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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA 
DE MÉXICO 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES ARAGÓN 
 
 
 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE 
COPROPIEDAD 
 
 
TESIS 
PARA OBTENER EL GRADO: 
INGENIERO CIVIL 
 
 
PRESENTA: 
MERINO GARCÍA ALEJANDRO 
 
DIRECTOR DE TESIS: 
JUAN ANTONIO GÓMEZ VELÁZQUEZ 
 
 
 
 
 
México, distrito federal 29/abril/2014 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
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SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
 
ÍNDICE núm. pág. 
 INTRODUCCION…………………………………………..4 
I- Antecedentes……………………………………………5 
 1.1-Problemática de la copropiedad en México………….…………5, 6,7 
 
II-Estudio de sitio……………………………………………………..……8 
2.1-Municipio de Nezahualcóyotl Estado de México………………….8 
2.2-Época prehispánica……………………………………………………8 
2.3-Periodo de la conquista española…………………………………….9 
2.4-Época revolucionaria………………………………………………….9 
2.5-Época contemporánea……………………………………………10,11 
2.6-Los orígenes del poblamiento de Nezahualcóyotl……..…….12, 13 
 
III- Justificación………………………………………14 
 3.1-Problemática de vivienda en México…………………………14,15 
 
 
IV- Tipos de condominio………………………………16 
 4.1-Condominio vertical…………………………………………………17 
 4.2-Condominio horizontal……………………………………………..17 
 4.3-Condominio mixto…………………………………………………..18 
 
V- Criterios técnicos y procedimientos para diseño de 
condominios problemática de 
copropiedad………………………………….…19,20,21 
 
 
 
 
 
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VI- Estudio de caso ……………………………………22 
6.1- Avaluó del inmueble………………………………………..……23-57 
 
 Conclusiones………………………………………………58 
 
 BIBLIOGRAFIA……………………………………..….59 
 
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INTRODUCCIÓN 
Nuestro país atraviesa por un gran crecimiento poblacional y de infraestructura urbana, 
un claro ejemplo es el estado de México actualmente el más poblado de la república 
mexicana, a sí mismo la problemática de propiedad está en aumento, donde en muchos 
casos los habitantes tienen que adatarse por circunstancias económicas o de usos y 
costumbres, a vivir en copropiedad. En esta investigación se aborda en específico un 
caso relacionado con un inmueble intestado y habitado bajo un régimen de 
copropiedad, el cual se encuentra en el Estado de México municipio de Nezahualcóyotl. 
Para fines de investigación se muestra en esta tesis la problemática que está enfrentado 
México en cuestiones de copropiedad. Los cuales pueden ser legales o de calidad de vida 
personal esto quiere decir los problemas que se viven al compartir una casa habitación., 
para ello se realizó un estudio de sitio (Nezahualcóyotl) donde se muestran las 
características de su desarrollo urbano e histórico. Lo cual permite conocer de más cerca 
los asentamientos habitacionales en este municipio donde se encuentra el sujeto. 
Para ello fue preciso asentar una justificación del por qué es importante abordar este 
tema siendo parte de esto la importancia de comenzar a regular viviendas con el fin de 
ofrecer a la sociedad una mejor calidad de vida y seguridad legal de su propiedad. 
La alternativa que se propone para este caso, es cambiar su régimen de unidad 
habilitación a condominio. El régimen de condominio puede ser vertical, horizontal y 
mixto. 
Para efectuar este cambio de régimen es importante señalar y dar a conocer cuáles son 
Criterios técnicos y procedimientos para diseño de condominios, los cuales engloban la 
documentación a mostrar al notariado todos estos puntos se encuentran en el capítulo 
“V”. 
En capítulo VI se observa el estudio de caso el cual nos muestra un avaluó del sujeto 
mostrando datos concretos sobre su ubicación, su valor físico directo, la capitalización 
de renta, la tasa neta en valor a base del mercado y la matriz de puntos que determina 
la clase de construcción. 
 
 
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I-ANTECEDENTES 
1.1-PROBLEMÁTICA DE LA COPROPIEDAD EN MÉXICO 
Actualmente México, atraviesa por grandes problemas de irregularidad en la propiedad, 
debido a que: 
1- La propiedad no está inscrita en el registro público esto quiere decir que no se 
cuenta con un título de propiedad o una escritura 
 
2- El predio esta intestado en este caso la propiedad queda sin heredero por la vía 
legal ya que el anterior dueño no dejo un testamento ante el notario público a 
quien cedía sus bienes y en este caso la propiedad, uno de los principales 
problemas que detona en conflictos entre familias por la disputa del bien 
inmueble 
3- La Copropiedad Propiamente no es una división del inmueble, más bien es 
"compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, 
sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una 
participación sobre el inmueble, dicha participación se mide en porcentaje y 
puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad 
del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes). 
Hoy en día la población mexicana se encuentra cerca del 70% que vive en régimen de 
copropiedad este problema en gran medida es debido a la situación económica del país 
ya que muchas personas no tiene el recurso económico para hacerse de una casa o un 
departamento y en muchos de los casos el vivir en una propiedad compartida ocasiona 
conflictos de carácter personal y legal ya que el solventar los gastos de una vivienda no 
regulada no siempre es de manera equitativa siendo este el principal factor . 
Como también los problemas por el uso de espacios, estacionamiento, mantenimiento, 
por higiene ya en que muchos de los casos las demás familias no siempre tiran su basura. 
Los ruidos molestos ocupan el primer lugar en la lista de desavenencias de los 
copropietarios. Que el vecino de arriba tuvo la música muy fuerte hasta tarde; que el de 
al lado martilló el sábado en la mañana; que el señor de la parcela de al lado toca la 
bocina todos los días cuando llega en la noche o que la nana de la casa de enfrente deja 
la manguera con la llave abierta, inundando el pasaje. 
Para mantener la buena convivencia, todos esos aspectos debieran estar normados por 
la comunidad. De hecho, generalmente el Reglamento de Copropiedad los incluye y si 
no lo hace, la comunidad puede complementarlo con un Reglamento Interno que puede 
ser confeccionado por el Comité de Administración ratificado posteriormente por la 
asamblea. Y es el administrador quien debe velar por su cumplimiento. [9] 
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Pero si no se llega a un acuerdo, existe la posibilidad de acudir a la justicia, es decir al 
Juzgado de Policía Local de la comunidad. Especialistas concluye que la mejor manera 
de mantener una buena convivencia entre los copropietarios, es tomar acuerdos en 
común, por ejemplo, realizar fiestas hasta una hora determinada, usar herramientas que 
generan ruido por el día, no en la noche, no tirar basura en los pasillos principales,libre 
acceso, es decir; cuidar el más mínimo detalles que pueda generar malestares. 
Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero entendemos 
el concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus frutos) y disponer de los 
bienes (venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta, exclusiva y perpetua, dicho 
derecho es oponible y preferente a cualquier otra persona distinta al propietario. 
 
La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder 
dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. Es decir, la copropiedad no permite 
la división de un inmueble. Es como si dijéramos que "vamos a subir para abajo", es un 
absurdo legal hablar de división en una copropiedad, en realidad se comparte el 
inmueble.[3] 
 
 
Particularmente los copropietarios pueden decidir quién habita alguna parte del 
inmueble, pero legalmente TODOS son dueños de TODO el inmueble, es decir, en los 
hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un condominio, 
pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en algún momento 
llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a cada copropietario le 
corresponderá según el porcentaje de cada uno. 
 
Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deberá de 
notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los COPROPIETARIOS TIENEN 
DERECHO, FRENTE A EXTRAÑOS, PARA COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE 
UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una 
persona ajena comprar los derechos de copropiedad.[3] 
 
En el caso práctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastará que el dueño (si es 
uno sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el 
porcentaje que sea necesario, por lo que nos venderá ese porcentaje. Para el caso de 
que sea un copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los otros 
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copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en 
venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los siguientes 8 días (eso en el 
DF, en otros estados puede variar), se entenderá que no quieren ejercer ese derecho y 
por lo tanto podrán venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros 
copropietarios. En la escritura se consignará la venta de derechos de copropiedad y se 
generarán los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje 
que se está adquiriendo, además se mandará a inscribir en el Registro Público de la 
Propiedad, donde se tomará nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad 
del inmueble " 
La razón de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un extraño, 
es que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la práctica resulta muy 
problemática. Es por esta razón que la ley prefiere consolidar la propiedad en una sola 
persona antes que seguir conservando la copropiedad con otra persona. 
En México las copropiedades se originan de diferentes formas, puede ser por que los 
cónyuges compraron algún inmueble, o porque algunos socios lo compraron entre ellos, 
por que heredaron los hermanos. Podría ser que lo heredaron los hermanos, a uno de 
ellos le embargaron su parte y ahora el que embargo es copropietario con el resto de 
los hermanos. Ser copropietario puede traer ciertas dificultades y dudas, los dueños de 
la casa tienen derechos y obligaciones para con la casa y para con los demás 
 
Abordar la problemática de la copropiedad, es volver la mirada sobre un segmento 
específico de la historia nacional, toda vez que el propio surgimiento de esta particular 
forma de propiedad estuvo directamente asociado a un momento de conmoción social 
y económica ya que Ciertamente, no ha existido en el ordenamiento jurídico mexicano un 
tratamiento de fondo a los múltiples y cada vez más variados problemas que reviste este 
especial sistema de la propiedad inmobiliaria. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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II-ESTUDIO DE SITIO 
2.1-MUNICIPIO DE NEZAHUALCÓYOTL ESTADO DE MÉXICO 
Nezahualcóyotl, palabra del idioma fonético náhuatl proviene de las raíces: nezahual, 
nezahualo, ayunar y coyotl, coyote. Nezahualcóyotl proviene del dialecto chichimeca, 
de las radicales Nezahualli, que significa ayuno y coyotl, que significa coyote, es decir 
“Coyote en ayuno”. 
En honor del Gran Señor o Tlatoani Acolmiztli Nezahualcóyotl de Texcoco, se dio este 
nombre al municipio erigido como tal el 23 de abril de 1963 por parte de la legislatura 
local. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.2-ÉPOCA PREHISPÁNICA 
A partir del siglo XIV por la influencia de la cultura tolteca se consolidaron dos grandes 
señoríos: el mexica en la ciudad de Tenochtitlán y el acolhua en Texcoco, donde nació 
Acolmiztli-Nezahualcóyotl (1402-1472) el más grande arquitecto que construyó 
teocallis, palacios, jardines, acueductos, una mansión de recreo en Tezcutzinco y, 
además, una albarrada para separar las aguas saladas de las dulces.[8] 
Figura 1. Imagen de Acomiztli Nezahualcóyotl. 
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2.3-PERIODO DE LA CONQUISTA ESPAÑOLA 
El 26 de noviembre de 1555, el español Francisco Gudiel presentó un proyecto para el 
desagüe general del Valle de México y utilizar las aguas para los regadíos y la navegación, 
más tarde ésta sería una propuesta de Alejandro de Humboldt. 
En 1590 Enrico Martínez, de nacionalidad alemana, llegó a la Nueva España y realizó un 
proyecto para el desagüe. 
El 29 de noviembre de1607 el virrey Luis de Velasco inauguró trabajos para desaguar las 
áreas de Ecatepec, Huehuetoca y Nochistongo. 
En 1613, fue enviado de España el holandés Adrián Boot, técnico en el desagüe de 
lagunas, sin embargo las inundaciones siguieron sin que se lograra el objetivo de 
proteger a la ciudad de México en este aspecto. 
En 1632 muere Enrico Martínez y con él concluye el período más trascendente de la obra 
del desagüe del Valle de México. 
Al iniciarse el siglo XIX el problema del desagüe no se había resuelto, por lo que José de 
Iturrigaray y Alejandro de Humboldt, propusieron que se abriera un canal directo al Lago 
de Texcoco. 
Época independiente 
José María Luis Mora, Lucas Alamán y Lorenzo de Zavala se preocuparon por resolver el 
problema del desagüe del Valle de México para evitar las inundaciones. 
En 1843 la marquesa Calderón de la Barca advirtió que la deforestación aunada a la 
salinidad y el drenaje artificial romperían el equilibrio ecológico e hidráulico. 
En las décadas de 1850 y 1860 el ingeniero Francisco de Garay participó en el desagüe 
general de la cuenca de México a través del llamado gran canal y el túnel de Tequixquiac. 
De esta manera, a casi tres siglos de su inicio, fueron culminadas las obras del desagüe 
e inauguradas el 17 de marzo de 1900 por el general Porfirio Díaz. 
2.4-ÉPOCA REVOLUCIONARIA 
En septiembre de 1912 la Secretaría de Fomento, Colonización e Industria declaró que 
el lago de Texcoco, situado entre el Distrito Federal y el Estado de México, era de 
jurisdicción federal. 
Durante el período 1912-1932, se continuaron las obras de desecación de la zona 
lacustre. 
En 1917 el presidente Venustiano Carranza mandó hacer un levantamiento de los 
terrenos desecados del lago de Texcoco para determinar la propiedad que correspondía 
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a la Federación con el objeto de poder utilizarlos o venderlos, dando así el inicio de la 
historia de los asentamientos humanos en el antiguo vaso de Texcoco. 
Hacia el año de 1919, terminado el deslinde de los terrenos, éstos fueron puestos a la 
venta para fines agrícolas y el precio de cada hectárea era de60 pesos oro nacional. 
El 1º de febrero de 1921 el presidente Álvaro Obregón bajó el precio de cada hectárea 
de 60 a 30 pesos para fomentar la agricultura y la protección del pequeño propietario. 
En abril de 1922 se declara como propiedad nacional a las aguas y cauces del lago de 
Texcoco; el 1 de agosto, Álvaro Obregón, continúa promoviendo la venta de los terrenos 
del ex–vaso para terminar con las tolvaneras que afectaban a la ciudad de México. 
En 1929 el presidente Emilio Portes Gil apoya a los particulares ocupantes para la 
bonificación y fertilización del Lago de Texcoco, los terrenos podían comprarse en 1 peso 
por hectárea, con extensiones que no excedieran de 20 hectáreas. 
En 1931 el presidente Pascual Ortiz Rubio nombró al ingeniero Francisco Díaz Babio 
como director de las obras del Lago de Texcoco, encomendándole que deslindara los 
terrenos. 
El 24 de agosto fue creada la Comisión Nacional Deslindadora que tenía como objetivo 
deslindar los terrenos, propiedad de la nación, ubicados dentro del Lago de Texcoco. 
El 14 de octubre el presidente Ortiz Rubio expide el decreto para que se ejecutaran obras 
para el drenaje, bonificación e irrigación de las tierras desecadas y desecables del lago 
de Texcoco. 
El 23 de mayo de 1932 el precio de cada hectárea era de un peso, los títulos de propiedad 
se entregarían cuando se realizaran las labores de bonificación y cultivo agrícola, 
generándose una adquisición masiva. 
En 1933 los terrenos del área próxima a la carretera México–Puebla fueron invadidos. 
Los primeros grupos se asentaron en los municipios Chimalhuacán, La Paz y Ecatepec, 
terrenos que actualmente corresponden al municipio Nezahualcóyotl.[8] 
 
 
 
 
 
 
 
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2.5-ÉPOCA CONTEMPORÁNEA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.6-LOS ORÍGENES DEL POBLAMIENTO DE NEZAHUALCÓYOTL 
Debido a la crisis económica y a la falta de programas eficientes de los gobiernos de la 
República para impulsar el desarrollo del campo, alentar la economía en las pequeñas 
comunidades, así como la creación de institutos educativos de diferentes niveles, la 
gente de provincia emigró a principios de 1940 a la capital del país, en busca de 
alternativas que le permitieran mejores condiciones de vida para ellos y sus hijos. 
En aquellos años, la ciudad de México, que sólo contaba con un millón 500 mil 
habitantes, estaba ávida de mano de obra barata que impulsara el progreso y desarrollo 
tanto de las nuevas fábricas como de las ya existentes, además de pequeños talleres y 
servicios, a los que sin dificultad pudieron integrarse los nuevos residentes. Sin embargo, 
la capacidad y calidad de vivienda no era la idónea para hospedar a los emigrantes por 
lo que se elevó su precio dejando a estos con mínimos recursos para sostener a sus 
familias y posponiendo sus anhelos de superación. 
Paralelamente, al Lago de Texcoco se le ganaba más terreno, debido a las obras de 
desagüe de la cuenca de México con el túnel de Tequisquiac, acelerando el proceso de 
desecación, lo cual fue aprovechado en 1945 por algunas familias que se asentaron en 
parte de lo que hoy es la colonia Juárez Pantitlán y Pantitlán, esta última en el Distrito 
Federal. 
El 6 de abril de 1949 el entonces presidente de la República, Miguel Alemán, instruyó a 
la Secretaria de Recursos Hidráulicos para que los terrenos de Lago de Texcoco fueran 
entregados al Estado de México, para su aprovechamiento como zona de asentamientos 
urbanos. 
Sin embargo, como lo señala Emilio Alvarado Guevara en su libro Yolhueyliztli, para ese 
entonces los miembros de la Unión Proletaria de Colonos del Estado de México ya tenían 
cuatro años asentados en los terrenos que denominaron Colonia México, por lo que las 
Figura 2. Publicidad de terrenos en la época contemporánea 
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primeras tres colonias fueron la México, El Sol y Juárez Pantitlán, cuyo valor del metro 
cuadrado en 1945, era de 3 a 5 pesos. 
A partir de este año el crecimiento de nuevas colonias se aceleró, en 1949 existían 
solamente 2 mil habitantes y para 1954 eran ya 40 mil, habitantes que carecían de 
terrenos legales y de todos los servicios. 
Este crecimiento se debió a que los fraccionadores compraron los terrenos desecados a 
los comuneros del municipio Chimalhuacán a precios irrisorios, promovieron en las 
colonias populares del Distrito Federal y mediante anuncios publicitarios en la radio, la 
venta de los mismos con pagos, incluso, semanales, lo cual motivó a quienes deseaban 
un espacio propio para vivir, adquirir un lote en este inhóspito lugar. De tal manera que 
para 1952 las colonias del ex-vaso de Texcoco se integraban por la Agua Azul, 
Atlacomulco, Nezahualcóyotl, Villada, El Porvenir, Maravillas, El Sol, Juárez Pantitlán, 
México, Tamaulipas, Evolución, Estado de México y Raúl Romero. 
En 1953 para resolver la gran problemática a la que se enfrentaban en su conjunto las 
trece colonias del ex–vaso de Texcoco obligaron al gobierno del Estado de México a 
crear el Comité de Fraccionamientos Urbanos del Distrito de Texcoco. 
En 1954 el gobernador Salvador Sánchez Colín declaró ante el Congreso del Estado de 
México que había aproximadamente 40 mil habitantes asentados en las colonias del ex–
vaso de Texcoco, cuyas tierras eran inapropiadas para el cultivo. 
El 7 de noviembre de 1956 el mismo gobernador autorizó los fraccionamientos: Valle de 
los Reyes (2ª sección oriente), Evolución y Agua Azul. 
En esos años la Federación de Colonos del Ex vaso de Texcoco, que fue fundada a 
principios de esa década exhibía el incumplimiento de los fraccionadores en materia de 
servicios como agua potable, luz eléctrica, drenaje y escuelas. Los pocos servicios que 
había eran pagados por los propios colonos. 
Esta misma organización, en abril de 1960, solicitó al entonces gobernador Gustavo Baz 
Prada la emancipación de las colonias del Ex vaso de Texcoco del municipio 
Chimalhuacán, ya que sus 80 mil habitantes aspiraban a tener una vida social y política 
organizada dentro de la autonomía e independencia de Chimalhuacán. La Federación de 
Colonos seguiría insistiendo en su propuesta de emancipación. 
Creada en 1960 con la misma intención que la Federación de Colonos del ex vaso de 
Texcoco, la organización Unión de Fuerzas Pro-Municipio de las Colonias del vaso de 
Texcoco A.C. contó con el apoyo del gobierno del Estado de México, pues entre sus 
integrantes reunía a los sectores organizados con mayor presencia en el territorio, 
incluyendo a un representante de los fraccionadores. 
A petición de la Federación y de la Unión de Fuerzas para que se fundara el municipio 
120 del estado, se sumarían alrededor de 20 escuelas primarias que pugnaban por 
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mejoras en sus centros de enseñanza, la creación de otros planteles del mismo nivel, de 
niveles avanzados y pre-primarias. 
Pero fue hasta el 20 de febrero de 1963 que el gobernador mediante el oficio 198 del 
Ejecutivo Estatal, sometió a consideración de la legislatura del estado la erección del 
municipio Nezahualcóyotl, la cual después de un análisis de la zona, acordó expedir el 
decreto correspondiente y enviarlo para su publicación el 3 de abril. 
El 18 de abril de 1963, la XLI Legislatura, expidió el decreto número 93, por el que con 
una extensión territorial de 63.44 kilómetros cuadrados, se erige el Municipio de 
Nezahualcóyotl, siendo publicado el 20 del mismo mes y año, mediante el cual las 
Colonias del Vaso de Texcoco pasaban a ser el municipio 120, decreto que entró en vigor 
el 23 de abril del mismo año dando origen a este gran municipio. [8] 
 
 
 
 
 
 
 
Figura 3. Vista aérea de la glorieta principal de Nezahualcóyotl 
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III-JUSTIFICACIÓN3.1-Problemática de vivienda en México 
Años y años de malas estrategias y terrible planeación, tanto del sector oficial como del 
privado, han puesto en riesgo una parte importante de la economía mexicana. 
La afectación financiera de las viviendas tiene distintos orígenes, pero uno de los más 
importantes se deriva en las irregularidades legales en la vivienda. Esto ocasionó que 
miles de propietarios dejaran sus hogares y, por tanto, incumplieran con los pagos de 
agua, luz y del impuesto a la propiedad (predial). Ya que no cuentan con la garantía legal 
de pagar lo que les corresponde al vivir en copropiedad 
En los próximos 10 años, los cambios en la estructura de la pirámide de edades de la 
población, indican que serán cada día más los jóvenes en edad de formar familias 
nuevas. Este inminente crecimiento esperado de la demanda de vivienda, requerirá de 
un enorme esfuerzo para satisfacer dichas necesidades, particularmente de la población 
de menores ingresos. 
Por ello la importancia de comenzar a regular viviendas con el fin de ofrecer a la sociedad 
una mejor calidad de vida y seguridad legal de su propiedad 
De acuerdo con proyecciones del Conapo1, se estima que para el año 2014 se requerirá 
a escala nacional un total de 30.2 millones de viviendas. Considerando que actualmente 
se tiene un parque habitacional de aproximadamente 22 millones, se precisa que 
durante los próximos 11 años el país edifique 8.2 millones de viviendas, esto es, poco 
más de 700 mil viviendas nuevas por año. 
La crisis de las desarrolladoras se acentuó a partir de la nueva política de vivienda del 
Gobierno Federal, de acuerdo con especialistas. Según un análisis, Homex2, Geo3 y Urbi4 
perdieron 20 mil 543 millones de pesos en el valor de capitalización de sus acciones en 
la Bolsa Mexicana entre las tres en menos de un año, es decir, una caída de 85.4% 
respecto a julio de 2012. Esto a partir de un cambio de la política de construcción de la 
vivienda en el país, que inició durante el sexenio pasado y retomó el gobierno de Enrique 
Peña Nieto en la nueva Política Nacional de Vivienda que anunció en febrero 
 
1 Consejo nacional de población 
 
2 Dedicada al desarrollo y comercialización de locales comerciales, así como al diseño y edificación de viviendas 
 
3 Desarrollador mexicano de vivienda 
 
4 Uno de los desarrolladores de vivienda más grande en México 
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Esto quiere decir que no solo la población y la vivienda van en aumento sino también 
los problemas que el crecimiento urbano trae con ello y el incremento de familias que 
vivirán bajo el régimen de la copropiedad por esto mismo. 
 
 
 
Una de las tareas prioritarias del país en los próximos años, será redefinir el papel de los 
organismos nacionales de vivienda para que se pueda hacer frente a los problemas que 
día con día tiene las familias que viven en situación de propiedad compartida. Pero para 
que mirar al futuro si en estos momentos podemos dar una solución práctica y eficaz 
ante este problema por ello la realización de este proyecto que brindara una alternativa 
confiable al tener una casa habitacional compartida y poderle dar un diseño de 
condominio. 
 
Más que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las construcciones, es 
decir, mediante la constitución del régimen de propiedad en condominio, las 
construcciones de un inmueble que son susceptibles de aprovecharse en forma 
individual por cada uno de los propietarios, porque son independientes unas de otras 
(“unidades privativas”) que pueden ser casas, departamentos, locales, oficinas, etc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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IV-TIPOS DE CONDOMINIO 
CONSIDERANDO: 
Que la propiedad en condominio, es una de las formas de tenencia de inmuebles que de 
años recientes a la fecha, especialmente en las áreas urbanas del Estado, ha adquirido 
preponderancia 
Que el vigente Reglamento del Artículo 947 del Código Civil de esta Entidad, atendiendo 
a su Origen y naturaleza contempla situaciones exclusivamente de derecho privado y no 
así fenómenos Administrativos en donde el interés público demanda que las 
autoridades intervengan para regular la construcción de condominios. 
 
Que en el campo del derecho público, existen algunas disposiciones sobre el particular 
en la Ley de Comunicaciones, Obras Públicas y Privadas y Ley de Desarrollo Urbano, que 
regulan la construcción o establecimiento de condominios, por lo que, se hacen 
necesario contar con preceptos reglamentarios que permitan a las autoridades 
competentes, que en última instancia redundarían en detrimento e inseguridad de la 
población. Se estima conveniente por ello plasmar en un Ordenamiento Reglamentario 
de tipo administrativo, lo que corresponde a esa materia. 
 
 
…Artículo 3.- La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico formal que el 
propietario o Propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad 
de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más 
personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, 
asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en 
forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su unidad de propiedad privativa. 
Asimismo, una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste deberá de registrarse ante la 
Procuraduría. 
 
 
Artículo 4.- Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente 
Ley, su 
Reglamento, del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la Escritura 
Constitutiva del Régimen, el contrato de traslación de dominio y por el Reglamento Interno del condominio 
que se trate. 
 
 
ARTÍCULO 5.- Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, Que atendiendo a 
estos razonamientos Reglamento de Construcción de Inmuebles en Condominio, se precisa en detalle lo 
que los urbanistas consignan como condominio en sus tres modalidades; a saber: 
 
 
 
 
 
 
 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
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17 
 
4.1-CONDOMINIO VERTICAL: Que consiste en la propiedad en común de un terreno y 
de partes de un edificio de varios pisos y la propiedad exclusiva de departamentos, 
oficinas y locales del mismo Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles 
en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad; 
En promedio, la vivienda vertical en un municipio representa una disminución de hasta 
70 por ciento en el costo de servicios públicos como alumbrado, seguridad o recolección 
de basura, aunque en las ciudades varía porque su estructura es distinta 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4.2-CONDOMINIO HORIZONTAL: Se constituye en inmuebles con construcción 
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y 
es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su 
estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y 
disfrute de las áreas del terreno, Construcciones e instalaciones destinadas al uso común 
Figura 4. condominio vertical 
Figura 5. Condominio horizontal 
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18 
 
 
 
4.3-CONDOMINIO MIXTO: Se configura en la combinación de las dos modalidades 
anteriormente expuestas, formado por condominios verticales y horizontales. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Figura 6. Condominio mixto 
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19 
 
V-CRITERIOS TÉCNICOS Y 
PROCEDIMIENTOS PARA DISEÑO DE 
CONDOMINIOS Y PROBLEMÁTICA DE 
COPROPIEDAD 
En este sentido, el condominio sólo puede constituirse sobre construcciones, no sobre 
terrenos baldíos, a menos que la Delegación haya otorgado la correspondiente 
autorización para construir el inmueble, siendo en este caso posible la constitución del 
condominio con base a los planos autorizados. 
Para construir o habilitar un inmueble como condominio, el trámite se debe hacer ante 
Notario Público y presentar la siguiente documentación: 
1-Título de propiedad del inmueble (escritura con datos de inscripción en el Registro 
Público de la Propiedad). 
 
2-Si primero se adquirió el terreno y después se construyó, o se ampliaron las 
construcciones, se requiere presentar, además: 
 
a. Licencia de uso de suelo. 
 
 
b. Alineamiento y número oficial. 
 
 
c. Licencia de construcción o ampliación según el caso. 
 
 
d. Aviso o manifestación de obra privada o ampliación según el caso. 
 
3-Reglamento del condominio aprobado por la autoridad. 
 
4-Tabla de indivisos (áreas y otros elementos comunales) aprobada por la autoridad. 
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5-Descripción del Régimen en Condominio aprobada por la autoridad. 
 
6-Descripción de áreas privadas con superficies, medidas y colindancias aprobada por la 
autoridad. 
 
7-Licencia de cambio de propiedad privada a régimen de propiedad en condominio. 
 
8-Planos autorizados de los departamentos o casas habitación. 
 
9-En su caso, boletas prediales y de agua de las áreas privadas (salvo que la autoridad 
exija primero la escritura del régimen para proporcionar éstas, depende de cada 
municipio). 
 
10-Acta de matrimonio del o los propietarios (si cuando se adquirió el inmueble 
estaba(n) casado(s). 
 
11-Si el propietario del inmueble va a estar representado al momento de la escritura, se 
requerirá el poder ante notario en el cual consten las facultades de representación, así 
como los datos generales del apoderado. 
 
12-Si el propietario del inmueble es una sociedad, se requerirá presentar, además: 
 a. Acta constitutiva de la sociedad, así como todas las reformas que hubiese sufrido la 
misma. 
 
 
b. Nombre del apoderado, así como sus datos generales. 
 
 
c. Poder notarial o escritura en la que consten sus facultades para representar a la 
sociedad con facultades adecuadas. 
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21 
 
13-Si el propietario del inmueble es mexicano por nacimiento pero hijo de padre o 
madre extranjero, requerirá presentar el certificado de nacionalidad mexicana por 
nacimiento. 
 
14-Si el propietario del inmueble es extranjero, requerirá presentar el documento que 
acredite su legal estancia en el país. 
 
15-Identificación oficial: (credencial de elector o pasaporte) 
16- Memoria de IVA del inmueble (documento donde se describe tanto todo el inmueble 
como cada una de las unidades privativas en forma detallada); 
 
17-Tanto para este caso, como para los casos de copropiedad y subdivisión se requieren: 
escrituras de propiedad, boletas de predial y agua de 5 años atrás y acta de matrimonio 
del propietario. 
 
Al igual que en la subdivisión, la escritura respectiva deberá ser inscrita en el Registro 
Público de la Propiedad quien tomará nota de la división de las construcciones, 
asignándoles una inscripción por cada unidad privativa. También, de ser necesario, en la 
misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer la venta de una de 
las unidades privativas creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar 
a cada uno de los copropietarios sus respectivas unidades (en el entendido de que si 
alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de 
avalúo de cada unidad privativa, deberá pagar impuestos por la demasía que esté 
adquiriendo). 
 
El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del número de 
fracciones o unidades y del valor de cada una. [3] 
 
 
 
 
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VI- ESTUDIO DEL CASO 
Se trata de un inmueble intermedio de uso habitacional y terreno en forma regular y topografía 
plana, con un frente a calle secundaria de su ubicación. El cual está ubicado en oriente 30 
numero 361 Colonia Reforma Municipio de Nezahualcóyotl Estado de México. El inmueble se 
encuentra intestado y bajo un régimen de copropiedad, ya que al paso del tiempo el terreno se 
fue construyendo de una forma irregular y no planeada, en la cual los propietarios del inmueble 
se adjudicaron por usos y costumbres áreas de la propiedad. Las cuales no están siendo 
distribuidas equitativamente además no se tiene documento legal que compruebe la 
posesión del terreno de cada individuo por eso mismo los propietarios tomaron la 
decisión de regular legalmente el inmueble y de esta manera tener una distribución 
equitativa y sobre todo con documento legal que haga valida la posesión de cada uno. 
En este caso la solución que se brindara será mediante un cambio de régimen esto 
quiere decir que el estado actual de la propiedad está bajo un régimen de uso 
habitacional afín de hacer una distribución equitativa y con cuenta de energía eléctrica, 
Predio y agua independiente y sobre todo título de propiedad individual el régimen será 
cambiado a un régimen de condominio. 
El cual brindara para efectos legales los derechos singulares y exclusivos de propiedad 
sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre 
los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o 
disfrute. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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6.1 VALUACIÓN DEL INMUEBLE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 CALLE: Oriente 30 
 NUMERO: 361 
 COLONIA: Reforma 
 DELEGACIÓN O MUNICIPIO: Nezahualcóyotl 
 ESTADO: México 
 C.P.: 57840 
 VALOR COMERCIAL: $1,507,000.00 
 
 FECHA DE AVALUO: 29 de Abril del 2014 
 
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Mónica García González 
NOMBRE VALUADOR: Alejandro Merino Garcia 
Especialidad: Trabajo integral de tesis 
29-abr-14
Casa habitación
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sucesión Modesto García R icaño 
OBJETO DEL AVALÚO: Estimar su Valor Comercial.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Antecedente para régimen de c ondominio 
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
Calle: Oriente 30
Número: 361
Colonia o Fraccionamiento: Reforma
Delegación o Municipio: Nezahualcoyotl
Código Postal: 57840
Estado y País: Estado de Mexico 
NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 0870669231000000
NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No proporcionado 
 I.- ANTECEDENTES :
FECHA DEL AVALÚO:
SOLICITANTE DEL AVALÚO: 
INMUEBLE QUE SE VALÚA: 
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25 
 
 
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Popular con servicios Municiplaes completos
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN 
 LA CALLE: Casas habitación entre uno y dos niveles
 
ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%, en base a inspección de campo.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: 675 Hab/km2 Según Programa municipal de Desarrollo Urbano
de Nezahualcoyotl .
ESTRATO SOCIOECONÓMICO: De acuerdo a inspección de campo: Popular
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media, la producida por ruidoy humo de vehículos que circulan
en la zona.
USO DEL SUELO PERMITIDO: H 2/20/90 Habitacional hasta 2 niveles con el 20% de area libre
Y 90 m² mínima de construcción. 
VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE
 LAS MISMAS: Principal vía avenida pantitlan 
SERVICIOS PÚBLICOS Completos: Suministro de agua potable, mediante red con
tomas domiciliarias, electrificación mediante red aérea
suspendida en postería de concreto, pavimento asfáltico en
calles, banquetas y guarniciones de concreto, red telefónica
aérea por postería de madera, transporte urbano, taxis 
 Y EQUIPAMIENTO URBANO: Escuela primaria y secundaria técnica 5 publica ubicada a una
calle oriente 31, mercado a una calle ubicado en oriente 31,
mini bodega Aurrera súper ubicado a una calle pasando
avenida pantitlan, centro de salud ubicado a 6 calles sobre
avenida pantitlan y oriente 24, hospital general la perla ubicado
a 40 calles en poniente 21
 II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS:
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26 
 
 
 
 
 
TRAMOS DE CALLE, CALLES 
TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y 
ORIENTACIÓN:
Al norte con avenida norte 2 al oriente con calle oriente 31 al sur con avenida
norte 1 y al poniente con calle oriente 29 
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: El plano manzanero 
DEL TERRENO:
Al Norponiente : En quincemetros con numero 363
Al Suroriente : En quincemetros con numero 359
Al Nororiente : En siente metros con noventa centimetros con numero 360 y 362
Al Surponiente : En siente metros con noventa centimetros con calle oriente 30
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 119m2
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 208.09m2
INDIVISO: (En su caso ) 100%
 III.- TERRENO:
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27 
 
 
 
TOPOGRAFíA Y CONFIGURACiÓN: Plano y trazo ortogonal de calles 
l 
NUMERO DE FRENTES: Predio intermedio con frente a la calle oriente 30 de su ubicación; entre las 
calles oriente 29 al oriente y 31 al poniente 
CARACTERíSllCAS PANORÁMICAS: Las determinadas por el lugar consisten en construcciones habitacionales de 
uno y dos niveles 
DENSIDAD DE CONSTRUCCiÓN 
(C.O.S): 
INTENSIDAD DE CONSTRUCCiÓN 
(C.U.S.): 
SERVIDUMBRES YIO 
RESTRICCIONES: 
CROQUIS: 
hasta 1.6 según el uso de suelo de nezahualcoyotl 
190.4m2 No se tu\O acceso al dato y fue calculado con otra alternativa 
Aparentemente ninguna 
ITOI~Q(;RAFIA y CONFIGURACiÓN: Plano y trazo ortogonal de calles 
l 
Predio intermedio con frente a la calle oriente 30 de su ubicación; entre 
calles oriente 29 al oriente y 31 al poniente 
ICARA(::TE:RisillCAS PANORÁMICAS: Las determinadas por el lugar consisten en construcciones habitacionales 
uno y dos ni\eles 
DAD DE CONSTRUCCiÓN 
hasta 1.6 según el uso de suelo de nezahualcoyotl 
IINTENSilDAlD DE CONSTRUCCiÓN 
190.4m2 No se tu\O acceso al dato y fue calculado con otra alternativa 
RESTRICCIONES: Aparentemente ninguna 
ITOI~Q(;RAFIA y CONFIGURACiÓN: Plano y trazo ortogonal de calles 
l 
Predio intermedio con frente a la calle oriente 30 de su ubicación; entre 
calles oriente 29 al oriente y 31 al poniente 
ICARA(::TE:RisillCAS PANORÁMICAS: Las determinadas por el lugar consisten en construcciones habitacionales 
uno y dos ni\eles 
DAD DE CONSTRUCCiÓN 
hasta 1.6 según el uso de suelo de nezahualcoyotl 
IINTENSilDAlD DE CONSTRUCCiÓN 
190.4m2 No se tu\O acceso al dato y fue calculado con otra alternativa 
RESTRICCIONES: Aparentemente ninguna 
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28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
USO ACTUAL:
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Un solo tipo constructivo
CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:
NÚMERO DE NIVELES: Tres (planta baja y dos niveles más) 
EDAD APROXIMADA: 26 años
VIDA ÚTIL REMANENTE: 44 años
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno según inspección de campo 
CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado a la vocación proyectada
UNIDADES RENTABLES o 
DE RENTARSE: Tres (habitados por integrantes de la misma familia) 
 IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Se trata de un terreno de intermedio de forma regular y topografía plana, con un frente a calle secundaria de su
ubicación, la cual se desplanta con la distribución arquitectónica siguiente:
Planta Baja: patio-cochera parcialmente techada , recamara, cuarto de lavado, baño, sala con un cuarto continuo
utilizado como recamara y consiguiente cocina 
 Primer nivel: consta de dos recamaras, baño, sala-comedor y cocina con una barra en azulejo 
Segundo nivel: consta de dos recamaras, sala comedor y baño 
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29 
 
 
 
 
 
 
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: Probablemente con mampostería de piedra braza y zapatas corridas con
trabes y contratrabes de concreto armado.
ESTRUCTURA: Mixta: Probablemente muros de carga y marcos estructurales de concreto
armado.
MUROS: Probablemente tabicon de 14 cm de espesor con su respectiva mezcla de
refuerzo 
ENTREPISOS: Losas de concreto armado en claros medianos, con un peralte de 12 cms.
TECHOS: Losas de concreto armado en claros cortos, con un peralte de
aproximadamente 12 cms.
AZOTEAS: Sin impermeabilización 
BARDAS: Parcialmente perimetral al predio probablemente de tabique gris pesado con
aplanado de mortero cemento arena.
APLANADOS INTERIORES: Tirol planchado mortero, cemento, arena con pintura vinílica en general 
APLANADOS EXTERIORES: De mortero cemento arena acabado fino y pintura vinílica
PLAFONES: En general los cuartos cuentan con Tirol rústico y pintura vinílica los baños
cuenta con su respectivo azulejo para baño 
LAMBRINES: Loseta de cerámica de secciones comerciales de calidad nacional, en zona
de ducha en baños 
PISOS: En la planta baja aplanado de mortero cemento arena. En el primer nivel
Loseta de cerámica
Y en el según nivel aplanado de mortero cemento arena
ZOCLOS: acorde al piso 
 V- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
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30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ESCALERAS: Exteriores rampa y Escalones de concreto armado y barandales de herrería
comercial
PINTURA: Vinílica en general, de esmalte en herrería
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: no tiene
c) CARPINTERÍA: En puertas y closet 
d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS 
Y, SANITARIAS:
Ocultas y completas: probablemente alimentación, ramaleo y conexión a
muebles con tubería de cobre, desagües y bajadas con tubería de PVC y
FoFo.
MUEBLES DE BAÑO: Completos en muebles y accesorios de calidad económica nacional.
EQUIPO DE COCINA: Estufa de mediana calidad, Tarja y llave mezcladora de calidad nacional
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas, conductores de cobre en poliducto a salidas de centro, contactos y
apagadores en cantidad suficiente y de calidad comercial.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA 
METÁLICAS:
Mixta, a base de estructura metálica ligera, aluminio natural y duranodic en
perfiles comerciales, de calidad nacional.
g) VIDRIERÍA: Sencilla de 6 mm de espesor, opaca especial en cancelería de baño en área
de ducha.
h) CERRAJERÍA: De calidad nacional.
i) FACHADA: Con mortero cemento arena y pintura vinílica, esmalte en elementos de
herrería.
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31 
 
 
 
 
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CLAVE: INSTALACIONES ESPECIALES: Cantidad Unid Edad V.R.N. FACTORES V.R.N. V.N.R.
(Unitario) Fco FEd Otro FRE.
PRIVATIVAS:
NO APLICA
SUB TOTAL: $
COMUNES
NO APLICA
PROINDIVISO: $
SUMA: $
Fco FEd Otro FRE.
PRIVATIVAS:
NO APLICA
COMUNES
NO APLICA
SUB TOTAL: $
PROINDIVISO: $
SUMA: $
Fco FEd Otro FRE.
PRIVATIVAS:
EA11 GAS ESTACIONARIO 1.00 pieza 26 5,200.00 1.00 0.74 1.00 0.74 3,848.00
Tanque de 300 Lts SUB TOTAL: $
COMUNES:
no aplica
OC10 CISTERNA 1.00 lote 26 25,000.00 1.00 0.74 1.00 0.74 18,500.00
5000 litros
SUB TOTAL: $ 22,348.00
PROINDIVISO: $ 22,348.00
SUMA: $22,348.00
TOTAL: $ 22,348.00
INDIVISO:
Edad V.R.N.
INDIVISO:
CLAVE:
CLAVE: UnidCantidadELEMENTOS ACCESORIOS:
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unid
INDIVISO:
V.N.R.
V.R.N. V.N.R.Cantidad
 FACTORES
V.R.N.Edad
 FACTORES
V.R.N.
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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
A. CONDICIONANTES AL AVALÚO
La información asentada en el presente Avalúo es la contenida en los antecedentes de propiedad y
documentación proporcionada en copia fotostática por el solicitante del bien a valuar. La información se
asume como correcta.
No es objeto del presente Avalúo verificar la existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, por lo que no asumimos
responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del Avalúo. 
Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos
ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se
valúa.
Toda vez que el objetivo del presente Avalúo NO es constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de
ocupación irregular o cualquier otra restricción legal, el Valor Comercial estimado al que se concluye en el
presente sólo considera las expresadas en el propio Avalúo, porque se observaron durante la inspección
ocular al bien o porque fueron incluidas en la documentación proporcionada al efecto.
El presente Avalúo es de USO exclusivo del solicitante para el destino o propósito expresado en los
Antecedentes, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
La VIGENCIA del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá
básicamente de la temporalidad que establezca en su caso la Institución emisora del Avalúo, la Autoridad
competente ó los factores externos que influyen en el Valor Comercial.
La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la aparente, en razón de la observación del
estado de conservación y condiciones de mantenimiento. No es necesariamente la edad cronológica
precisa del inmueble.
El inmueble valuado se identificó plenamente, a un que no se tuvo acceso a la documentación sobre la
propiedad, como tampoco a licencias y permisos de construcción.
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VII.- AVALÚO FÍSICO o DIRECTO:
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO: 119m2
ÁREA DE VALOR: LOTE DÍGITO CLASIFICADOR: 4
REGIÓN: NEZAHUALCOYOTL 
MANZANA: 361 VALORES DE CALLE HOMOLOGADO: 5,850.00 $/M2.
 FACTORES DE EFICIENCIA:
FRACCIÓN F. ZONA: F. UBICACIÓN F. FRENTE F. FORMA: F. SUPERFICIE F. RESULTANTE
ÚNICA 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR UNIT. VALOR
M2 $/M2 RESULTANTE: PARCIAL: $
TOTAL 119.00 5,850.00 1.00 1.00 5,850.00 696,150.00 
PRIVATIVA
SUBTOTAL (a) $ 595,000.00 
INDIVISO:
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
 DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO: USO ÁREA VALOR UNIT. DEMÉRITO VALOR UNIT. VALOR
DESTINO M2. REP. NUEVO. % NETO REP. PARCIAL: $
T-1 Casa Habitacion 208.09 6,000.00 0.74 4,440.00 923,919.60 
SUBTOTAL (b) $ 923,919.60 
c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
 ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: SUBTOTAL (c) $ 22,348.00
VALOR FÍSICO O DIRECTO: (a)+(b)+(c) $ 1,541,267.60 
 FACTOR 
RESULTANTE
100.0000%
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VIII.- AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTAS ESTIMADAS:
Nota: la renta que se aplica se infiere de la solución constructiva.
TIPO
ÁREA 
m²
RENTA 
UNITARIA
RENTA TOTAL
CASA HABITACION $50.00
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL EN NÚMEROS REDONDOS:
IMPORTE DEDUCCIONES: 27.51%
Vacíos 8.33%
Gastos Generales 3.00%
Gastos de Conservación y Mantenimiento 3.00%
Consumo energía eléctrica 1.00%
Seguros 1.00%
Predial 1.50%
ISR 9.68%
RENTA NETA MENSUAL:
RENTA NETA ANUAL:
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 9.07%
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
SE ESTIMAN CON BASE A INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES
SIMILARES EN LA ZONA.
$10,404.50208.09
$997,868.41
$997,868.41
$10,404.50
$2,862.28
$7,542.22
$90,506.66
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35 
 
 
 
IX.- ANÁLISIS DE MERCADO
a) INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS. 
(AVALÚO FÍSICO)
 Datos del Inmueble que se va lúa
Ubicación:
Sup. Terr.:
Sup. Const.:
Características:
Caso Calle Teléfono
1 norte 1 N/P Reforma 41510075
2 N/P N/P la esperanza 5543451866
3 poniente 3 N/P Perla 5516412233
4 sur 1 N/P Reforma 5538416745
OFERTA PRECIO OFERTADO SUP. PRECIO/M2. FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FRe VALOR 
M2 Zona Ubic. Sup. Forma Frente Entorno Negoc. RESULT.$/M2
1 $790,000 120m² 6583.33 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 6,254.16
2 $800,000 153m² 5,228.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 4,967.32
3 $750,000 119m² 6,302.52 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 5,987.39
4 $780,000 120m² 6,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 6,175.00
PROMEDIO: $/M2 5,845.97
VALOR UNITARIO APLICADO 5,850.00
Colonia Informante
vm inmobiliaria
Inmobiliaria Oferta
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HOMOLOGACIÓN PARA EL PREDIO
Sr Carmona
oriente 30 numero 361 Col. Reforma c.p 57840 Municipio de 
Nezahualcoyotl. Edo . Mexico
119.00
208.09
Casa Habitacion 
C aracterí s t icas :Terreno con excelente ubicación a 10 metros de la av pantitlan
en la co lonia reforma, listo para construir, todos los servicios, documentación en regla, excelente inversión, el terreno so lo tiene un pequeño cuarto al frente, previa cita
C aracterí s t icas: Terreno de forma regular, topografía plana, con un frente a vía de circulación, servicios completos, uso de suelo habitacional.
C aracterí s t icas: :Terreno de forma regular, topografía plana, con un frente a vía de circulación, servicios completos, uso de suelo habitacional.
C aracterí s t icas: :Terreno de forma regular, topografía plana, con un frente a vía de circulación, servicios completos, uso de suelo habitacional.
DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN:
Factor de Comercialización (FC) o Negociación: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble en cuestión.
Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente a una
avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se ref leja en su precio y/o valor. Tratándose de
construcciones, el inmueble sujeto siempre será el que SE VALÚA.
Factor de Ubicación (FUb): Factor que considera que un inmueble con dos o más frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en
su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se considera como inmueble sujeto al LOTE MODA (un frente). Para el resto del país se considera como
inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALÚA.
Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemática y que proviene de una fórmula empírica. Parte de la base de considerar que un
inmueble con mayor superf icie tiene un precio unitario menor. Para el caso de los predios, en el Distrito Federal se considera como superf icie sujeto a la
SUPERFICIE MODA. Para el resto del país, se considera como superficie sujeto a la del LOTE QUE SE VALÚA. En todos los casos la superf icie objeto
será la de la oferta inmobiliaria.
Factor de Forma (FFo): Factor surgido de considerar que un predio con una forma regular permite un mejor aprovechamiento para cualquier proyecto,
ref lejándose directamente en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se considera como inmueble sujeto al LOTEMODA (forma regular). Para el resto
del país se considera como inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALÚA.
Factor de Uso (FUso): Factor que se estima a partir que considerar que los predios con uso autorizado como comercial tienen mayores ventajas sobre los
habitacionales e industriales debido a que el mismo permite el desarrollo de unidades más rentables. Sin embargo, éste factor debe razonarse, toda vez
que debe analizarse si para nuestro caso en especial y acorde a la zona, esta premisa se cumple. Para el Distrito Federal y el resto del país, se considera
el USO ACTUAL DEL INMUEBLE VALUADO.
Factor de Servicios y/o Entorno (FSer/Ent): Se refiere a la calidad de los servicios y/o de la infraestructura urbana de la zona que se valúa en
comparación con la zona donde se encuentra la oferta inmobiliaria. Si nuestra zona es de mejor calidad a la comparable, el factor será mayor a 1.00. Por el
contrario, si se estima que la oferta encontrada se ubica en una mejor zona a la nuestra, el factor será menor a 1.00.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
36 
 
 
 
 
0
b) INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS. 
(AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN)
 Datos del Inmueble que se valúa
Ubicación:
Sup. Terr.:
Sup. Const.:
Características:
Caso Cal le No. Colonia Sup. Sup. Informante Teléfono
Terr. Const.
1 oriente 30 N/P Reforma 119.00 150.00 58968742
2 oriente 38 N/P Reforma 120.00 200.00 5556959775
3 poniente 20 N/P las aguilas 120.00 180.00 5544730003
4 oriente 10 N/P Reforma 120.00 230.00 5546779674
OFERTA PRECIO OFERTADO SUP. PRECIO/M2. FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FRe VALOR 
RENTA CONST. Zona Ubic Calidad Edad Sup Fest Negoc. RESULT.$/M2
1 $9,600 150m² 64 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 60.80
2 $10,700 200.00 53.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 50.83
3 $9,500 180.00 52.80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 50.16
4 $10,200 200.00 51.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 48.45
PROMEDIO: $/M2 42.05
RENTA MENSUAL APLICADA: 40.00
Sr David
C aracterí s t icas : Casa 2 P lantas 3 Recamaras Estudio Sala Comedor Cocina con Zotehuela Cisterna, Gas Estacionario Estacionamiento 2 Autos 
Sra Rosa carrillo
Sof ia Santiago 
208.09
Casa Habitacion
oriente 30 numero 361 Col. Reforma c.p 57840 Municipio de 
Nezahualcoyotl. Edo . Mexico
119.00
Sr Alejandro
C aracterí s t icas : Casa con cuatro departamentos individuales distribuidos de la siguiente manera. En planta baja dos departamentos con sala-comedor,cocina,baño y una 
recamara principal en cada departamento . El segundo piso cuenta con dos departamentos con sala-comedor, cocina,baño y una recamara principal en cada departamento
C aracterí s t icas : Hermosa casa en tres niveles se encuentra cerca de Av. Pantitlán y cuenta con estancia, comedor, cocina, 6 recamaras, 2.5 baños, estudio , sala de música, 
área de lavado en azotea, estacionamiento para 3 autos
C aracterí s t icas : 4 departamentos todos con bano independiente, lozeta en patio y habitaciones, bien ubicada a 3 calles de la Av. floresta y 2 de Av. Pantitlan, mercado y 
escuelas a 4 calles, cuenta con domo de aluminio, gas estacionario y estacionamiento para 2 autos grandes a 5 minutos del metro Sta. M artha
DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN:
Factor de Comercialización (FC) o Negociación: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera rentar el inmueble en
cuestión.
Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente a
una avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Tratándose de
construcciones, el inmueble sujeto siempre será el que SE VALÚA.
Factor de Calidad (FCal): Factor que compara las calidades constructivas del inmueble sujeto y el investigado. Si nuestro sujeto es de menor 
calidad al comparable, el factor a utilizar en mayor a 1.00 y viceversa. En este caso se calif ica el tener o no gimnasio y salón de usos múltiples.
Factor de Edad (FEdad): Factor que compara las edades del inmueble sujeto respecto al comparable, premiando o castigando a razón de 0.5% por
año la diferencia de edades.
Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemática y que proviene de una fórmula empírica. Parte de la base de considerar que un
inmueble con mayor superf icie tiene un precio unitario menor. Para las construcciones, la superf icie sujeto será la del inmueble en cuestión. En
todos los casos la superf icie objeto será la de la oferta inmobiliaria.
Factor Estacionamientos (FEst): Que resulta de calif icar el número de estacionamientos de los comparables contra el sujeto.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
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0
c) INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE VENTAS 
 Datos del Inmueble que se valúa
Ubicación:
Sup. Terr.:
Sup. Const.:
Características:
Caso Calle No. Colonia Sup. Sup. Informante Teléfono
Terr. Const.
1 Oriente 19 N/P Reforma 5534678975
2 oriente 35 N/P Reforma 26428974
3 poniente 21 N/P Perla 5511423698
4 oriente 2 N/P Reforma 5538416745
OFERTA PRECIO OFERTADO SUP. PRECIO/M2. FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FRe VALOR 
CONST. Zona Ubic Calidad Edad Sup Est Negoc. RESULT.$/M2
1 $1,690,000 240m² 7041.67 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 6,689.59
2 $1,700,000 240m² 7,083.33 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 6,729.16
3 $1,650,000 200m² 8,250.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 7,837.50
4 $1,540,000 190m² 8,105.26 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 7,700.00
PROMEDIO: $/M2 7,239.06
Valor/m2. mercado aplicado: 7,240.00
VALOR MERCADO EN N.R. 1,506,571.60
Sr MIGUEL ANGEL 
lic. Rosa hernandez 
Antonio Salas
C aracterí s t icas : cuenta con 6 departamentos independientes, cada uno con su propio baño, garaje para dos autos, acepto créditos
Casa Habitacion
francisco moso
C aracterí s t icas : sala, comedor, cocina, 5 recamaras, 2 baños completos
La casa cuenta con: 4 recamaras, 1 baño completo ,½ baño de visitas, Terraza, Estudio o sala de televisión, Sala/comedor, Cocina, Patio trasero, Garaje para 3 autos techado, 
Bodega en azotea Se tiene . También tiene Tinaco, Cisterna
C aracterí s t icas : planta baja sala, comedor, cocina, baño, cochera para dos autos, en planta alta tiene 3 recamaras y baño completo . Cuenta con cisterna 
208.09
oriente 30 numero 361 Col. Reforma c.p 57840 Municipio de 
Nezahualcoyotl. Edo . Mexico
119.00
DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN:
Factor de Comercialización (FC) o Negociación: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble en
cuestión.
Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de ef iciencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente a
una avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se ref leja en su precio y/o valor. Tratándose de
construcciones, el inmueble sujeto siempre será el que SE VALÚA.
Factor de Ubicación (FUb): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con dos
o más frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Tratándose de construcciones, el inmueble sujeto
siempre será el que SE VALÚA.
Factor de Calidad (FCal): Factor que compara las calidades constructivas del inmueble sujeto y el investigado. Si nuestro sujeto es de menor calidad
al comparable, el factor a utilizar en mayor a 1.00 y viceversa. En este caso se calif ica el no tener roof garden y elevador.
Factor de Edad (FEdad): Factor que compara las edades del inmueble sujeto respecto al comparable, premiando o castigando a razón de 0.5% por
año la diferencia de edades.
Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemática y que proviene de una fórmula empírica. Parte de la base de considerarque un
inmueble con mayor superf icie tiene un precio unitario menor. Para las construcciones, la superficie sujeto será la del inmueble en cuestión. En todos
los casos la superficie objeto será la de la oferta inmobiliaria.
Factor Estacionamientos (FEst): Que resulta de calif icar el número de estacionamientos de los comparables contra el sujeto.
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
38 
 
 
 
7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%
1111
1111
1111
1111
1111
1111
Exclusiva Residencial Muy Buena Buena Media Media-Baja Baja Proletaria
Suburba
na
1111
0 0 0000 3333 1111 2222 1111 0000 0000
0.0000 0.0000 0.0000 3.6429 1.2857 2.7142 1.4286 0.0000 0.0000
9.07%9.07%9.07%9.07%
8.10% 0.81%
8.29% 0.83%
9.07% 7.26%
8.90%
8.90%
DEDUCCIONES 2,862.28$ DEDUCCIONES 2,862.28$ 
RENTA NETA M ENSUAL 10,404.50$ RENTA NETA MENSUAL 10,404.50$ 
1.- T A SA N ET A EN B A SE A L VA LOR F Í SIC O 2.- T A SA N ET A EN B A SE A L VA LOR D E M ER C A D O
RENTA 50.00$ RENTA MENSUAL DE LA ZONA 50.00$ 
TASA NETA 8.10%8.10%8.10%8.10% TASA NETA 8.29%8.29%8.29%8.29%
3.- T A SA D E IN T ER ÉS P OR C A P IT A LIZ A C IÓN D E R EN T A S
CONCEPTO T A S A S
RENTA NETA ANUAL 124,854.00$ RENTA NETA ANUAL 124,854.00$ 
VALOR FÍSICO DIRECTO 1,541,267.60$ VALOR DE MERCADO 1,506,571.60$ 
20-25 25-30 30-35 34-40 mas de 40
PUNTOS
TASAS BÁSICAS
ED A D (o últ ima 
reparac ió n mayo r
0-5 5-10 10-15 15-20
Adecuado Regular Deficiente Malo Sin Uso
PUNTOS
Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
PUNTOS
USO EN 
GEN ER A L
Optimo Excelente Muy Bueno Bueno
EST A D O D E 
C ON SER VA C IÓN
Nuevo Excelente Muy Bueno Bueno Regular
Deficiente Inadecuado Malo Pésimo
PUNTOS
VID A ÚT IL 
R EM A N EN T E
mas de 50 45-50 40-45 35-40
C A LID A D D EL 
P R OYEC T O
Optimo M uy Bueno Bueno Adecuado Regular
30-35 25-30 20-25 15-20 0-15
PUNTOS
1.5714
TOTAL DE PUNTOS
PUNTOS
C A P IT A LIZ A C IÓ
N 
1.0000 1.0714 1.1429 1.2143
T A SA P OR A P LIC A R
CAPITALIZACIÓN 
TASA RESULTANTE
TASA N°. 1
TASA N°.2
TASA N°.3
TASA PONDERADA
Interior 
Residenci
al
PUNTOS
USO D E SUELO
UB IC A C IÓN EN 
LA M A N Z A N A
M anzanero
Cabecera 
M unicipal
Esquina 
Comercial
Cabecera 
Residencial
Esquina 
Residencial
1.2857 1.3571 1.4286 1.5000
Intermedio 
Comercial
Intermedio 
Residencial
Interio r 
Comercial
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
39 
 
 
 
 
 
X.- RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS: 
a FíSICO 
I CAPIL 
aMERC. 
VALOR ÁSICO O DIRECTO: $ 
VALOR DE CAPITAUZAClÓN DE RENTAS: 
VALOR DE MERCADO: $ 
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSiÓN: 
1,541 ,267.60 
997,686.41 
1,506,571.60 
Considerando el objetivo y propósito del avalúo; las características propias del inmueble y de su ubicación; así como la 
investigación y homologación de mercado, se estima que el Valor Comercial del inmueble corresponde al Valor de Mercado, 
en números redondos. 
XII.- CONCLUSiÓN: 
EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOllVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ 1,607,000.00 
"-----'--.:....---1 
ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DíA 29-abr-14 
PERITO VALUADOR: Alejandro Merino García 
X.- RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS: 
a FíSICO 
I CAPIL 
aMERC. 
VALOR ÁSICO O DIRECTO: $ 
VALOR DE CAPITAUZAClÓN DE RENTAS: 
VALOR DE MERCADO: $ 
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSiÓN: 
1,541 ,267.60 
997,686.41 
1,506,571 .60 
Considerando el objetivo y propósito del avalúo; las características propias del inmueble y de su ubicación; así como la 
investigación y homologación de mercado, se estima que el Valor Comercial del inmueble corresponde al Valor de Mercado, 
en números redondos. 
XII.- CONCLUSiÓN: 
EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOllVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ 1,607,000.00 
'-----<--"---1 
ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DíA 29-abr-14 
PERITO VALUADOR: Alejandro Merino García 
X.- RESUMEN DE VALORES OBTENIDOS: 
a FíSICO 
I CAPIL 
aMERC. 
VALOR ÁSICO O DIRECTO: $ 
VALOR DE CAPITAUZAClÓN DE RENTAS: 
VALOR DE MERCADO: $ 
XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSiÓN: 
1,541 ,267.60 
997,686.41 
1,506,571.60 
Considerando el objetivo y propósito del avalúo; las características propias del inmueble y de su ubicación; así como la 
investigación y homologación de mercado, se estima que el Valor Comercial del inmueble corresponde al Valor de Mercado, 
en números redondos. 
XII.- CONCLUSiÓN: 
EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE MOllVO DEL PRESENTE AVALÚO ASCIENDE A: $ 1,607,000.00 
'----""-"---1 
ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DíA 29-abr-14 
PERITO VALUADOR: Alejandro Merino García 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
40 
 
REPORTE FOTOGRAFICO 
Planta baja 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 1 FACHADA FOTO 2 ENTRADA PRINCIPAL PATIO 
FOTO 3 ENTRADA DE PRIMER CUARTO FOTO 4 PRIMER RECAMARA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
41 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 5 PATIO PRINCIPAL FOTO 6 ENTRADA AL CUARTO DE LAVADO 
FOTO 7 CUARTO DE LAVADO FOTO 8 CUARTO DE LAVADO 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
42 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 9 ENTRADA DEL BAÑO 
FOTO 10 BAÑO 
FOTO 11 PUERTA DE REGADERA FOTO 12 REGADERA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 13 ENTRADA A LA SALA FOTO 14 SALA 
FOTO 15 SALA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 16 ENTRADA A RECAMARA CONTINUA 
FOTO 17 RECAMARA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
45 
 
 
FOTO 18 ENTRADA POR DENTRO A LA COCINA FOTO 19 COCINA 
FOTO 20 COCINA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
46 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 21 SEGUNDA PUERTA DE COCINA HACIA EL 
PATIO 
FOTO 22 PATIO 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
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PRIMER NIVEL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 1 ESCALERA DE ACCESO A PRIMER NIVEL 
FOTO 2 PATIO 
FOTO 3 VISTA DE CUARTOS 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
48 
 
 
 
 
FOTO 4 AREA DE LAVADO 
FOTO 5 PUERTA PRINCIPAL FOTO 6 COCINA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
49 
 
 
FOTO 7 SALA 
 
 
 
FOTO 8 BAÑO 
FOTO 9 BAÑO FOTO 10 BAÑO 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
50 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 11 RECAMARA 
FOTO 12 CLOSET DE RECAMARA 
FOTO 13 RECAMARA INDEPENDIENTE FOTO 14 RECAMARA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
51 
 
SEGUNDO NIVEL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 3 ESCALERA DE ACCESO Y VISTA DE 
VENTANA DE PRIMER CUARTO 
FOTO 2 VISTA AL SUBIR 
FOTO 4 ENTRADA DE PRIMERA RECAMARA 
FOTO 5 RECAMARA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
52 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 6 BAÑO FOTO 7 BAÑO 
FOTO 8 PATIO 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA ALA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
53 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 9 PATIO 
FOTO 10 ZONA DE LAVADO FOTO 11 ENTRADA A COCINA Y RECAMARA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
54 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 12 COCINA 
FOTO 13 CUARTO DE COCINA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
55 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 14 CUARTO CONTINUO 
FOTO 15 RECAMARA 
FOTO 16 RECMARA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
56 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FOTO 17 VISTA DE SALIDA 
FOTO 18 ZONA DE DEPOSITO DE AGUA 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
57 
 
 
ANEXO 1 - A
( HABITACIONAL )
CLASE
ESPACIOS ESTRUCTURA ACABADOS SERVICIOS TABLA DE PUNTOS
SUPERFICIE DE TIPO DE 
MUROS
CLASE INFERIOR SUPERIOR
CONSTRUCCIÓN ESTRUCTURA
1 1 0 38
2 2 39 60
3 3 61 85
4 8 4 86 115
5 5 116 145
6 6 146 180
7 7 181
CLASE
2
MATRIZ DE PUNTOSMATRIZ DE PUNTOSMATRIZ DE PUNTOSMATRIZ DE PUNTOS
ENTREPISOS CUBIERTAS MUROS PISOS FACHADAS VENTANERÍA
RECUBRIM IENTOS 
EN BAÑOS Y COCINA
M UEBLES DE BAÑO
2 2 2
4
2 19 7 9
5
A N OT A R 
LOS 
P UN T OS 
ELEGID OS 
EN C A D A 
C OLUM N A 
2 8 19 7
3
9 5 2 4 2 2 2 TOT A L D E PU N T OS 62
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
58 
 
CONCLUSIÓN 
 
Se recomienda la regularización del inmueble lo antes posible ya que para términos 
legales las consecuencias podrían ser trascendentales al estar en riesgo la misma 
propiedad y poder ser incautada por el gobierno. 
Mientras tanto las ventajas de efectuar el cambio de régimen son más positivas al 
obtener los derechos primordiales sobre su vivienda los cuales serían: 
-El uso exclusivo de área destinada para vivir 
 -La distribución equitativa de la propiedad 
 -El pago de servicios básicos tales como el agua, predio y luz totalmente 
independientes. 
-El disfrute de las áreas comunes de la vivienda 
-Un título de propiedad individual 
-Asimismo un reglamento que regulará las relaciones entre los condóminos y/o, 
poseedores avalado por el gobierno mediante el código civil. 
Se tendrá que tomar en cuenta que la decisión de cambiar de régimen de propiedad no 
obstante por las circunstancias legales y de conflicto que existen entre los individuos. 
Implica hacer conciencia que el Vivir en condominio provee un sentido inmediato de 
“comunidad”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SOLUCIÓN ALTERNATIVA A LA PROBLEMÁTICA DE COPROPIEDAD 
ALEJANDRO MERINO GARCÍA 
 
59 
 
BIBLIOGRAFÍA 
 
1- PROGRAMA REGIONAL 2012-2017 REGIÓN IX NEZAHUALCÓYOTL 
 
 
2-CÓDIGO FISCAL DEL DISTRITO FEDERAL 
 
 
3- REGLAMENTO DEL ARTICULO 947 DEL CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE MEXICO SOBRE 
INMUEBLES EN CONDOMINIO 
 
 
4-PROGRAMA DE DESARROLLO URBADO DEL ESTADO DE MEXICO 
 
5-INEGI www.inegi.org.mx 
 
6-SEDUVI www.seduvi.df.gob.mx 
 
7-CONAPO www.conapo.gob.mx 
 
8- TÍTULO: BREVE RESEÑA HISTÓRICA, SOCIAL Y POLÍTICA DEL MUNICIPIO DE 
NEZAHUALCÓYOTL 
AUTOR: GERMÁN ARÉCHIGA 
EDITORIAL: UTN 
 
9- REVISTA COPROPIEDAD 
	Portada
	Índice
	Introducción
	I. Antecedentes
	II. Estudio de Sitio
	III. Justificación
	IV. Tipos de Condominio
	V. Criterios Técnicos y Procedimientos para Diseño de Condominios y Problemática de Copropiedad
	VI. Estudio del Caso
	Conclusión
	Bibliografía