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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA
DE MÉXICO
PROGRAMA DE MAESTRÍA Y DOCTORADO EN URBANISMO
TESIS:
LOS MECANISMOS DE INCORPORACIÓN Y
FINANCIAMIENTO DEL SUELO EN LOS DUIS
POR:
JEANETTE OCAMPO MARTÍNEZ
CIUDAD UNIVERSITARIA
2010
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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PROGRAMA DE MAESTRÍA Y DOCTORADO
EN URBANISMO
LOS MECANISMOS DE INCORPORACIÓN Y
FINANCIAMIENTO DEL SUELO EN LOS DUIS
TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRA
EN URBANISMO PRESENTA:
JEANETTE OCAMPO MARTÍNEZ
CIUDAD UNIVERSITARIA
2010
LOS MECANISMOS DE INCORPORACIÓN Y
FINANCIAMIENTO DEL SUELO EN LOS DUIS
DIRECTOR DE TESIS:
MTRO. JORGE IGNACIO BERMEO VEGA
SINODALES:
DR. EDUARDO MAURILIO RAMÍREZ FAVELA
MTRO. EDUARDO MEJÍA GALICIA
LIC. ENRIQUE SOTO ALVA
LIC. LEONARDO RIVEROS FRAGOSO
CIUDAD UNIVERSITARIA
2010
Dedicada a:
Mi esposo Eumir
Por ser mi luz y mi guía,
porque con tu amor transformaste mi vida,
gracias por tu tiempo y tus consejos, eres parte fundamental en mis días.
Mi mamá
Porque tus años de esfuerzo para hacer de mí una buena estudiante
han dado buenos frutos, esto es para ti.
Mi papá
Por darme educación y ganas de salir adelante,
 por tu amor y tus buenos deseos.
Mis hermanas
Por su amor y apoyo, por las risas y los recuerdos de la escuela,
gracias por estar siempre a mi lado.
A todos mis amigos y familiares
En especial a Mary Claudia por darme la enseñanza más valiosa,
 que es la fortaleza, a pesar de toda adversidad.
A Juanita y Bruno por los buenos ratos, la música, el vino
y también por el ejemplo.
A mis queridos suegros por su amor y alegría.
A todos mis amigos y maestros.
A la UNAM
Por la enseñanza de vida, por la educación.
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FINANCIAMIENTO DEL SUELO
1
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN ….………………………………………………………………. 3
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ….…………………………………..…... 4
JUSTIFICACIÓN ………………………………………………………………….. 5
OBJETIVOS ……………………………………………………………………….. 6
1. ANTECEDENTES
1.1. Acercamiento al desarrollo urbano en México. ………………….. 7
1.2. Los macrodesarrollos como antecedentes de los DUIS. ……….. 8
2. DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES: DUIS
2.1. Los DUIS como alternativa para el desarrollo urbano en México.. 11
2.2. Definición oficial de DUIS. …………………………………………. 14
2.3. Esquema general de funcionamiento de los DUIS. …………….. 15
2.4. Criterios para la evaluación técnica y financiera de los DUIS. … 16
2.5. Canasta de incentivos para la creación de DUIS. ………………. 23
2.6. Los tres tipos de proyectos DUIS. ………………………………… 24
3. INSTRUMENTOS PARA EL FINANCIAMIENTO DEL SUELO EN LOS DUIS
3.1. El financiamiento del suelo mediante la canasta de incentivos
de los DUIS. ……………………………………………………... 25
3.2. Banca de Desarrollo. ……………………………………………….. 28
3.3. Sociedad Hipotecaria Federal. ……………………………………. 31
3.4. Sociedades de Inversión Especializada en Fondos para el
Retiro SIEFORES. ……………………………………………… 37
3.5. Fideicomisos de Infraestrutura y Bienes Raices FIBRAS. …….. 41
3.6. Bursatilización. ……………………………………………………… 43
3.7. Banca Comercial: Hipotecaria Nacional. ………………………… 44
3.8. Instrumento jurídico de Reservas Territoriales. ………………… 45
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FINANCIAMIENTO DEL SUELO
2
4. INSTRUMENTOS PARA EL FINANCIAMIENTO DEL SUELO EN
PROYECTOS SIMILARES
4.1. El financiamiento del suelo en los proyectos de FONATUR. …. 47
4.2. Esquema para adquisición de reservas territoriales
Infonavit-Prudential. ……………………………………………. 51
4.3. Estudio Subregional Valle Cuautitlán Texcoco. ………………… 53
4.4. Chipitlán, Morelos. …………………………………………………. 56
5. INCORPORACIÓN DE SUELO EJIDAL Y COMUNAL A LOS
DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES
5.1. La situación jurídica de la propiedad ejidal. …………………….. 57
5.2. La expropiación. ……………………………………………………. 58
5.3. Arrendamiento y asociación en participación de parcelas
y tierras de uso común. ........................................................ 60
5.4. Compraventa de parcelas en dominio pleno. …………………... 61
5.5. Aportación de terrenos de uso común a sociedades civiles
o mercantiles. …………………………………………………… 62
5.6. Marco jurídico en la valuación de terrenos ejidales. …………… 63
5.6.1. Ley Agraria. ………………………………………………… 63
5.6.2. Ley de Expropiación. ……………………………………… 64
5.6.3. Ley General de Bienes Nacionales. …………………….. 65
5.6.4. Formación de los precios del suelo. ……………………. 65
5.7. Experiencias de negociación con los propietarios del suelo. ….. 68
5.8. Modalidades de negociación con los propietarios del suelo. ….. 69
5.9. Consideraciones especiales en las negociaciones con
ejidatarios y pequeños propietarios. …………………………. 71
5.10. Importancia del Plan de Negocio en los proyectos DUIS. …….. 72
5.10.1. Plan de negocio para los propietarios del suelo. ………. 73
5.10.2. Plan de negocio para los inversionistas. ……………….. 74
5.10.3. Plan de negocio para el Estado. ………………………… 74
6. MECANISMO PROPUESTO PARA LA INCORPORACIÓN
DEL SUELO A LOS DUIS ………………………………………………… 75
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES …………………………… 82
8. GLOSARIO DE TÉRMINOS Y ABREVIATURAS ……………………… 86
9. BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES CONSULTADAS ………………………... 88
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3
INTRODUCCIÓN
El rezago de vivienda que se ha vivido en el país durante las últimas décadas,
provocó que hace varios años se iniciara un proceso de desarrollo urbano en todo el país
de una manera desmedida, sin orden, sin control y sobre todo, sin planeación.
La Política Nacional de Vivienda ha sido muy efectiva en el aspecto financiero; sin
embargo, se ha reconocido que dicha política ha estado desvinculada de una política de
desarrollo urbano y territorial.
De esta manera, surgieron grandes desarrollos habitacionales desarticulados de las
ciudades que al paso de los años han mostrado ser un problema más que una solución,
generando impactos negativos de tipo social y económico en varias ciudades y regiones
del país.
Con la intención de frenar este desarrollo no planeado, en el mes de octubre de 2008
surgió una propuesta por parte de Sociedad Hipotecaria Federal que tiene como finalidad
que los próximos desarrollos inmobiliarios no sean solamente de vivienda, sino que se
conviertan en verdaderos desarrollos urbanos aptos para recibir habitantes que puedan
realizar la mayor parte de sus actividades en el mismo desarrollo, evitando así los nexos
que muchas ciudades tienen con sus áreas periféricas.
Estos proyectos han sido nombrados Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS)
y tienen la finalidad de constituirse como desarrollos urbanos que brinden soluciones
integrales, principalmente a los problemas de vivienda y empleo, mediante el estudio de
las regiones y su vocación económica. Los diferentes usos de suelo, el tamaño, la
población, el transporte, etc. serán producto del estudio de cada caso en particular.
El tema específico de este documento está dirigido a los mecanismos de incorporación y
financiamiento del suelo; tanto los que se usaron en los proyectos recientemente
aprobados, como aquellos mecanismos usados en general para cualquier proyecto de
desarrollo inmobiliario y finalmente se pretende analizar mecanismos alternos para el
financiamiento del suelo en los proyectos DUIS.
Esta necesidad de encontrar nuevos mecanismos para el financiamiento del suelo surge
de la inquietud por saber si los proyectos que se han autorizado hasta el momento han
nacido con base en las reservasterritoriales de los grandes desarrolladores inmobiliarios
y por tal motivo, están siendo ellos quienes indican cómo, cuándo y hacia dónde se están
generando y se van a generar los nuevos desarrollos, en lugar de que los DUIS sean
propiciados por las necesidades de los estados o regiones del país.
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Debido a que es un tema de reciente apertura, la investigación se centrará en la
información obtenida en internet, en entrevistas con representantes de distintas
dependencias de gobierno, artículos, publicaciones y bibliografía.
La investigación pretende aportar información de un tema poco conocido hasta el
momento, con la cual se puedan analizar los aciertos y errores en el planteamiento que el
Grupo DUIS está haciendo para estos proyectos.
Del mismo modo, se tiene la intención de generar nuevas propuestas que sean tomadas
en cuenta en los nuevos proyectos DUIS que se presentarán en el futuro inmediato.
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Un proyecto DUIS está conformado por varios elementos que se van integrando a
lo largo del desarrollo del proyecto; sin embargo, uno de los principales elementos que
debe ser resuelto desde el principio es la adquisición del suelo y para que esto sea
posible, se tienen que buscar diversas formas de financiamiento.
Para que un proyecto DUIS sea admitido para su evaluación, debe demostrar la
propiedad de por lo menos un porcentaje del suelo; esto nos habla de la importancia que
tiene el suelo para que un proyecto sea viable.
Existe la preocupación por saber cuáles son los mecanismos mediante los cuales el suelo
se incorpora a los proyectos y se vuelve propiedad del grupo o grupos públicos y/o
privados que están elaborando los DUIS.
La mayoría de los proyectos aprobados o que se encuentran en evaluación han sido
impulsados por desarrolladores inmobiliarios que cuentan con reservas de tierra; por este
motivo se tiene la impresión de que son los desarrolladores quienes están teniendo
mayor participación en las decisiones sobre el rumbo que deben tomar los DUIS y en qué
regiones serán construidos.
Otros mecanismos recientemente usados consisten en el financiamiento por parte de
instituciones internacionales para la adquisición del suelo.
Finalmente, se ha usado también la expropiación como método para asegurar la
pertenencia de la tierra; sin embargo, éste método es el menos aceptado por los
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5
propietarios de la tierra debido a la incertidumbre y las dificultades que se generan
alrededor de todos los involucrados en una expropiación, tal como fue el caso de la
incorporación de terrenos para el aeropuerto en San Mateo.
Si no se conocen con claridad cuáles son los métodos utilizados al momento para la
adquisición del suelo en proyectos DUIS, difícilmente se aportarán mecanismos
innovadores al tema.
JUSTIFICACIÓN
Como se mencionó anteriormente, debido a que los DUIS son proyectos de
reciente creación, no existe suficientemente información para analizarlos y tampoco
existe en este momento ningún DUIS construido y habitado que pueda servir de
referencia para el estudio.
De tal manera que, toda la información reunida en este documento será de gran utilidad
para el diseño, planeación, financiamiento, etc., de futuros proyectos que pretendan ser
sometidos a la certificación DUIS.
La investigación estará enfocada al análisis de los mecanismos de incorporación y
financiamiento del suelo para cualquier tipo de proyecto inmobiliario y en especial para
proyectos DUIS.
Los resultados y conclusiones de la investigación, estarán dirigidos a evaluar las
alternativas existentes para la incorporación y el financiamiento del suelo con el fin de
determinar si existen nuevas alternativas o las que se están usando hasta este momento
son las más efectivas.
Las aportaciones que se deriven de esta investigación servirán de referencia tanto para el
medio académico como para las autoridades y también para los desarrolladores
inmobiliarios.
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OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Analizar todos los mecanismos existentes para el financiamiento y para la
incorporación del suelo en un proyecto DUIS.
OBJETIVOS PARTICULARES
 Analizar los métodos de financiamiento del suelo utilizados en proyectos
inmobiliarios en general.
 Analizar los métodos de financiamiento del suelo utilizados en los proyectos DUIS
aprobados.
 Analizar los métodos de financiamiento del suelo en proyectos similares.
 Proponer mecanismos alternativos que resuelvan la problemática de la
incorporación del suelo en los proyectos DUIS.
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1. ANTECEDENTES
1.1. ACERCAMIENTO AL DESARROLLO URBANO EN
MÉXICO
El desarrollo urbano en México se ha dirigido con base en políticas públicas que
siempre han tenido la intención de resolver la problemática del espacio para el
crecimiento urbano que las ciudades y la población necesitan, sin embargo, no siempre
han logrado su objetivo.
Dichas políticas han sido exitosas casi siempre en el corto plazo, sin embargo, al paso
del tiempo, se ha podido contemplar que los problemas que se derivan de tales
lineamientos, son ocasionados porque no existe una continuidad de dichas políticas o
simplemente porque las soluciones no fueron suficientemente analizadas para establecer
políticas que se vayan adaptando a los cambios que sufre la población y la economía a lo
largo del tiempo.
En los últimos años, el crecimiento urbano del país se desarrolló de manera acelerada,
producto de tres cambios que se presentaron en el año de 1992 y modificaron
radicalmente el modo de producción de vivienda social:
1. La reducción del programa de reservas territoriales ante las limitaciones
presupuestales.
2. El retiro progresivo del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los
Trabajadores (INFONAVIT) como desarrollador inmobiliario, para asumir el papel
de banco de segundo piso, abriendo el paso a sus constructores de vivienda para
convertirse en desarrolladores.
3. Las modificaciones a la legislación agraria, por las que se abrieron nuevas vías de
adquisición de terrenos ejidales en negociaciones libres entre ejidatarios y
desarrolladores de vivienda, sin intervención de la Secretaría de la Reforma
Agraria (SRA), con la presencia de la Procuraduría Agraria (PA) para dar certeza
a la toma de decisiones de los ejidatarios y la participación del Registro Agrario
Nacional (RAN) para dar seguridad jurídica a las operaciones.1
1 Ramírez Favela, Eduardo. Primer foro internacional de vivienda sustentable organizado por el Infonavit.
Análisis del concepto de DUIS. Las políticas públicas, el suelo y el fenómeno urbano. Septiembre de 2009.
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Estos cambios condujeron a un nuevo modo de producción de vivienda social que se
analizó en el 2° Foro Nacional de Suelo para la Vivienda2 en el año 2004, en el cual se
expresaron diversos puntos de vista en relación al suelo para vivienda social:
 Dados los escasos recursos fiscales de los tres ámbitos de gobierno, se hicieron
tres propuestas para incorporar terrenos al desarrollo urbano:
1. Oposición a las rerservas territoriales. En su lugar, destinar los recursos fiscales a
los servicios en los asentamientos humanos carentes de ellos y que los sectores
privado y social incorporen los terrenos al desarrollo.
2. Destinar recursos fiscales a la adquisición de terrenos para generar suelo para
pobres y si hubiera suficientes recursos, para crear reservas y conducir el
desarrollo urbano.
3. Que estados y municipios establezcan alianzas con los propietarios de la tierra y
los desarrolladores y, sin invertir recursos fiscales en la compra de la tierra, se
generen espacios racionales para el desarrollo urbano, que incluya tierra para
todos los estratos de vivienda, bajo el concepto de macrodesarrollos.
 Para los aspectos mencionados se planteó lo siguiente:
1. La urbanización crece con tendencia a la metropolización.
2. Es mayor la demanda de suelo de familias de bajos ingresos sin crédito.
3. La vía de incorporacióndominante de terrenos es la compra.
4. La elección de los sitios surge de la disposición a vender, del precio, de la
condición física del terreno y de las factibilidades de uso de suelo e
infraestructura.
5. Derivado del punto anterior, los conjuntos de viviendas se dispersan, alejados de
los lugares de trabajo y carecen de servicios de abasto, de educación y de salud.
6. Los desarrolladores de vivienda no generan oferta para las familias con ingresos
menores de 3 sm3, ni para las familias con ingresos entre 3 y 5 sm que no tengan
acceso al crédito por no poder comprobar ingresos.
7. Para esas familias, la solución es la compra de suelo en el mercado irregular, de
ejidos que, o bien ya tienen avanzada la venta con precios altos, o de ejidos que
carecen de atractivos para los desarrolladores.
 El tema de las plusvalías al pasar el suelo de rural a urbano también surgió debido
a que se critica a los ejidatarios por capturar plusvalías, además de los efectos
que esas plusvalías tienen en el costo de la vivienda popular y de interés social.4
2 2° Foro Nacional de Suelo para la Vivienda. SEDESOL, CONAFOVI, Colegio Mexiquense. 2004.
3 Sm: salario mínimo.
4 Primer seminario de expropiación del suelo urbano: el debate entre la propiedad y el Estado. Lincoln
Institute of Land Policy. Universidad Nacional Autónoma de México. Marzo de 2006.
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La conclusión generalizada del foro se centralizó en responsabilizar a los desarrolladores
inmobiliarios de los impactos negativos del nuevo modo de producción de vivienda social,
sin embargo, se perdió de vista que tales proyectos surgieron, primero, por
modificaciones a las políticas públicas y segundo, por el visto bueno de los gobiernos
estatales y del Gobierno Federal.
Es importante señalar que el desarrollo urbano no debe ser regulado por el mercado
inmobiliario ni por los procesos irregulares de ocupación y aprovechamiento del suelo;
por el contrario, debe prevenir la existencia de estos procesos irregulares y dirigir la
expansión territorial del mercado inmobiliario.5
1.2. LOS MACRODESARROLLOS COMO ANTECEDENTES DE
LOS DUIS
La primera propuesta que surgió para dar respuesta a las conclusiones del 2° Foro
Nacional de Suelo para Vivienda, mencionadas anteriormente, fue la creación del
concepto de “macrodesarrollo” que tenía la intención de ampliar ordenadamente el
espacio urbano en la periferia de las ciudades.
El concepto original de macrodesarrollo considera grandes proyectos de expansión
urbana, que tienen por objeto incorporar legalmente grandes superficies de tierra rústica
a la ciudad, integrarla y habilitarla con obras de cabeza e infraestructura primaria y
venderla al mayoreo a desarrolladores y grupos sociales, a precios financieramente
aceptables para la realización de proyectos de edificación y venta de lotes urbanizados,
edificios y viviendas.6 Ahora los DUIS tienen prácticamente las mismas intenciones.
Cabe mencionar que el concepto de macrodesarrollo surgió con la idea de que, tanto los
gobiernos, como los propietarios del suelo y los desarrolladores trabajaran de manera
coordinada con el objetivo de ordenar el territorio y generar oferta de suelo al mayoreo.
El concepto de macrodesarrollo se basa en las siguientes consideraciones:
 El equilibrio en lo social y lo económico.
 La seguridad jurídica de la tierra y en el ordenamiento urbano.
 El respeto a la ecología y a los valores y tradiciones locales.
 La tendencia a la metropolización.
5 Estado Actual de la vivienda en México 2009. Gobierno Federal, Secretaría de Hacienda y Credito Público,
SEDESOL. México 2009.
6 Ramírez Favela, Eduardo. Primer foro internacional de vivienda sustentable organizado por el Infonavit.
Análisis del concepto de DUIS. Las políticas públicas, el suelo y el fenómeno urbano. Septiembre de 2009.
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 La satisfacción de la demanda de vivienda de las familias de bajos ingresos.
 La incorporación mayoritaria de parcelas ejidales a la ampliación del espacio
urbano, pero también de propiedades particulares.
 La transformación de la actual mecánica de selección y compra de terrenos para
ampliar el espacio urbano, que coloca a la autoridad en una posición reactiva, y
deja a los ejidatarios, propietarios particulares y desarrolladores la decisión de
ubicar a los desarrollos inmobiliarios.
 La solución a la realidad de que para muchas familias sin acceso al crédito, el
único recurso que les queda para establecer su vivienda es el mercado informal
de suelo.7
Como se podrá observar más adelante, la creación de los DUIS tiene las mismas bases,
sin embargo se buscó el fortalecimiento de los lineamientos de sustentabilidad,
observando que era necesario integrar diversos usos de suelo y una o varias fuentes de
empleo como la principal razón de ser de un DUIS, entre otras cosas.
7 Ramírez Favela, Eduardo. Primer foro internacional de vivienda sustentable organizado por el Infonavit.
Análisis del concepto de DUIS. Las políticas públicas, el suelo y el fenómeno urbano. Septiembre de 2009.
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2. DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES
SUSTENTABLES: DUIS
2.1. LOS DUIS COMO ALTERNATIVA PARA EL DESARROLLO
URBANO EN MÉXICO
Como se ha mencionado previamente, el rezago de vivienda social en México es un
problema que se ha intentado abatir durante los últimos años, pero algunas dificultades
que se presentan para desarrollar suelo servido y apto para la vivienda de bajo costo son
las siguientes:
 El alto costo de la tierra que es susceptible de incorporarse al suelo urbano para
hacer vivienda social.
 El impacto en las inversiones en infraestructura urbana que realizan los
desarrolladores de vivienda en el precio del producto final.
 La incapacidad de los estados y municipios de hacer frente a la demanda de
reserva territorial, infraestructura urbana, equipamiento educativo, de salud y
otros, así como la implementación y operación de los servicios urbanos que estos
desarrollos implican.
 La estructura de los créditos puente destinados básicamente a la construcción de
vivienda, lo cual no permite atender los requerimientos de financiamiento para las
primeras capas del proceso de producción habitacional y con ello la formación de
la figura de desarrolladores de suelo.8
Los DUIS surgen como una Política Pública del Plan Nacional de Desarrollo y se
presentan como la propuesta para resolver los problemas del crecimiento urbano del país
y principalmente para resolver el rezago en el abastecimiento de suelo servido para
vivienda social.9
La Política Nacional de Vivienda 2000-2009, que permitió la construcción de miles de
viviendas de carácter social en todo el país fue muy exitosa; sin embargo, Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) reconoce que dicho éxito se refiere principalmente al factor
económico puesto que en el aspecto socio cultural y económico al interior de las familias,
la mayoría de estos grandes desarrollos no han alcanzado a satisfacer las necesidades
para las cuales deberían haber estado diseñados.
8 Consideraciones sobre la inversión de SIEFORES en proyectos de Desarrollos Urbanos Integrales y
Sustentables (DUIS). VIII Seminario de inversiones AMAFORE. Sociedad Hipotecaria Federal. Octubre de
2008.
9 Peguero, Raquel. Se construyen ciudades. Informe especial de vivienda. Revista Obras. Mayo de 2009.
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12
Como un intento por frenar la construcción de desarrollos habitacionales en regiones que
no son aptas ni sustentables, SHF tuvo la iniciativa de proponer un nuevo esquema para
el desarrollo territorial del país.
La generación de suelo servido apto para la edificación de vivienda de bajo costo
enfrenta serias dificultades y algunos aspectos que inciden de manera negativa en el
proceso productivo habitacional relacionados con el suelo son los siguientes:
 Gran demanda de suelo con infraestructura.
 El costo de la tierra susceptible a incorporarse al suelo urbano para hacer
vivienda.
 La dificultad económica de estados y municipios para hacerfrente a la demanda
de reserva territorial.10
El crecimiento de las ciudades generalmente está dirigido hacia donde deciden los
desarrolladores, en búsqueda de tierra más barata y generalmente sin servicios como
agua, energía eléctrica, transporte, conectividad, etc.11
Debido a que los créditos puente están diseñados básicamente para la construcción de
vivienda, no se les permite atender los requerimientos de financiamiento para las
primeras capas del proceso de producción habitacional como lo es la adquisición del
suelo.
Ante la necesidad de reforzar el vínculo entre las pólíticas de desarrollo socioeconómico y
su espacio físico de aplicación (a través de la gestión del desarrollo urbano, la calidad y
sustentabilidad de las ciudades) y por iniciativa de Sociedad Hipotecaria Nacional, se
conformó el Grupo de Promoción y Evaluación de Desarrollos Urbanos Integrales
Sustentables (GPEDUIS).
El objetivo principal del Grupo es integrar las estrategias del Gobierno Federal en una
política para la generación de desarrollos urbanos integrales con criterios de
sustentabilidad y consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la
población de menores ingresos acceder al financiamiento de vivienda.
En él participan tanto las instancias federales responsables de las materias de desarrollo
urbano, vivienda, medio ambiente y energía como las encargadas del financiamiento de
los componentes urbanos; entre ellas, la SHF, que, junto con INFONAVIT y BANOBRAS,
dirige el desarrollo de esquemas financieros para el fondeo de cada una de las capas de
los DUIS12.
10 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. Definición. Beneficios. Incentivos. SEDESOL.
Gobierno Federal. 2009.
11 Idem
12 Documento del Banco Interamericano de Desarrollo. México. SHF DUIS – Evaluación de Desarrollos
Urbanos Integrales Sustentables (ME-T1127) Plan de operaciones. 2008.
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Las dependencias que conforman el Grupo de Promoción y Evaluación de Desarrollos
Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS) son once:
1. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
2. Secretaría de Economía (SE)
3. Secretaría de Energía (SENER)
4. Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL)
5. Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT)
6. Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI)
7. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
8. Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (BANOBRAS)
9. Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)
10. Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los
Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)
11. Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR)
Los beneficios que se buscan obtener mediante los nuevos desarrollos urbanos son:
 Incorporar a desarrolladores inmobiliarios, estados y municipios, propietarios de la
tierra, inversionistas e intermediarios financieros en proyectos urbanos de vivienda
sustentable.
 La coordinación de todas las instituciones del Gobierno Federal, de estados y
municipios interesados, a fin de que cada una participe en el desarrollo y puesta
en marcha de DUIS con base a elementos técnicos y normativos (criterios de
elegibilidad), incentivos y obligaciones de cada participante.
 La generación de políticas públicas que permitan al Estado Mexicano otorgar
apoyos y regulaciones para la puesta en marcha de DUIS, donde la edificación de
vivienda vaya de la mano con:
1. Mayor y mejor vivienda para la población desatendida.
2. Infraestructura urbana suficiente y sustentable.
3. Industria y empleo.
4. Estrategias integrales de movilidad y accesibilidad (motorizada y no
motorizada).
5. Equipamiento social, de salud, educativo y comercial.
6. Amplio sentido de articulación territorial.
7. Protección al medio ambiente y un aprovechamiento racional de los recursos
naturales.
 Identificar sus requerimientos de financiamiento y los diferentes procesos de
otorgamiento del mismo.13
13 Consideraciones sobre la inversión de SIEFORES en proyectos de Desarrollos Urbanos Integrales y
Sustentables (DUIS). VIII Seminario de inversiones AMAFORE. Sociedad Hipotecaria Federal. Octubre de
2008.
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El Plan Nacional de Desarrollo (PND), establece dos ejes de acción para fomentar el
desarrollo humano sustentable, que son la economía competitiva y la sustentabilidad
ambiental. También indica que este desarrollo humano sustentable debe ser tratado
transversalmente.
Por lo tanto, los DUIS no deben de ser vistos como “un conglomerado de viviendas
(ciudades satélite o dormitorios), sino como el motor del desarrollo regional, donde la
vivienda, infraestructura, servicios, equipamiento, comercio y otros insumos, constituyen
el soporte para el desarrollo de proyectos económicos estratégicos detonadores de la
economía de una región…”14
La visión del GPEDUIS es que mediante los DUIS se crearán “nuevos polos de desarrollo
en todo el país, en donde los desarrollos habitacionales irán acompañados de
infraestructura, industria, fuentes de empleo, comercio, clínicas y centros de educación
para crear ciudad”.
2.2. DEFINICIÓN OFICIAL DE DUIS
Esta definición se puede encontrar en la Guia DUIS publicada por el Gobierno Federal
en el año 2009, por lo que se tomará como la definición oficial.15
Los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables son:
Áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyan al ordenamiento
territorial de los estados y municipios y promueven un desarrollo urbano más
ordenado, denso, justo y sustentable.
Motor del desarrollo regional, donde la vivienda, infraestructura y servicios,
equipamiento, comercio, educación, salud, industria, esparcimiento y otros
insumos, constituyen el soporte para el desarrollo de proyectos económicos
estratégicos.
Emprendimientos mixtos en los que participan los gobiernos federal, estatal y
municipal, desarrolladores y propietarios de tierra, que se integran a los centros
urbanos existentes.
14 Consideraciones sobre la inversión de SIEFORES en proyectos de Desarrollos Urbanos Integrales y
Sustentables (DUIS). VIII Seminario de inversiones AMAFORE. Sociedad Hipotecaria Federal. Octubre de
2008.
15 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. Definición. Beneficios. Incentivos. SEDESOL.
Gobierno Federal. 2009.
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FINANCIAMIENTO DEL SUELO
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2.3. ESQUEMA GENERAL DE FUNCIONAMIENTO DE LOS
PROYECTOS DUIS
Los DUIS son proyectos de gran magnitud e impacto regional, pero no es posible
dimensionarlos bajo una lista de requisitos precisos y delimitados, debido a que cada
proyecto es único en su dimensionamiento, usos de suelo, vocación económica,
ubicación geográfica, etc.
Por tal motivo, el objetivo del GPEDUIS es analizar cada uno de los proyectos que son
presentados, para definir si un proyecto tiene potencial de convertirse en Desarrollo
Urbano Integral Sustentable DUIS, ser acreditado como tal y tener acceso a la canasta de
incentivos.
Los lineamientos para dicha acreditación se encuentran contenidos en la GUIA DUIS
publicada por el Gobierno Federal en el año 200916.
El periodo de tiempo para que un proyecto sea aprobado como DUIS es variable y
depende de la magnitud y preparación de cada proyecto.
A continuación se presenta un esquema general donde puede observarse que los
promotores de un proyecto DUIS pueden ser:
1. MUNICIPIOS
2. DESARROLLADORES
3. ESTADOS
En un proyecto más completo y sólido, los promotores podrían ser mixtos.
El promotor es quien presenta el proyecto ante el GPEDUIS y se inicia un trabajo en
conjunto con consultores externos autorizados para la elaboración de proyectos
susceptibles de acreditarse como DUIS.
16 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. Definición. Beneficios. Incentivos. SEDESOL.
Gobierno Federal. 2009.
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FINANCIAMIENTO DEL SUELO
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Esquema general de funcionamiento de un DUIS
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal. 2008.
2.4. CRITERIOS PARA LA EVALUACIÓN TÉCNICA Y
FINANCIERA DE LOS DUIS
Todos los proyectos que sean presentados al GPEDUIS serán evaluados técnicay
financieramente mediante ciertos criterios de elegibilidad que se mencionan más
ampliamente en un documento elaborado en octubre de 2008 por SHF17:
1. Condiciones geográficas.
2. Protección ambiental.
3. Condiciones de ordenamiento territorial.
4. Condiciones generales de infraestructura, servicios y equipamientos urbanos.
5. Estructura demográfica y socioeconómica.
17 Consideraciones sobre la inversión de SIEFORES en proyectos de Desarrollos Urbanos Integrales y
Sustentables (DUIS). VIII Seminario de inversiones AMAFORE. Sociedad Hipotecaria Federal. Octubre 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
17
6. Concepto arquitectónico y medidas de sustentabilidad.
7. Estudio de impacto urbano.
8. Ofertar suelo y vivienda para todos los estratos sociales, especialmente los de
menores ingresos, con cuando menos el 40% de la mezcla habitacional destinada
a dicho sector.
9. Demanda suficiente de vivienda del Estado y Municipios, así como información
respecto al compromiso de financiamiento del INFONAVIT para los próximos
años.
10. Participación de desarrolladores privados y/o entidades estatales o
municipales como promotores de vivienda aportando tierra o construyendo
vivienda de bajo costo.
11. Oferta de empleos que generen autosuficiencia económica.
12. Transporte público y vías de acceso suficientes y adecuadas.
13. Proyecciones financieras del proyecto.
14. Capacidad probada de los desarrolladores potenciales.
EVALUACIÓN TÉCNICA
Los criterios para la evaluación técnica de los DUIS contemplan tres aspectos18:
1. Prerrequisitos: información para que el GPEDUIS reciba el proyecto.
2. Determinantes: información de los ámbitos regional y urbano, que puede
integrarse durante el proceso de evaluación.
3. Evaluación técnica: cuando se cubren los prerrequisitos y está integrado el
expediente del proyecto inicia la evaluación técnica que a su vez consta de:
a. Escala ámbito regional: impactos del proyecto en la región, estado y
municipio, interacción del proyecto con el medio ambiente y otras manchas
urbanas, factibilidad de servicios eléctricos y agua, generación de
empleos, etc.
b. Escala ámbito urbano (Plan parcial de la zona de crecimiento): evaluación
del proyecto como nuevo asentamiento que garantice diversidad en los
usos de suelo, factibilidad en el suministro y reciclamiento del agua,
suministro de energía eléctrica, conectividad, transporte, sustentabilidad
económica, social y ambiental.
c. Escala ámbito urbano local y nivel arquitectónico para la vivienda: revisiÓn
del proyecto con base en el artículo 73 de la Ley de Vivienda y en los
Criterios e Indicadores para Desarrollos Habitacionales Sustentables de la
Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI).
Dentro de los criterios para la evaluación técnica y financiera que se mencionan en la
GUIA DUIS; no se hace referencia a la propiedad del suelo ni a la forma en que se puede
financiar.
18 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. SEDESOL. Gobierno Federal. 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
18
EVALUACIÓN FINANCIERA
La evaluación financiera inicia cuando el proyecto es técnicamente viable y consiste en
tres módulos19:
1. Evaluación financiera y de negocios del DUIS e identificación y mitigación
de riesgos: riesgo de mercado, riesgo de financiamiento, riesgo regulatorio,
riesgo de ejecución, riesgo político.
Este punto es uno de los más importantes pues aquí se deben evaluar todos los
riesgos que corre el proyecto desde diferentes perspectivas, pues el desarrollador
deberá medir el riesgo de mercado y de financiamiento y al mismo tiempo analizar
la seguridad de la leyes que amparan su proyecto así como el riesgo político que
desafortunadamente corren todos los proyectos de mediano o largo plazo en
nuestro país.
También es muy importante considerar el riesgo de ejecución, pues los primeros
afectados cuando no se lleva a cabo un proyecto son los promotores e
inversionistas, que colocarán su dinero en un proyecto que, de no realizarse, les
puede causar grandes pérdidas.
2. Análisis de la estructura financiera propuesta por el promotor: análisis de la
rentabilidad, asignación de riesgos y beneficios entre fondeadores.
Así como los riesgos mencionados anteriormente, este análisis de la estructura
financiera del promotor debe estar fuertemente sustentado.
La rentabilidad puede ser el motor que eche a andar un proyecto mediante la
inversión de capitales de diversas entidades, las cuales siempre estarán
interesadas en obtener rentabilidad para seguir invirtiendo en más proyectos.
En cualquier proyecto se deben buscar beneficios para todos los participantes ya
sean públicos o privados y así como compartirán los beneficios, deberán compartir
los riesgos.
De ahí la importancia de que un proyecto DUIS funcione transversalmente,
integrando a varios organismos que en conjunto minimicen los riesgos de que un
proyecto no funcione o no se concluya.
3. Asesoría en el diseño e implementación de productos específicos para
apoyar el financiamiento de DUIS: potencial participación del gobierno
federal, estatal y municipal, banca privada, fondos de pensiones, Banobras,
SHF.
Este módulo se trabaja en conjunto con los evaluadores del proyecto debido a que
se trabaja con base en la canasta de incentivos que proporciona el GPEDUIS a
los proyectos certificados. Los beneficios de la canasta de incentivos se
mencionarán posteriormente.
19 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. SEDESOL. Gobierno Federal. 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
19
GUIA DUIS PARA LA PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA
(ANEXO D)
Existe una guía elaborada por el GPEDUIS para facilitar a los promotores de proyectos
DUIS la integración de la información que será requerida en la evaluación financiera.20
En esta guía puede observarse que el tema de incorporación del suelo es fundamental
para el desarrollo de un DUIS.
La Evaluación Financiera requiere la presentación del esquema financiero con el que los
terrenos se incorporarán al proyecto; sin embargo, para que un proyecto sea sujeto a
revisión y evaluación, debe demostrar la propiedad de por lo menos con un porcentaje
(el cual no se especifica) del suelo en donde se desarrollará el proyecto, lo demás deberá
estar al menos apalabrado con los propietarios del suelo para asegurar que el proyecto
sea factible de realizarse.
Por lo tanto, desde su etapa inicial, un proyecto sujeto a certificarse como DUIS, debe
tener garantizada la disponibilidad del suelo, elemento indispensable sin el cual el
proyecto no tendrá posibilidad de realizarse.
La información que requiere ser presentada en la evaluación financiera es la siguiente:
1. ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL
 Socios del proyecto: detallando el perfil general del promotor y socios del
proyecto, aportaciones de capital y forma de pago, así como los derechos de los
socios sobre los flujos de efectivo del proyecto.
 Inversiones tangibles e intangibles que se hayan realizado de forma directa con el
proyecto. Dentro de las inversiones tangibles se consideran las inversiones
en tierra, infraestructura, movimiento de tierra, urbanización, edificación, etc.
También se consideran las inversiones en estudios y proyectos, licencias,
permisos, etc.
 Descripción del estatus del proyecto en materia reguladora: permisos y licencias.
 Apoyos financieros o cualquier participación de cualquier nivel de gobierno en el
proyecto. Aquí se deberá mencionar si existe apoyo por parte de alguna
institución de gobierno para la adquisición del suelo.
20 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. ANEXO D Guia DUIS para la presentación de la
información financiera. SEDESOL. Gobierno Federal. 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
20
Opciones de compra, contratos de compraventa y/o cualquier otro acuerdo
de negocios que se tenga en relación con los terrenos en los que se
realizará el proyecto:
o Terrenos que ya son propiedad (parcial o total) del promotor y/o alguna
parte relacionada.
o Terrenos que ya son propiedad (parcial o total) de algún otro sociodel
proyecto o parte relacionada.
o Terrenos sobre los cuales se tiene algún tipo de acuerdo de compra o de
uso de la tierra.
Para presentar esta información, es necesario que los propietarios del suelo
conozcan el plan de negocios para la incorporación de sus terrenos al proyecto y
que los hayan aceptado, esta gestión es complicada y requiere de tiempo, más
que nada cuando no se cuenta con todos los recursos para comprar en su
totalidad el suelo necesario para un proyecto DUIS.
En el caso de un proyecto promovido por el Estado, se deberá contar con el plan
de negocios para integrar el suelo, ya sea mediante expropiación, compra venta o
inversiones de otro tipo, para adquirir o integrar el suelo al proyecto.
 Financiamientos existentes o cualquier otra obligación de pago (garantía,
obligaciones, contingentes, impuestos, etc.) relacionada con el proyecto.
 En general, cualquier información sobre participaciones o intereses económicos
del promotor y sus socios (inversiones, concesiones, negocios relacionados,
clientes objetivo del proyecto, etc.).
 Cualquier obligación o derecho que pueda tener un impacto financiero,
particularmente en la rentabilidad esperada, perfil de riesgo y requerimientos
financieros.
Apoyos financieros solicitados al GPEDUIS.
Se refieren a la canasta de incentivos, en la cual existen apoyos relacionados con
el financiamiento del suelo, que se revisarán más adelante.
 Proyecciones financieras de flujo de efectivo del proyecto.
En su caso, proyecciones financieras para la habilitación del suelo (land
development) y para la edificación.
2. HABILITACIÓN DEL SUELO (LAND DEVELOPMENT) PROYECCIONES
FINANCIERAS
 Plan de negocios y estudios de mercado vigentes para los distintos componentes
del proyecto.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
21
 Superficie total del proyecto: área vendible y área no vendible.
 En su caso, identificar los terrenos en los que el promotor o sus socios,
participarían en su desarrollo en una etapa posterior a la habilitación del suelo
(para participar ahora como desarrolladores de proyectos de vivienda, industria,
etc.).
Inversiones requeridas por el proyecto:
o Compra de tierra:
 Tipo de terreno (ejidal, comunal, pequeño propietario, etc.).
 Tipo de transacción: con terceros o con el promotor (y/o algún
socio incluyendo partes relacionadas).
 Programa de tiempo y costo para la compra de la tierra.
o Movimiento de tierra.
o Desarrollo de infraestructura.
o Inversiones intangibles: estudios y proyectos, programa de tiempo y costo
de permisos y licencias, etc.
o Fuentes de financiamiento de estas inversiones intangibles.
 Costos y gastos operativos del proyecto:
o Gastos fijos: gastos de administración, honorarios de asesores, etc.
o Costos variables: comisiones de venta, supervisión de obra, etc.
o Gastos semifijos: gastos de promoción, mantenimiento, etc.
3. PROYECCIONES FINANCIERAS – EDIFICACIÓN DE UNIDADES (EN SU CASO)
 Localización dentro del macroproyecto.
 Descripción de unidades a edificar: vivienda, comercio, industria, etc.
Opciones de compra, contratos de compraventa y/o cualquier otro acuerdo
de negocios que se tenga en relación con los terrenos en los que se
realizará el proyecto.
 Plan de negocios y/o estudios de mercado vigentes.
 Anteproyecto arquitectónico y/o plan maestro del desarrollo.
 Políticas de comercialización (precios, plazos, etc.) y políticas de comisiones.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
22
 Proyecciones financieras: tipo, número y valor de las unidades, ingresos por
unidades en venta y renta, presupuesto de urbanización y construcción, etc.
 Costos y gastos operativos del proyecto: gastos fijos, monto anual inicial,
crecimiento anual esperado, costos variables, gastos semifijos, otros egresos, etc.
Como pudo observarse, el suelo es uno de los factores determinantes para la viabilidad y
certificación de un proyecto DUIS.
Finalmente, se presenta el esquema con las etapas del proceso de certificación DUIS. En
total, este proceso requiere como mínimo, doce semanas para ser concluído y
básicamente depende de la información que presente el promotor ante el Grupo DUIS
(GPEDUIS).
Etapas del proceso DUIS considerando la evaluación técnica y financiera
Fuente: GUIA DUIS 2009
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
23
2.5. CANASTA DE INCENTIVOS PARA LA CREACIÓN DE
DUIS
Cuando el proyecto está evaluado y en su caso aprobado, tiene acceso a una canasta
de incentivos para apoyar el proyecto.21
En palabras de Paloma Silva, directora de SHF, los incentivos no son fiscales ni
industriales, sino financieros principalmente. La idea es que los desarrollos certificados
como DUIS tengan más rentabilidad “pero que no la capture el desarrollador”, sino que se
traduzca en áreas verdes y mejor equipamiento.22
Lo anterior presenta una controversia al interior del mismo GPEDUIS; pues, por un lado
se menciona que la canasta de incentivos está diseñada para motivar a los
desarrolladores a hacer el esfuerzo de generar proyectos DUIS, obviamente con la idea
que obtengan mayores beneficios para ellos, no sólo para la comunidad como lo
menciona la Lic. Silva.
En la GUIA DUIS se mencionan ciertos apoyos de manera general pero no se especifican
los procedimientos.
Los apoyos consisten en:
 Apoyo o fortalecimiento a las autoridades locales para la consecución del
proyecto.
 Apoyo en la gestión y autorización de licencias y factibilidades.
 Financiamiento del Gobierno Federal para construcción de infraestructura,
equipamiento, edificación y adquisición de vivienda.
 Garantías de pago oportuno.
 Apoyos adicionales en subsidios de acuerdo a la sustentabilidad del proyecto.
 Asistencia técnica en materia de transporte, manejo de residuos sólidos y otros.
En el aspecto de Financiamiento del suelo, únicamente se menciona un apoyo:
 Fuentes de financiamiento a través de fondos, banca de inversión y banca
comercial para adquisición de tierra, infraestructura, equipamiento, edificación y
adquisición de vivienda.
Posteriormente se desarrollará el tema particular de incentivos otorgados por el Grupo
DUIS para el financiamiento del suelo.
21 GUIA DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables. Incentivos para la creación de DUIS. SEDESOL.
Gobierno Federal. 2009.
22 Peguero, Raquel. Se construyen ciudades. Informe especial de vivienda. Revista Obras. Mayo de 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
24
2.6. LOS TRES TIPOS DE PROYECTOS DUIS
Existen tres tipos de DUIS destinados a atender la diversidad de problemáticas de
desarrollo urbano que se presentan por localidad, ciudad o región:
1. NUEVAS CIUDADES
Son nuevos polos de desarrollo bajo el esquema de nuevas ciudades con grandes
extensiones de tierra. Esta tipología está enfocada a grandes y medianos
desarrolladores, gobiernos estatales y gobiernos municipales.
2. REDENSIFICACIÓN
Son proyectos que promueven el aprovechamiento de suelo intraurbano mediante la
redensificación de las ciudades. Están enfocados a los medianos y pequeños
desarrolladores, gobiernos municipales y gobiernos estatales.
3. SUELO SERVIDO
Son proyectos de generación de suelo servido con infraestructura presentados como
macrolotes. Estos DUIS están enfocados a medianos y pequeños desarrolladores,
gobiernos estatales y gobiernos municipales.23
23 Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables “DUIS”. Primer Foro Internacional de Vivienda Económica
Sustentable. Gobierno Federal. Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Septiembre de 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
25
3. INSTRUMENTOS PARA EL FINANCIAMIENTO
DEL SUELO EN LOS DUIS
3.1. EL FINANCIAMIENTO DEL SUELO MEDIANTE LA
CANASTA DE INCENTIVOS DEL GRUPO DUIS
La participación de las Instituciones Federales en el financiamiento del suelo para
DUIS, se encuentra reflejada en la canasta de incentivos que promueve el GPEDUIS
cuando un proyecto ha sido evaluado y acreditado como DUIS.
En el capítulo anterior se presentó una visión general de la canasta de incentivos y a
continuación se analizan las propuestas específicas para el Financiamiento del suelo
dentrode dicha canasta de incentivos.
En el aspecto de Financiamiento del suelo, sólo se menciona un apoyo:
 Fuentes de financiamiento a través de fondos, banca de inversión y banca
comercial para adquisición de tierra, infraestructura, equipamiento, edificación y
adquisición de vivienda.
En el siguiente cuadro se observan los apoyos por tipo dependencia; en donde puede
observarse que, para el caso de adquisición de tierra, la dependencia a cargo es el
Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (BANOBRAS):
TemporalidadPoblacionExiste
Actualmente
Incentivo
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
26
Fuente: Folleto Canasta de Incentivos. SEDESOL 2009.
Los apoyos para infraestructura y adquisición de reserva territorial son otorgados como
un incentivo para el desarrollador o para el municipio, sin embargo, el apoyo es posterior
a la certificación, por lo que, de cualquier forma, es necesario que un proyecto cuente con
algún porcentaje de tierra propia para que pueda ser evaluado.
En el recuadro de BANOBRAS:
1. Participación accionaria (FONADIN) sujeto a la aprobación de su Comité
Técnico:
Este primer tipo de apoyo se refiera a la participación del Fondo Nacional de
Infraestructura (FONADIN) como socio del proyecto y aunque dicha institución está
enfocada al “desarrollo de infraestructura en los sectores de comunicaciones, transporte,
agua, medio ambiente y turismo”24, al día de hoy no existe ningún proyecto con FONADIN
como socio para la adquisición de suelo.
24 Página Fonadin: http://www.fonadin.gob.mx/wb/fni/quienes_somos
TemporalidadPoblacionExiste
Actualmente
IncentivoDependencia
http://www.fonadin.gob.mx/wb/fni/quienes_somos
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
27
Durante la entrevista sostenida con el Arq. Marco Antonio Figueroa de SHF, se mencionó
que FONADIN puede ingresar como socio a los proyectos DUIS cuando la rentabilidad es
muy alta.25
2. Otorgamiento del crédito y/o garantías financieras sujeto a la aprobación de
sus Organos de Gobierno:
En el caso del otorgamiento del crédito, aunque no se especifica si el crédito es para el
100% de la superficie a adquirir ni cuáles son las condiciones, es un incentivo muy
importante debido a que ningún banco tiene líneas de financiamiento específicas para
adquisición del suelo en proyectos DUIS.
También el apoyo de garantías financieras es de gran importancia, debido a que
posiblemente puedan ser ocupadas como garantía para solicitar un financiamiento con
otra institución pública o privada para la adquisición del suelo.
Cabe destacar que el asterisco que se observa en el cuadro (BANOBRAS*) condiciona
los apoyos de esta institución a las reglas de operación del programa Hábitat26 y están
sujetos a la disponibilidad de recursos.
En el cuadro completo no se hace referencia a ningún apoyo a través de banca de
inversión y banca comercial para la adquisición de tierra, como se menciona en los
párrafos de la GUIA DUIS, descritos anteriormente.
En el recuadro de SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL:
Por parte de Sociedad Hipotecaria Federal, se mencionan créditos puente con tasas
preferenciales y créditos hipotecarios con tasa subsidiada pero solamente para el caso de
construcción o compra de vivienda.
Sería de gran ayuda que estos créditos también se otorgaran para la adquisición del
suelo en proyectos DUIS.
25 Entrevista con el Arq. Marco Antonio Figueroa. Tema: Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables.
Sociedad Hipotecaria Federal. Noviembre de 2009.
26 Hábitat es un programa de la SEDESOL que articula los objetivos de la política social con los de la
polítitca de desarrollo urbano y ordenamiento territorial del Gobierno Federal, para contribuir a reducir la
pobreza urbana y mejorar la calidad de vida de los habitantes de las zonas urbanas marginadas.
http://www.sedesol.gob.mx/index/index.php?sec=801581
http://www.sedesol.gob.mx/index/index.php?sec=801581
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
28
3.2. BANCA DE DESARROLLO
Existen varias razones por la cuales es necesario que la Banca de Desarrollo
participe de manera activa en el financiamiento de las diversas etapas de un proyecto
DUIS.
La Banca de Desarrollo debe identificar los requerimientos de financiamiento así como
los diferentes procesos de otorgamiento del mismo y con dicha información, ofrecer
soluciones acordes a las necesidades específicas de los DUIS.
El mercado financiero privado no está cubriendo las necesidades de financiamiento de
las primeras capas del proceso para construir vivienda, como son el financiamiento para
adquirir tierra y la provisión de infraestructura.
Por otro lado, es importante mencionar que actualmente los DUIS se están construyendo
con recursos propios de los desarrolladores, lo cual representa un riesgo, debido a que
se está dejando al libre albedrío de los desarrolladores la elección de los próximos
proyectos a realizarse.
Mercado financiero para DUIS
Fuente: SHF, BANOBRAS. 2008
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
29
En este esquema presentado en la “Estrategia de atención para Desarrollos Urbanos
Integrales Sustentables (DUIS)”27, así como en la GUIA DUIS, se puede observar que
BANOBRAS encabeza las actividades para la adquisición de reserva territorial e
infraestructura básica a través de diferentes mecanismos multilaterales o dependencias
del gobierno como Nacional Financiera.
En el lado derecho de la lámina se hace la siguiente aclaración: Se debe promover la
participación privada y de multilaterales para eventualmente reducir la participación de la
banca de desarrollo.
En la misma Estrategia de atención presentada por Banobras y SHF28 se menciona que
los Bancos de Desarrollo participantes en el Grupo, determinarán el monto susceptible de
financiarse, una vez evaluado el proyecto por cada dependencia participante y habiendo
obtenido el visto bueno del Grupo.
De acuerdo al esquema anterior, existen tres organismos o agrupaciones que serán
encargados de administrar los recursos provenientes de diversos instrumentos como la
deuda pública, los fondos de capital internacionales, los recursos de organismos
multilaterales y el capital propio, para la adquisición de la reserva de tierra:
1. INVIES (Institutos de Vivienda del Estado) y Gobiernos Municipales.
2. Desarrolladores especializados.
3. Desarrolladores grandes.
Como puede observarse, aunque se intenta promover la participación de organismos
públicos y privados, son únicamente los grandes desarrolladores por parte del sector
privado, quienes serán beneficiados con los instrumentos y recursos para las primeras
capas de desarrollo de los proyectos DUIS.
27 Estrategia de atención para Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) Banobras, Sociedad
Hipotecaria Federal, Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Septiembre de 2008.
28 Idem
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
30
DEUDA PÚBLICA
La deuda pública es el conjunto de deudas que mantiene un Estado frente a los
particulares o frente a otro país y constituye una forma de obtener recursos financieros
por el Estado o por cualquier poder público mediante emisiones de títulos de valores.
Nacional Financiera (NAFINSA) es una institución de la Banca de Desarrollo que en 1937
colocó títulos de deuda pública en el mercado de valores como parte de un proceso de
rehabilitación de los valores gubernamentales, con lo cual captó el ahorro nacional
emitiendo sus propios titulos financieros, fortaleciendo el mercado de valores de esa
época; con lo cual se convirtió en el instrumento central para financiar el desarrollo de la
infraestructura económica del país29.
Según lo que muestra el esquema de financiamiento para la Adquisición de reserva
territorial para DUIS, NAFINSA es la institución financiera que emite deuda pública y los
recursos son administrados por los INVIES de cada estado y por los gobiernos
municipales, quienes además participan con recursos propios. Este instrumento es
únicamente de participación pública.
FONDOS DE CAPITAL INTERNACIONALES
Son fondos de procedencia internacional provenientes principalmente de pensiones, que
están interesadosen inversiones a largo plazo y de bajo riesgo.
Según el esquema, NAFINSA opera estos fondos y los entrega a Desarrolladores
especializados para su administración. Estos desarrolladores también aportarán recursos
propios para la adquisición de suelo y para otras actividades del proyecto.
Uno de los fondos de capital internacional con el que ya trabaja el grupo DUIS es
Prudential Real Estate Investors (PREI) con quien se está elaborando el proyecto de
DUIS en la modalidad de suelo servido para el proyecto El Rehilete en el municipio de
Villagrán, Guanajuato.
MERCADO, ORGANISMOS MULTILATERALES, CAPITAL
Finalmente, existe una opción para que los fondos sean operados por desarrolladores
grandes, y es la que se refiere a la obtención de recursos de naturaleza mixta, desde
fondos convencionales del mercado, fondos de organismos multilaterales como el BID y
capital propio de las empresas desarrolladoras o de inversionistas.
29 Nacional Financiera. http://www.nafin.com/portalnf/content/sobre-nafinsa/historia/antecedentes.html
http://www.nafin.com/portalnf/content/sobre-nafinsa/historia/antecedentes.html
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
31
3.3. SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL
En el periodo de 2001 a 2008 se construyó y financió el mayor volumen de vivienda
en la historia de México, donde más del 80% de la vivienda producida fue de interés
social, económica y media baja.
Estos proyectos fueron financiados principalmente por las Sofoles y Sofomes
Hipotecarias (SSH), pero a partir de 2003 se financiaron completamente mediante
fuentes de financiamiento privadas. SHF participó únicamente otorgando garantías para
que la banca financiara a las SSH.
Posteriormente, otros factores como la crisis financiera de Estados Unidos a partir de
2008, provocaron que la liquidez en el sector hipotecario en nuestro país se viera
restringida y que a finales del mismo año se cerraran todas las fuentes de financiamiento
privado para las SSH, que a su vez afectó el financiamiento de los créditos para
desarrolladores de vivienda pequeños y medianos.
En el mismo periodo de crecimiento del sector, se observó una distorsión en la aplicación
de los créditos puente, ya que, en ocasiones, se utilizaron para financiar la compra de
tierra, los permisos y licencias así como parte de la infraestructura básica, a pesar de que
el destino de esos fondos era la edificación de vivienda y la infraestructura interna de los
desarrollos.
Por tales motivos, a finales de 2008, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reactivó sus
líneas de financiamiento de créditos a la construcción y actualmente cuenta con diversos
tipos de créditos:
 Líneas de crédito a la construcción autorizadas por $15 millones de pesos (mdp)
de las cuales ya se han ejercido $5 mil mdp.
 Líneas de financiamiento con el Banco Mundial (BM) y el Banco Interamericano
de Desarrollo (BID) por $1,000 y $2,000 millones de dólares respectivamente.
Por lo anterior, SHF asegura que cuenta con suficiente liquidez para atender las
necesidades del sector, tal como lo menciona en su reporte de Programas de Créditos
2010 con fecha del 14 de diciembre de 200930.
Sin embargo, existe un problema estructural por el cual los recursos no han fluido al
sector, debido a que SHF es un banco de segundo piso y como tal, opera a través de
SSH por lo que no puede hacer los préstamos directamente.
30 Programas de crédito 2010. Sociedad Hipotecaria Federal. Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
Diciembre de 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
32
El nuevo esquema que presentó SHF en diciembre de 2009 está dirigido a reestablecer el
financiamiento del crédito a la construcción mediante tres productos nuevos:
El primero es un apoyo a los proyectos viables, en proceso, que no han concluido por
falta de ministración de algún Intermediario Financiero (IF).31
Los otros dos productos son para financiar la puesta en marcha de nuevos proyectos de
suelo servido que puedan iniciar a la brevedad.
Con estos dos últimos productos, se amplían las opciones para el financiamiento del
suelo en los proyectos inmobiliarios entre los cuales se pueden incluir los DUIS.
1. Financiamiento a través de fideicomisos para concluir proyectos en marcha.
Se abren líneas de fondeo a través de un fideicomiso o directamente al IF para dar
liquidez a proyectos no concluidos por falta de financiamiento del IF o de las estructuras
de financiamiento. Los proyectos deben tener viabilidad.
Fuente: Programas de crédito 2010 SHF.
Este producto no podría aplicar en el caso del financiamiento del suelo en los DUIS
debido a que se refiere a la conclusión de proyectos que ya han sido iniciados.
31 Los intermediarios financieros son los que, como su nombre lo indica, intermedian las operaciones entre
los distintos participantes del mercado. Actúan de mediadores entre quienes desean captar fondos y los
inversores.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
33
2. Garantía SHF a bancos que financien créditos puente a desarrolladores.
Este producto está diseñado para incentivar la participación de la banca en el
financiamiento a créditos puente para desarrolladores, donde SHF otorgará una garantía
de segunda pérdida y con esto compartirá el riesgo con el banco.
Fuente: Programas de crédito 2010 SHF.
Características del producto:
 El financiamiento se realizará a un conjunto de desarrolladores.
 Pazo de 36 meses con dos ampliaciones de 6 meses cada una.
 Amortización espejo con los activos.
 No revolvente.
 Valor máximo de la vivienda: 500,000 UDIS.
Este producto es muy atractivo en el caso de los DUIS, debido a que se otorgaría a un
grupo de desarrolladores con lo cual, se estaría asegurando la entrada de varios
participantes en el proyecto, sin embargo, sólo podría aplicar para desarrolladores de
vivienda de menos de 500,000 UDIS.
3. Financiamiento de capital y crédito a proyectos de desarrolladores.
Conjuntamente con un Fondo de Capital32 y un Intermediario Financiero (IF), SHF a
través de un fideicomiso presta a un conjunto de proyectos de construcción de vivienda
con ciertos criterios de elegibilidad.
32 El Fondo de Capital de Riesgo es una técnica, modalidad o forma de inversión que se caracteriza por la
existencia de un inversor profesional; quien realiza inversiones en compañías con un potencial de crecimiento
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
34
Los desarrolladores presentan su proyecto a un Fondo de Capital para que se asocien en
el financiamiento a la tierra, permisos y licencias e infraestructura básica.
SHF y el IF podrán financiar hasta el 65% en partes iguales del valor de la vivienda y
tendrán una prelación de pago por encima del fondo de capital y del desarrollador al
momento de individualizar las viviendas.
Fuente: Programas de crédito 2010 SHF.
Características del producto:
 Un fondo de capital que constituye el fideicomiso gobierna el vehículo y adquiere
los proyectos.
 Se cuenta con un Intermediario Financiero (IF) que provee el fondeo para el
crédito puente en partes iguales o con la garantía de SHF.
 SHF sólo fondea la edificación y parte de la infraestructura interna.
 La primera pérdida la toma el desarrollador.
 La segunda pérdida la toma el fondo con el capital de la estructura en relación al
conjunto de créditos.
 Se establece una cascada de pagos, quedando SHF y el IF en primer lugar.
 El producto es para proyectos nuevos y en marcha.
muy alto; instrumentadas a través de la compra, en un porcentaje minoritario, de participaciones accionarias
que no cotizan en el mercado, con la expectativa de obtener dentro de un horizonte temporal que va de los 2
a los 7 años, una rentabilidad superior al 30%. Este tipo de inversión conlleva un elevado nivel de riesgo, que
significa en muchos casos la pérdida total del capital invertido.
http://www.capitalderiesgo.mincyt.gov.ar/fondos_CR.htm
http://www.capitalderiesgo.mincyt.gov.ar/fondos_CR.htm
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
35
Esta opción también puede ser utilizada para el financiamiento de suelo en los DUIS, sin
embargo, no es SHF quien fondeará la adquisiciónde la tierra, sino los Fondos de Capital
que tienen que conseguir los desarrolladores.
De acuerdo a lo expresado por SHF en el reporte mencionado anteriormente acerca de
los Programas de Créditos 201033, estos productos permitirán:
 Concluir los proyectos en marcha y reestablecer el flujo de recursos para iniciar
nuevos proyectos de los desarrolladores.
 Liberar el capital que los desarrolladores tienen invertido en la conclusión de
proyectos o en sus reservas de tierra.
 Desarrollar fuentes de financiamiento de capital privado para suelo servido:
compra de tierra, permisos y licencias e infraestructura básica.
 Alinear los incentivos entre los participantes para un mejor monitoreo y
administración de los proyectos.
Aunque sólo se hace mención a los Fondos de Capital como el medio por el cual se
podrá financiar la adquisición del suelo, es importante que se abran líneas de crédito para
este rubro, impulsadas y garantizadas con la participación de SHF.
Además, es indispensable que estas líneas no sean sólo para el caso de vivienda, o en
todo caso, que no sean sólo para vivienda de tipo social, pues en un DUIS debe existir
una mezcla de usos de suelo además de una diversidad en los tipos y sectores de
vivienda.
NUEVAS ESTRATEGIAS 2010-2011
Por otro lado, SHF ha identificado que los productos que ofrece hasta este momento no
han sido suficientes para dar respuesta a las necesidades del sector inmobiliario; esto se
vio reflejado en su participación durante el Seminario “2010-2011 Bases para la
planeación”34 organizado por Softec en diciembre de 2009; donde SHF a través de la Lic.
Paloma Silva Directora General Adjunta de desarrollo e innovación, presentó sus
“Programas de financiamiento a la vivienda para planear el corto plazo 2010-2011” de
donde se extrae la siguiente información:
SHF ha identificado las acciones clave que deberá desarrollar en el corto, mediano y
largo plazos para permitir que el sector hipotecario sea atendido de forma adecuada en el
futuro, mediante diversas actividades:
33 Programas de crédito 2010. Sociedad Hipotecaria Federal. Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
Diciembre de 2009.
34 Seminario: 2010-2011 Bases para la planeación. SOFTEC Consultoría en proyectos inmobiliarios. 9 de
Diciembre de 2009.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
36
Acciones estratégicas
Fuente: Programa de financiamiento a la vivienda para planear el corto plazo 2010-2011, SHF.
La única actividad relacionada directamente con los DUIS es a largo plazo y se refiere a
la generación de suelo servido para la construcción de DUIS.
Aunque no se especifica cuáles serán las instituciones involucradas ni las actividades a
desarrollar, con el siguiente esquema podemos saber que se refiere al nuevo producto de
“Financiamiento de capital y crédito a proyectos de desarrolladores”, mencionado
anteriormente.
Necesidades del mercado de vivienda
Fuente: Programa de financiamiento a la vivienda para planear el corto plazo 2010-2011, SHF
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
37
3.4. SOCIEDADES DE INVERSIÓN ESPECIALIZADA EN
FONDOS PARA EL RETIRO (SIEFORES)
Las SIEFORES (Sociedades de Inversión Especializada en Fondos para el Retiro)
son los fondos donde las Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES) invierten
los recursos de los trabajadores a lo largo de su vida laboral. El objetivo de las AFORES
es invertir, de manera segura, los recursos de las cuentas individuales de los
trabajadores a fin de que éstos no pierdan su valor y se vean incrementados con el
tiempo.
Hasta 2007 las Siefores habían financiado a los distintos niveles de gobierno, a grandes
empresas (BIMBO, TELMEX, CEMEX), al desarrollo de vivienda (INFONAVIT, SHF) y a
limitados proyectos de infraestructura (PEMEX, CFE), sin embargo, con los cambios de
ese año 2007, se buscó que las SIEFORES contribuyeran al desarrollo de la nueva
infraestructura del país y al financiamiento de pequeñas y medianas empresas.35
Fuente: CONSAR 2007.
En ese mismo año se diseñaron nuevos instrumentos estructurados para financiar
proyectos de largo plazo así como el crecimiento de empresas medianas y pequeñas,
debido a que un instrumento estrcuturado permite financiar proyectos desde la etapa de
inversión.
35 Nuevos esquemas de financiamiento a través de las SIEFORES. Comisión Nacional del Sistema de Ahorro
para el Retiro (CONSAR). Octubre de 2007.
Gobierno
• Federal
• Estatal
• Municipal
Empresas Privadas
(Grandes)
Vivienda
Proyectos existentes
Gobierno
• Federal
• Estatal
• Municipal
Empresas Privadas
(Grandes)
Vivienda
Proyectos existentes
Estructurados
Variable
Extranjeros
Fija
EstructuradosEstructurados
Variable
Extranjeros
Fija
Estructurados
Variable
Extranjeros
Fija
EstructuradosEstructurados
Variable
Extranjeros
Fija
Estructurados
Variable
Extranjeros
Fija
EstructuradosEstructurados
Variable
Extranjeros
Fija
SIEFORES
Nuevos proyectos de
Proyectos de largo plazo
Bienes raíces
Empresas pequeñas y medianas
Beneficios esperados:
• Aportará un
mayor
rendimiento al
trabajador.
• Contribuye al
desarrollo
económico del
País.
• Generará fuentes
de empleo.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
38
Nuevos esquemas de financiamiento a través de las SIEFORES
Fuente: CONSAR 2007.
INSTRUMENTOS ESTRUCTURADOS
El esquema general de un instrumento estructurado involucra a la firma financiada o
proyecto, a un fideicomiso emisor y a los compradores del instrumento.
Los requisitos para poder integrar un instrumento estructurado de acuerdo a la CONSAR
(Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro) son los siguientes:
 Incorporar a la empresa como SAPI (Sociedad Anónima Promotora de
Inversiones).
 Tener al menos un consejero independiente.
 Estados financieros auditados por un externo.
 La mayor parte del capital debe ser del sector privado.
 Los activos del fideicomiso y la empresa financiada debe estar en el territorio
mexicano.
 El prospecto debe hacer una revelación completa del proyecto financiado.
 Debe transferirse al fideicomiso la propiedad de los activos que garanticen
provean los flujos.
 El fideicomiso transferirá recursos a la firma o proyecto de acuerdo a un
calendario establecido por avances.
En la “CIRCULAR CONSAR 15-20, Modificaciones y adiciones a las Reglas Generales
que establecen el régimen de inversión al que deberán sujetarse las sociedades de
inversión especializadas de fondos para el retiro”36, se establecen las características que
deberán cumplir los instrumentos estructurados para poder ser adquiridos por las
sociedades de inversión.
36 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 1° de Agosto de 2007.
Nuevos
Instrumentos
Aprobados
FIBRAS
(Fideicomisos de
Infraestructura y
Bienes Raíces)
Instrumentos
Estructurados
• Empresas que no tienen
acceso a los mercados de
capitales (medianas y
pequeñas)
• Proyectos productivos de
largo plazo
• Infraestructura
• Capital privado
• Bienes raíces
• Infraestructura
Financiamiento para:
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
39
Dentro de los requerimientos que establece este régimen, los instrumentos estructurados
deben apegarse a lo siguiente:
 Características del instrumento estructurado (creación del fideicomiso, información
sobre proyectos en suplemento).
 Características de los componentes del instrumento estructurado (componentes
con flujos fijos / variables).
 Empresas promovidas y proyectos financiados dentro de la estructura
(características de la empresa que realiza los proyectos, tipo de proyectos
elegibles).
 Valuación del instrumento estructurado (a precios de mercado).
 Existencia de garantías asociadas al instrumento estructurado (cesión de los
derechos sobre activos subyacentes al fideicomiso, garantías en caso de
incumplimiento, calce entre activos y pasivos del fideicomiso).
En el marco del VIII Seminario de Inversiones AMAFORE, celebrado en Octubre de 2008,
acerca de la inversión de SIEFORES en Proyectos de Desarrollo Urbano Integrales
Sustentables, SHF consideró que los proyectos DUIS cumplen con todos los criteriosdel
régimen de inversión de CONSAR, y su rendimiento es atractivo para las SIEFORES37.
También mencionó que dichos instrumentos estructurados servirían para financiar
distintas etapas del desarrollo de los DUIS, y a cambio los inversionistas obtendrían los
flujos de efectivo conforme se terminen las obras en cada una de ellas.
No se tiene conocimiento de que algún proyectos certificado como DUIS, haya empleado
este mecanismo para el financiamiento del suelo del proyecto, sin embargo, de acuerdo a
este esquema, es posible la participación de las SIEFORES para la adquisición de suelo
en proyectos DUIS.
Fuente: VIII Seminario de Inversiones AMAFORE. SHF.
37 VIII Seminario de Inversiones AMAFORE. Consideraciones sobre la inversión de SIEFORES en Proyectos
de Desarrollo Urbano Integrales Sustentables (DUIS). Sociedad Hipotecaria Federal. Octubre de 2008.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
40
FIBRAS
Aunque el tema de FIBRAS será tratado más a fondo en otro capítulo, es conveniente dar
una breve descripción para introducir su participación en las inversiones de SIEFORES.
Las FIBRAS son vehículos que adquieren inmuebles que se encuentran arrendados y
bursatilizan las rentas y la plusvalía. De acuerdo a las consideraciones de CONSAR, las
FIBRAS funcionan de la siguiente manera38:
 Un propietario de bienes raíces con contratos de arrendamiento de largo plazo
entrega la propiedad de éstos a un fideicomiso de administración, que a cambio
entrega Certificados de Participación Ordinaria (CPO).
 El propietario entrega los CPO’s a un vehículo emisor (empresa o fideicomiso)
quien a través de los CPO’s adquiere el derecho sobre las rentas y sobre la
plusvalía de los bienes raices.
 El vehículo emite títulos (acciones) a través de la Bolsa Mexicana de Valores
(BMV), obteniendo recursos del gran público inversionista que utiliza para liquidar
los CPO´s al propietario de los bienes raices.
El desarrollo de estas propuestas de inversión por Instrumentos estructurados y FIBRAS
no es nuevo, sin embargo, a partir de octubre de 2009 se ha puesto mayor énfasis en
dirigir estas inversiones hacia las primeras capas de desarrollo de proyectos
inmobiliarios.
Los DUIS deberán ser proyectos viables, rentables, que contribuyan a un mejoramiento
social y manejados con transparencia, para que las SIEFORES coloquen sus recursos en
esas emisiones y se obtengan los rendimientos esperados para el bien de los afiliados,
ya que, por tratarse de recursos destinados a las pensiones de los jubilados, la sociedad
en general pondrá mucha atención en el riesgo que puedan correr dichas aportaciones.
La Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR) refiere que los
nuevos instrumentos estructurados deben ser títulos que ofrezcan garantía de la
recuperación de los fondos invertidos, del capital proveniente de las aportaciones del
trabajador, el empresario y la cuota social del gobierno. Para ello, los instrumentos
estructurados están compuestos por un bono cupón cero Triple A, que es la garantía del
retorno del dinero comprometido en los proyectos39.
Acerca de estas dos propuestas de inversión de las SIEFORES, se puede decir que los
beneficios serán tanto para los afiliados como para la sociedad y para el país en general,
debido a que facilitarán el financiamiento para proyectos de desarrollo y ordenamiento
territorial como son los DUIS.
38 VIII Seminario de Inversiones AMAFORE. Consideraciones sobre la inversión de SIEFORES en Proyectos
de Desarrollo Urbano Integrales Sustentables (DUIS). Sociedad Hipotecaria Federal. Octubre de 2008.
39http://wwwtinteroeconomico.blogspot.com/2009/10/afores-e-instrumentos-estructurados.html
http://wwwtinteroeconomico.blogspot.com/2009/10/afores-e-instrumentos-estructurados.html
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
41
3.5. FIDEICOMISOS DE INFRAESTRUCTURA Y BIENES
RAICES (FIBRAS)
Las FIBRAS son mecanismos utilizados para el financiamiento de infraestructura y bienes
raíces. También se les conoce por sus siglas en inglés REIT´s Real Estate Investment
Trusts en Estados Unidos y Real Estate Income Trusts en Canadá.
Las FIBRAS son compañías manejadas por un fideicomiso que posee una o varias
propiedades inmobiliarias que generan rentas como departamentos, centros comerciales,
hoteles, oficinas y almacenes. Las acciones emitidas pueden ser destinadas a oferta
pública (CPO) o privada en el mercado bursátil.40
Este esquema brinda flexibilidad a proyectos con diferentes factores y necesidades y
optimiza las ventajas fiscales de los fideicomisos de inversión inmobiliaria.
Las FIBRAS funcionan de la siguiente manera:
 La empresa ingresa los activos y las rentas en un fideicomiso.
 El fideicomiso emite los certificados públicos de oferta (CPO’s) ante inversionistas
(mercado privado) o a la Bolsa Mexicana de Valores. Los inversionistas toman los
certificados esperando un rendimiento a futuro. La empresa recibe los recursos de
la colocación en la Bolsa a través del fideicomiso.
 El público inversionista recibe las rentas de los inmuebles en forma de dividendos.
Fuente: Bolsa Mexicana de Valores.
Algunas ventajas importantes en estos instrumentos:
 Rentabilidad: el rendimiento de este tipo de instrumentos cuenta con una gran
apreciación de capital debido a la generación de altas tasas de dividendos.
 Dividendos: las FIBRAS tienen la obligación de distribuir por lo menos el 90% del
ingreso gravable a través de dividendos. El crecimiento de estas tasas ha
40 Local Flavor. Global research. Tutorial Fibras. Inversión. Banco IXE. Noviembre de 2005.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
42
superado los niveles inflacionarios y los rendimientos promedio de mercados
accionarios.
 Diversificiación: durante los últimos 30 años, estos instrumentos han demostrado
que al incluirlos en un portafolio, permiten aumentar el rendimineto y reducir el
riesgo.
 Liquidez: las acciones emitidas en estos instrumentos se convierten fácilmente en
efectivo ya que se negocian en las Bolsas de Valores.
Las FIBRAS tienen ventajas fiscales como puede verse en el siguiente esquema. La
Secretaría de Hacienda y Crédito Público es el creador de los fideicomisos por los cuales
las inmobiliarias y constructoras pueden capitalizarse para poder captar flujos más rápido
y conectarse en nuevos proyectos.
Fuente: Bolsa Mexicana de Valores.
De acuerdo con la información presentada, si las FIBRAS se emiten para capitalizar a las
empresas del sector inmobiliario, el capital obtenido se podría usar para la adquisición de
suelo en los DUIS, pero no se debe perder de vista que son para negocios en marcha
debido a que se basan en las rentas que pueden producir, por lo que será necesario que
el promotor cuente con proyectos que pueda incluir en las FIBRAS para capitalizarse e
invertir en nuevos proyectos como los DUIS.
Las empresas podrían obtener recursos anticipados para después aplicarlos en
“proyectos de inversión”, incluyendo la compra de terrenos, pero no aplica directamente o
solamente para la compra de terrenos.
DUIS
FINANCIAMIENTO DEL SUELO
43
3.6. BURSATILIZACIÓN
De acuerdo a las definiciones de Bursatilización publicadas por Sociedad Hipotecaria
Federal41 y la Bolsa Mexicana de Valores42:
La Bursatilización, conocido en otros países como Securitización o Titulización, es un
proceso estructurado en el cual, activos similares se agrupan en un fideicomiso emisor,
quien a su vez, emite títulos de deuda entre el gran público inversionista (nacional y
extranjero), en un mercado de valores organizado (Bolsa Mexicana de Valores).
Es un esquema fiduciario estructurado que permite a la empresa obtener Financiamiento
Bursátil al dar liquidez a activos no líquidos, o bien, para obtener recursos del mercado de
valores para el financiamiento de proyectos productivos dando valor presente a los
ingresos futuros de los mismos.
Los activos agrupados generan flujos de efectivo que se utilizan para pagar los costos
inherentes al mantenimiento de la bursatilización y el pago de rendimiento a los
inversionistas.
El principal requisito