Unidad 2

Vista previa del material en texto

U
N
ID
A
D
 2
EVALUACIÓN 
Y PERCEPCIÓN 
DEL MERCADO 
INMOBILIARIO
“Evaluación y Percepción del Mercado Inmobiliario” UD2
27
INTRODUCCIÓN A LA UNIDAD 
Para poder analizar la actualidad del mercado inmobiliario de un determinado 
sector o ciudad del país es necesario el conocimiento de múltiples discipli-
nas: desde la política, pasando por la economía, los estudios demográfi cos e 
históricos, hasta los saberes socio-culturales. Un tasador debe ser un refi nado 
analista de este mercado tan específi co y conocer básicamente algunos ele-
mentos de estas disciplinas que impactan directamente en el mercado inmo-
biliario.
Esta unidad se relaciona con la Unidad 5 donde la descripción del mercado in-
mobiliario es fundamental al momento de establecer el valor de un inmueble. 
También en el análisis de los aspectos urbanos debemos relacionar esta uni-
dad con la número 7: comprender los distintos elementos que conlleva este 
análisis es fundamental para poder realizar un buen diagnóstico del mercado 
inmobiliario.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Esta unidad persigue como objetivo específi co que el alumno comprenda 
y analice los distintos elementos que deben ser conjugados al momento de 
evaluar un determinado mercado inmobiliario.
Universidad FASTA
28
PERICIAS Y TASACIONES I
 CONTENIDOS
Los contenidos básicos de la Unidad son los siguientes: 
1. PERCEPCIÓN, COMPRENSIÓN Y EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO
A. Análisis de aspectos urbanos
B. Análisis de aspectos económicos
C. Análisis de aspectos políticos / legales
ESQUEMA DE CONTENIDOS 
A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de conteni-
dos. 
ASPECTOS 
URBANOS 
ASPECTOS 
ECONÓMICOS 
ASPECTOS 
LEGALES 
MERCADO INMOBILIARIO
 
“Evaluación y Percepción del Mercado Inmobiliario” UD2
29
DESARROLLO DE LOS CONTENIDOS 
1. PERCEPCIÓN, COMPRENSIÓN Y EVALUACIÓN 
DEL MERCADO INMOBILIARIO 
El martillero / tasador más que un buen alumno de fórmulas matemáticas y 
fi nancieras (a las cuales son afectos muchos autores) debe convertirse en un 
gran observador del entorno construido, que es en defi nitiva el soporte físico 
de lo que comúnmente denominamos mercado inmobiliario.
Esta mecánica de observación es una cualidad que debe poseer todo tasa-
dor al que le importe desempeñarse adecuadamente en un medio cambiante 
como lo es el escenario del mercado inmobiliario. Esta cualidad, como toda 
actividad humana, se aprende, se practica o entrena y se incorpora hasta ha-
cerse prácticamente automática e involuntaria en el desarrollo profesional co-
tidiano.
Analicemos algunos aspectos a percibir comprender y evaluar respecto del 
mercado inmobiliario
A. ASPECTOS URBANOS: quizás estos aspectos engloban gran parte de los si-
guientes puntos que trataremos pero comprenden una serie de temas a tener 
en cuenta .Entre ellos podemos citar, por ejemplo, la evolución urbana de un 
determinado sector de una ciudad o región, íntimamente ligada a los aspectos 
históricos y a las mecánicas de apropiación de la tierra (ver Unidad 1).
Obviamente, cada ciudad o región evolucionó de distinta manera y sus confi -
guraciones seguramente son diferentes. No obstante, en la provincia de Bue-
nos Aires y en muchas ciudades del país es posible reconocer ciertos patro-
nes urbanos de formación de la traza urbana, entre los que podemos citar a 
modo de ejemplo, un núcleo fundacional con su plaza, iglesia, municipalidad 
y policía, seguida a continuación -por lo general muy próximo a este núcleo- 
de un centro comercial. 
Seguidamente, en forma de anillo se ubican los distintos barrios con sus res-
pectivas zonas comerciales, un sector productivo urbano (fábricas, pequeños 
Universidad FASTA
30
PERICIAS Y TASACIONES I
talleres, etc.), un sector productivo de quintas o chacras próximo al núcleo 
urbano y fi nalmente, como límite o borde de lo urbano, el amplio dominio 
del campo. La mayoría de estas improntas urbanas estuvieron dadas o fue-
ron tomadas con modifi caciones por ese verdadero manual de fundación de 
pueblos que fue el Tratado de Indias, aplicado por la conquista española, que 
especifi caba muy detalladamente cómo implantar un modelo urbano prede-
terminado para la formación de poblados.
Si bien esta breve descripción es muy típica de muchas ciudades del país hay 
muchas otras en que estas zonifi caciones no son tan claras y se fusionan y 
mezclan, dando como resultado una gran riqueza y variedad de situaciones.
El resultado físico de estas dinámicas es el entorno construido: casas, edifi cios, 
negocios, locales y fábricas son el producto concreto sobre el que el tasador 
va a operar en su actividad.
No avance si tiene alguna duda. Su tutor está esperando las consultas por 
intermedio de la PLATAFORMA.
B. ASPECTOS ECONÓMICOS: muy importante de tener en cuenta y de modo 
especial en nuestro país, donde la economía ha tenido a lo largo de la historia 
una imprevisibilidad sorprendente. Ahora bien, ¿qué aspectos de la economía 
nos deben interesar? Todos, sin duda, para ello damos algunos ejemplos de 
distinta escala, para que el alumno pueda darse cuenta a qué nos estamos 
refi riendo.
 Por ejemplo, una buena o mala cosecha de soja en China tiene in-
fl uencia directa en los valores de la soja en nuestro país (Argentina es 
uno de los principales exportadores de este grano).
 Recuerde que la existencia de un mercado capitalista glo-
balizado signifi ca que todos los mercados económicos tan-
to de las primeras potencias como de los países emergentes 
son interdependientes. Tenemos un ejemplo sobresaliente 
en los problemas que trajo aparejados el Efecto Tequila para 
nuestro país.
Un buen precio de exportación de soja para los productores argentinos sig-
nifi ca una entrada de divisas muy signifi cativa a ciertos sectores de alto poder 
“Evaluación y Percepción del Mercado Inmobiliario” UD2
31
adquisitivo, deseosos de invertir parte de esas utilidades en bienes raíces. A 
nivel nacional, el sostenimiento del valor del dólar, por ejemplo, desde el 2003 
hasta el 2008 ha mantenido de cierta manera “planchada” las tasas de interés 
de los bancos, las cuales no son interesantes para los inversores, volcándose 
entonces estos fondos en parte a la inversión en inmuebles usados o a cons-
truir (lo que comúnmente se llama invertir en ladrillos). Este sostenimiento del 
valor dólar (dólar alto produce altas utilidades para el sector exportador de la 
economía, tanto campo como en industria) signifi ca una alta transferencia de 
recursos del total del patrimonio del país al sector agro industrial exportador.
A nivel regional, por ejemplo, la radicación de una determinada industria o la 
reactivación o desaparición de una determinada actividad impactan de mane-
ra directa en el mercado inmobiliario de una región.
 Por ejemplo, en las proximidades de Bahía Blanca, la localidad de 
Punta Alta funda la casi totalidad de la actividad inmobiliaria en el 
mercado de alquileres dado que esta ciudades son el asiento de la 
Base Naval Puerto Belgrano.Como resultado de esta localización, el 
80% de su población percibe sueldos pagados por el Estado, lo que 
trae como consecuencia una economía no muy pujante ni dinámica 
pero sí altamente estable y previsible. 
Todos estos ejemplos nos muestran cómo se vincula de manera directa la eco-
nomía a la actividad inmobiliaria, no sólo de la ciudad donde desempeñemos 
nuestra actividad sino del contexto internacional donde la Argentina se halla 
inserta.
C. ASPECTOS POLÍTICOS-LEGALES: leyes, decretos, ordenanzas, políticas 
impositivas nacionales, provinciales y municipales, hacen que el mercado in-
mobiliario sea altamente sensible a sus aplicaciones. Estos mecanismos im-
plementados por el Estado como órgano de contralor de las acciones de los 
ciudadanos van moldeando la ciudad que conocemos. El Estado acciona so-
bre el mercado inmobiliario por acción u omisión. Por acción, dictando leyes,decretos, aplicando impuestos y ordenanzas que actúan sobre la propiedad 
privada de múltiples formas. Por omisión, dejando actuar (a veces, de manera 
negligente y otras, sabiamente) sobre la propiedad privada. Pero, en defi nitiva, 
siendo siempre un actor fundamental y determinante en el desarrollo del mer-
cado inmobiliario y en la confi guración espacial de las ciudades.
Universidad FASTA
32
PERICIAS Y TASACIONES I
 La ley Provincial 8912 de Ordenamiento Territorial, promulgada 1978, impac-
tó fuertemente en el mercado inmobiliario. Esta legislación puso freno a una 
especulación inmobiliaria que destruyó en gran medida la fi sonomía de mu-
chas ciudades -entre las que podemos mencionar Mar del Plata, Miramar, Ne-
cochea, etcétera-. Específi camente, mediante la implementación de indicado-
res urbanísticos que estudiaremos en la Unidad 7, con los que se pone límite al 
cuánto y qué construir en un determinado terreno.
Otro ejemplo importante de aspectos legales lo constituyen las políticas im-
positivas respecto a la propiedad inmueble. El aumento de los impuestos in-
mobiliarios o de los servicios urbanos ABL (Alumbrado Barrido y Limpieza) 
impacta fuertemente en el mercado inmobiliario.
La falta de políticas de reserva de tierras urbanas por parte del Estado hace 
que la casi totalidad de la tierra urbana quede librada a los designios del mer-
cado inmobiliario, lo que trae como consecuencia que en un país con niveles 
de pobreza muy altos, grandes sectores de población no puedan acceder a 
una tierra sobre la cual asentarse. Esta falta de acceso a ese derecho a la urba-
nidad, es en gran medida causa de la proliferación de asentamientos o villas 
de emergencia en todo el territorio. Recordemos que el acceso a una vivienda 
digna es un derecho garantizado por la constitución nacional. 
Le proponemos hacer un alto en el estudio, elaborar un breve resumen de lo 
visto hasta aquí. 
¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas. 
> ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE 
Indague en su lugar de origen factores de índole urbano, económico y polí-
tico-legales que tengan infl uencia en mayor o menor medida en el mercado 
inmobiliario de su localidad (mínimo dos carillas a 1, 5 espacios letra Times 
New Roman, formato de hoja A4)
Si fi nalizó con la actividad, continúe con la lectura. 
“Evaluación y Percepción del Mercado Inmobiliario” UD2
33
RESUMEN 
El urbanismo, mediante las dinámicas urbanas, la economía globalizada y el 
Estado, mediante su legislación, actúan de distinta manera y con múltiples he-
rramientas sobre el mercado inmobiliario y el valor de los inmuebles. A su vez, 
éste mercado reacciona de distintas maneras evidenciándose en síntomas 
como amplitud y restricción, dinamismo y estancamiento, escasez o sobrea-
bundancia de oferta, distorsión de valores, etc.
Universidad FASTA
34
PERICIAS Y TASACIONES I
 BIBLIOGRAFÍA 
1. Habitar Mar del Plata /Universidad Nacional de Mar del Plata, Fa-
cultad de Arquitectura y Urbanismo-Programa Arraigo-1996.
2. Tasación de Inmuebles, El Valor de Mercado –Germán Gómez Pi-
casso y José Rozados –Edición Bienes Raíces-2006.
3. Construcción y Gestión de la Ciudad –Nora Clicheski-del Módulo 
Construcción y Gestión de La Ciudad perteneciente a la Maestría 
de Hábitat y Vivienda .Universidad Nacional de Mar del Plata.
4. Tasación de Inmuebles Urbanos – Carlos Rivarola. 
5. Norma 2563 Banco Central de la República Argentina. 
6. Herramientas Financieras para las valuaciones de inmuebles –Ma-
rio Gómez –Edición Bienes Raíces-2006.
Hemos llegado al fi nal de la segunda Unidad Didáctica. No pase a la siguien-
te si tiene alguna duda. Recuerde que su tutor está esperando sus consul-
tas. 
Mucha suerte…