Asesoría_en_proyectos_urbanos_Caso_tres_Punta_norte,_Arica_Informa

Sociología

•

SIN SIGLA

Maria Belgrano

13/10/2023

¡Este material tiene más páginas!

Entonces, ¿te gustó este material?

Ayude a animar a otros estudiantes a mejorar el contenido

¿Te gustó este material? ¡Compartir! 🧡

Sociología

104.267 Materiales compartidos

Descarga la aplicación para disfrutar aún más

Lea materiales sin conexión, sin usar Internet. Además de muchas otras características!

Vista previa del material en texto

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 1

CASO TRES
PUNTA NORTE, ARICA
ASESORIA EN PROYECTOS
URBANOS
INFORME FINAL

Junio, 2005
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 2
CONTENIDOS
1 INTRODUCCION..........................................................................................4
1.1 Objetivos.......................................................................................................4
1.2 Metodología ..................................................................................................7

2 RECOPILACION DE ANTECEDENTES Y PROCESAMIENTO .................9
2.1 Fuentes de Información................................................................................9
2.1.1 – Sociodemografía ............................................................................................................. 9
2.1.2 – Regulación Urbana.......................................................................................................... 9
2.1.3 – Mercado Inmobiliario ..................................................................................................... 10
2.1.4 – Transporte e Infraestructura.......................................................................................... 10
2.1.5 – Vivienda Social ............................................................................................................. 10
2.1.6 – Usos de Suelo Existentes ............................................................................................ 10

3 ANÁLISIS DE TENDENCIAS URBANAS .................................................12
3.1 Crecimiento Histórico..................................................................................12
3.1.1 – Fundación y Desarrollo ................................................................................................. 12
3.1.2 – Laboratorio de Nuevo Modelo Económico.................................................................... 12
3.1.3 – Auge y Obras Emblemáticas......................................................................................... 13
3.1.4 – Comienzo de la Crisis ................................................................................................... 14
3.1.5 – Nueva Acción del Estado: Ley Arica y Plan Inductor.................................................... 15
3.1.6 – La Crisis se Acentúa ..................................................................................................... 17
3.2 Estructura Urbana.......................................................................................17
3.2.1 – Area Urbanizada y Lógica de Crecimiento ................................................................... 17
3.2.2 – Zonificación ................................................................................................................... 21
3.2.3 – Usos de Suelo ............................................................................................................... 22
3.2.4 – Distribución de Población y Viviendas .......................................................................... 26
3.3 Crecimiento Período 1992 - 2002...............................................................32
3.3.1 – Tendencias Generales .................................................................................................. 32
3.3.2 – Zonas Dinámicas y Deprimidas .................................................................................... 33

4 SEGREGACIÓN SOCIOECONÓMICA......................................................37
4.1 Metodología ................................................................................................37
4.2 Resultados..................................................................................................38
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 3
5 PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO 2002-2012 .........................................47
5.1 Supuestos Principales ................................................................................47
5.2 Metodología ................................................................................................48
5.2.1 – Modelo Tendencial ........................................................................................................ 48
5.2.2 – Capacidad y Potencial de Crecimiento ......................................................................... 49
5.2.3 – Proyección Global y Segmentación de la Demanda .................................................... 49
5.2.4 – Distribución de la Demanda .......................................................................................... 50
5.3 Modelo Tendencial de Crecimiento ............................................................51
5.3.1 – Población....................................................................................................................... 51
5.3.2 – Viviendas ....................................................................................................................... 51
5.4 Capacidad y Potencial de Crecimiento.......................................................58
5.4.1 – Catastro de Proyectos Inmobiliarios ............................................................................. 58
5.4.2 – Suelo Disponible Plan Regulador Vigente .................................................................... 60
5.4.3 – Suelo Disponible Plan Regulador Intercomunal ........................................................... 60
5.5 Proyección de la Demanda y Segmentación..............................................65
5.6 Distribución de la Demanda .......................................................................65
5.6.1 – Consolidación y Quiebre de Tendencias ...................................................................... 65
5.6.2 – Resultados Distribución de la Demanda....................................................................... 68

6 EVALUACIÓN DEL POTENCIAL INMOBILIARIO....................................80
6.1 Demanda, Segregación y Competencia.....................................................80
6.2 Debilidades y Amenazas ............................................................................81
6.3 Fortalezas y Oportunidades .......................................................................82

7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.............................................83
7.1 Los Impactos del Modelo de Crecimiento ..................................................83
7.2 Estrategias ¿Cómo Cambiar una Tendencia? ...........................................83

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 4
1 INTRODUCCION

La Dirección de Obras Urbanas (DOB), del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) esta
desarrollando un programa de proyectos urbanos en las principales ciudades del país, dando
cuenta de requerimientos de las regiones y gobiernos locales. Los proyectos se realizan en
terrenos fiscales, destinados mayoritariamente a vivienda social y tienen como objetivo
mejorar la calidad de este tipo de iniciativas, disminuyendo su segregación residencial,
mediante la inclusión de viviendas de clase media (MIX abierto) y del mejoramiento del
diseño urbano y su localización.

Este objetivo debe cumplirse sin comprometer recursos fiscales adicionales, lo que obliga a
focalizar inversiones programadas, generando condiciones que incentiven el ingreso de
capitales privados a través del mecanismo de Financiamiento Urbano Compartido (FUC). En
este modelo, el Estado licita los terrenos exigiendo prestaciones equivalentes al valor
comercial de la propiedad, las que pueden destinarse a infraestructura, espacio público,
estudios o proyectos. Para aplicar el FUC es fundamental que los terrenos sean atractivos
desde un punto de vista inmobiliario, lo que dependerá de su ubicación en la ciudad y de las
estrategiasque se desarrollen para revertir sus detractores respecto a sectores competitivos.

En Arica el proyecto analizado tiene una superficie de 40 hás, y se ubica en la periferia Norte
de la ciudad, fuera del límite urbano vigente. Se trata de la principal reserva de suelo fiscal,
destinada a cubrir parte del déficit habitacional de la comuna, estimado en 6.426 viviendas.
Para ello se propone localizar 1.900 soluciones habitacionales, incluyendo fondos
concursables y subsidios. La Figura 1.1 muestra la ubicación de Punta Norte. La Figura 1.2
su Plan Maestro referencial y la Figura 1.3 su imagen objetivo.

1.1 Objetivos

En contexto descrito, la región junto con la DOU, han definido tres objetivos para el presente
estudio:

a) Proyectar el crecimiento de Arica al año 2012.
b) Determinar el potencial inmobiliario de Punta Norte, estimando su demanda residencial.
c) Evaluar factibilidad de localizar viviendas de clase media (MIX abierto), a fin de disminuir
la segregación socioeconómica del conjunto.
d) Definir estrategias para viabilizar este MIX abierto y para revertir los impactos asociados
al escenario de crecimiento proyectado a escala ciudad.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 5
Figura 1.1 – Ubicación del Terreno Punta Norte
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 6

Figura 1.2 – Plan Maestro Referencial Punta Norte – Zonificación

Figura 1.3 – Plan Maestro Referencial Punta Norte – Imagen Objetivo

Fuente: MINVU
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 7

1.2 Metodologia

Para cumplir los objetivos descritos, se ha desarrollado una metodología de trabajo que
considera las siguientes actividades.

Etapa 1 – Viajes a Terreno y Recopilación de Antecedentes

Se realizaron dos visitas a la ciudad, a fin de recabar antecedentes sobre la modificación del
PRC, las condiciones de localización de los terrenos y las dinámicas de crecimiento de
Copiapó. Se sostuvieron reuniones con el Secretario Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo y con los jefes regionales del Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU) la
División de Desarrollo urbano (DDU), además del representante regional de la DOU (Gestor
Urbano). También se realizó un catastro de la estructura urbana, localizando los usos de
suelo principales (comercio, servicios, industria, etc.) y los proyectos inmobiliarios públicos y
privados. Esta información fue complementada con estudios elaborados por Sectra1 y el
Ministerio de Obras Públicas2.

Etapa 2 – Construcción de SIG

Se construyó un sistema de información geográfico (SIG), utilizando una base cartográfica
del Plan Regulador Vigente, aportada por el Municipio. Como complemento se digitalizaron
fotografías aéreas del Servicio Aerofotogramétrico de la Fuerza Area de Chile (SAF), mapas
censales del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y una base digital elaborada
previamente por el consultor para otro estudio urbano en Copiapó. El SIG permitió ingresar
antecedentes cartográficos y alfanuméricos (datos), incluyendo la ubicación de proyectos
inmobiliarios, usos de suelo, zonas del PRC, los terrenos en estudio, etc. De acuerdo a lo
definido en los TDR del Estudio, el SIG cumple tres objetivos: (a) análisis de datos y
estimación de tendencias (b) ponderación de atributos de localización de terrenos y (c)
elaboración de Estrategias de Desarrollo Urbano.
Etapa 3.1 Análisis de Tendencias

El trabajo se inicia con el análisis de las tendencias de Arica, evaluando el rol que podría
cumplir Punta Norte en escenarios de competitividad inmobiliaria (Capítulo 3). Para ello se
realiza una caracterización de la estructura urbana de la ciudad, incluyendo la ubicación de
usos de suelo. En el Capítulo 4 se divide el stock residencial en cinco rangos de ingreso
(ABC1, C2, C3, D y E), con el objeto de determinar los patrones de segregación y la lógica
de distribución de las actividades.

1 Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Copiapó, 2001
2 Efectos de la Disponibilidad de Infraestructura en la Competitividad y Funcionamiento de las Ciudades, 2003.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 8
En el Capítulo 5 se realiza la proyección del crecimiento a 2012, con una estimación de la
demanda residencial en cinco rangos de ingreso (ABC1, C2, C3, D y E). Para estimar su
distribución en los barrios de la comuna, incluyendo Punta Norte y otros desarrollos
competitivos, se considera el patrón de segregación, las tasas tendenciales de absorción, la
normativa del plan regulador vigente y la ubicación de proyectos inmobiliarios privados y
sociales.

La estimación de la demanda, junto con el análisis de tendencias, permite identificar el
potencial inmobiliario del terreno (Capítulo 6). A diferencia de otras ciudades analizadas por
el consultor, en este caso no se modifica el Plan Maestro referencial, debido a que ya tiene
asignado recursos para su implementación. Por consiguiente, el estudio se limita a la
definición de estrategias para optimizar el potencial inmobiliario, facilitando la creación de un
MIX socioeconómico más abierto.

Esto último dependerá del manejo de los atributos del lugar, de la reserva de suelo de zonas
competitivas y especialmente de la gestión inmobiliaria que realice la región para captar el
interés de empresas privadas. Para ello el estudio propone recomendaciones que abarcan la
escala urbana y la situación del terreno y su entorno inmediato.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 9
2 RECOPILACION DE ANTECEDENTES Y PROCESAMIENTO

2.1 Fuentes de Información

En la elaboración del presente estudio se consultaron antecedentes que permitieran
caracterizar la ciudad de Arica, sus tendencias de desarrollo y la demanda de viviendas por
estratos socioeconómicos. Siguiendo con la metodología acordada con la DOB, la primera
actividad fue construir un sistema de información geográfico (SIG).

La base del SIG fue elaborada a partir de planchetas del Plan Regulador Comunal vigente,
las cuales fueron digitalizadas por el consultor. Como esta información no se estaba
actualizada, se anexaron mapas del Instituto Nacional de Estadísticas utilizados en el censo
de población y vivienda de 2002.

Para precisar el emplazamiento de Punta Norte, se ingresaron con cartografías digitales con
los límites del terreno y su entorno inmediato, entregadas por la DOB. El producto final, es un
mapa que contiene las manzanas de la ciudad, su topografía básica y el área urbanizada o
mancha urbana. Esta última se determinó a partir de fotografías aéreas entregadas por el
MINVU y por el Servicio Aerofotogramétrico de la Fuerza Aérea (SAF).

Sobre la base SIG se ingresaron las siguientes coberturas de información:

2.1.1 Sociodemografía

Se ingresan los distritos y zonas censales elaborados por el INE para los censos de 1992 y
2002. Luego se construyen campos de datos con antecedentes de población (número de
habitantes y nivel de educación) y viviendas (número de viviendas y equipamiento del
hogar). Con el procesamiento de esta información, se pudo estimar el estrato
socioeconómico de las viviendas de cada distrito. Los datos censales también permiten
estimar el número de viviendas demandadas por año y su localización por sectores
geográficos. Para ello se comparan los antecedentes de 1992 y 2002, construyendo tasas de
crecimiento, de absorción y de reposición de stock para cada distrito.

2.1.2 Regulación Urbana

Se ingresan coberturas del plan regulador vigente, incluyendo modificaciones al límite
urbano y seccionales. Este proceso sirve para identificar las áreas de restricción y expansión
en usos industriales y residenciales mixtos, incluyendocoberturas para el Centro de Interés
Turístico (CEIT). Los usos de suelo del PRC fueron ingresados al SIG especificando la
densidad permitida en cada sector. Cruzando esta información con el polígono del área
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 10
urbanizada, fue posible estimar la superficie urbana disponible y su cabida en habitantes y
viviendas.

2.1.3 Mercado Inmobiliario

Se elaboró un catastro en terreno de los principales proyectos en oferta, los cuales fueron
ingresados al SIG como polígonos, con bases de datos para cuantificar las unidades en
oferta y su precio promedio. También se realizó un catastro de los terrenos en venta, lo que
permitió estimar valores promedio por zonas o barrios. Luego se recopilaron estadísticas de
permisos de construcción y de subsidios otorgados por SERVIU, datos que fueron
complementados con un catastro inmobiliario elaborado por la delegación regional de la
Cámara Chilena de la Construcción.

2.1.4 Transporte e Infraestructura

Se realizó una jerarquización de la red vial de la base cartográfica, utilizando dos fuentes de
información: la red estructurante del PRC y la jerarquización realizada por SECTRA en el
marco del estudio ‘Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Arica’.
Adicionalmente se ingresaron coberturas para los proyectos programados por el Ministerio
de Obras Públicas según el Plan Director de Infraestructura y el Plan Director de Vialidad.

2.1.5 Vivienda Social

Junto con ingresar polígonos de proyectos sociales (programas SERVIU), se elaboran bases
de datos para ajustar la demanda de viviendas sociales en función del déficit acumulado y
del número de inscritos en los programas de subsidio. En ese trabajo se consideran los
resultados de los estudios ‘Caracterización de la Demanda Habitacional y Tendencias de
Poblamiento de la Ciudad de Arica’ elaborado por Isabel Zapata para la Dirección de Obras
Urbanas y ‘El Déficit Habitacional en Chile, Medición de Requerimientos de Vivienda y su
Distribución Espacial’ elaborado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

2.1.6 Usos de Suelo Existentes

Se realizó una segmentación de los usos de suelo relevantes de Arica separando sectores
comerciales, de educación, servicios, industria y equipamiento. Este mapa se elaboró
mediante un catastro en terreno, apoyado con fotointerpretación de las fotografías aéreas del
Municipio y SAF. También se consideraron antecedentes del estudio de SECTRA y del Plan
de Desarrollo Comunal PLADECO. Con esta información se pudo determinar la estructura
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 11
urbana de la ciudad, identificando los centros principales, las áreas de trabajo y comercio, las
zonas residenciales, etc. Además de los datos factibles de incorporar al SIG, se recopilaron
otros antecedentes como el Diagnóstico del Plan Regulador Intercomunal en estudio, del
Plan de Desarrollo Comunal PLADECO, la memoria del Plan de Ordenamiento Territorial de
los CEIT y de los reportes elaborados por la región y la Dirección de Obras Urbanas del
MINVU central.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 12
3 ANALISIS DE TENDENCIAS

3.1 Crecimiento Histórico

El desarrollo urbano de Arica ha sido determinado por dos factores históricos: los ciclos
mineros y su importancia geopolítica como ciudad fronteriza. El objetivo de este capítulo será
analizar de forma general, y a modo de contexto, la manera en que estos acontecimientos
explican la estructura urbana actual de la ciudad y su proceso reciente de crecimiento.

3.1.1 Fundación y Desarrollo

El descubrimiento y explotación del mineral de plata de Potosí, explica la fundación de la
ciudad y su posterior desarrollo como puerto. Luego de la independencia y la Guerra del
Pacífico, Arica se transforma en el principal abastecedor de insumos para los campamentos
salitreros de la pampa, actividad que luego sería reemplazada por la explotación de
minerales no metálicos.

La variable geopolítica se explica por la condición de territorio ganado en guerra y por su
ubicación en un contexto regional transfronterizo. Ambos factores explican la fuerte inversión
que realiza el Estado de Chile para garantizar la soberanía de la ciudad desde 1879 en
adelante, tanto desde el punto de vista de su defensa, como de su autonomía económica.

En el primer aspecto destaca la migración de contingentes de soldados que hacen crecer la
población, creando nuevas demandas por residencias, comercios y servicios. En 1904
destaca la construcción del Ferrocarril Arica La Paz y su conexión con la red longitudinal
construida para extender el control de la capital hacia los territorios ganados en la guerra.
Esta obra permite consolidar el rol de la ciudad como abastecedor de materias primas hacia
enclaves mineros andinos. En esta época el Estado comienza a subsidiar el desarrollo
económico, a fin de impedir la migración de habitantes que debilitarían la posición chilena
post conflicto.

3.1.2 Laboratorio del Nuevo Modelo Económico

Luego de la crisis mundial de 1930, que afecta muy duramente al país al restringir la
demanda de productos minerales, el Estado decide impulsar una política de desarrollo
basada en la industrialización y sustitución de importaciones. Tal como se señala en la
memoria del Plan Regulador Intercomunal, Arica cumplía con todas las condiciones para ser
un ‘laboratorio para el nuevo modelo de planificación desarrollista’, tanto por su provisión de
agua potable e infraestructura como por la capacidad de producción agrícola.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 13
Con el correr del tiempo, Arica se transforma en la ciudad paradigmatica de este modelo.
Para mitigar los efectos de la crisis del salitre, que afecta duramente al Norte Grande, se
impulsan una serie de políticas de fomento a la producción. En 1950 la CORFO decide
modificar la división político administrativa del país, generando 6 regiones que permitirían
focalizar de mejor forma la inversión pública. En este nuevo diseño, Arica queda como la
capital del Norte Grande.

En esta misma línea, en 1952 el Gobierno del Presidente Ibañez decide implementar un
puerto libre. Si se considera que en la mayor parte del territorio nacional la política de
crecimiento ‘hacia adentro’ había restringido las importaciones, la creación de un puerto libre
generaría una ventaja comparativa sumamente relevante. Producto de lo anterior, Arica se
transforma en uno de los pocos territorios con posibilidad de ingresar y comercializar
productos extranjeros, generando un fuerte impulso para las actividades comerciales y el
intercambio con países vecinos.

Esta situación de excepción no dura mucho tiempo. En 1958 el Gobierno del presidente
Alessandri, motivado por la idea de abrir la economía nuevamente, decide eliminar algunas
de las franquicias de Arica, lo que se compensa con incentivos arancelarios para ubicar
actividades manufactureras. Estas nuevas políticas, generan un fuerte desarrollo del
mercado industrial de la ciudad. Arica comienza un período de auge económico sin
precedentes, caracterizado por la apertura de numerosas plantas químicas, textiles,
pesqueras, electrónicas y de ensamblaje de automóviles.

3.1.3 Auge y Obras Emblemáticas

Con los recursos generados por la industria, se forma una Junta de Adelanto de Arica (JAA)
que agrupa a políticos, funcionarios públicos, empresarios y lideres de opinión. Su principal
objetivo: posicionar Arica como una ciudad turística, ampliando su base económica. Para ello
se realizan planes que logran gestionar una sede para el mundial de Fútbol de 1962, además
de la construcción del Casino, hoteles, universidades, balnearios municipales, nuevos barrios
habitacionales y una serie de edificios públicos de importancia como el EstadioMunicipal o el
Hipódromo.

La mayoría de los hitos urbanos de la ciudad corresponden a este período, al igual que las
principales obras de infraestructura pública, destacando la urbanización del borde costero, la
Central Hidroeléctrica de Chapiquiña y el Puerto de Arica, cuyas faenas concluyeron en
1965.

En 1970 el sector industrial ariqueño representa la principal actividad económica de la región
y la cuarta a nivel nacional, siendo responsable de gran parte de los productos elaborados
que se consumen en el resto del país. Producto de lo anterior se consolida una zona
industrial urbana de magnitudes, localizada entre el Puerto y el límite Norte.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 14
La industrialización genera encadenamientos productivos que refuerzan la aparición de
industrias más pequeñas y de una gran cantidad de establecimientos comerciales y de
servicios, haciendo que el centro histórico se extienda hacia el Norte aprovechando el
atractivo que generan las obras de la Junta de Adelanto.

El desarrollo industrial atrae migrantes desde otras ciudades y regiones, generando un
poblamiento masivo que permite la creación de nuevos barrios en las inmediaciones del
centro y de la zona industrial. Producto de lo anterior, la población de la ciudad se duplica en
solo 5 años, pasando de 23.023 (1955) a 46.686 habitantes (1960). Entre 1960 y 1970 la
población volvería a duplicarse llegando a 87.726 habitantes.

3.1.4 El Comienzo de la Crisis

La actividad industrial comienza a decaer cuando el Régimen Militar cambia el modelo
económico del país, abriendo la economía hacia el exterior. Tal como se señala la memoria
del Plan Intercomunal, esta decisión tendría sus matices en la Primera Región de Tarapacá,
por su importancia geopolítica. En efecto, a pesar que el objetivo era disminuir la incidencia
del Estado en los procesos productivos, haciendo que las regiones exploten sus ventajas
comparativas favoreciendo aquellas con recursos naturales; el riesgo de un conflicto con
Perú y Bolivia hace que el Estado incentive el desarrollo de Iquique, más protegida que
Arica, mediante la creación de una Zona Franca y su definición como capital de la nueva
región de Tarapacá. Estas medidas generaría un fuerte impulso al desarrollo económico de
esta ciudad, logrando duplicar su población en sólo 10 años. Desde entonces, Iquique se
convertiría en la ciudad más dinámica del Norte Grande.

El Arica moderno había sido producto de una política estatal que invertía y protegía la
economía local, en perjuicio de otros sectores del país. De acuerdo a la memoria del Plan
Intercomunal Arica había despegado a costa de tener un mercado nacional cautivo, “cuyos
consumidores debían absorber los costos de trasladar, los productos y manufacturas
elaborados por más de 2.000 kilómetros”. A juicio de los autores, esta política obedecía al
objetivo geopolítico de fortalecer una ciudad fronteriza de riesgo latente, más que al modelo
keynessiano de desarrollo hacia adentro.

El desplazamiento de las franquicias aduaneras hacia Iquique, ahora capital regional, junto
con el ingreso de nuevos productos importados, haría que la competitividad de Arica se viera
seriamente afectada, iniciando el desmalentamiento de todo su aparato industrial
desarrollista. Lo anterior generaría la obsolescencia de numerosas instalaciones de gran
escala, lo que sumado al cierre de locales comerciales, comenzaría a afectar la economía y
sobre todo, la imagen urbana de la ciudad, disminuyendo su capacidad para atraer población
e inversiones privadas.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 15
La crisis del cambio de modelo lograría atenuarse por el auge de la industria pesquera.
Iniciada en el período desarrollista, esta actividad habría logrado posicionarse
competitivamente en el contexto internacional, permitiendo la reconversión de parte de la
capacidad instalada. Las industrias pesqueras reforzarían el desarrollo del sector Sur,
generando vías de comunicación que se mantienen hasta la fecha.

Hasta 1992 Arica todavía presentaba un desarrollo comercial relevante debido al intercambio
con ciudades del Sur de Perú y Bolivia. Esta situación se vería afectada con la creación de
las zonas francas de Tacna, Ilo, La Paz y Oruro, disminuyendo el área de mercado
internacional de forma dramática. Este factor marcaría el inicio del período de crisis
económica que se mantiene hasta la fecha.

Producto de lo anterior, la ciudad experimenta un declive en su crecimiento demográfico,
bajando su tasa de 3.93% en el período 1970 – 1982 a 1.43% en el período 1982 – 1992.
Entre 1992 y 2002 la ciudad baja aún más su ritmo de crecimiento, llegando apenas a un
0.9% anual, el más bajo de las 15 principales ciudades del país.

Gráfico 3.1

3.1.5 Nueva Acción del Estado: Ley Arica y Plan Inductor

A fin de mitigar estos efectos, el Estado decide impulsar nuevas medidas de promoción, que
rescatan el objetivo de promoción turística de la Junta de Adelanto. Aprovechando el
emplazamiento septentrional de la ciudad, su clima templado y conexión internacional, en
1995 se crea la Ley Arica cuyo objetivo es incentivar la inversión privada a través de la
aplicación de beneficios tributarios.
Tasas de Crecimiento
3,93%
1,43%
0,85%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
1970-1982 1982-1992 1992-2002
Arica I Región País
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 16
En el marco de la Ley, se levanta la restricción para comprar inmuebles a bolivianos y
peruanos, tanto al interior del límite urbano como en sectores periféricos denominados
‘Centros de Interés Turístico (CEIT)’. En Arica se promueven dos CEIT en los extremos norte
y Sur de la ciudad, abarcando una superficie de 1.691 hás.

En 1995 MIDEPLAN en conjunto con la Municipalidad de Arica, el MINVU y la Corporación
para el Desarrollo de Arica y Parinacota (CORDENOR) deciden elaborar un Plan Inductor
de Inversiones Turísticas para iniciar el proceso de ocupación del CEIT Norte, limitada por
la desembocadura de los ríos Lluta y San José. El gran objetivo del Plan Inductor era
generar una nueva oferta de suelo urbanizado en el área con mayores atributos turísticos, a
fin de captar demandas de Bolivia y de otras ciudades del país.

El Estado financia el diseño y construcción de las obras de urbanización para 20 hectáreas
del Plan Inductor, adyacentes al balneario de Chinchorro. Las inversiones se destinan a
vialidad, servicios y un Paseo Costero.

Luego de casi 8 años , el efecto ‘inductor’ del Plan ha sido prácticamente nulo, salvo por la
construcción de dos edificios de departamentos y por la instalación de algunos recintos de
entretención (pubs y discotecas). Una de las explicaciones para el fracaso de la iniciativa,
tiene que ver con la ausencia de mecanismos que permitieran cursar créditos hipotecarios en
Bolivia, principal mercado objetivo del Plan. Otro factor, es la amenaza de tsunamis y la
existencia de un mercado interno muy acotado y de bajo ingreso.

Para promover el desarrollo de las hectáreas restantes, en 1998 el Ministerio de Vivienda
junto a la CORDENOR contratan la elaboración de un Plan de Ordenamiento Territorial
(POT) de ambos CEIT. Este trabajo identifica los potenciales y restricciones de Arica para
configurar un polo turístico de importancia, ponderando aspectos como su emplazamiento
regional, la calidad de la infraestructura instalada y ciertos atributos naturales y paisajísticos.
Tomando referentes de La Serena, Viña del Mar y Las Tacas, se elabora una Imagen
Objetivo que considera la urbanización completa de ambos CEIT.

Utilizando escenarios de demanda de extraordinario optimismo, el POT supone la
construcción de 127 hás para hoteles, casinos, una Marina y un club de golf; 137 hás para
departamentos; 192 hás para un centro empresarial con serviciosfinancieros y oficinas y 66
hás destinadas a parques y espacios públicos. Adicionalmente se proponen 530 hás para
ampliar el área de expansión de la ciudad.

La superficie comprometida en ambos CEIT, supera la mancha urbana de Arica, la que se
espera consolidar en 30 años.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 17
3.1.6 La Crisis se Acentúa

A diferencia de los planes elaborados en los 50 y 60, el POT no cuenta con un cronograma
de inversiones que permita materializar su Imagen Objetivo, o de una figura legal y
administrativa para facilitar su gestión, como lo fue la Junta de Adelanto.

Luego de realizar el presente estudio, se puede comprobar que la escala de la intervención
aparece totalmente desproporcionada para el mercado de Arica, más aún si se considera
que las 20 hás del Plan Inductor todavía se encuentran mayoritariamente desocupadas y que
gran parte de los problemas de gestión todavía permanecen.

En paralelo, las demandas de vivienda social se siguen acumulando. Si bien no se producen
migraciones masivas como ocurrió en las décadas del 60 y 70, el crecimiento vegetativo, el
deterioro del stock y la compleja situación económica de la ciudad, hacen que el déficit
habitacional aumente, generando conflictos ante la escasez de suelos y las restricciones
topográficas que enfrenta Arica para seguir expandiéndose.

Como resultado de lo anterior, se comienza a delinear un patrón de segregación donde los
hogares pobres se localizan en la periferia Norte, y los de mayores recursos en el Valle de
Azapa y en menor medida, en el núcleo Chinchorro. El mercado inmobiliario abre dos zonas
para captar demandas de clase media en el Sur Oriente, sector Avda 21 de Mayo y en un
desarrollo costero cercano al balneario de Chinchorro.

Al igual que en Copiapó, este crecimiento se realiza a costa de los sectores centrales, que
comienzan a perder población y viviendas. Al comparar las cifras del censo con los permisos
de construcción otorgados, se pude inferir que entre 1992 y 2002 cerca de 2.000 viviendas
fueron demolidas o transformadas a otros usos. Como se verá más adelante, la renovación
de stock no se explica por el desarrollo de departamentos o actividades comerciales.

3.2 Estructura Urbana

3.2.1 Area Urbanizada y Lógica de Crecimiento

El trabajo de actualización del área urbanizada de Arica, que se muestra en el Figura 1.1,
arroja un total ocupado de 1.227 hás. Considerando que la población comunal era de
185.268 habitantes, la densidad urbana promedio sería de 151 hab/Hás, la más alta de las
15 ciudades capitales del país, como se puede apreciar en la Tabla 3.1.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 18
Tabla 3.1
Si se asume que la densidad es inversamente proporcional al ingreso de los habitantes,
siendo además condicionada por el stock de suelo, los resultados estarían comprobando
que Arica es una ciudad de bajo desarrollo económico y/o con restricciones de terrenos.
En el Norte esta situación depende tanto de la disponibilidad efectiva de suelo, como de la
calidad de los terrenos y de los costos de urbanización, especialmente en materia de
redes sanitarias.

La Figura 3.1 muestra las restricciones topográficas que condicionan el crecimiento físico
de Arica. Al igual que Antofagasta, la ciudad se encuentra emplazada en una meseta
plana de aproximadamente 5 kms de ancho y 7 kms de longitud, delimitada por el mar, el
farrellón costero y el Morro de Arica. En su primer trazado, la ciudad privilegia la cercanía
a la bahía abrigada, lo que determina la ubicación del puerto y las manzanas que
conforman el centro histórico, hasta ahora la principal aglomeración de usos comerciales y
de servicios.

Los primeros barrios residenciales se localizan en el pericentro, buscando optimizar el
tiempo de traslado a las zonas de empleo y servicios. Al igual que en otras ciudades, esta
condición va determinando los precios de suelo y el patrón de segregación. Los hogares
de mayores ingresos pueden localizarse más cerca de los servicios, mientras que los
migrantes de bajos recursos optan por ocupar las coronas residuales, incluyendo los pies
del Morro de Arica.

CIUDAD POBLACION 2002 SUPERFICIE DENSIDAD
Arica 185.268 1.227 151,0
Iquique 213.817 2.494 85,7
Antofagasta 286.466 2.846 100,7
Copiapó 125.750 1.508 83,4
Coquimbo 148.055 2.413 61,4
La Serena 145.664 2.888 50,4
San Antonio 83.478 1.490 56,0
Valparaíso 275.162 3.157 87,2
Viña del Mar 286.931 4.768 60,2
Quilpúe 126.856 2.026 62,6
Concon 31.656 718 44,1
Gran Santiago 5.589.124 72.997 76,6
Rancagua 207.643 2.795 74,3
Concepción 212.013 2.849 74,4
San Pedro de la Paz 80.158 1.205 66,5
Talcahuano 247.803 3.505 70,7
Chiguayante 81.238 1.140 71,3
Penco 45.405 490 92,6
Temuco 229.282 2.908 78,8
Padre las Casas 34.116 470 72,5
Valdivia 128.941 1.621 79,6
Puerto Montt 138.135 1.580 87,4
Punta Arenas 117.847 1.471 80,1
TOTALES 9.020.809 118.566 76,1
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 19
En este proceso cumplen un rol clave las intervenciones emblemáticas de la Junta de
Adelanto. La aglomeración formada por el Casino, Hotel y la Universidad genera un polo
que atrae actividades comerciales y viviendas de ingreso medio y alto, generando la
primera extensión del centro histórico hacia el Norte, en la forma de un subcentro. El
Subcentro de Adelanto se consolida con la urbanización del borde costero, generando una
primera cuña de expansión de altos ingresos cuyo límite es el río San José.

El emplazamiento geográfico de Arica también condiciona la ubicación de trazados viales
y ferroviarios, privilegiando sectores planos cercanos al borde costero y valle de Azapa.
Los accesos regionales, junto con la ubicación del puerto y el bloqueo que genera el
centro y sus barrios residenciales, inciden en la ubicación de las industrias, delimitando
una pieza de gran escala que se desarrolla entre el Río San José y la calle Antártica. El
auge de la actividad manufacturera, ya descrito en páginas anteriores, genera un fuerte
crecimiento de este sector, agregando nuevas instalaciones y barrios obreros que lo
circundan.

Cuando la ciudad absorbe todo el suelo plano con industrias y residencias, se produce la
extensión hacia el Sur ocupando el pie de monte del Morro, y luego hacia el Norte
ocupando los suelos factibles de urbanizar del farellón costero. En el Norte, el barrio
industrial condiciona la ubicación de viviendas de menores recursos, las cuales avanzan
desde su periferia inmediata hacia los cerros. En este sector, el Estado construye la
mayoría de los programas habitacionales de la era subsidio, acción que se acelera luego
de la construcción de la Avenida Capitán Avalos, pensada para como by pass de los flujos
de camiones que se dirigen a la frontera por las rutas 5 y 11.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 20
Figura 3.1 – Condicionantes geográficos para crecimiento urbano

ASESORIAEN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 21
Los desarrollos estatales comienzan a delinear un patrón de segregación, cuyos límites
quedan definidos por el Río San José por el Sur, la zona industrial por el Poniente y el
límite urbano por el Norte. Este último se modifica sucesivamente para permitir el ingreso
de nuevas soluciones habitacionales estatales. El terreno Punta Norte se inscribe dentro
de esta tendencia.

Ante el aumento de los requerimientos de vivienda social, se abre un área alternativa en la
parte alta del Morro. Este sector, que agrupó soluciones precarias en la década del 50 y
60 comienza a extenderse hasta saturar los suelos disponibles según plan regulador. La
fijación de normas más estrictas, debido a los riesgos geofísicos y a una mala calidad del
suelo, hacen que este crecimiento sea menor que el observado en el Norte, lo que se
suma a las erradicaciones de viviendas precarias.

El frente Poniente, coincide con la llegada del Valle de Azapa cuyo eje hidráulico es el Río
San José. La buena accesibilidad y los atributos paisajísticos y patrimoniales (áreas
verdes, museos, etc.), explican la migración de hogares de mayores ingresos, primero en
la población Magisterio y luego hacia parcelas agroresidenciales y condominios cerrados
ubicados al interior del Valle. También se produce una migración de altos ingresos hacia el
borde costero Sur, que será detenida por los efectos ambientales de las plantas pesqueras
ubicadas.

Como se dijo más arriba, las capas medias de la población migran desde el pericentro
hacia lugares abiertos por el mercado inmobiliario. Como se verá en el capítulo, el mayor
stock residencial de este segmento se sigue ubicando en los barrios que circundan el
centro en el eje Oriente Poniente. Los nuevos desarrollos extienden esta pieza hacia el
Sur, ocupando terrenos al pie del Morro de Arica, en la calle 21 de Mayo.

3.2.2 Zonificación

Para diferenciar el desarrollo urbano de cada sector de la ciudad, analizando con mayor
detalle su composición socioeconómica, uso de suelo y potencial de crecimiento; Arica se
divide en 20 zonas, equivalentes a los barrios nombrados en la sección anterior. Para
precisar la estimación de demanda del proyecto, se crea una zona específica en Punta
Norte, agrupando el terreno y barrios de su entorno.

La zonificación también permite separar las áreas rurales de la comuna, las que se
agrupan en una zona denominada ‘externas’ (Nº 24). Para aislar estos sectores, las
cartografías censales se cruzan con coberturas del área urbanizada y del límite urbano,
incluyendo la modificación propuesta para los CEIT. El único sector rural que se incorpora
es Valle de Azapa, ya que como se dijo opera como barrio suburbano de altos ingresos.
Con este trabajo, la población comunal baja de 185.268 a 182.646 habitantes (ciudad +
Valle de Azapa).
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 22
La zonificación es compatible con los distritos y zonas censales del INE, a fin de cruzar la
información de los censos de 1992 y 2002. La Figura 3.2 muestra el resultado obtenido.
En color rojo aparecen los límites zonales y en gris el área urbanizada de la ciudad. En
este mapa se puede ver la zona generada para Punta Norte (Nº 18).

A continuación se describen las características principales de cada zona.

3.2.3 Usos de Suelo

Zona 1 – Puerto: equivale al centro histórico y la zona portuaria. En Arica la mayoría de
los usos comerciales y de servicios todavía permanecen en el centro, ya que el
crecimiento no ha justificado, por demanda y área de mercado, la creación de subcentros
alternativos, salvo por el núcleo ubicado en las inmediaciones del Casino.

Zona 2 – Subcentro de Adelanto: concentra las principales obras de la Junta de
Adelanto de Arica: Casino, parque Brasil, Hotel, Universidad y urbanización del borde
costero. Como se señaló anteriormente, estos usos atraen hogares de ingresos medios y
altos, configurando uno de los barrios de mayor calidad urbana de Arica. Como resultado
de su consolidación, aparecen actividades comerciales y algunos edificios en altura,
llegando a perfilar un subcentro que se detendría luego de la crisis económica.

Zona 3 – CEIT Norte: abarca el área comprendida entre el borde costero, Ruta 5 y la calle
Antártica. Incluye un sector consolidado con viviendas de clase media y nuevos
departamentos de subsidio, además del área de expansión prevista para desarrollo
turístico por el CEIT. El límite urbano actual llega hasta la calle Bellavista, dejándo fuera
gran parte de las 1.600 hás del CEIT, las cuales serán incorporadas al radio urbano en el
Plan Intercomunal en elaboración.

Zona 4 – San José: se trata de un área residencial antigua, de ingresos medio bajos y
bajos, colindante con la zona industrial. Esto explica que en este sector se ubiquen la
mayoría de los barrios obreros planificados por el Estado y algunas empresas privadas. La
existencia de un estrato medio – bajo (C3) explica la aparición de algunos locales
comerciales que sirven a los barrios colindantes de menor ingreso.

Zona 5 – Población Chile: se ubica al Poniente de San José, llegando hasta el límite
urbano de la ciudad. Por su emplazamiento, cercanos a los cerros, la zona ha sido
ocupada por hogares de construcción espontanea, de ingreso bajo y pobre, .

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 23
Figura 3.2- Zonificación
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 24
Zona 6 – Azapa: comprende el área suburbana del Valle de Azapa, ocupada por hogares
de ingreso medio y alto. Gran parte de esta zona esta fuera del límite urbano vigente, lo
que hace que la mayoría de las viviendas sean parcelas de agrado o villorrios rurales.
Además del uso residencial, aparecen actividades agroindustriales y turísticas, destacando
un corredor gastronómico que se extiende desde el Hotel Azapa hasta el camino hacia los
Geoglifos de Alto Ramírez.

Zona 7 – Jose Manuel Balmaceda: presenta una ocupación similar a Población Chile,
con la cual limita por el Norte, salvo en las manzanas cercanas a Avda. Diego Portales,
donde el ingreso sube y aparecen usos de comercio y servicios menores, atraídos por el
flujo de esta vía, que constituye uno de los accesos principales de Arica desde Ruta 5 y
Ruta 11.

Zona 8 – Carlos Dittborn: se trata del principal barrio de clase media y media - alta de la
ciudad. Cuenta con buena accesibilidad hacia el centro y atractores como calles
arboladas, plazas, el Estadio municipal y un campus universitario. El nivel de ingreso
explica la aparición de instalaciones comerciales, de varios centros de salud y de
supermercados de gran formato, los que se concentran en la intersección de Capitán
Avalos con Diego Portales y 18 de Septiembre (sector rotondas).

Zona 9 – Parque Lauca: se ubica al Sur de la Zona San José, en el límite con Diego
Portales y el Río San José. Presenta un uso preferentemente residencial, de ingreso
medio bajo (C3).

Zona 10 – José Miguel Carrera: se trata de un barrio residencial de gran diversidad
social. Al Sur limita con la Población Magisterio, barrio de clase media inscrito dentro de la
Zona 8 y al Norte con Diego Portales, sector donde el ingreso baja.

Zona 11 – Condell: se localiza al Poniente del Subcentro de Adelanto. Presenta
diversidad de usos, con barrios residenciales antiguos de estrato medio y edificaciones
relevantes a escala comunal como el Cementerio y el terminal rodoviario. Entorno al
terminal aparecen actividades comerciales (ferias, locales, estaciones de servicio), que
aprovechan los flujos de viajeros provenientes de Tacna y Bolivia. Al costado Oriente del
Terminal se emplaza el único shopping center de Arica, iniciativa que no prosperó debido
a su formato, galería abierta con locatarios propietarios y sin tiendas ancla, y al freno que
tuvola expansión Norte del centro.

Zona 12 – Borde Costero Sur: En esta zona se ubican las industrias pesqueras, muy
importantes para la base económica de Arica. Entorno al camino que lleva a las pesqueras
aparecen tres balnearios importantes (Playa El Laucho, Playa La Lisera y Playa Brava) y
una serie de instalaciones turísticas, incluyendo restoranes y la Hostería de Arica. La
presencia de estos atributos explica la construcción de un loteo de altos ingresos frente a
la Hostería, que constituyó la primera localización residencial de este tipo al Sur de la
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 25
ciudad. Sin embargo, las limitaciones de suelo junto a los impactos negativos de las
pesqueras (ruido y olores) impidió que el barrio se consolidará. En el Plan de
Ordenamiento Territorial del CEIT Sur, se propone localizar actividades residenciales y
hoteleras. En el escenario optimista; se supone que la actividad turística permitirán reciclar
las instalaciones pesqueras, motivando su traslado.

Zona 14 – El Morro: corresponde al sector céntrico que enfrenta la ladera Norte del
Morro. Presenta alta intensidad de uso comercial en el par vial 21 de Mayo y Sotomayor y
una ocupación mixta en las manzanas del Oriente. La principal diferencia con otros barrios
que rodean el centro, es el estrato socioeconómico de las viviendas, más pobres, antiguas
y deterioradas.

Zona 17 – Pedro Blanquier: aparece como expansión de la zona industrial, concentrando
talleres, plantas químicas, fábricas menores y los Yacimientos Petrolíferos Bolivianos. Su
desarrollo se frena cuando la actividad manufacturera comienza a decaer. Desde entonces
aparecen edificaciones abandonadas y muchos sitios eriazos. Esta situación genera un
entorno deteriorado, que impacta negativamente en los precios de suelo, permitiendo la
localización de conjuntos sociales que comienzan a los pies del Cerro Chuño, siguiendo la
línea de las antiguas poblaciones obreras. Los nuevos proyectos modifican el límite
urbano vigente, creando un seccional que amplía considerablemente la capacidad de
suelo del sector.

Zona 18 – Punta Norte: concentra los nuevos proyectos de vivienda social de Arica,
generando un continúo urbano de alta segregación que se extiende desde Las Torres
hasta Cerro Chuño, teniendo como ejes de Acceso Robinson Crusoe y Capitán Avalos. Se
trata del área donde se ubica el terreno en estudio.

Zona 19 – Las Torres: se trata de un barrio consolidado de bajos ingresos, que limita al
Oriente con la Población Chile y J. M Balmaceda. En la década los 80 y 90 captó gran
parte de las construcciones de vivienda social, lo que generó una rápida urbanización.
Actualmente se encuentra totalmente consolidado, con restricciones físicas y normativas
para seguir creciendo. Como áreas de relevo aparecen Pedro Blanquier, Cancha Rayada
y Punta Norte

Zona 20 – Cancha Rayada: al igual que Punta Norte, concentra los proyectos de vivienda
social más recientes de la ciudad, los que por primera vez se emplazan al Poniente de
Robinson Crusoe. Su desarrollo fue posible mediante un seccional (A Nehgme) que
modificó el límite urbano.

Zona 21 – Chinchorro – Zona Industrial: esta zona agrupa dos usos bastante distintos.
Al oriente de Avenida Santa María se ubica el balneario y playa de Chinchorro, que
contiene usos residenciales y turísticos de altos ingresos. Al poniente, se emplaza la zona
industrial descrita en páginas anteriores. En el área de Chinchorro se construyó el Plan
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 26
Inductor cuyo desarrollo fue menor al esperado, a pesar de la inversión pública realizada.
En todo caso, los atributos de vista y accesibilidad, permiten suponer que debiera
desarrollarse como polo residencial de ingresos medios y altos cuando se agoten los
suelos de la zona Fuerte Ciudadela Poniente.

Zona 22 - Fuerte Ciudadela Oriente: este sector se ubica en las faldas del Morro de
Arica. Como se señaló en la sección anterior, se trata de uno de los barrios de menores
ingresos de la ciudad, son serios problemas sociales derivados de la venta de droga. A
diferencia de las zonas 17, 18, 19 y 20 Fuerte Ciudadela Oriente presenta una localización
bastante favorable, sobre todo por su cercanía al centro y por las vías construidas para
conectar este sector con la zona industrial pesquera del borde Sur.

Zona 23 – Fuerte Ciudadela Poniente: a diferencia de la zona anterior, este sector
agrupa la mayoría de los proyectos inmobiliarios de ingresos medios y medio altos de
Arica. En esta situación influye su cercanía con la zona Carlos Dittborn y una buena
accesibilidad con el centro, a través de 21 de Mayo. El crecimiento de este sector ha sido
tan explosivo, que obligó a modificar en dos ocasiones el límite urbano. Tiene la gran
ventaja de ser el único lugar con suelo disponible para casas de estratos C1 y C2, salvo
por el área de CEIT Norte, mucho más alejada del centro pero con atributos de vista. Su
principal debilidad es la calidad del suelo, lo que obliga a aumentar considerablemente los
valores de urbanización.

Zona 24 – Externas: agrupa toda la población rural de la comuna, a excepción del Valle
de Azapa, incorporado por su relevancia como barrio dormitorio de altos ingresos. La
Figura 3.3 muestra un mapa con los usos de suelo analizados.

3.2.4 Distribución de la Población y Viviendas (2002)

Las Figura 3.4 muestra la distribución de la población en las 20 zonas descritas, utilizando
los datos procesados a partir del censo INE 2002. En este mapa los indicadores aparecen
graficados en cinco rangos, para facilitar la identificación de las áreas más densamente
pobladas. Como se puede ver, esto ocurre en las zonas 20 y 23 debido al efecto de
conjuntos de vivienda social y clase media (sector 21 de Mayo). En el primer caso se
contabilizan 26.871 habitantes, correspondientes al 14,% de Arica, mientras que en la
zona 23 este volumen alcanza a 22.040 habitantes, con el 11.9% de la población comunal.

En segundo lugar aparecen las zonas 4 y 6 aunque en este caso, existen diferencias en
materia de densidad. En la zona 4 la densidad poblacional es alta con 13.235 habitantes,
distribuidos en un espacio reducido de ciudad. En la zona 6, la densidad es menor ya que
la cobertura territorial es más amplia, abarcando tanto las viviendas suburbanas, como los
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 27
villorrios ubicados a lo largo del Valle de Azapa. En este sector habría 13.578 habitantes
equivalentes al 7.3% del total comunal.

En una tercera categoría aparecen los barrios populares que rodean la periferia Oriente.
En este caso destacan las zonas 7, 19 y 17 con 12.003, 11.897 y 11.713 habitantes
respectivamente. Estos tres sectores agrupan el 20% de la población comunal. También
destaca la zona 8 Carlos Dittborn con 10.544 habitantes, en su mayoría de ingresos
medios y medio altos.

En un cuarto nivel de concentración aparecen las zonas 11 y 10, más cercanas al centro
con 6.377 y 5.855 habitantes; las zonas 21 y 3 correspondientes al borde costero de
Chinchorro y CEIT Norte, con 6.616 y 6.165 habitantes respectivamente. La baja densidad
de la zona 21 se explica por el aporte de los usos industriales y por la existencia de
numerosos sitios disponibles en el área de Chinchorro, incluido un importante stock de
sitios SERVIU.

Como ocurre en otras ciudades analizadas, las zonas de menor densidad se ubican
entorno al centro histórico, debido a la presencia de usos comerciales y de servicios, y al
fuerte proceso de despoblamiento que afecta estos barrios, más antiguos, caros y sin
suelo disponible. Este sería el caso de las zonas El Morro y Puerto, con 3.309 y 2.763
habitantes, correspondientes al 1.8% y 1.5% del total comunal respectivamente. La zona
de menor población sería el Borde Costero Sur, donde sólo aparece el barriode altos
ingresos que enfrenta la Hostería, con 200 habitantes y un 0.1% del total comunal.

El mapa de concentración de viviendas arroja un patrón similar. La Figura 3.5 muestra los
resultados y la tabla que sigue detalla los indicadores de cada zona. En el Capítulo 5 se
incluye una actualización de los datos del censo para 2004, utilizando las tasas
tendenciales del período 1992 - 2002.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 29
Figura 3.3- Usos de suelo en zonas urbanas

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 30
Figura 3.4- Distribución de la población (2002)
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 31
Figura 3.5- Distribución de las viviendas (2002)
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 32
Tabla 3.2- Población y viviendas a nivel de zonas (2002)
Fuente: elaboración propia con datos INE

3.3 Crecimiento Período 1992 – 2002

3.3.1 Tendencias Generales

Al igual que cualquier centro urbano, el crecimiento reciente de Arica se puede entender a
partir de cinco factores:

a) Demandas residenciales generadas por el crecimiento vegetativo de la población, la
cobertura del déficit habitacional y la migración desde sectores rurales.

b) Demandas de usos comerciales, industriales o de servicios.

c) Incorporación de suelo para satisfacer estas demandas, ocupando los terrenos
cercanos de menor costo (modelo de expansión).

d) Transformación de suelo consolidado para satisfacer estas demandas, reciclando usos
o edificando en sitios eriazos remanentes (modelo de densificación)
COD ZONA NOMBRE ZONA POBLACIÓN VIVIENDAS
2002 2002
1 PUERTO 2.763 987
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 3.899 1.351
3 CEIT NORTE 6.165 2.075
4 SAN JOSE 13.235 3.328
5 POBLACION CHILE 9.105 2.198
6 AZAPA 13.578 3.901
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 12.003 2.884
8 CARLOS DITTBORN 10.544 2.781
9 PARQUE LAUCA 4.953 1.229
10 JOSE MIGUEL CARRERA 5.855 1.577
11 CONDELL 6.377 1.702
12 BORDE COSTERO SUR 200 67
14 EL MORRO 3.309 939
17 PEDRO BLANQUIER 11.713 2.848
18 PUNTA NORTE 5.551 1.417
19 LAS TORRES 11.897 2.896
20 CANCHA RAYADA 26.871 7.247
21 CHINCHORRO 6.616 1.822
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 5.972 1.491
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 22.040 6.447
24 EXTERNAS 2.622 1.010
TOTAL COMUNA 185.268 50.197
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 33
e) Accidentes naturales y usos de suelo direccionales (puerto, industria), que restringen
el crecimiento o lo condicionan hacia sectores específicos.

Como se ha señalado a lo largo del informe, el impacto de la crisis económica ha
repercutido directamente en la demanda de suelo de Arica, haciendo que esta dependa
casi exclusivamente del crecimiento vegetativo y la disminución del déficit habitacional. La
baja tasa de crecimiento demográfico, de apenas un 0.8% anual, estaría demostrando
esta situación, en contraposición con Iquique, donde este indicador de eleva a 3.6%.

Cuando la población no crece demasiado y el ingreso se mantiene bajo por la falta de
empleo, el comercio también se ve afectado privilegiando la aglomeración existente
(centro histórico), salvo por instalaciones puntuales que se dispersan en barrios de clase
media y media baja. En el fondo, crece la población pero no el área de mercado.

Este fenómeno también explica la ausencia de departamentos, que en la última década
representan sólo el 10% de las viviendas construidas. Como se verá más adelante, el 80%
de la demanda corresponde a unidades de menos de UF 1.250, es decir, a programas
habitacionales del MINVU, incluyendo tramos con subsidio. De este total, un 26%
corresponde a soluciones básicas (inferiores a UF 300). Al no existir actividad económica
relevante, las migraciones desde localidades rurales también se detienen, más aún en una
comuna altamente urbanizada como Arica. Este factor, sumado al poco desarrollo de
segundas viviendas, hace que la demanda se concentre en sectores muy específicos de la
ciudad, dejando a gran parte del territorio sin actividad inmobiliaria.

3.3.2 Zonas Dinámicas y Deprimidas

El escaso crecimiento demográfico de la última década, se concentra en sólo 3 zonas,
mientras que las 17 restantes o pierden población o crecen marginalmente, con tasas
inferiores a 1% anual. Esto se explica por el predominio del producto casa, que capta el
90% de la demanda residencial y por el desplazamiento de los nuevos hogares hacia
sectores donde el Estado y el mercado tienen suelo disponible.

La Figura 3.6 ilustra esta situación. Como se puede ver, todas las zonas del centro y su
periferia inmediata experimentan pérdida neta de habitantes, mientras que Fuerte
Ciudadela, Pedro Blanquier o Cancha Rayada crecen a tasas muy superiores al promedio
comunal: 11.4%, 5.81% y 2.6% respectivamente.

Si en Copiapó el área de despoblamiento era considerable, en Arica esta situación es
crítica ya que abarca prácticamente todo el sector plano. Debe considerarse que estos
datos no se explican por la creación de hogares más pequeños, o por la transformación de
viviendas a usos más densos y rentables como ocurre en Santiago Centro o Providencia.
Como se verá en el Capítulo 5, la evolución del número de viviendas presenta un patrón
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 34
similar al descrito para la población. Esto indica que tanto las viviendas como los
habitantes crecen poco, y que los sectores dinámicos son los mismos en ambos casos.

En una ciudad sin restricciones geográficas, esta expansión sería proporcional en los
cuatro puntos cardinales. En Arica, la ciudad se encuentra con tres accidentes que
condicionan su crecimiento: el mar, el farrellón costero y el Morro. Por esta razón, durante
la última década Arica crece prioritariamente hacia el Nor Oriente, área que concentra los
conjuntos de vivienda social y en el pie de monte del Morro (zona 23) , donde se ubican
los conjuntos de clase media. Otro foco relevante es Valle de Azapa que capta las
demandas de viviendas de mayores ingresos. Salvo estos tres sectores, el resto de la
ciudad presenta un escaso desarrollo inmobiliario.

Este crecimiento se relaciona directamente con la provisión de suelo barato y sin
restricciones y con la focalización de los nuevos programas de vivienda social y básica en
áreas segregadas que permiten congelar los precios por los detractores de entorno. En el
capítulo 6 se analizará el comportamiento observado en las viviendas.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 35
Figura 3.6 – Tasa demográfica anual, período 1992 – 2002
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 36
Tabla 3.3 –Indicadores de Crecimiento 1992 - 2002 / Zonas

Fuente: elaboración propia con datos INE

COD ZONA NOMBRE ZONA POBLACION POBLACIÓN TASA
1992 2002 92-02
1 PUERTO 3.777 2.763 -3,08%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 4.905 3.899 -2,27%
3 CEIT NORTE 5.278 6.165 1,57%
4 SAN JOSE 15.205 13.235 -1,38%
5 POBLACION CHILE 10.631 9.105 -1,54%
6 AZAPA 11.063 13.578 2,07%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 11.168 12.003 0,72%
8 CARLOS DITTBORN 12.452 10.544 -1,65%
9 PARQUE LAUCA 5.469 4.953 -0,99%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 6.733 5.855 -1,39%
11 CONDELL 7.175 6.377 -1,17%
12 BORDE COSTERO SUR 199 200 0,05%
14 EL MORRO 4.651 3.309 -3,35%
17 PEDRO BLANQUIER 6.656 11.713 5,81%
18 PUNTA NORTE 4.735 5.551 1,60%
19 LAS TORRES 14.342 11.897 -1,85%
20 CANCHA RAYADA 20.753 26.871 2,62%
21 CHINCHORRO 7.300 6.616 -0,98%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 7.344 5.972 -2,05%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENT 7.521 22.040 11,35%
TOTAL CIUDAD 167.357 182.646 0,88%23 EXTERNAS 2.099 2.622 2,25%
TOTAL COMUNA 169.456 185.268 0,90%
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 37
4 SEGREGACION SOCIOECONOMICA

4.1 Metodología

La segmentación socioeconómica divide el stock de viviendas 2002 (censo) en cinco
categorías de ingreso: ABC1 (alto), C2 (medio alto), C3 (medio), D (medio bajo) y E (bajo).
Como se señaló en la Introducción este ejercicio es útil para estimar los patrones de
segregación de la ciudad, y la localización de la demanda futura por viviendas, ponderando
el atractivo de Punta Norte.

Para realizar la segmentación, se aplica la metodología elaborada por Adimark que divide las
viviendas según dos tipos de antecedentes del censo: ‘nivel de educación del jefe de hogar’,
que incluye 8 categorías ’ y ‘tenencia de un conjunto de bienes’ que incluye 10 atributos.
Estas variables se procesan en el software Redatam. Los resultados son revisados y
ajustados en base al criterio del consultor y a los antecedentes recopilados en terreno,
considerando por ejemplo, la tipología de las viviendas o su valorización de mercado. La
Figura 4.1 muestra la matriz de segmentación elaborada por Adimark.

Figura 4.1 – Matriz Adimark

Fuente: Adimark.

Como producto se entregan tablas y mapas que descomponen el número de viviendas de
cada zona en las cinco categorías descritas. La suma de estos valores, permite determinar la
composición socioeconómica de la ciudad.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 38
4.2 Resultados

La Figura 4.2 muestra la ubicación especial de los estratos a nivel de barrios. A continuación
se detalla la composición socioeconómica del stock residencial.

Las viviendas ABC1 cubren el 3.9% de las viviendas de Arica, con 1.947 unidades. Como se
dijo en secciones anteriores, estos estratos se ubican preferentemente en las zonas Valle de
Azapa, Carlos Dittborn y Subcentro de Adelanto. La primera concentra el 18% con 351
unidades constituyendo el nuevo barrio alto de Arica. La zona Carlos Dittborn aparece en el
segundo lugar con 334 unidades y un 17%, y la zona Chinchorro en tercer lugar con 273
unidades correspondientes al 14% del total comunal. El 51% restante se distribuye en las
zonas Subcentro, Ciudadela Poniente y CEIT Norte.

El estrato C2 representa el 16.2% del stock residencial, con 8.112 viviendas. La mayor
concentración se produce en el sector Poniente, destacando las zonas Ciudadela Poniente
(2.192 viv), Carlos Dittborn (973), Azapa (819) y Condell (613), que en conjunto representan
el 57% del total comunal. El 43% restante se distribuye en el centro Norte y Borde Costero,
siguiendo el patrón de segregación descrito en la sección anterior.

El estrato C3 representa el 27.2% del stock con 13.657 viviendas. Como se dijo
anteriormente, este estrato ocupa las coronas perimetrales de los barrios C2 mostrando por
tanto, una ocupación prioritaria en el sector Centro y Poniente. Las zonas Cancha Rayada
(2.029 viv), Ciudadela Oriente (1.934 viv), San José (1.664) y Jose Manuel Balmaceda (894
viv) concentran el 48% de las viviendas de este estrato con 6.521 unidades.

Los hogares bajos (D) y pobres (E) representan el estrato mayoritario de Arica, con el 52.8%
de las viviendas (26.481 unidades). El 35% de viviendas D y E se localiza en las zonas
Cancha Rayada, Ciudadela Oriente y Azapa.

A modo de resumen, se pueden identificar tres tendencias generales de segregación en
Arica:

a) Cuñas de Altos Ingresos: Se observan dos cuñas de expansión de ingresos altos
(ABC1). La primera y más relevante extiende desde el centro hacia el Poniente,
siguiendo los ejes 18 de Septiembre y Diego Portales y termina en el polo suburbano
Valle de Azapa, el más dinámico del segmento ABC1. La segunda cuña se desarrolla al
Norte del centro histórico, debido a los atractores del Subcentro de Adelanto y la
urbanización del Plan Inductor, lo que permitió localizar departamentos aprovechando los
atributos del borde costero. Esta cuña se interrumpe en el Río San José, donde aparece
la zona industrial y barrios de menores ingresos.

b) Barrios de Clase Media: Los estratos medios (C2) rodean el centro hacia el Norte y
Poniente, ocupando los terrenos de la cuenca del Valle de Azapa, el sector Carlos
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 39
Dittborn y el Subcentro de Adelanto. Producto de la escasez de suelo, los nuevos
hogares se han ubicado al Sur de Avda. 18 de Septiembre, llegando hasta el barrio del
Estadio y últimamente, hasta la calle 21 de Mayo en el pie de cerro del Morro. Los
estratos medio bajos (C3) rodean esta corona, extendiéndose al Norte del Río San José
y al Oriente de la calle Tucapel. También se observa una concentración importante al
interior del centro histórico y en los barrios cercanos al puerto y Morro.

c) Coronas de Vivienda Social: Al igual que otras ciudades del Norte los hogares de
estrato bajo y pobre (D y E) se ubican en zonas lejanas del borde costero, primero
rodeando la zona industrial y luego en los cerros inmediatos a este sector. Al avanzar
hacia el límite urbano y al saturar los suelos disponibles, los estratos bajos se rebalsan
hacia el Sur del pie de Monte y luego hacia el Norte, siguiendo el eje Capitán Avalos.

La Tabla 4.1 detalla la composición socioeconómica del stock en las 20 zonas de Arica. Las
figuras que siguen muestran la localización territorial de cada estrato a nivel de zonas.
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 40
Figura 4.2 – Tendencias de segregación socioeconómica
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 41
Tabla 4.1
COD ZONA NOMBRE ZONA STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK TOTAL
ABC1 C2 C3 D E
1 PUERTO 99 365 345 178 0 987
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 203 554 284 311 - 1.351
3 CEIT NORTE 166 519 685 498 208 2.075
4 SAN JOSE 67 499 1.664 832 266 3.328
5 POBLACION CHILE - 110 462 1.011 615 2.198
6 AZAPA 351 819 819 1.365 546 3.901
7 JOSE MANUEL BALMACEDA - 231 894 1.240 519 2.884
8 CARLOS DITTBORN 334 973 556 723 195 2.781
9 PARQUE LAUCA - 61 615 455 98 1.229
10 JOSE MIGUEL CARRERA 47 394 694 363 79 1.577
11 CONDELL 68 613 494 477 51 1.702
12 BORDE COSTERO SUR 67 - - - - 67
14 EL MORRO 19 131 357 319 113 939
17 PEDRO BLANQUIER - - 342 1.481 1.025 2.848
18 PUNTA NORTE - - 142 907 368 1.417
19 LAS TORRES - - 434 1.564 898 2.896
20 CANCHA RAYADA - - 2.029 2.971 2.247 7.247
21 CHINCHORRO 273 528 547 328 146 1.822
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE - - 119 910 462 1.491
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 193 2.192 1.934 1.354 774 6.447
24 EXTERNAS 61 121 242 354 232 1.010
OTAL CIUDAD 1.947 8.112 13.657 17.639 8.842 50.197
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 42
Figura 4.3 – Stock Residencial ABC1

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 43
Figura 4.4 – Stock Residencial C2

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICAA T I S B A 44
Figura 4.5 – Stock Residencial C3

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 45
Figura 4.6 – Stock Residencial D

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 46
Figura 4.7 – Stock Residencial E
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 47
5 PROYECCION DE CRECIMIENTO 2002 - 2012

5.1 Supuestos Principales

La experiencia de ATISBA en el estudio de ciudades nacionales, permite concluir que el
crecimiento de los próximos 10 años estará fuertemente condicionado por la tendencia
observada a partir del censo. Esta hipótesis se justifica por la relevancia que adquiere el
mercado inmobiliario en la definición de los patrones de crecimiento de la ciudad, tanto para
proyectos privados, como para conjuntos sociales. En ambos casos opera la lógica
inmobiliaria, privilegiando:

a) Las economías de aglomeración que disminuyen el riesgo de venta y los costos de
urbanización, aprovechando redes y servicios existentes. Por esta razón la mayoría de
los proyectos se ubican en las zonas que lideraron el crecimiento de la década pasada.
Este factor es mucho más claro en los programas SERVIU, ya que la preexistencia de
viviendas sociales congela los precios de suelo (efecto detractor), permitiendo el ingreso
de proyectos similares.

b) La plusvalía o renta incremental del suelo obtenida al incorporar áreas periféricas,
cambiando el uso de suelo de rural a urbano. La ganancia que se obtiene por este
cambio, que puede ser significativa, permite bajar los precios de venta de las viviendas,
generando ventajas competitivas respecto a zonas centrales o más consolidadas.

Desde esta perspectiva, los quiebres de tendencia son puntuales y se relacionan con:

a) La escasez de suelo debido a factores normativos y geográficos. Esto explica el
congelamiento de zonas dinámicas del período 1992 - 2002 y el desplazamiento de
viviendas hacia sectores con mayor stock, menor precio y mejor densidad (efecto relevo).

b) Políticas públicas de incentivo para la renovación urbana, mediante subsidios de
localización o inversiones detonantes (infraestructura, espacio público, etc.).

c) Políticas públicas de penalización para el crecimiento periférico, con normativas de
desarrollo condicionado que permiten internalizar impactos viales o ambientales.

Además de estos tres factores, es posible que los proyectos inmobiliarios modifiquen
tendencias repoblando áreas centrales, cambiando el perfil socioeconómico de un barrio
(gentrificación) o modificando normativas para optimizar la rentabilidad del negocio, lo que
ocurre principalmente en las áreas de expansión.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 48
La incidencia del modelo tendencial es más evidente en ciudades de bajo ingreso como
Arica, ya que los quiebres por densificación son menores y la normativa se vuelve funcional
a la inversión, a fin de generar empleo y tributos para el municipio. Esta situación anula parte
del factor 1 de quiebre de tendencia, ya que la regulación tiende a adaptarse a los
requerimientos del mercado y vivienda social. A esto se suma la inexistencia de políticas
públicas de incentivo o control de impactos (factores 2 y 3).

Por consiguiente, es muy probable que en Arica y al igual que Copiapó, los cambios se
relacionen con la disponibilidad de suelo según restricciones geográficas y con la capacidad
de grupos inmobiliarios de cambiar normativas poco favorables para la inversión o la
solución del déficit habitacional.

Bajo estos supuestos, la proyección se realiza aplicando una metodología de cuatro etapas:

5.2 Metodología

5.2.1 Modelo Tendencial

En primer término se calcula la tasa de crecimiento y participación que tiene cada zona
sobre el crecimiento de las viviendas en el período 1992 y 2002 (stock censos). Estos
indicadores, equivalentes a la tendencia de la última década, se mantienen o alteran en los
cortes futuros (2004 y 2012) en función de la oferta inmobiliaria y la regulación urbana, lo que
se denomina ‘capacidad y potencial de crecimiento’ y de los atributos de localización de cada
sector (atractores o detractores de demanda).

Al stock residencial levantado por el censo, se agregan las viviendas construidas durante el
mismo período, según estadísticas de la Cámara Chilena de la Construcción y el INE. Estos
datos son distribuidos a nivel zonal de forma proporcional el incremento observado en el
stock censal. Las nuevas viviendas corresponden a la demanda residencial que será
proyectada a 2004 y 2012.

La relación entre el total de viviendas levantado por el censo y las nuevas viviendas
construidas (demanda) define el factor de reposición, esto es, el número de viviendas que
se demuelen o son transformadas a otros usos. Como se sabe, el número de viviendas
levantadas por el censo es menor al que efectivamente se construye. La reposición tiende a
ser mayor en los distritos centrales, ya sea por que se deterioran más rápidamente o por que
son transformados a usos comerciales y de servicios.

ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 49
5.2.2 Capacidad y Potencial de Crecimiento

La capacidad de crecimiento de cada zona se determina en función de la disponibilidad de
suelo urbano (Plan Regulador) y la presencia de proyectos inmobiliarios. Para ello se mide la
superficie del suelo ubicado entre el área urbanizada y el límite urbano vigente, agregando
sitios eriazos sobre 5.000 m2. Utilizando las densidades definidas por plan regulador, se
estima la cabida de habitantes y viviendas de ambos tipos de terrenos (expansión y eriazos).
Este mismo ejercicio se realiza con la oferta inmobiliaria inscrita en cada zona.

Ambos factores definen niveles de prioridad en la asignación de demanda zonal. Como se
dijo anteriormente, se estima que el crecimiento reforzará las tendencias y se concentrará en
zonas con suelo disponible y oferta inmobiliaria, a menos que existan proyectos, políticas
públicas o atributos de localización que detonen procesos de cambio, generando dinámicas
de densificación, relevo o gentrificación.

En las áreas centrales se estima que la densificación se producirá:

a) En zonas de ingresos medios o altos, ya que existen predios de mayor tamaño, buena
infraestructura, diversidad de usos y atractores paisajísticos.

b) En zonas con dotación de servicios y equipamientos (centros o subcentros).

c) En zonas atributos paisajísticos relevantes (borde costero).

5.2.3 Proyección Global y Segmentación de la Demanda

Para proyectar la demanda a 2012, se considera como base el número de viviendas
construidas entre 1992 – 2002, lo que arroja un promedio anual para toda la ciudad y una
tasa de crecimiento.

La demanda global se divide en cinco rangos de ingreso, considerando como base, la
participación actual de cada estrato sobre el total edificado (stock 2002 ABC1, C2, C3, D y
E). Este dato se ajusta con los cambios inducidos por la oferta inmobiliaria, asumiendo que al
mediano plazo crecen los estratos altos y medios y que decrecen los bajos. La demanda de
los estratos pobres (E) se ajusta con los datos entregados por el SERVIU regional (metas de
supresión de déficit).

La segmentación de la demanda considera los mismos rangos del stock residencial, los
cuales están referidos a la capacidad de pago y endeudamiento de las familias. En otras
palabras, la oferta inmobiliaria segmentada por precios induce la localización de nuevos
hogares de acuerdo a su capacidad de pago, consolidando o alterando la distribución
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
A T I S B A 50
socioeconómica de 2002. La Tabla 5.1 muestra los valores de oferta inmobiliaria asociados a
los niveles de ingreso.

Tabla 5.1
Fuente: elaboración propia.

5.2.4 Distribución de