Clase 8 - Derecho Civil IV (Reales)

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Derecho Civil IV (Reales) - 2020
Clase 8 – 05/10/2020 – Dra. Alterini 
Unidad 6
Condominio
• Concepto 
· Artículo 1983 – Condominio: “Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”.
Nosotros a “propiedad” lo estudiamos como genero de la especie de dominio, por lo que el concepto de propiedad que tenemos por el artículo 17 de la Constitución Nacional es amplísimo porque la propiedad engloba a todos los derechos que tengan contenido patrimonial. 
Alterini dice que aludir que el condominio es un derecho real de propiedad, cuando Vélez asimilaba la propiedad con el dominio, es un poco peligroso. 
Vélez cuando enumeraba los Derechos Reales en el 2503, en el primer inciso ponía al dominio y al condominio juntos, esto hizo dudar mucho de cual era la naturaleza del Condominio, ya que algunos doctrinarios entendían que estaban frente a un dominio plural. 
El Derecho Real de Condominio adquirió singularidad en el Ante Proyecto del 58 y lo incorporo en la nomina por separado del derecho real de dominio, como un derecho autónomo. Luego el Código Civil y Comercial lo incorporo de la misma manera. 
No le gusta la definición porque incluye la palabra “propiedad” y tampoco le gusta porque no dice nada del contenido, nada especifico. Era mejor la definición del Ante Proyecto del 58: “es el derecho que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de su alícuota y en concurrencia con los otros titulares las de usar y gozar la cosa común”. 
Los caracteres que podemos sacar de esta definición que le son propios al Derecho Real de Condominio son: 
· Pluralidad de titulares
· Objeto: puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles (una o varias)
· Alícuota: implica la medida de esa participación en el derecho real. Es la extensión de la participación de cada uno de los condóminos sobre toda la cosa. (La titularidad NO se va a fraccionar en partes materiales, sino que se extiende sobre toda la cosa en la medida de la alícuota) 
· Titularidad de la alícuota: cuando la definición dice que el derecho de propiedad pertenece en común a varias personas “por una parte indivisa”, significa que tal derecho se encuentra fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondiéndole a cada uno de ellos en la medida de la cuota parte que le pertenece
· Naturaleza jurídica: en su momento se discutió si era un dominio plural o si se trataba de un derecho real autónomo. Hoy no quedan dudas de que es un derecho autónomo.
En el último párrafo del artículo establece una Presunción de igualdad de alícuotas. Como toda presunción puede caer porque es una presunción iuris tantum. Se presume que las alícuotas de los distintos condóminos son iguales salvo que la ley o el título dispongan otra proporción (frente al silencio de los condóminos o si la ley no dice lo contrario). Esta presunción cae si en el titulo constitutivo se establecen porciones diferentes para cada uno. 
Esto va a tener incidencia directa sobre otras cuestiones como la distribución de frutos entre los condóminos que generalmente se hace según su alícuota. También sirve para computar las mayorías que sean necesarias para las asambleas. 
• Aplicación subsidiaria 
· Artículo 1984 - Aplicaciones subsidiarias: “Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título”.
Este articulo surge tal cual del Anteproyecto, solo que invirtieron los párrafos. El segundo párrafo establece que las normas que rigen para el Condominio son las del condominio y en subsidio se aplicaran las del Dominio. 
En el primer párrafo establece cuando las normas del Condominio se van a aplicar en subsidio en la comunión de otros derechos reales u otros bienes. 
Kipper hace la siguiente prelación de normas: para él las primeras reglas que se aplican la Condominio son las del Condominio, después dice que se aplican las del Dominio, después que se aplican las disposiciones generales de los Derechos Reales (hasta acá no hay problema) y por último dice que se le aplican el resto de las normas del Código, en especial, las de la comunidad hereditaria. 
Esto ultimo no convence a Alterini, porque dice que Kipper se basa, en este ultimo supuesto, en el artículo 1996:
· Articulo 1996 - Reglas aplicables: “Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles”.
Pero la sección de este artículo regula la partición. Por lo que a la comunidad hereditaria en general se le van a aplicar, en subsidio, las normas del Condominio por lo que dispone el articulo 1984, en subsidio, y al Condominio únicamente se le van a aplicar las normas de la partición de la comunidad hereditaria por lo establecido en este artículo. 
• Constitución del Condominio
Puede constituirse por medios originarios (prescripción adquisitiva, apropiación, transformación, accesión) y derivados (actos entre vivos). Además puede constituirse por adquisición legal (art. 1894). 
También se le van a aplicar los modos especiales del dominio (título suficiente + modo suficiente). 
• Destino de la cosa
· Artículo 1985 - Destino de la cosa: “El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho”.
Este destino se va a determinar en el titulo constitutivo. Si no está determinado será por la naturaleza de la cosa o al uso al que estaba afectada la cosa con anterioridad. 
• Uso y goce
· Articulo 1986 - Uso y goce de la cosa: “Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos”.
Este artículo establece una regla, la cual dice que cada condominio, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar el destino que tenga ese objeto común, debe respetarlo. 
Tampoco puede alterar la sustancia, ya que establece que no la puede deteriorar en su propio interés ni obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. 
• Convenio de uso y goce 
· Articulo 1987 - Convenio de uso y goce: “Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales”
Sería la excepción a la regla del articulo anterior. Los condóminos pueden convenir excluyentemente que el uso y goce pueden ejercerlo sobre determinada parte material o uso y goce alternado. 
• Uso y goce excluyente
· Articulo 1988 - Uso y goce excluyente: “El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente”.
Si se opone uno de los condóminos, luego de la oposición fehaciente, puede lograr adquirir un beneficio para él, siempre proporcional al valor de la alícuota. 
• Facultades de la parte indivisa (alícuota) 
· Articulo 1989 - Facultades con relación a la parte indivisa: “Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos”.
Cada titular del condominio tendrá facultades privativas respecto de su alícuota y después tendrán facultades de uso y goce respecto de la cosa. Privativas refiera a que no necesita la aceptación del resto de los condóminos por ser titulares de su alícuota. 
En la primer parte del articulo se asienta una directiva general, antes de la de disposición,sobre el condómino respecto de su alícuota por lo que el titular de esta alícuota puede venderla (a su parte) o gravar con derechos reales o personales (salvo que esto esté prohibido por la ley o sea incompatible con la naturaleza de la alícuota).
Los Derechos Reales que NO puede constituir sobre la alícuota son: Superficie, Servidumbre, Tiempo Compartido.
Los Derechos Reales que SI van a poder constituir sobre la alícuota son: Usufructo, Uso, Habitación, Hipoteca. Respecto de la Anticresis la doctrina no esta muy convencida de que se pueda constituir, la Dra. Alterini dice que sí. 
La Prenda, existe una con registro, y una sin registro. Alterini cree que la Prenda con registro, que es sin desplazamiento, si se puede constituir. 
En la segunda parte “Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible”. Esta relacionado con el artículo 2207:
· Articulo 2207 - Hipoteca de parte indivisa: “Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso”.
Bajo el régimen del Código de Vélez muchos autores señalaban que la hipoteca sobre la alícuota al estar subordinada al resultado de la partición estaba puesta a desaparecer, porque en el momento de la partición, si ese objeto que tenia una hipoteca sobre la alícuota, no le tocaba a este sujeto que era quien había constituido la hipoteca sobre esa parte, y le tocaba a otro condómino, la hipoteca caía, porque estaba subordinada al resultado de la partición, a que esa cosa quedara adjudicada al condómino que la había constituido. Si le tocaba a otro, caía. 
Esto genero diferentes teorías, entre los cuales hubo gente que dijo que dependía si había ejecutado su crédito antes de la partición o no. Pero esto no era el problema, sino que el problema era que pasaba si esa partición le tocaba a otro condómino que no fuera el que había constituido la hipoteca. 
Entonces podemos decir que en la época de Vélez, la hipoteca quedaba subordinada a que ese objeto, luego del resultado de la partición le quedaran al condómino que la había constituido. 
En el Proyecto del 58, había un artículo bastante semejante a la segunda parte del artículo 1989 que decía que los acreedores podían embargar y ejecutar la alícuota sin el consentimiento de los restante condóminos sin esperar el resultado de la partición que les era inoponible. 
Pero lo que pasa es que el articulo 1989 habla de los acreedores en general y hace referencia a cualquier partición porque no las distingue entre judicial o extrajudicial. Pero en el articulo 2207, podemos tener diferentes interpretaciones. No habla de la partición judicial, entonces claramente da a entender que la partición judicial resultaba oponible, pero el articulo 1989 no distingue entre partición judicial o extrajudicial, dice que siempre es inoponible al acreedor.
Entonces la norma general es la establecida en el articulo 1989 que habla de los acreedores en general que pueden embargar y ejecutar sin esperar el resultado de la partición, porque le es inoponible. 
La norma particular es la establecida en el articulo 2207 que habla del acreedor hipotecario que puede ejecutar sin esperar el resultado la partición pero en el caso de la partición extrajudicial le es inoponible si no presto su consentimiento. 
Kipper hace una distinción, entre partición judicial y extrajudicial. Dice que la partición judicial le resulta oponible y que la partición extrajudicial le va a resultar inoponible, pero que si presta su consentimiento resulta oponible. 
Alterini dice si bien se podría hacerse lugar al 2207, es una interpretación que resulta sostenible pero cree que compromete seriamente toda la razonabilidad del sistema y hace ingresar nuevamente a la hipoteca por el condómino con los mismos problema que tenía con el Código Civil derogado, cree que genera un problema porque hace que la Hipoteca como Garantía Real y eso hace que los bancos no otorguen determinados créditos. NO COMPARTE EL PENSAMIENTO DE KIPPER. 
La regla que importa es la del artículo 1989.
• Clases de Condominio 
1. Condominio sin indivisión forzosa
2. Condominio con indivisión forzosa
a. Condominio con indivisión forzosa temporaria
b. Condominio con indivisión forzosa perdurable 
i. Sobre accesorios indispensables 
ii. De muros, cercos y fosas
Existen dos clases de condominio: sin indivisión forzosa (en la que cualquiera de los condóminos puede pedir la división de la cosa común) y con indivisión forzosa (la ley impide pedir tal división). Esta última a su vez puede ser temporaria o perdurable.
a)	Condominio sin indivisión forzosa. Partición. Aquí cada uno de los condóminos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común, mientras no se encuentre sometida a una indivisión forzosa (art. 1997). La acción para pedir la división del condominio es imprescriptible.
En tanto sean compatibles, rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia. También se considera que hay partición cuando toda la cosa es adquirida por uno de los condóminos (art. 1998).
b)	1. Condominio con indivisión forzosa temporaria. La ley admite ciertos casos de indivisibilidad, y esta puede surgir de la voluntad de los propios condóminos o del testador.
Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo inferior puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Puede darse el caso de partición anticipada siempre que concurran circunstancias graves en virtud de las cuales el juez, a pedido de parte, puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente. A la inversa, cuando la partición sea nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado y que no exceda de 5 años. Este término es renovable por una vez. No es el caso de un bien indivisible, sino de cosas en las que la división puede resultar antieconómica y/u ocasionar perjuicios individuales o sociales.
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
El condómino no puede renunciar por tiempo indeterminado a ejercer la acción de partición (art. 1999).
b)	2. Condominio con indivisión forzosa perdurable. Aquí la situación de copropiedad se mantiene en tanto se den los presupuestos legales que le dieron origen. Son casos de indivisión dispuesta por la ley y se refieren a:
1)	Accesorios indispensables (art. 2004). Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios (calles, pozos, canales de desagüe, etc.). Mientras subsista la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
2)	Condominio sobre muros, cercos y fosos. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa. Se denominan paredes o muros linderos o separativos a aquellos que se encuentran edificados en el límite de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios, cuya función es demarcar un inmueble y delimitarlo del inmueble colindante. Desde el punto de vista físico, los muros separativos pueden edificarse de tres formas: muro encaballado, murocontiguo y la pared que llamamos “próxima”. Muro es la pared construida con materiales de albañilería; los cercos son separaciones hechas con otros materiales (alambrados). El muro encaballado es el divisorio levantado entre dos propiedades contiguas que se asienta en un 50% sobre una propiedad y 50% sobre la propiedad vecina. El muro contiguo es aquel construido desde el límite y en un 100% hacia una sola de las propiedades. La pared “próxima” se edifica íntegramente en el terreno de uno de los vecinos, pero sin que linde inmediatamente con la línea separativa de las heredades. Desde el punto de vista jurídico encontramos: el muro privativo y el muro medianero.[footnoteRef:1] Es privativo cuando pertenece en propiedad exclusiva a uno de los propietarios linderos, cualquiera sea su emplazamiento, es decir tanto si se encuentra edificado en forma contigua como encaballada. El muro privativo o exclusivo pertenece solamente a uno de los colindantes. Muro medianero es el lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Desde el punto de vista técnico, el muro puede cumplir funciones de simple cerramiento o de carga. [1: Mariani de Vidal, Marina. Derechos Reales. Ed. Zavalía. 7a. edición actualizada. Tomo 2, 2004, pp. 196-198.] 
Conforme al art. 2006, el muro, cerco o foso se denomina: a) Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; b) Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Su eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro vendría a quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro[footnoteRef:2]; c) Contiguo: al lindero que se asienta total e íntegramente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo; d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes; e) Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; f) De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. [2: Mariani de Vidal, Marina. Derechos Reales. Op. cit., Tomo 2, p. 196.] 
Cerramiento forzoso urbano.	Existe un deber de cerramiento de inmuebles ubicados en zonas urbanas y suburbanas que se considera forzoso, en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su vecino a contribuir a la construcción y conservación de la pared. Este último, a su vez, sólo puede liberarse de tal obligación haciendo uso de la facultad de “abdicación” (abandono) que le confiere el artículo 2028 con respecto a la franja de terreno sobre la cual se apoya el muro y renunciando a la medianería. Esta figura, que a su vez es fuente de la medianería, tiene su fundamento “en la necesidad de separar las heredades por medio de un solo muro, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economía de terreno y para asegurar la garantía de la privacidad de los actos humanos”.[footnoteRef:3] El art. 2007 expresa: “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante el derecho y la obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor”. [3: Papaño, Ricardo José. Código Civil comentado. Derechos Reales. Claudio Kiper (director). T. II, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2004, pp. 288-289.] 
El muro de cerramiento forzoso (a falta de lo que dispongan las reglamentaciones locales) debe ser estable, aislante y de altura no menor a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles (art. 2008). El muro así construido es medianero hasta la altura de 3 metros (art. 2009). A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los 3 metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto (art. 2010). Ambas presunciones “se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente” (art. 2011), pero no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí (art. 2012).
La medianería es, en líneas generales, el régimen jurídico aplicable a las obras separativas de dos fundos que pertenecen por definición a distintos propietarios.[footnoteRef:4] [4: Spota, Alberto G., Tratado de medianería, 2ª ed. revisada y ampliada, Editora de Jesús Menéndez, Buenos Aires, 1938, p. 13.] 
El que construye el muro de cerramiento contiguo (medianero) tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos (art. 2014).
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar (art. 2016).
El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente. El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida para su cimentación (art. 2017).
El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro. Puede también prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo. Pero si del ejercicio de estas facultades se genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Los condóminos están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
Abdicación de la medianería: El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio (art. 2028). No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento. En cuanto al alcance de la abdicación del derecho de medianería por el condómino, implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta (art. 2029). Sin embargo, el que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido antes (art. 2030).
Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado. El cerramiento es siempre medianero,aunque sea excavado, y el que lo realiza tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianería rural.
Condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos. En caso de perjuicio debido a un árbol o arbusto, cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces. Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
Extinción del condominio. El condominio se extingue por las mismas causas que ponen fin al dominio, y además por otras formas de conclusión que le son particulares. Entre estas señalamos: a) Por enajenación de la parte indivisa que uno de los copropietarios hace en favor de otro; b) Por abandono de su derecho hecho por uno de los condóminos para librarse de los gastos de conservación o reparación de la cosa común; c) Por haber adquirido uno de ellos la parte del otro por usucapión. En estos tres casos si los condóminos son solo dos, el condominio se extingue en forma total, mientras que si son varios se extinguirá solo respecto del condómino que ha enajenado o abandonado sus derechos; d) Por división de la cosa común, que es el modo normal de poner fin al condominio.
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