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I N S T I T U T O P O L I T E C N I C O N A C I O N A L 
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA 
UNIDAD TECAMACHALCO 
 
SEMINARIO DE TITULACIÓN PARA OBTENER EL GRADO DE 
I N G E N I E R O – A R Q U I T E C T O 
MERCADOS INMOBILIARIOS 
 
ANÁLISIS DE COSTO BENEFICIO DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN DE UNA “TORRE CLÍNICA” 
 
INTEGRANTES 
Juárez Ramírez Laura Julieta 
Lozano Muñoz Santa Elvia 
Magaña Montero Miguel Ángel 
Mata Gutiérrez Carlos Antonio 
Tapia Téllez Crishtian 
 
PROFESORES 
E.V.I. Ing. Arq. Javier Alejandro Choreño Cruz 
M.V.I. Ing. Arq. Jorge Juan Rangel Quintanar 
Lic. Dania Griselda López Hernández 
 
JUNIO 2016 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DEDICATORIAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A mis padres: Martha y Jaime gracias por permitirme existir, por su apoyo incondicional en todas y cada una de 
mis buenas o malas decisiones, jamás ni con las riquezas más grandes del mundo podre pagarles todo lo que 
han hecho por mí. Gracias por acompañarme en cada madrugada haciendo tarea. 
 
A mis hermanos: Por su apoyo incondicional, buen ejemplo y paciencia. 
 
A mis sobrinas: Simplemente por existir y ser una de mis mayores motivaciones para seguir creciendo, espero 
seguir siendo un buen ejemplo. 
 
A mi Doris: Chatiperri Aunque ya no estás físicamente te llevo en mis pensamientos todo el tiempo, gracias por 
desvelarte conmigo. 
 
Mis logros obtenidos y todo lo que venga siempre dedicados a ustedes. 
 
 
 
 
 
 
Juárez Ramírez Laura Julieta 
 
 
 
 
 
 
 
Doy gracias a Dios por brindarme la vida y bendecirme con las mejores mujeres que me enseñaron con su 
ejemplo a lograr con trabajo las metas propuestas. 
 
Con todo mi agradecimiento, amor y admiración a mi mamá, por confiar en mí, te dedico este trabajo que cierra 
ese círculo pendiente. 
Agradezco a mis tíos Cruz y Mercedes, por el gran apoyo en este trayecto 
 
A mis hijos, con todo mi amor y esto los impulse en todo momento de la vida. 
 
A mis profesores donde quiera que estén, a mis grandes amigos y compañeros, por la mejor época 
 
Para mis compañeros te Tesina que hoy concluimos el circulo de tantos esfuerzos y les deseo mucho éxito 
 
Gracias a los asesores que impartieron sus conocimientos en este seminario de Mercados Inmobiliarios 
 
 
Lozano Muñoz Santa Elvia 
 
 
 
 
 
 
 
A Dios: por la oportunidad de vivir. 
 
A mi madre: por su amor incondicional, dedicación, orientación y educación. 
 
A mi tía: por su apoyo y amor. 
 
A mis hijos: porque los logros obtenidos y las metas cumplidas serán un ejemplo a superar. 
 
A mi esposa: por su apoyo, dedicación y paciencia. 
 
A mis profesores: que a lo largo de mi vida estudiantil han dado lo mejor de sí, de los cuales he aprendido 
lecciones inigualables. 
 
A mis amigos: de los cuales he aprendido demasiado y en los cuales podré confiar en lo absoluto. 
 
 
Magaña Montero Miguel Ángel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“A mis amigos, profesores y compañeros con los que pasé buenos momentos en esta escuela” 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mata Gutiérrez Carlos Antonio 
 
 
 
Dedico esta tesina a mis hijos Tlahtoani Atletl, Leetz Itzae e Indajani Cristina quienes me 
impulsaron en la recta final de esta faceta. 
A mi padre quien me apoyo durante toda mi trayectoria escolar y que jamás dejo de confiar en mí. 
A mis hermanos que estuvieron presentes cuando los necesite. 
A mis compañeros de equipo de esta tesina. 
A mis maestros quienes nunca desistieron al enseñarme, aun sin importar que muchas veces no 
ponía atención en clase, a ellos que continuaron depositando su esperanza en mí. 
A todos mis familiares y amigos 
Para ellos es esta dedicatoria, pues es a ellos a quienes se las debo por su apoyo incondicional. 
 
 
 
 
 
Tapia Téllez Crishtian 
 
ANÁLISIS DE COSTO BENEFICIO “TORRE CLÍNICA” UBICADA EN LA DELEGACIÓN 
CUAUHTÉMOC, COLONIA ROMA. 
 
PROTOCOLO 
- ANTECEDENTES HISTÓRICOS I 
- INTRODUCCIÓN IV 
- PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA VII 
- ÁRBOL DECISIONAL X 
- OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS XI 
- JUSTIFICACIÓN XII 
 
1. ANÁLISIS DE SITIO 
1.1. UBICACIÓN 1 
1.2. MAPAS SATELITALES 5 
1.3. MEDIDAS Y SUPERFICIE 7 
1.4. REPORTE FOTOGRÁFICO 8 
1.5. USO DE SUELO 10 
1.6. EDAFOLOGÍA 14 
1.7. GEOLOGÍA 17 
1.8. TOPOGRAFÍA 21 
1.9. INFRAESTRUCTURA 22 
1.10. EQUIPAMIENTO URBANO 27 
1.11. IMAGEN URBANA 35 
1.12. DEMOGRAFÍA, INEGI, AGEB’S 41 
 
 
2. LEGISLACIÓN INMOBILIARIA 
2.1. MEMORIA DESCRIPTIVA 51 
2.2. ANTEPROYECTO Y PLANTA ARQUITECTÓNICA 55 
2.3. CUANTIFICACIÓN DE ÁREAS DE PROYECTO 66 
2.4. TABLA DE EGRESOS DE ESTUDIOS Y PERMISOS 72 
2.5. FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA INMOBILIARIA 74 
2.6. INTERPOLACIÓN LINEAL PARA HONORARIOS 
 DE PROYECTO EJECUTIVO 104 
 
3. ESTUDIO DE MERCADO 
3.1. ANTECEDENTES DEL ESTUDIO DE MERCADO 106 
3.2. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO 110 
3.3. ANÁLISIS DE LA DEMANDA 111 
3.3.1. ENCUESTAS 112 
3.3.2. RESULTADO DE ENCUESTAS 117 
3.4. DIAGNOSTICO Y ANÁLISIS DE LA OFERTA 133 
3.5. DETERMINACIÓN DEL PRECIO DEL PRODUCTO 
 POR M2 DE CONSTRUCCIÓN 139 
3.6. HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO 142 
3.7. PROYECCION DE RENTAS 144 
3.7.1. ESCENARIO OPTIMO 144 
3.7.2. ESCENARIO MEDIO 146 
3.7.3. ESCENARIO MALO 148 
 
4. RAZONES FINANCIERAS 
4.1. FLUJO DE EFECTIVO 153 
4.2. INTERES SIMPLE 154 
4.3. INTERES COMPUESTO 156 
4.4. RENTABILIDAD INMEDIATA 157 
4.5. VALOR COMO NEGOCIO EN MARCHA 158 
4.6. VALOR ACTUAL NETO 159 
4.7. VALOR DE OPORTUNIDAD 159 
 
5. PLANTEAMIENTO Y EVALUACIÓN DEL PROYECTO DE INVERSIÓN 
5.1. ESTADO DE PROFORMA 161 
5.2. FLUJO DE EFECTIVO 
5.2.1. ESCENARIO ÓPTIMO 162 
5.2.2. ESCENARIO MEDIO 163 
5.2.3. ESCENARIO MALO 164 
5.3. CONCLUSIONES 165 
 
 BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES DE INFORMACIÓN 
ANEXOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROTOCOLO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
I 
 
ANTECEDENTES HISTÓRICOS 
El sistema de salud en México nace a partir de los años 40’s comprendiendo dos sectores: el Público y el Privado. 
Dentro del sector Público se encuentran las Instituciones de seguridad social el cual presta sus servicios a los 
trabajadores del sector formal de la economía y las instituciones y programas que atienden a la población sin seguridad 
social. 
El sector Privado se financia con los pagos que hacen los usuarios al recibir la atención y con las primas de los seguros 
médicos privados; ofrecen servicio en consultorios, clínicas, laboratorios y hospitales privados con instalaciones y 
personal propio. 
El sector privado comprende a las compañías aseguradoras y los prestadores de servicios que trabajan en dichos 
consultorios, clínicas y hospitales privados; incluyendo a la medicina alternativa.1 
El acceso a los servicios de Salud en México, es responsabilidad manifiesta de las instituciones de salud; en el artículo 
4° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, “La Protección de la Salud es un Derecho de todos 
los Mexicanos, sin embargo no se ha podido ejercer de manera efectiva.2 
En México el sector de la medicina privada está compuesto por numerosas unidades, atomizadas en su cobertura y 
heterogéneas en cuanto a su capacidad y calidad del servicio. 3 
 
 
 
 
 
 
 
1 O L A I Z – F E R N A N D E Z G , L E Z A N A – F E R N A N D E Z M A , F E R N A N D E Z - C A N T Ó N S B , W O N G - L U NA R , S E P U L V E D A - A M O R J . L A M E D I C I N A P RI V A D A E N M É X I C O : 
R E S U L T A D O S D E L C E N S O N A C I O N A L D E U N I D A E S H O S P I T A L A R I A S . S A L U D P U B L I C A M E X 1995 ; 37 :12- 18 
2 C O N S T I T U C I Ó N P O L Í T I C A D E L O S E S T A D O S U N I D O S M E X I C A N O S , A R T . 4 T O . 
3 H T T P : / /B V S . I N S P .M X /R S P /A R T I C U L O S /A R T I C U L O _ E 4 .P H P ? I D =002625 
http://bvs.insp.mx/rsp/articulos/articulo_e4.php?id=002625
II 
 
 D IVISIÓN DEL SISTEMA DE SALUD EN MÉXICO CON RESPECTO AL GASTO DE BOLSILLO . 
 
 
Tabla 14 
 
 
 
 
4 R E V I T A : S A L U D P Ú B L I C A D E M É X I C O / V O L . 53 , S U P L E M E N T O 2 D E 2011 . A R T Í C U L O : S IS T E M A D E S A L U D D E M É X I C O .P A G . S 221 . 
III 
 
 D IVISIÓN DEL SISTEMA DE SALUD EN MÉXICO CON RESPECTO A LOS SEGUROS . 
 
 
Tabla 25 
 
 
5 H T T P : / /B V S . I N S P .M X /R S P /A R T I C U L O S /A R T I C U L O _ E 4 .P H P ? I D =002625 
 
 
http://bvs.insp.mx/rsp/articulos/articulo_e4.php?id=002625
IV 
 
INTRODUCCIÓN 
El Desarrollo Demográfico, las condiciones de salud y principales causas de muerte, de la población de México, hacen 
insuficiente el Sistema de Salud Público y la baja calidad en la atención a la población, da lugar a un sistema de salud 
privado. 
México también ha experimentado un proceso de cambio en su urbanización y forma de vida en el transcurso del siglo 
pasado, ya que actualmente más del 70% de la población es urbana. 
Por mucho tiempo se sostuvo, sin fundamento alguno, que la medicina privada prestaba servicios a un pequeño grupo 
del 5% de la población que podía pagarlos. Esta percepción se veía reforzada por los resultados de los censos de las 
unidades hospitalarias del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, que por su dificultad de llenado 
y de seguimiento presentaban un importante sub registro; así en 1974, el primer año que se publicó información del 
censo, se registraron apenas 71 unidades hospitalarias privadas y en 1984, 392 hospitales.6 
Con la formación del Sistema de Encuestas Nacionales de Salud y el levantamiento de la primera encuesta, se 
descubrió que el sector privado representa, en oferta, un tercio de los servicios ambulatorios. 
A ocho años de la primera encuesta la ENSA II corrobora que un tercio de la población nacional recurre 
consistentemente a la medicina privada. 
 
 
El INEGI con los datos que informa en 1993 el número de camas hospitalarias utilizadas en el Sector Privado fue el 
mayor con casi una tercera parte del total, seguido por el IMSS y la SSA. 
Desarrollo del sector salud privado 
 
6 O L A I Z – F E R N A N D E Z G , L E Z A N A – F E R N A N D E Z M A , F E R N A N D E Z - C A N T Ó N S B , W O N G - L U NA R , S E P U L V E D A - A M O R J . L A M E D I C I N A P R I V A D A E N M É X I C O : 
R E S U L T A D O S D E L C E N S O N A C I O N A L D E U N I D A E S H O S P I T A L A R I A S . S A L U D P U B L I C A M E X 1995 ; 37 :12- 18 
. 
V 
 
 
GRAFICA 1 
 
Proporción de camas censables según institución. 
ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. 19937 
 
GRAFICA 2 
 
7
O L A I Z – F E R N A N D E Z G , L E Z A N A – F E R N A N D E Z M A , F E R N A N D E Z- C A N T Ó N S B , W O N G - L U NA R , S E P U L V E D A - A M O R J . L A M E D I C I N A P R I V A D A E N M É X I C O : 
R E S U L T A D O S D E L C E N S O N A C I O N A L D E U N I D A E S H O S P I T A L A R I A S . S A L U D P U B L I C A M E X 1995 ; 37 :12- 18 
 
27%
22%
6%
6%
31%
8%
PROPORCION DE CAMAS CENSABLES 
SEGÚN INSTITUCION, AÑO1984
IMSS
SSA
ISSSTE
ESTATAL
PRIVADO
OTROS
36%
44%
13%
4% 3%
UNIDADES HOSPITALARIAS SEGÚN TAMAÑO 
MEDICINA PRIVADA AÑO 1984
MENOS DE 5
DE 6-14
DE 15-29
DE 30-49
MAS DE 50
El sector privado aporta la tercera parte de 
la demanda en atención ambulatoria. 
En el sector privado: Por su tamaño el 
mayor porcentaje corresponde a las que 
tienen de 6-14 camas por unidad 
hospitalaria. 
VI 
 
Fuente: Censo Nacional de Unidades Hospitalarias Privadas. . 19938 
El crecimiento de la población ha sido un factor detonante en la demanda de los servicios de salud creciendo casi un 
5% del año 2000 al 2012 tanto en instituciones como en número de camas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 GRAFICA 39 GRAFICA 410 
 
El crecimiento del Sector Salud Privado, como se observa en las gráficas, es un argumento para la viabilidad del 
proyecto sujeto de estudio. 
El presente trabajo tiene como finalidad analizar la factibilidad del proyecto de inversión de una Torre Clínica Médica 
tomando en cuenta tres factores fundamentales para el mercado inmobiliario: el análisis de sitio, la situación financiera 
y legal, con lo cual se llegara a la conclusión de la viabilidad de inversión. 
 
 
8
O L A I Z – F E R N A N D E Z G , L E Z A N A – F E R N A N D E Z M A , F E R N A N D E Z- C A N T Ó N S B , W O N G - L U NA R , S E P U L V E D A - A M O R J . L A M E D I C I N A P R I V A D A E N M É X I C O : 
R E S U L T A D O S D E L C E N S O N A C I O N A L D E U N I D A E S H O S P I T A L A R I A S . S A L U D P U B L I C A M E X 1995 ; 37 :12- 18 
 
9 www.es.slideshare,net/cm-funsalud/el.futuro-de-la-salud-privada-en-mxico 
10 www.es.slideshare,net/cm-funsalud/el.futuro-de-la-salud-privada-en-mxico 
VII 
 
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 
El análisis de “Costo-Beneficio” para “Torre Clínica”, es acorde al crecimiento potencial de la población y por lo tanto 
de la demanda en el sector salud. 
El Sector salud es una de las principales actividades económicas en México y sin duda, uno de los de mayor 
crecimiento posible. Existen razones estructurales que permiten prever un crecimiento en la participación del sector 
salud en el P.I.B. y una mayor asignación de recursos de la sociedad con estos fines los principales motores del 
crecimiento del sector residen no solo en la posible expansión de la economía mexicana, si no en consideraciones 
desde el punto de vista de la demanda del sector. 
Desde el punto de vista de la demanda, la transición demográfica y epidemiológica constituye las principales fuentes 
de crecimiento del sector salud. Estas dos situaciones sumadas al crecimiento del poder adquisitivo de las familias; 
producto de un mejor desempeño económico y de una “Pirámide Demográfica” favorable, implica que la sociedad 
contara con mayores recursos para invertirlos en los servicios de Salud. 
En relación al gasto en la salud, las características asociadas a este sector dependen principalmente de: 
 
a) El aumento de esperanza de vida es de 74.5 años, y una mayor edad promedio de la población; de 
acuerdo con CONAPO. 
b) La transición epidemiológica a enfermedades crónicas a tratar. 
c) La tasa de crecimiento. 
 
 
VIII 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
GRAFICA 511 
 
 
 
 
 
 
GRAFICA 6 12 
 
 
11 www.es.slideshare.net/cm-funsalud/el-futuro-de-la-salud-privada-en-mxico 
 
12www.es.slideshare.net/cm-funsalud/el-futuro-de-la-salud-privada-en-mxico 
 
La gráfica nos muestra la esperanza de vida 
para mujeres es de 77.8 años y para 
hombres de 73.1 años, en 2015 y el 
pronóstico para 2050. 
La grafica nos muestra que, México es uno 
de los países con un alto gasto de bolsillo 
en salud. 
IX 
 
La ubicación del proyecto “Costo-Beneficio” de “Torre Clínica”, es en la colonia Roma Norte, delegación Cuauhtémoc; 
Ciudad de México. 
De acuerdo a cifras del propio Municipio, se cuenta con 76 clínicas de consulta externa y especializada, 29 hospitales 
y 5unidades médicas de emergencia. Destacan por su capacidad el Centro Médico Nacional Siglo XXI, el Hospital 
General, el Hospital Homeopático y varios hospitales privados ubicados principalmente en la colonia Roma, en cuanto 
a este rubro el déficit sólo se presenta en las unidades de emergencia, las cuales se han transformado en unidades 
anexas a hospitales y clínicas. 
 
Así mismo se pretende aprovechar el potencial de la zona con el que cuenta: fácil acceso, la infraestructura completa 
con la que cuenta, vías de comunicación, primarias, secundarias y arterias principales, la accesibilidad de transporte 
público en sus diferentes modalidades, así como la gran diversidad de equipamiento. 
Por todo lo anterior expuesto este proyecto de “Costo-Beneficio” de la “Torre Clínica”; se vuelve viable con una alta 
expectativa de rentabilidad para los Inversionistas; así como también la accesibilidad tanto para usuarios locales o 
de otras demarcaciones. 13 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13www.programadelegacionaldedesarrollourbanodelegación Cuauhtémoc/ Dirección general de Servicios Urbanos Delegación Cuauhtémoc 2005 
http://www.programadelegacionaldedesarrollourbanodelegación/
X 
 
ÁRBOL DECISIONAL 
 
 
 
 
 
 
 
Como resultado del puntaje más alto obtenido de 2.40 que corresponde a los elementos con diferente color y se toma 
la determinación de desarrollar el proyecto de “CLÍNICA DE ESPECIALIDADES (CONSULTORIOS)” en RENTA. 
 
EQUIPAMIENTO
1.00
NO HACER NADA
EQUIPAMIENTO
CLINICO
CLINICA FAMILIAR
MEDICO GENERAL
(CONSULTORIOS)
RENTA
VENTA
CLINICA DE 
REHABILITACIÓN
RENTA
VENTA
CLINICA DE 
ESPECIALIDADES 
(CONSULTORIOS)
RENTA
VENTA
LABORATORIO 
CLÍNICO
RENTA
VENTA
XI 
 
OBJETIVOS GENERALES Y ESPECÍFICOS 
GENERAL 
El proyecto de “análisis costo beneficio para una torre clínica”, busca garantizar la factibilidad de desarrollo de un 
proyecto de equipamiento urbano del género hospitalario, para así proveer de estos servicios a la población de la 
delegación Cuauhtémoc. 
 
ESPECIFICO 
Atender la creciente demanda de atención clínica especifica con características que el sector privado ofrece al público. 
Poder plantear un proyecto que satisfaga las necesidades de atención especializada y personalizada. 
Impulsar el desarrollo económico creando empleos directos e indirectos; teniendo un desarrollo sustentable y amigable 
con el ambiente en todos sus procesos. 
 
 
 
 
 
 
 
XII 
 
JUSTIFICACIÓN 
EL SISTEMA NACIONAL D E SALUD MANTIENE IMPORTANTES DESAFÍOS ESTRUCTURALES Y OPERATIVO . 
Se mantiene la dependencia de los gastos de bolsillo como fuente de financiamiento de la salud con duplicidades e 
inequidades en el financiamiento de los servicios. 
Inviabilidad financiera de las instituciones de la seguridad social. 
Prevalecen los problemas operativos (desabasto de medicamentos, equipo médico insuficiente, lista de espera la 
consulta y diferimiento quirúrgico) 
Falta de coordinación institucional en la cobertura de intervenciones entre subsistemas. 
Falta de personal médico calificado acorde con las nuevas necesidades de salud. 
Convergencia en el acceso de subsistemas aunque persisten las brechas entre poblaciones y áreas geográficas. 
Existen importantes diferencias en la capacidad de gestión operativa entre los estados y grandes hospitales, que no 
permiten avanzar en la autogestión hospitalaria y la separación de funciones (entre comprador y proveedor).14 
De acuerdo con lo anterior nos indica que aún hay muchas deficiencias y situaciones por mejorar en el sistema de 
salud privado y aún más en el público. 
El sistema de salud pública al ser muy precaria, obliga a los usuarios a invertir económicamente en su salud para 
obtener mejores resultados obteniéndolos en un tiempo reducido. 
 
 
 
 
 
14 R E V I S T A : S A L U D P Ú B L I C A D E M É X I C O / V O L . 5 3 , S U P L EM E N T O 2 D E 2011 . A R T Í C U L O : SI S T E M A D E S A L U D D E M É X I C O .P A G . S 221 . 
 
 
XIII 
 
Se toma la determinación de realizar el proyecto de inversión dirigida al sector salud privado de acuerdo con los datos 
vistos en temas anteriores, la primera de las razones es por la demanda generada por la explosión demográfica, 
cubriendo las necesidades de los clientes con un potencial económico, los cuales se encuentran cansados de un mal 
servicio público; la segunda es por los seguros de gastos médicos mayores que han tenido un crecimiento en su 
contratación principalmente por las empresas para otorgarlo a sus empleados. 
En la zona existen diferentes equipamientos similares que también brindan un servicio de salud privada, sin embargo 
el proyecto toma en cuenta diferentes áreas que harán un complejo único dentro del mismo núcleo, brindando al 
cliente una funcionalidad integral en el mismo sitio, sin que tenga que invertir tiempo y dinero en traslados a diversas 
unidades médicas. 
 
 
 
 
 
 
ANALISIS DE SITIO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 
 
1.1. UBICACIÓN 
Dentro de los Estados Unidos 
Mexicanos como el catorceavo país más 
extenso, en el Distrito Federal. 
La Ciudad de México como la capital de la 
república, cuenta con 16 municipios, la 
quinceava es el municipio Cuauhtémoc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 11 
 IMAGEN 22 
 
 
 
1https//www.goplaceit.com/mx/casa/venta/estado/204-distrito-federal 
2http:/Kimber-arti.weebly.com 
2 
 
En el municipio Cuauhtémoc se encuentran 33 colonias, una de ellas es la colonia Roma Norte. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 33 
 
 
Una de las primeras colonias donde se formó un fraccionamiento habitacional con todos los servicios e 
infraestructura necesarios con una urbanización innovadora, con calles y avenidas amplias, camellones arbolados 
y edificaciones con un estilo Art Nouveu incomparable que la hace única e inigualable.4 
 
 
3 http://www.mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma.html 
4 http://www.mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma.html 
 
3 
 
FRONTERA # 74 
La ubicación especifica del proyecto abarca dos predios que se encuentran en la calle de Frontera, entre las calles 
Durango y Colima, en la colonia Roma Norte, municipio Cuauhtémoc, código postal 06700. 
El primero cuenta con el número 74, con clave catastral 010_185_16 y tiene una superficie de 1717.96 m2 (datos 
según SIG de SEDUVI). 
El segundo al sur del primero, cuenta con el número 78, con clave catastral 010_185_15 y tiene una superficie de 
298.38 m2 (datos según SIG de SEDUVI). 
 
 
 
 
 
 
 
Htpp: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 4. FRONTERA #74, S.I.G., SEDUVI, 20095 IMAGEN 5. FRONTERA #78, S.I.G., SEDUVI, 20096 
 
 
 
5Htpp://ciudadmx.df.gob.mx:8080 
6Htpp://ciudadmx.df.gob.mx:8080 
FRONTERA # 78 
4 
 
PREDIO POSTERIOR A LA FUSION: 
Como resultado se cuenta con un predio producto de la fusión de ambos terrenos y obtenemos un área 
de: 2,016.34 m2, según dato obtenido del SIG. 
 
 
 
IMAGEN 6. GOOGLE MAPS (MAPA) 2016, GOOGLE, INEGI7 
 
 
 
7 https://www.google.com.mx/maps 
https://www.google.com.mx/maps
5 
 
1.2 MAPAS SATELITALES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 7. GOOGLE MAPS (MAPA) 2016, GOOGLE, INEGI8 
 
 
 
8https:www.google.com.mx/maps 
6 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 8. GOOGLE MAPS (MAPA) 2016, GOOGLE, INEGI9 
 
 
 
 
 
9https:www.google.com.mx/maps 
7 
 
1.3 MEDIDAS Y SUPERFICIEIMAGEN 9 
 
 
TABLA DE MEDIDAS Y COLINDANCIAS 
 
Ubicación 
Calle (por 
orientación) 
Orientación 
Distancia 
(mts.) 
Fachada principal Frontera Sur-Poniente 44.40 
Fachada posterior Morelia Norte-Oriente 33.09 
Fachada posterior Morelia Norte-Oriente 5.49 
Fachada lateral derecha Colima Sur-Poniente 32.70 
Fachada lateral derecha Colima Sur-Poniente 16.16 
Fachada lateral izquierda Durango Norte-Oriente 57.66 
TABLA 3 
 
 
8 
 
1.4 REPORTE FOTOGRAFICO 
 
 IMAGEN 10 IMAGEN 11 
FACHADA PRINCIPAL, CALLE FRONTERA 74, FOTOGRAFÍAS TOMADAS POR NORA MAGAÑA CASTRO 
 
 IMAGEN 12 IMAGEN 13 
CALLE FRONTERA, FOTOGRAFÍAS TOMADAS DE DURANGO A COLIMA Y VICEVERSA, POR GOOGLE MAPS (STREET VIEW OCT 2015) 
9 
 
IMAGEN 14 
PANORÁMICA FACHADA PRINCIPAL, CALLE FRONTERA ENTRE DURANGO Y COLIMA, 
 
IMAGEN 15 IMAGEN 16 
CALLE FRONTERA DESDE DURANGO CALLE FRONTERA DESDE COLIMA 
FOTOGRAFÍAS TOMADAS POR NORA MAGAÑA CASTRO 
10 
 
1.5 USO DEL SUELO 
El primer predio tiene un uso de EQUIPAMIENTO, el segundo HABITACIONAL, se realizará el trámite de fusión de 
predios en la SEDUVI (ver trámite en el tema LEGISLACIÓN INMOBILIARIA), quedando como uso de suelo el de 
EQUIPAMIENTO. 
Quedando de la siguiente forma de acuerdo a lo indicado por la SEDUVI en su portal “SIG”10: 
 
 
 
 
 
 
 
 
TABLA 4 
La tabla de uso es la siguiente: 
 
Servicios 
Servicios 
técnicos, 
profesionales y 
sociales 
Servicios 
especializados 
de salud 
Hospitales generales, de urgencias y 
especialidades, centros médicos. 
Clínicas generales y de urgencias, clínicas de 
corta estancia (sin hospitalización), clínicas de 
salud, bancos de sangre o de órganos, centros 
de socorro y centrales de ambulancias. 
TABLA 5 
 
 
 
 
 
 
109http://ciudadmx.df.gob.mx:8080/seduvi/ 
http://ciudadmx.df.gob.mx:8080/seduvi/
11 
 
Siguiendo con las normas indicadas: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TABLA 6 11 
 
 
 
11 Http://ciudadmx.df.gob.mx:8080/seduvi/ 
12 
 
Continuación: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TABLA 712 
 
 
 
12 http://ciudad.mx.df.gob.mx:8080/seduvi/ 
13 
 
PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO EN CUAUHTÉMOC 
PUBLICADO EN G.O.D.F. EL 29 DE SEPTIEMBRE DE 2008 
USOS DEL SUELO PERMITIDOS 
EQUIPAMIENTO (E) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN1713 
 
 
 
 
 
 
 
13http://ciudadmx.df.gob.mx:8080/seduvi/ 
14 
 
1.6 EDAFOLOGÍA 
La palabra edafología proviene de las raíces edafos, suelo y logos, estudio, por lo tanto, es el estudio de los suelos. 
Podemos definir suelo como la capa más superficial de la corteza terrestre, en la cual encuentra soporte la cubierta 
vegetal natural y gran parte de las actividades humanas. Es necesario conocer las características de los suelos 
para el buen manejo agrícola, pecuario, forestal, artesanal o de ingeniería civil. El suelo es el resultado de la 
interacción de varios factores del ambiente y fundamentalmente de los siguientes: clima, material parental o tipo de 
roca a partir de la cual se originan los suelos, vegetación y uso del suelo, relieve y tiempo. El suelo está formado 
por horizontes y/o capas, las cuales se pueden apreciar en los cortes de las carreteras, pozos y zanjas.14 
Dado lo anterior podemos resumir que la EDAFOLOGÍA es la representación cartográfica de las características 
morfológicas, físicas y químicas de los suelos del país. 
Contiene información acerca de la textura superficial dominante y en su caso las limitantes químicas (sal, sodio) o 
físicas (roca, tepetate, pedregosidad) que más afectan el uso y manejo del suelo. 
Constituye un apoyo fundamental en la planeación y ejecución de acciones encaminadas al uso óptimo de los 
recursos naturales, marco de referencia para la prevención de desastres ecológicos y degradación ambiental, 
ocasionados por la sobreexplotación o uso inadecuado del suelo. 
 
 
 
 
 
 
 
14 Guías para la Interpretación de Cartografía Edafología. INEGI 2004. ISBN 970-13-4376-X 
15 
 
A nivel nacional a detalle 
IMAGEN 18 15 
 
15 Guías para la interpretación de Cartografía Edafología. INEGI 2004.ISBN 970-13-4376-X 
16 
 
En la Ciudad de México cuenta con dos diferentes tipos de suelo el Cambisol (5) y el Andosol (11), el que nos 
compete en la delegación Cuauhtémoc es el primero. 
El Cambisol proviene del latín cambiare: cambiar. Literalmente, suelo que cambia. Estos suelos son jóvenes, poco 
desarrollados y se pueden 
encontrar en cualquier tipo de 
vegetación o clima excepto en 
los de zonas áridas. Se 
caracterizan por presentar en el 
subsuelo una capa con 
terrones que presentan 
vestigios del tipo de roca 
subyacente y que además 
puede tener pequeñas 
acumulaciones de arcilla, 
carbonato de calcio, fierro o 
manganeso. También 
pertenecen a esta unidad 
algunos suelos muy delgados que están colocados directamente encima de un tepetate. Son muy 
abundantes, se destinan a muchos usos y sus rendimientos son variables pues dependen del clima donde se 
encuentre el suelo. Son de moderada a alta susceptibilidad a la erosión. Su símbolo es (B) 16 
 
16 Guías para la Interpretación de Cartografía Edafología. INEGI 2004. ISBN 970-13-4376-X 
IMAGEN 19 
17 
 
1.7 GEOLOGÍA 
La geología (del griego γῆ /guê/, ‘Tierra’, y -λογία /-loguía/, ‘tratado’)1 2 es la ciencia que estudia la composición y 
estructura interna de la Tierra, y los procesos por los cuales ha ido evolucionando a lo largo del tiempo geológico.17 
De acuerdo con el mapa geológico de Protección Civil nos indica que toda la delegación Cuauhtémoc se encuentra 
en zona de depósitos aluviales indicado con el color verde olivo, y cuenta con cuatro fallas y fracturas, 3 orientadas 
de sureste a nororiente y una perpendicular de suroriente a noreste. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 https://es.wikipedia.org/wiki/Geolog%C3%ADa 
IMAGEN 20 
https://es.wikipedia.org/wiki/Idioma_griego
https://es.wikipedia.org/wiki/Geolog%C3%ADa#cite_note-1
https://es.wikipedia.org/wiki/Geolog%C3%ADa#cite_note-2
https://es.wikipedia.org/wiki/Ciencia
https://es.wikipedia.org/wiki/Planeta_Tierra
https://es.wikipedia.org/wiki/Escala_temporal_geol%C3%B3gica
https://es.wikipedia.org/wiki/Geolog%C3%ADa
18 
 
HIDROGRAFÍA 
La ciudad de México cuenta con 4 ríos que cruzan por 
el territorio, mismos que están entubados, sin embargo 
la mayoría de sus cauces que se derivan en 14 se 
encuentran como corriente superficial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 2118 
 
 
 
 
18 http://www.buscate.com.mx/educativo/mapas-distrito-federal-hidrografia-con%20nombres_0001.jpg 
http://www.buscate.com.mx/educativo/mapas-distrito-federal-hidrografia-con%20nombres_0001.jpg
19 
 
CLIMAS 
Hay cuatro diferentes climas en el valle de México, el que nos interesa es el de la 15 delegación que es Templado 
sub-húmedo con lluvias en verano. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 2219 
 
 
 
 
 
19 http://mapserver.inegi.gob.mx 
 
http://mapserver.inegi.gob.mx/
20 
 
ISOYECTAS 
 
La precipitación anual en la delegación es de 600 a 700 
mm., esto significa que es baja y podemos llegar a la 
conclusión que disminuye hacia la zona del noreste. 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 23 20 
 
 
20 https://es.wikipedia.org/wiki/Topograf%C3%ADa 
https://es.wikipedia.org/wiki/Topograf%C3%ADa21 
 
1.8 TOPOGRAFIAS 
 
 
La topografía (del griego τόπος, ‘lugar’, y «-
grafía», ‘descripción’) es la ciencia que estudia el conjunto de 
principios y procedimientos que tienen por objeto la 
representación gráfica de la superficie terrestre, con sus formas 
y detalles; tanto naturales como artificiales. 21 
La planimetría (x, y) y la altimetría (z) nos brinda un sistema de 
coordenadas tridimensional. 
 
La topografía del Valle de México es en su mayor parte de 
forma plana con una ligera inclinación hacia el suroeste. 
 
El municipio Cuauhtémoc al igual que la capital del país es 
plana, con la misma pendiente hacia la misma dirección, con 
una altura de 2250 m. sobre el terreno cuyo origen es lacustre. 
IMAGEN 2422 
 
 
 
21 https://es.wikipedia.org/wiki/Topograf%C3%ADa 
22 INEGI Carta topográfica 1:50,000 
https://es.wikipedia.org/wiki/Idioma_griego
https://es.wikipedia.org/wiki/Ciencia
https://es.wikipedia.org/wiki/Superficie_terrestre
https://es.wikipedia.org/wiki/Topograf%C3%ADa
22 
 
1.9 INFRAESTRUCTURA 
Durante el Porfiriato en 1870, se introdujo el alumbrado a base de bombillas eléctricas incandescentes. En esta 
misma década el agua comenzó a llegar a los domicilios, por medio de tuberías de plomo. A mediados del siglo 
pasado se crearon las primeras colonias fuera del trazo de la ciudad colonial: Arquitectos (hoy San Rafael) y Santa 
María la Ribera, destinadas para la clase media y la colonia Guerrero de carácter popular. También ocurrió el auge 
para creación de nuevas colonias de tipo residencial, destinadas para las familias acomodadas que comenzaban a 
salir del centro de la ciudad (Juárez, Roma, Condesa y a lo largo del Paseo de la Reforma) y de tipo medio y popular 
destinadas para la creciente clase obrera que se inició con el surgimiento de las primeras industrias (Morelos, 
Obrera, Doctores, Tránsito, Esperanza). 
Para la primera década del siglo pasado se pusieron en servicio los tranvías, movidos por electricidad. Para 1912 
se organizaron las primeras líneas de autobuses, se colocaron los primeros semáforos en 1923, y para 1927 se 
prohibió que transitaran por las vías públicas los vehículos de tracción animal. Para los años treinta, todo el territorio 
de la delegación Cuauhtémoc se encontraba urbanizado y en vías de consolidación: primero como zonas 
habitacionales y después como zonas de comercio y servicios. A partir de entonces los principales cambios se han 
dado como consecuencia de la construcción y mejoramiento de obras de infraestructura, de vialidad y transporte, 
destacando la ampliación de avenidas. 
AGUA POTABLE 
De acuerdo con la información proporcionada por el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACM) existe una 
cobertura del servicio del 100% en todo su territorio, y de acuerdo con autoridades del Sistema de Aguas de la 
Ciudad de México, es factible la dotación del servicio. Según el INEGI, en el año 2000, el 93% de las viviendas 
particulares contaba con agua entubada. 
23 
 
Su abastecimiento proviene de fuentes externas e internas; las fuentes externas están conformadas por el Sistema 
Lerma que alimenta a los tanques Aeroclub, situados al poniente del Distrito Federal y abastecen a la zona poniente 
y centro de la delegación. El Sistema Chiconautla, alimenta los tanques Santa Isabel, que se localizan al norte del 
Distrito Federal para abastecer a la mayor parte de la zona norte. Finalmente los acueductos del sur Xotepingo, 
Chalco y Xochimilco conducen agua en bloque para abastecer la zona sur y oriente de la delegación. 
La red de distribución de agua potable tiene una longitud de 765.08 kilómetros, de los cuales 65.52 kilómetros, 
corresponden a la red primaria y 699.56 kilómetros a la red secundaria3. Por las características de relieve de la 
Delegación no existen plantas de bombeo ni tanques de almacenamiento que alimenten directamente a la red. 
En el período de 2000 a 2004, se presentaron un total de 1,946 fugas en las redes primarias y secundarias, las 
colonias donde se concentra esta problemática, es decir: Centro, Doctores, Roma Norte, Obrera, Cuauhtémoc, 
Guerrero, Juárez, Roma Sur, Santa María la Ribera, San Rafael y Morelos. 2324 
 
DRENAJE 
Tiene un nivel de cobertura en la delegación del 100%, y ya desde 1990 el 97.9% de las viviendas estaban 
conectadas al sistema. Ahora cuenta con un sistema de colectores que presentan un sentido de escurrimientos de 
poniente a oriente y de sur a norte. De estos colectores, algunos reciben las descargas de agua residual 
provenientes de la Delegación Miguel Hidalgo. 
 
23 http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/DISTRITO%20FEDERAL/Delegaciones/Cuauhtemoc/CuaPro02.pdf 
24 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta official del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
24 
 
Todas las líneas de la mencionada red se canalizan hacia el Gran Canal del Desagüe, a excepción de los colectores 
Consulado, Héroes, Central y San Juan de Letrán, que lo efectúan hacia el Sistema de Drenaje Profundo a través 
del Interceptor Central, conducto que al igual que el Interceptor Central, fue construido con la finalidad de erradicar 
las inundaciones de la Ciudad de México en épocas de lluvias. 
Cuenta con plantas de bombeo pertenecientes a los Sistemas Viaducto y Consulado, además de las plantas 
ubicadas en pasos a desnivel para peatones y vehículos. En total, la red de drenaje tiene una longitud de 739.41 
kilómetros, de los cuales 125.35 kilómetros corresponden a la red primaria y 614.06 kilómetros a la red secundaria. 
La Delegación Cuauhtémoc, cuenta con 25,6605 metros de red y la planta de tratamiento de aguas negras de 
Tlatelolco, cuya capacidad instalada es de 22 litros por segundo, operando actualmente a un promedio de 18 litros 
por segundo. La infraestructura de drenaje se complementa con sifones que se utilizan para evitar daños en la 
construcción de otros sistemas y tanques de tormenta, destinados a captar los excedentes de las aguas pluviales 
superficiales y así evitar inundaciones provocadas por la insuficiencia de la red. 2526 
ENERGÍA ELÉCTRICA 
La totalidad del territorio cuenta con infraestructura de energía eléctrica; y el 98.8% de las viviendas particulares 
cuenta con este servicio. 
 
 
 
25 http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/DISTRITO%20FEDERAL/Delegaciones/Cuauhtemoc/CuaPro02.pdf 
26 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta official del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
25 
 
ALUMBRADO PÚBLICO 
El nivel de servicio de Alumbrado Público es satisfactorio y en general, es mejor que en el resto del Distrito Federal, 
por lo que no se detectó ningún problema al respecto, siendo regular el servicio.2728 
MODERNIZACIÓN DEL SERVICIO 
La instalación eléctrica de las colonias Centro, Cuauhtémoc, Juárez y Tabacalera de la Ciudad de México, tienen 
una antigüedad de entre 50 y 60 años, por lo que se construyó para abastecer el número de usuarios en baja 
tensión; es decir; domésticos. 
Varias décadas después, las necesidades del servicio se ha incrementado sustancialmente, hasta llegar a 43,000 
usuarios a los que se les brinda el suministro en media y baja tensión, por el crecimiento comercial y de negocios 
de esta zona emblemática de la Ciudad de México. 
Debido al deterioro de la red eléctrica en la zona y al crecimiento exponencial en el número de usuarios, se 
presentan fallas e interrupciones importantes en el suministro de energía eléctrica y el tiempo de restablecimiento 
es prolongado debido a que implica el rompimiento de banquetas y arroyo vehicular. 
La obra de modernización de la red eléctrica consiste en la construcción y equipamiento para suministrar 
electricidad a usuariosde las colonias Centro, Cuauhtémoc, Juárez y Tabacalera de la Delegación Cuauhtémoc. 
El sistema eléctrico será suministrado a través de tres subestaciones: Diana, Cuauhtémoc, y Pensador Mexicano. 
Cada una de esta subestaciones tendrá una capacidad de 120 MVA. 
 
27 http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/DISTRITO%20FEDERAL/Delegaciones/Cuauhtemoc/CuaPro02.pdf 
28 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta official del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
26 
 
A su vez, la nueva red eléctrica en la Delegación Cuauhtémoc será suministrada por la nueva subestación S.E. 
Diana, cuya construcción inició en septiembre de 2013 y se estima entrará en operación en julio de 2016. 
 Esta subestación se construye de manera subterránea y operará a un Voltaje de 230 000 volts. Tiene dos 
Transformadores trifásicos, con capacidad de 60 MVA cada uno y alimentarán a 16 circuitos eléctricos de 
distribución. 
 Esta tecnología permite la eliminación de la contaminación visual y mantiene la infraestructura en mejores 
condiciones de seguridad. 
El proyecto de modernización de la red eléctrica, requiere una inversión de 1,432 millones de pesos, recursos que 
autorizó la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) y serán ejercidos del 2014 al 2017. 
 Por otra parte, la Subestación Diana implica una inversión de 245 millones de pesos.29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 http://www.cfe.gob.mx/obrascuauhtemoc/Paginas/LaObra.aspx 
http://www.cfe.gob.mx/obrascuauhtemoc/Paginas/LaObra.aspx
27 
 
1.10 EQUIPAMIENTO URBANO 
Según el Programa Delegacional 1997, de las 16 Delegaciones del Distrito Federal, la Delegación su ubicó en el 
primer sitio del Índice General del Equipamiento de Gobierno y de Cultura; el 2º lugar en Educación y Salud; el 11º 
lugar en el Deporte y el 12º lugar en Áreas Verdes. Esto como resultado del alto nivel de consolidación y su 
ubicación central lo cual le ha dado un superávit de Equipamiento. 
Los rubros con mayores rezagos se refieren principalmente a las áreas recreativas, tales como: Parques, Jardines, 
Instalaciones Deportivas, entre otros. Tal es el caso 
de Parques Urbanos. 
La Delegación destaca también por la existencia de 
numerosos elementos de Equipamiento cuyos 
radios de influencia abarcan otras Delegaciones e 
incluso a amplios sectores de la zona metropolitana 
y del ámbito nacional. Tal es el caso de Oficinas 
Administrativas de Nivel Federal y Estatal e 
instalaciones de atención médica como: Hospitales 
Generales y de Especialidad, así como de 
Equipamientos Culturales como: teatros y museos. 
Vamos a ver estos equipamientos de forma específica en la delegación y colonia roma norte como el sitio de 
estudio.30 
 
30 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
IMAGEN 21 
28 
 
EDUCACIÓN 
De acuerdo a la Secretaría de Educación Pública (SEP), en la Demarcación existen 114 escuelas preescolares, 
150 escuelas primarias públicas, 56 escuelas secundarias, 108 escuelas de nivel medio superior, y 57 centros de 
educación superior, así como 44 Institutos Técnicos y de capacitación para el trabajo. 
Es decir, en este rubro no sólo se tiene cubierta la demanda sino existe un superávit si se considera exclusivamente 
a la población de la Delegación; sin embargo, la capacidad de los planteles educativos con que cuenta atiende a la 
población del resto del área metropolitana. 
En cuanto a la educación media y superior, es relevante el nivel de superávit que prevalece entre los principales 
planteles, cuenta con los Edificios Históricos de Universidades 
como: El Claustro de Sor Juana o La Universidad Nacional 
Autónoma de México. En cuanto al superávit obtenido en 
bachillerato técnico y centro de capacitación, cabe señalar que 
este se explica por el gran número de planteles acondicionados 
como escuelas técnicas que existen casi en toda la 
Demarcación.31 
IMAGEN 2232 
 
 
 
31 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
32https:www.google.com.mx/maps 
29 
 
CULTURA 
Este es uno de los rubros con mayor nivel de cobertura, incluso del país, debido a su condición histórica, esta 
Demarcación guarda innumerables Sitios Arqueológicos y Coloniales de gran valor patrimonial. Muchos de estos 
inmuebles se han convertido en museos cuyo número se estima en 44, algunos de importancia Internacional como 
los son: el Palacio de Bellas Artes y el Museo del Templo Mayor. Por otro lado, se cuenta con 139 bibliotecas que 
cubren satisfactoriamente la demanda local y sólo se identificó un déficit en cuanto a centros sociales populares. 
Otros elementos que destacan por su importancia son: Teatro de la Ciudad, Pinacoteca Virreinal, Museo José Luis 
Cuevas y Museo del Colegio de San Idelfonso, por citar algunos.33 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 2334 
 
33 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
34https:www.google.com.mx/maps 
30 
 
SALUD Y ASISTENCIA 
De acuerdo a cifras de la propia Delegación, se cuenta con 76 clínicas de consulta externa y especializada, 29 
hospitales y 5 unidades médicas de emergencia. Destacan por su capacidad el Centro Médico Nacional Siglo XXI, 
el Hospital General, el Hospital Homeopático y varios hospitales privados ubicados principalmente en la colonia 
Roma, en cuanto a este rubro el déficit sólo se presenta en las unidades de emergencia, las cuales se han 
transformado en unidades anexas a hospitales y clínicas.35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 2436 
 
 
 
35 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
36https:www.google.com.mx/maps 
31 
 
RECREACIÓN Y DEPORTE 
En la delegación existen 5 unidades deportivas administradas por la Delegación. En cuanto a este tipo de 
instalaciones la Delegación sólo tiene un pequeño déficit en la dotación de canchas y módulos deportivos en barrios 
y colonias. Existen 12 módulos deportivos repartidos en 10 colonias y 11 canchas en 8 colonias. 
Respecto a plazas, parques y jardines es 
importante mencionar que no existen los 
suficientes para que atiendan las necesidades de 
la población. Aun cuando en esta Delegación se 
cuenta con parques de gran importancia histórica 
para la Ciudad, no son suficientes en términos de 
tamaño ya que prevalece un déficit de orden de 
los 95 has, de áreas verdes de acuerdo a la 
Norma. Sin embargo, hay que destacar su 
proximidad con el Bosque de Chapultepec, que 
en cierta forma cubre esta demanda.37 
IMAGEN 2538 
 
 
 
37 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
38https:www.google.com.mx/maps 
32 
 
Los parques y jardines urbanos más importantes son: Alameda Central, Parque General San Martín (mejor 
conocido como Parque México), Parque España y Ramón López Velarde, en conjunto conforman una superficie de 
6.3 ha. Los parques y jardines públicos vecinales, cumplen una función social y recreativa, en conjunto conforman 
una superficie de 63.5 ha. 
Es preciso instrumentar acciones para el rescate integral de los principales corredores urbanos, así comode 
parques, plazas y jardines; para la 
preservación de Monumentos Históricos, la 
rehabilitación del mobiliario urbano, 
señalamiento vial y nomenclatura; de forma 
que se contribuya a lograr un paisaje urbano 
más agradable que de claridad a la estructura 
urbana, ayudando a elevar la calidad de los 
espacios públicos.39 
 
 
 
IMAGEN 2640 
 
 
 
39PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
40https:www.google.com.mx/maps 
33 
 
COMERCIO Y ABASTO 
En el Centro Histórico existe una concentración muy importante de pequeño comercio informal y especializado, 
cuyo radio de influencia puede decirse que abarca toda la Zona Metropolitana y en algunos aspectos otros Estados 
de la República. 
Dentro del sector público este sistema trata de 
satisfacer esta necesidad mediante los 
mercados públicos existentes en la mayoría de 
las colonias, que atienden tanto a la población 
local como al usuario proveniente de otras 
demarcaciones, destacando por su importancia 
y arraigo entre la población los mercados de la 
zona de La Lagunilla, Mixcalco, San Juan, 
Hidalgo, Martínez de la Torre y Medellín, que 
ofrecen también venta al mayoreo.41 
 
IMAGEN 2742 
 
 
 
41PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
42https:www.google.com.mx/maps 
34 
 
COMUNICACIONES Y TRANSPORTE 
En materia de comunicaciones, la Delegación cuenta con 20 sucursales para el servicio postal y telegráfico (el más 
importante es el edificio de Correos ubicado en Eje Central Lázaro Cárdenas, que guarda características históricas 
y de gran belleza estética), el cual atiende satisfactoriamente a la población. 
No existe una cobertura de servicio de transporte foráneo o suburbano debido a su ubicación central, en cuanto al 
transporte público urbano, que da servicio a la Delegación Cuauhtémoc comprende el Sistema de transporte 
Colectivo Metro, el Sistema de Autotransporte Urbano de Pasajeros RTP, Sistema de Transporte Colectivo 
Metrobús y el Sistema de Transporte Eléctrico. Todo este sistema se complementa con las rutas de microbuses 
que cubren prácticamente toda la Demarcación. 
Aun cuando esta Demarcación, es una de las mejor 
servidas de la ciudad, su problemática radica en el 
desorden de las rutas de colectivos, debido al exceso de 
unidades en las vialidades y la falta de espacios para 
transporte público intermodal, los cuales son sitios 
inseguros y de gran deterioro, tal es el caso de una 
terminal junto a una estación de metro, principalmente 
en las zonas aledañas de a las estaciones: Pino Suárez, 
Chapultepec, Insurgentes e Hidalgo.43 44 
 
 
43 PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC, publicado en la caceta oficial del Distrito Federal el 29 de 
septiembre de 2008. 
44https:www.google.com.mx/maps 
IMAGEN 28 
35 
 
1.11 IMAGEN URBANA 
La Delegación Cuauhtémoc contiene parte del Patrimonio Cultural Urbano más importante de la ciudad y del país, 
compuesto por más de 9,000 inmuebles catalogados, zonas históricas que conservan elementos patrimoniales 
como la traza, obras de infraestructura y mobiliario urbano, además de un vasto patrimonio intangible. Para su 
conservación se requieren fuertes inversiones públicas y privadas, así como esquemas de colaboración entre los 
actores gubernamentales y sociales. 
Es preciso instrumentar acciones para el rescate integral de los principales corredores urbanos, así como de 
parques, plazas y jardines; para la preservación de Monumentos Históricos, la rehabilitación del mobiliario urbano, 
señalamiento vial y nomenclatura; de forma que se contribuya a lograr un paisaje urbano más agradable que de 
claridad a la estructura urbana, ayudando a elevar la calidad de los espacios públicos. 
De acuerdo con la revista mexico desconocido hay tres factores que distinguen a esta colonia: 
En primera instancia destaca el urbano, con sus notables innovaciones: calles amplias con camellones (Orizaba), 
avenidas arboladas de buena anchura como la de Veracruz, hoy Insurgentes (30 metros), y Jalisco, hoy Álvaro 
Obregón (45 metros), todo un boulevard parisino. La nomenclatura de sus calles, al igual que la Condesa, utiliza 
los nombres de estados y ciudades de la República Mexicana. Dos plazas se trazaron en el eje central norte–sur 
de la colonia: el Parque Roma (Plaza Río de Janeiro), y la Plaza Ajusco (Luis Cabrera). 
El segundo factor es su arquitectura, pues en ella se construyeron los últimos inmuebles en los estilos art nouveau, 
ecléctico y afrancesado que caracterizaron al régimen de Porfirio Díaz.45 
 
45 http://mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma-html 
36 
 
Se conservan aún alrededor de 1,500 inmuebles convertidos ya en monumentos artísticos. En el aspecto social, 
fue residencia de numerosos personajes: Álvaro Obregón, Fernando del Paso, Pita Amor, Sergio Pitol y Ramón 
López Velarde; Andrea Palma, María Conesa, Enrique Alonso (Cachirulo) y Leonora Carrington. Además, Jack 
Kerouac, Allen Ginsberg y William Burroughs, poetas del movimiento beat, habitaron estas calles. 
A partir de los años cuarenta arribaron a esta colonia un buen número de provincianos del sureste de México; esto 
hizo que sus primeros habitantes emigraran a nuevas colonias. Para los años sesenta, se convirtió en una zona 
comercial, escolar y de oficinas, principalmente. 
El terremoto de 1985 derrumbó numerosos inmuebles contemporáneos, como la obra del arquitecto Mario Pani 
Darqui, el emblemático Centro Urbano Presidente Juárez, destruido en un 80 por ciento; además de cuatro casonas 
antiguas debido a sus colindantes de más peso y volumen. 
En los años noventa renació al establecerse en ella una serie de galerías de arte, librerías, museos y escuelas; a 
partir de entonces se inclina por seguir desarrollando un perfil cultural. 
El antiguo micro-barrio conocido como la Romita, ubicado a sólo unos metros del Eje Vial Cuauhtémoc. En un 
ambiente típico de plaza de pueblo, en la Romita encontrarás el Templo de Santa María de la Natividad o de San 
Francisco Javier, del siglo XVII. En sus potreros se trazó la actual colonia Roma, por lo que la Romita resulta ser 
"como su mamá".46 
 
 
 
46 http://mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma-html 
 
37 
 
Atraviesa el Parque Pushkin y llega a la avenida Álvaro Obregón, considerada como el Paseo de la Reforma de los 
romanos; los árboles del camellón central y sus fuentes de cantera te invitan a caminarla pausadamente. A sus 
costados sobreviven algunos comercios de tradición, como Los Bisquets Obregón que seguramente conoces, y 
varios edificios históricos de su primera época, como la Casa del Poeta Ramón López Velarde; el Parián, antiguo 
mercado local; el Edificio Francia; y un par de hermosas casas en los números 161 y 163. Tres notables inmuebles 
de estilo art nouveau se ubican cerca de esta avenida, dos edificios en la esquina de Mérida y Guanajuato, y una 
casa en la calle de Chihuahua 78; ¡no te los pierdas! 
La calle de Orizaba es un recorrido obligado; a lo largo de su trayecto (de sur a norte) te sorprenderás con algunos 
de sus mejores sitios e inmuebles. Empecemos con la Plaza Ajusco; el Instituto Renacimiento, colegio tradicional 
que ocupa un pintoresco castillo de tabique; la legendaria nevería La Bella Italia, donde podrás saborear exquisitos 
helados; el elegante Edificio Balmori; la Casa Lamm, centro cultural y escuela de arte con una gran librería; la Plaza 
Río de Janeiro; la famosa Casa de las Brujas,edificio de apartamentos con su remate cónico que le da ese 
sobrenombre; la Parroquia de la Sagrada Familia; y la residencia de estilo neocolonial que aloja a La Casa 
Universitaria del Libro UNAM. 
Si quieres sentir la atmósfera que tenía esta colonia en sus años de esplendor, camina tranquilamente por la calle 
de Colima, entre Jalapa y Tonalá, y por la de Tonalá, entre Colima y Durango, donde encontrarás un conjunto de 
bellas casas afrancesadas así como 8frondosos árboles. Se dice que en la casa número 43 de la calle de Jalapa, 
el general Juan Barragán, brazo derecho de Venustiano Carranza, salvó su vida al escapar por la azotea, camino 
de ser fusilado en 1920.47 
 
 
47 http://www.mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma.html 
http://www.mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma.html
38 
 
AREAS DE CONSERVACIÓN PATRIMONIAL 
Las Áreas de Conservación Patrimonial son los perímetros en donde aplican normas y restricciones específicas 
con el objeto de salvaguardar su fisonomía; para conservar, mantener y mejorar el patrimonio arquitectónico y 
ambiental, la imagen urbana y las características de la traza y del funcionamiento de barrios, calles históricas o 
típicas, sitios arqueológicos o históricos y sus en tutelares, los monumentos y todos aquellos elementos que sin 
estar formalmente catalogados merecen tutela en su conservación y consolidación.Las Áreas de Conservación 
Patrimonial incluyen las zonas de monumentos históricos y las zonas patrimoniales marcadas en los Programas 
Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano.48 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
48 http://www.mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma.html 
http://www.mexicodesconocido.com.mx/colonia-roma.html
39 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 29 
MÉXICO DESCONOCIDO, Fotografia por 
Rafael Donis 
 
 
. 
 
 
 
 
 
 
MÉXICO DESCONOCIDO, 
Fotografia por Rafael Donis 
IMAGEN 30 
 
 
 
 
 
 
 
40 
 
 
MÉXICO DESCONOCIDO, Fotografia 
por Rafael Donis. 
IMAGEN 31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MÉXICO DESCONOCIDO, Fotografia 
por Ignacio Guevara. 
IMAGEN 32 
 
 
 
 
 
 
MÉXICO DESCONOCIDO, Fotografia 
por Rafael Donis. 
 IMAGEN 32 
 
 
 
41 
 
MÉXICO DESCONOCIDO, 
Fotografia por Ignacio 
Guevara. 
IMAGEN 33 
 
 
 
 
 
 
MUSEO DEL OBJETO 
Fotografia por Aldar Adame (2011). FUENTE DE CIBELES, 
IMAGEN 34 Fotografia por Pablo Bravo. 
IMAGEN 35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
42 
 
1.12 DEMOGRAFÍA, INEGI, AGEB’S 
Numero de habitantes en los Estados Unidos Mexicanos y en la Ciudad de México de acuerdo con la encuesta 
intercensal de INEGI en el 2015. 
 
 
 
TABLA 849 
Clave del municipio o delegación Delegación Habitantes (año 2015) 
002 Azcapotzalco 400 161 
003 Coyoacán 608 479 
004 Cuajimalpa de Morelos 199 224 
005 Gustavo A. Madero 1 164 477 
006 Iztacalco 390 348 
007 Iztapalapa 1 827 868 
008 La Magdalena Contreras 243 886 
009 Milpa Alta 137 927 
010 Álvaro Obregón 749 982 
011 Tláhuac 361 593 
012 Tlalpan 677 104 
013 Xochimilco 415 933 
014 Benito Juárez 417 416 
015 Cuauhtémoc 532 553 
016 Miguel Hidalgo 364 439 
017 Venustiano Carranza 427 263 
TABLA 950 
 
49 Fuente: INEGI. Encuesta Intercensal 2015. Consultar, http://cuentame.inegi.org.mx/monografias/informacion/df/poblacion/ 
 
50 Fuente: INEGI. Encuesta Intercensal 2015. Consultar, http://cuentame.inegi.org.mx/monografias/informacion/df/poblacion/ar 
Lugar a nivel nacional Entidad Federativa Habitantes (año 2015) 
 Estados Unidos Mexicanos 119 530 753 
1 México 16 187 608 
2 Ciudad de México 8 918 653 
2 Ciudad de México 8 918 653 
http://www3.inegi.org.mx/sistemas/tabuladosbasicos/default.aspx?c=33725&s=est
http://cuentame.inegi.org.mx/monografias/informacion/df/poblacion/
http://www3.inegi.org.mx/sistemas/tabuladosbasicos/default.aspx?c=33725&s=est
http://cuentame.inegi.org.mx/monografias/informacion/df/poblacion/
43 
 
HABITANTES POR EDAD Y SEXO. 
En la Ciudad de México de acuerdo con la 
encuesta intercensal de INEGI en el 2015, la 
mayor cantidad de habitantes tiene entre 20 y 44 
años. 
 
GRAFICA751 
 
 
 
En la delegación Cuauhtemoc hay 90 hombres 
por cada 100 mujeres, la mitad de la población 
tiene 33 años o menos, por cada 100 personas 
en edad productiva (15 a 64 años) hay 40 en 
edad de dependencia (menores de 15 y 
mayores de 64). 
 
GRAFICA 852 
 
51 ESTUDIO INEGI CON DATOS DEL CENSO 2010. 
52 Panorama Socio demográfico del Distrito Federal 2011, INEGI. 
44 
 
VIVIENDA Y SERVICIOS 
Las viviendas habitadas particulares son 173,804.00, con un promedio de 3 personas que utilizan la misma y un 
porcentaje de 0.3% aun cuentan con piso de tierra. 
 
De cada 100 viviendas 99 cuentan con drenaje, 
servicio sanitario y electricidad, mientras 
solamente 97 con agua potable. 
GRAFICA 953 
 
 
 
De cada 100 viviendas 44 cuentan con internet y se 
utiliza mas el servicio telefonico mobil que el fijo. 
GRAFICA 1054 
 
 
 
 
53 Panorama Socio demográfico del Distrito Federal 2011, INEGI. 
54 Panorama Socio demográfico del Distrito Federal 2011, INEGI. 
45 
 
EDUCACION 
El porcentaje de alfabetización en el grupo de edad de 
15 a 24 años es del 98.4% mientras que de mas de 25 
años es del 97.1%. La asistencia a la escuela en 
prescolar es del 68%, en primaria 96%, en secundaria 
95% y en educación media superior y superior del 53%. 
GRAFICO 1155 
 
 
ECONOMÍA. 
 
GRAFICO 1256 
 
55 Panorama Socio demográfico del Distrito Federal 2011, INEGI. 
 
56 Panorama Socio demográfico del Distrito Federal 2011, INEGI. 
CONDICIÓN 
DE 
ACTIVIDAD …
NO
ECONOMICAMENTE
ACTIVA
25%
ECONOMICAMENTE 
ACTIVA OCUPADA
66%
ECONOMICAMENTE 
ACTIVA NO OCUPADA 
3%
ECONOMICAMENTE
ACTIVA
69%
46 
 
 GRAFICO 1357 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
GRAFICO 1458 
 
 
57 Generada con el estudio realizado por el INEGI en 2011 con datos del censo de población y vivienda del 2010. 
58 Generada con el estudio realizado por el INEGI en 2011 con datos del censo de población y vivienda del 2010. 
. 
0% 50% 100%
HOMBRES
MUJERES
ECONOMICAMENTE
ACTIVA OCUPADA
ECONOMICAMENTE
ACTIVA NO OCUPADA
NO ECONOMICAMENTE
ACTIVA
CONDICIÓN DE
ACTIVIDAD NO
ESPECIFICADA
47 
 
DERECHOHABIENCIA. 
El porcentaje de personas en la delegación Cuauhtemoc que tienen un servicio publico de salud es de 57.6% 
mientras que el 42.4% no cuenta con ese servicio, lo cual significa que el servicio que se ofrece estará dirigido 
hacia 225,802 personas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
GRAFICO 1559 
 
 
59 Generada con el estudio realizado por el INEGI en 2011 con datos del censo de población y vivienda del 2010. 
. 
48 
 
AGEB´S 
Se definen como Áreas Geográficas de Estadísticas Básicas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEN 3660 
 
 
60 Los datos técnicos del plano que se consultó son los siguientes: Índice de cuadrantes de carta topográfica del INEGI. Clave del cuadrante: E14A39F3; Entidad 
federativa: Distrito Federal; Clave (09); Delegación Cuauhtémoc (015) y Localidad 0001. 
49 
 
La zona 1 comprende el perímetro que se forma al norte con la Avenida Chapultepec, al sur con la calle de Durango, 
al este con la Avenida de los Insurgentes y al oeste con la calle Cozumel. 
La zona 2 comprende el perímetro que se forma al norte con la Avenida Chapultepec, al sur con la Avenida Álvaro 
Obregón, al este con la calle Córdoba y al oeste con la Avenida de los Insurgentes. 
La zona 3 comprende el perímetro que se forma al norte con la AvenidaChapultepec, al sur con la avenida Álvaro 
Obregón, al este con la Avenida Cuauhtémoc y al oeste con la calle Córdoba. 
La zona 4 comprende el perímetro que se forma al norte con la 
Avenida Chapultepec, al Sur con la calle de Durango, al este con 
la calle Cozumel y al oeste con la Avenida Veracruz. 
La zona 5 comprende el perímetro que se forma al norte con la 
calle de Durango, al Sur con la avenida Álvaro Obregón, al este 
con la Avenida de los Insurgentes y al oeste con la calle de 
Cozumel. 
La zona 6 comprende el perímetro que se forma al norte con la 
Avenida Álvaro Obregón, al sur con la Avenida Yucatán, al este 
con la calle Orizaba y al oeste con la Avenida de los Insurgentes. 
 TABLA 1061 
 
 
61 Sociedad y patrimonio. Autor: Alejandra Contreras Padilla http://148,206,107,15/biblioteca.digital/capitulos/218-3583asv.pdf P 
. 
50 
 
La zona 7 comprende el perímetro que se forma al norte con la Avenida Álvaro Obregón, al sur con la calle Coahuila, 
al este con la Avenida Cuauhtémoc y al oeste con la calle Orizaba. 
La zona 8 comprende el perímetro que se forma al norte con la calle Durango, al Sur con la Avenida Álvaro Obregón, 
al este con la calle Cozumel y al oeste con el Eje 2 sur Laredo. Por último, la zona 9 comprende el perímetro que 
se forma al norte con la calle Zacatecas, al sur con la calle Chiapas, al este con la calle Orizaba y al oeste con la 
Avenida de los Insurgentes. Considerando cada una de las zonas y la población que las ocupa los resultados 
arrojan datos signifi cativos: según los datos del censo de 2000, en estas zonas se concentran 26,652 habitantes, 
distribuidos en nueve Agebs, presentando cada una de ellas diferentes cualidades. 
La zona 7 es la más densa, con una población de 6,197, cabe mencionar que es la que tiene mayor superfi cie, en 
segundo lugar se encuentra la zona 3 con 4,965 habitantes, en cambio la zona 5 es la menos poblada con 1,006 
habitantes. Y la zona 6 con 2,185 habitantes. En las demás zonas se mantiene una población promedio de 2,500 
habitantes.62 
 
 
 
 
 
 
 
 
62 Sociedad y patrimonio. Autor: Alejandra Contreras Padilla. http://148.206.107.15/biblioteca_digital/capitulos/218-3583asv.pdf P 
TABLA 11 GRAFICA 17 
http://148.206.107.15/biblioteca_digital/capitulos/218-3583asv.pdf
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LEGISLACIÓN INMOBILIARIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
51 
 
2.1 MEMORIA DESCRIPTIVA 
Es un proyecto destinado a una Torre Clínica, ubicado en un predio en la calle Frontera 78, de la colonia Roma 
Norte, Municipio Cuauhtémoc, Ciudad de México. 
Dicho predio de acuerdo al SIG tiene una superficie de 2,016.34 m2 y físicamente su superficie es de 2,015.00 m2. 
Esta última será la que se utilizara como la correcta para todo lo relacionado a este proyecto y estudio del mismo. 
Asentado dentro del área antiguamente ocupada por el Lago de Texcoco, en la Delegación predominan los 
suelos arcillosos lacustres, de entre 0 y 30 m de profundidad; la totalidad del territorio se encuentra en la zona III, 
según la clasificación del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal. 
Al igual que su carácter sísmico al situarse en la cuenca de México, el eje volcánico transversal y zona de 
subducción. 
Actualmente en el predio de interés existe una construcción de un nivel y área de estacionamiento para 
automóviles, y colinda en el lado oriente con edificios de tres y dos niveles, en el lado norte con edificios de cuatro 
y dos niveles y en el lado poniente con la calle Frontera. 
Su uso del suelo es Equipamiento E10/20 
 
Medidas y Colindancias: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Predio N°74 Predio N° 78 Calles colindantes 
Al Norte: 57.66 mts. 33.59 mts. Calle Durango 
Al Sur: 49.75 mts. 32.70 mts. Calle Colima 
Al Este: 33.09 mts. 5.49 mts. Calle Morelia 
Al Oeste: 32.58 mts 11.82 mts. Calle Frontera 
52 
 
DESCRIPCIÓN DE PROYECTO 
El proyecto arquitectónico contempla una construcción en el predio total constituido por los predios con números 
74 y 78; El nivel de piso del sótano inferior se tendrá a -9.32 mts. Respecto al nivel de banqueta. 
Tres sótanos con 184 cajones para estacionamiento; (Cumple con lo establecido en el Capítulo I, 1.2 de las Normas 
Técnicas Complementarias) y 8 cajones para discapacitados, según lo establecido en (Condiciones 
complementarias VI de Normas Técnicas Complementarias). 
 
La Torre Clínica, desplantada en una superficie de terreno de 2,015.00 m2 y el área de construcción de 
14,861 m2 los cuales se distribuyen de la siguiente manera: 
 
Sótano 1: Área de Construcción de 2,015.00 m2; con 63 cajones para estacionamiento. 
 
Sótano 2: Área de construcción de 2,015.00 m2; con 59 cajones para estacionamiento. 
 
Sótano 3: Área de construcción de 2,015.00 m2; con 59 cajones de estacionamiento. 
 
Planta Baja: Área de construcción de 1,102.00 m2; lo conforman las siguientes áreas: Estacionamiento descubierto 
9 cajones, Acceso principal y vehicular, vestíbulo, informes, Sanitarios, área de aseguradoras, área de 
rehabilitación, áreas verdes. 
 
Nivel 1: Área de construcción de 1,1102.00 m2; lo conforman las siguientes áreas: Vestíbulo principal, área de 
espera, Oftalmología, Sala quirúrgica, Consultorios de Gastroenterología, Central de enfermeras, Salas para 
Endoscopia, áreas de recuperación, Consultorio de Oncología, Salas para Quimioterapias. 
53 
 
Nivel 2: área de construcción de 1,102.00 m2; lo conforman las siguientes áreas: Vestíbulo, Sala de espera, 
recepción y caja, Consultorios de diagnóstico, Consultorio de especialidades dental, oftalmológico y pulmonar, 
Nutrición, proctólogo, Área para estudios como Rayos X, Ultrasonido, Densitometría, Mastografía, Fisiología 
Cardiovascular y Audiología. 
 
Nivel 3, 4, 5, 6, 7 (Planta tipo): Área de construcción de 1,102.00 m2: lo conforman las siguientes áreas: Vestíbulo, 
Clínica de especialidades con dos y con tres consultorios, Sala de espera, Recepción, Sala de exploración, 
Sanitarios. 
 
Nivel Azotea: En esta zona solo existen los equipos de aire acondicionado y la elevación de los cubos de escalera. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
54 
 
CIMENTACIÓN: 
El edificio será estructurado con columnas, trabes y losas de concreto reforzado. Considerando la cimentación de 
la estructura estará constituida por pilas, la excavación que alojara los sótanos se efectuará el proceso denominado 
up – down, que consiste una vez construidos los muros Milán y las pilas, al terminado de su colado se empotren 
a través de sus perforaciones las columnas IPR, que soportaran los sótanos. 
SUPER ESTRUCTURA 
Es a base de Marcos Rígidos de Acero, trabes y columnas de concreto armado, losa aligerada. 
 
ACABADOS: 
Muros de tablaroca, pisos de loseta vinílica y mármol en áreas comunes, plafones ligeros y acabados especiales 
en áreas de quirófano y rayos x, según plano de especificaciones. 
INSTALACIONES HIDRO-SANITARIAS: Según proyecto; especificaciones de diámetros y materiales. 
INSTALACIONES DE GASES MEDICINALES: Según proyecto, especificaciones y materiales. 
INSTALACIONES DE VOZ Y DATOS: Según proyecto, especificaciones y materiales. 
INSTALACIONES DE AIRE ACONDICIONADO: Según proyecto, especificaciones y materiales. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
55 
 
2.2 ANTEPROYECTO Y PLANTAS ARQUITECTÓNICAS 
 
 
 
 
PLANTA SÓTANO 1 
56 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANTA SOTANO 2 
57 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANTA SÓTANO 3 
58 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANTA BAJA 
59 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PRIMER NIVEL 
60SEGUNDO NIVEL 
 
61 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 PLANTA TIPO NIVELES 3, 4, 5, 6 Y 7 
 
62 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANTA AZOTEA 
 
 
63 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CORTE LONGITUDINAL A-A´ 
 
64 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CORTE TRANSVERSAL B-B’ 
 
 
65 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FACHADA PRINCIPAL 
 
66 
 
2.3 CUANTIFICACION DE ÁREAS DE PROYECTO 
 
 
 
SUPERFICIE M2 % 
AREA TOTAL DEL TERRENO 2015 100 
SUPERFICIE DE DESPLANTE 1102 54,69 
AREA LIBRE 913 45.31 
 
TABLA 1 
 
CONSTRUIDA 14,861 M2 ESTACIONAMIENTO 6,045 M2 (ver tabla 12.1) 
CLINICA 8,816 M2 RENTABLE 5, 745.26 M2 
 SERVICIOS 3,070.74 M2 
 
TABLA 2 
 
 
En el proyecto de inversión de la torre clínica de especialidades contamos con un área total de terreno de 2015 m2 
de los cuales nuestra superficie de desplante tiene aproximadamente el 55 % del área y nuestra área libre 
permeable son los otros 45 %, cumpliendo así con lo que nos regula el plan de desarrollo urbano delegacional. 
 
Se cuenta con 14,861 m2 de construcción, de los cuales 6,045 m2 son bajo el nivel de banqueta y 8,816 m2 son 
sobre nivel de banqueta. 
 
El área usada para el proyecto de costo beneficio o área clínica rentable son 5,745.26 m2 y los servicios ocupan 
3,070.74 m2, estos espacios se desglosan y describen en las tablas siguientes: 
 
 
67 
 
NIVEL AREA M2 ZONA 
AREA 
M2 
SUBZONA AREA M2 TIPO AREA M2 
S
O
T
A
N
O
 3
 
2015 
SERVICIOS 256.04 
ESCALERAS 65.76 
ELEVADORES 42.16 
ELEVADOR SERVICIO 26.59 
DUCTO 31.48 
CUARTO DE BOMBAS 90.05 
SUBTOTAL SERVICIOS LIBRE 256.04 
ESTACIONA
MIENTO 
1758.9
6 
CAJONES DE 
ESTACIONAMIENTO 
796.94 
CAJONES CHICOS 27 PZA 9.26 
CAJONES GRANDES 34 PZA 12.02 
CAJONES MINUSVALIDOS 2 PZA 19.05 
CIRCULACION Y MANIOBRAS 810.62 
 
 
RAMPA VEHICULAR 151.4 
TOTAL ESTACIONAMIENTO 1758.96 
TOTAL PLANTA ESTACIONAMIENTO SOTANO 3 2015 
S
O
T
A
N
O
 1
 Y
 2
 
2015 
SERVICIOS 256.04 
ESCALERAS 65.76 
ELEVADORES 42.16 
ELEVADOR SERVICIO 26.59 
DUCTO 31.48 
CUARTO DE BOMBAS 90.05 
SUBTOTAL SERVICIOS LIBRE 256.04 
ESTACIONA
MIENTO 
1758.96 
CAJONES DE 
ESTACIONAMIENTO 
845.04 
CAJONES CHICOS 27 PZA 9.26 
CAJONES GRANDES 30 PZA 12.02 
CAJONES MINUSVALIDOS 2 PZA 19.05 
CIRCULACION Y MANIOBRAS 820.16 
RAMPA VEHICULAR 93.76 
TOTAL ESTACIONAMIENTO 1758.96 
TOTAL PLANTA ESTACIONAMIENTO SOTANO 1 Y 2 2015 
 
 
TABLA 12.1 
 
68 
 
NIVEL AREA M2 ZONA AREA M2 SUBZONA AREA M2 TIPO AREA M2 
E
X
T
E
R
IO
R
E
S
 
913 
AREA LIBRE 913 
JARDINES 421.53 
ESTACIONAMIENTO AIRE LIBRE 284.5 
 
 
ACCESO PEATONAL 73.97 
ACCESO VEHICULAR 133 
AREA LIBRE 913 
SERVICIOS 437.56 
RAMPA VEHICULAR 194.52 
 
MOTOR LOBBY 83.67 
P
L
A
N
T
A
 B
A
J
A
 
1102 
JARDIN CUBIERTO 42.31 
ESCALERAS 47.49 
ELEVADORES 23.89 
ELEVADOR SERVICIO 8.32 
DUCTO 13.21 
SUBTOTAL SERVICIOS LIBRE 437.56 
AREA 
COMUN 
266 
PASILLO 108.35 
VESTIBULO 91.77 
INFORMES 27.47 
SANITARIOS 38.41 
SUBTOTAL ÁREA COMUN 266 
AREA 
RENTABLE 
398.44 
ASEGURADORAS 72.94 
CUBICULO TIPO A 2PZA 8.55 
CUBICULO TIPO B 2PZA 7.75 
CUBICULO TIPO C 2PZA 9.48 
TERAPIA 325.5 
SUBTOTAL RENTABLE 398.44 
TOTAL PLANTA BAJA AREA CONSTRUIDA 1102 
 
TABLA12.2 
 
 
 
69 
 
 
NIVEL AREA M2 ZONA AREA M2 SUBZONA AREA M2 TIPO AREA M2 
P
R
IM
E
R
 N
IV
E
L
 
1102 
SERVICIOS 165.99 
ESCALERAS 65.76 
ELEVADORES 42.16 
 
 
ELEVADOR SERVICIO 26.59 
DUCTO 31.48 
SUBTOTAL SERVICIOS LIBRE 165.99 
AREA 
COMUN 
19.22 
PASILLOS 82.26 
VESTIBULO 60.55 
ASEO 4.16 
SANITARIOS 12.28 
CONTROL 19.22 
SUBTOTAL ÁREA COMUN 178.47 
AREA 
RENTABLE 
757.54 
QUIMIOTERAPIA 366.31 
ENDOSCOPIA 270.85 
CIRUGIA 120.38 
SUBTOTAL RENTABLE 757.54 
TOTAL PRIMER NIVEL AREA CONSTRUIDA 1102 
 
TABLA 12.3 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
70 
 
NIVEL AREA M2 ZONA AREA M2 SUBZONA AREA M2 TIPO AREA M2 
S
E
G
U
N
D
O
 N
IV
E
L
 
1102 
SERVICIOS 165.99 
ESCALERAS 65.76 
ELEVADORES 42.16 
ELEVADOR SERVICIO 26.59 
DUCTO 31.48 
SUBTOTAL SERVICIOS LIBRE 165.99 
AREA 
COMUN 
172.03 
PASILLOS 48.3 
VESTIBULO 93.3 
ATENCION Y TRANSCRIPCION 30.43 
SUBTOTAL ÁREA COMUN 172.03 
AREA 
RENTABLE 
763.98 
BANO, VESTIDOR 48.56 
SALA DE ESPERA 63.92 
AUDIOLOGIA 129.53 
FISIOLOGIA CARDIOVASCULAR 268.77 
CLINICA DE DIAGNOSTICO 253.2 
CONSULTORIO A 11 
CONSULTORIO B SANITARIO 18.5 
CONSULTORIO C 12.55 
CONSULTORIO D 11.9 
SUBTOTAL RENTABLE 763.98 
TOTAL SEGUNDO NIVEL AREA CONSTRUIDA 1102 
 
TABLA 12.4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
71 
 
NIVEL AREA M2 ZONA AREA M2 SUBZONA AREA M2 TIPO AREA M2 
N
IV
E
L
 T
IP
O
 3
,4
,5
,6
 Y
 7
 
1102 
SERVICIOS 165.99 
ESCALERAS 65.76 
ELEVADORES 42.16 
ELEVADOR SERVICIO 26.59 
DUCTO 31.48 
SUBTOTAL SERVICIOS LIBRE 165.99 
AREA 
COMUN 
170.95 
VESTIBULO 170.95 
SUBTOTAL ÁREA COMUN 170.95 
AREA 
RENTABLE 
765.06 
CONSULTORIOS TIPO 1 (2 PZA) 126.17 
RECEPCION 12.7 
SALA DE ESPERA 18.15 
PASILLO 9.8 
CONSULTORIO 3 PZA 13.95 
 EXPLORATORIO 3 PZA 14.5 
CONSULTORIOS TIPO 2 (2 
PIEZA) 
150 
RECEPCION 10.77 
SALA DE ESPERA 22 
PASILLO 14.02 
CONSULTORIO 3 PZA 14.67 
 EXPLORATORIO 3 PZA 14.78 
CONSULTORIOS TIPO 3 (2 
PIEZA) 
106.36 
RECEPCION 14.97 
SALA DE ESPERA 21.7 
PASILLO 6.17 
CONSULTORIO 2 PZA 15.12 
 EXPLORATORIO 2 PZA 12.28 
SUBTOTAL RENTABLE 765.06 
TOTAL NIVEL TIPO AREA CONSTRUIDA 1102 
 
TABLA 12.5 
 
 
 
 
72 
 
2.4 TABLA DE EGRESOS DE ESTUDIOS Y PERMISOS 
 TABLA DE EGRESOS "TORRE CLINICA" 
 
Área total de 
construcción 
14,861 m2 
 
 
CLAVE TRAMITE 
DEPENDENCIA 
RESP. 
CANT. UNIDAD COSTO 
IMPORTE 
TOTAL 
FUNDAMENTACION 
JURIDICA DEL COSTO 
CODIGO FISCAL D.F. 
 ESTUDIOS 
EP.01 
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO 
N/A 2015.00 M2 $780.25 $1,572,211.37 
ARANCEL DEL COLEGIO 
DE ARQUITECTOS 
EP.02 ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS N/A 1.00 LOTE $250,000.00 $250,000.00 ARANCEL DEL CA. 
EP.03 ESTUDIO DE IMPACTO URBANO N/A 1.00 LOTE $150,000.00 $150,000.00 ARANCEL DEL C.A. 
EP.04 ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL N/A 1.00 LOTE $150,000.00 $150,000.00 ARANCEL DEL C.A. 
EP.05 ESTUDIO DE IMPACTO VIAL N/A 1.00 LOTE $150,000.00 $150,000.00 ARANCEL DEL C.A. 
EP.06 
MANUAL PROGRAMA INTERNO DE PROTECCION CIVIL 
(OBRA) 
N/A 1.00 LOTE $80,000.00 $80,000.00 ARACEL DEL C.A. 
EP.07 
MANUAL PROGRAMA DE PROTECCION CIVIL 
(FUNCIONAMIENTO) RENOVABLE CADA 3 AÑOS. 
N/A 1.00 LOTE $80,000.00 $80,000.00 ARANCEL DEL C.A. 
EP.08 
VISTO BUENO DE SEGURIDAD Y OPERACIÓN. 
RENOVABLE CADA 3 AÑOS. 
N/A 1.00 LOTE $30,000.00 $30,000.00 ARANCEL DEL C.A. 
 TOTAL DE ESTUDIOS $2,462,211.37 
 
 TRAMITES 
T.01 
FUSION PREDIOS (ESCRITURACION Y VERIFICACION 
PREDIALES) 
SEDUVI 87,345,075.93 % $0.01 $873,450.76 
Art. 20, 188 Y 248 
CFDF 
T.02 ALINEAMIENTO SEDUVI 44.40 ML $38.38 $1,704.07 Art. 233 CFDF 
T.03 NUMERO OFICIAL SEDUVI 1.00 LOTE $249.70 $249.70 Art. 234 CFDF 
T.04 
CERTIFICADO UNICO DE ZONIFICACION DE USO DE 
SUELO 
SEDUVI 1.00 LOTE $1,336.00 $1,336.00 Art. 235 CFDF 
T.05 
DICTAMEN DE MANIFESTACION DE IMPACTO URBANO 
(mas de 5,000 m2 de construccion) 
SEDUVI 1.00 LOTE $5,213.00 $5,213.00 Art. 235 CFDF 
T.06 
VERIFICACION DE INFORME PREVENTIVO DE IMPACTO 
AMBIENTAL 
SEDEMA 1.00 LOTE $4,779.00 $4,779.00 Art. 179 C.F.D.F. 
T.07 
MANIFESTACION DE IMPACTO AMBIENTAL EN SU 
MODALIDAD ESPECIFICA 
SEDEMA 1.00 LOTE $8,479.00 $8,479.00 Art. 179 C.F.D.F. 
T.08 LICENCIA AMBIENTAL UNICA

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