Fraccionamiento-Jardines-Sustentables-del-Pedregal

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Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO 
Facultad de Arquitectura 
 
SINODALES 
. ARQ. RAÚL KOBEH HEDERE 
. ARQ. ENRIQUE VACA CHRIETZBERG 
. DR. JORGE QUIJANO VALDEZ 
 
“Tesis para obtener el título de Arquitecta presenta.” 
FLORENCIA GONZÁLEZ FERNÁNDEZ 
Enero 2013 
 
2013 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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ÍNDICE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INTRODUCCIÓN 
FUNDAMENTACIÓN 
1. JARDINES DEL PEDREGAL 
 1.1 Ubicación 
 1.2 Historia 
 1.3 Clima 
2. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO 
 2.1 Estado actual 
 2.2 Normativa 
 2.3 Paleta 
2. CASOS ANÁLOGOS 
3. PROYECTO 
 3.1 Perfil del usuario 
3.2 Fundamentación 
 
3.3 Programa Arquitectónico 
3.4 Criterios de sustentabilidad 
3.5 Criterios de sostenibilidad 
4. FICHAS TÉCNICAS 
 4.1 Instalación hidráulica 
 4.2 Instalación sanitaria 
 4.3 Instalación eléctrica 
5. COSTOS 
 5.1 Estructura de la inversión 
 5.2 Programa de construcción 
 5.3 Calendario de erogaciones 
 5.4 Programa de ventas 
 5.5 Estado de resultados 
 5.6 Honorarios arquitecto 
6. PROYECTO EJECUTIVO 
CONCLUSIÓN 
REFERENCIAS 
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INTRODUCCIÓN 
 
Este fraccionamiento surgió de la idea de comercializar la vivienda de una forma diferente y para una mejor 
habitabilidad, basándose principalmente en la rentabilidad que este ofrece y al mismo tiempo creando conciencia 
ambiental en sus usuarios al demostrarles que el responsabilizarse del planeta no implica una disminución en la 
calidad de vida. 
Inició con la realización de los trabajos de evaluación, investigación y de análisis necesarios para tomar así las 
decisiones necesarias en cuanto a su desarrollo. En base a este análisis de factibilidad y la interpretación de las 
necesidades de posibles clientes se desarrolló el anteproyecto que resolvía ambos aspectos de manera incluyente 
que posteriormente concretó con el proyecto ejecutivo. 
Es importante recordar de manera paralela que el objetivo que se persiguió con este proyecto de vivienda fue 
contribuir a mejorar las condiciones generales de vida de las familias que serán beneficiadas con él. Se realizó su 
solución con participación de miembros actuales de la zona a intervenir, ya que los resultados de los proyectos 
producen respuestas más acertadas a los problemas cuando la idea del proyecto surge de los propios usuarios o en 
interacción con los posibles clientes. 
En resumen, este proyecto fue posible en base a la estimación de sus beneficios, que dependían principalmente de 
los cambios de bienestar que experimentarán sus usuarios, identificando la mejora en la calidad de vida que se 
modificará como consecuencia del proyecto, debido a las características de la vivienda, el acceso a servicios básicos 
y complementarios y los atributos de la localización del proyecto. 
De esta manera se plantea una mejor opción de vivienda, innovando en aspectos de conciencia ambiental y 
garantizando el total cumplimiento de las necesidades y comodidades del usuario, factores que garantizan el éxito de 
este proyecto de inversión. 
El documento consta de 7 capítulos incluyendo investigación, costos y el desarrollo del proyecto ejecutivo. En el 
capítulo uno encontramos la investigación acerca de la prexistencia de Jardines del Pedregal, colonia a intervenir, en 
aspectos como son ubicación, historia y clima. 
 
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En el capítulo dos se presentan las características específicas del predio en el que se ubica el proyecto, entre ellas la 
topografía e imágenes del estado actual, la normativa que lo rige y la paleta vegetal. 
El tercer capítulo plantea el desarrollo del proyecto iniciando con la fundamentación y el programa del mismo en base 
a la investigación realizada en los capítulos anteriores. Más adelante enumera los criterios tanto de sustentabilidad 
como sostenibilidad que se utilizarán. 
El cuarto capítulo incluye las fichas técnicas de los elementos que aparecen en los planos como son los paneles 
solares, sistemas de purificación de agua, luminarias, etc. 
En el quinto capítulo encontramos el desglose a detalle de los costos, estructura de la inversión, programa de 
construcción, calendario de erogaciones, programa de ventas, estado de resultados y finalmente los honorarios del 
arquitecto. 
El sexto capítulo es el proyecto ejecutivo con planos arquitectónicos, estructurales, ingenierías, detalles y acabados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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“Las principales fuentes de emisiones de 
carbono en las ciudades son las edificaciones, y 
se pueden adoptar varias medidas desde el 
diseño mismo del entorno construido, es decir, 
diseños que consideren el asoleamiento y la 
ventilación, con los cuales pueda reducirse el 
consumo energético en la operación y uso de 
las edificaciones. La arquitectura “inteligente” 
no debe estar divorciada de la responsabilidad 
ecológica. Asimismo un adecuado manejo de 
residuos ayuda a mitigar estas emisiones, al 
igual que la sustitución de combustibles por 
unos más amigables, o en su caso favorecer la 
utilización de tecnologías orientadas a la 
sustentabilidad. Sin embargo, para que las 
medidas realmente tengan eco en la población 
se requiere de una buena difusión de los 
programas adoptados y una eficaz campaña de 
sensibilización.”1
 
 
1. Ver referencias, publicaciones periódicas 
no.1. 
 
 
FUNDAMENTACIÓN 
Aprovechando los recursos del mercado de inmuebles en México, esta propuesta de tesis busca desarrollar un proyecto 
de inversión para obtener una utilidad del mismo así como para satisfacer las necesidades de una parte de la población 
en cuanto a vivienda. 
Se realizaron durante su desarrollo estudios y análisis reglamentarios, funcionales, financieros y comerciales para darle 
una mayor seguridad al inversionista en cuanto al proyecto. En estos encontramos que la situación socio económica de la 
zona es de clase media-alta. Las familias son jóvenes constituidas por un promedio de 4 a 6 integrantes y un 50% de 
mujeres y 50% de hombres variando aleatoriamente. Las expectativas de los usuarios son de una propuesta con todas 
las facilidades y servicios que se logren implementar al proyecto en casas de gran escala con una recámara por usuario 
así cómo cuartos de servicio. También buscan tranquilidad para disfrutar en su hogar, en un entorno al cuál acudir en su 
tiempo libre para vivir en él. Otro factor de gran importancia es la accesibilidad de la zona y el lugar privilegiado en el que 
se encuentra el predio ya que al ser una zona céntrica cuenta con servicios adicionales como son el Hospital Ángeles del 
Pedregal, la gasolinera, bancos y el supermercado “Superama” ubicados en la calle de Agua en Jardines del Pedregal, 
así como un gran número de escuelas, clínicas de belleza, agencias de autos, hoteles y restaurantes cercanos. Esto 
reduce tiempos de traslado a las actividades realizadas fuera del conjunto (educación, trabajo, etc.). 
 El predio mide 66,978.00m2, de los cuales el 80% son de área privativa y un 20% de áreas comunes. En base a esto el 
proyecto consta de 44 casas: 23 casas tipo A de 404.00m2 con 3 recámaras cada una y 21 casas tipo B de 460m2 con 4 
recámaras cada una. Además cuenta con una casa club para el uso de los propietarios de las casas, esta esta 
compuesta por una alberca, gimnasio con salón de usos múltiples, cafetería, salón de eventos, baños con vestidores, dos 
canchas de tenis y una de fútbol. 
El área total de venta son 32,149m2 en un valor aproximado de $35,000.00 M.N., esto resulta en un ingreso promedio por 
casa de $15,164,545.45 M.N. que junto con el valor de las áreas comunes da un total de ventas de $1,125,230,400.00 
M.N. El tiempo estimado de ventas es de 0.5 casa por mes. 
Además de resultar fructífero para el inversionista, satisfacerá en su totalidad las necesidades de sus usuarios 
determinadas con base en un estudio de la preexistencia de la zona y un análisis de su estado actual, cuidando el medio 
ambiente y creando una conciencia ecológica en aquellos que tengan la experiencia de habitar o visitar el conjunto. Esto 
a través de las ecotecnias utilizadas como son paneles solares para calentar el agua de las regaderas y lava manos, 
sistemas de tratamiento de agua en cada casa para reciclar las aguas grises, una planta de tratamiento de agua general 
para su reinyección al subsuelo focos ahorradores y luminarias solares a lo largo del conjunto. 
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El Distrito Federal ocupa una décima parte de la Cuenca 
de México en el centro-sur del país, que entre otros 
comprende al Valle de México donde se encuentra el 
núcleo original y mayor de la ciudad, en un territorio que 
formó parte de la cuenca lacustre del lago de Texcoco. 
Siendo la ciudad más rica y poblada del país, la zona 
comprendida dentro del Distrito Federal comprende poco 
más de ocho millones de habitantes en el 2005/6 y ocupa 
el segundo lugar como entidad federativa, solamente 
detrás del estado de México, que comparte buena parte 
del área metropolitana de la ciudad. 
1.1 JARDINES DEL PEDREGAL - UBICACIÓN 
 
 
 
 
 
 
 
DISTRITO FEDERAL 
Superficie total: 1,485km2 
Altitud: 
Media: 2.240 msmn - Máxima: 3930 msnm. 
Población: Total: 8,720,916 hab. – Densidad: 
5,862/km2. 
PIB per cápita: USD 25,258 
 
Periférico Sur No.950 C.P. 01110. Colonia Jardines Del Pedregal de San Ángel, 
Delegación Álvaro Obregón, México D.F. 
Superficie total del predio: 66,978.35m2. 
Tiene un frente al oeste de 318.7m al Boulevard Adolfo López Mateos, colinda al noreste con la calle 
Manzana y al sureste con la zona habitacional de Jardines del Pedregal. 
 
Fuente: earth.google.com 
Fuente: directorioturisticomexico.com 
http://es.wikipedia.org/wiki/Cuenca_de_M%C3%A9xico
http://es.wikipedia.org/wiki/Cuenca_de_M%C3%A9xico
http://es.wikipedia.org/wiki/Valle_de_M%C3%A9xico
http://es.wikipedia.org/wiki/Lago_de_Texcoco
http://es.wikipedia.org/wiki/2005
http://es.wikipedia.org/wiki/Estado_de_M%C3%A9xico
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1.
2 JARDINES DEL PEDREGAL - HISTORIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fuente: patronatopedregal.blogspot.mx 
Fuente: patronatopedregal.blogspot.mx 
Fuente: patronatopedregal.blogspot.mx 
El Pedregal de San Ángel se ubica al sur del Valle de México. Está conformado en su mayoría de piedra volcánica, producto 
de un derrame de lava del volcán Xitle, aproximadamente en el año 5000 a.C. 
Debido a la riqueza de sus paisajes, esta zona llamó la atención de diversos viajeros, entre ellos Alexander von Humboldt y 
Don Andrés Manuel del Río a fines del siglo XIX. Bajo su lecho rocoso yacen actualmente los vestigios de los restos 
arqueológicos de Cuicuilco, primera civilización conocida del Valle de México, y las pirámides periféricas ubicadas en la Villa 
Olímpica, en la zona más sur del Pedregal. 
Durante siglos, esta zona fue considerada agreste e inaccesible. De hecho, existen leyendas de que la zona era sitio de 
destierro para condenados en la época de los aztecas, quienes eran enviados con la finalidad de que murieran mordidos por 
las víboras de cascabel. 
La urbanización del lugar comenzó en los años cuarenta del Siglo XX y su trazo principal corrió a cargo de los más selectos 
arquitectos mexicanos de la época, entre ellos Luis Barragán y Max Cetto. Formó parte de uno de los proyectos 
arquitectónicos más ambiciosos de la época: la construcción de la Ciudad Universitaria de la UNAM. Proyecto desarrollado 
por diversos arquitectos y artistas entre los que destacan, Diego Rivera, David Alfaro Siqueiros y Mathias Goeritz. 
La primera casa que se construyó se ubica en la actual calle de Agua y fue propiedad de Max Cetto. El fraccionamiento se 
construyó sobre la lava, y se comercializó en forma de lotes de gran superficie, en forma de jardines. Al principio, su 
arquitectura buscaba integrarse con el paisaje, sin embargo, a partir de los años 80, el concepto de casa sola grande dejó de 
ser práctico, ocasionando la subdivisión de los predios para sustituirlos con "condominios horizontales". 
Desde principios del siglo XXI la zona de Jardines del Pedregal de San Ángel está siendo revitalizada con plazas 
comerciales y centros culturales como el Centro Cultural Pedregal, un espacio multidisciplinario que busca crear puentes 
para acercar a la comunidad a las diversas manifestaciones artísticas y culturales. 
El Fraccionamiento Jardines del Pedregal ha sido desde sus orígenes una zona de alta plusvalía y un gran imán de 
desarrollo en la zona, cercanas a Jardines del Pedregal se encuentran otras colonias que comparten el nombre "Pedregal" 
como Fuentes del Pedregal, Parques del Pedregal, etc. Además de otras colonias de alta plusvalía como Jardines en la 
Montaña.La influencia del Pedregal en el sur de la Ciudad de México abarca hacia otras conocidas zonas como San Ángel y 
la Colonia Del Valle, además del corredor financiero y comercial de la Av. Insurgentes Sur, donde se ubican importantes 
puntos de interés como Perisur, Torre Murano, Torre Mural, Teatro Insurgentes, Galerías Insurgentes, Torre Bosé, Parque 
Hundido, la sede de la Secretaría de Energía y el World Trade Center México. 
 
http://es.wikipedia.org/wiki/Valle_de_M%C3%A9xico
http://es.wikipedia.org/wiki/Alexander_von_Humboldt
http://es.wikipedia.org/wiki/Andr%C3%A9s_Manuel_del_R%C3%ADo
http://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XIX
http://es.wikipedia.org/wiki/Valle_de_M%C3%A9xico
http://es.wikipedia.org/wiki/Aztecas
http://es.wikipedia.org/wiki/V%C3%ADbora_de_cascabel
http://es.wikipedia.org/wiki/A%C3%B1os_1940
http://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XX
http://es.wikipedia.org/wiki/Luis_Barrag%C3%A1n
http://es.wikipedia.org/wiki/Max_Cetto
http://es.wikipedia.org/wiki/Ciudad_Universitaria_de_la_UNAM
http://es.wikipedia.org/wiki/Diego_Rivera
http://es.wikipedia.org/wiki/David_Alfaro_Siqueiros
http://es.wikipedia.org/wiki/Mathias_Goeritz
http://es.wikipedia.org/wiki/San_%C3%81ngel_(Distrito_Federal)
http://es.wikipedia.org/wiki/Colonia_del_Valle_(Ciudad_de_M%C3%A9xico)
http://es.wikipedia.org/wiki/World_Trade_Center_M%C3%A9xico
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1.3 JARDINES DEL PEDREGAL - CLIMA 
. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Por su altura sobre el nivel del mar, el Distrito Federal ocupa climas que van desde el templado hasta el frío húmedo y 
tundra alpina en las partes más altas de las sierras del sur. 
La zona urbana presenta un clima templado lluvioso, con temperaturas que pueden ser superiores a 28°C en algunos días 
del final de la primavera y temperaturas que pueden bajar a 0 °C o menos en enero. La temporada húmeda en el Distrito 
Federal abarca de mayo a noviembre, si bien la pluviosidad es mayor entre los meses de junio y agosto. La última nevada 
sobre la Ciudad de México ocurrió el 12 de enero de 1967 en la que nevó en toda Ciudad de México. El patrón de las 
lluvias indica que son más abundantes mientras mayor sea la altitud de un sitio. Por ello, las partes bajas cercanas al vaso 
del lago de Texcoco suelen ser más secas que las cumbres del Ajusco. De igual manera, la altitud condiciona la 
temperatura y los ecosistemas en el Distrito Federal. La zona que comprende el norte de Iztapalapa, los territorios de 
Iztacalco y Venustiano Carranza y el oriente de Gustavo A. Madero es la región más seca y templada 
Fuente: www fotos.starmedia.com.mx 
Fuente: www fotos.starmedia.com.mx 
Fuente: www fotos.starmedia.com 
http://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Tundra_alpina&action=edit&redlink=1
http://es.wikipedia.org/wiki/C
http://es.wikipedia.org/wiki/Altitud
http://es.wikipedia.org/wiki/Iztapalapa
http://es.wikipedia.org/wiki/Iztacalco
http://es.wikipedia.org/wiki/Venustiano_Carranza
http://es.wikipedia.org/wiki/Gustavo_A._Madero
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VISTA EXTERIOR DESDE ANILLO PERIFÉRICO SUR VISTA AÉREA 
VISTA EN PLANTA DEL PREDIO 
 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO– ESTADO ACTUAL 
 
2.1 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO– ESTADO ACTUAL 
 
Fuente: Florencia González F, 2011. 
Fuente: Florencia González F, 2011. 
Fuente: Florencia González F, 2011. 
Fuente: Florencia González F, 2011. Fuente: Florencia González F, 2011. 
Fuente: Florencia González F, 2011. 
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ÁREA CONSTRUIBLE (DESPLANTE): 66978.35m2 x .30 = 20,093.50 m2. 
 20,093.50m2 / 450m2 = 44.6 VIVIENDAS 
ÁREA LIBRE: 66978.35m2 x .70 = 46,884.85 m2. 
CARACTERÍSTICAS: 
- Clase media/alta. 
- Áreas verdes predominantes. 
- El área no cuenta con drenaje. 
- 
PROBLEMÁTICA ACTUAL DE LA ZONA: 
- Incumplimiento del reglamento en cuestión de altura de las edificaciones y de restricciones de área libre y de 
habitación. 
- Violación al uso de suelo. 
- Falta de estacionamiento por bloqueo de banquetas. 
- Falta de mantenimiento por parte del gobierno. 
- 
ACCESIBILIDAD: 
El terreno cuenta con accesibilidad por el Boulevard Adolfo López Mateos en la zona sur (dirección sur a norte), además del 
trébol ubicado en su esquina suroeste y las calles secundarias como Manzana, Picacho y Crestón. 
 
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SUPERFICIE TOTAL: 66,978.35 m2. 
USO DE SUELO: H2/70. Habitacional / 2 niveles / 70% 
de área libre. 
ZONA: Lomas II 
NORMATIVIDAD EN BASE AL PLAN PARCIAL: 
- 1 Vivienda por cada 450m2. 
- Altura máxima de 9 metros. 
- Accesos y salidas exclusivamente por el 
Boulevard Adolfo López Mateos. 
- Restricción mínima frontal de 10 metros. 
- 4 cajones de estacionamiento por vivienda. 
- NORMA ESPECIFICA PARA PREDIOS 
UBICADOS SOBRE EL PERIFERICO EN LA 
DELEGACION ALVARO OBREGON: 
HM con Norma No 10, una restricción 10 m al 
frente para circulación, áreas verdes y 
estacionamiento, a partir del tercer nivel se 
podrá construir 5m sobre esta restricción. Los 
accesos y salidas se ubicarán sobre Periférico. 
 
 
 
 
 
 
 
 
2.2 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO - NORMATIVA 
 
 
 
 
 
NORMATIVIDAD ESPECÍFICA DE JARDINES DEL 
PEDREGAL H2/70: 
- El lote mínimo por vivienda será de 1000m2. 
Del área libre, el 60% deberá ser arbolada. 
- Para los predios de 2000 m2 en adelante, en 
los que se permita la subdivisión, únicamente 
se podrá construir una vivienda por cada 1000 
m2. 
- En los predios escriturados de 700 m2 a 999 
m2 en donde exista una construcción, se 
aplicará el Articulo 22 incisos V y VI de la Ley 
de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. 
- El estacionamiento con acceso directo de la 
calle para visitas deberá quedar libre al exterior, 
con un mínimo de 4 cajones por vivienda. 
- La altura máxima al frente será de 3m hasta 
una distancia de 6 m del frente del terreno, 6 m 
Fuente: Plan parcial de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, Delegación Álvaro Obregón. 
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2.3CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO - PALETA VEGETAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TROMPETILLA PALO MULATO NOPAL STEVIA 
TRIXIS PALO LOCO BUGAMBILIA ARRAYÁN 
Estas son las principales especies 
de flora encontradas en el predio a 
intervenir. Por su naturaleza y 
capacidad de adaptarse a la zona 
son las mismas que serán 
utilizadas en el desarrollo del 
fraccionamiento así como 
trasplantadas en los casos en los 
que sea posible para así evitar el 
deterioro ambiental del predio. 
Fuente: www.fichas.infojardin.com Fuente: www.fichas.infojardin.com Fuente: www.fichas.infojardin.com 
Fuente: www.fichas.infojardin.com Fuente: www.fichas.infojardin.com 
Fuente: www.mexico68.org 
Fuente: www.fichas.infojardin.com Fuente: www.fichas.infojardin.com 
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3.1 CASOS ANÁLOGOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CONJUNTO HABITACIONAL LA HACIENDA 
Ubicación: Av. Aaron Merino Fernández, Chetumal, Quinatan Roo. 
Servicios: Accesos controlados, Areas verdes y de recreación, Areas comerciales con estacionamiento 
Valores Agregados: Todas las casas están equipadas con tecnologías ecológicas. 
Prototipos de vivienda: 
Modelo Dos recámaras: 2 recámaras, 2 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
Modelo Tres recámaras: 3 recámaras, 2 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
 
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12PLAZAS DE MEXICO 
CONJUNTO HABITACIONAL LAS BUGAMBILIAS 
Ubicación: Av. Aaron Merino Fernández. Chetumal, Quintana Roo. 
Servicios: Areas verdes, Areas deportivas, Areas comerciales, Escuelas. 
Prototipos de vivienda: 
Modelo Sol: 4 recámaras, 2.5 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
Modelo Luna: 2 recámaras, 1 baño, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
 
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CONJUNTO HABITACIONAL MAYA REAL 
Ubicación: Av. Aaron Merino Fernández. Chetumal, Quintana Roo. 
Servicios: Areas verdes, Areas deportivas, Areas comerciales, Escuelas. 
Prototipos de vivienda: 
Modelo Sol: 4 recámaras, 2.5 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
Modelo Luna: 2 recámaras, 1 baño, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
 
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LA LOMA II 
CONJUNTO HABITACIONAL ZINCANTEPEC 
Ubicación: Zincantepec en el km 2.5 de la carretera de Almoloya de Juárez. 
Servicios: Areas verdes, Areas deportivas, Areas comerciales, Escuelas. 
Prototipos de vivienda: 
Aries: 2 recámaras, 1.5 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
Aries Plus:4 recámaras, 2.5 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
Brisa:1 recámara, 1 baño, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
Brisa Plus:3 recámaras, 1.5 baños, sala – comedor, cocina, patio de servicio, cochera. 
 
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4.1 PROYECTO – PERFIL DEL USUARIO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Debido a la política de población mexicana, la cual a logrado disminuir la tasa la tasa de crecimiento natural y a esto 
aunada la reducción de las tasas de mortalidad, especialmente la infantil, podemos decir que México se ha 
convertido en un país de jóvenes. 
Tradicionalmente en México la población se ha caracterizado por ser de jóvenes, y son ellos quienes por sus 
necesidades al formar una familia, son potencialmente demandantes de vivienda. Este este proyecto pretende atacar 
principalmente a las familias de la clase media alta y alta de la sociedad del país. 
EDAD 
 Familias de edad joven de entre 4 y 6 integrantes con niños. 
SEXO 
 50% mujeres y 50% hombres variando aleatoriamente. 
INTERÉS DEL USUARIO 
- Tranquilidad para disfrutar en su hogar. Al ser la ciudad de México una de las más grandes, ruidosas y con 
mayor movimiento y actividad del mundo, el usuario busca un entorno tranquilo sin estos factores al cual 
acudir en su tiempo libre para vivir en él. 
- Accesibilidad. El lugar debe de ser céntrico para lograr una accesibilidad fácil y reducer tiempos a las 
actividades realizadas fuera del conjunto (educación, trabajo, etc.) 
- Servicios. Los servicios que satisfagan las necesidades cotidianas del usuario deben de estar cercanos y 
disponibles al mismo. 
 
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4.2 PROYECTO - FUNDAMENTACIÓN 
 
LA PROPUESTA SURGE COMO UN PROYECTO DE INVERSIÓN PARA OBTENER UNA UTILIDAD DEL MISMO ASÍ COMO PARA 
SATISFACER LAS NECESIDADES DE UNA PARTE DE LA POBLACIÓN EN CUANTO A VIVIENDA. 
El terreno fue elegido por sus dimensiones, accesibilidad y ubicación. 
Debido a que el tipo de vivienda planteado está dirigido a la clase media-alta, la zona en la que está ubicado es ideal en base 
al nivel socioeconómico de los habitantes de la misma. 
Es una zona de fácil acceso por medio de transporte público y privado. 
Debido a la diversidad de usos de suelo y al estar en un lugar céntrico, el predio cuenta con acceso a varios servicios 
necesarios en la vida cotidiana como son el Hospital Ángeles del Pedregal, la gasolinera, bancos y el supermercado 
“Superama” ubicados en la calle de Agua en Jardines del Pedregal, así como un gran número de escuelas, clínicas de 
belleza, agencias de autos, hoteles y restaurantes cercanos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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4.3 PROYECTO – PROGRAMA ARQUITECTÓNICO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
El proyecto a desarrollar es un conjunto habitacional verde, que será ecologista y amigable con el medio ambiente cuidando y respetando a 
la mayor medida posible los recursos naturales del planeta, a través del cual se busca proporcionar a sus habitantes una mejor calidad de 
vida. 
El conjunto constará de 44 casas, en base a tres prototipos para satisfacer las necesidades de cada una de las principales composiciones 
familiares de la zona. 
Contará con una casa club para dar servicio a los condóminos con canchas exteriores, alberca techada y otras instalaciones deportivas. 
Tendrá como enfoque principal el cuidado al entorno y la conciencia ambiental. Es por esto que utilizará aguas recicladas o de lluvia, 
métodos alternativos para la obtención de energía, reduciendo el gasto de la misma y el reciclaje de basura. 
La demanda de agua será cubierta por pozos de absorción y las aguas residuales serán reaprovechadas para la alimentación de los W.C. 
y para el riego de las áreas verdes a través de una planta de tratamiento. 
La iluminación y la ventilación van a ser en su mayor parte naturales dadas en base a la orientación, manteniendo la temperatura través de 
aislamiento térmico. Además de esto se implementarán métodos para la obtención de energía como foto celdas y colectores solares. 
Los desechos orgánicos serán reutilizados para la fabricación de composta, usada para la fertilización de la vegetación del conjunto. 
La circulación interior se conformará de bicicletas y carros eléctricos para reducir el uso de automóviles en el conjunto, así como generar 
emisiones mínimas de carbono. 
El conjunto contará con 44 casas en total. De éstas, 23 serán el prototipo de vivienda A y 21 el prototipo de vivienda B en base a la 
demanda actual de la zona. Cada casa contará con un lote de 1000m2 de jardín y 4 cajones de estacionamientos en el frente del mismo. 
Dentro del conjunto habrá una casa club con instalaciones deportivas básicas como son canchas de tenis, alberca y un gimnasio para uso 
exclusivo de los colonos. 
 
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VISTA AÉREA DEL FRACCIONAMIENTO “JARDINES SUSTENTABLES DEL PEDREGAL” 
 
El conjunto contará con un sistema de transporte interno a base de carros eléctricos que circulen a ciertas horas para que los colonos 
puedan ir a la Casa Club sin necesidad de utilizar su coche. Habrá un acceso de visitas y uno de colonos controlados por personal de 
seguridad desde la caseta de control de acceso con una circulación en circuito dentro del conjunto y dos calles principales que lo 
atraviesan. 
Acceso desde el Anillo Periférico Sur 
Fuente: Florencia González F, 2012. 
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PROGRAMA ARQUITECTÓNICO PROTOTIPO DE VIVIENDA A 404.00m2 
.3 RECÁMARAS 
 
ÁREA (m2) 
ÁREA DE SERVICIOS 
Baño y clóset de visitas 6.00m2 
Cocina22.20m2 
Despensa 6.00m2 
Lavandería 8.45m2 
Cuarto de servicio 16.20m2 
Patio de servicio 10.65m2 
Estacionamiento 50.00m2 
ÁREA DE ESTAR 
Estancia 35.50m2 
Comedor 22.65m2 
Desayunador/Terraza 15.00m2 
Sala de T.V. 24.00m2 
ÁREA DE DORMIR 
 Recámara principal 54.25m2 
(1 cama King size, baño vestidor, terraza) 
Recámara 1 36.00m2 
(2 camas individuales, baño, vestidor) 
Recámara 2 45.95m2 
(1 cama matrimonial, baño, vestidor, terraza) 
 
 
 
 
 
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PROGRAMA ARQUITECTÓNICO PROTOTIPO DE VIVIENDA B 460.00m2 
.4 RECÁMARAS 
ÁREA DE SERVICIOS 
Baño y clóset de visitas 11.10m2 
Cocina 24.20m2 
Despensa 6.00m2 
Lavandería 16.00m2 
Cuarto de servicio 16.00m2 
Patio de servicio 16.00m2 
Estacionamiento 50.00m2 
ÁREA DE ESTAR 
Estancia 43.00m2 
Comedor 29.00m2 
Desayunador/Terraza 15.00m2 
Sala de T.V. 25.00m2 
ÁREA DE DORMIR 
Recámara principal 57.20m2 
(1 cama King size, baño vestidor, terraza) 
Recámara 1 36.30m2 
(2 camas individuales, baño, vestidor) 
Recámara 2 45.95m2 
(1 cama matrimonial, baño, vestidor, terraza) 
Recámara 3 43.30m2 
 
 
 
 
 
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PROGRAMA ARQUITECTÓNICO CASA 
CLUB: 
ÁREA DE SERVICIOS 
Vestidores y baños 200.00m2 
Cafetería/salón de eventos 140.00m2 
ÁREA DE ESTAR 
Alberca 150.00m2 
Gimnasio 140.00m2 
Salón de usos múltiples 25.00m2 
Cancha de tenis A 648.00m2 
Cancha de tenis B 648.00m2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMÁGEN CASA A IMÁGEN CASA B 
Fuente: Florencia González F, 2012. Fuente: Florencia González F, 2012. 
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4.4 PROYECTO – CRITERIOS DE SUSTENTABILIDAD 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. Conciencia y moderación en el uso de los recursos 
Con el paso de los años los recursos naturales disponibles en la tierra cada vez son menos por 
lo que es necesario cuidarlos en todos los sectores pero uno de los mas importantes es el de la 
vivienda y habitación. Es papel del arquitecto generar conciencia y prescindir de esta misma al 
momento de crear o modificar edificaciones. 
2. Cuidado en excesos, consumos y residuos 
Es importante el cálculo en la cantidad de materiales a utilizar así como la optimización de los 
mismos para evitar residuos o excesos que puedan resultar en desperdicios. 
 
3. Mantenimiento de áreas verdes 
Se deben de respetar las áreas verdes a la mayor medida posible para mantener el ecosistema 
de la zona así como generar nuevas áreas ajardinadas y arboladas de ser posible. 
4. Involucrar conciencia ciudadana 
Promover el conocimiento y conciencia del cuidado del medio ambiente en los usuarios a 
través de la divulgación de medidas sustentables utilizadas en este proyecto, planteándolo 
como un desarrollo ejemplar. 
 
5. Promoción ecológica 
Promover el proyecto como un desarrollo sustentable y no únicamente como un conjunto 
habitacional. 
 
6. Seguimiento e investigación 
Llevar un registro de la medida en la que el proyecto ha funcionado y del impacto ambiental del 
mismo para la creación futura de desarrollos de este tipo. 
 
 
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4.5 PROYECTO – CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD 
 
1. 1. Reducción, reutilización y reciclado de residuos 
Toda el agua utilizada en el conjunto será separada en aguas grises y aguas negras. Las aguas grises 
serán capturadas de las regaderas, lavamanos y lavandería, re utilizándola para descargas de los WC 
después de ser procesada en tanques DSMAFER. Estos son equipos que serán colocados en cada casa 
y cuentan con un tanque de almacenamiento independiente tipo cisterna de 200 litros, esta puede ir bajo 
tierra o a nivel. Tienen una potente bomba presurizada de 0.5 HP y un tanque de almacenamiento de 
aire llamado pulmón de 50 Litros, 1 bomba sumergible de ¼ HP que es utilizada para bombear el agua 
que viene al mismo nivel del sistema para que el agua entre con presión al sistema de filtrado, un 
automatizado de 30 memorias que viene pre- programado de fábrica para mantener el agua gris en 
óptimas condiciones y libre de malos olores, dosificador desinfectante de flujo constante, 2 filtros con 
válvula manual con minerales patentados para retener sedimentos, malos olores y colores. Las aguas 
negras serán tratadas en plantas de tratamientos respectivas y después de esto se reutilizarán como 
agua de riego en el conjunto. 
El tratamiento de aguas negras comienza por la separación física inicial de sólidos grandes (basura) de 
la corriente de aguas empleando un sistema de rejillas (mallas), aunque también pueden ser triturados 
esos materiales por equipo especial; posteriormente se aplica un desarenado (separación de sólidos 
pequeños muy densos como la arena) seguido de una sedimentación primaria (o tratamiento similar) que 
separe los sólidos suspendidos existentes en el agua residual. Para eliminar metales disueltos se utilizan 
reacciones de precipitación, que se utilizan para eliminar plomo y fósforo principalmente. A continuación 
sigue la conversión progresiva de la materia biológica disuelta en una masa biológica sólida usando 
bacterias adecuadas, generalmentepresentes en estas aguas. Una vez que la masa biológica es 
separada o removida (proceso llamado sedimentación secundaria), el agua tratada experimentará 
procesos adicionales como desinfección, filtración, etc. Los sólidos biológicos segregados experimentan 
un tratamiento y neutralización adicional antes de la descarga o reutilización. 
 
2. Eficiencia y ahorro en consumo energético 
Consumir energía es sinónimo de actividad, de transformación y de progreso, siempre que ese consumo 
esté ajustado a nuestras necesidades y trate de aprovechar al máximo las posibilidades contenidas en la 
energía.
Desde las necesidades más básicas a las más modernas y sofisticadas, la mejora de las 
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condiciones de vida de los hombres o de su nivel de bienestar han exigido siempre disponer de 
un excedente de energía que pudiese ser consumido. El consumo de energía, también en el 
hogar, es por tanto sinónimo de progreso, de aumento de la infraestructura, los bienes y 
servicios disponibles y de la satisfacción de las necesidades. Un principio esencial para el 
ahorro de energía consiste en conocer cómo funcionan los equipos y aparatos en el hogar, los 
diferentes tipos de energía que consumen y el distinto aprovechamiento que podemos obtener 
de ellos. 
 
Es importantísimo tener en cuenta que la trascendencia y la complejidad que hoy en día supone el 
consumo de energía en el interior de los hogares, no sólo no están reñidas sino todo lo contrario, con la 
posibilidad de hacer un buen uso de esta energía y utilizarla con la mayor eficiencia. 
Es importante el uso de tubos y lámparas compactas fluorescentes en lugar de focos incandescentes. 
Aunque el costo inicial de estas lámparas es más elevado, a la larga resultan más económicas; su duración 
aproximada es 10 veces mayor y consumen 4 veces menos energía. 
La iluminación utilizada en todo el conjunto estará compuesta por focos ahorradores. 
En las áreas en las que no se requiera de mucha iluminación, pueden usarse focos de 25 watts o 
menores. Así como reducir el número de focos. 
En áreas exteriores la iluminación será controlada con interruptores de presencia que encienden sólo 
cuando detectan a las personas. 
La iluminación exterior del conjunto constará de luminarias solares LED ISIVA. Este es un sistema 
inteligente de iluminación al aire libre con energía limpia y económica. Contiene paneles solares de alta 
eficiencia, sensor infrarrojo, batería de alta capacidad de iones de litio y la iluminación LED en una carcasa 
compacta. Capturan la energía máxima de la fuente del sol durante el día y su uso es durante la noche 
para la iluminación. 
3.Bajo impacto hidrológico y ambiental 
El proceso de urbanización tradicional tiene importantes efectos sobre las aguas lluvias en una ciudad, 
principalmente debido a la disminución de la capacidad de infiltración y de almacenamiento, y a la 
eliminación de los cauces naturales de escurrimiento. También aparecen contaminantes asociados a la 
actividad urbana como hidrocarburos y metales, que son arrastrados por el agua, contribuyendo 
significativamente a aumentar la contaminación difusa. 
 
 
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Estos cambios producen un impacto negativo en la hidrología natural y el medio ambiente. Se dañan 
cauces naturales y ecosistemas, y las inundaciones son más frecuentes, rápidas y severas. Todo esto 
se intensifica si la ciudad crece sin preocuparse del impacto que ella misma genera. 
Una de las alternativas técnicas de mayor atractivo para el desarrollo de urbanizaciones de bajo impacto 
hidrológico, es la utilización de pavimentos permeables. Esta solución tiene la gran ventaja que no 
requiere construir una obra especial para reducir la escorrentía, sino que basta con cambiar el tipo de 
elementos utilizados. Los pavimentos permeables, además de brindar el mismo servicio que los 
pavimentos tradicionales, en una gran cantidad de aplicaciones, contribuyen a reducir el área 
efectivamente impermeable de la urbanización. La idea básica es que no todo lo que se necesita 
pavimentar tiene que impermeabilizarse. 
Con la utilización de pavimentos permeables se consigue recargar los mantos acuíferos y reducir el 
volumen y el caudal máximo de escorrentía, provocado por las lluvias. También se remueven algunos 
contaminantes, mejorando la calidad del escurrimiento. 
 
 
3. Generadores alternativos de energía 
 
Sistemas de energía solar 
Los Sistemas fotovoltaicos convierten directamente parte de la energía de la luz solar en electricidad. La 
energía solar es la más limpia e inagotable de todas las fuentes de energía conocidas y es obtenida 
mediante la captación de la luz y el calor emitidos por el Sol. La energía solar térmica, también llamada 
Energía Termo solar, es usada para producir agua caliente de baja temperatura para uso sanitario y 
calefacción, a través de los Calentadores Solares. 
Existen 4 componentes básicos en un calentador solar: el colector, el contenedor, el sistema y la 
sustancia de trabajo. 
 
 
 
 
 
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 Colector: Es el componente que se encarga de transferir la energía solar al agua. 
Consiste en un arreglo de tubos por donde fluye el agua. 
 Contenedor: Es el recipiente de almacenamiento del fluido. En los calentadores solares de 
albercas o piscinas, el contenedor suele ser la alberca misma. 
 Sistema: Son todas las tuberías, bombas, sistemas de control, llaves de paso, y accesorios con 
las que cuente el calentador solar. 
 Substancia de trabajo: Agua potable; la misma que se utilizará en regaderas, lavabos, lavadoras, 
albercas, etc. 
El calentador a utilizar será a presión. Este utiliza el líquido en el tubo de calor de cobre como intercambiador 
de calor, por lo que la puesta en marcha del calor es muy rápida. El tubo de cristal al vacío es calentado por el 
sol y la transferencia de calor al líquido en el tubo de calor de cobre es transmitido por las aletas de aluminio. 
Entonces el fluido cambia de líquido a vapor por el calentamiento y sube por el interior del tubo de calor de 
cobre. Después de intercambiar el calor entre el final del condensador del tubo de calor con el agua en el 
tanque de almacenamiento, el fluido se convierte en líquido de nuevo y llega hasta la base del tubo de calor. 
4. Tratamiento y separación de basura / Composta. 
La composta es el proceso de la descomposición de Los desperdicios orgánicos en el cual, la materia vegetal 
y animal se transforman en abono. Para la agricultura, se ha vuelto necesaria la adición de fertilizantes y 
plaguicidas para obtener una mayor producción en la siembra. La adición de fertilizantes y agroquímicos, 
además de implicar un gasto adicional para los productores, ha ocasionado problemas de contaminación al 
suelo, a los cuerpos de agua y a la salud. Esto ocurre cuando llueve y estas sustancias son llevadas por las 
corrientes a los cuerpos de agua o se infiltran al subsuelo. 
De los desperdicios producidos en una vivienda, el 40% es material orgánico, y si se logra evitar que se vaya 
al basurero haciendo composta, se evita la contaminación del agua y el suelo. 
 
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5.1 FICHASTÉCNICAS – INSTALACIÓN HIDRÁULICA 1. 
 
L 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SISTEMA COMPLETO 
largo 1.50 m 
ancho 1.50 m 
alto 1.10 m 
TANQUE PRINCIPAL 
ancho 0.80 m 
alto 1.00 m 
peso total 35 kg 
La PLANTA DE TRATAMIENTODSMAFER- 450 A, es un equipo de residencial que 
satisface la demanda de agua para descargas de re uso en WC para hogares de 1 a 9 habitantes, sin embargo 
compacto y funcional. 
Implementando este modelo se llegan a ahorrar hasta 450 litros diarios 13, 500 litros por mes. 
Ventajas del sistema DSMAFER-450 A 
El sistema cuenta con un tanque de almacenamiento independiente tipo cisterna color blanco de 450 litros, esta 
puede ir bajo tierra o a nivel. Tiene una potente bomba presurizada de ¾ HP y un tanque de almacenamiento de aire 
llamado pulmón de 100 Litros, 1 bomba sumergible de ¼ HP misma que es utilizada para bombear el agua que 
viene al mismo nivel del sistema para que el agua entre con presión al sistema de filtrado, un automatizador de 30 
memorias que viene pre- programado de fabrica para mantener el agua gris en optimas condiciones y libre de malos 
olores, 1 válvula electrónica para control de desinfección, 1 dosificador desinfectante de flujo constante, 2 filtros con 
válvula manual con minerales patentados para retener sedimentos, malos olores y colores. 
Uso en interiores 
Los usos bajo techo puede incluir la captura del agua gris de las regaderas, lavamanos y lavandería, re utilizándola 
para descargas de los wc. Existe una variedad de usos para el agua gris generada dentro de un edificio, incluido el 
riego de jardines. 
Uso en Exteriores 
Algunos ejemplos de uso en exteriores es la captura del agua de lluvia y canalizarla hacia nuestro sistema para el re 
uso en riego de jardines. 
Este sistema es utilizado de manera individual en cada una de las casas del proyecto con las aguas grises para 
reutilizarlas y después enviar las aguas negras a la planta de tratamiento general para su reinyección al subsuelo. 
(Ver planos IS.03 a IS.08). 
 
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SISTEMA COMPLETO 
largo 2.00 m 
ancho 1.30 m 
alto 1.30 m 
TANQUE PRINCIPAL 
ancho 1.10 m 
alto 1.30 m 
peso total 50 kg 
FICHAS TÉCNICAS – INSTALACIÓN HIDRÁULICA 2. 
 
La PLANTA DE TRATAMIENTODSMAFER- 750 A es un equipo que permite ahorrar en negocios desde 
750 litros por dia 22,500 litros por mes, con esto contribuye de manera importante con el cuidado del agua en el mundo. 
Ventajas del sistema DSMAFER-750 A 
El sistema cuenta con un tanque de almacenamiento independiente tipo cisterna color blanco de 750 litros, esta puede ir bajo tierra o a 
nivel. Tiene una potente bomba presurizada de 1.5 HP y un tanque de 
almacenamiento de aire llamado pulmón de 200 Litros, 1 bomba centrifuga de 1.5 HP 
misma que es utilizada para bombear el agua que viene al mismo nivel del sistema para que el agua entre con presión al sistema de 
filtrado, esta trabaja en conjunto con un tanque de almacenamiento temporal de 200 lt, un automatizador de 30 memorias que viene 
pre- programado de fabrica para mantener el agua gris en optimas condiciones y libre de malos olores, 2 válvulas electrónicas para 
control de desinfección y demanda de agua, 1 dosificador desinfectante de flujo constante 4 filtros con válvula manual con minerales 
especiales para retener sedimentos, malos olores y colores, 3 flotadores electrónicos para control de niveles. 
Uso en interiores 
Los usos bajo techo puede incluir la captura del agua gris de las regaderas, lavamanos y lavandería, re utilizándola para descargas de 
los wc. Existe una variedad de usos para el agua gris generada dentro de un edificio, incluido el riego de jardines. 
Uso en Exteriores 
Algunos ejemplos de uso en exteriores es la captura del agua de lluvia y canalizarla hacia nuestro sistema para el re uso en riego de 
jardines. 
Este sistema es utilizado en los baños y vestidores de la casa club proyecto con las aguas grises para reutilizarlas y después enviar las 
aguas negras a la planta de tratamiento general para su reinyección al subsuelo. (Ver plano IS.09). 
 
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 FICHAS TÉCNICAS – INSTALACIÓN HIDRÁULICA 3. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TUBO DE VIDRIO AL VACÍO 
modelo ᴓ47x1500mm ᴓ58x1800mm 
peso 1.35kg 2.29kg 
diámetro externo 47mm 58mm 
diámetro interior 37mm 47mm 
espesor del tubo exterior 1.6mm 1.8mm 
espesor del tubo interior 1.6mm 1.8mm 
longitud de tubo 1542mm 1812mm 
material de recubrimiento AIN/AIN-SS/Cu AIN/AIN-SS/CU 
absorbancia 0.94-0.96 0.94-0.96 
emisividad 0.04-0.06 0.04-0.06 
vacío 5x10-3pa 5x10-3pa 
transmitancia exterior 0.91 0.91 
temp. estabilización 270-300°C 270-300°C 
coeficiente de pérdida de calor 0.6w/ m2 0.6w/ m2 
capacidad máx. granizo diámetro 25mm diámetro 25mm 
cap. de soportar presión 1MPa 1MPa 
Los PANELES DEL SISTEMA SOLAR ECOLÓGICO SUN GREEN, 
ofrece una solución térmica ecológica, a través de la energía emitida por el sol capturada por el sistema de 
calentamiento de agua. 
Ventajas del SISTEMA SOLAR ECOLÓGICO SUN GREEN 
- 100% ecológico 
- 80% de ahorro en consumo de gas 
- Alcanza temperaturas de 70°C a 95°C 
- 100% acero inoxidable 
- Ocupan poco espacio 
- Requieren poco mantenimiento 
- Durabilidad de hasta 30 años 
- Con la utilización de energía solar se reduce la dependencia de combustibles fósiles 
- Reduce directamente las emisiones de CO2 que es una de las fuentes que contribuyen 
mayoritariamente al calentamiento global 
- Proporcionan agua caliente segura y confiable durante 24 hrs al día 
- Al utilizar energía solar no genera ningún costo a futuro. 
Estos paneles son utilizados en los prototipos de vivienda A y B para calentar el agua en conjunto con un 
calentador auxiliar en caso de que este sea necesario. (Ver planos IH.02 a IH.05). 
 
 
 
 
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5.2 FICHAS TÉCNICAS – INSTALACIÓN SANITARIA 1. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CUERPO 
material PVC-U 
diámetro exterior 1072mm 
diámetro interior 970 mm 
peso 73 kg/metro lineal 
color teja, RAL 8023 
RCE 8 kN/m3 
resistencia química conforme ISO/TR 10358 
accesorios Pates antideslizantes y anticorrosivos 
estructura reforzada con nervios multidireccionales 
 CONO de reducción 
material polietileno de alta densidad 
peso 39 kg 
color negro 
carga compresión 130 kN 
resistencia química conforme ISO/TR 10358 
accesorios Pates antideslizantes y anticorrosivos 
estructura reforzada con nervios multidireccionales 
 
ACOMETIDAS 
material EDPM 
peso 8kg (aprox) 
color negro 
dureza 55 shore 
densidad 1,1g/cm3 
resistencia tracción > 9MPa 
alargamiento rotura >375% 
unión vulcanizada 
sección perfil patentado URALITA 
 
El POZO DE VISITA SANECOR, ofrece las óptimas características de un sistema integral 
prefabricado para el saneamiento de las aguas residuales. 
Ventajas del POZO DE REGISTRO SANECOR 
- La solución de montaje más rápida y eficiente 
- Una solución con la más amplia gama de conexiones 
- Versatilidad en la instalación, no teniendo que prever puntos de conexión de acometidas a colectores 
ni de éstos a pozos de registro, y proporcionando total flexibilidad a la hora de proceder a su 
colocación en obra. 
Estos pozos de visita son utilizados en la instalación sanitaria de conjunto. (Ver plano IS.01). 
 
 
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5.3 FICHAS TÉCNICAS – INSTALACIÓN ELÉCTRICA 1.La LUMINARIA SOLAR LED ISIVA es un sistema inteligente de iluminación al aire libre, energía 
limpia y económica. Contiene paneles solares de alta eficiencia, sensor infrarrojo, batería de alta capacidad de iones 
de litio y la iluminación LED en una carcasa compacta. Led Isiva captura la energía máxima de la fuente del sol 
durante el día y el uso de esta energía durante la noche para la iluminación. 
 
Durabilidad de Led 60.000 Hrs. (Aprox. 15 años.) 
Alcance de la altura de instalación recomendada 3 a 4 mts. Recomendaciones distancia de instalación de los 
postes Rango 10 a 15 mts. 
 Fuente de luz : 8W lámparas LED (108 leds) 
Módulo solar : 12W 
 
Batería: Ion-litio 
Entrada a red eléctrica: Opcional (luminaria incluye entrada a red 220 Volts.) 
Sensor de cuerpo humano: Sí 
Protección de sobrecarga de alta: Sí 
Dimensiones: 568 (Largo) x 306 (Ancho) x 56 (Alto) Mm 
Peso neto: 5,4 Kg. (Luminaria.) 
Sensibilidad a la luz (típico): 30 lux 
 
Tiempo de trabajo: Carga de batería suficiente, después de 8 horas de luz solar. 
Rango de luminosidad: Máximo de 5 horas aprox. con sensor de movimiento en constante actividad y de 15 horas 
aprox. con Sensor de movimiento con poca actividad, para así optimizar de la carga de la batería. 
Estas luminarias son utilizadas en la iluminación del conjunto. (Ver plano IE.02). 
 
 
 
Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
32 
 
 
 
 
premisas usd $
terreno 5971 3,140.82 37,689.85 $/m2
vivienda numero de casas tipo 44 casas
area vendible por unidad tipo 433.27 m2
precio m2 de venta 2,916.67 usd 35000.00
ingreso por casa 1,263,712.12 usd 15,164,545.45 
ingreso por viviendas 55,603,333.33 usd 667,240,000.00 
cajones estacionamiento numero de cajones 0 cajones
precio de venta por unidad 25,000.00 usd 300,000.00 
ingreso por cajones - usd - 
comercios m2 comerciales - m2
venta m2 comercio 2,500.00 30,000.00 $/m2
ingreso por comercios - - 
total ventas ingreso total por ventas 55,603,333.33 usd 667,240,000.00$ total 
velocidad de ventas 0.50 deptos mensual
comisión por ventas 4.00% sobre v entas
inflación estimada 0.00%
area vendible 19,064.00 m2
6.1 COSTOS PROYECTO– ESTRUCTURA DE LA INVERSIÓN 
 
Proforma h2/70/1000 lote 
Terreno 66,978.00m2 
Desplante 30% 20,093.40m2 
Niveles 2 
Tope const. 40,186.80m2 
Áreas comunes 20% 
Privativa 80% 
Total de ventas 32,149.44m2 
Precio de venta $35,000.00 
Total ventas $1,125,230,400.00 
 $225,046,080.00 
Valor terreno $3,360.00 
 
20% terreno 
50% construcción 
10% permisos y proyecto 
20% utilidad 
RESUMEN 
RECUPERACIÓN DE PROYECTO $667,240,000.00 
INVERSIÓN $503,705,799.20 
TIR 18.54% 
 
Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
33 
 
 
 inversión concepto usd incidencia pesos observaciones
tipo de cambio 12.00 % $
1 adquisición del terreno 18,753,840.00 44.68% 225,046,080.00 aportación 48.36%
2 gastos notariales 1,500,307.20 3.57% 18,003,686.40 8% del valor del terreno 243,612,381.60 
3 levantamiento y planos estado actual - 0.00% - $20 m2
4 costo avalúo 46,884.60 0.11% 562,615.20 2.5 al millar
5 Director Responsable de Obra Demolición - 0.00% - $6 m2 1.22%
6 Corresponsable en Diseño Urbano Arquitectónico 9,980.00 0.02% 119,760.00 $6 m2 6,130,045.60 
7 Corresponsable en Instalaciones - 0.00% - $15 m2
8 Corresponsable Estructural - 0.00% - $15 m2
9 Director Responsable de Obra Nueva 41,583.33 0.10% 499,000.00 $25 m2
10 Estudio Impacto Ambiental 41,583.33 0.10% 499,000.00 $25 m2
11 Licencia Demolición - 0.00% - $7.5 m2
12 Alinemiento y número oficial, certificado uso de suelo 833.33 0.00% 10,000.00 codigo financiero
13 Licencia de construcción 28,276.67 0.07% 339,320.00 $17 m2
14 Aprovechamiento de vialidad - 0.00% - $50 m2
15 Factibilidad agua y drenaje 166,333.33 0.40% 1,996,000.00 100 m2
16 Aportación CFE 166,333.33 0.40% 1,996,000.00 $100 m2
17 Contrato Luz y Fuerza del Centro - 0.00% compañía de luz
18 Pago por consumo de luz - 0.00% - compañía de luz
19 Trámites y Gestiones 28,942.13 0.07% 347,305.60 8% sobre pago de tramites
20 Manifestación de Terminación de Obra y ocupación - 0.00% - código financiero
21 Avalúo Inmobiliario - 0.00% - 2,5 al millar
22 Licencia en condominio 14,138.33 0.03% 169,660.00 $8.5 m2
23 Regimen de condominio deptos 12,833.33 0.03% 154,000.00 $3500 depto
24 Pago del Servicio de Agua - 0.00% - 
25 Impuesto Predial - 0.00% - 
26 proyecto arquitectonico 707,583.33 1.69% 8,491,000.00 aranceles 2.99%
27 proyecto estructural 156,500.00 0.37% 1,878,000.00 aranceles 15,076,600.00 
28 proyecto instalaciones 278,083.33 0.66% 3,337,000.00 aranceles
29 proyecto de conjunto 114,216.67 0.27% 1,370,600.00 10% +calculo por aranceles
30 construcción 14,658,816.67 34.92% 175,905,800.00 costo directo 45.08%
31 indirectos, utilidad y honorarios 3,224,939.67 7.68% 38,699,276.00 22% 227,093,482.00 
32 imss e infonavit 586,352.67 1.40% 7,036,232.00 4% de construcción
33 placa sindicato 2,083.33 0.00% 25,000.00 según parámetros utilizados en el medio
34 gratificaciones varias 12,500.00 0.03% 150,000.00 patrullas
35 imprevistos 439,764.50 1.05% 5,277,174.00 3% de obra
36 asesorías legales, contables, etc. 83,166.67 0.20% 998,000.00 según parámetros utilizados en el medio 2.34%
37 gastos asociados al crédito - 0.00% - 2% monto crédito solicitado 11,793,290.00 
38 intereses durante la construcción - 0.00% - 
39 comisión de ventas - 0.00% - 4% de ventas
40 gastos de publicidad 166,666.67 0.40% 2,000,000.00 
41 armado de negocio y gestión inmobiliaria 732,940.83 1.75% 8,795,290.00 5% de obra
total 41,975,483.27 100% 503,705,799.20 
11,377.43 $m2 construido
Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
34 
 
 
6.2 COSTOS PROYECTO– PROGRAMA DE CONSTRUCCIÓN 
 
concepto inversión total incidencia pesos 100% 100% 100% 100% 100% 100%
$ % 12.00 bim 1 bim 2 bim 3 bim 4 bim 5 bim 6
cimentación 1,082,830.00 7.75% 12,993,960.00 2,165,660.0000 2,165,660.0000 
estructura 2,456,277.60 17.58% 29,475,331.20 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 
albañilería 1,461,471.20 10.46% 17,537,654.40 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 
inst hidráulica 279,440.00 2.00% 3,353,280.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 
inst sanitaria 296,206.40 2.12% 3,554,476.80 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 
inst eléctrica 282,234.40 2.02% 3,386,812.80 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 
inst gas 171,855.60 1.23% 2,062,267.20 229,140.80 229,140.80 229,140.80 
acabados interiores 3,494,397.20 25.01% 41,932,766.40 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 
acabados exteriores 662,272.80 4.74% 7,947,273.60 1,324,545.60 
accesos 206,785.60 1.48% 2,481,427.20 
cancelería 611,973.60 4.38% 7,343,683.20 815,964.80 815,964.80 
mobiliario fijo 891,413.60 6.38% 10,696,963.20 1,782,827.20 
equipos 1,536,920.00 11.00% 18,443,040.00 
100.00% guarda 537,922.00 3.85% 6,455,064.00 
100.00% exteriores 686,816.67 100.00% 8,241,800.00 
total 14,658,816.67 100.00% 175,905,800.00 2,165,660.00 5,308,242.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 9,794,651.44 
periodo 1.23% 3.02% 2.62% 4.73% 5.20% 5.57%
acumulado 1.23% 4.25% 6.87% 11.60% 16.80% 22.37%
flujo de efectivo y amortización del anticipo
monto del anticipo 2,198,822.50 15% 26,385,870.00 mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6
monto mensual estimaciones 2,165,660.00 5,308,242.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 9,794,651.44 
amortización mensual anticipo 324,849.00 796,236.34 690,608.02 1,249,138.72 1,371,533.44 1,469,197.72 
monto del anticipo 12,459,994.17 85% 149,519,930.00 1,840,811.00 4,512,005.90 3,913,445.42 7,078,452.72 7,772,022.80 8,325,453.72 
inflación estimada 0.00%
Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
35 
 
 
 concepto inversión total incidencia pesos 100% 100% 100% 100% 100% 100%
$ % 12.00 bim 1 bim 2 bim 3 bim 4 bim 5 bim 6
cimentación 1,082,830.00 7.75% 12,993,960.00 2,165,660.0000 2,165,660.0000 
estructura 2,456,277.60 17.58% 29,475,331.20 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 
albañilería 1,461,471.20 10.46% 17,537,654.40 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 
inst hidráulica 279,440.00 2.00% 3,353,280.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 
inst sanitaria 296,206.40 2.12% 3,554,476.80 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 
inst eléctrica 282,234.40 2.02% 3,386,812.80 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 
inst gas 171,855.60 1.23% 2,062,267.20 229,140.80 229,140.80 229,140.80 
acabados interiores 3,494,397.20 25.01% 41,932,766.40 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 
acabados exteriores 662,272.80 4.74% 7,947,273.60 1,324,545.60 
accesos 206,785.60 1.48% 2,481,427.20 
cancelería 611,973.60 4.38% 7,343,683.20 815,964.80 815,964.80 
mobiliario fijo 891,413.60 6.38% 10,696,963.20 1,782,827.20 
equipos 1,536,920.00 11.00% 18,443,040.00 
100.00% guarda 537,922.00 3.85% 6,455,064.00 
100.00% exteriores 686,816.67 100.00% 8,241,800.00 
total 14,658,816.67 100.00% 175,905,800.00 2,165,660.00 5,308,242.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 9,794,651.44 
periodo 1.23% 3.02% 2.62% 4.73% 5.20% 5.57%
acumulado 1.23% 4.25% 6.87% 11.60% 16.80% 22.37%
flujo de efectivo y amortización del anticipo
monto del anticipo 2,198,822.50 15% 26,385,870.00 mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6
monto mensual estimaciones 2,165,660.00 5,308,242.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 9,794,651.44 
amortización mensual anticipo 324,849.00 796,236.34 690,608.02 1,249,138.72 1,371,533.44 1,469,197.72 
monto del anticipo 12,459,994.17 85% 149,519,930.00 1,840,811.00 4,512,005.90 3,913,445.42 7,078,452.72 7,772,022.80 8,325,453.72 
inflación estimada 0.00%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
bim 7 bim 8 bim 9 bim 10 bim 11 bim 12 bim 13 bim14 bim 15 bim 16
2,165,660.0000 2,165,660.0000 2,165,660.0000 2,165,660.0000 
2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 
1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 
223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 
236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 
225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 
229,140.80 229,140.80 229,140.80 229,140.80 
3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 
1,324,545.60 1,324,545.60 1,324,545.60 
827,142.40 827,142.40 
815,964.80 815,964.80 815,964.80 815,964.80 815,964.80 
1,782,827.20 1,782,827.20 1,782,827.20 
6,147,680.00 6,147,680.00 
2,151,688.00 2,151,688.00 
686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 686,816.67 
10,410,537.20 13,607,610.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 11,960,311.44 12,866,814.80 12,903,421.44 8,098,450.64 9,143,556.24 
5.92% 7.74% 2.62% 4.73% 5.20% 6.80% 7.31% 7.34% 4.60% 5.20%
28.28% 36.02% 38.64% 43.37% 48.57% 55.37% 62.68% 70.02% 74.62% 79.82%
mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes 14 mes 15 mes 16
10,410,537.20 13,607,610.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 11,960,311.44 12,866,814.80 12,903,421.44 8,098,450.64 9,143,556.24 
1,561,580.58 2,041,141.54 690,608.02 1,249,138.72 1,371,533.44 1,794,046.72 1,930,022.22 1,935,513.22 1,214,767.60 1,371,533.44 
8,848,956.62 11,566,468.70 3,913,445.42 7,078,452.72 7,772,022.80 10,166,264.72 10,936,792.58 10,967,908.22 6,883,683.04 7,772,022.80 
Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
36 
 
 
 
100% 100% total
bim 17 bim 18
12,993,960.00 
29,475,331.20 
1,461,471.20 17,537,654.40 
223,552.00 223,552.00 3,353,280.00 
236,965.12 236,965.12 3,554,476.80 
225,787.52 225,787.52 3,386,812.80 
229,140.80 229,140.80 2,062,267.20 
3,494,397.20 3,494,397.20 41,932,766.40 
1,324,545.60 1,324,545.60 7,947,273.60 
827,142.40 2,481,427.20 
815,964.80 815,964.80 7,343,683.20 
1,782,827.20 1,782,827.20 10,696,963.20 
6,147,680.00 18,443,040.00 
2,151,688.00 6,455,064.00 
686,816.67 686,816.67 8,241,800.00 
9,794,651.44 17,459,690.64 175,905,800.00 
5.57% 9.93%
85.39% 95.31%
mes 17 mes 18 total
9,794,651.44 17,459,690.64 97,397,414.80 
1,469,197.72 2,618,953.60 14,609,612.22 
8,325,453.72 14,840,737.04 82,787,802.58 
concepto inversión total incidencia pesos 100% 100% 100% 100% 100% 100%
$ % 12.00 bim 1 bim 2 bim 3 bim 4 bim 5 bim 6
cimentación 1,082,830.00 7.75% 12,993,960.00 2,165,660.0000 2,165,660.0000 
estructura 2,456,277.60 17.58% 29,475,331.20 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 2,456,277.6000 
albañilería 1,461,471.20 10.46% 17,537,654.40 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 1,461,471.20 
inst hidráulica 279,440.00 2.00% 3,353,280.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 223,552.00 
inst sanitaria 296,206.40 2.12% 3,554,476.80 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 236,965.12 
inst eléctrica 282,234.40 2.02% 3,386,812.80 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 225,787.52 
inst gas 171,855.60 1.23% 2,062,267.20 229,140.80 229,140.80 229,140.80 
acabados interiores 3,494,397.20 25.01% 41,932,766.40 3,494,397.20 3,494,397.20 3,494,397.20 
acabados exteriores 662,272.80 4.74% 7,947,273.60 1,324,545.60 
accesos 206,785.60 1.48% 2,481,427.20 
cancelería 611,973.60 4.38% 7,343,683.20 815,964.80 815,964.80 
mobiliario fijo 891,413.60 6.38% 10,696,963.20 1,782,827.20 
equipos 1,536,920.00 11.00% 18,443,040.00 
100.00% guarda 537,922.00 3.85% 6,455,064.00 
100.00% exteriores 686,816.67 100.00% 8,241,800.00 
total 14,658,816.67 100.00% 175,905,800.00 2,165,660.00 5,308,242.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 9,794,651.44 
periodo 1.23% 3.02% 2.62% 4.73% 5.20% 5.57%
acumulado 1.23% 4.25% 6.87% 11.60% 16.80% 22.37%
flujo de efectivo y amortización del anticipo
monto del anticipo 2,198,822.50 15% 26,385,870.00 mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6
monto mensual estimaciones 2,165,660.00 5,308,242.24 4,604,053.44 8,327,591.44 9,143,556.24 9,794,651.44 
amortización mensual anticipo 324,849.00 796,236.34 690,608.02 1,249,138.72 1,371,533.44 1,469,197.72 
monto del anticipo 12,459,994.17 85% 149,519,930.00 1,840,811.00 4,512,005.90 3,913,445.42 7,078,452.72 7,772,022.80 8,325,453.72 
inflación estimada 0.00%
costo costrucción
m2 costrucción m2 $/m2 total mn
construccion cubierta 19,960.00 8,400.00 167,664,000.00 
cubierta sin acabados - 4,500.00 - 
pavimentos exteriores 3,861.00 1,000.00 3,861,000.00 
jardinería 43,808.00 100.00 4,380,800.00 
total 19,960.00 175,905,800.00 
Fraccionamiento Jardines Sustentables del Pedregal 
37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
concepto inversión total incidencia pesos preoperativo 100% 100%
usd % 12.00 mes 0 mes 1 mes 2
adquisición del terreno 18,753,840.00 44.68% 225,046,080.00 225,046,080.00 
gastos notariales 1,500,307.20 3.57% 18,003,686.40 18,003,686.40 
levantamiento y planos estado actual - 0.00% - - 
costo avalúo 46,884.60 0.11% 562,615.20 562,615.20 
Director Responsable de Obra Demolición - 0.00% - - 
Corresponsable en Diseño Urbano Arquitectónico 9,980.00 0.02% 119,760.00 119,760.00 
Corresponsable en Instalaciones - 0.00% - -