Propuesta-para-una-mejor-publicidad-en-el-Registro-Publico-de-la-Propiedad-y-del-Comercio-y-su-importancia-economica

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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA 
 DE MÉXICO 
 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
ARAGÓN 
 
 
SEMINARIO DE TITULACIÓN COLECTIVA 
 
 
“PROPUESTA PARA UNA MEJOR PUBLICIDAD EN EL 
REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO Y SU 
IMPORTANCIA ECONOMICA” 
 
 
T E S I N A 
 
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE 
 
LICENCIADO EN DERECHO 
 
P R E S E N T A: 
 
SAMUEL TRINIDAD GONZÁLEZ DÍAZ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ASESOR: 
LIC. MYRHGE DEL CARMEN SPROSS BARCENAS 
 
 
 
 
 
 
MÉXICO 2007 
 
 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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AL DIOS PADRE… NUESTRO SEÑOR JESUCRISTO… Y 
EL ESPIRITU SANTO 
 
“Mas el Dios de toda gracia, que nos llamó a su gloria eterna 
en Jesucristo, después que hayáis padecido un poco de 
tiempo, él mismo os perfeccione, afirme, fortalezca y 
establezca. A él sea la gloria y el imperio por los siglos de 
los siglos. Amén.” 1ª Pedro 5:10 y 11 
 
Quien por su amor derramado en esa cruz, su bendita gracia 
y misericordia, es la causa de que llegue hasta este gran 
momento de mi vida. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A MI PAPA TRINIDAD GONZALEZ MARTINEZ 
 
Este gran hombre ahora ya no esta conmigo para disfrutar 
este momento, pero sin duda se sintió orgulloso de saber 
que había terminado mi carrera y con gusto me acompañó a 
recibir mi diploma. 
Agradezco a Dios por el padre que me dio…. No pude tener 
otro mejor, su ejemplo y oraciones son la causa de que haya 
arribado hasta aquí. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A MI MAMA QUINTINA DIAZ PATIÑO 
 
Una mamita única en el universo, incansable y luchadora; 
Sin duda sus consejos han hecho mella en mi, ayudándome 
y apoyándome a cada instante a terminar una a una las 
etapas de mi vida. 
Sin duda todo lo que nos ha enseñado a mis hermanos y a 
mi es bueno, nosotros le hemos fallado, Dios nos de la 
oportunidad de devolverle lo mas que podamos, comparado 
con lo mucho que ha hecho por nosotros, aunque estoy 
seguro que ella no pide nada de regreso, lo hace de 
corazón. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A MIS HERMANOS IRMA, LEONEL, LILIA, ARACELI, 
ORALIA, DAVID Y RUTH 
 
De quienes he recibido desde pequeño tanto amor, cariño, 
consejos, detalles, oraciones y bendiciones. Sin dudarlo 
están en mi corazón y forman parte de este gran logro, 
muchas gracias. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A TODOS MIS FAMILIARES 
 
Que también me han brindado infinidad de bendiciones, 
cariño, apoyo y detalles, que me han ayudado a seguir 
adelante y no claudicar en esta vida llena de retos y 
desafíos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A MI NOVIA LINDA ELISITA 
 
Sin duda Dios dándome el regalo de su amistad solo por su 
bendita gracia y misericordia. 
Ahora como mi novia y la mujer que amo, es de mucha 
bendición para mi vida, y apoyo incondicional en las buenas 
y en las malas, brindándome su ayuda hasta la total 
conclusión de este importante trámite y Dios mediante en 
su plan divino, pueda ser también mi linda esposa. 
Te amo bonita. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Y a todas las personas que sin la mala intención de no 
englobarlas en las anteriores, con todo mi corazón 
agradezco su presencia en mi vida. 
 
 
A MIS JEFES Y COMPAÑEROS EN EL TRABAJO 
 
Todos me han enseñado muchísimos secretos, claro, con 
mucha paciencia cuando he cometido errores y me han 
dado la oportunidad de desarrollar profesionalmente. 
 
A MIS MAESTROS, COMPAÑEROS Y AMIGOS DE 
GENERACION 
 
Cada uno de ellos contribuyó en gran manera para saber un 
poco de la inmensidad del Derecho y que en algún momento 
me tendieron la mano para seguir adelante y terminar esta 
noble profesión. 
 
 
A MIS AUTORIDADES ESPIRITUALES E 
INTEGRANTES DE LA IGLESIA MANADA PEQUEÑA 
 
Quienes han llevado mis alegrías y tristezas a lo largo de mi 
vida en la iglesia, han conocido mis necesidades y me han 
bendecido de una u otra manera, gracias a todos mis 
hermanos en Cristo. 
 
 
ÍNDICE 
 
 
 
DERECHO INFORMÁTICO 
 
 Página 
 
 
INTRODUCCIÓN I 
 
 
CAPÍTULO I CONCEPTOS GENERALES 1 
 
 
1.1 Concepto de Información 1 
 
1.2 Concepto de Informática 1 
 
1.3 Concepto de Información Documental Electrónica 2 
 
1.4 Concepto legal de Publicidad 2 
 
1.5 Concepto de Publicación Electrónica 2 
 
1.6 Concepto de Registro Público de la Propiedad y del Comercio 2 
 
1.6.1 El sistema registral 3 
 
1.6.2 Documentos registrables 4 
 
1.6.3 Registro de comercio 7 
 
1.6.4 Principios registrales 16
 
 
CAPITULO II ANÁLISIS PARA JUSTIFICAR LA IMPORTANCIA DE UNA 
MEJOR PUBLICIDAD EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y 
COMERCIO 22 
 
2.1 Importancia Económica de la Información 22 
 
2.2 Ejemplos del manejo de Información en gran escala y su importancia 23
 
2.3 Relación que guarda la Informática Jurídica Documentaria y la 
Informática Jurídica de Control o Gestión con el REGISTRO PÚBLICO 
DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO 25 
 
2.4 El Sistema Integral para la Gestión Registral (SIGER) 26 
 
2.5 Formatos y Registro de Actos de Comercio a través de la Experiencia 
Laboral 27 
 
2.6 El Principio Regístral de la Publicidad 28
 
 
 
Conclusiones 31 
 
 
BIBLIOGRAFÍA 34 
 
LEGISLACIÓN 34 
 
MESOGRAFÍA 35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INTRODUCCIÓN 
 
 
 El trabajo de investigación recepcional es actualmente la única 
oportunidad para contribuir a la Ciencia del Derecho. Así como también lo es para 
fortalecer y enriquecer al acervo de la Universidad Nacional Autónoma de México. 
 
 La presente investigación tiene como fin ofrecer una propuesta para 
mejorar la publicidad y por ello la accesibilidad a los actos de comercio y propiedad 
en nuestro país, específicamente en el Registro Público de la Propiedad y Comercio 
del Distrito Federal, siendo dirigido el beneficio de este trabajo a las personas físicas 
y morales que celebren actos jurídicos así como a los Licenciados en Derecho que 
gestionen los mismos. 
 
 Las sociedades como el hombre y el Derecho mismo, evolucionan 
constantemente. Sin embargo, la evolución tecnológica que esta impulsando la 
evolución en todas las áreas del saber, es también oportunidad y reto en el campo 
del Derecho para aprovechar los beneficios de la nueva tecnología informática. 
 
 Las máquinas con tecnología mas avanzada ocupan hoy en día un 
espacio vital para el sostenimiento de la sociedad, ya que por su progreso 
tecnológico, de ser simples herramientas de trabajo se han convertido en elementos 
indispensables de ciertos sectores productivos de la sociedad y del desarrollo de esta, 
realizando así las tareas más complejas y necesarias en cuestiones de minutos e 
incluso de segundos. 
 
 Ciertamente, el Derecho Informático es una rama joven en el mundo 
jurídico, originada por ese constante avanzar tecnológico. En cuanto a la legislación 
informática se puede establecer que ésta ha sido insuficiente, originando lagunas en 
las leyes de la materia, debido a ese desarrollo veloz. El uso de este medio, como 
soportedel proceso en el cual se concretan hechos y actos jurídicos de la vida 
diaria, la habitualidad y trascendencia que ha adquirido en la contratación moderna y 
en los medios de pago, ha originado controversias y debates en lo referente a las 
diversas legislaciones de todo el mundo. 
 
 Es por tales insuficiencias o necesidades que a través de esta tesitura se 
pretende tener una mejor accesibilidad de la publicidad de los actos de comercio en 
nuestro país. 
 
 La solución al problema a investigar se traduce en una serie de 
interrogantes, a las cuales trataremos de dar solución específica. Utilizando el método 
analítico, se formularon las cuestiones que van de lo general a lo particular, así, por 
ejemplo, se plantearon las siguientes interrogantes: 
 
 I
1.- ¿Qué es la Información? 
 
2.- ¿Cómo se define a la Informática? 
 
3.- ¿Cuál es el concepto de la Información Documental Electrónica? 
 
4.- ¿En términos legales que es la Publicidad? 
 
5.- ¿Cuál es el concepto de Publicación Electrónica? 
 
6.- ¿Qué es el Registro Público de la Propiedad? 
 
7.- ¿A que se refiere el Registro Público de Comercio? 
 
8.- ¿Qué es un Principio Registral? 
 
9.- ¿Cuáles son los Principios Registrales? 
 
10.- ¿Cuál es la importancia económica de la Información? 
 
11.- ¿Cómo se relaciona la Informática Jurídica con el Registro Público de la 
Propiedad y del Comercio? 
 
12.- ¿Qué es el SIGER? 
 
13.- ¿Existe una verdadera publicidad de los actos en el Registro Público de la 
Propiedad y del Comercio? 
 
14.- ¿Qué importancia tiene la información del Registro Público de la Propiedad y del 
Comercio con la celebración de actos jurídicos? 
 
15.- ¿Existe una seguridad jurídica al celebrar los actos jurídicos? 
 
16.- ¿Existe un procedimiento registral que pueda ayudar a las personas a tener 
seguridad jurídica? 
 
17.- ¿Que solución se puede dar para una mejor Publicidad Registral? 
 
 Estas son algunas de las interrogantes que se plantean en torno al tema 
elegido. Como puede verse, se ha transformado dicho tema en problema de 
investigación, que se ha pretendido solucionar, respetando las razones que se 
pudiesen dar en desacuerdo, lo cual constituye el objeto principal del trabajo que nos 
ocupa. 
 II
 Los objetivos del tema a investigar se enfocan a resolver las preguntas 
que con anterioridad establecimos, las cuales, en resumen son las siguientes: 
 
a) Establecer y conceptualizar la Información. 
b) Señalar el concepto de la Informática. 
c) Analizar que es la Información Documental Electrónica. 
d) Establecer el concepto legal de Publicidad. 
e) Señalar el concepto de Publicación Electrónica. 
f) Explicar el concepto de Registro Público de la Propiedad. 
g) Explicar el concepto de Registro Público de Comercio. 
h) Mencionar el significado de Principio Registral. 
i) Indicar cuales son los Principios Registrales. 
j) Explicar brevemente la importancia económica de la Información. 
k) Establecer la relación entre la Informática Jurídica y el Registro Publico de la 
Propiedad y del Comercio. 
l) Determinar la función del SIGER. 
 
 Por lo que se refiere al capitulado se consideró la redacción de dos 
Capítulos, empezando con los conceptos generales de la Información, Informática, la 
Información Documental Electrónica, la Publicidad, la Publicación Electrónica, el 
Registro Público de la Propiedad y del Comercio, y por último los Principios 
registrales. 
 
 En el segundo capítulo se analizó la Importancia Económica de la 
Información, la relación de la Informática Jurídica Documentaria e Informática 
Jurídica de Control o Gestión con el Registro Público de la Propiedad y del Comercio y 
por último el Sistema Integral para la Gestión Registral. 
 
 Para el desarrollo del presente trabajo se consideraron diversas 
disciplinas jurídicas, a saber: Derecho Civil, Derecho Mercantil, Derecho Registral y 
Derecho Informático, todas ellas nos permitieron analizar desde diferentes puntos o 
áreas de conocimiento lo concerniente al tema, ya que existe una íntima relación de 
estas, con la publicidad en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. 
 
 Respecto del presente trabajo de investigación, se utilizó el método que 
es comúnmente manejado en toda investigación científica, así por ejemplo, se aplicó 
el método de análisis, al descomponer los elementos que integran los fenómenos 
jurídicos en estudio (la figura del Registro Público de la Propiedad y Comercio, de su 
constitución, de sus elementos, de su naturaleza jurídica y demás figuras inherentes 
al mismo), para describir su esencia y lograr un mejor entendimiento de los aspectos 
que comprenden, delimitando cada punto en particular y procediendo a analizarlo de 
manera separada. 
 
 III
 De igual manera se aplicó el método deductivo, planteando inicialmente 
los temas de carácter general, como son las definiciones y conceptos legales hasta 
abordar los aspectos concretos y específicos del tema en estudio. 
 
 El método de síntesis se utilizó al final del trabajo (en las conclusiones y 
propuestas), al relacionar todo el conjunto de conocimientos recabados y concretarlo 
en una serie de proposiciones especificas, las cuales constituyen el resultado obtenido 
de la presente investigación. 
 
 En lo que se refiere a las técnicas de investigación, se hizo uso de 
material bibliográfico necesario relativo a los temas planteados, así como de la 
legislación y de la mesografía adecuada para la consecución de los objetivos 
planteados. 
 
 
 
 
 IV
CAPÍTULO PRIMERO 
 
 
CONCEPTOS GENERALES 
 
 
 La información veraz y oportuna, será siempre una condición 
indispensable para la formulación de juicios atinados para la toma de decisiones 
correctas y por tal característica esta información se convierte en una necesidad 
permanente en toda sociedad. Y es por tal motivo que en el presente Capitulo se 
explicará el funcionamiento, trascendencia e importancia del Registro Publico de la 
Propiedad y el Comercio. 
 
 
1.1 CONCEPTO DE INFORMACIÓN 
 
 Es el contenido de la comunicación; en este sentido las noticias, datos, 
hechos, opiniones, e ideas necesarias para entender de un modo inteligente las 
situaciones individuales, colectivas, nacionales e internacionales, y estar en 
condiciones de orientar la acción. 
Información y comunicación son términos que se implican mutuamente y remiten a 
un solo proceso de relación social que, en última instancia, fundamenta la sociedad 
humana. Conforme la organización social se hace más compleja y el hombre 
desarrolla medios y técnicas que aumentan sus posibilidades informativas y 
comunicativas, los procesos informativos crecen en importancia. La información es 
hoy, mas que nunca, una necesidad individual y social, y por lo tanto un bien 
(económico, político y social) susceptible de protección jurídica.1
 
 
1.2 CONCEPTO DE INFORMÁTICA 
 
 Es la ciencia que se dedica al manejo de la información en todas sus 
formas, mediante la aplicación de conocimientos tecnológicos. La informática hoy en 
día es indispensable, todo depende de ella, como por ejemplo las grandes bases de 
datos de empresas, bancos u organizaciones; esto último porque es mucha la 
información que se tiene que almacenar y procesar. Es inimaginable pensar en un 
mundo sin la aplicación de la tecnología en la informática, puesto que cada día, 
somos más los seres que habitamos el globo terráqueo, y por lo tanto, más 
información que procesar. Gracias a los satélites, al Internet y en sí a todos y cada 
uno de los sistemas de información, podemos transferir cantidades estratosféricas de 
datos para entonces ser procesados en cuestión de segundos.2
 
1 Cfr. López Ayllón Sergio, “EL DERECHO A LA INFORMACIÓN”, México, Grupo Editorial Miguel Ángel 
Porrúa, 1984, pag. 159 
2 Evolución del Hardware en las PC’s, conceptos Básicos, visto en: http://www.cyberlatino.net/. 
 1
1.3 CONCEPTO DE INFORMACIÓN DOCUMENTAL ELECTRÓNICA 
 
 La información documental electrónicaes toda aquella información 
documental, por tanto previamente emitida y conservada a la que se puede acceder a 
través de medios electrónicos.3
 
 
1.4 CONCEPTO LEGAL DE PUBLICIDAD 
 
 Es toda forma de comunicación realizada por una persona física o 
jurídica, pública o privada, en el ejercicio de una actividad comercial, industrial, 
artesanal o profesional, con el fin de promover en forma directa la contratación de 
bienes, muebles o inmuebles, derechos y obligaciones.4
 
 
1.5 CONCEPTO DE PUBLICACIÓN ELECTRONICA 
 
 El concepto de publicación electrónica no es tan innovador como se 
puede pensar. Tiene sus orígenes en la década de los años treinta cuando Vannevar 
Bush escribe su ensayo “As We May Think”, en donde describe un dispositivo 
mecánico en el cual se almacenan libros, grabaciones y todo tipo de conocimiento, 
para que puedan ser recuperados de una manera sencilla y rápida; este dispositivo lo 
llamó memex. Posteriormente, en la década de los años sesenta, Ted Nelson crea el 
concepto de hipertexto y lo asocia a la escritura y lectura no lineal a través de su 
proyecto Xanadú. De ahí en adelante se comienza una nueva visión de los sistemas 
de información con el uso de la tecnología. El Web integra estas dos visiones y es de 
lo que actualmente hablamos como un tipo de publicación electrónica.5
 
 
1.6 CONCEPTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL 
COMERCIO 
 
 Para que los bienes inmuebles tengan el valor que razonablemente les 
corresponde y puedan ser aceptados en garantía de créditos con intereses 
proporcionados, o lo que es lo mismo para el desarrollo de un sano crédito territorial, 
es necesario que esos bienes tengan un régimen jurídico de publicidad, de seguridad 
y de respeto a la apariencia jurídica, que son precisamente los objetivos primordiales 
del Registro Publico de la Propiedad, y que serán analizados en el presente capítulo. 
 
3 http://www.ucm.es/BUCM/tesis/inf/ucm-t25159.pdf, “MARKETING Y COMERCIALIZACIÓN DE 
INFORMACIÓN DOCUMENTAL ELECTRÓNICA”, 23/11/06 8:00 p.m. 
4 Martín García Maria del Lirio, “LA PUBLICIDAD: SU INCIDENCIA EN LA CONTRATACIÓN”, s.a., s.f., 
Editorial Dikinson, 2002. visto en: http://premium.vlex.com/doctrina/Publicidad-incidencia-
contratacion/Concepto-Legal-publicidad/2100-180105,01.html. 
5 http://biblioweb.dgsca.unam.mx/derecho/publica.htm “LA PUBLICACIÓN ELECTRÓNICA”, López 
Guzmán Clara, 23/11/06 8:00 p.m. 
 2
 El conocimiento de la historia y de la situación jurídica de cada inmueble 
para la adquisición del dominio y para la constitución de gravámenes y demás 
derechos reales se logra solo a través de la publicidad, y de esta a su vez depende la 
seguridad jurídica de que son validas tales operaciones y de que posteriormente no 
van a ser atacadas estas por causas anteriores y desconocidas en esos momentos, ya 
que sin necesidad de remontarse hacia atrás para analizar una a una las operaciones 
de la cadena de las diversas enajenaciones anteriores, como ocurre para llevar la 
probatio diabólica, le basta al adquirente del dominio o de otro derecho real sobre un 
bien raíz determinado, fiarse de lo que aparece como verdad en las inscripciones 
regístrales relativas a dicho inmueble. 
 
 Todas estas consideraciones hacen ver la significación y la importancia 
que tiene el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio para la plena eficacia de 
diversos contratos y actos de comercio y su oponibilidad a los terceros que no 
intervinieron en la celebración de estos.6
 
 En relación al Registro Público de Comercio, es importante proteger los 
actos de comercio consagrados por nuestro Código de Comercio en todas sus 
variantes por ejemplo las constituciones de sociedad y los actos de comercio que 
realizan con motivo de su funcionamiento así también proteger los intereses de las 
diferentes partes que intervienen. Analizando la legislación en México, y llegando a la 
determinación de acoger como concepto de el Registro Público de la Propiedad el que 
señala el reglamento de dicha institución para el Distrito Federal, en sus artículos 
primero y segundo establece que: El Registro Público de la Propiedad es la institución 
mediante la cual el Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar 
publicidad a los actos jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito 
para surtir efectos ante terceros. 
 
 El Registro Público de la Propiedad es la institución del Departamento 
del Distrito Federal, a la cual está encomendada el desempeño de la función registral, 
en todos sus órdenes, con arreglo a las prevenciones del Código Civil para el Distrito 
Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, de este 
Reglamento y demás disposiciones legislativas, reglamentarias y administrativas 
encaminadas al ejercicio de dicha función. 
 
 
1.6.1 EL SISTEMA REGISTRAL 
 
 Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de normas 
que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales 
sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen 
y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto 
 
6 Sánchez Medal Ramón, “EL NUEVO REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD”, México, Librería Porrúa 
Hnos. y Cia., 1979, p. 95 
 3
de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un 
punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de 
constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, 
es decir, la organización y el régimen del Registro".7
 
 El Reglamento del Registro Publico de la Propiedad del Distrito Federal 
establece en su Artículo 16: 
 
El Sistema Registral se integrará por: 
I.- Registro Inmobiliario; 
II.- Registro Mobiliario, y 
III.- Registro de Personas Morales. 
 
 Como podemos apreciar la clasificación anterior existe un registro de 
bienes inmuebles, también de muebles (compraventa donde se reserven la 
propiedad, prenda) y registro de personas morales (sociedades o asociaciones civiles, 
ya sean nacionales o extranjeras e instituciones, asociaciones y fundaciones de 
asistencia privada). 
 
 Artículo 17.- Los asientos que se originen por las solicitudes y 
documentos se practicarán en los siguientes folios: 
I.- Folio Real de Inmuebles; 
II.- Folio Real de Muebles; 
III.- Folio de Personas Morales, y 
IV.- Folio Auxiliar. 
 
 Es importante aclarar que asiento se refiere a que ha sido inscrito un 
determinado acto jurídico y que folio es el documento que contiene los datos de 
identificación así como los actos jurídicos que se hayan concretado. 
 
 
1.6.2 DOCUMENTOS REGISTRABLES 
 
 El Código Civil para el Distrito Federal establece en su Artículo 3005 
Sólo se registrarán: 
 
I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos; 
II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica; 
III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, 
siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el 
registrador, el corredor público o el Juez competente, se cercioraron de la 
 
7 http://www.monografias.com/trabajos13/sistypri/sistypri.shtml#SISTEM Sistemas y Principios 
registrales, 23/11/2006 8:00 p.m. 
 4
autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá 
estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo. 
 
 Aquí es importante resaltar que nuestra legislación establece que las 
escrituras o documentos emitidos por los notarios, corredores públicos, el registrador 
o los jueces competentes serán motivo de inscripción siempre y cuando se sujeten a 
lo que dispone la misma. 
 
 Artículo 3006 Los actos ejecutados o los contratos otorgados en otra 
entidad federativao en el extranjero, sólo se inscribirán si dichos actos o contratos 
tienen el carácter de inscribibles conforme a las disposiciones de este Código y del 
Reglamento del Registro Público. 
 
 Si los documentos respectivos apareciesen redactados en idioma 
extranjero y se encuentran debidamente legalizados, deberán ser previamente 
traducidos por perito oficial y protocolizados ante Notario. Las sentencias dictadas en 
el extranjero sólo se registrarán si no están en desacuerdo con leyes mexicanas y si 
ordena su ejecución la autoridad judicial competente. 
 
 Este precepto nos establece en el orden descendente los requisitos 
legales para inscribir documentos y sentencias que provengan de Estados de la 
Republica y del extranjero, adecuándose a nuestra legislación para poder ser 
inscritos. 
 
 Articulo 3007 Los documentos que conforme a este Código sean 
registrables y no se registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero. 
 
 Tal como lo establece el precepto legal anterior, el no registrar un 
documento no producirá efectos ante tercero, nos habla aquí del principio de 
oponibilidad que será analizado en este mismo capitulo. 
 
 Articulo 3008 La inscripción de los actos o contratos en el Registro 
Público tiene efectos declarativos. 
 
 La Ley da a la inscripción efectos declarativos y por ello los actos y 
contratos que la Ley manda inscribir serán oponibles a terceros desde su 
presentación. De ahí que el documento con los derechos debe ser inscrito para que 
surta efectos frente a terceros. Si el documento no se inscribe, no se puede oponer 
su existencia frente a los terceros. 
 
 Articulo 3009 El Registro protege los derechos adquiridos por tercero 
de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del 
otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo 
 5
registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a 
actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley. 
 
 Es visible la protección de esta H. Institución salvaguardando los 
derechos del tercero. Cumpliendo con el requisito de inscripción, aunque 
posteriormente haya litigio favorable o negativo respecto del que otorgo ese derecho. 
 
 Artículo 3042 En el Registro Público de la Propiedad inmueble se 
inscribirán: 
 
I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, 
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás 
derechos reales sobre inmuebles; 
 
II. La constitución del patrimonio familiar; 
 
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de 
seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y 
 
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados. 
 
 Profundizando más nuestra legislación establece en este precepto que 
convenio en stricto y lato sensu será aquello que se inscribirá, así como el patrimonio 
de familia, el arrendamiento y los que la ley ha establecido. 
 
 Articulo 3043 Se anotarán previamente en el Registro Público: 
 
I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, 
declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquéllos; 
 
II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes 
inmuebles del deudor; 
 
III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios 
o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto 
inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 
 
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación de 
bienes inmuebles o derechos reales; 
 
V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada o 
suspendida por el Registrador; 
 
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852; 
 6
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación 
de dominio, de bienes inmuebles; 
 
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión 
provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público; y 
 
IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras Leyes. 
 
 En este artículo podemos apreciar las anotaciones preventivas, siendo 
de vital importancia su asiento debido a que en su mayoría son resoluciones o 
providencias emitidas por los Juzgados, o Autoridades del Gobierno y que tienen que 
ver sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos. 
 
 
1.6.3 REGISTRO DE COMERCIO 
 
 El Registro Público de Comercio es una institución de derecho mercantil 
de carácter federal, que tiene aplicación en todo el territorio nacional y cuya 
operación está a cargo de la Secretaría de Economía (SE) y de las autoridades 
responsables del Registro Público de la Propiedad en los Estados y en el Distrito 
Federal, en términos del Código de Comercio y de los convenios de coordinación que 
se suscriban conforme a lo dispuesto por el artículo 116 Constitucional.8
 
En el Código de Comercio vigente en nuestro país se establece que: 
 
 Artículo 18 En el Registro Público de Comercio se inscriben los actos 
mercantiles, así como aquellos que se relacionan con los comerciantes y que 
conforme a la legislación lo requieran. 
 
 La operación del Registro Público de Comercio está a cargo de la 
Secretaría de Comercio y Fomento Industrial, en adelante la Secretaría, y de las 
autoridades responsables del Registro Público de la Propiedad en los Estados y en el 
Distrito Federal, en términos de este Código y de los convenios de coordinación que 
se suscriban conforme a lo dispuesto por el artículo 116 de la Constitución Política de 
los Estados Unidos Mexicanos. Para estos efectos existirán las oficinas del Registro 
Público de Comercio en cada entidad federativa que demande el tráfico mercantil. 
 
 La Secretaría emitirá los lineamientos necesarios para la adecuada 
operación del Registro Público de Comercio, que deberán publicarse en el Diario 
Oficial de la Federación. 
 
 
8 http://www.siger.gob.mx/pmr/pmr_archivos/frame.htm SIGER, Justificación, 23/11/2006 8:00 p.m. 
 7
 Este precepto nos informa cual es la institución del gobierno federal que 
en coordinación con los gobiernos de los estados tiene la operatividad del Registro 
Público de la Propiedad y del Comercio. 
 
 Articulo 20 El Registro Público de Comercio operará con un programa 
informático y con una base de datos central interconectada con las bases de datos de 
sus oficinas ubicadas en las entidades federativas. Las bases de datos contarán con al 
menos un respaldo electrónico. 
 
 Mediante el programa informático se realizará la captura, 
almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación, 
administración y transmisión de la información registral. 
 
 Las bases de datos del Registro Público de Comercio en las entidades 
federativas se integrarán con el conjunto de la información incorporada por medio del 
programa informático de cada inscripción o anotación de los actos mercantiles 
inscribibles, y la base de datos central con la información que los responsables del 
Registro incorporen en las bases de datos ubicadas en las entidades federativas. 
 
 El programa informático será establecido por la Secretaría. Dicho 
programa y las bases de datos del Registro Público de Comercio, serán propiedad del 
Gobierno Federal. 
 
 En caso de existir discrepancia o presunción de alteración de la 
información del Registro Público de Comercio contenida en la base de datos de 
alguna entidad federativa, o sobre cualquier otro respaldo que hubiere, prevalecerá la 
información registrada en la base de datos central, salvo prueba en contrario. 
 
 La Secretaría establecerá los formatos, que serán de libre reproducción, 
así como los datos, requisitos y demás información necesariapara llevar a cabo las 
inscripciones, anotaciones y avisos a que se refiere el presente Capítulo. Lo anterior 
deberá publicarse en el Diario Oficial de la Federación. 
 
 Precisamente aquí vemos ya establecido un programa Informático y con 
una base de datos donde se esta procesando y administrando los actos de comercio 
que conforme a la ley deben registrarse. 
 
 Articulo 20 bis Los responsables de las oficinas del Registro Público 
de Comercio tendrán las atribuciones siguientes: 
 
I.- Aplicar las disposiciones del presente Capítulo en el ámbito de la entidad 
federativa correspondiente; 
 
 8
II.- Ser depositario de la fe pública registral mercantil, para cuyo ejercicio se auxiliará 
de los registradores de la oficina a su cargo; 
 
III.- Dirigir y coordinar las funciones y actividades de las unidades administrativas a 
su cargo para que cumplan con lo previsto en este Código, el reglamento respectivo y 
los lineamientos que emita la Secretaría; 
 
IV.- Permitir la consulta de los asientos regístrales que obren en el Registro, así como 
expedir las certificaciones que le soliciten; 
 
V.- Operar el programa informático del sistema registral automatizado en la oficina a 
su cargo, conforme a lo previsto en este Capítulo, el reglamento respectivo y en los 
lineamientos que emita la Secretaría; 
 
VI.- Proporcionar facilidades a la Secretaría para vigilar la adecuada operación del 
Registro Público de Comercio, y 
 
VII.- Las demás que se señalen en el presente Capítulo y su reglamento. 
 
 De vital importancia es este artículo, ya que contiene las atribuciones y 
responsabilidades que tienen los encargados de las oficinas del Registro Publico de la 
Propiedad y del Comercio, para un mejor desempeño de sus funciones y del SIGER. 
 
 Artículo 21 Existirá un folio electrónico por cada comerciante o 
sociedad, en el que se anotarán: 
 
I.- Su nombre, razón social o título. 
 
II.- La clase de comercio u operaciones á que se dedique; 
 
III.- La fecha en que deba comenzar o haya comenzado sus operaciones; 
 
IV.- El domicilio con especificación de las sucursales que hubiere establecido, sin 
perjuicio de inscribir las sucursales en el Registro del partido judicial en que estén 
domiciliadas; 
 
V.- Las escrituras de constitución de sociedad mercantil, cualesquiera que sean su 
objeto o denominación, así como las de modificación, rescisión, disolución o escisión 
de las mismas sociedades; 
 
VI.- El acta de la primera junta general y documentos anexos á ella, en las 
sociedades anónimas que se constituyan por suscripción pública; 
 
 9
VII.- Los poderes generales y nombramientos, y revocación de los mismos si la 
hubiere, conferidos a los gerentes, factores, dependientes y cualesquiera otros 
mandatarios; 
 
IX.- La licencia que un cónyuge haya dado al otro en los términos del segundo 
párrafo del artículo 9o. 
 
X.- Las capitulaciones matrimoniales y los documentos que acrediten alguna 
modificación a las mismas; 
 
XI.- Los documentos justificativos de los haberes ó patrimonio que tenga el hijo ó el 
pupilo que estén bajo la patria potestad, ó bajo la tutela del padre ó tutor 
comerciantes; 
 
XII.- El aumento o disminución del capital efectivo en las sociedades anónimas y en 
comandita por acciones; 
 
XIV.- Las emisiones de acciones, cédulas y obligaciones de ferrocarriles y de toda 
clase de sociedades, sean de obras públicas, compañías de crédito ú otras, 
expresando la serie y número de los títulos de cada emisión, su interés y 
amortización, la cantidad total de la emisión, y los bienes, obras, derechos ó 
hipotecas, cuando los hubiere, que se afecten á su pago. También se inscribirán con 
arreglo á estos preceptos, las emisiones que hicieren los particulares; 
 
XIX.- Las fianzas de los corredores. 
 
 Así como en el ámbito de la propiedad existen los folios, de igual 
manera para el área de comercio existe un folio electrónico para el comerciante o la 
sociedad, donde estarán asentados los datos y actos jurídicos que son de importancia 
para toda operación comercial. 
 
 Articulo 21 bis El procedimiento para la inscripción de actos 
mercantiles en el Registro Público de Comercio se sujetará a las bases siguientes: 
 
I.- Será automatizado y estará sujeto a plazos máximos de respuesta; 
 
II.- Constará de las fases de: 
 
a) Recepción, física o electrónica de una forma precodificada, acompañada del 
instrumento en el que conste el acto a inscribir, pago de los derechos, generación de 
una boleta de ingreso y del número de control progresivo e invariable para cada acto; 
 
 10
b) Análisis de la forma precodificada y la verificación de la existencia o inexistencia de 
antecedentes regístrales y, en su caso, preinscripción de dicha información a la base 
de datos ubicada en la entidad federativa; 
 
c) Calificación, en la que se autorizará en definitiva la inscripción en la base de datos 
mediante la firma electrónica del servidor público competente, con lo cual se 
generará o adicionará el folio mercantil electrónico correspondiente, y 
 
d) Emisión de una boleta de inscripción que será entregada física o electrónicamente. 
 
El reglamento del presente Capítulo desarrollará el procedimiento registral de acuerdo 
con las bases anteriores. 
 
 Como se aprecia en este precepto la inscripción de actos de comercio ya 
es automatizada, y en resumen cuenta con las fases de recepción física o electrónica 
de la forma precodificada e instrumento a inscribir, el análisis jurídico y verificación 
para preinscripción después la calificación legal y si esta ajustado a derecho la 
correspondiente emisión de la boleta de inscripción. 
 
 Articulo 21 bis 1 La prelación entre derechos sobre dos o más actos 
que se refieran a un mismo folio mercantil electrónico, se determinará por el número 
de control que otorgue el registro, cualquiera que sea la fecha de su constitución o 
celebración. 
 
 Este artículo establece algo fundamental que independientemente de la 
fecha de la constitución o derecho de prelación será determinada por el número de 
control que otorgue el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. 
 
 Articulo 22 Cuando, conforme a la ley, algún acto o contrato deba 
inscribirse en el Registro Público de la Propiedad o en registros especiales, su 
inscripción en dichos registros será bastante para que surtan los efectos 
correspondientes del derecho mercantil, siempre y cuando en el Registro Público de 
Comercio se tome razón de dicha inscripción y de las modificaciones a la misma. 
 
 Vemos aquí que es de vital importancia tomar razón de aquel derecho 
mercantil que ha sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad o en registros 
especiales y hacer que surta efecto en el derecho mercantil. 
 
 Articulo 23 Las inscripciones deberán hacerse en la oficina del 
Registro Público de Comercio del domicilio del comerciante, pero si se trata de bienes 
raíces o derechos reales constituidos sobre ellos, la inscripción se hará, además, en la 
oficina correspondiente a la ubicación de los bienes, salvo disposición legal que 
establezca otro procedimiento. 
 
 11
 Este precepto refleja los lugares donde han de ser inscritos los actos de 
comercio (domicilio del comerciante y si se tratare de bienes inmuebles el lugar de su 
registro inmobiliario) 
 
 Articulo 24 Las sociedades extranjeras deberán acreditar, para su 
inscripción en el Registro Público de Comercio, estar constituidas conforme a las leyes 
de su país de origen y autorizadas para ejercer el comercio por la Secretaría, sin 
perjuicio de lo establecido en los tratados o convenios internacionales. 
 
 Punto importante es que las Sociedades Extranjeras se obliguen a 
acreditar su constitución en su país de origen y su compromiso de cumplir con los 
requisitos legales de nuestro país. 
 
 Articulo 25 Los actos que conforme a este Código u otras leyes deban 
inscribirse en el Registro Público de Comercio deberán constar en: 
 
I.- Instrumentos públicos otorgados ante notario o corredor público;II.- Resoluciones y providencias judiciales o administrativas certificadas; 
 
III.- Documentos privados ratificados ante notario o corredor público, o autoridad 
judicial competente, según corresponda, o 
 
IV.- Los demás documentos que de conformidad con otras leyes así lo prevean. 
 
 Nuestra ley determina que las escrituras o documentos emitidos por los 
notarios, corredores públicos, el registrador o los jueces competentes serán motivo 
de inscripción cuando se sujeten a lo que dispone la misma. 
 
 Articulo 26 Los documentos de procedencia extranjera que se refieran 
a actos inscribibles podrán constar previamente en instrumento público otorgado ante 
notario o corredor público, para su inscripción en el Registro Público de Comercio. 
 
 Las sentencias dictadas en el extranjero sólo se registrarán cuando 
medie orden de autoridad judicial mexicana competente, y de conformidad con las 
disposiciones internacionales aplicables. 
 
 En este artículo se establece que tanto para documentos o sentencias 
extranjeras primeramente deberán ser validadas por la autoridad mexicana antes de 
su inscripción. 
 
 Articulo 27 La falta de registro de los actos cuya inscripción sea 
obligatoria, hará que éstos sólo produzcan efectos jurídicos entre los que lo celebren, 
 12
y no podrán producir perjuicio a tercero, el cual sí podrá aprovecharse de ellos en lo 
que le fueren favorables. 
 
 De gran importancia, el no registrar un documento no producirá efectos 
ante tercero, nos habla aquí del principio de oponibilidad que será analizado en este 
mismo capitulo, y que el tercero si puede aprovechar en lo que le favorezca. 
 
 Articulo 28 Si el comerciante omitiere hacer la anotación o inscripción 
de los documentos que expresa la fracción X del artículo 21, podrá pedirla el otro 
cónyuge o cualquiera que tenga derecho de alimentos respecto de aquél. 
 
 Este precepto hace referencia a que cualquier persona con derecho de 
alimentos pueden solicitar se inscriban las capitulaciones matrimoniales en caso de 
que no se hubieren inscrito. 
 
 Articulo 29 Los documentos inscritos producirán su efecto legal desde 
la fecha de su inscripción, sin que puedan invalidarlos otros anteriores o posteriores 
no registrados. 
 
 De gran trascendencia el inscribir los documentos para que produzcan 
su efecto legal contra anteriores o posteriores sin registro. 
 
 Articulo 30 Los particulares podrán consultar las bases de datos y, en 
su caso, solicitar las certificaciones respectivas, previo pago de los derechos 
correspondientes. 
 
 Las certificaciones se expedirán previa solicitud por escrito que deberá 
contener los datos que sean necesarios para la localización de los asientos sobre los 
que deba versar la certificación y, en su caso, la mención del folio mercantil 
electrónico correspondiente. 
 
 Cuando la solicitud respectiva haga referencia a actos aún no inscritos, 
pero ingresados a la oficina del Registro Público de Comercio, las certificaciones se 
referirán a los asientos de presentación y trámite. 
 
 La publicidad en materia de comercio plasmada en este artículo se 
obtendrá cumpliendo con los datos necesarios y el pago respectivo de los derechos. 
 
 Articulo 30 bis La Secretaría podrá autorizar el acceso a la base de 
datos del Registro Público de Comercio a personas que así lo soliciten y cumplan con 
los requisitos para ello, en los términos de este Capítulo, el reglamento respectivo y 
los lineamientos que emita la Secretaría, sin que dicha autorización implique en 
ningún caso inscribir o modificar los asientos regístrales. 
 
 13
 La Secretaría certificará los medios de identificación que utilicen las 
personas autorizadas para firmar electrónicamente la información relacionada con el 
Registro Público de Comercio, así como la de los demás usuarios del mismo, y 
ejercerá el control de estos medios a fin de salvaguardar la confidencialidad de la 
información que se remita por esta vía. 
 
 La Secretaria es la institución que autoriza el acceso a la base de datos 
siempre y cuando se cumpla con los requisitos legales, así como certifica también las 
firmas electrónicas y autoriza el acceso a los fedatarios públicos, siempre 
salvaguardando a los interesados en los trámites. 
 
 Articulo 30 bis 1 Cuando la autorización a que se refiere el artículo 
anterior se otorgue a notarios o corredores públicos, dicha autorización permitirá, 
además, el envío de información por medios electrónicos al Registro y la remisión que 
éste efectúe al fedatario público correspondiente del acuse que contenga el número 
de control a que se refiere el artículo 21 bis 1 de este Código. 
 
 Los notarios y corredores públicos que soliciten dicha autorización 
deberán otorgar una fianza a favor de la Tesorería de la Federación y registrarla ante 
la Secretaría, para garantizar los daños que pudieran ocasionar a los particulares en 
la operación del programa informático, por un monto mínimo equivalente a 10 000 
veces el salario mínimo diario vigente en el Distrito Federal. 
 
 En caso de que los notarios o corredores públicos estén obligados por la 
ley de la materia a garantizar el ejercicio de sus funciones, sólo otorgarán la fianza a 
que se refiere el párrafo anterior por un monto equivalente a la diferencia entre ésta 
y la otorgada. 
Dicha autorización y su cancelación deberán publicarse en el Diario Oficial de la 
Federación. 
 
 Articulo 31 Los registradores no podrán denegar la inscripción de los 
documentos mercantiles que se les presenten, salvo cuando: 
 
I. El acto o contrato que en ellos se contenga no sea de los que deben inscribirse; 
 
II. Esté en manifiesta contradicción con los contenidos de los asientos regístrales 
preexistentes, o 
 
III. El documento de que se trate no exprese, o exprese sin claridad suficiente, los 
datos que deba contener la inscripción. 
 
 Si la autoridad administrativa o judicial ordena que se registre un 
instrumento rechazado, la inscripción surtirá sus efectos desde que por primera vez 
se presentó. El registrador suspenderá la inscripción de los actos a inscribir, siempre 
 14
que existan defectos u omisiones que sean subsanables. En todo caso se requerirá al 
interesado para que en el plazo que determine el reglamento de este Capítulo las 
subsane, en el entendido de que, de no hacerlo, se le denegará la inscripción. 
 
 En este artículo se establecen los tres supuestos bajo los cuales el 
Registrador puede denegar la inscripción, y establece que el interesado tiene un plazo 
para resarcir los defectos u omisiones. 
 
 Articulo 32 La rectificación de los asientos en la base de datos por 
causa de error material o de concepto, sólo procede cuando exista discrepancia entre 
el instrumento donde conste el acto y la inscripción. 
 
 Se entenderá que se comete error material cuando se escriban unas 
palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia o se equivoquen los 
nombres propios o las cantidades al copiarlas del instrumento donde conste el acto, 
sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción ni el de alguno de sus 
conceptos. 
 Se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en la 
inscripción alguno de los contenidos del instrumento, se altere o varíe su sentido 
porque el responsable de la inscripción se hubiere formado un juicio equivocado del 
mismo, por una errónea calificación del contrato o acto en él consignado o por 
cualquiera otra circunstancia similar. 
 
 Hablando del error material o de concepto, el primero se refiere a 
cambiar palabras por otras sin cambiar el sentido general de la inscripción y el 
segundo se da cuando por un juicio equivocado se cambia el sentido general de la 
inscripción. 
 
 Articulo 32 bis Cuando se trate de errores de concepto, los asientos 
practicados en los folios del Registro Público de Comercio sólo podrán rectificarse con 
el consentimiento de todos los interesados en el asiento. 
 
 A falta del consentimiento unánimede los interesados, la rectificación 
sólo podrá efectuarse por resolución judicial. 
 
 El concepto rectificado surtirá efectos desde la fecha de su rectificación. 
El procedimiento para efectuar la rectificación en la base de datos lo determinará la 
Secretaría en los lineamientos que al efecto emitan. 
 
 Para subsanar un error de concepto se requiere el consentimiento 
unánime de los interesados y si no fuere así, solo se rectificara por resolución judicial. 
 
 
 
 15
1.6.4 PRINCIPIOS REGISTRALES 
 
 Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado 
de la sintetización o condensación jurídica registral. Según Sanz Fernández, los 
principios regístrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema 
registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o 
abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo.9
 
 Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la sintetización 
técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie 
de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema 
registral.10 
 
Concepto: Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un 
determinado sistema registral. 
Clases: 
Principio de Rogación
 Llamado también principio de instancia, y significa que las inscripciones 
en los Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte 
interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del 
Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. 
Principio de Prioridad
 
 Se refiere a que los derechos que otorgan los registros públicos están 
determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está 
determinada por el día y la hora de su presentación. El apotegma jurídico “prior in 
tempore in jure” (El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho). 
 
Principio de Fe Pública Registral
 
 Este principio se halla justificado por la necesidad de proteger la 
seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran 
en los registros. Pero, cabe señalar que la protección que brinda se refiere 
únicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser 
concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que 
quien lo niega, tiene la obligación de probarla. Si una persona adquiere derechos de 
otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, 
 
9 http://www.monografias.com/trabajos16/derecho-registral/derecho-registral.shtml#princ 
 “Principios Registrales” 23/11/2006 8:00 p.m. 
10 Ídem 
 16
está en camino, pero sólo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto 
de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su 
derecho absolutamente inatacable por todos. 
 
Principio de Legalidad
 
 Se refiere a que todo título que pretenda su inscripción y/o anotación 
preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a 
fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los títulos válidos 
y perfectos. 
 
 Calificación Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que debe 
realizar el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o 
administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes 
que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-existentes, índices. 
 
 La calificación de acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio 
de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro 
una nueva situación jurídico – registral. 
 
El registrador debe calificar lo siguiente: 
 
a) Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar: 
 
 La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de 
formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos 
correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes, la autenticidad del 
parte notarial así como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con 
relación al acto. 
 
b) Capacidad de los Otorgantes 
 
c) La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificación verificando si existe 
o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad. 
 
d) Identificación; El registrador debe verificar la identidad entre el titular del Derecho 
inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico de materia de inscripción. 
 
Principio de Publicidad 
 
 Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que 
todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et 
de jure” porque no se admite prueba en contrario nadie podrá alegar 
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de 
 17
inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito 
para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados. 
 
Hay dos clases de publicidad: 
 
A) Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está “in 
re” en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su 
desconocimiento. 
 
B) Publicidad Formal. La misma que se hace realidad con la obligación de los 
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de 
las inscripciones y títulos archivados; se da de dos maneras: 
 
B1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los 
registros públicos a la que puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban 
los tomas y/o fichas. 
 
B2) Publicidad Formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado 
que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la 
presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. 
 
Principio de Legitimación
 
 Conocido en la doctrina como “principio de credibilidad general del 
asiento”, en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea 
declarado inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida 
jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la 
existencia del mismo. 
 
 Se habla presunción, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se 
demuestre que la situación es, en realidad, distinta de la declarada por la inscripción. 
Sanz Fernández enumera cinco puntos distintos en los que pueda incidir la prueba 
contraria a la presunción de exactitud, a saber: 
 
* Nulidad, falsedad o errar del asiento. 
* Nulidad, o defecto del título 
* Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en aquella, de 
manera errónea o incompleta, el contenido real de éste. 
* Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya inscripción está 
vigente en el Registro. 
* Extinción del Derecho Inscrito. 
 
 
 
 18
Existen dos clases de Legitimación: 
 
Legitimación Activa. El titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para 
ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación. 
 
Legitimación Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito 
a su favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. 
 
Por ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una acción relacionada a los límites 
con el predio de propiedad de otra persona; en ese caso la legitimidad previa le 
permitirá dirigir la acción contra quien aparece como titular registral de la finca 
vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un tercero. 
 
Principio de Tracto Sucesivo 
 
 Llamado también de tracto continuo Roca Sastre dice: Que el principio 
de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es 
de Derecho Inmobiliario Registral Material,sino formal ya que pertenece al 
procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre el libro 
de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto 
sucesivo. 
 
 Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, 
si no también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y 
poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha 
inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar 
una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito el 
testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si 
previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones: 
 
 En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la 
anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no in matriculados es 
decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público 
deberá abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. 
Tenemos también cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que 
funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al 
acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse 
inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial. 
 
Principio de Especialidad 
 
 Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los 
derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada 
inscripción se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es 
 19
expresión que denota un criterio singularizado, particularizado y de especificación. 
Pérez Isola, señala “en sentido lato, el principio de especialidad busca la 
determinación exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del 
Registro sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe 
al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral 
propia.” 
 
Principio de Impenetrabilidad 
 
 Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se 
opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior, 
estando vigente el asiento de presentación. Este principio tiene un valor normativo de 
finalidad inmediata, porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de 
inscribir el titulo o acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro, 
cuyo asiento de presentación esté vigente y que fue presentado con anterioridad al 
Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C 
de fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera instancia, el 
Registrador no podía inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior 
con respecto a C, precisamente por aplicación del Principio de Impenetrabilidad. 
Ahora si la vigencia del asiento de presentación de la venta hecha a favor de C, 
caduca, recién podía inscribirse la venta hecha a favor de B, pero si se inscribe la 
venta hecha a favor de C, el otro título referente a la venta hecha a favor de B, 
tendrá que ser denegada y por consiguiente tachado el título, aunque esta sea de 
fecha anterior.11
 
Principio de la Inscripción 
 
 Por virtud del cual para que produzca efectos en perjuicio de tercero un 
determinado acto de enajenación o de gravamen o de limitación al dominio sobre 
derechos reales inmobiliarios, es indispensable la inscripción de tal acto en el Registro 
Publico de la Propiedad. Más bien se trata aquí del principio de la oponibilidad, debido 
a que los efectos del acto jurídico de que se trata no pueden perjudicar a terceros, a 
menos que se haya registrado, y como una cuestión que atañe a la frustración del 
contrato y a la vez también a la relatividad de los contratos. 
 
Principio de Tercero Registral 
 
 Que se entiende por tercero no simplemente a cualquier persona que no 
haya intervenido ni personalmente ni por medio de representante en el acto jurídico 
inscrito, que es el caso de los acreedores quirografarios, sino que la calidad de 
tercero registral requiere, además de lo anterior, haber adquirido la propiedad u otro 
derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripción. Únicamente a estos 
terceros y no aquellos otros terceros, no puede perjudicar el acto o titulo no inscrito. 
 
11 Ídem 
 20
Principio del Consentimiento. 
 
 Consiste en la necesidad del consentimiento de quien aparece inscrito, 
para que se cancele su inscripción y se haga una diferente a favor de otra persona, y 
cuya conformidad debe, además, constar en escritura pública.12
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
12 Sánchez Medal Ramón, Op cit. 
 21
CAPÍTULO II 
 
 
ANÁLISIS PARA JUSTIFICAR LA IMPORTANCIA DE UNA MEJOR 
PUBLICIDAD EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y COMERCIO 
 
 Disponer de información veraz y oportuna cuando se tiene la necesidad 
de realizar la compra-venta de un bien inmueble o realizar actos de comercio, no solo 
es condición indispensable para tomar la mejor decisión sino lo es también para 
garantizar la legalidad de las operaciones, asegurar la honestidad de los involucrados 
y por supuesto eficientar las transacciones comerciales en beneficio de la economía 
del Estado y de los particulares. 
 
 Así el presente capitulo tiene como propósito hacer énfasis en los 
aspectos económicos que son impactados al mejorar el sistema del Registro Publico 
de la Propiedad y Comercio. De manera que es propósito también enfatizar en dicha 
necesidad y en la forma de solución existente. Lo anterior con la finalidad de elevar y 
extender la competitividad del Estado para alcanzar un crecimiento dinámico 
mediante la creación de medios electrónicos de todos sus registros y que se 
encuentren almacenados en una infraestructura que permita a esta H. Institución 
otorgar servicios públicos de calidad y rapidez para beneficio del público en general. 
 
 
2.1 IMPORTANCIA ECONÓMICA DE LA INFORMACIÓN. 
 
 El poder y la importancia económica de la información se muestran en 
la expansión de los soportes y servicios electrónicos que la ofrecen actualmente. Un 
amplio abanico a elección de las necesidades de las empresas y de su competitividad. 
 
1. SISTEMAS DE INFORMACIÓN ELECTRÓNICA PARA PYME 
 
 Para una empresa la información constituye hoy un bien de consumo y 
un activo de tanta importancia como sus recursos humanos o financieros. Las 
empresas -o los empresarios y técnicos que trabajan en ellas- sienten una necesidad 
de información que no siempre es la que realmente requieren. Esta necesidad 
percibida está inevitablemente condicionada por la oferta de información, por los 
hábitos de información de los empresarios y de sus cuadros técnicos, y por el caldo 
de cultivo -más o menos favorable- que exista en la empresa, es decir, por la cultura 
de información. 
 
 Es evidente que las empresas se enfrentan a entornos cada vez más 
competitivos, y para adaptarse a esta situación tendrán que recopilar y emplear 
adecuadamente información tanto sobre sí mismas como sobre su sector y su medio 
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ambiente, por lo que el empresario deberá mejorar su percepción de la necesidad de 
información. 
 
 Al logro de esta condición se puede contribuir desde el exterior, 
induciendo en el empresario una nueva visión de la información, mejorando la oferta 
disponible, puliendo sus hábitos y preparando un mejor caldo de cultivo para la 
información en la empresa. 
 
 La información es hoy un reto para las empresas innovadoras. Estas, si 
quieren ser competitivas, deberán captar, formalizar, filtrar y almacenar la 
información tanto interna como externa que necesitan para apoyar sus procesos de 
toma de decisiones.Asimismo, deberán concebir ellas mismas o localizar en el mercado los 
productos de información que se adapten más adecuadamente a sus necesidades, de 
tal manera que usen la información tecnológica y las tecnologías de la información 
como armas contra la competencia, unas veces para anticipar sus movimientos, otras 
para crear barreras a su entrada y otras para diferenciar sus productos. 
 
 En la actualidad, los servicios de información electrónica disponibles en 
el mercado muestran una gran diversidad, no solamente derivada de sus orígenes 
públicos o privados, de la personalidad jurídica de los diferentes actores de la cadena 
producción-consumo, o del campo de especialidad de sus creadores, sino de las muy 
diversas posibilidades ofrecidas por una tecnología en continuo desarrollo.13
 
 Pero sin duda que no solo para las empresas es de vital importancia la 
información, sino también para nosotros como particulares y para el mismo gobierno, 
para una mejor toma de decisiones, así, como de un mayor crecimiento económico 
de nuestro país, para dejar de ser un país subdesarrollado y convertirnos en un país 
desarrollado. 
 
 
2.2 EJEMPLOS EN EL MANEJO DE INFORMACIÓN EN GRAN ESCALA Y SU 
IMPORTANCIA. 
 
 Como ya se ha visto a lo largo del presente trabajo de investigación es 
de vital importancia la información en nuestros días, ya que nos puede dar las 
herramientas para poder acceder a muchos beneficios en nuestra actual sociedad, 
esto claro con la modernización de muchas bases de datos y la revolución tecnológica 
de nuestras Instituciones de Gobierno. 
 
13http://www.quadernsdigitals.net/index.php?accionMenu=hemeroteca.VisualizaArticuloIU.visualiza&ar
ticulo_id=6205 “La información electrónica, en expansión, Oferta de soportes y servicios” Beatriz Ruiz 
González, 23/11/2006 8:00 p.m. 
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 Un claro ejemplo lo encontramos en el Servicio de Administración 
Tributaria, donde ya podemos realizar nuestras declaraciones vía Internet y utilizar 
nuestra firma electrónica que nos ayuda en gran manera para estar en regla en el 
pago de nuestros impuestos y además en el aspecto económico nos ayuda como 
contribuyentes a poder invertir menos dinero en los honorarios de los contadores y a 
nuestro gobierno le representa una mejor captación de impuestos para poder hacer 
frente a los planes de desarrollo de nuestro país. 
 
 El Poder Judicial de la Federación nos brinda una gran ayuda en el 
aspecto legal a nosotros como Abogados con la precisa información respecto de la 
Jurisprudencia que se ha establecido y nos mantiene al tanto de la que esta por 
conformarse, sin duda parte fundamental en la mejor tramitación de los juicios por 
parte de los Litigantes, así como una mejor impartición de Justicia en nuestro país. 
 
 Aunado a lo anterior El Poder Legislativo ha hecho lo que le corresponde 
en cuanto a la actualización en materia de informática de las bases de datos, las 
cuales ayudan a que se conozcan las reformas legislativas con una mejor exactitud, 
así como el poder tener acceso a las leyes del ámbito federal, estatal y municipal, 
para poder nosotros como abogados tener mas herramientas para llevar a cabo 
nuestra profesión de una manera mas efectiva. 
 
 También el Registro Civil se ha actualizado ya que en otro tiempo para 
poder tener acceso a documentos eran grandes filas y era aún mas difícil localizar o 
solicitar copias de dichos documentos ya que había una mala organización de estas 
instituciones, ahora gracias a las computadoras y el Internet es mas fácil tramitar 
dichos documentos. Y los trámites ahora tienen mayor celeridad y aunque aún faltan 
muchas cosas por hacer, sin duda que vamos por buen camino. 
 
 Así ahora podemos hablar de gobiernos digitales, donde se puede 
acceder a información importante y tramitar con mayor rapidez y eficacia las cosas 
que se necesitan dentro de nuestra sociedad. 
 
 En la actualidad contamos con la ley de acceso a la información publica, 
y podemos enterarnos de las operaciones que se realizan en el ámbito Federal, 
Estatal y Municipal, aunque aún sigue habiendo insuficiencias en la ley que 
lamentablemente permiten que algunas autoridades que nos gobiernan sigan 
enriqueciéndose y no destinen ese dinero para suplir las necesidades mediatas e 
inmediatas de nuestro país. 
 
 Después de haber ejemplificado lo anterior es pertinente ocuparnos del 
REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO, que es precisamente el 
tema de este trabajo de investigación, ésta institución a pesar de que se ha ido 
modernizado poco a poco, dando vida al Sistema Integral de Gestión Registral 
(SIGER) que en materia de comercio va a facilitar para el gobierno y para los notarios 
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públicos la información y realización de actos jurídicos, aún le falta mucho por hacer, 
ya que a la fecha el acceder a información en materia de propiedad y comercio de 
una manera rápida y eficiente, nosotros como ciudadanos y como litigantes no 
podemos hablar aún de una verdadera publicidad y legalidad de dichos actos. 
 
 
2.3 RELACIÓN QUE GUARDA LA INFORMÁTICA JURÍDICA DOCUMENTARIA 
Y LA INFORMÁTICA JURÍDICA DE CONTROL O GESTIÓN CON EL REGISTRO 
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO. 
 
Informática Jurídica Documentaria 
 
 De esta rama se desprende el análisis de la información contenida en 
documentos jurídicos para la formación de bancos de datos documentales. 
 
 La Informática Jurídica estudia el tratamiento automatizado de: las 
fuentes del conocimiento jurídico a través de los sistemas de documentación 
legislativa, jurisprudencial y doctrinal (Informática Jurídica Documental).14
 
 Como rama de la Informática Jurídica se ha dicho que es la aplicación 
de técnicas informáticas a la documentación jurídica en los aspectos sobre el análisis 
y el archivo y recuperación de información contenida en la legislación jurisprudencia y 
doctrina o cualquier otro documento con contenido jurídico relevante.15
 
Informática Jurídica de Control o Gestión 
 
 La Informática Jurídica estudia el tratamiento automatizado de los 
procesos de organización de la infraestructura o medios instrumentales con los que 
se gestiona el Derecho (Informática Jurídica de Gestión).16
 
 La Informática Jurídica de Gestión, que también es conocida como de 
Administración o Control, es utilizada en tribunales, despachos, notarias, entre otras 
oficinas jurídicas, (de ahí también el nombre de ofimática), que se utiliza sobre todo 
para llevar el seguimiento de tramites y procesos, con el objeto de mantener 
actualizada la información y llevar un buen control de la misma.17
 
 Sin embargo, a medida que se desarrolla la Informática Jurídica se 
empieza a crear la idea de programas a través de los cuales se pudiesen obtener 
 
14 http://biblioweb.dgsca.unam.mx/derecho/principal.htm#1t ¿Qué es la informática jurídica? 
23/11/2006 8:00 p.m. 
15 http://www.bibliojuridica.org/libros/1/147/6.pdf Capitulo Tercero Informática Jurídica 23/11/2006 
8:00 p.m. 
16 Ibid, Op cit. 
17 http://www.bibliojuridica.org/libros/1/147/6.pdf, Op. cit. 
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actos jurídicos como contratos, certificaciones, mandatos judiciales. Fue en este 
sentido como nace la Informática Jurídica de Gestión y Control, para posteriormente 
buscar el desarrollo de actividades jurídico adjetivas.18
 
 Ambas tienen relación con la propuesta para dar una mayor publicidad a 
nuestro REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO, toda vez que la 
primera se desprende del análisis de documentos jurídicos para la formación de 
bancos de datos documentales y en nuestro REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD 
Y DEL COMERCIO, básicamente existen documentos jurídicos referentes a materia de 
propiedad y comercio que precisamente servirán para formar bancos de datos para 
que los ciudadanos y las personas morales puedan acceder a esta información y tener 
una mayor certeza legal en la realización de actos jurídicos. 
 
 Porotro lado la segunda, también es de gran importancia ya que como 
se establece unas líneas arriba es precisamente la Informática de Control, 
Administración o Gestión, la que ayudará al REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y 
DEL COMERCIO para poder tener un mejor control y administración en los tramites y 
gestiones por parte de los ciudadanos y personas morales, además de que se tendrán 
actualizadas las bases de datos para llevar un mejor control de las mismas, claro sin 
olvidarnos de proveer un procedimiento mas simple para poder acceder a la 
información y con esto garantizar una mayor certeza legal en la celebración de actos 
jurídicos referentes a inmuebles y comercio. 
 
 
2.4 EL SISTEMA INTEGRAL PARA LA GESTIÓN REGISTRAL (SIGER) 
 
 Es un Procedimiento registral automatizado basado en un programa 
informático, denominado Sistema Integral de Gestión Registral (SIGER). 
 
 La Secretaria de Economía a través de la Dirección General de 
Normatividad Mercantil promueve la modernización del Registro Público de Comercio 
a nivel nacional. 
 
 El Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006, prevé entre sus objetivos; 
elevar y extender la competitividad del país y alcanzar un crecimiento más dinámico 
mediante la creación de infraestructura y servicios públicos de calidad; por lo que 
señala la necesidad de continuar con la modernización de los Registros Públicos de la 
Propiedad y del Comercio. 
 
 Por ello se realizaron varias reformas al Código de Comercio (DOF 29-
05-2000), a través de las cuales se quiere lograr: 
 
 
18 http://www.monografias.com/trabajos22/expertos-artificiales/expertos-artificiales.shtml “Informática 
Jurídica Documental o Documentaria” 23/11/2006 8:00 p.m. 
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La Firma de Convenios de Coordinación para la operación del RPC. 
El uso de folio y firma electrónicos, formas precodificadas y bases de datos. 
Uniformidad en las fases de inscripción: Recepción, Análisis, Calificación, Archivo y 
Entrega. 
Acceso y consulta remota. 
Los notarios y corredores públicos pueden solicitar vía Internet, la inscripción de 
actos realizados ante su fe.19
 
 Es sin duda un gran paso para nuestro país el que se estén digitalizando 
y modernizando los Registros Públicos de la Propiedad y del Comercio, pero aunque 
se habla de mejoras, como el uso de firmas electrónicas, formas precodificadas, que 
no son otra cosa que las formas que contendrán la información relativa a los actos de 
comercio y propiedad y que serán tratadas en el siguiente punto y los cibernotarios 
termino que muy pronto será aún mas conocido ya que la fe publica podrá ser 
utilizada en una mejor manera, es decir con celeridad y certeza jurídica, 
lamentablemente dista mucho de que las personas físicas y morales podamos 
también tener acceso a esa información de vital importancia económica y de certeza 
jurídica en la realización de actos jurídicos. 
 
 
2.5 FORMATOS Y REGISTRO DE ACTOS DE COMERCIO (EXPERIENCIA 
LABORAL) 
 
 En este punto comenzare por narrar un poco lo que ha sido mi 
experiencia laboral al haber trabajado en empresas privadas que precisamente 
ganaron licitaciones por parte del gobierno federal para hacer el inventario, que es el 
trasladarse al registro publico de la propiedad de la ciudad o ciudades en nuestra 
republica, para contabilizar y digitalizar los actos de comercio que se encontraban en 
los libros del registro publico conforme a los criterios y lineamientos de captura 
establecidos por el SIGER tratado en el punto anterior, es decir se utilizaron escaners 
para digitalizar las paginas de los libros, para después ser almacenadas en una base 
de datos, que seria utilizada para agregar las formas precodificadas, las cuales no 
son otra cosa, que un formato electrónico que servirá para que mediante el proceso 
de captura, se extraiga de la imagen del libro digitalizado la información importante 
para tener el acto de comercio listo para ser agregado al SIGER. Claro no sin antes 
pasar por una serie de filtros de calidad y supervisión para una mejor administración 
de los registros públicos de comercio de las ciudades de nuestro México. 
 
 Cabe agregar que las formas precodificadas son precisamente un acto 
de comercio, y están organizadas por la letra M y un numero ascendente que va del 
numero 1 al 37 por ejemplo la forma precodificada que corresponde a una 
constitución de sociedad mercantil en sus diversas modalidades contempladas en la 
 
19 http://www.siger.gob.mx/siger/ante_archivos/frame.htm “Antecedentes SIGER” 23/11/2006 8:00 
p.m. 
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Ley General de Sociedades Mercantiles es la forma M4 en la cual vienen diferentes 
datos importantes como el nombre de la sociedad, el objeto social, el capital y la 
suscripción del mismo, etc., siempre sujetándose a la ley de la materia y los criterios 
de captura establecidos por el SIGER. 
 
 Actualmente tengo la oportunidad de trabajar en un proyecto que 
también se gano por licitación para el Registro Publico de la Propiedad del Gobierno 
del Estado de Yucatán, el cual mediante un sistema informático esta actualizando y 
modernizando su información para dar mayor Seguridad en las operaciones con 
inmuebles, mejorando los servicios públicos con calidad y rapidez en beneficio del 
público en general. 
 
Los objetivos de este Proyecto son: 
 
1.- Realizar un análisis jurídico de todas las inscripciones regístrales vigentes, (es 
decir las que tienen vida jurídica o que no han sufrido modificaciones en cuanto a sus 
propietarios) que se encuentran concentradas en un volumen de aproximadamente 
8,600 tomos, del Registro Público de la Propiedad del Estado de Yucatán. Dichos 
tomos están relacionados con la clasificación registral de los libros urbanos y rústicos, 
determinados estos por el tipo de operaciones o actos jurídicos que se inscriben. Por 
ejemplo: compraventas, donaciones, divisiones, hipotecas, arrendamientos, 
sentencias, embargos, avisos preventivos, anotaciones marginales y cancelaciones de 
actos jurídicos entre muchos otros. 
 
2.- Determinar el tipo de inscripción ú operación jurídica inscrito en el acervo jurídico 
del Registro Público de la Propiedad del Estado. 
 
3.- Identificar 1400,000 inscripciones vigentes de 8,600 tomos con apego a los 
criterios jurídicos y de captura establecidos por esta Institución. 
 
4.- Para el caso de las inscripciones vigentes, se deberá de considerar el siguiente 
proceso: análisis jurídico-captura, validación y control de calidad de todos los actos 
jurídicos que se trabajen, no alterando el contenido del documento, apegándose a su 
literalidad. 
 
 
2.6 EL PRINCIPIO REGISTRAL DE LA PUBLICIDAD 
 
 Es importante señalar que a pesar de que este principio aparece 
referido en el capitulo de Conceptos Generales, lo volvemos a retomar en este 
capitulo, pero ya en una manera mas concreta y con un mayor análisis. 
 
 
 
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Principio de Publicidad
 
 Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que 
todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et 
de jure” porque no se admite prueba en contrario nadie podrá alegar 
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de 
inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito 
para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados. 
 
Hay dos clases de publicidad. 
 
1) Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está 
“in re” en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su 
desconocimiento. 
 
2) Publicidad Formal. La misma que se hace realidad con la obligación de los 
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del 
contenido de las inscripciones y títulos archivados; se da de dos maneras: 
 
A) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los 
registros públicos a la que puede acudir cualquier