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DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN VIVIENDA CAMPESTRE ESPECIAL EN EL 
MUNICIPIO DE CHÍA 
 
 
 
 
 
 
 
CLARA PATRICIA GUTIERREZ SUAREZ 
OMAR FABIAN TAFUR GONZALEZ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
UIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA 
FACULTAD DE POSTGRADOS 
ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE PROYECTOS 
BOGOTA D.C 
2014 
 
 
DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN VIVIENDA CAMPESTRE ESPECIAL EN EL 
MUNICIPIO DE CHÍA 
 
 
 
 
 
 
CLARA PATRICIA GUTIERREZ SUAREZ 
OMAR FABIAN TAFUR GONZALEZ 
 
 
 
Trabajo de Grado para optar al título en 
Especialista en Gerencia de Proyectos 
Director de Proyecto Ing. Sigifredo Arce. 
 
 
 
 
 
UIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA 
FACULTAD DE POSTGRADOS 
ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE PROYECTOS 
BOGOTA D.C 
2014
 
3 
 
 
 
 
Notas de Aceptación 
 
 
________________________________ 
 
________________________________ 
 
________________________________ 
 
________________________________ 
 
________________________________ 
 
 
 
 
 
________________________________ 
Firma del Jurado 
 
 
 
 
 
 
 
________________________________ 
Firma del jurado 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bogotá 9 de Diciembre 2014 
 
4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A Jehová, por permitirme finalizar este proyecto, a mi esposo Willy por su 
apoyo incondicional para la culminación de este trabajo, y a mi hijo por su 
paciencia y amor. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
TABLA DE CONTENIDO 
 Pág. 
CONTENIDO……………………………………………………………………..5-14 
LISTA DE TABLAS……………………………………………………………..11-13 
LISTA DE ILUSTRACIONES……………………………………………………...14 
INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………...15 
 
1. OBJETIVOS DEL 
TRABAJO……………………………………………..166 
1.1 OBJETIVO GENERAL..…………………………………..........................16 
1.2 OBJETIVO ESPECIFICO……….………………………………………….16 
 
2. CONTEXTUALIZACIÓN……………………………...........................17-18 
 
3. RESUME EJECUTIVO DEL PROYECTO…………………………...... 19 
 
4. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA……………………………………….20 
4.1 IDENTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD…………………………………..20 
4.1.1 Análisis De Los Involucrados…………………………………..………20-22 
4.1.2 Construcción De La Matriz De Marco Lógico………………………..22-25 
4.2 ANÁLISIS E IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS 
SELECCIONADAS…………………………………………………..…25-29 
4.2.1 Alternativa 1……………………………………………………………...25-26 
4.2.2 Alternativa 2......................................................................................26-27 
4.2.3 Alternativa 3……………………………………………………………...27-28 
4.2.4 Alternativa 4......................................................................................28-29 
4.3 SELECCIÓN DE ALTERNATIVA POR PROCESO ANALÍTICO 
 JERARQUICO…………………………………………………………..29-38 
4.3.1 Criterio De Evaluación De Alternativas…………………………..….29 - 30 
4.3.2 Implementación Del Proceso Analítico Jerárquico (AHP)………..30 - 38 
 
5. PROPUESTA DEL PROYECTO………………………………………39-43 
5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO………………………………………..39 
5.2 OBJETIVOS DEL PROYECTO……………..……………………....…39-43 
5.2.1 Objetivo General…………………………………………………………….39 
 
6 
5.2.2 Objetivo Especifico………………………………………………………….40 
5.2.3 Características iniciales del producto…………………………………40-41 
5.2.4 Criterios de Aceptación del producto…………………………………..…41 
5.2.5 Límites del Proyecto………………………………………………………...42 
5.2.6 Restricciones del proyecto…………………………………………………42 
5.2.7 Riesgos Iniciales del Proyectos………………………………………..42-43 
 
6. ESTUDIOS Y EVALUACIONES………………………………………44-57 
6.1 ESTUDIO DE MERCADO………………………………………………….44 
6.2 ESTUDIOS BASICOS…………………………………………………..44-46 
6.2.1 Localización……………………………………………………………...44-45 
6.2.2 Tamaño………………………………………………………………..…45-46 
6.3 ESTUDIO AMBIENTAL………………………………………………...46-50 
6.3.1 Externalidades del Proyecto…………………………………………….…46 
6.3.2 Físicas (Morfología, Clima, Hidrología, Pluviosidad)………………..47-48 
6.3.3 Características Sociales Del Entorno…………………………………..…48 
6.3.4 Tabla De Análisis De PEST……………………………………….…..48-50 
6.4 ESTUDIO LEGAL……………………………………………………….50-53 
6.4.1 Estudio Legal del proyecto………………………………………………...50 
6.4.2 Obtención de la Licencia de Construcción…………………………..51-52 
6.4.3 Requerimientos Legales de Carácter Socio-Ambiental…………….52-53 
6.5 ANÁLISIS DE EVALUACIÓN FINANCIERA DEL PROYECTO…...53-57 
6.5.1 Inversión Inicial…………………………………………………………..53-55 
6.5.2 Resumen de la Inversión Inicial para el Proyecto……………………….55 
6.5.3 Inversion operativa para el proyecto………………………………………56 
6.5.4 Inversión total del proyecto………………………………………………...56 
6.5.5 Flujo de fondos del proyecto……………………………………………….57 
 
7. PROCESO DE INICIACIÓN…………………………………………...58-61 
7.1 ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO……………………..……58 
7.2 IDENTIFICACIÓN DE LOS INTERESADOS…………………………58-61 
7.2.1 Análisis de los Interesados……………………………………………..58-59 
7.2.2 Matriz de Poder ……………………………………………………………..60 
7.2.3 Estrategia de los Interesados……………………………………………...61 
 
8. PROCESO DE PLANIFICACIÓN……………………………………..62-65 
8.1 PLAN PARA LA DIRECCIÓN DEL PROYECTO…………………….62-65 
8.1.1 Ciclo de Vida Seleccionado para el Proyecto………………………..62-63 
 
7 
8.1.2 Enfoque del Trabajo de la Dirección de Proyectos………………….63-64 
8.1.3 Gestión de la Línea Base del Proyecto……………………………….64-65 
8.1.4 Necesidades y Técnicas de Comunicación entre los Interesados…….65 
8.1.5 Procesos de Dirección del Proyecto y Nivel de Implementación……...65 
 
9. PLAN DE GESTIÓN DE CAMBIOS…………………………………..66-68 
9.1 ROLES Y RESPONSABILIDADES EN GESTIÓN DE CAMBIOS…….66 
9.2 TIPO DE CAMBIOS…………..………………………………………...66-67 
9.3 PROCESO GENERAL DE LA GESTIÓN DE CAMBIOS…………..67-68 
9.4 PLAN DE CONTINGENCIA PARA SOLICITUDES DE CAMBIO 
 URGENTES…………………………………………………………………68 
 
10. PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE ………..……………………...69-73 
10.1 DECLARACIÓN DEL ALCANCE DEL PROYECTO ……………….69-70 
10.2 RECOPILACIÓN DE REQUISITOS…………………………………..70-71 
10.2.1 Requisitos y Características del Producto……………………………….70 
10.2.2 Requisitos de Equipamiento……………………………………………….71 
10.3 REQUISITOS DE CALIDAD…………………………………………...71-72 
10.3.1 Criterios de Aceptación del Producto…………………………………….72 
10.4 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (WBS) ………….…..72 
10.5 DICCIONARIO DE LA WBS……………………………………………….73 
10.6 VERIFICACION DEL ALCANCE……………………………………….....73 
10.7 CONTROL DEL ALCANCE….……………………………………….…...73 
 
11. PLAN DE GESTIÓN DEL TIEMPO…………………………………..74-79 
11.1 DEFINICIÓN DE HITOS…………………………………………………..74 
11.2 DEF. DE ACTIVIDADES, DURACIÓN Y PRECEDENCIAS……..74-76 
11.3 DEFINICIÓN DE RECURSOS PARA EL PROYECTO…………....77-78 
11.4 CRONOGRAMA Y RUTA CRÍTICA……………………………………..78 
11.5 CURVA “S” DE AVANCE DE PROYECTO…………………………78-79 
11.6 CONTROL DEL CRONOGRAMA………………………………………..79 
 
12. PLAN DE GESTIÓN DE COSTOS…………………………………..80-84 
12.1 ESTIMACIÓN DE COSTOS DE LAS ACTIVIDADES…………......80-84 
12.1.1 Compra del lote…………………………………………………………….80 
12.1.2 Estudios del proyecto……………………………………………………..80 
12.1.3 Costos indirectos………………………………………………………......81 
12.1.4 Costos directos…………………………………………………………81-83 
12.1.5 Flujo del Proyecto………………………………………………………....83 
 
8 
12.1.6 Resume de Costos…….…………………………………………..…..83-84 
12.2 CONTROL DE COSTOS………………………………………………….84 
 
13. PLAN DE GESTIÓN DE LA CALIDAD………………………………85-98 
13.1 PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD……………………………………...85 
13.2 REQUISITOS……….………………………………………………….85-86 
13.2.1 Normativos……………………………………………………………..85-86 
13.2.2 Seguridad Industrial…………………………………………………….…86 
13.2.3 Ambientales………....…………………………………………………......86 
13.2.4 Contractuales……….…………………………………………………......86 
13.3 CRITERIOS DE ACEPTACIÓN Y METRICAS DE CALIDAD…….86-93 
13.3.1 Etapa 1 - Preliminar………………………………………………….86-88 
13.3.2 Etapa 2 - Obra…………………………………………………………89-91 
13.3.3 Etapa 3 - Acabados……………………..............................................91 
13.3.4 Etapa 4- Terminación…………………………………………………...92 
13.3.5 Tiempo Y Costo……………………………………………………………92 
13.3.6 Medición de objetivos del proyecto................................................92-93 
13.3.7 Mejora Continua…………………………………………………………...93 
13.3.8 Producto no Conforme………………………………………………...93-94 
13.4 ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD……………………………….94-96 
13.4.1 Etapa 1 - Preliminar………………………………………………….94-95 
13.4.2 Etapa 2 - Obra………………………………………………………….…95 
13.4.3 Etapa 3 - Acabados……………………………………………………...95 
13.4.4 Etapa 4 - Terminación……………………………………………………96 
13.4.5 Tiempo y Costo……………………………………………………………96 
13.5 CONTROL DE CALIDAD………………………………………….....96-98 
13.5.1 Etapa 1 - Preliminar………………………………………………….96-97 
13.5.2 Etapa 2 - Obra………………………………………………………...97-98 
13.5.3 Etapa 3 - Acabados……………………………………………………...98 
13.5.4 Tiempo y costo…………………………………………………………….98 
 
14. PLAN DE GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS…………99-108 
14.1 PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS…………….99-100 
14.1.1 Factores Técnicos dentro del proyecto……………………………99-.100 
14.1.2 Factores Interpersonales dentro del proyecto…………………….…..100 
14.1.3 Plantillas de Recursos Humanos y Listas de Control………………..100 
14.2 ORGANIGRAMA……………………………………………………..…..101 
14.3 EQUIPO DEL PROYECTO………………………………………..101-105 
14.3.1 Roles y Responsabilidades………………………………………..101-104 
 
9 
14.3.2 Administración de los recursos humanos………………………..104-105 
14.4 DESARROLLAR EL EQUIPO DEL PROYECTO………………...106-108 
14.4.1 Adquisición y disponibilidad del personal del proyecto………….106-108 
14.5 SEGURIDAD OCUPACIONAL……………………………………..108-109 
 
15. PLAN DE GESTION DE LAS COMUNICACIONES …………..110-118 
15.1 CANALES O MEDIOS DE COMUNICACIÓN…………………....110-111 
15.2 PLANIFICACIÓN DE LAS REUNIONES………………………….111-114 
15.3 PLANIFICACIÓN DE LOS INFORMES Y REPORTES………….114-115 
15.4 PLANIFICACIÓN DE COMUNICACIÓN A EXTERNOS………...115-116 
15.5 REPOSITORIOS……………………………………………………..116-117 
15.6 RIESGOS EN LAS COMUNICASIONES…………………………117-118 
 
16. PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS ………………………….119-129 
16.1 METODOLOGÍA PARA LA GESTIÓN DE RIESGOS………………...119 
16.2 IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS…………………………………..119-120 
16.3 ANALISIS CUALITATIVO Y CUANTITATIVO DE RIESGOS……..…120 
16.4 MONITOREO Y CONTROL DE RIESGOS ………………….120-123 
16.5 ROLES Y RESPONSABILIDADES GESTIÓN DE RIESGOS….120-124 
16.6 RISK BREAK DOWN STRUCTURE…………………………………....124 
16.7 DEFINICIONES DE PROBABILIDAD IMPACTO……………..….125-126 
16.8 REGISTRO DE RIESGOS……………………………………….…126-128 
16.9 ANÁLISIS CUALITATIVO Y CUANTITATIVO DE RIESGOS…..128-129 
16.10 PLAN DE RESPUESTA…………………………………………….……129 
 
17. PLAN DE GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES………………..130-139 
17.1 GESTIÓN DEL CAMBIO……………………………………………..…130 
17.2 PLANIFICAR LAS ADQUISICIONES…………………………….131-133 
17.2.1 Roles y responsabilidades……………………………………………...131 
17.2.2 Tipos de Contrato a Utilizar……………………………………………..131 
17.2.3 Criterios de Selección de Proveedores…………………………..131-132 
17.2.4 Herramientas de Selección – Decisión de Compra …………..132-133 
17.2.5 Proceso de Aprobación de Contratos………………………………….133 
17.2.6 Formas de Pago………………………………………………………….133 
17.3 RESUMEN GENERAL DE LAS ADQUISICIONES…………………..134 
17.4 MATRIZ CRONOGRAMA DE SOLICITUDES Y ENTREGAS……..134 
17.5 PLAN DE ADMINISTRACIÓN DEL CONTRATISTA…………………134 
17.6 CIERRE DEL CONTRATO…………………………………….…..134-135 
17.6.1 Revisión…………………………………………………………………...134 
 
10 
17.6.2 Evaluaciones de Desempeño…………………………………………..135 
17.6.3 Pagos……………………………………………………………………...135 
17.7 COMUNICACIONES ………………………………………….135-136 
17.8 ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS………………………………..136-138 
17.9 SEGUIMIENTO Y CONTROL…………………………………………..139 
17.10 RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS…………………………….……….139 
 
18. PLAN DE GESTIÓN AMBIENTAL………………………………...140-150 
18.1 IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE IMPACTOS…………...140-142 
18.1.1 Diagrama De Flujo De Procesos……………………………………….140 
18.1.2 Identificación De Entradas Y Salidas……………………………..140-142 
18.2 MATRIZ DE ASPECTOS VS ACTIVIDADES………………………....142 
18.3 ASPECTOS AMBIENTALES ………………………………….142-145 
18.3.1 Normatividad………………………………………………………...142-143 
18.3.2 Acción De Cumplimiento…………………………………………...143-145 
18.3.3 Seguimiento Y Monitoreo………………………………………………..145 
18.4 MATRIZ DE ASPECTOS AMBIENTALES……………………....145-146 
18.5 VALORACIÓN DE ASPECTOS AMBIENTALES……………………..147 
18.6 ANÁLISIS DEL CICLO DE VIDA…………………………………….....147 
18.7 GENERACIÓN DE RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN………..148-149 
18.7.1 Etapa de preparación del sitio……………………………………..148-149 
18.7.2 Etapa de Construcción / Producción……………..……………………149 
18.7.3 Etapa de Operación y mantenimiento………………………………....149 
18.8 IMPACTOS DE LA CONSTRUCCIÓN…………………………...149-150 
18.9 IMPACTOS INDIRECTOS……………………………………..............150 
18.10 MATRIZ DE ACTIVIDADES E IMPACTOS……………………………150 
 
19. CONCLUSIONES……………………………………………….......151-152 
 
BIBLIOGRAFIA……………………………………………………………………153 
 
ANEXOS…………………………………………………………………….……..154 
 
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
 
LISTA DE TABLAS 
Págs. 
 
Tabla 1. Tabla de los Involucrados…………………..……………………....20-22 
Tabla 2. Primera Columna de la Matriz del Marco Lógico…………..……..….25 
Tabla 3. Tabla comparativa proyectos Bogotá………………………………….26 
Tabla 4. Tabla comparativa Construir Bogotá………………………………….27 
Tabla 5. Tabla comparativa Proyectos alrededores Bogotá…………………..28 
Tabla 6. Tabla comparativa Construir en los alrededores Bogotá…………...29 
Tabla 7. Comparación de Alterativas frente a Criterios de Selección………..30 
Tabla 8. Escala de Comparación…………………………………………………31 
Tabla 9. Comparación por pares para los Criterios y determinación de 
Alternativas / Prioridades…………………………………………………………..32 
Tabla 10. Comparación por pares para los SubCriterios y determinación de 
alterativas / Prioridades…..……..…………………………………………………32 
Tabla 11. Matriz de abreviaturas para Alterativas……………………………...33 
Tabla 12. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de 
Precio………………………………………………………………………………...33 
Tabla 13. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de 
Diseño Arquitectónico……………………………………………………………...34 
Tabla 14. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de 
Valorización…………………………………………………………………………34 
Tabla 15. Comparación por pares para las Alternativas para el SubCriterio de 
Colegios……………………………………………………………………………..35 
Tabla 16. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de 
Centros Comerciales……………………………………………………………….35 
Tabla 17. Comparación por pares para las Alternativas para el SubCriterio de 
Trabajo……………………………………………………………………………….36 
Tabla 18. Calculo de Prioridad Global……………………………………………38 
Tabla 19. Cuadro comparativo de lotes en los alrededores de Bogotá………44 
Tabla 20. Tabla análisis de PEST………………………………..…………..48-50 
Tabla 21. Programa de inversión inicial para compra de lote con 
Financiamiento……………………………………………………………………...54 
Tabla 22. Proyección de préstamo bancario a una tasa Preferencial de 
1.20M.V……………………………………………………………………………...54 
Tabla 23. Costos estudios para el proyecto…………….…………………..…..55 
Tabla 24. Programa de inversión inicial del Proyecto…..……………………...55 
Tabla 25. Costos Directos / Materiales…………………………………………..56 
 
12 
Tabla 26. Inversión Total del Proyecto…………………………………………...56 
Tabla 27. Calculo de indicadores Financieros Valor neto (VNA) y la Tasa 
Interna de Retorno………………………………………………………………….57 
Tabla 28. Relación Costo Beneficio………………………………………………57 
Tabla 29.Matriz de los Interesados…………………………………………...58-59 
Tabla 30. Estrategia de los interesados………………………………………….61 
Tabla 31. Necesidades y Técnicas de Comunicaciones entre los 
Interesados………………………………………………………………………….65 
Tabla 32. Roles de la Gestión de Cambios……………………………………..66 
Tabla 33. Gestión de Cambios………………………………………………..67-68 
Tabla 34. Definición de Hitos……………………………………………………..74Tabla 35. Definición de actividades, duración y precedencias………………..76 
Tabla 36. Compra del Lote ………………………………………………………..80 
Tabla 37. Estudios para el Proyecto……………………………………………...80 
Tabla 38. Costos Indirectos /Alquiler de Equipos……………………………….81 
Tabla 39 Costos Indirectos /Gastos Administrativos……………………………81 
Tabla 40 Costos directos/ Compra de Equipos…………………………………82 
Tabla 41 Costos directos/ Nomina………………………………………………..82 
Tabla 42 Costos directos/ Materiales…………………………………………….83 
Tabla 43. Resume de Costos del proyecto……………………………………...84 
Tabla 44. Medición objetivos del proyecto…………………………………..92-93 
Tabla 45. Roles y responsabilidades dentro del equipó del proyecto….101-104 
Tabla 46. Matriz de roles y Responsabilidades/ Etapa 1……………………..104 
Tabla 47. Matriz de roles y Responsabilidades/ Etapa 2………………….....105 
Tabla 48. Matriz de roles y Responsabilidades/ Etapa 3……………………..105 
Tabla 49. Matriz Adquisición de Recursos……………………………………..106 
Tabla 50. Tabla de perfiles para la adquisición del equipo……………..106-108 
Tabla 51 .Tabla de Herramientas de Comunicación…………………….100-111 
Tabla 52 .Matriz de Reuniones…………………………………………….112-114 
Tabla 53 .Matriz de Planificación de los informes y Reportes………….114-115 
Tabla 54 .Matriz de Comunicación a Externos………………………………...116 
Tabla 55 .Matriz de Riesgo e las Comunicaciones………………………117-118 
Tabla 56. Roles de la Gestión de Riesgos………………………………..121-123 
Tabla 57. Periodicidad de la Gestión de Riesgos……………………....123-1247 
Tabla 58. Definiciones de Probabilidad………………………………………...125 
Tabla 59. Definiciones de Impacto……………………………………………...125 
Tabla 60. Severidad………………………………………………………………125 
Tabla 61. Definición de Mapa de Riesgos del Proyecto………………………126 
Tabla 62. Matriz de Identificación de Riesgos…………………..……..…126-128 
 
13 
Tabla 63. Matriz de Análisis Cualitativo y cuantitativo de Riesgos………….128 
Tabla 64. Mapa de Riesgos……………………………………………………..129 
Tabla 65. Criterio y Selección de Proveedores………………………………..133 
Tabla 66. Riegos Proveedores……..…………………………………….……..136 
Tabla 67.Valoracio de Riegos Identificados Proveedores…………..……....137 
Tabla 68. Plan de Respuesta………………………………………………137-138 
Tabla 69. Entradas y salidas……………………………………………….140-142 
Tabla 70. Matriz de Aspectos Ambientales………………………………145-146 
Tabla 71. Valoración de Aspectos Ambientales………………………………147 
Tabla 72. Residuos de Construcción……………………………………..149-150 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
14 
 
 
LISTA DE ILUSTRACIONES 
 
Págs. 
 
Ilustración 1. Árbol del Problema………………………………………………23 
Ilustración 2. Árbol de Objetivos……………………………………………….24 
Ilustración 3. Esquema Jerárquico de Criterios y Alternativas……………...31 
Ilustración 4. Árbol de Criterios y Alternativas………………………………..37 
Ilustración 5. Cuadro de espacios al interior de la Vivienda………………...41 
Ilustración 6. Localización General…………………………………………….45 
Ilustración 7. Localización General del Proyecto de Subdivisión…………..46 
Ilustración 8. Normativa para zona de vivienda campestre especial………51 
Ilustración 9. Matriz de Poder…………………………………………………..60 
Ilustración 10. Curva S de Avance del Proyecto……………………………..79 
Ilustración 11. Ciclo PHVA……………………………………………………...93 
Ilustración 12. Organigrama de Plan de Gestión de RRHH……………….101 
Ilustración 13. Diagrama de Flujo de Procesos…………………………….140 
Ilustración 14. Ciclo de Vida de Proyecto…………………………….……..147 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15 
 
INTRODUCCIÓN 
 
El Proyecto surge de la necesidad evidenciada de la Familia Rueda por 
adquirir una vivienda acorde a sus necesidades e intereses, con un diseño 
arquitectónico amplio, moderno y que cumpla sus expectativas en relación al 
costo beneficio de su inversión a través del tiempo (valorización del predio). 
 
El objetivo primordial , Busca la aplicación de conocimientos herramientas, 
habilidades, y técnicas a las actividades y conocimientos adquiridos en la 
Especialización en Gerencia de Proyectos, junto con los lineamientos y la 
metodología definidos por el Project Management Institut, PMI, para la 
elaboración del Plan de Proyecto de Construcción de una Vivienda Campestre 
Especial en el Municipio de Chía Cundinamarca 
 
Como primera parte de este trabajo, implementa la utilización del Sistema del 
Marco Lógico, se Identifica el problema principal, el objetivo y alternativas de 
solución. Basados en la aplicación del Proceso Analítico Jerárquico (AHP), 
por procesos matemáticos de evaluación de criterios y alternativas se 
selecciona la mejor opción para la puesta en marcha de la propuesta de un 
Proyecto viable. 
 
Se elaborar el Estudio de Factibilidad del proyecto, abarcando el estudio de 
mercado, estudio legal, estudio ambiental, estudio y evaluación financiera; 
que respalden la propuesta planteada. 
Una vez Desarrollado el Acta de Constitución del Proyecto (Project Charter), 
se procede a la elaboración del Plan de Gestión de Proyecto, que junto con 
sus planes subsidiarios, delimitaran las directrices del proyecto para los 
procesos de planeación ejecución, monitoreo, control, y el cierre del proyecto, 
haciendo uso de las herramientas y técnicas implementadas por la 
Metodología del PMI. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
16 
 
1. OBJETIVOS DEL TRABAJO 
 
1.1 OBJETIVO GENERAL 
 
Aplicar los conceptos y conocimientos adquiridos en la Especialización en 
Gerencia de Proyectos, junto con los lineamientos y la metodología definidos 
por el Project Management Institut, PMI, para la elaboración del Plan de 
Proyecto de Construcción de una Vivienda Campestre Especial en el 
Municipio de Chía Cundinamarca. 
 
1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS 
 
 Identificar la mejor alternativa para el desarrollo del proyecto, basados 
en la aplicación del Proceso Analítico Jerárquico, y conseguir los 
mejores resultados, para la puesta en marcha de la propuesta de un 
Proyecto viable, y que cumpla con las expectativas y necesidades 
planteadas por el Sponsor. 
 
 Establecer las actividades y fines a lograr para brindar la solución al 
problema identificado, evaluando el desarrollo del proyecto sobre la 
alternativa identificada. 
 
 Elaborar el Estudio de Factibilidad del proyecto, abarcando el estudio 
de mercado, estudio legal, estudio ambiental, estudio y evaluación 
financiera; que respalden la propuesta planteada. 
 
 Desarrollar el Acta de Constitución del Proyecto (Project Charter) 
 
 Elaborar el Plan de Gestión de Proyecto, haciendo uso de las 
herramientas y técnicas implementadas por la Metodología del PMI. 
 
 
 
17 
 
2 CONTEXTUALIZACIÓN 
 
La actividad de la construcción es uno de los grandes motores o impulsores 
de liderazgo en la economía y generación de empleo en nuestro país. Sin 
desbordarnos en estadísticas, encontramos que el PIB de la construcción 
creció un 6.4% en el segundo trimestre del 2013 comparado con el mismo 
periodo del año inmediatamente anterior. 
El sector de la construcción, está conformado por la edificación de proyectos. 
La construcción de infraestructura, producto, de la evolución de un proyecto, 
atiende diferentes expectativas y necesidades por parte de los interesados o 
involucrados; su financiación, y el capital que cada persona está dispuesta a 
pagar para satisfacer sus expectativas; entre otros. 
Con el aumento desbordante de la necesidad de los seres humanos de 
vivienda, y la posibilidad actual de encontrar diversos tipos de proyectos 
ajustables a un presupuesto económico determinado, la vivienda se ha 
convertido en objeto de consumo, y/o inversión, dejando de lado principios de 
necesidad intrínseca al ser humano de habitar un espacio para la vida, donde 
prime la oportunidad de generar una buena inversión. 
La relación entre familia y casa es una de las constantes de los seres 
humanos. Hoy en día, debido a las condiciones de construcción masiva de 
vivienda y el hecho de no comprender las motivaciones que llevan a las 
personas aadquirir la vivienda de sus sueños junto a las necesidades de 
cada persona que forman parte de la familia; cualquier lugar parece servir, 
olvidando que el entorno de la vivienda es el lugar donde se producen las 
relaciones más intensas, íntimas y fuertes entre personas que comparten su 
espacio. 
 
La falta de espacios disponibles en las actuales construcciones, los bajos 
requisitos de calidad, la falta de espacios verdes o de naturaleza, es un 
motivo de queja constante, así como, los elevados Costos y la Carencia de 
Suelo Urbano, obligan prácticamente a los compradores a gastar sumas 
altas de dinero, sin dejar de lado los costos tributarios que de ellos se 
generan. 
“En la mentalidad de los bogotanos todavía están vivas las imágenes de los 
barrios residenciales de mayor estrato rodeados de jardines o, por lo menos, 
con antejardines en dónde plantar. Vivir en “edificios de apartamentos” es 
considerado por muchos como una costumbre no deseada, obligada por la ola 
 
18 
de inseguridad que hace prácticamente imposible vivir en casas unifamiliares 
aisladas de otros predios”.1 
Las razones expuestas, conllevan a reducirse a espacios mucho más 
pequeños, debido al aumento de los costos de la Construcción, el aumento de 
la demanda y poca oferta de proyectos deseables, así como la ausencia de 
suelo urbano o su altísimo precio por adquisición; donde el concepto de 
vivienda, familia y necesidades no pueden ser separados pero es el hecho 
real. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Eduardo Behrentz; Julio Carrizosa, Jorge Acevedo. Universidad de los Andes, Revista de estudios 
Sociales, Lograr la sostenibilidad: Un debate entre Bogotá y la región 
 
 
 
19 
 
3 RESUMEN EJECUTIVO DEL PROYECTO 
 
Actualmente la Señora MARY LUZ RUEDA tiene la necesidad de adquirir 
una vivienda acorde a sus necesidades. Para poder dar cumplimento a este 
ideal, ha ahorrado durante varios años para adquirir la casa de sus sueños, 
cuenta con un capital disponible para ejecutar su proyecto de setecientos 
ochocientos (COP 780.000.000) millones de pesos. 
Las expectativas con relación a su proyecto son las siguientes: 
 Obtener más área dentro de la construcción, espacios amplios, 
independencia para cada miembro de la familia, donde los acabados 
reflejen la personalidad y necesidades de los integrantes. 
 
 Espacios con zonas verdes donde tengan la posibilidad de disfrutar la 
naturaleza, tener tranquilidad, y por ende mejorar la calidad de vida; 
donde se pueda construir una vivienda (hogar) en un ambiente 
campestre, y acorde al presupuesto del Sponsor. 
 
 Excelentes vías de acceso y servicios públicos ya existentes en la zona 
 
Lo anterior implica que antes de definir las alternativas que se ajusten a las 
necesidades del sponsor de proyecto, debamos tener un completo 
conocimiento de las condiciones del contexto en el cual será ejecutado. 
Haciendo uso del Sistema del Marco Lógico, se identificara el problema 
objeto del proyecto; con la finalidad de plantear unas alternativas y/o 
soluciones para adquirir la vivienda deseada 
De esta manera aseguramos el cumplir con el propósito del proyecto y 
bridarles una mejor relación de Costo/Área. 
 
 
 
 
 
 
 
20 
 
4 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA 
 
4.1 IDENTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD 
 
El Proyecto surge de la necesidad evidenciada de la Familia Rueda por 
adquirir una vivienda acorde a sus necesidades e intereses, con un diseño 
arquitectónico amplio, moderno y que cumpla sus expectativas en relación al 
costo beneficio de su inversión a través del tiempo (valorización del predio), 
ya que se cuenta con un capital Limitado para realizar su inversión. 
Sin embargo surge una inquietud adicional y es implementar algunos 
aspectos de la construcción LEED en su diseño de manera que permita 
realizar un pequeño aporte al planeta en materia ambiental contribuyendo en 
alguna medida al desarrollo sostenible. 
 
4.1.1 Análisis De Los Involucrados 
El “análisis de involucrados” se refiere a la identificación temprana y 
permanente de los intereses que se entrecruzan en relación con el problema y 
con las posibles soluciones, y a la valoración de las fuerzas resultantes de 
esta interacción. Para ello es fundamental tener en cuenta a cada una de las 
personas y agencias interesadas, tanto en el problema como en las posibles 
soluciones, caracterizando la función o actividad que asume dicho actor, sus 
intereses, sus potencialidades y sus limitaciones, y por último, las 
implicaciones de su papel para el proyecto.2 
En la siguiente tabla se enlistan las necesidades y problemas percibidos por 
los interesados. 
 
Tabla 1. Tabla de los Involucrados 
Grupos Intereses Problemas Percibidos 
Recursos 
y 
Mandatos 
Hijo 
Mayor 
Privacidad 
 
Amplios Espacios Comparte la Habitación 
Comodidad Espacios reducidos 
Estudio Propio 
 
2
 Rubén Gómez. Libro del Manual Gestión de Proyectos, Universidad de Antioquia, Primera edición 
pág. 91 
 
21 
Cuarto propio con Baño Privado 
Vecinos respetuosos y amigables 
Hijo 
Menor 
Amplios Espacios Habitación Compartida 
 
Zonas Verdes para Juegos al aire 
Libre 
No tiene espacios recreativos 
Cuarto de Juegos No tiene cuarto de Juegos 
Cuarto independiente 
Vecinos de la misma para Jugar 
 
Grupos Intereses Problemas Percibidos 
Recursos 
y 
Mandatos 
Esposo 
Baños con Jardines interiores 
Recurso / 
Mandato 
Elegancia Espacios reducidos 
Comodidad Falta Privacidad 
Espacio propio 
Áreas Comunales 
Compartidas 
Precios Bajos 
Altos niveles de 
contaminación 
Amplia Terraza Parqueaderos comunales 
Cocina Abierta, conexión directa 
a la terraza 
Falta de Zonas verdes 
 Valorización 
Elevados costos de 
sostenimiento 
Tranquilidad y aire puro 
Espacio para realizar ejercicio 
Fácil desplazamiento acceso y 
Movilidad a las zonas más 
frecuentadas 
 
Parqueadero 
Vecinos respetuosos y amigables 
Colegios Cercanos 
Esposa 
Habitación con Vestier 
independiente. 
Espacios reducidos 
Recurso/
Mandato 
Habitación con Chimenea 
Imposibilidad de 
Personalizar la vivienda 
Amplios zonas Verdes interiores y 
exteriores 
Falta Privacidad 
Precios Bajos 
Falta de Zonas verdes y 
Jardines 
Valorización 
Altos niveles de 
contaminación 
Tranquilidad y aire puro 
 
22 
Amplio Vestir 
Fácil desplazamiento acceso y 
Movilidad a las zonas más 
frecuentadas 
 
Centro Comerciales Cerca 
Mercado 
Alto volumen de Clientes 
potenciales 
Falta de Oferta de 
Proyectos 
Recurso/
Mandato 
Ganancias del proyecto 
Elevados Costos de los 
proyectos 
Satisfacción del cliente 
Crecimiento constante del 
Valor de los materiales e 
impuestos 
Imagen de la Compañía Falta de terrenos 
edificables 
Tener factores diferenciales 
Limitaciones por 
Normatividad 
Cumplimiento de las normas 
urbanísticas 
Evasión de impuestos 
 
Grupos Intereses Problemas Percibidos 
Recursos 
y 
Mandatos 
Bancos 
Aumento de las ganancias 
Incumplimiento es las 
obligaciones 
Recursos Movimiento del dinero 
Garantías en la inversión 
Gobierno 
Recolección de impuestos 
Incumplimiento de las 
normas 
Mandato 
Cumplimiento de las normas 
urbanísticas 
Evasión de impuestos 
Mejoramiento de la Calidad de 
Vida 
 
 
Fuente. Los autores 
 
4.1.2 Construcción De La Matriz De Marco Lógico 
 
 
23 
 Árbol del Problema 
“Técnica de Análisis que permite identificar las relaciones existente entre 
diferentes aspectos desfavorables, estableciendo entre ellas relaciones de 
causa y efecto.”3 
Es muy importante considerar las percepciones negativas percibidas por los 
involucrados para obtener como resultado el problema Central objeto de este 
trabajo. 
 
Se determina como resultante; que el problema central, es la Baja 
Oportunidad de Adquisición de la Vivienda Deseada. 
 
Ilustración1. Árbol del Problema 
 
Fuente. Los autores 
 
 Árbol de Objetivos 
 
 
 
3
 Rubén Gómez. Libro de Manual Gestión de Proyectos, Universidad de Antioquia. Primera edición pág. 
91 
 
24 
“Técnica para resolver problemas, basado en el Árbol de problemas, que 
describe una situación futura o deseada, para las principales causas del 
problema detectado. Convirtiéndolo en nuestro propósito y Objetivo Central“4 
Luego de analizar detalladamente las expectativas, necesidades y puntos de 
vista percibidos por los involucrados. 
Se determina como resultante; que el Objetivo Central es alta Oportunidad de 
Adquirir la Vivienda Deseada. Identificando la relación que existe entre los 
componentes sus actividades y el fin. 
 
Ilustración 2. Árbol de Objetivos 
 
 
 Fuente. Los autores 
 
Como Resultado final, se presenta la Primera Columna de la Matriz del Marco 
Lógico, donde el PROPOSITO, es el resultado que asegura la solución al 
problema planteado. El FIN, son los impactos esperados, o efectos derivados 
del Propósito del Proyecto. Los COMPONENTES, son los productos 
resultantes de la ejecución del Proyecto; y las ACTIVIDADES corresponden a 
las tareas que se deben realizar para completar los componentes. 
 
4
 Rubén Gómez. Libro de Manual Gestión de Proyectos, Universidad de Antioquia. Primera edición pág. 
 
107 
 
25 
Tabla 2. Primera Columna de la Matriz del Marco Lógico 
 
Fuente. Los autores 
 
4.2 ANÁLISIS E IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS 
SELECCIONADAS 
 
Para dar solución al Objetivo Central y/o Propósito de Alta Oportunidad de 
Adquirir la Vivienda Deseada, se plantean las siguientes Alternativas: 
 
4.2.1 Alternativa 1. Evaluación de proyectos de vivienda en Bogotá 
En Bogotá existen proyectos de vivienda con características similares dentro 
del presupuestó establecido por nuestro sponsor, sin embargo estos no 
cumplen con sus expectativas, necesidades y puntos de vista percibidos por 
ellos. 
Mejorar la percepcion de la calidad de vida
de los Miembros del Nucleo Familiar
Mejorar la rentabilidad frente a la inversion realizada.
PROPOSITO
Componente 1 Analisis de Ofertas Imobiliarias
Componente 2 Mejorar la Relacio Costo /Area
Evaluar alternativas de ofertas de proyectos en 
Bogota
Evaluar Alternativas de Ofertas de Proyectos en 
los Alrededores de Bogota
Validar Opcion de lotes Urbanizables para 
Desarrollor un nuevo Proyecto
Avtividad 1
Actividad 2
Actividad 3
ACTIVIDADES
RESUMEN NARRATIVO
ALTA OPORTUNIDAD DE ADQUIRIR LA VIVIENDA DESEADA
FIN
FIN 1
FIN 2
COMPONENTE
 
26 
Estos manejan pocas áreas verdes, espacios no personalizados, áreas de 
recreación y deporte compartidas, obligado a nuestro sponsor a gastar 
sumas altas de dinero, endeudamientos por espacios reducidos, calidad no 
acorde a su especificaciones, inseguridad, ausencia de espacios tranquilos, 
de naturaleza, sin dejar de lado los costos tributarios que de ellos se generan. 
Se realiza un comparativo frente a las ofertas actuales del mercado de 
proyectos con características similares a los deseables del sponsor. 
 
Tabla 3. Tabla comparativa proyectos Bogotá 
CUADRO COMPARATIVO DE PROYECTOS EN BOGOTA 
UBICACIÓN SECTOR 
ESTIMADO 
DE 
ENTREGA 
NOMBRE 
PROYECTO 
ÁREA 
CONSTRUIDA/ 
MT2 
COSTO TOTAL COSTO MT2 
BOGOTA CENTRO 
ENTREGA A 
AGOSTO 
2015 
MUSEO 
PARQUE 
CENTRAL 
85 $629.838.000 $ 7.409.858 
BOGOTA LA COLINA 
ENTREGA A 
NOVIEMBR
E 2015 
ROSSETI 140,6 
$ 
654.776.000 
$ 4.657.012 
BOGOTA SUBA 
ENTREGA A 
JUNIO 
2015 
NUEVA 
TORRELADERA 
BOSQUE 
RESERVADO 
232 
$ 
1.203.600.000 
$ 5.187.931 
BOGOTA CEDRITOS 
USADO/ 6 
AÑOS 
PARQUE 
RESIDECIAL 
CEDRITOS 
140 
$ 
580.000.000 
$ 4.142.857 
COSTO PROMEDIO DE VENTA POR 
METRO CUADRADO 
 $ 
5.751.600 
 
Fuente. Los autores 
 
4.2.2 Alternativa 2. Construir vivienda en Bogotá 
Esta opción brinda la posibilidad de personalizar los espacios, sin embargo no 
existen muchas opciones de lotes urbanizables, Ya que los pocos que hay, 
tienen restricciones de carácter normativo para su construcción o tienen 
elevado costo por metro cuadrado (mt2) 
Los predios más acordes a las necesidades de nuestros sponsor se 
encuentran ubicados hacia el norte de la capital, sin embargo estos presentan 
 
27 
un mayor valor por metro cuadrado de terreno, esto sumado a los costos de 
construcción nos generan costos elevados o ajustables al capital disponible 
para el proyecto. 
Esto nos indica que gran parte de nuestro problema sería la carencia de 
Políticas claras de ordenamiento territorial (POT), Elevados Costo y Carencia 
de Suelo urbano, ausencia de espacios tranquilos, de naturaleza, sin dejar de 
lado los costos tributarios que de ellos se generan. Donde los compradores 
gastan sumas altas de dinero. 
 
Tabla 4. Tabla comparativa Construir Bogotá 
CUADRO COMPARATIVO PARA CONTRUCCION EN BOGOTA 
(VALORES APROX.)5 
UBICACIÓN COSTO 
AREA
/MT2 
AREA APROX. 
COSTRUCT. 
/MT2 
COSTO APROX. 
COSTRUCC. 
COSTO TOTAL 
BELLASUIZA $620.000.000 420 200 $ 360.000.000 $ 980.000.000 
GUAYMARAL $420.000.000 1300 200 $ 360.000.000 $ 654.776.000 
COLINA $998.000.000 315 200 $ 360.000.000 $ 1.203.600.000 
CEDRITOS $1.500.000 420 200 $ 360.000.000 $ 1.203.600.000 
COSTO PROMEDIO DE LOTE MAS COSTRUCCION 
VIVIENDA 
 $ 
1.010.494.000 
 
Fuente. Los autores 
 
4.2.3 Alternativa 3. Comprar vivienda en los alrededores de Bogotá 
Estos proyectos brindan especificaciones más acorde a las necesidades y 
deseados del sponsor. Existe varios proyectos para evaluar sin embargo 
estos están por encima del presupuesto especificado por el Sponsor del 
Proyecto. 
 
5
http://www.fincaraiz.com.co/lote/venta/colombia/index.aspx?ad=30|1||||1||2||||||||||||||||||||1|||1|lotes+bogot
a||| 
 
http://www.fincaraiz.com.co/lote/venta/colombia/index.aspx?ad=30|1||||1||2||||||||||||||||||||1|||1|lotes+bogota|||
http://www.fincaraiz.com.co/lote/venta/colombia/index.aspx?ad=30|1||||1||2||||||||||||||||||||1|||1|lotes+bogota|||
 
28 
Tabla 5. Tabla comparativa Proyectos alrededores Bogotá 
CUADRO COMPARATIVO DE PROYECTOS DE VIVIENDA 
UBICACIÓN 
TIEMPO DE 
CONSTRUIDO 
NOMBRE 
PROYECTO 
AREA 
LOTE/ 
MT2 
AREA 
CONSTRUIDA/ 
MT2 
COSTO TOTAL COSTO MT2 
CHIA/ 
CUNDINAMARCA 
ENTREGA A 
AGOSTO 2014 
CONJUNTO 
CANELO 
686 247 
$1.175.160.00
0 
$ 4.757.732 
CAJICA/ 
CUNDINAMARCA 
ENTREGA A 
NOVIEMBRE 
2014 
CONJUNTO 
CIPRES 
590 200 $ 890.550.000 $ 4.452.750 
CHIA/ 
CUNDINAMARCA 
ENTREGA A 
FEBREO 2014 
CONJUNTO 
SABANA 
427 152 $ 628.850.000 $ 4.137.171 
COSTO PROMEDIO DE VENTA 
POR METRO CUADRADO 
 $ 
4.449.217 
 
Fuente. Los autores 
 
4.2.4 Alternativa 4. Construir vivienda en los alrededores de Bogotá 
 
Esta opción brinda la posibilidad de personalizar los espacios a lo deseado, el 
precio del terreno y construcción del proyecto están más ajustados al 
presupuesto del proyecto. 
Adicional a las necesidades y expectativas solicitas; se debe tener en cuenta 
como prioridad para nuestro cliente lo siguiente: 
 Cercanía a sus lugares de recurrencia. (Colegios, Trabajo….) 
 Disponibilidad de Servicios Públicos 
 Colegios y Centro Comerciales 
 Facilidad de la aprobación de las licencias requeridas por planeación. 
 Lote uso compatible con Vivienda Campestre 
 Entorno inmediato de uso residencial. 
 Oportunidad de Inversión 
 
29 
Tabla 6. Tabla comparativa Construir en los alrededores Bogotá 
CUADRO COMPARATIVO DE LOTES EN LOS ALREDEDORES DE BOGOTA 
PARA CONTRUCCIÓN (VALORES APROX.) 
 
UBICACIÓN COSTO 
AREA/
MT2 
AREA APROX. 
COSTRUCT. 
COSTO APROX. 
COSTRUCC. 
COSTO 
APROXIMADO 
CHIA/LA BALSA $ 150.000.000 561 200 $ 500.000.000 $ 629.838.000 
CHIA/LA BALSA $ 200.000.000 595 200 $ 500.000.000 $ 700.000.000 
CAJICA/VEREDACHUNTAME 
$ 160.000.000 500 200 $ 500.000.000 $ 660.000.000 
CAJICA $ 200.000.000 500 200 $ 500.000.000 $ 700.000.000 
COTA $ 180.000.000 450 200 $ 500.000.000 $ 680.000.000 
COSTO PROMEDIO DE LOTE MAS 
COSTRUCCION VIVIENDA $ 685.000.000 
 
Fuente. Los autores 
 
4.3 SELECCIÓN DE ALTERNATIVA POR PROCESO ANALÍTICO 
JERÁRQUICO 
 
La selección de la mejor Alternativa para el Análisis de Adquisición de 
Vivienda en Bogotá o Alrededores, se hace a partir del Proceso Analítico 
Jerárquico (AHP), en donde se plantean diferentes alternativas de Decisión, 
sobre una base de Criterios Múltiples, acordes a las necesidades y 
expectativas del Sponsor. 
 
4.3.1 Criterio De Evaluación De Alternativas 
Los Criterios empleados para la Evaluación de las Alternativas, que van 
conforme con los intereses y necesidades determinadas por el Sponsor del 
Proyecto, que fueron identificadas para la clasificación de prioridad son los 
siguientes: 
 Cercanías (colegios, Centros Comerciales, Trabajo) 
 
30 
 Valor Mt2 Construido 
 Valorización 
 Diseño Arquitectónico 
 
4.3.2 Implementación Del Proceso Analítico Jerárquico (AHP) 
 
 Comparación de alternativas frente a Criterios de selección 
Como primera acción se identificaron las alternativas frente a los criterios de 
evaluación, conforme la siguiente tabla y el Esquema Jerárquico de Criterios y 
Alternativas. 
 
Tabla 7. Comparación de Alterativas frente a Criterios de Selección 
 
 Fuente. Los autores 
 
 
 
 
VALOR MT2/ DISEÑO 
CONSTRUIDO ARQIUTECTONICO
Subcriterio Colegios C. Comerciales Trabajo
Reinvertir en Cdt 0 0 0 0 0
Comprar Vivienda en Bogota
Cedritos $ 4.142.857 Medio Aceptable Excelente Bueno Bueno 
Colina $ 4.657.012 Medio Aceptable Excelente Bueno Bueno 
Construir en Bogota
Cedritos $ 6.018.000 Bueno Aceptable Excelente Bueno Bueno 
Colina $ 4.900.000 Bueno Aceptable Excelente Bueno Bueno 
Comprar Vivienda en Alrededores
Cha $ 4.452.750 Bueno Bueno Excelente Bueno Bueno 
Cajica $ 4.137.171 Bueno Bueno Bueno Aceptable Aceptable
Construir Vivienda en Alrededores
Cha $ 3.500.000 Excelente Bueno Excelente Bueno Bueno 
Cajica $ 3.500.000 Excelente Bueno Bueno Aceptable Aceptable
ALTERNATIVAS VALORIZACION CERCANIAS
 
31 
Ilustración 3. Esquema Jerárquico de Criterios y Alternativas 
 
Fuente. Los autores 
 Comparación por Pares para criterios de Evaluación de Alternativas y 
determinación de Prioridades 
Para la emisión de los Juicios y las Evaluaciones, el AHP dispone de una 
escala creada por Saaty, que mide los juicios emitidos por el grupo decisor. 
En nuestro caso particular son medidos tanto por el Sponsor del proyecto 
como la parte por la Contratada. El AHP combina todos los Juicios u 
opiniones en un todo, en donde las alternativas quedan organizadas de Mayor 
a Menor. 
Tabla 8. Escala de Comparación 
 
 
32 
Tabla 9. Comparación por pares para los Criterios y determinación de Alternativas/ 
Prioridades 
 
Fuente. Los autores 
 
 Comparación por Pares para Subcriterios desde el Criterio de 
Cercanías 
 
Tabla 10. Comparación por pares para los SubCriterios y determinación de Alternativas/ 
Prioridades 
 
Fuente. Los autores 
 
 Comparación por Pares para Las Alternativas para el Criterio de Precio 
 
 
 
 
CRITERIOS DE VALOR MT2/ DISEÑO 
SELECCIÓN CONSTRUIDO ARQIUTECTONICO
Valor Mt2/ Construido 1,00 2,00 0,33 2,00
Diseño Arquitectonico 0,50 1,00 0,33 0,50
Cercanias 3,00 3,00 1,00 3,00
Valorizacion 0,50 2,00 0,33 1,00
Prioridades 0,5073 0,1913 0,1601 0,1413
Razon de Consistencia 0,0738
CERCANIAS VALORIZACION
SUBCRITERIOS DE SELECCIÓN COLEGIOS C.. COMERCIALES TRABAJO
Colegios 1 3,00 0,5
C. Comerciales 0,33 1 0,33
Trabajo 2 3,00 1
Prioridades 0,333766234 0,141558442 0,524675325
Razon de Consistencia 0,046395303
 
33 
Tabla 11. Matriz de abreviaturas para Alterativas 
 
Fuente. Los autores 
 
Tabla 12. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de Precio 
 
 Fuente. Los autores 
 
 Comparación por Pares para Las Alternativas para el Criterio de Diseño 
Arquitectónico 
 
 
ALTERNATIVA ABREVIATURA
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos Comp.V.B.- C
Comprar Vivienda en Bogota -Colina Comp.V.B.- Co
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos Cons.V.B - C
Construir Vivienda en Bogota - Colina Cons.V.B - Co
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia Comp.V.A.- Chia
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica Comp.V.A.- Caj.
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia Cons.V.A - Chia
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica Cons.V.A - Caj.
PRECIO Comp.V.B.- C Comp.V.B.- Co Cons.V.B - C Cons.V.B - Co Comp.V.A.- Chia Comp.V.A.- Caj. Cons.V.A - Chia Cons.V.A - Caj.
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 1 3,00 3 3 2 2 0,333333333 0,333333333
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,33 1 3,00 2 0,50 0,5 0,333333333 0,333333333
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,33 0,33 1 0,333333333 0,333333333 0,333333333 0,25 0,25
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,33 0,5 3 1 0,50 0,5 0,333333333 0,333333333
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,5 2,00 3 2,00 1 0,5 0,333333333 0,333333333
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,5 2 3 2 2 1 0,333333333 0,333333333
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 3 3 4 3 3 3 1 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 3 3 4 3 3 3 1 1
Prioridades 0,142377761 0,07610111 0,03838 0,064234568 0,091910461 0,107814827 0,23959066 0,23959066
Razon de Consistencia 0,04642519
 
34 
Tabla 13. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de Diseño 
Arquitectónico 
 
Fuente. Los autores 
 
 Comparación por Pares para Las Alternativas para el Criterio de 
Valorización 
 
Tabla 14. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de Valorización 
 
Fuente. Los autores 
DISEÑO ARQUITECTONICO Comp.V.B.- C Comp.V.B.- Co Cons.V.B - C Cons.V.B - Co Comp.V.A.- Chia Comp.V.A.- Caj. Cons.V.A - Chia Cons.V.A - Caj.
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 1 1,00 0,333333333 0,333333333 0,333333333 0,333333333 0,25 0,25
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 1,00 1 0,333333333 0,333333333 0,333333333 0,333333333 0,25 0,25
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 3,00 3,00 1 1 1 1 0,333333333 0,333333333
Construir Vivienda en Bogota - Colina 3,00 3 1 1 1 1 0,333333333 0,333333333
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 3 3,00 1 1,00 1 1 0,333333333 0,333333333
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 3 3 1 1 1 1 0,333333333 0,333333333
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 4 4 3 3 3 3 1 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 4 4 3 3 3 3 1 1
Prioridades 0,043292984 0,043292984 0,10270504 0,10270504 0,10270504 0,10270504 0,251296937 0,251296937
Razon de Consistencia 0,016818739
VALORIZACION Comp.V.B.- C Comp.V.B.- Co Cons.V.B - C Cons.V.B - Co Comp.V.A.- Chia Comp.V.A.- Caj. Cons.V.A - Chia Cons.V.A - Caj.
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 1 1,00 1 1 0,5 0,5 0,5 0,5
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 1,00 1 1 1 0,5 0,5 0,5 0,5
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 1,00 1,00 1 1 0,5 0,5 0,5 0,5
Construir Vivienda en Bogota - Colina 1,00 1 1 1 0,5 0,5 0,5 0,5
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 2 2,00 2 2,00 1 1 1 1
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 2 2 2 2 1 1 1 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 2 2 2 2 1 1 1 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 2 2 2 2 1 1 1 1
Prioridades 0,083333333 0,083333333 0,083333333 0,083333333 0,166666667 0,166666667 0,166666667 0,166666667
Razon de Consistencia 0
 
35 
Tabla 15. Comparación por pares para las Alternativas para el SubCriterio de Colegios 
 
Fuente. Los autores 
 
 Comparación por Pares para Las Alternativas para el SubCriterio de 
Centros Comerciales 
 
Tabla 16. Comparación por pares para las Alternativas para el Criterio de Centros 
Comerciales 
 
Fuente. Los autores 
COLEGIOS Comp.V.B.- C Comp.V.B.- Co Cons.V.B - C Cons.V.B - Co Comp.V.A.- Chia Comp.V.A.- Caj. Cons.V.A - ChiaCons.V.A - Caj.
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 1 1,00 1 1 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 1,00 1 1 1 1 2 1 2
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 1,00 1,00 1 1 1 2 1 2
Construir Vivienda en Bogota - Colina 1,00 1 1 1 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 1 1,00 1 1,00 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 1 1 1 1 1 2 1 2
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 1
Prioridades 0,14285714 0,142857143 0,1428571 0,14285714 0,142857143 0,071428571 0,142857143 0,071428571
Razon de Consistencia 0
CENTROS COMERCIALES Comp.V.B.- C Comp.V.B.- Co Cons.V.B - C Cons.V.B - Co Comp.V.A.- Chia Comp.V.A.- Caj. Cons.V.A - Chia Cons.V.A - Caj.
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 1 1,00 1 1 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 1,00 1 1 1 1 2 1 2
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 1,00 1,00 1 1 1 2 1 2
Construir Vivienda en Bogota - Colina 1,00 1 1 1 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 1 1,00 1 1,00 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 1 1 1 1 1 2 1 2
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 1
Prioridades 0,14285714 0,142857143 0,1428571 0,14285714 0,142857143 0,071428571 0,142857143 0,071428571
Razon de Consistencia 0
 
36 
 Comparación por Pares para Las Alternativas para el SubCriterio de 
Trabajo 
 
Tabla 17. Comparación por pares para las Alternativas para el SubCriterio de Trabajo 
 
Fuente. Los autores 
 
 Desarrollo del Árbol de Criterios y Alternativas 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TRABAJO Comp.V.B.- C Comp.V.B.- Co Cons.V.B - C Cons.V.B - Co Comp.V.A.- Chia Comp.V.A.- Caj. Cons.V.A - Chia Cons.V.A - Caj.
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 1 1,00 1 1 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 1,00 1 1 1 1 2 1 2
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 1,00 1,00 1 1 1 2 1 2
Construir Vivienda en Bogota - Colina 1,00 1 1 1 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 1 1,00 1 1,00 1 2 1 2
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 1
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 1 1 1 1 1 2 1 2
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 1
Prioridades 0,14285714 0,142857143 0,1428571 0,14285714 0,142857143 0,071428571 0,142857143 0,071428571
Razon de Consistencia 0
 
37 
Ilustración 4. Árbol de Criterios y Alternativas 
 
Fuente. Los autores 
ANALISIS DE ALTERNATIVAS PARA LA ADQUISICION DE VIVIENDA EN BOGOTA 
 O ALREDEDORES
Valor Mt2/ Construido 0,5072746
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,142377761
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,076101112
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,038379951
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,064234568
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,091910461
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,107814827
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,23959066
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,23959066
Diseño Arquitectonico 0,1913138
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,043292984
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,043292984
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,10270504
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,10270504
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,10270504
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,10270504
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,251296937
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,251296937
Cercanias 0,1600979
Colegios 0,333766234
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,142857143
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,142857143
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,142857143
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,142857143
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,142857143
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,071428571
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,142857143
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,071428571
C. Comerciales 0,141558442
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,142857143
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,142857143
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,142857143
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,142857143
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,142857143
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,071428571
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,142857143
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,071428571
Trabajo 0,524675325
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,142857143
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,142857143
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,142857143
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,142857143
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,142857143
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,071428571
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,142857143
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,071428571
Valorizacion 0,1413138
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,083333333
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,083333333
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,083333333
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,083333333
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,166666667
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,166666667
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,166666667
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,166666667
 
38 
 Calculo de Prioridad Global 
 
Tabla 18. Calculo de Prioridad Global 
 
Fuente. Los autores 
 
Como resultado final de Cálculo de Prioridad Global, del (AHP), se deduce, 
que la mejor alternativa resultante del proyecto, es la Construcción de una 
Vivienda en los alrededores, específicamente en el municipio de Chía, 
Cundinamarca. Con un por porcentaje del 21.6% 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CALCULO DE PRIORIDAD GLOBAL PRIORIDAD PORCENTAJE
Construir Vivienda en los Alrededores - Chia 0,216038238 21,6%
Construir Vivienda en los Alrededores - Cajica 0,204602675 20,5%
Comprar Vivienda en Bogota -Cedritos 0,115154438 11,5%
Comprar Vivienda en Alrededores - Chia 0,112696148 11,3%
Comprar Vivienda en Alrededores - Cajica 0,109328467 10,9%
Construir Vivienda en Bogota - Colina 0,086880724 8,7%
Comprar Vivienda en Bogota -Colina 0,081533977 8,2%
Construir Vivenda en Bogota - Cedritos 0,073765333 7,4%
 
39 
 
5 PROPUESTA DEL PROYECTO 
 
Luego de realizar el análisis Conforme el Cálculo de Prioridad Global, del 
(AHP), se tiene como mejor alternativa la construcción de vivienda en Chía, 
Para lograr el objetivo o propósito central del proyecto, se cuenta con los 
recursos necesarios, de los cuales se darán detalles en el análisis y 
evaluación financiera. 
 
5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 
 
Corresponde al Diseño y Construcción de una Vivienda Campestre Especial, 
en el municipio de Chía. Se plantea la Implementación de algunos aspectos 
de la construcción LEED en el diseño, de manera que permita generar un 
aporte en materia ambiental, contribuyendo en alguna medida al desarrollo 
sostenible. 
El área total de construcción del proyecto son Doscientos Cincuenta y cuatro 
metros cuadrados (254 mt2), el primer piso cuenta con un área de Ciento 
veintiuno metros cuadrados (121 mt2), un segundo piso con Ciento diez 
metros cuadrados (110 mt2) y una zona de parqueo de veintitrés metros 
cuadrados (23 mt2); en un lote de extensión de Quinientos setenta y un 
metros cuadrados (571 mt2). 
La ejecución total del proyecto se proyecta en Cuatro Etapas, con un tiempo 
máximo de duración desde la Etapa Inicial a Doce (12) meses y un 
presupuesto no mayor a Setecientos Ochenta millones de pesos ($780 
millones MTCE) . 
 
5.2 OBJETIVOS DE PROYECTO 
 
5.2.1 Objetivo General 
Diseño y Construcción de una vivienda campestre especial sostenible, 
en el municipio de Chía, Cundinamarca familiar para la familia de la 
señora Mary Luz Rueda, la cual debe cumplir con las expectativas 
planteadas. 
 
40 
5.2.2 Objetivo Especifico 
 Realizar el proyecto en un tiempo no mayor a un (1) año.Ejecutar el proyecto con un presupuesto menor o igual a 780 millones 
de pesos. 
 El diseño arquitectónico planteado, debe integrar espacios verdes 
hacia su interior así como contemplar espacios exteriores con jardines 
sin perder el concepto de vivienda modera y funcional. 
 El lugar de la construcción debe tener bajos niveles de contaminación, 
seguro y tranquilo. 
 Diseño y Construcción debe contener espacios arquitectónicos 
agradables, de carácter campestre, habitaciones y espacios amplios 
para todos los integrantes de la familia 
 La Calidad de materiales utilizados cumpla con las especificaciones 
aprobadas por el cliente, y las exigencias aprobadas por la norma dado 
sé requiera por entidad prestadora de un servicio (agua, luz energía) 
 Incluir dentro de los diseños detallados el manejo de recolección de 
aguas lluvias, optimización de energía, y aspectos relacionados con 
construcción LEED 
 
5.2.3 Características Iniciales del Producto 
 Conforme el análisis detallado de los interesados, se presente el 
cuadro de espacios interiores con las que contara la vivienda producto 
del proyecto. Donde el área libre (zona no construida del lote) debe ser 
lo suficientemente amplia para cumplir con las necesidades de 
vegetación, espacios verdes y esparcimiento para la familia 
 La vivienda cumplirá con todas las exigencias que demanda el Plan de 
Ordenamiento Territorial del Municipio de chía (ver estudio legal 
numeral 5.4), además de las exigencias de sismo resistencia, Pla de 
manejo de aguas residuales, contemplado en el plan de gestión 
ambiental (numeral 17) 
 
 
 
 
41 
Ilustración 5. Cuadro de Espacios al Interior de la Vivienda 
 
Fuente. Los autores 
 
5.2.4 Criterios de Aceptación del Producto 
 Que cumpla con los diseños acordados con el cliente y 
especificaciones detalladas. 
 Que los materiales utilizados, equipos, insumos y las instalaciones 
sean de primera calidad y conforme a las especificaciones técnicas 
demandada por las empresas de servicios y por el cliente 
 La construcción debe estar con todas las pólizas de garantía y de 
estabilidad de obra 
 Que cuente con todos los servicios públicos a la hora de finalizar el 
proyecto y hacer la entrega al cliente 
 Que funcione correctamente el manejo de recolección de aguas lluvias, 
optimización de energía, y los aspectos relacionados con construcción 
LEED, inicialmente planteados y aprobados 
Parqueo cubierto para dos carro
Salon co Chimenea
W.C social
Hall de Acceso
Jardin interior
Comedor Ppal
Cocina abierta
Zona de Servicios
Sala de tv
Escaleras Abiertas
Alcoba de Servicio
Cuarto de Deposito
Terraza exterior co jardies
Halles de circulacion
Subtotal Area + Parqueo 144 MT2
Habitacion PPAl (1) co chimenea
WC Ppal (1) con jardin iterior
Vestier PPAl(1)
Alcoba (2)
Wc (2)
vestier (2)
Alcoba (3)
Wc (3) con jardin interior
Closeth (3)
Halles de circulacion
Terraza Exterior
Cuarto de Tv o estudio
Subtotal Area 110 MT2
TOTAL AREA CONSTRUIDA 254 MT2
CUADRO DE ESPACIOS AL INTERIOR DE LA VIVIENDA
PRIMER PISO
SEGUNDO PISO
 
42 
 Que cumpla con los requisitos legales exigidos para el diseño, 
construcción y parámetros ambientales exigidos por normatividad (ver 
estudio Legal) 
 
5.2.5 Límites del Proyecto 
 Norma urbanística 
 Costo presupuestado 
 Tiempo de ejecución 
 Calidad 
 
5.2.6 Restricciones del proyecto 
 Personal de trabajo 
 Calidad y especificaciones del material (insumos) 
 Cambios en el Diseño arquitectónico y construcción 
 Alcance dentro del plazo y presupuesto estimado 
 Índice de Ocupación , referente a la norma urbanística contemplada 
 
5.2.7 Riesgos Iniciales del Proyectos 
5.2.7.1 Financiero 
 No aprobación del crédito bancario para compra del terreno donde se 
va a desarrollar el proyecto 
 Variación no contemplada por un alza en los costos de materiales e 
insumos para el proyecto 
 Que el cliente no cumpla con los desembolsos proyectados en el flujo 
de caja, y genere retrasos en el cronograma 
5.2.7.1.1 Legal 
 Demoras o la no aprobación de la Licencia de Construcción por 
Planeación Municipal de Chía 
 
43 
 Cambio en la norma urbanística que afecte el índice de construcción 
(áreas), y nos genere retrasos en el cronograma por cambio del diseño 
completo del proyecto o definitivamente que no permita construir en el 
Lote 
 Retrasos en el cumplimiento del cronograma de la obra por no tener la 
documentación completa exigida. 
 
5.2.7.2 Técnico o estructural 
 Que las especificaciones Técnicas, de materiales no se encuentre 
disponibles 
 Colapso de estructura deficiencia de estudios y Diseños. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
44 
 
6 ESTUDIOS Y EVALUACIONES 
 
6.1 ESTUDIO DE MERCADO 
 
En el cuadro siguiente se muestra comparativo de los costos aproximado de 
los lotes disponibles en chía cumplen con los parámetros de área y costo 
aproximado. 
 
Tabla 19. Cuadro comparativo de lotes en los alrededores de Bogotá 
CUADRO COMPARATIVO DE LOTES EN CHIA PARA CONSTRUCCIÓN DE 
VIVIENDA (VALORES APROX.) 
 
UBICACIÓN COSTO LOTE 
AREA/M
T2 
LOTE 
AREA APROX. 
COSTRUCT. 
VIVIENDA 
COSTO APROX. 
COSTRUCC. 
COSTO 
APROXIMADO 
CHIA/LA 
BALSA 
$ 150.000.000 561 200 $ 500.000.000 $ 629.838.000 
CHIA/LA 
BALSA 
$ 200.000.000 595 200 $ 500.000.000 $ 700.000.000 
 
Fuente. Los autores 
 
 
6.2 ESTUDIOS BÁSICOS 
 
6.2.1 Localización 
El lote del terreno sobre el cual se va a ejecutar el proyecto se encuentra 
ubicado en la Vereda la Balsa, sector la Juntas, en zona rural del municipio 
de chía, Cundinamarca; y corresponde a un lote de un proyecto de 
Subdivisión de un predio mayor. 
 
Se encuentra a una distancia de 2 kms aproximadamente del casco urbano; y 
cuenta con varias vías de acceso, pero la principal se corresponde a la Vía 
Guaymaral – Chía, que se toma por la Autopista Norte 
 
 
45 
Ilustración 6. Localización General 
 
 
Fuente. Google Maps. Autores 
 
Actualmente el terreno, su superficie está cubierta por césped tipo Quicuyo, y 
los cerramientos laterales del predio corresponde a lo exigido por planeación 
Municipal, en Cerca viva /Eugenia. 
 
6.2.2 Tamaño 
El Lote de Terreno, cuenta con un área de 571 mt2, y cuenta con las 
siguientes dimensiones: 
 Frente sobre vía de servidumbre : 20.37 metros 
 
 Oriente sobre terrenos colindantes : 20.34 metros 
 
 Norte limitado con el lote 8 : 28.08 metros 
 
 Sur limitado con el Lote 10 : 28.34 metros 
 
 
46 
Ilustración 7. Localización General del Proyecto de Subdivisión 
 
 
 
Fuente. Planeación Municipal de Chía 
 
Aproximadamente el Área de construcción, conforme el índice de ocupación 
permitido del 30%, de acuerdo a la clasificación del POT en zona de Vivienda 
Campestre Especial: 
 Primer Piso 30% : 171 metros/2 
 
 Segundo Piso 30% : 171 metros/2 
 
 Zona de Doble Parqueo Cubierto : 40 metros/2 
 
6.3 ESTUDIO AMBIENTAL 
 
 
47 
6.3.1 Externalidades del Proyecto 
Comprende los siguientes factores que a continuación se describen y la forma 
como pueden afectar directa o indirectamente al proyecto, durante cada fase 
o etapa del proyecto. 
 
6.3.2 Físicas (Morfología, Clima, Hidrología, Pluviosidad) 
 
6.3.2.1 Morfología 
El municipio de Chía se encuentra ubicado en el Departamento de 
Cundinamarca (zona agroecológica del altiplano cundiboyacense), en la 
región de Sabana centro, a 27 kilómetros de Bogotá, Distrito Capital, a una 
altura de 2.562 metros sobre el nivel del mar. El Municipio está ubicado entre 
las cordilleras del Zaque en el oriente y la cordillera de los Monos en el 
occidente. 
 
La mayor parte de su territorio es plano, destacándose algunas elevaciones 
como el cerro de la Cruz, el Santuario y las cordilleras del Zanjón y el Zaque. 
 
El Municipio se ubica en la latitud norte 4º 43’00” y longitud oeste 
74º100’00”;limitandoal occidente con los municipios de Cota, Tabio y Tenjo, 
al oriente con los municipios de Sopó y Chía, al sur con las localidades de 
Usaquén y Suba y al norte con los municipios de Cajicá y Sopó; tiene una 
extensión territorial de 79 kilómetros cuadrados (7.923 hectáreas), de los 
cuales 608.28 hectáreas corresponden al área urbana y7314.72 hectáreas al 
área rural. 
 
6.3.2.2 Clima y Pluviosidad 
El municipio de Chía, presenta una temperatura media de 14 grados 
centígrados, su altitud es de 2.652 msnm, la taza de humedad es del 82% y la 
velocidad del viento promedio es de 12.87 km/h en dirección N.E. Presenta 
precipitaciones abundantes aunque se ve afectado por fenómenos naturales 
como el niño y la niña. 
 
Su precipitación promedio mensual es de 65.18 mm, 782.16 mm anuales. El 
régimen de precipitación es Bimodal, la primera época húmeda se inicia en 
Marzo y va hasta mayo. La segunda va desde Octubre a Noviembre. Las 
épocas secas incluyen Junio y septiembre y Diciembre y Marzo. 
 
6.3.2.3 Vegetación 
Dentro de la zona donde se va a implantar el proyector, se pueden identificar 
los siguientes tipos de vegetación: 
 
48 
 
 Cultivos: Como es una zona rural, podemos identificar e los 
alrededores cultivos, de maíz, papa, zanahoria, cilantro entre otros. 
 
 Pastizales: Sitios ubicados en planicie que anteriormente fueron zonas 
de cultivos y se utilizan para pastoreo. 
 
 Nueva vegetación: Corresponde a la reforestación/Cercas vivas, 
exigida por la Car y Planeación Municipal sobre los nuevos proyectos 
que se ha implantado en la zona. (Eugenia entre otros) 
 
 Actualmente el terreno, su superficie está cubierta por césped tipo 
Quicuyo, y los cerramientos laterales del predio corresponde a lo 
exigido por planeación Municipal, en Cerca viva /Eugenia. 
 
6.3.3 Características Sociales Del Entorno 
De acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de chía, y al 
Artículo 223, la zona donde se ubica el proyecto es clasificada como Zona de 
Vivienda Campestre Especial, colindante con zona de granjas. Lo que nos 
permite identificar, una mezcla importante entre campesinos, propios de la 
zona (uso agropecuario, y familias que se dedican al cultivo flores en especial 
claveles y rosas) y nuevos desarrollos de viviendas de estrato alto., 
presentando una fuerte variación de uso y actividad en la zona. 
 
Esta relación se debe a que gran parte a que la zona de la vereda la Balsa, 
posee terrenos planos, propicios para la construcción de grandes quintas y 
conjuntos residenciales, convirtiéndola en un barrio más de chía, aunque 
conserva su aspecto y clasificación de zona rural. 
 
6.3.4 Tabla De Análisis De Pest 
Es un análisis del macro entorno estratégico externo en el que trabaja la 
organización. 
PEST es un acrónimo de los factores: Políticos, Económicos, Sociales y 
Tecnológicos del contexto. 
 
Estos factores externos por lo general están fuera del control del proyecto y, 
muchas veces se presentan como amenazas y a la vez como oportunidades. 
 
 
Tabla 20. Tabla análisis de PEST 
 
 
49 
ANALISIS PEST 
FASE FACTOR DESCRIPCION TIPO COMO INCIDE 
ESTUDIOS 
DISEÑOS 
POLITICO 
NORMATIVAS 
LEGALES Y 
PROTECCION 
MEDIO 
AMBIENTAL, 
ORGANIZACIÓ
N Y ACTITUD 
DE LA 
ADMINISTRACI
ON 
EMPUJE 
USOS DEL SUELO , 
ESTABLECE LAS 
CARACTERISTICAS 
AMBIENTALES DEL 
PROYECTO 
TECNOLOG
ICO 
NUEVAS 
INVENCIONES 
Y 
DESARROLLO 
EMPUJE 
UTILIZACION DE 
DISEÑOS 
BIOCLIMATICOS Y 
TECNOLOGIAS 
LIMPIAS 
POLITICO 
ESTABILIDAD 
POLITICA 
CRITICID
AD 
VARIACION DE LAS 
NORMATIVAS DE 
CONSTRUCCION, 
FACTIBILIDAD DE 
DISEÑO DEL 
PROYECTO. 
CONSTRUCCION 
CONSTRUCCIO
N 
POLITICO 
NORMATIVAS 
LEGALES Y 
PROTECCION 
MEDIO 
AMBIENTAL 
EMPUJE 
DISPOSICION DE 
RESIDUOS DE 
CONSTRUCCION , 
CONTROL DEL 
MANEJO AMBIENTAL 
DE AGUAS 
POLITICO 
LEGISLACION 
SOBRE 
CUMPLIMIENT
O DE 
CONTRATOS Y 
PROTECCION 
DE 
CONSUMIDOR
ES 
CRITICID
AD 
CUMPLIENTO EN LOS 
TIEMPOS DE 
ENTREGA DEL 
PROYECTO, 
CUMPLIENTO EN LA 
CALIDAD DEL 
PROYECTO EN 
REALCION A LOS 
REQUERIMIENTOS 
ESTABLECIDOS Y 
OFRECIDOS. 
 
50 
SOCIALES 
CAMBIOS EN 
EL ESTILO DE 
VIDA 
EMPUJE 
ESTABLECER 
CONCIENCA EN EL 
MANEJO DE LOS 
RECURSOS 
AMBIENTALES Y LA 
UTILIZACION DE 
NUEVAS 
TECNOLOGIAS 
ECONOMIC
OS 
COSTOS 
ASOCIADOS A 
LA 
INTRODUCCIO
N DE 
METODOS 
CONSTRUCTIV
OS 
ALTERNATIVO
S 
CRITICID
AD 
COSTOS DE 
IMPLENTACION DE 
TECNOLOGIAS 
LIMPIAS , ELEVAN LOS 
COSTOS DE 
CONSTRUCCION Y 
COSTOS DE VENTAS .( 
FACTIBILIDAD DEL 
PROYECTO ) 
TECNOLOG
ICOS 
USO DE 
METODOS 
CONSTRUCTIV
OS 
ALTERNATIVO
S Y COSTOS 
DE LA 
ENERGIA 
EMPUJE 
REDUCCION EN 
CONSUMOS DE 
ENERGIAS ( 
ELECTRICAS Y 
COMBUSTIBLES ) 
RACIONALIDAD DE 
USOS EN LOS 
PRECESOS 
CONSTRUCTIVOS 
OPERACIÓN 
OPERACIÓN 
ECONOMIC
O 
COSTOS DE 
MANTENIMIEN
TOS 
CRITICID
AD 
DISPOSICION DE 
RESIDUOS DE 
CONSTRUCCION , 
CONTROL DEL 
MANEJO AMBIENTAL 
DE AGUAS 
SOCIAL 
SENSIBILACIO
N RESPECTO 
AL BIENESTAR 
SOCIAL 
EMPUJE 
CONCIENCIA EN LOS 
USUARIOS FUTUROS 
A LAS VENTAJAS DE 
LA CONSTRUCCION 
EN PRO A LOS 
DESAROLLOS 
SOSTENIBLES. 
 
Fuente. Los autores 
 
6.4 ESTUDIO LEGAL 
 
Por encontrarnos en una zona de vivienda campestre especial se deben 
 
51 
seguir los parámetros establecidos por el Plan de ordenamiento territorial del 
municipio de Chía y los lineamientos dispuestos por la Car (la cual establecen 
políticas sobre el medio ambiente y recursos naturales renovables). 
 
6.4.1 Estudio Legal del proyecto 
 Se rige por las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial De Chía 
(POT). En él se disponen las normas Urbanísticas, usos y actividades 
permitidas del Municipio, siendo el documento principal para para la obtención 
de las normas, disposiciones Arquitectónicas y de espacialidad del Lote el 
cual se va a ejecutar el proyecto. 
 
El Lote pertenece a un Proyecto de Subdivisión, con previa aprobación del 
municipio de chía, acogiendo como norma el Artículo 2223. Así: 
 
Ilustración 8. Normativa para zona de vivienda campestre especial 
 
Fuente. Norma de Planeación Municipal de chía 
 
 
52 
6.4.2 Obtención de la Licencia de Construcción 
 
Es el documento mediante el cual, Planeación Municipal, a través de su 
jurisdicción, aprueba los planos arquitectónicos y estructurales para la 
ejecución de la construcción del Proyecto previamente Diseñado. Para 
obtener la Licencia de Construcción se deberá presentar el acta de radicación 
de los palos Arquitectónicos, Estructurales, instalaciones hidrosanitarias, 
eléctricas redes de gas, junto con las memorias técnicas y demás datos 
constructivos, previamente elaborados. 
 
Una vez se cuente con el Acta y Licencia de construcción aprobada por la 
Entidad regulatoria, en nuestro caso planeación municipal, se procede a dar 
inicio con el programa de construcción del proyecto, previamente determinado 
y aprobado por el patrocino y el gerente de Proyectos. (PROJECT CHARTER) 
 
En caso que se acuerde una modificación o variación del proyectos 
Arquitectónico, se deberá requerir de la aprobación de planos modificatorios y 
/o una nueva licencia de construcción de los espacios ampliados o 
modificados. Previa aprobación del patrocinador y gerente del proyecto. 
 
6.4.3 Requerimientos Legales de Carácter Socio-Ambiental 
 
El pr
to y oportuna aplicación a las 
disposiciones legales vigentes. 
 
Entre las normas y reglamentos que deben seguir los informes en todas las 
etapas del proyecto están los siguientes: 
 
 El Manual para Proyectos vivienda campestre especial 
 Norma Vigente para Vivienda campestre especial en el Municipio de 
 Chía 
 Ley y Reglamento de Contratación Administrativa 
 Norma Medio Ambiente 
 Norma NTC NSR10-2010 sismo resistencia 
 NTC 1500, exigidas por Hidros Chía (empresa prestadora de Servicio) 
Colegio 
 Norma 1509 de 2009 para la instalación de redes y acometidas Código 
de Ética Profesional 
 Reglamento especial del cuaderno de bitácora en obras53 
 Decreto 2090 de Contratación 
 Norma NSR10 y aplicadas al Diseño del cálculo estructural del 
Proyecto 
 Norma NTC 4050 
 Resolución 18 0466 del 2 de abril de 2007, el Ministerio de Minas y 
Energía emitió el nuevo RETIE 
 Plan Regulador para aprobación de licencia de Construcción 
 Resolución 627 por la cual se estable la norma nacional de emisión de 
ruido y ruido ambiental 
 DECRETO 4741 de 2005 manejo de residuos o desechos peligrosos 
 Decreto 1713 de 2002 disposición de residuos sólidos convencionales 
 
6.5 ANÁLISIS DE LA EVALUACIÓN FINANCIERA DEL PROYECTO 
 
El objetivo, es poder determinar económicamente, cuales son los recursos 
Técnicos, Económicos, Financieros y de Mercado que sean necesarios para 
poner en marcha el proyecto, además de especificar las necesidades de la 
inversión y los desembolsos para la ejecución del proyecto. Que se verán 
reflejados en el siguiente estudio de Evaluación financiera. 
 
El objetivo específico de nuestra evaluación financiera, es: 
 Poder estimar el valor total de la inversión requerida para ejecutar el 
proyecto. 
 Estimar el valor total de capital de trabajo necesario para la operación 
del proyecto 
 Definir las fuentes de financiación que se van a utilizar por el proyecto, 
la amortización del crédito 
 Elaborar el flujo de fondos del proyecto 
 Calcular los indicadores financieros el Valor neto (VNA) y la Tasa 
Interna de Retorno 
 
6.5.1 Inversión Inicial 
El proyecto tendrá una inversión inicial en su periodo de inicio por valor de 
Doscientos noventa y cuatro millones Trescientos once mil Seiscientos tres 
pesos moneda corriente ($294.311.603.oo) representado en los rubros de 
estudios preliminares, bien inmueble (terreno) y capital inicial de trabajo. 
 
54 
 Bien Inmueble 
El valor correspondiente a Bien inmueble, para nuestro caso, corresponde a 
un lote de 571, 09 mt2. Ubicado en una zona de gran desarrollo y 
valorización. 
La compra del lote es por un valor de doscientos cuarenta y dos millones, 
cuatrocientos diez y ocho mil ciento once pesos moneda corriente 
($242.418.111.oo). El equivalente al cincuenta (50%) por ciento se realiza con 
recursos propios, y el cincuenta (50%) por ciento restante se efectuara con 
préstamo bancario, durante doce (12) meses en amortización constate de una 
tasa fija preferencial del 1,20 %M.V Anexo 1.15 
Luego de efectuar los pagos correspondientes al banco por el préstamo 
realizado, el valor final del Terreno corresponde a un total de Doscientos 
Cincuenta y Dos millones Setenta y nueve mil Ciento Dos Pesos moneda 
corriente ($252.079.102.oo). 
Tabla 21. Programa de inversión inicial para compra de lote con Financiamiento 
 
Fuente. Los autores 
Tabla 22. Proyección de préstamo bancario a una tasa Preferencial de 1.20M.V. 
 
Fuente. Los autores 
VALOR LOTE 228.436.000,0$ 
INCREMENTO PROYECTADO 2015 2% 242.418.110,7$ 
PRESTAMO BANCARIO 121.209.055,3$ 
INTERESES 1,20% 9.660.991,9$ 
CAPITAL PROPIO 121.209.055,3$ 
VALOR DEL LOTE /ENERO 2015 252.079.102,6$ 
PROGRAMA DE INVERSION INICIAL PARA COMPRA DE LOTE CON FINANCIAMIENTO
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
PAGOS ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27) ($ 10.905.837,27)
INTERES 1454508,664 1341092,721 1226315,786 1110161,528 992613,4195 873654,7332 753268,5428 631437,718 508144,9234 383372,6152 257103,0393 129318,2285
AMORTIZACIO ($ 9.451.328,61) ($ 9.564.744,55) ($ 9.679.521,49) ($ 9.795.675,74) ($ 9.913.223,85) ($ 10.032.182,54) ($ 10.152.568,73) ($ 10.274.399,55) ($ 10.397.692,35) ($ 10.522.464,66) ($ 10.648.734,23) ($ 10.776.519,04)
DEUDA 121.209.055$ $ 111.757.726,74 $ 102.192.982,19 $ 92.513.460,70 $ 82.717.784,96 $ 72.804.561,10 $ 62.772.378,56 $ 52.619.809,84 $ 42.345.410,28 $ 31.947.717,93 $ 21.425.253,28 $ 10.776.519,04 ($ 0,00)
PROYECCION EN MESES DE PRESTAMO BACARIO A UNA TASA DE 1.20 M.V.
DESCRIPSION
 
55 
 Estudios Preliminares 
Dentro de estos estudios se encuentran estudios de mercado, técnico 
factibilidad del proyecto, todos los Diseños, presupuesto programa de obra y 
los Planes de Gestión del proyecto. El valor aproximado corresponde a la 
suma de Veinte tres millones Quinientos mil pesos moneda corriente. 
Tabla 23. Costos estudios para el proyecto 
 
Fuente. Los autores 
6.5.2 Resume de la Inversión Inicial para el Proyecto 
Tabla 24. Programa de inversión inicial del Proyecto 
 
Fuente. Los autores 
ESTUDIOS PRELIMINARES
ANALISIS Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVA 1.500.000$ 
1.000.000$ 
ESTUDIOS AMBIENTALES 1.000.000$ 
ESTUDIO DE DOMOTICA 1.000.000$ 
2.000.000$ 
1.000.000$ 
1.500.000$ 
1.500.000$ 
3.000.000$ 
2.000.000$ 
2.000.000$ 
PRESUPUESTO Y PROGRAMA DE OBRA 1.000.000$ 
PLAN DE GESTION PROYECTO 5.000.000$ 
SUBTOTAL 23.500.000,0$ 
COSTO DE ESTUDIOS PARA PROYECTO 
DISEÑO REDES DE GAS
DISEÑO ELECTRICO/DOMOTICA
ESTUDIO DE SUELOS Y TOPOGRAFIA
PLAN DE CONTINGENCIA
DISEÑO ARQUITECTONICO
TRAMITE PERMISOS Y LICENCIA
CALCULO ESTRUCTURAL
DISENO HIDROSANITARIO
DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD SUBTOTAL
TERRENO glb 1 252.079.103$ 
ESTUDIOS PRELIMINARES
ANALISIS Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVA glb 1 1.500.000$ 
ESTUDIO DE SUELOS Y TOPOGRAFIA glb 1 1.000.000$ 
ESTUDIOS AMBIENTALES glb 1 1.000.000$ 
ESTUDIO DE DOMOTICA glb 1 1.000.000$ 
DISENO HIDROSANITARIO glb 1 2.000.000$ 
DISEÑO REDES DE GAS glb 1 1.000.000$ 
DISEÑO ELECTRICO/DOMOTICA glb 1 1.500.000$ 
CALCULO ESTRUCTURAL glb 1 1.500.000$ 
DISEÑO ARQUITECTONICO glb 1 3.000.000$ 
TRAMITE PERMISOS Y LICENCIA glb 1 2.000.000$ 
PLAN DE CONTINGENCIA glb 1 2.000.000$ 
PRESUPUESTO Y PROGRAMA DE OBRA glb 1 1.000.000$ 
PLAN DE GESTION PROYECTO glb 1 5.000.000$ 
LICENCIAS Y SERVICIOS
LICENCIA DE CONSTRUCCION glb 1 18.732.500$ 
DELINEACION URBANA glb 1 1.050.000$ 
ESCRITURIZACION glb 1 2.520.791$