Clase 01

Vista previa del material en texto

Inversión	y	Gestión	Inmobiliaria	
Alejandro	Kaplan	/	Alvaro	Vial	
	
Introducción	al	curso	
-	Presentación	del	curso,	alumnos	y	profesor.	
	
-	Revisión	del	programa	de	curso.	
	
	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Contenidos	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
	
	
	
	
1. 	Introducción	al	mercado	inmobiliario	
	- 	Bienes	inmuebles	
	- 	Características	de	los	bienes	raíces	o	real	estate	
	
2. 	Valorización	de	activos	inmobiliarios	
	
3. 	Proyectos	inmobiliarios	
	- 	Estrategia;	financiera,	comercial	y	de	inversión	
	- 	Etapas	en	la	realización	de	un	proyecto	inmobiliario	
	- 	GSE	y	demanda	inmobiliaria	en	Chile	
	
4. 	Tendencias	del	mercado	inmobiliario	actual		
	- 	Variables	claves,	macro	y	micro	económicas. 		
	
5. 	Ciclos	y	burbujas	inmobiliarias	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/	Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/	Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/	Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/	Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Bienes	Inmuebles	
	
•  Definición	 RAE:	 Tierras,	 edificios,	 caminos,	 construcciones	 y	
minas,	 junto	 con	 los	 adornos	 o	 artefactos	 incorporados,	 así	
como	 los	 derechos	 a	 los	 cuales	 atribuye	 la	 ley	 esta	
consideración.	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Bienes	Inmuebles	
	
•  Definición	financiera:	Aquellos	que	no	pueden	transportarse	
de	un	lugar	a	otro	(no	son	susceptible	de	traslado).	
	
•  Código	Civil	Chileno:	art.	568	-	573	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Introducción	al	Mercado	Inmobiliario	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	Código	Civil	Chileno	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Los	 terrenos	 son	 un	 bien	 escaso	 que	 se	 va	 acabando,	 la	
materia	prima	es	limitada.	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	Galetovic,	Alexander	(ed.):	Santiago:	Dónde	Estamos	y	Hacia	Dónde	Vamos.	Centro	de	Estudios	Públicos,	2006.	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Características	físicas	de	la	tierra:	
•  Inamovilidad:	 el	 terreno	 en	 si	 no	 se	 puede	 mover	 y	
permanece	 en	 su	 ubicación	 geográfica.	 Al	 venderse,	 por	 ser	
inamovible,	 no	 se	 puede	 entregar	 físicamente	 por	 lo	 que	 se	
entrega	un	derecho	(dominio	o	propiedad)	sobre	la	tierra.	
•  Indestructibilidad:	o	 durabilidad,	 la	 tierra	 que	 existe	 hoy	 es	
esencialmente	la	misma	de	hace	1000	años.	
•  No-homogeneidad:	ningún	terreno	puede	tener	exactamente	
la	misma	ubicación	que	otro.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Dominio	o	Derecho	de	Propiedad	
Las	transferencias	de	dominio	en	las	compraventas	inmobiliarias	
se	efectúan	por	la	inscripción	del	titulo	de	dominio	en	el	registro	
respectivo	del	Conservador	de	Bienes	Raíces	(CBR)	del	territorio	
donde	se	encuentre	el	bien	inmueble.	
	
La	escritura	publica	de	 compraventa	es	el	 titulo	de	dominio.	 Si	
esta	no	se	inscribe,	no	se	transfiere	el	dominio.	
	
Veamos	 como	 ejemplo	 las	 jurisdicciones	 de	 algunos	 CBR	 de	
Santiago…	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	https://www.conservador.cl/	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	http://www.conservadorsanmiguel.cl/	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	http://www.conservadorpuentealto.cl/	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	http://www.cbrsanbernardo.cl/	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
https://conservadoresdigitales.cl/	
	
	
	
	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Baja	disponibilidad	de	terrenos	+	alta	competencia…	
	
"En	 África,	 todas	 las	 mañanas	 despierta	 un	 impala	 (ciervo	
africano).	Sabe	que	tiene	que	correr	más	rápido	que	el	león	más	
rápido	o	morirá.	Todas	las	mañanas	despierta	un	león.	Sabe	que	
tiene	que	 ser	más	 rápido	que	el	 impala	más	 lento	o	morirá	de	
hambre.	 Poco	 importa	 si	 eres	 un	 león	 o	 un	 impala,	 cuando	
comience	el	día,	mas	te	vale	estar	corriendo".	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Recuperación	del	capital	+	utilidad	después	de	cada	proyecto,	
lo	que	permite	evaluar	continuidad.	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  En	 Chile,	 es	 una	 cobertura	 o	 hedge	 natural	 contra	 inflación	
dado	que	 los	precios	y	 la	 industria	en	general	 (deuda,	 flujos,	
etc.)	 se	 encuentran	 expresados	 en	 UF	 o	 en	 variaciones	 del	
IPC.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Es	 un	 mercado	 intensivo	 en	 el	 uso	 del	 capital.	 Por	 eso	 la	
importancia	 de	 inversionistas	 institucionales	 y/o	 de	 alto	
patrimonio.	
•  Proyectos	con	alto	leverage.	
•  LTV	(loan	to	value)	=	80%	en	Chile.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Fuente:	Diario	Pulso	15	de	agosto	de	2018.	
	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Tiene	valor	residual,	siempre	queda	el	valor	del	terreno.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Fuerte	 correlación	 entre	 sector	 inmobiliario	 y	 actividad	
económica	 (ciclos	 económicos).	 Lo	 veremos	 en	 detalle	 mas	
adelante.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Riesgo-Retorno	
Fuente:	Thomas	Verbeken	M.	Real	Estate	Investments	and	Development,	EAM411	UC,	ago2014.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Fuente:	Diario	Pulso	28feb19.	
YTD	al	
28feb19	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Baja	liquidez.	¿Como	se	puede	solucionar	esto?	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Baja	liquidez.	¿Como	se	puede	solucionar	esto?	
	
ü  Invirtiendo	en	acciones	de	empresas	inmobiliarias	(Salfacorp,	
Socovesa,	 Paz,	 Besalco,	 Parauco,	 Moller,	 etc.)	 y/o	 FIP’s	
inmobiliarios.	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Responsabilidad	Civil	por	la	Construcción	
	
Esta	regulada	por	2	leyes:	
	
1.  Código	Civil	(CC)	
2.  Ley	General	de	Urbanismo	y	Construcción	(LGUC)	
Por	 ambas	 vías	 se	 puede	 hacer	 efectiva	 la	 responsabilidad	 de	 quien	
construye	o	vende.	Por	Código	Civil	se	persigue	la	responsabilidad	del	
constructor,	 el	 arquitecto	 o	 proyectista,	 por	 haberse	 verificado	 un	
vicio	en	la	construcción,	suelo	o	materiales.	Por	la	LGUC	se	persigue	la	
responsabilidad	del	propietario	primer	vendedor,	sea	la	constructora	o	
inmobiliaria	por	falla	o	defecto	en	la	construcción.		
	
	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
1.   Código	Civil	art.	2003	Nº	3		
	
Si	el	edificio	perece	o	amenaza	ruina,	en	todo	o	parte,	en	 los	5	años	
subsiguientes	a	su	entrega,	por	vicio	de	la	construcción,	o	por	vicio	del	
suelo	que	el	empresario	o	las	personas	empleadas	por	él	hayan	debido	
conocer	 en	 razón	 de	 su	 oficio,	 o	 por	 vicio	 de	 los	 materiales,	 será	
responsable	 el	 empresario;	 si	 los	 materiales	 han	 sido	 suministrados	
por	el	dueño,	no	habrá	lugar	a	la	responsabilidad	del	empresario,	sino	
en	conformidad	al	artículo	2000,	inciso	final.		
	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
2.	LGUC	Cap.	III,	Art.	18:	Ley	de	garantía	propietario	primer	vendedor		
•  El	 propietario	 PRIMER	 VENDEDOR	 de	 una	 construcción	 es	 responsable	 por	 todos	 los	 daños	 y	
perjuicios	 que	 provengan	 de	 fallas	 o	 defectos	 en	 ella,	 sea	 durante	 su	 ejecución	 o	 después	 de	
terminada.	
•  Las	acciones	para	hacer	efectivas	las	responsabilidades	a	que	se	refiere	este	artículo	prescribirán	en	
los	plazos	que	se	señalan	a	continuación:1.  En	el	plazo	de	10	años,	en	el	caso	de	fallas	o	defectos	que	afecten	a	la	estructura	soportante	del	
inmueble.	
2.  En	el	plazo	de	5	años,	cuando	se	trate	de	fallas	o	defectos	de	los	elementos	constructivos	o	de	las	
instalaciones	(agua,	luz,	etc.).	
3.  En	el	plazo	de	3	años,	si	hubiesen	fallas	o	defectos	que	afecten	a	elementos	de	terminaciones	o	
de	acabado	de	las	obras.		
	
•  Los	plazos	de	prescripción	se	contarán	desde	la	fecha	de	la	recepción	definitiva	de	la	obra	por	parte	
de	la	Dirección	de	Obras	Municipales,	con	excepción	del	señalado	en	el	número	3,	que	se	contará	a	
partir	 de	 la	 fecha	de	 la	 inscripción	del	 inmueble	 a	 nombre	del	 comprador	 en	 el	 Conservador	 de	
Bienes	Raíces	respectivo.	
	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
•  Condicionado	a	 la	normas	y	 leyes	urbanísticas;	LGUC,	OGUC,	
PRM,	PRC,	CIP,	etc.	
•  Veamos	como	ejemplo	el	PRMS	y	el	PRC	de	Las	Condes…	
	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
Santiago,	plano	original	de	su	fundación.	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
En	1960	se	aprueba	el	primer	
Plan	 Regulador	 Intercomunal	
de	Santiago.	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
En	 noviembre	 de	 1994	 se	
crea	el	primer	PRMS.	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
El	actual	PRMS	(MPRMS-100	de	nov.2013):	
http://metropolitana.minvu.cl/pag-c/plan-regulador-metropolitano-de-santiago-prms/	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
http://www.lascondes.cl/informacion_comunal/plan_regulador.html	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
PRC	Uso	de	Suelo	Las	Condes:	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
PRC	Edificacion	Las	Condes:	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
PRC	Vialidad	Las	Condes:	
Características	de	los	Bienes	Raíces	
Alejandro	Kaplan	/Alvaro	Vial	
PRC	Uso	de	Suelo	+	Edificacion	+	Vialidad	Las	Condes: