Clase 21 - Derecho Civil IV (Reales)

Vista previa del material en texto

Derecho Civil IV (Reales) - 2020
Clase 21 – 26/11/2020 – Dr. Alberti 
PUBLICIDAD REGISTRAL
(SEGUNDA PARTE)
Primero vamos a explicar aquellos que hacen al funcionamiento del registro de la propiedad inmueble. 
Los principios registrales son aquellas directrices organizadoras y verificadoras de los criterios por el régimen de la publicidad, es decir, los criterios que deben adoptar todos los registros provinciales, como deben funcionar y de qué manera deben actuar; para eso, debemos comprender la ley 17.801, de registro, que es de ámbito nacional. 
· Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.
Es decir que hay 24 registros que deben someterse a la ley de aplicación nacional. A su vez, decimos que es una ley de fondo porque establece los principios generales directrices de todo el funcionamiento de los registros provinciales. 
A partir del articulo 2 encontramos el primer principio registral que es el llamado Principio de Inscripción. Este principio nos habla de una de las características del registro. 
Decimos que el registro es de INSCRIPCION y NO de transcripción. Es de inscripción porque toma breves notas de los documentos o instrumentos que se pretenden ingresar al Registro. El nuevo registro asentara aquella información en un Folio Real. 
Puntualmente, el principio de inscripción nos dice que se inscriben o se anotan documentos. En el registro no se inscriben o no se anotan derechos. Lo que se inscriben son títulos. 
El documento es un instrumento escrito que contiene hechos que producen efectos jurídicos dentro de un sistema legal, en este caso, mencionamos documentos que son instrumentos públicos, excepcionalmente podrían inscribirse en el registro instrumentos privados.
El articulo 2, 3 y 12 que tienen el principio de inscripción, el artículo 2 dice que de acuerdo con lo dispuesto por los artículo 1890, 1892 y 1983 del Código, es decir, lo dispuesto en materia de derechos reales para su publicidad, oponibilidad y demás previsión de la ley en los mencionados registros, se inscribirán o anotaran, según corresponda, los documentos. Es decir, se inscriben o se anotan documentos que traten sobre determinados temas. 
Se inscriben estos documentos (o se anotan), pareciera que se utilizan como sinónimo, pero no es así, ya que la notación o inscripción desde un punto de vista registral no son lo mismo:
· La inscripción hace a la toma de razón, es decir, asentar información dentro del registro que va a tener que ver con constituciones, transmisiones, extinciones, modificaciones, aclaraciones de derechos reales. Es decir, que van a hablar del objeto en su particularidad, del derecho real que recaiga sobre ese objeto. 
· Las anotaciones tienen que ver con el asentamiento de la información dentro del registro. En este caso se trata de una información temporal que afecta la integridad de la inscripción, por ejemplo, un embargo es una notación porque tiene una validez. Esa validez afecta la integridad de la inscripción, pero de manera temporal. 
Por eso tenemos que distinguir entre las inscripciones y las notaciones, se inscriben derechos reales, es una toma de razón, tiene que asentar información dentro del registro y se anotan medidas cautelares. 
Los incisos a, b y c del Articulo 2 nos dice que se inscriben determinados documentos sobre la base de breves notas. Esos documentos tienen que tratar sobre los siguientes temas: 
· Lo que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. (Lo que se inscribe son los documentos que tratan sobre esos temas) 
· Lo que dispongan embargos, inhibiciones, y demás providencias cautelares, por ejemplo, medidas cautelares que son las que deben anotarse dentro del registro
· Los establecidos por otras leyes nacionales o bien provinciales. 
Este articulo 2 es enunciativo. Al registro ingresa un documento, pero ese documento no es exclusivamente lo que dice el artículo 2. Este artículo solo menciona algunos documentos, que deben inscribirse porque tienen vocación registral porque tratan sobre un derecho real o una medida cautelar, porque gravan o versan sobre un objeto o porque una norma específica indica que determinado documentos deben inscribirse. De hecho, el Código Civil y Comercial establece que el régimen de protección a la vivienda debe inscribirse dentro del registro, es decir, que este es un derecho que, sin tratar de un derecho real o medida cautelar, igual tiene que ser inscripto. O, por ejemplo, la ley 14.005 que indica la posibilidad de inscribir boletos de compra venta.
También dijimos que el artículo es meramente enunciativo porque otras leyes pueden establecer otros documentos que también deben inscribirse en el registro. 
Decimos también que estos documentos mencionados tienen vocación registral, es decir, que deben inscribirse para que produzcan efectos frente a terceros.  
Si el artículo 2 dice que documentos se inscribe, el artículo 3 dice cuál es la forma que deben tener esos documentos, es decir, los requisitos que debe cumplir. Estos son:
· Artículo 3º - “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos: 
- Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda. 
- Tener la formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo.
- Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable”. 
Para los casos de excepción que establezcan las leyes podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente. 
Una vez que el documento cumple con los requisitos establecidos por la ley, es decir, trata sobre los temas mencionados por el artículo 2, ahí se inscribe y servirá de título de adquisición o título de gravamen o de medida cautelar inscripta, es decir, es el instrumento que da veracidad de que se ha practicado fehacientemente la inscripción y surtirá el efecto correspondiente de acuerdo con lo que haya ingresado en el registro.
El articulo 6 habla del PRINCIPIO DE ROGACIÓN:
· Artículo 6º - “La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención”.
(Lo vimos con Alterini)
Los artículo 8 y 9 hablan del PRINCIPIO DE LEGALIDAD, que es uno de los principios más importantes porque es el que tiene que ver con que los documentos que se pretenden anotar o escribir en el Registro tiene que reunir todos los requisitos exigidos para la registración, y para eso, el oficial del registro que los tome realizará un examen previo del documento, este se lo conoce como Calificación. 
El oficial del registro califica el documento, esto significa que la función calificadora es una función de control que realiza el Oficial del Registro en donde se verifica que se cumplan con todas las cuestión extrínsecas del documento para anotarlo o bien inscribirlo, estos requisitos extrínsecos son los que están mencionados en los artículos 2 y 3. 
Acá vamos a hablar de dos teorías: 
· Una de ellas dice que la función calificadora de debe circunscribir solo a lo que menciona el artículo 2 y 3.
· Pero en realidad, el Oficial del Registro no solo circunscribe su control a estos artículos, sino que también va a velar por leer el instrumento y verificar algunos datos más, estos datos que verifica son los que conocemos como Principio de Especialidad.El artículo 3 bis y el 12, hablan de ese principio que es determinar en forma fehaciente, los sujetos, el objeto y la causa de la relación jurídica, es decir, que el oficial notificador al ingresar el documento al Registro, además de verificar artículo 2 y 3, tiene que verificar que consten todos los datos personales de los sujetos: nombre, apellido, estado civil, domicilio real o fiscal, nacionalidad, CUIT o CUIL. 
El objeto, es decir, la determinación del inmueble, que se debe determinar la ubicación y la descripción de las medidas, los linderos, la superficie, todos aquellos datos catastrales que se describen a través de la nomenclatura catastral, y otra cosa a verificar es la causa de la relación jurídica, por ejemplo, la parte indivisa a adquirir, el monto del graven si lo que ingresare fuera una hipoteca o el tipo de acto jurídico que estamos realizando, por ejemplo una compraventa, una donación, etc. Es decir, todos aquellos datos que son intrínsecos que tienen que estar insertos dentro del documento y surgen de la lectura de este, por eso también tiene que ser verificado por el Oficial registrador. 
Volviendo un poquito para atrás, el Principio de Especialidad es que el documento cumpla con la determinación del objeto, objeto y causa. Entonces, el principio de legalidad tiene que ver con la función calificadora del oficial registrador, es decir, que tiene que verificar las cuestiones extrínsecas del documento contenidos en los artículos 2 y 3; y también lo contenido que establece el artículo 3 bis y 12, que es lo del principio de especialidad. 
De esta manera, el Oficial de Registro previamente a inscribir el documento verificara las cuestiones extrínsecas e intrínsecas del documento. 
Una vez realizada la función calificadora, el Oficial del Registro tiene dos caminos (Articulo 9):
· Si el instrumento tiene nulidad manifiesta, esos vicios hacen que ese documento no se pueda inscribir, por lo tanto, se rechaza el documento, es decir, no hay inscripción porque el artículo 9 dice que el documento adolece de nulidad manifiesta, es decir, no cumple con los requisitos de los artículos 2 y 3, por ejemplo, no está hecho por escritura pública. 
Si se rechaza, no puede volver a ser ingresado, es decir, que habría que confeccionar un nuevo documento. 
· El inciso b del artículo 9 dice que, si el vicio es de nulidad relativa, es decir, es subsanable, por ejemplo, faltan los domicilios de los sujetos, el oficial del registro realizara la inscripción provisional y da un plazo de 180 días a la rogante (el sujeto que pidió a variación de la situación registral), para que lo modifique o lo arregle, ya que, el registro no actúa de oficio.
Esto viene de la mano con el artículo 4 que es que el registro no convalida el título nulo y no subsana los defectos que adolece. 
Es importante aclarar que el plazo de 180 puede ser prorrogado por otros 180 a pedido del rogante y por causa fundada. 
Si la nulidad relativa es subsanada por el rogante, el documento vuelve a ingresar, el Oficial lo vuelve a revisar, la inscripción provisional caduca y se hace la inscripción definitiva. 
Pero supongamos que el registro inscribir provisionalmente porque falta un domicilio, pero en realidad está inserto en el documento, el error es del registro, entonces el rogante podrá pedir un recurso de reconsideración, llamado Recalificación. Este recurso se plantea ante el mismo registro y se eleva al director del registro. En el recurso se van a explicar los fundamentos por los cuales se considera que la observación es errónea, el director del Registro tiene 15 días para resolver el recurso. Si lo acepta y habilita la inscripción, se inscribe. Si lo acepta y mantiene la postura de que hay un error, el rogante puede acudir a la vía civil mediante una acción que permita rectificar el error del registro. 
Los artículos 10 y 11 es lo que se llama PROCEDIMIENTO DE MATRICULACIÓN. 
Es todo aquello que tiene que ver con el número de matrícula que se le pone al inmueble que no fue registrado y lo relativo al folio real. 
Los artículos 34 y 35 establecen lo que se llama INEXACTITUD REGISTRAL. 
Es algo que puede darse al momento de realizar la inscripción. Nosotros habíamos dicho que una vez que ingresa el documento al registro, se pone en marcha la función calificadora del registrador para luego realizar la inscripción del documento, la inexactitud registral tiene que ver con uno de los principios llamados: presunción registral, legalidad y fe pública. 
Partimos de la base de que el documento pasa por muchos estadios para llegar a la inscripción o anotación, por lo que se presume que lo informado por el Registro es veraz, es decir, que esta presunción de veracidad es que el derecho está inscripto y que existe y que son ciertas las anotaciones que el registro informa de un inmueble en particular.
Entonces podemos decir que la información del registro es exacta, se presume veraz y, por ende, presumimos la legalidad de los instrumentos y los derechos inscriptos. Pero como presumimos decimos que son presunciones iuris tantum, eso significa que se habilita la posibilidad de que lo que esté dentro del registro podría o no ser válido. 
Cuando esto sucede decimos que hay una inexactitud registral. 
El artículo 34 establece que:
· Artículo 34. – “Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral”.
Es decir, lo que está dentro del registro inscripto y lo que esta fuera como situación real. Un caso muy común de este es, por ejemplo, que se inscribe un título de transmisión del dominio dentro del dominio, pero extra registralmente, es decir, fuera del registro, el sujeto no es el dueño porque no se le ha hecho la tradición posesoria, es decir, que acá registralmente un sujeto es dueño, pero extra registralmente no lo es. 
Otro tipo de inexactitud es la que se produce cuando hay un error en el asiento del folio real, por ejemplo, es erróneo el nombre de las partes. 
La diferencia entre una y otra inexactitud es que en el primer supuesto no habría que corregir los datos en el Registro porque la toma de posesión no cambia la situación registral del inmueble. En cambio, el error en el folio real obliga a rectificar el asiento registral, porque si posteriormente se quiere constituir un nuevo derecho real lo que va a suceder es que los datos no sean coincidentes. 
Entonces, la rectificación puede hacerse exhibiendo el documento al oficial del registro que fue quien cometió el error. Si el escribano cometió el error, el documento como no se puede subsanar, es necesario la realización de un juicio de rectificación de asiento registral. 
La rectificación de asiento registral, que son las notas aclaratorias se hace en orden correlativo al asiento que tiene de error, es decir, que el asiento erróneo no se borra. Por ejemplo, cada asiento tiene un número, entonces la nota aclaratoria debe decir “En el asiento 1 donde dice el nombre de las parte debe leerse X nombre”. Debe ratificarse por el nombre exacto. 
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, ABREVIADO Y PRIORIDAD
El artículo 27 dice que el registro puede informar o expedir determinadas constancia que puede dar publicidad. 
Esta publicidad puede ser formal o material. La formal se da a través del informe, que es una copia autenticada de la documentación que consta en el registro, es decir, que es básicamente una fotocopia del folio que se entrega al que acredite un interés legítimo, las disposiciones técnicas dispones que quienes pueden pedirlo son abogados, contadores, arquitecto, entre otros. Es importante mencionar que el informe no produce el bloqueo registral. Solo nos informa a través de la publicidad formal de la situación jurídica del inmueble al momento de expedirlo. Las certificaciones solo pueden ser pedidas por escribanos y funcionarios con atribuciones en donde la ley les atribuye la posibilidad de pedir certificados, por esta situación de que el certificado produce una publicidadmaterial que genera dentro del registro un acto que es un bloqueo registral. 
El certificado es en sí una expedición de los propios folios y por un plazo de 15, 25 o 30 dias produce la no variación en el estado jurídico del inmueble. 
Otra gran distinción de informe y certificado, que el primero la situación jurídica puede variar en el mismo momento que se hace entrega de este informe, entonces, cómo puede variar en cualquier momento que me están informando, podría ser no exactamente lo que sucede dentro del registro. 
El artículo 33 nos dice como pueden ser las inscripciones o anotaciones dentro del Registro, las cuales pueden ser:
· Pueden ser provisionales (artículo 9 inc. B) son aquellas en donde se observa el documento que se pretende inscribir.
· Pueden ser condicionadas que se dan cuando hay un certificado vigente, es decir un certificado con reserva de prioridad. 
· Pueden ser definitivas produciendo efectos desde la inscripción 
· Pueden ser preventivas que son aquellas que devienen preventivamente de una situación que se está dando en juicio. Son dispuestas por jueces de conformidad con lo que digan las leyes locales, un ejemplo de esto, es lo que nosotros conocemos como embargo preventivo. Supongamos que A le debe dinero a B, entonces B podría embargar preventivamente, es decir, que todavía no está resuelto el juicio, no sabemos si en realidad A le debe realmente o no ese dinero a B, pero preventivamente B puede embargar la propiedad para que si se vende A tenga que abonar si o si su deuda. 
Dentro de los embargos tenemos:
· Embargo Preventivo: como medida cautelar, para asegurarme de que la persona me pague. si no me paga, pido uno ejecutivo. 
· Embargo Ejecutivo: dentro del proceso, lo que produce es la realización del bien en cuestión, a los efectos de que yo pueda cobrar. 
· Embargo Realizado: es decir, salió subasta, se vendió y estoy cobrando la deuda. 
El artículo 36 habla de un acto jurídico de cancelación:
· Artículo 36. – “Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local”.
La cancelación voluntaria de una hipoteca que tiene que ingresar por escritura pública, dejando expresamente que se ha realizado el pago del crédito principal, por ende, se deja sin efecto la inscripción.
La cancelación es la toma de razón que hace el Oficial del registro y realiza la tachadura en el asiento registral correspondiente a la inscripción de la hipoteca. 
Habla de que, si queremos extinguir un derecho real, por ejemplo, un usufructo, la renuncia al mismo debe ingresar por escritura pública, pero si el usufructo era vitalicio, bastara con que junto a la caratula probatoria, se presente el certificado de defunción del usufructuario. 
Resumiendo, podemos decir que la cancelación es deja sin efecto la inscripción dentro del registro. 
El artículo 37 se refiere a la CADUCIDAD. Se refiere el tiempo por el que surte efectos frente a terceros la inscripción. 
En principio, en el inciso a dice que las inscripciones o anotaciones caducan de pleno derecho en el plazo que las leyes establezcan. En el inciso b dice que todo aquello que una ley no establezca tiene un plazo de validez de 5 años. 
· Artículo 37. – “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”.
La ley 26.209 establece al catastro como el Padrón de los terrenos urbanos o rurales dentro del territorio de la Nación. El Registro de Catastro tiene fines jurídicos impositivos y tributarios y tiene fines estadísticos. 
Se hacen un censo de los inmuebles que hay en el territorio nacional para saber cuántos hay y cuales pertenecen a los particulares y los edificados o no y así se establece el valor fiscal de los terrenos e impactan directamente en cuestiones tributarias e impositiva. 
La función exacta del registro es la determinación física de los inmuebles y su valuación para fines tributarios, es decir, que lo que hace catastro es determinar e individualizar detalladamente los inmuebles. Lo hace en base a la nomenclatura catastral que es la designación que permite conocer un inmueble en particular. 
Existe una correspondencia entre los registro catastrales y los de propiedad inmueble. 
Esta correspondencia Catastro individualiza los inmuebles y asigna una nomenclatura catastral lo que el artículo 12 de la ley llama determinaciones o circunstancia catastral. Esas circunstancias surgen de catastro y tiene que ser coincidentes con los datos que tiene el registro de propiedad inmueble dentro del folio real.
A todo inmueble que ingresa por primera vez, se le asigna un numero de matrícula, que es el número de folio, un numero de orden, que debe tener determinados datos insertos, que son los datos que nos brida el catastro, esto significa que la correspondencia está dada entre los actos de catastros y los datos dentro del registro del inmueble.
Esta coincidencia no es menor, porque para inscribir un derecho real sobre un inmueble se requiere previamente lo que llamamos certificado catastral, es decir, que vamos a necesitar la expedición de un certificado emitido por el registro de catastro con la actualización de los datos del inmueble. Pero antes tenemos que la lógica de la ley es individualizar los informes desde un punto de vista topográfico y territorial. Una vez que se individualiza el inmueble, lo que sucede, es que, desde el punto de vista jurídico, esas individualizaciones deben contar en el registro de propiedad de inmueble. Entonces para inscribir dentro del registro de la propiedad inmueble, se necesita previamente que se realice una mensura para tener el estado parcelario y la actualización del inmueble. 
Por ejemplo, voy a realizar la transmisión o constitución de un derecho real sobre un inmueble por ende lo voy a inscribir en el registro de la propiedad del inmueble, previamente a eso el registro de la propiedad del inmueble me pide una cédula catastral, para esto se debe contratar a un agrimensor y este es el que realiza la mensura sobre la propiedad. La mensura es según la ley 10.707 del catastro de la provincia de bs as, es un acto técnico realizado por el agrimensor matriculado para determinar e individualizar un espacio de territorio. Ese espacio de territorio se llama parcela, es la determinación del terreno mediante la delimitación de líneas. Lo que hace el agrimensor es la mensura, es medir el terreno y delimitarlo, una vez delimitado lo registra en catastro para actualizar cualquier dato que ha sido informado por el instituto geográfico militar, lo que se actualiza es si el inmueble esta edificado o no, la ubicación precisa del mismo, la nomenclatura catastral, los límites, las medidas y la superficie.
Como dato complementario, el agrimensor establecerá en esa mensura la valuación fiscal y los linderos, entonces la mensura tiene 7 requisitos, 5 principales y 2 complementarios. Todo esto se desprende del artículo 5 de la ley 26.209:
· ARTICULO 5º — “Son elementos de la parcela:
I. Esenciales:
a) La ubicación georreferenciada del inmueble;
b) Los límites delinmueble, en relación a las causas jurídicas que les dan origen;
c) Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
II. Complementarios:
a) La valuación fiscal;
b) Sus linderos.
Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble”.
Dice que la mensura o cédula catastral, es la delimitación de la parcela realizada por un agrimensor. Al realizarse la mensura e inscribirse en el registro, queda constituido el estado parcelario, que es importante porque una vez constituido el estado parcelario es necesario para poder transmitir o constituir un derecho real dentro del registro de propiedad de inmueble. 
Esta es la relevancia que tiene la realización del estado parcelario, sino no se permite la transmisión o constitución de derechos reales en el registro de propiedad de inmueble. Porque como ya se dijo hay relación entre ambos registros y cuando se quiere ingresar un escritura el registro de propiedad de inmueble me va a solicitar que previamente haga la mensura del bien, dentro de la escritura a presentar debe constatar que se realizó la mensura, que se registró, por lo tanto tienen un estado parcelario actualizado y que se emitió una certificación catastral por parte del registro diciendo cuales son los datos actualizados del inmueble y cuál es la valuación del mismo.
El certificado catastral es la expedición hecha por el registro demostrando que esta realizado y actualizado el estado parcelario, en provincia de buenos aires la mensura tiene una duración de 1 año si es baldío, si es edificado 3 años. 
La transmisión o constitución de derechos reales, requiere la certificación catastral art 11 y 14 de la ley 26.209, excepto en la constitución de un usufructo, uso o habitación, la inscripción al registro de la protección a la vivienda, cancelaciones o anotaciones de medidas cautelares, es decir en esos casos no hay que hacer mensura, ni solicitar el certificado catastral, porque estos actos no cambian la titularidad del inmueble entonces no es necesario actualizar el estado parcelario.
El registro de catastro se rige por la ley 26.209, esa ley dice que cada jurisdicción provisional creara su registro territorial de catastro, es decir que tenemos una ley nacional que otorga atribuciones a los poderes provinciales para crear el registro especifico de catastro. los plazos previstos en la mensura van a variar según la jurisdicción donde este ubicado el registro.
2