Bolilla 5 Reales

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Bolilla 5. LA PUBLICIDAD REGISTRAL y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Los derechos reales se distinguen por su carácter absoluto, su oponibilidad erga omnes.
Precisamente de allí surge la necesidad de que haya alguna manera de dar publicidad de
su constitución, modificación o extinción.
Existen distintos sistemas de publicidad inmobiliaria, que pueden ser divididos en
registrales o no registrables. Interesan los primeros:
- De la transcripción: la inscripción cumple limitados efectos respecto de terceros,
pues los vicios de los actos traslativos no quedan eliminados con el acto de la
inscripción. Se Incorpora íntegro el documento registrado. La continuidad respecto
de las transmisiones de dominio entre distintas personas se obtiene por vía de notas
marginales de remisión.
- De los libros territoriales: exige la inscripción para perfeccionar la transmisión del
dominio. La preferencia de los derechos reales está determinada por el orden de las
inscripciones. Utiliza el sistema de folio real en donde se asienta todo lo atribuible a
un inmueble.
- Sistema Torrens: se realiza la inscripción del título constitutivo del derecho real
juntamente con un plano del inmueble y se entrega al titular un duplicado del título y
plano. Previo a la inscripción, el Estado realiza un minucioso análisis de los
antecedentes.
- Sistema alemán: se inscribe el acuerdo mediante el cual quien figura en el registro
como titular conviene con otra persona en que determinado derecho se inscriba a su
nombre.
- Sistema francés: consagro la tradición como forma de publicidad, reservando la
registración solamente para las donaciones e hipotecas. -
- España: un sistema convalidante impuro, pues la convalidación no deviene sólo de
la inscripción del derecho, sino que se logra con la registración sumada a otros
elementos previstos en la propia ley registral. Estos elementos son la buena fe, la
onerosidad del negocio causal, el respeto del tracto sucesivo, y la exigencia de que,
en caso de existir,el vicio o nulidad del título no resulte manifiesto
Antecedentes argentinos. Con anterioridad a la vigencia del Derecho nacional era de
aplicación el Derecho Español; en esta materia especialmente la Ley Hipotecaria
Española.
En lo que hace al Código Civil de 1871, el medio de publicidad era la tradición, y que solo se
consagró la publicidad registral para las hipotecas, dado que ese derecho real no se
adquiere por la tradición ni se ejerce por la posesión.
Recién en 1968 El sistema del código civil según Vélez: estableció el sistema de titulo y
modo cuando se trata de adquisiciones bilaterales. El título es el acto jurídico causal,
otorgado por una persona capaz y legitimada al efecto, e instrumentado por escritura
pública. El modo es la tradición del art 577 (actual 750), con las exigencias del art 2601
(actual 1892). El modo cumple dos funciones, por un lado posibilita la relación directa e
inmediata con la cosa por parte del sujeto titular del derecho real, y por el otro tiene la
función de publicidad. Y como excepción, estableció para las hipotecas un sistema de
publicidad registral. Y estableció en el art 3134 que la hipoteca debe ser registrada y
tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro
de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia. Es una publicidad
declarativa.
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Los registros provinciales: El art 3134 preveía la creación en las provincias de registros para
que en ellos se inscriben las hipotecas, a fin de su oponibilidad a terceros. En esas leyes
provinciales se estableció además la necesidad de inscribir, para su oponibilidad a terceros,
las adquisiciones, modificaciones, transferencias y extinciones de cualquier derecho real
relativo a inmuebles. Por vía de estas leyes, se le agregaba un requisito no previsto, para su
oponibilidad a terceros. Entonces se planteo la cuestión de constitucionalidad de esta
exigencia, y se considero inconstitucional por violar el art 67 inc. 11 de la CN.
Proyectos de reforma de la publicidad inmobiliaria: La Comisión para la Elaboración del
Proyecto de Ley de Reforma propuso que la adquisición derivada por actos entre vivos de
derechos reales requiriera la concurrencia de título y modo suficientes, siendo la inscripción
registral el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables. Luego en el anteproyecto de 2012 la idea fue abandonada, estableciendo el
Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente
se incluye como excepción para la adquisición, transmisión, etc., de ciertos objetos, por
ejemplo automotores, mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable,
especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria como modo
suficiente”
Jurisprudencia: La CSJN ha declarado la invalidez constitucional de las leyes locales de
registro, en cuando introdujeron un requisito nuevo para la transmisión del dominio, en lo
que respecta a los terceros, distinto de los presupuestos fijados por el código civil. A partir
de 1968 y la sanción de la ley 17711 esto se tornó abstracto.
Publicidad y registro.
Desde un concepto amplio se afirma que la publicidad es una actividad destinada a producir
cognoscibilidad, porque siendo su destinatario la persona, el efectivo conocimiento
dependerá, de la actitud y de la voluntad del destinatario, en conocer lo que se da a
publicidad. O desde un concepto restringido, o sea la publicidad jurídica, donde lo que se da
a conocer son hechos jurídicos y su finalidad es la producción de efectos jurídicos.
Naturaleza jurídica: Declaración señalativa, entendiendo por tal a la divulgación directa o
indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para
que dichos terceros puedan conocer el evento. La declaración señalativa proviene de un
órgano público.
Concepto de publicidad registral: Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio
de un órgano específico denominado registro.
Concepto de registro: Se puede afirmar que los registros son los organismos mediante los
cuales se produce la publicidad jurídica. El registro es una institución, siendo sólo objeto de
su organización el examen de los libros y la caracterización de la oficina. El fin de los
registros es proporcionar plena seguridad en el tráfico. La idea de registro, lleva consigo la
de publicidad material o sustantiva, base y fundamento del registro.
Sistema actual: ARTÍCULO 1893.-Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el
modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de
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publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real.
Clases de registro:
a) Registro de hechos: Anota y da a conocer simplemente un hecho, por ejemplo el
registro civil cuando inscribe el nacimiento o la muerte de una persona. Tiene como
fin facilitar la prueba del hecho ocurrido.
b) Registro de actos y contratos: El acto jurídico o el contrato no existen si no se
celebran en el registro en el cual quedan incorporados; por ejemplo, el matrimonio
no existe si no se celebra en el registro civil y ante el oficial público competente para
actuar en ese registro.
c) Registro de documentos: Es una variedad del registro de hechos. Por documento se
entiende a una cosa mueble, representativa de un hecho. Lo que se registra es la
cosa que contiene el hecho, se registra el documento como un hecho,
incorporándosepero sin someterlo a un análisis o calificación. Ejemplos, es de
testamentos, el de mandatos, etc.
d) Registro de títulos: Variedad del registro de actos y contratos. Aquí el acto o el
contrato existe aunque haya sido celebrado fuera del registro, si se realizó ante otro
funcionario que ha sometido el acto o contrato al pertinente examen de legalidad. El
acto o contrato ingresa en el registro incorporado a un documento, considerado
como elemento portante de un negocio jurídico causal que es el objeto de la
registración.
e) Registro de derechos: No existe en nuestro sistema jurídico y solo es posible en
aquellos que, mediante el llamado acto abstracto de enajenación, logran separar la
causa del negocio, del efecto, esto es de la transmisión, siendo esto último lo
registrable en este tipo de registros.
Clasificación de los registros.
a) Personales y reales: Los personales tienen fundamentalmente en miras al sujeto y
no el objeto de la registración. Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Y los
reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, que son normalmente
las cosas, sean muebles o inmuebles. Estos últimos, pueden ser de folio real,
cuando la unidad de registración es la cosa, o de folio personal cuando se los
individualiza por titulares del derecho.
b) De transcripción y de inscripción: En los primero, la registración se efectúa mediante
la transcripción literal e íntegra del documento, o por medio de su incorporación o
una copia. En el registro de inscripción, el asiento se practica realizando un extracto
de las constancias que, deben ser publicadas, las que, son las llamadas constancias
de trascendencia real.
c) Declarativos y constitutivos: La diferencia de estos, radica en cuanto a si el acto que
se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción.
En los llamados declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento. La
inscripción hace que ese derecho existente, pase a ser oponible a ciertos terceros, el
claro ejemplo es el registro de la propiedad inmueble. La inscripción es constitutiva
cuando el derecho nace con ella.
Como el registro de automotores. El art 1 del decreto 6582/58 dice que la transmisión del
dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo
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producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción
en el registro de propiedad del automotor.
El derecho registral. El derecho registral es el conjunto de principios y normas que tienen
por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos,
documentos o derechos. El objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar
seguridad a relaciones nacidas extra-registralmente.
Principio de prioridad.
Los derechos reales gozan del ius preferendi, o sea la facultad que tiene el titular de un
derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real
posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la
máxima romana, prior tempore, potior iure. Cuando se trata de hacer efectivo el ius
preferendi en materia de derechos reales inmobiliarios, en principio, ello se materializa por
intermedio del acceso al registro del documento portante de un derecho real. El que primero
ingresa desplaza al que ingresa posteriormente.
Prioridad material y prioridad formal: Prioridad material, desde este se exterioriza la
preferencia de una situación jurídica sobre otra, sea por incompatibilidad, por oponibilidad,
fijando la prelación de la que accede primero al registro. Y desde el punto de vista de la
prioridad formal, significa que el registrador no debe inscribir derechos incompatibles, debe
practicar los asientos comenzando por el libro diario en estricto orden cronológico.
La prioridad en el sistema registral argentino: Prioridad directa.
El derecho de preferencia, en lo que respecta a inmuebles, está estrechamente ligado a la
publicidad registral ya que quien resulte titular registral en primer término, u obtenga la
anotación de medidas cautelares en su favor (prioridad directa), inscriba su título en el plazo
previsto en este artículo 5° (prioridad indirecta) o reserve la prioridad para la celebración de
un negocio mediante certificado (retroprioridad) prevalecerá sobre el que adquiera su
derecho o posición registral con posterioridad
Ingresando un título de adquisición, transmisión o modificación de un derecho real al
Registro de la Propiedad, dentro del plazo de 45 días a contar de la fecha de su
otorgamiento (art. 5), y siempre que se trate de un título de origen notarial, que hubiese
guardado la prioridad mediante certificado, se produce un efecto retroactivo.
Esta asignación retroactiva de efectos se la denomina prioridad indirecta (se debe analizar
junto con el art. 22 que regula la retroprioridad).
Si el documento que refiere el art. 5 no gozará de previa protección de la reserva de
prioridad, causada en el certificado regulado en los art. 22 y ss., no existirá tampoco
prioridad indirecta, sino que será oponible a partir de su ingreso al registro o toma de razón
(prioridad directa).
No existe un plazo para la inscripción en el Registro, pero el art. 5° establece que, si se lo
hace dentro de los 45 días desde su otorgamiento, se consideran registrados a la fecha de
su instrumentación, no a la fecha de su toma de razón o la de ingreso del documento. Si la
inscribe luego, los efectos frente a terceros surgirán desde la fecha de anotación. Esto es la
prioridad indirecta.
Existe un mecanismo por el cual la ley permite que se reserve la prioridad. El escribano pide
un certificado, que le asegurará que la situación no se verá alterada si actúa dentro de
ciertos plazos. (Art. 22 a 25 de la ley).
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El certificado es la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publicita la
situación jurídica de los inmuebles y de las personas produciendo simultáneamente el cierre
registral.
Estos certificados tienen un plazo de validez de 15, 25 o 30 días, según se trate de
documentos autorizados por escribanos con domicilio legal en la ciudad asiento del
Registro, en el interior de la provincia o fuera de ella, o en la Capital Federal (art. 24). Los
días se cuentan corridos. Ello significa, que cualquier nueva inscripción queda relegada en
el Registro, hasta tanto haya vencido el plazo del certificado.
La reserva de prioridad generada mediante el certificado permite dotar al negocio de una
seguridad particular cuya base consiste en la garantía de inmutabilidad de la situación
registral. Este efecto innovador de los certificados en el Registro, se denomina cierre o
bloqueo registral, aunque no es tal, ya que no impide la entrada de otros actos,sino que
mantiene la prioridad del acto jurídico negocial de que se trata, siempre que se instrumente
dentro de su plazo de validez y se inscriba dicho instrumento en el Registro dentro del plazo
de cuarenta y cinco días de su fecha.
Esta retroprioridad no puede aplicarse a los instrumentos privados, ni a cualquier
instrumento público, sino a las escrituras públicas.
Esta anotación preventiva tiene los mismos efectos que las inscripciones provisorias del art.
9° inc. b), solo que la vigencia es la especialmente establecida en el art. 24. El certificado ha
ganado rango o posición registral.
Nuestro sistema, a diferencia de otros, nunca se cierra, pues todos los terceros podrán
ingresar y colocarse en la posición que les asigne el Registro de conformidad con lo previsto
por el art. 19, conforme se trate de documentos incompatibles o contradictorios. El art. 25
dispone que, emitido un certificado, no se emitirá otro sin la prevención de la existencia del
primero, en cuyo beneficio están corriendo los plazos. El segundo que se expida durante el
plazo de vigencia del primero se anotará en forma condicionada.El art. 26 refiere a las
escrituras simultáneas. Por cuestiones de economía procesal se admite el otorgamiento de
más de un acto apoyado en el mismo certificado, y se hace una excepción al principio del
tracto sucesivo (art. 16 inc. d).
La permuta de rango consiste en el cambio de posición entre dos derechos ya
inscritos.Solo implica la cesión de la posición, pero el contenido del derecho no se altera, ni
cambia su titularidad. (Art. 19 de la Ley). Puede darse entre dos derechos reales iguales o
diferentes.
La posposición de rango se produce cuando, existiendo un derecho registrado y con
rango ganado, cede su prioridad en beneficio de otro, no inscripto aunque al registrarse
ocupará la posición dejada por el cedente. El acreedor que detentaba la prioridad desciende
y el que accede a la registración con posterioridad ocupa la mejor posición.
Si existiere más de un tercero registral con rango adquirido, la posposición requerirá la
conformidad de todos, pues no es posible perjudicar los derechos de terceros.El rango
compartido alude a la situación de que puede darse el supuesto de existir más de un
acreedor con el mismo rango, en cuyo caso, concurrirán a prorrata.
Inscripción
Algunos autores sostienen que en nuestro sistema la inscripción es constitutiva, parten de
considerar a los derechos reales como absolutos, y por ende oponibles erga omnes.
Nosotros creemos que la cuestión pasa por aclarar bien qué se entiende por inscripción
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constitutiva y que por declarativa. En cuanto a la constitutiva, se configura cuando la
inscripción es un requisito para la existencia del acto, antes de la inscripción el derecho real
no existe. En cambio en la declarativa, el derecho real existe antes de la inscripción y por
tal es oponible erga omnes, salvo a ciertos terceros. La limitación de su oponibilidad se da
solo frente a ciertos terceros. Por ende, la inscripción en materia inmobiliaria es declarativa.
Tradición e inscripción: La tradición es el medio de publicidad en materia de derechos
reales sobre cosas muebles no registrables. Para las cosas muebles registrables y para los
inmuebles, la tradición fue sustituida por la inscripción, la cual es un elemento de la
oponibilidad de la adquisición, es un requisito diferente a la tradición. En cambio esta es el
modo de adquisición del derecho real y como tal es constitutiva.
La tradición no es un presupuesto de la inscripción, ya que nuestro registro es de títulos.
Matriculación: Es el procedimiento que tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por
vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y
se le da una característica de ordenamiento que permanece inalterable.
Según el art 10, los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el art 2, serán previamente matriculados en el registro
correspondiente a su ubicación; agregando el art 44 que a partir de la fecha de vigencia de
la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la propiedad, como los
que aun no lo estuviera, deberán ser matriculados de conformidad con sus disposiciones,
en el tiempo y forma.
Para los casos de matriculación originaria, hay dos formas de acceder al registro, por una
sentencia luego de un procedimiento judicial que de origen a un documento judicial
inscribible o mediante el procedimiento administrativo previsto en el art 15 de la ley
provincial de salta 5148.
Inmuebles excluidos: El art 10 excluye la posibilidad de matricular los inmuebles de dominio
público, ya que son inalienables, inembargables e imprescriptibles, estando fuera del
comercio.
Procedimiento de matriculación. El folio real: Los registros reales son los que registran
cosas, pudiendo hacerlo de diversas maneras,
1) forma llamada cronológica personal, que registra los documentos a medida que
ingresan, uno a continuación de otro, vinculando los referidos a un mismo inmueble
por notas de remisión.
2) La otra forma es practicando todos los asientos relativos a un mismo inmueble en
una ficha o cuaderno, de modo que por su simple lectura y visualización se tiene una
información completa de la situación jurídica actual.
El folio real es la técnica de llevar un registro real consistente en asignársele a cada cosa,
objeto de la registración una ficha o cuadernillo, en el cual se practicarán todos los asientos
que tengan relación con esa cosa.
El art 11 dice, la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial
con una característica de ordenamiento que servirá para designar. Se advierte que impone
la técnica del folio real, sobre la base del principio de que cada inmueble debe tener un folio
y que un folio no puede contener más de un inmueble.
El asiento: Significa anotación de una cosa. El asiento de matriculación se refiere a las
anotaciones que se practican en el folio real en el momento de proceder a la operación de
matriculación.
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Art 12. Los asientos se redactan sobre la base de breves notas con indicación de número y
fecha en que el documento fue presentado en el registro, y lleva la firma del registrador
responsable.
a) Con relación al inmueble: se exige la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para
su completa individualización. (art 12 parte 1).
b) Con relación al titular del derecho: Si se trata de una persona física la ley exige el
nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran
para las escrituras públicas. En los casos de personas jurídicas, se exige el nombre
o razón social, la clase de sociedad y domicilio. En ambos casos se indicará la
proporción en la copropiedad y en el monto del gravamen, el título de adquisición, su
clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante.
Asientos posteriores: Una vez practicado el asiento de matriculación, en el folio se
practicarán todos los asientos que sean consecuencia del ingreso de algún documento
inscribible que contenga un acto referido a ese inmueble. El art 14 dispone: Matriculado un
inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registraron:
a) las posteriores transmisiones de dominio,
b) las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio,
c) las cancelaciones o extinciones que correspondan,
d) las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
arts. 22, 24 y concordantes.
El citado art 14 concluye, los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán
por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y
en la forma que expresa el art 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación
de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos.
Cláusulas de ajuste en las hipotecas sujetas a la ley 21309: Tanto en la hipoteca como en
los embargos debe indicarse en el asiento el monto del gravamen, para dar cumplimiento
así al principio de especialidad en cuanto al crédito. En materia de hipoteca, se permite que
su monto original esté sometido a una cláusula de ajuste.
El art 1 de la ley 21309 exige para que se tenga por cumplido el principio de especialidad,
con respecto a la cláusula de ajuste, se haga expresa mención de los números índices de
actualización adoptados, los periodos por los cuales se efectuará el ajuste y el tipo de
interés pactado. Y para que las cláusulas de ajuste puedan ser oponibles a terceros es
necesario su registración.
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