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INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL 
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA 
UNIDAD TECAMACHALCO 
 
SEMINARIO DE TITULACIÓN 
MERCADOS INMOBILIARIOS 
 
ANÁLISIS DE COSTO-BENEFICIO DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN PARA UN 
CENTRO DE ATENCIÓN INFANTIL UBICADO EN UBICADO EN AV. MARINA 
NACIONAL NO. 385. COLONIA VERÓNICA ANZURES EN LA DELEGACIÓN MIGUEL 
HIDALGO 
 
TESINA 
 
PARA OBTENER EL GRADO DE 
INGENIERO ARQUITECTO 
 
PRESENTAN 
AARON RAMOS CHÁVEZ 
ANUAR RODRIGO MATADAMAS HURTADO 
ISMAEL EDUARDO PÉREZ MORAN 
IVAN ROBERTO VITE MARTINEZ 
JHAZIEL RUBÉN MARTINEZ CASTELLÁN 
MIGUEL ARMANDO VELÁZQUEZ OLVERA 
 
ASESORES 
E.V.I. ING. ARQ. JAVIER ALEJANDRO CHOREÑO CRUZ 
M.V. ING. ARQ. JORGE JUAN RANGEL QUINTANAR 
C.P GERARDO GONZALES ARIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro de Atención Infantil Marina 
 
 
Servicios: 
 
 Guardería 
 Estimulación Temprana 
 Estimulación Musical 
 Estimulación Acuática 
 Talleres Vespertinos 
 Servicios Médicos 
 
Fuente: elaboración propia 
 
 
 
 
 
 
Carta de Agradecimientos de Aarón Ramos Chávez 
 
 
Solo tengo una sola palabra para agradecer a todas aquellas personas 
que estuvieron conmigo en las buenas y en las malas. 
 
Gracias. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Carta de Agradecimientos de Anuar Rodrigo Matadamas Hurtado 
 
A Dios por brindarme la fe y la fuerza para continuar todos los días, de 
mi vida, por acompañarme a mí a mis allegados en el camino cuesta arriba. 
A mis padres Ernestina Hurtado Moreno y Miguel Ángel Matadamas 
Martínez, quienes han sido el impulso, porque toda la vida han dado todo de sí, 
se han esforzado por darme lo que he necesitado para lograr mis metas y las de 
mi hermana, por los consejos y apoyo de mi padre y mi madre por contagiarme 
su templanza y su responsabilidad pero sobre todo por confiar en mí. 
A mi hermana y amiga Miriam Angélica Matadamas Hurtado por 
enseñarme, que siempre te podrás levantar, pese a las contrariedades de la vida. 
A mis profesores: 
Ing. Arq. Jorge Juan Rangel Quintanar 
Ing. Arq. Javier Alejandro Choreño Cruz 
C.P. Gerardo Gonzales Arias 
Ing. Arq. Rafael Loyo Espinoza 
Ing. Arq. Verónica Rodríguez Silva 
Por compartir su conocimiento y su experiencia con todos mis 
compañeros. 
A mis compañeros de seminario, que pese al arduo trabajo hemos 
logrado salir adelante. 
Aaron Ramos Chávez 
Ismael Eduardo Pérez Moran 
Ivan Roberto Vite Martínez 
Jahaziel Martínez Castelán 
Miguel Velázquez Olvera 
A mis amigos León Felipe Lapa Duran y Lizandro Barriga Zúñiga 
 
 
 
 
 
 
 
 
Carta de Agradecimientos de Ivan Roberto Vite Martinez 
 
A Dios. 
 
Por haberme permitido llegar hasta este punto y haberme dado salud para lograr 
mis objetivos, además de su infinita bondad y amor. 
A mí Esposa y bebe: 
Que soportaron mis llegadas tarde y no haber estado en el embarazo como yo 
quisiera. 
A mi madre Catalina. 
 
Por haberme apoyado en todo momento, por sus consejos, sus valores, por la 
motivación constante que me ha permitido ser una persona de bien, pero más 
que nada, por su amor. 
A mi padre Pedro. 
 
Por los ejemplos de perseverancia y constancia que lo caracterizan y que me ha 
infundado siempre, por el valor mostrado para salir adelante y por su amor. 
A mi Familia: 
Que siempre serán un ejemplo de honestidad y rectitud, “el motor de mi vida”. 
Un especial agradecimiento a todas las personas que han cruzado por mi vida, 
las que ya se adelantaron y las que no he vuelto a ver todas esas personas se 
llevaron parte de mí. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Carta de Agradecimientos de Jhaziel Rubén Martinez Castellán 
 
 
A mis padres: 
Por ser el pilar fundamental en todo lo que soy, en mi educación y en mi 
vida. Por su incondicional apoyo perfectamente mantenido a través del tiempo. 
Serán hoy y siempre mi fuente de inspiración y éxito en todos mis proyectos. Mil 
Gracias 
A mis Hermanos: 
Que juntos nos apoyamos mutuamente en nuestra formación profesional 
y hasta ahora hemos desarrollado grandes proyectos juntos. Gracias por su 
compresión y apoyo incondicional. 
A mi Familia: 
Mi esposa y mi hijo, que sin ellos no hubiese logrado concluir este proyecto 
al que he dedicado una parte importante de mi vida. Mil gracias por todo su 
apoyo, saben que se han convertido en mi motor y fuerza para seguir siempre 
adelante. 
 
Es por todo su apoyo y compresión que hoy podemos decir “Lo 
Logramos”... 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Carta de Agradecimientos de Ismael Eduardo Pérez Moran 
 
Agradezco a mis padres, principalmente a mi madre Cecilia Moran Acosta, 
gracias a ella pude concluir esta etapa de mi vida. 
A mi pareja y amiga Nayeli Getsemani Sánchez Mendoza, quien me 
brindó su apoyo incondicional desde el día que la conocí. 
A mis familiares y amigos que han influyendo en mi vida. 
Y finalmente a la Institución en donde se inició y concluyo esta historia. 
 
Con todos ustedes estaré agradecido por siempre 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Carta de Agradecimientos de Miguel Armando Velázquez Olvera 
 
 
A mi familia, que con su apoyo, confianza y motivación me han 
encaminado hacia el éxito, profesional y personal. 
 
A mis amigos y compañeros que me han acompañado durante la carrera 
y me han enseñado y apoyado en mi formación. 
 
 Y por último quisiera agradecer especialmente a mi madre, que me a dado 
su amor, confianza y educación, durante toda mi vida, gracias por todo lo que 
has hecho por mí. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE 
 
Protocolo 
Antecedentes ___________________________ 2 
Introducción_____________________________ 5 
Planteamiento del problema ________________ 8 
Árbol decisional ________________________ 9 
Objetivos generales y específicos ___________ 10 
Justificación ____________________________ 12 
1. Análisis de sitio 
 
1.1. Ubicación __________________________ 14 
1.2. Mapas satelitales_____________________ 16 
1.3. Medidas y superficie __________________ 17 
1.4. Uso de suelo ________________________ 18 
1.5. Edafología __________________________ 19 
1.6. Geología ___________________________ 21 
1.7. Topografía __________________________ 27 
1.8. Reporte fotográfico ___________________ 28 
1.9. Infraestructura _______________________ 30 
1.10. Equipamiento urbano ____________ 37 
1.11. Imagen urbana _________________ 40 
1.12. Demografía ____________________ 44 
 
2. Legislación inmobiliaria 
 
2.1. Memoria descriptiva __________________ 50 
2.2. Anteproyecto 
2.1.1 Lista de locales por construir _________ 52 
2.1.2 Planos Arquitectónicos ______________ 57 
2.1.3 Perspectivas ______________________ 58 
2.3. Cuantificación de áreas del proyecto _____ 63 
2.4. Tabla de egresos de estudios, 
 licencias y permisos _________________ 70 
2.5. Fundamentación jurídica inmobiliaria _____ 71 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3 Estudio de mercado 
 
 
3.1 Antecedentes de estudio de mercado _________________________ 95 
3.2 Definición del producto _____________________________________ 97 
3.3 Características del conjunto _________________________________ 98 
3.4 Análisis de la demanda _____________________________________ 104 
3.4.1 Encuestas ___________________________________________ 111 
3.4.2 Diagnóstico y análisis de la oferta _________________________ 119 
3.5 Homologación del terreno ___________________________________ 124 
3.6 Costo de edificación del proyecto de inversión (a costo directo) y valor de 
reposición nuevo de la construcción (v.r.n) _______________________ 125 
 
4 Razones financieras _______________________________________ 127 
 
 
5 Planteamiento y evaluación del proyecto de inversión 
 
5.1 Estado de proforma _______________________________________ 156 
5.1.1 Interpolación lineal ____________________________________157 
5.2 Escenario óptimo _________________________________________ 158 
5.3 Escenario medio _________________________________________ 166 
5.4 Escenario malo __________________________________________ 177 
5.5 Conclusiones ____________________________________________ 184 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Árbol Decisional Árbol Decisional 
PROTOCOLO 
PROTOCOLO 
 
 
 
 
 
 
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2 
Antecedentes 
 
Los primeros esfuerzos que se pueden identificar respecto a la atención 
de los niños menores de 4 años los podemos ubicar hacia el año de 1837, 
cuando en el mercado del volador se abre un local para atenderlos. Este, junto 
con la "casa de asilo de la infancia" fundada por la emperatriz Carlota, 1865, son 
las primeras instituciones para el cuidado de los hijos de las madres trabajadoras 
de las que se tiene referencia. En 1869, se crea "el asilo de la casa de san 
Carlos", en donde los pequeños recibían alimento además de cuidado. 
En 1928, se organiza la asociación nacional de protección a la infancia 
que sostiene diez "hogares infantiles", los cuales en 1937 cambian su 
denominación por la "guarderías infantiles", en ese mismo periodo la secretaria 
de salubridad y asistencia - hoy secretaria de salud - funda otras guarderías, 
algunas de ellas contaron con el apoyo de comités privados, además establece, 
dentro de la misma, el departamento de asistencia social infantil. Así surgen 
guarderías para atender a los hijos de los comerciantes de la merced, 
vendedores ambulantes, de billetes de lotería y empleados del hospital general. 
En 1939, cuando el presidente Lázaro Cárdenas convierte los talleres 
fabriles de la nación (encargados de fabricar los equipos y uniformes del ejército) 
en una cooperativa, incluye en el mismo decreto la fundación de una guardería 
para los hijos de las obreras de la cooperativa. 
A partir de entonces, la creación de estas instituciones se multiplica en las 
dependencias oficiales y particulares como respuesta a la demanda social del 
servicio, originada por la cada vez más creciente incorporación de la mujer a la 
vida productiva de la nación. 
 
 
Fuente: http://www.iebem.edu.mx/ 
http://www.iebem.edu.mx/
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
3 
Estimulación Temprana 
El origen de la Estimulación Temprana se sitúa en la década de los años 
cincuenta y sesenta. Es en los años 60 cuando diversos cambios sociales, 
políticos, científicos y en educación abren el camino hacia el inicio e implantación 
de este tipo de intervención a la que se denominó en sus inicios Estimulación 
Precoz. 
 
Varios son los acontecimientos durante esos años que impulsan el interés 
por la infancia y por su educación. 
Los cambios en el ámbito socio laboral que favorecieron la creación de 
centros infantiles dedicados al cuidado o educación de niños pequeños fue sin 
duda la incorporación cada vez más masiva de la mujer al mundo laboral, y la 
necesidad de instruir a una población cada vez más industrializada pero poco 
preparada o especializada en los nuevos campos profesionales. 
 
 
Fuente: http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/ 
Fuente: http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/ 
http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/
http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
4 
En el aspecto socio-cultural se dieron cambios profundos en los valores 
familiares y sociales, en el aspecto jurídico-social se produjo una mayor 
sensibilización por la justicia social y principalmente frente a la explotación 
laboral de los niños. 
Fue a través de los estudios de María Montessori y de Jean Piaget que se 
le empezó a dar importancia y trascendencia a este tema en países como Italia 
y Suecia en donde estos investigadores realizaron sus primeros estudios. En 
México la Estimulación Temprana surge en 1974 con Emilio Ribos Psicólogo 
titular del proyecto de investigación sobre estimulación Lingüística temprana en 
la UNAM y el Dr. Joaquín Clavito. 
 
Actualmente es un fenómeno reciente y que últimamente ha adquirido 
gran popularidad entre las madres jóvenes interesadas en desarrollar el máximo 
potencial de sus hijos. 
 
 
 
 
Fuente: http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/ 
Fuente: http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/ 
http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/
http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/
 
 
 
 
 
 
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5 
Introducción 
 
Las Centros de Atención Infantil son edificios públicos como privadas que 
atienden y cuidan a niños cuyos padres no tienen tiempo para ocuparse de ellos 
por su horario de trabajo, actualmente se ha vuelto indispensable la impartición 
de talleres dentro de estas estancias como lo son la estimulación temprana, 
estimulación musical y estimulación acuática por mencionar algunas de las 
actividades. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Estas instalaciones funcionan durante el día con horarios variables, de 
acuerdo a las necesidades específicas de las madres; estas los entregan por la 
mañana y los recogen por la tarde. Son atendidas por personal especializado. 
En ciertos aspectos se asemeja en la cuestión didáctica a un jardín de niños. 
 Las principales instituciones que desarrollan y operan este tipo de 
instalaciones en México son: SEP, IMSS, DIF, ISSSTE, Secretarias de estado y 
empresas paraestatales, gobierno de los estados, y 
gobiernos municipales de las ciudades importantes. 
Fuente: google imágenes 
interinternetPlazola tomo I 
Fuente: Libro Plazola tomo I 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
6 
La edad en la que los niños ingresan es desde los 45 días de nacidos 
hasta los.5 años de edad. Dividiéndose de la siguiente manera: 
 
Lactante A: menor cuya edad se encuentra entre los 43 días de nacido y los 6 
meses hasta los 5 años de edad. 
Lactante B: menor cuya edad se encuentra entre los 7 meses y los 12 meses 
de edad. 
Lactante C: menor cuya edad se encuentra entre los 13 meses y los 18 meses 
de edad. 
Maternal Ha: menor cuya edad se encuentra entre los 19 meses y los 24 meses 
de edad. 
Maternal B1: menor cuya edad se encuentra entre los 25 meses y los 30 meses 
de edad. 
Maternal B2: menor cuya edad se encuentra entre los 31 meses y los 36 meses 
de edad. 
Maternal C1: menor cuya edad se encuentra entre los 37 meses y los 42 meses 
de edad. 
Maternal C2: menor cuya edad se encuentra entre los 43 meses y los 48 meses 
de edad. 
Preescolares: menor cuya edad se encuentra entre los 44 meses y los 48 meses 
de edad. 
 
 
 
Fuente: Libro dirección de prestaciones económicas y sociales coordinación de guarderías 
 
 
 
 
 
 
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7 
Con base a la encuesta nacional de empleo 2004, sólo el 35% de la 
población femenina con empleo, tiene accesos a los servicios de seguridad social 
que incluye el servicio de guarderías, por tanto existen un porcentaje alto en la 
oferta de guarderías para trabajadoras que no disponen de las prestaciones de 
seguro social. 
 
 
Estas opciones que son operadas por particulares, no siempre están al 
alcance de las personas, de ahí la necesidad de ofrecer esta red de servicios a 
lo largo y ancho de la República Mexicana. 
Los programas de guarderías y estancias infantiles que desarrolla el 
gobierno por medio de la SEDESOL y el IMSS, es un instrumento muy útil para 
apoyar a la madres que trabajan o desean trabajar, así como a los padres solos 
que estén a cargo de una familia con niños o niñas entre 1 y 3 años once meses. 
El Programa opera a nivel nacional en zonas urbanas, semiurbanas y 
rurales, donde exista una demanda no atendida de servicios de cuidado y 
atención infantil por parte de la población objetivo, o se requiera ampliar la oferta 
de estos servicios. 
 
 
Fuente: Google ImágenesCentro Infantil Marina 
8 
 
Planteamiento del Problema 
 
Dentro de la Delegación Miguel Hidalgo, se encuentra ubicado el terreno 
donde se llevara a cabo el análisis del proyecto de nominado: “Centro de 
Atención Infantil Marina”, ya que en esta área y en sus alrededores se 
encuentra uno de los núcleos de trabajo más importantes de la Ciudad de 
México. 
Se buscará brindarles a las familias trabajadoras un apoyo social y 
educativo ofreciendo los siguientes servicios dentro del centro infantil. 
La idea original será diseñar un espacio en donde todos estos servicios se 
puedan conjugar entre si y brindar la mayor comodidad posible a los usuarios y 
hacer uso de los servicios que necesiten sin tener que desplazarse hacia otros 
puntos de la ciudad. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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9 
 
Árbol Decisional 
 
 
Con respecto al análisis, se concluye que la atención infantil tiene mayor 
ponderación con respecto a las otras propuestas, debido al factor de demanda 
de estos servicios en la zona. 
 
Fuente: elaboración propia 
http://manualdeestimulacion.blogspot.mx/
 
 
 
 
 
 
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10 
 
Objetivos 
 
General 
Realizar la evaluación de un proyecto de inversión, aplicando la 
metodología correspondiente, para acreditar el seminario de Mercados 
inmobiliarios, por medio del proyecto que ofrecerá los servicios en la etapa inicial 
infantil, otorgándoles a los niños una educación, diversión y alimentación sana y 
balanceada, contando para ello con un espacio adecuado e idóneo, con toda la 
infraestructura debida y necesaria ayudando a los infantes a su desarrollo físico, 
mental y psicológico, para acondicionarlos adecuadamente en su proceso 
evolutivo de socialización así mismo otorgarles la tranquilidad necesaria a sus 
padres mientras estos se encuentran cumpliendo sus tareas laborales. 
 
Específicos 
De la Escuela 
Crear un centro especializado en educación para niños de 45 días de 
nacido a 5 años, e impartición de talleres para niños de edades entre 6 y 12 
años, funcionando en primer grado como guardería infantil con una metodología 
basada en el juego y la estimulación temprana, acuática y musical. 
 
 Que sea un centro seguro y atractivo para los usuarios, con aulas amplias 
y luminosas, acondicionadas con el material educativo necesario donde el niño 
pueda desarrollarse individualmente en todas sus capacidades. 
 
 
 
 
 
 
 
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11 
 
Para los Padres 
Queremos promover las relaciones de la familia con la escuela, 
consideramos que en este ciclo es fundamental intercambiar información sobre 
las características, necesidades y particularidades de cada niño. 
 
 Contamos con apoyo psicopedagógico para supervisar un adecuado 
desarrollo del niño. Se crearan espacios para la convivencia padres-hijo, además 
se impartirán talleres con la intención de ayudar y orientar a los padres acerca 
de cualquier duda referente a la educación de sus hijos. 
Para los niños y niñas 
Se buscara que todas las clases impartidas en el centro, logren corregir y 
acelerar los siguientes puntos: 
 
1.-El desarrollo del lenguaje, como centro de aprendizaje. 
2.-El conocimiento y progresivo control de su propio cuerpo. 
3.-El juego y el movimiento. 
4.-El descubrimiento de su entorno. 
5.-La convivencia con los demás 
6.-El desarrollo de sus capacidades sensoriales. 
7.-El equilibrio y desarrollo de su afectividad. 
8.-La adquisición de hábitos de vida saludable. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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12 
 
 
Justificación 
 
El proyecto que se presenta nace como fruto de la evaluación y reflexión 
de las necesidades actuales que presentan las familias de México, en las cuales 
tanto padre como madre tienen la necesidad de salir a trabajar y en la gran 
mayoría de los casos no cuentan con un espacio en donde puedan dejar a sus 
hijos durante su jornada laboral y que además les garantice un cuidado y una 
enseñanza de calidad. 
 
El nombre del proyecto será CAI MARINA (Centro de Atención Infantil), se 
enfocara a infantes desde los 2 meses de edad hasta los 12 años, Ofreciéndoles 
diversos servicios de calidad. Estará Ubicado dentro uno de los núcleos laborales 
más importantes de la Cd. De México, dentro de la delegación Miguel Hidalgo. 
 
 Durante la elaboración del proyecto se analizó el sitio en donde se proyectara 
el CAI, tomando en cuenta todas las características generales del lugar hasta 
las características particulares las cuales nos darán como resultado el impacto 
que va tener el proyecto en la zona. Se analizó el marco normativo que aplica al 
proyecto, con la finalidad de cumplir al 100% con toda la normatividad aplicable. 
 
Buscaremos que sea un proyecto bastante ambicioso tanto para los usuarios 
como para el inversionista. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Árbol Decisional Árbol Decisional 
ANÁLISIS DEL 
SITIO 
ANÁLISIS DEL 
SITIO 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
14 
 
1.1 Ubicación 
 
El terreno se ubica en la delegación Miguel Hidalgo, perteneciente al 
Distrito Federal, que forma parte de la República Mexicana. 
 
 
 
 
 
Fuente: Elaboración Propia 
 
 
 
 
 
 
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15 
 
La Delegación Miguel Hidalgo está situada al poniente de la capital, es 
decir en el oeste de la ciudad de México. A su vez, colinda al norte con 
Azcapotzalco, al este con Cuauhtémoc, al sureste con Benito Juárez, al sur con 
Álvaro Obregón, al suroeste con Cuajimalpa y al oeste con el Estado de México. 
Ocupa una superficie de 47.68 kilómetros cuadrados y representa el 3.17 por 
ciento del área total del Distrito Federal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
http://www.inegi.org.mx/
 
 
 
 
 
 
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16 
 
1.2 Localización Satelital 
 
 
 
 
Fuente: https://maps.google.com/maps 
 
 
Fuente: https://maps.google.com/maps 
 
 
 
 
 
 
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1.3 Medidas y Superficie 
 
Ubicado en Av. Marina Nacional No. 385. Colonia Verónica Anzures en la 
Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11300. Entre calle Bahía La Ascensión y Circuito 
Interior Melchor Ocampo 
 
Fuente: elaboración propia 
 
Colinda al norte con predio privado, al este con Plaza Galerías, al sur con 
la calle Bahía de la Ascensión y al oeste con calle Lago Pátzcuaro. 
 
 
Av. Marina Nacional 
Terreno 1 
Área = 1588.00 m2 
 
 
 
 
 
 
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18 
1.4 Uso de Suelo 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Habitacional mixto HM / 5 / 40 
 
Zonas en las cuales podrán existir inmuebles destinados a vivienda, 
comercio, oficinas, servicios e industria no contaminante. 
 
 
 
 
HM
Fuente: https://seduvi.df.gob.mx 
Fuente: https://seduvi.df.gob.mx 
 
 
 
 
 
 
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19 
1.5 Edafología 
 
Debido a su ubicación geográfica, a su topografía y a sus climas, los 
suelos de México son complejos, pues se encuentran al menos 15 tipos. Por su 
extensión destacan tres de ellos: Regosol, Litosol y Xerosol. 
Regosol. Es el de mayor extensión y puede definirse como la capa de 
material suelto que cubre la roca; sustenta cualquier tipo de vegetación 
dependiendo del clima. 
Litosol. Es el segundo en abundancia, el cual puede sustentar cualquier 
tipo de vegetación, según el clima. Predominante es forestal, ganadero y 
excepcionalmente agrícola. 
Xerosol. Se caracteriza por ser un suelo de zona seca o árida; la 
vegetación natural que sustenta son matorrales y pastizales; el uso pecuario es 
el más importante. 
Andosol Se desarrollan a partir de cenizas y otros materiales volcánicos 
ricos en elementos vítreos.Tienen altos valores en contenido de materia 
orgánica, alrededor de un 20%, además tienen una gran capacidad de retención 
de agua y mucha capacidad de cambio. Se encuentran en regiones húmedas, 
desde las regiones circumpolares hasta las tropicales, y pueden encontrarse 
junto una gran variedad de vegetales. 
Cambisol: Desarrollados sobre diferentes tipos de sustrato, son muy 
variables, aunque presentan siempre horizontes diferenciados. Permiten 
numerosos usos agrarios 
 
 
 
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
http://es.wikipedia.org/wiki/Cenizas
http://es.wikipedia.org/wiki/Materia_org%C3%A1nica
http://es.wikipedia.org/wiki/Materia_org%C3%A1nica
http://es.wikipedia.org/wiki/Agua
 
 
 
 
 
 
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 Tipo Características 
1. Regosol Suelos poco desarrollados, constituidos por material suelto semejante a la roca. 
2. Litosol 
Suelos muy delgados, su espesor es menor de 10 cm, descansa sobre un estrato duro y 
continuo, tal como roca, tepetate o caliche. 
3. Xerosol 
Suelos áridos que contienen materia orgánica; la capa superficial es clara, debajo de ésta 
puede haber acumulación de minerales arcillosos y/o sales, como carbonatos y sulfatos. 
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
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1.6 Geología 
 
El basamento de la Cuenca de México está conformado por los pliegues 
Larimídicos del Paleoceno inferior y el arco de pliegues Oaxaqueños del Mioceno 
Inferior, los cuales a su vez están ocultos por las vulcanitas terciarias 
 
 
 
Dentro del área de la ciudad, los valles sepultados alcanzan unos 400 
metros de profundidad, y de los rellenos aluviales contenidos en dichos valles se 
extraen los mayores volúmenes de agua. Entre valle y valle se extienden 
mesetas que alcanzan unos 200 m de profundidad. 
 
Fuente: Santoyo et al., 2005, En el recuadro rojo se observa el área de estudio 
Fuente: http://www.miguelhidalgo.gob.mx/ 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
22 
Los suelos de la planicie lacustre del Valle de México se formaron durante 
los periodos Pleistoceno y Holoceno 
La secuencia estratigráfica está formada por depósitos lacustres arcillosos 
y arcillo-arenosos. Se incluyen capas de cenizas volcánicas y capas de pómez 
producidas por los volcanes. La secuencia lacustre se puede dividir en dos (Serie 
Lacustre Superior y Serie Lacustre Inferior) separadas alrededor de los 33 a 37 
m de profundidad por una Capa Dura que resulta de dos erupciones volcánicas 
pumíticas. También se reconocen depósitos fluviales en numerosos puntos de 
Las Lomas, así como al pie de ellas, en la transición a la planicie central, que 
forman abanicos aluviales. Algunos se encuentran bajo las arcillas y penetran 
hasta unos 10 kilómetros dentro de la planicie. 
 
 
 
 
Fuente: Santoyo et al., 2005, En el recuadro rojo se observa el área de estudio 
Fuente: http://www.miguelhidalgo.gob.mx/ 
 
 
 
 
 
 
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CLIMA 
 
 
 
 
 
 
 
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Vientos dominantes 
 
 
 
Graficas solares 
 
 
 
Fuente: S.M.N. Servicio meteorológico nacional 
Fuente: S.M.N. Servicio meteorológico nacional 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
25 
 
 
Fuente: http://www.inegi.org.mx/ 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
26 
Relieve 
 
 
Fuente: http://www.inegi.org.mx/ 
 
 
 
 
 
 
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28 
1.8 Reporte fotográfico 
 
Se observa que anteriormente estaba ubicado el restaurante Wings y el 
estacionamiento ocupa la parte del terreno donde se ubicara el proyecto. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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29 
 
Se aprecian algunas vistas exteriores e interiores del sitio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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30 
1.9 Infraestructura 
 
La Delegación cuenta con servicios de infraestructura prácticamente en 
la totalidad de su territorio, teniendo déficit en pequeñas zonas. 
 
Agua Potable 
 
Los principales problemas son de mantenimiento de redes por antigüedad, 
que presentan un alto índice de fugas y baja presión, debido a que el caudal de 
abastecimiento se comparte con las demarcaciones aledañas; a las fugas en la 
red secundaria y a la existencia de circuitos muy grandes en la red primaria. 
 
Las colonias que presentan necesidad de abastecerse con carros cisterna, 
son: Tacuba, Argentina Antigua, Tacubaya, Daniel Garza, Ampliación Daniel 
Garza, 16 de Septiembre y América; las que presentan bajas presiones son 
Tacubaya, Escandón, Observatorio, Chapultepec Sección los Morales, Popotla, 
Tacuba, Daniel Garza, San Miguel Chapultepec, América, 16 de Septiembre y 
sobre Av. Mariano Escobedo. Donde se presenta el mayor índice de fugas 
comprende las colonias Anáhuac, Pensil, Huichapan, Argentina Antigua, 
Argentina Poniente, Lomas de Sotelo, 5 de Mayo, Tacuba y el Bosque de 
Chapultepec. (Por lo que acciones en materia de vivienda deberán apoyarse por 
acciones de mejoramiento en las redes). 
 
 
 
La red de abasto del líquido ha incrementado considerablemente su 
cobertura, ya que en los últimos dos años se cuenta con el 98.6% del área 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
31 
servida. La red de distribución cuenta con 1,452.4 km., de los cuales 37.6 son 
de red primaria y los restantes 1,414.8 km. son los circuitos que cubren la red 
secundaria. De manera adicional, existen 68.7 km. de tuberías que conducen el 
agua residual tratada que es empleada en el riego de parques, jardines, 
bosques y camellones de uso público. 
 
 
Drenaje 
 
 
En materia de drenaje sanitario, se cuenta con el 97.7% de cobertura, ya 
que se tienen 1,335 km., de los cuales 162 km. son los que dan cobertura a la 
red primaria y 1,173 km. prestan servicio a la red secundaria. 
 
Al respecto, el número de viviendas que cuentan con drenaje conectado 
al de la calle son 94,622que representan un 95.25%, mientras que el 1.17% 
(1,209 viviendas) tienen su drenaje conectado al suelo o fosa séptica, el restante 
1.31% no especifica. 
 
La infraestructura de drenaje se complementa con sifones que se utilizan 
para evitar daños en la construcción de otros sistemas y tanques de tormenta, 
destinados a captar los excedentes de las aguas pluviales superficiales y así 
evitar inundaciones provocadas por la insuficiencia de la red. 
 
Fuente: INEGI 
 
 
 
Energía eléctrica 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
32 
 
La totalidad del territorio cuenta con infraestructura de energía eléctrica; y 
el 97.9% de las viviendas particulares cuenta con este servicio. Actualmente la 
CFE es quien otorga el servicio de energía eléctrica en todo el país. 
Cuadro 23. Alumbrado público. 
 
ALUMBRADO 
PÚBLICO Concep
to 
Delegación Miguel Hidalgo 
No. de luminarias. 39,18
5 Habitantes por luminaria. 18.1
2 Luminarias por hectárea. 12.1
7 Fuente: Dirección General de Servicios Urbanos 1993. 
 
El nivel de servicio de Alumbrado Público es satisfactorio y en general, es 
mejor que en el resto del Distrito Federal, por lo que no se detectó ningún 
problema al respecto, siendo regular el servicio. 
Vialidad 
La vialidad se clasifica de acuerdo a su función específica dentro de la 
estructura urbana en los siguientes tipos: 
Vialidad Subregional o Confinada: proporciona continuidad a la ciudad, 
comunicando zonas distantes dentro de la misma; tiene accesos controlados y 
con pocas intersecciones con las vías primarias, preferentemente a desnivel para 
permitir fluidez y altas velocidades; su sección es de 50 a 60 metros. El transporte 
público que transita por estas vías tiene paradas sólo en puntos 
predeterminados. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
33 
Vialidad Primaria: permite la comunicación entre áreas urbanas 
contiguas, proporcionando continuidad enla zona; tienen intersecciones a nivel 
con calles secundarias; su sección es de30 a 40 metros. El transporte público 
que circula por estas vías está integrado por autobuses trolebuses y taxis 
colectivos. 
 
Vialidad Secundaria: Se alimenta de la vialidad primaria, es la parte de 
la red vial que permite la distribución interna en un área específica, 
proporcionando el acceso a los diferentes barrios; su sección es de 20 a 30 m. 
 
Vialidad Local: Se alimenta de la vialidad secundaria; se encuentra 
conformada por calles colectoras al interior de los barrios y colonias, 
comunicando las calles de penetración; su sección es de 15 a 20 metros. 
 
Vías de Penetración: calles de acceso a lotes, con sección de 9 a 15 
metros. 
La estructura vial de la Delegación se conforma por vías de acceso 
controlado: Av. Río San Joaquín y Anillo Periférico, que ha rebasado su 
capacidad, necesitando alternativas para el desplazamiento norte-sur, y Viaducto 
Miguel Alemán. 
 
Las vialidades primarias son Av. Revolución, Av. Patriotismo, Calzada 
México-Tacuba, Calzada Legaria, Av. Marina Nacional, Calzada Mariano 
Escobedo, Av. Ejército Nacional, Paseo de la Reforma, Av. Constituyentes (Eje 
1 Sur), Av. Observatorio (Eje 4 Sur), Av. Parque Lira, Vicente Eguía (Eje 3 Sur), 
Thiers (Eje 3 Pte.). 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
34 
Las vías secundarias son Miguel de Cervantes Saavedra, Lago Alberto, 
Newton, Homero, Horacio, Felipe Carrillo Puerto, Lago Catemaco, Gran Lago del 
Oso, Lago Garda-Laguna del Carmen. 
 
Por otro lado, hay la necesidad de satisfacer la demanda de movilidad 
norte-sur y de comunicación con el Estado de México, ya que el Anillo Periférico, 
la principal vía de comunicación, en su arco poniente se satura en las horas pico, 
por lo que será necesario evaluar diferentes alternativas para solucionar este 
problema de comunicación. Asimismo, se ha detectado la necesidad de dar 
comunicación en el sentido norte-sur, a la zona central, así como generar un 
acceso a través de la Delegación al Parque de la Ex-Refinería 18 de Marzo. 
 
Transporte 
 
Los cambios intensos en la estructura urbana, tuvieron en el transporte un 
apoyo fundamental. Con el cambio de actividades, también cambiaron las 
características de la demanda de transporte. 
 
La movilidad intraurbana y la accesibilidad, son indicadores de las 
actividades urbanas y se concretan a través de los distintos medios de 
transporte. En la última década, las mejoras realizadas en las condiciones de la 
operación del transporte y su infraestructura han modificado estos patrones. 
 
La Delegación Miguel Hidalgo se ajusta al modelo de círculos concéntricos 
y se ubica como unidad central con base en el criterio de densidad de viajes; sin 
embargo, existe una notable ampliación del área central hacia la corona 
intermedia en términos de la atracción de viajes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
35 
Su ensanchamiento se dio hacia el norte en coincidencia con las 
ampliaciones de las líneas del sistema de transporte colectivo y del incremento 
en la capacidad de las vialidades principales y de acceso entre la Ciudad de 
México y el Estado de México. 
 
Las acciones en el ámbito de vialidad y transporte se han orientado a la 
previsión de medios de transporte hacia el centro y en mucho menor medida para 
la periferia, de donde la Delegación cuenta con tres líneas de transporte colectivo 
metro, 1,7 y 9 y 16 estaciones de paso dentro de su territorio, cuatro de las 
cuales, Tacuba, Tacubaya, Chapultepec y Cuatro Caminos, constituyen áreas de 
transferencia metropolitanas, que constituyen los nodos de intercambio de 
medios más importantes de la ciudad central, derivados de su ubicación respecto 
a la vialidad primaria, lo que ha generado en torno a ellas, altas concentraciones 
de vehículos de transporte público y comercio ambulante sin áreas para resolver 
en forma satisfactoria estas funciones, lo que ocasiona conflictos viales, peligro 
para el peatón e inseguridad. 
 
En el resto de las estaciones también se presenta comercio ambulante 
que invade las aceras, generando conflictos viales y peatonales, como es el caso 
de la Av. México- Tacuba. Esta estructura vial y de transporte le da a la 
Delegación una importante comunicación con el resto del Distrito Federal y el 
Estado de México, por lo que se ha convertido en un territorio de paso. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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36 
 
 
 
 
 
 
 
 
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37 
1.10 Equipamiento Urbano 
 
 
 Fuente: mapas google 
 
 
 
 
 
 
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Fuente: mapas google 
 
 
 
 
 
 
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39 
 
 
 
Fuente: mapas google 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
40 
1.11 Imagen urbana 
 
Consiste en el examen de la forma, aspecto y composición de la ciudad. 
La forma y tamaño de una ciudad son elementos necesarios para su análisis. La 
imagen es el resultado de un proceso bilateral entre observador y medio 
ambiente. El medio ambiente sugiere distinciones y relaciones. El observador 
escoge, organiza y dota de significado lo que ve. 
La imagen desarrollada en esta forma limita y acentúa ahora lo que se ve, en 
tanto que la imagen misma es contrastada con la percepción y filtrada mediante 
un constante proceso de interacción 
Así, la imagen de una realidad determinada puede variar 
considerablemente en diferentes observadores. Cada individuo crea y lleva su 
propia imagen. 
Se entiende por imagen urbana al conjunto de elementos naturales y 
artificiales de una ciudad o población que conforman un marco visual para sus 
habitantes, como lo son: los edificios, calles, plazas, monumentos, parques, 
anuncios, etc. La relación y agrupación de estos elementos refleja las 
características por lo cual está conformada la imagen urbana, usos y costumbre 
de un lugar determinado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
41 
Viales o Sendas. 
 
 
Conforme a la fotografía esta es una de las vialidades importantes que se ubica 
próxima al proyecto. 
 
 
Una vialidad secundaria que impacta a lo que vendrá siendo la fachada principal 
del proyecto de investigación. Bahía de Ascensión. 
Fuente: Elaboración 
propia 
Fuente: Elaboración propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
42 
 
Un nudo vial que es la intersección de la vía secundaria Bahía de Ascensión con 
la Avenida principal Marina Nacional. 
Hito: 
 
Unos de los rasgos visuales prominentes dentro de esta zona es la torre de Axa 
Seguros que es uno de los puntos más destacados que se puede apreciar desde 
una considerable distancia. 
Fuente: Elaboración propia 
Fuente: Elaboración propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
43 
 
Otro punto predominante considerado Hito o Nudo por ser un centro de actividad 
son las Oficinas de CFE. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fuente: Elaboración propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
44 
1.12 Demografía 
Delegaciones políticas del distrito federal 
población total 2000-2010 
Delegaciones 2000 % 2010 % tmc */ 
políticas 
2000-
2010 
distrito federal 8,605,239 100 8,851,080 100 0.27 
 
Álvaro obregón 687,020 8 727,034 8.2 0.55 
Azcapotzalco 441,008 5.1 414,711 4.7 -0.59 
Benito Juárez 360,478 4.2 385,439 4.4 0.65 
Coyoacán 640,423 7.4 620,416 7 -0.31 
Cuajimalpa de 
Morelos 
151,222 1.8 186,391 2.1 2.04 
Cuauhtémoc 516,255 6 531,831 6 0.29 
Gustavo A. Madero 1,235,542 14.4 1,185,772 13.4 -0.4 
Iztacalco 411,321 4.8 384,326 4.3 -0.65 
Iztapalapa 1,773,343 20.6 1,815,786 20.5 0.23 
la magdalena 
contreras 
222,050 2.6 239,086 2.7 0.72 
miguel hidalgo 352,640 4.1 372,889 4.2 0.54 
Milpa Alta 96,773 1.1 130,582 1.5 2.94 
Tláhuac 302,7903.5 360,265 4.1 1.7 
Tlalpan 581,781 6.8 650,567 7.4 1.09 
Venustiano Carranza 462,806 5.4 430,978 4.9 -0.69 
Xochimilco 369,787 4.3 415,007 4.7 1.12 
*/ Tasa promedio anual de crecimiento. 
Fuente: inegi. Censos de población y vivienda 2000 y 2010. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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45 
 
 
 
Poblacional del Distrito Federal 2010 
 
 
 
0
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
9,000,000
D
IS
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IT
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X
O
C
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IM
IL
C
O
DISTRITO FEDERAL
ÁLVARO OBREGÓN
AZCAPOTZALCO
BENITO JUÁREZ
COYOACÁN
CUAJIMALPA DE MORELOS
CUAUHTÉMOC
GUSTAVO A. MADERO
IZTACALCO
IZTAPALAPA
LA MAGDALENA CONTRERAS
MIGUEL HIDALGO
MILPA ALTA
TLÁHUAC
TLALPAN
VENUSTIANO CARRANZA
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
 0
-4
 5
-9
 1
0
-1
4
 1
5
-1
9
 2
0
-2
4
 2
5
-2
9
 3
0
-3
4
 3
5
-3
9
 4
0
-4
4
 4
5
-4
9
 5
0
-5
4
 5
5
-5
9
 6
0
-6
4
 6
5
-6
9
 7
0
-7
4
 7
5
-7
9
 8
0
-8
4
8
5
 y
 m
ás
La dinámica demográfica en Miguel Hidalgo durante el periodo 
2000-2010, se traduce en una tasa de crecimiento promedio anual del 
0.54%, que le permitió revertir la tendencia experimentada entre 1990 y 
2000, en que la demarcación redujo su población en 54,228 habitantes. 
Fuente: http://www.miguelhidalgo.gob.mx 
Fuente: http://www.miguelhidalgo.gob.mx 
http://www.miguelhidalgo.gob.mx/
http://www.miguelhidalgo.gob.mx/
 
 
 
 
 
 
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Rango de edades de hombres y mujeres de la Delegación Miguel Hidalgo 
 
 
Evolución de la estructura de edad de la población por sexo 2000-2010 
Edad 2010 
(Años) Total Hombres Mujeres 
 0-4 21,489 10,863 10,626 
 5-9 21,594 11,039 10,555 
 10-14 21,491 10,800 10,691 
 15-19 24,404 11,759 12,645 
 20-24 27,925 13,046 14,879 
 25-29 30,332 13,912 16,420 
 30-34 31,743 14,666 17,077 
 35-39 31,691 14,896 16,795 
 40-44 26,594 12,349 14,245 
 45-49 23,398 10,533 12,865 
 50-54 21,460 9,541 11,919 
 55-59 17,027 7,584 9,443 
 60-64 14,482 6,142 8,340 
 65-69 10,968 4,555 6,413 
 70-74 9,015 3,575 5,440 
 75-79 6,635 2,548 4,087 
 80-84 4,916 1,805 3,111 
85 y más 4,523 1,461 3,062 
 
 
 
 
 
 
Fuente: http://www.miguelhidalgo.gob.mx 
http://www.miguelhidalgo.gob.mx/
 
 
 
 
 
 
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Edades de mujeres de la Delegación Miguel Hidalgo 
 
 
 
 
Edades de hombres de la Delegación Miguel Hidalgo 
 
 
 
 
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
 0
-4
 5
-9
 1
0-
14
 1
5-
19
 2
0-
24
 2
5-
29
 3
0-
34
 3
5-
39
 4
0-
44
 4
5-
49
 5
0-
54
 5
5-
59
 6
0-
64
 6
5-
69
 7
0-
74
 7
5-
79
 8
0-
84
85
 y
 m
ás
Mujeres % 2010
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
 0
-4
 5
-9
 1
0
-1
4
 1
5
-1
9
 2
0
-2
4
 2
5
-2
9
 3
0
-3
4
 3
5
-3
9
 4
0
-4
4
 4
5
-4
9
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0
-5
4
 5
5
-5
9
 6
0
-6
4
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5
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0
-7
4
 7
5
-7
9
 8
0
-8
4
8
5
 y
 m
ás
Hombres % 2010
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
http://www.inegi.org.mx/
http://www.inegi.org.mx/
 
 
 
 
 
 
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Fuente: http://www.inegi.org.mx 
 
 
 
http://www.inegi.org.mx/
 
 
 
 
 
 
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LEGISLACIÓN 
INMOBILIARIA 
LEGISLACIÓN 
INMOBILIARIA 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
50 
2.1 Memoria Descriptiva 
 
Proyecto: Centro de Atención Infantil 
Dirección: Avenida Marina Nacional 385 Colonia Verónica Anzures, 
Delegación Miguel Hidalgo, Distrito Federal. 
El presente proyecto, corresponde a un Centro de Atención Infantil privado 
en el cual se atenderá a niños de entre 43 días de nacidos a 5 años y en horarios 
vespertinos se impartirán talleres para niños de entre 6 y 12 años, exceptuando 
a niños con capacidades diferentes. 
 El terreno tiene forma de un cuadrilátero irregular, con una superficie de 
1588 m2.El proyecto tiene 2 niveles conformados en un módulo y un sótano de 
estacionamiento. 
 La planta baja se compone por el acceso a la zona de gobierno, la zona 
de atención a infantes, la zona de servicios generales y los accesos al sótano de 
estacionamiento. 
Cuenta con una bahía de ascenso y descenso, un acceso peatonal que 
conducen a la plaza, donde llegan al área de recepción dotada con una sala de 
espera, un sanitario, un módulo de información, escaleras que conectan con el 
sótano de estacionamiento, y un filtro controlado para acceso y salida de infantes 
y para ingresar a las áreas privadas como son; aula para lactantes A y B, aula de 
lactantes C, área de preparación y esterilización de biberones, aula de 
maternales A1,aula de maternales B1 y B2, Aula de C1 y C2 , todas ellas con sus 
respectivos patios y sanitarios, área de estimulación acuática compuesta por 
baños vestidores y alberca, aula de preescolares con sanitarios, por las edades 
y actividades podrán ser llevados a los espacios de recreación como la plaza 
cívica, jardines, areneros y área de hortalizas. 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
51 
Para la zona de servicios generales se tendrá un acceso retirado del 
principal y controlado por medio de una caseta de vigilancia, por donde podrán 
ingresar de manera peatonal o bien por medio del patio de maniobras para 
cuando sea necesario ingresar vehículos, por medio de este patio se podrá ir al 
cuarto de máquinas, el área de basura, el área de baños vestidores, la cocina y 
comedor 1 y el área de lavado. 
En planta alta esta la zona de gobierno, la zona de servicios médicos, la 
zona de talleres, aula de usos múltiples con bodega, área de sanitarios y cuarto 
de aseo. 
Para la zona de gobierno, una vez pasando el filtro, se accede por medio 
de escaleras en forma de ´´U´´ con un descanso donde se llega al vestíbulo que 
lo conduce a la recepción con sala de espera, área de trabajo social con área de 
insumos, área de auxiliares, y posteriormente a la dirección donde se encuentra 
el archivo escolar y conexión a una sala de juntas con cocineta. 
Del vestíbulo también se ingresa la zona de servicios médicos, 
conformada por 5 consultorios los cuales son: consultorio de medicina general 
integrado con sanitario y cuarto aislado, consultorio de nutrición, consultorio de 
Odonto Pediatría, con sus respectivo sanitarios, área de Pedagogía y área de 
Psicología con cámara Gesell.se encuentra un área de archivo médico, y acceso 
al área de descanso de personal integrando al comedor 2 y una terraza. 
 Así también partiendo del vestíbulo principal se accede a la zona de 
talleres conformada en un núcleo radial que incluyen: al taller de computación, 
taller de Tae Kwan Do, taller de danza y artes escénicas, taller de música, taller 
de artes plásticas y pintura y el taller de cocina. 
 Para el sótano de estacionamiento se ingresa por el primer nivel por medio 
de rampas semi rectas, cuanta con una capacidad de 24 cajones, se doto de dos 
cajones para personas con movilidad limitada, el cual se envió al primer nivel por 
motivos de accesibilidad. 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
52 
2.2 Anteproyecto 
 
2.2.1 Lista de Locales 
 
Zona Exterior 
 Plazas de Acceso 21.00 m2 
 Estacionamiento ( 24 autos ) 2426.00 m2 
 Anden y patio de maniobras 30.00 m2 
Total 2477.00 m2 
Zona de Gobierno 
 Recepción y sala de espera7.00 m2 
 Sanitario 3.00 m2 
 Filtro de acceso y salida 7.50 m2 
 Área de Servicio Social 7.50 m2 
 Área Auxiliar 6.00 m2 
 Oficina del director 24.00 m2 
 Sala de Juntas 28.00 m2 
 Archivo escolar 8.50 m2 
 Área de Insumos 4.00m2 
 Sanitarios 16.00 m2 
 Cuarto de Aseo 1.70 m2 
Total 113.20 m2 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
53 
Zona de Servicio Medico 
 Consultorios 
 Medicina General (con cuarto aislado) 36.00 m2 
 Psicólogo (con cámara Gesell) 26.00 m2 
 Pedagogo 9.00 m2 
 Nutriólogo 15.00 m2 
 Odonto-Pediatra 26.00 m2 
 Archivo Medico 4.00 m2 
Total 116.00 m2 
Zona de cuidado de infantes 
 Zona de lactantes 
 Área de Lactantes A, B, 75.00 m2 
 Área de Lactantes C 52.00 m2 
 Área de preparación y esterilizado de biberones 12.50 m2 
 Zona de Maternales 
 Maternales A (A. de bacinicas guardado y patio ) 44.00 m2 
 Maternales B1 y B2. (Sanitarios, A. de Guardado y patio) 55.00 m2 
 Maternales C1 y C2 (Sanitarios, A. de Guardado y patio) 54.00 m2 
 Zona de Preescolares (Sanitarios, A. de Guardado ) 33.00 m2 
 Aula de usos múltiples 58.00 m2 
 Total 383.50 m2 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
54 
Zona de Talleres 
 
 Taller de Danza y artes escénicas 18.00 m2 
 Taller de Cocina 19.00 m2 
 Taller de Artes Plásticas y Pintura 17.00 m2 
 Taller de Tae Kwan Do 20.00 m2 
 Taller Musical 17.50 m2 
 Taller de Computación 31.00 m2 
 Área de Estimulación Acuática 
 Alberca 31.00 m2 
 Baños-vestidores 15.50 m2 
 Cuarto de Aseo 1.70 m2 
 
 Total 170.70 m2 
Zona de recreación 
 
 Plaza cívica y área de juegos 116.00 m2 
 Arenero 35.50 m2 
 Jardín y Área de Hortalizas 70.00 m2 
Total 221.00 m2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
55 
Zona de servicios Generales 
 
 Cuarto de máquinas (, hidroneumático, caldera) 36.00 m2 
 Baños vestidores 38.00 m2 
 Sala de descanso 36.00 m2 
 Comedores 1 21.00 m2 
 Comedores (con terraza) 49.00 m2 
 Cocina 27.50 m2 
 Cuarto de lavado 18.00 m2 
 Almacén 6.50 m2 
 Cuarto de aseo 1.70 m2 
 Área para basura 4.50 m2 
Total 238.20 m2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
56 
Cuadro de áreas 
 
Área de Terreno 1588.00 m2 
COS = 1- 40% = 0.60 
Superficie de desplante = 1580*0 .60 = 952.80 m2 
CUS = COS * 6 = 952.8 * 6 
Superficie de construcción permitida = 5716.80 m2 
 
NOTA: Por el género de edificación y conforme a las Normas del IMSS para 
operación de este tipo de construcciones, queda restringido el número de niveles 
y en casos especiales bajo ciertos lineamientos, por ello se utilizaron solamente 
2 pisos y un sótano. 
 
Planta Baja (Nivel 1) 763.50 m2 
Planta Alta (Nivel 2) 694.00 m2 
Total Planta Baja y Planta Alta 1457.50 m2 
Sótano de estacionamiento 1(30 autos) 1363.00 m2 
Sótano de estacionamiento 2(30 autos) 1363.00 m2 
Total Construido 4183.5 m2 
Área libre = 1588.00 * 40 % libre= 635.2 m2 de área libre requerida 
Área libre del proyecto= 824.5 m2 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
57 
 
Centro de Atención Infantil Marina 
 
 
Servicios: 
 
 Guardería 
 Estimulación Temprana 
 Estimulación Musical 
 Estimulación Acuática 
 Talleres Vespertinos 
 Servicios Médicos 
 Servicio de Webcams 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
58 
Perspectivas 
 
Fachada Sur Oeste Fuente: Propia 
Fachada Sur Oeste Fuente: Propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
59 
Perspectivas 
Recepción Fuente: Propia 
Vestíbulo de Planta Baja Fuente: Propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
60 
Perspectivas 
 
Área de Juegos y Plaza Cívica 
 Fuente: Propia 
Área de Estimulación Acuática Fuente: Propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
61 
Perspectivas 
Vestíbulo de Talleres Vespertinos Fuente: Propia 
Aula de Lactantes Fuente: Propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
62 
Perspectivas 
Aula de Maternales Fuente: Propia 
Aula de Preescolares Fuente: Propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
63 
2.3 Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
64 
Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
65 
Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
66 
Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
67 
Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
68 
Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
69 
Cuantificación de áreas del proyecto 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
70 
2.4 Tabla de Egresos de Estudios y Permisos 
 
 
 
 
Fuente: Bimsa Valuador y Propias 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
71 
2.5 Fundamentacion Juridica Inmobiliaria 
 
 
FUENTE: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
72 
 
FUENTE Ley General de Asentamientos Humanos 
http://www.diputados.gob.mx/leyesbiblio/pdf/133.pdf 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
73 
 FUENTES http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/142.pdf 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
74 
 
FUENTE: Ley del Seguro Social: 
 http://www.diputados.gob.mx/leyesbiblio/pdf/92.pdf 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
75 
 
FUENTE: http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LGPC.pdf 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
76 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
77 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
78 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
79 
 
 
FUENTE: Gaceta Oficial del Distrito Federal: 
(Publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 15 de julio de 2010) 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
80 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
81 
 
FUENTE: Ley Ambiental del Distrito Federal: 
http://cgservicios.df.gob.mx/prontuario/index.php?MPrincipal=mlocal&apartado=1 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
82 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
83 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
84 
 
 
FUENTE Código Fiscal del Distrito Federal: 
 http://www.finanzas.df.gob.mx/codigo/ 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
85 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
86 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
87 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
88 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
89 
 
FUENTE: http://cgservicios.df.gob.mx/prontuario/vigente/385.htm 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
90 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
91 
FUENTE: http://www.economia-
noms.gob.mx/noms/inicio.do 
 
 
 
 
 
 
 
CentroInfantil Marina 
92 
FUENTE: http://www.economia-
noms.gob.mx/noms/inicio.do 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
93 
 
FUENTE Reglamento Para la Prestación de Servicios de Guardería: 
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LGPC.pdf 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
94 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ESTUDIO DE 
MERCADO 
ESTUDIO DE 
MERCADO 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
95 
3.1 Antecedentes de estudio de mercado 
 
Al paso de los años en la Delegación Miguel Hidalgo ha demostrado de 
manera económica y social un crecimiento en espacios destinados a usos mixtos 
principalmente comerciales y de negocios. 
De acuerdo con algunos datos la planta productiva de la Delegación 
Miguel Hidalgo ocupa en 2009 a 481,279 personas, que representan el 14.6% 
de todos los trabajadores del DF, los cuales captan el 23.7% de la derrama total 
de remuneraciones, es decir, casi uno de cada cuatro pesos pagados al personal 
ocupado en la capital de la República. A lo anterior se agrega el hecho de que en 
Miguel Hidalgo se registran las mejores remuneraciones promedio por trabajador 
de la capital de país, con un salario de 137 mil pesos anuales, es decir, siete 
salarios mínimos mensuales, superando a Cuajimalpa con 116 mil pesos, seis 
salarios mínimos al mes y a Álvaro Obregón con 104 mil pesos, cinco salarios 
mínimos. 
De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda de 2010, los 
trabajadores que desempeñan sus actividades laborales en la Delegación Miguel 
Hidalgo ascienden a 459,975 personas, de las cuales el 62% no reside en el 
ámbito geográfico de la demarcación, mientras que el 38% restante vive en ella. 
Lo anterior significa que mientras Miguel Hidalgo tiene una población 
total de 372,889 habitantes, 284,730 trabajadores se trasladan cotidianamente a 
la demarcación por motivos laborales, lo que representa una población adicional 
que ejerce una mayor demanda sobre la oferta de servicios públicos que son 
responsabilidad de la Delegación en materia de seguridad pública, recolección 
de basura y mantenimiento de la infraestructura urbana así como equipamiento 
urbano. 
La dinámica del crecimiento demográfico en Miguel Hidalgo en la más 
reciente década, Registra una tasa de crecimiento promedio anual del 0.54%, 
ligeramente por arriba del 0.27% del DF, lo que le permite revertir la tendencia 
experimentada entre 1990 y 2000, en la que la demarcación redujo su población 
en 54,228 habitantes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
96 
El crecimiento de los habitantes de Miguel Hidalgo se traduce en una 
mayor densidad de población por kilómetro cuadrado, al pasar de 7,602 
habitantes en 2000 a 8,038 habitantes en 2010 y por tanto en una mayor 
demanda de servicios públicos ofrecidos por la Delegación. 
Para la mayoría de los padres de familia el crecimiento y desarrollo de 
sus hijos se ha vuelto parte importante, y por cuestiones laborales, se complica 
dedicar tiempo de calidad a sus hijos, sin embargo existen espacios públicos 
como guarderías y centros de estimulación temprana donde se realizan 
actividades que crean un vínculo mucho más sólido al participar padre e hijos en 
actividades diseñadas para un mejor desarrollo psicomotor y social. 
Por lo que espacios como el CAI crean la posibilidad de realizar y obtener 
estos servicios, en el mismo lugar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
97 
3.2 Definición del producto 
 Se trata de un proyecto “Costo – Beneficio”, el cual está destinado a la 
educación, salud y recreación del sector infantil de la Ciudad de México. Cuenta 
con diferentes tipos de zonas según sea la necesidad del usuario, las cuales van 
desde áreas destinadas a Guardería hasta áreas de recreación al aire y libre y 
diversos talleres. Cuenta con una zona de Servicios Médicos en la cual están 
alojados consultorios de diversas especialidades, pero destinadas a la salud de 
los niños. El Proyecto cuenta con Planta baja y Primer Nivel, en la planta baja 
está el área de guardería y Preescolar, áreas de recreación, el área de 
estimulación acuática, recepción y cuarto de máquinas. En el segundo nivel 
podemos encontrar la zona de gobierno y todas las aulas destinadas a los 
talleres. Cuenta con 2 niveles subterráneos de estacionamiento con una 
capacidad para 48 autos. El acceso principal será por la calle de “Bahía de 
Ascensión”. 
 
 
 
Fuente: elaboración propia 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
98 
3.3 características del conjunto 
 
Las zonas que conforman el Proyecto son las siguientes: 
 
Zona Exterior 
¤ Plazas de Acceso 21.00 m2 
¤ Estacionamiento ( 62 autos ) 2726.00 m2 
¤ Anden y patio de maniobras 30.00 m2 
Total 2771 m2 
Zona de Gobierno 
¤ Recepción y sala de espera 7.00 m2 
¤ Sanitario 3.00 m5 
¤ Filtro de acceso y salida 7.50 m2 
¤ Área de Servicio Social 7.50 m2 
¤ Área Auxiliar 6.00 m5 
¤ Oficina del director 24.00 m2 
¤ Sala de Juntas 28.00 m4 
¤ Archivo escolar 8.50 m4 
¤ Área de Insumos 4.00m4 
¤ Sanitarios 16.00 m2 
¤ Cuarto de Aseo 1.70 m2 
Total 113.20 m2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
99 
Zona de Servicio Medico 
¤ Consultorios 
· Medicina General (con cuarto aislado) 36.00 m1 
· Psicólogo (con cámara Gesell) 26.00 m2 
· Pedagogo 9.00 m4 
· Nutriólogo 15.00 m4 
· Odonto-Pediatra 26.00 m4 
· Archivo Medico 4.00 m4 
Total 116.00 m2 
 
Zona de cuidado de infantes 
¤ Zona de lactantes 
· Área de Lactantes A, B, 75.00 m2 
· Área de Lactantes C 52.00 m2 
· Área de preparación y 
esterilizado de biberones 12.50 m2 
¤ Zona de Maternales 
· Maternales A (A. de bacinicas 
guardado y patio ) 44.00 m2 
· Maternales B1 y B2. 
(Sanitarios, A. de Guardado y patio) 55.00 m2 
· Maternales C1 y C2 (Sanitarios, 
A. de Guardado y patio) 54.00 m2 
¤ Zona de Preescolares (Sanitarios, 
A. de Guardado ) 33.00 m2 
¤ Aula de usos múltiples 58.00 m2 
Total 383.50 m2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
100 
Zona de Talleres 
¤ Taller de Danza y artes escénicas 18.00 m2 
¤ Taller de Cocina 19.00 m2 
¤ Taller de Artes Plásticas y Pintura 17.00 m2 
¤ Taller de Tae Kwan Do 20.00 m2 
¤ Taller Musical 17.50 m2 
¤ Taller de Computación 31.00 m2 
¤ Área de Estimulación Acuática 
· Alberca 31.00 m2 
· Baños-vestidores 15.50 m2 
¤ Cuarto de Aseo 1.70 m2 
Total 170.70 m2 
Zona de recreación 
¤ Plaza cívica y área de juegos 116.00 m2 
¤ Arenero 35.50 m2 
¤ Jardín y Área de Hortalizas 70.00 m2 
Total 221.00 m2 
 
Zona de servicios Generales 
¤ Cuarto de máquinas (, 
hidroneumático, caldera) 36.00 m2 
¤ Baños vestidores 38.00 m2 
¤ Sala de descanso 36.00 m2 
¤ Comedores 1 21.00 m2 
¤ Comedores (con terraza) 49.00 m2 
¤ Cocina 27.50 m2 
¤ Cuarto de lavado 18.00 m2 
¤ Almacén 6.50 m2 
¤ Cuarto de aseo 1.70 m2 
¤ Área para basura 4.50 m2 
Total 238.20 m2 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
101 
Habitabilidad, accesibilidad y funcionamiento 
 
Dentro del Proyecto todos los pasillos y circulaciones cuentan con un 
ancho mínimo de 1.50 mts en zonas de oficinas y hasta 3 mts o más en áreas 
libres, lo que hace la circulación ligera, sin tumultos y bastante agradable. Cuenta 
con pisos anti derrapantes en exteriores y alfombras vinílicas especiales dentro 
de las aulas esto con la finalidad de reducir los impactos que puedan tener los 
niños al sufrir algún tipo de caída o accidente. Las escaleras y rampas cuentan 
con pasamanos para brindar seguridad al usuario. 
Dentro del área de estacionamiento hay espacios bastante amplios para 
la circulación del vehículo además de que se cuenta conla señalización 
adecuada para la seguridad del peatón. 
 
Rutas de evacuación y salidas de emergencia 
 
En caso de emergencia o evacuación se tomara un tiempo máximo de 10 
min en evacuar totalmente las aulas y oficinas. Esto porque el proyecto está 
diseñado de tal forma en que el usuario no recorra más de 20 mts antes de llegar 
a una zona despejada libre de siniestro. Las aulas de guardería y preescolar 
desembocan a una plaza cívica, oficinas y talleres desembocan a la plaza de 
acceso. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
102 
Previsiones contra incendio 
 
Se considera mediante la aplicación de instalaciones especiales contra 
incendio dentro de las aulas, además de la colocación de extintores en áreas 
estratégicas y la instalación de hidrantes. Los materiales utilizados en los 
acabados y recubrimientos son de alta resistencia al fuego. 
Los elementos estructurales contaran con los recubrimientos necesarios 
para tener una resistencia al fuego mínima de 180 minutos. Todo esto 
cumpliendo con las normas vigentes para cada tipo de materiales. 
Los materiales ocupados en las instalaciones también cumplirán con los 
requerimientos mínimos estipulados en las normas correspondientes para la 
previsión contra incendio. 
 
Instalaciones hidráulicas 
 El suministro de agua potable se realizara por medio de la colocación de 
Toma Domiciliaria y se considerar dentro del proyecto el uso de: tuberías, 
trampas, llaves, conexiones, muebles y accesorios. El proyecto cuenta con una 
alberca, la cual deberá de llevar una instalación especial además de accesorios 
como desnatadores, filtros, boquillas etc. 
 
Instalaciones sanitarias 
 La proyección de la infraestructura Sanitaria para el desalojo y 
canalización de aguas grises y negras, está basada en la normatividad vigente. 
Se captara la descarga de áreas como: cocina, áreas de lavado, baños y 
vestidores, regaderas, sanitarios, etc. 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
103 
Las aguas pluviales que se capten en cubiertas, áreas libres y 
estacionamiento, junto con las aguas negras que se acumulen dentro del 
Proyecto, serán canalizadas directamente al drenaje de la Ciudad de México. 
 
Instalaciones eléctricas 
 
 Se contara con una alimentación eléctrica de Media Tensión, la cual 
abastecerá de energía eléctrica todo el Proyecto. 
El proyecto de Instalación Eléctrica tal y como lo ordena la normatividad 
contara con la sig. Información básica: 
 Diagrama unifamiliar 
 Cuadro de cargas por circuito 
 Listado de materiales 
 Memoria de calculo 
 Planos (plantas, cortes, elevaciones e isométrico) 
 
Conclusión 
Toda esta información fue obtenida y procesada cumpliendo con las normas 
establecidas en los reglamentos mencionados en los apartados 
correspondientes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
104 
3.4 Análisis de la Demanda 
 
La demanda se corresponde con deseos humanos respaldados por el poder 
adquisitivo, así pues, existirá demanda de nuestro servicio si hay personas que 
lo deseen y estén dispuestas a pagar por él (clientes). 
Para analizar la demanda, recopilaremos toda la información posible sobre: 
• La clientela, en concreto sobre el segmento específico del mercado al que 
vamos a atender. 
• Las características globales del mercado en relación con ese servicio. 
Para investigar la demanda de un producto distinguimos dos tipos de fuentes 
de información: 
 
Fuentes primarias (la opinión de los actores del mercado) 
• Fuentes: consumidoras/es, en su mayoría trabajadores de oficina cercanos 
al lugar. 
• Métodos de obtención de información: visitas de prospección (búsqueda de 
clientes y viabilidad de proyecto), encuestas, entrevistas. 
Fuentes secundarias 
• Documentos oficiales del sector, periódicos, revistas especializadas, 
registros estadísticos y/o aduaneros, estudios e investigaciones, legislación en la 
materia… 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
105 
¿Qué queremos saber sobre la clientela? 
Número de posibles clientes y sus características, tales como: 
• Tipología del cliente: consumidor gubernamental o privado, edad, sexo, 
profesión, situación económica, lugar geográfico, etc. 
• La oportunidad que ofrece cada tipo de cliente en cuanto a poder de: precio 
que está dispuesto a pagar, frecuencia, regularidad... 
• Los servicios que exige cada tipo de cliente: calidad, plazo, facilidades de 
pago... 
• Variables que influyen en la toma de decisión de compra: hábitos y 
comportamiento, gustos y tendencias... 
FUENTE: http://www.dhl.hegoa.ehu.es 
 
Análisis 
Clientela. 
La clientela está formada principalmente por niños que ingresan desde los 45 
días de nacidos hasta los 5 años de edad, cuyos padres no tienen tiempo para 
ocuparse de ellos por su horario de trabajo. 
Con base a la encuesta nacional de empleo 2004, sólo el 35% de la población 
femenina con empleo, tiene accesos a los servicios de seguridad social que 
incluye el servicio de guarderías, por tanto existen un porcentaje alto en la oferta 
de guarderías para trabajadoras que no disponen de las prestaciones de seguro 
social. 
 
http://www.dhl.hegoa.ehu.es/iedl/Materiales/7_Analisis_demanda.pdf
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
106 
Los cambios en el ámbito socio laboral que favorecieron la creación de 
centros infantiles dedicados al cuidado o educación de niños pequeños es sin 
duda la incorporación cada vez más masiva de la mujer al mundo laboral. 
Actualmente es un fenómeno reciente y que últimamente ha adquirido gran 
popularidad entre las madres jóvenes interesadas en desarrollar el máximo 
potencial de sus hijos. 
FUENTE: http://www.dhl.hegoa.ehu.es 
 
La zona 
El terreno se ubica en Av. Marina Nacional No. 385. Colonia Verónica 
Anzures, entre Calle Bahía La Ascensión y Circuito Interior Melchor Ocampo en 
la Delegación Miguel Hidalgo, perteneciente al Distrito Federal, que forma parte 
de la República Mexicana. 
En esta área y en sus alrededores se encuentra uno de los núcleos de trabajo 
más importantes de la Ciudad de México. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.dhl.hegoa.ehu.es/iedl/Materiales/7_Analisis_demanda.pdf
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
107 
Radio de acción de usuarios potenciales 
 
 
 
 
 Ubicación del predio Av. Marina Nacional 
 La Condesa 1.5 km Reforma 
 Polanco 2 km Insurgentes Sur 
 Chapultepec 2.5 km 
 Centro Histórico 4 km 
 
 FUENTE: Elaboración propia 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
108 
 
Empresas más importantes de México 
 
1.- Petróleos Mexicanos 
Dirección: Av. Marina Nacional No. 329 Huasteca Miguel Hidalgo 
2.- América Móvil 
Dirección: Lago Zurich No. 245 Edificio Telcel Granada Ampliación Miguel 
Hidalgo 
3.- Comisión Federal de Electricidad 
Dirección: Paseo de La Reforma No. 164 Juárez Cuauhtémoc 
4.- General Motors de México 
Dirección: Ejército Nacional No. 843 Granada Miguel Hidalgo 
5.- Grupo BAL 
Dirección: Moliere No. 222 Los Morales Palmas Miguel Hidalgo 
6.- Carso Global Telecom, S.A. de C.V. 
Dirección: Lago Zurich 245, Plaza Carso, Edificio Telcel Piso 4; Miguel Hidalgo 
7.- BBVA Bancomer, S.A. 
 Dirección: Av. Universidad 1200, Xoco; Miguel Hidalgo; Distrito Federal; 
03339 
8.- Grupo México 
Dirección: Campos Eliseos no. 400 Lomas de Chapultepec C.P. 11000, México 
D.F. 
9.- Grupo Salinas 
Dirección: Ejercito Nacional # 904 piso 16 Col. Palmas Polanco C.P. 1 1560 
México D.F 
 
FUENTE: http://www.cnnexpansion.com 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
109 
 
La ubicación del proyecto genera radios de acción en que se encuentran 
importantes empresas en las que los trabajadores tienen la necesidad de utilizar 
nuestro servicio, además de tener las posibilidades económicas para ello, y la 
cercanía y vialidad necesaria paraconsiderarlo como una opción para llevar a 
sus hijos. 
Demografía 
 
La dinámica demográfica en Miguel Hidalgo durante el periodo 2000-2010, se 
traduce en una tasa de crecimiento promedio anual del 0.54%, la evolución de la 
estructura de edad de la población durante la década más reciente (2000-2010), 
muestra una disminución en los estratos de 0 a 29 años, mientras que a partir de 
los 30 años se registran aumentos, lo que denota el proceso gradual de 
envejecimiento en que se encuentra inmersa la población. No obstante, los niños 
y los jóvenes entre los 0 y los 29 años representan todavía con el 42.1% el sector 
mayoritario de la población de Miguel Hidalgo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
110 
 
Fuente: http://www.inegi.org.mx 
 
 
Este porcentaje (42.1%) de niños que residen solamente en la Delegación 
Miguel Hidalgo, además del factor de la zona que posibilita a los padres usuarios 
y trabajadores del lugar para pagar un servicio como es el Centro de Atención 
Infantil, nos justifica la necesidad de un espacio de estas características, y nos 
permite garantizar que la inversión podrá ser recuperada en un escenario óptimo 
de 10 años. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
111 
3.4.1 Encuestas 
 
Mercados inmobiliarios (centro de Estimulación temprana) 
 
Conteste con la siguiente encuesta 
 
1.- Estado civil 
Casado b) Solter@ b) Unión libre c) otro 
2.- Con Hijos 
Si b) No 
3.-El rango de edades de sus hijos oscila entre (elegir las opciones 
necesarias) 
0-3 b) 4-7 c) 8-10 
4.-Con qué frecuencia visita la zona 
 a) Nunca b) Algunas veces c) Muy seguido d) Otros 
5.-Porque motivo o razón visita la zona 
Vivo cerca b) Esparcimiento c) Trabajo d) otros 
6.- Le gustaría motivar el desarrollo personal de sus hijos por medio de 
 a) Material didáctico b) Estimulación física-motora c) Estimulación y 
desarrollo del lenguaje 
7.- Que tiempo cree usted adecuado para la atención y motivación del 
desarrollo humano de sus hijos 
 a) De 10 a 45minutos b) de 45 minutos en adelante 
8.-De qué manera desea fomentar el desarrollo físico de su hij@ 
 a) Por medio de juegos para el desarrollo motor b) por medio de 
deportes acuáticos c) Por medio de baile y 
actividades grupales 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
112 
9.-Deseraria fomentar el desarrollo mental y cultural de su hij@ 
 a) Estudiando en casa b) Interactuando con el conocimiento y la 
cultura 
 
10.-Desearia fomentar el desarrollo personal, frente a la sociedad y la 
familia (fomentar su sociabilidad) 
 a) Por medio de actividades físicas grupales b) Por medio de juegos 
en grupo 
b) Por medio de deportes acuáticos 
11.- Cual de los siguientes servicios le gustaría que se ofrecieran 
 a) Esparcimiento y estimulación musical b) Atención psicológica c) Física 
d) Pediátrica 
e) Diversión y Cultura 
 
12.- Su ingreso mensual asciende a 
a) 400 a 1000 b) 1000 a 2500 c) 2600 a 3500 e) 3600 a 5000 b) 
más de 5000 
13.- Su ingreso mensual asciende a 
 
comentarios:_____________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
113 
Graficas de las encuestas 
 
 
1.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
El estado civil de los encuestados, las estadísticas arrojaron que la 
Mayoría están casados. 
 
2.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de la población encuestada cuanta con hijos. 
 
 
62%
24%
14%
0%
Estado civil?
a) Casado
b) Soltero
c) Union Libre
d) Otro
70%
30%
Con hijos?
a) Si
b) No
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
114 
3.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
En el rango de las edades la mayor oscila de los 0 a los 3 años 
 
 
4.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de las personas solo concurren la zona algunas veces. 
 
 
 
 
 
 
 
25%
40%
35%
0%
Con que frecuencia visita la zona?
a) Nunca
b) Algunas veces
c) Muy seguido
d) Otros
40%
33%
27%
El rango de edades de sus hijos oscila 
entre? 
a) 0-3
b) 4-7
c) 8-10
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
115 
5.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de la población visita la zona por motivo de trabajo. 
 
 
6.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5%
16%
68%
11%
Porque motivo o razón visita la zona?
a) Vivo cerca
b) Esparcimiento
c) Trabajo
d) Otros
25%
50%
25%
Le gustaría motivar el desarrollo 
personal de sus hijos por medio de?
a) Material didactico
b) Estimulación Física-
motora
c) Estimulación y
desarrollo del lenguaje
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
116 
7.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de los encuestados concuerdan que de 45 min en adelante 
sería el tiempo necesario para la atención de sus hijos para su desarrollo 
humano. 
 
 
8.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
El 55% de la población encuestada creen que el baile y las actividades 
 grupales son la manera de fomentar el desarrollo físico para sus hijos. 
 
 
 
 
30%
70%
Que tiempo cree usted adecuado para la 
atención y motivación del desarrollo 
humano de sus hijos?
a) de 10 a 45 min
b) de 45 min en
adelante
35%
55%
10%
De que manera desea fomentar el 
desarrollo fisíco de su hijo?
a) Por medio de
juegos para el
desarrollo motor
b) Por medio de
deportes acuáticos
c) Por medio de baile
y actividades grupales
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
117 
9.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
El total de los encuestados están de acuerdo que la manera de fomentar 
el desarrollo mental y cultural de sus hijos es interactuando con el 
conocimiento y la cultura. 
 
 
10.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gran parte de la población prefieren las actividades físicas grupales 
como método para el desarrollo personal de sus hijos frente a la sociedad. 
 
 
 
0%
100%
Desearia fomentar el desarrollo mental y 
cultural de su hijo?
a) Estudiando en casa
b) Interactuando con
el conocimiento y la
cultura
60%
30%
10%
Como desearia fomentar el desarrollo 
personal de su hijo frente a la sociedad 
como en su familia? a) Por medio de
actividades fisicas
grupales
b) por medio de
juegos en grupo
c) Por medio de
deportes acuaticos
 
 
 
 
 
 
Centro Infantil Marina 
118 
11.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de los encuestados prefieren la diversión y la cultura 
 como método de esparcimiento para brindarles la mejor atención psicológica, 
 física y médica. 
 
12.- 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
La mayoría de los encuestados sus ingresos mensuales oscilan de los 
$5000.00 en adelante. 
0,6 
30%
15%
10%0%
45%
A travez de que metodo le gustaria tener la 
posibilidad de brindarle atención psicologica, 
fisica y medica en un solo sitio asi como la 
diverción y esparcimiento para usted y su hijo?
a) Esparcimiento y
estimulacion