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Gestión sostenible

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Evaluación de la inversión de residencias
universitarias con criterios de sostenibilidad:
Propuesta de Gestión Integral para su Construcción
Item Type info:eu-repo/semantics/bachelorThesis
Authors Chavez Estela, Kevin Antony; Sosa Loaiza, Jhaynor Joseph
Citation [1] K. Chavez, “Evaluación de la inversión de residencias
universitarias con criterios de sostenibilidad : Propuesta de
Gestión Integral para su Construcción,” Universidad Peruana de
Ciencias Aplicadas (UPC), Lima, Perú, 2020.
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
Rights info:eu-repo/semantics/openAccess; Attribution-
NonCommercial-ShareAlike 4.0 International
Download date 28/03/2024 20:34:54
Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/
Link to Item http://hdl.handle.net/10757/648834
http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/
http://hdl.handle.net/10757/648834

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA ACADÉMICO DE INGENIERÍA CIVIL
“Evaluación de la inversión de residencias universitarias con criterios de
sostenibilidad: Propuesta de Gestión Integral para su Construcción”
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN
Para optar el grado de bachiller en Ingeniería Civil

AUTOR(ES)
Chavez Estela, Kevin Antony (0000-0003-2972-6780)
Sosa Loaiza, Jhaynor Joseph (0000-0002-2124-9273)

ASESOR
Garcia Bedoya, Felipe Edgardo (0000-0002-2045-710X)
Lima, 23 de enero de 2020
1

DEDICATORIA

Dedico este proyecto de investigación a mis padres, hermanos y a toda mi familia quienes
me han brindado su apoyo incondicional en todo momento.
Kevin Chavez

Dedico este proyecto de investigación a mis padres, hermanos, familia y amigos quienes
me han brindado su apoyo incondicional en todo momento.
Joseph Sosa

AGRADECIMIENTOS

Agradecemos con especial aprecio a nuestro asesor el ingeniero Felipe García Bedoya
por su completa dedicación, motivación y asistencia durante la realización del presente
trabajo de investigación.
Del mismo modo, queremos hacer extensivo nuestro agradecimiento a los profesionales
quienes nos brindaron su apoyo para llevar adelante este proyecto. Al arquitecto Carlos
Casalino por su colaboración y profesionalismo. A la Mg. Francesca Mayer Martinelli por
brindarnos su tiempo y experiencia en la sostenibilidad del proyecto. A Felipe García hijo
por brindarnos su apoyo desinteresado.
A los profesionales que nos han brindado su tiempo y han agregado valor a este trabajo,
mucha gracias.

RESUMEN
En los últimos años debido al crecimiento de la población estudiantil en las universidades
por convenios con becas integrales que atraen público de otras regiones del país. De acuerdo,
a un estudio local el incremento de becas a becarios migrantes fue de un 47% en el año 2015.
Desde aquel entonces se creó una oportunidad de negocio para los pobladores de los
alrededores alquilando habitaciones. Estas se construyen a través de procesos de
autoconstrucción en espacios que habilitan en sus casas para destinarlos al alquiler, pese a
no contar con condiciones adecuadas de habitabilidad. Como consecuencia, muchos jóvenes
que emigraron de zonas alejadas a las universidades, se encuentran expuestos a los riesgos
en estas edificaciones ante un posible riesgo sísmico que podría cobrar fatales resultados.
Ante esta situación se hace de necesidad generar un espacio destinado solo para estudiantes;
donde se brinden condiciones de habitabilidad y una infraestructura adecuada a las
necesidades de los estudiantes universitarios garantizando su seguridad y bienestar a lo largo
de su vida universitaria. Esto permite solucionar un problema que puede ser rentable para el
inversionista. Para esto, se debe realizar un estudio de factibilidad que demuestre que este
tipo de proyectos es rentable, se genere un desarrollo sostenible, que se brinden condiciones
que permitan una mejor estancia de los estudiantes en la universidad y esto se vea reflejado
en su rendimiento académico.
Palabras clave: Residencia; universitaria; sostenibilidad; propuesta; inversión.

“Evaluation of the investment of university residences with sustainability criteria: Integral
Management Proposal for its Construction”
ABSTRACT
In recent years due to the growth of the student population in universities by agreements
with comprehensive scholarships that attract the public from other regions of the country. In
agreement, a local study the increase of scholarships to migrant scholars was of 47% in the
year 2015. Since then a business opportunity was created for the inhabitants of the
surroundings renting rooms. These are built through self-construction processes in spaces
that enable in their homes for rental destinations, despite not having adequate habitability
conditions. As a consequence, many young people who emigrated from remote areas to
universities were affected by the risks in these buildings due to a possible seismic risk that
could lead to fatal results. Given this situation, it is necessary to generate a space intended
only for students; where habitability conditions and an infrastructure adequate to the needs
of university students are provided, guaranteeing their safety and well-being throughout their
university life. This allows to solve a problem that can be profitable for the investor. For
this, you must conduct a feasibility study that demonstrates that this type of project is
profitable, generate sustainable development, provide conditions that could be a better stay
for students in the university and this is reflected in their academic performance.
Keywords: Universitary; residence; sustainability; proposal; investment.

TABLA DE CONTENIDOS
1 INTRODUCCIÓN ....................................................................................................... 9
2 GESTIÓN INTEGRAL APLICADA AL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
DE LA RESIDENCIA UNIVERSITARIA ..................................................................... 12
2.1 FORMULACIÓN ESTRATÉGICA DEL PROYECTO ....................................................... 12
2.2 INVESTIGACIÓN DE MERCADO ............................................................................... 13
2.3 ELECCIÓN DEL TERRENO Y CONCEPTUALIZACIÓN DEL PROYECTO ........................ 14
2.4 ANÁLISIS TÉCNICO DEL PROYECTO PARA ESPECIFICACIONES SOSTENIBLES .......... 14
2.5 ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DEL ........................................................................... 14
2.5.1 Factibilidad comercial ..................................................................................... 14
2.5.2 Factibilidad organizacional.............................................................................. 14
2.5.3 Factibilidad legal ............................................................................................. 15
2.5.4 Factibilidad económica .................................................................................... 15
3 METODOLOGÍA DE TRABAJO PARA LA ELABORACIÓN DE LA
PROPUESTA ..................................................................................................................... 15
4 RESULTADOS: PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA .................................. 17
4.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADO .............................................................................. 17
4.1.1 Condiciones de habitabilidad de la zona de estudio ........................................ 17
4.2 ELECCIÓN DEL TERRENO Y CONCEPTUALIZACIÓN DEL PROYECTO ........................ 18
4.3 ANÁLISIS TÉCNICO PARA EL PROYECTO BAJO ESPECIFICACIONES DE
SOSTENIBILIDAD: CERTIFICACIÓN EDGE .......................................................................... 20
4.4 ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD .................................................................................. 21
4.4.1 Factibilidad comercial..................................................................................... 21
4.4.2 Factibilidad organizacional.............................................................................. 22
4.4.3 Factibilidad legal ............................................................................................. 22
4.4.4 Factibilidad económica .................................................................................... 22
5 CONCLUSIONES ..................................................................................................... 24
6 REFERENCIAS ........................................................................................................ 25
7 ANEXOS .................................................................................................................... 26
7.1 ANEXO 1: FORMATO DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS ......................................... 26
6

7.2 ANEXO 2: FOTOGRAFÍAS DE LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD EN LA ZONA
ALREDEDOR DE LA UPC CAMPUS VILLA .......................................................................... 27
7.3 ANEXO 3: CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS DEL
TERRENO ........................................................................................................................... 28
7.4 ANEXO 4: CRONOGRAMA DE OBRA ........................................................................ 1
7.5 ANEXO 5: CALCULO DE COSTOS EN EQUIPAMIENTO A DETALLE ............................. 1
7.6 ANEXO 6: PLANOS DEL PROYECTO .......................................................................... 2
7.7 ANEXO 7: EVALUACIÓN DE SOSTENIBILIDAD DEL PROYECTO EN EL SOFTWARE
EDGE 6

ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Presupuesto Total de la Propuesta de Construcción ........................................ 21
Tabla 2. Ingresos y Egresos Anuales ................................................................................... 22
Tabla 3. Flujo de caja anual ................................................................................................. 23
Tabla 4. Análisis de indicadores financieros ....................................................................... 24

ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1. Flujograma de los procesos de la gestión integral de un proyecto Sostenible. .... 13
Figura 2. El procedimiento metodológico de trabajo para elaborar la propuesta ................ 16
Figura 3. Vista de elevación frente a la Av. Guardia Civil ................................................. 18
Figura 4. Planta Primer Piso ................................................................................................ 19
Figura 5Planta Típica 2do al 5to piso .................................................................................. 19
Figura 6. Habitación típica .................................................................................................. 20

1 INTRODUCCIÓN
En un intervalo de 5 años, a nivel mundial, 1 de cada 5 personas cambia de lugar de
residencia por distintos motivos. Siendo la educación un factor clave en la migración interna
de poblaciones. Por esta razón, la migración de zonas rurales a urbanas es fenómeno
particularmente importante en los Países de ingresos bajos y medianos[1]. Además, las
posibilidades de desplazamiento aumentan significativamente con el nivel de educación en
todas las regiones del mundo. En 53 países, la probabilidad de migración se duplicó de hecho
entre las personas con educación primaria, se triplicó entre los que habían cursado la
secundaria y se cuadruplicó entre los de nivel superior, en comparación con aquellos que
carecían de educación. En América Latina, existe una tendencia de baja movilidad en México
y partes de Centroamérica, niveles moderados en Brasil y Argentina, aumentando a altos
niveles principalmente en Chile y países andinos como Bolivia, Paraguay y Perú[2]. En Perú,
los censos del Instituto Nacional de Estadística e Informática-INEI del 2007, indican que un
quinto de la población reside en un departamento diferente del que nacieron. Casi la mitad se
instalaron en Lima, la capital de la Republica, manteniéndose, así como principal imán de
migración interna e incluso externa. Paso de tener 2 millones de habitantes a 10 millones
aproximadamente en 50 años. Además, a partir de febrero del 2012 se dispone la creación de
Programa Nacional de Becas y Crédito Educativo – Pronabec, cuyo objetivo es contribuir a
la equidad en la educación superior, mediante el otorgamiento de becas y crédito educativo a
estudiantes de bajos o escasos recursos económicos y con alto rendimiento académico. Al
2016, según cifras del Pronabec 84037 becas han sido subvencionadas por el estado; siendo
Beca18 la modalidad de mayor alcance con más de 52 mil becas integrales para realizar
estudios de pregrado en institutos o universidades. De estos, cerca el 45% de los becarios ha
elegido una institución educativa en Lima. Lugar en el cual se tiene la concentración de 57
universidades de las 143 que existen en el territorio nacional.
Como tal, existe una población joven de estudiantes que se desplazan cortas y largas
distancias desde su lugar de origen a centros urbanos para buscar mejores condiciones
educativas, con niveles más altos de educación se aspira a mejores oportunidades, que les
permite tener mejores condiciones de vida en el futuro. Por lo general, alquilan una habitación
cerca de su centro de estudios generando así una sobre carga en la infraestructura de las zonas
aledañas a las universidades. Frente a ello, los propietarios de viviendas unifamiliares e
inversores a pequeña escala, al evidenciar una creciente demanda de alojamiento, responden
con soluciones parciales de alojamiento a través de la autoconstrucción. Las viviendas
10

familiares son las que terminan siendo adaptadas para su alquiler ya que los pobladores
cercanos a las universidades encuentran una oportunidad adicional de ingresos. Dentro de un
análisis de la Ingeniería, las edificaciones modificadas sin ningún asesoramiento de algún
profesional como un arquitecto o un Ingeniero Civil, se encuentran en alto riesgo frente a un
escenario sísmico de magnitud 8.5 con consecuencias fatales que podrían cobrar cientos de
vidas de estudiantes. Asimismo, la autoconstrucción e informalidad, con frecuencia causa el
desmedro de las condiciones mínimas de habitabilidad, precariedad física y legal e
incrementando la vulnerabilidad de los hogares ante fenómenos y/o desastres naturales[3],
obligando al estudiante a adaptarse a estas condiciones. Diversos estudios locales, incluida
esta investigación, ha podido constatar que existe un déficit de calidad e idoneidad de las
habitaciones y servicios que ofrecen los arrendatarios, la mayoría de estas presentan
problemas de humedad, poca iluminación natural, espacios de vivienda más pequeños, no
justificando asé el precio que se paga por alquiler. En ocasiones, los estudiantes al ser una
población joven que no conoce bien sus derechos, los ven vulnerados al cumplir una serie de
requisitos y normas injustificados, aumento de la renta, falta de recibos por pagos realizados,
falta de reembolso de garantías, desalojos ilegales e incluso ser víctimas de fraude por el pago
de alquileres que no existen[4].
Existen otras soluciones actuales para la demanda de alojamiento aparte del alojamiento
en casas familiares, las cuales son las casas pensión, alquiler de departamentos y residencias
en casas acondicionadas para ello. No existe la tipología de residencia universitaria o edificios
especializados para satisfacer las necesidades de los estudiantes que si se da en países más
desarrollados. En Lima, se cuenta con 3 residencias universitarias que pertenecen a
universidadesnacionales y brindan servicio exclusivo para sus alumnos y una iniciativa
privada denominada MODO de Líder Grupo Constructor. Existe una iniciativa del Estado por
brindar alojamiento a personas de entre 18 a 40 años, que consiste en ayuda económica para
arrendar una vivienda con periodicidad mensual y por 5 años, pero que no corresponde
exclusivamente a atender las necesidades de alojamiento de los estudiantes universitarios.
En nuestro medio no existe la construcción de edificios ecológicos para estudiantes
universitarios para aprovechar las ventajas sostenibles de estos a nivel ambiental, social y
económico, como sucede según experiencias en otros países más desarrollados. Los edificios
sostenibles proporcionan beneficios económicos por ahorro en costos operacionales, mejora
de la salud y bienestar de los ocupantes, mitigación del cambio climático, conservación de
recursos, por mencionar algunos. El principal beneficio para los propietarios de edificios
11

verdes es el ahorro de costos derivado de la reducción de consumo de energía de hasta 36%,
así como una reducción de hasta 38% de emisiones CO2[5]. En cuanto a los beneficios
cualitativos, los edificios verdes proporcionaron una mejora de la calidad del aire interior y
del ambiente, una mejora del confort térmico y una iluminación más natural. Se afirma que
aspectos como la comodidad, la calidad y el impacto ambiental pueden ser términos decisivos
a la hora de evaluar la inversión en este tipo de proyectos, mientras se obtienen costos
operativos más bajos[6]. Se tiene conocimiento también de que la inversión para el diseño y
construcción aumenta en función al nivel de certificación de sostenibilidad del proyecto, los
promotores inmobiliarios tienen la impresión de que los costos de construir en forma
sostenible son hasta un 30 % más, cuando en verdad son sólo alrededor de un 3% más altos.
De todas formas, las empresas que estén interesadas en la construcción de este tipo de
edificios deben de asumir estos sobre costos. Para incentivar la construcción de edificios
sostenibles, en el Perú se ha desarrollado programas como el Bono Verde por parte del Estado,
el cual brinda un crédito hipotecario que tiene la tasa de interés más baja del mercado peruano,
para adquirir una vivienda que incorpora criterios de sostenibilidad en su diseño y
construcción incentivando así, a los desarrolladores inmobiliarios la construcción de casas
eco amigables con sistemas de ahorro de energía, agua, sistema de rehúso de aguas grises y
uso de focos LED.
En este sentido, en el presente estudio se expone la propuesta de construcción de un proyecto
de inversión privada de una Residencia Estudiantil, que cumpla con estándares de
habitabilidad adecuados para poder satisfacer la demanda existente y adicionalmente que el
proyecto cumpla con las nuevas tendencias de sostenibilidad de ahorro de energía y conforto
térmico basada en las necesidades de los ocupantes universitarios[7]. Para demostrar, de esta
forma, que son una inversión de perfil sólido y bajo riesgo en el mercado local, conforme
sucede en países de Europa.

2 GESTIÓN INTEGRAL APLICADA AL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE LA
RESIDENCIA UNIVERSITARIA
2.1 Formulación estratégica del proyecto
Constituye un elemento fundamental realizar la formulación estratégica de un proyecto
de inversión en el cual se plasme con claridad la comprensión que se tiene sobre la realidad
que rodea el proyecto y la consecución de objetivos. Para elaborar la formulación estratégica
del proyecto de la presente investigación se ha visto por conveniente realizarlo a través de
un análisis de preguntas y respuestas. Las preguntas que se pueden elaborar para ellos son[8]:
¿Qué se desea hacer?, “¿Por qué es necesario realizar el proyecto?”, “¿Para qué se va a
realizar el proyecto?”, “¿Cuáles son los cambios a realizar?”, “¿A quién va dirigido el
proyecto?”, “¿Dónde se va a implementar?”, “¿Cómo se va a intervenir?”, “¿Cuánto de
recursos se requiere?”, “¿Cuáles son los beneficios a obtener?”, entre otras. Estas preguntas
permitirán determinar lo que se desea lograr, seguidamente se recomienda realizar un
análisis de fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas para determinar la situación
actual del proyecto y determinar una estrategia a futuro que permita la diferenciación del
proyecto en el mercado. En la formulación estratégica del proyecto se debe de determinar
también cual será la metodología de trabajo, en la cual se contemple y delimite todo lo que
el proyecto va a desarrollar y los objetivos que pretende alcanzar. El marco metodológico
para la gestión sostenible de un proyecto de construcción (Fig. 1) debe permitir aprovechar
la sostenibilidad como oportunidades para el proyecto y la conveniencia o no de la aplicación
de indicadores de sostenibilidad desde el diseño, de acuerdo a los objetivos del promotor y
al propio proyecto[9].
13

Figura 1. Flujograma de los procesos de la gestión integral de un proyecto Sostenible.
2.2 Investigación de mercado
Esta investigación es fundamental para la evaluación de proyectos debido a que sirve
para demostrar la situación actual de la demanda y la oferta. Primero, se debe conocer la
cantidad estimada de alumnos que pertenecen a las universidades. Segundo, se deberá tener
en cuenta que debe realizarse preguntas que vayan orientadas a conocer el ciclo en el que se
encuentran, genero, ciudad de origen, si alquilan habitaciones, si pertenecen a algún
programa de financiamiento, las condiciones en las que están viviendo y cuanto estarían
dispuestos a pagar de acuerdo a las condiciones que se les pueda ofrecer. Tercero, se deberá
realizar las encuestas con un número de encuestas que dependerá del número de estudiantes
que pertenezcan a la universidad. La cantidad de muestra se debe calcular con un nivel de
confianza de 95% y un margen de error del 5% para tener una muestra confiable del estudio.
Cuarto, se deberá evaluar si la muestra refleja una cantidad importante de estudiantes para
ver si es viable invertir en este tipo de proyecto.
14

2.3 Elección del terreno y conceptualización del proyecto
Las residencias universitarias deben situarse cerca de la universidad o universidades
para brindar facilidades a los estudiantes para trasladarse a su casa de estudios. Por ello, para
la elección del terreno debe tenerse en cuenta ello, evaluando también la accesibilidad a los
sistemas de transporte de la ciudad, su conexión a avenidas y calles principales que permitirá
a los estudiantes se movilicen más rápido. La existencia y cercanía a servicios como centros
de salud, centros comerciales, mercados, farmacias, comisarias, oficinas financieras y otros,
es de mucha utilidad para considerar que el terreno se sitúa en una ubicación estratégica en
tanto el estudiante no se tendrá que trasladar grandes distancias para acceder a estos
servicios.
Es importante realizar entonces una evaluación entre el precio y las oportunidades que
ofrecerá el terreno al proyecto en cuanto a su ubicación y características para decidir su
compra.
2.4 Análisis técnico del proyecto para especificaciones sostenibles
Con la implementación de sistemas y elementos bajo especificaciones de
sostenibilidad se busca convertir la sostenibilidad en rentabilidad para el proyecto. Este tipo
de proyectos Coliving al ser una inversión de recuperación a largo plazo. Este análisis
contempló todos los elementos y sistemas que deben permitir escoger las mejores
implementaciones con especificaciones sostenibles. Por consiguiente, esto genera un ahorro
en el consumo de agua y energía en la etapa de funcionamiento. De esta manera, se obtuvo
un impacto positivo que aumentó la rentabilidad.
2.5 Análisis de factibilidad del
2.5.1 Factibilidad comercial
En esta factibilidad se consideró el análisis de mercado que manejael proyecto.
Luego, se debe analizó de acuerdo a la investigación la fijación del precio, las estrategias
con las que el proyecto obtendrá los ingresos y las estrategias de atracción del público
objetivo.
2.5.2 Factibilidad organizacional
Esta factibilidad ha sido necesaria evaluar debido a que en su etapa de operación y
mantenimiento se tiene que considerar un personal que trabaje constantemente con las
personas que vivan en el proyecto. Se debe evaluar como las funciones del personal
15

necesario como un administrador del proyecto, un auxiliar administrativo, personal de
seguridad, cocina, mantenimiento, limpieza, entre otros.
2.5.3 Factibilidad legal
Es importante considerar el análisis de factibilidad legal dentro del desarrollo del
proyecto desde las etapas iniciales, cumpliendo con todos los requisitos legales que exigen
los gobiernos locales, regionales, nacionales, así como algunas instituciones. De esta forma
se agiliza los trámites que se requieren y se garantiza una correcta ejecución del proyecto
desde el punto de vista legal, evitando las interrupciones por estos temas. Se debe evidenciar
en todo momento que ha existido un correcto y cuidadoso plan elaborado y ejecutado al
respecto. Todo este proceso debe estar documentado y ordenado.
2.5.4 Factibilidad económica
En esta parte se realizó el análisis económico de costo beneficio del proyecto, en el
cual se deberá demostrar que los beneficios son superiores al capital propio y/o financiado
con los cuales se desarrolló el proyecto. Un estudio cuidadoso del mercado en el mismo
rubro o parecido ayudará a determinar si el rendimiento del capital invertido es el esperado
o existe alguna mejor alternativa, con igual riego. Por lo general, la factibilidad económica
en proyectos inmobiliarios es realizada con un análisis estático y dinámico, el primero está
referido a la evaluación económica sin considerar la variable tiempo; mientras que el análisis
dinámico considera el valor del dinero el tiempo. En el caso de un proyecto de residencia
universitaria es necesaria la evaluación de factibilidad económica con un análisis dinámico,
porque los beneficios del proyecto se evidencian a corto y largo plazo de manera sostenida
y con poco riesgo, más aun considerando que los beneficios de la sostenibilidad de un
edificio ecológico se producen durante la vida útil del proyecto. Es importante considerar en
este análisis la recesión económica y la inflación para determinar costos e ingresos a futuro.
Adicionalmente, se recomienda evaluar distintos escenarios y alternativas para escoger el
más conveniente, por ejemplo, si se realizará solo cuartos simples o será una combinación
de cuartos simples y dobles y en qué proporción.
3 METODOLOGÍA DE TRABAJO PARA LA ELABORACIÓN DE LA PROPUESTA
El presente estudio corresponde a una investigación cuantitativa descriptiva ya que
permitirá recopilar información específica y procesable para evaluar la factibilidad de un
proyecto residencial y decidir o no en su inversión. Además, según la temporalidad, se trata
16

de una investigación de tipo transversal, efectuado para un determinado tiempo. A su vez,
se realiza una investigación a nivel exploratorio de la demanda de alojamiento de los
estudiantes universitarios y la oferta de habitaciones en la zona.

Figura 2. El procedimiento metodológico de trabajo para elaborar la propuesta
Esta propuesta ha sido desarrollada de manera colaborativa y coordinada con los
principales especialistas que intervienen en el proyecto desde las primeras fases, siendo los
más importantes la arquitectura, ingeniería y la sostenibilidad. Se han utilizado como
principales herramientas para ello entrevistas a los especialistas, reuniones presenciales y
virtuales y cuestionarios con el fin de tener la asesoría de expertos como respaldo de una
propuesta bien elaborada. Es preciso aclarar que la investigación ha sido desarrollada al nivel
requerido de detalle como propuesta y trabajo colaborativo con los especialistas de tal forma
que se busque convencer con esta investigación que las residencias universitarias sostenibles
tienen un gran potencial para ser desarrollado en el mercado, mostrando una atractiva
rentabilidad con un perfil sólido, sostenible y de bajo riesgo. Aportando, al mismo tiempo,
a la conservación del medio ambiente, conservación de recursos y responsabilidad social.
17

4 RESULTADOS: PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA
Habiendo definido las principales áreas de análisis que intervienen en la factibilidad de
un proyecto de edificación de una residencia universitaria. Se muestra a continuación los
resultados de una propuesta de la gestión integral para la construcción de una residencia
sostenible para estudiantes universitarios de la UPC en el distrito de chorrillos.
4.1 Investigación de Mercado
Para el tamaño de muestra se consideró una población de 10000 estudiantes en todo el
campus, un nivel de confianza de 95%, un margen de error del 5%, homogeneidad del 50%
y Z=1.96. Como resultado con los datos propuestos, se obtuvo un tamaño de muestra de 370
personas a encuestar. A quienes se les formuló preguntas para la evaluación del proyecto.
4.1.1 Condiciones de habitabilidad de la zona de estudio
La oferta de habitaciones que existe en la zona presenta muchas deficiencias en
infraestructura y condiciones de habitabilidad. Los propietarios en su mayoría con la
finalidad de obtener mayores ingresos por medio del alquiler de habitaciones, han optado
por ampliar o adaptar sus casas por medio de la autoconstrucción sin tener en cuenta a los
peligros que exponen a los estudiantes y habitantes de dichas casas.
Las ofertas de habitaciones presentan precios que van desde los 90 a 210 dólares.
Esto dependerá de las dimensiones de las habitaciones, si es con baño propio o compartido,
la cercanía a la universidad, si se encuentran en el primer nivel o en pisos superiores, de los
materiales con los que fueron construidos y si tienen pensión alimenticia dentro de la casa.
Mediante la encuesta se pudo saber que la demanda de estudiantes que existe presenta tres
perfiles diferentes. Uno de ellos, son los estudiantes que cuentan con ingresos que provienen
de becas del estado por parte de PRONABEC. Otro grupo son estudiantes que provienen de
provincia o de zonas alejadas a la universidad y sus gastos son solventados con el ingreso de
sus padres. Por último, existe un público de estudiantes de intercambio que solventan sus
gastos con becas del exterior y parte con el ingreso de sus padres. De acuerdo a la proyección
que busca la UPC de internacionalización este grupo de estudiantes se espera incremente a
lo largo de los años.
En el distrito de Chorrillos no existen proyectos de residencias universitarias de
inversión privada para albergar a una gran cantidad de alumnos. En Lima Metropolitana,
existe un proyecto de residencia universitaria MODO en el distrito de San Miguel que se
18

viene desarrollando para estudiantes de la PUCP y la UNMSM que aún no está culminada.
Este proyecto será entregado en diciembre del 2019.
El modelo de negocio de alquiler de habitaciones estima que la rentabilidad para los
propietarios-inversores sería del 9% anual (porcentaje respecto al monto invertido en la
compra del inmueble). Por ello, el proyecto que se debe proponer debe generar una
rentabilidad similar o mayor para el inversionista.
4.2 Elección del terreno y conceptualización del proyecto
El terreno seleccionado muestra una ubicación estratégica porque en la zona próxima
se ha identificado la ubicación de centros comerciales, mercados, hospitales, oficinas
financieras, comisaria, entre otros. Así mismo, muestra accesibilidad al sistema de transporte
metropolitano, conexión con principales vías de la ciudad y la presencia de una ciclo vía. La
universidad está ubicada a 15 minutos caminando, 10 minutosen bicicleta y 5 minutos en
automóvil.
El terreno está ubicado en la esquina de la avenida Guardia Civil y Los Faisanes, frente
a un parque. Cuenta con 3 frontis que le brindan visibilidad al proyecto, un área de 3910
metros y un frente principal de 80 metros. En base a ello la conceptualización del edificio
consta de 6 pisos y un semisótano, 910 habitaciones a partir del 2do piso y áreas comerciales
y espacios comunes en el primer piso. El área techada es de 13658.64 m2. Las habitaciones
tienen 12.5 m2 para la habitación simple y 16 m2 para la habitación doble, incluyendo su
baño propio.

Figura 3. Vista de elevación frente a la Av. Guardia Civil
19

Figura 4. Planta Primer Piso

Figura 5Planta Típica 2do al 5to piso
20

Figura 6. Habitación típica
4.3 Análisis técnico para el proyecto bajo especificaciones de sostenibilidad:
certificación EDGE
En función a las necesidades y estilo de vida de los estudiantes, se ha realizado la
elección de elementos para su implementación en el edificio. La sostenibilidad está enfocada
en este proyecto a la reducción de energía y agua, al igual que los recursos utilizados en los
materiales de construcción. Para alcanzar ahorros de eficiencia energética los criterios
aplicados fueron: reducción de la proporción de vidrio en la fachada exterior de 30%,
ventilación natural en pasillos y habitaciones, bombillas ahorradoras de energía en espacios
internos, externos y parte trasera, controles de iluminación en pasillos y una bomba de calor
para agua caliente que será utilizado en las duchas que los estudiantes usan a diario. Para
alcanzar ahorros de agua las medidas de eficiencia aplicadas son: cabezales de ducha de bajo
flujo, grifos de bajo flujo en los baños de las habitaciones y de cierre automático y con
aireadores en el resto de baños, inodoros ultra eficientes de descarga doble, grifos de cocina
con uso eficiente, jardinería con uso eficiente y un sistema de tratamiento y reciclaje de aguas
grises. Para alcanzar eficiencia en la energía incorporada para los materiales de construcción
se aplica los siguientes criterios: el edificio consistirá en una estructura de sistema dual de
concreto armado compuesto por placas, columnas, vigas y losas aligeradas. Se usará ladrillos
21

caravista y bloques de concreto hueco en las paredes externas, placas de yeso sobre
montantes metálicos con aislamiento en las paredes internas con yeso a ambas caras, acabado
de piso de parqué para las habitaciones y baldosa cerámica para el resto, marcos de ventana
de aluminio y losas aligeradas con vigueta pretensada.
Para evaluar la aplicación de estos criterios desde el diseño de la edificación se ha
hecho uso del software EDGE de tal forma que se puedan tomar decisiones desde mucho
antes de su construcción. Los resultados que muestra la aplicación son medida de eficiencia
energética de 36.30%, medida de eficiencia en agua de 45.58% y medida de eficiencia en
materiales de 36.56%. El costo incremental calculado es de S/. 1 083 402.28 o $ 325 346.03,
con un retorno en 0.96 años.
Así mismo, se ha elaborado el presupuesto total para la construcción del edificio que
asciende a $11 345 474.70, basándonos en presupuestos y ratios de construcción de
proyectos sostenibles, el cual es de aproximadamente $648.70.
Tabla 1. Presupuesto Total de la Propuesta de Construcción
Concepto Costo ($)
Costo del terreno y trámites 3,120,499.72
Diseño y estudios del proyecto 628,903.38
Gerencia, Supervisión e imprevistos 343,399.33
Licencia y trámites 127,231.93
Costo directo de Construcción 5,669,937.90
Costo de Sostenibilidad 328,303.72
Gastos Generales de la constructora y utilidad 869,745.04
Equipamiento de mobiliario 306,895.52
IGV 892,838.27
Total 12,287,754.81

4.4 Análisis de factibilidad
4.4.1 Factibilidad comercial
De acuerdo a las conclusiones del estudio de mercado se consideró un monto de $
255 para habitaciones simples y un monto de $ 150 por persona para las habitaciones dobles.
De esta manera, se podrá brindar alojamiento a más estudiantes y con montos relacionados
al monto que podrían pagar los estudiantes. Estos montos incluyen alquiler de habitación,
22

incluye servicios (internet, luz y agua), tópico, y accesos a todas las áreas comunes. Además,
no se incluyen comida (desayuno, almuerzo y cena), movilidad y lavandería.
4.4.2 Factibilidad organizacional
Para la residencia se realizó un organigrama que permita la convivencia y el
desarrollo correcto de los estudiantes. Para comenzar es necesario tener un Director que se
encargue del manejo y control de los estudiantes. Asimismo, se debe contar con un auxiliar
administrativo y una recepcionista. Asimismo, se consideraron 6 supervisores que se
encargaran de mantenimiento, seguridad, cocina, limpieza, área social y tópico.
4.4.3 Factibilidad legal
Los principales se realizaron conforme a normas y leyes municipales y estatales. Se
cumplieron los parámetros urbanísticos y edificatorios de la zona, se cumplió el Reglamento
Nacional de Edificaciones, además se revisó el reglamento para Edificaciones para uso de
las Universidades, el Código Técnico de Construcción Sostenible, entre otras normas. Así
mismo, existen trámites y licencias que se han considerado para todo el desarrollo del
proyecto, por ejemplo, las revisiones del anteproyecto y el proyecto, revisiones ante el
colegio de ingenieros y el colegio de arquitectos, finalización y declaratoria de fábrica, entre
otros conceptos; los cuales han sido incluidos en el presupuesto de la obra.
4.4.4 Factibilidad económica
Tabla 2. Ingresos y Egresos Anuales
INGRESOS SUBTOTAL ($)
Alquiler de Habitaciones 1,820,000.00
Alquiler Locales Comerciales 120,000.00
Alquiler de Concesionaria 109,090.91
Total de ingresos anual 2,049,090.91
EGRESOS SUBTOTAL ($)
Pago de servicios 90,505.62
Gastos de personal 53,454.55
Pago de prestamos 470,053.62
Total de egresos anual 614,013.79
Flujo anual 1,435,077.12

Por cada año se tuvo las siguientes consideraciones de acuerdo a los incrementos que se
vienen dando por inflación en el país. Para los ingresos por alquiler de habitación se cobrará
$ 6 adicionales. Además, se cobrará 2% adicional a los locales comerciales. Finalmente, se
cobrará 1% adicional al concesionario de comida.
En cuanto a los egresos por cada año, se consideró 2% adicional al pago del staff
administrativo y un 1% adicional a los servicios básicos.
Luego, se procedió a realizar un flujo de caja por cada año. El proyecto se evaluó con
13 años de proyección con sus respectivos montos referenciales para calcular el VAN y
TIR con una tasa de descuento del 10%.
Tabla 3. Flujo de caja anual
Tasa de
descuento:
10%

Año Flujo de efectivo
0

1 $ 1,435,077.12
2 $ 1,502,775.70
3 $ 1,570,502.76
4 $ 1,638,258.84
5 $ 1,706,044.52
6 $ 1,773,860.35
7 $ 1,841,706.94
8 $ 1,909,584.86
9 $ 1,977,494.74
10 $ 2,045,437.18
11 $ 2,113,412.82
12 $ 2,181,422.31
13 $ 2,249,466.29

Luego del siguiente análisis se logró obtener los siguientes valores que indican que el
proyecto es viable para su construcción.

Tabla 4. Análisis de indicadores financieros
Tasa de descuento 10%
Para 13 años
VAN $168,910.91
TIR 10.24%
PERIODO DE RECUPERACIÓN: 7 años y 6 meses
CONCLUSIÓN VIABLE

5 CONCLUSIONES
La propuesta de proyecto elaborada a través de una gestión integral para la construcción
de una residencia universitaria con criterios de sostenibilidad muestra que tiene un gran
potencial para su inversión. El proyecto muestra una mejor rentabilidad que el mercado
actual, ya que se trabaja con una tasa de descuento del 10% superior al 9% que exige el
mercado peruano. A su vez, el periodo de recuperación descontado es de 13 años que es
inferior al rango con el cualtrabaja el mercado de alquileres entre 14 a 17 años. El periodo
de recuperación de la inversión es de 7 años y 6 meses. Aportando además al desarrollo
sostenible en los tres ámbitos de la base de línea triple: protección ambiental y conservación
de recursos, Responsabilidad Social y Prosperidad Económica.
La gestión integral de la propuesta considera todas las áreas y actores que intervienen
en el proyecto, aumenta así el éxito del proyecto en su inversión. Además, se tiene con ello,
un panorama general del proyecto con la identificación de oportunidades sostenibles
quedando reducida la incertidumbre por ser un producto nuevo en el mercado peruano que
combine la estructura especializada para estudiantes universitarios y los criterios de
sostenibilidad del edificio.
Finalmente, el proyecto contempla la atención de necesidades de alojamiento a más de
900 estudiantes universitarios, brindando alojamiento y servicios acorde a sus necesidades
actuales. Contribuye al desarrollo de sus capacidades sociales y académicas, compartiendo
un ambiente saludable y seguro con sus iguales. Debido a que los problemas de alojamiento
que enfrentan los estudiantes universitarios se repiten en distintos lugares y escenarios, esta
investigación contribuye como base para futuros estudios e iniciativas de inversión que
quieran dar atención a las necesidades de alojamiento de los jóvenes estudiantes.
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6 REFERENCIAS
[1] UNESCO, “Informe de seguimiento de la educación en el mundo, 2019: Migración,
desplazamiento y educación: construyendo puentes, no muros,” p. 412, 2019.
[2] A. Bernard, M. Bell, and J. Cooper, Internal Migration and Education: A Cross-
National Comparison (Background paper for The UNESCO Global Education
Monitoring Report 2019). 2018.
[3] O. por, R. Armando Sanchez Castro Secretario Técnico, and L. Tagle Pizarro Gerardo
Freiberg Puente Guido Valdivia Rodríguez José Larios Homero Garza Terán
Mauricio Bustamante Zegarra Jaime Romero Álvarez Camilo Albán Saldarriaga Ana
Celia Pagés Hugo Speranza Sotelo, “‘VIVIENDA EN ALQUILER: RETOS Y
OPORTUNIDADES PARA ATENDER LA DEMANDA DE VIVIENDA’ VI Foro
Interamericano de Ciudad y Financiamiento Habitacional.”
[4] N. Ike, C. Baldwin, and A. Lathouras, “Optimising Tertiary Student Accommodation
within University Neighbourhoods,” Artic. – Rev. Sci. Hum., 2017.
[5] O. Balaban and J. A. P. De Oliveira, “Sustainable Buildings for Healthier Cities:
Assessing the Cobenefits of Green Buildings in Japan,” J. Clean. Prod., 2016.
[6] A. Leśniak and K. Zima, “Cost Calculation of Construction Projects Including
Sustainability Factors Using the Case Based Reasoning (CBR) Method,”
Sustainability, vol. 10, no. 5, p. 1608, May 2018.
[7] I. Petidis, M. Aryblia, T. Daras, and T. Tsoutsos, “Energy saving and thermal comfort
interventions based on occupants’ needs: A students’ residence building case,”
Energy Build., vol. 174, pp. 347–364, 2018.
[8] W. Andia Valencia, “Proyectos de inversión: Un enfoque diferente de análisis,” Ind.
Data, vol. 13, no. 1, p. 028, 2014.
[9] F. Rodríguez and G. Fernández, “Sustainable engineering: New objectives for
construction projects,” Rev. Ing. Constr., vol. 25, no. 2, pp. 147–160, 2010.

7 ANEXOS
7.1 Anexo 1: Formato de las encuestas realizadas
 https://docs.google.com/forms/d/1R9Nu3RWSoUWBvnBLHchUKKld_6Vm733Dnxy
ctL0e0cE/prefill

https://docs.google.com/forms/d/1R9Nu3RWSoUWBvnBLHchUKKld_6Vm733DnxyctL0e0cE/prefill
https://docs.google.com/forms/d/1R9Nu3RWSoUWBvnBLHchUKKld_6Vm733DnxyctL0e0cE/prefill
27

7.2 Anexo 2: fotografías de las condiciones de habitabilidad en la zona alrededor de la
UPC Campus Villa

AGOSTO 2019
ENERO 2014
28

7.3 Anexo 3: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del terreno

7.4 Anexo 4: Cronograma de Obra

7.5 Anexo 5: Calculo de costos en equipamiento a detalle

Descripción Cantidad Valor unidad Valor Total
Recepción
Computador 1.00 S/1,200.00 S/1,200.00
Silla ergonómica 1.00 S/80.00 S/80.00
Archivador 1.00 S/120.00 S/120.00
Juego de sala 1.00 S/1,300.00 S/1,300.00
Oficinas
Computador 12.00 S/1,200.00 S/14,400.00
Silla ergonómica 12.00 S/80.00 S/960.00
Archivador 3.00 S/120.00 S/360.00
Escritorio 15.00 S/250.00 S/3,750.00
Habitaciones
Camarotes especiales 520.00 S/800.00 S/416,000.00
Juego de sabanas 520.00 S/40.00 S/20,800.00
Cobijas 520.00 S/40.00 S/20,800.00
Almohadas 520.00 S/10.00 S/5,200.00
Mesas de noche 520.00 S/50.00 S/26,000.00
Lámparas pequeñas 520.00 S/80.00 S/41,600.00
Escritorio 520.00 S/300.00 S/156,000.00
Espejos 520.00 S/150.00 S/78,000.00
Papeleras 520.00 S/70.00 S/36,400.00
Externo
Papeleras reciclaje 10.00 S/200.00 S/2,000.00
Botiquín 10.00 S/30.00 S/300.00
Camilla de primeros auxilios 1.00 S/30.00 S/30.00
Total S/825,300.00
Total $250,090.91

7.6 Anexo 6: Planos del proyecto

7.7 Anexo 7: Evaluación de sostenibilidad del proyecto en el software EDGE

1 INTRODUCCIÓN
2 GESTIÓN INTEGRAL APLICADA AL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN DE LA RESIDENCIA UNIVERSITARIA
2.1 Formulación estratégica del proyecto
2.2 Investigación de mercado
2.3 Elección del terreno y conceptualización del proyecto
2.4 Análisis técnico del proyecto para especificaciones sostenibles
2.5 Análisis de factibilidad del
2.5.1 Factibilidad comercial
2.5.2 Factibilidad organizacional
2.5.3 Factibilidad legal
2.5.4 Factibilidad económica
3 METODOLOGÍA DE TRABAJO PARA LA ELABORACIÓN DE LA PROPUESTA
4 RESULTADOS: PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA
4.1 Investigación de Mercado
4.1.1 Condiciones de habitabilidad de la zona de estudio
4.2 Elección del terreno y conceptualización del proyecto
4.3 Análisis técnico para el proyecto bajo especificaciones de sostenibilidad: certificación EDGE
4.4 Análisis de factibilidad
4.4.1 Factibilidad comercial
4.4.2 Factibilidad organizacional
4.4.3 Factibilidad legal
4.4.4 Factibilidad económica
5 conclusiones
6 REFERENCIAS
7 ANEXOS
7.1 Anexo 1: Formato de las encuestas realizadas
7.2 Anexo 2: fotografías de las condiciones de habitabilidad en la zona alrededor de la UPC Campus Villa
7.3 Anexo 3: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del terreno
7.4 Anexo 4: Cronograma de Obra
7.5 Anexo 5: Calculo de costos en equipamiento a detalle
7.6 Anexo 6: Planos del proyecto
7.7 Anexo 7: Evaluación de sostenibilidad del proyecto en el software EDGE