Bolilla 6 Reales

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Bolilla 6: Principios registrales. 
A) ESPECIALIDAD Y DETERMINACIÓN. 
Este principio se vincula con la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la 
relación jurídica que ingresa en el registro, a fin de provocar una mutación en el asiento 
correspondiente. 
Se encuentra recepcionado en el artículo 10 de la ley, que adopta inequívocamente el 
método registral real tomando como elemento determinante del ordenamiento el inmueble, 
como la mejor forma de individualizar y clasificar los asientos. 
El principio de especialidad en materia registra, no solo se expresa mediante el sistema real 
adoptado, ya que deberá respetarse también en cuanto a la individualización de los 
sujetos que resulten titulares de derechos registrados; también deben describirse los 
negocios causales que se inscriban. 
El artículo 10 fija la técnica registral en sentido estricto, adhiriéndose a la llamada técnica 
del folio real, mandando que cada inmueble deba matricularse. La matrícula, unidad de 
identificación registral, constituye entonces un concepto abstracto destinado a permitir la 
individualización de los inmuebles; 
Cuando se trata de un derecho real sobre cosa propia, y luego se constituye otro de la 
misma índole o una desmembración, corresponderá la apertura de una nueva matrícula 
registral. Siguiendo este razonamiento, Ventura, sostiene que por ejemplo en el derecho de 
tiempo compartido o el de sepultura, deberían crearse tantas matrículas como derechos 
hayan nacido. 
El inmueble es el elemento principal, soporte de la base real del sistema, por lo que la 
referencia a la descripción de la cosa es ineludible. También resulta imprescindible 
establecer el contacto entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro como 
generador de la existencia de la cosa objeto de los derechos (plano catastral). Para que 
exista el inmueble como cosa susceptible de derechos, es previo al momento de su 
nacimiento un plano generador. 
Conforme el art. 12 de la ley, el asiento expresara el nombre de los titulares más los datos 
personales que se requieran para las escrituras públicas. También está la necesidad de 
identificar el título causal, mediante la inscripción. 
Este título, el necesario para la adquisición del derecho real, constituye uno de los 
documentos inscribibles mencionados en el art. 2 de la ley. Podrá tratarse de un 
documento de origen notarial o judicial. 
También debe resultar del asiento la perfecta correlación en el tracto. En el caso de la 
apertura de la matrícula, esta exigencia se cumple mediante la consignación del 
antecedente de dominio. 
Por último, se requiere que en el asiento de matriculación se consigne el número 
identificador de la registración, con su cronología, debiendo consignarse la fecha de 
presentación. 
 
B) TRACTO SUCESIVO 
Prevé el artículo 14 de la ley 17.801 que los asientos que se hagan en folio real se llevarán 
por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y 
en la forma que expresa el art. 12, en cuanto fuere compatible. Debe complementarse 
con el art. 15 de la ley. 
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El principio de tracto sucesivo indica que debe existir una perfecta correlación entre el titular 
registrado, quien es el legitimado para disponer o gravar el derecho, y sobre quien puedan 
disponerse medidas cautelares o restricciones de tipo judicial, y su sucesor a registrar. 
A este principio López de Zavalía lo divide en dos principios: el de ​identidad ​y el de 
continuidad ​. El primero manda que no pueda un adquirente invocar válidamente el derecho 
adquirido si no proviene de un titular inscripto en el registro de la propiedad, y que sólo él 
estará legitimado para operar una adquisición a favor de un nuevo titular. El de continuidad, 
implica que, si se cumple con el principio de identidad, la serie de anotaciones e 
inscripciones obrantes en la matrícula, sin solución de continuidad, deberán reflejar la 
historia del inmueble, sus distintas titularidades y los gravámenes o interdicciones que sobre 
él pesaron. 
No es necesario el cumplimiento de este principio en las adquisiciones originarias, ej.: la 
usucapión. 
El art. 16 de la ley, establece las excepciones previstas para el principio. La ley prevé 
distintas situaciones en las que no se requiere al disponente el requisito de la previa 
inscripción de un derecho para lograr la registración de un documento. 
En un solo asiento se concentran diversos actos dispositivos. La continuidad se manifiesta 
encadenada no en las inscripciones, sino en los propios documentos con vocación registral. 
En su faz registral el tracto sigue siendo sucesivo, pero se encuentra comprimido en una 
actividad inscriptora. En todos los casos previstos para el tracto sucesivo abreviado, los 
documentos que se otorguen deberán relacionar los antecedentes de modo que sean 
autosuficientes, y que del mismo documento resulte el respeto del encadenamiento 
sucesivo. 
 
C) LEGALIDAD: 
El principio de legalidad se encuentra en el art. 8° de la ley. El proceso registral 
integralmente debe ser adecuado a derecho, pues lo legal es lo adecuado a la ley. 
En su ​ aspecto formal​, el principio impone que el órgano registrador en el ejercicio de su 
función debe obrar dentro de la ley, ajustando su propia conducta a derecho, y debe 
adecuar entonces sus procedimientos a las previsiones contenidas tanto en la ley de fondo 
como en la de forma. 
En su ​aspecto sustancial​, el principio se aprecia por su resultado: si el procedimiento de 
inscripción se ha cumplido de acuerdo a derecho, legalmente, y el registrador ha 
examinado en ejercicio de su función calificadora el documento a inscribir, se genera una 
presunción de que el derecho inscrito o la situación jurídica registrada son“legales”. 
Los asientos se presumen exactos y concordante con la realidad jurídica exterior. 
El principio de legalidad da nacimiento a la función calificadora. El registrador no puede 
proceder a dar posición registral a un documento defectuoso. Él es responsable de hacer 
efectivo este principio. Rige también para las partes ya que ambas actividades confluyen 
para lograr como resultado el asiento o toma de razón. 
El principio en los sistemas convalidantes, genera una presunción que no admite prueba en 
contrario acerca de la bondad de la situación inscripta, que no puede mutar por ningún 
acontecimiento anterior. En los no convalidantes, se manifiesta como una presunción a 
favor de la bondad del derecho registrado que admite prueba en contrario. 
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El art. 2 de la ley establece los documentos registrables que deben inscribirse en el Registro 
a los efectos de su oponibilidad a terceros. La doctrina los identifica como actos, negocios o 
situaciones con vocación registral. 
- Por un lado, están los títulos, que contienen y documentan actos judiciales, o de 
naturaleza administrativa (es decir que expresan actos administrativos). Para 
resultar inscribibles, estos actos deben constituir,transferir, declarar, modificar o 
extinguir derechos reales sobre inmuebles. Quedan comprendidos todos los 
documentos que sirvan de título a un derecho real, o sean título de su extinción o 
modificación, así como aquellos que resultan meramente declarativos de él. 
- En inc. b) alude a las medidas cautelares con vocación registral. Generan en 
beneficio del que solicitó su traba una preferencia a la hora de satisfacer su crédito, 
y, en consecuencia, es especialmente importante con relación a ellas la prioridad 
registral,ganada a partir de que se asuma la posición o rango. 
- Finalmente, el inciso c) alude a las leyes especiales que dispongan la vocación 
registral del documento. 
El art. 2° no es taxativo con sus tres incisos, sino enunciativo. 
En cuanto al ​boleto de compraventa​, el mismo no constituye título suficiente para adquirir el 
derecho real, yaque se necesita que el contrato se formalice en escritura pública. 
Cuando se presenta un título ante el Registro con el objeto de ser inscrito, dicho documento 
es sometido a un análisis previo para determinar si cumple con los recaudos necesarios. 
Esto se denomina calificación registral. 
Si el documento padece vicio alguno, la inscripción no lo purifica, sino que hace presumir 
(admitiendo prueba en contrario) la legalidad del título. 
La calificación es una función registral, típicamente jurídica, que consiste en el examen de 
los documentos presentados a inscribir o anotar, por lo que de ellos resulta y por su 
confrontación con los asientos respectivos tendiente a establecer si reúnen los requisitos 
necesarios para su registración definitiva o si, por no reunirlos, deben ser inscriptos 
provisionalmente, o condicionados por la existencia de prioridades, o rechazados por no 
tratarse de documentos registrable. 
Existe un primer ​límite a esta función ​: el registrador sólo puede controlar la legalidad de los 
documentos que se le presenten para su registración o para emitir la información que se le 
requiera. 
En caso que el registrador formulará observaciones, procederá a dejar constancia de ellas 
devolviendo el documento para su subsanación. Cuando un documento no goza en principio 
de la perfección necesaria para lograr la registración definitiva, por un vicio o defecto, se lo 
identifica como documento observable. A su vez estos se clasifican en subsanables o no 
subsanables. En el primero de los casos, el documento puede ser objeto de confirmación, 
ya sea por tratarse de una nulidad relativa, o por manifestar una nulidad instrumental que 
sea reparada. En el segundo de los casos, la invalidez que detenta no puede ser 
confirmada. 
 
D) ROGACIÓN. 
El principio de rogación se encuentra consagrado por el artículo 6° de la ley 17.801. 
Este principio indica que el procedimiento registral, cuya conclusión es el momento llamado 
toma de razón, solamente puede ser iniciado a instancia de parte y mediante solicitud o 
petición dirigida al registrador para que este ponga en marcha el procedimiento que lleve 
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a la inscripción. El registrador no puede actuar de oficio, ni siquiera frente al conocimiento 
real de la existencia de una mutación que tenga vocación registral. 
No se trata de un principio sustancial que depare consecuencias vinculadas a los efectos de 
la registración, sino que se trata de un principio formal, adjetivo, que indica solamente la 
legitimación activa para poner en marcha el procedimiento registral. 
Una vez efectuada la rogación, el registrador, a quien va dirigida, no puede sustraerse de 
sus efectos ni negar la apertura del proceso, salvo cuando el documento ingresado con la 
rogatoria no sea uno de los previstos en el artículo 2° de la ley. 
Además, se trata de un proceso administrativo voluntario, ya que la inscripción o 
anotación de los títulos o las mutaciones registrables no se impone coercitivamente a los 
interesados, a los titulares del derecho, quienes tienen la potestad de inscribir, pero no la 
obligación de hacerlo. 
Pronunciarse por el carácter de proceso voluntario implica también la posibilidad del 
interesado de desistir de la registración, aun después de iniciado el proceso. 
El desistimiento puede hacerse mientras la inscripción no se hubiera generado, ya que una 
vez inscripto el documento, ya no se trata de un desistimiento, sino de la retractación de la 
registración obtenida. 
Mientras el proceso registral se encuentre en curso, el interesado puede optar por no 
continuarlo, lo que deberá manifestar en modo expreso y cumplir con el procedimiento 
previsto en cada jurisdicción local. 
Los sujetos legitimados para rogar la inscripción o solicitar información del registro son solo 
aquellos que la ley le atribuye un interés legítimo. 
La rogación siempre debe hacerse juntamente con la presentación del título forma. 
 
E) PUBLICIDAD Y FE PÚBLICA. 
El principio de publicidad se vincula con los medios por los cuales se difunde la 
información que obra en el Registro, y con los efectos y consecuencias que derivan de 
la información de los asientos cuando celebran determinados negocios jurídicos (ej.: si se 
expidió un certificado con reserva de prioridad). Se conoce como la fe pública registral. 
En provecho de terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los 
asientos aun en los supuestos en los que fueren inexactos, sin admitir prueba en contrario. 
En los sistemas no convalidantes puros este principio no se acepta, dado que no existen 
supuestos en los que la registración o información contenida en los registros pueda liberar 
al tercero. En los no convalidantes impuros la cuestión no es simple, el principio 
reconoce una recepción limitada.​ Nuestro sistema​ no lo consagra al principio sino sólo en 
grado de presunción de legitimidad. 
Nuestros asientos registrales se presumen veraces, es una presunción iuris tantum ya que 
es posible demostrar lo contrario. Quien afirme la inexactitud, es decir, que lo informado por 
el Registro no coincide con la realidad extrarregistral, carga con el onus probandi. 
Esta presunción cede sólo cuando el interesado prueba la mala fe del tercero. No debe 
prevalecer la realidad registral por sobre la jurídica, cuando medie mala fe del que pretende 
beneficiarse con ella. 
Según Fazio de Bello, los derechos reales pueden estar frente al Registro en alguna de las 
siguientes situaciones: 
- secundum tabulas ​: existe una perfecta concordancia entre la realidad jurídica y lo 
que informa el Registro. 
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- contra tabulas ​: hay una discordancia entre la realidad jurídica y lo que surge de las 
constancias registrales. 
- extra tabulas: ​ esta situación comprende a las fincas que nunca tuvieron acceso a 
los libros registrales. 
Las consecuencias de este principio, que presume la veracidad de las constancias 
registrales, hasta tanto se demuestre lo contrario, son diversas. 
Esta presunción de veracidad, si bien tiene límites, fortalece la seguridad jurídica en el 
tráfico inmobiliario. 
En lo que hace al tercero que adquiere del titular inscripto, la protección definitiva no la 
encuentra en el Registro, sino en la regulación de los efectos de las nulidades, en especial 
el art. 392 del CCCN. 
El referido principio de legitimidad o legitimación se enlaza con lo que dispone el art. 4 de la 
ley. La inscripción no convalida el título ni subsana los defectos que adolecieron. El Registro 
se limita a publicitar los actos tal como son, sin purificar los vicios que pudiesen contener. 
El tercero que alegue su buena fe no puede basarse solo en haber confiado en las 
constancias registrales, la ley se lo dice, y el error de derecho no es excusable porque la ley 
se presume conocida por todos. 
 
 
 
 
 
 
 
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