Análisis del Real Estate de Centros Comerciales en México

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\:~,) DE MONTERREY., 
INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES 
DE MONTERREY, CAMPUS SANTA FE. 
Análisis y Situación Actual del Real Estate de Centros 
Comerciales en México 
Proyecto de Investigación que presentan: 
Miguel Ángel Rivera Sánchez 1014060 
Luis Alfredo Sánchez Romea 1121811 
Como Requisito Parcial para obtener el Grado de: 
MAESTRÍA EN FINANZAS 
Asesor: 
Dr. Humberto Valencia Herrera 
Julio, 2007 
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CONTENIDO 
Resumen 
l. Introducción a la Industria de Real Estate 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
1.1 Descripción e Importancia Económica de la Industria de Real Estate 
1.2 Actividades económicas relacionadas directamente con la Industria de Real Estate 
1.3 Características económicas de la Industria de Real Estate 
1.4 Características de la Oferta en la Industria de Real Estate 
1.5 Características de la Demanda en la Industria de Real Estate 
1.6 Situación actual de la Industria de Real Estate de Centros Comerciales 
11. Aspectos Financieros de la Industria de Real Estate 
2.1 Riesgos Financieros de Real Estate y sus Mitigantes 
2.2 Valuaciones de Propiedades en la Industria de Real Estate 
2.2.1 Enfoque de Comparativo de Ventas 
2.2.2 Enfoque de Costos 
2.2.3 Enfoque de Ingresos 
2.3 Mercado de Financiamiento y Bursatilización de Hipotecas en México. 
2.4 El Mercado de CMBS 
2.5 Los REIT's 
2.5.1 Comparación entre los REIT's y las REOC's 
2. 6 Las FIBRAS en México 
111. Industria de Real Estate de Centros Comerciales en México 
3.1 Introducción 
3.2 Aspectos generales de la Industria de Real Estate en México 
3.2.1 Características económicas actuales 
3.2.2 Tamaño del mercado 
3.2.3 Precios en el Mercado 
3.2.4 Expectativas 
3.3 Análisis de la oferta de Centros Comerciales en México 
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CONTENIDO 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
3.4 Análisis de la demanda de Centros Comerciales en México 
3.5 Precios de Venta y Renta por tipo de tiendas 
3.6 Inversiones totales en México de fondos de inversión de Estados Unidos 
3.7 Análisis SWOT de la industria de Real Estate de Centros Comerciales en México 
3.7.1 Fortalezas (Strengths) 
3.7.2 Debilidades (Weakness) 
3.7.3 Oportunidades y Tendencias (Opportunities and Trends) 
IV. Procedimiento de Valuación y Estructuración de Financiamiento Bancario de un 
Centro Comercial en México 
4.1 Planteamiento 
4.2 Aspectos físicos de la propiedad que deben ser tomados en cuenta en la valuación 
4.3 Metodologías Utilizadas en el Proceso de Valuación 
4.3.1 Aplicación del Enfoque de Costos 
4.3.2 Aplicación del Enfoque de comparativo de Ventas 
4.3.3 Aplicación del Enfoque de Capitalización de Ingresos 
4.3.4 Análisis e Integración del Valor Final 
4.4 Estructura Financiera y condiciones para el otorgamiento del financiamiento 
V. Conclusiones 
VI. Bibliografía 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
l. INTRODUCCIÓN A LA INDUSTRIA DE 
REAL ESTATE 
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RESUMEN 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
Derivado del enorme crecimiento que ha presentado en los últimos años la industria de Real 
Estate de nuestro país, la cual se ha visto beneficiada y proyectada por la estabilidad 
económica que hemos gozado en los últimos años, en este trabajo consideramos importante 
presentar un análisis de la situación de esta industria en lo que respecta a su división de 
centros comerciales, que a diferencia del de vivienda todavía es incipiente en México y 
pensamos que es un área de oportunidad para los inversionistas e instituciones financieras de 
nuestro país ya que como se mostrará más adelante existe una gran demanda que no ha sido 
del todo explotada. 
Por lo anterior a lo largo de nuestra investigación abordaremos varios temas importantes 
relacionados con los riesgos que presenta esta industria, los métodos de valuación de este tipo 
de propiedades, la necesidad de desarrollar un mercado primario y secundario de las fuentes 
de financiamiento y el desarrollo de un mercado de bursatilización de hipotecas de Real Estate 
comerciales en el que puedan participar diversos inversionistas institucionales, nacionales y 
extranjeros, como son por ejemplo los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, 
conocidos como FIBRAS, así como un análisis de la oferta, demanda y principales 
participantes en el mercado de Real Estate de centros comerciales mexicano. 
Con el resultado de esta investigación mostraremos las fortalezas, las debilidades, 
oportunidades y tendencias de la industria de Real Estate de centros comerciales en México. 
Adicionalmente en el último capitulo se ejemplificará y analizarán la aplicación de los métodos 
de valuación de este tipo de propiedades y lo concerniente a las condiciones necesarias para el 
financiamiento por parte de las instituciones bancarias para la operación de los Centros 
Comerciales. 
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l. INTRODUCCION A LA INDUSTRIA DE REAL ESTATE 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
1.1 Descripción e Importancia Económica de la Industria de Real Estate 
Real Estate o Real Property, estos términos aunque técnicamente son diferentes, el primero se 
refiere a los terrenos e inmuebles físicamente hablando y el segundo se refiere a los beneficios 
que se obtienen de la propiedad de los inmuebles, en la práctica son sinónimos y los podemos 
conceptualizar genéricamente como la propiedad de terrenos e inmuebles o simplemente con 
su traducción literal bienes raíces. 
La industria de Real Estate es una actividad de vital importancia para la economía de cada país 
y está en contacto directo con la vida económica de las personas y sus familias, pues sus 
casas representan la mayor inversión de su vida, adicionalmente los ingresos por inversiones 
en Real Estate forman una parte muy importante de los portafolios de inversionistas. 
Se estima que los terrenos y los inmuebles conforman dos terceras partes de la riqueza en 
muchos países, la otra tercera parte está conformada por bienes muebles e inventarios. Las 
personas y las empresas muchas veces para obtener un préstamo lo hacen dejando en 
garantía un bien inmueble. 
En general dentro de la industria de Real Estate encontramos varios segmentos de desarrollo 
que son el residencial o de vivienda, el comercial que comprende a centros comerciales, 
oficinas, bodegas y hoteles, el industrial para naves industriales o instalaciones de manufactura 
y finalmente los terrenos sin construcción. 
Dentro de la parte residencial encontramos casas unifamiliares, las casas duplex, los 
condominios horizontales o verticales y dentro de los condominios tenemos diferentes tamaños 
y número de departamentos que los conforman. Entre más unidades existan un condominio 
mayores serán los flujos de efectivo, pero se vuelve más compleja su administración al 
contrario de una casa individual, en donde el manejo es más fácil, sin embargo hay menos 
entrada de efectivo. 
En el Real Estate Comercial e Industrial, también encontramos que existen diferentes tipos de 
centros comerciales en tamaño, giro y localización, diferentes tipos de inmuebles destinados 
para oficinas con espacios de diferentes tamaños y categorías diversas en cuanto a 
instalaciones y acabados. Este tipo de inmuebles presentan los inconvenientes de que su 
financiamiento es más difícil que el de los residenciales, debido a las grandes cantidades de 
dinero necesarias para desarrollar este tipo de inmuebles. Se necesita más tiempo que las 
residenciales cuando se quiere rentar o vender, lo que implica pagar seguros, impuestos y 
gastos de mantenimiento en ese lapso. Cuando existe problemas en las economías, 
generalmente laspropiedades comerciales e industriales permanecen vacías mucho más 
tiempo que las propiedades residenciales. 
Los terrenos por su parte involucran a inversionistas que buscan terrenos para proveerlos de 
infraestructura y vías de comunicación, para después venderlos a un precio mayor. En este tipo 
de inversiones generalmente se obtienen grandes ganancias, que pueden darse por la compra 
de áreas muy grandes para después venderla fraccionada o en lotes o áreas más pequeñas y 
si se le agregan los servicios de urbanización e infraestructura se puede obtener una ganancia 
mayor. Sin embargo, este tipo de inversiones presenta algunas desventajas, como son tener el 
dinero dispuesto para ello por un largo tiempo, pues no existen flujos que provengan del 
terreno. Existen costos de impuestos, seguros y financiamiento que hay que erogar mientras se 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
tenga el terreno y aunque es muy fácil venderlos en épocas de bonanza, en épocas difíciles es 
muy difícil vender terrenos. 
Aunque la importancia de la industria de Real Estate tiene un impacto directo en la economía, 
su impacto indirecto es aún mayor, pues por ejemplo la actividad financiera relacionada con 
esta industria es muy importante, adicionalmente esta industria genera significantes ingresos 
de los negocios de muchas otras industrias creando la demanda de otros productos como 
mobiliario y equipo, aparatos electrónicos, productos de decoración, etc. 
1.2 Actividades Económicas Relacionadas con la Industria de Real Estate 
Esta industria es muy diversificada y ofrece muchas oportunidades, aunque cuando se piensa 
en Real Estate se asocia con la venta de inmuebles y efectivamente aunque esto es una parte 
muy importante de la actividad económica, existen otras actividades que vale la pena repasar 
pues representan los agregados alrededor de esta industria que resultan en actividades 
económicas muy importantes. 
• Real Estate Brockerage: 
Existen personas dedicadas a la compra-venta de inmuebles y aunque no todas están 
dedicadas al 100% de la actividad al menos la mitad dedican su tiempo completo a ello. 
Ahora bien existen cinco categorías principales bien establecidas dentro del mercado privado 
de Real Estate: 
1 . Residencias ocupadas por propietarios 
2. Residencias ocupadas por arrendatarios 
3. Comercial 
4. Industrial 
5. Agrícolas y otras propiedades a "cielo abierto" 
Dada la complejidad para ser experto en todos los aspectos del mercado de Real Estate 
existen brokers especializados en cada uno de los tipos de propiedad arriba mencionados, esta 
especialización va a depender de que tan grande es el mercado local, por ejemplo en una 
pequeña ciudad es muy probable que los brockers atiendan todo tipo de propiedad mientras 
que en ciudades más grandes existirán brockers para cada tipo de propiedad. 
• Administradores de Inmuebles: 
La mayoría de las personas que invierten en inmuebles como departamentos y centros 
comerciales no son expertos ni tienen la inclinación para estar cuidando de las operaciones del 
día a día de este tipo de inmuebles, como es el arrendar, cobrar las rentas, reparación de los 
inmuebles y mantenimiento de los mismos, estas actividades son delegadas a los 
administradores de propiedades. 
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• Financiamiento a Real Estate: 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
La característica de inversión a largo plazo de las propiedades y su necesidad por 
consecuencia de grandes montos de dinero a largo plazo también, hace que los préstamos 
hipotecarios sean muy atractivos tanto para los inversionistas como para los instituciones 
financieras o prestamistas. Los créditos hipotecarios han sido un fuerte apoyo para el 
desarrollo de los sectores más grandes de las industrias de financiamiento y de inmuebles. 
Los préstamos inmobiliarios se hacen a través de instituciones e incluso por personas físicas: 
las sociedades de ahorro y de crédito, los bancos de ahorro, la banca comercial e hipotecaria, 
las compañías de seguros. Las uniones de créditos y las sociedades de inversión, así como la 
banca de consumo tienen unidades especializadas en créditos hipotecarios a nivel local y la 
Banca Comercial también financia inmuebles con préstamos a corto plazo. 
Las aseguradoras de vida tienen aproximadamente la tercera parte de los préstamos 
hipotecarios a través de su política de inversión de reservas, las compañías de seguros se 
especializan en grandes préstamos para inmuebles productivos y también hacen inversiones 
de capital en Real Estate para sus portafolios. 
La industria de la banca hipotecaria juega un papel muy importante en el financiamiento de 
Real Estate. La banca hipotecaria usualmente no recibe depósitos del público ahorrador y solo 
cuenta con una porción pequeña de su capital para hacer préstamos, su función primordial es 
originar créditos para otras instituciones financieras y proveer estos créditos a cambio de una 
comisión, son una parte esencial de la estructura financiera que intercambia fondos de 
excedentes de capital hacia áreas con necesidades de capital. 
• Avalúas: 
Estimaciones de valor son necesarias en casi todos los aspectos del Real Estate y su 
desarrollo, los vendedores necesitan saber en cuanto puede ser ofrecida una propiedad en el 
mercado, mientras los compradores necesitan saber cual es el valor de determinada propiedad 
en comparación con otras en el mercado. Los prestamistas necesitan saber cual es el valor de 
las propiedades antes de tomar las decisiones de otorgar préstamos. Los avalúas son 
necesarios para los asesores fiscales, los ajustadores de seguros y para oficiales y 
organizaciones gubernamentales, así como para empresas privadas. 
El conocimiento en avalúas requiere un alto nivel de educación y entrenamiento, para tener la 
certificación es necesario aprobar varios cursos y exámenes e incluso existen programas en 
universidades e institutos que ofrecen los cursos necesarios para obtener los grados 
correspondientes. En México por ejemplo, por ley, existe la figura del "valuador profesional" que 
es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la 
SEP y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) 
para realizar avalúas sobre bienes inmuebles. Se imponen obligaciones a dichos valuadores 
profesionales como son, entre otras, guardar confidencialidad respecto de la información que 
conozcan y manejen con motivo de la realización de los avalúas, salvo que la utilicen con fines 
estadísticos. También se imponen prohibiciones a dichos valuadores profesionales, tales como, 
realizar avalúas cuando estén implicadas personas con las que su cónyuge o sus parientes 
consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan enemistad manifiesta. Es 
importante mencionar que esto solo aplica para valuaciones de viviendas y no de Real Estate 
industrial o comercial, debido a que está regulado por la SHF y que existe un plazo para que 
ya en el año 2008 todos los valuadores cumplan con estas disposiciones. 
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• Asesorías Especializadas: 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
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Muy relacionado con los avalúas se encuentran las asesorías especializadas en Real Estate, 
mientras que los avalúas hacen estimaciones de valor de los inmuebles, las asesorías trabajan 
con las empresas y los individuos en cuanto a las inversiones en Real Estate, por lo que las 
dos especialidades requieren similares conocimientos, aunque los asesores deben tener 
conocimientos más amplios que los valuadores, en toda las fases del Real Estate, leyes 
fiscales, y otros aspectos de inversión. 
• Desarrollo y Construcción: 
El desarrollo de Real Estate es uno de los campos más fascinantes del Real Estate y uno de 
los que ofrece mayor potencialde rentabilidad (por lo tanto ofrece mayores riesgos) de 
cualquiera de la industria. Los desarrollos de Real Estate involucran la subdivisión de terrenos 
y la construcción de mejoras tales como carreteras, servicios y construcciones que van desde 
hogares hasta multimillonarios edificios de oficinas y centros comerciales. 
Muchos desarrolladores de inmuebles son también brockers o están relacionados con otras 
áreas de Real Estate, este factor combinado con la naturaleza de diversificación de los 
desarrolladores de Real Estate no permite que haya una organización formal que ofrezca los 
servicios de desarrollo inmobiliario. Aunque la industria de la construcción está muy 
relacionada con los desarrolladores de inmobiliarios no es considerada parte de la industria de 
Real Estate. 
• Planeación del Uso del Suelo 
Muy relacionado con el desarrollo inmobiliario está la planeación del uso del suelo, este es un 
campo muy variado muchos hombres dedicados a la planeación están involucrados en diseños 
físicos, otros están dentro de los aspectos económicos y financieros de desarrollo, mientras 
otros son contratados por agencias gubernamentales relacionadas con políticas y regulaciones 
relacionadas al uso del suelo. 
Sector Gobierno: 
Adicionalmente a los empleos que generan las áreas relacionadas con la industria de Real 
Estate en el sector privado, también existen varios que se generan en diferentes niveles de 
gobierno, son trabajos generalmente relacionados a la adquisición y administración de 
inmuebles, impuestos sobre propiedades, planeación de uso de suelo y políticas de vivienda y 
uso de suelo. 
Los gobiernos federales, estatales y locales adquieren propiedades para edificios públicos, 
parques, proyectos de transporte y diversas funciones gubernamentales, este tipo de 
adquisiciones requieren los servicios de especialistas en Real Estate incluyendo a valuadores y 
asesores especializados. 
Muchos valuadores están directamente relacionados con asesorías de valuaciones de 
propiedades con propósitos fiscales, muchos son asesores fiscales de propiedades en 
gobiernos locales, pero otros más son contratados por diferentes niveles gubernamentales. 
La planeación de uso de suelo ha crecido rápidamente debido a los aspectos de urbanización y 
cuidado del medio ambiente. Las personas dedicadas a la planeación son contratadas por las 
agencias de planeación de gobiernos locales, oficinas de desarrollo estatales. 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
Finalmente muchos especialistas en Real Estate trabajan en agencias gubernamentales y 
paraestatales relacionadas con proyectos inmobiliarios y Real Estate. 
1.3 Características Económicas de la Industria de Real Estate 
Las características económicas que determinan al mercado de Real Estate, que afectan su 
ubicación, que tienen ingerencia directa con el desarrollo de ciudades y regiones y que crean 
valor y oportunidades de inversión son fundamentales para entender los aspectos centrales de 
Real Estate como son las ventas, decisiones de inversión, toma de decisiones para 
otorgamiento de créditos hipotecarios, determinación de valor y el desarrollo de políticas de 
vivienda y uso de suelo. Estos aspectos económicos afectan principalmente a la oferta en los 
mercados de Real Estate pues son características especiales relacionadas directamente con 
las fuentes de Real Estate. 
Como sabemos los mecanismos de la oferta y la demanda en mercados perfectos deben 
cumplir con algunas características que son; la existencia de muchos compradores y 
vendedores cada uno de ellos operando en escalas muy pequeñas suficientes para afectar el 
mercado. Todos los participantes tienen un excelente conocimiento de los productos y de las 
condiciones de oferta y demanda y además este conocimiento es fácil de obtener. Todos los 
productos son iguales o muy similares. La oferta de los productos es muy flexible y se puede 
ampliar o reducir en periodos muy cortos de tiempo. Las compras son relativamente pequeñas 
y frecuentes. Y el espacio no es un factor a analizar. 
Como también se sabe, las condiciones anteriores difícilmente se cumplen en la realidad y lo 
más aproximado se da en los mercados de ciertas materias primas agrícolas y en securities 
financieros y de cierta forma aunque más compleja y real también se pueden aproximar a otras 
situaciones muy especiales de mercado. Pero el mercado de Real Estate definitivamente no 
cumple con las características ideales de los mercados perfectos probablemente por las 
características económicas muy propias de la industria de Real Estate, estas características 
son: 
• Ubicación Fija: 
La característica que distingue al Real Estate de otros recursos económicos es que existe una 
ubicación fija, si existe sobreoferta de productos como trigo o automóviles, estos pueden ser 
desplazados a otros lugares en donde exista escasez relativa, esto no aplica para los recursos 
de Real Estate, si existe sobreoferta de condominios o de centros comerciales no se pueden 
trasladar a otros lugares donde exista una demanda mayor, por lo que el éxito de las 
decisiones de inversión en adquisiciones y desarrollos inmobiliarios esta relacionado 
directamente con las fuerzas externas del mercado de la oferta y la demanda. 
• Singularidad: 
Debido a la ubicación fija cada inmueble es único, aún lotes subdivididos y localizados uno 
junto a otro no son sustitutos perfectos uno del otro, debido a factores tales como la vista, la 
topografía y sombra de árboles. Estos factores crean diferencias en el valor de las propiedades 
y hacen que el carácter heterogéneo de las propiedades promuevan el concepto legal de 
desarrollo específico (specific performance) en los contratos inmobiliarios, lo que significa que 
las partes están obligadas a recibir o a entregar la propiedad especificada y no se aceptan 
propiedades sustitutas. 
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• Interdependencia de los Usos de Suelo: 
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La ubicación fija de los inmuebles conlleva otra característica económica importante que es la 
interdependencia del uso del suelo. El uso de las propiedades es altamente dependiente de la 
provisión de servicios públicos, los usos de los terrenos vecinos y la vitalidad económica en 
general de los vecinos y la comunidad, es muy difícil utilizar terrenos particularmente en áreas 
urbanizadas sin los adecuados servicios, aún las tierras agrícolas deben contar con servicios 
de carreteras y servicios básicos como electricidad y entre más se acercan a zonas con más 
desarrollos residenciales los servicios de agua y drenaje son esenciales como también lo son 
los servicios gubernamentales como la educación, policía y bomberos, por lo que los terrenos 
deben ser convertidos para usos públicos como parques, escuelas y otros servicios del 
gobierno, si estos servicios no están disponibles es prácticamente imposible desarrollar 
terrenos para usos residencial, comercial o industrial. 
El uso de los terrenos se ve afectado de manera muy importante por los usos de los terrenos 
cercanos, si existen grandes extensiones vacantes cerca de áreas residenciales y desarrollos 
comerciales se incrementa su potencial de uso y valor en el mercado, por el contrario el valor 
de los terrenos puede verse afectado por su cercanía con usos no deseados como plantas 
químicas. 
El uso de los terrenos está directamente afectado por las inversiones públicas y la vitalidad 
económica de la comunidad, las mejoras en transporte incrementan el valor de la tierra por 
hacerlos más accesibles como son vías rápidas, pero igualmente zonas muy congestionadas 
por el tránsito vehicular pueden ser menos deseables para propósitos residenciales. 
Las actividades económicas de la comunidado la región afecta la demanda y el valor de las 
propiedades, si la economía de cierta región está creciendo la demanda por propiedades 
también aumentará, por el contrario si existe una disminución en la actividad económica la 
demanda también disminuirá. 
Esta interdependencia de los usos del suelo provoca que existan mayores controles sobre el 
uso del suelo, el uso del suelo afecta a los propietarios de otras tierras y a la larga puede 
generar costos que no existían. 
• Largo Periodo de Vida: 
Aunque la habilidad para generar ingresos puede cambiar a través del tiempo, la tierra es 
virtualmente indestructible, las mejoras en la construcción de inmuebles también provocan que 
su vida útil sea muy larga, las construcciones con un mantenimiento adecuado duran más de 
cien años. 
• Compromisos a Largo Plazo: 
La larga vida de los inmuebles hace que las decisiones de inversión sean compromisos a largo 
plazo, aunque las perspectivas a corto plazo de generación de ingresos son muy importantes 
en análisis de inversiones inmobiliarias, los factores que influyen en la generación de ingresos 
a largo plazo son igualmente críticos. 
Las características de larga vida y compromiso a largo plazo hacen que los inversionistas y 
desarrolladores de Real Estate hagan un análisis realista y a largo plazo si es que quieren 
tener éxito en sus decisiones de inversión. El inversionista en Real Estate que solamente 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
asume que las tendencias económicas favorables continuarán en el futuro, probablemente será 
un inversionista de Real Estate sin éxito. 
• Grandes Transacciones: 
Otra característica importante es el tamaño de las transacciones de Real Estate, que por su 
naturaleza involucran grandes gastos, los grandes montos y los plazos largos de este tipo de 
transacciones presentan la necesidad de obtener financiamiento externo al menos 
parcialmente, ésta característica económica ha llevado a la creación y desarrollo de la industria 
de financiamiento de Real Estate. 
Las grandes transacciones, su importancia y complejidad también han traído el crecimiento de 
la industria de brockers de Real Estate. Tanto compradores como vendedores necesitan 
asistencia para analizar el mercado, evaluar las decisiones de inversión a largo plazo, acuerdo 
de financiamiento y en general manejar las complejidades de este tipo de transacciones. 
• Largo Periodo de Gestación: 
Una última característica económica es el largo periodo de gestación de los desarrollos de 
propiedades, el tiempo que tarda un proyecto desde su concepción hasta su terminación y su 
disponibilidad de la oferta es de varios años, pues una vez que se tiene en mente un proyecto, 
primero se debe adquirir el terreno, elaborar los planos de construcción, obtener las 
aprobaciones y permisos regulatorios y gubernamentales y obtener el financiamiento adecuado 
antes de iniciar con la construcción, en donde en cada etapa normalmente surgen retrasos, 
esto provoca que la oferta de inmuebles se tarde en responder a los incrementos o 
disminuciones de la demanda resultando en .incrementos de los precios de inmuebles a menos 
que exista sobreoferta y también puede ocurrir que la demanda disminuya mientras se está 
llevando a cabo un proyecto dejando un mercado muy pequeño cuando se termina. Es por esto 
que los desarrolladores de Real Estate deben analizar los factores futuros que pueden afectar 
la oferta y la demanda, el exista hoy una fuerte demanda por espacios de oficinas no significa 
que continuará una fuerte demanda necesariamente. Muchos inversionistas e instituciones 
financieras han enfrentado el problema que cuando terminan sus proyectos la demanda por el 
producto ha disminuido o que no han considerado completamente el impacto de otros 
proyectos que se están construyendo al mismo tiempo, por lo que un proyecto de inversión en 
Real Estate requiere de un minucioso análisis económico de largo plazo. 
Las características económicas anteriores tienen influencia directa en lo que se conoce como el 
"highest and best use", entendiendo a esto como que el uso de la tierra debe producir la más 
grande rentabilidad a largo plazo a los inversionistas, este concepto acepta que la tierra puede 
ser usada para cumplir diversos propósitos, esto estará determinado por varios factores 
incluyendo el uso pasado y presente del terreno, los usos cercanos de otros terrenos, la 
disponibilidad o ausencia de infraestructura y transporte. 
La determinación de la más alta rentabilidad del suelo es más fácil para terrenos desocupados 
que para terrenos que están en proceso de mejora y desarrollo, la determinación de la mejor 
rentabilidad y uso requiere de un extenso conocimiento de las áreas y un buen juicio respecto 
de las futuras tendencias de crecimiento. 
Ante esto puede suceder que exista un uso provisional del suelo, hasta que las condiciones 
sean favorables e intenten ser permanentes para poder cambiar el uso, esto también se 
presenta cuando un proyecto empieza a tener importantes retrasos para su terminación y 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
entonces parte de la obra que ya está terminada se utiliza para ciertos usos diferentes a los 
planeados de manera provisional en lo que se termina el proyecto. 
También existen adaptaciones al uso de la tierra que tiene que ver con cambios en las 
condiciones económicas y demográficas e involucra la conversión del uso de construcciones 
que fueron creados para un fin en usos diferentes y contemporáneos. 
• Beneficios al Inversionista vs. Beneficios a la Sociedad: 
Aunque el uso legal de las propiedades debiera traer la mejor rentabilidad económica para el 
inversionista o los dueños, el uso de las propiedades y de la tierra no significan necesariamente 
un beneficio para la sociedad o la mejor rentabilidad económica para la comunidad como un 
todo. Esto es un conflicto que existe en muchas de las políticas de uso del suelo y no porque 
los dueños de las propiedades se opongan al bienestar público, sino porque simplemente lo 
que es mejor para una persona no necesariamente es lo mejor para la sociedad. La pregunta 
obligada es ¿la comunidad debe tener el derecho a controlar el uso de propiedades de 
empresas o individuos? o ¿los dueños de la tierra deben tener la posibilidad de usar sus tierras 
de la forma que ellos consideren adecuada? 
El valor que un terreno o instalación en particular puede tener para toda la comunidad puede 
ser tan grande que la comunidad lo adquirirá para uso público sin importar el mayor valor 
económico que pudiera tener si fuera utilizado para otros fines particulares. 
1.4 Características de la Oferta en la Industria de Real Estate 
Una vez revisadas las características únicas del Real Estate y el concepto "highest and best 
use" (mayor rentabilidad por el uso de las propiedades), se puede hablar de los factores que 
afectan la oferta de recursos de Real Estate. 
• Tierra: 
Aunque el suelo estrictamente hablando es un recurso limitado, un pedazo particular de tierra 
no puede ser económicamente escaso. La escasez económica de la tierra está en función 
principalmente de demanda para la tierra en un área geográfica dada y la productividad de esa 
tierra, la escasez de tierra de alguna localidad en particular por su demanda puede hacer que 
tenga un mejor o mayor valor. En Estados Unidos en general la oferta de tierra es muy amplia 
aunque pueden existir ciertas necesidades muy particulares que provoquen cierta escasez. 
Aunque a nivel local existen diversos factores que pueden limitar la oferta de tierra disponible 
para desarrollos a nivel local como son atributos geográficos tales como ríos, lagos, montañas 
o la falta de infraestructura o vías de comunicación. También las políticas gubernamentales 
dirigidas a cuidar el medio ambiente y a reducir o mitigar los impactos de la urbanización. 
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• Mejoras: 
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La oferta de tierra en localidades particulares es fija, pero la mezcla de usos del suelo o la 
oferta de mejoras en Real Estate (edificios y otras estructuras) no lo es. La tierra puede ser 
modificada de un uso a otro si existen incentivos económicos y las estructuras pueden ser 
construidas para satisfacer la demanda de servicios de Real Estate. 
Algunas de las características que distinguen la oferta de mejoras de Real Estate son: 
La oferta es fija en el corto plazo 
La oferta de servicios inmobiliarios es de alguna forma más sensible a los cambios en la 
demanda que la oferta de propiedades, porque las propiedades pueden ser usadas más 
o menos intensamente. 
Los incrementos en la oferta en cualquier año son proporcionalmente pequeños 
comparados con el inventario total de propiedades. 
La mayoría de los incrementos en la oferta se basan en la anticipación de demanda 
futura. 
El costo y disponibilidad de financiamiento son vitales para determinar el volumen y el 
tiempo de nuevos incrementos en la oferta. 
• lnelasticidad de la Oferta en el Corto Plazo: 
La oferta de mejoras a Real Estate es fija en el corto plazo debido al largo periodo de gestación 
de las inversiones en Real Estate y por la larga duración de las mejoras, cuando existe un 
incremento en la demanda, esta no puede ser satisfecha de inmediato y probablemente tome 
muchos años hacerlo, por el contrario si existe una sobreoferta de ciertos inmuebles no podrán 
ser usados de inmediato y tomará mucho tiempo el hacerlo. 
• Elasticidad en la Oferta de Servicios Inmobiliarios: 
Aunque la oferta física de edificaciones cambia lentamente, la oferta de servicios inmobiliarios 
se amplía y se contrae rápidamente en respuesta a las condiciones de la demanda de acuerdo 
al grado de las variaciones en el uso de las propiedades, las propiedades actuales pueden 
tener un uso intensivo en periodos de demanda excesiva provocando que las vacantes 
disminuyan a niveles muy bajos, por lo que el primer indicador de una suavización en la 
demanda sería el incremento en los porcentajes de vacantes. 
• Incrementos al Inventario Total: 
Los incrementos netos de oferta de Real Estate en un año generalmente representan un 
pequeño porcentaje del total de inmuebles existentes, debido a lo anterior se tiene que un 
pequeño incremento en la demanda genera grandes porcentajes de incrementos de nuevas 
construcciones, esto es un efecto acelerador de del mercado de Real Estate, un principio 
macroeconómico, un pequeño porcentaje de incremento en la demanda total representa un 
mucho mayor porcentaje en los incrementos de nuevas inversiones. 
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• Incrementos Previendo Demanda: 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
Las inversiones en nuevos desarrollo de propiedades que generen ingresos dependen 
totalmente de previsiones de demanda futura, Las condiciones actuales del mercado son muy 
importantes pero solo en la manera que influyan en dichas previsiones o anticipaciones, el 
mercado debe ser analizado cuidadosamente para determinar que factores fundamentales de 
la demanda actual tienen bases sólidas para incrementar la oferta de propiedades incluso se 
deben determinar los planes de otros inversionistas potenciales, pues de otra forma si varios 
grupos responden de forma similar a los estímulos del mercado, los resultados podrían ser una 
seria sobreoferta al término de todos los proyectos, algo que comúnmente ocurre en los 
mercados de Real Estate. 
• Influencia de Factores Financieros: 
Debido al tamaño y duración de las inversiones de Real Estate, el costo y la disponibilidad de 
financiamiento son factores muy importantes en la determinación tanto del volumen como de 
los tiempos para que se generen incrementos en la oferta de Real Estate. 
Históricamente los desarrollos inmobiliarios han presentado contracciones en épocas de poca 
liquidez y se han ampliado en periodos de gran liquidez, cuando la demanda por dinero se 
incrementa y los negocios buscan préstamos para crecer, los incrementos en las tasas de 
interés fuerzan a los desarrolladores inmobiliarios a disminuir o detener sus proyectos. 
Muchas inversiones en desarrollos de Real Estate que generen o produzcan ingresos se 
financian casi en su totalidad con préstamos externos y se usa muy poco el capital propio, 
estos proyectos se desarrollan a través de empresas independientes organizadas (TRUSTS) 
para este objetivo, para aislar a los desarrolladores y reducir el riesgo financiero en proyectos 
no exitosos. Por lo que los emprendedores en desarrollos inmobiliarios han tenido grandes 
incentivos para construir todos los proyectos a base de financiamiento externo. 
Si las instituciones financieras están ansiosas por prestar dinero y no analizan adecuadamente 
la viabilidad económica y financiera del proyecto, puede resultar en una inversión mal 
estructurada que probablemente resulte en pérdidas para el desarrollador inmobiliario y 
particularmente para la institución financiera. Estos casos fueron muy comunes y prendieron 
"focos rojos" en estados Unidos durante la recesión de principios de los noventa. 
1.5 Características de la Demanda en la Industria de Real Estate 
La demanda de Real Estate o bienes raíces está determinada generalmente por los mismos 
factores que tienen influencia en la demanda de otros productos y servicios. Debido a que los 
bienes raíces son fijos en ubicación, los factores de crecimiento local y regional tienen 
importancia crítica. 
Los principales factores que determinan la demanda de propiedades en bienes raíces son los 
niveles nacionales y la distribución regional del ingreso, el empleo y la población. 
Existen otros factores que también determinan la demanda de bienes raíces y son aquellos que 
influyen debido a la localización de las ciudades, el crecimiento y declinación de regiones y 
ciudades y la ubicación de la gente. 
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• Ingreso: 
Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
Un alto nivel de ingresos es de vital importancia en la generación de demanda para todos los 
productos y servicios, pero particularmente lo es para productos duraderos y de inversión, pues 
este tipo de compras pueden ser pospuestas más fácilmente. Por lo que durante épocas de 
recesión y disminución en el consumo, la demanda de Real Estate es débil y particularmente 
mayor para el Real Estate de Centros Comerciales. Por el contrario la proliferación general de 
negocios, crea oportunidades muy lucrativas en inversiones de Real Estate y altos niveles de 
ingreso familiar que lleva a un incremento en la demanda de vivienda. 
La disponibilidad y los precios de fondeo para préstamos hipotecarios pueden compensar las 
tendencias de la demanda. Bajas tasas de interés pueden incrementar las compras de vivienda 
durante una recesión y altas tasas de interés pueden disminuir la demanda incluso en épocas 
de expansión general de negocios. Por supuesto que si una recesión es muy severa hará que 
los financiamientos de créditos hipotecarios se retiren del mercado, las tendencias financieras 
pueden hacer mucho peor las recesiones de Real Estate. Precisamente esto fue lo que le 
sucedió a los mercados de Real Estate de Centros Comerciales en la recesión de principios de 
los noventa. 
Los niveles de empleo determinan de gran manera los niveles de ingreso personales y de los 
negocios, lo que influye directamente en la demanda de desarrollos de bienes raíces. Los 
periodos de gran expansión en los empleos y por lo tanto en los ingresos generan demanda 
para el desarrollo de Centros Comerciales, por el contrario en periodos de recesión, las 
empresas tienden a reducir sus necesidades de espacio causando una disminución en los 
precios y las rentasde los bienes raíces. 
• Empleo: 
Los niveles de empleo a nivel nacional son determinantes y los mejores indicadores del ingreso 
total. Periodos de altos niveles de empleo están acompañados por altos niveles de ingreso que 
conllevan altos niveles de demanda de Real Estate. 
Un cambio en las características de los empleos tiene también importantes implicaciones para 
el mercado de bienes raíces. Cambios como pasar de empleos de manufactura hacia los de 
servicios o de oficina han influenciado en la demanda de parques industriales y de edificios de 
oficinas. El creciente número de mujeres casadas en empleos pagados ha sido un factor muy 
importante en la creciente popularidad de comer fuera de casa y por lo tanto en la consecuente 
demanda por sitios para restaurantes. 
Los cambios en localidades industriales tienen una enorme importancia para los mercados de 
Real Estate, los cuales traen consigo cambios también en los empleos y en la migración 
poblacional. Estos tipos de movimientos regionales originan demanda para todo tipo de 
propiedades inmobiliarias y generan muchas oportunidades de desarrollos. 
Desafortunadamente, los cambios económicos estructurales que resultan de la eliminación de 
empleos y cierre de plantas generalmente afectan a las comunidades de manera adversa. 
• Población: 
Muchos aspectos de la población son determinantes en la demanda de Real Estate, estos 
incluyen a toda la población en general, las tasas de crecimiento de la población, las 
características de la población (especialmente la edad) y los movimientos regionales de la 
población. 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
La población total, la tasa de crecimiento poblacional y el ingreso de la población son los 
principales factores que generan demanda de vivienda e influyen en los tipos de construcción 
de las viviendas. Por ejemplo, el efecto "baby boom" que siguió a la segunda guerra mundial 
generó una gran demanda de viviendas y particularmente de casas con tres o más 
habitaciones. Por el contrario la creciente disminución en las tasas de natalidad y el incremento 
en los hogares de personas solteras han incrementado la demanda de casas más pequeñas y 
una disminución de la demanda de casas más grandes. 
La migración determinada en gran medida por las oportunidades regionales de empleo, tiene 
un gran impacto en la demanda local de Real Estate. La expansión de la base de empleos de 
una comunidad normalmente conlleva a la migración de personas hacia esa área, la cual 
necesariamente incrementa la demanda de viviendas y otros tipos de desarrollos de Real 
Estate. Por el contrario poco o nada de desarrollos en bienes raíces ocurren en aquellas 
comunidades donde su población está disminuyendo. 
Una disminución en las tasas de natalidad afecta significativamente la demanda de viviendas y 
no solamente este factor tiende a disminuir la demanda, sino que disminuye relativamente la 
demanda por casas grandes y la incrementa para casas pequeñas. 
La inmigración de otros países también es un factor importante en el cambio de la población, 
particularmente en países como Estados Unidos el número de inmigrantes se ha incrementado. 
Los cambios en la población total influyen en la demanda de bienes raíces, pero los cambios 
en las características de la población también tienen gran influencia en la demanda de bienes 
raíces. 
• Edad: 
Por ejemplo la disminución en el número de niños disminuye la demanda de construcción de 
escuelas y reduce la demanda de construcción de casas grandes e incrementa la demanda de 
construcción de casas pequeñas. 
Cuando la población tiene entre 40 y 50 años se incrementa la demanda por casas más caras y 
disminuye la compra de primeras viviendas. 
• Hogares Independientes: 
En los Estados Unidos el número de personas que viven en casas independientes ha 
aumentado tres veces más rápido que la población y la tendencia continúa cada vez en 
personas que quieren poner su propia casa, los jóvenes cada vez más se apartan de sus 
padres a edades tempranas, el creciente número de divorcios también influye en que existan 
más personas que vivan solas y los adultos mayores cada vez tienden a vivir solos en lugar de 
vivir con sus hijos. 
• Esposas Trabajadoras: 
Los cambios en el estilo de vida y la disminución de las tasas de natalidad muchas veces 
obligan a que las mujeres casadas se incorporen a la fuerza laboral con el consecuente 
incremento en el ingreso familiar, esto influye en el incremento de la demanda de compra de 
casas por vez primera o la demanda de compra de casas mejores en sustitución de otras. 
Aunque también esto genera alto riesgo de carteras vencidas en créditos hipotecarios debido a 
la dependencia económica de los ingresos. 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
• Inflación: 
En la mayoría de las economías está latente el factor de inflación, lo que genera aumento de 
precios y esto combinado con la previsión de que pueden aumentar más en el futuro, influye de 
manera determinante en los inversionistas de bienes raíces y los compradores de inmuebles. 
Los compradores de inmuebles aceleran la compra de los mismos ante escenarios de inflación 
y aseguran su capital y los precios, mientras que los que rentan ven como los precios se 
incrementan cada vez más. 
Mientras que los inversionistas aprovechan estas situaciones esperando siempre que los 
retornos sean mayores, entonces cuando hay inflación, ellos demandan cada vez mayores 
retornos, pero al mismo tiempo los gobiernos implementan medidas para combatir la inflación, 
acciones que elevan las tasas de interés. Estos impactos en el mercado de Real Estate 
pueden ser dramáticos, pues cuando existe una alza en las tasas de interés la demanda de 
bienes raíces disminuye significativamente, pero cuando las tasas bajan se logra que los 
créditos hipotecarios sean más alcanzables y lleva a un incremento en la venta de casas. 
• Tendencias en las Ciudades: 
Los cambios en las ciudades también tienen gran influencia de la demanda de desarrollos 
inmobiliarios, por ejemplo en aquellas ciudades donde la población tiende a declinar para irse a 
las áreas suburbanas, los desarrollos de casas tienden a disminuir al igual que los desarrollos 
de centros comerciales y viceversa. 
• Factores que Influyen en la Ubicación de Ciudades: 
Existen factores que hacen que una región o localidad tenga mejor desarrollo comercial o 
industrial que otras, estos factores son ventajas competitivas que a su vez se traducen en 
mayor rentabilidad de inversiones realizadas en esos sitios. 
Los factores principales son: 
Facilidades de Transporte: Es el factor más importante que le da ventajas 
competitivas a una localidad frente a otras. 
Facilidades Educativas: En la actualidad el factor educacional es decisivo y lo será 
cada vez más en el futuro. 
Creación o Desarrollo del Ambiente: La cantidad y calidad de la infraestructura 
creada alrededor de una comunidad, como son servicios públicos, niveles de impuestos, 
actividades culturales, viviendas y facilidades de educación y transporte, son decisivos 
entre tener o no ventajas competitivas. 
Recursos Naturales: Otro factor muy importante en la ubicación de las ciudades son 
sus recursos naturales, como son; minerales, agua, petróleo. 
Clima: Muchas ciudades y regiones basan su ventaja competitiva en su clima, 
principalmente para aquellos que su economía se basa en el turismo. 
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de Centros Comerciales en México 
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Fuerza Laboral: La cantidad y calidad de la fuerza laboral es otro de los factores 
importantes que dan ventajas competitivas a ciertas regiones o ciudades sobre otras. 
Liderazgo: Un factor intangible,pero crítico en el crecimiento o desarrollo de 
comunidades y en lograr que un lugar tenga calidad de vida, es sin duda el liderazgo de 
la comunidad. 
• Cambios en la Demanda: 
Los mercados de bienes raíces también reaccionan a cambios en la demanda de los servicios 
para las propiedades, tanto cuando existe expansión como contracción de la demanda. 
El primer efecto de un incremento en la demanda de servicios para Real Estate muy 
probablemente resultará en un incremento en el uso de las propiedades existentes. Si en el 
mercado existe depresión en el pasado inmediato y existe un sustancial número de 
propiedades vacías, quizá este sea el único efecto, al menos durante un periodo de tiempo. 
En cuanto las vacantes disminuyen y la gente solicita más inmuebles, el siguiente efecto será 
un incremento en los precios y las rentas. Este incremento puede ser demasiado grande, 
especialmente en un ambiente con expectativas inflacionarias. 
El potencial de ganancias de nuevos proyectos aumenta al igual que las rentas y los precios lo 
hacen, debido a la disminución de las tasas de inmuebles vacíos y los inversionistas son 
atraídos por nuevos proyectos de construcción. Esta es una fase muy crítica en los ciclos de 
Real Estate. Si los desarrolladores inmobiliarios y las instituciones financieras reaccionan en 
demasía a los estímulos de la economía, puede existir un resultado de exceso de 
construcciones. Esto fue lo que pasó durante los años ochenta en los Estados Unidos y la 
"resaca" de la sobreoferta en los noventa causó una recesión en la industria de Real Estate y 
severos problemas para las instituciones financieras. 
Esta aparición de oferta adicional en los mercados tiende a disminuir el incremento en los 
precios y las rentas, incluso a reversarlos y en consecuencia se empiezan a elevar las tasas de 
inmuebles vacíos. Si los inversionistas han reaccionado de más o si la demanda crece más 
lentamente de lo previsto o incluso cae, las tasas de inmuebles vacantes se incrementarán 
rápidamente, los precios y las rentas caerán, y muchos proyectos de desarrollos inmobiliarios 
serán perdedores. La caída en los precios puede reactivar una expansión en el uso de 
espacios, lo cual eliminará algunos de los efectos de los excesos de la oferta; pero la industria 
de Real Estate muy probablemente permanecerá en depresión hasta que la demanda se 
incremente nuevamente. 
Los analistas de Real Estate deben tener un completo entendimiento tanto de los cambios 
actuales en la estructura industrial de la comunidad y aquellos factores que probablemente 
traigan cambios económicos que atraiga nuevas personas o cause que los actuales residentes 
dejen la comunidad. La demanda para propiedades existentes esta altamente relacionada con 
la mezcla actual de la actividad económica y los cambios esperados en el corto plazo. La 
demanda a largo plazo de propiedades y nuevos desarrollos está relacionada a la viabilidad y 
sustentabilidad de la economía de las comunidades en el largo plazo, lo cual puede ser 
valorado mediante un análisis de cambios potenciales. 
Cambios en la demanda a corto plazo afecta principalmente las tasas de inmuebles vacíos, las 
ventas de propiedades actuales los precios y los niveles de rentas. 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
Por lo que los analistas de Real Estate que intentan determinar los probables cambios a corto 
plazo en el mercado de Real Estate deben preguntarse lo siguiente: 
- ¿Cuál es la oferta actual de desarrollos de los diferentes tipos de Real Estate? 
- ¿Cuál es la estructura industrial y económica de la comunidad? 
- ¿Qué cambios han ocurrido en la economía local en el pasado reciente? 
- ¿Qué es lo más probable que ocurrirá en la economía en el futuro cercano? 
Ahora bien los analistas de Real Estate que intentan determinar la demanda a largo plazo, 
además de las preguntas anteriores deben incluir las siguientes: 
- ¿Cuáles son los prospectos a largo plazo para la economía de la comunidad? 
- ¿Cuáles son las tendencias regionales y nacionales que probablemente afecten el empleo del 
área? 
- ¿Existen nuevas empresas con probabilidades de ubicarse dentro del área, trayendo empleos 
adicionales? 
Proyectar y presupuestar tendencias de empleo a futuro es un ejercicio interesante, que 
normalmente involucra técnicas y modelos sofisticados. Pero al final del análisis, el 
inversionista de Real Estate debe evaluar cuidadosamente los supuestos manejados para las 
proyecciones de empleos y población. Las técnicas sofisticadas no substituyen el buen juicio y 
el sentido común. 
1.6 Situación Actual de la Industria de Real Estate de Centros Comerciales 
Uno de los factores claves en la evolución y gran éxito del Real Estate de Centros Comerciales 
data de 1957, cuando Norman Kranzford reunió en Chicago a otras personas para fundar el 
Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC lnternational Council of Shoping Centers, 
por sus siglas en inglés), con el "presentimiento" de que algo grande iba a pasar en el mundo 
de las tiendas de venta al menudeo (retailers), a ciencia cierta no sabían que, pues en ese 
entonces los suburbios apenas estaban desarrollándose y Kranzford solo era un joven 
desarrollador de inmuebles, existían solo unos cuantos centros comerciales y la gran mayoría 
eran pequeños. 
Esta organización empezó con 30 miembros y ahora lo conforman cerca de 70,000, su función 
ha sido la de impulsar a la industria de Real Estate de Centros Comerciales, en ese tiempo solo 
algunos creyeron en el poder de la magnitud de muchos de los modernos desarrollos de 
Centros Comerciales, Karnzford enfatiza que nadie en Chicago hace 50 años hubiese predicho 
la clase de proyectos que actualmente se observan. 
Entre otras cosas los fundadores del ICSC quisieron promover normas o estándares entre los 
desarrolladores, propietarios, administradores, prestamistas y arrendatarios, quienes 
reconocieron los beneficios de la colaboración de todos traería a la industria. 
Es inusual que los competidores de este negocio se hayan vuelto enemigos dice John Riordan, 
quién fue presidente la asociación de 1986 a 2001, a través de los años la ISCS se ha 
mantenido como un nexo para alcanzar desarrolladores profesionales y tener contactos, en 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
esta industria quien hoy es un competidor probablemente se convierta en un socio el día de 
mañana. 
Esta organización ha puesto ejemplos a seguir como motivar a sus miembros a emplear 
mujeres y grupos minoritarios en sus niveles de dirección, al igual que la organización lo hace 
internamente Michael Kercheval actual presidente dice que entre los miembros de la 
organización cuentan con el grupos más diverso en cuanto a nacionalidad, etnia y generación, 
estos esfuerzos se han traducido en invaluables y nuevas perspectivas en la industria de 
Centros Comerciales en donde las mujeres y las minorías étnicas representan la mayoría de 
los compradores finales dentro del mercado de consumo. 
Kercheval tiene como objetivo el que ICSC se enfoque en las normas de educación y 
profesionalismo para poder continuar en una industria cada vez más globalizada con un gran 
crecimiento proveniente de China, India y otros mercados emergentes, va a existir una enorme 
necesidad de entrenamiento a la gente. 
Actualmente ICSC ofrece cursos alrededor del mundo sobre aspectos de mercado, financieros 
y legales relacionados con las formas occidentales de desarrollo, construcción y 
arrendamiento de propiedades dedicadas a las ventas al menudeo. 
La organización continuará informando a sus miembros acerca de las tendencias de los 
consumidores emergentes y su impacto en la industria de Real Estate de Centros Comerciales. 
Como actualmente el desarrollode complejos de uso mixto (oficinas, viviendas y centros 
comerciales en un solo lugar) esta siendo cada vez más popular, ICSC jugará un papel 
determinante en afinar y compartir innovaciones en sus diseños de construcción y de sus 
metodologías de valuación, han empezado a formar alianzas con desarrolladores profesionales 
de Real Estate de viviendas y de oficinas, al igual que con desarrolladores turísticos y con 
proyectos de gobierno. "Actualmente nuestra industria es mucho más que Centros Comerciales 
y los miembros de ICSC están construyendo verdaderas comunidades", dice Kercheval. 
Por otra parte las tendencias actuales de Real Estate de Centros Comerciales, revela un 
mercado sano tanto para arrendatarios como para desarrolladores, que continua soportando un 
amplio rango de las ventas al menudeo, y "rango" puede ser actualmente la palabra clave, pues 
el crecimiento simultáneo de tiendas de venta al menudeo tanto de lujo como de descuento es 
una tendencia que ya han observado varios expertos y brockers de Real Estate de Centros 
Comerciales. 
El criterio de precio quizá sea muy distinto para ambos mercados, pero tanto los que venden 
artículos muy caros como los que los venden al más bajo precio lo están haciendo igualmente 
bien, esto dicho por James Rosenfield director de servicios de retail de Cushman and 
Wakefield. Un ejemplo de esta expansión continua lo es la reciente apertura del hotel Wynn en 
las Vegas, un hotel que simbólicamente convierte a las Vegas de un sitio para esparcimiento 
de turistas en uno para recibir a gente acaudalada. El hotel ofrece cerca de 23,000 metros 
cuadrados para tiendas de venta el menudeo y los arrendatarios están conformados por 
marcas como Ferrari, Maserati y Osear de la Renta. 
El éxito de las tiendas de lujo de venta al menudeo ha sido extraordinario y cuando esto se 
combina con el éxito de las tiendas de ventas al menudeo el resultado es una economía muy 
saludable y robusta. Algo que está impulsando al mercado de venta de artículos de lujo son las 
compras realizadas por los grupos de aspirantes a un nivel más alto dentro del estrato social, 
este grupo aspira a un estilo de vida más acaudalado como son las compras de jeans a 200 
dólares o BMW's de 30,000 dólares. Lo que se observa en la industria es que cada vez hay 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
más demanda por este tipo de compras, existe el nivel alto que sigue gastando en artículos de 
lujo y este grupo de nivel medio que cada vez compra más artículos de lujo. 
Mientras tanto un auge paralelo está teniendo la industria de ventas de artículos a precio bajo, 
tiendas como Target, Home Depot y Wal Mart, continúan abriendo este tipo de tiendas a largo 
del país enfocándose en las áreas urbanas, por ejemplo Target abrió 26 tiendas en los Estados 
Unidos en el pasado mes de marzo, mientras que Wal Mart abrió 31 supercentros en el mes de 
abril pasado. 
La gran mayoría de estas tiendas están abriéndose en lugares con alto índice de crecimiento 
poblacional como Phoenix, Sacramento, Florida, el sur de California, etc. 
Mientras los precios de los terrenos y las construcciones continúan subiendo a los 
inversionistas les sigue atrayendo las ganancias de las bodegas y supercentros comerciales, 
un supercentro si hace bien las cosas puede tener retornos de inversión del 11 %, pero las 
categorías de artículos de lujo y de bajo precio se están traslapando en términos del 
consumidor, tiendas como Kohl's y Target han tenido mucho éxito al ofrecer artículos para 
todos los niveles económicos. 
De acuerdo con Anthony Buono director general de la división de inmuebles de CB Richard 
Ellis, el cliente de Neiman Marcus es también cliente de Kohl's y también está interesado en los 
artículos de T.J. Maxx. La novedad es que estas tiendas tienen un formato que funciona, están 
haciendo muy bien las cosas ofreciendo calidad y variedad en sus mercancías. 
James Rosenfield de Cushman and Wakefield, considera que un incremento simultáneo en las 
ventas de artículos de lujo y de bajo precio, es un fenómeno cultural que nos hace reflexionar 
acerca de lo que está pasando económicamente en los Estados Unidos. 
Aunque Kercheval de ICSC, argumenta que está tendencia puede ser atribuible a la edad 
demográfica del país y a su gran población de "baby boomers", dice Kercheval, que esta 
generación prefiere ir a las grandes tiendas de descuento para comprar grandes cantidades de 
artículos, pero acaban gastando más en mercancías especiales como jamón ahumado de un 
rango mayor, conforme van creciendo son más concientes de cómo gastar su dinero y en 
donde lo derrochan. 
El grupo más interesante a observar es el segmento medio de tiendas de venta al menudeo 
como Sears y Mervyn's donde se venden básicamente productos a precios moderados y la 
expectativa es que se reposicionen en la industria de tiendas de ventas al menudeo. Estas 
tiendas son las que están tratando de encontrar su nicho de mercado, algo tiene que pasar en 
este segmento medio y seguramente afectará la industria de ventas al menudeo en el futuro. 
Ahora bien el pronóstico para el segundo semestre en la economía de la industria de Real 
Estate de Centros Comerciales se percibe moderado, pues de acuerdo con las proyecciones 
de ICSC, las señales son lentitud y estabilidad, los gastos en construcción de Centros 
Comerciales serán más modestos en el segundo semestre del año, pero se vislumbran buenas 
noticias en el horizonte, de acuerdo con el jefe de economía de esta organización. 
De acuerdo a Michael P. Niemira, Director de Investigación de ICSC, las perspectivas de 
ganancias reales (un buen indicador de los gastos del consumidor), apunta a un segundo 
semestre más fuerte que el primero. 
Las preocupaciones acerca de la economía en general están basadas principalmente en la 
disminución del mercado de viviendas. El mercado de viviendas comienza a bajar en el 2006 a 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
niveles del 13% comparado con los años anteriores, de acuerdo con el Buró de Censo de los 
Estados Unidos, acabando así con una tendencia a la alza que inició en el 2001. 
Adicionalmente a esta dificultad ha habido debilidad en otras áreas de la economía, la 
demanda de automóviles nuevos, por ejemplo, ha sido lenta en parte por los altos precios de la 
gasolina de los últimos dos años. 
El gasto real de los consumidores del año pasado creció a un ritmo del 3.2%, más lento que en 
el 2004 y en el 2005, aunque las ganancias reales, una medida de los cambios en las 
ganancias promedio semanales ajustadas por la inflación, permanecen relativamente fuertes, 
según este investigador. 
A pesar que existe una gran preocupación por la economía, los consumidores tienen una 
perspectiva más optimista en términos de su potencial de gasto. Pero es improbable que una 
estabilización en el gasto del consumidor lleve a tener muchas construcciones de centros 
comerciales en este segundo semestre de 2007, el segmento residencial de Real Estate es un 
buen indicador de la construcción de centros comerciales, una disminución dramática en la 
industria de Real Estate residencial o de vivienda, se debe empezar a ver reflejada en el 
negocio de construcción de centros comerciales dentro de un periodo de 12 a 18 meses. 
Los indicadores de desarrollo sugieren algo de moderación hacia delante, dice Niemira, un 
incremento en poder de compra de los consumidores no necesariamente quiere decir que 
requieren más desarrollos de Centros Comerciales. 
Las bajas tasas de interés y la sólida economía de los años recientes, llevaron a un "boom" de 
desarrollo de Centros Comerciales, pero durante octubre del año pasado, las nuevas 
construcciones de Centros Comerciales cayeron un 6% comparado con el mismo periodo de un 
añoanterior, de acuerdo con McGraw-Hill Construction. 
El año pasado se hicieron atractivos desarrollos incluyendo tiendas comunitarias y Centros 
Comerciales dentro de proyectos de desarrollo de uso mixto. 
No hay que esperar un dramático resurgimiento en la construcción de Centros Comerciales en 
el corto plazo, dice Niemira, lo más probable que veremos será más un moderado pero 
sostenido desarrollo de la demanda. 
Es importante comentar que existen inversionistas como Henderson Global lnvestors, que han 
puesto la mira en el continente europeo, para el desarrollo de Centros Comerciales. Esta firma 
basada en Londres que maneja cerca de 61.9 billones de libras esterlinas en activos, 
incluyendo más 9.5 billones de libras esterlinas en Real Estate, está incrementando su 
exposición en los mercados de Alemania, España e incluso en Asia. 
James Darkins, director administrativo de inmuebles de Henderson en Londres, está 
encabezando esta expansión a Europa, responsable de adquisiciones inmobiliarias en el Reino 
Unido, Europa y Asia para los 18 fondos de Real Estate de la corporación, dice que los altos 
precios de Real Estate en el Reino Unido, donde están el 75% de los activos de la compañía, 
hacen que las inversiones ahí sean menos atractivas. 
Están muy interesados en propiedades con tiendas de ventas al menudeo, especialmente 
Centros Comerciales, en mercados de España y Alemania, porque ven un buen crecimiento 
ahí. Están especialmente interesados en Centros Comerciales localizados en lugares 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
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estratégicos que pueden ser reposicionados por administradores de activos con restauraciones 
y cambios de giro de los locales arrendados. 
A principios de este mes hicieron una alianza a través de un joint venture con un desarrollador 
de centros comerciales alemán, para crear un fondo de desarrollos inmobiliarios de centros 
comerciales por 2 billones de libras esterlinas, el cual ofrecerá fondos a inversionistas 
extranjeros y locales para especialistas en desarrollo de propiedades de Centros Comerciales 
dentro de Alemania. 
Igualmente en marzo adquirieron participación en el 50% de Parque Miramar, un Centro 
Comercial y Bodega de ventas al menudeo situado en el sur de España por 200 millones de 
libras esterlinas. Esta fue su primera inversión en Centros Comerciales de España y también 
adquirirán el Shopping Cité, un Centro Comercial en Alemania con un valor de 85 millones de 
libras. 
El acceso a la Unión Europea es buena alternativa y la buena economía en la industria de 
ventas al menudeo de Turkia la hace un mercado muy atractivo, aunque todavía es muy 
prematuro, ya están empezando a entrar en ese mercado, aunque la mayoría de sus 
inversiones en bienes raíces se encuentran en Europa, también existen grandes oportunidades 
en Asia, en el 2005 lanzaron su primer fondo en ese continente y a la fecha se han invertido 
alrededor de 400 millones de libras esterlinas en Japón, Hong Kong, Singapur y Corea del Sur 
y han tenido un retorno anual de más del 20%. 
Actualmente están construyendo un desarrollo muy raro en el centro de Tokio, construyendo un 
bar de 8 pisos con 50 metros cuadrados por piso con un costo de cerca de 40 millones de 
libras esterlinas para inaugurarse en agosto de 2008, este tipo de establecimientos son muy 
populares entre los trabajadores asalariados en Tokio y también nos muestra cuan costoso es 
el espacio inmobiliario en Tokio. 
Aunque cerca del 75% de sus inversiones están en el Reino Unido, quieren ser más oportunos 
y mirar hacia otros mercados en crecimiento, el año pasado invirtieron tres billones de libras 
esterlinas en Real Estate de Centros Comerciales, de los cuales el 60% fue en Europa 
Continental y el 40% en el Reino Unido, su meta es que al menos dentro de 18 meses al 
menos el 50% de sus negocios se hagan en Europa Continental y en el Reino Unido, el énfasis 
es administrar los activos actuales para incrementar rentabilidad. 
Finalmente según FootFall, una empresa de investigación y análisis estadísticos, la afluencia 
promedio interanual a los Centros Comerciales ha aumentado un 5.1 % en marzo, según el 
registro del índice FootFall. Se consolida, por tanto, un primer trimestre del año mejor que el 
2006. Un dato que, sin embargo, contrasta con una caída intermensual que se viene 
produciendo de forma continuada desde el pasado mes de diciembre. 
Fue en diciembre cuando se produjo el mayor pico en lo que a afluencia promedio a Centros 
Comerciales se refiere, con una subida del 26.4%. A este mes, tradicionalmente el más fuerte 
en compras debido a las fiestas navideñas, le han sucedido tres meses consecutivos en los 
que la afluencia a los Centros Comerciales se ha venido reduciendo. Enero terminó con una 
disminución del 10.7 %, Febrero con una del 15.7% y Marzo ha cerrado con una afluencia de 
1.9% menor, según indica FootFall. La empresa de conteo considera que este leve descenso 
de la afluencia promedio de visitantes a los Centros Comerciales en le mes de Marzo se debe 
principalmente a que el periodo de semana santa no ha coincidido este año con el mes de 
marzo, y por otro lado a la inexistencia de de días festivos durante el mes, por ello los técnicos 
de FootFall consideran normal que el índice haya tenido un retroceso en el mes de marzo. 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
A pesar de todo, el dato interanual de 2007 es positivo. Comparando el mes de enero con el 
del año pasado, la afluencia apenas bajo un 0.5 %, pasando a verse incrementado en febrero 
en un 5.1 %, el mismo porcentaje que ha aumentado en el mes de marzo. 
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11. Aspectos Financieros de la Industria 
de Real Estate 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
11. ASPECTOS FINANCIEROS DE LA INDUSTRIA DE REAL ESTATE 
2.1 Riesgos Financieros de Real Estate y sus Mitigantes 
• Riesgo de Poder Adquisitivo: 
Como sabemos este riesgo es la posible pérdida como consecuencia de la inflación. Se puede 
definir como la posibilidad de pérdida proveniente de cambios mayores en la tasa de inflación 
esperada. 
Las posibilidades de continuas inflaciones han hecho de los bienes raíces inversiones 
favorables. En épocas inflacionarias los que tienen inversiones en activos a tasas fijas tienen 
problemas, mientras que los que tienen inversiones en activos que fluctúan con la inflación 
pueden resultar beneficiados. Las inversiones en Real Estate vienen a ser una de las más 
populares coberturas de inflación, porque su valor aumenta junto con, o por encima del nivel 
general de precios. 
Por lo tanto las propiedades en bienes raíces, son las coberturas de inflación más populares, 
pero los tenedores de activos con deuda, incluyendo las hipotecas, resultan afectados por la 
inflación de manera adversa. Los deudores pagan sus préstamos con dinero más barato, en 
términos de poder adquisitivo y en épocas de inflación cabalgante, los intereses ganados por 
los que prestan dinero, quizá no sean suficientes para cubrir la pérdida del poder adquisitivo del 
dinero. 
La necesidad de las instituciones financieras para protegerse en contra de los estragos de la 
inflación, así como los desarrolladores de mercado de fondos de hipotecas, ha llevado a que 
los algunos prestamistas soliciten alguna forma de participación en el capital de sus préstamos 
comerciales. A esto se le llama participación hipotecaria y puede darse de varias maneras: 
Un porcentaje del ingreso bruto o neto. 
El prestamista, como una condición del crédito adquiere parte del capital accionario. 
Acuerdos en forma de Joint-Venture, cuando la sociedad comercial se crea dentro de la 
institución financiera.La participación del prestamista dentro del capital de bienes raíces, puede ser benéfico tanto 
para el deudor como para el acreedor hipotecario. Esta participación, generalmente le permite 
al desarrollador obtener montos más grandes y condiciones más favorables, que las 
disponibles en otro lugar. Los Joint-Venture entre prestamistas y desarrolladores, les permite a 
los desarrolladores participar en más proyectos y diversificar su riesgo. 
La participación accionaria puede reducir el riesgo de inflación para el prestamista, pero 
también puede incrementar el riesgo financiero. En épocas de expansión económica, algunas 
instituciones financieras, se han enamorado tanto de un prospecto de inversión que le dan más 
peso a la decisión por obtener participación en las acciones del proyecto y han fallado en 
analizar el potencial de riesgo del proyecto apropiadamente. 
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• Riesgo Financiero: 
Es la pérdida de capital o intereses debido a: 
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La falta de pago por parte de los deudores de los montos por los que están obligados a 
pagar. 
La falla en una inversión de capital para ganar lo que se tenía proyectado. 
El riesgo financiero se puede dar por muchas razones, incluyendo una sobreestimación de la 
demanda, cambios en las condiciones de los negocios, incrementos de los costos, pobre 
administración e incluso por fraude. Este es el tipo de riesgo al que los inversionistas deben 
estar más atentos. 
Para minimizar este riesgo los prestamistas hipotecarios deben analizar cuidadosamente tanto 
a la empresa que está solicitando el crédito como a la propiedad sujeta de ser hipotecada. Los 
dos elementos son importantes para garantizar el préstamo, aunque el análisis de la propiedad 
generalmente es más importante en aquellos inmuebles comerciales que generan ingresos por 
su operación. 
• Riesgo de Tasa de Interés: 
Este tipo de riesgo es el menos entendible, que es la pérdida del valor en el mercado de una 
inversión con rentabilidad fija, como consecuencia del incremento de las tasas de rentabilidad 
del mercado. 
Las instituciones financieras igualmente, mantienen hipotecas que son sujetas al riesgo de tasa 
de interés. En épocas donde generalmente hay incrementos en las tasas de interés, los 
tenedores de créditos hipotecarios pueden resultar afectados de manera adversa, porque ellos 
únicamente pueden vender estos créditos a descuento. 
Aunque los créditos no tienen que ser vendidos a descuento para que las instituciones sufran 
por las fluctuaciones de las tasas de interés. Por ejemplo, el tenedor de un crédito hipotecario 
existente, quizá reciba intereses más bajos que los intereses que puede obtener con créditos 
hipotecarios que se instrumenten a nueva tasa. Este hecho ha creado grandes problemas para 
las instituciones financieras hipotecarias, en donde sus portafolios generalmente están 
formados de muchos préstamos a largo plazo que pagan tasas de interés más bajas que las 
que dichas instituciones deben pagar para obtener fondeo de corto plazo. 
Los prestamistas hipotecarios son especialmente más susceptibles al riesgo de tasa de interés, 
porque los plazos de estos créditos son muy largos. Las variaciones en las tasas de interés de 
corto plazo son muy importantes para la banca hipotecaria, que originan y mantienen créditos 
para vender a inversionistas. Por ejemplo, si las tasas de interés en el mercado suben, los 
créditos hipotecarios existentes solo pueden ser vendidos a precios más bajos, resultando en 
una pérdida para las instituciones que otorgaron el financiamiento. Por el contrario, si las tasas 
de interés en el mercado caen, la institución financiera puede tener una ganancia en la venta 
de los créditos hipotecarios existentes. Los cambios en las tasas de mercado son vigiladas muy 
de cerca por las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios y por los 
inversionistas, porque estas fluctuaciones traen consigo el otro elemento de riesgo, que ya 
vimos, de los préstamos hipotecarios y que es el Riesgo Financiero. 
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• Riesgo de Liquidez: 
Las inversiones en Real Estate son especialmente susceptibles al riesgo de iliquidez, que es la 
posibilidad de que un activo no pueda ser fácilmente convertido en efectivo sin que haya una 
considerable pérdida de por medio. 
Las inversiones en terrenos y en instalaciones sufren mucho más del riesgo de iliquidez. No 
hay mercados altamente organizados para este tipo de activos y su venta normalmente 
requiere de periodos largos y grandes costos de transacción a través de comisiones de 
intermediarios, cuotas legales y otros gastos. 
Este riesgo es minimizado por los prestamistas hipotecarios cuando existe un mercado 
secundario de créditos hipotecarios muy bien organizado. En este tipo de mercados, los 
créditos que cumplen con los estándares de mercado son vendidos a pools hipotecarios u otros 
tipo de inversionistas. De muchas formas cuando existe un mercado secundario de créditos 
hipotecarios, se logra que sean tan líquidos como las acciones y los bonos. 
Con lo anterior podemos concluir que todos estos tipos de riesgo no son deseables y que los 
inversionistas tratarán de evitar en la medida de lo posible estos riesgos. Si los inversionistas 
evitan el riesgo totalmente, la rentabilidad de sus inversiones será relativamente baja. Para 
poder obtener mayor rentabilidad se deben aceptar ciertos riesgos, por lo que los inversionistas 
solo aceptan riesgos en sus inversiones cuando la rentabilidad esperada es lo suficientemente 
grande para compensar la probabilidad de pérdidas. 
Como sabemos una forma de incrementar la rentabilidad y al mismo tiempo reducir el riesgo, 
es la diversificación del portafolio de inversiones. El riesgo que no puede ser eliminado por la 
diversificación, es el riesgo por el cual los inversionistas demandan una compensación. El 
mercado no recompensa a los inversionistas la exposición al riesgo que puede ser evitada a 
través de una administración apropiada de sus portafolios. 
Por lo tanto hay algunas características de riesgo que siempre deben estar presentes al 
momento de tomar una decisión de inversión. 
Entre más grande es el grado de incertidumbre, más grande es el riesgo. Por ejemplo, 
un crédito hipotecario sobre un inmueble comercial tiene más riesgo que una tasa de un 
instrumento gubernamental. Una inversión accionaría en un proyecto de desarrollo de 
terrenos conlleva más riesgo que un contrato de arrendamiento firmado con una 
empresa internacional. 
Entre mayor es el grado de riesgo inevitable, es mayor la rentabilidad que un 
inversionista exigirá. Por lo tanto, las tasas de interés de créditos hipotecarios son más 
altas que las tasas de interés de instrumentos gubernamentales y las tasas de interés 
de los créditos hipotecarios son más bajas que las posibles ganancias en inversiones 
de acciones de Real Estate. 
Entre más largo es el periodo a analizar más grande es el riesgo. Entre más vayamos 
hacia el futuro, hay mayor probabilidad de que algo salga mal. Las tasas de interés del 
mercado pueden subir, la demanda por un tipo específico de inmueble puede caer, el 
vecindario se puede deteriorar, las empresas pueden quebrar o pueden ocurrir cambios 
políticos adversos. 
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Análisis y Situación Actual de Real Estate 
de Centros Comerciales en México 
2.2 Valuación de Propiedades en la Industria de Real Estate. 
Una de las preguntas centrales en los desarrollos de real estate es ¿ Cuál es el valor de la 
propiedad? Los vendedores quieren saber en cuanto debe ser ofrecida su propiedad en el 
mercado y los compradores desean saber el precio de compra de la propiedad en comparación 
con otras propiedades similares en el mercado. 
Los inversionistas por su parte buscan generar un ingreso de la propiedad de sus inmuebles,