Vasco_Gaviria_David_Gregorio_2020

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APORTES DE LA TEORÍA DE LA AGENCIA Y LA CONTABILIDAD EN LA 
ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
DAVID GREGORIO VASCO GAVIRIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
UNIVERSIDAD DE MANIZALES 
FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES, ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS 
ESCUELA DE CONTADURÍA PÚBLICA 
MANIZALES 
2020 
 
 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
Dedicatoria 
A Dios, Ser supremo, Quien me ha conducido hasta este punto en mi vida y que me llenó de fuerza 
para continuar cuando más lo necesité. 
A mi abuela, quien desde que partió a la eternidad la extraño a diario, pero sin dudarlo su consejo 
vive hasta el día de hoy sirviéndome de guía en medio de cualquier adversidad. 
A mis padres, por forjar la persona que soy, por haber cultivado en mi vida el deseo de superarme 
y de ver en la educación la mejor alternativa para salir adelante. 
A mi novia, por acompañarme en todo mi proceso universitario y por motivarme a que me 
esforzara más cuando lo consideró necesario. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
 
 
Agradecimientos 
A la profesora Luisa Fernanda Giraldo Gómez por acompañar mi proceso investigativo durante 
dos años, por permitirme descubrir el gusto desconocido hasta ese momento, por la investigación 
y el pensamiento contable, al igual que por las horas dedicadas a este trabajo en calidad de asesora. 
A mi Universidad de Manizales, por ser el alma mater, faro de mi aprendizaje y formación 
profesional. 
A la Facultad de Ciencias Contables, Económicas y Administrativas y en especial al programa de 
Contaduría Pública y a su cuerpo docente por procurar siempre una excelente formación académica 
e integral. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
 
 
 
 
Tabla de contenido 
INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................... 6 
CAPÍTULO I .................................................................................................................................. 7 
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................................................... 7 
PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN ......................................................................................... 7 
OBJETIVOS................................................................................................................................ 8 
Objetivo general ...................................................................................................................... 8 
Objetivos específicos ............................................................................................................... 8 
CAPÍTULO II ................................................................................................................................. 9 
1. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA ......................................................................................... 9 
1.1 Antecedentes ...................................................................................................................... 9 
1.2. Propiedad horizontal, su contexto económico y normativo ........................................... 11 
1.3. La contabilidad como sistema de información ............................................................... 13 
1.4. Teoría de la agencia ........................................................................................................ 19 
2. FUNDAMENTACIÓN NORMATIVA ................................................................................ 23 
CAPÍTULO III .............................................................................................................................. 27 
METODOLOGÍA ..................................................................................................................... 27 
CAPÍTULO IV.............................................................................................................................. 29 
ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS ....................................................................................... 29 
CONCLUSIONES .................................................................................................................... 35 
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.......................................................................................... 36 
 
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Lista de Tablas 
Tabla 1: Estudios empíricos, descriptivos y/o exploratorios sobre la propiedad horizontal en 
Colombia como unidad social y económica ................................................................................... 9 
Tabla 2:Estudios empíricos, descriptivos y/o exploratorios sobre la relación entre organización y 
administrador o agente y su enfoque en la teoría de la agencia .................................................... 10 
Tabla 3: Intereses de los usuarios de la información dentro de la Propiedad Horizontal ............. 19 
Tabla 4:Actuación, funciones y deberes de las partes que participan, dirigen y toman decisiones 
dentro de la propiedad horizontal ................................................................................................. 22 
Tabla 5:Elementos de la teoría de la agencia y de la contabilidad analizados desde la perspectiva 
administración de la P.H ............................................................................................................... 29 
Tabla 6: Elementos de la teoría de la agencia y de la contabilidad analizados desde la perspectiva 
de los contadores públicos P.H ..................................................................................................... 31 
Tabla 7: Elementos de la teoría de la agencia y de la contabilidad analizados desde la perspectiva 
de los copropietarios y/o residentes, miembros del consejo de administración de la P.H ............ 32 
 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
INTRODUCCIÓN 
La propiedad horizontal en Colombia constituye una de las principales formas de organización 
social a nivel residencial y comercial, lo que implica que asume un rol importante en el modo de 
vida de muchas personas. Pero como toda forma de organización, la propiedad horizontal aqueja 
diversas problemáticas que procuran solución. 
Así, teniendo en cuenta su calidad de persona jurídica distinta de quienes la conforman, la sitúan 
en un contexto económico y social, lo que no la hace ajena a diversas situaciones y necesidades. 
Uno de los principales menesteres de la P.H. es que esta pueda ser dirigida, es decir, que alguien 
la pueda administrar para que exista un control, un manejo económico y que en ella se puedan 
tomar decisiones que beneficien al común de quienes la conforman. 
De acuerdo con el contexto, se busca analizar el aporte de la teoría de la agencia y de la 
contabilidad como sistema de información en el proceso de administración de la propiedad 
horizontal. 
Esta investigación evidencia que el presente de la propiedad horizontal debe ajustarse a las diversas 
necesidades de los diferentes usuarios, pues la pluralidad de estos exige que los procesos que se 
llevan a cabo dentro de la misma garanticen transparencia, ajustándose a la realidad económica del 
ente y que bien, con las decisiones que se toman alrededor de la misma se procure siempre la 
protección patrimonialde quienes se conocen como sus copropietarios, los cuales gozan de 
derechos y adquieren responsabilidades comunes. 
La presente investigación, está compuesta por cuatro capítulos; el primero contiene el 
planteamiento del problema y los objetivos, el segundo contiene la fundamentación teórica y 
normativa, el tercero la metodología de investigación y el cuarto el análisis de resultados y las 
respectivas conclusiones. 
 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
CAPÍTULO I 
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 
La propiedad horizontal en Colombia constituye el modo de organización de millones de 
personas en el país, pues está definida como la forma de propiedad en la que concurren derechos 
de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los 
demás bienes comunes, en la cual a través de la asociación de los copropietarios forman un ente 
jurídico distinto en derechos y obligaciones a quienes la conforman. Su personalidad jurídica 
permite el desarrollo de diversas funciones sociales que deben darse dentro de ella y que permiten 
que coexistan los principios establecidos por la ley. Dicha asociación delega el funcionamiento de 
la copropiedad a un administrador (teoría de la agencia) el cual deberá asumir las responsabilidades 
que establece la Ley 675 de 2001, y quien debe trabajar por el bien colectivo de los asociados y/o 
copropietarios. 
En el desarrollo de las actividades de la propiedad horizontal, pueden presentarse diversas 
dificultades y retos organizacionales que el administrador debe asumir, una muy importante es el 
manejo de la información financiera del ente, ya que dicha información deberá estar respaldada 
por un sistema bien estructurado para el buen manejo de los recursos y la fiabilidad de la 
información contable y financiera, lo anterior en pro de que se dé cumplimiento a una de las 
funciones principales de la administración: la toma de decisiones, adheridas a los principios, al 
buen manejo de los recursos y al cumplimiento que esperan los copropietarios de parte de sus 
gestores. 
Este reto contable para el administrador deberá entenderse como la entrada garante del 
buen funcionamiento de la propiedad horizontal, es por eso por lo que se busca establecer el papel 
de la información contable y los elementos de la teoría de la agencia dentro de esta forma de 
organización. 
PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN 
¿De qué manera la teoría de la agencia y la contabilidad como sistema de información contribuyen 
a mejorar el proceso de administración en la propiedad horizontal? 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
 OBJETIVOS 
Objetivo general 
Analizar el aporte de la teoría de la agencia y de la contabilidad como sistema de 
información en el proceso de administración de la propiedad horizontal 
Objetivos específicos 
1. Identificar qué postulados de la teoría de la agencia aportan al proceso administrativo de 
una propiedad horizontal. 
2. Reconocer la función de la contabilidad como sistema de información en la administración 
de la propiedad horizontal. 
3. Describir el rol del administrador y de la contabilidad en la propiedad horizontal desde los 
lineamientos normativos. 
 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
CAPÍTULO II 
1. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA 
1.1 Antecedentes 
Tabla 1: Estudios empíricos, descriptivos y/o exploratorios sobre la propiedad horizontal 
en Colombia como unidad social y económica 
Autores / año País Resultados 
Marín (2006) Colombia Este estudio pretende efectuar una mirada crítica, de carácter 
retrospectivo, al devenir histórico y hasta la actualidad, de los 
problemas prácticos que han resultado de la aplicación de los 
diversos cuerpos normativos reguladores de este especial 
sistema de propiedad en nuestro país. 
El sometimiento de un inmueble al régimen de propiedad 
horizontal genera múltiples efectos jurídicos para su 
propietario o propietarios, efectos entre los cuales debe 
mencionarse con especial énfasis el atinente a la obligación 
legal de pagar las expensas o cuotas que demanda el 
mantenimiento, la seguridad y la conservación de la 
respectiva edificación. 
Arias y Montiel (2011) Colombia En esta investigación se logró estudiar e identificar las 
verdaderas dificultades con los que se encuentran día a día los 
revisores fiscales y otros órganos que hacen parte de la 
propiedad horizontal, como los son los contadores y los 
administradores y que con su esfuerzo y trabajo cumplen con 
sus funciones, para que de esta manera logren ejecutar a 
cabalidad el presupuesto anual en dichas copropiedades y 
puedan ser reelegidos al momento de una asamblea 
Los habitantes de las propiedades horizontales presentan 
muchos obstáculos a los órganos de control por ejemplo a los 
administradores en las gestiones o solicitudes algunas de las 
cuales no son posibles cumplir, a los contadores piden 
diversas formas de presentar estados de cartera y los 
propietarios insisten en no deber nada, a los revisores que 
realmente sí están haciendo su trabajo mediante informes 
presentados a todos. 
Solano (2011) Colombia Para disminuir la incertidumbre y garantizar una adecuada 
toma de decisiones, el administrador de edificios y conjuntos 
residenciales deberá propugnar ejecutar un plan estratégico 
que le permita establecer a corto, mediano y largo plazo 
planes de acción para el fortalecimiento financiero y 
sostenible de la organización. 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
Solano y Sánchez 
(2008) 
Colombia El control interno en los procesos contables se ha convertido 
en un factor de suma importancia para las organizaciones 
sometidas al régimen de propiedad horizontal, y de ahí los 
grandes logros y la optimización de resultados del ente 
organizacional; por lo que, debe existir flujos de información 
aceptables y definidos a través de normas, políticas y 
procedimientos de control interno informático. 
Bohórquez y 
Bohórquez (2019) 
Colombia Busca desde el ámbito financiero el fortalecimiento de los 
conocimientos contables y financieros de los copropietarios a 
través de la didáctica financiera, que le permita interpretar y 
entender los conceptos básicos componentes de los estados 
financieros mejorando así su capacidad de decisión y su 
participación en las asambleas generales 
Hernández (2013) Colombia En forma general, ha de entenderse que la propiedad 
horizontal que hoy conocemos ha sufrido varias 
modificaciones, evolucionando a la par con la sociedad y con 
los nuevos requerimientos que se presentan, principalmente 
la necesidad de regular la construcción de grandes 
edificaciones, como medio de vivienda para un número 
mayor de personas. 
Fuente: Elaboración propia a partir de varios autores. 
Revisadas las fuentes bibliográficas en búsqueda de antecedentes de investigación acerca 
de la propiedad horizontal desde la perspectiva de la utilidad de la información y la teoría de la 
agencia no se encontraron resultados que presenten similitud con la presente investigación, por el 
contrario, las fuentes consultadas abordan, en su mayoría, la propiedad horizontal desde un 
enfoque legal, normativo, didáctico, desde las relaciones sociales y el control interno. 
Tabla 2:Estudios empíricos, descriptivos y/o exploratorios sobre la relación entre 
organización y administrador o agente y su enfoque en la teoría de la agencia 
Autor y año País Resultados 
Sánchez y Gonzáles 
(2018) 
Ecuador Se busca determinar las características que debe poseer el 
sucesor gerencial (administradoro agente) en las empresas 
familiares del sector agrícola en la zona costera del Ecuador. 
Analiza la teoría de la agencia como el fenómeno al que deben 
adaptarse las empresas familiares y como su adopción 
aumenta con el pasar del tiempo debido a las exigencias de 
los mercados locales y la necesidad organizacional. 
Mackenzie, Giraldo, 
Buitrago, Parra y 
Valencia (2013) 
Colombia El objetivo del trabajo fue determinar los factores que 
explican la relación entre principal y agente (P-A) en una 
institución de educación superior (IES) de carácter privado en 
la ciudad de Manizales. 
El estudio se fundamentó en las bases conceptuales de la 
corriente neoinstitucional, enmarcada en modelos 
microeconómicos y neoliberales, interpretados a la luz de la 
teoría de la agencia. 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
Uribe (2013) Colombia Esta investigación está orientada a determinar los factores que 
explican la relación entre principal y agente en la Central 
Hidroeléctrica de Caldas S.A. E.S.P. – CHEC. en el área de 
tecnología e informática, con relación a los procesos que 
tienen algún componente subcontratado y en los que se adopta 
el outsourcing como modelo de contratación. 
Fuente: Elaboración propia a partir de varios autores. 
Los antecedentes relacionados en el cuadro anterior evidencian investigaciones que han 
estudiado los postulados que determinan el fenómeno de la teoría de la agencia, no solo en 
unidades empresariales de tipo comercial y en empresas familiares, donde es bastante común la 
relación entre principal y agente (P-A) sino también en este caso en instituciones educativas de 
educación superior y en empresas dedicadas a la prestación de servicios públicos incluso dentro 
de la misma región. 
A pesar de que dichas investigaciones no estudien de forma directa entidades sin ánimo de 
lucro o entidades privadas que converjan en derechos comunes como lo son las propiedades 
horizontales, si preestablecen unos resultados desde una perspectiva económica y administrativa 
de como se comporta la teoría de la agencia y como se relacionan sus componentes dentro de la 
estructura de dichas organizaciones, lo que representa para esta investigación el posible desarrollo 
de resultados concretos que resuelvan los postulados que se exponen en esta. 
 
1.2. Propiedad horizontal, su contexto económico y normativo 
El concepto de Propiedad Horizontal (PH) lo define la Ley 675 de 2001 en su artículo 1 
como “es aquella forma de propiedad en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre 
bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.” Esta 
definición deja claramente implícito el derecho de propiedad privada mediante los cuales el 
propietario de un bien inmueble o unidad privada hace uso y/o explotación de está ajustándose a 
todas las limitaciones que están previamente establecidas en un manual de convivencia o estatutos 
internos de la Propiedad Horizontal y que propenden garantizar la sana convivencia y la 
suscripción de normas, deberes y derechos de quienes hacen parte de la PH. 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
Ahora bien, el contexto histórico de la propiedad horizontal se podría reseñar a partir de 
Hernández, (2013): 
Se gestaron procesos de urbanización, los cuales trajeron nuevas y complejas situaciones 
litigiosas, como fue el tránsito del modelo de construcción de viviendas individuales a 
grandes complejos de vivienda por pisos. Este hecho permitió una mejor acomodación para 
un número mayor de personas en un espacio más reducido, frente a lo cual, y 
correspondiendo con los deseos de seguridad, fueron desarrollándose los conjuntos 
residenciales, llegando así a la existencia de lo que hoy conocemos como la propiedad 
horizontal. (p. 147) 
Es así como surge la propiedad horizontal en Colombia, se crea un modelo urbanístico 
acorde a las necesidades y se adoptan modelos de construcción propios de las principales ciudades 
europeas debido a la situación geográfica y demográfica que se vivía para aquella época. Tras su 
adopción y construcción nacen otras necesidades propias del control organizacional y surge 
también la necesidad de asociación debido a que se deben asumir costos colectivos, 
responsabilidades sociales y de convivencia. 
“Este fenómeno social, del aumento progresivo e indiscriminado de propiedades por pisos, 
es precisamente el que ha llevado a que el ordenamiento jurídico colombiano haya intentado 
diversos modelos de concebir este tipo de propiedad” (Hernández, 2013, p.147). Y es gracias a 
dicha necesidad que surgen elementos jurídicos y legales como es la Ley 675 de 2001 del Régimen 
de Propiedad Horizontal, como respuesta a un obligado control legal de las Propiedades 
Horizontales en Colombia, y un pliego de normas y derechos adquiridos por los copropietarios. 
Ahora bien, posterior al establecimiento de dichos estatutos y normas legales dentro de la 
propiedad horizontal, surgen situaciones que pueden ligarse al funcionamiento correcto o no de su 
organización, pues dicho proceso de asociación representa el origen de su éxito organizacional, 
por eso, Solano y Sánchez (2008) indican que: 
La Propiedad Horizontal puede ser vista como un conjunto de derechos cuya asignación 
intenta reducir los costos de transacción entre los propietarios, empresarios y terceras 
partes. Contribuye también a resolver parcialmente los problemas de convivencia de los 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
residentes que el condominio simple genera, pero implica la aparición de costos de 
administración adicionales. (p.31) 
Dejando claridad que para su organización debe ser asumido un costo colectivo con el fin 
de que puedan asumirse obligaciones de la propiedad horizontal que ejerce como un ente con 
personalidad jurídica previamente establecido por la ley. “La persona jurídica de derecho privado 
y sin ánimo de lucro que por expreso mandato legal surge en virtud del sometimiento de la 
edificación al régimen de propiedad horizontal tiene como tal los atributos, prerrogativas y 
derechos de los entes o personas jurídicas del derecho privado”. (Marín, 2006, p.151) 
Debido a que la propiedad horizontal en Colombia asume un papel de personalidad 
jurídica, esto le añade otra “dificultad” a los procesos organizacionales ya que por su condición la 
propiedad asume obligaciones distintas a las de los copropietarios, pero que económica y 
legalmente hablando son transferidos a los asociados bajo el principio de colectividad. 
En Colombia, la propiedad horizontal hace parte de un régimen de carácter especial 
denominado Régimen de Propiedad Horizontal que lo establece el artículo 4 de la Ley 675 de 2001 
así: “Constitución. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante 
escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.” Lo que permite 
que dicho inmueble cuente con una personalidad jurídica establecida por la ley como sujeto de 
derechos y obligaciones. 
El régimen de propiedad horizontal está soportado legalmente mediante la Ley 675 de 
2001, la cual establece generalidades, principios, reglas, estatutos y lineamientos que deben ser 
tenidos en cuenta para la administración y control interno de las Propiedades Horizontales en 
Colombia. 
1.3. La contabilidad como sistema de información 
 Uribe-Bohórquez (2014) refiere que la contabilidad se concibe como un sistema que 
contiene y almacena información de naturaleza económica y financiera, que está integrada al ente 
o empresa, y que posteriormente la convierte en información útil para la tomade decisiones de 
quienes sean sus usuarios, de acuerdo con Jiménez (2007) 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
La contabilidad como disciplina de conocimiento, en lo inherente al sistema de 
información, se orienta a satisfacer las necesidades de los diferentes usuarios en un 
contexto económico y social, lo que hace que ésta se relacione con el entorno y se apoye 
en otras disciplinas para determinar nuevas concepciones de riqueza y patrimonio, 
derechos y responsabilidades, medición y distribución del excedente generado. (p.114) 
La contabilidad preparada y dirigida a diversos usuarios, que cumpla con su objetivo básico 
de ser la principal herramienta en la toma de decisiones y que, relacionada con la administración, 
encargada de orientar el rumbo de las organizaciones, logre determinar, medir y dictaminar acierto 
o error dentro de los Estados Financieros. 
Uribe-Bohórquez (2014) expresa que los principios de la contabilidad parten del supuesto 
de que toda empresa cuenta con un sistema de información como medio para la recolección, 
procesamiento y análisis de esta, y que consecuentemente se transforma en un sistema de control 
que tendrá como fin último la presentación de información para la toma de decisiones. 
El proceso contable involucra la comunicación a quienes estén interesados en la 
interpretación de la información contable para planear, controlar y tomar decisiones. El sistema 
contable, se encuentre bien diseñado y estructurado o no, debe hacer uso de la información 
financiera para registro, clasificación y facilitación de los procesos contables que posterior a su 
análisis y consideración cuidadosa determine para la administración elegir entre las múltiples 
opciones que dicha información refleje. 
Ahora bien, se entiende que la información es el medio para tomar decisiones y que dicho 
proceso está dado por lo que el usuario considere útil o no, de esta forma se integra el paradigma 
de la utilidad de la información dentro del proceso contable-administrativo, según Farfán: 
El paradigma de utilidad de la información ha dirigido las investigaciones contables desde 
la década de los 60’s, por lo que los estudios realizados en materia contable desde esa época 
se han encaminado a satisfacer las necesidades de los diversos usuarios, proporcionándoles 
información útil para la toma de decisiones. (2010, p.243) 
El paradigma se transforma gracias a la necesidad de usuarios de la información dispuestos 
a darle un uso eficiente a lo que se recopilaba en los libros y que esto les sirviera como instrumento 
cuantito y cualitativo en pro de tomar decisiones que logren afectar de manera directa las 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
organizaciones; adicionalmente la información se encuentra clasificada de acuerdo con el interés 
del usuario debido a la diversidad de sus necesidades. 
Farfán (2010) indica que “este paradigma tiene por objeto de estudio la realidad compleja 
de la utilidad de la información, esto quiere decir que la información contable debe servir a los 
diferentes usuarios para ayudarlos a tomar decisiones eficientes y acertadas” (p.247). De esta 
manera el objetivo cumple con una necesidad vital de los usuarios que es la toma de decisiones, 
sin duda que el paradigma pueda suplir dicha necesidad evidencia su importancia y lo que significa 
para la disciplina contable. 
Este paradigma de la utilidad tiene una gran responsabilidad científica y económica debido 
a que no todos los usuarios son iguales, sus necesidades se basan en intereses diversos que van 
desde lo social hasta lo económico y que sin duda representan el punto de partida para que las 
organizaciones presenten crecimiento o disminución de su patrimonio o que las decisiones, en un 
escenario de riesgo, ayuden a mitigarlo o evitarlo. “Ahora con el paradigma de utilidad se prepara 
información para un sinnúmero de usuarios que se apoyan en ella para saber los pasos a seguir en 
el cuidado de sus intereses y la satisfacción de sus necesidades” (Farfán,2010, p.247) 
No obstante, existe incluso relación del paradigma de la utilidad con la hipótesis de negocio 
en marcha, debido a que al ser un medio que facilita la toma de decisiones la continuidad y 
permanencia de una organización en el mercado dependería de si la información es de calidad o 
no, es real o no, es oportuna o no, así lo señala Farfán (2010) 
Para nadie está oculto el hecho de que una decisión incorrecta puede traer muchas 
consecuencias adversas en cualquier campo, más si se trata de un ente económico, ya que 
su vida, su crecimiento y si permanencia en el mercado dependen de las decisiones que se 
tomen en un momento dado, de ahí la importancia de que la información sea efectiva como 
apoyo en la toma de decisiones acertadas, para así mantener el negocio en marcha. (p.249) 
 
Otra necesidad vital para los usuarios es la elaboración de los estados financieros, en ellos 
debe existir el reflejo de la realidad organizacional y que cumpla con los principios y características 
básicas de la información, así Tua-Pereda (1995) indica que el paradigma de la utilidad es el 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
enfoque que busca que el contenido de los estados financieros se ajuste a la necesidad principal de 
los usuarios, tomar decisiones y asumir los retos organizacionales que dependerán de su propósito. 
Farfán (2010) añade en cuanto a los objetivos del paradigma de la utilidad basados en la 
mitigación de riesgos organizacionales: 
Estos objetivos se pueden condensar en el suministro de información útil a las diferentes 
partes interesadas para que éstas tomen decisiones adecuadas en el campo que les compete, 
predecir información que pueda afectar a las diferentes partes y evaluar el impacto de los 
diferentes hechos en la entidad y en su entorno económico y social. (p.251) 
La Información eficaz y útil debe ser el instrumento principal en la mitigación de los 
riesgos que asume el ente, pues en un escenario de riesgo, el control se debe ejercer desde lo que 
la información refleje y lo anterior debe estar soportado en las características principales de la 
misma, pues estas garantizan información contable, financiera y fiscal de alta calidad. 
Debido a que la información en ocasiones responde a intereses particulares, la calidad de 
esta se ve perjudicada pues se debe procurar porque la información conserve su universalidad para 
que dentro de esta no existan vicios o conflictos de intereses. Los estados financieros deben ser 
preparados para todos quienes consideren útil la información y no únicamente privilegie algunos 
grupos de interesados en específico. 
Así, Farfán (2010) indica que, “la satisfacción de las demandas particulares de información 
muchas veces sacrifica la transparencia de la información, por preparar y/o comunicar información 
para intereses subjetivos” (p.253). En lo que se evidencia que la asimetría de la información 
cumple con su postulado, la información no siempre es completa para todos los usuarios, pues se 
privilegian algunos intereses sobre la información e incluso se privilegian algunas formas de 
interpretarla sobre otras. 
Como principio y teniendo en cuenta lo anterior la información no debe ser preparada a 
beneficio de pocos y de manera subjetiva pues esta debe contar con un enfoque universal para 
todos los usuarios y con base a esto, Jiménez (2007) afirma: 
El postulado de entidad es una interpretación de la separación de poder y control de la 
empresa y al interior de la misma se subdivide en: a) la teoría de la entidad propiamente 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidaden la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
dicha, la persona jurídica independiente operando a favor de los tenedores de derecho a 
largo plazo. (p.116) 
 La organización como el núcleo económico principal e independiente dentro del cual se 
buscan beneficios económicos y/o sociales de forma general (tenedores de derechos y sociedad en 
general) pero que involucra intereses particulares dentro de su actividad. 
Jiménez (2007) añade “(…) b) teoría del interés del propio sujeto contable, la entidad actúa 
en su propio beneficio por su interés de extensión y supervivencia, el mánager actúa en beneficio 
de la entidad” (p.116) Entonces, dichos intereses particulares se verán reflejados en la gestión del 
administrador, pues se busca mantener y aumentar el patrimonio a través del tiempo. 
Lo expuesto anteriormente representa el cómo deben ser y como se desarrollan, en el marco 
administrativo-contable, los postulados del paradigma de la utilidad de la información, pero sin 
duda esto representa un gran reto para las organizaciones que implican una serie de dificultades 
relacionadas con la oportunidad y confiabilidad de la información, así lo evidencia Farfán (2010) 
La contabilidad ha sido muy criticada en ese sentido, ya que para obtener una 
información más completa se debe esperar el cierre del periodo contable, pero cuando 
esto suceda mucha de esta información habrá perdido su relevancia. La oportunidad 
de la información es sumamente importante a la hora de tomar decisiones. Se puede 
decir que ésta es una gran falla del paradigma de la utilidad, pero ante esta situación la 
tecnología ha estado evolucionando para contribuir a la solución de esta falencia. 
(p.254) 
La tecnología hoy por hoy ha facilitado que la información contable cuente con ese 
característica cualitativa de oportunidad, lo que ha permitido que se evite la perdida de relevancia, 
es ahí donde las revelaciones de los hechos económicos juegan un papel vital a la hora de tomar 
decisiones, pues hay hechos que trascienden y se convierten en importantes aún sin que sean 
reconocidos dentro de la información contable debido a su falta de ocurrencia, pero que sin duda 
son de alta materialidad para el ente. 
El uso y la importancia que representa la información dentro de la propiedad horizontal 
evidencia que, como cualquier otra entidad se alimenta contable y financieramente de la 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
información que tanto administradores y copropietarios determinan prudente y necesaria dentro de 
esta a la hora de tomar decisiones, para Solano, 
Se ha establecido que en estas organizaciones se deberá determinar, en términos generales, 
el grado de sistematización del procesamiento de las transacciones y la manera de 
documentar la información, además establecer la complejidad de los sistemas en relación 
con las operaciones y procesos contables; en tal sentido los conjuntos residenciales y 
edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal tienen diferentes clases de 
transacciones y operaciones contables, y el procesamiento de los datos se da según las 
características de los procesos y de la plataforma tecnológica. (2008, p.35) 
La propiedad horizontal, deberá establecer los medios necesarios para la recolección, 
procesamiento y custodia de la información contable, la cual permita al administrador la toma de 
decisiones necesarias para cumplir con sus labores administrativas, especialmente para la 
estructuración y ejecución del presupuesto. 
Podemos decir que la contabilidad como sistema de información y control es de vital 
importancia en las propiedades horizontales, ya que es la clave para asegurar el éxito en el presente 
y futuro de estas. En la actualidad estas organizaciones están llamadas a contar con modernos 
sistemas de información, debido a que estos son la herramienta de competencia que marca la 
diferencia a la hora de realizar acciones que intervienen en la salud financiera de la propiedad 
horizontal. 
Si bien, el administrador está llamado a usar de manera adecuada la información, existen 
otros actores dentro de la propiedad horizontal que también requieren de su uso, así argumentado 
en la teoría anteriormente desarrollada y como punto de partida en los antecedentes se elabora la 
tabla 3 que evidencia los intereses de los usuarios de la información de acuerdo con su rol dentro 
de la P.H. 
 
19 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
 
Tabla 3: Intereses de los usuarios de la información dentro de la Propiedad Horizontal 
Fuente: Elaboración propia. 
 1.4. Teoría de la agencia 
La teoría de la agencia está dada y definida como la relación económica entre dos 
elementos (administrador – propietario) que ejercen poder sobre un tercer elemento (ente 
económico, organización, empresa), donde el propietario o principal delega el rumbo 
administrativo de su organización en el administrador o agente, encargado de tomar dicha 
administración con el fin de generar resultados económicos que beneficien a ambas partes, pero la 
teoría de la agencia muestra cómo tiende a desarrollarse dicha relación y como a veces puede llegar 
a fortalecerse o deteriorarse porque coinciden o no los intereses y expectativas del mandante y el 
agente. 
Grupos/usuarios Interés en la información 
Copropietarios y residentes Mantenimiento de su patrimonio en el tiempo. 
Transparencia en las operaciones y proyectos y su ejecución. 
Asamblea General Control y participación dentro de la gestión. 
Que los fondos comunes sean invertidos de acuerdo con la 
ejecución presupuestal. 
Evaluar la gestión de la administración 
Trabajadores (Seguridad, 
mantenimiento) 
Salario, prestaciones sociales y demás beneficios a empleados. 
Que la información permita medir el grado de seguridad de su 
puesto de trabajo. 
Administración Capacidad de decidir y controlar las operaciones de la PH. 
Información que permita diseñar y ejecutar el presupuesto y la 
dirección de recursos. 
Mantenimiento y predicción de flujos de efectivo que garanticen 
liquidez. 
Desarrollo de estrategias de recuperación de cartera y relación con 
la copropiedad en general. 
Maximizar el valor de la PH. 
Proveedores Información que permita conocer posible relación comercial. 
Prever si los montos que cobrará le serán pagados dentro de los 
plazos. 
Conocer la responsabilidad social de la PH frente a la normativa 
jurídica y al cumplimiento de políticas. 
Comunidad, entorno, Estado y 
sociedad en general. 
Estado: Cumplir la normativa jurídica y fiscal. 
Suministro de Información veraz a los entes estatales. 
Efectuar la efectiva distribución de los recursos y los pagos de las 
obligaciones fiscales. 
Actividad económica. 
Social: Contribuir al desarrollo económico-social y a la generación 
de empleo. 
20 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
Idárraga (2012) indica que en la década del 60 y a principios de los 70, los 
economistas se preocuparon en particular en explorar la percepción del riesgo en los acuerdos 
de cooperación en los que se involucraba un administrador y el dueño del capital, es así como la 
teoría de la agencia hace su aparición para profundizar en este estudio y evaluar lo que se 
denomina el “problema de agencia”, el cual nace cuando en primer lugar las partes que trabajan 
y colaboran tienen diferentes objetivos, intereses y expectativas (conflicto de intereses) y en 
segundo lugar resulta muy costoso para el dueño del capital entender en todo momento lo que 
hace y gestiona el agente. 
Jiménez (2007) afirma que “se presentala empresa como una entidad independiente de 
sus propietarios y en esa separación aparece la figura del agente, quien debe dirimir los 
conflictos de intereses entre propietario(s) y los diferentes usuarios de la información” (p.116) 
En este sentido podemos decir que la teoría de la agencia se proyecta como el fundamento 
de la economía institucional en la cual interactúan dos partes, una llamada agente y otra principal 
y que ambas trabajan en conjunto formando un acuerdo administrativo, en la cual el principal le 
delega funciones al agente con el fin esencial de minimizar las posibilidades de perdida y a su vez 
mejorar el funcionamiento de la organización. 
Expone Idárraga (2012) que el objetivo medular de la teoría de la agencia es analizar, 
desde la analogía del contrato, las relacione entre el principal quien delega el trabajo y el 
agente quien lo desempeña, de lo cual se infiere que para que la subordinación se establezca debe 
preexistir una unión contractual que permita el desarrollo de la actividad administrativa, ello nace 
de una necesidad por parte del dueño del capital, de una junta, asociación o una asamblea que actué 
como mandante y de un administrador que haga las veces de gerente o director, e incluso que 
represente legalmente la organización. 
Idárraga (2012) “En efecto, la empresa se concibe como un equipo cuyos miembros actúan 
para satisfacer sus propios intereses, pero que son conscientes que su futuro depende de la 
capacidad de supervivencia de su equipo en el proceso de concurrencia con otros” (p.66) 
Con respecto a esto podemos indicar que la teoría de la agencia es un intento de resolución 
entre el problema y los actores que participan en él, debido a que pueden darse conflictos por el 
tratamiento de la información o puede haber oportunismo por parte del agente, esto se puede dar 
debido a que el principal no está constantemente supervisando lo que hace el agente por el principio 
de autonomía por parte de la administración y esta podrá actuar con relación a su esfuerzo. Pero 
21 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
dicho control puede ser regulado por parte del principal a través de un cuarto elemento que es 
externo a la empresa y que cumple con funciones de tipo auditoría con base en el trabajo del agente. 
Basados en los riesgos para la organización y las partes que conforman el contrato, la teoría 
de la agencia deja en evidencia que se está expuesto al oportunismo y a riesgos morales que pueden 
causar traumas administrativos dentro del marco de la política y el control organizacional al 
interior de las instituciones, así Jiménez indica que: 
 
Con bastante frecuencia se basan en las premisas que también caracterizan a los costes de 
transacción (racionalidad e información limitada, egoísmo y oportunismo), sus tópicos de 
estudio son el del riesgo moral (riesgo de incumplimiento del contrato) y de selección 
adversa o desfavorable (a causa de los límites de información y del oportunismo siempre 
se llega a contratos no óptimos). (2007, p.117) 
 
Entonces se logra percibir que dicha falta de control y ese cierto nivel de incertidumbre por 
parte del principal a de ser contrarrestado a través de la información fiel y es así como la 
contabilidad juega un papel transcendental mediando la relación de agencia, así, Jiménez, asevera 
“con ello, la misión fundamental de la contabilidad es proporcionar los elementos de juicio 
necesarios para que el inversor pueda controlar la efectiva utilización de los fondos puestos a 
disposición de los directivos de la entidad. (2007, p.117) 
Para Castaño (1999) es importante definir anticipadamente el contenido del encargo que 
realizará el agente, pues esto facilitará su evaluación cuando se requiera. Anticiparse y establecer 
unas funciones y objetivos plasmados en un contrato le permiten al principal contar con el respaldo 
de exigencia sobre el trabajo que realice el administrador y además tendrá en cuenta las 
condiciones sobre las cuales se plantea la relación contractual entre las partes. 
 
De esta manera se darán óptimos resultados si el principal y el agente trabajan de la mano 
sin dejar de lado el principio de autonomía pues es importante que el principal permita al agente 
desarrollar su trabajo para que se vean reflejados los logros propuestos. Es por este motivo por el 
que la teoría de la agencia es un concepto presente en el ámbito de la empresa, especialmente en 
la dirección, gestión y administración. El hecho de que plantee las bases en relaciones de 
22 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
separación entre propiedad y dirección da lugar a diferentes situaciones de representación 
profesional o subcontratación. 
Así se hace necesario exponer la actuación importante de quienes basados en la 
información del ente se encargan de tomar decisiones, argumentado en la teoría anteriormente 
desarrollada, en lo que indica la Ley 675 de 2001 y como punto de partida en los antecedentes se 
elabora la tabla 4 que evidencia la actuación, funciones y deberes de quienes toman decisiones 
dentro de la P.H como componentes de la Teoría de la agencia. 
 
Tabla 4:Actuación, funciones y deberes de las partes que participan, dirigen y toman 
decisiones dentro de la propiedad horizontal 
Fuente: Elaboración propia. 
La teoría de la agencia se ve claramente reflejada en el día a día de las propiedades 
horizontales en todas sus modalidades, donde se evidencia que los copropietarios cumplen con el 
rol del principal y ellos de manera asociativa eligen un administrador o agente sobre quien recaerán 
Rol Actuación dentro de la Teoría de la agencia 
Copropietarios y 
residentes 
Son los tenedores de derecho sobre la propiedad, sobre los bienes y expensas 
comunes. 
Los copropietarios conforman en su totalidad la Asamblea General como órgano 
máximo dentro de la P.H. 
Asamblea General 
(Principal) 
Órgano máximo de la P.H. conformado únicamente por sus copropietarios. 
Participa activamente en la toma de decisiones dentro de la propiedad. 
Elegir y/o designar el administrador o agente como representante legal de la 
propiedad. 
Elije su representación a través de la figura del consejo de administración. 
Consejo de 
administración 
Actúa como intermediario de la relación entre los copropietarios que conforman la 
asamblea y la administración. Conformado por un número impar de propietarios. 
El presidente del concejo es el encargado de suscribir el contrato con la 
administración y realiza su nombramiento, pero este no necesariamente se convierte 
en su jefe directo, se respeta el principio de independencia de la Teoría de la agencia. 
Elabora planes de trabajo, realiza peticiones y supervisa el trabajo de la 
administración. 
Debe mediar la relación y tomar decisiones con total parcialidad. 
Ejerce vigilancia y control de las funciones del administrador basados en la 
información presentada por el agente. 
Administración (Agente) Elegido por la asamblea general de copropietarios y suscribe su relación contractual 
el presidente del consejo de administración. 
Realiza su trabajo de forma independiente. 
Goza de la tenencia de la información y tiene la capacidad de tomar decisiones, 
contratar y llevar a cabo las labores encomendadas dentro de su contrato las cuales 
siempre irán en pro del ben funcionamiento de la P.H. 
Tiene el deber de preparar información que se debe presentar a los copropietarios de 
forma anual o parcial según estatutos y el reglamento interno. 
23 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
las funciones legales, de recaudo, de organización, de logística, de control y demás funcionesque 
establece la ley. Incluso, dentro de la propiedad horizontal se encuentra el ente regulador de la 
información, que audita la gestión y del administrador, la asamblea de copropietarios, organismo 
de control y vigilancia dentro de cualquier propiedad horizontal tanto de uso de vivienda como 
comercial (en el caso de las PH mixtas y comerciales la figura del revisor fiscal). 
 
El administrador de PH entonces tendrá acceso completo a la información y hará uso de 
los recursos con base en un presupuesto realizado anualmente con el fin de que los rubros sean 
propuestos de manera que cumpla con las necesidades de la comunidad y estos deben ser 
ejecutados según lo aprobado. 
 
2. FUNDAMENTACIÓN NORMATIVA 
La propiedad horizontal conforma un régimen que reglamenta un bien inmueble de un 
terreno o edificio; el derecho de propiedad horizontal incluye un derecho de porcentaje de 
propiedad de los elementos comunes que pertenecen a todos los propietarios. Es así como la 
propiedad horizontal constituye una composición de copropiedad (áreas de uso común) y 
propiedad individual, así la misma ley establece una reglamentación normativa que regule la 
organización y el control ejercido sobre la propiedad horizontal. En Colombia la ley 675 de 2001 
tiene como objetivo el establecer todos los elementos y el manejo que debe tenerse en cuenta 
dentro de cualquier Propiedad horizontal, esta ley dedica los primeros títulos a la propiedad 
horizontal como persona jurídica y la define ampliamente. 
Otra herramienta normativa de tipo interno y que la ley 675 de 2001 establece en su artículo 
2, numeral 2 es el reglamento de copropiedad como la herramienta esencial de todo inmueble 
sometido a propiedad horizontal, ya que dicho documento normativo regula el ejercicio y 
desarrollo de los derechos y obligaciones de sus copropietarios. Su contenido dependerá de la 
complejidad del edifico o conjunto, del destino de sus actividades privadas y de la variedad de los 
bienes comunes existentes. Su objetivo principal será en gran parte, impedir conflictos o 
solucionarlos en debida forma, de modo que sea posible evitar el deterioro de las relaciones de 
vecindad y solidaridad entre los copropietarios. 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
La administración como ente encargado de mediar, conformar y mantener las relaciones 
entre los copropietarios deberá garantizar una sana convivencia donde se tendrá en cuenta las 
necesidades de la comunidad y no buscará favorecer o vulnerar intereses o derechos individuales 
por encima de lo general. 
La ley 675 establece en su articulo 51 las obligaciones del administrador dentro de la 
propiedad horizontal, haciendo hincapié en aquellos deberes considerados más relevantes en 
relación con el manejo y el control de la información financiera y contable dentro de la 
copropiedad, se tiene: 
• Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter 
a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un 
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, 
incluyendo las primas de seguros. 
• Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de 
actas de la asamblea 
• Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las 
cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto 
de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio 
anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 
• Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o 
conjunto. 
• Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias 
y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo 
de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto. 
Una de las funciones del administrador que puede considerarse de carácter esencial es la 
que indica el anteriormente mencionado, artículo 51 numeral 5 de la Ley 675 de 2001, que 
establece que el administrador será responsable de llevar bajo su dependencia y responsabilidad la 
contabilidad del edificio o conjunto, lo que obliga a las propiedades horizontales a hacer uso de 
los medios contables para la recolección y consolidación de la información y movimientos 
financieros que pueda generar dicha sociedad, y se evidencia como la contabilidad se convierte en 
25 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
medio de control, pues debe contar con los principios básicos contables y todos los registros que 
se realicen deben ser constantes, verídicos, fiables y que se ajusten a la realidad económica. 
La normativa que debe tenerse en cuenta en el ejercicio contable dentro de la propiedad 
horizontal es: 
● Ley 675 de 2001. regula la forma especial de dominio, denominado 
propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes 
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el 
fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, 
así como la función social de la propiedad 
● Ley 43 de 1990. Respectivo al código ético del Contador Público. 
● Ley 1314 de 2009. Por la cual se regulan los principios y normas de 
contabilidad e información financiera y de aseguramiento de información aceptados en 
Colombia, se señalan las autoridades competentes, el procedimiento para su expedición y 
se determinan las autoridades responsables de vigilar su cumplimiento. 
Artículo 2°. Ámbito de aplicación. La presente ley aplica a todas las personas naturales 
y jurídicas que, de acuerdo con la normatividad vigente, estén obligadas a llevar 
contabilidad, así como a los contadores públicos, funcionarios y demás personas 
encargadas de la preparación de estados financieros y otra información financiera, de 
su promulgación y aseguramiento. 
● Decreto Ley 624 de 1989. Estatuto Tributario. Establece que las entidades 
sin ánimo de lucro deberán llevar libros de contabilidad, en la forma que indique el 
gobierno. A partir de enero de 1987 las entidades sin ánimo de lucro deberán llevar libros 
de contabilidad registrados. 
● Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 - Por medio del cual se expide 
el Decreto Único Reglamentario de las Normas de Contabilidad, de Información Financiera 
y de Aseguramiento de la Información y se dictan otras disposiciones" 
● Decreto Único Reglamentario 2483 de 2018 – Por el cual se compila, 
actualiza y modifica el D.U.R 2420 de 2015. Mediante el cual se agrupan los marcos 
técnicos y la normativa NIIF aplicable a la práctica contable en Colombia. 
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● Decreto 3567 de 2011. Que el Consejo Técnico de la Contaduría Pública es 
un organismo de normalización técnica de normas contables, de información financiera y 
de aseguramiento de la información. 
Adicionalmente, para la propiedad horizontal aplicará los derechos constitucionales 
establecidos en la norma de normas, como el que indica el artículo 58 de la Constitución Política 
de Colombia: 
“Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las 
leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. 
Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés 
social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella 
reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es 
unafunción social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función 
ecológica. El estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de 
propiedad.” 
 
27 
 
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CAPÍTULO III 
METODOLOGÍA 
La metodología de investigación tuvo un enfoque cualitativo de tipo descriptivo, además 
se aplica un método inductivo y de campo (entrevista) que tiene un enfoque no experimental. 
Las categorías de análisis de la investigación es la contribución de la teoría de la agencia y 
la contabilidad como sistema de información en la propiedad horizontal, para así describir la 
relación del administrador y la copropiedad, y de la contabilidad como sistema de información en 
la propiedad horizontal desde los lineamientos normativos y teóricos. 
Como instrumento metodológico se formularon tres tipos de entrevista, uno por cada rol a 
entrevistar (administradores; contadores; y copropietarios, residentes o miembros del consejo de 
administración), conteniendo preguntas semiestructuradas que contextualizaban al entrevistado 
con su experiencia diaria como actor dentro de la propiedad horizontal. 
Las entrevistas para los administradores y para copropietarios contaban con diez preguntas 
cada uno y en el cual se tiene en cuenta aspectos de la P.H como las estrategias de control para la 
toma de decisiones, la comunicación de las decisiones que afectan su funcionamiento, la elección 
de la administración, el consejo, el contador y el revisor fiscal, mecanismos de seguimiento y 
control, rendición de cuentas de la labor de la administración y del consejo de administración, la 
transparencia y relevancia de la gestión de la propiedad horizontal y de la contabilidad como 
sistema de información para la toma de decisiones. 
La entrevista para contadores contaba con cinco preguntas enfocadas a identificar 
elementos de la elección del contador y el revisor fiscal, los mecanismos de seguimiento y control 
de la administración, la rendición de cuentas y la contribución de la información contable para la 
gestión de la propiedad horizontal. 
El tipo de muestra para llevar a cabo dicho instrumento y para identificar el perfil de los 
entrevistados fue la del muestreo por conveniencia o no probabilístico, pues se eligió una muestra 
de la población accesible de la que se disponía con facilidad y se podía identificar que pertenecía 
a la población de interés. 
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Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
Se buscaba con el instrumento de la entrevista definir el perfil de cinco administradores de 
propiedad horizontal y reconocer su visión económica y contable de la misma desde su gestión y 
la relación que tienen con quienes le encargan la labor de administrar. También se requiere tomar 
como referencia la opinión de dos profesionales de la contabilidad, su visión de cómo se gestiona 
la información contable dentro de la propiedad horizontal y de los mecanismos de seguimiento y 
control de parte de la administración y de los copropietarios. 
Por último, definir los diversos perfiles de los copropietarios y su interés en el manejo de 
la información y de su relación con la administración dentro de la propiedad horizontal, aplicando 
dicho instrumento de encuesta a 15 copropietarios y residentes de diferentes propiedades 
horizontales. 
El desarrollo de la entrevista se llevó a cabo a través de medios virtuales como llamada 
telefónica, videollamada y chat en vivo, solicitándoles autorización para la grabación de estas, 
iniciando principalmente en contextualizar el entrevistado en que sus respuestas se contarían como 
aporte a la presente investigación e informándosele acerca del objetivo de esta. 
Posteriormente con la información recolectada, se prosigue a su tabulación, sistematización 
y compilación dentro de las matrices de análisis que arroja posteriormente los resultados que se 
presentan a continuación. 
 
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CAPÍTULO IV 
ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS 
 
Tabla 5:Elementos de la teoría de la agencia y de la contabilidad analizados desde la 
perspectiva administración de la P.H 
ADMINISTRADORES 
 Aspectos Evaluación de la respuesta 
Estrategias de control para la toma de 
decisiones 
Los administradores de propiedad horizontal se han preocupado, 
durante los últimos dos años, en ejercer mayor control sobre el 
manejo de recursos monetarios los cuales le han apuntado a la 
bancarización para que esto les permita ser garantes de 
transparencia frente a los copropietarios. Dicho proceso 
corresponde a el manejo del administrador, pues el consejo o 
asamblea no interfiere en este proceso, como en otros. 
El control también se apoya gran parte en estrategias de 
implementación de herramientas de software que permiten mayor 
control sobre los ingresos de la P.H. y las responsabilidades del 
pago de las cuotas de administración de parte de los 
copropietarios, apoyados por software diseñados exclusivamente 
para P.H. que pueden garantizar armonía entre las partes. 
Comunicación de las decisiones que afectan 
el funcionamiento de la propiedad 
horizontal 
La administración debe velar por comunicar decisiones a todos 
quienes se involucren en ellas. Los administradores manifiestan 
que un error repetitivo que suele cometer la administración es de 
solo comunicarle las decisiones al consejo de administración, 
dicha información no trasciende y solo se queda allí, debido a 
esto se considera que el uso de plataformas digitales ha cobrado 
una gran relevancia para la mejora de dicha información y no que 
solo se comunique el rendimiento en la asamblea una vez al año. 
Elección de la administración, el consejo, el 
contador y el revisor fiscal. 
Basados en la Ley 675 de 2001, se toman las diversas decisiones 
y se asumen los roles dentro de la P.H. 
La administración es elegida por la asamblea en general, y el 
consejo es elegido por la asamblea para que sea su representación 
en la toma de decisiones. 
Dicha Ley indica que quien tendrá bajo su control la contabilidad 
será el administrador, pero en cuanto a la idoneidad y experticia 
deberá tener dentro de su equipo de trabajo a un profesional 
contable. Los administradores coinciden que el Contador Público 
de la propiedad horizontal es elegido para formar parte de su 
equipo de trabajo y dicho cargo es de su elección. 
Para P.H. de uso mixto o comercial, la Ley exige la Revisoría 
Fiscal y dicha elección debe ajustarse a lo que indica el Decreto 
410 de 1971 Código de Comercio y le compete directamente a la 
Asamblea General. 
Mecanismos de seguimiento y control de la 
administración. 
El órgano de control principal dentro de la P.H es el consejo de 
administración, el cual se encarga de monitorear y hacer 
seguimiento a la labor de la administración y además de 
representar a los copropietarios en la toma de decisiones 
inherentes a la ejecución. Así se puede decir que la 
30 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
administración trabaja de la mano con el consejo y se busca la 
conformación de otros comités que apoyen dicha labor de ejercer 
control y seguimiento. 
Rendición de cuentas de la labor de la 
administración y del consejo de 
administración. 
La Ley 675 de 2001 indica que la rendición de cuentas deberá 
hacerse de forma ordinaria una vez por año. Pero, por acuerdo 
mutuo, en algunas P.H., entre la administración y el consejo, se 
opta por la elaboración y revisión de un informe mensual con 
información de ejecución presupuestal y cartera, cumpliendo elConsejo, con su objetivo de ser el organismo de control entre la 
administración y los copropietarios. 
Transparencia y relevancia de la gestión de 
la propiedad horizontal. 
La información se entiende deberá ser custodiada por la 
administración, se adoptan algunas estrategias para garantizar el 
buen uso de los recursos y la correcta ejecución del presupuesto. 
El consejo de administración sugiere y la administración 
reconoce la figura de auditoría general cada 2 o 3 periodos para 
garantizar la buena gestión en un ambiente de control y armonía 
entre las partes, la cual determinará la relevancia de la labor 
desempeñada. 
La administración sugiere que el consejo debe permanecer en sus 
funciones originales de control objetivo y no ejercer una 
coadministración debido a diversos casos que se han presentado. 
Contabilidad como sistema de información 
para la toma de decisiones. 
La contabilidad y su manejo son responsabilidad de la 
administración y su equipo de trabajo. El control contable se 
viene dando en el registro de las transacciones de la copropiedad, 
pues se manifiesta que anteriormente no había gran interés por 
dicha información, las decisiones se basaban y apuntaban 
siempre al presupuesto y a su ejecución, hoy por hoy dicha 
información es de gran importancia no solo para la 
administración sino también para la Asamblea General. Desde la 
contabilidad se plantea el presupuesto anual, la ejecución de 
gastos, las tasas para el coeficiente de administración y demás. 
Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada a través de las entrevistas. 
Como resultado de las entrevistas realizadas a cinco administradores de propiedad 
horizontal, se evidenció que asumen sus funciones dentro de la P.H. gracias a su experiencia y 
liderazgo administrativo, pues son poseedores de la confianza depositada por la mayoría de los 
copropietarios que son quienes los eligen. 
 El encargo de administración exige la creación de nuevas estrategias que permitan el 
control de los recursos y el cómo se deben ejecutar los mismos, pues de esto resulta la capacidad 
de mantener la confianza de parte de los copropietarios. Los métodos, las políticas y las estrategias 
que establece el administrador deben estar diseñadas proporcionalmente al tamaño de la P.H., pues 
el nivel de riesgo financiero y administrativo es mayor en propiedades con gran cantidad de 
unidades residenciales y/o comerciales. 
La información podría tender a ser manipulada por parte del administrador debido al poder 
que tiene sobre la misma y al justo interés de parte de los copropietarios, lo que sin duda implica 
31 
 
Aportes de la Teoría de la Agencia y la Contabilidad en la Administración de la Propiedad Horizontal - David Gregorio Vasco Gaviria 
 
que en la mayoría de los casos el administrador tome decisiones de manera libre y sin juicios por 
parte de los copropietarios o junta directiva, si existiere. 
Tabla 6: Elementos de la teoría de la agencia y de la contabilidad analizados desde la 
perspectiva de los contadores públicos P.H 
CONTADORES 
 Aspectos Evaluación de la respuesta 
Elección del contador y el revisor fiscal El Contador público se vincula a la P.H. normalmente bajo 
contratación por prestación de servicios. El desarrollo de la 
profesión lo hace de forma autónoma, pero rindiendo informes a 
su dependencia directa que es la administración. 
Mecanismos de seguimiento y control de la 
administración 
El contador suele rendir informe mensual reuniéndose con la 
administración para preparar la información que se le presentará 
al consejo de administración en cuanto a ejecución presupuestal 
y estados financieros. 
Rendición de cuentas de la labor de la 
administración y del consejo de 
administración 
La administración está obligada a presentar información que 
prepara el profesional contable de forma anual, pero por acuerdo 
es posible una rendición de informe mensual al consejo de 
administración, quien avala las diferentes decisiones que se 
tomen a partir de dichos informes. 
Contribución de la información contable 
para la gestión de la propiedad horizontal 
La información financiera, considera el contador, da informe a 
los copropietarios especialmente acerca del cumplimento y 
ejecución del presupuesto anual. 
Adicionalmente la información contable indica la existencia de 
excedentes o remanentes del ejercicio que deberán ser 
redistribuidos en actividades de inversión y gasto dentro de la 
P.H. dejando la respectiva reserva patrimonial; estas decisiones 
las toma directamente la administración con el aval del consejo 
de administración avocando la democracia. 
La información contable debe cumplir principalmente con la 
función de dar claridad, de ser fiable y fiel a los libros contables 
ya que por el contrario se puede dar el caso de conflictos de 
interés entre los copropietarios, que exigen una ejecución de 
gastos justa y equitativa. 
Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada a través de las entrevistas. 
 
Los profesionales de la contabilidad juegan un rol importante en el manejo, gestión y 
control de la P.H. debido a que son los responsables de preparar la información contable que será 
clave en la toma de decisiones, diseño del presupuesto anual y control de la cartera. Son pieza 
fundamental del trabajo que desarrolla la administración, evidentemente son preparadores de 
información la que es usada no solo por el administrador sino también por los miembros de los 
consejos y comités y por la asamblea en general. 
El contador tiene una misión importante y es que la información sea fiel a la realidad 
económica del ente para que en ningún caso existan conflictos de interés entre la administración y 
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los copropietarios. También se debe tener en cuenta que la calidad de dicha información es 
importante ya que de forma mensual se deben asignar excedentes a otras actividades que no están 
dentro del presupuesto y que serán relevantes al final del periodo para que se pueda cumplir 
siempre con el presupuesto. 
 
Tabla 7: Elementos de la teoría de la agencia y de la contabilidad analizados desde la 
perspectiva de los copropietarios y/o residentes, miembros del consejo de administración de 
la P.H 
COPROPIETARIOS/CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
 Aspectos Evaluación de la respuesta 
Estrategias de participación para la toma de 
decisiones 
Los copropietarios muestran interés principalmente por las 
reuniones anuales de Asamblea General y en menor proporción 
participan de los consejos y comités que se conforman. Lo 
anterior se debe a diversos factores como el tiempo, el poco 
interés y el desconocimiento normativo de sus derechos y deberes 
como copropietarios. Quienes se interesan disponen su tiempo y 
talento al servicio de la copropiedad, para buscar mejoras en 
beneficio de todos. 
Comunicación de las decisiones que afectan 
el funcionamiento de la propiedad 
horizontal 
La percepción de los copropietarios es falta de comunicación, la 
cual la administración debe mejorar las estrategias pues muchas 
veces el desinterés se debe a la falta de comunicación efectiva y 
de iniciativa de la administración. En el último periodo dicha 
percepción mejora con el uso de los medios digitales (Grupos de 
WhatsApp y correo electrónico) y de los medios tradicionales 
(carteleras en ascensores, áreas de uso común y portería). 
Elección de la administración, el consejo, el 
contador y el revisor fiscal 
Los copropietarios de forma anual eligen en democracia el 
consejo de administración y la conformación de los comités 
asesores. Designan la administración cuando se programa 
cambios en ella al igual que el revisor fiscal. Los copropietarios 
que conforman el consejo representan en voz y voto a los demás 
copropietarios,incluso a quienes no se involucran. 
Mecanismos de seguimiento y control de la 
administración 
Los copropietarios indican que la administración tiene un deber 
con ellos de forma anual. La información juega un papel 
importante ya que de ser más efectiva y continua podrían 
involucrarse de mejor forma y hacer mejor seguimiento de la P.H. 
Los copropietarios conocen los métodos que usa la 
administración para el recaudo de cartera y en algunos casos los 
consideran poco efectivos. 
Rendición de cuentas de la labor de la 
administración y del consejo de 
administración 
Por ley los copropietarios entienden de la importancia de la 
asamblea general de forma anual en la cual aportan ideas y toman 
decisiones frente al control de la propiedad horizontal. Hay poca 
participación en este sentido posterior a las asambleas delegan a 
los miembros del consejo en mayor parte la toma de decisiones 
durante el año. 
Transparencia y relevancia de la gestión de 
la propiedad horizontal 
Consideran oportuno que se hagan cambios en el equipo de 
administración cada cierto tiempo para garantizar transparencia, 
por el contrario de la administración que prefiere la figura de 
auditoría. 
Fuente: Elaboración propia a partir de la información recolectada a través de las entrevistas. 
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Como resultado de las entrevistas se evidenció que en gran parte que los propietarios y 
residentes muestran poco interés o se limitan a cumplir con las obligaciones que indica la ley sobre 
la propiedad horizontal en la que viven y algunas veces optan por no asistir a las asambleas y 
reuniones propuestas por la administración, incluso manifestado desde la administración que es 
difícil que se exceda el 60% de participación en estas, las cuales están diseñadas como espacios 
para rendir cuentas de los manejos realizados en la copropiedad. 
En menor medida, el otro porcentaje de copropietarios tratan de vincularse activamente, se 
muestran interesados y manifiestan que consideran dichos espacios como un buen método de 
organización donde se busca el bienestar de la P.H., de igual forma contribuyen haciendo parte de 
los diferentes órganos dentro de la misma. 
Se justifica a través de la tabulación de datos, que el desinterés de parte de los 
copropietarios se debe en ocasiones a los malos manejos de la administración, a la falta de 
comunicación entre las partes y a la poca atención o falta de iniciativa de algunos administradores 
en atender las diversas situaciones dentro de la copropiedad. 
Los principales dejan entrever que no conocen muy bien las funciones del administrador 
ven en dicha figura un medio para solucionar conflictos (lo cual le compete a los comités, que 
incluso son quienes sancionan) y omiten las demás funciones sociales del mismo dentro de la P.H. 
De igual forma los copropietarios se muestran más confiados del trabajo realizado por la 
administración cuando dentro del ente existe la figura del revisor fiscal o al menos la 
administración se preocupa por mantenerlos informados. 
La ejecución presupuestal carece de una adecuada socialización, refiere que los 
copropietarios desconocen de los gastos que presenta la P.H. y se muestran ajenos a su 
cumplimiento. Los copropietarios miden la gestión bajo métodos de observación, orientan los 
resultados administrativos a través de lo que ven y no consideran de gran relevancia la información 
financiera y contable de la P.H, solo si se sienten satisfechos con lo que perciben ejecutado. Por el 
contrario, quienes si consideran mayor utilidad en la información contable son los miembros del 
consejo de administración, pues sobre ellos recae la aprobación final de diversas situaciones de la 
copropiedad. 
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Se evidencia que la asamblea general elige a quien delegar la administración de la 
copropiedad y le dimiten toda la responsabilidad a estos, los cuales tiene la facultad de tomar 
decisiones sobre la propiedad. 
Sobre la administración recae en mayor medida la responsabilidad, ya que los 
copropietarios no están al pendiente de los movimientos de estos, y en caso de demandas o algún 
inconveniente administrativo o jurídico, la asamblea atribuirá mayor responsabilidad sobre los 
administradores y los miembros del consejo de administración debido a que ellos son quienes 
toman las decisiones sobre la propiedad horizontal. 
La asamblea es conformada únicamente por los propietarios de los bienes o delegados 
(mediante un poder escrito firmado por el copropietario), los cuales tienen derecho a participar en 
dichas reuniones y tomar decisiones, podrán nombrar o remover la administración, aprobar los 
estados financieros y el presupuesto anual de la copropiedad y de esta forma involucrarse y cumplir 
con los deberes que le obliga le ley. 
 
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CONCLUSIONES 
Los administradores tienen la gran tarea de ser generadores de confianza dentro de la 
propiedad horizontal, pues se evidencia que a través de la buena gestión surge en los copropietarios 
el interés de integrarse más dentro de las distintas prácticas que los vinculan como actores 
fundamentales en el contexto de P.H. 
La brecha comunicacional que se evidencia entre administradores y copropietarios debe 
contar con métodos, estrategias y medios suficientes que permitan mejorar la comunicación entre 
mandante y agente. Debe existir un planteamiento previo, el diseño de un plan estratégico que sea 
ejecutable, que tenga objetivos alcanzables en el corto plazo debido a que los tiempos de ejecución 
en el contexto de la P.H. son periodos cortos. 
Es vital mejorar los canales de comunicación entre principal y agente en la P.H, la 
administración debe estar presta a escuchar las necesidades de la comunidad, la relación entre 
ambas partes no debe estar sujeta estrictamente a lo financiero pues la información contable no 
debe ser el único medio para generar confianza. 
La contabilidad como medio de información debe estar blindada por un sistema uniforme 
y que esté al alcance de la copropiedad sin que esto impida el desarrollo en la gestión del 
administrador. El alcance de la información que se presenta de parte del administrador a los 
copropietarios y usuarios en general debe contar con unas características principales como lo son 
la transparencia, la precisión y la fidelidad y evitar la manipulación de la información que pueda 
generar conflictos de interés de parte y parte. 
El manejo de la información debe procurar el bien común, pues se convierte en el medio 
principal para la toma de decisiones dentro de la P.H. La información y gestión de la 
administración de la P.H. debe responder al objetivo básico de la normativa jurídica, fiscal y 
contable pues debe velar por su cumplimiento. 
La clave del correcto desarrollo de las funciones del contador y del revisor fiscal dentro de 
la P.H. siempre estarán enfocadas al buen manejo de la información contable; la información 
contable fiel a la realidad equilibra la relación entre la administración y los copropietarios dentro 
de un ambiente de control. 
 
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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
Arias, E., & Montiel, D. (2018). Dificultades que enfrenta el revisor fiscal en el desarrollo de su 
profesión en la propiedad horizontal en Cali comuna 17 [recurso electrónico] (Doctoral 
dissertation). 
Caballero, V.M. (2010). La responsabilidad civil de los administradores de la copropiedad. ¿Solos 
ante inminentes peligros?