustan a las 
cualidades mencionadas y de ya haber presentado una maqueta que represente el 
diseño estructural y arquitectónico. Esto último y, como parte del atractivo del 
proyecto, realizado de forma conjunta con los clientes para garantizar un servicio más 
personalizado acuerdo a sus necesidades y requerimientos más específicos. 
A grandes rasgos, se ofrecerán casas de 400 a 450 metros cuadrados construidos 
dentro de un terreno de aproximadamente 825 metros cuadrados, con 4 habitaciones, 
4 baños, gran living-comedor, una amplia cocina y sala de estar. Además, cuenta con 
estacionamiento para 3 autos, una terraza exterior con quincho, piscina y un extenso 
jardín interior. Teniendo como foco el cliente, las características de las construcciones 
exteriores como quincho, terraza, piscina u otras terminaciones podrán ser ajustadas 
posteriormente y según las necesidades de cada uno. 
En cuanto a la visión, queremos lograr es hacer un negocio íntegro y exitoso. Con 
esto nos referimos que la satisfacción de las necesidades de nuestros clientes 
retribuya nuestras aspiraciones económicas. Todo esto dentro de un marco regido 
por un trabajo completo que signifique una mejora real de la calidad de vida de cada 
uno de nuestros consumidores y de los participantes del proyecto. Queremos llevar a 
cabo una gestión responsable, logrando una comunicación clara y transparente con 
stakeholder, de manera de generar confianza y lograr un buen posicionamiento e 
imagen como empresa, que sirva como base para la realización de futuros proyectos. 
Para lograrlo nos basaremos en valores que sirvan de guía para toda acción que 
tomemos a lo largo de la realización del proyecto y en pos de lograr un desarrollo 
como empresa sustentable en el largo plazo. 
En primer lugar, la RESPONSABILIDAD de saber que se está trabajando con 
personas en un rubro donde la seguridad y bienestar de ellas es primordial. Además 
6 
de la responsabilidad que implica la confianza que tuvieron nuestros clientes al 
momento de este negocio con nosotros. En segundo lugar, el COMPROMISO de 
entregarnos al máximo por hacer un trabajo de calidad y cumplir con los plazos 
acordados. Finalmente, la ÉTICA que asegure que todo proceso sea realizado de 
maneracorrecta, transparente y honesta. 
 
Nuestras metas para este proyecto son: 
1. Cumplir con los estándares de nuestros clientes para proporcionar la mayor 
satisfacción posible. 
2. Obtener ganancias acordes al nivel de riesgo asumido. 
3. Entregar cada etapa del proyecto dentro de los plazos acordados. 
4. Mantener informado al cliente del avance del proyecto, mediante envío de boletines 
trimestrales. 
5. Construir todo lo estipulado en acuerdo con el cliente en la forma que se nos pidió. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7 
Análisis Externo 
Microentorno 
 
1. Poder de negociación de compradores: considerando un nivel de oferta 
relevante, ya que existen diversas alternativas de propiedades similares ya construidas 
por el sector y que nuestro mercado objetivo reducido (élite socioeconómica), estos 
poseen un poder de negociación medio/alto. Sin embargo, un factor a favor es que la 
gamma de las opciones de proyectos que ofrezcan una construcción personalizada 
desde cero es reducida, por lo que nosotros les podemos ofrecer una alternativa única 
para construir su hogar deseado. 
2. Amenazas de sustitutos: es alto debido a que hay alternativas de 
propiedades que satisfacen necesidades similares. 
3. Poder de negociación de proveedores: Bajo, ya que debido a la situación 
nacional la demanda por construcción e inversión en este rubro es menor y esto le quita 
poder de negociación a las constructoras, nuestros proveedores. 
4. Riesgo de entrada de competidores: Es bajo, entendiendo que la compra y 
desarrollo de propiedades “de lujo” y en terrenos del tamaño en cuestión requieren de 
una gran inversión, lo que conlleva niveles de riesgo que no son tolerables por todos. 
Siguiendo esto, la contingencia nacional también disminuye los incentivos de los 
potenciales competidores a entrar en el mercado debido a la disminución de 
construcción e inversión en esta. 
5. Rivalidad entre empresas establecidas: existe alta competencia entre 
inmobiliarias vendiendo propiedades ya construidas, pero en el caso de propiedades 
por construir la competencia es menor. 
 
Macroentorno 
 
Es importante aclarar que, dada la situación de crisis social sin precedentes que vive 
Chile actualmente, proyecciones pesimistas no son escasas y es difícil vislumbrar con 
claridad cuando el país retomará su curso de crecimiento económico sostenido y 
estabilidad sociopolítica que venía experimentando previo al estallido social. Por esto, 
trabajaremos bajo el supuesto que en un plazo de 3 años la economía ya estará 
recuperada o, al menos, en vías de recuperación. 
De acuerdo al índice de Política Monetaria de septiembre de 2019, con respecto al 
crecimiento económico, este ya presentaba un ajuste a la baja de las proyecciones 
para 2019 y 2020 (entre 2,25% y 2,75%), cifras acordes a un escenario internacional 
marcado por la guerra comercial, que ha instalado un ambiente de incertidumbre y 
8 
escepticismo, afectando las expectativas y decisiones de inversión en varios países, 
incluyendo Chile. 
Sin embargo, a más de un mes desde el estallido social, las expectativas son aún 
más pesimistas. El actual Ministro de Hacienda, Ignacio Briones, en entrevista con La 
Tercera a principios de diciembre de este año declaró: “Los resultados son muy 
negativos y son preocupantes. El IMACEC anotó una caída de 3,4% se trata de la 
mayor baja desde julio de 2009. Estimamos que la cifra de noviembre también será 
negativa, y con la nueva información disponible en el ministerio de Hacienda, hemos 
corregido a la baja el crecimiento de 2019 a un 1,4%, y para 2020 nuestro escenario 
central también se reduce a un rango de crecimiento entre 1% y 1,5%”. 
En principio parecen medidas poco alentadoras para el éxito del proyecto, ya que no 
parece ser un buen momento para realizar grandes inversiones. Sin embargo, 
teniendo en cuenta que la situación en general tenderá a normalizarse y que la 
economía se recuperará completamente antes del plazo en que se debe realizar el 
pago por parte del cliente, esto no debería afectar tanto la decisión de compra en la 
medida de que les ofrezcamos un proyecto serio, confiable y que se ajuste realmente 
a sus necesidades. 
Por otro lado, a comienzos del segundo semestre de este año, específicamente el 
mes de julio, se registró un crecimiento del 3,3% en la actividad de la construcción 
(Imacon), lo que corresponde a un alza en relación al crecimiento que se había 
observado hasta estas fechas. Adicionalmente, en septiembre de este año el gobierno 
anunció un aumento de 3% del gasto público, la reducción del déficit estructural y el 
incremento de la inversión sectorial para la cartera de Obras Públicas. Todo esto 
debía implicar un impulso adicional a la actividad económica y al sector construcción. 
Este mismo mes el Banco Central redujo la tasa hasta un 2%, lo que favorece al 
sector inmobiliario debido al gran apalancamiento requerido estos proyectos. Esta 
tasa, además, responde a la necesidad de mantenerse en la meta de inflación del 3%, 
lo que en un país como Chile, con buenos índices macroeconómicos (suponiendo una 
pronta recuperación económica), no debería suponer un problema para el proyecto. 
No obstante, con la crisis social las cosas cambiaron. En nota de Emol, Javier 
Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), 
manifestó que "si uno mira hasta septiembre, a la actividad de la construcción le 
estaba yendo bastante bien, registrando una significativa recuperación en los meses 
de julio y septiembre, con un alza de 5,2% anual promedio (...) y vino la crisis”. El 
mismo afirmó que las proyecciones se corrigieron a la baja a un 3,4% este año y a un 
rango entre 1,3% y 1,9% para 2020, bastante más bajo al 4% que se proyectaba 
previo a la crisis y las que dependen del deterioro de las expectativas externas. 
Esta baja en el sector de la construcción es un aspecto importante a considerar y 
que puede jugar un rol importante y a favor de nuestro proyecto. Por un lado, es 
esperable que haya una disminución en la demanda de materiales de construcción y, 
por otro lado, las tasas hipotecarias están en un mínimo histórico, las cuales son 
esenciales para el financiamiento. Además, el precio del terreno bajó bastante en los 
9 
últimos meses debido a todo lo que ha pasado. Por ende, aunque la demanda de 
bienes inmuebles se vea afectada negativamente, gracias a disminución en los costos 
del proyecto este aún puede seguir siendo atractivo. 
Vale la pena mencionar que el crecimiento esperado del sector de la construcción y 
de la economía dependerá también de acuerdos políticos en temas que se han estado 
debatiendo como la reforma tributaria, acuerdos constitucionales, reformas en salud 
y pensiones, gasto público, entre otros. Estos acuerdos pueden tener incidencia en 
las decisiones de compra e inversión y, dependen a la vez de como responde el 
gobierno a las demandas sociales y en cómo esto influye en el comportamiento de 
los diversos movimientos sociales. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 
Análisis Interno 
 
Basándonos en los cuatro factores, o también conocidos como bloques genéricos, 
pudimos reconocer una ventaja por sobre nuestros competidores que se traduce en 
una mayor diferenciación del producto, y sobre todo del servicio entregado. 
Para comenzar, debemos tener claro que pese a que uno podría pensar que implica 
una desventaja, el hecho de ofrecer un proyecto desde cero nos entrega una ventaja 
competitiva. Esto se debe a que a pesar de no traducirse en bajos costos, nos permite 
diferenciar nuestro producto de una forma clara del resto y aumentar el valor de este. 
En términos concretos, al tener claro al comprador antes de comenzar la construcción 
de ambas casas, este va a poder participar de ciertas tomas de decisiones en cuanto 
a diseño, lo que le entregara un producto que se adecua de muchomejor manera a 
sus exigencias, implicando una ventaja competitiva (para este proyecto puntual) de 
diferenciación con respecto a posibles competidores. Por lo mismo esto nos brinda 
una mejor capacidad de respuesta hacia los clientes ya que establecemos un diálogo 
constante con el comprador. 
En cuanto a eficiencia, innovación y calidad, a pesar de que esperamos entregar un 
servicio y producto de máxima calidad, creemos que estos puntos no son una ventaja 
crucial para nosotros por sobre el resto de nuestros competidores, pero por ningún 
motivo son una desventaja frente a estos. 
En cuanto a la cadena de valor, realizando un primer análisis con respecto a las 
actividades primarias, lo que mayor valor agregado le entrega a nuestro proyecto se 
encuentra dentro de las tres primeras etapas; logística de entrada, operaciones y 
logística de salida. Es importante aclarar que la que generalmente se considera como 
la cuarta actividad primaria, marketing y ventas, para este caso es cronológicamente 
la primera etapa. Esto se debe a que, tal como se mencionó anteriormente, para el 
desarrollo de un proyecto de estas características, ambos compradores deberán estar 
definidos y comprometidos con el proyecto antes de comenzar su construcción. 
Para el caso de la logística de entrada, a pesar de estar centrada principalmente en 
nuestra relación con la empresa que construirá ambas casas (la cual no es 
especialmente ventajosa, sino que nos permitirá obtener los márgenes promedios del 
mercado),y considerando adicionalmente que construiremos casa de alta calidad, lo 
que aumentará los costos asociados a esta etapa, la constante participación de 
ambos compradores en este proceso, definiendo cuestiones fundamentales como 
materiales y proveedores, nos entrega un mayor valor. 
Siguiendo con la segunda etapa (tercera para nuestro caso puntual considerando 
que el proceso de marketing y ventas es lo primero que se llevará a cabo) de 
operaciones, aquí es donde obtendremos nuestro mayor valor agregado, lo que se 
traducirá en mayores márgenes al finalizar el proyecto. Durante la etapa de 
construcción, ambos compradores podrán participar de la toma de decisiones, ir 
11 
monitoreando la construcción junto a nosotros y formar parte de la construcción de la 
que será su vivienda. 
Enfocándonos ahora en la actividad primaria siguiente Logística de Salida, donde 
nos centramos en el bien final y el flujo de información con los consumidores, el 
diálogo constante ya establecido al inicio del proyecto nos permite brindar un producto 
final personalizado y aprobado previamente por el consumidor específico. Esto 
permite una finalización y entrega transparente agregando una parte importante del 
valor del producto que se está vendiendo. 
Para finalizar este análisis, esperando que no existan inconvenientes posteriores a 
la venta y entrega de ambas casas, siguiendo la línea mencionada anteriormente con 
nuestros valores como empresa, esperamos poder brindar el mejor servicio posible 
ante cualquier dificultad futura, esperando así posicionarnos de buena manera en el 
mercado, siendo reconocidos por nuestro compromiso ético con nuestros 
compradores. 
En cuanto a las actividades de apoyo, las cuales tienen como función principal ser 
un apoyo a las actividades primarias, esperamos poder mantener un alto estándar 
tanto en, recursos humanos, tecnología y abastecimiento, pero entendemos que no 
serán un factor clave a la hora de diferenciar nuestro servicio permitiéndonos obtener 
mayores márgenes. Para el caso de infraestructura, específicamente centrándonos 
en la gestión estratégica, creemos que esta actividad de apoyo pude potenciar las 
actividades primarias que nos entregan más valor, las cuales fueron previamente 
mencionadas, siendo fundamental para alcanzar nuestras metas económicas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
12 
Estrategia Genérica 
 
La estrategia genérica a nivel de negocio del proyecto está concentrada en un nicho. 
Esto se debe a que apuntamos a un consumidor perteneciente a un grupo muy 
reducido como lo es el de clase socioeconómica alta y aún más reducido teniendo en 
cuenta que se busca vender casas de lujo a gusto de clientes con altas expectativas. 
Elegido ya el nicho, la estrategia a utilizar será la de diferenciación, ya que las 
personas que estén dispuestas a pagar al menos UF 22.000 por una propiedad en 
este sector probablemente busque que se ajuste a todas sus exigencias y 
comodidades requeridas, por sobre el hecho de buscar la opción más económica. 
Justamente aquí toma relevancia el dar la posibilidad directa al cliente de tener 
injerencia en el desarrollo de áreas de interés dentro de la propiedad, para que 
respondan fielmente a sus necesidades. 
Modelo de Negocios 
 
El segmento objetivo al que buscamos llegar es a familias de clase económica alta 
con, idealmente, de 2 a 4 hijos que busquen vivir en un ambiente agradable y que 
estén dispuestos a alejarse del centro para conseguir viviendas más lujosas y 
espacios exteriores amplios. 
Entendemos que la decisión de comprar una propiedad como la que se ha 
mencionado implica una gran inversión y por ende no es una decisión fácil, por eso 
proponemos una estrategia centrada en el cliente, donde sea él quien tenga la última 
palabra y pueda realmente conseguir su casa deseada, mediante la personalización 
de espacios relevantes para el cliente dentro de la propiedad. 
La forma de obtener rentabilidad será ofrecer este proyecto de construcción con la 
parte estructural de la casa ya definida y otras partes a definirse de acuerdo a las 
exigencias del cliente, donde se espera firmar un contrato de promesa de 
compraventa previo al inicio de la construcción, de manera de reducir el riesgo del 
proyecto. 
Para realizar esto necesitaremos capital inicial para invertir en el terreno y en la 
construcción de las viviendas. Para esto nos financiaremos con un crédito hipotecario, 
el que se detalla más adelante en la estrategia financiera. Luego, contamos con un 
equipo capacitado para realizar un análisis profundo del proyecto y poder comunicarlo 
de manera clara y atractiva a nuestros potenciales consumidores. 
 
 
 
13 
Estrategia; financiera, comercial y de inversión 
 
Comenzando con la Estrategia Financiera, la cual tiene como objetivo maximizar el 
valor de la empresa para los accionistas, nosotros en este caso, siguiendo la 
estrategia general y financiándose de la mejor manera para minimizar costo de 
capital. 
Podemos decir que nuestra estrategia financiera consistirá en endeudarnos al 
principio del proyecto, en el segundo semestre de 2019, usando un crédito del Banco 
Itaú, donde encontramos una menor tasa de interés en el análisis de inversión llevado 
a cabo. En esto consistirá nuestra decisión de financiamiento, para nuestra decisión 
de inversión tenemos el proyecto que se ha explicado a lo largo de informe, la 
elaboración de dos viviendas a partir de la compra y división de un terreno para su 
posterior venta, logrando activos reales por cifras especificadas en el análisis 
económico llevado a cabo. 
Siguiendo con la Estrategia Comercial, donde se busca planear productos 
satisfactorios de necesidades a fin de lograr los objetivos estratégicos de la 
organización, para este proyecto tenemos un “Who, What, How?” ya establecido. El 
quién será nuestro nicho de hogares con altos ingresos con 2 a 4 hijos, el que será 
una vivienda personalizada acorde a las preferencias de los consumidores y 
finalmente el cómo será con el financiamiento y la estrategia descritas en este informe 
y en la evaluación económica realizada. Específicamente seguiremos un modelo 
“Customer Centric”, debido al énfasis que se le da a la comunicación y la relación con 
el cliente, al igual que a su experiencia y percepción. 
Para terminar tenemos la Estrategia de Inversión, en la cual nos enfocamos en una 
estrategia denominada“Buy to Sell”, donde nos enfocaremos en desarrollar el 
proyecto inmobiliario descrito para luego venderlo a los clientes especificados 
anteriormente. De esta forma logramos crear valor al tomar el terreno vacío en un 
principio para luego vender las 2 propiedades al final del proyecto, siguiendo el VPN 
positivo del proyecto según el análisis económico realizado. 
 
 
 
 
 
 
14 
Evaluación Económica 
 
En primera instancia hubo que tener una aproximación en cuanto al precio que 
podríamos esperar de la venta de las dos viviendas, para ello decidimos emplear el 
método comparativo. Hubo que buscar en el sector casas estilo mediterráneo de 
aproximadamente 450m2 construidos sobre una superficie de 800m2, con 4 o 5 
habitaciones, 4 baños y con piscina. 
Es decir, usando el sitio web de Portal Inmobiliario1 tomamos en consideración 
aquellas casas similares a nuestro proyecto y que estuviesen dentro un radio 
aproximado de 10 cuadras2. Esto nos arrojó un precio de venta estimado de UF 
23.000 por cada casa. 
Para comenzar a contabilizar los costos comenzamos con el precio del terreno. 
Contactos al dueño del predio quien nos compartió que éste está siendo ofertado al 
público por un costo de UF 5.000 y que paga contribuciones de UF 45. 
Posteriormente nos pusimos en contacto con un arquitecto independiente para 
averiguar sobre los costos esperados para la construcción de dos viviendas ubicadas 
en un cerro. Según lo estipulado por Alberto Sandoval, el arquitecto quien nos apoyó 
en el proceso de presupuestación de costos nos recalcó que nuestro ambicioso 
proyecto era viable sólo si nos acogíamos a la ley de condominio. Esto ya que, según 
lo señala el Certificado de Informes Previos, se permita la construcción de tan solo 
una vivienda en el terreno. Sin embargo, siguiendo la ley 19.527, se puede hacer la 
construcción de ambos proyectos siempre y cuando nos apeguemos a las 
regulaciones. 
Dentro de los costos estimados Alberto nos comentó que habría que comenzar 
cortando el cerro, que se estima en 5,5 UF/m2. Este proceso tomaría 
aproximadamente 3 meses. Luego, comienza el proceso de construcción, se estima 
7 UF/m2 condicionar el terreno general y 20,5 UF/m2 la construcción de las viviendas 
en sí. Estos últimos costos se van pagando linealmente hasta el final de la 
construcción. Este último costo considera tanto el material necesario para la 
construcción y la mano de obra como los seguros contratados. 
Otros costos a considerar son el valor de los permisos, la comisión del estudio de 
arquitectos, las contribuciones que debe pagar el terreno mientras no tenga una 
vivienda construida, etc. 
Una vez estimados los costos se procede a evaluar distintos métodos de 
financiamiento. Para ello consultamos distintos bancos comerciales y simulamos 
créditos hipotecarios con tasa fija. Esto se debe a que la variable puede traer más 
riesgo al proyecto considerando la creciente inestabilidad proyectada para los 
 
1 https://www.portalinmobiliario.com/ 
2 Anexo 1 presenta las distintas propiedades usadas para comparar y su distancia relativa con 
nuestro terreno 
https://www.portalinmobiliario.com/
15 
próximos meses. A continuación se presenta la información recolectada por los 
distintos bancos consultados: 
 
 
Por lo tanto, hay que considerar como flujo el pago de los intereses dentro de nuestro 
análisis. 
Considerando que ninguno de los bancos financia el total de la inversión, el 
remanente ha de ser financiado con patrimonio propio. Finalmente, el último costo a 
considerar es la comisión de la corredora por la venta, la cual estimamos en 2% al 
consultar con varias corredores de propiedades. 
Una vez que tenemos los flujos proyectados para cada periodo hay que traerlos a 
valor presente descontando a una tasa determinada, el costo de capital promedio 
ponderado: 
 
Para ello trabajamos con una tasa de interés real de la deuda que nos ofreció el 
banco Itaú, 3,14%, quien ofrece el menor interés. Dado que el ratio LTV es del 80% 
en el caso chileno podemos asumir una relación Deuda/Activo de 0,2. Además, 
usamos la tasa de impuestos corporativos vigente en Chile. 
Para poder calcular el rendimiento exigido por los dueños, Re, utilizamos la fórmula 
del CAPM: 
 
- 𝛽𝑈𝐿 = El beta desapalancado que se va a usar es el Beta que tenga la industria, “Real 
Estate (Development)”, en este caso.3 
 
- 𝛽𝐿 = El beta apalancado que corresponderá al beta “desapalancado” ajustado por el 
nivel de deuda que tenga la empresa. 
 
- 𝑅𝑓 = Tasa de libre de riesgo, la cual corresponde a la tasa de interés de un bono del 
banco central a 20 años (BCU) al 01/12/19. 
 
 
3 El anexo 2 presenta la tabla utilizada para encontrar dicho beta. 
16 
- 𝐸(𝑅𝑚) = Usaremos el rendimiento esperado anual del IPSA ya que es el mejor proxy 
de la tasa de retorno de mercado. Supondremos un rendimiento anual esperado por 
los próximos 3 años del 2%, esto en términos reales. Esto ya que se consideran las 
proyecciones que se habían hecho durante principios de octubre4, ajustado a 
términos reales y por el decrecimiento producido por el contexto nacional. 
Dicha fórmula nos arrojó que el costo de capital promedio ponderado es del 2,68%. 
Este bajo valor corresponde al gran peso que tiene la deuda en nuestro cálculo, el 
cual se traduce en un escudo fiscal considerable, y al hecho que, como estamos 
trabajando con UF, no hay que ajustar por la inflación. Es decir, estamos trabajando 
en términos reales. 
Una vez obtenidos los flujos de caja y la tasa de descuento, calculamos el valor 
presente de los flujos, lo cual corresponderá al valor del proyecto, de acuerdo al 
método de los flujos de caja descontados. 
 
 
 
Carta Gantt 
 
 
 
4 https://www.elmercurio.com/Inversiones/Noticias/Analisis/2019/10/01/Bci-espera-que-el-IPSA-suba-
87-de-aqui-a-2020-hasta-5500-puntos.aspx 
https://www.elmercurio.com/Inversiones/Noticias/Analisis/2019/10/01/Bci-espera-que-el-IPSA-suba-87-de-aqui-a-2020-hasta-5500-puntos.aspx
https://www.elmercurio.com/Inversiones/Noticias/Analisis/2019/10/01/Bci-espera-que-el-IPSA-suba-87-de-aqui-a-2020-hasta-5500-puntos.aspx
17 
Conclusión y Recomendaciones 
 
El estudio cumplió con todos los objetivos específicos, los cuales se fueron 
demostrando en los capítulos que componen este análisis, teniendo como resultado 
la aprobación del proyecto, ya que todos los indicadores económicos salieron 
positivos, cumpliendo las expectativas. 
Considerando que se obtuvo un VPN estimado de UF 3.245, podemos decir que el 
proyecto entregará ganancias considerables. Más allá de las ganancias, el proyecto 
crea valor ya que se obtendría un ROI igual a 13,7%, el cual es mayor que el costo 
de oportunidad del capital empleado. Otros KPI importantes son el ROE, que le 
entregaría una rentabilidad esperada del 68,3% a los dueños y Cap Rate del 7,1%. 
Podemos afirmar, entonces, que el proyecto es calificable como una buena 
oportunidad de negocio. Los datos económicos obtenidos serán válidos o reales si se 
cumplen los periodos establecidos. 
Algunas recomendación que ayudarán a lograr tener éxito en el desarrollo del 
proyecto son; es indispensable poner atención a los cronogramas de ejecución, ya 
que son estos los que garantizan el éxito del proyecto, se recomienda tratar de cumplir 
al máximo las fechas especificadas en el cronograma de la obra (carta GANTT). En 
la misma línea, la relación con los proveedores debe ser clara para tener en cuenta 
fechas y forma de entrega de los materiales, para evitar retrasos en el cronograma. 
En relación al cliente, se debe mantener un chequeo constante de la participación 
en la toma de decisiones de estos, manteniendo así nuestra ventaja competitiva a lo 
largo del desarrollo del proyecto. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
18 
Bibliografía 
 
Chile, elE. A. |. (2019, September 30). Actividad de la construcción en Chile subió 3,3% anual 
en julio.Retrieved from https://www.eleconomistaamerica.cl/empresas-eAm-
chile/noticias/10113123/09/19/Actividad-de-la-construccion-en-Chile-subio-33-anual-en-
julio.html. 
El Mostrador. (2019, September 30). Cifras dispares: actividad de la construcción aumenta, 
mientras que la manufactura se mueve lento. Retrieved from 
https://www.elmostrador.cl/dia/2019/09/30/cifras-dispares-actividad-de-la-construccion-
aumenta-mientras-que-la-manufactura-se-mueve-lento/. 
Portal Inmobiliario, www.portalinmobiliario.com, Casas en Venta En el Huinganal, Lo 
Barnechea, 4 baños, . (n.d.). 
 
S.A.P., El Mercurio. (2019, September 4). IPoM: Banco Central recorta con fuerza proyección 
del PIB para 2019 y cierra la puerta a crecer al 3%. Retrieved from 
https://www.emol.com/noticias/Economia/2019/09/04/960159/IPoM-Banco-Central.html. 
 
S.A.P., M. (2019, November 12). Sectores económicos de Chile proyectan caídas ante crisis y 
CChC cifra en US$4.579 millones daños en infraestructura. Retrieved from 
https://www.emol.com/noticias/Economia/2019/11/12/967016/Sectores-economicos-bajan-
proyecciones-crisis.html. 
http://www.portalinmobiliario.com/
https://www.emol.com/noticias/Economia/2019/09/04/960159/IPoM-Banco-Central.html
19 
Anexos 
Anexo 1 
 
Camino La Brisa, La Dehesa, Lo Barnechea. Ofrecida en UF22.500. Con 5 dormitorios, 4 
baños y 902m2 de terreno. Pero no tiene el factor de la vista. 
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/5000459-
camino-la-brisa-uda#position=3&type=item&tracking_id=2efc546f-d102-43ee-b567-
edc28278d68d 
 
 
Los Bravos, La Dehesa, Lo Barnechea. Ofrecida en UF25.000. Con 4 dormitorios, 4 
baños y 780m2 de terreno. 
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/4590626-los-
bravos-uda#position=37&type=item&tracking_id=a9029724-5a7e-4aa9-b049-1ee71fa09038 
 
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/5000459-camino-la-brisa-uda#position=3&type=item&tracking_id=2efc546f-d102-43ee-b567-edc28278d68d
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/5000459-camino-la-brisa-uda#position=3&type=item&tracking_id=2efc546f-d102-43ee-b567-edc28278d68d
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/5000459-camino-la-brisa-uda#position=3&type=item&tracking_id=2efc546f-d102-43ee-b567-edc28278d68d
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/4590626-los-bravos-uda#position=37&type=item&tracking_id=a9029724-5a7e-4aa9-b049-1ee71fa09038
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/4590626-los-bravos-uda#position=37&type=item&tracking_id=a9029724-5a7e-4aa9-b049-1ee71fa09038
20 
 
La laguna, La Dehesa, Lo Barnechea. Ofrecida en UF22.900. Con 4 dormitorios, 4 
baños y 614m2 de terreno. 
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/4675782-la-
laguna-huinganal-colegios-mayflower-y-huinganal-uda 
 
Distancia relativa entre las propiedades. El terreno sobre el cual realizaríamos el proyecto 
es el “del medio”. 
 
 
Anexo 2 
 
Industry Name 
Number of 
firms D/E Ratio 
Effective 
Tax rate 
Unlevered 
beta 
Cash/Firm 
value 
Furn/Home Furnishings 30 50.67% 16.96% 0.64 4.01% 
Green & Renewable Energy 21 146.40% 0.00% 0.77 3.24% 
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/4675782-la-laguna-huinganal-colegios-mayflower-y-huinganal-uda
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/lo-barnechea-metropolitana/4675782-la-laguna-huinganal-colegios-mayflower-y-huinganal-uda
21 
Healthcare Products 248 14.86% 5.46% 1.01 3.06% 
Investments & Asset 
Management 172 67.35% 7.09% 0.73 15.38% 
Machinery 127 26.93% 13.62% 0.97 3.80% 
Metals & Mining 94 41.78% 3.06% 1.01 9.28% 
Office Equipment & Services 24 61.37% 13.71% 1.24 6.91% 
Oil/Gas (Integrated) 5 17.25% 8.91% 1.03 2.88% 
Oil/Gas (Production and 
Exploratio 301 55.19% 1.93% 1.03 4.32% 
Oil/Gas Distribution 20 101.28% 8.05% 0.61 2.31% 
Oilfield Svcs/Equip. 134 46.78% 4.22% 0.98 7.86% 
Packaging & Container 27 66.41% 13.01% 0.72 2.65% 
Paper/Forest Products 20 48.37% 8.42% 1.02 12.66% 
Power 51 79.41% 13.59% 0.34 1.47% 
Precious Metals 91 21.25% 2.08% 1.03 10.56% 
Publishing & Newspapers 33 70.12% 12.00% 0.82 8.39% 
22 
R.E.I.T. 238 90.71% 2.42% 0.40 1.47% 
Real Estate (Development) 18 69.45% 0.00% 0.79 9.82% 
Real Estate 
(General/Diversified) 11 49.84% 7.10% 0.99 25.15% 
Real Estate (Operations & 
Services) 59 65.34% 8.46% 0.90 5.19% 
 
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html
23 
Anexo 3 
 
 
 
 
 
24 
 
 
 
25