MODELO DE NEGOCIO

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Luis Guerra

30/4/2024

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Técnico en Transacciones Inmobiliarias

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DISEÑO DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON ASESORÍAS
ESTRUCTURALES Y ADECUACION DE ESPACIOS INTERIORES EN BOGOTÁ

PRESENTADO POR:
LILI JOHANNA CRIOLLO VIVAS - 505650
MARIA CARMENZA SAENZ MORA - 503411

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA INGENIERÍA CIVIL
BOGOTÁ
2018

DISEÑO DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON ASESORÍAS
ESTRUCTURALES Y ADECUACION DE ESPACIOS INTERIORES EN BOGOTÁ

PRESENTADO POR:
LILI JOHANNA CRIOLLO VIVAS - 505650
MARIA CARMENZA SAENZ MORA - 503411

TRABAJO DE GRADO

DIRECTOR
IMSC. MBA. MARTÍN EDUARDO ESPITIA NERY

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROGRAMA INGENIERÍA CIVIL
BOGOTÁ
2018

Nota de aceptación:
______________________________
______________________________
______________________________
______________________________

_______________________________
MARTÍN EDUARDO ESPITIA NERY
Firma director de proyecto

_______________________________
Firma de jurado

DEDICATORIA

El presente trabajo está dedicado primeramente a Dios, que es quien nos da la
sabiduría y nos guía en cada paso que damos.

A mi Esposo Frank Alex Ramos Camargo, quien ha estado en cada momento para
mí desde el primer día de novios y cuando he querido desfallecer me ha animado
a seguir o no desmayar. Gracias a él hoy puedo decir que he culminado este
sueño. A mis hijos Stephany y Sebastián a mis padres Evaristo Sáenz y Elba
Mora, cada una de las personas que han estado presente en este proceso.

Yo Lili Criollo les dedico mi esfuerzo a las dos personas más importantes en mi
vida, a mi padre quien con su comprensión y amor me ha sabido escuchar y
comprender, quien me ha sabido dar ejemplo como persona, amigo e incluso
como jefe.

A mi hija Samantha Castro quien se convirtió en un gran apoyo e incentivo en mi
vida, quien a pesar de su corta edad me enseña cada día a ser mejor persona.

AGRADECIMIENTOS

Yo Lili Criollo principalmente le doy gracias al señor Wilson Criollo y a la señora
Liliana Vivas, quienes son mis padres, que con su sacrificio, compresión y
dedicación me han brindado los mejores momentos a lo largo de mi vida, por ser
esas personas ejemplares, al joven Fabio Criollo quien, a pesar de ser mi
hermano, también ha sido una persona incondicional y quien ha hecho que de lo
mejor de mí en todos estos años de carrera.

Al señor William Castro, quien como hombre me enseñó a valorar cada una de las
cosas con las que cuento hoy en día y especialmente a la pequeña Samantha
Castro quien es la personita que me motiva cada día y quien me acompaña desde
hace poco.

A mi compañera Carmenza Sáenz, quien me acompaña desde hace unos
semestres en este arduo trabajo, y quien con paciencia y dedicación me ha sabido
aconsejar y ser una mano amiga.

Yo María Carmenza Sáenz Mora, quiero agradecer hoy más que nunca a mi
esposo, a mis hijos, a mis padres, mis hermanos, y a cada una de las personas
que de una u otra manera aportaron su grano de arena para que este sueño se
hiciera realidad.

Gracias a la sra Ana Moya, quien dedicó parte de su tiempo en cuidar de mis hijos
para que yo pudiese dedicarme a sacar esta carrera adelante, gracias profe por su
esfuerzo y dedicación para con mis hijos los cuales cuido como suyos.

A Lili Johanna Criollo, compañera de tesis, amiga y socia de la empresa que al
empezar este proyecto lo vimos como una idea, un sueño, pero hoy podemos
decir que es realidad.

TABLA DE CONTENIDO

RESUMEN ........................................................................................................................................ 133
PALABRAS CLAVES ........................................................................................................................... 144
ABSTRACT ........................................................................................................................................ 144
KEYWORDS ...................................................................................................................................... 155
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................... 166
ANTECEDENTES ............................................................................................................................... 188
JUSTIFICACIÓN ................................................................................................................................ 222
PLANTEAMIENTO Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ..................................................................... 255
OBJETIVOS ....................................................................................................................................... 266
GENERAL ...................................................................................................................................... 266
ESPECÍFICOS .................................................................................................................................. 26
1. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................................... 277
1.1. EMPRENDIMIENTO ............................................................................................................ 30
1.2. PLAN DE NEGOCIOS ........................................................................................................... 30
1.3. PESTEL ............................................................................................................................. 311
1.3.1. FACTOR POLÍTICO .................................................................................................... 311
1.3.2. SECTOR ECONÓMICO .............................................................................................. 333
1.3.3. FACTOR SOCIO-CULTURAL ........................................................................................ 39
1.3.4. FACTOR TECNOLÓGICO ............................................................................................. 41
1.3.5. FACTOR AMBIENTAL.................................................................................................. 43
1.3.6. FACTOR LEGAL ......................................................................................................... 466
1.4. PORTER COMO ESTRATEGIA ............................................................................................. 48
1.4.1. CONSTITUCIÓN DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES ............................................... 509
1.4.2. FUERZAS COMPETITIVAS ......................................................................................... 533
1.5. ANÁLISIS DE MERCADO ................................................................................................... 588
1.5.1. MERCADEO .............................................................................................................. 588
1.5.2. FACTORES BÁSICOS DEL MERCADO ........................................................................ 599
1.5.3. TIPOS DE MERCADOS ................................................................................................ 60
1.5.4. SEGMENTACIÓN DE MERCADOS ............................................................................. 611

1.5.5. INVESTIGACIÓN DE MERCADOS .............................................................................. 622
1.5.6. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO .......................................................... 634
1.6. ANÁLISIS FINANCIERO .....................................................................................................666
1.6.1. MERCADO DE DINERO ............................................................................................. 677
1.6.2. MERCADO DE CAPITAL ............................................................................................ 677
1.6.3. FINANZAS ................................................................................................................ 688
1.7. ANÁLISIS TÉCNICO DE INMOBILIARIA.............................................................................. 744
1.7.1. ¿QUÉ ES UNA INMOBILIARIA? ................................................................................. 744
1.8. MODELO DE NEGOCIO ........................................................................................................ 799
1.9. ASESORIA ESTRUCTURAL ....................................................................................................... 80
2. METODOLOGÍA .......................................................................................................................... 83
2.1. PLAN DE NEGOCIOS ......................................................................................................... 844
2.2. PESTEL ............................................................................................................................. 844
2.2.1. FACTOR POLÍTICO .................................................................................................... 844
2.2.2. SECTOR ECONÓMICO .............................................................................................. 855
2.2.3. FACTOR SOCIO-CULTURAL ...................................................................................... 877
2.2.4. FACTOR TECNOLÓGICO ........................................................................................... 887
2.2.5. FACTOR AMBIENTAL................................................................................................ 888
2.2.6. FACTOR LEGAL ......................................................................................................... 888
2.3. PORTER COMO ESTRATEGIA ........................................................................................... 888
2.3.1. CONSTITUCIÓN DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES ............................................... 888
2.3.2. FUERZAS COMPETITIVAS ......................................................................................... 899
2.4. ANÁLISIS DE MERCADO ................................................................................................... 900
2.4.1. MERCADEO .............................................................................................................. 900
2.4.2. FACTORES BÁSICOS DEL MERCADO .......................................................................... 91
2.4.3. INVESTIGACIÓN DE MERCADOS ................................................................................ 91
2.5. PLAN FINANCIERO ............................................................................................................. 91
3. RESULTADOS ............................................................................................................................. 92
3.1. PLAN DE NEGOCIOS ........................................................................................................... 92
3.1.1. MISIÓN ...................................................................................................................... 92
3.1.2. VISIÓN ....................................................................................................................... 92
3.1.3. ACTIVIDADES DEL PLAN DE OPERACIÓN ................................................................... 92
3.1.4. PLAN ORGANIZATIVO Y DE RRHH .............................................................................. 93

3.2. PESTEL ............................................................................................................................... 96
3.2.1. FACTOR POLÍTICO ...................................................................................................... 96
3.2.2. SECTOR ECONÓMICO ................................................................................................ 99
3.2.3. FACTOR SOCIO-CULTURAL ...................................................................................... 115
3.2.4. FACTOR TECNOLÓGICO ........................................................................................... 116
3.2.5. FACTOR AMBIENTAL................................................................................................ 117
3.2.6. FACTOR LEGAL ......................................................................................................... 118
3.3. PORTER COMO ESTRATEGIA ........................................................................................... 120
3.3.1. CONSTITUCIÓN DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES ............................................... 120
3.3.2. FUERZAS COMPETITIVAS ......................................................................................... 123
3.4. ANÁLISIS DE MERCADO ................................................................................................. 1299
3.4.1. MERCADEO ............................................................................................................ 1300
3.4.2. FACTORES BÁSICOS DEL MERCADO ........................................................................ 130
3.4.3. INVESTIGACIÓN DE MERCADOS .............................................................................. 131
3.5. PLAN DE NEGOCIO .......................................................................................................... 141
3.5.1. FLUJO DE CAJA PROYECTADO A CINCO (5) AÑOS. .................................................. 145
CONCLUSIONES ............................................................................................................................... 152
BIBLIOGRAFIA .................................................................................................................................. 153
ANEXOS ........................................................................................................................................... 160

TABLA DE FIGURAS

Figura 1. Financiación de vivienda. ............................................................................................. 20
Figura 2. Confianza del consumidor. ........................................................................................... 23
Figura 3. Organización marco teórico ......................................................................................... 28
Figura 4. Matriz Ansoff ................................................................................................................... 49
Figura 5. Las 5 fuerzas de Porter ................................................................................................ 54
Figura 6. Organización Metodología ........................................................................................... 83
Figura 7. Inflación al consumidor. ................................................................................................ 97
Figura 8. Producto Interno Bruto. ................................................................................................. 98
Figura 9. Producto Interno Bruto. ............................................................................................... 100
Figura 10. PIB de los sectores. .................................................................................................. 100
Figura 11. Inflación y Meta de Inflación. ................................................................................... 102
Figura 12. Devaluación nominal y real ...................................................................................... 102
Figura 13. IPC. ..............................................................................................................................104
Figura 14. Tasa global de participación, ocupación y desempleo. ....................................... 105
Figura 15. Componentes de la cuenta corriente Millones de dólares y porcentaje del PIB
trimestral 2013-2018. ................................................................................................................... 107
Figura 16. Cifras como porcentaje % del PIB .......................................................................... 107
Figura 17. Factores que inciden en la capacidad de compra. ............................................... 108
Figura 18. Indicador de deuda sobre ingreso DSI= (Saldo de la deuda4 /Ingreso agregado
anual) - (Cifras en %) ................................................................................................................... 109
Figura 19. Plazo medio para pago de cuota inicial (meses). ................................................. 110
Figura 20.Valor de los créditos entregados para la compra de vivienda por tipo (miles de
millones de pesos constantes) Total nacional II trimestre (2017 - 2018) ............................ 112
Figura 21. Estructura general – Viviendas financiadas (unidades) II trimestre de 2018 ... 113
Figura 22. Variación anual del valor de los créditos entregados para compra de vivienda
(precios constantes) Total nacional II trimestre (2017 – 2018) ............................................. 114
Figura 23. Organigrama de la empresa .................................................................................... 119
Figura 24. Estratos vs Manzanas en Bogotá ........................................................................... 129
Figura 25. Tabla: Unidades de vivienda iniciadas. Año corrido a agosto desde el año 2016
- 2018 ............................................................................................................................................. 132

Figura 26. Inversión de los hogares en vivienda (Cifras en billones de pesos constantes)
......................................................................................................................................................... 133
Figura 27. Unidades de vivienda lanzadas. Año corrido en Agosto 2016 - 2018 .............. 134
Figura 28. Unidades de vivienda vendidas. Año corrido a Agosto 2016 – 2018. ............... 135
Figura 29. Unidades de vivienda en oferta. Agosto 2016 - 2018 .......................................... 136
Figura 30. Unidades de vivienda en oferta. Agosto 2016 - 2018 .......................................... 137
Figura 31. Precios de viviendas nuevas por upz en Bogotá ................................................. 138
Figura 32. Índice de precios de viviendas nuevas en Bogotá ............................................... 139

TABLA DE TABLAS

Tabla 1. Tipos de mercados ......................................................................................................... 61
Tabla 2. Diferencias entre investigación cualitativa y cuantitativa .......................................... 65
Tabla 3. Tipos de clientes. .......................................................................................................... 128
Tabla 4. Tablero de indicadores consolidado .......................................................................... 140
Tabla 5. Caracterización producto inmobiliario por rango de precio. ................................... 141
Tabla 6. CAP INSTALADA SERVICIOS ................................................................................... 143
Tabla 7. CAPEX ............................................................................................................................ 143
Tabla 8. Capacidad de trabajo inicial. ....................................................................................... 144
Tabla 9. Parámetros base ........................................................................................................... 145
Tabla 10. Capacidad instalada de servicios ............................................................................. 146
Tabla 11. Comisión por compra y venta ................................................................................... 146
Tabla 12. Costo venta .................................................................................................................. 147
Tabla 13. Gastos de administración .......................................................................................... 147
Tabla 14. Gastos de personal .................................................................................................... 148
Tabla 15. Proyección financiera ................................................................................................. 149
Tabla 16. Flujo de caja libre ........................................................................................................ 150
Tabla 17. Indicadores económicos ............................................................................................ 150
Tabla 18. Amortización ................................................................................................................ 151

RESUMEN

El presente trabajo de grado plantea la creación de un nuevo modelo de negocio
para el sector inmobiliario, donde tiene el nombre de “CS inmobiliaria”. Dicha
empresa está radicada en la ciudad de Bogotá D.C. (Colombia) que desea
incursionar en el mercado de servicios inmobiliarios, específicamente los de venta,
arriendo y análisis técnico de la infraestructura en los estratos 3 y 4.
Por medio de la investigación que se realizado en el análisis del consumidor, la
empresa “CS inmobiliaria” tiene como objetivo satisfacer las necesidades que se
encontraron en los habitantes de la dicha ciudad, en el barrio Tintal, ubicado en la
localidad de Kennedy a la hora de comercializar sus inmuebles de manera rápida
y segura.
El mercado objetivo que distingue la empresa está compuesto por las personas
que son propietarias de los inmuebles en vivienda de los estratos ya expuestos
anteriormente y que tienen la necesidad de vender o arriendar su vivienda pero
que por algún motivo no lo hacen a través de un intermediario. Del 100% de las
viviendas que se encuentran en la ciudad de Bogotá D.C. el 77% de los inmuebles
no tienen intermediación en estos momentos, es decir unos que 10.064 para la
venta, y del 100% de que hay actualmente para arrendar el 52% no lo hacen a
través de inmobiliarias, es decir 1436 viviendas.
El mercado objetivo que distingue la empresa está compuesto por las personas
que son propietarias de los inmuebles en vivienda de los estratos ya expuestos
anteriormente y que tienen la necesidad de vender o arriendar su vivienda pero
que por algún motivo no lo hacen a través de un intermediario. Del 100% de las
viviendas que se encuentran en la ciudad de Bogotá D.C. el 77% de los inmuebles
no tienen intermediación en estos momentos, es decir unos que 10.064 para la
venta, y del 100% de que hay actualmente para arrendar el 52% no lo hacen a
través de inmobiliarias, es decir 1436 viviendas.

El plan de negocio descrito en este trabajo presenta un análisis del micro entorno,
tanto cuantitativo como cualitativo, análisis de la competencia, del cliente, una
descripción de la empresa y las estrategias, análisis técnico, administrativo,
jurídico, económico y financiero.

PALABRAS CLAVES

Inmobiliaria, plan de negocios, bienes inmuebles, arrendamiento, venta, análisis
técnico, TIR, VAN, EBITDA, asesoría estructural, adecuación de espacios.

ABSTRACT

The present work of degree raises the creation of a business model for the real
estate sector, The Company bears the name "CS real estate". This company is
located in the city of Bogotá D.C. (Colombia) wishing to enter the real estate
services market, specifically in the sale,purchase and rental consultancies, as well
as technical analysis of the infrastructure in real estate of strata 3 and 4.

Through the research carried out in the market research, the company "CS
inmobiliaria" aims to meet the needs that were found in the inhabitants of the city,
in the towns of Fontibón and Kennedy when marketing their real estate quickly and
safely.

The target market that distinguishes the company is composed of the people who
own the real estate in housing of the strata previously exposed and who have the
need to sell or rent their home but for some reason they do not through an
intermediary. Of 100% of the houses that are located in the city of Bogotá D.C.

77% of the properties do not have intermediation at this time, that is, some 10,064
for sale, and of the 100% that there is currently to lease 52%, they do not do it
through real estate, that is 1436 homes
quantitative and qualitative, analysis of the competence, of the client, a
description of the company and the strategies, technical, administrative, legal,
economic and financial analysis

KEYWORDS

Real estate, business plan, real estate, lease, sale, technical analysis, IRR, NPV,
EBITDA, structural advice, adaptation of spaces.

INTRODUCCIÓN

El sector inmobiliario en Colombia ha presentado un creciente desarrollo en los
últimos años, lo que ha generado una gran inversión local y extranjera, sobre todo
en ciudades capitales así, como en ciudades intermedia, generando una gama de
empresas dedicadas a la actividad inmobiliaria que utilizan distintos modelos de
negocio para la prestación de sus servicios; aportando al incremento significativo
del producto interno bruto. (PIB) del país. (DINERO, 2005)

El presente documento contiene, la propuesta de un nuevo modelo de negocio
que integra los conocimientos técnicos de ingeniería aplicados a la actividad
inmobiliaria, permitiendo proponer una innovación en cuanto a la forma de hacer
negocio inmobiliario en Colombia la cual se verá reflejada en la Creación de “CS
Inmobiliaria”

Para esto se desarrolló una investigación de mercado del sector inmobiliario a
nivel global, Latinoamérica y finalmente el mercado Nacional, presentando un
especial énfasis en el mercado Capitalino. Seguidamente se realizó un estudio de
los principales modelos de negocios implementados por las firmas más
representativas en este sector el cual permite identificar los pilares de su modelo
de negocio.

Posteriormente se hizo el estudio de factibilidad para la creación de la empresa,
“CS Inmobiliaria” cuyo objetivo es la administración e intermediación de negocios
en dicho sector en la ciudad de Bogotá, respondiendo a la demanda que se
presenta por parte de la población y aprovechando la oportunidad de negocio;
satisfacer la necesidad de los clientes asesorándolos en la compra y venta del
inmueble deseado, brindando confort, teniendo en cuenta el presupuesto de cada
cliente y seguridad de la estructura. Mitigando los riesgos propios de esta actividad
para lo cual se contó con una matriz de riesgo. A si mismo se profundizó acerca
de los trámites legales que se requiere para la constitución de la empresa.

Finalmente, se desarrolló el plan financiero que evidencia la rentabilidad esperada,
los resultados financieros en términos de ingreso, costos y gastos proyectados a 5
años y el capital de trabajo, activos fijos requerido, y el retorno de la inversión
inicial.

Este proyecto se realizó en tres (3) capítulos. Capítulo I: análisis de variables
macroeconómicas. Capítulo II: Similitudes y diferencias de diferentes modelos de
negocios. Capítulo III: Diseño de un nuevo plan de negocio.

ANTECEDENTES

El negocio inmobiliario es una empresa o sociedad que se dedica a construir,
arrendar, vender y administrar viviendas, (Según Real Academia de la
Lengua). La inmobiliaria pone en contacto a un comprador y un vendedor una vez
se hace o concreta el negocio la inmobiliaria por su gestión recibe una comisión.

En el mundo, el sector inmobiliario viene creciendo a lo largo de los tiempos por
ejemplo en Estados Unidos después de la guerra revolucionaria el gobierno vendió
y otorgó predios a propietarios privados para su uso; en 1862. Después de la
revolución industrial cuando los trabajadores dejaron el campo para ir a trabajar a
la ciudad necesitaban donde vivir, ya que había mucho trabajo en diferentes. Al
crecer la economía a raíz de la industria los bancos y entidades financieras
dejaron de otorgar préstamos sólo a los ricos y la clase media y obreros
consiguieron hipotecas, de esta manera se hizo más asequible obtener una
vivienda. A medida que las ciudades crecían se necesitaba el servicio inmobiliario
para que desarrollase la parte hotelera, de oficinas, centros comerciales y demás.
Actividad que hasta la fecha se sigue realizando en todo el mundo. (handbook).

En Colombia el negocio de inmobiliaria nace como solución a una necesidad en la
comunidad entre los años 70 y 80 hay un acelerado crecimiento de los centros
urbanos que afectaban profundamente la estructura urbana, tanto en materia
habitacional, como en infraestructura productiva y de servicios sociales, pero
pocas soluciones que satisficiera la necesidad del cliente. Es allí cuando nace la
idea de crear una Inmobiliaria, la cual ayudaría a la búsqueda de vivienda, su
funcionamiento empieza en el año de 1982 y su objetivo era la prestación de
servicios profesionales que buscara promover el aumento de la seguridad del
patrimonio de cada uno de los clientes. (DERSUSUM)

En el año de 1999 el sector de la construcción decayó en alrededor de un 32% en
su participación del PIB con respecto al año anterior, lo que indujo a que el
negocio de la construcción se viniera abajo y por ende el sector inmobiliario se
viera afectado. A raíz de esto se generó la alianza con empresas extranjeras una
de ellas es la empresa CB Richard Ellis. (Camacol D. d., 2018).

En la actualidad De acuerdo con el sistema de información Coordenada Urbana, la
comercialización de vivienda nueva durante el año 2017 fue de 173.018 unidades,
cifra que representó inversiones de los hogares por $32 billones en las 18
principales regiones del país. De esta cifra, 62.485 unidades fueron de vivienda
social y 110.533 fueron No VIS. La vivienda social se destacó por su constante
dinamismo comercial presentando un repunte anual de 15,6%, llegando a 56.970
unidades. Por su parte, la vivienda No VIS mostró una variación de -14,3% anual.
(Cámara colombiana de la construcción, 2018).

Es por esto que el sector inmobiliario sigue generando ingresos, en el año 2017 se
generaron 2.089 millones de pesos entregados en créditos para vivienda nueva y
usada en Colombia, frente al año 2016 créditos de 1.823 millones. De igual
manera se presenta la información del número de viviendas financiadas en
Colombia entre los años 2014 – 2015 – 2016 – 2017. El año en que más viviendas
se financiaron fue en el 2017 un total de 27334 nuevas y 11944 usadas. (DANE,
2018).

Figura 1. Financiación de vivienda.

Tomada de DANE-FIVI
Por otra parte, es importante tener en cuenta la asignación de licencias de
construcción en los últimos años en Colombia, puesto que nos permite tener una
visión de qué tipo de inmuebles estarán disponibles en nuestro país para ser
transados en la operación inmobiliaria. Siendo las licencias para construcción de
viviendas y comercio las de mayor volumen. (DELOITTE, 2016).

En el sector inmobiliario se ha venido actualizando con diferentes modelos de
negocios en la parte tecnológica, ayudando a que los tiempos sean más cortos y
no se haga necesario desplazarse hasta la oficina para observar qué bien está
ofertado o en efecto para colocarlo a la venta, este adelanto se ha denominadocomo Revolución Proptech, en este aspecto nombraremos algunos de ellos que
actualmente se encuentran funcionando y con gran auge.

✓ Portales y Marketplaces: En este grupo están las empresas que se
dedican a la búsqueda de viviendas a través de la red.
✓ Peer to Peer: Aquí aplican oferentes y demandantes tanto en la compra,
venta y alquiler de bienes inmuebles, pero entre particulares.

✓ Internet de las cosas: En este modelo se gestionan diferentes aspectos de
la vivienda, y permite domotizar a través de un Smartphone y ayuda con el
ahorro de energía.
✓ Realidad virtual: Este es muy innovador ya que ofrece la posibilidad de
virtualizar los inmuebles, y a través de usar unas gafas 3D, visitar varias
viviendas, oficinas, etc., sin movernos de la silla.
✓ Inversión colectiva: Esta consiste en invertir cantidades de dinero
pequeñas en inmuebles, y participar en la evolución de los precios, algo así
como una bolsa de valores, pero de inmuebles.
✓ Software Inmobiliario: Existen empresas que ofrecen software de soporte
y/o apoyo para tener una mejor publicidad de sus productos. (DIGITAL E
INNOVA, 2018

JUSTIFICACIÓN

Existe un interés en la población que va en aumento por la necesidad de adquirir
un bien inmueble, ya que para el año 2019 se espera un desempeño positivo de la
economía y de la actividad edificadora. Esta tendrá un importante papel en los
buenos resultados, este panorama fue presentado durante el cuarto Encuentro de
Perspectiva Económica realizado por Camacol Bogotá y Cundinamarca.
(CAMACOL, CAMACOL, 2018)

De acuerdo con CAMACOL, las proyecciones del incremento en la economía
serán del 2,6% para este año, lo que es superior al 1,7% que creció en 2017. La
recuperación será gradual, y esta será impulsada por un repunte moderado de la
inversión y el gasto de los hogares, además del retorno a la senda de crecimiento
del sector petrolero que se viene dando desde el inicio del año pasado.
(CAMACOL, CAMACOL, 2018)

Aunque en el año 2017 las licencias de construcción para oficinas disminuyeron, el
señor Roberto Cáceres Gerente General de Colliers International, enfatiza en que
el desarrollo de proyectos continuará a buen ritmo. En el reporte de mercados de
Colliers se estima que cerca de 733.700 metros cuadrados rentables se harán en
los próximos cuatro años, de los cuales 61% ya está en construcción. (Cámara
Colombiana de la construcción, 2018)

De acuerdo con Fedesarrollo, la confianza de los consumidores para enero de
2018 fue de -5,4%, cifra que se ubica 24,8 p.p. por encima del índice reportado
e0n el mismo mes de 2017 y 0,6 p.p. por encima al nivel observado en el mes
anterior (diciembre). El índice muestra una recuperación desde enero. Y en este
mismo mes, la percepción de adquisición de vivienda en cuatro de las cinco
ciudades mejoró con respecto al mismo mes del año anterior, las recuperaciones
http://www.dinero.com/noticias/proyecto/1977

más altas se dieron en Bogotá (29,0 p.p.) y en Medellín (19,1 p.p.).
(DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS ECONOMICOS Y TECNICOS, 2018)

Figura 2. Confianza del consumidor.

Tomada de CAMACOL; figura elaborada por Fedesarrollo

De esta manera podemos observar que el sector inmobiliario crece en paralelo al
sector de la construcción, porque hay muchas personas que prefieren arrendar en
lugar de comprar, algunas por ingresos bajos, otros porque simplemente no tiene
la capacidad de ahorro para completar la cuota inicial que les permita convertirse
en propietarios. (Dinero, 2017)

Se tiene como finalidad atender a la necesidad del cliente y solventar las
deficiencias que tienen otras entidades inmobiliarias, generando nuevas
estrategias basadas en el análisis e identificación de estas mismas, para hacer
más sencillo todo el proceso de venta y/o alquiler de inmuebles. Con el presente
documento se busca entender los componentes y la dinámica de la actividad
inmobiliaria, analizando los principales modelos de negocio a nivel nacional e
internacional, para finalmente proponer una nueva forma de desarrollar la

actividad inmobiliaria (nuevo modelo de negocio) en el que se aproveche el
potencial de servicio del componente humano que interviene en el proceso
inmobiliario propuesto; profesionales de la Ingeniería civil y arquitectura los cuales
cuentan con el conocimiento adecuado para brindar asesorías que aporte un
gran valor en la generación de negocio y que satisfaga la necesidad de sus
clientes (comprador y vendedor).

PLANTEAMIENTO Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

El sector de la construcción ha ido en aumento y debido a esto muchos más
bienes inmuebles por comprar, vender o alquilar. Se hace necesario la
intervención del servicio inmobiliario, para que se encargue de gestionar todos los
requerimientos para su adquisición o venta y evitar problema con el pago de
arriendos, con trámites legales, con demora en la entrega de la propiedad
garantizando la seguridad a la hora de los desembolsos de dinero, pero las
personas no cuentan con la información suficiente al contratar los servicios y así
como hay empresas legalmente constituidas, hay otras que no, y esto genera
mucho inseguridad , desagrado en los clientes y en muchos casos pérdida de
tiempo y dinero.

Uno de los factores que no se tiene en cuenta a la hora de prestar el servicio
inmobiliario es hacerle una evaluación estructural al inmueble del estado en que
se encuentra ya sea para adquirirlo o venderlo, ya que el 80% de las viviendas de
la ciudad no cumplen con las normas de sismo resistencia, como lo expresó Omar
Cardona, miembro de la Asociación Colombiana de Ingeniería Sísmica y docente
de la Universidad Nacional de Colombia. Adicional a esto el 60% de las viviendas
han sido construidas de manera informal, no por ingenieros, sino por oficiales de la
construcción y al pasar de los años estas edificaciones se ven afectadas
estructuralmente. (Nacional, 2010)

Es por eso que se plantea la siguiente pregunta:

¿Cómo crear un modelo de negocio para el sector inmobiliario en la ciudad de
Bogotá, que supla las necesidades de los clientes desde compra, venta y alquiler
de su vivienda, local, oficinas, y darle un valor agregado, realizándose la
adecuación deseada y garantizando la seguridad estructural del bien?

OBJETIVOS

GENERAL

Diseñar una propuesta desde la ingeniería civil que, de valor agregado a los
modelos de negocio Inmobiliario, que contemple asesorías estructurales,
adecuación de los espacios interiores del inmueble.

ESPECÍFICOS

● Analizar las variables macroeconómicas y de contexto (PESTEL) del
mercado en Colombia.
● Realizar un análisis de factibilidad sectorial, según PORTER y un análisis
técnico. para definir las características y servicio del portafolio de productos.
● Diseñar la propuesta empresarial, que mejor se adapte a nuestro modelo de
negocio.
● Diseñar el plan de negocio.

1. MARCO TEÓRICO

El capítulo 1 describe las herramientas usadas durante el desarrollo del presente
trabajo de emprendimiento, identificando su funcionamiento como se puede
observar en la Figura 3. Así mismo se describe el procedimiento que se requiere
realizar para la creación de una empresa. Seguido a esto se encontrarán los
requisitos que solicitan las entidades pertinentes con el mismo fin.

Figura 3. Organización marco teórico
M
A
R
C
O
T
E
Ó
R
IC
O
PESTEL
FACTOR POLÍTICO
SECTOR ECONÓMICO
FACTOR SOCIO-CULTURAL
FACTOR TECNOLÓGICO
FACTOR AMBIENTAL
FACTOR LEGAL
PORTER COMO
ESTRATEGIA
FUERZAS COMPETITIVAS
ANÁLISIS DE MERCADO
FACTORES BASICOS DEL MERCADO
TIPOS DE MERCADOS
SEGMENTACIÓN DE MERCADOS
INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO
ANÁLISIS FINANCIERO
MERCADO DE DINERO
MERCADO DE CAPITAL
ANALISIS TÉCNICO DEINMOBILIARIA
¿QUE ES UNA INMOBILIARIA?
FINANZAS

Tabla 1. Modelo canvas

Fuente: Autores
Socios claves Actividades clave Propuesta de Valor Relaciones con los clientes Segmento de clientes
Recursos clave
Con la herramienta PORTER,
en la parte de tipos de
clientes, indica que tipo de
clientes será el potencial
para la empresa sus
costumbres, nivel
educativo, preferencias,
etc, y de acuerdo a estos
parámetros se diseñará la
forma ideal para establecer
y mantener comunicación
directa con ellos.
En esta primera parte, en
cuanto a los socios, se
hace necesario contar
con profesiones y
especialistas en las áreas
mencionadas como:
especialista en
estructuras, arquitectos,
contador, abogado,
comerciales, y se
diseñarán los perfiles de
acuerdo a los cargos a
establecer.
Estructura de costos Fuente de ingresos
Canales
En el marco teórico se
estudiará los canales de
comunicación de las
empresas con los clientes
para analizar cuales son los
más efectivos y
establecerlo para la
empresa y el modelo de
negocio propuesto.
Esta consiste en ofrecer
a los clientes a parte de
lo convencional como lo
es la asesoría de alqiler,
venta y compra de
inmuebles, también una
asesoría sobre el estado
estructural del inmueble
y adecuación de
espacios arquitectónicos
del inmueble.
Para realizar el
segmento de clientes es
importante conocer las
fuerzas competitivas del
mercado, factores y tipos
de mercado, para ello lo
estudiaremos a través de
la herramienta PORTER,
y el análisis de mercado.
Es necesario conocer como se mueve el sector inmobiliario en el
aspecto financiero si esta creciendo o decreciendo y que tanto
aporta al PIB del país, a continuación se da a conocer como se
encuentra actualmente posicionado este sector en el mercado.
Con el fin de conocer como aporta el
estado a las pequeñas empresas y
proyectos de emprendimiento, es
importante saber que políticas tiene el
gobierno, tanto monetaria como fiscal, así
como las variables económicas, aspectos
ambientales, esto se estudiará a través de
la herramienta PESTEL.
En el marco teórico se analizarán cuales
son las actividades que realizan
actualmente las inmobiliarias para así
verificar si la oferta de valor que se
pretende en el modelo de negocio es
viable.
Para generar la estructura de costos, se analizará en el mercado cuales son los
costos que genera poner en funcionamiento el modelo a diseñar para la
inmobiliaria.

1.1. EMPRENDIMIENTO

Se entiende por emprendimiento a la habilidad que tiene el ser humano para
convertir las ideas en acciones. Es decir, implica que la persona sea creativa,
innovadora, debe ser una persona que tome riesgos y que desarrolle proyectos
personales y profesionales de manera que se alcancen los objetivos propuestos.
(Oliver, y otros, 2016)

1.2. PLAN DE NEGOCIOS

El modelo de negocio para el sector inmobiliario en Bogotá, D.C., para estrato 3 en
adelante en el sector de Nueva Castilla en la localidad de Kennedy. El plan de
negocio es basado en el esquema que plantea Rodrigo Varela, quien es Ingeniero
Químico de la Universidad del Valle. Según Varela un plan de negocio es “una
herramienta básica para la creación de una empresa, donde se tiene claridad de
los pasos y las variables que afectan el negocio. Por ello, es útil en el momento de
crear cualquier tipo de negocio, pues este indica con detalles su funcionamiento y
su desarrollo.” (Valera, 2001)

Para la realización de un plan de negocios es necesario estudiar las facetas que
brinden oportunidad del negocio mencionado se busca reducir o minimizar los
riesgos, también es una herramienta para las empresas actuales que busquen
nuevos proyectos para seguir creciendo.

El plan de negocios no debe generar dudas, este debe ser claro, concreto y
conciso, solo la información necesaria para no dejar a interpretación de otras
personas, para llevar a cabo o cumplir con estas características el plan debe
contar con unas etapas donde cada una tiene diversos elementos y variables
importantes a continuación, se mostrará cual es el propósito de cada etapa:

 Pestel
 Porter

 Análisis de Mercado
 Análisis de Mercadeo
 Análisis Técnico

1.3. PESTEL

La herramienta PESTEL, antes su sigla era ETPS y fue utilizada por primera vez
para los ámbitos economic, technical, political, y social por Francis J. Aguilar,
quien realizó su tesis doctoral en la Universidad de Harvard en 1965, y más
adelante publicó el libro Scanning the Business Environment. (Pérez Pazmiño, y
otros, 2015) Esta herramienta cada día gana mucho espacio en la literatura en los
últimos años.

El término PESTEL fue usado por primera vez por los autores Johnson y Scholes
en su libro “Exploring Corporate Strategy”, en la sexta edición del año 2002, sin
reivindicar la invención del acrónimo “PESTEL”. Según Gassner (2014).

La metodología PESTEL, es adaptable a múltiples situaciones de estudio, aunque
tiene muchas ventajas, como lo es obtener mucha información a través de cada
una de sus variables ya que abarca todos los factores que pueden influir en la
parte empresarial, pero también posee limitaciones. Según (Pérez , y otros, 2015)

A continuación, se define cada una de las variables de esta herramienta.

1.3.1. FACTOR POLÍTICO

Aquí se tienen en cuenta los elementos relacionados que están fuera del control
de la empresa, estos se encuentran relacionados con la parte gubernamental y
que pueden afectar los intereses de la compañía. En nuestro país el ente
gubernamental se rige por tres (3) ramas de poder: Rama Judicial, Legislativo y
Ejecutivo, también existe el CIADI (Centro Internacional de Arreglo de Diferencias

Relativas a Inversiones). A nivel Local se encuentra el Alcalde Mayor de Bogotá.
Según Cruz Kronfly (1995), el entorno debe contener una referencia a una serie de
procesos, que pueden ser más o menos autónomos, y a los intereses que se
despiertan en los centros de poder o decisión que rigen esos procesos. Este
análisis debe estar orientado a los procesos políticos que permitan la creación y
permanencia de empresas con sus decisiones en la parte estatal.
En los factores político-legales se observa la importancia de los aspectos
referentes a las ideologías y partidos políticos relevantes, casi siempre los partidos
de derecha o centro-derecha tienden a favorecer a las empresas rebajando los
impuestos directos, y acentuando los indirectos, así se beneficia a los
empresarios.

A. Política Monetaria

La política monetaria en Colombia se basa en un esquema de Inflación Objetivo, el
propósito es mantener una tasa de inflación baja y estable, y así obtener un
crecimiento del producto que va acorde con la capacidad potencial de la
economía. Quiere decir que los objetivos de la política monetaria es el resultado
de una combinación de la meta de estabilidad de precios con el máximo
crecimiento sostenible del producto y del empleo, mientras que estas metas sean
creíbles, los objetivos son compatibles. Siendo así entonces esta política cumple
con el mandato de la Constitución y contribuye a mejorar el bienestar de la
población.

Esta política monetaria contribuye a asegurar la estabilidad de precios y a
mantener un crecimiento económico alto y sostenido, de tal forma que genere
empleo y así mejore la calidad de vida de la población. De esta forma si la
economía excede un ritmo de crecimiento sostenible, entonces aparecerán los
excesos de gasto que comprometen la estabilidad de precios o se de una
fragilidad financiera, la cual, puede terminar en caídas fuertes en la producción y el
empleo.

B. Política Fiscal

Cada Gobierno implementa medidas que encausen la economía del país para
cumplir las metas. Las herramientas fundamentalesdel Gobierno para ello son el
manejo del volumen y destino del gasto público. Esta política fiscal, incluye las
formas como se financian los gastos de Gobierno.

Los objetivos de la política son: moderar los ciclos económicos, procurar elevar el
nivel de ingreso nacional, redistribuir el ingreso, proveer bienes públicos, aumentar
el empleo, etc. Claro está que alcanzar alguno de ellos está condicionado por los
objetivos generales de la política económica del gobierno. (Banco de la República
de Colombia, 2013)

1.3.2. SECTOR ECONÓMICO

En esta fase va todo lo relacionado con los activos fijos, la inversión,
presupuestos, gastos, y es importante analizar las tendencias y características, la
información que brinde este sector debe indicarnos cómo afectan al sector de este
negocio, cuánto aporta en la economía del país, si crece o decrece, en la
economía existen dos (2) grandes variables ellas son: Macroeconomía y
Microeconomía. En Colombia el ente encargado de formular y ejecutar la política
económica es el Ministerio de Hacienda.

A. Macroeconomía

Estudia el comportamiento de los agregados, es decir estudia de manera global o
generalizada el conjunto y no las unidades que lo componen. Se puede decir que
lo que interesa es el volumen total de consumo de todas las familias juntas y
cuáles factores afectan ese volumen total de consumo, es decir se considera

como la suma de todas las decisiones microeconómicas tomadas por las familias y
las empresas, para poder tener una adecuada comprensión de los fenómenos
macroeconómicos.

B. Microeconomía

Estudia el comportamiento de las unidades individuales, como las familias y las
empresas, es decir, buscar conocer la forma en que consumidores y productores
toman sus decisiones individuales.

a) PIB

Esta sigla significa Producto Interno Bruto, se utiliza para determinar la producción
total de un país en un momento determinado, esta variable determina el valor
monetario de todos los bienes y servicios producidos en una nación y para
determinar cuál es esta producción total, se toman en cuenta los bienes y servicios
producidos por completo durante un período determinado (generalmente, un año).

Existen dos (2) tipos de PIB. Por un lado, está el PIB nominal, que tiene en cuenta
el valor actual de los bienes y servicios para el momento del estudio y otras
variables, como la inflación y la variación de los precios de un momento a otro.
Por otro lado, está el PIB real, que considera el valor de los bienes y servicios sin
tomar en cuenta la inflación y se calcula tomando el PIB nominal y se le resta la
inflación. De esta manera se tiene el valor neto del producto o servicio,
independientemente de las fluctuaciones del mercado. (Banco de la República,
2013)

b) Tasa de inflación

La inflación hace referenciase refiere al aumento continuo del costo de los bienes
y servicios, que lleva al decrecimiento del valor adquisitivo de una moneda en

particular. Es decir, mientras más costoso sea un producto o servicio, menos valor
tendrá la moneda, debido a que se necesitarán más unidades monetarias para
adquirir dicho producto o servicio.
La inflación se origina como consecuencia de excesivo dinero que circula en un
momento dado. Al haber más dinero, las personas tienden a comprar más bienes
y servicios, lo que aumenta la demanda y, generalmente, produce un alza de los
precios.
Hay varias formas de medir la inflación; una de éstas es a través del Índice de
Precios al Consumidor (IPC).
Éste índice se refiere al cambio promedio del valor de los precios de los bienes y
servicios al momento de ser adquiridos por el consumidor, en un período
determinado. (Banco de la República de Colombia, 2013)

c) Tasa de desempleo

Este indicador se refiere al desempleo que existe entre la población laboralmente
activa de un país, para conseguir este valor se toma el número de los ciudadanos
en edad laboral que no tengan empleo y que estén buscando uno, y se divide
entre el total de ciudadanos en edad laboral, económicamente activos. (Apoyo
temático GEIH, 2012)

d) Prima de riesgo

La prima de riesgo es el valor adicional exigido por los inversores al comprar la
deuda de un país, tomando como referencia la deuda de otro país que se
considera con mayor solidez y seguridad.
Se trata de un sobreprecio que, de alguna manera, da una garantía a los
inversores para que puedan correr el riesgo de intervenir en la deuda de otro país.
(BBVA, 2018)

e) Balanza de pagos

La balanza de pagos es una variable que mide todas las transacciones de un país
con otros países en un período determinado.
Para este indicador se toman en cuenta los pagos y los ingresos de todos los
actores económicos de los países considerados, incluyendo personas y empresas.
(Banco de la República de Colombia, 2013)

f) Balanza comercial

Es un componente de la balanza de pagos. Esta variable considera solamente las
importaciones y exportaciones ocurridas entre un país y otros.
Para conseguir este indicador se resta el valor de las exportaciones del valor de
las importaciones; es decir, es la diferencia entre lo que un país vende y lo que
compra. (DANE, 2018)

g) Tipo de interés

El tipo o tasa de interés se refiere a la cantidad de dinero extra que cobra un
prestamista al efectuar un préstamo. Esta variable se materializa generalmente
como un porcentaje del valor prestado.
Existen dos tipos de intereses la pasiva o de captación que consiste en el pago
que hacen los intermediarios a los oferentes, y la tasa activa es lo opuesto es lo
que reciben los intermediarios de los demandantes. (Banco de la República de
Colombia, 2013)

h) Tipo de cambio

El tipo o tasa de cambio tiene que ver con la cantidad de unidades de una moneda
que es necesaria para adquirir unidades de otra moneda extranjera.
Cuando el valor de una moneda extranjera es mayor que el de la moneda local, se
considera que la tasa de cambio está depreciada.
Por el contrario, cuando el valor de esa moneda extranjera es menor que el de la
moneda nacional, la tasa de cambio presenta una apreciación. (Banco de la
República de Colombia, 2013)

i) Gasto público

Se refiere al dinero empleado por las instituciones y organismos del Estado, a
través de los gobiernos, para adquirir recursos y realizar inversiones que generen
beneficios públicos, como salud, educación, transporte, empleo y, en general, una
mejor calidad de vida para los ciudadanos. (Economía Simple, 2016)

C. Sectores Económicos

En la economía los sectores hacen referencia a una parte de la actividad
económica cuyos elementos tienen características comunes, guardan una unidad
y se diferencian de otras agrupaciones. Su división se realiza de acuerdo a los
procesos de producción que ocurren al interior de cada uno de ellos.

 Sector primario o sector agropecuario: En este sector están los grupos
que obtiene el producto de sus actividades directamente de la naturaleza,
sin ningún proceso de transformación. Por ejemplo (la agricultura, la
ganadería, la silvicultura, la caza y la pesca).

 Sector secundario o sector Industrial: En este sector se agrupan todas
las actividades económicas de un país relacionadas con la transformación
industrial de los alimentos y otros tipos de bienes o mercancías, estos son
utilizados como base para la fabricación de nuevos productos. Se divide en
dos sub-sectores:

 Industrial extractivo: extracción minera y de petróleo.
Industrial de transformación: envasado de legumbres y frutas,
embotellado de refrescos, fabricación de abonos y fertilizantes, vehículos,
cementos, aparatos electrodomésticos, etc.

Estos dos sectores producen bienes tangibles, por lo cual son considerados
como sectores productivos.

 Sectorterciario o sector de servicios: Son los sectores que no están ni
en el primario, ni en el secundario y son los que sus actividades no
producen una mercancía en sí, pero que son necesarias para el
funcionamiento de la economía. Como ejemplos de ello tenemos el
comercio, los restaurantes, los hoteles, el transporte, los servicios
financieros, las comunicaciones, los servicios de educación, los servicios
profesionales, el Gobierno, etc. Este sector se considera no productivo,
puesto que no produce bienes tangibles, pero, contribuye a la formación del
ingreso nacional y del producto nacional. (Ocampo, 2000)

D. Oferta y Demanda

La oferta hace referencia a las cantidades demandadas de un bien que los
consumidores deseen y puedan comprar, se refiere a la relación inversa existente
entre el precio de un bien y la cantidad demandada, en el sentido de que al
aumentar el precio disminuye la cantidad demandada, y lo contrario ocurre cuando
se reduce el precio. La oferta consiste en cuanto mayor es el precio de los bienes
y servicios mayores son los deseos de venta de éstos. Esta relación directa entre
precio y cantidad ofrecida se fundamenta en el supuesto de que los bienes y
servicios son producidos por empresas con el objetivo fundamental de obtener
beneficios. (Mochón, 2006)

1.3.3. FACTOR SOCIO-CULTURAL

En este factor habla de índices de pobreza, volumen de la población,
características del sistema educativo, el crecimiento económico negativo, el
descenso de la oportunidad real, situaciones de guerra y violencia, desigualdad de
los recursos materiales, las características de las culturas tradicionales, el impacto
de la globalización, etcétera. (La definición de factores sociales en el marco de las
investigaciones actuales, 2012)

En este sector social es muy importante el análisis cultural. Según Cruz, Kronfly
quien señala que la cultura influye decididamente en el comportamiento de la
fuerza de trabajo en los procesos de producción. (FERNANDO CRUZ KRONFLY
Y LA CARAVANA DE LA MODERNIDAD EN, 2011)

Un autor muy importante es Hofstede (1980). Él considera que se debe ver a la
cultura como un conjunto de valores compartido colectivamente. Este autor hace
aportes muy importantes como lo es el que tiene que ver con las cinco
dimensiones que ha establecido para medir la cultura de los países.

Estas dimensiones son:

PD= Power Distance descrita por el grado de inequidad que existe en el país.
ID = Individualism que es el grado en que los ciudadanos prefieren actuar solos
que en grupos.
MA = Masculinity que se establece por la prevalencia de la consideración de que
hay ciertos comportamientos que son propios de los hombres y otros propios de
las mujeres.
UA = Uncertainty Avoidance referido al grado en que los habitantes de un país
prefieren la estabilidad.
LT = Long Term Orientation que establece el grado en que la población de un país
piensa en el futuro, por ejemplo, en términos de previsión y ahorro.

A. CULTURA

“Es el conjunto de valores, costumbres, creencias y prácticas que constituyen la
forma de vida de un grupo específico.” (Eagleton, 2001) Es decir que cuando
hablamos de cultura se establece que es la forma o destreza apropiada en la cual
actua un grupo social.

Desde otro punto de vista Raymond Williams afirma que existen 4 conceptos
diferentes de cultura:

 Como una costumbre individual.
 Como una fase de desarrollo intelectual de un grupo social.
 Como un vínculo de artes.
 Como una forma de vida de un grupo social o de una población social.
(Raymon, 1993)

1.3.4. FACTOR TECNOLÓGICO

La tecnología se ha vuelto indispensable en el sector inmobiliario como en muchas
otras actividades este sistema se llama Proptech, estas alternativas aportan valor
al sector, la tecnología más usada en este sector es la realidad virtual, ya que le
permite al usuario visitar la casa o local sin necesidad de desplazarse, esto
permite que se facilite la compra, venta y/o alquiler del inmueble. La parte
tecnológica es un gran diferenciador a la hora de enfrentarse a la competencia,
existirán mayores oportunidades y posibilidades de éxito. (Management, 2016)

A partir de los años 2000 nace el hito de la digitalización del mercado inmobiliario,
en estos años nacen los primeros portales y estos van de la mano con el avance
tecnológico, esta transición se ha visto acelerada con el auge de la tecnología y de
las startups. En esta área del sector inmobiliario se ha destacado el término
Proptech que significa propiedad y tecnología, existen tres sistemas muy
importantes ellos son: las apps, los Marketplaces y el Big data.

La tecnología facilita minimizar procesos y de esta manera permite que las
personas se relacionen mejor aprovechando el tiempo en tareas que realmente
son de valor, como relación estrecha y directa con el cliente.

Las tecnologías más usadas son:

A. Matterport

A través de esta aplicación la cual se basa en la realidad virtual permite visitar
viviendas desde la comodidad del hogar, sin horarios ni afanes, ni trancones,
cuenta con alta tecnología en 3D y los usuarios pueden realizar la visita de una
forma muy real, este sistema lo que permite es transformar la vivienda real en una
virtual para que así el usuario navegue (camine) por ella y pueda verse en ese
lugar, y esto permite que se pueda concretar la venta de una manera más rápida

ya que el cliente conoce espacios y todo lo relacionado en la vivienda sin haberse
tenido que desplazar.

B. Tudomus

Economía colaborativa, permite que el usuario pueda ser también un agente
inmobiliario o inversor, esta aplicación le permite al usuario vender la propiedad o
encontrar inquilino para otra persona, obteniendo una comisión por el servicio.

C. Goolzoom

Permite al usuario comprar o vender un inmueble, usando la tecnología que ofrece
Google Maps, a través de esta aplicación se puede hacer un estudio de mercado
el cual se basa en la valorización inmobiliaria, mapas de parcelas, avalúos, este
servicio dispone de dos (2) modalidades: Una es gratuita que permite solo
consultar ficha de parcelas y la otra es paga la cual da una información más
detallada.

D. Housfy

Le permite al usuario registrar su vivienda y venderla sin acudir a agentes
inmobiliarios, esta es una plataforma a través de la cual se puede solicitar una cita
gratuita para que un experto avalúe el inmueble, también un asesoramiento en el
proceso para facilitar la compra o venta en un término promedio de 90 días. Una
de sus ventajas es la comisión, la cual es fija por valor de 1.990 euros, si vende la
propiedad, mientras que las otras agencias la comisión es del 3% y el 5% del valor
vendido.

También existe la tecnología en el área de la domótica la cual también ha ido
avanzando, de tal forma que empresas como Google han creado la línea de

Google Home, la cual permite que el usuario personalice la vivienda a través de
comandos dando órdenes a los dispositivos. Otra empresa como Wayfair o Ikea
manejan un catálogo donde permite simular como organizar los muebles de
acuerdo al espacio de la nueva vivienda y poderlos visualizar a través de la
tecnología de la realidad aumentada.

E. Relocation Assistant

Se basa en la geolocalización y permite elegir el mejor lugar para vivir, el usuario
tiene información de datos estadísticos acerca del entorno como colegios, vida
nocturna, farmacias, iglesias, etc, así como la edad promedio de los habitantes del
sector. (Ramos, 2017)

1.3.5. FACTOR AMBIENTAL

Este factor se refiere a la gestión de los recursos naturales renovables, los
problemas ambientales urbanos y sus efectos en la región o regiones vecinas.
Existe un segmento que se llama GAU la cual es una acción conjunta entre el
Estado y losactores sociales, que se articula con la gestión territorial, las políticas
ambientales y las políticas o planes sectoriales que tienen relación o afectan el
medio ambiente en el ámbito urbano regional. Para realizar esta gestión se
combinan herramientas de varios tipos (Jurídicas, técnicas, económicas,
financieras, administrativas y de planeación) buscando la protección y el
mejoramiento de los ecosistemas y la calidad de vida de la población dentro de un
marco de sociedad sostenible.

Esta entidad tiene dos (2) ejes principales:

A. Recursos naturales renovables:

Dentro de este eje se encuentran:

 Agua (en cualquier estado)
 Atmósfera (troposfera y estratosfera)
 Suelo y subsuelo
 Biodiversidad (ecosistemas, especies, recursos genéticos)
 Fuentes primarias de energía no agotable
 Paisaje

B. Factores que interactúan o inciden sobre el ambiente de las áreas
urbanas:

Entre estas están:

 Factores que ocasionan contaminación y deterioro de los recursos
naturales renovables.
 Factores que ocasionan pérdida o deterioro de la biodiversidad.
 Factores que ocasionan pérdida o deterioro del espacio público y del peaje.
 Inadecuada gestión y disposición de residuos sólidos, líquidos y gaseosos.
 Uso ineficiente de la energía y falta de uso de fuentes no convencionales de
energía.
 Riesgo de origen natural y antrópico.
 Patrones insostenibles de ocupación del territorio.
 Patrones insostenibles de ocupación de producción y consumo.
 Baja o falta de conciencia y cultura ambiental de la población de las áreas
urbanas.
 Pérdida de valores socio - culturales de la población urbana, que puede
llevar a la pérdida de su identidad cultural y en consecuencia de su sentido
de pertenencia del entorno.
 Insuficiente respuesta institucional del SINA, en términos de escasos
niveles de coordinación y baja capacidad técnica y operativa para atender
la problemática urbana. (Ministerio de ambiente, 2018)

1.3.5.1. SOSTENIBILIDAD

Cuando se une esté término con emprendimiento se hace referencia a la
capacidad de que una organización o empresa se mantenga a través de los años
en posición dentro del sector mercantil, lo que permite generar rentabilidad y valor
para la empresa y los empleados. ( Sustainable Entrepreneurship and
Sustainability Innovation: Categories and Interactions., 2011)

El ordenamiento territorial y la planificación ecológica y económica son de vital
importancia para lograr un desarrollo urbano sostenible, Colombia cuenta con
grandes recursos naturales por tal razón se debe evitar la superposición de
actividades económicas y se debe generar programas que disminuyan los
conflictos socio ambiental. A la hora de formular políticas urbanas se hace
necesario tener en cuenta los aspectos de vivienda, tugurios, transporte, movilidad
y resiliencia (adaptación al cambio climático y preparación para casos de
desastre), efectos ambientales, cohesión social (seguridad, inclusión,
infraestructura y acceso universal a bienes y servicios públicos); patrimonio, y
planificación urbana.

Hoy día la inversión en infraestructura y vivienda es muy importante para
contrarrestar los efectos negativos de la crisis económica y genera el empleo, la
inclusión y un mejor acceso a los servicios sociales básicos. Se hace necesario
crear proyectos de inversión en infraestructura sostenible para reducir índices de
vulnerabilidad a corto y a largo plazo y, de esta manera contribuir creando
empleos y generar ingresos.

Según informe de la CEPAL, Cuando hay altos niveles de pobreza, aumento en la
población, modelos de consumo, se generan consecuencias múltiples: Creciente
degradación del agua, el aire, el suelo, los ecosistemas, esto trae impactos
negativos en la salud humana, productividad y por lo tanto en la calidad de vida. A
raíz del deterioro ambiental se hace necesario otorgar urgencia a la sostenibilidad

ambiental y darles prioridad en las opciones que los países adopten para
transformar la matriz productiva y el perfil de consumo. Buscar que los aumentos
de productividad y economía verde, a escala local y mundial vayan de la mano.
(Tavares, y otros, 2012-2014.2015)

1.3.6. FACTOR LEGAL

En este sector se enmarca qué tipo de sociedad es, que requisitos se necesita
para la constitución de la misma, cuantas empresas existen en el sector, que leyes
y normativas la rigen, que leyes se han creado para la motivación del
emprendimiento.

A continuación, se mencionarán los tipos de sociedades de empresas legales en
Colombia.

A. Sociedad de Responsabilidad Limitada – LTDA

Este tipo de empresas deben ser constituidas y se diluye mediante escritura
pública y pueden contar con un mínimo de dos socios y máximo 25. Al superarse
la cantidad de socios, o no incluir la palabra “limitada” o “Ltda.” en los estatutos, la
sociedad se desintegrará.
En este tipo de empresas, el capital se divide por partes iguales entre los titulares
y al ser de responsabilidad limitada, los accionistas sólo son responsables por la
cantidad aportada individualmente a la empresa, sin poner en riesgo su capital o
bienes personales. (Actualicese, 2017)

B. Sociedad Anónima – S.A.

Este tipo de sociedad para adquirir su personería jurídica esta se constituye
mediante escritura pública y debe ser inscrita en el registro mercantil. Es de las
más usadas por las medianas y grandes empresas, las cuales están constituidas
por un mínimo de cinco socios y no hay límite máximo de los mismos. En las S.A.
las acciones son negociadas libremente y los socios sólo serán responsables de
los aportes realizados individualmente. Esta sociedad se debe constituir mediante
escritura pública ante un notario. (Actualicese, 2017)

C. Sociedad Comanditaria Simple o por Acciones– & Cía.

Se constituye, transforman y diluyen mediante escritura pública ante notario.
El nombre varía de acuerdo a la cantidad de socios; La comandita simple mínimo
dos (2), no tiene número límite, en esta existen dos tipos de socios los gestores
que no realizan ningún aporte y los comanditarios que son los encargados de
realizarlos. La de Acciones el número mínimo es de cinco (5) socios, tampoco
tiene numero límite de socios. (Actualicese, 2017)

D. Sociedad por Acciones Simplificada – S.A.S.

Estas empresas son conformadas por mínimo una persona, sin límite máximo de
accionistas y se constituye mediante un documento privado registrado en el
Registro Mercantil de la Cámara de Comercio. Si al momento de la constitución se
realizan aportes sujetos a escritura pública se harán por este documento ante
notario. Su capital se divide en acciones libremente negociadas y es muy común
que sea usada en empresas familiares. (Actualicese, 2017)

E. Sociedad Colectiva

Las sociedades colectivas, se destacan por la cercanía y confianza que hay entre
sus socios. Esta empresa puede estar conformada por un mínimo de dos socios,
que se pueden dividir en dos clases: Los socios capitalistas, son quienes aportan

trabajo y capital; los socios industriales, quienes aportan trabajo personal. Su
razón social es conformada por el nombre de uno de los socios de la empresa,
seguido por expresiones como “y compañía”, “hermanos” y “e hijos”. (Actualicese,
2017)

1.4. PORTER COMO ESTRATEGIA

El concepto de estrategia empieza a usarse en el año 1957 por Selznick quien
estableció que toda la parte gerencial debería centrarse en las fortalezas internas
y en la capacidad de gestión para poder generar ventajas frente a otras
organizaciones. Pero es con Chandler (1962), Ansoff (1965) y Andrews (1971) que
el concepto de estrategia toma cuerpo.

Según Chandler (1962): La estrategia era la base para determinar las metas y los
objetivos de una empresa a largo plazo y para la adopciónde recursos necesarios
para llevar a cabo dichos objetivos y lo baso en en su análisis de cuatro grandes de la
industria estadounidense, a principios del siglo XX: DuPont, Estándar Oil of New Jersey,
General Motor y Sears Roebuck.

Ansoff (1965): Por su parte, la cataloga el hilo conductor entre la empresa y las
actividades que generan productos. Existe la matriz Ansoff la cual relaciona los
productos con los mercados, clasificando al binomio producto-mercado en base al
criterio de novedad o actualidad. (Espinosa, 2015)

Figura 4. Matriz Ansoff

Tomada del libro Marketing y Pymes; Elaborada por Roberto Espinoza.

Kenneth Andrews (1971) “La estrategia representa un patrón de objetivos,
propósitos o metas, así, como las políticas o metas la describe como el patrón de
políticas y los planes principales para alcanzar esas metas” (Villalaz, 1999)

Según Michael Porter, las estrategias básicas que una empresa puede emplear
para lograr ser competitiva en su entorno son: liderazgo en costos, diferenciación y
enfoque o alta segmentación.

a. La estrategia de liderazgo debido al concepto muy arraigado de la curva de
experiencia y al objetivo de mantener el costo más bajo frente a los
competidores y lograr un volumen alto de producción.
b. La estrategia de diferenciación era la de crear un producto o servicio que
fuera percibido en toda la industria como único. La diferenciación se
consideraba como la barrera protectora contra las 5 fuerzas competitivas.
c. La estrategia de enfoque o alta segmentación, consistía en concentrarse en
un grupo específico de clientes, en un segmento de la línea de productos o
en un mercado geográfico.

1.4.1. CONSTITUCIÓN DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES

Para la constitución de una empresa se debe contar con un monto o presupuesto,
sin olvidar todos los documentos requeridos por las autoridades competentes, el
valor estimado aproximadamente está en QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE
($500.000)

A. Leyes Para Su Actividad Económica

Para la creación de cualquier tipo de empresa existen leyes bajo las cuales se
debe regir en el caso del sector de Inmobiliaria se rige por la (Lonja de Colombia)
y las leyes a tener en cuenta son:

 LEY 1673 de 2013, correspondiente a los avalúos.
 Decreto 1420 de 1998 Elaboración de Avalúos.
 LEY 820 de 2003 Para arrendamiento de vivienda urbana.
 LEY 675 de 2001 Reglamento de Propiedad Horizontal.

B. Registro

La empresa CS Inmobiliaria para su funcionamiento deberá registrarse en la Lonja
de Propiedad Raíz Avaluadores y Constructores de Colombia. Como una
inmobiliaria que prestará servicios de avalúos, ventas, compras, arrendamientos y
con asesorías estructurales como valor agregado al servicio. Al estar todo
reglamentado la empresa busca obtener también unos beneficios.

 Requisitos para pertenecer a la lonja:

 Fotocopia de la cedula de ciudadanía del representante legal o persona
natural
 Rut

 Cámara de comercio
 Formulario de solicitud de afiliación
 Pagare debidamente diligenciado
 Contrato de Afiliación debidamente diligenciado
 Logo de la inmobiliaria en medio magnético

C. Beneficios Ley 1780 de 2016

Esta ley es también conocida como la “ley de emprendimiento juvenil”, la cual
tiene como objetivo promover la creación de nuevas empresas jóvenes, haciendo
alusión a que una empresa joven es aquella constituida por personas naturales o
jurídicas que cumplan con ser pequeñas empresas, concibiendo por pequeñas
empresas aquellas cuyo personal no supere los 50 trabajadores y donde sus
activos totales no sobrepasen los 5.000 Salarios Mínimos Mensuales Legales
Vigentes. (CCB, 2016)

D. Beneficios en el impuesto de renta
El porcentaje progresivo de la tarifa general que por Impuesto de Renta deben
pagar inicia con el 0% en los primeros años donde se cuenta desde el año de su
formación, siguiendo con el 25%, luego el 50% y finalizando con el 75%.
Dependiendo del caso a partir del sexto o undécimo año gravable, se debe iniciar
a pagar el 100% de la tarifa ordinaria. (GÓMEZ, 2017)
E. Beneficios parafiscales

Recibirá beneficios en los aportes a las cajas de compensación familiar para los
empleadores que vinculen laboralmente jóvenes entre los 18 y 28 años, bajo las
condiciones que serán establecidas por el Gobierno Nacional.

F. Beneficios Matrícula mercantil

Las empresas jóvenes que inicien su actividad económica principal mediante la
divulgación de la presente Ley, estarán exentas del pago de la matricula mercantil
y de la primera renovación del año siguiente desde el momento de inicio de la
actividad económica principal. (MINCIT, 2018)

 REQUISITOS

Para poder acceder a estos beneficios se debe cumplir con una serie de
normativas:

 En el momento de solicitar la matrícula mercantil como persona natural se
debe tener entre 18 y 35 años.
 Constituir sociedades por uno o varios socios o accionistas que tengan
entre 18 y 35 años. El socio (s) que tenga esta edad, debe tener por lo
menos la mitad más uno de las cuotas, acciones en que se divide el capital.
 Tener máximo 50 trabajadores, y activos que no superen cinco mil salarios
mínimos mensuales legales vigentes. (CCB, 2016)

Contando con los requisitos anteriores se adjuntan otros requisitos:

 Fotocopia del documento de identificación de la persona natural o de los
socios o accionistas, en caso de que se constituya una sociedad.
 Declaración de la persona natural, donde declara que es el titular del aporte
y el nombre e identificación de los trabajadores vinculados directamente
con la empresa, en caso de que lo tenga.
 Si se trata de una sociedad, el representante legal declara que los socios o
accionistas cumplen con las edades requeridas al momento de formar la

sociedad, el porcentaje y titularidad de las cuotas o acciones que tienen en
la empresa, además del nombre e identificación de los trabajadores
vinculados directamente a la sociedad, de ser necesario.
 Las declaraciones anteriores se realizan bajo la gravedad de juramento.
(CAMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA, 2017)
Los beneficios plasmados anteriormente se pierden en caso de que ocurra uno de
los siguientes eventos:
 No renovar la matrícula mercantil dentro de los tres (3) primeros meses del
año.
 No pagar los aportes al Sistema de Seguridad Social Integral y demás
contribuciones de nómina de la empresa.
 No cumplir con las obligaciones tributarias.
Para poder adquirir la renovación sin costo del año siguiente a la obtención de la
matrícula mercantil, se debe conservar y comunicar el cumplimiento de todos los
requisitos y presentar copia de los estados financieros firmados por un contador o
revisor fiscal, según el caso.
Esta Ley no aplica para los comerciantes que tienen matrícula mercantil con
anterioridad al 2 de mayo de 2016. (CCB, 2016)

1.4.2. FUERZAS COMPETITIVAS

La estabilidad y operación de una empresa se puede ver afectada e influenciadas
por 5 fuerzas competitivas que plantea Porter, las cuales se describen a
continuación:

Figura 5. Las 5 fuerzas de Porter

Fuente: Porter Michael, Competitive Strategy: Techniques for analyzing Industries and Competitors. 1980 Free
Press. P.4

A. Rivalidad Competitiva:

Esta es quizás la fuerza más importante de las cinco, porque el éxito de las
estrategias de cualquier empresa depende de la ventaja competitiva que tenga
con respecto a las otras empresas que participan en el mercado. En el sector
inmobiliario existe una gran cantidad de competidores, algunos especializados en
cierto tipo de servicios y ofrecen un gran portafolio para alcanzar a más clientes.
Esta rivalidad Consiste en ejercer una presión sobre las empresas para reducir el
precio del producto, afectando sus márgenes de