Inquilinario Innovaciones Ley de Regularización de Arrendamientos de Vivienda

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Innovaciones de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de 
Vivienda En Venezuela 
 
INTRODUCCION 
En el presente estudio efectuaremos un análisis y comentarios de la novísima Ley para 
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con el objeto de alcanzar 
la interpretación y aplicación adecuada de la misma. Los comentarios versarán sobre los 
aspectos de mayor relevancia y de las innovaciones previstas en el referido texto 
normativo. 
Con la promulgación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos 
de Vivienda, nace en nuestro país un régimen jurídico especial de arrendamiento de 
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o 
subarrendados total o parcialmente, quedando plasmado en un solo documento todo lo 
referente a esta materia. 
Esta nueva etapa en materia inmobiliaria impuesta desde noviembre del 2011, consagra 
disposiciones tendentes a establecer relaciones arrendaticias justas, bienestar social y 
seguridad jurídica entre las partes contratantes (arrendador y arrendatario), 
encontrándose entre las innovaciones establecidas, lo dispuesto en su artículo 74, 
conforme al cual el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, deberá fijar 
anualmente, el valor de construcción, expresado en bolívares por metro cuadrado, que 
servirá de base para determinar el valor de reposición de los inmuebles, a fin de 
determinar el canon de arrendamiento, entre otros muchos cambios, contenidos en el 
referido texto. 
 
DESARROLLO 
 
 Cualquier inquilino o arrendador que sienta que se le vulneran sus derechos como tal, 
posee ahora la vía administrativa, la cual es obligatoria, del Ministerio de la vivienda y 
hábitat para resolver su conflicto; allí no es necesario abogado, pero si lo desea puede 
asistirse de Abogado privado (ó de un Defensor Público en materia de Arrendamientos), 
y así mismo lo deberá hacer la otra parte; funcionarios del Ministerio realizan un 
procedimiento sencillo de conciliación entre las partes. 
De lograrse un acuerdo, el Ministerio hará valer el mismo, en caso de incumplimiento del 
acuerdo el Ministerio podrá imponer multas. De persistir el incumplimiento, la parte 
afectada deberá acudir a los Tribunales. 
 
 Los derechos de los arrendadores y de los inquilinos básicamente no han cambiado en 
mucho, lo que ha cambiado es el procedimiento que se debe seguir para hacer valer 
estos derechos, agregándose largas instancias, es decir, procesos y pasos para poder 
lograr un arrendador recuperar su propiedad en caso de que así lo desee. 
 Se ha eliminado las prórrogas de tiempo, ahora simplemente se acuerdan 
arrendamientos por un tiempo mínimo de un (1) año, vencido éste el inquilino deberá 
entregar el inmueble al arrendador. 
 Se prohibieron el cobro de comisiones (caso de inmobiliarias o corredores de inmuebles) 
ahora el arrendador ó propietario deberá en caso de haber utilizado los servicios de un 
corredor de inmuebles, pagar ésta comisión, no podrán cobrársela al inquilino. 
 Se eliminó la figura del depósito, ya no se le puede exigir depósito al inquilino ó 
arrendatario, para ello el Ministerio creó un fondo denominado Fondo de Protección al 
Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. 
 El Arrendador deberá poseer o abrir una cuenta bancaria para el pago de 
arrendamientos por parte del inquilino. 
 El Ministerio de la vivienda fijará el canon de alquiler en caso de conflicto entre 
arrendador e inquilino, en base al valor del inmueble (procedimiento de regulación del 
alquiler). 
 Las causales para poder pedir la desocupación de una vivienda son: 
a.- Cuatro (4) o más meses de atraso en el pago de alquiler. 
b.- Necesidad de vivienda del propietario o de sus parientes. 
c.- Que el inmueble vaya a demolerse o realizarse reparaciones que ameriten su 
desocupación. 
d.- Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o 
ilegales. 
e.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores. 
f.- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las 
disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, o del documento de condominio. 
g.- Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento, o traspasado el 
mismo, sin el consentimiento del arrendador. 
h.- El arrendatario deberá estar solvente para exigir los derechos que le concede la ley. 
i.- Los alquileres se establecerán en base al valor del inmueble divido entre 12, o sea 12 
meses, a los cual se le aplicará el 5 % (en caso de pequeños arrendadores (es decir los 
que tengan menos de 2 viviendas alquiladas). 
j.- Para poder acudir a demandar en Tribunales la desocupación de un inmueble 
destinado a vivienda se deberá previamente cumplir con el procedimiento de 
mediación ante el Ministerio de la vivienda. 
k.- Todos los contratos de arrendamiento de vivienda deberán consignarse ente el 
Ministerio de la Vivienda. 
m.- Los arrendamientos de comercios no se rigen por esta ley sino que quedan 
rigiéndose por la antigua ley de arrendamientos del año 1999. 
n.- Al finalizar el juicio ante el Tribunal, el Juez antes de proceder a desalojar al inquilino, 
deberá oficiar al Ministerio para que éste ubique u ofrezca al inquilino un refugio o 
vivienda, transitoria o definitiva. 
 
Aspectos Más Resaltantes 
 
 Establecimiento del régimen jurídico que regulará el arrendamiento de inmuebles 
destinados a vivienda, pensión, habitación y residencia, así como los anexos y 
accesorios que con ellas se arrendasen. 
 Contribución tributaria especial para los propietarios de viviendas desocupadas. 
 Creación y protección de la figura del ''Pequeño Arrendador'', quien es la persona natural 
o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas. 
 Excepciones al ámbito de aplicación de la ley (Terrenos no edificados, fincas rurales, 
fondos de comercio; hoteles, moteles, hosterías, inmuebles vacacionales; locales 
comerciales e industriales, profesionales, de enseñanza y similares; viviendas, 
habitaciones o pensión consecuencia de relaciones laborales o de subordinación. 
 Prohibición de dictar medidas cautelares de secuestro a los inmuebles objeto de la 
ley cuando se constituyan en hogar de personas y familias. 
 Prohibición de avisos o anuncios de prensa u otros medios exigiendo condiciones 
particulares o discriminatorias para el arrendamiento. 
 Prohibición de cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles a 
arrendar, e imputación de la comisión al arrendador. 
 Creación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda con instancias 
de representación en todos los Estados la cual tendrá, entre otras atribuciones, la 
fijación del canon de arrendamiento, creación del Registro Nacional de Arrendamientos 
de Vivienda, y revisión y control de los contratos de arrendamiento. 
 Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios. 
 Exoneración del arancel de autenticación del contrato de arrendamiento por parte de las 
Notarías y registros con funciones notariales. 
 Duración mínima de un (01) año de los contratos de arrendamiento y prohibición de 
cobro de indemnizaciones a los arrendatarios que culminen el contrato antes del lapso 
fijado. 
 Obligación de elaborar tres (03) ejemplares del contrato de arrendamiento para ser 
entregados a: arrendador, arrendatario y Superintendencia Nacional de Arrendamientos 
de Vivienda, anexando al mismo la resolución con la cual se fija el canon de 
arrendamiento por parte de la Superintendencia mencionada. 
 Obligación por parte del arrendador de la apertura de una cuenta corriente bancaria para 
el cobro de los cánones de arrendamiento. 
 Elementos de determinación del cálculo del justo valor, base de la fijación del canon de 
arrendamiento. 
 Obligación por parte de las empresas constructoras de desarrollos de más de diez (10) 
inmuebles en destinarun porcentaje de dichas viviendas para el arrendamiento. 
 Causales de desalojo. 
 Responsabilidad solidaria del arrendador y el responsable del cobro de sobre alquileres 
en el caso de reintegro por cobro indebido. 
 Fijación del precio del inmueble por parte de la Superintendencia Nacional de 
Arrendamientos de Vivienda en el caso de venta por preferencia ofertiva. 
 Causales de expropiación del inmueble arrendado cuando el propietario fuese dueño de 
más de cinco (05) inmuebles destinados al arrendamiento. 
 Derecho del arrendatario de adquirir el inmueble que tengan veinte (20) años o más 
dedicados al arrendamiento. 
 Causas justificadas para la falta de pago por parte del arrendatario. 
 
Conclusion 
 
La novísima Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en 
Venezuela, de forma clara denota que protege en su mayoría al arrendatario, y generará 
inevitablemente que las personas que vivan o posean un inmueble para alquilar y 
disponer de esa renta, ya no estarán dispuestos a hacerlo, derivado del conjunto de 
formalismos administrativos a cumplir, e inconvenientes que pudiera acarrearle un 
inquilino moroso o mal intencionado. 
 
Adicionalmente que la propia ley señala que el canon de arrendamiento no puede 
representar una ganancia como tal para el arrendador, sino solo un medio para 
mantener el inmueble, toda esta situación, reprimirá radicalmente el mercado de oferta 
de inmuebles en alquiler, lo cual traerá detrimento para ambas partes, tanto para los 
propietarios arrendadores, como para aquellos que no poseen la capacidad de adquirir 
una vivienda, pero que si pudieran pagar un alquiler, y no tendrá ninguna opción ya que 
existirán pocas viviendas en alquiler. 
 
El objetivo de esta ley debe partir de la idea conforme a la cual el alquiler debe ser 
concebido como una solución temporal y no definitiva al problema de acceso al derecho 
a una vivienda digna propia garantizado por la Constitución de 1999, ello así porque el 
contrato de arrendamiento no tiene por fin transferir la propiedad del bien sino sólo su 
uso y goce temporal, y los propietarios tienen derecho, salvo que decidan lo contrario, a 
mantener su patrimonio para que le genere frutos sin que sean constitucionales formas 
directas o indirectas de privarle de su propiedad. 
 
Por otro lado, al respecto se considera que dicha Ley tiene efectos en la propiedad, 
debido a que limita la posibilidad de que el arrendamiento de vivienda produzca 
beneficios para el arrendador, ya que no tendrá la posibilidad de ser quien determine el 
canon de arrendamiento, esta situación podría conllevar a que desaparezca la figura del 
arrendamiento de viviendas. También, se considera que desvirtúa la figura de la 
expropiación y otorga potestades para expropiar a las asociaciones de inquilinos y otras 
formas asociativas, en detrimento del dueño del inmueble, lo cual entra en contradicción 
con la Constitución Nacional. 
 
De igual forma, la Ley quita a las partes del arrendamiento toda materia sobre la cual 
decidir y atribuye a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento total discrecionalidad 
para establecer ella en forma unilateral las condiciones del contrato. He allí una fuente 
de temor, de desconfianza e inseguridad jurídica, al negar la capacidad jurídica y la 
legítima participación de las personas en su proyecto de vida.