Servidumbres: Definición, Requisitos e Clasificações

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UNIDAD VI
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA:
SERVIDUMBRES
1. DEFINICIÓN (art. 2162 CCyCN)
DR que se establece entre dos inmuebles
que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad (puede ser de mero recreo)
sobre le inmueble sirviente ajeno
Implica un gravamen sobre un fundo en beneficio de otro
 significa una utilidad o ventaja en el dueño
 del fundo dominante
El propietario del fundo sirviente debe dejar hacer o no hacer (NUNCA implica un «hacer»)
1.1 REQUISITOS: características
DR → la mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recíprocas de las heredades
 → quien adquiere un fundo con servidumbre, puede usarla aunque no fuese indicado en el contrato de venta
 → el nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla aún cuando la hubiese adquirido sin cargas
 → la muerte de quien ha constituido una servidumbre no la extingue (salvo que se trate de una servidumbre personal)
 → si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el D. del dueño del predio dominante no se resuelve en DyP, sino que puede exigir judicialmente que le hagan dar el goce efectivo de la servidumbre (Acción confesoria)
1.1 REQUISITOS: Duración
Puede ser PERPETUA o TEMPORARIA
 sólo las servid. reales
 salvo convención en contrario
Las servid. Personales duran como máximo la vida del titular o 50 años si se trata de personas jurídicas
Aún las perpetuas se pueden extinguir por el no uso por 10 años
1.1 REQUISITOS. Continuación…
Para su constitución se requiere necesariamente de 
2 INMUEBLES (rurales o no, edificados o baldíos)
 dominante
 sirviente (ajeno)
La ubicación de los inmuebles puede no ser contigua, siempre que se asegure una ventaja o utilidad real al fundo dominante (sacar agua)
1.1 REQUISITOS. Continuación…
Es un DR principal
Recae sobre cosa resgistrable → se inscribe en el R.P.I.
No se ejerce por la posesión (salvo la servid. positiva)
Nunca puede importar un HACER: sólo soportar o abstenerse
1.1 REQUISITOS: Inherencia
Inseparabilidad o inherencia de la servid. al fundo dominante y sirviente: el fundo sirviente le procura una utilidad al dominante, esto hace que sean inseparables servidumbre e inmueble beneficiario
No puede transmitirse (venderse) por separado ni viceversa
Tampoco puede subastarse (por separado)
No puede hipotecarse ni embargarse sin el inmueble al que accede
Esta inherencia permite que tanto el D. como la carga se transmitan a los sucesores (particulares o universales) junto con la transmisión del dominio, condominio o PH
Esta regla se aplica sólo para servid. reales NO personales
1.1 REQUISITOS: Atipicidad
Principio de la atipicidad de las servidumbres: Las partes pueden estipular libremente en cuanto a su constitución sin violar el orden público ↔ es una especie de excepción al numerus clausus, pues se pueden establecer otras servid. distintas de las previstas en el CC sin que puedan avasallarse las normas de orden público y sin importar si son necesarias, pues bastará que su utilidad sea de mero recreo 
pero eso no significa la posibilidad de crear DR distintos a los reconocidos por el CC, sino servidumbres distintas
Debe asegurar una ventaja real al inmueble dominante y no imaginaria o hipotética		 vista del otro lado es un 
 menoscabo para el sirviente
1.2 OBJETO (art. 2163 CCyCN)
Totalidad o parte material de un inmueble ajeno
No puede establecer una servid. uno de los copropietarios sobre su parte indivisa, porque violaría el principio de indivisibilidad de las servidumbres
Como D. es indivisible pero puede dividirse su ejercicio
El alcance material de la servid. estará fijado en el título de constitución (si no dice nada, el que fija las circunstancias de lugar y tiempo es el titular del fundo sirviente, para que le cause el menor agravio posible)
Podrían haber servid. recíprocas entre dos inmuebles
1.3 CLASIFICACIONES
SERVIDUMBRES
POSITIVAS (art. 2164)
NEGATIVAS 
REALES O PREDIALES (art. 2165)
PERSONALES
FORZOSAS (art. 2166)
VOLUNTARIAS
ACTIVAS
PASIVAS
La carga real consiste en soportar su ejercicio
Le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad (sacar agua) y el titular del fundo sirviente debe soportar (dejar hacer)				
Se ejercen por actos posesorios concretos y determinados
Se adquieren por la tradición (primer uso)
Se pueden adquirir por usucapión
La carga real se limita a una abstención determinada
Le permite al titular del fundo sirviente exigir una abstención (no construir más allá de cierta altura, no edificar) → le prohíbe hacer algo q le sería lícito hacer al dueño si no existiera la servid.		
NO se ejercen x la posesión (ídem Hipoteca)
es la inherente al inmueble dominante
Se presume perpetua, salvo pacto en contrario
Requiere necesariamente 2 inmuebles para su existencia y es “inherente” a ellos ↔ transmitido uno o los 2, la servid. continúa gravándolos, no se extingue
La utilidad que brinda el fundo sirviente debe recaer en beneficio del fundo dominante y no de su titular, por lo que en nada incide el cambio en la persona de éste
No puede ser transmitida a un tercero con independencia del inmueble dominante o del sirviente (inherencia)
constituida en favor de una persona determinada sin inherencia al inmueble dominante
Si se constituye a favor de persona humana se presume vitalicia, si no se estipula una duración menor (siempre es temporaria y no perpetua)
También requiere de 2 inmuebles para su constitución, pero la utilidad del fundo sirviente recae ya no directamente sobre el fundo dominante sino sobre la persona de su titular ↔ procura una utilidad a una persona determinada más que al inmueble (ej: quien recoge flores del fundo vecino por su actividad)
No hay inherencia al fundo dominante
Se extingue al cumplimiento del plazo o con la muerte del titular del inmueble dominante o 50 años en caso de persona jurídica o con su enajenación
Puede establecerse a favor de varias personas (art. 2167)
Si se extingue para una subsiste para las restantes, sin D. de acrecer, excepto que el título diga lo contrario
NO para que se sucedan entre sí, salvo que el anterior no quiera o no pueda aceptar la servid.
En caso de duda, se presume PERSONAL
Cuando la ley prevea la necesidad jurídica de imponer la constitución de una servid. con prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente (en esos casos puede accionar para imponerla – acción confesoria)
Que la prevea la ley no significa que sea ipso iure
Son excepcionales: el dominio se presume libre de cargas ↔ la regla es que nadie puede imponer una servid. 
 ↔ debe haber una necesidad especial 
 ↔ debe surgir d e la Ley 
 ↔ la enumeración es taxativa 
► DE TRÁNSITO
 
inmueble sin comunicación
 suficiente
► DE ACUEDUCTO
explotación económica o población
► DE RECIBIR AGUA
aguas artificiales
que no resulte un perjuicio grave para el sirviente
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante o con la autoridad local si está involucrada la población, debe fijarse judicialmente
No es automática (ipso iure) sino que la Ley atribuye al interesado un D. subjetivo a exigir la constitución ↔ será menester un contrato o sentencia posterior
La acción para reclamar una servid. forzosa es imprescriptible	(CONFESORIA)
Es irrenunciable
Se constituyen por acuerdo de partes
Nadie puede imponer la constitución de una servid.
Enfocadas desde el fundo dominante (DR)
Respecto del fundo sirviente (carga real)
2. CONSTITUCIÓN
Por contrato (el primer uso equivale a la tradición)
Por la ley (cuando es forzosa), aunque no se constituye por la Ley (da D. a reclamarla)
Por acto de última voluntad
Por prescripción adquisitiva larga (sólo paraservidumbres positivas)
NUNCA JUDICIALMENTE
2.2 LEGITIMACIÓN (art. 2168)
Titulares de DR que recaen sobre inmuebles
 y se ejercen x la posesión 
→ NO todos → usuario, habitador, usuario de tiempo compartido, titular del D. de sepultura, superficiario
Si existe comunidad, por el conjunto de los titulares
2.3 PRESUNCIÓN DE ONEROSIDAD (art. 2170)
En caso de duda, se presume onerosa 
La servid. implica una afectación a la libertad del D. de dominio, que se presume exento de cargas				 
si se restringe esa libertad, cabe suponer que es a cambio de un precio en dinero
iuris tantum: el titular del fundo dominante debe probar lo contrario
2.4 MODALIDADES (art. 2171)
Puede sujetarse a cualquier modalidad
Plazo
Condición 
Cargo
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE
3.1 DERECHOS REALES Y PERSONALES (art. 2173)
El titular de una servid. → puede constituir sobre ella Derechos Personales con relación a la utilidad que le es conferida sin eximirse de responsabilidad frente al propietario (si fuera el usufructuario por ej.) y siempre que no agrave la situación del fundo sirviente 
				 → NO puede constituir Derechos Reales → el dueño del inmueble dominante puede constituir otros Derechos Reales sobre el inmueble (Hipoteca, por ej.)
3.2 EXTENSIÓN DE LA SERVIDUMBRE (art. 2174)
El alcance de la servid. se rige, en principio., por los términos del título constitutivo
Sin perjuicio de ello, se establece la posibilidad de ejercer servidumbres accesorias, cuando son indispensables
La servid. comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, 
ej: en una servid. de sacar agua es necesario el paso para poder llegar al lugar donde se encuentra el agua
pero NO aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio
 	 se aplica a todas las servidumbres
Si el titular del inmueble dominante se arrogare una servid. accesoria que no le es indispensable o la ejerciere en forma autónoma a la principal, el del fundo sirviente puede ejercer la defensa extrajudicial del art. 2.240, la acción posesoria y la acción real negatoria (art. 2.262)
3.3 EJERCICIO
El ejercicio de la servid. implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente → en la positiva utilización o goce del otro fundo	 → en la negativa se traduce en la facultad de exigir un comportamiento omisivo del titular del sirviente y la remoción de aquello que impida el ejercicio de la servid.
NO debe agravarse la situación del fundo sirviente ↔ la servid. debe ser ejercida en la medida y en el modo de satisfacer las necesidades del fundo dominante con el menor sacrificio posible del predio gravado 
3.3 EJERCICIO continuación…
(art. 2175)
El ejercicio de la servid. no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, 
excepto que se trate de una servid. forzosa 
					└ ej: si hay necesidad de pasar más veces que antes o si aumenta la explotación y se necesita sacar más agua (más indemnización)
El titular del fundo dominante no puede ejercer la servid. destinándola a un fin distinto para el que se la creó
Si la ejerce excediendo sus límites, el titular del fundo sirviente cuenta con la ACCIÓN NEGATORIA → si no, puede adquirir ese excedente por prescripción
MEJORAS NECESARIAS (art. 2176)
Para el ejercicio y conservación de la servidumbre
Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un 3º
Debe tratarse de mejoras indispensables para el mantenimiento y conservación de la servid.
Se trata de un D. del dominante, NO de una obligación que pueda exigir el sirviente, ya que las mejoras lo benefician a aquél
3.4 TRABAJOS CONTRARIOS AL EJERCICIO DE LA SERVID. (art. 2177)
El titular del fundo sirviente y los terceros deben abstenerse de realizar trabajos que impidan el ejercicio de la servid. → si lo hacen, deben hacerse cargo de volver las cosas a su estado anterior a su costa + DYP
Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
3.5 EJECUCIÓN POR ACREEDORES (art. 2178)
Principio de inherencia
COMUNICACIÓN AL SIRVIENTE (art. 2179)
El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servid. 
	 usurpaciones 		 Tercería de mejor D. 
 sobre el inmueble
Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente
4. DERECHOS DEL TITULAR SIRVIENTE
4.1 DISPOSICIÓN JURÍDICA Y MATERIAL 
(art. 2180)
El titular sirviente la conserva, en la medida que no perjudique a la servid.
Fuera de la restricción a su D., no deja de ser dueño del inmueble
No pierde el D. de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servid. de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar
Puede realizar → Actos de disposición jurídica (venta, permuta, donación, constituir otros DR)
 	 → Actos de administración (locación)
4.2 TURBACIÓN DE LA SERVIDUMBRE (art. 2180)
No debe turbar el ejercicio de la servid., ni siquiera por la constitución de otra. 
Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación ↔ ACCIÓN POSESORIA O REAL (CONFESORIA) 
Si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación ↔ puede optar porque se mantenga la situación que lo turba, a cambio de una suma de $, que será proporcional al precio pagado y a la gravedad de la turbación
4.3 ALCANCES DE LA CONSTITUCIÓN Y DEL EJERCICIO (art. 2181)
El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servid. se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene D.
Ej: si se pactó una servid. de paso sin establecer el lugar , el tránsito debe hacerse por una zona que implique entrar en la menor superficie posible
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente (ej: horario de paso)
5. EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE 
5.1. MEDIOS ESPECIALES (art. 2182)
► desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante
► no uso por persona alguna durante 10 años, por cualquier razón
► en las servidumbres personales → si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; 
 → si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los 50 años desde la constitución.
5.2 EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
 (art. 2183)
Se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante