Tasaciones

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Tasaciones, subasta y corretaje.
Módulo 3 caso
El Dr. Carlos Alejandro Ruiz, conocedor del respeto y conocimiento con el que cuenta el Martillero Corredor Público y Corredor Inmobiliario Juan María De La fuente −con 15 años de trayectoria en el rubro inmobiliario−, le consulta si puede explicar el procedimiento utilizado para las tasaciones de bienes muebles y todo cuanto es de su saber, a los fines de aclarar las controversias surgidas en virtud de encontrarse con una tasación de parte poco clara en el procedimiento. Es por ello que le solicita que lo instruya en este caso, a los fines de poder explicar a su cliente si la tarea llevada a cabo por el perito fue idónea o si será necesario solicitar un perito judicial, impugnar la tasación planteada y encontrar la posibilidad de concluir el juicio.
El profesional Juan María De la Fuente acepta asesorarlo, por cuanto toma razón de la tasación presentada por el perito de parte y advierte que ha efectuado una breve descripción del bien y sin dar mayores fundamentos ha concluido el valor del mismo.
De esta manera, Juan María De La Fuente, le indica los aspectos a tener en cuenta:
"Estimado Dr. Carlos A. Ruiz, a los fines de asesorar con respecto a lo por usted solicitado indico lo siguiente:
Hay dos elementos a tener cuenta al momento de iniciar la tarea, que detallaremos a continuación.
1Del bien: es el dominio, titularidad, características físicas y funcionales del mismo, su origen y su antigüedad.
2Del mercado: son las características propias del mercado, la estabilidad de la economía, la previsión que pueda encontrarse dentro del mercado donde se pueda comercializar el objeto de la tasación, etcétera.
 Antecedentes y coeficientes utilizables
Dentro de los antecedentes, los más frecuentemente utilizados son:
· precios de compraventa de bienes similares en mercados similares;
· ofertas de bienes similares en mercados similares;
· precios de bienes productivamente relacionados. Por ejemplo, el precio de la madera para un inmueble de tal material.
No obstante, no basta con recabar antecedentes de ventas u ofertas de bienes con similares características al bien objeto de la tasación, sino que es necesario homogeneizarlos para llegar a un valor uniforme con las características exactas del bien a tasar. Esto es, una operación de contado, un bien con características idénticas, etcétera. 
Todos estos elementos, si son debidamente homogeneizados, colaborarán al arribo de una tasación exacta que demuestre el precio justo para el bien en un tiempo determinado.
En virtud de lo por usted expuesto, y corroborado en la tasación presentada, sugiero la aclaración de los métodos y técnicas utilizadas, por cuanto he arribado al mismo valor, pero el tasador no explica el proceso y por ello genera intranquilidad”.
Agradecido, el Dr. Carlos A. Ruiz, procede a indicar a su cliente que el valor arribado es correcto, por cuanto así le fue informado por el MCP y CI Juan María de la Fuente. Pero para tranquilidad de las partes, solicitará del tasador que justifique su conclusión de valor.
Elementos a tomar en consideración para efectuar la tasación
DEL BIEN 
Es el dominio, titularidad, características físicas y funcionales del mismo, su origen y su antigüedad. 
En lo referente a las características físicas y funcionales, es necesario especificar que se toman en cuenta las mismas, destacando que muchas veces estas varían con respecto de aquellas, por ejemplo, cuando dos cosas disímiles en forma o en material pueden cumplir funciones similares, o que pequeñas diferencias físicas pueden ocasionar grandes diferencias en lo referente a la función del bien.  
En el origen, deberá prestarse atención al proceso de producción del bien y las circunstancias particulares de su construcción. Este aspecto será de gran importancia para determinar la calidad del bien y, para los casos en que sea de colección, su autenticidad.  
La antigüedad está conformada por el lapso de tiempo transcurrido entre la creación del bien y el momento en que se realiza su tasación. Puede ser tomada en cuenta de una manera cronológica (meses/años) o circunstancial homogeneizada. Esto es, tomando en cuenta, aparte de la antigüedad del bien, el uso en particular que se le dio durante ese período de tiempo (basándose en el tiempo ficto correspondiente a condiciones uniformes para llegar al estado actual). Para ejemplificar este aspecto, puede darse el caso de que se tenga que tasar un bien que se maltrató durante tantos meses. Si es tomado en cuenta el aspecto circunstancial, podrá suponerse, por ejemplo, que fue usado durante mayor cantidad de tiempo por las circunstancias particulares de su uso.
DEL MERCADO
Son las características propias del mercado, como la estabilidad de la economía, la previsión que pueda encontrarse dentro del mercado donde se pueda comercializar el objeto de la tasación, etcétera.
Antecedentes y coeficientes utilizables
Como se trató en la parte pertinente de la metodología, no basta con recabar antecedentes, ventas u ofertas de bienes con similares características al bien objeto de la tasación, sino que es necesario homogeneizarlos para llegar a un valor uniforme con las características exactas del bien a tasar, esto es, una operación de contado, un bien con características idénticas, etcétera. 
Todos estos elementos, si son debidamente homogeneizados, colaborarán al arribo de una tasación exacta que demuestre el precio justo para el bien en un tiempo determinado. 
Siguiendo con el hilo de ideas de los elementos a considerar al momento de buscar antecedentes, se pueden mencionar como las características más proclives a asimilar las relaciones de dominio, cantidad, características físicas y funcionales, origen, antigüedad, unicidad, libertad, legalidad, amplitud, especialización, estabilidad, entrega, moneda, circunstancias económicas, características de la oferta, etcétera. 
Vale aclarar que, de esta larga lista de coeficientes, no todos son aplicables para el caso concreto, y podemos coincidir con Eduardo Magnou cuando dice: 
 
Recordemos que cada uno de estos sub-asimiladores (utilizamos la expresión asimilador de preferencia para designar el total integrado que adecua cuantitativamente el antecedente al problema) vale uno en caso de igualdad en las características y se aparta de uno según el principio de proporcionalidad cuando hay pequeñas diferencias (en los casos de grandes diferencias, no es aplicable el principio de proporcionalidad). En consecuencia, los sub-asimiladores a cuantificar efectivamente son sólo una parte de los de la lista, a los que eventualmente hay que agregar sub-asimiladores propios del bien específico considerado. (Magnou, 1989).
Margen de error
Merece un punto aparte la tratativa del margen de error en las tasaciones de bienes muebles. En efecto, debido a las cuantiosas vicisitudes con que se puede encontrar el tasador al momento de buscar antecedentes, junto con el cambiante mercado en que se comercializan las cosas muebles, no siempre se arribará a un precio justo que represente el valor de la cosa objeto de la tasación. 
Se presenta a continuación una guía con elementos a considerar para no caer en el mencionado “margen de error” al momento de valorar un bien mueble.
En primer lugar, vale tratar el no abuso de la denominada “isocresis” −esta palabra significa igual función−, se tiende a excederse en el uso de la misma al momento de recabar antecedentes asumiendo, muchas veces erróneamente, que el mercado tiene una misma función para dos bienes distintos. El tasador, al momento de efectuar la selección de antecedentes, debe tomar en especial consideración este punto, puesto que el mismo dependerá esencialmente de la situación del mercado en un momento determinado.
Otro punto a tratar es el costo, entendido como el valor de los bienes productores de una cosa. Muchas veces es común, en las tasaciones de cosas muebles, partir de la base de que el valor de una cosa es similar a su costo de construcción. Esta aseveración, aunque a veces verdadera, muchas vecespuede inducir a error al profesional de la tasación, puesto que hay que considerar un sinfín de variables al momento de determinar del costo de algo, como materiales, mano de obra, herramientas utilizadas (incluyendo el costo de alquiler, depreciación, etcétera), interés del capital estancado durante el lapso de la construcción, beneficio del constructor de la cosa, etcétera. Como se observa, son muchas variables a considerar, dentro de las cuales el beneficio del constructor o impulsor del proyecto tiende a variar aun más que las otras, debido a que está sujeto a los diferentes cambios del mercado que puedan acontecer. De esta manera, se puede concluir, citando a Magnou, que “pretender normalizar el beneficio del empresario (fijándolo en un tanto por ciento) es desconocer la esencia de su rol y la realidad económica y constituye una de las causas más frecuentes de error en la tasación” (Magnou, 1989).
Para finalizar, se puede mencionar que el tasador debe ser muy cuidadoso con la elección de antecedentes, particularmente en torno a dos aspectos que detallaremos a continuación.
· El mercado en que se recaban los antecedentes debe ser el mismo que en el que sea comercializable el bien a tasar y, de no ser esto posible, debe presentar la mayor cantidad de similitudes posibles.
· Por otra parte, se debe ser cuidadoso con la elección y aplicación de coeficientes, puesto que a medida que sube la cantidad de los mismos sube por arrastre el margen de error de la tasación en su totalidad, por acumulación de los posibles errores relativos que pueda contener cada uno de ellos.
Procedimiento: método y fórmula de la línea recta, y método comparativo
Se transcribe, a continuación, por su alto grado de aceptación en el ámbito, la norma Técnica TTN 11.3, que servirá como base para efectuar una tasación determinada de bienes muebles1.
[1] Norma TTN 11.3, Resolución 22/2006. (2006). Modificación del Anexo I de la Resolución Nº 27/2002, en relación con la incorporación y actualización de las normas de tasación establecidas por el mencionado Tribunal. Tribunal de Tasaciones de la Nación. Recuperado de https://cutt.ly/IhwPUSt
 
FUNDAMENTOS TÉCNICOS
El Valor de Tasación será determinado de acuerdo con la finalidad de la misma, en función de lo establecido en la Norma TTN 11.3 (Principios y conceptos de valor. valor de tasación) 
Para la finalidad de venta o adquisición, expropiación y/o valuación técnica - contable, los valores correspondientes se determinarán por comparación con el valor de remplazo técnica y tecnológicamente equivalente al momento de la valuación. 
En este procedimiento la depreciación será una función lineal de la edad y su gráfica una recta. 
Con este método se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la óptica contable, ya que se asignaba una vida probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor depreciable, que, dividido por la edad probable, resulta una tasa de depreciación. 
Para bienes muebles este método resulta aceptable técnicamente considerando el estado del bien. 
Se consideran los siguientes parámetros: Valor de remplazo equivalente. Valor residual al final de su vida útil.  Vida útil. Estado del bien al momento de la inspección. 
Se adoptará la siguiente terminología: 
Valor de remplazo equivalente: es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente, al bien que entregue similares prestaciones. 
Valor residual: es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago. 
Período de vida útil: es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese período. 
Estado del bien: es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la inspección.2
[2] Resolución 22/2006. (2006). Modificación del Anexo I de la Resolución Nº 27/2002, en relación con la incorporación y actualización de las normas de tasación establecidas por el mencionado Tribunal. Tribunal de Tasaciones de la Nación. Recuperado de https://cutt.ly/IhwPUSt
Se adoptará la siguiente terminología
–
· Valor de remplazo equivalente: es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente al bien que entregue similares prestaciones. 
· Valor residual: es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago. 
· Período de vida útil: es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese período. 
· Estado del bien: es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la inspección.
Procedimiento: métodos gráficos y fórmulas
Gráfico de depreciación lineal de un bien mueble en general, con la influencia de los distintos estados del mismo.
Va = [Vre - (Vre – Vr) K1] K2 Siendo cada elemento: 
Va = Valor actual.Vre = Valor de reemplazo equivalente.Vr = Valor residual.K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil.
Vrem = Vida remanente Vu = Vida útil en años
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina que se puede superar la vida útil, se valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1:
Ant = Antigüedad del bien Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el valor residual del mismo. K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.
	CONCEPTO
	VALOR
	COEF. K2
	NUEVO
	1.0
	1
	EXCELENTE
	1.1
	0.9
	MUY BUENO
	1.2
	0.8
	BUENO
	2.0
	0.7
	NORMAL
	2.1
	0.6
	REGULAR 
	3.0
	0.5
	DEFICIENTE
	3.1
	0.4
	RECUPERABLE
	3.2
	0.3
	MALO
	4.0
	0.2
	REZAGO
	5.0
	0.1
Los valores de K2 pueden ser interpolados. 
Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la vida útil haya sido superada. 
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables.
METODOLOGÍA OPERATIVA
Para determinar el valor del bien se deben seguir los siguientes procedimientos: 
Establecer el período de vida útil del bien. En el caso de valuación técnica - contable, se utilizarán las tablas de Bienes de Uso del Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones. 
Incorporar los antecedentes necesarios para la determinación del valor del bien. Estos antecedentes deben ser clasificados por los siguientes ítems: 
Electromecánica Informática Mobiliario RodadosOtros
DATOS A SOLICITAR
Los datos que deben ser solicitados son los siguientes: En el caso de valuaciones técnico - contables, los registros de las bases de datos deben estar clasificados por el Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones. La clasificación debe ser por rubro y por descripción del bien, a fin de lograr una mejor determinación de los valores. 
Antigüedad: Debe requerirse como información necesaria el número de años de antigüedad del bien o la fecha de adquisición.
DATOS QUE DEBEN INCORPORARSE
Los datos que incorporan a la valuación son los siguientes: 
Expectativa de vida remanente: Sobre la base de la inspección de los bienes, se determinará la expectativa de vida. Este valor puede ser utilizado para las amortizaciones que correspondan en los registros contables.
Valor Actual del Bien: Valor del bien en función de la fórmula anteriormente descripta.Observaciones: Comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se consideren de importancia para el solicitante.
DESVÍOS DE LA METODOLOGÍA
En el caso de valuaciones técnico - contables, cuando la clasificación de bienes solamente fuera por Rubro del Catálogo de Bienes y Servicios, los datos a procesar se ubicarán entre los medios de cada Rubro. 
En todos los casos, de no contar con información sobre la Antigüedad, se determinará una antigüedad estimada según la inspección de los bienes. 
Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un remplazo equivalente nuevo y existe un mercado de bienes de ese tipo, tal como, de vehículos usados de mucha antigüedad, la comparación para determinar el valor del bien a tasar será determinada únicamente por su estado y su expectativa de vida. Se debe comparar bienes que tengan la misma antigüedad. 
RECOMENDACIONES
Para determinar el valor residual de los bienes es aconsejable estudiar cada caso. 
En general se estima que este valor ronda entre un 5 % al 10 % del valor de reposición equivalente.
TABLA ORIENTATIVA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES
Se transcribe en el anexo de esta norma una clasificación de bienes y su vida útil estimada, a título orientativo [Las cursivas son nuestras].3
Datos que deben incorporarse
Los datos que incorporan a la valuación son los siguientes: 
· Expectativa de vida remanentes: sobre la base de la inspección de los bienes, se determinará la expectativa de vida. Este valor puede ser utilizado para las amortizaciones que correspondan en los registros contables.
· Valor actual del bien: valor del bien en función de la fórmula anteriormente descripta. 
· Observaciones: comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se consideren de importancia para el solicitante.
CASO VALORACIÓN DE VEHÍCULOS
Claudia y Jorge, ambos martilleros corredores públicos y corredores inmobiliarios, son consultados para determinar el valor de un vehículo usado marca Fiat, modelo Palio Weekend Loker Adventure 1.6 año 2011. 
Menciona su comitente, el Sr. Lucas Angaramo, que necesita saber el valor real de su vehículo, por cuanto está dispuesto a venderlo. 
Claudia y Jorge, interiorizados por su comitente de la finalidad y/o el motivo por el cual les solicita dicha tarea, proceden a inspeccionar el vehículo, tomar fotos del mismo y solicitar su revisión mecánica. Concluida esta primera etapa, efectúan la valuación que se expondrá a continuación.
Características del bien a tasar
Aplicación de la técnica: método empírico
Factores extrínsecos
1. Mercado: este modelo de vehículo (familiar) se encuentra determinado para un segmento de uso familiar.
2. Valor de reventa: siendo determinado para uso familiar, su valor de reventa es muy bueno, tanto por sus prestaciones como por su comodidad y confort.
Factores intrínsecos–
1. Estado del bien: muy bueno (todo funciona correctamente).
2. Diseño: la parte delantera con molduras de color negro y cañones cromados. Paragolpes con defensa delantera integrada, grilla cromada y faros antiniebla y de profundidad. La parte trasera posee un grupo de luces con partes móviles incorporadas al portón trasero. La suspensión es más alta y las llantas de aleación son de 15”.
3. Tecnología: Fiat Palio Adventure con el Sistema Adventure Locker. Es el primer auto de tracción delantera (4x2) que ofrece un sistema de bloqueo diferencial que lo dota de condiciones para superar situaciones off road, cuando una de las ruedas motrices pierde adherencia en suelos resbaladizos irregulares o con barro. El Fiat Palio Weekend Adventure está caracterizado por una alta potencia con economía de combustible, y bajo niveles de contaminación y reducción de niveles de ruido y vibraciones. Esto trae como resultado un mayor confort y suavidad de marcha.
4. Confort interior: aire acondicionado, apertura interna de compartimiento de equipajes, apertura interna tapa de combustible, asiento conductor regulable en altura, cierre centralizado de puertas, dirección hidráulica, luneta térmica y volante regulable en altura. Apoya brazo central delantero, asiento trasero (1/3 2/3) bipartido, brújula e inclinómetro longitudinal y transversal adventure, computadora de a bordo multifunción, espejo retrovisor interior electrocrómico, guantera inferior con iluminación y guantera superior, odómetro total y parcial digital, radio AM/FM y CD / MP3 integrada con viva voz con tecnología bluetooth, IPOD y USB, tacómetro, volante sin comando satelital de radio. Confort exterior: barras longitudinales en el techo, espejos retrovisores externos con luces indicadoras de giro y regulación eléctrica, neumáticos 205/55 R15, sensor de lluvia y crepuscular automático, suspensión elevada y reforzada. Seguridad adventure locker (bloqueo electrónico de diferencial), sistema ABS (anti-lock brake system), airbags frontales (doble airbag: conductor + acompañante), alarma antirrobo volumétrica y de posición con telecomando, tercer apoyacabeza, cinturones de seguridad delanteros con pretensores, inmovilizador de motor (Fiat Code) y tercera luz de stop.
Conclusión final
Luego de haber inspeccionado el vehículo, consultado el mercado y solicitado los correspondientes presupuestos para arreglos, es el criterio de estos profesionales que el valor del vehículo es de $105447,00 (pesos ciento cinco mil cuatrocientos cuarenta y siete con 00/100).
Con lo expuesto, dejamos practicado en tiempo y forma y debidamente fundado el dictamen de valor requerido, el cual responde a las cuestiones planteadas, habiéndolo elaborado con total objetividad y a criterio de quien suscribe, ajustado a la realidad.
Breve noción histórica
Para encarar el tema de la tasación de los automotores es necesario brindar una breve noción histórica a los fines de conceptualizar detalladamente el objeto de estudio. 
La aparición del automóvil se dio durante el siglo pasado. Es Ford quien comenzó con los primeros ensayos, hasta llegar a la línea de producción que permitiría la construcción en cadena de estos artefactos para así abrir las puertas a su comercialización a la sociedad como elemento de consumo masivo. 
Con el paso del tiempo el automóvil fue evolucionando al ritmo de las nuevas tecnologías, diseños, materiales y técnicas de construcción, creciendo hasta convertirse en mucho más que el concepto inicial con que fue creado, esto es, como medio de transporte. En efecto, hace tiempo ya que capta la atención de la sociedad como bien que denota cierto estatus o capacidad adquisitiva, confort, clase social, etcétera. 
Como hito fundamental en la evolución del proceso de fabricación de los rodados, se puede mencionar que, con los sucesivos avances, a mediados del siglo pasado el chasis (que antiguamente se construía por separado de la carrocería, para ser luego unidos) se tornó innecesario para aquellos vehículos de uso no utilitario, esto es, que no tengan que soportar grandes pesos. 
Figura 1: Carrocería y chasis del automóvil por separado, como se construía a mediados del siglo pasado
Fuente: Vallejo Gutiérrez, 2013, https://cutt.ly/shsI7tx
Como consecuencia de la modificación en el proceso de construcción se produjo una simplificación en el mismo, puesto que pasó a fabricarse chasis y carrocería juntos, ya unidos desde el inicio, lo que adquirió el nombre de “carrocería autoportante”. Este hito de ingeniería automotriz colaboró en gran medida con la producción en cadena de los rodados, hasta llegar a la actualidad, en que la gran mayoría de las marcas optaron por este proceso para acelerar la construcción de los mismos. 
Una consecuencia negativa de este avance es el hecho de que, al abandonar la idea de chasis independiente, el vehículo pierde significativamente parte de su solidez estructural, por lo que comprende un verdadero desafío de ingeniería el hecho de construir carrocerías autoportantes de dureza suficiente para soportar el peso del vehículo junto con las naturales vibraciones y tensiones ocasionadas por el normal uso del mismo. Con el pasar del tiempo y el natural avance de la tecnología e ingeniería automotriz,este problema se ve superado en la actualidad por los constructores de automóviles, habiendo perfeccionado el proceso de ensamble en lo que a este ítem se refiere. 
Figura 2: Carrocería autoportante = carrocería que se soporta ella misma
Fuente: Vallejo Gutiérrez, 2013, https://cutt.ly/shsI7tx
Figura 3: Carrocería y chasis montados en vehículos tipo utilitario o 4x4
Fuente: Vallejo Gutiérrez, 2013, https://cutt.ly/shsI7tx
Proceso de fabricación
En orden a establecer los elementos fundamentales a tomar en cuenta por el tasador al momento de encarar la valuación de un automotor, a continuación, se brindará una serie de nociones breves acerca del proceso de fabricación y ensamblado, para ir señalando en cada momento los aspectos a analizar.
INICIO Conforme el trabajo del martillero Hugo Teruzzi (recuperado en Aguiar, 2006), es necesario tomar en cuenta dos aspectos dentro de esta etapa inicial de fabricación, que detallaremos a continuación.
· Armado de la carrocería a través de equipos de soldadura por puntos. En cuanto a este aspecto, el tasador debe observar que la distancia entre estos no haya sido modificada en atención a una reptación, lo cual indicaría que este vehículo experimentó un siniestro. 
· Soldadura a través de dispositivos especiales, para presentar debidamente los distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir, chapas ubicadas con precisión para ser adheridas y ensambladas correctamente mediante la robótica industrial. En lo relativo a este aspecto, el tasador deberá observar acabadamente el vehículo, a fin de evidenciar si el mismo experimentó posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras que no se corresponden con las originales de fabricación. También puede observar si estas son resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco en atención a factores químicos como la oxidación o corrosión, a la que da lugar el transcurrir del tiempo.
PINTADO DE LA UNIDAD
En lo referente al proceso de pintado, en la actualidad los avances tecnológicos hicieron que el mismo se lleve a cabo a través de tratamientos químicos y termodinámicos para, de esta manera, colaborar a la protección contra la corrosión. Dentro de estos procesos se encuentra el de cataforesis, que consiste en la inmersión de la carrocería autoportante ya ensamblada en grandes piletas y el sometimiento de la misma a un tratamiento por polaridad eléctrica, lo cual genera una perfecta y fuerte adherencia entre las chapas y el material de protección seleccionado. Posteriormente, se agregan a la carrocería selladores, bases y se lleva a cabo una serie de procesos de fosfatizado, entre otros, para llegar a la pintura final. En este sentido, el tasador deberá observar si hay existencia de masillado por cambios de la tonalidad de pintura, tonalizados distintos al original, etcétera, para detectar la presencia de siniestros que hayan afectado a la pintura del automotor. 
ETAPA FINAL
Es en esta etapa se instalan todos los componentes del automotor dentro de la carrocería ya montada, a través de una cinta transportadora, la cual constituye en eje central de la producción en cadena. De esta manera, al decir de Hugo Teruzzi, a la carrocería autoportante se le van adicionando a su debido tiempo, desde adentro hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad, tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna de dirección y volante, cristales y demás accesorios internos). (Aguiar, 2006)  
Posteriormente, se procede al ensamblado e instalación de los componentes mecánicos del automotor. Es decir, los circuitos de combustible, frenos, motor, amortiguadores, caja de velocidades, ruedas y accesorios externos como los espejos retrovisores, manijas, limpiaparabrisas, etcétera.  
Una vez concluido el armado, el automotor es sometido a estrictos controles de calidad conforme los estándares internacionales y de la compañía constructora, junto con pruebas de rendimiento para garantizar el correcto ensamblado de sus elementos antes de, finalmente, ser librado a los agentes de comercio para su venta. 
Datos del rodado a tomar en consideración
ara elaborar una ficha técnica de un rodado que será objeto de una tasación, los elementos claves a considerar serán los siguientes:
TIPO DE VEHÍCULO El mismo puede ser coupe, tres puertas, cuatro puertas, cinco puertas, familiar, utilitario, camión y acoplado, entre otros.
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN Número de dominio, marca, modelo, año de fabricación, número de serie, marca y tipo de motor, cilindrada, marca y numeración de chasis, y registro donde se encuentra inscripto.
ESTADO FUNCIONAL En lo que respecta al motor, es necesario verificar el estado de la compresión del mismo −teniendo en cuenta los datos aportados por el fabricante−, verificar el posible consumo de aceite, golpes internos, pérdidas de fluidos de todo tipo, etcétera. La caja de velocidades debe ser analizada en lo referente al nivel de fluido, viscosidad y restos de partículas metálicas, verificación del estado de funcionamiento de la caja, etcétera. Por último, respecto del tren delantero deberá verificarse el estado de los bujes y de los amortiguadores, parrillas de suspensión, rótulas y demás componentes
ESTADO ESTRUCTURAL Es el estado general de la carrocería del vehículo (en lo referente a arreglos o reparaciones efectuados o a efectuar). Control de las líneas de techo, puertas, guardabarros, luces de puertas, capot, baúl. A su vez, deberá comprobarse el faltante de accesorios y el estado general del interior del vehículo (tapizado, alfombras, etcétera).
VIDA ÚTIL DEL VEHÍCULO Es otro aspecto a tener en cuenta, ya que es un elemento fundamental a los fines de establecer la depreciación del automotor. Una vez superada su vida útil, y si se mantiene un buen estado de conservación, el valor residual del bien se calculará comparando el auto con otros de similares características de mercado.
Para identificar dichas características el tasador deberá acceder al título de propiedad del automotor, allí es donde encontrará todos los datos necesarios para la correcta individualización del bien a tasar. 
Entre los aspectos a tener en cuenta para la correcta identificación del bien se deben analizar la carrocería, motor, suspensión, tapizados, transmisión y cubiertas. El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente nos dará como resultado una plusvalía o un castigo, que será igual al costo de reposición en que cada caso corresponda, influyendo estos costos en el resultado final de la tasación. Otro de los aspectos a tener en cuenta es el tipo de carrocería del vehículo a tasar, ya que esto puede establecer variaciones en su valor. En efecto, en la actualidad vienen varios modelos de automotores inclusive de la misma marca, con tipos disímiles de carrocería, lo que influencia directamente sobre el valor conforme a la calidad y resistencia de los mismos, estas son, a saber:
Tricuerpo
Contiene tres aspectos bien diferenciados: 
1) parte delantera o trompa, en donde se ubica generalmente el motor;
2) habitáculo en donde se ubican el conductor y los pasajeros, y
3) baúl o maletero.  
Tricuerpo o tres volúmenes (en inglés: notchback) es un formato de carrocería de automóvil cuyos tres volúmenes están claramente definidos: motor, habitáculo y maletero. 
Prácticamente todos los automóviles con carrocería sedán tienen una silueta así, y buena parte de los cupés también la tienen. En algunas regiones, a los cupés tricuerpo se los denomina "sedán de dos puertas" en lugar de cupé. A los autos descapotables también se los puede asociar con el concepto de tricuerpo.
Bicuerpo
Son aquellos que permiten establecer dos partes netamente diferenciadas: parte delantera y habitáculo. Estas carrocerías no cuentan con baúl. Poseen un portón para carga detrás de los asientos traseros. En estas carrocerías es posible rebatir dichos asientos, aumentando el volumen de carga.
 Monovolumen
Este tipo de autos no posee espacios diferenciados:la parte delantera, del habitáculo y el baúl se encuentran íntimamente relacionados. 
Desde el punto de vista exterior, la arquitectura combina un volumen monocuerpo logrado junto con el parabrisas, con elementos tomados del mundo de los SUV, como la apertura hacia abajo de la parte inferior del portón trasero, los cristales laterales en caída y una posición de conducción elevada. Si bien las camionetas SUV y las 4WD (4x4) son conocidas como “todoterreno” en español, las primeras han sido diseñadas para ser manejadas la mayor parte de su vida útil sobre asfalto, en tanto que las segundas soportan el trato rudo de los caminos agrestes. El término “todo- terreno” se aplica a ambas categorías. Para señalar una sola en particular puedes usar los nombres originales: SUV & 4WD. El término en español de SUV es “vehículo utilitario deportivo”.
Familiar–
Este tipo de vehículo tiene las características de un bicuerpo, pero su estructura en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. 
En unos dos volúmenes en el que la tapa del maletero es un portón que incluye el vidrio trasero, el voladizo trasero es relativamente largo y el techo es alto en casi todo su largo. El portón trasero se considera una puerta más, por lo que los familiares con dos puertas laterales se denominan "tres puertas" y los modelos con cuatro puertas laterales son "cinco puertas". 
Por último, cabe mencionarse que el tasador deberá evaluar el automotor desde tres puntos de vista distintos:
· Jurídico
Acreditar toda documentación sobre la titularidad del vehículo a través de los Registros de la Propiedad Automotor donde se encuentre radicado.
· Técnico
Deberán tomarse en consideración las características técnicas que se encuentran en la ficha correspondiente y su reflejo en la realidad.
· Económico
Evaluar la situación del mercado de automotores en lo referente al tipo de vehículo que se pretende tasar y el momento de prosperidad o de contracción en que se encuentre el mercado automotriz al momento de realizar la tasación.
A continuación, se ofrece un esquema de los elementos a considerar para efectuar la tasación de un automotor, extraído de la obra ya citada de Aguiar (2006), que se utilizó de guía para el desarrollo del presente tema: 
Figura 10: Consideraciones en la tasación de un automotor
Fuente: Elaboración propia.
METODOLOGÍA
Se pueden utilizar dos métodos distintos para realizar la tasación de un automotor, que se detallarán a continuación.
· Comparativo Directo. El precio residual se calcula directamente comparando los valores de mercado del usado, dependiendo de las características propias del bien a tasar.
· Método lineal. La tasación se realiza depreciando al vehículo por la antigüedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo, de fábrica o concesionaria. La vida útil probable es el elemento fundamental para el cálculo de la depreciación en los rodados, superando su vida útil y manteniendo un buen estado de conservación y uso.
EJEMPLO DE COMO HACER TASACIÓN LINEAL.
LECTURA 3 VALORACIÓN DE MOBILIARIO Y DERECHOS REALES. CASO
Guillermo Yanéz, de profesión martillero corredor público y corredor Inmobiliario, desempeña sus funciones desde hace cinco años. Es conocido en la localidad de Rio Ceballos (Córdoba, Argentina) por ser un profesional idóneo y responsable. Uno de sus clientes, el Sr. Luis Abrate, le comentó que su letrado le ha solicitado los servicios profesionales de un tasador, a los fines de la sustitución de un embargo.
Guillermo se interioriza en la situación solicitada por el Sr. Abrate y le consulta qué bien desea tasar, a los fines de efectuar el trabajo. Abrate le manifiesta que ofrecerá un local comercial, pero, además, que su letrado le solicitó que en la conclusión de valor explique el derecho real que grava a este inmueble y en cuánto afecta el mismo al valor concluido. 
Luego de solicitar los informes correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble y una copia de la escritura, Guillermo toma conocimiento de que este local comercial se encuentra con un “usufructo vitalicio”. 
Luego de efectuar las averiguaciones correspondientes y de evaluar los factores extrínsecos de dicho inmueble, efectúa la valoración del mismo que se detalla a continuación.
Características del bien a tasar
Aplicación de la Técnica: método empírico.
Factores extrínsecos
1. UBICACIÓN: esta propiedad se encuentra ubicada sobre calle Remedios De Escalada Nº1340 de la localidad de Río Ceballos, prov. de Córdoba, entre calles Mosconi y Santi Espiritu.
2. BARRIO O ZONA: el inmueble está ubicado al oeste del área central. Es uno de los primeros barrios más extensos y poblados de la ciudad y forma parte de los barrios tradicionales.
3. TIPOS DE USOS: comercial, residencial, industrial.
4. TRANSPORTE URBANO: cuenta con transporte urbano, taxis y remises.
5. SERVICIOS PÚBLICOS: cuenta con los siguientes servicios públicos: agua, luz eléctrica, recolección de residuos, transporte, teléfono y tv por cable. La calle en donde se ubica la propiedad objeto de la presente pericia es de asfalto, con cordón cuneta.
6. ECONOMÍA: se estima en una economía media a alta, con despensas, telecentros y negocios de distinta índole, principalmente sobre calle Remedios de Escalada.
Factores intrínsecos–
1. Superficie cubierta: 81m2.
2. Superficie del terreno: 300m2.
3. Estado de conservación: “2,5” (necesitando de reparaciones simples)
4. Categoría de construcción: muy buena.
Descripción del bien a tasar–
Esta propiedad se encuentra sobre calle Remedios de Escalada Nº 1340 de la localidad de Río Ceballos, prov. de Córdoba. Está compuesto por: dos locales comerciales con pisos de granito, baño instalado (inodoro, lavabo con pie y botiquín) persiana de metal y vidriera en el ingreso. En el patio, cuenta con cochera de armazón de madera y techo de chapa e ingreso lateral, con portón de rejas.
Conclusión final–
El estado de la propiedad es bueno, por lo que necesita reparaciones sencillas, en tanto presenta humedad en algunos sectores y se han efectuado arreglos en algunas paredes. Su vida útil es de 90 años y lleva transcurridos 39 años. Luego de las averiguaciones de antecedentes para establecer su valor por los métodos científicos correspondientes, determinó que: el valor de la nuda propiedad es de pesos: $1 193 597,82. Este valor se corrige por el usufructo vitalicio en un 6%, el cual resulta de la diferencia entre la edad del usufructuario y la vida probable de un usufructo vitalicio, tomando el 70% del valor de la propiedad. Sin embargo, la técnica explica: usufructo vitalicio. Su valor se estimará partiendo del 70% del valor total del bien, cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, y minorando dicho porcentaje en un 1% por cada año en que se supere dicha edad, hasta un mínimo del 10% del valor total del bien. Esto es: 
1. 89 – 78 = 11%. De lo que resulta:
2. $835.518,474 X 11% = $91.907,032 (VALOR DEL USUFRUCTO)
3. VALOR REAL DE LA PROPIEDAD: $1.101.690,788 (DIFERENCIA ENTRE: VALOR NUDA PROPIEDAD Y USUFRUCTO)
 MCP y CI: GUILLERMO YANEZ
 MP. 4585 MP.05-3274 MP.01-2606 MP.06-0829
Valoración de mobiliario
Se trata a continuación, para ejemplificar lo hasta aquí señalado, la tasación de un tipo muy particular de bienes muebles, como son las obras de arte, cuya complejidad ayuda a poner en práctica la mayoría de los conceptos abordados sobre el tema. 
El arte comprende una serie de facetas propias que lo caracterizan al momento de valorar su producto. Por eso, al decir de Marcela Agustina Ibáñez:  
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos y sólidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte o del objeto antiguo, no es sólo información histórica, sino que debe aprender a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en el mercado. (Aguada et al., 2007). 
Hay que tomar dos variables fundamentales al momento de encaminar una tasación de una obra de arte, a saber: 
Tasación de una obra de arte–
Variables fundamentales
· El objeto. Su origen, tipo, estilo, posiblevalor intrínseco de sus materiales, año de creación, impacto de presentación, evaluación subjetiva, existencia en catálogos y bibliografías nacionales e internacionales, evaluación del mercado y demanda actual, poder adquisitivo social en el lugar de comercialización. 
· Datos y características del creador del objeto. En este punto cabe mencionar que, para el caso de las obras de arte, el creador es de esencial importancia, puesto que su impronta irá en la misma obra, dándole el prestigio de su nombre junto a su correspondiente afectación del precio que esto traerá aparejado. Serán de especial importancia todos los datos atinentes al lugar de origen, época, si es de bellas artes, currículum vitae, tipo y estilo de bellas artes, si es mobiliario, además sobre el bien e impacto social.
Para arribar al valor de la obra, la base comercial estará dada por el creador del bien, tendiente a mantener en muchas ocasiones una cotización en plaza.
A su vez, deberá recabar información a través de informes del mercado local y catálogos disponibles en sitios de internet. 
Por otra parte, tendrán importancia los antecedentes que se puedan recabar de galerías de arte, anticuarios, agentes de comercialización y demás ámbitos. 
Elementos de análisis
BREVE HISTORIA Y DESARROLLO DEL ARTE
Uno de los principales problemas a los que nos enfrentamos, cuando debemos realizar la tasación de una obra de artística, es que no podemos recurrir a comparables pues las mismas, al igual que el ser humano, son originales y únicas. No podemos comparar, por ejemplo, dos cuadros de Picasso, ya que los valores son tan disímiles debido a distintos factores que analizaremos luego en profundidad, que nos inducirían al error.
El segundo problema, y no es menor, es que el 50% de las obras de arte son falsas o están mal atribuidas. Este problema de la falsificación tiene larga data: ya en la antigua Roma se vendían supuestos vasos tazones de plata “egipcios” hechas por los fenicios, que gozaron de gran popularidad en su época. Durante el Renacimiento se falsificaron viejas monedas “romanas” o “griegas” por estar de moda.
También encontramos ciertas paradojas, como manifiesta Schávelzon:
 
El Lacoonte, la más espectacular obra de arte de la antigüedad grecolatina, fue hecho en el siglo XV, a partir de un escueto y antiguo texto en el cual Plinio la citaba, por un joven y hábil falsario llamado Miguel Ángel Buonarroti cuando aún no sabía que sería famoso por sus propias obras. (Schávelzon, 2009).
Algunos datos
Cada vez, son más los jóvenes multimillonarios y directores de los grandes fondos de inversión que están dirigiendo su dinero hacia el mercado del arte.
A este proceso se suma el creciente interés de potentados rusos y chinos que invierten en arte, a tal punto de que la casa de subastas Chrstie’s comenzó a efectuar remates en Pekin y en solo 5 años se han multiplicado por 10, de 100 millones de dólares que registraba en el 2005.
A nivel mundial, los que mueven el mercado del arte son los coleccionistas, galerías, art dealers (vendedores de arte), marchantes y los propios artistas o sus representantes, en un ámbito en donde reina la competitividad y la especulación.
Criterios a tener en cuenta
1. Autenticidad
Según datos aportados por el FBI, el mercado ilícito de objetos artísticos mueve anualmente hasta 6000 millones de dólares, con el consiguiente mercado negro de obras, el delito más común en el mundo del arte. La autenticidad de una pieza de arte tiene diversos elementos identificatorios, a saber: si se trata de piezas de porcelana, cerámicas, objetos de cristal, etcétera, debemos buscar en los libros de sellos y marcas, que las hay de todo tipo de objetos, los códigos y números que encontramos en la pieza y cotejarlos con los originales del libro, averiguando así su año de realización, artística, casa fabricante, etcétera. En el caso de la platería se deben buscar los punzones, o sea las marcas dejadas en la superficie inferior de la pieza, que nos indican el autor, el tallador, la fábrica, etcétera. Así como también el grado de pureza de los materiales utilizados.
 
En el caso de cuadros, hay varios documentos que debemos buscar:
· certificado emitido por el autor o sus descendientes;
· boleta de compra;
· certificado de la galería de arte;
· toda otra documentación referida al mismo.
Otro de los elementos que se tienen en cuenta es la proveniencia, vale decir, a quién perteneció en sus orígenes y cómo fue pasando de mano en mano hasta nuestros días. Así y todo, existen certificados que no tienen valor, ya que están expedidos por gente no experta o de reputación dudosa. Este es el punto más importante a tener en cuenta, fundamentalmente: la firma del autor, ya que nos da una base de obra única y no de una pieza en serie.
2. Calidad
En este rubro ponderamos las cualidades estéticas y plásticas de la obra, su estado de conservación, el grado de importancia que tiene dentro de la producción de dicho autor. Vale decir, en el caso de Picasso, su obra de 1931/32 es la más cotizada, siendo los cuadros de ese periodo lo más caro del mundo. La temática específica:
· si pertenece o no a una serie;
· si es una colección;
· si está completa o no;
· etcétera.
3. Rareza o atipicidad
La rareza o atipicidad está dada por la excepcional calidad, o bien la temática fuera de lo común para un autor, o también para piezas arqueológicas que son únicas en su tipo. Hay que estudiar sin falta las leyes que reglamentan el patrimonio cultural y artístico (ver leyes 25197 (1999) y 26558 (2009)). Un ejemplo de esto último es la tumba de Tutankamón o piezas precolombinas verdaderas, cuyos autores se desconocen. Este tipo de obras es muy difícil de cotizar, ya que son piezas invaluables.
4. Demanda
Antes de comenzar con el principio de la demanda debemos hablar del concepto de mercado del arte, que no tiene nada que ver con el concepto de bellas artes, o arte académico. Uno juzgaría que una obra única del Renacimiento vale más que un autor moderno y no es así. Esto está influido por el mercado del arte.
5. Estado de la obra
Este concepto es fundamental, ya que el estado general de conservación de la pieza en cuestión se puede ver alterado por descascaramientos, roturas, humedad, etcétera. Esto nos va a obligar a restaurar la pieza, incrementando notablemente los costos para devolverla a su estado original. En la cerámica y la porcelana estos factores aminoran totalmente el valor de la pieza.
6. Proveniencia
Nos detalla toda la historia del cuadro: dónde se vendió, a quién perteneció, trayectoria e historia de la pieza desde la composición a la fecha.
7. Mercado
Es el que determina la demanda del bien, ya que se debe tener un acabado conocimiento del mismo a los fines de tasar (revisar el siguiente enlace: www.arteymercado.com).
Puntos e indicadores para estimar el valor de una obra de arte plástica
· Registros fotográficos de la obra
A continuación, se mencionan los registros fotográficos que se llevan a cabo para el análisis y conservación de las obras de arte.
a)   Toma general del frente de la obra (incluyendo el marco).
b)   Toma general del reverso de la obra.
c)    Toma de aproximación de deterioros (si los hubiere) frente y reverso.
d)   Toma de aproximación en el sector de firmas, fechas, etcétera.
Se recomienda tomar fotos sin vidrio y realizar la toma con fondo de color neutro o preferentemente blanco.
· 2Rastreo y sistematización de la información a través de indicadores básicos
a) Reconocer la disciplina (pintura, grabado, escultura, dibujo, etcétera).
b) Reconocer el autor: periodo histórico, periodo de la obra (en el periodo del autor).
· 3Reconocer estado de conservación
Este puede ser: excelente, muy bueno, regular o deficiente.
· 4Armado del cuerpo documental (legajo)
El legajo debe contener una serie de elementos clave para el registro histórico y artístico de las obras:
· certificado de autoría
· documentos de compras, ventas u otros
· registros fotográficos
· currículo o biografía del autor
· historia de la obra: exposiciones
· publicaciones· catálogos/libros, artículos
· informes o intervenciones de restauración
· 5Falsificaciones
Historia del arte
En primer lugar, es importante establecer la diferencia entre movimiento y actitud artística.
Movimiento 
Modalidad del arte en un momento histórico determinado.
Actitud
Manera o forma artística que caracteriza a un canon.
A continuación, expondremos una lista con los distintos movimientos artísticos a lo largo de la historia, estableciendo someramente la actitud artística manifestada en cada uno de ellos.
Movimientos artísticos–
Arte simbólico
Actitud realista, clásica. 
Griego Antiguo Clásico. Poco realista. 
Romano 50% Clásico 50% Realista 
Renacimiento Clásico 70/ 80 Realista 30 /20 
Románico Simbólico Realista 
Barroco Simbólico 70%, nunca clásicos Realismo 30% 
Neoclásicos Clásicos 80% Realista 20%, actitud de estar cerca de esa realidad. 
Romanticismo Simbólico Realismo teñido de expresión Patetismo y melancolía Sublimar lo que estaba reprimido. Sociedad Victoriana. Juego de la mente, que permitían los códigos de la época. 
Realismo Realismo 85% Simplismo 15%  
Impresionismo Realismo 50% Simbolismo 50% 
Vanguardias Simbolismo + abstracto Simbólico + clásico
Cánones
Se trata del concepto de arte que expresa un movimiento. A continuación, expondremos las nociones clave de los distintos movimientos culturales históricos.
Griego: proporción, armonía, equilibrio.
Romano: verosimilitud (posible en la realidad), magnificencia.
Romántico: religiosidad, misticismo.
Gótico: Misticismo (mostrar la realidad mística).
Renacimiento: restauración del equilibrio clásico.
Barroco: desasosiego (desengaño).
Rococó: exuberancia.
Neoclásico: reinterpretación de la armonía clásica.
Romanticismo: sentimentalismo, patetismo. Socialismo político.
Naturalismo/Realismo: realidad social.
Impresionismo: percepción visual, cromatismo.
Vanguardias: revolución, revolver.
Actitudes artísticas
Actitud simbólica
Utilizar el arte para expresar símbolos distintos al arte mismo. Captar una realidad distinta al arte mismo. Por ejemplo: arte cristiano: transmitir realidad.
Actitud clásica Esencializar la individualidad.
Actitud realista Captar lo más exactamente posible la realidad sensible.
Técnicas
A continuación, se mencionan las técnicas que se incorporaron en cada movimiento artístico y hacen a su conformación material.
Valoración de derechos reales
Corresponde en este punto analizar lo concerniente a las valoraciones de los derechos reales, lo que se efectuará a través de dos puntos de vista.
· Primero, para el caso de que se realice una tasación para un proceso expropiatorio.
· Segundo, para el caso de una tasación de un derecho real en particular, tema que será desarrollado más adelante junto con su clasificación.
Esta metodología particular para emprender el estudio del presente tema responde a la manera en que se puede dar la tasación de los derechos reales en la práctica, puesto que muchas veces esta tarea está inmersa dentro de un proceso de expropiación. 
Al momento de abocarnos a la realización de una tasación para una indemnización emergente de un proceso expropiatorio, hay que distinguir varias situaciones, dependiendo de que la propiedad se encuentre libre de cargas o si, por el contrario, sobre el bien objeto de la valoración existen otros derechos o intereses de personas distintas al propietario. En esta última situación hay que analizar también el caso de que la propiedad se encuentra afectada bajo la existencia de derechos reales limitados en razón del tiempo. 
La existencia de diversos derechos sobre un mismo inmueble es ciertamente importante, por ejemplo en caso de expropiación, porque esta implica por regla general la adquisición de los bienes libres de cargas, esto es, extinguiendo también todos los derechos que puedan existir además de la propiedad, con la consiguiente indemnización económica. 
La expropiación
Implica por regla general la adquisición de los bienes libres de cargas
Se entiende que son cargas de los inmuebles los derechos de personas distintas del propietario. Tales derechos “pesan” sobre la utilidad o el valor que el inmueble tiene para el propietario, generalmente restringiendo sus posibilidades de utilización y, por lo tanto, de rendimiento. Este es el caso, por ejemplo, de los derechos reales de goce (usufructo, servidumbres, etcétera), así como también el de los arrendamientos y concesiones administrativas. Desde el punto de vista económico o del mercado, la existencia de cargas disminuye el valor del inmueble para el propietario, aunque tal situación no le prive de ninguna utilización posible, como sucede, por ejemplo, con el derecho de hipoteca. 
En el caso general de la existencia de diversos derechos sobre el bien a valorar, el objetivo es repartir el valor total del bien, una vez calculado, entre las diferentes personas afectadas y en proporción al contenido de sus derechos respectivos. A tal efecto, se aplica una metodología de valoración individualizada, pero la indemnización es interdependiente, sobre todo en relación con el valor de la propiedad. Consiste en valorar por separado cada uno de los derechos distintos de la propiedad y, descontados del valor total del bien, el resto corresponde al propietario. La suma de los valores de la totalidad de los derechos, incluido el de propiedad, no puede superar, por lo tanto, el valor del bien afectado. Por esta razón, como regla de principio, los derechos distintos de la propiedad no se indemnizan de forma independiente del valor del bien ni de la propiedad, aunque se valoren por separado:
Figura 10: Valoración de derechos reales
Fuente: elaboración propia.
Esta metodología general de valoración de los derechos se aplica especialmente en las situaciones de disgregación del dominio a causa de la existencia de derechos reales limitados. Más concretamente, es la establecida para las expropiaciones urbanísticas cuando coexiste alguno de estos derechos junto con el de propiedad sobre el mismo inmueble. No obstante, cuando se trata de expropiaciones, la valoración puede ser calculada globalmente para el conjunto del inmueble si el valor de los derechos reales o, en general, de las cargas no viene determinado taxativamente por las normas, o cuando no existe acuerdo entre los afectados sobre la distribución del valor del inmueble. En tales casos, la administración o entidad expropiante deposita el importe total en poder del juzgado para que cualquiera de los interesados pueda instar por vía judicial a que se practique la distribución en la proporción que corresponda (lo cual exige nuevamente la valoración individualizada). Existe un particular caso, dentro de las posibilidades que pueden darse; se trata del caso especial de los derechos de arrendamiento de inmuebles, analizado bajo la perspectiva especial del derecho español y con fines exclusivamente ilustrativos por la excepción a la regla hasta aquí analizada, lo cual no forma parte del contenido básico de la presente asignatura. El derecho de arrendamiento de inmuebles, tanto rústicos como urbanos, implica una excepción importante a la metodología anterior. Su valoración se realiza con independencia del valor del inmueble y del derecho de propiedad o de otros derechos. La extinción del arrendamiento se indemniza como cantidad suplementaria del valor total del inmueble. Es decir, la indemnización del arrendatario no se descuenta del valor del inmueble y, por lo tanto, no corre por cuenta de la propiedad, como sucede con los derechos reales, sino del beneficiario de la expropiación o, si se trata de actuaciones urbanísticas del interés privado, del conjunto de propietarios afectados.
El derecho de arrendamiento rural
Implica una excepción importante a la metodología anterior. Su valoración se realiza con independencia del valor del inmueble y del derecho de propiedad o de otros derechos.
Aunque este criterio es inaceptable en el funcionamiento real del mercado inmobiliario, se aplica así en todas las clases de expropiación, según ha decidido la jurisprudencia ibérica conformea la legislación expropiatoria vigente en suelo español.
Clasificación
Tradicionalmente se acostumbra clasificar a los derechos reales en función de las características del poder o facultades que otorgan sobre los bienes. Resultan de esta manera a los fines del presente estudio dos categorías: 
· 1De goce o disfrute (usufructo, uso y habitación, servidumbres).
· 2De garantía (Hipoteca, anticresis, prenda mobiliaria).
Clasificación de los derechos reales
Tabla 1: Clasificación de los derechos reales
	De goce o disfrute
	· usufructo
· usos y habitación 
· servidumbre
	De garantía
	· hipoteca
· anticresis
· prenda
Fuente: elaboración propia.
ARTÍCULO 1887.-Enumeración. Son derechos reales en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina:
Afectan a inmuebles, exclusivamente, los siguientes derechos: servidumbres, uso y habitación, anticresis e hipoteca. 
Estos derechos reales se denominan limitados porque permiten servirse solamente de algunas de las utilidades que ofrece un bien ajeno, es decir, son derechos parciales sobre bienes cuya propiedad pertenece a otra persona. Por ejemplo: un derecho de paso (servidumbre) permite utilizar la finca ajena, pero únicamente para atravesar y solo por el camino establecido. El objeto de valoración es, finalmente, la utilidad económica que se obtiene de los bienes ajenos al hacer uso de tales derechos. 
Se ejercen de forma directa y frente al interés de cualquiera, esto es, la persona que ha adquirido un derecho real puede servirse del bien en cuestión sin necesidad de mediación de ninguna otra persona y, además, debe ser respetado en su derecho por todas las demás personas. En concreto, el derecho real se ejerce con independencia de quién sea el propietario o el poseedor del bien y de los intereses que este pueda tener. Un ejemplo claro es el derecho de hipoteca: la entidad bancaria puede ejecutar la hipoteca constituida a su favor en caso de incumplimiento de la devolución del préstamo, promoviendo la venta del inmueble hipotecado y cobrándose el valor que corresponda sin consentimiento del propietario, aun cuando este hubiera vendido el inmueble a otra persona o lo hubiera arrendado (los derechos reales vinculan a terceras personas). 
Al ser derechos parciales, a diferencia de la propiedad que es otro derecho real, pero de carácter absoluto en principio (y, por tanto, es un derecho único), pueden coexistir distintos derechos reales referidos a un mismo bien, incluido el derecho de propiedad, fenómeno que se denomina disgregación del dominio sobre el bien. Por esta razón, el poder sobre el bien afectado está repartido entre el propietario y las personas que ostentan algún derecho real limitado y, por consiguiente, también debe repartirse el valor económico del bien. 
Disgregación del dominio
Coexistencia de distintos derechos reales referidos a un mismo bien, incluido el derecho de propiedad.
Además de limitados, son también derechos limitativos de la propiedad, denominados cargas o gravámenes. En mayor o menor medida, según el contenido del derecho real, implican restricciones de las posibilidades del propietario para utilizar, obtener rendimiento o disponer (transmitir) del bien que le pertenece. Como consecuencia, hacen disminuir el pleno valor económico que corresponde al derecho de propiedad si estuviera en condiciones normales (libre de cargas). 
Las ideas expuestas ofrecen una primera pista acerca de la metodología general de valoración cuando existan derechos reales limitados sobre los inmuebles. Es necesario valorar dos tipos de derechos: la propiedad, cuyo valor disminuye y los derechos reales limitados, conforme a la parte del valor del inmueble que corresponde a cada cual. Existen dos procedimientos que requieren, en todo caso, calcular primero el valor total del inmueble afectado.
· 1Se calcula el valor de los derechos reales directamente, conforme a sus características o condiciones, a partir de lo cual puede deducirse el valor de la propiedad residualmente, mediante la diferencia entre el valor total del inmueble y el valor de los derechos reales:
Figura 11: Cálculo de valor de los derechos reales
· 2A la inversa, además del valor total del inmueble, se determina primero el valor actual del derecho de propiedad para deducir, por la diferencia entre ambos, el valor residual de los derechos reales limitados (es adecuado, por ejemplo, para el derecho de superficie y las concesiones administrativas):
Figura 12: Cálculo de valor de los derechos reales
Es preciso conocer, pues, las características de los derechos reales limitados tanto para la valoración de los mismos como de la propiedad. El concepto y las condiciones con las que opera cada uno de los derechos reales vienen regulados por el Código civil. 
A continuación, se exponen los rasgos generales de las tres categorías mencionadas.
a) Los derechos reales de disfrute o goce permiten usar y aprovecharse de un bien ajeno, incluso apropiarse de los frutos o rentas que produzca (excepto las servidumbres). Una característica básica de estos derechos, a diferencia de las otras categorías, es la posesión del bien como requisito inseparable del goce. Lógicamente, los derechos de disfrute restringen en mayor o menor medida las análogas facultades del propietario: poseer, usar, modificar, apropiarse los frutos, etcétera, pero no le impiden ninguna posibilidad de transmitir el bien (disponer). El usufructo y el derecho de superficie llegan a anular prácticamente dichas facultades de disfrute del propietario, especialmente por su importancia económica, la de apropiarse los frutos o las rentas, por ejemplo, las de arrendamiento del inmueble. Los demás derechos de disfrute (uso, habitación, servidumbre) producen limitaciones a la propiedad que dependen de cada situación concreta. 
b) Los derechos de garantía permiten al acreedor resarcirse económicamente del incumplimiento de una obligación que corresponde a determinada persona (deudor), mediante el precio resultante de la venta forzosa en subasta del bien que servía de garantía. Solamente adquieren eficacia en caso de incumplimiento de la obligación, por ejemplo, por la no devolución de un préstamo bancario. El deudor puede ser o no el propietario del bien. 
c) La hipoteca es el principal derecho de garantía, sobre todo referida a inmuebles. En esencia, no genera restricciones al propietario en ninguna de sus facultades de disfrute ni de transmisión del bien. El propietario puede continuar utilizando y obteniendo el mismo aprovechamiento del bien, aunque esté hipotecado, así como transmitirlo (vender, permutar, donar, ceder, etcétera) o imponer cargas a favor de otras personas, aunque teniendo en cuenta la consiguiente disminución de valor a causa de la hipoteca existente. Solamente se imponen al propietario ciertas condiciones dirigidas, unas, a mantener el valor del bien evitando su depreciación por modificaciones, deterioro o falta de conservación y, otras, en caso de pérdida del bien (siniestro, expropiación), que implican no poder disponer de la indemnización sustitutiva mediante la retención (depósito) que se efectúa de la misma hasta el vencimiento de la obligación. 
Criterios de valoración
Hay que distinguir las valoraciones de los derechos reales y las tasaciones de otro tipo de bienes, porque la finalidad de las mismas requiere la aplicación de criterios y reglas de valoración diferentes que si se trata de las valoraciones en general, que se practican habitualmente a efectos particulares. 
La valoración a efectos particulares de la mayoría de los derechos reales que recaen sobre inmuebles puede realizarse aplicando las técnicas de capitalización de rentas, generalmente a interés compuesto, dado que el período de vigencia de esta clase de derechos acostumbra a ser un tiempo limitado; o, en otros casos, a interés simple, cuando la duración del derecho es perpetua o indefinida, como sucede normalmente con la mayoría de las servidumbres. Para ello, se tiene en cuenta una tasa de capitalización o tipo de interés normal en el mercado según eluso y características del inmueble afectado. No contando con parámetros legales para realizar la tasación de los derechos reales dentro de nuestro país, se recurre en el presente tema y a modo ilustrativo a lo preceptuado por la legislación española, país cuyo sistema jurídico recae en pilares similares al nuestro. 
· 1Usufructos
Su valor se considera una proporción del valor total de los bienes usufructuados. Se aplica de forma simplificada los porcentajes siguientes, según la duración del derecho exclusivamente, sin considerar otras características peculiares del mismo.
El derecho de usufructo se caracteriza por su temporalidad (un plazo concreto de duración o vitalicio) y por otros aspectos importantes que las valoraciones administrativas no tienen en cuenta: los frutos o rentas del bien que se apropia el usufructuario total o parcialmente, por ejemplo, mediante el arrendamiento del inmueble, así como también los gastos de conservación del bien y determinados impuestos del inmueble, que en contrapartida están a cargo del usufructuario en todos los casos. La consideración de todas estas características daría lugar, en una buena técnica de evaluación, a valorar el usufructo mediante la capitalización de la renta neta que obtiene el usufructuario, a interés compuesto según la duración que le reste al derecho. En el caso de usufructos de duración indeterminada o a favor de personas jurídicas (empresas, sociedades, etcétera) por tiempo superior a 30 años, la ley española del impuesto sobre transmisiones patrimoniales los considera a efectos fiscales como la plena propiedad, es decir, por el valor total del bien. A efectos de indemnización, esta regla es difícilmente aceptable, por lo que parecería más razonable en tales casos solamente el máximo porcentaje del 70%. 
Si el usufructo es vitalicio y temporal a la vez, se toma el mayor valor de los dos posibles. Por consiguiente, la nuda propiedad, cuyo valor es la diferencia entre el valor total de los bienes y el valor del usufructo, tendrá el valor menor. 
· 2Derechos de uso y habitación
Se considera que el valor del inmueble es el 75% del valor de un usufructo, temporal o vitalicio, según el caso. 
Se trata de dos derechos distintos, aunque generalmente van unidos y similares al usufructo, pero con menor alcance. El usuario se apropia también de los frutos de la finca, pero solamente en la medida de sus necesidades y las de su familia. El habitacionista ocupa las piezas de la casa imprescindibles para vivir con su familia. A diferencia del usufructo, el propietario corre con todos los gastos e impuestos del inmueble generalmente. Se consideran derechos “personalísimos” y, por tanto, no son transmisibles a terceras personas ni el inmueble puede ser arrendado ni hipotecado.
· 3Hipoteca, anticresis, prenda
Su valor es el importe del capital garantizado, incluyendo los intereses, indemnizaciones y penalizaciones pactados (deben descontarse, lógicamente, las cantidades ya satisfechas por el deudor). Si se desconoce la cantidad garantizada, se considera el capital más tres años de intereses. 
Se entiende por capital garantizado las cantidades cuya percepción el derecho de hipoteca asegura al acreedor en cualquier caso de incumplimiento de la obligación contraída por el deudor, aun cuando el inmueble hipotecado cambie de manos. El derecho de hipoteca cubre el valor de la obligación (capital prestado) y además los intereses que se produzcan, pero si el inmueble hipotecado ha sido transmitido a una tercera persona, según el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, el derecho de hipoteca garantiza solamente los intereses de los 2 últimos años más la parte vencida de la anualidad corriente, salvo que se haya pactado un plazo de tiempo mayor, que nunca puede superar los 5 años. 
Por otra parte, conviene dejar en claro que en el caso de extinción de un derecho de garantía no parece muy lógica la forma de valoración establecida, por cuanto contabiliza beneficios irreales a favor del acreedor, como son los intereses que ya no se producirán en el futuro. Una valoración más adecuada debería considerar: el capital pendiente de amortización en el momento de la valoración más, en su caso, las cuotas impagadas de intereses y amortización de capital ya vencidas, con las penalizaciones correspondientes, más los gastos de cancelación del derecho.
Derechos reales
–
Artículo 1887.-Enumeración. Son derechos reales en este código:
A) el dominio; B) el condominio;C) la propiedad horizontal;D) los conjuntos inmobiliarios;E) el tiempo compartido; F) el cementerio privado;G) la superficie;H) el usufructo;I) el uso;J) la habitación
K) la servidumbre;L) la hipoteca;M) la anticresis;N) la prenda2.
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CASOS ESPECIALES DE VALORACIÓN LECTURA 4
La MCP y CI Carolina Valle es consultada por una situación en la que Pietro Manna ha comprado un lote de terreno, en la localidad de potrero de Garay (Córdoba) y, al tomar posesión del mismo, encuentra que en el frente de su lote se ha construido una habitación, con lo que, al comentarlo, Carolina se da cuenta que se trata de una invasión en el frente del terreno.
El Sr. Pietro Manna adquirió este lote en el año 2015, con la intención de construir una vivienda de dos dormitorios, cocina comedor y baño, y utilizarla para vacacionar o de manera ocasional.
Pietro manifiesta que ha agotado la vía pacífica y desea saber qué es lo que corresponde en estos casos. Si debe exigir una indemnización o no. Pero le solicita determine el valor del mismo, en virtud de la situación planteada.
La MCP y CI Carolina Valle, solicita la documentación respaldatoria: títulos, planos, fotos tomadas de cuando adquirió el lote (si la tuviese). Según plano y escritura, se trata de un lote medial, esto es: 10 metros de frente, por 30 metros de fondo. La invasión es de tres (3) metros en el frente y ocho (8) metros en el fondo. 
Carolina Valle procede a valuar el terreno, arrojando el mismo un valor de $650000. Informa también el valor del m2, el cual es de $2166,66.
El Sr. Pietro, muy conforme con el valor resultante, le consulta qué corresponde hacer en este caso. Carolina Valle le informa, según su leal saber y entender, cuál es su situación: dependiendo de los metros del lote, corresponderá el pago de la porción invadida más la indemnización por perjuicio de irregularidad, que alcanzaría un porcentaje significativo por el beneficio que pierde el propietario (por ejemplo: cochera) y porque los metros del frente valen más.
Con la información brindada, y el informe en mano, Pietro se dirige a consultar a un abogado, a los fines de ser patrocinado y poder llegar a una solución.
Casos especiales de valoración
os mismos están dados con la intención de brindar herramientas al estudiante para afrontar la práctica de la presente materia.
· 1Porción invadida de terreno
Desde la perspectiva de Lapa, se entiende por porción invadida de terreno “a la penetración más allá de sus linderos y en forma injustificada de un terreno colindante, de manera tal que impida al invadido la libre disposición de esa parte del área de su propiedad” (Lapa, 2007). 
Puesta esta particular situación con que se puede encontrar un tasador en su profesión, se debe resaltar que la tasación de los inmuebles de dichas características debe presentar a su vez matices particulares, que la diferencian de las tasaciones de otros lotes en condiciones normales. 
En efecto, se puede coincidir con Rivarola respecto a que  
La determinación del valor a pagar, para ser justa, debe resultar de la comparación ente dos tasaciones totales del lote invadido: una realizada con su forma y dimensiones primitivas y la otra con la configuración que presente después de invadido parcialmente y una vez hecha esta comparación, del ajuste que sea equitativo por las circunstancias del caso. (Rivarola y Rivarola, 1967). 
El proceso para realizar la tasación de un lote en estas circunstancias, variará conforme a las características de la invasión. Recorramos algunos casos. 
a) Lote invadido en uno de sus costados abarcandola invasión toda su longitud. 
· Para el caso de que la porción libre de terreno no vea afectadas sus posibilidades de uso, debe considerarse aparte de la superficie invadida las circunstancias del cambio de la relación entre frente y fondo, punto fundamental para establecer el valor de un lote, como se analizó en el módulo 2. La situación dada se grafica de la siguiente manera:
Figura 1: Lote invadido en uno de sus costados abarcando la invasión toda su longitud
· Puede darse el caso de que la invasión sea de dimensiones tales que afecte las posibilidades de comercialización del lote, en cuyo caso el pago del valor de mercado de la superficie invadida junto con los perjuicios ocasionados pueden no ser suficientes. En ese caso se verá como más apropiada la reivindicación de la tierra para la posterior tasación del inmueble en su conjunto. El valor de mercado referido en este punto, y utilizable para los casos que se presentan en el presente acápite, surge de multiplicar la superficie invadida por el valor unitario del terreno original.
Figura 2: Lote invadido en uno de sus costados abarcando la invasión toda su longitud
b) Lote invadido todo a lo largo de su contra frente.
· Al tratarse de un tipo de invasión de menor gravedad que la anterior, para el caso de que no afecte significativamente el uso del lote de terreno, el valor de la indemnización se acerca al valor de mercado por la franja de terreno tomada.
Figura 3: Lote invadido todo a lo largo de su contra frente
Fuente: elaboración propia.
· Para los casos en que el lote invadido no tenga una buena relación de proporcionalidad entre su frente y contrafrente, la invasión de terreno, al quitar superficie, puede producir un efecto beneficioso para esta situación. En estos casos, al igual que el anterior, el valor mercado de la parte invadida se presenta como buena alternativa para valorar la indemnización debida. Sin embargo, estará en cada caso en particular el análisis del uso que le daba el propietario a esa porción de terreno de su propiedad y, en consecuencia, la mayor o menor cuantificación de lo que se le debe abonar en carácter de indemnización.
Figura 4: Lote invadido todo a lo largo de su contra frente
Fuente: elaboración propia.
c) Frente invadido en parte de ambas dimensiones, frente y largo.
· Para el caso de que la parte invadida se encuentre en el frente del mismo, el daño ocasionado puede reputarse como considerable, puesto que substrae una porción de terreno de manos del titular, tratándose a su vez una de las partes más importantes por su ubicación en la parte frente del inmueble. Por estas razones es que se puede concluir que para estos casos el mero valor de mercado de la porción invadida no es suficiente para calcular la indemnización necesaria, razón por la cual deberán considerarse todos los efectos negativos que esta situación produce en el caso particular.
Figura 5: Frente invadido en parte de ambas dimensiones, frente y largo
· La invasión señalada puede acontecer de la misma forma, pero ubicada en el contrafrente de la propiedad, caso en que el perjuicio es menor, razón por la cual, y en concordancia con lo que se viene analizando, el valor de mercado de la parte invadida puede llegar a cumplimentar con la indemnización debida, salvo que se trate de una zona dentro del lote de terreno sometida a un uso en particular por parte de su propietario, caso en el que deberán evaluarse las circunstancias particulares del caso.
Figura 6: Frente invadido en parte de ambas dimensiones, frente y largo
d) Lote con una porción de terreno invadida de forma irregular. Al decir de Artemio Aguiar (2006), esta situación puede presentar las siguientes posibilidades:
· En el contrafrente. Deforma el lote, obligando al desperdicio (para asentar superficie edificada) en su último tramo, a la vez que afecta visualmente el patio o superficie libre. El valor de mercado no compensa el daño sufrido. Razón por la cual el valor en este caso concreto deberá comprender, aparte del mentado valor de mercado, la indemnización justa que compense el perjuicio sufrido.
Figura 7: Lote con una porción de terreno invadida de forma irregular
En el contrafrente y sobre un costado, con mayor afectación de superficie: las consecuencias son similares, pero aumentadas en el grado del perjuicio. Con mayor razón deberá comprender el valor del lote lo representado por el valor del mercado más la suma.
Figura 8: Lote con una porción de terreno invadida de forma irregular
Tipos de invasión de lotes
a) Lote invadido en uno de sus costados, abarcando la invasión toda su longitud.
b) Lote invadido todo a lo largo de su contra frente.
e) Lote con una porción de terreno invadida de forma irregular.
· Partes indivisas de un condominio
Los distintos casos de condominio han sido tratados en el módulo 1 del presente manual, a cuya lectura nos remitimos por razones de espacio, siendo el objetivo de este punto la tratativa del procedimiento de tasación de las partes indivisas de un condominio. 
El presente caso contiene aristas particulares que lo caracterizan. En efecto, el hecho de que una propiedad esté sometida a un condominio afectará el derecho de dominio de los condóminos sobre sus partes indivisas, puesto que su derecho se verá limitado por el de los otros. 
Al decir de Artemio Aguiar:  
La tasación de partes indivisas del condominio reconoce un tratamiento distinto a aquellos bienes que, al tratarse, se suponen con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad. En este caso, si bien sobre la parte indivisa pueden ejercerse los derechos inherentes a la propiedad, no puede disponerse de ésta en toda la extensión del concepto… Las limitaciones que surgen del condominio, hacen que el valor de la parte indivisa traduzca la imposibilidad de ejercer aquellos actos propios del dominio pleno. (Aguiar, 2006).
 En efecto, el proceso de tasación de los inmuebles sometidos a este régimen comprende una serie de pasos, a saber: 
Proceso de tasación de inmuebles bajo régimen de condominio
· Determinación del valor del inmueble en su totalidad dentro del mercado, considerándolo con un estado de dominio que permita el ejercicio pleno del derecho de propiedad. 
· Determinación del valor de la parte indivisa. Este valor resulta de la división de la cuota parte indivisa sobre el valor de mercado del inmueble.
· Ajuste del valor de la parte indivisa conforme a las distintas variables que pueden ocasionarse en consecuencia del estado de condominio (costo de oportunidad, utilidades relacionadas con la indivisión, etcétera)
Habiendo delimitado el marco de lo que comprende la tasación de una parte indivisa de un condominio, corresponde a continuación analizar los distintos casos en que se puede presentar esta situación.
a) Venta de una parte indivisa que forma parte de un inmueble divisible en especie. El valor de la cuota parte en esta situación resultará de la división de la cuota parte matemática sobre el valor de mercado del inmueble. A este resultado aún resta deducir los siguientes valores:
a. gastos físicos de la división (planos de mensura, trámites administrativos, etcétera);
b. gastos judiciales de la división (previniendo el caso de que la misma deba efectuarse en vía judicial, donde se tendrá que abonar los honorarios del abogado patrocinante, gastos de justicia, etcétera);
c. costo de oportunidad por el lapso de tiempo que va desde la adquisición de la cuota parte indivisa y la fecha en que se adquirirá el dominio pleno resultante de la división. 
b) Venta de parte indivisa de un inmueble no divisible en especie. Se trata del caso en que las características propias del inmueble sometido al régimen de condominio no permiten su división en especie, razón por la cual será necesaria su venta en subasta pública. Por lo expresado es que se presume que, en los casos de adquisición por parte de un tercero de un inmueble con estas características, se persigue una utilidad económica al momento de la división del mismo. 
Al igual que en el caso anterior,