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“ANÁLISIS CRÍTICO DE LAS CERTIFICACIONES DE SUSTENTABILIDAD”
Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario.
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
PROGRAMA DE MAESTRIA Y DOCTORADO EN URBANISMO
DESARROLLO INMOBILIARIO
TESIS QUE PARA OPTAR POR EL GRADO DE:
MAESTRA EN URBANISMO
PRESENTA: 
ARQ. Miriam Gabriela Ortiz Hernández
TUTOR:
DR. JORGE FERNANDO CERVANTES BORJA, FACULTAD DE ARQUITECTURA
SINODALES PROPIETARIOS:
DR. EDUARDO MAURILIO RAMÍREZ FAVELA, FACULTAD DE ARQUITECTURA
MTRO. JESÚS ÁNDRES ISUNZA FUERTE , FACULTAD DE ARQUITECTURA
MTRO. VÍCTOR CHÁVEZ OCAMPO, FACULTAD DE ARQUITECTURA
CIUDAD DE MÉXICO, JUNIO 2018
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
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1. INTRODUCCION 3
1.1 Metodología y delimitación del problema 5
2. MARCO TEORICO 10
2.1 Sobre la Sustentabilidad urbana y como medirla 11
2.2 Breve historia de las certificaciones de sustentabilidad 16
2.3 Ciudad Sustentable en la normativa Mexicana 23
3. LAS CERTIFICACIONES DE SUSTENTABILIDAD 35
3.1 LEED 36
3.2 BREEAM 39
3.3 CASBEE 42
3.4 Tipologías en las certificaciones 46
3.5 Clasificación de subtipos 48
3.6 Comparación de los campos temáticos 51
4. ANALISIS DE LAS CERTIFICACIONES A NIVEL URBANO 53
4.1 Estructura y metodolgia de las certificaciones 54
4.2 LEED for Neighborhood Development 54
4.3 BREEAM Communities 74
4.4 CASBEE Urban Development 91
5. CONCLUSIONES 107
6. BIBLIOGRAFÍA 116
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1. Introducción
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1. INTRODUCCIÓN
El presente trabajo de investigación tiene como objetivo el realizar una revisión de las certificaciones de diseño y
construcción más importantes que se manejan en el nivel mundial, con el fin de estimar la factibilidad de su aplicación en el
contexto de México. Esto se considera necesario para generar con ello una crítica que permita discriminar la conveniencia de
utilizar estos sistemas de certificación desconociendo su validez real, dado el caso, sería mejor como hasta ahora se ha
propuesto en el área de la energía, iniciar la construcción de un certificado nacional, más adecuado con las necesidades y
características de los sistemas constructivos mexicanos, integrando en principio un sistema nacional de buenas prácticas, que
al final se probará y consolidará como una certificación nacional, con validez de una ISO.
Como principales hipótesis de trabajo se plantean tres líneas de pensamiento que ayudarán a delimitar y conducir el análisis
de las certificaciones:
a) Debido a la importancia que tiene hoy que los desarrollos inmobiliarios sean realmente sustentables, se considera que la
utilización de modelos importados y concebidos básicamente para situaciones de países desarrollados es inadecuada, ya que
con ellos se busca priorizar una imagen pública por encima de la eficiencia y responsabilidad reales; y por otro lado, no están
desarrollados con base en las condiciones sociales, económicas y ambientales de nuestras ciudades.
b) Las ciudades como la nuestra son construidas cotidianamente en tres realidades paralelas: Por un lado, la de los
desarrolladores inmobiliarios que están inmersos en la producción masiva, y cuyo objetivo es colocar productos en un
mercado socialmente limitado, con la mayor rapidez y la mínima reflexión. La segunda, la de las élites nacionales e
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internacionales que demandan objetos singulares, como torres corporativas, museos, o proyectos públicos emblemáticos,
con poca preocupación por su costo final, y quizá los más interesados por coleccionar certificaciones que justifiquen tanto el
precio como la singularidad del inmueble producido. Y finalmente la producción informal, que satisface las necesidades de
vivienda y espacio de trabajo de un amplio espectro de la población que no puede aspirar si quiera a pisar alguna de las
realidades anteriores, y que recurre a la autoconstrucción, marginal a reglamentos, y ajena a cualquier tipo de certificación.
c) A partir de las dos hipótesis anteriores, se considera prudente el cuestionar el alcance real que pueden tener las
certificaciones de construcción sustentable en el contexto nacional en la búsqueda de un desarrollo urbano que realmente
garantice la satisfacción de nuestras necesidades sin comprometer las de las generaciones futuras. Para ello, suponemos que
el proyecto y la construcción sustentable deberían dejar de ser un lujo opcional e incorporarse paulatinamente a las
herramientas de obligado cumplimiento, como los reglamentos de construcción y la planeación urbana.
1.1 METODOLOGÍA Y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA
Este análisis considera la comparación de tres de las herramientas de certificación de sustentabilidad más importantes a
nivel mundial:
• La Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) inglesa, por ser uno de los
organismos que, como se explicará más adelante, lleva más décadas de existencia dedicada a la tarea de la
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investigación, la experimentación, y la certificación en diferentes aspectos de la industria de la construcción y más
recientemente, de la planeación urbana.
• La Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) estadounidense, por ser la herramienta que en relación a su
tiempo de vida ha logrado el mayor alcance a nivel internacional, dedicada a la evaluación de proyectos inmobiliarios y
urbanos.
• La Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency (CASBEE) japonesa, por ser una de las más
recientes y que ha logrado sintetizar de las experiencias anteriores para obtener una herramienta práctica y de un
amplio espectro acorde a la complejidad del tema de la sustentabilidad. En este último caso, se considera que el caso
japonés como ejemplar en relación a las buenas prácticas urbanas, debido seguramente a su carácter insular de
recursos limitados, a diferencia del modelo urbano estadounidense, característico por su amplio consumo de recursos
y energía.
Las tres certificaciones analizadas tienen en común el ser herramientas que se han ido modificando y mejorando a lo largo de
su existencia, partiendo del análisis de edificios singulares hacia el de planes y desarrollos urbanos. Consideramos que éste
último ámbito, el urbano, es el más adecuado para enfrentar los retos de un desarrollo cada vez más sustentable. Primero,
por que en estas categorías de análisis, las certificaciones ya incluyen de manera implícita o explícita la consideración de los
elementos de sustentabilidad de las partes básicas (edificios); ysegundo, por que en la escala urbana las certificaciones
pueden abarcar mayores aspectos de la complejidad urbana, como la ubicación, la movilidad, el impacto ambiental, etc.
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Es por esto que en el trabajo se revisará la estructura y metodología general de las certificaciones, pero el análisis se centrará
en los temas de escala urbana.
En el proceso de revisión comparativa se buscará encontrar los puntos comunes entre dichas herramientas, y por lo tanto,
resaltar también las singularidades de cada una. Posteriormente se cualificarán de manera intuitiva en tres niveles de
factibilidad con base en su posibilidad de incorporación al contexto mexicano, a partir de la posibilidad de incorporar cada
indicador de la herramienta como parte de los reglamentos de construcción y/o en los instrumentos de planeación.
Los tres niveles son:
• Verde: se trata de indicadores que son susceptibles de ser abarcados y conducidos desde el reglamento de
construcciones y sus respectivas normas técnicas complementarias.
• Amarillo: se trata de indicadores que son susceptibles de ser abarcados y conducidos desdelos instrumentos de la
planeación urbana, como son los planes o programas municipales y sus respectivos instrumentos normativos.
• Rojo: se trata de indicadores cuya concreción resulta poco factible dado el contexto urbano actual en México.
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Imágen.1. Edificio Helios Plaza. Houston, Texas. Proyecto: Gensler. Edificio certificado con LEED Platinum en un entorno no
del todo coherente con un modelo de desarrollo urbano disperso. ¿Puede realmente un inmueble ser sustentable si existe
en un contexto urbano no sustentable? Foto: Google Street view.
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Imagen 2. Proyecto para el Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México. Foster and Partners y FREE. El edificio
de la terminal se certificará como LEED Platinum, a pesar de estar construido en el lecho de un lago en una zona de alto valor
ecológico. Imagen: news.urban360.mx
Existen en todo México en torno a 515 edificios certificados por LEED.
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2. Marco Teórico
“Nuestra ejemplar salud y bienestar es directamente debida a los
magníficos recursos naturales de nuestro país, y al uso que ha
sido hecho de ellos por nuestros ciudadanos, en el presente y en el
pasado. Somos prósperos porque nuestros antepasados legaron a
nosotros una tierra de recursos maravillosos todavía no
exhaustos. ¿Debemos conservar esos recursos, y a su vez
transmitirlos, todavía no exhaustos, a nuestros descendientes?
A menos que lo hagamos, los que vienen después de nosotros
tendrán que pagar el precio de la miseria, la degradación, y el
fracaso debido al progreso y la prosperidad de nuestro día."
- Gifford Pinchot. 1910: The Fight for Conservation. Pág.4 
(traducción personal)
“El desarrollo sostenible es el desarrollo que satisface las
necesidades de la generación presente sin comprometer la
capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias
necesidades.”
- Comisión Mundial del Medio Ambiente y Desarrollo, 1987: 
“Nuestro Futuro Común”. Pág. 67
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2.1 SOBRE LA SUSTENTABILIDAD URBANA Y CÓMO MEDIRLA.
Para el desarrollo de este trabajo se eligen tres certificaciones: una la más antigua (BREEAM); otra la de mayor alcance global
(LEED); otra, una de las reconocidas como más integrales y modernas (CASBEE).
Tanto BREEAM como LEED surgen durante la década de los noventa, un momento marcado por la institucionalización de la
responsabilidad medioambiental, y a la vez, del auge del paradigma económico neoliberal y globalizador.
A partir de los años sesenta comienza a constatarse a escala planetaria el deterioro de los sistemas naturales causado por el
rápido desarrollo económico y crecimiento poblacional cada vez más concentrado en las ciudades, a partir del final de la
segunda guerra mundial. Textos emblemáticos como Silent Spring (1962) de Rachel Carson y The Limits to Growth (1972) de
Donella Meadows se convierten en punta de lanza de la toma de conciencia social, y por lo tanto, de presión política para las
administraciones para incorporar los temas medioambientales en sus agendas, lo cual empieza a suceder en un proceso
bidireccional local – global, respaldado por las cumbres organizadas por las Naciones Unidas. La primera de ellas realizada en
Estocolmo, Suecia.
Declaración de Estocolmo 1972
PRINCIPIO 1: “El hombre es parte del medio ambiente y necesita de éste para lograr su desarrollo intelectual, cultural, social,
moral y espiritual. Actualmente el ser humano ha desarrollado la capacidad de transformar y alterar su entorno a una escala
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sin precedentes. La protección y mejora del medio ambiente es una necesidad tanto para el bienestar como para el desarrollo
económico”.
“El ser humano tiene el derecho fundamental a la libertad, igualdad y adecuadas condiciones de vida, en un medio ambiente
de calidad que permita un bienestar y una vida digna, y posee la responsabilidad solemne de proteger y mejorar el medio
ambiente para las generaciones presentes y futuras.” (ONU, 1972)
Informe Brundtland 1987
De dicho informe se desprende la primera y más divulgada definición de “desarrollo sostenible”: “está en manos de la 
humanidad el hacer que el desarrollo sea sostenible, es decir, asegurar que satisfaga las necesidades del presente sin 
comprometer las necesidades de futuras generaciones para satisfacer las propias. El concepto de desarrollo sostenible 
implica límites – no límites absolutos, si no limitaciones que imponen a los recursos del medio ambiente el estado actual de la 
tecnología y de la organización social y la capacidad de la biosfera de absorber los efectos de las actividades humanas -, pero 
tanto la tecnología como la organización social pueden ser ordenadas y mejoradas de manera que abran el camino a una 
nueva era de crecimiento económico.” (ONU, 1987)
Cumbre de Río de Janeiro 1992.
En la cumbre de la Tierra se establece el programa 21 de Naciones Unidas, con el objeto de perfilar objetivos concretos con
respecto a la institucionalización del desarrollo sustentable, involucrando a los gobiernos como responsables principales.
“El Programa 21 aborda los problemas acuciantes de hoy y también trata de preparar al mundo para los desafíos del próximo
siglo (…) Su ejecución con éxito incumbe, ante todo y sobre todo, a los gobiernos”. (ONU, 1992)
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Como se mencionó anteriormente, el término “desarrollo sustentable” se acuña oficialmente en el informe de Naciones
Unidas “nuestro futuro común”, en el contexto de la Cumbre de 1984. En principio, esta nueva modalidad de desarrollo
consiste en lograr un crecimiento económico que incorpore en su lógica la cohesión social y el carácter limitado de los
recursos naturales, así como la capacidad del medio ambiente para asimilar los desechos y vertidos. Tanto los límites como
dicha capacidad de asimilación son determinados, primero por el “stock” de recursos naturales, pero también por la
tecnología y el orden social. De esta manera, se pretendía lograr, al menos a nivel conceptual, y nuevo modelo de desarrollo
que incluyera tanto las necesidades“conservacionistas”, como las aspiraciones “desarrollistas” de las economías emergentes.
El “desarrollo sustentable” surge como un principio alternativo desde dentro del sistema neoliberal cuyo objetivo general es
lograr un balance entre el crecimiento económico, la justicia social y el medio ambiente, donde la mejora o el crecimiento de
alguno de estos tres factores no implique el deterioro de los demás. Para lograr este equilibrio es indispensable la
intervención en los sectores tecnológicos, sociales y económicos. Se requiere primero de un avance tecnológico que permita
hacer más eficientes los procesos de producción y operación (tanto industriales como en la vida cotidiana), logrando el
máximo rendimiento con el mínimo de recursos de entrada y de desechos de salida; ejemplo de ello son las llamadas
“tecnologías verdes”, como las utilizadas para el aprovechamiento de la energía solar o eólica, que implican la utilización de
recursos naturales renovables que no producen residuos. En el sector social es necesario, por un lado, la introducción de
hábitos que reduzcan el consumismo y el despilfarro, pero también, la creación de servicios y de oportunidades que tiendan a
brindar a la población un nivel adecuado y equitativo de calidad de vida y de participación en las decisiones. El tercer “pie de
apoyo” consiste en la renovación de los principios de la economía heredados de la escuela neo-clásica, basados en el proceso
lineal de producción-oferta-consumo, para incorporar en el ciclo económico la situación de escases de los recursos y los
costes derivados de la extracción y reposición de materias primas (fuentes) en el entorno natural a un ritmo que permita su
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pervivencia y renovación, así como el proceso de vertido de desechos a un ritmo que permita su asimilación en el medio
ambiente (sumideros), sin que esto implique la tendencia al deterioro.
Desde el punto de vista económico - medioambiental, el desarrollo sostenible implica necesariamente el cierre de ciclos de
extracción-producción-consumo-vertido de manera que los desechos puedan ser reutilizados o reciclados para reintroducirse
como materias primas, haciendo que los vertederos sean a su vez fuentes. El principal dilema de esta “nueva” concepción
cíclica radica en que los sistemas naturales no funcionan ciclos cerrados automáticamente, si no que requieren de la
utilización de materia y principalmente energía para poder ser reciclados, (Naredo, 1996) la cual es degradada y no restituible
(ley de entropía).
La ciudad, al ser el núcleo principal y más complejo de concentración de población humana, representa a su vez el mayor foco
de consumo de recursos y de generación de residuos. Con base en lo anterior, los principales elementos de análisis para
comprender la relación entre la ciudad y su territorio no son ya solamente los planos topográficos, si no los indicadores del
metabolismo urbano. En el contexto de la sostenibilidad, la cuestión urbano territorial ha trascendido de ser un problema de
límites geográficos, a incorporar los límites de los sistemas naturales sobre los que se cimenta el desarrollo de la humanidad.
El modelo actual de “ciudad dispersa”, potenciado por el modelo de libre mercado de suelo, se ha revelado desde hace ya
varias décadas (Mumford, 1961) como un gran consumidor de suelo, generalmente de origen rural; su dependencia con el
automóvil implica un elevado consumo de combustibles fósiles, de enormes infraestructuras, y la pérdida de la vida social
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que tenía la calle de la ciudad tradicional (anterior al s. XX). Los espacios protegidos, cuya existencia ha llegado a significar
que lo no protegido es susceptible a sufrir cualquier uso imaginable, se han convertido en islas verdes cercadas por el tejido
suburbano. El ocio urbano está más vinculado que nuca al consumo, demandando una gran cantidad de recursos materiales
“satisfactores” y produciendo una proporcional cantidad de residuos.
La implementación de una planificación enfocada a la sustentabilidad debería contemplar las repercusiones ecológicas y
espaciales tanto del suministro (bienes de consumo, agua, energía y combustibles, suelo) como del saneamiento de la ciudad
(residuos sólidos, aguas negras, gases tóxicos) en una escala mayor que la de la misma ciudad, es decir, una nueva
planificación regional. A diferencia de los inicios del siglo pasado, actualmente existen los métodos científicos y la tecnología
necesaria para medir los impactos de dicho metabolismo; sin embargo, en el contexto de la sustentabilidad, queda aún por
definirse el problema, tanto científico como ético, de los límites y de los requerimientos máximos posibles para mantener el
nivel de vida y el desarrollo económico.
El Desarrollo Sustentable, ha desarrollado varios modelos y buenas prácticas tanto para el campo de la planificación urbana
como de la arquitectónica. Estos se basan en los principios de la reducción del consumo de energía, materia, y producción
de residuos, y la reutilización y el reciclaje de los estos últimos (Edwards, 2004). En el primer caso, predomina la introducción
de tecnologías “verdes” para el aprovechamiento de energía solar, sistemas alternativos o al menos más eficientes para la
movilidad (trenes, tranvías, bicicleta, locomoción humana), el favorecimiento de la densidad urbana para reducir el consumo
de suelo y la necesidad del automóvil y fomentar la diversidad y mezcla de usos de suelo; en el caso de los vertidos, se
promueve la reutilización y el reciclaje.
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Sin embargo, pesar de las innovaciones técnicas y administrativas implementadas bajo dicho paradigma, a escala global
persiste la contradicción acerca de: a) cómo reducir los niveles de consumo, cuando el sistema económico actual requiere del
mantenimiento y el crecimiento de estos para seguir funcionando (así como la industria automotriz necesita vender más
coches por más perjudicial que esto sea para el planeta, la ciudad necesita urbanizar más suelo para mantener positivo su
balance financiero); b) de cómo reducir los niveles de desigualdad económica y social, cuando estos son necesarios para logar
un “adecuado” desenvolvimiento de la industria.
Sin duda, la mayor parte de los problemas de “insustentabilidad” actual radican en los impactos del desarrollo económico y
sus diferentes sectores sobre los sistemas ecológicos del planeta. Por lo tanto se vuelve indispensable la capacidad de medir
dichos impactos para constatar su disminución o incremento, y certificar si el desarrollo es realmente sustentable. Para ello,
las normativas urbanas deben ir acompañadas de instrumentos que permitan establecer objetivos e indicadores mesurables.
2.2 BREVE HISTORIA DE LAS CERTIFICACIONES DE SUSTENTABILIDAD
CERTIFICACIÓN: Es el proceso mediante el cual un tercero da garantía de que un producto, proceso o servicio responde a
unos requisitos específicos (FAO, 2009). Podemos observar que en las certificaciones intervienen tres partes diferenciadas:
• El Organismo normalizador: institución u organismo que elabora las normas que determinan los requisitos específicos,
base de la certificación; en lo cual podemos observar una amplia procedencia de normas. Existen normas desarrolladas
por empresas particulares, asociaciones empresariales, organismos nacionales e internacionales, administraciones
públicas, etcétera.
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario• Organismo certificador o entidad que emite el documento que demuestra el cumplimiento de las normas: entidad
independiente que garantiza el cumplimiento de las normas por parte del solicitante de la certificación.
• El hecho de que una entidad de certificación esté acreditada, garantiza principalmente la imparcialidad y transparencia
del proceso de certificación, así como la competencia técnica de la entidad para el desarrollo de esta actividad.
• La entidad certificada: es la entidad objeto de la certificación, puede ser una empresa o parte de ella, un producto o
una persona.
Por lo tanto, la certificación es la acción de acreditar, por medio de un documento fiable emitido por un organismo
autorizado, que un determinado producto o servicio cumple con los requisitos o exigencias definidos por una norma o una
especificación técnica. Cada certificación se concreta en un documento –certificado– donde se especifica el ámbito para el
que se concede, la norma con la cual es conforme y el periodo de vigencia.
También se cede la utilización de la marca correspondiente al tipo de certificación que las empresas pueden exhibir, con la
intención de ayudar a los usuarios a elegir entre ofertas similares y para verificar de forma rápida el cumplimiento de los
requisitos de interés. Las certificaciones pueden ser clasificadas en función del alcance de la norma, con base en la naturaleza
de la entidad certificadora o en función del carácter de la entidad certificadora.
Las certificaciones de construcción “verde” son un resultado de la dicotomía que surge en la década de 1990: por un lado, el
reconocimiento de que el modelo de desarrollo económico actual es altamente consumidor de recursos naturales y por lo tanto no
compatible con un planeta de recursos finitos. Por el otro lado, el intento de perpetuar dicho modelo mediante su reestructuración
funcional y geográfica (globalización y post fordismo), procurando incorporar ajustes enfocados a la responsabilidad
medioambiental, pero sin la voluntad de realizar ajustes drásticos de fondo que puedan perjudicar a las ganancias y los ganadores
de dicho modelo.
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En el desarrollo de estas certificaciones participan de forma importante representantes del sector inmobiliario, sin duda
preocupados por re enfilar la industria de la construcción hacia un camino menos dañino para el medioambiente, pero
también como una oportunidad de ampliar el horizonte del mercado inmobiliario, especialmente aquél enfocado a las élites
que pueden permitirse el mantener un estilo de vida de conciencia “verde”.
Las certificaciones se plantean no como legislación gubernamental, ya que esto podría impactar los costos y las inercias del
sector. Por lo tanto, se establecen como un tipo de valor agregado al que pueden aspirar los desarrolladores para ofrecer un
producto para clientes preocupados por las nuevas corrientes de preocupación por el medio ambiente.
La certificación verde, más que una norma, es un sistema para medir y publicitar el desempeño ambiental de los edificios
(Murakami, 2015). Su interés principal reside en supuestamente generar un círculo virtuoso de oferta y demanda donde cada
vez más compradores buscarán productos “verdes” y por lo tanto resultará atractivo para los inversionistas el desarrollarlos.
BREEAM
La certificación BREEAM realizada por la corporación privada BRE (por sus siglas en inglés Building Research Establishment),
surgió originalmente en Inglaterra en el año 1920 como parte de un organismo público llamado Building Research Station
(BRS), cuya encomienda era la experimentación en laboratorio de materiales de construcción, como el concreto reforzado, el
tabique, y posteriormente la madera industrializada, con el consiguiente desarrollo de los primeros “estándares” de
construcción. Incluso, durante la Segunda Guerra Mundial, los científicos del BRS colaboraron con la innovación de bombas
especiales para ser lanzadas desde aviones en contra de las grandes represas de Alemania.
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Además de la BRS, otros organismos públicos de investigación se fueron uniendo dentro de la misma institución, tales como
el grupo encargado de experimentar con las propiedades de la madera y otros productos forestales, así como aquél
encargado de la investigación para la prevención de incendios y la resistencia de los materiales al fuego (Fire Offices Comitte,
FOC). Los tres ámbitos quedaron finalmente incorporados en la BRE en 1972.
Durante los años noventas del siglo veinte, como parte de las tendencias globales de desconcentración y privatización de las
empresas públicas, la BRE se transformó en una empresa privada, para lo cual se creó un fondo o patronato constituido por
representantes públicos y privados de los diferentes intereses involucrados en el sector de la innovación y experimentación
en la construcción , y por lo tanto, en 1997 abandono su denominación original de Building Research Establishment y pasó a
llamarse simplemente “BRE”.
Por tratarse de una empresa que desde su origen y desarrollo se dedicó a la experimentación y la investigación, una de sus
principales actividades como organismo privado se convirtió en el de certificador de productos, acuñando su primera
certificación en 1999. Como parte de este proceso de expansión, las certificaciones de BRE se ampliaron a nivel mundial y a
diferentes campos, como el del medio ambiente, con la certificación BREEAM.
A partir del año 2009, la BRE introduce la herramienta de BREEAM específica para la evaluación de desarrollos de escala
urbana, el BREEAM Communities, enfocado a la evaluación desde el proceso de planeación.
LEED
Prácticamente al mismo tiempo en que la BRE se convertía en un organismo privado, en Estados Unidos en 1993 se fundó la
empresa privada U.S. Green Building Council (o USGBC, algo así como el Consejo para la Construcción Verde) por
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Rick Fedrizzi ("La intersección del capitalismo y el ambientalismo impulsado por el valor me dejó boquiabierto“ - revista
digital GB&D, 2017), David Gottfried (“desarrollador inmobiliario, portador de trajes Armani y habitante de Beverly Hills” -
Edición digital del diario USATODAY, 6 de enero de 2014) y Mike Italiano. Fue a partir de la reunión de representantes de casi
60 empresas y algunas organizaciones sin fines de lucro que se delinearon las primeras ideas para esta coalición que abarca la
industria de la construcción y el sistema de evaluación.
En el año 2000 se establece el sistema de certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design – Liderazgo en
Energía y Diseño Medioambiental). Para el año 2007 alcanza los primeros mil proyectos certificados alrededor del mundo, un
promedio de 143 proyectos anuales (¿cuántos edificios se construirán al año en todo el planeta?). Actualmente existen cerca
de 92,000 proyectos certificados, tras 25 años de existencia de la certificación (3,680 al año).
La primera certificación LEED, del año 2000, se enfocaba a edificios de nueva construcción; posteriormente se añadieron en
2004, las destinadas a inmuebles existentes, interiores comerciales, y “núcleo y cubierta”(Core and Shell). En 2006 se
certifica el primer proyecto para LEED vivienda, y en 2010 se lanza el LEED para barrios Neighbourhood develpoment (U. S.
Green Building Council, 2012). Cabe destacar que una de las actividades más importantes del USGBC es la de formar,
examinar y aprobar profesionales alrededor del mundo, responsables de tramitar la certificación.
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CASBEE.
Se instituye en el año 2003 como un proyecto de colaboración entre la academia, la industria y el gobierno central y local, con
el fin de poder ser introducido como autoridad para Japón, denominado Comprehensive Assessment System of Building
Environmental Efficiency (Sistema de evaluación integral de Eficiencia Ambiental en la Construcción). Impulsado inicialmente
por el Ministerio de Suelo, Infraestructura, Transporte y Turismo.
El CASBEE es la evolución de tres etapas en el desarrollo de normas y certificaciones medioambientales (Murakami, 2015): En
la primera etapa, previa a la preocupación generalizada por el deterioro ambiental, los métodos de evaluación se centraban
exclusivamente en la calidad de las condiciones de vida al interior de los edificios, en términos del confort de sus habitantes.
En la segunda, a medida que la contaminación comenzó a ser un problema importante en la mayoría de los centros urbanos
durante la década de 1960, comienza a estudiarse el impacto negativo que las construcciones pueden provocar en su entorno
inmediato. La tercera etapa es el resultado de la constatación del deterioro ambiental a nivel global y su importancia
creciente en las agendas políticas, y tiende a contrastarse en términos de aumento de calidad de vida y reducción de las
cargas impuestas sobre el planeta y sus ecosistemas.
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Imagen 3. Mapa del predominio de las principales certificaciones alrededor del mundo. Fuente: Murakami, 2015.
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2.3 CIUDAD SUSTENTABLE EN LA NORMATIVA MEXICANA
Actualmente, el desarrollo sustentable se entiende como un concepto transversal quese ha incorporado en todos los campos de
conocimiento y planeación, en constante debate entre la demagogia y la ruta a seguir para garantizar un futuro para las próximas
generaciones.
En nuestro país , en el Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018, el concepto sustentabilidad no viene desarrollado como un objetivo
en sí mismo, sino como un “meta objetivo” presente en todos los demás. Las cinco metas planteadas como ejes del desarrollo
encontramos:
• México en paz,
• México incluyente,
• México con educación de calidad,
• México próspero,
• México con responsabilidad global.
Así cada uno de estos desarrolla sus propias líneas de acción. En México Incluyente encontramos las siguientes
• Un país fragmentado y desigual
• Inequidad y discriminación
• Salud
• Sistema de seguridad social
• Acceso a la vivienda digna, infraestructura social básica y desarrollo territorial
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De los anteriores, el más vinculado con el desarrollo urbano es el último: “acceso a vivienda digna, infraestructura social básica y
desarrollo territorial”.
Según el Plan de Desarrollo, en materia de vivienda e infraestructura social básica, se ha avanzado de manera importante en los
últimos 20 años. Sin embargo, los avances en este rubro no han sido uniformes para todas las regiones y localidades del país; se
estima que en los próximos 20 años se demandarán 10.8 millones de soluciones de vivienda debido a la creación de nuevos
hogares.
En el mismo se constata que el modelo de crecimiento urbano reciente ha fomentado el desarrollo de viviendas que se
encuentran lejos de servicios como escuelas, hospitales y centros de abasto. Esto ha generado comunidades dispersas, un
debilitamiento del tejido social y un uso poco eficiente de los recursos de la economía a través de altos costos de transporte
para los trabajadores y las empresas; lo anterior también se ha traducido en un importante número de viviendas
deshabitadas. Por lo tanto, se reconoce la necesidad de impulsar el desarrollo de ciudades más compactas con mayor
densidad de población y actividad económica. Por otro lado las alternativas como los mercados de vivienda usada y en renta
aún son incipientes, lo que dificulta que se pueda utilizar la oferta disponible para solucionar las necesidades habitacionales
existentes.
La estrategia principal en relación con la sustentabilidad urbana se plantea como: “proveer un entorno adecuado para el
desarrollo de una vida digna”. Dicha estrategia de compone de una serie de objetivos generalistas y poco novedosos:
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
a) Transitar hacia un Modelo de Desarrollo Urbano Sustentable e Inteligente que procure vivienda digna para los mexicanos,
que a su vez se compone de:
• Promover ciudades compactas e inhibir el crecimiento hacia las periferias.
• Promover reformas a la legislación en materia de planeación urbana, uso eficiente del suelo y zonificación.
• Revertir el abandono e incidir positivamente en la plusvalía habitacional por medio de intervenciones para
rehabilitar el entorno y mejorar la calidad de vida en desarrollos y unidades habitacionales que así lo
necesiten.
• Mejorar las condiciones habitacionales y su entorno, en coordinación con los gobiernos locales.
• Adecuar normas e impulsar acciones de renovación urbana, ampliación y mejoramiento de la vivienda del
parque habitacional existente.
• Fomentar una movilidad urbana sustentable con apoyo a proyectos de transporte público y masivo, y que
promueva el uso de transporte no motorizado.
• Propiciar la modernización de catastros y de registros públicos de la propiedad, así como la incorporación y
regularización de propiedades no registradas.
b) Reducir de manera responsable el rezago de vivienda a través del mejoramiento y ampliación de la vivienda existente y el
fomento de la adquisición de la vivienda nueva.
• Desarrollar y promover vivienda digna que favorezca el bienestar de las familias.
• Desarrollar un nuevo modelo de atención de necesidades de vivienda para distintos segmentos de la población y
la atención a la población no cubierta por la seguridad social, incentivando su inserción a la economía formal.
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• Fortalecer el mercado secundario de vivienda incentivando el mercado de renta, que eleve la plusvalía de
viviendas desocupadas y contribuya a una oferta más diversa y flexible.
• Incentivar la oferta y demanda de vivienda en renta adecuada a las necesidades personales y familiares.
• Fortalecer el papel de la banca privada, la banca de desarrollo, las instituciones públicas hipotecarias, micro-
financieras y ejecutores sociales de vivienda en el otorgamiento de financiamiento para construir, adquirir y
mejorar la vivienda.
• Desarrollar los instrumentos administrativos y contributivos que permitan preservar la calidad de la vivienda y
su entorno, así como la plusvalía habitacional de los desarrollos que se financien.
• Fomentar la nueva vivienda sustentable desde las dimensiones económica, ecológica y social, procurando en
particular la adecuada ubicación de los desarrollos habitacionales.
• Dotar con servicios básicos, calidad en la vivienda e infraestructura social comunitaria a las localidades ubicadas
en las -Zonas de Atención Prioritaria con alta y muy alta marginación.
• Establecer políticas de reubicación de población en zonas de riesgo y apoyar esquemas de Suelo Servido.
c) Lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional que garantice la concurrencia y corresponsabilidad de los tres 
órdenes de gobierno, parael ordenamiento sustentable del territorio, así como para el impulso al desarrollo regional, 
urbano, metropolitano y de vivienda.
• Consolidar una política unificada y congruente de ordenamiento territorial, desarrollo regional urbano y vivienda
bajo la coordinación de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) y que presida, además,
la Comisión Intersecretarial en la materia.
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• Fortalecer las instancias e instrumentos de coordinación y cooperación entre los tres órdenes de gobierno y los
sectores de la sociedad con el fin de conjugar esfuerzos en materia de ordenamiento territorial y vivienda.
• Promover la adecuación de la legislación en la materia para que responda a los objetivos de la Nueva Política de
Vivienda.
El Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (2003)
A nivel local, la planeación urbana de la Ciudad de México también incorpora los principios del desarrollo urbano sustentable,
pero de la misma manera que en el Plan Nacional de Desarrollo, se cuenta con pocos elementos o herramientas para medir
que realmente se cumplan los objetivos y se disminuyan los impactos negativos.
El Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (2003) abarca todos los aspectos del desarrollo urbano. Desde
la fecha de su aprobación hasta el momento actual los ejes de actuación y los objetivos del plan, han cambiado
significativamente. La mayoría de sus puntos, han sido revaluados, mejorados e incluso en algún caso, eliminados; pero al no
existir un documento publicado y aprobado más reciente, en el que queden plasmadas las últimas directrices del desarrollo
urbano, éste se convierte en la ley vigente. Cabe señalar que para hacer un seguimiento real a las políticas y revisar las
actualizaciones o estrategias de desarrollo urbano llevadas hasta la fecha, éstas deberían verse reflejadas en los programas
delegacionales o en los programas parciales correspondientes.
El anterior Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (PGDUDF, 1996), no logró revertir las tendencias
negativas del crecimiento sobre el territorio, por lo que para el nuevo plan de desarrollo urbano se hizo un replanteamiento
de las bases del desarrollo urbano y de los instrumentos para lograr el ordenamiento territorial en donde el suelo y la.
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vivienda no fueran vistos como soportes del crecimiento expansivo, sino como bienes escasos que requieren potenciarse de
acuerdo a la capacidad de la infraestructura y los servicios, pero sobre todo, bajo el principio del desarrollo sustentable
El PGDUDF, establece la zonificación primaria de la Ciudad de México, fija las políticas y estrategias de un proyecto de ciudad
con tratamiento a corto, mediano y largo plazos, y determina los ejes fundamentales para que, en el contexto de un
desarrollo equilibrado, se contenga el crecimiento desordenado y se asegure la protección ambiental basándose en
cuatro líneas de actuación estratégicas:
1) Replantear la integración de la ciudad en la economía mundial con un enfoque de ciudad global, bajo el esquema de
sustentabilidad, equidad y soberanía. Por lo que considera indispensable fortalecer la política de coordinación
metropolitana e impulsar mecanismos de planeación territorial con una visión regional.
2) El apoyo a la actividad productiva de los pueblos, ejidos y comunidades, como parte de la estrategia de conservación,
restauración y manejo adecuado de los recursos naturales.
3) Desarrollo y fomento de la agricultura orgánica y el ecoturismo, en general, del cuidado del suelo de conservación para
la producción de oxígeno, la recarga del acuífero y la contención de la expansión del área urbana de la ciudad.
4) Revertir el proceso de desestructuración de la ciudad, más que plantear como prioritaria una política que conlleve la
generación y desarrollo de proyectos con un alto impacto urbano en zonas no aptas, en una fase inicial a corto y
mediano plazos, dirige la atención hacia programas y necesidades que consoliden la estructura urbana y aprovechen la
traza existente, armando el tejido social y espacial.
5) Preservar y rehabilitar la riqueza del patrimonio histórico urbano edificado, su estructura socio-espacial, su función
habitacional socialmente heterogénea y el tejido económico y social, a través de cuatro ejes:
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• rescate de la centralidad.
• regeneración habitacional.
• desarrollo económico.
• desarrollo social.
El Programa plantea la aplicación de proyectos integrales de desarrollo para frenar el empobrecimiento y disminuir las
desigualdades sociales; promueve el ejercicio de los derechos sociales; propone mejorar la calidad de los servicios ampliando
su cobertura, estableciendo la gratuidad y la atención a todas las personas.
Para lograrlo señala la necesidad de orientar el gasto social hacia programas prioritarios que reduzcan la desigualdad y
mejoren las condiciones de vida de la población. Busca fomentar el desarrollo económico integral, revitalizando y
modernizando el uso industrial en las áreas tradicionales a través de su conversión en zonas industriales de bajo impacto, que
ya cuenten con infraestructura hidráulica, de alta tensión eléctrica, vialidades, accesos, normatividad y, en general, ventajas
de localización.
Uno de los propósitos fundamentales consiste en la vinculación de la producción de vivienda a los programas de desarrollo
urbano, para contribuir a frenar la expansión urbana; evitar la pérdida de población en la ciudad central; atender situaciones
de vulnerabilidad; preservar el patrimonio natural e histórico; optimizar el uso de la infraestructura, los servicios y el
equipamiento existente, pero sobre todo, para otorgar vivienda a los que menos tienen.
Así encontramos que el Gobierno de la ciudad:
“Se propone, conducir el desarrollo urbano y el ordenamiento territorial, desincentivando el crecimiento
expansivo descontrolado, particularmente en las delegaciones periféricas, para preservar las zonas de recarga de acuíferos,
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los ecosistemas naturales y las tierras de producción y usos agropecuarios, orientando el crecimiento hacia las zonas aptas”.
Para lograr esta planeación estratégica, el Programa propone instrumentos específicos que impulsen las políticas a distintos
niveles, en el marco de un trabajo interinstitucional concertado y con la participación corresponsable de la ciudadanía.
Objetivos generales del Programa
El Programa tiene como objetivo central:
“Hacer de la Ciudad de México, un espacio con posibilidades de viabilidad para el futuro”.
Propone una visión común del futuro que incluya un esquema general de desarrollo urbano, criterios de densificación y
reconversión, áreas de desarrollo para la nueva economía con una buena localización de las estructuras logísticas y buenos
espacios públicos. De conformidad con lo establecido por la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, los objetivos
generales del programa se rigen bajo el principio de un desarrollo integral y sustentable, siendo estos los siguientes:
1. Concertar acciones y proyectos de orden regional y metropolitano en materia de política hidráulica,
ordenamiento territorial y desarrollo urbano.
2. Revertir las tendencias de degradación ambiental y garantizar la sustentabilidad de la ciudad a través de la
conservación, restauración y manejo de los recursos naturales, comoagua, suelo y subsuelo.
3. Optimizar el ordenamiento territorial y el aprovechamiento del suelo a través de la creación y reforzamiento
de instrumentos que permitan controlar los procesos urbanos y ambientales; permitiendo una distribución armónica de la
población en el territorio.
4. Orientar el crecimiento hacia las zonas aptas. Evitar los asentamientos humanos en las áreas de mayor
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vulnerabilidad, de riesgo y de conservación ecológica; preservar las zonas de recarga de acuíferos, áreas donde coexistan
ecosistemas naturales, flora y fauna silvestre, tierras de producción y usos agropecuarios.
5. Lograr un desarrollo equitativo y sustentable en el suelo de conservación.
6. Aumentar las áreas verdes urbanas, su distribución y los servicios ambientales que brinda mediante
programas integrales de manejo.
7. Contribuir en la disminución del proceso de migración hacia los municipios conurbados, propiciando el
arraigo de la población y revirtiendo las tendencias de despoblamiento en aquellas delegaciones que han perdido población y
cuentan con infraestructura adecuada, a través de la redensificación y reciclamiento urbano.
8. Propiciar una distribución armónica de la población, basada en la capacidad de dotación de servicios, que
desaliente la creación de grandes desarrollos concentradores.
9. Desarrollar acciones que garanticen el mantenimiento, mejoramiento y ampliación de la infraestructura, el
equipamiento y los servicios urbanos.
10. Aprovechar la infraestructura básica, el equipamiento urbano y los servicios públicos, procurando la
regulación y distribución equitativa de su dotación, acorde con la problemática del suelo.
11. Regular el mercado inmobiliario, evitando la apropiación indebida, la concentración y especulación de
inmuebles, especialmente los destinados a la vivienda de interés social y popular; así como la promoción de zonas para el
desarrollo económico.
12. Garantizar el acceso a la vivienda, en igualdad de oportunidades, a través de reglas claras de operación de los
programas.
13. Propiciar que el incremento de la función social de los elementos susceptibles de apropiación y la distribución
sean equitativas a las cargas y beneficios del desarrollo urbano.
16. Revitalizar las zonas patrimoniales y monumentos históricos, y propiciar la consolidación de la imagen e
identidad en colonias, barrios y poblados rurales.
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14. Mejorar las zonas populares, unidades habitacionales de interés social y vecindades deterioradas física o
funcionalmente.
15. Fomentar la conservación y consolidación de la fisonomía urbana y de su patrimonio arqueológico, histórico, artístico y
cultural.
16. 17. Reestructurar las acciones normativas en áreas de conservación patrimonial, que contemple la legislación
federal y local.
18. Impulsar el Programa de Rescate del Centro Histórico, para recuperar la centralidad de la ciudad, rehabilitar
los espacios públicos y devolver la vocación habitacional a esta zona de la ciudad.
19. Proponer una normatividad respecto a la fisonomía de los poblados que los preserve de la estructura
homogénea del crecimiento urbano.
20. Fomentar una conciencia colectiva sobre el patrimonio arqueológico, histórico, artístico y cultural edificado,
para lograr su preservación y reconocimiento.
21. Regular la dotación del mobiliario urbano, anuncios comerciales, espectaculares y otros elementos que
alteren la imagen urbana de la ciudad, generen contaminación visual o pongan en riesgo la seguridad de sus habitantes.
22. Regular el aprovechamiento y ocupación del espacio aéreo y del subsuelo.
23. Procurar la autosuficiencia de servicios públicos y equipamiento en las colonias y barrios, priorizando
aquellos de tipo integrador, para disminuir los desplazamientos, optimizar la distribución territorial y canalizar las sinergias
sociales.
24. Mejorar la accesibilidad y la movilidad de la población, así como el abasto de mercancías, construyendo,
ampliando y reforzando la infraestructura de comunicaciones y transportes.
25. Lograr la complementariedad de los modos de transporte, a través de los corredores integrales de
transporte, para racionalizar la participación modal.
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26. Ordenar la distribución de espacios y la operación del transporte de superficie, llevando a cabo una estrategia
de administración de la demanda de viajes.
27. Diseñar una política de regulación y ordenamiento del transporte concesionado, de carga y autobuses foráneos.
28. 28. Ampliar y mejorar las condiciones de la estructura vial para una mayor funcionalidad, que atienda al
incremento de los flujos vehiculares y disminuya los tiempos de traslado.
29. Estimular el desarrollo y utilización del transporte público de alta capacidad y no contaminante, aumentando
su oferta y sus condiciones de seguridad, confort y rapidez.
30. Continuar con el ordenamiento de los Centros de Transferencia Modal.
31. Promover la inversión y el empleo a través del establecimiento de los parques industriales de alta tecnología,
la renovación y mejoramiento del transporte público de pasajeros, el aprovechamiento de los corredores integrales de
servicios, el desarrollo de mercados ambientales y el desarrollo inmobiliario ordenado.
32. Ordenar el crecimiento económico en zonas específicas que dispongan de infraestructura, equipamiento y
estímulos para el desarrollo de actividades con bajo consumo de agua, tratamiento de aguas residuales, eficiencia energética
y manejo adecuado de residuos sólidos.
33. Aplicar programas de desarrollo social para los sectores menos favorecidos, fortaleciendo, al mismo tiempo,
la cobertura de los servicios educativos y de salud.
34. Impulsar la participación ciudadana en los asuntos de la capital.
De acuerdo con los objetivos señalados, el PGDUDF establece las siguientes prioridades:
a) Revertir el crecimiento expansivo de la ciudad, proponiendo en su lugar un desarrollo intensivo.
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b) Promover el arraigo de la población, la incorporación de nuevos pobladores y el reciclamiento de la ciudad
central, aprovechando la inversión histórica acumulada en infraestructura, optimizando el uso del suelo, re densificando los
espacios habitables y ampliando el acceso a la vivienda a familias de escasos ingresos.
c) Los programas de desarrollo urbano señalarán la ubicación de las zonas, áreas y predios, así como las re-
lotificaciones destinadas a la vivienda y la urbanización de carácter social y popular.
d) Los programas de desarrollo urbano deberán estimular la aplicación de nuevas tecnologías, materiales y
procesos constructivos para el desarrollo de vivienda de interés social y popular de alta calidad.
e) Los predios propiedad del Gobierno de la ciudad que se encuentren utilizados como bosques, parques,
deportivos, plazas, jardines, barrancas y zonas verdes de uso público, que no se encuentren catalogados como reservas,
seguirán manteniendo su destino, pero podrán recibir edificaciones que complementen su uso en porcentaje no mayor al
cinco por ciento de su superficie. No serán utilizables las zonas comprendidas dentro de los límites de las reservas ecológicas
ubicadas en el suelo de conservación.
f) Los órganos de gobierno incluirán en los programas, objetivos y medios de acción para la salvaguarda del
patrimonio cultural, histórico, arqueológico y artístico, y sus entornos.
g) El equipamiento, los serviciosurbanos y las instalaciones públicas existentes, así como los proyectos futuros,
deberán cumplir con la normatividad relacionada con el desplazamiento de las personas con discapacidad.
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3. Las certificaciones de 
sustentabilidad 
“Las formas urbanas sustentables solo serán alcanzables si se
sustentan en una base política que se comprometa con los
objetivos de sustentabilidad global, pero dejando espacio para las
soluciones de formación e implementación locales.”
- Williams et al., 2000: Achieving Sustainable Urban Form.
(traducción personal)
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3.1 LEED
La certificación LEED busca fomentar las buenas prácticas. Según la descripción de su página, “LEED, o Liderazgo en Energía y
Diseño Ambiental, es el sistema de clasificación de edificios ecológicos más utilizado en el mundo. Disponible para
prácticamente todos los tipos de proyectos de edificios, comunidades y viviendas, LEED proporciona un marco para crear
edificios ecológicos saludables, altamente eficientes y económicos. La certificación LEED es un símbolo mundialmente
reconocido del logro de la sostenibilidad.”
Creado en EEUU por el US Green Building Council en asociación con The Congress for the New Urbanism y el Natural
Resources Defense Council, iniciado en el año 1993.
La certificación tiene como finalidad reconocer las prácticas que cumplan con las estrategias diseñadas a partir de criterios de
sostenibilidad que ayudan a reducir los impactos generados por la actividad de la construcción. El reconocimiento se
formaliza con un certificado emitido por la organización, en el que se identifica el sistema de certificación que se ha utilizado,
el objeto certificado y la calificación obtenida. Además, se concede la utilización de una de las cuatro marcas LEED
relacionadas con el grado de la certificación conseguida.
Se compone de un conjunto de normas sobre la utilización de estrategias encaminadas a la sostenibilidad en edificios de todo
tipo. Basado en la incorporación de los proyectos, aspectos relacionados con la eficiencia energética, el uso de energías
alternativas, la mejora de la calidad ambiental interior, la eficiencia del consumo de agua y el desarrollo de los espacios libres
de la parcela y la selección de materiales, todo ello con criterios de sustentabilidad.
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Proyectos candidatos a certificación LEED
LEED funciona para todos los tipos de edificios en cualquier lugar. La certificación se puede aplicar a todos los tipos de
construcción, desde edificios de nueva construcción, las remodelaciones totales de edificios, edificios existentes, estructura y
fachada, escuelas, centros de salud, establecimientos comerciales e interiores comerciales y todas las escalas de la vivienda.
En el espectro encontramos proyectos urbanos ya sea en la escala de planeamiento o para proyectos ya construidos. Y
Recientemente ha aparecido una nueva escala en la certificación para de ciudades.
Metodología
Su objetivo consiste en proponer la utilización de estrategias que permitan una mejora en el impacto medioambiental de la
industria de la construcción.
Los puntos necesarios para las distintas categorías de acreditación, son los siguientes:
• Más de 80 puntos: Platino.
• De 60 a 79 puntos: Oro.
• De 50 a 59 puntos: Plata.
• De 40 a 49 puntos: Certificado.
LEED permite la utilización de un cuestionario a los proyectistas, de forma que sean ellos mismos quienes verifiquen que el
proyecto vaya cumpliendo con los requisitos obligatorios y obtenga los puntos necesarios para el nivel de certificación
deseado.
La verificación se realiza completando un cuestionario en formato de Excel que esta disponible en la propia pagina web de la
organización. También se puede contratar la ayuda de un asesor LEED.
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Sistemas de certificación
Las certificaciones están clasificadas por tamaño o intervención de proyectos que están agrupados dependiendo de el uso y
complejidad de los edificios, de acuerdo al tipo de intervención que llevara a cabo. Con el paso del tiempo y las necesidades
del mercado, los estándares han crecido y se han incoprporado parcticamente todas las escalas para certificación.Al dia de
hoy existen los siguientes:
• BD+C Building Design + Construcción; Se aplica a edificios que se están construyendo recientemente o que están pasando
por una renovación importante.
• ID+C Interior Design and Construction.- Para proyectos que remodelan el interior completo.
• O + M Operaciones de construcción y mantenimiento; Edificios existentes que están experimentando trabajos de mejora
con poca o ninguna construcción
• H homes Vivienda; Se aplica a casas unifamiliares, multifamiliares de poca altura (de una a tres plantas) o multifamiliares
de mediana altura (de cuatro a seis pisos); incluye casas y edificios de pequeña y mediana altura.
• ND Neighborhood development; Desarrollo de Barrios; Se aplica a proyectos de desarrollo de tierras nuevos o proyectos
de redesarrollo que contienen usos residenciales, usos no residenciales o una combinación. Los proyectos pueden estar en
cualquier etapa del proceso de desarrollo, desde la planificación conceptual hasta la construcción; incluye Plan Maestro y
Proyecto Construido.
• Cities and Communities; Ciudades y comunidades, Se aplica a ciudades enteras y subsecciones de una ciudad. Utilizando la
plataforma de rendimiento Arc, los proyectos de LEED para Ciudades pueden medir y gestionar el consumo de agua, el uso
de energía, el desperdicio, el transporte y la experiencia humana de su ciudad. ( EN ETAPA DE PRUEBAS)
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3. 2 BREEAM
El sistema de certificación BREEAM® (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) está
desarrollado por la organización BRE Global de Reino Unido y empezó a desarrollarse en al año 1988, siendo lanzado en 1990.
Es el método de evaluación y certificación de la sostenibilidad. De acuerdo a ldescripcionde su propia página web. “Favorece
una construcción más sostenible que se traduce en una mayor rentabilidad para quien construye, opera y/o mantiene el
edificio; la reducción de su impacto en el medio ambiente; y un mayor confort y salud para quien vive, trabaja o utiliza el
edificio.”
Evalúa diferentes impactos y otorga una puntuación y comprende distintas fases de diseño, construcción y uso de los
edificios. Dispone de esquemas de evaluación y certificación en función de la tipología, uso del edificio y escala de
intervención. Según la organización, la certificación pretende colaborar para cuatro objetivos específicos: reducirlos impactos
generales del urbanismo; reconocer los proyectos y comunidades según sus beneficios ambientales, sociales y económicos;
proporcionar una base para urbanismo enfocada en la sostenibilidad; estimular la demanda y asegurar el desarrollo efectivo
de comunidades sostenibles.
Proyectos candidatos a certificación BREEAM
El resultado principal de una evaluación BREEAM certificada es la calificación. Una calificación certificada refleja el
rendimiento logrado por un proyecto y sus grupos de interés.
Las calificaciones de BREEAM van desde aceptable (solo en el esquema de uso) hasta aprobado, bueno, muy bueno,
excelente a excelente y se refleja en una serie de estrellas en el certificadoBREEAM. En la certificación, caben todas las
escalas de edificios y escalas de desarrollos además incorpora al espectro la categoría de infraestructuras
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Metodologia BREEAM
El sistema BREEAM de certificación, también utiliza la metodología checklist (lista de verificación). Evalúa la sustentabilidad
de una edificación de acuerdo a nueve categorías: clima y energía, comunidad, recursos, transporte, economía y negocios,
identidad urbana, construcción. Se pondera por medio de puntos, en lso acuales algunos deben considerarse obligatorios y se
asigna un porcentaje a cada una de las categorías.De acuerdo con la escala de porcentajes se otorga una calificación al
proyecto, que puede ser:
1. Pass (entre 25 y 39%)
2. Good (entre 40 y 54%)
3. Verygood (entre 55 y 69%)
4. Excellent (entre 70 y 84%)
5. Outstanding (más del 85%)
Sistemas de certificación BREEAM
BREEAM, se puede aplicar a cualquier tipo de edificación, desde desarrollos urbanos hasta en la construcción de nuevos
edificios de todo tipo, a edificios ya ocupados a remodelaciones o a edificios en uso.
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
El método particulariza los sistemas y criterios de evaluación y certificación de la sostenibilidad dependiendo de las distintas
tipologías de edificios y su uso, con la finalidad de optimizar la evaluación del rendimiento de los distintos tipos de edificios
y/o territorios.
Actualmente existen los siguientes esquemas de certificación:
BREEAM NC, New construction. Nueva Construcción, aplicable a edificios de nueva construcción. 
Incluye edificios de vivienda, aplicable ya sean viviendas unifamiliares o edificios.
BREEAM In Use. En Uso, Para la evaluación de los edificios existentes así como la mejora de su 
gestión. Edificios comerciales
BREEAM Re fubrishment & fit out . Rehabilitación y remodelaciones , Para la evaluación de los 
edificios remodelados ya sean de vivienda o comercio
BREEAM. Infraestructure.- Ingeniería civil y obra pública
BREEAM ES Urbanismo, destinada a mejorar la sostenibilidad de los proyectos urbanos.
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Análisis crítico de las certificaciones de Sustentabilidad
Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
3.3 CASBEE
El Sistema de Evaluación Integral para la Eficiencia del Ambiente Construido (CASBEE) es un método que evalúa y califica el
desempeño ambiental de los edificios y su entorno construido. CASBEE fue creado en Japón en 2001, fue desarrollado por un
comité de investigación a través de la academia, industria y gobiernos nacionales y locales, que estableció el Consorcio de
Construcción Sustentable de Japón (JSBC) bajo el auspicio del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo
(MLIT) . CASBEE fue diseñado para mejorar la calidad de vida de las personas y para reducir el uso de recursos del ciclo de
vida y las cargas ambientales asociadas con el entorno construido.
Proyectos candidatos a certificación CASBEE
Se desarrolla con un modelo de eficiencia ambiental basado en la ecoeficiencia (1) y lo amplia para definir la Eficiencia del
Medio Ambiente Construido (BEE), que CASBEE utiliza como su indicador de evaluación.
Para CASBEE, hay dos espacios a ser evaluados en los proyectos: espacio interior y exterior, dividido por el límite de espacio
virtual cerrado, es decir el límite y emplazamiento del sitio y otros elementos que se suman con dos factores relacionados con
los espacios. En la certificación, los "aspectos negativos del impacto ambiental que van más allá del espacio cerrado virtual al
exterior (la propiedad pública)" y "la mejora de los servicios para los usuarios del edificio" se consideran uno al lado del otro.
Los factores de evaluación general se dividen en : en Q y L, las principales categorías de evaluación, y se evalúan por
separado. CASBEE puede certificar desde una sola casa hasta una ciudad completa.
(1) Ecoeficiencia definida como "Valor de productos y servicios por unidad de carga ambiental".
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Análisis crítico de las certificaciones de Sustentabilidad
Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
Metodología CASBEE
Al igual que las otras dos certificaciones, se evalúa por medio de una checklist, aunque un poco mas compleja ya que
introduce varios factores de medición. La evaluación esta integrada por dos factores, Q quality y L load, , uno se mide desde
dentro y el otro fuera del sitio de construcción. como las principales categorías de evaluación, y se evalúan por separado.
Q (calidad): calidad del entorno construido: Evalúa "la mejora en la comodidad de vida para los usuarios del edificio, dentro
del espacio virtual cerrado (la propiedad privada)".
L (Carga): Carga del entorno construido: Evalúa los "aspectos negativos del impacto ambiental que van más allá del espacio
cerrado virtual al exterior (la propiedad pública)".
Para la evaluación y clasificación del objeto de certificación se crea el indicador BEE – Building Environmental Efficiency
obtenido a partir de la función Q/L para cada categoría. Según la organización el indicador permite sintetizar el resultado de
la evaluación y la presentación de los resultados.
La certificación final se obtiene a partir del valor del indicador BEE final, resultado de la media ponderada de los indicadores
BEE de cada categoría.
BEE = 3.0 o más, Q=50 o más: Excellent (S) * * * * * 5 estrellas
BEE entre 1.5 y 3.0: Very Good (A) * * * * 4 estrellas
BEE entre 1.0 y 1.5: Good (B+) * * * 3 estrellas
BEE entre 0.5 y 1.0: Fairly Poor (B-) * * 2 estrellas
BEE menor de 0.5: Poor (C) * 1 estrella
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Análisis crítico de las certificaciones de Sustentabilidad
Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
Sistemas de certificación CASBEE
El sistema CASBEE divide en temas y escalas urbanas el tipo de certificación, así podemos encontrar las siguientes:
• CASBEE for Buildings: es utilizado para aumentar el valor BEE de un edificio durante el proceso de diseño. Se puede usar
como una herramienta de soporte de diseño, así como también como una lista de autocontrol. Esta herramienta,
anteriormente denominada herramienta DfE (Diseño para el Medio Ambiente), edificios existentes y renovaciones. Se
puede evaluar la calidad ambiental y el rendimiento del edificio y su rendimiento de reducción de carga. A medida que el
desempeño ambiental y los criterios de puntuación cambian con el tiempo, los resultados de las evaluaciones siguen
siendo válidos solo durante tres años después de la finalización de la construcción.
• CASBEE Housing; Vivienda, es una herramienta que se utiliza para evaluar el desempeño ambiental de viviendas ya sean
Casas Nuevas o existentes. Los criterios de puntuación se simplifican anticipando el uso por parte de los residentes o
contratistas de construcción pequeños y medianos. En esta área se encuentra un tipo de certificación llamada CASBEE
Housing Health, que es utilizada para evaluar la salud de las viviendas. Permite a los residentes identificar los aspectos de
su hogar que afectan su salud.
• CASBEE Real State; certificación para Bienes Raíces, Las herramientas de CASBEE estaban destinadas principalmente para
el uso de soporte de diseño y no fueron ampliamente utilizadas para promover edificios ecológicos en el mercado
inmobiliario. Recientemente, PNUMA-SBCI, Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente - Edificios
Sosteniblesy la Iniciativa Climática, propuso métricas comunes a nivel mundial llamadas "Índice de Construcción
Sostenible". Un sistema simple, comparable y compatible es crucial para la toma de decisiones con respecto a la inversión
en edificios ecológicos. Para los inversores, también es necesario cubrir los parámetros comunes propuestos por UNEP-
SBCI. Por lo tanto, decidimos tener herramientas de CASBEE conectadas con la evaluación de la propiedad.
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Análisis crítico de las certificaciones de Sustentabilidad
Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
Con esto en mente, se desarrolló y lanzó una versión muy simple de CASBEE en Japón. Esta herramienta tiene dos aspectos:
la evaluación del desempeño ambiental y la divulgación del valor del desempeño ambiental (Índice). Se requiere una clara
indicación del valor del desempeño ambiental en el mercado inmobiliario, y es importante difundir tales ideas.
Se espera que La certificación para Bienes Raíces el certificado se use al comprar y vender bienes inmuebles en el futuro.
• CASBEE-UD- Urban Development; cubre grupos de edificios; considera el esfuerzo humano involucrado y los efectos de
grupos de edificios que mejoran el desempeño ambiental de un área urbana como un todo. Las herramientas utilizadas
para viviendas y edificios se denominan "CASBEE a escala de edificio" para distinguirlas de CASBEE-UD.
Está desarrollado para grupos de edificios parciales o enteros y se enfoca en los fenómenos que pueden ocurrir como
resultado de un conjunto de edificios, esta configuración hace posible usarlo para evaluar un área de desarrollo en su
totalidad, mientras que CASBEE a escala de construcción evalúa el desempeño ambiental de edificios individuales dentro del
área designada.
En esta escala se suma la CASBEE Community Health Checklist que es utilizado para evaluar la salubridad de las comunidades.
La lista de verificación se ajusta al sistema de evaluación basado en la Clasificación Internacional del Funcionamiento, la
Discapacidad y la Salud (ICF) de la Organización Mundial de la Salud (OMS).
• CASBEE for Cities; para las ciudades, para evaluar el desempeño ambiental de las ciudades, utilizando un triple enfoque de
"medio ambiente", "sociedad" y "economía". Mide el BEE actual de la ciudad en cuestión y estima el BEE futuro después
de la implementación de las políticas. Al comparar los dos valores, CASBEE for Cities evalúa (estima) de forma cuantitativa
la efectividad de las políticas de la ciudad y presenta los resultados en un formato fácil de entender.
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
3.4 Tipologías en las certificaciones
Dependiendo de la escala de intervención, las tres
certificaciones cuentan con procesos de evaluación ya
sea esta arquitectónica desde espacios interiores de
edificios o arquitectura efímera o urbana ya sea escala de
barrio, ciudad o infraestructura.
Las certificaciones se agrupan en tipologías que
dependen del el tipo de construcción y/o modelo
intervención y posteriormente en subtipos de
certificación, proporcionando una certificación especifica
para cada proyecto que se pretenda evaluar.
T. 1 Conteo de tipos en las certificaciones. Elaboración
propia
Por tanto encontramos que para cualquier tipo de
intervención ya sea arquitectónica o urbana existe un
tipo de certificación especifica. Es decir que existe un
panorama completo para satisfacer la demanda del
mercado.
CERTIFICACION tipo subtipo
LEED 1 6 22
BRAEEAM 1 5 10
CASBEE 1 5 18
TOTAL 3 16 50
La certificación LEED esta dividida en 6 grandes temas,
con base al tipo de intervención. A partir de estos, se
derivan 22 subtipos:
T. 2 Categorías de la certificación LEED. Elaboración
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
La mayor parte de los subtipos están enfocados a los
edificios de nueva construcción.
La Certificación BREEAM se divide en cinco tipos, cada
uno dividido en dos o tres subtipos de amplio espectro,
sumando un total de 10 subtipos.
T. 3 Categorías de la certificación BREEAM. Elaboración
propia
La Certificación CASBEE se divide en 5 tipologías de
intervención, que a su vez contienen un total de 18
subtipos. A diferencia de las dos anteriores, en esta las
tipologías se refieren al tipo de construcción (habitación
o edificio) y los subtipos al tipo de intervención (obra
nueva o remodelación).
T. 4 Categorías de la certificación CASBEE. Elaboración
propia
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
3.5 Clasificación de subtipos
En total existen 50 subtipos entre las tres certificaciones.
Como podemos apreciar en la Tabla 5, la mayor parte de
estos se refieren a construcciones nuevas y a vivienda.
T. 5 Subtipos totales de las 3 certificaciones. Elaboración
propia.
La tipología de construcción se refiere en la mayoría de
sus subtipos a edificios comerciales o de oficinas.
Solamente la certificación LEED hace referencia a otros
subtipos más especializados como hospitales o centros
educativos.
T. 6 Tipología Nueva Construcción y sus subtipos.
Elaboración propia.
Temas sub-temas
Nueva construccion 11
Vivienda 9
Renovacion general 4
Construccion interior/ nueva o rehabilitacion 4
Operaciones y mantenimiento 7
Valoracion inmobiliaria 4
infraestructura 2
urbanas 7
ciudad 2
TOTAL 50
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Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
En cuanto a la tipología de vivienda, la certificación
CASBEE es la que cuenta con mayor cantidad de
herramientas de análisis para mayor diversidad de
subtipos.
T.7 . Tipología de vivienda y sus subtipos. Elaboración
propia.
En cuanto ala tipología de renovación, las tres
certificaciones son más o menos equivalentes. En cuanto
a diseño de interior podemos ver que dicha tipología no
existe como tal para la certificación BREEAM.
T.8 . Tipología de renovación y sus subtipos. Elaboración
propia.
T.9 . Tipología de interiores y sus subtipos. Elaboración
propia
LEED- BD+C Building 
Design + Constr Núcleo y Envolvente (Core and Shell)
BREEAM- Re-
acondicionamiento comercial buildings 
Existing Buildings
Renovation 
CASBEE- Buildings
Interiores Comerciales (Commercial 
Interiors)
Comercios (Retail)
Hotelería (Hospitality) 
CASBEE- Buildings Interior Space
 LEED- ID+ C Interior 
Design + 
Construction
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Análisis crítico de las certificaciones de Sustentabilidad
Problemas para su aplicación real en el desarrollo inmobiliario
En cuanto ala tipología de Operaciones y Mantenimiento
podemos observar que no existe dicha categoría para la
certificación CASBEE.
T.10 . Tipología de Operación y Mantenimiento, y sus
subtipos. Elaboración propia
Sin embargo, la tipología de valoración inmobiliaria existe
sólo en la certificación japonesa.
T.11 . Tipología de valoración inmobiliaria, y sus subtipos.
Elaboración propia.
La certificación BREEAM es la única que cuenta con una
tipología para infraestructura como tal. En general las
tres contienen tipologías para la certificación de escala
de barrio o de desarrollo, y solo CASBEE y LEED han
desarrollado recientemente tipos y subtipos de escala de
ciudad.
T.12 . Tipologías Urbanas y de Ciudad, y sus subtipos.
Elaboración propia
CASBEE for market