Derecho urbanístico

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Código de Derecho
Urbanístico estatal
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Ángel Mª Marinero Peral
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SUMARIO
 
§ 1. Nota del Autor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
§ 2. Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre 
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
§ 3. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la 
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
§ 4. Real Decreto 1169/1978, de 2 de mayo, sobre creación de Sociedades Urbanísticas por el Estado, 
los Organismos autónomos y las Corporaciones Locales, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley 
del Suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
§ 5. Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento 
para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana . . . . . . . . . 129
§ 6. Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
§ 7. Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión 
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
§ 8. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
§ 9. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones 
de la Ley de Suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO [ENLACES EN LA NOTA DE AUTOR]
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
– III –
 
ÍNDICE SISTEMÁTICO
 
§ 1. Nota del Autor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
A) NORMAS DE RANGO LEGAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
B) NORMAS DE RANGO REGLAMENTARIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
C) PLANEAMIENTO URBANÍSTICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
§ 2. Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley 
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
TÍTULO PRELIMINAR. Finalidades y campo de aplicación de la Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
TÍTULO I. Planeamiento urbanístico del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
CAPÍTULO PRIMERO. Clases de Planes de Ordenación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
CAPÍTULO SEGUNDO. Formación y aprobación de los Planes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Sección primera. Actos preparatorios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Sección segunda. Competencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Sección tercera. Plazos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Sección cuarta. Procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Sección quinta. Vigencia y revisión de los planes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Sección sexta. Iniciativa y colaboración particular . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
CAPÍTULO TERCERO. Efectos de la aprobación de los Planes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Sección primera. Publicidad, ejecutoriedad y obligatoriedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Sección segunda. Legitimación de expropiaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
CAPÍTULO CUARTO. Normas de Ordenación Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento . . . . . . . . . 27
TÍTULO II. Régimen urbanístico del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
CAPÍTULO PRIMERO. Clasificación del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
CAPÍTULO SEGUNDO. Patrimonio municipal del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
CAPÍTULO TERCERO. Parcelaciones y reparcelaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
CAPÍTULO CUARTO. Valoraciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
TÍTULO III. Ejecución de los Planes de Ordenación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
CAPÍTULO PRIMERO. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
CAPÍTULO SEGUNDO. De los sistemas de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
CAPÍTULO TERCERO. Sistema de compensación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
CAPÍTULO CUARTO. Sistema de cooperación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
CAPÍTULO QUINTO. Sistema de expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
CAPÍTULO SEXTO. Ejecución de los Programas de Actuación Urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
TÍTULO IV. Ejercicio de las facultades relativasal uso y edificación del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
CAPÍTULO PRIMERO. Fomento de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Sección primera. Plazos de edificación y enajenación forzosa de propiedades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Sección segunda. Cesión de terrenos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Sección tercera. Cesión de derechos de superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Sección cuarta. Arbitrio no fiscal sobre edificación deficiente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
CAPÍTULO SEGUNDO. Intervención en la edificación y uso del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Sección primera. Licencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Sección segunda. Órdenes de ejecución o suspensión de obras u otros usos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Sección tercera. Inspección urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
TÍTULO V. Gestión Económica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
CAPÍTULO PRIMERO. Disposiciones Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
CAPÍTULO SEGUNDO. Subvenciones y asignaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
CAPÍTULO TERCERO. Exacciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
CAPÍTULO CUARTO. Beneficios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
TÍTULO VI. Órganos Directivos y Gestores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
CAPÍTULO PRIMERO. Disposiciones Generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
CAPÍTULO SEGUNDO. Órganos centrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
– V –
CAPÍTULO TERCERO. Órganos locales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
TÍTULO VII. Régimen Jurídico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
CAPÍTULO PRIMERO. Peticiones, actos y acuerdos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
CAPÍTULO SEGUNDO. Infracciones urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
CAPÍTULO TERCERO. Responsabilidad de la Administración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
CAPÍTULO CUARTO. Acciones y Recursos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
DISPOSICIONES FINALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
DISPOSICIONES TRANSITORIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Tabla de vigencias de disposiciones afectadas por la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre 
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
§ 3. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido 
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Disposiciones adicionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Disposiciones derogatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
TÍTULO I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos . . . . 78
CAPÍTULO I. Estatuto básico del ciudadano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
CAPÍTULO II. Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística . . . . . . . . . . . . . . . 79
CAPÍTULO III. Estatuto jurídico de la propiedad del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
CAPÍTULO IV. Estatuto básico de la promoción de las actuaciones urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
TÍTULO II. Bases del régimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas civiles . . . . . . . . . . . . . . . 90
CAPÍTULO I. Bases del régimen del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
CAPÍTULO II. Reglas procedimentales comunes y normas civiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
TÍTULO III. El Informe de Evaluación de los Edificios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
TÍTULO IV. Cooperación y Colaboración Interadministrativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
TÍTULO V. Valoraciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
TÍTULO VI. Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
TÍTULO VII. Función social de la propiedad y gestión del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
CAPÍTULO I. Venta y sustitución forzosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
CAPÍTULO II. Patrimonios públicos de suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
CAPÍTULO III. Derecho de superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
TÍTULO VIII. Régimen jurídico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
CAPÍTULO I. Actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
CAPÍTULO II. Peticiones, actos y acuerdos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
CAPÍTULO III. Acciones y recursos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
CAPÍTULO IV. Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Disposiciones transitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
§ 4. Real Decreto 1169/1978, de 2 de mayo, sobre creación de Sociedades Urbanísticas por el 
Estado, los Organismos autónomos y las Corporaciones Locales, de acuerdo con el artículo 
115 de la Ley del Suelo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
Preámbulo . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
DISPOSICIÓN FINAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
§ 5. Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de 
Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO PARA EL DESARROLLO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y 
ORDENACIÓN URBANA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
TÍTULO I. Del planeamiento urbanístico del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
CAPÍTULO I. Tipología del planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
CAPÍTULO II. Del Plan Nacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
CAPÍTULO III. De los Planes Directores Territoriales de Coordinación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
CAPÍTULO IV. De los Planes Generales Municipales de Ordenación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
ÍNDICE SISTEMÁTICO
– VI –
Sección 1.ª Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Sección 2.ª De las determinaciones de carácter general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Sección 3.ª De las determinaciones en suelo urbano. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Sección 4.ª De las determinaciones en suelo urbanizable programado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
Sección 5.ª De las determinaciones en suelo urbanizable no programado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Sección 6.ª De las determinaciones en suelo no urbanizable. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Sección 7.ª De la documentación del Plan General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
CAPÍTULO V. De los Planes Parciales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
Sección 1.ª Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
Sección 2.ª De las determinaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
Sección 3.ª De la documentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
CAPÍTULO VI. De los estudios de detalle. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
CAPÍTULO VII. De los Proyectos de Urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
CAPÍTULO VIII. De los Programas de Actuación Urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Sección 1.ª Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Sección 2.ª De las determinaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
Sección 3.ª De la documentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
CAPÍTULO IX. De los Planes Especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Sección 1.ª Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
Sección 2.ª De las determinaciones y documentos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
Sección 3.ª De las particularidades de los Planes Especiales de protección . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
Sección 4.ª De las particularidades de los Planes Especiales de reforma interior y de saneamiento . . . . . . . 158
Sección 5.ª De los Catálogos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
TÍTULO II. De las Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
CAPÍTULO II. De las determinaciones. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
Sección 1.ª De las Normas Complementarias de Planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
Sección 2.ª De las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con ámbito provincial . . . . . . . . . . . . . 161
Sección 3.ª De las Normas Subsidiarias Municipales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
CAPÍTULO III. De la documentación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
CAPÍTULO IV. De las Normas de aplicación directa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
TÍTULO III. De los Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
TÍTULO IV. De la formación y aprobación de los Planes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
CAPÍTULO I. Del Plan Nacional de Ordenación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
CAPÍTULO II. De los Planes Directores Territoriales de Coordinación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
CAPÍTULO III. De los Planes Generales, Parciales, Estudio de Detalle, Proyectos de Urbanización, Programas 
de Actuación Urbanística, Planes Especiales, Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento y 
Delimitación del Suelo Urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
Sección 1.ª Disposiciones comunes de los actos preparatorios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
Sección 2.ª De los planes generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
Sección 3.ª De los Planes Parciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
Sección 4.ª De los estudios de detalle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Sección 5.ª De los Proyectos de Urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Sección 6.ª De los Programas de Actuación Urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
Sección 7.ª De los Planes Especiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
Sección 8.ª De los Catálogos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Sección 9.ª De las Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
Sección 10.De la delimitación del suelo urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
TÍTULO V. De la vigencia, revisión y modificación de los Planes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
TÍTULO VI. De la publicidad de los Planes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
ANEXO AL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO. RESERVAS DE SUELO PARA DOTACIONES EN PLANES 
PARCIALES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
§ 6. Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina 
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación 
Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
REGLAMENTO DE DISCIPLINA URBANÍSTICA PARA EL DESARROLLO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL 
SUELO Y ORDENACIÓN URBANA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
TÍTULO I. Intervención de la edificación y uso del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
CAPÍTULO I. De las licencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
Sección 1.ª Actos sujetos, competencia y procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
ÍNDICE SISTEMÁTICO
– VII –
Sección 2.ª De los actos promovidos por órganos del Estado o Entidades de Derecho público que 
administren bienes estatales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
CAPÍTULO II. De las órdenes de ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
Sección 1.ª Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
Sección 2.ª Del estado ruinoso de las construcciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
TÍTULO II. Protección de la legalidad urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
CAPÍTULO I. De las obras que se realicen sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones 
de una u otra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
CAPÍTULO II. De la suspensión de los efectos y de la revisión de licencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
CAPÍTULO III. De las obras y licencias en zonas verdes o espacios libres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
CAPÍTULO IV. De la suspensión y revisión de los actos y acuerdos municipales en materia de urbanismo. . . . . 194
CAPÍTULO V. Otras medidas tendentes a la protección de la legalidad en materia de licencias . . . . . . . . . . . 195
TÍTULO III. Infracciones urbanísticas y su sanción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
Sección 1.ª Infracciones urbanísticas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
Sección 2.ª Personas responsables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Sección 3.ª Reglas para la aplicación de las sanciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Sección 4.ª Competencia y procedimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
CAPÍTULO II. De las diferentes infracciones y sus sanciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
Sección 1.ª En materia de parcelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
Sección 2.ª En materia de uso de suelo y edificación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
Sección 3.ª Disposiciones comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
CAPÍTULO III. De la prescripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
§ 7. Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión 
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación 
Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204
REGLAMENTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
TÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
CAPÍTULO I. Sujetos y modalidades de gestión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
Sección 1. Principios generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
Sección 2. Mancomunidades y agrupaciones urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
Sección 3. Consorcios urbanísticos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
Sección 4. Gerencias urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
Sección 5. Personificación de forma societaria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
Sección 6. Entidades urbanísticas colaboradoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
CAPÍTULO II. Requisitos generales para la ejecución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
Sección 1. Función legitimadora del planeamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
Sección 2. Orden de prioridades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
Sección 3. Delimitación de polígonos y unidades de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
TÍTULO II. Derechos, obligaciones y cargas de los propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
CAPÍTULO I. Ejercicio de la facultad de edificar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
CAPÍTULO II. Cesiones obligatorias y aprovechamiento medio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
CAPÍTULO III. Costes de la urbanización. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
CAPÍTULO IV. Conservación de la urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . 220
TÍTULO III. Reparcelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
CAPÍTULO I. Normas generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
CAPÍTULO II. Requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Sección 1. Competencia, legitimación y capacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Sección 2. Unidad reparcelable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Sección 3. Requisitos formales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
CAPÍTULO III. Contenido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
Sección 1. Definición de los derechos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224
Sección 2. Definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Sección 3. Indemnizaciones y cuenta de liquidación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
CAPÍTULO IV. Procedimiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Sección 1. Iniciación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
Sección 2. Sustanciación y resolución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
Sección 3. Formalización e inscripción. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
CAPÍTULO V. Procedimientos abreviados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Sección 1. Reparcelación voluntaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
ÍNDICE SISTEMÁTICO
– VIII –
Sección 2. Reparcelación simplemente económica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Sección 3. Normalización de fincas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
CAPÍTULO VI. Efectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
Sección 1. Efectos jurídico-reales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
Sección 2. Efectos económicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
TÍTULO IV. Valoraciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
TÍTULO V. Sistemas de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
CAPÍTULO I. Determinación del sistema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
CAPÍTULO II. Sistema de compensación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
Sección 1. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
Sección 2. Constitución de la Junta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
Sección 3. Estatutos y bases de actuación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
Sección 4. Efectos de la constitución de la Junta de Compensación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
Sección 5. Proyecto de compensación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
Sección 6. Ejecución de las obras de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
Sección 7. Cesión de terrenos y obras de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
Sección 8. Responsabilidad de la Junta de Compensación y de sus miembros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
Sección 9. Impugnación de los acuerdos de la Junta de Compensación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
CAPÍTULO III. Sistema de Cooperación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Sección 1. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Sección 2. Asociaciones administrativas de cooperación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
CAPÍTULO IV. Sistema de expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
Sección 1. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
Sección 2. La expropiación forzosa para la ejecución de los sistemas generales y para actuaciones aisladas 
en suelo urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
Sección 3. Procedimiento del sistema de expropiación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Sección 4. Pago del justiprecio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
Sección 5. Toma de posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
Sección 6. Concesiones administrativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
TÍTULO VI. Ejecución de los programas de actuación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
CAPÍTULO II. Actuaciones preparatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
CAPÍTULO III. Formación y aprobación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
CAPÍTULO IV. Ejecución de los programas de actuación urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
§ 8. Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al 
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la 
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
Disposiciones derogatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
CAPÍTULO II. Inscripción de los proyectos de equidistribución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
CAPITULO III. Expropiaciones urbanísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
CAPITULO IV. Inscripciónde cesiones obligatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
CAPITULO V. Inscripción del aprovechamiento urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
CAPÍTULO VI. Inscripción de las obras nuevas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
CAPÍTULO VII. Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina urbanística . . . 279
CAPÍTULO VIII. Anotaciones preventivas ordenadas en proceso contencioso-administrativo . . . . . . . . . . . . . 281
CAPÍTULO IX. Notas marginales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
CAPÍTULO X. Inscripción de actos de parcelación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
CAPÍTULO XI. Inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
CAPÍTULO XII. Régimen de venta forzosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
§ 9. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de 
valoraciones de la Ley de Suelo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
Preámbulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
Artículos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Disposiciones derogatorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
Disposiciones finales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
CAPÍTULO I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
CAPÍTULO II. Conceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
ÍNDICE SISTEMÁTICO
– IX –
CAPÍTULO III. Valoración en situación de suelo rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
CAPÍTULO IV. Valoración en situación de suelo urbanizado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
CAPÍTULO V. Indemnizaciones y gastos de urbanización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
ANEXO I. Coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales . . . . . . 309
ANEXO II. Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
ANEXO III. Vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
ANEXO IV. Primas de riesgo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO [ENLACES EN LA NOTA DE AUTOR]
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
ÍNDICE SISTEMÁTICO
– X –
§ 1
Nota del Autor
Última modificación: 25 de mayo de 2023
 
El objeto del “Código de Derecho Urbanístico” es poner a disposición de los aplicadores 
de esta rama del derecho administrativo una herramienta eficaz para desarrollar su actividad 
profesional con la seguridad requerida.
En efecto, los rápidos cambios de la normativa urbanística inducen a confusión incluso a 
los profesionales y contribuyen a extender la percepción del urbanismo como algo oscuro, 
complicado y por tanto cuando menos propicio a la corrupción. Si bien las causas de este 
fenómeno escapan al ámbito de este trabajo, sólo con constantes esfuerzos de todas las 
administraciones para promover la transparencia puede pensarse en su superación.
El Código incluye todas las normas de nivel legal y reglamentario que regulan la 
actividad urbanística, entendida como la función pública que tiene por objeto la ordenación, 
la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, incluidos el subsuelo y el 
vuelo, y en especial su urbanización y edificación.
Las normas han sido seleccionadas con los siguientes criterios:
– Actualización constante: frente a un código tradicional que da una imagen estática en 
el tiempo, las nuevas tecnologías permiten plantear una versión en la cual los cambios se 
introducen de forma inmediata tras su entrada en vigor.
– Sistematización territorial: el objetivo es conocer con seguridad, en un momento dado, 
la normativa aplicable en una comunidad concreta, pues la actividad urbanística se 
caracteriza por su fuerte base territorial.
– Inclusión de las normas reguladoras de la ordenación del territorio: primero, porque en 
varias comunidades se regula de forma conjunta con el urbanismo; segundo, porque la 
legislación estatal agrupa las referencias a los instrumentos regulados en las normas 
urbanísticas y de ordenación del territorio; y por último, por el consenso doctrinal sobre la 
íntima relación entre ambas materias.
– Exclusión de las normas reguladoras de la actividad constructiva: a diferencia de las 
anteriores, no se consideran comúnmente como integrantes de la normativa urbanística; 
tampoco en ninguna comunidad coexisten dentro de una norma común, salvo algunas 
materias aisladas, ni la legislación estatal suele mezclarlas.
– Exclusión de los instrumentos de planificación aprobados mediante normas de rango 
legal o reglamentario, pues en general su contenido no se diferencia de los instrumentos de 
planificación aprobados mediante actos administrativos, tales como acuerdos, órdenes o 
resoluciones (que por definición se excluyen de la codificación).
– Inclusión de las normas estatales en materia de suelo, incluidas las de aplicación 
básica y supletoria: es un grupo muy heterogéneo, pues existen normas que regulan 
competencias exclusivas del Estado (como las valoraciones de suelo) junto con normas que 
regulan condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento 
de los deberes constitucionales (que por tanto no son de aplicación directa, sino mediante 
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
– 1 –
los correspondientes desarrollos autonómicos), y normas de aplicación supletoria para 
materias en las que eventualmente no exista regulación autonómica.
– Inclusión de normas relativas a materias relacionadas con el urbanismo, que si bien en 
algunas comunidades se integran en las normas urbanísticas generales, en otras son 
independientes, tales como (por ejemplo) patrimonios públicos de suelo, rehabilitación 
urbana, participación en las plusvalías generadas por la acción urbanística, derechos de 
realojamiento, edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable, urbanizaciones con 
déficit, etc. Surgen aquí varios problemas prácticos de codificación:
• Las normas que desarrollan competencias en materia de vivienda no se 
consideran parte del derecho urbanístico, salvo algunas que regulan aspectos de las 
“viviendas de protección pública” en relación con las cuales se utilizan técnicas 
urbanísticas.
• Las normas que regulan los procedimientos de evaluación ambiental, 
evaluación de impacto ambiental y otros análogos se encuadran en el derecho 
ambiental, pero a veces afectan de forma determinante, incluso expresamente, a los 
procedimientos urbanísticos.
• Las normas que se refieren a la protección y regulación de usos en 
determinados hábitat, como por ejemplo el litoral marítimo, pese a su apariencia 
“ambiental”, son muy a menudo netamente urbanísticas en su contenido.
• Las normas de protección, gestión y ordenación del paisaje son tan 
“urbanísticas” como “ambientales”, y ya que su contenido modifica la normativa 
urbanística general y emplea sus técnicas y su terminología, la codificacióndebe 
incluirlas.
– En materia de organización administrativa, no se incluyen las normas reguladoras de 
la organización administrativa en sí misma, pero sí las que regulan órganos colegiados que 
cuentan con competencias no pocas veces resolutorias. Primero porque, a diferencia de las 
normas organizativas puras, en varias comunidades su regulación está incluida en las 
normas urbanísticas de carácter general; y segundo porque este tipo de normas suele incluir 
preceptos no estrictamente organizativos, como atribución de competencias, reglas para 
adopción de acuerdos, disposiciones en materia de recursos, etc.
Índice completo de normativa. 
Se incluye seguidamente un índice completo de normativa, en el que como primer 
criterio se ordenan por separado las normas de rango legal y las de rango reglamentario; 
dentro de cada grupo, se distinguen:
– Las normas urbanísticas vigentes incluidas en el Código, a las que se asigna un 
número de orden que las identificará.
– Las normas urbanísticas vigentes que aprueban instrumentos de ordenación del 
territorio, o de planificación territorial o urbanística (no incluidas en el Código)
– Las normas urbanísticas vigentes de carácter estrictamente modificativo o transitorio 
(no incluidas en el Código)
– Las normas urbanísticas derogadas.
– Por último se aporta el enlace o enlaces para acceder a las páginas web donde puede 
consultarse el planeamiento urbanístico vigente.
Dentro de cada capítulo del índice, las normas se ordenan cronológicamente, y para 
cada una de ellas se detallan todas las normas que han introducido modificaciones con 
carácter posterior a su entrada en vigor.
Código de derecho urbanístico. 
Por último, el “código de derecho urbanístico” propiamente dicho se limita a las normas 
que cumplen los criterios expuestos, que se ordenan cronológicamente, si bien 
secuenciando en primer lugar las de rango legal y seguidamente las reglamentarias.
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 1 Nota del Autor
– 2 –
Abreviaturas
– BOE Boletín Oficial del Estado
– CE Corrección de errores
A) NORMAS DE RANGO LEGAL
Normas vigentes incluidas en el Código
1. REAL DECRETO 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido 
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (BOE 16/06/1976).
Afectada por:
– REAL DECRETO 3250/1976, de 30 de diciembre, por el que se ponen en vigor las 
disposiciones de la Ley 41/1975, de Bases del Estatuto del Régimen Local, relativas a 
ingresos de las Corporaciones Locales, y se dictan normas provisionales para su aplicación 
(BOE 31/01/1977).
– REAL DECRETO 544/1979, de 20 de febrero, sobre ampliación del plazo de 
adaptación de los Planes Generales de Ordenación Urbana (BOE 23/03/1979).
– REAL DECRETO 1710/1979, de 16 de junio, por el que se dejan sin efecto 
procedimiento de fiscalización, intervención y tutela del Ministerio de Administración 
Territorial sobre Entidades Locales en diversas materias y se dictan normas aclaratorias 
(BOE 14/07/1979).
– REAL DECRETO 3183/1981, de 29 de diciembre, por el que se aprueba la tabla de 
vigencias de los preceptos afectados por la Ley 40/1981, de 28 de octubre, por la que se 
aprueban determinadas medidas sobre Régimen Jurídico de las Corporaciones Locales 
(BOE 31/12/1981).
– LEY 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del 
Suelo (BOE 27/07/1990).
– REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto 
Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (BOE 30/06/1992).
– SENTENCIA del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (BOE 25/04/1997).
– SENTENCIA del Tribunal Constitucional 159/2001, de 5 de julio (BOE 26/07/2001).
La vigencia de esta norma debe entenderse en los términos de la exposición de 
motivos del REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se 
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la cual declara que su propio objetivo es 
"evitar. el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislación estatal en la 
materia, excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por 
el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación 
Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta 
y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la delegación legislativa por cuya virtud se 
dicta este Real Decreto Legislativo".
2. REAL DECRETO LEGISLATIVO 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el 
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE 31/10/2015).
Afectado por:
SENTENCIA 218/2015, de 22 de octubre de 2015 (BOE 27/11/2015).
Parcialmente anulado por:
SENTENCIA 143/2017, de 14 de diciembre de 2017 (BOE 17/01/2018).
Modificado por:
REAL DECRETO-LEY 35/2020, de 22 de diciembre (BOE 23/12/2020).
LEY 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética (BOE 
21/05/2021).
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 1 Nota del Autor
– 3 –
REAL DECRETO-LEY 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para 
impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de 
Recuperación, Transformación y Resiliencia (BOE 6/10/2021).
LEY 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de 
rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y 
Resiliencia (BOE 15/06/2022).
LEY 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25/05/2023).
Normas urbanísticas vigentes de carácter estrictamente modificativo o 
transitorio (no incluidas en el Código).
– LEY 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas 
(BOE 27/06/2013).
Esta norma ha sido parcialmente derogada por el REAL DECRETO LEGISLATIVO 
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y 
Rehabilitación Urbana (BOE 31/10/2015), de modo que la parte no derogada se limita a las 
disposiciones modificativas de otras normas, que ya no se incluyen en el código urbanístico.
Normas urbanísticas derogadas
– LEY sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 12 de mayo de 1956 (BOE 
14/05/1956).
– LEY 52/1962, de 21 de julio, sobre valoración de terrenos sujetos a expropiación en 
ejecución de los planes de vivienda y urbanismo (BOE 23/07/1962).
– LEY 158/1963, de 2 de diciembre, sobre condiciones y procedimientos de modificación 
de Planes de Ordenación Urbana y de Proyectos de Urbanización cuando afecten a zonas 
verdes o espacios libres previstos en los mismos (BOE 5/12/1963).
– LEY 197/1963, de 28 de diciembre, sobre "Centros y Zonas de Interés Turístico 
Nacional" (BOE 31/12/1963).
– DECRETO-LEY 5/1964, de 23 de abril, sobre expropiación y valoración de terrenos 
comprendidos en los Polos de Promoción y Desarrollo Industrial (BOE 27/04/1964).
– LEY 86/1965, de 17 de julio, sobre normas aplicables a la delimitación, adquisición, 
ordenación y urbanización de los polígonos residenciales e industriales que se sitúen en los 
Polos de Promoción y Desarrollo industrial y de descongestión de Madrid (BOE 21/07/1965).
– DECRETO-LEY 7/1970, de 27 de junio, sobre actuaciones urbanísticas urgentes (BOE 
30/06/1970).
– LEY 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana (BOE 5/05/1975).
– REAL DECRETO-LEY 3/1980, de 14 de marzo, sobre creación de suelo y agilización 
de la gestión urbanística (BOE 15/03/1980).
– REAL DECRETO-LEY 16/1981, de 16 de octubre, de adaptación de Planes Generales 
de Ordenación Urbana (BOE 22/10/1981).
– LEY 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del 
Suelo (BOE 27/07/1990).
– REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el 
Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (BOE 
30/06/1992).
– LEY 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (BOE 14/04/1998).
– LEY 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (BOE 29/05/2007).– REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el 
Texto Refundido de la Ley de Suelo (BOE 26/06/2008).
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 1 Nota del Autor
– 4 –
B) NORMAS DE RANGO REGLAMENTARIO
Normas vigentes incluidas en el Código
3. REAL DECRETO 1169/1978, de 2 de mayo, sobre creación de Sociedades 
Urbanísticas por el Estado, los Organismos autónomos y las Corporaciones Locales, de 
acuerdo con el artículo 115 de la Ley del Suelo (BOE 5/06/1978).
4. REAL DECRETO 2159/1978,de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de 
Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana (BOE 15/09/1978 y 16/09/1978).
Afectado por:
• LEY 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y 
Valoraciones del Suelo (BOE 27/07/1990).
• REAL DECRETO 304/1993, de 26 de febrero, por el que se aprueba la tabla de 
vigencias de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión Urbanística, Disciplina 
Urbanística, Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares y Reparcelaciones, 
en ejecución de la disposición final única del texto refundido de la Ley sobre Régimen 
del Suelo y Ordenación Urbana (BOE 18/03/1993).
• SENTENCIA del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (BOE 
25/04/1997).
• REAL DECRETO 1056/2014, de 12 de diciembre, por el que se regulan las 
condiciones básicas de emisión y uso de la tarjeta de estacionamiento para personas 
con discapacidad (BOE 23/12/2014).
5. REAL DECRETO 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de 
Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana (BOE 18/09/1978).
Afectado por:
• REAL DECRETO 2472/1978, de 14 de octubre, por el que queda suspendida la 
vigencia de determinados artículos del Reglamento de Disciplina Urbanística, 
aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio (BOE 23/10/1978).
• LEY 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y 
Valoraciones del Suelo (BOE 27/07/1990).
• REAL DECRETO 304/1993, de 26 de febrero, por el que se aprueba la tabla de 
vigencias de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión Urbanística, Disciplina 
Urbanística, Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares y Reparcelaciones, 
en ejecución de la disposición final única del texto refundido de la Ley sobre Régimen 
del Suelo y Ordenación Urbana (BOE 18/03/1993).
• SENTENCIA del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (BOE 
25/04/1997).
6. REAL DECRETO 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento 
de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana (BOE 31/01/1979 y 1/02/1979).
Afectado por:
• LEY 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y 
Valoraciones del Suelo (BOE 27/07/1990).
• REAL DECRETO 304/1993, de 26 de febrero, por el que se aprueba la tabla de 
vigencias de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión Urbanística, Disciplina 
Urbanística, Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares y Reparcelaciones, 
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 1 Nota del Autor
– 5 –
en ejecución de la disposición final única del texto refundido de la Ley sobre Régimen 
del Suelo y Ordenación Urbana (BOE 18/03/1993).
• SENTENCIA del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (BOE 
25/04/1997).
• REAL DECRETO 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre 
Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (BOE 
23/07/1997).
• REAL DECRETO 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el 
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (BOE 9/11/2011).
7. REAL DECRETO 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas 
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en 
el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (BOE 23/07/1997).
8. REAL DECRETO 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento 
de Valoraciones de la Ley de Suelo (BOE 9/11/2011; CE BOE 16/03/2012).
Modificado por:
• LEY 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación 
urbanas (BOE 27/06/2013).
Normas urbanísticas vigentes de carácter estrictamente modificativo o 
transitorio (no incluidas en el Código).
REAL DECRETO 2472/1978, de 14 de octubre, por el que queda suspendida la vigencia 
de determinados artículos del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real 
Decreto 2187/1978, de 23 de junio (BOE 23/101978).
REAL DECRETO 304/1993, de 26 de febrero, por el que se aprueba la tabla de 
vigencias de los Reglamentos de Planeamiento, Gestión Urbanística, Disciplina Urbanística, 
Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares y Reparcelaciones, en ejecución de la 
disposición final única del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación 
Urbana (BOE 18/03/1993).
Normas urbanísticas derogadas
– DECRETO 343/1963, de 21 de febrero, por el que se desarrollan los artículos primero, 
segundo y tercero de la Ley sobre valoración de terrenos sujetos a expropiación en 
ejecución de los planes de vivienda y urbanismo (BOE 2/03/1963).
– DECRETO 1753/1964, de 11 de junio, por el que se dictan normas para evitar las 
construcciones clandestinas (BOE 20/06/1964).
– DECRETO 2854/1964, de 11 de septiembre, sobre tramitación de la expropiación 
forzosa en los polos de promoción y de desarrollo industrial (BOE 21/09/1964).
– DECRETO 4297/1964, de 23 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de la 
Ley sobre Centros y zona de interés turístico nacional (BOE 16/01/1965).
– DECRETO 1006/1966, de 7 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de 
Reparcelaciones de Suelo afectado por Planes de Ordenación Urbana (BOE 26/04/1966).
– DECRETO 458/1972, de 24 de febrero, sobre liberación de expropiaciones 
urbanísticas (BOE 3/03/1972).
– REAL DECRETO 544/1979, de 20 de febrero, sobre ampliación del plazo de 
adaptación de los Planes Generales de Ordenación Urbana (BOE 23/03/1979).
– REAL DECRETO 990/1980, de 3 de mayo, sobre ampliación del plazo de adaptación 
de los Planes Generales de Ordenación Urbana (BOE 24/05/1980).
C) PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
Enlace a la página web del Sistema de Información Urbanística (SIU) del Ministerio 
de Fomento:
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 1 Nota del Autor
– 6 –
https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-y-politicas-urbanas/sistema-de-informacion-
urbana/sistema-de-informacion-urbana-siu
En dichas páginas pueden consultarse todos los instrumentos de planeamiento 
urbanístico vigentes.
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 1 Nota del Autor
– 7 –
https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-y-politicas-urbanas/sistema-de-informacion-urbana/sistema-de-informacion-urbana-siu
https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-y-politicas-urbanas/sistema-de-informacion-urbana/sistema-de-informacion-urbana-siu
§ 2
Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto 
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
Ministerio de la Vivienda
«BOE» núm. 144, de 16 de junio de 1976
Última modificación: 26 de julio de 2001
Referencia: BOE-A-1976-11506
Téngase en cuenta que aunque la disposición derogatoria única del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de 
junio, Ref. BOE-A-1992-15285. deroga esta Ley, la Sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo, Ref. BOE-
T-1997-8872. declara inconstitucional y nulo el apartado primero de esta disposición derogatoria única, por lo 
que debe entenderse que esta norma permanece vigente.
Se derogan los preceptos de esta Ley en cuanto se opongan a lo establecido por la Ley 8/1990, de 25 de julio, 
según establece su disposición derogatoria. Ref. BOE-A-1990-17938.
En uso de la autorización concedida por el artículo diez punto cuatro de la Ley de 
Régimen Jurídico de la Administración del Estado, de veintiséis de julio,de mil novecientos 
cincuenta y siete y de la Disposición Final Segunda de la Ley de Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana, de dos de mayo de mil novecientos setenta y cinco, a propuesta del 
Ministro de la Vivienda, de conformidad con el dictamen del Consejo de Estado en Pleno, y 
previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día nueve de abril de mil 
novecientos setenta y seis, dispongo:
TÍTULO PRELIMINAR
Finalidades y campo de aplicación de la Ley
Artículo primero. 
Es objeto de la presente Ley la ordenación urbanística en todo el territorio nacional.
Artículo segundo. 
La actividad urbanística se referirá a los siguientes aspectos:
a) Planeamiento urbanístico.
b) Régimen urbanístico del suelo.
c) Ejecución de las urbanizaciones.
d) Fomento e intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del 
suelo y edificación.
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
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http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1992-15285
http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-T-1997-8872
http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-T-1997-8872
http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1990-17938
Artículo tercero. 
Uno. La competencia urbanística concerniente al planeamiento comprenderá las 
siguientes facultades:
a) Redactar un Plan Nacional de Ordenación.
b) Formar Planes Directores Territoriales de Coordinación, Planes Generales 
Municipales, Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento.
c) Emplazar los centros de producción y de residencia del modo conveniente para la 
mejor distribución de la población española en el territorio nacional.
d) Dividir el territorio municipal en áreas de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
e) Establecer zonas distintas de utilización según la densidad de la población que haya 
de habitarlas, porcentaje de terreno que pueda ser ocupado por construcciones, volumen, 
forma, número de plantas, clase y destino de los edificios, con sujeción a ordenaciones 
generales uniformes para cada especie de los mismos en toda la zona.
f) Formular el trazado de las vías públicas y medios de comunicación.
g) Establecer espacios libres para parques y jardines públicos en proporción adecuada a 
las necesidades colectivas, en los términos establecidos en la presente Ley.
h) Señalar el emplazamiento y características de los centros y servicios de interés 
público y social, centros docentes, aeropuertos y lugares análogos.
i) Determinar la configuración y dimensiones de las parcelas edificables.
j) Limitar el uso del suelo y de las edificaciones.
k) Orientar la composición arquitectónica de las edificaciones y regular, en los casos que 
fuera necesario, sus características estéticas.
Dos. La competencia urbanística en orden al régimen del suelo comprenderá las 
siguientes funciones:
a) Procurar que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y la función 
social de la propiedad.
b) Impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los 
propietarios afectados e imponer la justa distribución de los mismos.
c) Regular el mercado de terrenos como garantía de la subordinación natural de los 
mismos a los fines de la edificación y de la vivienda.
d) Afectar el aumento de valor del suelo originado por el planeamiento al pago de los 
gastos de urbanización.
e) Asegurar el uso racional del suelo en cuanto al mantenimiento de una densidad 
adecuada al bienestar de la población.
f) Adquirir terrenos y construcciones para constituir patrimonios de suelo.
Tres. La competencia urbanística en lo que atañe a la ejecución de la urbanización 
confiere las siguientes facultades:
a) Encauzar, dirigir, realizar, conceder y fiscalizar la ejecución de las obras de 
urbanización.
b) Expropiar los terrenos y construcciones necesarios para efectuar las obras y cuantos 
convengan a la economía de la urbanización proyectada.
Cuatro. La competencia urbanística en orden al fomento e intervención en el ejercicio de 
las facultades dominicales relativas al uso del suelo y edificación comprenderá las siguientes 
facultades:
a) Ceder terrenos edificables y derechos de superficie sobre los mismos.
b) Intervenir la parcelación.
c) Exigir a los propietarios que edifiquen en plazos determinados.
d) Imponer la enajenación cuando no se edificaren en el tiempo o forma previstos.
e) Prohibir los usos que no se ajustaren a los Planes.
f) Intervenir en la construcción y uso de las fincas.
g) Promover la posibilidad de que se faciliten a los propietarios los medios precisos para 
cumplir las obligaciones impuestas por esta Ley.
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 2 Texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
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Cinco. Las mencionadas facultades tendrán carácter enunciativo y no limitativo, y la 
competencia urbanística comprenderá cuantas otras fueren congruentes con la misma, para 
ser ejercidas con arreglo a la presente Ley.
Artículo cuarto. 
Uno. La gestión urbanística podrá encomendarse a Órganos de carácter público, a la 
iniciativa privada y a Entidades mixtas.
Dos. La gestión pública suscitará, en la medida más amplia posible, la iniciativa privada y 
la sustituirá, cuando ésta no alcanzare a cumplir los objetivos necesarios, con las 
compensaciones que esta Ley establece. En la formulación, tramitación y gestión del 
planeamiento urbanístico, los Órganos competentes deberán asegurar la mayor participación 
de los interesados y en particular los derechos de iniciativa e información por parte de las 
Corporaciones, Asociaciones y particulares.
Artículo quinto. 
Uno. Sin perjuicio de la competencia que, la presente Ley atribuye al Consejo de 
Ministros, la actividad urbanística se desarrollará bajo la dirección del Ministerio de la 
Vivienda.
Dos. Funcionarán en dicho Departamento ministerial la Comisión Central de Urbanismo, 
la Dirección General de Urbanismo, las Comisiones provinciales de Urbanismo y los demás 
Organismos y Entidades que integran la Administración urbanística del Estado.
Tres. Los citados Órganos especiales coordinarán sus respectivas atribuciones con las 
correspondientes a los distintos Ministerios
Cuatro. Los Órganos urbanísticos fomentarán la acción de las Corporaciones Locales, 
cooperarán al ejercicio de la competencia que les confiere la Ley de Régimen Local y se 
subrogarán en ella cuando no la ejercieren adecuadamente, o su cometido exceda de sus 
posibilidades.
TÍTULO I
Planeamiento urbanístico del territorio
CAPÍTULO PRIMERO
Clases de Planes de Ordenación
Artículo sexto. 
Uno. El planeamiento urbanístico del territorio nacional se desarrollará a través de un 
Plan Nacional de Ordenación y de Planes Directores Territoriales de Coordinación, Planes 
Generales Municipales y Normas Complementarias y subsidiarias del planeamiento.
Dos. Los Planes Directores Territoriales de Coordinación podrán tener ámbito 
supraprovincial, provincial o comarcal.
Tres. Los Planes Generales Municipales se desarrollarán, según los casos, en Planes 
Parciales. Planes Especiales, Programas de Actuación Urbanística y Estudios de Detalle.
Artículo séptimo. 
El Plan Nacional de Ordenación determinará las grandes directrices de ordenación del 
territorio, en coordinación con la planificación económica y social para el mayor bienestar de 
la población.
Artículo octavo. 
Uno. Los Planes Directores Territoriales de Coordinación establecerán, de conformidad 
con los principios del Plan Nacional de Ordenación y de la Planificación Económica y Social 
y las exigencias del desarrollo regional, las directrices para la ordenación del territorio, el 
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 2 Texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
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marco físico en que han de desarrollarse las previsiones del Plan y el modelo territorial en 
que han de coordinarse los Planes y Normas a que afecte.
Dos. Los Planes contendrán las siguientes determinaciones:
a) El esquema para la distribución geográfica de los usos y actividades a que debedestinarse prioritariamente el suelo afectado.
b) El señalamiento de las áreas en que se hayan de establecer limitaciones por 
exigencias de la defensa nacional, teniendo en cuenta la legislación específica en la materia, 
o por otras razones de interés público.
c) Las medidas de protección a adoptar en orden a la conservación del suelo, de los 
demás recursos naturales y a la defensa, mejora, desarrollo o renovación del medio 
ambiente natural y del patrimonio histórico-artístico.
d) El señalamiento y localización de las infraestructuras básicas relativas a las 
comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas, al abastecimiento de agua, saneamiento, 
suministro de energía y otras análogas.
Tres. Los Planes Directores Territoriales de Coordinación comprenderán los estudios que 
justifiquen la elección del modelo territorial, los planos, normas y programas que requiera su 
realización y las bases técnicas y económicas para el desarrollo y ejecución del propio Plan.
Artículo noveno. 
Uno. Las determinaciones de los Planes Directores Territoriales de Coordinación 
vincularán a la Administración y a los particulares. Las acciones previstas en los mismos se 
llevarán a cabo por cada uno de los Departamentos ministeriales afectados en las materias 
de sus respectivas competencias con arreglo a las prescripciones establecidas en el Decreto 
de su aprobación.
Dos. Las Corporaciones Locales cuyo territorio esté afectado, total o parcialmente, por 
un Plan Director Territorial de Coordinación, sin perjuicio de la inmediata entrada en vigor de 
éste, deberán promover en el plazo máximo de un año la correspondiente acomodación a 
sus determinaciones, mediante la oportuna revisión de sus respectivos Planes Generales 
municipales de Ordenación. En igual sentido se procederá a la acomodación de las Normas 
Complementarias o Subsidiarias del Planeamiento.
Artículo diez. 
Uno. Los Planes Generales Municipales de Ordenación, como instrumento de 
ordenación integral del territorio, abarcarán uno o varios términos municipales completos y 
clasificarán el suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente; definirán 
los elementos fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenación 
urbanística del territorio y establecerán el programa para su desarrollo y ejecución así como 
el plazo mínimo de su vigencia.
Dos. Cuando existan Planes Directores Territoriales de Coordinación los Planes 
Generales Municipales deberán redactarse teniendo en cuenta las determinaciones y 
directrices establecidas en aquellos de forma coordinada con las previsiones de la 
planificación económica y social.
Artículo once. 
Uno. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo urbano, 
completar su ordenación mediante la regulación detallada del uso de los terrenos y de la 
edificación; señalar la renovación o reforma interior que resultare procedente; definir aquellas 
partes de la estructura general del plan correspondiente a esta clase de terrenos y proponer 
los programas y medidas concretas de actuación para su ejecución.
Dos. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo 
urbanizable, definir los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenación 
urbanística del territorio; establecer según sus categorías, una regulación genérica de los 
diferentes usos globales y niveles de intensidad y fijar los programas de desarrollo a corto y 
medio plazo, referidos a un conjunto de actuaciones públicas y privadas.
CÓDIGO DE DERECHO URBANÍSTICO ESTATAL
§ 2 Texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
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Asimismo regularán la forma y condiciones con que podrán incorporarse al desarrollo 
urbano actuaciones no programadas mediante los correspondientes Programas de 
Actuación Urbanística para la realización de unidades urbanísticas integradas.
Tres. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico, en el suelo no 
urbanizable, preservar dicho suelo del proceso de desarrollo urbano y establecer, en su 
caso, medidas de protección del territorio y del paisaje.
Artículo doce. 
Uno. Los Planes Generales Municipales de Ordenación contendrán las siguientes 
determinaciones de carácter general:
a) Clasificación del suelo con expresión de las superficies asignadas a cada uno de los 
tipos y categorías de suelo adoptados.
b) Estructura general y orgánica del territorio integrada por los elementos determinantes 
del desarrollo urbano y, en particular, los sistemas generales de comunicación y sus zonas 
de protección, los espacios libres destinados a parques públicos y zonas verdes en 
proporción no inferior a cinco metros cuadrados por habitante y el equipamiento comunitario 
y para centros públicos.
c) Programación en dos etapas de cuatro años del desarrollo del Plan en orden a 
coordinar las actuaciones e inversiones públicas y privadas, y de acuerdo con los planes y 
programas de los distintos Departamentos ministeriales.
d) Medidas para la protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y 
defensa del paisaje, elementos naturales y conjuntos urbanos e histórico-artísticos, de 
conformidad, en su caso, con la legislación específica que sea de aplicación en cada 
supuesto.
e) Señalamiento de las circunstancias con arreglo a las cuales sea procedente, en su 
momento, la revisión del Plan, en función de la población total y su índice de crecimiento, 
recursos, usos e intensidad de ocupación y demás elementos que justificaron la clasificación 
del suelo inicialmente adoptada.
Dos. Además de las determinaciones de carácter general, los planes generales deberán 
contener las siguientes:
Dos.Uno. En suelo urbano.
a) Delimitación de su perímetro con señalamiento, en su caso, del ámbito de las 
operaciones de reforma interior que se estimen necesarias.
b) Asignación de usos pormenorizados correspondientes a las diferentes zonas.
c) Delimitación de los espacios libres y zonas verdes destinados a parques y jardines 
públicos y zonas deportivas de recreo y expansión.
d) Emplazamientos reservados para templos, centros docentes, públicos o privados, 
asistenciales y sanitarios, y demás servicios de interés público y social.
e) Trazado y características de la red viaria y previsión de aparcamientos con 
señalamiento de alineaciones y rasantes para la totalidad o parte de este suelo.
f) Reglamentación detallada del uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénico-
sanitarias de los terrenos y construcciones, así como de las características estéticas de la 
ordenación, de la edificación y de su entorno.
g) Características y trazado de las galerías y redes de abastecimiento de agua, 
alcantarillado, energía eléctrica y de aquellos otros servicios que, en su caso, prevea el Plan.
h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las 
obras de urbanización.
En estas determinaciones se expresará las que conserven, modifiquen y perfeccione, la 
ordenación existente. Las dotaciones de los apartados c) y d) se establecerán en función de 
las características socio-económicas de la población y de acuerdo, en todo caso, con la 
legislación específica sobre la materia.
Dos.dos. En suelo urbanizable programado:
a) Desarrollo de los sistemas de la estructura general de ordenación urbanística del 
territorio, con la precisión suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales.
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§ 2 Texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
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b) Fijación del aprovechamiento medio de la superficie total y, en su caso, por sectores 
en función de las intensidades y usos globales señalados a los terrenos no destinados a 
viales, parques y jardines públicos y demás servicios y dotaciones de interés general, 
homogeneizados según sus valores relativos.
c) Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, 
energía eléctrica, servicio telefónico y demás servicios que, en su