Evaluacion-economica-y-financiera-de-un-proyecto-de-inversion-para-el-desarrollo-de-dormitorios-para-la-Facultad-de-Estudios-Superiores-Acatlan

Vista previa del material en texto

UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO 
 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
ACATLÁN 
 
 
EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA DE UN PROYECTO 
DE INVERSIÓN PARA EL DESARROLLO DE DORMITORIOS 
PARA LA FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES ACATLÁN. 
 
 
SEMINARIO TALLER EXTRACURRICULAR 
EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN 
 
 
 
QUE PARA OBTENER ÉL TITULO DE 
LICENCIADO EN ECONOMÍA 
PRESENTA 
 
 
FRANCISCO VILLEGAS PÉREZ 
 
 
 
ASESOR 
DAVID TORRES HERNÁNDEZ 
 
 
 
 
SANTA CRUZ ACATLÁN, MÉXICO. SEPTIEMBRE - 2008 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
Restricciones de uso 
 
DERECHOS RESERVADOS © 
PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL 
 
Todo el material contenido en esta tesis esta protegido por la Ley Federal 
del Derecho de Autor (LFDA) de los Estados Unidos Mexicanos (México). 
El uso de imágenes, fragmentos de videos, y demás material que sea 
objeto de protección de los derechos de autor, será exclusivamente para 
fines educativos e informativos y deberá citar la fuente donde la obtuvo 
mencionando el autor o autores. Cualquier uso distinto como el lucro, 
reproducción, edición o modificación, será perseguido y sancionado por el 
respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
 
 
 
 
 
A MI FAMILIA…… 
 
 
 
 
 
Y A LAS PERSONAS QUE HAN ESTADO EN MI VIDA. 
 
 
 
 
 
 
GRACIAS POR SER, POR ESTAR Y POR TODO EL APOYO QUE ME HAN 
BRINDADO. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
ÍNDICE. 
 
 
1. INTRODUCCIÓN. ……………………………………………………………………….1. 
 
1.1. FUNDAMENTACION DEL PROYECTO. 
1.2. Marco Teórico 
1.3. Antecedentes Generales 
1.4. Resumen del Proyecto 
 
 
2. ESTUDIO DE MERCADO. ……………………………………………………………19. 
 
2.1. Objetivos de la Empresa. 
2.1.1. Misión de la Empresa. 
2.1.2. Visión de la Empresa. 
2.1.3. Filosofía de la Empresa. 
 
2.2. Perfil del Proyecto 
 
2.3. Definición del Producto. 
2.3.1. Características del Producto. 
 
2.4. Características del Mercado. 
2.4.1. Delimitación del Área del Mercado 
2.4.2. Mercado Meta. 
 
2.5. Análisis de la Demanda. 
 
2.6. Demanda Insatisfecha. 
2.6.1. Demanda Potencialmente Insatisfecha. 
 
2.7. Análisis de la Oferta. 
 
2.8. Análisis de los Precios. 
2.8.1. Precio de Venta. 
2.8.2. Proyección del Precio. 
 
2.9. Sistemas de Comercialización. 
2.9.1. Promoción. 
 
 
3. ESTUDIO TECNICO. ………………………………………………………………….39. 
 
3.1. Localización del proyecto. 
3.1.1. Macro localización 
3.1.2. Micro localización. 
 
3.2. Tamaño del Proyecto. 
3.2.1. Descripción General del Proyecto. 
 
3.3. Etapa de Preparación del Sitio y Construcción de la Obra. 
3.3.1. Programa de Trabajo (actividades y requerimientos de la obra). 
 
3.4. Descripción de los Dormitorios. 
Neevia docConverter 5.1
 
3.5. Obras de Infraestructura. 
 
3.6. Marco Legal (normatividad existente). 
3.6.1. Ley de Asentamientos Humanos del Estado de México. 
3.6.2. Ley de Protección al Ambiente del Estado de México. 
3.6.3. Ley General De Desarrollo Social. 
3.6.4. Plan del Centro Poblacional Estratégico de Naucalpan. 
 
3.7. Organización empresarial. 
3.7.1. Organigrama. 
 
 
4. ESTUDIO FINANCIERO. ……………………………………………………………..66. 
 
4.1. Créditos. 
 
4.2. Costos Fijos. 
 
4.3. Rentas – Ventas. 
 
4.4. Gastos de Administración. 
 
4.5. Resultados. 
 
4.6. Punto de equilibrio. 
 
 
CONCLUSIONES. ………………………………………………………………………...74. 
 
ANEXOS. ……...…………………………………………………………………………...75. 
 
BIBLIOGRAFIA ..…………………………………………………………………………..84. 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 1 
1. INTRODUCCIÓN. 
 
 
La evaluación de proyectos de inversión es una materia interdisciplinaria ya que 
durante la elaboración de un estudio de este tipo intervienen disciplinas como 
estadística, investigación de mercados, investigación de operaciones, ingeniería de 
proyectos, contabilidad, finanzas, ingeniería financiera entre otras. 
 
El resultado de esta interacción es un estudio completo acerca de la viabilidad técnica, 
económica y de mercado que sirve como base para la toma de decisiones sobre la 
realización de alguna inversión. 
 
Un proyecto es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un 
problema, entre muchos una necesidad humana. 
 
La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que este sea, tiene por objeto 
conocer su rentabilidad económica y social. De tal manera que asegure resolver una 
necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable, para así asignar los recursos 
económicos a la mejor alternativa.1 
 
La elaboración del presente trabajo ha considerado la aplicación de esta estructura 
metodológica adaptándola a la evaluación económica, financiera y social de un 
proyecto de inversión para el desarrollo de dormitorios para la facultad de estudios 
superiores Acatln. En Naucalpan Estado de México. 
 
En el primer capitulo sé vera la fundamentación del proyecto. 
Se expone el marco teórico que da sustento general al proyecto y la estructura 
genérica de la metodología para la evaluación de proyectos de inversión, que abarca 
la consideración de todos los factores que participan y afectan al proyecto, a fin de 
realizar un análisis lo mas completo posible, para presentar un panorama general 
sobre la naturaleza del proyecto propuesto, finalmente se presenta un resumen del 
mismo que describe las características a grandes rasgos ya que la profundización de 
cada uno se hará a lo largo del estudio. 
 
En el segundo capitulo veremos el estudio de mercado. 
Se presenta la información necesaria que sirve de base para el análisis del estudio de 
mercado del proyecto. 
En éste se definirá el producto, se determinara y cuantificara la demanda y la oferta, 
se hará el análisis de los precios y el estudio de la comercialización. 
El objetivo general de esta investigación es verificar la posibilidad real de penetración 
del proyecto en un mercado determinado, así como el riesgo que se corre en la 
inversión. 
 
 
 
En el tercer capitulo veremos el estudio técnico. 
Se presenta la información necesaria que sirve de base para la evaluación técnica del 
proyecto. 
 
1
 Baca, Urbina “Evaluación de proyectos” cuarta edición. México, Mcgraw-Hill. 2001 
Neevia docConverter 5.1
 2 
En éste se determinara la localización y tamaño óptimo, la ingeniería del proyecto y el 
análisis administrativo. 
El análisis y la selección del equipo necesario, la distribución física y la general, así 
como los aspectos organizativos, administrativos y legales. 
 
En el cuarto capitulo veremos el estudio económico financiero. 
Se presenta la información necesaria que sirve de base para la evaluación económica 
financiera determinando para ello: 
Los costos totales y montos necesarios que el proyecto requiere para su realización. 
Así mismo cuantificaremos la rentabilidad del proyecto por medio de la TIR (tasa 
interna de retorno), el valor presente neto y se presenta un análisis de sensibilidad del 
proyecto ante variaciones de precios y costos. Con lo cual se demostrara la 
conveniencia de poner en práctica o no el proyecto de inversión. 
 
 
Conclusiones. 
 
Se darán los resultados de toda la evaluación del proyecto de inversión que permitirán 
tomar la decisión de aceptación o rechazo del proyecto. En éste se analizaran todos 
los resultados del estudio en general. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 3 
1.2. MARCO TEORICO. 
 
La elaboración y evaluación de proyectos de inversión es de gran importancia dentro de laeconomía ya que facilita la decisión sobre la orientación de recursos monetarios hacia la 
satisfacción de necesidades. Inicio definiendo lo que es economía para lo cual 
utilizaremos dos enfoques: el objetivo y el subjetivo. 
 
 
Definición objetiva o Marxista. 
 
La definición clásica de la corriente objetiva proviene de Federico Engels quien señala: “la 
economía política es la ciencia que estudia las leyes que rigen la producción, la 
distribución, la circulación y el consumo de los bienes materiales que satisfacen 
necesidades humanas”. 
 
 
Definición subjetiva o marginalista: 
 
La definición clásica de la orientación subjetivista es de Lionel Robbins, quien dice: “la 
economía es la ciencia que se encarga del estudio de la satisfacción de las necesidades 
humanas mediante bienes que siendo escasos tienen usos alternativos entre los cuales 
hay que optar”. 
 
La economía tiene que ver con la satisfacción de necesidades humanas mediante las 
actividades de producción y distribución de los bienes y servicios encaminados al 
consumo que proporciona la satisfacción deseada. Estudia hechos y fenómenos 
económicos que se dan porque el hombre pretende resolver sus problemas o 
necesidades a través de la producción, distribución y circulación de los bienes y servicios 
que satisfacen las necesidades humanas. 
 
La economía es una ciencia que abarca temas de la producción, distribución y consumo 
de bienes y servicios. Es una ciencia porque es un cuerpo organizado de verdades, 
coordinado, ordenado y sistematizado con referencia a leyes y principios. 
 
A medida que la sociedad se desarrolla la economía se complica, por lo que los 
problemas económicos se vuelven más complejos y es necesario su estudio y análisis, 
para resolverlos. En una sociedad tan avanzada como la actual en que las 
comunicaciones se han desarrollado en forma extraordinaria y tanto los medios de 
difusión como la tecnología avanzan día a día, se requiere conocer lo que es la economía 
y la forma de utilizarla. En la actualidad las sociedades cuentan con recursos altamente 
desarrollados como las comunicaciones y la tecnología que facilitan la detección y 
satisfacción de las necesidades humanas. 
 
Cuando el hombre toma conciencia de sus necesidades y de cómo satisfacerlas se habla 
de un acto económico, que son los actos concientes del hombre para satisfacer sus 
necesidades. 
Un problema económico básico de las sociedades modernas es definir; qué se produce?, 
cómo se produce?, cuánto se produce? y para quien se produce?. 
 
Neevia docConverter 5.1
 4 
La producción de forma genérica implica la transformación de ciertos objetos por medio 
del trabajo y el resultado son productos, servicios o bienes que pueden consumirse. Son 
las empresas las entidades o unidades encargadas de realizarla. 
 
En sociedades como la mexicana la determinación de qué se produce?, cómo se 
produce?, cuánto se produce? y para quien se produce?. Se puede definir en la mayoría 
de los casos por los precios de mercado, regla de la demanda creciente. La cual nos 
indica que mientras mayor sea el precio de un bien o servicio, menor ser la cantidad de 
demanda. La función de demanda de mercado es una representación de los deseos, 
necesidades y preferencias de los consumidores 
 
Las empresas ya sea productivas o de inversión se encargan de satisfacer en última 
instancia las demandas de los consumidores. La cantidad producida dependerá de los 
costos, y estos están en función de la producción que no es más que la combinación de 
los factores de producción. (Tierra, trabajo, capital y organización). 
 
Las empresas son organizaciones que convierten los factores en bienes y servicios, son 
los intermediarios entre los factores de producción y los mercados de los productos, éstas 
existen ya que la productividad del trabajo en grupo es muy superior al individual. El 
objetivo principal que mueve a las empresas es la obtención de la mayor ganancia, que es 
el incentivo para obtener y usar bienes de capital para producir bienes y servicios que 
satisfacen las necesidades del consumidor. 
 
Por su parte la curva de oferta nos indica la forma en que los productores reaccionan ante 
los precios. Ante un incremento en los precios (siempre y cuando otras condiciones 
permanezcan constantes) los productores estarán dispuestos y en posibilidades de 
producir mayores cantidades de bienes ya que los beneficios serán mayores. 
 
El punto de equilibrio de mercado es la cantidad de producción en la cual la empresa 
iguala sus ingresos totales a sus costos totales. Niveles superiores a este punto nos dan 
ganancia y viceversa. 
 
Una fijación de precios por medio de la competencia de mercado hace coincidir la 
cantidad de demanda y la cantidad de oferta. De modo que todos alcancen un punto de 
equilibrio de mercado. 
 
La empresa se organiza para la producción y distribución de bienes y servicios ya que 
cuenta con una estructura productiva que le permite cumplir con los objetivos establecidos 
para la satisfacción de las necesidades humanas. 
 
En una empresa de inversión, la información en la actualidad se considera como una 
herramienta con mayor peso ya que el conocimiento da poder sobre los que no lo tienen. 
Y este bien empleado nos da las herramientas para la toma de decisiones y el análisis de 
las mismas. Con base en la información se pueden tomar mejores decisiones que 
requieran de mayor precisión y que reduzcan el margen de error y el tiempo que se 
destine al proyecto. 
 
Toda toma de decisión implica un riesgo. Es por eso que es necesario disponer de un 
conjunto de elementos que permitan y aseguren una acertada toma de decisiones y 
hagan posible disminuir el riesgo de equivocarse al decidir la ejecución de un determinado 
proyecto. 
Neevia docConverter 5.1
 5 
El proyecto de inversión se puede describir como un plan que, si se le asigna determinado 
monto de capital y se le proporcionan insumos de varios tipos, podrá producir un bien o un 
servicio útil al ser humano o a la sociedad en general. 
 
La metodología para evaluar proyectos ha ido incorporando criterios que han tomado en 
cuenta el efecto del proyecto sobre la sociedad en conjunto, en esta tarea diversas 
organizaciones han concentrado sus esfuerzos a lo largo del tiempo. Como resultado se 
cuenta con criterios que permiten entender que es una evaluación de proyectos de 
inversión. A continuación describimos algunas de las definiciones que establecen diversas 
instituciones y que han surgido de la metodología para la evaluación de proyectos: 
 
Instituto Latinoamericano para Estudios Sectoriales (ILPES): 
Plan prospectivo de una unidad de acción capaz de materializar algún aspecto del 
desarrollo económico social. 
 
Organización de Las Naciones Unidas para el Desarrollo Interamericano (ONUDI): 
Serie de actividades que dan como resultado la preparación de cierto número de estudios 
y documentos que permiten tomar ciertas decisiones. 
 
Organización del las Naciones Unidas (ONU): 
Conjunto de antecedentes que permiten estimar las ventajas y desventajas económicas 
que se derivan de asignar ciertos recursos de un país para la producción de determinados 
bienes y servicios. 
 
Fondo Monetario Internacional (FMI): 
Unidad de actividad de cualquier naturaleza que requiere recursos escasos o limitados. 
Sacrificando beneficios actuales con la esperanza de obtener mayor beneficios. 
 
 
Para el economista, un proyecto es la fuente de costos y beneficios que ocurren en 
distintos periodos de tiempo. El desafío que enfrenta es identificar los costos y beneficios 
de cada proyecto, y medirlos (cuantificarlos y valorarlos) con el fin de emitir un juicio sobre 
la conveniencia de ejecutar ese proyecto. Esta concepción lleva a la evaluación 
económica de proyectos. 
 
Para un financista que esta considerando prestar dinero para su ejecución, el proyecto es 
el origen de un flujo de fondos provenientes de ingresos y egresos de caja, que ocurren a 
lo largo del tiempo; el desafío aquíes determinar si los flujos de dinero son suficientes 
para cancelar la deuda. Esta manera de concebir el proyecto lleva a la evaluación 
financiera de proyectos. 
 
El proceso de evaluación consiste en emitir un juicio sobre la bondad o conveniencia de 
una proposición; para ello es necesario definir previamente el o los objetivos perseguidos 
con la realización del proyecto. 
 
El proceso de evaluar implica identificar, medir y valorar los costos y beneficios 
pertinentes de distintas y múltiples alternativas de proyectos para lograr los objetivos 
propuestos, a efecto de establecer cual de ellos es más conveniente ejecutar. 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 6 
Si bien toda esta técnica señalada anteriormente se encuentra básicamente encaminada 
a maximizar la utilidad de la inversión y con ello a incrementar la producción, se busca la 
maximización del excedente lo que implica minimizar los costos económicos de llevar a 
cabo distintos niveles de producción. 
 
Existen además una serie de objetivos complementarios que optimizan el efecto positivo 
de una inversión, los primeros deben ser: 
 
 
- Verificar que existe un mercado potencial insatisfecho y que es viable, desde el 
punto de vista operativo, introducir en dicho mercado el producto objeto del 
estudio. 
 
- Demostrar que tecnológicamente es posible producirlo, una vez que se verificó 
que no existe impedimento alguno en el abasto de todos los insumos necesarios 
para su producción. 
 
- Demostrar que sea económicamente rentable para llevar a cabo su realización. 
 
 
Siempre que exista una necesidad humana de un bien o un servicio habrá necesidad de 
invertir, ya que es la única forma de producir un bien o servicio. 
 
 
Una inversión inteligente requiere una base que la justifique, es decir, un proyecto bien 
estructurado y evaluado que indique la pauta que debe seguirse para lograr la mayor 
rentabilidad. 
 
Por tanto, una decisión de esta naturaleza no puede ser tomada por una sola persona con 
un enfoque limitado, o ser analizada desde un solo punto de vista, tal decisión debe estar 
basada en el análisis de un sinnúmero de antecedentes y con la aplicación de una 
metodología lógica que tome en cuenta los factores que integran y afectan al proyecto. 
 
De esta forma, la toma de decisión de invertir debe recaer en grupos multidisciplinarios 
que cuenten con la mayor cantidad de información posible acerca del destino y forma de 
la inversión, resultado de la metodología empleada en la formulación del proyecto. 
 
Las técnicas de análisis empleadas en cada una de las partes de la metodología nos 
sirven para la determinación de los costos totales, el mercado insatisfecho, el rendimiento 
de la inversión, tiempo de recuperación, etc., sin embargo el estudio no decide por sí 
mismo, solo provee la información y las bases para la acertada toma de decisiones. 
 
Los proyectos de inversión se pueden ver desde dos puntos de vista: el privado y el 
social. El marco de la realidad económica e institucional vigente en un país será lo que 
defina en mayor o menor grado el criterio imperante al evaluar el proyecto en un momento 
determinado, sin embargo cualquiera que sea el marco en el que el proyecto se 
desarrolle, siempre será posible medir los costos de las distintas alternativas de 
asignación de recursos a través de un criterio económico que permita conocer las 
ventajas y desventajas cualitativas y cuantitativas que implica la asignación de recursos 
escasos en un determinado proyecto de inversión. Esto es lo que se conoce como la 
evaluación privada de proyectos. 
Neevia docConverter 5.1
 7 
La evaluación social de proyectos compara los costos y beneficios que una determinada 
inversión pueda tener para la comunidad de que se trate o para un país en su conjunto. 
No siempre un proyecto que es rentable para un particular es también rentable para la 
sociedad y viceversa. 
 
La evaluación social a diferencia de la evaluación privada, considera todos aquellos 
costos y beneficios en los que la sociedad va a incurrir antes, durante y después de la 
puesta en marcha del proyecto, dichos costos y beneficios provienen de efectos que se 
clasifican en directos, indirectos, externalidades e intangibles. 
 
Tanto la evaluación privada como la social usan criterios similares para estudiar la 
viabilidad de un proyecto, aunque difieran en la valoración de las variables determinantes 
de los costos y beneficios que se les asocien. 
 
La evaluación privada trabaja con el criterio de precios de mercado, mientras que la 
evaluación social lo hace con precios sombra los cuales incluyen los costos sociales 
además de los privados. 
 
Haciendo referencia a la estructura general de la metodología para la evaluación de 
proyectos de inversión, podemos señalar que puede estar dada por diferentes etapas 
denominadas de maneras genéricas y aplicables a diferentes proyectos, destacando las 
siguientes: 
 
1. - Definición de Objetivos: Esta etapa es una definición preliminar y se puede decir que 
esta en función de las intenciones de quien promueve el proyecto, es el inicio de un 
proceso, y los aspectos pueden ser generales y en menor o mayor detalle; se mencionan 
las limitaciones que se imponen y aspectos tales como: la localización del mercado del 
tipo de proyecto que se desea realizar, el monto máximo de la inversión y otras 
puntualizaciones generales. Esta es la primera parte de todo proyecto y consiste en una 
presentación formal del mismo con sus objetivos y limitaciones. 
 
 
2. - Análisis de Mercado: Esta etapa aportara el conocimiento detallado de la utilización de 
la producción del proyecto, a través de ella se delimitara y cuantificara la demanda y la 
oferta, el análisis de los precios y el estudio de la comercialización. El objetivo general de 
esta investigación es verificar la posibilidad real de penetración del producto en un 
mercado determinado, así como prever una política adecuada de precios, estudiar la 
mejor forma de comercializar el proyecto y determinar si existe un mercado viable para el 
proyecto que se quiera elaborar. 
 
 
 
3. - Análisis Técnico Operativo: En esta parte del estudio pueden observarse básicamente 
4 apartados: determinación del tamaño optimo del proyecto, determinación de la 
localización optima, ingeniería del proyecto y un análisis administrativo. El análisis de la 
localización y el tamaño del proyecto comprenden el estudio de los elementos 
cuantitativos, como pueden ser los costos de transporte de materia prima y el producto 
terminado, así como elementos cualitativos, como pueden ser los apoyos fiscales, el 
clima, la actitud de la comunidad y otros factores que permitan determinar cual es la 
ubicación geográfica optima del proyecto y cual deberá ser la capacidad del mismo, con el 
objetivo de satisfacer los requerimientos de la demanda. 
Neevia docConverter 5.1
 8 
Los aspectos de localización y tamaño están estrechamente ligados entre sí por estar 
relacionada la dimensión del mercado con el ámbito geográfico sobre el cual tendrá 
influencia el proyecto. Es de gran importancia señalar que no deberá perderse de vista 
que los análisis deben de ser integrales, pues si se realizaran desde una sola perspectiva 
podrían arrojar resultados pocos satisfactorios. 
 
Los estudios de la ingeniería del proyecto toman en cuenta otros factores como el análisis 
y selección del equipo necesarios, dada la tecnología seleccionada; la distribución de los 
equipos en la planta y la distribución en general. Se tomara en cuenta en los estudios de 
factibilidad, los aspectos administrativos, de organización y jurídicos. Y por su 
importancia, serán tratados a fondo en el proyecto definitivo. 
 
4. - Análisis Económico Financiero: su objetivo es ordenar y sistematizar la información de 
carácter monetario que proporcionan las etapas anteriores y elaborar los cuadros 
analíticos que sirven como base parar la evaluación económica. Se determinaran los 
costos totales y la inversión inicial, así comola TREMA (tasa de rendimiento empresarial 
mínima aceptable) y él calculo de los flujos netos de efectivo que serán la base para la 
evaluación económica. Se tocara el tema de un plan de financiamiento si este existiera, 
mostrando su funcionamiento y su aplicación en el estado de resultados. Así como una 
inclusión del punto de equilibrio que es un punto de referencia ya que nos determina el 
nivel de producción. 
 
5. - Decisión sobre el Proyecto: la decisión de la inversión usualmente cae en la 
evaluación económica. He ahí su relevancia en el proyecto. Por esto los métodos y 
conceptos aplicados deben de ser claros, precisos y convincentes para el inversionista. 
Aun cuando esta etapa tiene un gran peso para la decisión final, el estudio de evaluación 
de proyectos cuenta con tres etapas claras para la toma de decisión: 
 
- El estudio de mercado, donde se determinaría que de no contar con un mercado 
existente, se podría rechazar el proyecto. 
 
- El análisis técnico, donde si existiera algún tipo de problema en la tecnología o 
distribución empleada también podría detener el proyecto. 
 
- Y finalmente el análisis financiero económico, que es donde se plantean y analizan 
los datos para su evaluación económica. 
 
De acuerdo a esta metodología se podrán hacer las recomendaciones necesarias para el 
área financiera y dar paso a la presentación del proyecto final. 
 
6. - Resumen y Conclusiones: cualquier estudio de Evaluación de Proyectos de inversión 
deberá contar con una conclusión general, donde se describan cuales son las bases 
cuantitativas y cualitativas que llevaran a tomar la decisión de invertir en el proyecto 
propuesto. 
 
 
La metodología anteriormente descrita nos servirá de base y guía para la evaluación 
económico y financiera del proyecto de inversión, objeto del presente trabajo de tesis, 
para el desarrollo de dormitorios para la Facultad de Estudios Superiores Acatlán. 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 9 
1.3. ANTECEDENTES GENERALES. 
 
 
En México la educación y el desarrollo de la investigación y las ciencias son de las 
principales preocupaciones y es por eso que se les ha asignado un importante porcentaje 
del presupuesto del país desde hace muchos años. 
 
Las principales universidades se ubicaban en la Ciudad de México siendo estas en un 
principio casas de estudio enfocadas a la educación y concentración de la misma. 
 
En 1948 los rectores y directores de universidades e instituciones de educación superior, 
reunidos en la Asamblea Nacional de Rectores, reconocieron como necesidad apremiante 
la planeación nacional de la educación superior. 
 
En la década de los cincuentas (1954) se hizo la entrega formal de la Ciudad Universitaria 
a la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), un ano mas tarde (1955), la 
población estudiantil ascendió a 36 mil 165 alumnos, de los cuales 10 mil 865 fueron de 
primer ingreso, lo que implicó un incremento de más del doble con respecto a los que 
ingresaron en 1954. 
 
En 1966, la UNAM crea la Comisión Técnica de Planeación Universitaria y la ANUIES 
(Asociación Nacional de Universidades e Institutos de Enseñanza Superior) crea el Centro 
de Planeación Nacional de la Educación Superior, cuyos propósitos eran los de coadyuvar 
en la solución de los problemas del sistema de educación superior. 
 
Para este año, la población estudiantil había tenido un aumento considerable: 66 mil 879 
alumnos, de los cuales 55 mil 426 eran hombres y 11 mil 444, mujeres. El primer ingreso 
registró 22 mil 455 estudiantes. Se establecieron las bases para el funcionamiento de las 
comisiones del Consejo Universitario. 
 
En 1971 el incremento de la población estudiantil fue espectacular. Con el funcionamiento 
de los 5 planteles del CCH, la matrícula de este año alcanzó los 217 mil 535, con un 
primer ingreso de 65 mil 370. 
 
El 19 de febrero del mismo ano fue aprobada la creación de la Escuela Nacional de 
Estudios Profesionales (ENEP) Cuautitlán. Se trataba de un nuevo modelo de escuela, 
con administración propia y con carreras independientes de las escuelas y facultades 
tradicionales. Meses más tarde fue aprobada por el Consejo Universitario la creación de 
las ENEP Acatlán e Iztacala, de acuerdo con el modelo iniciado en Cuautitlán. Y es en el 
ano de 1975 cuando las ENEP Acatlán e Iztacala fueron inauguradas y comenzaron sus 
actividades. 
 
Ya para inicios de los noventas se registraron 271 mil 358 alumnos, 28 mil 389 miembros 
del personal académico y 25 mil 664 del administrativo. 
 
Para el ano 2000 después de la huelga se inician actividades y a la fecha la matricula de 
la UNAM a nivel licenciatura es de 270,000 estudiantes. 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 10 
La situación actual de la educación superior en México nos indica que actualmente hay 2 
millones 147 mil 075 estudiantes, 2.09 por ciento del total nacional. Y 12.57 por ciento lo 
cubre la UNAM En otros términos, significa que hay 2 mil 150 alumnos por cada 100 mil 
habitantes. 
En México sólo se imparte educación superior al 19 por ciento de su población de 20 a 24 
años, mientras que países más rezagados, como Bolivia y Ecuador, tienen una cobertura 
de 23 por ciento y 20 por ciento, respectivamente. En Argentina se atiende a 43 por 
ciento de los jóvenes; en Canadá, a 60 por ciento, y en Estados Unidos, a 70 por ciento. 
De acuerdo con estas cifras no sólo muestran un rezago considerable en la cobertura de 
educación superior en relación con países de mayor desarrollo económico, sino que se 
encuentra por debajo del nivel que presentan naciones con situación similar o más 
pobres, como Bolivia y Ecuador. 
Así, para que México alcance por lo menos el indicador de los principales países de 
América Latina cuya atención es 2 mil 800 estudiantes por cada 100 mil habitantes- 
necesita de una infraestructura dos veces mayor a la construida en los últimos 10 años 
Son las propias universidades, de manera coordinada, quienes en el nivel superior 
realizaron acciones diversas encaminadas a establecer las bases para una planeación de 
la educación superior, se empiezan a tomar acuerdos relativos a la creación de un 
sistema nacional de equivalencias y créditos comunes, a la preparación de material 
didáctico, de un sistema nacional de exámenes, de salidas laterales y de estudios 
terminales en el nivel medio superior; a la formación de profesores, a aplicar reformas a 
la Ley Federal de Educación y diversas disposiciones legales relacionadas con la 
educación superior. 
 De estos acuerdos se derivaron acciones diversas en cada una de las instituciones y 
algunos programas globales coordinados a nivel nacional. En noviembre de 1978 se 
aprueba el documento "La Planeación de la Educación Superior en México", el cual 
contiene un diagnóstico general de la educación superior en el país, la propuesta de 
creación del Sistema Nacional para la Planeación Permanente de la Educación Superior 
(SINAPPES) y las bases conceptuales, estratégicas y programáticas de un Plan Nacional 
de Educación Superior. 
En dicho documento se establece que con el Plan Nacional de Educación Superior se 
pretende "consolidar un sistema nacional de educación superior capaz de contribuir al 
progreso económico, social, cultural, científico y tecnológico del país, a través de la 
superación académica, del uso más eficiente de los recursos y de la vinculación de sus 
programas con los problemas nacionales". La propuesta de creación del Sistema Nacional 
de Planeación Permanente de la Educación Superior comprendía los niveles nacional, 
regional, estatal e institucional. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 11 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES ACATLAN 
 
Hace 31 años, la Escuela Nacional de Estudios Profesionales (ENEP), hoy Facultad de 
Estudios Superiores (FES) Acatlán abrió sus puertas en el municipio de Naucalpan, 
Estado de México, para responder a la necesidad de la Universidad Nacional Autónoma 
de México de beneficiar a mayor número de estudiantes con la educaciónuniversitaria; 
introducir innovaciones educativas; impulsar la interdisciplinariedad y la multidisciplina; 
vincular la investigación y la docencia; integrar la teoría y la práctica y vincularse con el 
entorno 
 
La Escuela Nacional de Estudios Profesionales Acatlán ha enfrentado con actitud crítica, 
optimista y propositiva el cumplimiento de las funciones sustantivas de la UNAM: 
docencia, investigación y extensión de la cultura. 
 
Con sólo tres edificios y una unidad académica, Acatlán inició sus labores con los 
principios de la Universidad Nacional: impartir educación superior para formar 
profesionistas, investigadores, profesores universitarios y técnicos útiles a la sociedad; 
organizar y realizar investigaciones, principalmente acerca de las condiciones y 
problemas nacionales y extender con la mayor amplitud posible los beneficios de la 
cultura 
De primer ingreso se recibió una población total de 4,074 alumnos; de éstos, 3,812 están 
en el sistema escolarizado, 170 en universidad abierta y 92 en Posgrado.2 
El aumento de su matrícula, de su planta de profesores, así como el crecimiento de su 
infraestructura, han ido a la par con la calidad educativa que imparte, lo que la ha 
posicionado como una de las mejores instituciones de educación superior de la zona 
noroeste del área metropolitana, gracias al trabajo comprometido de toda la comunidad 
que la conforma. 
 La ENEP Acatlán se encuentra enclavada en un área geográfica privilegiada pues la 
rodean tres de los centros industriales más importantes del país, pero también está 
rodeada por zonas con características socioeconómicas muy precarias, por lo cual las 
oportunidades de colaboración, servicio y vinculación con el entorno pueden ser múltiples; 
desafortunadamente las restricciones presupuestarias han limitado el aprovechamiento 
pleno del potencial que tiene el Plantel. 
 
 De allí la necesidad imperante de incrementar los recursos destinados a esta función 
primordial de nuestra Universidad y la importancia de lograr una mayor vinculación con las 
actividades y eventos coordinados a nivel central, con el fin de ampliar y optimizar los 
servicios culturales y de extensión en beneficio del mayor número de personas de la 
comunidad interna y externa. 
 
La Universidad tiene en las unidades multidisciplinarias una gran oportunidad para 
continuar su misión histórica ante la sociedad; por ello se considera que es necesario un 
mayor conocimiento, interés, acercamiento y sensibilidad a la problemática y al gran 
potencial que tienen las multidisciplinarias, a fin de determinar políticas y tomar decisiones 
acordes con las características diferenciadas de cada entidad. 
 
2
 http//www.acatlan.unam.mx 
Neevia docConverter 5.1
 12 
En la medida en que se reconozca que estas dependencias requieren un mayor impulso y 
apoyo para consolidar sus programas, se logrará un mejor desempeño en todas las 
funciones. 
 
 En cuanto a la Extensión Académica y Difusión Cultural, la ENEP Acatlán es el referente 
de mayor importancia de la zona; sus cursos, talleres y eventos culturales constituyen una 
de las mejores oportunidades, no sólo del lugar, sino del área metropolitana. Su Centro de 
Enseñanza de Idiomas es uno de los más importante del país y el más grande de América 
Latina. 
 
La comunidad estudiantil de la ENEP Acatlán es la más numerosa y diversa de las 
escuelas y facultades de la UNAM, con un promedio de 15 mil alumnos, distribuidos en 34 
ofertas educativas de licenciatura y posgrado, población a la que se suman los más de 13 
mil participantes de los servicios extensionales. 
 
En el semestre 2002-II se atendieron a 13,509 alumnos inscritos en la licenciatura, el 
posgrado y el sistema abierto, mientras que en el semestre 2003-I ascendió a 16,251 
estudiantes, lo que significó un incremento del 5% respecto al año anterior; por lo que se 
gestionaron apoyos adicionales para su atención. 
 
El Consejo Universitario de la UNAM le reconoció a la ENEP Acatlán la consolidación 
académica y cultural alcanzada durante todo este tiempo, por lo que el 5 de marzo de 
2004 le otorgó el rango y denominación de Facultad de Estudios Superiores. 
 
Después de Ciudad Universitaria es el plantel más grande de la UNAM. Se ubica en el 
municipio de Naucalpan y ocupa una superficie de 30 hectáreas, cuenta con más de 30 
edificios donde se imparten 16 licenciaturas, esta formado por 6 divisiones: Edificación y 
Diseño, Humanidades, Matemáticas e Ingeniería, Ciencias Socioeconómicas, Ciencias 
Jurídicas y Sistema de Universidad Abierta, Educación Continua y a Distancia. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 13 
NAUCALPAN DE JUÁREZ. 
 
Tradicionalmente la Ciudad de México ha sido el centro político económico y social del 
país, al iniciarse el desarrollo industrial se transformo en el centro de gran parte de del 
crecimiento económico, pero al desplazarse la actividad industrial al norte de la CD. De 
México. En el Estado de México se han tomado medidas tendientes a crear diversos polos 
De desarrollo en el año de 1970 el gobierno decidió establecer un plan de desarrollo de la 
población. 
 
 
Es por eso que para 1970 se produce una ampliación de un segundo anillo industrial al 
norte de la ciudad de México, al mismo tiempo se produce una expulsión de la población y 
en el estado de México se realiza la ocupación de Naucalpan y CD. Nezahualcóyotl. 
 
 
Naucalpan de Juárez adquirió la categoría de ciudad en 1957 y se funda Ciudad Satélite. 
 
 
En 1975 Naucalpan se convierte en uno de los municipios mas industrializados del país. 
 
El municipio de Naucalpan de Juárez es uno de los 2, 427 municipios de nuestra patria, y 
de los 122 del Estado de México; las coordenadas de la cabecera municipal es: 
Longitud norte 19° 28’ 
Longitud oeste 99° 14’ 
Altitud 2,220 metros sobre el nivel del mar. 
 
 El municipio está ubicado en el Valle de México en la parte meridional y pertenece a la 
región II Zumpango, al noroeste del D.F., limita al norte con Atizapán de Zaragoza, 
Tlalnepantla de Baz y Jilotzingo; al sur con Huixquilucan; al este y sureste con el Distrito 
Federal; al oeste nuevamente con Jilotzingo, y al suroeste con los municipios de 
Otzolotepec. 
Naucalpan tiene una extensión territorial de 149.86 kilómetros cuadrados. 
tasa de 
crecimiento 
1950 - 1960 11.09% 
1960 - 1970 16.75% 
1970 - 1980 6.45% 
1980 - 2000 0.76% 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 14 
En el 2000 los datos de migración e inmigración de la población eran como a continuación 
se detalla: 
Habitantes 786,551 
Nacidos en la entidad 363,260 
Nacidos en otra entidad 412,396 
Nacidos en otro país 5,765 
No especificado 5,130 
 
Los fenómenos de emigración e inmigración son muy frecuentes debido a la cercanía de 
la ciudad de México y por ser una zona fabril e industrial de las más importantes del país. 
Mucha gente de los municipios aledaños se traslada diariamente para laborar en la zona 
industrial o fabril. 
En 1995 había 192,210 viviendas: 192,182 particulares y 28 colectivas, 189,271 con agua 
entubada, 189,448 con drenaje y 190,549 con energía eléctrica, en las que habitan en 
promedio 4.4 personas por vivienda. 
Es importante señalar que para el año 2000, de acuerdo con los resultados preliminares 
del Censo General de Población y Vivienda efectuado por el INEGI, existían en el 
municipio un total de 857,511 habitantes, de los cuales 414,029 son hombres y 443,482 
son mujeres; esto representa el 48% del sexo masculino y el 52% del sexo femenino 
Para el mismo ano y de acuerdo a los datos preliminares del Censo General de Población 
y Vivienda, efectuado por el INEGI, hasta entonces, existían en el municipio 205,130 
viviendas en las cuales en promedio habitan 4.17 personas en cada una. 3 
Los servicios públicos son otorgados por el municipio y la coberturade los principales es 
como sigue: 
 
 
Agua potable 98.47% 
Drenaje 98.99% 
Energía eléctrica 99.14% 
 
 
 
 
3
 http//www.naucalpan.gob.mx 
 
Neevia docConverter 5.1
 15 
INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN. 
 
Una buena parte de la actividad económica de un país está regida por la industria de la 
construcción. La construcción da la pauta para definir si un país o una economía está 
creciendo o se encuentra en recesión. Esta industria es la que más resiente los cambios 
económicos, pues es la primera en reprimirse cuando hay un estancamiento económico y 
es la última en reactivarse al crecer la economía. 
Esta industria resiente de manera significativa los cambios económicos; por ejemplo, en 
periodos de recesión los presupuestos de la construcción son los primeros en verse 
afectados, preocupándose más por la operación del día a día. Consecuentemente, las 
empresas se exponen a aceptar contratos con márgenes de utilidad muy apretados o con 
mayores riesgos como una forma de utilizar su capacidad instalada y de retener a su 
personal especializado. 
La expresión construcción abarca: 
La edificación, incluidas las excavaciones y la construcción, las transformaciones 
estructurales, la renovación, la reparación, el mantenimiento (incluidos los trabajos de 
limpieza y pintura) y la demolición de todo tipo de edificios y estructuras. 
La construcción se puede definir como una actividad técnica que apunta a la satisfacción 
de una de las necesidades básicas del hombre y de una sociedad en creciente expansión, 
cual es la de materializar proyectos de edificación, obras públicas, construcciones 
industriales, etc.,mediante el adecuado manejo de suelos, materiales y procesos que le 
son propios, en las distintas fases de una obra. 
La construcción, aparte de sus tareas inherentes, genera y estimula otras iniciativas 
como: la industria para la construcción; empresas de ingeniería y proyectos; y, el sector 
encargado de proveer de los medios materiales para dichas obras. 
 
El contrato de obra pública es aquél que tiene por objeto conservar o modificar bienes 
inmuebles por su naturaleza o por disposición de ley, en virtud del cual una de las partes, 
el estado, se obliga a pagar un precio y la otra, el constructor, a fabricar o prestar el 
servicio objeto del contrato. 
Los contratos de obra privada son aquellos que se celebran entre particulares, en virtud 
de los cuales una de las partes se obliga a construir una obra determinada y la otra, a 
pagar el precio que por ella hayan pactado de común acuerdo. 
La necesidad de que el país encare obras importantes de infraestructura y solucione el 
déficit habitacional crónico es innegable, tanto por el impacto que puede producir en 
términos de eficiencia productiva y social como por la movilización de recursos 
económicos y la creación de empleo que ello implica. Lo que debe analizarse en 
profundidad, antes de iniciar nuevos proyectos, sin embargo, son las prioridades del país, 
los costos estimados, la factibilidad de financiamiento y las condiciones de ejecución. 
Porque también es indudable que los fondos deben utilizarse para producir un beneficio 
perdurable para la sociedad y no desaprovecharse en iniciativas de corto plazo y de 
escasa relevancia social. 
 
Neevia docConverter 5.1
 16 
DORMITORIOS 
 
Los dormitorios en México no llevan muchos años de realización un ejemplo son los que 
se encuentran en Puebla, específicamente dos dormitorios, uno que se ubica cerca de la 
Universidad Iberoamericana y otro que se ubica cerca de la universidad de las Américas. 
Sin olvidar mencionar que próximamente se construirá un nuevo dormitorio ubicado cerca 
del TEC de Monterrey. 
 
Otro principio básico es el que una parte importante de la formación de los estudiantes, en 
su paso por la universidad, se produce por la interacción entre ellos mismos. Los 
estudiantes tienen el potencial de educarse unos a otros, desarrollando, completando y 
profundizando la educación que recibe de la universidad un espacio especialmente 
diseñado para que este fenómeno tome lugar y se intensifique, canalizando las diferentes 
habilidades e inquietudes estudiantiles, productivamente. Los estudiantes aprenden, en 
esta interacción a respetar las opiniones de los demás, descubren las riquezas y 
limitaciones propias y ajenas, se hacen más tolerantes, enriquecen sus visiones 
personales y se preparan para una vida universitaria plural. 
 
Otro principio básico tiene que ver con la importancia del desarrollo de habilidades para la 
convivencia. Los estudiantes son impulsados constantemente a buscar el bienestar y 
armonía de la comunidad, clarificando y valorando adecuadamente los usos, las 
costumbres y valores sociales. El respeto por los derechos de los demás y la integración 
emergen del afecto que se desarrolla en la convivencia que se fomenta en ellos. Los 
estudiantes son invitados a realizar una exploración de sí mismos y de sus relaciones con 
los demás destacando los valores más universales, haciéndolos el centro de su vida 
comunitaria, de sus interacciones con otros, y de la construcción de las reglas de 
convivencia. Es precisamente a través de las ayudas y oportunidades, de los retos, y 
exigencias de los descubrimientos y logros que se generan en la convivencia constructiva. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 17 
1.4. RESUMEN DEL PROYECTO 
 
Todo esto nos da un margen de referencia de cómo ha sido la evolución de la UNAM así 
como del municipio de Naucalpan en el Estado de México, la búsqueda de la educación 
en México a través de los años, la industria de la construcción y el enfoque que se busca 
dar a los dormitorios estudiantiles en el país. 
 
Lo cual da por resultado una estratificación y una búsqueda de nuevos espacios para el 
desarrollo de la sociedad en general, así que con este plan la UNAM que es la máxima 
casa de estudios de América latina se divide en cámpus para poder hacer llegar la 
educación a toda la población en general y con esto impulsar la educación en el territorio 
nacional. 
 
La creación de la Facultad de Estudios Superiores Acatlán (antes ENEP) es la alternativa 
que da la UNAM para que la población que vive en esa zona, para que así no tenga que 
desplazarse por grandes cantidades de tiempo para llegar a la ciudad universitaria. Con 
esto se busca un mejor aprovechamiento de la población y acercar la posibilidad de 
estudiar. 
 
El modelo de desarrollo económico, el incremento poblacional, los flujos migratorios 
internos y la búsqueda de la educación son factores de la distribución poblacional que se 
caracteriza por una irregularidad ocupacional del territorio del país. 
 
Una fuerte concentración urbana en pocas ciudades y al contrario en la rural. 
Lo que conlleva a un crecimiento y a una concentración de la población en las grandes 
ciudades y de ahí que se creen planes de desarrollo para la población y distribución de la 
misma. 
 
Si bien es sabido la población ha seguido en constante crecimiento y la búsqueda por una 
educación es cada vez mayor ya que se vive en un ambiente de alta competitividad en la 
cual la educación es un factor de éxito como de superación personal. 
 
El mismo problema que se trato de solucionar hace ya décadas vuelve a dar la cara, y es 
que la gente se empieza a desplazar grandes distancias para recibir una educación 
superior de calidad. 
 
Lo cual no es más que un síntoma de que la población pierde mucho tiempo en el traslado 
de un punto a otro, lo cual es tiempo perdido que bien se podría emplear para otras 
actividades. Esta perdida de tiempo nos pone a pensar en nuevas alternativas para la 
solución del problema del tiempo, ya que la población, no en su mayoría y en este caso 
vive en la periferia de la FES Acatlán o mas lejos. 
 
Es aquí donde el proyecto de inversión de desarrollo de dormitorios para la FES Acatlán. 
Da origen, con esta idea se busca concentrar a una parte dela población de la FES 
Acatlán. Que así lo requiera. 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 18 
El proyecto de inversión que se pretende evaluar, considerando el tema central del 
presente trabajo así como su metodología anteriormente descrita consiste en: 
 
“Demostrar la viabilidad de un proyecto de inversión para el desarrollo de dormitorios para 
la FES Acatlán” 
 
Se trata de un proyecto de carácter habitacional cuya función será el de dar servicio de 
casa estudiantil para el alumnado en general (Licenciatura, posgrado, intercambio, 
alumnos de otras escuelas) 
 
Aparte de buscar la mayor rentabilidad del proyecto se busca crear un espacio para una 
comunidad estudiantil enfocada al máximo aprovechamiento académico y es una manera 
para contribuir al desarrollo del país. 
 
Neevia docConverter 5.1
 19 
2. ESTUDIO DE MERCADO. 
 
 
2.1. OBJETIVOS DE LA EMPRESA. 
 
a) Construcción de un dormitorio cercano a la FES ACATLAN. 
b) Resolver la demanda potencial de los estudiantes de la FES Acatlán. 
c) Generación de empleos bien remunerados, dadas las condiciones económicas y 
financieras del proyecto. 
d) Minimizar costos. 
e) Maximizar ganancias. 
f) Concentración del alumnado. 
g) Mayor aprovechamiento educacional. 
h) Reducir tiempo de traslados. 
i) Brindar un servicio con la calidad requerida por el mercado. 
j) Establecer el proyecto como en monopolio y mantenerla en esa posición por 
medio de innovaciones en servicio y calidad. 
k) Generar las mayores ganancias posibles, que permitan hacer crecer al proyecto y 
a todos los que participen en él. 
 
 
 
2.1.1. MISION DE LA EMPRESA. 
 
La principal misión de la empresa consiste en contribuir a un acercamiento pleno a la 
universidad, al brindar un dormitorio cercano a la FES ACATLAN se reducirán los tiempos 
de traslado, el acercamiento de gente que lo requiera por necesidades por tiempo de 
traslado, de intercambio o que vengan de provincia a la universidad. 
 
En la medida que estos factores sean atacados habrá una mayor oportunidad de estudiar 
y se eliminaran los tiempos muertos lo que lleva a un mejor aprovechamiento de la 
educación. 
 
Una mejora en la concentración de estudiantes y la eliminación de tiempos muertos 
conlleva al progreso del país en el sector principal que es la educación. Tratando de 
buscar un buen aprovechamiento de la UNAM. 
 
La importancia de esta misión, se llevara acabo de la intensa búsqueda de los mejores 
métodos de construcción, educación y comercialización, aplicando la más alta tecnología. 
 
Enfocar sus esfuerzos técnicos, administrativos, humanos y económicos a satisfacer las 
necesidades de los universitarios con eficiencia y eficacia. 
 
Lograr la satisfacción de los consumidores ofreciendo un servicio de calidad, que faciliten 
y mejoren su vida diaria, otorgando los máximos beneficios a la Sociedad Mexicana. 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 20 
 
2.1.2. VISION DE LA EMPRESA 
 
Una comunidad renovada, participativa y atenta a la dinámica del cambio permanente en 
nuestra Universidad. 
 
Una infraestructura y procesos que coadyuven a la formación integral del profesional. 
 
Alumnos comprometidos con su formación integral y con los valores universitarios. 
 
Fortalecer e incrementar las actividades de difusión de la cultura en beneficio de la 
comunidad interna y externa. 
 
 
 
2.1.3. FILOSOFIA DE LA EMPRESA. 
 
La filosofía de la empresa en su compromiso diario es la de la superación constante de su 
principal recurso que seria el humano, y que por medio de este dar un mejor servicio ya 
que en ella se deposita la confianza. Además de contar con una buena infraestructura que 
permita el pleno desarrollo de los habitantes. 
 
 
La rapidez, eficacia, seguridad y seriedad en el trato con él (cliente) permiten elevar la 
calidad de servicio que se quiere dar. La búsqueda de la excelencia es lo que permitirá 
que la empresa crezca en un sector casi inexistente. Por eso cada día, se dará el mayor 
esfuerzo. 
 
 
 
2.2. PERFIL DEL PROYECTO. 
 
Se trata de un proyecto de carácter habitacional, cuya función principal será dar un 
espacio de vivienda para los estudiantes de la universidad FES ACATLAN. (O de otras 
universidades en el caso de que así se requiera) con los espacios necesarios para un 
buen desarrollo personal y de la comunidad. 
 
La empresa esta enfocada principalmente a cubrir la demanda insatisfecha de dormitorios 
para la comunidad universitaria de la FES Acatlán u otras universidades cercanas a la 
zona. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 21 
2.3. DEFINICION DEL PRODUCTO 
 
La vivienda es un satisfactor fundamental para el ser humano. Constituye por lo general el 
principal patrimonio familiar, su edificación tiene un fuerte impacto económico, ya que la 
inversión que en ella se realiza tiene un notable efecto multiplicador sobre la economía de 
la nación; además conforma en gran medida el medio ambiente urbano en que se 
desenvuelve la vida de la sociedad. 
Toda vivienda debe proveer a sus ocupantes suficiente comodidad, privacidad, higiene y 
seguridad. Y encontrarse bien ubicada. Y debe contar con una situación de tenencia 
saneada. 
 
 
Esto se puede explicar de la siguiente manera: 
 
1) comodidad y funcionalidad.- la vivienda o dormitorios deben de contar con un 
espacio que respete los modos y los medios de las actividades de los habitantes, 
así mismo propiciar la expresión cultural y de estilo de vida. Para que un dormitorio 
pueda ser considerado como funcional, debe apoyarse en espacios suficientes 
para el desarrollo de la vida y de los desplazamientos. Así como la ubicación de 
muebles y enseres, de tal manera que no haya interferencias en el desarrollo de 
las actividades domesticas habituales. El dormitorio debe de estar diseñado para 
ligeros cambios dentro del mismo. 
 
2) higiene. – todo dormitorio debe de ofrecer condiciones de higiene suficientes para 
reducir al máximo los riesgos de que sus ocupantes contraigan enfermedades 
cuyo origen, frecuencia o persistencia sean imputables directa o indirectamente a 
las condiciones higiénicas de la vivienda. 
 
3) Protección.- es la capacidad que ofrece el dormitorio para aislar a sus ocupantes 
en forma suficiente, permanente y regulable a voluntad, de agentes externos 
potencialmente agresivos; sean estos de origen climático, agresiones por 
animales, personas y especialmente de gérmenes patógenos, es decir debe 
permitir el bloqueo y la atenuación de efectos, lo cual se logra fundamentalmente 
por medio de un adecuado diseño y una correcta selección de y aplicación de los 
materiales de construcción; debe incluirse además en el diseño; las instalaciones 
adecuadas para la higiene personal , disponibilidad de agua potable, así como la 
eliminación de aguas negras y residuales como de la basura. 
 
4) Seguridad en la tenencia.- se refiere al hecho de que los dormitorios deben cumplir 
con las normas jurídicas vigentes, y que proporcione a los ocupantes de seguridad 
y confianza. 
 
5) Localización.- es la ubicación que tendrá el dormitorio en el espacio y determina 
sus relaciones con el funcionamiento con la infraestructura de servicios (drenaje, 
agua, energía eléctrica, comunicaciones, vías de acceso, etc...). en una zona 
urbana, la localización condiciona a sus ocupantes al acceso de sus centros de 
actividad, tiempos y frecuencia de sus desplazamientos. Del mismo modo, esta 
localización influye directamente en la facilidad de acceso que tengan sus 
ocupantes a los servicios de salud, administración, comercios, recreación, etc... y 
el más importante en este caso, educación. 
 
Neevia docConverter 5.1
 22 
2.3.1. CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO. 
 
Con el propósito de cumplir con todas las características antes citadas en el apartado 
anterior, se proyecta un dormitorio que brinde: 
 
 
- dormitorios con espacios amplios, agradables y funcionales, así como una amplia 
iluminación y ventilación. 
 
- Una imagen urbana agradable al usuario a través de la diversidadde parámetros, 
materiales y arborización. 
 
- Un espacio urbano armónico a través de la integración de la vivienda con sus 
áreas verdes y el dimensionamiento de bahías de estacionamiento en una 
proporción acorde al espacio generado. 
 
- Que se facilite la integración y la comunicación social. 
 
- Un cuarto de lavado que podrá ser utilizado por los ocupantes. 
 
 
 
Cada apartamento comprende: 2 recamaras con cajón para closet, 1 baño, camas, 
escritorio, comedor, cocina y sala estudio. 
 
Los dormitorios se edificaran con muros de tabique rojo recocido común, lozas de 
concreto armado en 5 niveles. 
Los acabados generales serán, ventanearía de aluminio, tiról planchado en plafones y 
muros, pisos de cerámica, azulejos en baño y cocina, escaleras de grafito, puertas y 
closets de madera triplay. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 23 
2.4. CARACTERIZTICAS DEL MERCADO 
 
De acuerdo a SOFTEC S.C. (CONSULTORES INMOVILIARIOS) el mercado de vivienda 
esta clasificado por los siguientes rangos de valor, y lo utiliza como indicadores generales 
de mercado 
 
vivienda minima vivienda con un valor de hasta 60 salarios mínimos. 
vivienda social inmueble con valor de 61 a 160 salarios mínimos. 
vivienda económica inmueble con valor de 161 a 300 salarios mínimos. 
vivienda media 
vivienda con un valor de 300 a 750 salarios 
mínimos. 
vivienda residencial 
inmueble con un valor de 751 a 1670 salarios 
mínimos. 
vivienda residencial plus vivienda de mas de 1670 salarios mínimos. 
 
 
En este caso el mercado no tiene en el área del proyecto un competidor del mismo 
tamaño de nuestro proyecto, lo cual nos permitirá abarcar mayor mercado. 
 
 
 
2.4.1. DELIMITACION DEL AREA DE MERCADO. 
 
 El proyecto esta localizado en el municipio de Naucalpan en el estado de México, el 
mercado potencial se encuentra delimitado por la matricula de la UNAM FES ACATLAN, 
por lo tanto en la zona norte del área metropolitana de la ciudad de México, zona que 
comprende las siguientes delegación del Distrito Federal y municipios del estado de 
México: Cuauhtemoc, Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza, Azcapotzalco, Gustavo A. 
Madero, Tlanepantla, Naucalpan, Atizapán de Zaragoza, Nicolás Romero, Ecatepec, 
Coacalco, Tultepec, Cuautitlán, Tepotzotlán, Teoloyucan, Melchor Ocampo, Jaltenco, 
Tultitlan e Izcalli. 
 
 
Para delimitar la zona se considero el lugar de residencia de la matricula universitaria 
como la situación geográfica, económica, hábitos y costumbres de la población así como 
la cercanía a la universidad. 
 
 
 
2.4.2. MERCADO META. 
 
Por el concepto de nuestro producto, nuestro mercado meta, esta constituido 
principalmente por la comunidad de la FES Acatlán. 
Para poder dar un dato exacto del tamaño de mercado, recurrimos a la matricula de la 
FES Acatlán. 
 
Obteniendo así, que el mercado meta esta constituido por 17,525 personas. (Se 
contemplan alumnos, personal docente y administrativo). 
 
Al igual que estudiantes de otras universidades que seria un mercado extra. 
Neevia docConverter 5.1
 24 
 
2.5. ANALISIS DE LA DEMANDA. 
 
Para cuantificar la demanda se utilizo únicamente el análisis de fuentes primarias 
(aplicación de encuestas), las cuales arrojan información de cómo es la tendencia de 
aceptación y preferencias del mercado. 
Se determino que el nivel de confianza que se requerirá es de 95% con un error estimado 
de 40% en los resultados de las encuestas. 
Para él calculo del tamaño de la muestra que proporcione estos parámetros es necesaria 
la desviación del consumo del producto. Para obtenerla se aplico una encuesta piloto de 
30 encuestas preguntando si estarían dispuesto a usar un dormitorio cercano a la FES 
Acatlán?, Y cuanto estarán dispuestos a pagar? 
 
Con los datos obtenidos, se calculo el tamaño de la muestra resultando: 
N = 300 
 
 
tamano de la muestra poblacion finita
16000
300
poblacion
muestra
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 25 
 
Resultados de la encuesta. 
 
1.- Sexo? 
 
 
sexo
hombre
42%
mujer
58%
hombre
mujer
 
 
 
2.- Edad? 
 
 
EDAD
45%
42%
13%
18 - 20 anos
21 - 23 anos
24 - x anos
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 26 
 
3.- De que carrera eres? 
 
carrera
19%
18%
17%5%
13%
8%
7%
3%
3% 3%
2% 2%
derecho
comunicaciones
arquitectura
mac
dis. Graf
economia
c.p. y a. p.
filosofia
sociologia
rel. int.
actuaria
otros 
 
 
4.- Delegación o municipio? 
 
32%
14%
10%
18%
14%
12%
naucalpan
gam
mig h
tlane
azca
atizapan
 
 
Neevia docConverter 5.1
 27 
 
 
5.- Vienes de provincia? 
 
provincia
si
2%
no
98%
si
no
 
 
6.- Con quien vives? 
 
 
 
con quien vives?
padres
88%
madre
7%
familia
4%
otros
1%
padres
madre
familia
otros
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 28 
 
 
7.- Rentas casa o departamento? 
 
rentas casa o departamento?
7%
93%
si
no
 
 
 
 
 
8.- Casa o departamento? 
 
renta
casa
9%
departamento
91%
casa
departamento
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 29 
 
 
9.- Ingreso mensual en miles de pesos? 
 
ingreso 
76%
15%
9%
a 4-8
b 8 - 12
c 12 o mas
 
 
 
 
10.- cuanto gastas en transporte de tu casa – universidad – casa al mes? 
 
 
gasto transporte mensual
23%
40%
29%
8%
$150
$302
$502
$702 0 mas
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 30 
 
 
 
11.- Cuanto tiempo haces casa – universidad – casa al mes? 
 
tiempo de traslado
25 hr
45%
50 hr
38%
75 hr
17%
25 hr
50 hr
75 hr
 
 
 
 
 
 
12.- Si existiera un dormitorio cercano a la FES Acatlán lo usarías? 
 
dormitorio
si
51%
no
49% si
no
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 31 
 
 
13.- cuanto estarías dispuesto a pagar de renta por vivir en el? 
 
 
 
dispuesto a pagar
81%
16%
3% 0%
$1000 - $1500
$1501 - $2000
$2001 o mas
otro
 
 
 
 
 
14.- Estarías dispuesto a compartir la habitación? 
 
 
compartir
si
89%
no
11%
si
no
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 32 
15.- Te gustaría que estuviera amueblado? 
 
 
amueblado
si
95%
no
5%
si
no
 
 
 
16.- preferencias de servicios. 
 
preferencias
seguridad
19%
limpieza
18%
precio
20%
cercania
26%
servicios
17%
seguridad
limpieza
precio
cercania
servicios
 
 
Se cree conveniente mostrar todos los resultados de las preguntas de la encuesta 
aplicada, estas nos darán un panorama mas amplio de el mercado que queremos ocupar 
asÍ como de gustos y preferencias del mercado. 
 
Esto nos orientara en algunas decisiones que se tienen que tomar sobre el proyecto para 
cumplir con los objetivos y calidad que se requiera. 
Así mismo con base en datos oficiales podemos ver que el nivel de ingresos de las 
familias de la FES Acatlán esta en el rango que busca el proyecto es nos da un nivel de 
confianza mayor de que existe un mercado con las características que busca cubrir el 
proyecto. 
Neevia docConverter 5.1
 33 
 
Facultad de Estudios Superiores Acatlán 
 
Ingreso Familiar Mensual 
 
Primer Ingreso 
Ciclo Escolar 2006-2007 
 
 
Pase 
Reglamentado 
Concurso de 
Selección Total FES Acatlán 
Salarios Mínimos Frecuencia % Frecuencia % Frecuencia % 
 
Salarios Mínimos % 
Menos de 2 311 13.2 121 8.6 432 11.4 
 
De 2 a menos de 4 927 39.2 471 33.3 1,398 37.0 
 
De 4 a menos de 6 576 24.4 333 23.6 909 24.1 
 
De 6 a menos de 8 289 12.2 234 16.5 523 13.8 
 
De 8 a menos de 10 143 6.0 107 7.6 250 6.6 
 
Más de 10 119 5.0 148 10.5 267 7.1 
 
Total 2,365 100 1,414 100 3,779 100 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 34 
2.6. DEMANDA POTENCIAL. 
 
 
Como se sabe la, demanda potencialmente insatisfecha se representa con el 30% de la 
población. Si tenemos que quéla población es de 17,525 personas, el 30% de esta 
población seria de 5,258 personas. 
 
Los resultados de las encuestas muestran que de las 300 personas encuestadas el 51% 
estarían dispuestos a utilizar el dormitorio y el 49% no, o no sabe si lo haría. 
 
Si la población se comportara de manera uniforme se tendría que, aplicando los 
porcentajes anteriores, que de 5,258 personas existentes en el mercado meta 2,681 
personas utilizarían los dormitorios para la FES Acatlán. 
 
Así mismo la encuesta muestra que el 11% esta dispuesto a pagar de $1750 a $2500 
pesos mensuales de renta o mas lo que multiplicándolo por el mercado meta nos daría 
que 294 personas son nuestros posibles consumidores pero de estas solo el 89% están 
dispuestas a compartir su habitación así que aplicando los porcentajes nos daría 262 
personas, de las cuales al 95% le gustaría que estuviera amueblado y ya que es parte del 
servicio que se va a dar el numero de personas posibles consumidores o clientes de los 
dormitorios seria de 250 personas al año. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 35 
2.6.1. DEMANDA POTENCIAL INSATISFECHA 
 
Se determinara con el crecimiento de la matricula de la FES Acatlán y con el 
comportamiento de la demanda. 
 
Proyección. 
 
 
año pob tmc 
2003 13509 0.0876% 
2004 16251 0.0876% 
2005 16014 0.0876% 
2006 16042 0.0876% 
2007 16084 0.0876% 
2008 16141 0.0876% 
2009 16211 0.0876% 
 0.6130% 
 
 
 
La tabla anterior muestra el crecimiento de la matricula de la FES Acatlán, al ser esta 
nuestro mercado meta, se puede tomar la misma tasa de crecimiento para la proyección 
de la demanda obteniendo así la siguiente grafica. 
 
 
 
demanda potencial insatisfecha 
15850
15900
15950
16000
16050
16100
16150
16200
16250
2004 2005 2006 2007 2008 2009
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 36 
2.7. ANALISIS DE LA OFERTA. 
 
La oferta es la cantidad de bienes y servicios que cierto número de oferentes están 
dispuestos a poner a disposición del mercado a un precio determinado. 
 
El propósito que se persigue mediante el análisis de la oferta es determinar o medir las 
cantidades y las condiciones en que se puede ingresar un nuevo producto al mercado, la 
oferta esta en función de muchos factores como el precio de mercado y su capacidad 
instalada etc... 
 
Por su numero de oferentes esta es una oferta prácticamente monopolista ya que la poca 
competencia que hay en el área no tiene una capacidad instalada como la que se propone 
para el proyecto. 
 
Además de que la competencia son casas que están en renta, o casas que rentan 
cuartos. También existen condominios de departamentos enfocados a otro tipo de 
mercado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 37 
2.8. ANALISIS DE LOS PRECIOS. 
 
La lógica a seguir para determinar la oferta será un análisis de lugares que renten 
habitaciones o casas para estudiantes y así conseguir un precio promedio de renta y un 
promedio de calidad y servicio de estos lugares. 
 
COL. ECHEGARAY, en 1er. piso, 120 m2 de construcción, tres recámaras, elevador, 
estacionamiento para dos autos, próximo al Periférico 
$7,500.00. 
 
COL. RINCÓN DE ECHEGARAY, dos recámaras, un baño completo, amplia estancia, 
cocina integral, vigilancia 24 hrs., garaje para un auto, zona segura y muy exclusiva. 
$7,000.00 
 
Naucalpan. Tres recamaras, dos baños, sala comedor, garaje dos autos, cuarto de 
servicio, teléfono. 
$8,000.00 
 
COL. LAS AMERICAS Departamento de dos recamaras, 1 baño, cuarto de servicio, sala, 
comedor, cocina, totalmente amueblado y equipado, seguridad, estacionamiento Ideal 
para ejecutivos. 
$6,000.00 
 
COL. SANTA CRUZ ACATLAN. Bonito departamento en el 1er piso, en residencial, muy 
tranquilo. 2 recamaras alfombradas y closets, 2 baños completos, cocina integral con 
patio de servicio, estudio, sala y comedor, vigilancia, 95 m2. 
 $4,000 
 
Como se puede ver los departamentos no son lo que se busca en esencia ni para el tipo 
de población que se busca, los precios son altos y el problema seria conseguir un 
compañero de cuarto para compartir los gastos. 
 
Es por esto que también tomaremos en cuenta el nivel de renta de dormitorios 
especializados para universitarios como lo son los dormitorios que se encuentran en 
Puebla. 
 
Dos dormitorios, uno que se ubica cerca de la Universidad Iberoamericana y otro que se 
ubica cerca de la Universidad de las Américas. Sin olvidar mencionar que próximamente 
se creara uno cerca del TEC de Monterrey en Monterrey. 
Servicios 
Dormitorios Puebla cuenta con todos los servicios básicos, cada residente cuenta con 
seguro de gastos médicos mayores, cama, escritorio, librero, closet, buró, sistema 
telefónico de debito (dentro del campus) con costo adicional y acceso a la red de computo 
universitaria (Ethernet e inalámbrica) 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 38 
Características instalaciones 
Recepción con sala de estar, Jardín, Comedor, Cocina equipada con Tv., cuarto de 
lavado con lavadora y secadora, 20 habitaciones amuebladas con baño integrado; 
Individual o compartida 
CUOTAS 
 Pago individual- $3200.00 mensuales 
 Pago Compartido- $2700.00 mensuales 
 Se firma un contrato por semestre 
 Se requiere un mes de depósito 
 
 
2.8.1. PRECIO DE VENTA. 
 
Para la determinación del precio de venta consideraremos 3 parámetros el precio 
promedio de rentas en la zona, el precio de referencia de los dormitorios de Puebla y el 
precio dispuesto a pagar por el mercado. 
 
 
NIVEL DE RENTA 
PUEBLA $ 2,700 
ZONA $ 7,500 
MERCADO $ 2,500 
 
Por lo tanto y con los servicios que se van a dar el precio de renta será de $2,000.00 m.n. 
 
 
 2.8.2. PROYECCION DEL PRECIO. 
 
Los precios que se tomaran en cuenta para el estudio serán constantes. 
 
 
2.9. SISTEMAS DE COMERCIALIZACION. 
 
Para dar a conocer el proyecto además de que salta a la vista por sus dimensiones será 
el de tener un contacto con la FES Acatlán, y en publicaciones de periódico como la 
gaceta universitaria y periódicos de circulación, una pagina en Internet donde se podrá 
tener un vinculo con los interesados y así poder abarcar un mayor mercado. Al igual que 
la distribución de flyers y carteles. 
 
 
2.9.1.PROMOCION. 
 
Esta se hará con comidas, eventos especiales y visitas guiadas a los dormitorios para que 
la gente conozca este nuevo espacio para los estudiantes y se manejara como una opción 
de vivienda. 
Neevia docConverter 5.1
 39 
3. ESTUDIO TECNICO. 
 
 
Los objetivos del análisis del estudio técnico es resolver las preguntas referentes a dónde, 
cuanto, cuándo, como y con que realizar la parte operativa del proyecto. 
 
En el presente capitulo abordaremos los aspectos técnicos del proyecto relacionados con 
la obra, así como los aspectos legales y administrativos que lo enmarcan, considerando 
desde su localización, la obra y sus requerimientos así como la normatividad existente 
tanto en el ámbito estatal como municipal y que le dan sustento al proyecto. 
 
Se proyecta la construcción de dormitorios en Naucalpan Estado de México. Cercanos a 
la UNAM FES Acatlán. Dirigido al alumnado en general. 
 
 
3.1. LOCALIZACION DEL PROYECTO. 
 
La ubicación es determinante el proyecto se encuentra en: 
 
 
Calle Calle de los Yaquies # 1 esquina con la calle de los Tarascos. 
Colonia Santa Cruz Acatlán. 
Delegación Naucalpan. 
C.P. 53150 
Estado Estado de México. 
 
 
 
Este lugar es adecuado puesto que, al estar tan cerca de la universidad consideremos las 
ventajas de la cercanía además de la buena ubicación con respecto a avenidas 
importantes, centros comerciales, restaurantes, fondas y servicios. 
 
Las coordenadas geográficas son: 
 
 
Longitud –99,24 
Latitud 19,49 
Altitud 2230 
 
 
El predio se ubica en una zona urbana donde el uso de suelo es M4 lo cual indica que es 
mixto, comercial, serviciosdiversos, conjunto habitacional y de densidad alta. 
La edificación máxima puede ser de dos veces a la superficie del lote y la altura de cinco 
niveles o quince metros, tomando en cuenta que debe haber un veinte por ciento de área 
libre. La superficie de terreno para la realización del proyecto es de 900 metros 
cuadrados. 
 
Neevia docConverter 5.1
 40 
Se pretende construir un desarrollo que se ubicara en una zona de fácil acceso: 
Para llegar a los dormitorios en transporte público: 
Desde la Ciudad de México: 
 Usando el Sistema de Transporte Colectivo (METRO) en la línea 2 (azul) , vaya 
hasta la terminal Cuatro Caminos, tome la salida Paradero Norte y en el anden “I” 
se encuentran las rutas de colectivos directos a nuestra escuela. 
 Usando los colectivos que salen de la estación del METRO Chapultepec en la 
línea 1 (rosa) hacia Satélite, baje en Echegaray frente al Vips (*) y después tome 
el colectivo directo a la FES Acatlán y baje una cuadra antes. 
Desde el Estado de México: 
 Si viene de Satélite: Tome cualquier colectivo que pase por el Boulevard Ávila 
Camacho, a la altura de Echegaray baje en el puente de la Av. San Mateo. Desde 
ahí podrá tomar el colectivo directo a la FES Acatlán y baje una cuadra antes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 41 
3.1.1. MACROLOCALIZACION. 
 
 
 
PLANO DE LOCALIZACION 
ZONA NORTE DEL AREA METROPOLITANA DE LA CD. DE MEXICO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 42 
3.1.2. MICROLOCALIZACION. 
 
Las vías de acceso para llegar a los dormitorios son por periférico sur entrar por la Av. 
San Mateo, tomar la calle de Mexicas. 
Por lomas verdes tomar el boulevard Santa Cruz y luego la calle de Taraumáras o por la 
calle de los Yaquies. 
 
Las colindancias con el predio son: 
 
Al norte La calle de Tarascos. 
Al sur Taller mecánico Iama. 
Al este Papelería. 
Al oeste La calle de Alcanfores. 
 
 
Las comunidades más cercanas son: 
 
 
Al norte Jardines de San Mateo. 
Al sur Las Américas 1ra sección. 
Al este Rincón del Bosque. 
Al oeste Bosques de Moctezuma. 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 43 
3.1.3. INGENIERIA DEL PROYECTO. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 44 
3.2. TAMANO DEL PROYECTO. 
 
Con base en la normatividad existente, las tendencias regionales del mercado, los 
movimientos y desplazamientos de los estudiantes y los requerimientos de la empresa, se 
determinan que el desarrollo de dormitorios constara de 47 departamentos distribuidos de 
la siguiente manera: 
 
7 departamentos en el primer nivel y 8 departamentos en los siguientes niveles, en un 
edificio que constara de 5 pisos y en la azotea un centro de lavado, cada departamento es 
de 65 metros cuadrados. 
 
Además de áreas verdes y comunes para una sana recreación y desarrollo de los 
dormitorios. 
 
Lo cual nos da un tamaño de obra de 3,812 metros cuadrados de construcción y un 
espacio total para 188 estudiantes. 
 
Para determinar el costo de el edificio se tomo un precio paramétrico con valor de 
$3,500.00 pesos M.N. por metro cuadrado lo que nos da un costo de edificio de 
$13.342.000 pesos M.N. 
 
 
Costos por m² de Construcción 
Correspondientes al mes de diciembre 2007 - enero 2008. 
Actual (cost reports by BIMSA) EQUIVALENCIA DE 
MODELO. 
DIC $/M² ENE $/M² 
Casa habitación unifamiliar popular 3,443.77 3,448.36 
Casa habitación unifamiliar baja 4,326.65 4,389.56 
Casa habitación unifamiliar media 6,526.66 6,598.13 
Casa habitación unifamiliar alta 10,075.12 10,263.12 
Edificio habitacional plurifamiliar media 5,975.63 6,032.16 
Edificio habitacional plurifamiliar media alta 7,599.82 7,676.57 
Edificio oficinas media 5,861.00 5,975.90 
Edificio oficinas media alta<TD 7,010.93 7,096.91 
Hotel 3 estrellas 70 cuartos 6,727.03 6,789.46 
Escuela clase media 6,015.55 6,079.74 
Nave industrial incluye oficinas 4,495.89 4,549.25 
 
NOTA : LOS COSTOS POR m² INCLUYEN LOS SIGUIENTES PARAMETROS: INDIRECTOS Y 
UTILIDAD DE CONTRATISTAS : 24.00% 
FUENTE : BIMSA REPORTS, S.A DE C.V. 
Neevia docConverter 5.1
 45 
PERSPECTIVAS DEL PROYECTO 
 
 
 
PERSPECTIVA AREA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 46 
PERSPECTIVA INTERIOR 
 
 
 
 
 
PERSPECTIVA 
CUARTO
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 47 
PERSPECTIVA GENERAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 48 
3.2.1. DESCRIPCION GENERAL DEL PROYECTO. 
 
 
 
SUBDIVISION GENERAL Y USOS DE SUELO 
 
 
 m2 % 
 área 900 100% 
 lotificada 636.4 70.71% 
 área permeable 263.6 29.3% 
 Estacionamiento 630 70% 
 
 
 
USOS DEL SUELO EN EDIFICIO 
 
Uso M2 Cantidad SUBTOTAL TOTAL 
Lote 900 1 900 900 
área departamento 65 47 3055 - 
área de planta 636.4 5 3182 3182 
Estacionamiento 630 1 630 630 
 3,812 
 
 
 
RESUMEN DE LOTIFICACION Y AREAS CONSTRUIDAS Y OCUPADAS 
 
Del total de terreno 900 m2 se lotificara solo el 70% permitiendo así que otras áreas se 
puedan ver beneficiadas como las comunes, estacionamientos y vialidades internas. Y así 
conseguir un desarrollo funcional. 
 
 
DIMENSIONES DE LOTES, APARTAMENTOS Y EDIFICIO. 
 
La dimensión total del lote será de 636.4 metros cuadrados y cada departamento es de 65 
metros cuadrados, la altura aproximada del edificio será de 15 metros para 5 niveles. El 
edificio tendrá 3,812 metros cuadrados de construcción 
 
 
INTENSIDADES DE USO Y OCUPACION. 
 
 
Área ocupada 70% 
Área permeable 30% 
 
Total 100% 
Neevia docConverter 5.1
 49 
3.3. ETAPA DE PREPARACION DEL SITIO DE CONSTRUCCION DE LA OBRA. 
 
 
3.3.1. PROGRAMA DE TRABAJO (ACTIVIDADES Y REQUERIMIENTOS DE LA OBRA) 
 
El plan de trabajo, según actividades y calendario, se estipula que se lleve a cabo de la 
siguiente manera. 
 
Los tiempos de trabajo de la obra están estimados de la siguiente manera: 
 
 
Actividad Días Cantidad Subtotal 
Cimentación 20 1 20 
Muros* 20 4 80 
Losa 20 5 100 
Acabados 30 1 30 
Vegetación 10 1 10 
 240 
 
Se contempla albañilería en muros * 
 
Lo cual nos indica que la obra se realizara en un periodo de 8 meses. 
 
 
Tiempo de Obra
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
A
c
ti
v
id
a
d
Meses
cimentacion muros losa acabados vegetacion
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Neevia docConverter 5.1
 50 
Actividades: 
 
 
 Trabajos Preliminares: demoliciones (en su caso), limpieza y nivelación de terreno, 
trazo y construcción de bodegas. 
 
 Excavación 
 
 Cimentación, atroquelamientos, zapatas, contra trabes y dados. 
 
 Estructura: losas, trabes, muros, firmes. 
 
 Albañilería: colocaciones, impermeabilizaciones, mesetas, celosías, 
detalles, escaleras, etc. 
Sanitarias: colocación de tubería de PVC y registros sanitarios. 
 
 Gas: colocación de tubería para ramal de distribución de gas para cocina y 
calentadores 
 
 Acabados: losetas, pintura, alfombras, aplanados, yesos, etc. 
 
 
 Herrería, cancelería, y vidrio: puertas, escaleras, ventanas, etc. 
 
 
 Carpintería: puertas, escaleras, detalles de mobiliario y elementos decorativos, 
ventanas, etc. 
 
 
 Instalación Hidro-sanitaria. 
 
 
 Plomería hidráulica, sanitaria, registros, cisterna, toma de agua, fosa séptica, 
cuarto de máquinas, colocación de muebles sanitarios y, en su caso caldera, 
tanque hidroneumático, planta de tratamiento o alberca. (Es conveniente 
contemplar la firma de un contrato de abastecimiento de agua ). 
 
 
 Instalación Eléctrica: instalación de Tubería eléctrica, suministro y colocación de 
elementos de Iluminación, acometida eléctrica, colocación de tableros de 
distribución, y en su caso subestación eléctrica e Instalación eléctrica de máquinas 
especiales. (Es conveniente contemplar la firma de dos contratos de suministro de 
energía ante la C.F.E., uno provisional, durante la fase de construcción, y el 
permanente una vez terminada) 
 
 
 Instalación de Gas: instalación de Tubería