Método de Depreciação em Obras Civis

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METODO DE DEPRESIAION EN OBRAS CIVILES 
INTRODUCCION 
El método para depreciar edificaciones civiles de Ross-Heidecke, es criticado por varios 
valuadores nacionales, a lo que se hacen algunos comentarios, para reforzar su uso. 
La metodología consiste en considerar: 
a) La edad de la edificación que se va a valorar. 
b) Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar. 
c) Calificar el estado de conservación de la edificación a valorar. 
El punto que se le critica al método es que cuando se tienen edificaciones civiles con edades 
mayores a 50 años, la depreciación es muy alta lo que hace que esas edificaciones tengan un 
Valor Neto de Reposición muy bajo. 
Por lo general se utilizan vidas útiles estimadas entre 50 y 60 años. Hoy día tenemos barrios de 
nivel socio-económico alto-medio y medio-alto como son: Los Yoses, Escalante, González 
Lahmann, etc., donde las edificaciones (casas de habitación), tienen más de 50 años y su estado 
de conservación es muy bueno, cuentan con un excelente mantenimiento y en su mayoría han 
cambiado de vocación de residencial a comercial de servicios. 
Con este escenario, lo que se debe de hacer es alargar la vida de las edificaciones civiles. 
También se conoce que existen edificios de mampostería de concreto en Europa con edades 
que superan los 100 años. Debe de considerarse que esas edificaciones tanto nuestras como las 
del exterior se construyeron sin códigos sísmicos y aún están prestando servicios. 
El país cuenta con códigos sísmicos los que se revisan cada determinado número de años, si 
bien es cierto que el código es relativamente reciente, si se debe de considerar este aspecto al 
momento de estimar las vidas útiles de las diferentes edificaciones civiles. 
Al ser la valuación ciencia y arte, no es una ciencia exacta y siendo el perfil del valuador, 
conocimiento, experiencia y sensibilidad queda a su criterio el considerar la vida útil estimada. 
No existen tablas exactas o fórmulas para calcular esas vidas útiles, por algo se les califica como 
estimadas. Si no se alarga la vida de las edificaciones con edades de 40 años o más y que están 
en buen estado, la depreciación va a ser muy alta y se afectará grandemente el Valor Neto de 
Reposición. 
También es importante conocer el valor unitario depreciado el cual será un filtro para observar 
si el precio que se está obteniendo está acorde con el de mercado. 
Lo que no se puede hacer es que por reparaciones o mantenimiento, rebajar las edades de las 
edificaciones. 
El suscrito no ha encontrado otro método, que considere más variables y que haciéndole los 
ajustes se comporte mejor. Sin embargo sería muy enriquecedor para los valuadores escuchar 
comentarios al respecto. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Método de Depreciación de Ross-Heidecke 
 
a) Fórmula de Ross (edad) 
Pヴopoﾐe apliIaヴ さla ﾏedia aヴitﾏétiIaざ de los valoヴes Ioﾐsideヴados poヴ los dos ﾏétodos 
anteriores (Lineal y de Kuentzle), sobre bienes expuestos a desgastes más regulares durante su 
vida útil. 
...y considera la aplicación de la siguiente fórmula matemática: 
 
D = ( VR – Vr ) ½ ( e / Vp + e2 / Vp2 ) 
 
“e iﾐdiIa a este ﾏétodo Ioﾏo el ﾏás iﾐdiIado Iuaﾐdo se tヴata de さestヴuItuヴas soﾏetidas a 
aIIioﾐes estátiIas o diﾐáﾏiIas ﾐo ﾏuy violeﾐtasざ Poヴ lo ケue podヴáﾐ Ioﾐsiderarse dentro de 
este esquema de cálculo los edificios que son objetos del presente. 
 
 
b) Fórmula de Heidecke (edad y conservación) 
Introduce el concepto de estado de conservación como porcentaje a aplicar sobre las 
depreciaciones calculadas por cualquiera de los ﾏétodos ヴefeヴidos, es deIiヴ ケue el さIoefiIieﾐte 
de Iastigo poヴ estadoざ se apliIa soHヴe el edifiIio ya depヴeIiado poヴ la edad. 
Para ello establece cinco estados de conservación: 
 A Excelente 
B Muy Bueno 
C Bueno 
D Normal 
E Regular 
F Malo 
G Muy Malo 
H Demolición 
 
 
 
 c) Ross-Heidecke 
Si se incluyera ésta nueva depreciación (por el estado del bien) en una fórmula conjunta con la 
depreciación calculada anteriormente (por la edad del objeto) resultaría: 
 
D = ( VR – Vr ) [ x + (1-x) C ] 
 
Siendo: 
C= coeficiente de estado 
X = ½ (e / Vp + e2 / Vp2) 
 
d) Tabla de Ross-Heidecke 
 
Propone una tabla de doble entrada, que opera en función del porcentaje de vida útil del 
inmueble que se trate y su estado de conservación, aplicado sobre el bien ya depreciado. Se 
obtiene de esta manera un coeficiente さKざ 
Resultando VA = VR – ( VR– Vr ) . K 
VA = valor actual 
VR = valor de reposición 
Vr = valor residual 
K = [x +(1-x) C] = obtenido de la tabla que se adjunta 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabla de Ross-Heidecke La primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida 
con relación a la vida útil del bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para 
obtener el coeficiente K.