Analisis-jurdico-de-la-copropiedad-reglamentada-el-tiempo-compartido-y-la-multipropiedad

Vista previa del material en texto

UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA 
 DE MÉXICO 
 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
ARAGÓN 
 SEMINARIO DE DERECHO FISCAL, 
 MERCANTIL Y ECONÓMICO. 
 
NOMBRE DE LA INVESTIGACIÓN: ANÁLISIS 
JURÍDICO DE LA COPROPIEDAD 
REGLAMENTADA, EL TIEMPO COMPARTIDO Y 
LA MULTIPROPIEDAD. 
T E S I S 
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE 
LICENCIADO EN DERECHO 
P R E S E N T A: 
 MAURO ABRAHAM MARTÍNEZ VEREA. 
 Asesor: Maestro. Leopoldo Rangel Cancino. 
 
 
 
 
 MÉXICO 2015.
 
Lourdes
Texto escrito a máquina
Ciudad Nezahualcóyotl, Estado de México
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
Restricciones de uso 
 
DERECHOS RESERVADOS © 
PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL 
 
Todo el material contenido en esta tesis esta protegido por la Ley Federal 
del Derecho de Autor (LFDA) de los Estados Unidos Mexicanos (México). 
El uso de imágenes, fragmentos de videos, y demás material que sea 
objeto de protección de los derechos de autor, será exclusivamente para 
fines educativos e informativos y deberá citar la fuente donde la obtuvo 
mencionando el autor o autores. Cualquier uso distinto como el lucro, 
reproducción, edición o modificación, será perseguido y sancionado por el 
respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
 
DEDICATORIA 
 
A mi padre, 
 Mauro Martínez Rodríguez, 
 quien me mostró el valor del trabajo, 
 la sencillez y la dignidad que se 
requiere para triunfar 
en ésta vida. 
(QEPD) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
AGRADECIMIENTOS. 
- - Principalmente a Dios, mi madre María del Carmen Verea Rivera y mi 
hermano Carlos Sebastián Martínez Verea, quienes han sido mi pedestal y 
fortaleza para sobresalir. 
- - A los licenciados Victoriano José Gutiérrez Valdés, Rodrigo Gabino 
Molina San Miguel y José Ramón Molina San Miguel, por sus grandes 
enseñanzas, apoyo e invaluable amistad. 
- - A mis amigos y hermanos Isaac Galván Velázquez, Ricardo Nava Flores 
y Carlos Alberto Lozada Vega, quienes han estado conmigo en todo 
momento y me han mostrado el valor de la lealtad. 
- - A mi novia Margarita Juárez Castro, por haber llegado en el momento 
indicado, su cariño y hacerme saber que la vida es más de lo que tengo 
frente a mis ojos. 
- - Al licenciado José Alberto Alvarado Moreno, quien siempre tiene un 
momento para compartir su conocimiento, además de ser un ejemplo de 
paciencia y perseverancia. 
- - A todos mis demás amigos, familiares y maestros, que sin 
mencionarlos han repercutido en mi vida, brindándome múltiples 
lecciones, y; 
- - Sin duda a la más noble de las instituciones de este país, la Universidad 
Nacional Autónoma de México, misma que continúa siendo uno de los 
pilares de esta nación. 
 
 
 
ÍNDICE 
 
ANÁLISIS JURÍDICO DE LA COPROPIEDAD REGLAMENTADA, EL TIEMPO 
COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD. 
 
PÁGINA. 
 INTRODUCCIÓN. --------------------------------------------------------------------------------- 1 
 
 CAPÍTULO PRIMERO. 
 
“ANTECEDENTES DE LA COPROPIEDAD REGLAMENTADA, EL TIEMPO 
COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD”. 
 
1.1 Derechos reales en Roma. ----------------------------------------------------------------- 4 
1.1.1 Propiedad. ----------------------------------------------------------------------------------- 4 
1.1.2 Copropiedad y/o Condominio.----------------------------------------------------------- 7 
1.1.3 Posesión. ------------------------------------------------------------------------------------ 8 
1.1.4 Servidumbres. ------------------------------------------------------------------------------ 9 
1.1.5 Usufructo. ----------------------------------------------------------------------------------- 11 
1.1.6 Uso. ------------------------------------------------------------------------------------------ 12 
1.1.7 Habitación. ---------------------------------------------------------------------------------- 12 
1.1.8 Operae Servorum. ------------------------------------------------------------------------ 13 
1.1.9 Enfiteusis. ----------------------------------------------------------------------------------- 14 
1.1.10 Superficie. --------------------------------------------------------------------------------- 14 
1.1.11 Fiducia. ------------------------------------------------------------------------------------ 15 
1.2 Derechos Reales en Francia. ------------------------------------------------------------- 16 
1.2.1 Propiedad. ---------------------------------------------------------------------------------- 17 
1.2.2 Copropiedad. ------------------------------------------------------------------------------- 18 
 
1.2.3 Posesión. ----------------------------------------------------------------------------------- 19 
1.2.4 Servidumbres. ----------------------------------------------------------------------------- 20 
1.2.5 Usufructo. ----------------------------------------------------------------------------------- 21 
1.2.6 Uso. ------------------------------------------------------------------------------------------ 22 
1.2.7 Habitación. ---------------------------------------------------------------------------------- 22 
1.3 Los Derechos Reales en el Código Civil para el Distrito Federal. ---------------- 23 
1.3.1 Tratamiento de los Derechos Reales en el Código Civil de 1870. ------------- 23 
1.3.2.- Tratamiento de los Derechos Reales en el Código Civil de 1884. ---------- 24 
1.3.3 Tratamiento de los Derechos Reales en el Código Civil de 1928. ------------- 25 
1.3.3.1 Propiedad. -------------------------------------------------------------------------------- 26 
1.3.3.2 Copropiedad. ---------------------------------------------------------------------------- 27 
1.4 Antecedentes de la Multipropiedad y el Tiempo Compartido. --------------------- 28 
1.4.1 Antecedentes Internacionales. --------------------------------------------------------- 29 
1.4.2 Antecedentes Nacionales. -------------------------------------------------------------- 30 
 
CAPÍTULO SEGUNDO. 
 
“MARCO JURÍDICO CONCEPTUAL DE LA COPROPIEDAD 
REGLAMENTADA, 
EL TIEMPO COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD”. 
 
2.1 Diversas Definiciones Doctrinales y Legales de los Derechos Reales 
Regulados por el Código Civil para el Distrito Federal. ---------------------------------- 33 
2.1.1 Derechos Reales en el Código Civil para el Distrito Federal. ------------------- 33 
2.1.1.1 Propiedad. -------------------------------------------------------------------------------- 34 
2.1.1.2 Copropiedad. ---------------------------------------------------------------------------- 36 
2.1.1.3 Condominio. ----------------------------------------------------------------------------- 37 
2.1.1.4 Posesión. --------------------------------------------------------------------------------- 41 
 
2.1.1.5 Servidumbres. --------------------------------------------------------------------------- 45 
2.1.1.6 Usufructo.--------------------------------------------------------------------------------- 48 
2.1.1.7 Uso y Habitación. ----------------------------------------------------------------------- 50 
2.1.1.8 Contratos de Garantía (Derechos Reales de Garantía). ---------------------- 51 
2.2 Diversas Definiciones Doctrinales y Legales del Sistema y del Contrato de 
Tiempo Compartido y la Multipropiedad. ---------------------------------------------------- 52 
2.2.1 El Tiempo Compartido. ------------------------------------------------------------------ 52 
2.2.3 La Multipropiedad, como Modalidad del Derecho de Propiedad. -------------- 58 
 
CAPÍTULO TERCERO. 
 
“CONTRATOS Y RELACIONES JURÍDICAS RELACIONADAS CON LA 
COPROPIEDAD REGLAMENTADA, EL TIEMPO COMPARTIDO Y LA 
MULTIPROPIEDAD”.3.1.1 Fideicomiso. --------------------------------------------------------------------------------- 62 
3.1.2 Arrendamiento. ----------------------------------------------------------------------------- 68 
3.1.3 Hospedaje. ---------------------------------------------------------------------------------- 72 
3.1.4 Comodato. ----------------------------------------------------------------------------------- 75 
 
CAPÍTULO CUARTO. 
 
“ANÁLISIS DE LA COPROPIEDAD REGLAMENTADA, EL TIEMPO 
COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD. 
 
4.1.- Definiciones y Características Específicas de la Copropiedad 
Reglamentada, el Tiempo Compartido y la Multipropiedad. ----------------------------- 80 
4.1.1.- La Copropiedad Reglamentada. ------------------------------------------------------ 80 
 
4.1.2.- La Multipropiedad. ----------------------------------------------------------------------- 82 
4.1.3.- El Tiempo Compartido.------------------------------------------------------------------ 85 
4.2.- Diferencias entre la Copropiedad Reglamentada, la Multipropiedad y el 
Tiempo Compartido con los diversos Derechos Reales regulados por el Código 
Civil para el Distrito Federal y demás figuras con elementos similares. -------------- 87 
4.2.1.- Diferencias entre la Copropiedad Reglamentada, la Multipropiedad y el 
Tiempo Compartido. ------------------------------------------------------------------------------ 88 
4.2.1.1.- Multipropiedad. ------------------------------------------------------------------------- 88 
4.2.1.2.- Copropiedad Reglamentada.-------------------------------------------------------- 89 
4.2.1.3.- Tiempo Compartido (Sistema y Contrato). --------------------------------------- 89 
4.2.2.- Diferencias de la Copropiedad Reglamentada, la Multipropiedad y el 
Tiempo Compartido, con los derechos reales regulados por el Código Civil para 
el Distrito Federal. --------------------------------------------------------------------------------- 92 
4.3.- Análisis de los artículos que regulan al Contrato de Tiempo Compartido en 
la Ley Federal de Protección al Consumidor y la propuesta de reforma de 
dicha Ley. ------------------------------------------------------------------------------------------- 94 
Conclusiones. ------------------------------------------------------------------------------------- 101 
Bibliografía. ---------------------------------------------------------------------------------------- 107 
Legislación. ---------------------------------------------------------------------------------------- 109 
Otras Fuentes Consultadas -------------------------------------------------------------------- 112
1 
 
“LOS GRANDES DESTINOS NO SE ALCANZAN SOLO CON DAR EL PRIMER PASO…” 
MAMV. 
INTRODUCCIÓN. 
 
 El propósito de este trabajo en principio es determinar los elementos de la 
Multipropiedad, la Copropiedad Reglamentada y el Tiempo Compartido, ya que 
al ser el turismo en nuestro país uno de los ingresos más importantes que tiene, 
es necesario saber delimitar y reconocer cada una de las herramientas que 
ayudan a incrementar su desarrollo. 
 
 Es preciso mencionar que si bien este trabajo no va directamente encaminado 
a la propuesta de regular a estas figuras en el código civil local, si tratará de 
estudiar cada uno de los elementos y diferencias específicas que existen entre 
ellas y las demás conocidas en la legislación de nuestro país (debido a su 
naturaleza, se tratarán de manera muy profunda los derechos reales, para así 
entender sus límites y comprender que ninguno es idéntico a las figuras de 
interés), ya que actualmente en las diversas leyes que de alguna forma las 
regulan, no lo hacen con exactitud; muchas veces son confusas e incluso las 
relacionan cual sinónimos, siendo que cada una tiene un objeto completamente 
distinto. 
 
 La premisa principal será, además de establecer sus diferencias y conceptos, 
el proponer una reforma a Ley Federal de Protección al Consumidor, respecto a 
que dicha norma, en mi opinión contempla al Tiempo Compartido de manera 
equivocada en algunos de sus preceptos. Es por tal motivo, que mi propuesta 
irá encaminada al establecimiento de las bases y límites de los contratos que 
vinculen las figuras a estudiar en esta tesis, viéndolo desde la óptica de la 
prestación de un servicio; y por la naturaleza de cada figura, indicaré mi opinión 
2 
 
acerca de qué órgano legislativo debe regularlas, así como el ordenamiento en 
el que a mi juicio deben contenerse, sin que esto signifique que esta tesis vaya 
orientada a extralimitarme o salir del contexto que me ocupa. 
 
 Este trabajo, también va encaminado a ser un modelo o ejemplo para poder 
aplicar los conceptos de una mejor forma, al momento de legislar sobre estas 
figuras, que si bien no son de común trato en esta zona del país, creo que son 
una opción muy fructífera de ingresos. 
 
 Para desarrollar este trabajo, utilizaré en principio el método histórico, con el 
fin de comprender la evolución de lo estudiado y su aplicación actual. De igual 
forma ocuparé el método inductivo, para determinar las características de cada 
institución que se investiga, lo cual realizaré a través de un marco jurídico que 
contiene principalmente el análisis de los ya mencionados derechos reales 
contemplados por el Código Civil para el Distrito Federal, de las legislaciones 
que tratan a las figuras que nos ocupan y la doctrina que contempla esta 
materia. 
 
 Es preciso señalar que para el desarrollo de esta investigación, es necesario 
retraernos a diversas etapas del tiempo, tales como el Derecho Romano, la 
evolución del Derecho francés y la transformación que ha tenido nuestro 
Derecho en materia civil y mercantil (contratos), a través de los códigos civiles 
de aplicación en el Distrito Federal, los de algunas otras entidades federativas y 
el Código de Comercio. 
 
 Veremos de esta forma cómo y dónde surgieron las figuras jurídicas en 
cuestión, así como su avance y aplicación, con el objeto de poder utilizar las 
estrategias que han generado beneficios y crecimiento, para estar en 
3 
 
condiciones de aportar opciones que podrán beneficiar al desarrollo tanto del 
Derecho, como de la economía nacional. 
 
 Lo anterior lo realizaré con el fin de verificar, que existen muchas alternativas 
para la explotación de los recursos de nuestra nación, a través de la inversión 
de particulares, incluso en conjunción del Estado, con las herramientas jurídicas 
necesarias y precisas para su debido funcionamiento. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
 
CAPÍTULO PRIMERO. 
 
“ANTECEDENTES DE LA COPROPIEDAD REGLAMENTADA, EL TIEMPO 
COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD”. 
 
1.1. Derechos reales en Roma. 
 
 Para que podamos entrar al desarrollo de esta investigación, primero 
debemos conocer el origen de las figuras a tratar, por lo cual me he dado a la 
tarea de investigar su nacimiento. Es por tal motivo que si tomamos en cuenta 
que nuestra norma jurídica, deriva directamente de la influencia del Derecho 
Romano, es indispensable conocer y mencionar en este trabajo los derechos 
reales y relaciones jurídicas que fueron reconocidos durante el transcurso de 
tiempo en el que existió ese gran imperio (posteriormente república) y que 
guardan relación con el objeto de esta tesis, por lo cual, a continuación serán 
enlistados y explicados. 
 
1.1.1 Propiedad. 
 
 La propiedad es el derecho real por excelencia, el más puro y completo de 
ellos; la propiedad, como Juan Iglesias menciona, es “la señoría más general, 
en un acto o en potencia, sobre la cosa”1, pues al ejercerla, se puede usar, 
disfrutar, disponer y en general realizar cualquier acto respecto del bien sobre el 
cual recae ese derecho, únicamente respetando los límites marcados por la 
Ley, para que al ejercer este derecho tan amplio, no se invada la esfera jurídica 
de la generalidad.1 Iglesias, Juan, Derecho romano, 15ª. ed., Barcelona, España, Editorial Ariel, S.A de C.V, 
2004, p. 155. 
5 
 
 
 Ahora bien, por lo que se refiere a un concepto pleno de propiedad en la 
antigua Roma, Alfredo Di Pietro nos indica que “no existe una denominación 
específica para la propiedad. Todo lo que integra la familia romana (tanto las 
personas como las cosas) está sometido al mancipium del paterfamilias. Para 
referirse a la propiedad de una cosa, se dice de ella meum esse ex iure 
Quiritium (es la fórmula empleada en la vindicatio). Ya para fines de la 
República aparecen las palabras propietas (que atiende a señalar lo que es 
proprium de alguien) y dominium (vinculado a domus y a dominus = ”señor”; de 
donde dominium es el “señorío jurídico”. En la época clásica estos vocablos 
lucen como sinónimos.”2 Es por tal motivo, que podemos referir que en Roma, 
hasta antes del Principado, no se tenía un concepto claro de lo que era la 
propiedad, ya que para la cultura romana, era una cuestión técnicamente de 
hecho. 
 
 En el antiguo imperio romano, la propiedad (propietas), contemplándola como 
un sinónimo del dominio (dominium), como ya se vio eran tratados; tenía 
diferentes características, mismas que el mencionado Alfredo Di Pietro, 
desarrolla de la siguiente forma: 
 
“… a).- El dominio es absoluto: Aparece con la posibilidad más amplia de 
aprovechamiento de las cosas (plena in re potestas). El dueño tiene el uti frui 
possidere. El uti se refiere al uso de la cosa, el frui, a poder disfrutar de ella, 
aprovechándose económicamente de la cosa…el habere, o sea, el poder decir 
que la cosa le pertenece y en consecuencia disponer de ella…finalmente el 
possidere, que se refiere al poder tenerla como suya… b).- El dominio es 
 
2 Di Pietro, Alfredo, Derecho Privado Romano, 2ª ed., Buenos Aires, Argentina, Ediciones 
Depalma Buenos Aires Lexis-Nexis Argentina, S. A, 1999, p 119. 
6 
 
exclusivo. Esto debe ser entendido como que en un dominium solo puede haber 
un propietario, y éste excluye a cualquier otro en tal situación jurídica…c).- El 
dominio es perpetuo. No se puede constituir un dominio ad tempus. Así que 
alguien sea propietario por un cierto tiempo, y que pasado un plazo 
determinado, retorne ipso iure al enajenante…”.3 
 
 Tomando como consideración, la enunciación que Di Pietro hace de las 
características del dominium en Roma, podemos ver que no ha cambiado 
mucho su naturaleza, ya que la propiedad, concebida hasta nuestros días, se 
distingue por tener esencialmente todos estos elementos, aunque debemos 
recalcar que en la actualidad, el dominio no es un sinónimo de la propiedad 
(aunque nuestra legislación las utilice cual sinónimos), sino más bien como 
refieren De la Mata Pizaña y Garzón Jiménez, citando a Arce Cervantes “el 
dominium es el poder que se concede al propietario y la propietas la relación de 
pertenencia de la cosa a la persona”.4 
 
 Como consecuencia de todo lo antes mencionado, podemos concluir que en 
Roma, por lo que se refería a la época clásica, no se tuvo un concepto concreto 
de la relación entre persona y cosa, como actualmente se concibe, pero puedo 
indicar que a lo largo del tiempo, hubo una evolución realmente marcada del 
concepto, pues en la época posclásica, se fue unificando la noción de 
propiedad. “Justiniano admitió una sola clase de dominio, aboliendo la 
denominación del dominium ex iure Quiritium (considerando que se trataba de 
una antigua sutileza basada en una palabra vacía y superflua; C.7.25.1)”5, por 
 
3 Di Pietro, Op Cit p.p 119 y 120 
4 De la Mata Pizaña Felipe y Garzón Jiménez Roberto, Bienes y Derechos Reales, Porrúa, 4ta 
edición, México, 2011, p.121. 
5 Di Pietro, op cit p. 121 
7 
 
lo que podemos decir que, la concepción de propiedad, en su sentido más puro, 
debió estar convalidada en lo subsecuente, como el derecho pleno, directo, 
permanente e ilimitado (con excepción de las limitaciones marcadas por la ley), 
que una persona puede ejercer sobre un bien, o tan simple como Guillermo 
Floris Margadant nos afirma que en esa época, el concepto de propiedad se 
podía entender como “el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción 
que éste pueda proporcionar”.6 
 
1.1.2 Copropiedad y/o Condominio. 
 
 Si bien se ha mencionado que en el Derecho Romano, dos o más personas 
no podían tener el dominium pleno de un bien determinado, también debemos 
agregar, que durante la época clásica surgió una figura por medio de la cual, se 
permitió la existencia de una pluralidad de derechos de propiedad sobre una 
misma cosa, esta fue el condominio (communio), o también conocida como 
copropiedad, misma en el derecho Romano, “se produce por la concurrencia de 
varios propietarios sobre una misma cosa. Puede ser: i) por un acto voluntario 
de varios socios que ponen sus propios bienes en común, transfiriéndose 
recíprocamente partes proporcionales de su propiedad; ii) por la adquisición 
conjunta de una misma cosa (por ejemplo, por herencia, legado o transmisión 
inter vivos); o iii) por una confusión material de cosas fungibles que sea 
reversible (conmixtio de sólidos homogéneos o confusio de líquidos). Cuando la 
copropiedad se produce involuntariamente, hablamos de comunidad incidental 
(comunio incidens).”7 
 
 
6 Margadant, Guillermo Floris, El Derecho Privado Romano, 16ª ed, Esfinge, México, 1989, p. 
516. 
7 D‟Ors, Álvaro, Derecho Privado Romano, 9ª ed., Pamplona, EUNSA, 1997, p. 246. 
8 
 
 En Roma, la copropiedad se conoció como “la concreción de la propiedad de 
cada titular a una parte ideal o cuota de la cosa entera, de modo que cada 
condómino puede disponer libremente de su propia cuota, y debe participar en 
las ventajas y cargas comunes en proporción a dicha cuota. Se habla entonces 
de propiedad individida (pro indiviso)”,8 por lo cual podemos mencionar, que 
respecto a los distintos derechos de cada uno de los copropietarios de un bien, 
se conforma una sola unidad que completa el derecho de propiedad pleno de la 
cosa. 
 
1.1.3 Posesión. 
 
 Denominada en el Derecho Romano como possessio; la posesión es 
conocida desde aquél tiempo como, “la señoría o dominación de hecho sobre 
una cosa”. 9 Dicho apoderamiento podía generarse derivado de alguna otra 
situación jurídica, incluso a consecuencia de tal dominación, se podía dar origen 
a algún otro derecho, como es el caso de la propiedad (a través de la usucapio). 
 
 Esencialmente para adquirir el derecho de posesión, se requieren dos 
elementos, “uno físico, denominado corpus, que consiste en el efectivo 
apoderamiento y control de la cosa y otro intencional, denominado animus, que 
consiste en la voluntad de tener la cosa para sí… La presencia de ambos 
elementos es esencial para la adquisición posesoria: “Adquirimos la posesión 
por el corpus y el animus, no sólo por el corpus o sólo por el animus”.10 
 
 
8 Ibid p.p 246 y247. 
9 Iglesias, Op. Cit. 194. 
10 Di Pietro Op. Cit. p. 111. 
9 
 
 En Roma, a pesar de que se tenía el concepto primario, respecto a que la 
possessio era esencialmente una cuestión de hecho, se llegó a confundir entre 
la población romana con la propiedad. 
 
 Como consecuencia de lo anterior y viendo que se necesitaba realizar una 
delimitación y diferenciación entre la posesión y la propiedad, Justiniano puso 
fin a tal confusión, pues como cita D‟Ors, “Justiniano entiende la possessio, que 
los clásicos habían mantenido en su sentido material, como una apariencia de 
titularidad, no solo de la propiedad, sino de cualquier derecho…hasta el 
extremo de convertirse la possessio en un derecho (ius possessionis).”11 
 
 Al haber ocurrido la determinaciónhecha por Justiniano, es por lo que se 
comienza a tener entre la población romana, una concepción más acertada de 
lo que era la posesión y la diferencia que ésta tenía con la propiedad; situación 
que hasta nuestros días se mantiene. 
 
1.1.4 Servidumbres. 
 
 Conocidas como servitutes, las servidumbres, en Roma se decía eran “los 
servicios permanentes que se constituyen entre dos fundos vecinos por la 
voluntad de sus propietarios”12, aunque a mi parecer podríamos entender mejor 
a la servidumbres como el o los servicios que tiene el propietario del predio 
dominante, sobre el predio sirviente; mismos derechos que se transmitían 
mediante cada enajenación, pues existía desde la constitución de la 
servidumbre, una relación inseparable entre el inmueble y el derecho. 
 
11 D‟ Ors, Op cit p. 194 
12 García Garrido, Manuel Jesús, Derecho Privado Romano, 9ª ed., Madrid, Dykinson, 2000 
p.437 
10 
 
 Las servidumbres, son una herramienta que se concibió para solucionar 
primordialmente las necesidades básicas que existían entre los dueños de 
fundos vecinos, tales como la obtención de recursos naturales o servicios, como 
el agua y el paso por el fundo ajeno, en caso de que esa fuera la única forma de 
salir o entrar al terreno del cual se era propietario. 
 
 Como consecuencia de lo ya referido, podríamos aseverar que la servidumbre 
es la “carga o gravamen que debe soportar un fundo. Esa carga o gravamen es 
en favor de un predio vecino, de tal modo que quien se halle en él, y haya 
convenido la servidumbre pueda llevar a cabo una actividad limitada en la cosa 
ajena, o también obtener el beneficio de una cierta abstención por parte del 
propietario de la cosa que soporta la servidumbre”.13 
 
 En aquél entonces, existían al igual que en la actualidad, diversas clases de 
servidumbres, de entre las cuales las más comunes eran la de senda (iter), la 
cual tenía como objeto, el derecho que se les otorgaba a las personas que 
habitaban en el fundo dominante, de caminar por el fundo sirviente, pero no 
podían llevar animales por dicha senda; la de paso de ganado (actus) misma 
que como su nombre lo indica, consistía en el derecho de guiar ganado a través 
del fundo sirviente o incluso algún tipo de vehículo, como carruajes; y la de 
acueducto (aquae ductus), misma que permitía al propietario del predio 
dominante, conducir agua a través del fundo ajeno. 
 
 En virtud de lo anterior, podemos observar que esta institución no ha 
cambiado mucho e incluso yo creo que la misma ha quedado un tanto 
 
13 Di Pietro, Op cit p.143 
11 
 
rezagada, toda vez que se ha perdido un poco su implementación en las 
relaciones jurídicas actuales. 
 
1.1.5 Usufructo. 
 
 El usu fructus o también conocido en su raíz latina como el uti frui, es el 
derecho que desde su nacimiento en la norma jurídica romana, desmantela la 
propiedad, y es que éste se define como lo menciona D‟Ors, al referir que el 
usufructo “es un derecho real de usar y disfrutar de una cosa ajena sin poder 
disponer de la cosa misma. Es, en realidad como una propiedad temporal a la 
que se priva del poder de disposición, precisamente por ser temporal”14, y ¿A 
qué nos referimos con la expresión “desmantelar la propiedad”? No es más 
que, a separar de aquella, dos elementos esenciales de los cuales está 
compuesta, mismos que consisten en el uso y el disfrute del bien. El titular del 
derecho se llama usufructuario o dueño del usufructo (dominus ususfructus,) 
mientras que el propietario o dueño (dominus propietatis) es el que tiene la 
nuda propietas. El usufructuario tiene, por tanto, el derecho de usar y disfrutar 
(uti y frui), y el propietario, el derecho de disponer de la cosa (habere) y la 
posesión, ya que el usufructuario es solo detentador. 15 
 
 Es realmente notable, que hasta nuestros días, en la gran mayoría de los 
sistemas jurídicos del mundo, esta figura es conocida y aplicada con el mismo 
objeto para el que fue creada miles de años antes. Tan cierto es, que en 
nuestro país, continúa vigente como un medio para realizar diversas 
operaciones, ya sea para conservar o hacer crecer el patrimonio de las 
 
14 D‟Ors, Op cit p. 261 
15 Véase García Garrido, Op. Cit. p.p 465 y 466 
12 
 
personas y la constitución del mismo se puede realizar de distintas formas, ya 
sea mediante un contrato o incluso a través de testamento. 
 
1.1.6 Uso. 
 
 El uso fue concebido en la época clásica romana como el usus, mismo que 
era conceptualizado como el derecho de utilizar una cosa, sin poder percibir los 
frutos de la misma. 
 
 Este derecho estaba restringido a generar un beneficio único para el usuario, 
aunque en la época justinianea, “era dable alquilar las habitaciones sobrantes, 
y tomar los frutos del fundo que sean necesarios para el sustento del usuario y 
de su familia.”16 
 
 Esto no necesariamente quiere decir que sea un derecho igual al de 
habitación o el usufructo, pues a diferencia del derecho de habitación, el uso es 
más amplio, ya que el uso abarca todo tipo de bienes; y a diferencia del 
usufructo, el ejercicio del uso, está limitado al consumo de los frutos, solamente 
necesarios para la subsistencia del usuario y su familia. 
 
1.1.7 Habitación. 
 
 La habitación, conocida en la época clásica de Roma, como habitatio o 
habitare, tuvo algunos problemas para ser determinada, ya que surgió de igual 
manera junto a otros derechos como el usufructo y el uso, aunque debemos 
 
16 Iglesias, Op. Cit. p. 216. 
13 
 
decir que la habitación es un derecho extremadamente específico a diferencia 
de otros que pudieran parecer similares. 
 
 La creación de la habitatio, derivó de la interpretación de legados que 
consistían en la “habitación de una casa”,17 esto quiere decir que la habitación 
tiene por objeto el ocupar una casa ajena (estrictamente es para vivienda), lo 
cual significa que respecto a cualquier otro tipo de inmueble, no se podía 
ejercer este derecho. 
 
 Algo muy notable que nos refiere Juan Iglesias, es que para Justiniano, “la 
habitatio es un derecho real especial que atribuye la facultad de habitar una 
casa ajena.”18 
 
1.1.8 Operae Servorum. 
 
 Este derecho real de uso, fue muy peculiar, pues era un derecho real sobre el 
uso de los servicios de un esclavo ajeno. Era un derecho limitado a tal 
circunstancia, el cual sería imposible de ejercer actualmente, debido a la 
abolición de la esclavitud. 
 
 Los tres derechos de uso antes descritos, se consideraban reales, debido a 
que su ejercicio era respecto a bienes (tomando en cuenta que en aquella 
época, los esclavos eran considerados bienes), además de que compartían los 
demás principios análogos a los del usufructo.19 
 
 
17 Di Pietro, Op. Cit. p. 151 
18 Iglesias, Op. Cit. p. 216 
19 Loc. Cit. 
14 
 
1.1.9 Enfiteusis. 
 
 Este derecho real surgió, como una antigua práctica, en la cual se otorgaba a 
una persona el arrendamiento por un largo tiempo o de forma perpetua, de una 
finca de cultivo, recibiendo el propietario del fundo una contraprestación 
denominada vectigal. 
 
 La enfiteusis, fue reconocida como derecho real en la legislación postcalásica 
y justinianea.20 Esto fue a consecuencia de que el pretor concede al enfiteuta 
una actio in rem análoga a la reivindicatio.21 
 
 La diferencia más notable que la enfiteusis tiene con el usufructo y el 
arrendamiento, es que la enfiteusis era un derecho real que sí podía ser 
transmitido por herencia. 
 
 Esta figura bien la podríamos comparar con la renta vitalicia que actualmente 
se encuentra regulada en nuestra legislación, aunque en eseentonces tenía 
algunos matices distintos a como actualmente la conocemos. 
 
1.1.10 Superficie. 
 
 Se originó derivada de la concesión que se hacía de terrenos públicos, para 
construir sobre los mismos, a cambio de un canon o contraprestación por tal 
concesión (solarium o pensio). Este derecho permitía al locatario usar y 
beneficiarse del edificio construido, por un periodo muy extenso o de forma 
perpetua, siempre y cuando pagara el canon ya referido. 
 
20 García Garrido, Op. Cit p. 477 
21 Loc. Cit. 
15 
 
 Ahora bien, Di Pietro nos hace mención, que “las construcciones eran del 
populus o del municipium, conforme a la regla clásica de que superficies solo 
cedit (lo que está en la superficie accede al suelo); Pero se le reconoce a quien 
ha logrado la concesión de edificar en un terreno público, que podía usar de la 
construcción si pagaba el solárium. En la época clásica, se amplió la posibilidad 
de tener una superficie en terrenos privados”.22 
 
1.1.11 Fiducia. 
 
 La fiducia, si bien no es un derecho real, sí es una garantía, misma que 
considero debe ser mencionada, pues de ella surgió lo que actualmente se 
conoce como fideicomiso. 
 
 La fiducia cum creditore contracta, era la institución, por medio de la cual, el 
deudor le transmite la propiedad de una cosa al acreedor por medio de una 
mancipatio o de una in iure cessio. El negocio iba acompañado de un pacto de 
fiducia (pactum fiduciae), por medio del cual el acreedor se obliga a retransmitir 
la propiedad de dicha cosa por esos mismos modos cuando la deuda sea 
satisfecha.23 
 
 Como podemos observar, esta figura es el antecesor claro de lo que ahora 
conocemos como fideicomiso (aunque más exactamente como fideicomiso de 
garantía), mismo que además es empleado en la actualidad para la celebración 
de contratos en los cuales su objeto tiene relación con las figuras a tratar en 
este trabajo. 
 
 
22 Di Pietro, Op Cit p. 152. 
23 Ibid. p.155. 
16 
 
 “La fiducia permitió en Roma, que la posesión de la cosa dada en garantía, 
quedará en posesión del deudor y por tal la posesión continuada durante un 
año, incluso tratándose de bienes inmuebles, recupera el deudor la propiedad- 
usureceptio ex fiducia-. Cabalmente, para evitar el efecto de tal usucapión 
extraordinaria-anómala-, la cosa es dejada al deudor a título de arrendamiento o 
de precario. Convencionalmente puede oponerse también en juego la cláusula 
comisoria –lex commissoria-, a tenor de la cual si el deudor no paga a tiempo, el 
acreedor conserva la cosa en su patrimonio, cobrándose así el crédito no 
satisfecho”.24 
 
 Cabe mencionar que en Roma surgieron además otras garantías como la 
prenda y la hipoteca, mismas que no estudiaremos, pues considero que no 
guardan una relación tan estrecha como las figuras ya mencionadas. 
 
1.2 Derechos Reales en Francia. 
 
 Como sabemos, nuestra legislación en materia civil, además de tener 
influencia de distintos sistemas jurídicos de varios países, no puede negar su 
génesis derivada del Derecho Francés, pues a lo largo de la historia hemos 
visto en los diferentes ordenamientos de esta rama, las marcadas similitudes 
que existen entre ambas legislaciones, a consecuencia de la conocida 
adaptación que hubo del Código Civil Francés de 1804 en nuestro país. 
 
 Es por tal motivo y por el objeto de esta investigación, que debemos analizar 
los derechos reales que eran regulados en el código de aquél país, para que de 
esta forma, podamos entender la evolución de nuestra norma jurídica y además 
 
24 Iglesias, Op. Cit. p.221. 
17 
 
comprender las similitudes y cambios que hubo en relación con el Derecho 
Romano. 
 
 A continuación enlistaré los derechos reales regulados por el también 
conocido “Código de Napoleón”, relacionados con la materia de esta tesis: 
 
1.2.1 Propiedad. 
 
 La propiedad, el primordial derecho real, se contenía en el título II de “La 
Propiedad”, en el artículo 554 del Código Civil Francés de 1804, el cual la 
definía como “el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más 
absoluta, siempre que no se realice un uso prohibido por las leyes o por los 
reglamentos”.25 
 
 Como podemos observar, en el Código Civil Francés de 1804, se nota una 
gran mejoría y por primera vez encontramos un concepto claro de la propiedad 
y sus alcances, pues aquí es evidente que la propiedad dejó de tener diversas 
acepciones como en Roma, refiriéndonos a la propiedad quiritaria y las demás 
ya nombradas en el capítulo anterior, habiéndose obtenido la uniformidad del 
concepto de tal derecho. 
 
 
 
25 FRANCIA. Code civil des francais: èd originale seule officielle, Biliothèque nationale de 
France, 21 de marzo de 1804 en 
http://gallica.bnf.fr/ark:/12148/bpt6k1061517/f561.image.r=langFR(15 de julio de 2013), art 544.- 
Traducción propia del texto original: 
“… 544.- La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la maniére la plus absolue 
pourvu qu‟on n‟en fasse pass un usage prohibé par les lois ou par les réglemens” 
18 
 
1.2.2 Copropiedad. 
 
 Esta modalidad de la propiedad, que si bien ya la regulaba el derecho francés, 
tiene un ordenamiento especial, pero Planiol y Ripert refieren que “una cosa 
perteneciente a varios propietarios, se halla en indivisión cuando el derecho de 
cada propietario recae sobre la totalidad (y no sobre una porción determinada) 
de la cosa común. La parte de cada uno no es, por tanto una parte material, 
sino una parte alícuota que se expresa mediante una cifra”.26 
 
 Es también notable que desde aquella época, los copropietarios tenían el 
derecho de solicitar la disolución de la copropiedad, pero más interesante que 
eso, es que el sistema jurídico francés, fue uno de los primeros en manejar y 
definir de forma precisa el régimen de propiedad en condominio y la 
reglamentación de la copropiedad como lo refiere el artículo 664 de su 
respectivo código de 1804, el cual contiene las obligaciones y gastos que deben 
de cubrir cada uno de los propietarios de cada piso o área privativa 
establecida.27 
 
26 Planiol Marcel y Ripert Georges, Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo III Los Bienes, 
2nda edición, Cárdenas Editor y Distribuidor, México, 1991, Traducido por el Lic. José M. Cajica 
Jr, p.238. 
27 FRANCIA. Code civil des francais: èd originale seule officielle, Biliothèque nationale de 
France, 21 de marzo de 1804 en 
http://gallica.bnf.fr/ark:/12148/bpt6k1061517/f561.image.r=langFR(15 de julio de 2013), art 664. 
“…664.- Lorsque différens étages d‟une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres 
de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions, elles doivent être faites 
ainsi qu‟il suit: 
Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la 
valeur de l‟étage qui lui appartient. 
Le propriétaire de charge étage fait le plancher sur lequel il marche; 
19 
 
 
1.2.3 Posesión. 
 
 La posesión a diferencia de los demás derechos reales, se encontraba 
regulada en el Título XX De la Prescripción, Capítulo II De la Posesión, la cual 
se definía en el artículo 2228 del Código Civil Francés, como “la detención o 
disfrute de una cosa o de un derecho que deseamos o que ejercemos por 
nosotros mismos o a nuestro nombre”.28 
 
 Es muy claro que en Francia, desde aquel entonces, la posesión ya estaba 
más que separada de la propiedad, además que ya tenían bien planteada la 
posibilidad de generar otros derechos, derivada de la posesión, como se puede 
observar en el artículo 2229 del mismo ordenamiento referido en el párrafoLe propriétaire du premier étage fait l‟escalier qui y conduit; le propriétaire du second étage fait, 
à partir du premier, l‟escalier qui conduit chez lui; et ainsi de suite. 
- Traducción propia del texto original: 
“…664.- Cuando diversos pisos de una casa pertenecen a varios propietarios, si los títulos de 
propiedad no resuelven el modo de reparación y reconstrucción, deben ser realizadas así como 
la siguiente: 
Los grandes muros y en el techo correrán a cargo de todos los propietarios, cada uno en 
proporción del valor del piso que le corresponde. 
El propietario de la planta baja, tiene la carga sobre el suelo en el que marcha; el propietario del 
primer piso el de la escalera que conduce; 
El propietario del segundo piso hecho, a partir del primero, la escalera que conduce a su casa; y 
así sucesivamente. 
28 Op cit. FRANCIA. Code civil des francais: èd originale seule officielle, art 2228.- Traducción 
propia del texto original: 
“…2228.- La possession est la détention ou la jouissance „une chose ou d‟un droit que nous 
tenons ou que nous exercons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tiento u qui l‟exerce en 
notre nom…” 
20 
 
precedente, el cual nos menciona “que para poder prescribir, es preciso una 
posesión continuada y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título 
de propietario”.29 
 
1.2.4 Servidumbres. 
 
 Las servidumbres o también conocidas en el derecho francés como los 
servicios sobre la tierra, encontraban su definición en el artículo 637 del “Código 
de Napoleón”, el cual las definía como “la obligación impuesta sobre un legado 
para el uso y la utilidad de una herencia pertenecientes a otro propietario”.30 A 
lo que debemos entender, es que de igual manera como se conoció en el 
derecho romano, las servidumbres, solían constituirse por legado, con el objeto 
de que un tercero tuviera el derecho de obtener un beneficio, aunque también 
es necesario recalcar que las servidumbres partiendo de la definición, solo 
pueden ejercerse exclusivamente sobre inmuebles, refiriéndonos principalmente 
al tránsito por los mismos o la explotación de alguna prestación relacionada con 
el llamado predio sirviente. 
 
 Independientemente de lo enunciado en el código ya citado, debemos 
mencionar que tratándose de servidumbres, es necesario destacar la 
posibilidad de crear cualesquier tipo de estas, dependiendo de las necesidades 
 
29 Ibid. art 2229.- Traducción propia del texto original: 
“…2229.- Pour puovoir prescrire, il faut una possession continue et non interrompue, paisible, 
publique, non equivoque, et à titre de propriétaire…” 
30 Ibid. art 637.- Traducción propia del texto original: 
“…637.- Une servitude est una charge impose sur un héritage pour líusage et l‟utilité d‟un 
héritage appartenant à un autre proprétaire…” 
 
21 
 
de las personas, además de ser el único derecho real diferente a la propiedad, 
que es perpetuo.31 
 
1.2.5 Usufructo. 
 
 El usufruit, regulado en el Título III Del Usufructo, del Uso y de la Habitación, 
artículo 578 del Code, se describe como “el derecho a disfrutar de cosas 
propiedad de otro, como si fuera el propietario, pero con la carga de conservar 
la sustancia”.32 
 
 Al respecto del concepto, podemos asegurar que es bastante ambiguo e 
incluso defectuoso, pues no indica una característica muy importante del 
usufructo, refiriéndonos a que es un derecho temporal. 
 
 Así mismo, al considerar lo poco específico del concepto, también nos 
referimos al término de “conservar la sustancia”, ya que se podría interpretar de 
diferentes formas, pero siendo claros y tratando de discernir su sentido, 
podríamos decir que se refiere a la restricción del usufructuario de modificar el 
bien sobre el que ejerce su derecho, pues no debemos olvidar, que el derecho 
de ambas partes se ejerce de forma directa. 
 
 
 
 
31 Planiol y Ripert Op cit. 481 
32 Op cit. FRANCIA. Code civil des francais: èd originale seule officielle, art 2228.- Traducción 
propia del texto original: 
“…578.- L‟usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le 
propriétaire lui-même, mais à la charge d‟er conserver la substance…” 
22 
 
1.2.6 Uso. 
 
 Otro de los derechos que generan un desmembramiento de la propiedad, es 
el uso, mismo que se define como “el derecho real de la misma naturaleza que 
el usufructo, pero es inferior a él en extensión. De los dos elementos de que se 
compone el usufructo, el derecho de usar y percibir los frutos, el uso no 
comprende sino el primero”.33 
 
 El uso, al igual que el usufructo, se encontraba regulado en el mismo título, 
aunque el uso en el Capítulo II y a pesar de que no existe una definición precisa 
en el code, con la lectura de su respectivo capítulo, podemos aplicar sus 
elementos esenciales, además de que en el mismo capítulo se desprende que 
tanto al uso como el derecho de habitación se les aplicarán las mismas reglas 
del usufructo. 
 
 Así mismo, en el artículo 630 del Código de Napoleón, se refiere que el 
usuario podrá percibir los frutos de la cosa “en tanto que satisfagan sus 
necesidades y las de su familia”34 
 
1.2.7 Habitación. 
 
 Un derecho de uso que igual a los anteriores, ya era conocido desde Roma y 
aunque en el Código Civil Francés que se estudia en este capítulo, jamás se 
define, se tenía una percepción idéntica a la romana, ya que la habitación en 
Francia era considerada como un derecho especial, semejante al usufructo, 
pero en el code, a diferencia de la regla seguida en Roma, que permitió al titular 
 
33 Planiol y Ripert Op cit p. 472 
34 Planiol y Ripert Op cit. p. 473 
23 
 
del derecho de habitación, no residir en el inmueble y poder recibir las rentas 
del mismo bien, el Código de Napoleón suprimió tal permisión, pues se 
consideraba que perdía la esencia esta institución, a lo cual estoy totalmente de 
acuerdo y únicamente permitía que el uso del inmueble (destinado 
exclusivamente a vivienda) fuera utilizado por el titular y su familia.35 
 
1.3 Los Derechos Reales en el Código Civil para el Distrito Federal. 
 
 Ya que hemos analizado con anterioridad la concepción de los diferentes 
derechos reales considerados en el derecho romano y francés, sería ocioso 
realizar una relación de los derechos reales regulados en los diversos 
ordenamientos de carácter civil de nuestro país, puesto que el Código de 
Napoleón fue el modelo a seguir por nosotros para la regulación del derecho 
común. 
 
 Es por tal motivo, que en este capítulo, únicamente nos abocaremos a 
enunciar las diferencias más notables que hubo entre el Code y los diversos 
ordenamientos civiles que se originaron en nuestra nación, sus aplicaciones 
específicas y las novedades que surgieron a lo largo de su evolución en México. 
 
1.3.1 Tratamiento de los Derechos Reales en el Código Civil de 1870. 
 
 Denominado en realidad “Código Civil del Distrito Federal y Territorio de Baja 
California”, fue publicado por el entonces Presidente de nuestro país, Don 
Benito Juárez, el 8 de diciembre de 1870, el cual entró en vigor hasta el día 1º 
de marzo de 1871. 
 
35 Loc. Cit. 
24 
 
 
 Adaptación, modelo o copia del Code, este primer código civil, realmente no 
difería mucho del francés y cabe destacar que respecto a las figuras como la 
propiedad y la copropiedad, no aportó nada nuevo, por lo cual debemos atender 
a la misma concepción referida en el título que precede, donde ya analizamos 
los derechos regulados en el “Código de Napoleón”. No es sino hasta la 
promulgación del código de 1884, donde realmente hubo un cambio 
significativo, solo en cuanto a su estructura. 
 
 Es por tal motivo, que consideroinnecesario el realizar un análisis o 
comparativa de los derechos reales regulados en tal legislación, pues ya hemos 
indicado que su contenido fue prácticamente una copia del francés. 
 
1.3.2.- Tratamiento de los Derechos Reales en el Código Civil de 1884. 
 
 Es hasta el 14 de diciembre de 1883, cuando el entonces Presidente de los 
Estados Unidos Mexicanos, Don Manuel González, expidió el decreto por medio 
del cual se publicó la reforma al “Código Civil del Distrito Federal y Territorio de 
la Baja California”, misma que comenzó su vigencia hasta el día 1 de junio de 
1884, quedando así derogada una gran parte de las disposiciones contenidas 
en el código de 1870. 
 
 Este código, más allá de cambiar el contenido, reformó su estructura y afinó 
diversos supuestos y términos, que eran ambiguos o confusos en el anterior; 
algunos ejemplos que se notan en materia de bienes y derechos reales, se 
pueden ver en la propiedad, específicamente en su artículo 732, el cual otorga 
al propietario el derecho de solicitar a los propietarios de los predios vecinos, el 
25 
 
apeo y deslinde de su terreno; 36 además de algunas otras adecuaciones 
realizadas a los capítulos de usufructo, servidumbres, uso y habitación. 
 
 En realidad el código que vino a evolucionar de forma nítida el derecho civil 
nacional, fue el de 1928, mismo que analizaremos en el siguiente punto, en 
cuanto a lo que concierne a esta investigación. 
 
1.3.3 Tratamiento de los Derechos Reales en el Código Civil de 1928. 
 
 Publicado el 26 de mayo de 1928 por Don Plutarco Elías Calles, en ese 
momento Presidente Constitucional de los Estados Unidos Mexicanos, 
habiendo comenzado su vigencia hasta el 1 de octubre de 1932, misma que se 
ha extendido hasta nuestros días, el “Código Civil para el Distrito Federal”, ha 
sido desde entonces la norma civil, me atrevo a decir, más importante en 
nuestro país, ya que se ha tomado como un modelo a seguir por las Asambleas 
Legislativas de la mayoría de las entidades federativas, para la elaboración de 
sus respectivos códigos. 
 
 Es hasta la publicación de este ordenamiento, cuando surgió un cambio 
radical en comparación con sus dos antecesores, los cuales únicamente se 
adecuaron en pequeña medida a las condiciones de México, en materia de 
derechos reales. 
 
 
36 Véanse artículos 730 y 732 del Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja 
California, reformado en virtud de la autorización concedida al Ejecutivo por decreto de 14 de 
diciembre de 1883. (ABROGADO) 
 
26 
 
 Dentro del código que se trata, podemos encontrar modificaciones tanto 
estructurales, como de fondo, pues a consecuencia de la promulgación de la 
constitución de 1917, se realizaron innumerables reformas a gran parte de las 
leyes que regían en nuestro país y esta no fue la excepción. 
 
 A continuación, realizaremos un estudio de los cambios que hubo en los 
conceptos de propiedad y su modalidad de copropiedad, ya que en los capítulos 
posteriores se tratarán los demás derechos reales que se contienen en esta 
norma. 
 
1.3.3.1 Propiedad. 
 
 Regulada en el Libro Segundo De los Bienes, Título Cuarto, podemos ver que 
la propiedad no tiene un concepto como derecho, más bien en el artículo 830 
del código, al igual que los códigos anteriores, se define al propietario, quien es 
la persona que ejerce el derecho de propiedad, pudiendo observar dentro de 
este concepto, los elementos y alcances que tiene el sujeto, por lo cual 
podemos decir que la propiedad continuó concibiéndose esencialmente como el 
mismo derecho amplio que se conocía desde el Derecho Romano, pero a 
diferencia de sus dos antecesores, en este código hubo un cambio en la última 
parte del concepto, pues refiere que el propietario podrá ejercer su derecho con 
“las limitaciones y modalidades que fijen de las leyes”, a diferencia del concepto 
de los dos códigos anteriores, los cuales referían únicamente en esa parte final 
(los Códigos de 1870 y de 1884) de forma lisa y general que el derecho de 
27 
 
propiedad solo podía ejercerse “sin más limitaciones que las que fijan las 
leyes.”37 
 
 Esta última parte del concepto de propietario, es muy importante, pues de él 
deriva el principio del cual se desprende que las limitaciones al ejercicio del 
derecho de propiedad únicamente devienen de la Ley y que además pueden 
existir modalidades del derecho de propiedad, tales como la copropiedad, el 
régimen en condominio, mismo que tuvo su primer antecedente en México, en 
el capítulo de servidumbres del Código de 1870, 38 pero jamás existió en 
ninguno de los dos códigos anteriores (de 1870 y 1884), algún precepto que 
diera pauta a los copropietarios de regular por su voluntad el ejercicio de su 
derecho común. 
 
1.3.3.2 Copropiedad. 
 
 En la copropiedad, como ya he mencionado, hubo un gran avance, esto 
gracias a la influencia del Código Civil Español, pues se implementaron 
diversas reformas, de entre las cuales destacaron la posibilidad de que los 
copropietarios regularan el ejercicio de su derecho de forma libre, sin sujetarlo a 
los lineamientos del régimen en condominio, lo cual es visible en los artículos 
938 al 950 de nuestro actual Código Civil para el Distrito Federal (los cuales 
también establecen los derechos y obligaciones que tienen recíprocamente); así 
 
37 Véanse el artículo 830 del Código Civil para el Distrito Federal de 1928 y el artículo 729 del 
Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California de 1884. (ABROGADO) 
38 Véase el artículo 1120 del Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California de 
1870. (ABROGADO) 
28 
 
también se definió con exactitud y de forma separada al régimen de propiedad 
en condominio en su artículo 951.39 
 
 Lo anterior quiere decir, que por primera vez se les dio a los particulares otra 
herramienta para poder ejercer su derecho común de propiedad, con el objetivo 
que a través de tal facultad, pudieran evitarse conflictos entre ellos, ya que fue 
muy común que existieran controversias entre los copropietarios, derivado de 
la ausencia de una modalidad que les permitiera reglamentar de forma 
consensual su derecho. 
 
1.4 Antecedentes de la Multipropiedad y el Tiempo Compartido. 
 
 No podemos hablar de forma separada de los antecedentes de estas dos 
figuras, pues una nació de la otra; y es por ello la relación tan estrecha que 
guardan. 
 
 Así mismo debemos mencionar, en un segundo plano, que en este punto, no 
referiremos a la copropiedad reglamentada, puesto que ya hemos agotado su 
historia hasta nuestros días. 
 
 En virtud de lo anterior, comenzaremos remontándonos al momento y la 
causa por la cual surgieron las figuras a estudiar y cómo han ayudado al 
enriquecimiento, no solo de México, sino de la economía mundial. 
 
 
 
 
 
39 Véase el artículo 951 del Código Civil para el Distrito Federal de 1928. 
29 
 
1.4.1 Antecedentes Internacionales. 
 
 Estas figuras, se generaron inicialmente en Europa, como resultado de la 
aplicación del concepto de renta que se había utilizado para las computadoras 
(por el alto costo que implica para algunas empresas su adquisición) y que se 
había hecho popular en los sesenta; el sistema intentaba resolver los problemas 
que se verificaban relativos al alto costo de mantenimiento y un mínimo de uso 
que se tenía. De forma analógica, la población europea utilizó este sistema para 
los establecimientos vacacionales, derivado del incremento en las tarifas, que 
se generaba en las temporadas de mayor afluencia de turistas.40 
 
 En virtud de lo anterior, según la licenciada Cossio Rivera, se “derivó la idea 
de que una propiedad se dividiera en intervalos, para que ungrupo de 
propietarios gozaran de la propiedad por un periodo determinado, con el 
consecuente prorrateo de costos y gastos de mantenimiento.”41 
 
 Podemos observar que de lo mencionado en párrafo precedente, se 
desprende que inicialmente nació la Multipropiedad, pues de lo ya enunciado se 
entiende, que el derecho que se transmitía, era un derecho real, con el ejercicio 
de uso dividido en intervalos de tiempo, programados entre los multipropietarios 
(contemplándolo como una modalidad de la propiedad, situación que se 
analizará más adelante), aunque al encontrar los europeos la desventaja de que 
debían vacacionar en el mismo lugar siempre, optaron por inventar una nueva 
forma de hacerlo, he ahí cuando nació el Tiempo Compartido. 
 
 
40 Cossio Rivera, María Dolores, Los Tiempos Compartidos en el Sistema Jurídico Mexicano, 
Universidad Autónoma de Nayarit, Tepic, Nayarit, México, 2011, p.25 
41 Loc. cit. 
30 
 
 Implementado por primera vez en Estados Unidos, a finales de los años 
sesenta y principios de los setentas, el Tiempo Compartido nació con el objeto 
de evadir la limitante que tenía la Multipropiedad, pues el Tiempo Compartido 
dio la opción de viajar a diversos destinos alrededor del mundo.42 
 
1.4.2 Antecedentes Nacionales. 
 
 En México, el Tiempo Compartido surgió por primera vez en Acapulco y 
Mazatlán, a finales de los años setenta, pues dichos puertos eran los destinos 
turísticos más visitados del pacífico, aunque con posterioridad se extendió a los 
demás destinos turísticos del país.43 
 
 En nuestro país, la multipropiedad nunca ha sido regulada de la misma forma 
que el tiempo compartido, sino que nos hemos abocado a la regulación del 
segundo, el cual como ya se ha indicado, nació de la primera. 
 
 El primer ordenamiento que contempló en su contenido al tiempo compartido 
fue la Ley Federal de Turismo de 1984, misma que en la actualidad ya no 
 
42 Ibidem p. 26 
Cabe mencionar que la autora referida en las últimas tres citas, a mi consideración confunde a 
estas dos figuras, pues de forma indistinta enuncia al Tiempo Compartido, sin especificar que 
su antecedente fue un derecho real (Multipropiedad). 
43 Ibidem p. 37. Cita la misma autora a Jiménez Martínez, Alfonso de Jesús, Turismo Estructura 
y Desarrollo, Mc Graw Hill, 1992, pp. 200, 201. Quien refiere lo siguiente: 
“Al primer proyecto comercializado en tiempo compartido en Acapulco en el año de 1972 (La 
Lunada), se le sumaron, en 1974, dos condominios más, ambos en ese Puerto (Torre de la 
Loma y Club del Sol). En 1975 se extendería a Cancún (Verano Beat y Carrousel) y 
posteriormente a Mazatlán, Puerto Vallarta, Guaymas y al interior del país, aunque todavía no 
alcanzaba la fuerza que adquiriría posteriormente, ya durante la década de los ochentas”. 
31 
 
regula esta figura. Asimismo existió el Reglamento de la Prestación del Servicio 
Turístico del Sistema de Tiempo Compartido, el cual fue abrogado en 1992 y 
también existió la norma NOM-029-SCFI-1993, esta última sustituida por la 
NOM-029-SCFI-1998, publicada el 29 de enero de 1999, denominada 
“Prácticas Comerciales-Requisitos Informativos para la Comercialización del 
Servicio de Tiempo Compartido”.44 
 
 El ordenamiento a nivel federal más importante (con reserva de que se regula 
únicamente como un servicio) es la Ley Federal de Protección al Consumidor, 
misma que fue publicada por primera vez en 1975, “en su reforma de 1982, 
adicionó el artículo 29 bis, a dicho ordenamiento, el cual interpreta al tiempo 
compartido como un contrato de adhesión y además sujeto a un sistema de 
comercialización regulado por la misma Ley Federal y por el reglamento de 
dicho precepto legal, publicado en el Diario Oficial de a Federación el 7 de junio 
de 1982. Posteriormente a la abrogación que sufriera esta ley, se publicó en el 
Diario Oficial de la Federación, el 24 de diciembre de 1992, una nueva Ley 
Federal de Protección al Consumidor vigente hasta ahora y que en sus artículos 
64 y 65 regulan la prestación del servicio de tiempo compartido,”45 misma ley 
que analizaremos en los siguientes puntos de este trabajo, al ser uno de los 
puntos primordiales. 
 
 En el ámbito estatal, existen diversos ordenamientos que regulan al tiempo 
compartido, como son Nayarit (primer estado en regularlo al expedir la Ley 
Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de 
 
44 Diario Oficial de la Federación del día 29 de enero de 1999 
http://www.amdetur.org.mx/sites/default/files/files/nom/1998-NOM-029-SCFI.pdf.08-09-2013 
20:33. 
45 Cossio Rivera Op. Cit p. 45. 
http://www.amdetur.org.mx/sites/default/files/files/nom/1998-NOM-029-SCFI.pdf.08-09-2013
32 
 
Nayarit de 1985, la cual al ser derogada por la Ley de mayo de 2002, dejó de 
contemplar al tiempo compartido, por lo que dicho estado actualmente, solo 
cuenta con el “Reglamento para la Promoción del Sistema de Tiempo 
Compartido en el Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit”; el cual solo prevé 
la forma en la que deben de operar quienes ofrecen este servicio, más no 
regula a la figura y sus características), Guerrero (Ley de Regulación y Fomento 
del Sistema de Tiempo Compartido), Jalisco (Título Noveno del Código Civil 
local), Campeche (Ley de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales y 
Condominios y Uso de Inmuebles en Tiempo Compartido), Quintana Roo (Título 
Noveno Del Contrato de Tiempo Compartido) y Sonora (Ley de Regulación y 
Fomento de Tiempo Compartido para el Estado de Sonora). El problema al cual 
nos enfrentamos es que hasta hoy, no existe un criterio homogéneo respecto a 
su normatividad, pues podemos encontrar que en algunos estados, existe una 
ley especial para la figura, en algunos otros como es el caso de Quintana Roo, 
se regula en su respectivo código civil; y el problema no termina ahí, sino que 
incluso en algunos casos como es el de Guerrero, sí regulan a la multipropiedad 
e incluso la definen de manera separada del tiempo compartido. 
 
 Además de los ordenamientos que ya mencionamos, existen algunos otros, 
incluso de carácter municipal, los cuales se encargan de reglamentar la 
promoción del tiempo compartido, es decir, solo como un servicio y marcan los 
estándares que deben seguir los promotores y distribuidores de tal servicio. 
 
 Es por lo anterior, que este trabajo se encamina a establecer un criterio 
homogéneo de cada una de las figuras y a proponer una reforma que ayude a 
encontrar un equilibrio en el marco normativo. 
 
 
javascript:void(window.open(%22fichaOrdenamiento2.php?idArchivo=23495&ambito=%22,%22%22,%22width=480,height=370,left=50,top=50%22))
javascript:void(window.open(%22fichaOrdenamiento2.php?idArchivo=23495&ambito=%22,%22%22,%22width=480,height=370,left=50,top=50%22))
33 
 
CAPÍTULO SEGUNDO. 
 
“MARCO JURÍDICO CONCEPTUAL DE LA COPROPIEDAD 
REGLAMENTADA, EL TIEMPO COMPARTIDO Y LA MULTIPROPIEDAD”. 
 
2.1 Diversas Definiciones Doctrinales y Legales de los Derechos Reales 
Regulados por el Código Civil para el Distrito Federal. 
 
 En este punto nos abocaremos a enunciar los conceptos de los derechos 
reales que actualmente regula el Código Civil para el Distrito Federal, pero 
como ya hemos indicado, dicho ordenamiento nos servirá como base para la 
comparación de las figuras que son objeto de este trabajo. De igual forma 
mencionaremos diversas definiciones doctrinales de los mismos derechos, pues 
considero imprescindible el conocer tanto la descripción que contiene la norma, 
como la óptica de los expertos en la materia, con el fin de poder discernir 
cualquier duda al respecto de los mismos, conocer sus características y así en 
lo subsecuente distinguir y definir de forma determinante a la Copropiedad 
Reglamentada, la Multipropiedady el Tiempo Compartido. 
 
2.1.1 Derechos Reales en el Código Civil para el Distrito Federal. 
 
 A continuación enlistaré los conceptos legales y diversos conceptos 
doctrinales de todos los derechos reales regulados por el Código Civil para el 
Distrito Federal, para que de esta forma podamos determinar claramente sus 
características y posteriormente compararlos con las figuras objeto de ésta 
investigación. 
 
 
34 
 
2.1.1.1 Propiedad. 
 
 Ya en innumerables ocasiones hemos mencionado las características que 
tiene la propiedad; pero ¿Cuál es la opinión de los doctrinarios sobre éste, el 
padre de los derechos reales? 
 
 Uno de los autores que a mi consideración es de los más acertados, es el 
Doctor Jorge Alfredo Domínguez Martínez, quien refiere que la propiedad puede 
definirse con el concepto de “derecho real”, pues él manifiesta que debemos 
entender por derecho real, “el poder jurídico que una persona ejerce en forma 
directa e inmediata sobre una cosa, que le permite su aprovechamiento total o 
parcial, en sentido jurídico y que es oponible a terceros”;46 haciendo hincapié en 
que la propiedad es el único derecho real en el que se aprovecha de manera 
total un bien sobre el cual se ejerce el derecho. 
 
 El Doctor Domínguez, después de un análisis exhaustivo de los elementos de 
la propiedad, concluye definiéndola como “el poder jurídico (derecho real) que 
su titular ejerce directa e inmediatamente sobre una cosa y con exclusión de 
terceros, que le permite su aprovechamiento total en sentido jurídico porque 
puede usarla, disfrutarla y disponer de ella sin más limitaciones y modalidades 
que las establecidas por la ley.”47 
 
 Cabe destacar que al definir concretamente al derecho de propiedad, el autor 
ya referido, se apoya también en el concepto que se menciona en el artículo 
830 del multicitado código, pues incluye la parte final del artículo antes indicado, 
 
46 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, Derecho Civil, Parte General, Personas, Cosas, Negocio 
Jurídico e Invalidez, 10ª edición actualizada, Porrúa, México, 2006, p.323 
47 Ibid. p. 348 
35 
 
destacando lo que ya hemos sostenido en el capítulo anterior, respecto a las 
limitaciones y modalidades previstas en la norma.48 
 
 Otra definición de propiedad, que de igual forma me parece correcta es la que 
realizan De la Mata Pizaña y Garzón Jiménez, quienes nos indican que la 
propiedad se define como “el derecho real que tiene una persona llamada 
propietario para usar, gozar y disponer directa e inmediatamente, de manera 
perpetua, exclusiva y absoluta, de un bien corpóreo e individualizado, estando 
las demás personas obligadas a respetar el ejercicio de ese derecho”,49 aunque 
algo que ellos destacan, es “que el bien debe ser corpóreo, puesto que en caso 
de ser un derecho deberá hablarse de titularidad, más no de propiedad”.50 
 
 Otra consideración que subrayan estos autores, es que la propiedad se ejerce 
de manera perpetua, exclusiva y absoluta, características que en ningún otro 
derecho encontramos de manera conjunta. 
 
 La definición legal de esta figura, como ya hemos indicado, no se muestra 
plenamente en el ordenamiento sustantivo en estudio, pero nos indica los 
alcances del sujeto que lo ejerce en su artículo 830; situación que ya se ha 
referido en el capítulo anterior.51Es por lo anterior que considero la definición 
más acertada para la propiedad, es la que dan De la Mata y Garzón, pues 
reúne la mayor parte de los elementos que conforman el derecho de propiedad. 
 
 
 
48 Véase punto 1.3.3.1. 
49 De la Mata Pizaña y Garzón Jiménez, Op. Cit. p. 120 
50 Ibid. p. 121. 
51 Véase punto 1.3.3.1 PROPIEDAD. 
36 
 
2.1.1.2 Copropiedad. 
 
 La copropiedad es una modalidad de la propiedad establecida en el artículo 
938 del código sustantivo civil para el Distrito Federal, el cual nos indica que 
“hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a 
varias personas” 52 . A diferencia de la propiedad (la cual no se encuentra 
plenamente definida), esta si nos explica su objeto sustancial, pues refiere en 
primer plano que existe una pluralidad de sujetos que ejercen su derecho sobre 
una cosa y que además lo hacen pro-indiviso, lo cual quiere decir, que el 
derecho de cada copropietario es una parte alícuota representada mediante un 
porcentaje de la totalidad del derecho de propiedad que se ejerce sobre un 
bien, en consecuencia podemos decir, que de la totalidad de copropietarios, se 
completa el cien por ciento del derecho de propiedad respecto de un bien 
corpóreo. 
 
 Para ser más preciso, atenderemos a la definición doctrinal que refiere “que 
hay copropiedad cuando un bien corpóreo pertenece pro-indiviso a varias 
personas”,53 notando que la definición anterior difiere con la legal, pues en esta 
podemos observar que exclusivamente menciona bienes, retomando el criterio 
respecto a que el derecho de propiedad se ejerce sobre bienes específicos y 
tangibles. 
 
 Es muy importante hacer notar, que la copropiedad no se refiere a un tipo o 
especie de bienes en particular, sobre los cuales se debe ejercer el derecho, 
sino que es indiferente, pues esta modalidad de la propiedad básicamente se 
enfoca, como ya hemos mencionado, a la pluralidad de sujetos que lo ejercen y 
 
52 Artículo 938 del Código Civil para el Distrito Federal. 
53 De la Mata y Garzón Jiménez Op. Cit. P.191. 
37 
 
completan el derecho de propiedad total respecto de una cosa, a diferencia de 
la Multipropiedad, la cual, independientemente de su nombre, se verá más 
adelante que su creación iba encaminada a ejercerla respecto a un tipo 
específico de bienes (sobre unidades vacacionales). 
 
 Otro punto que ya habíamos tratado anteriormente de la copropiedad, es la 
posibilidad que tienen los particulares de regular su ejercicio, sujetándose a las 
reglas generales que establece el Código Civil para el Distrito Federal, en sus 
artículos 938 al 950, sin agraviar el derecho de algún tercero y sin ser necesario 
el adoptar el régimen de propiedad en condominio o cualquier otro sistema. 
Dicha regulación será tratada en los puntos posteriores de este trabajo. 
 
2.1.1.3 Condominio. 
 
 Existen diversas teorías acerca del condominio, mismas que debemos 
analizar y preguntarnos ¿cuál es la naturaleza de esta modalidad del derecho 
de propiedad? 
 
 Sabemos bien que fue regulado por primera vez en el Código de Napoleón, 
en su capítulo de servidumbres,54 por lo cual podemos considerar que para los 
franceses, el condominio era un conjunto de servidumbres del que gozaban 
todos los condóminos entre sí. 
 
 Después de mucho tiempo, en el cual fue considerada esta teoría como la 
más aceptada, surgió otra, la cual explica de mejor forma este derecho e 
incluso le da una naturaleza totalmente distinta, es la llamada teoría dualista, la 
 
54 Véase el punto 1.2.2 Copropiedad. 
38 
 
cual nos refiere Domínguez Martínez, citando a Borja Martínez, que después de 
haberse analizado a lo largo del tiempo, esta considera que en el condominio 
“existe un derecho de propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y un 
derecho de copropiedad sobre los bienes y elementos comunes. El total de los 
derechos de cada dueño de un departamento abarca, unidos en forma 
inescindible, el derecho de propiedad y el de copropiedad.”55 
 
 Cabe destacar que han surgido otras teorías respecto del condominio, tales 
como la teoría referente a que es un derecho ejercitado solo sobre una 
superficie, otra que señala que se trata solo de una simple copropiedad y otra 
denominada monista (la cual indica que se trata de un solo derecho que se 
ejerce sobre dos objetosdistintos, la unidad y los bienes comunes), pero todas 
“incurren en el mismo supuesto vicio que atribuyen a la teoría dualista pues 
afirman la existencia de objetos diversos sobre los que puede hacer valer en 
forma distinta el derecho de uso. Se rompe con la idea de que el objeto es 
único, cuando se afirma que pueden ejercerse derechos diferentes sobre el 
departamento y sobre los bienes comunes. Poco importa que se argumente a 
favor de la unidad del derecho si cuando se explica su ejercicio se acude a la 
noción de objetos distintos. Si existen objetos distintos, lo mismo pueden existir 
derechos diferentes que se ejerciten sobre ellos que un derecho único con 
modalidades en su ejercicio motivadas de la pluralidad de objetos.”56 
 
 En conclusión podemos decir que la teoría más aceptada es la dualista, 
misma que identifica los dos puntos del derecho; y de esta misma forma lo 
considera nuestro Código Civil para el Distrito Federal, pues el artículo 951 del 
citado ordenamiento, establece lo siguiente: 
 
55 Domínguez Martínez Op. Cit. p. 389. 
56 Ibídem p.p. 391 y 392. 
39 
 
 “951.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un 
inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de 
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común 
de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno 
de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su 
departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de 
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, 
necesarios para su adecuado uso o disfrute. Cada propietario podrá enajenar, 
hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o 
local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la 
enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, 
se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes 
comunes que le son anexos. 
 
 El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo 
será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el 
departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual 
se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos 
comunes del inmueble no es susceptible de división. 
 
 Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este 
precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen 
de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del 
Condominio de que se trate, por la Ley de Propiedad en Condominio de 
Inmuebles para el Distrito Federal, por las disposiciones de este Código y las 
demás leyes que fueren aplicables.”57 
 
 
57 Artículo 951 del Código Civil para el Distrito Federal. 
40 
 
 Del mismo concepto del condominio, se desprende que no es una simple 
copropiedad, pues nos explica los dos derechos que tienen los condóminos, 
mismos derechos que son inseparables, además de la falta de acción de 
división que tienen respecto del derecho de copropiedad anexo al que se ejerce 
sobre la unidad privativa. 
 
 Asimismo, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito 
Federal, en su artículo 3, de acuerdo a la última reforma publicada el día 13 de 
enero de 2015, refiere que el régimen de propiedad en condominio se define de 
la siguiente forma: 
 
 “Artículo 3.- La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el 
acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, 
instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa 
modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, entendida ésta como 
aquella en la que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, 
respecto de unidades de propiedad privativa y un derecho de copropiedad en 
términos de lo dispuesto por los artículos 943 y 944 del Código Civil, respecto 
de las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute 
del inmueble…”58 
 
 En virtud de lo anterior, debemos entender que ese derecho anexo al que se 
tiene sobre la unidad privativa, tendrá las mismas características que cualquier 
otra copropiedad, en cuanto a su uso y mantenimiento. Por lo cual los 
condóminos están obligados a responder de igual manera a la proporción de su 
derecho de copropiedad o en su caso a la forma en la que hayan pactado cubrir 
sus obligaciones respecto al pago del cuidado y manutención de dichas áreas. 
 
58 Artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal. 
41 
 
2.1.1.4 Posesión. 
 
 Respecto a la posesión, debemos preguntarnos si es o no un derecho real, 
pues como hemos visto, desde sus orígenes, la posesión es una cuestión 
fáctica de apoderamiento de una cosa. 
 
 A lo largo de la historia han existido diversas teorías acerca de su naturaleza 
y sus elementos, siendo las más discutidas las siguientes: 
 
 La teoría subjetiva (Savigny).- Esta teoría nos refiere que la posesión consta 
de dos elementos el corpus y el animus, los cuales se refieren a que “el 
CORPUS es el conjunto de actos materiales que demuestran la existencia del 
poder físico que ejerce el poseedor sobre la cosa para retenerla en forma 
exclusiva. Por si solo, engendra un estado que se llama DETENTACIÓN O 
TENENCIA, que es la base de la posesión, pero no implica posesión, pues si no 
existe el ANIMUS, no hay posesión… El ANIMUS consiste en ejercer los actos 
materiales de la detentación, CON LA INTENCIÓN DE CONDUCIRSE COMO 
PROPIETARIO, a título de DOMINIO.”59 
 
 La teoría objetiva (Jhering).- Está considera de igual forma que la posesión 
tiene los dos mismos elementos, pero a diferencia de la anterior, “el CORPUS 
para Jhering es la exteriorización del derecho de propiedad. Llamar a la 
posesión de las cosas, dice él exterioridad o visibilidad de la propiedad, es 
resumir en una frase toda la teoría posesoria…El ANIMUS está 
indisolublemente ligado al corpus. Para Jhering no puede existir divorcio entre 
ambos elementos…TODO DETENTADOR ES UN POSEEDOR. Para él 
 
59 De la Mata y Garzón Jiménez Op. Cit. p.p 426 y 427. 
42 
 
ANIMUS y CORPUS no son más que dos aspectos en una misma relación: el 
ANIMUS el propósito de servirse de las cosas para sus necesidades y el 
CORPUS la exteriorización de ese mismo propósito…”60 
 
 La teoría ecléctica (Saleilles).- Nos indica que “lo que constituye el corpus 
posesorio, es un conjunto de hechos susceptibles de descubrir una relación 
permanente de apropiación económica… De manera que el corpus para 
Saleilles, es un conjunto de hechos que prueban un estado permanente de 
apropiación económica; igualmente al elemento subjetivo o intención no le da 
una connotación jurídica, sino económica; no es el ánimo de retener la cosa por 
sí como dueño (animus domini), sino de retenerla y explotarla económicamente. 
Por lo tanto la posesión es un acto económico de apropiación de riqueza, 
mientras que para Savigny, dicha apropiación debe ser jurídica. Saleilles 
concluye su teoría eclética diciendo que la posesión es “una efectividad 
consciente y querida de apropiación económica de las cosas. El corpus 
posesorio, como expresión visible de ese vínculo económico, entre el hombre y 
la cosa.”61 
 
 Actualmente, nuestro Código Civil contempla a la posesión como un derecho 
real, pero veamos si realmente cumple con todas las características necesarias 
para serlo. 
 
 Algunos autores consideran que existen como ya mencionamos dos 
situaciones de apoderamiento, una que es la posesión y otra que es la simple