Contratos Civiles pdf

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Contratos Civiles - Soto Sobreyra.
Bibliografía: Sánchez Medal, Ramón - De los Contratos Civiles (Porrúa).
I. INTRODUCCIÓN. 2 
II. MONOPOLIO DEL ESTADO Y DEL CONTRATO 11 
III. ELEMENTOS DEL CONTRATO 12 
IV. INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO 16 
V. EFECTOS DEL CONTRATO 18 
VI. DESEQUILIBRIO DEL CONTRATO POR LA INFLACIÓN MONETARIA 22 
VII. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS 23 
VIII. TERMINACIÓN DEL CONTRATO 25 
IX. PROMESA 27 
X. COMPRAVENTA 32 
X. BIS - CONTRATO DE COMPRAVENTA - GONZALO ORTIZ BLANCO. 40 
XI. PERMUTA 42 
XII. DONACIÓN 46 
XIII. MUTUO 59 
XIV. ARRENDAMIENTO 66 
XV. COMODATO 92 
XVI. DEPÓSITO Y SECUESTRO 102 
XVII. MANDATO 109 
XVIII. REPRESENTACIÓN, PODER Y MANDATO 124 
XIX. PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES 128 
XX. OBRA A PRECIO ALZADO 135 
XXI. TRANSPORTE. 142 
XXII. HOSPEDAJE. 145 
XXI. ASOCIACIÓN CIVIL 148 
XXII. INSTITUCIONES DE ASISTENCIA PRIVADA. 159 
XXIII. ASOCIACIONES RELIGIOSAS. 161 
XXIV. SOCIEDAD CIVIL 163 
XXIII. CONTRATOS ALEATORIOS 175 
XXIV. RENTA VITALICIA 176 
XXV. CONTRATO DE GARANTÍA 183 
XXVI. FIANZA 187 
XXVII. HIPOTECA 198 
XVIII. PRENDA 210 
XXIX. TRANSACCIÓN 216 
CONTRATOS INNOMINADOS 220 
REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD 221 
PREGUNTAS DE EXAMEN: 222
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I. INTRODUCCIÓN.
I. INTRODUCCIÓN 
A. Teoría del Acto y Hecho Jurídico: a. Jorge Alfredo Domínguez Martínez, Derecho Civil, Porrúa, 
México; b. Ignacio Galindo Garfias, Derecho Civil, Porrúa, México; c. Gutiérrez y González. 
1. Hecho: Acontecimiento que modifica la realidad exterior. No necesariamente trae aparejada 
una consecuencia jurídica. v.gr Comer, respirar, correr, etc.
a) Acontecimiento. De acontecer; hacerse realidad. Sinónimo de hecho; darle el primer ser. 
b) Modificación. Toda creación,  transmisión, modificación o extinción de derechos, 
obligaciones o personalidad jurídica entraña una modificación en sentido amplio de la 
realidad exterior. 
c) Realidad. Existencia real y efectiva de algo. Cosa juzgada y verdad jurídica.
d) Exterior. Suele agregarse que sea una modificación en la realidad exterior, en 
contraposición de la interior. Su razón más que iusfilosófica es práctica, el derecho no tutela 
el fuero interno de las personas, salvo que se concretice. 
e) Abstracto o concreto; general o particular; regla general o excepción. El derecho puede 
regular el fuero interno, de la misma manera que el pasado, pero nunca es deseable y por 
eso se prohibe por regla general. 
2. Norma jurídica: consta de 2 partes→ hipótesis y disposición normativa.
3. Hecho jurídico  (lato sensu): modificación de la realidad que produce consecuencias de 
Derecho. Consta de 2 elementos → material (naturaleza o humano) y formal (calificación dada 
por el ordenamiento jurídico).
a) Los hechos jurídicos lato sensu, se clasifican a su vez en: a) Hechos jurídicos en stricto 
sensu, y b) actos jurídicos. 
(1) Hecho jurídico (strictu sensu): Modificación de la realidad que produce consecuencias 
de derecho independientemente de la voluntad del sujeto.
(a) Puede ser causado por la naturaleza/involuntario) o el hombre/voluntario. 
i) Involuntario: No interviene la voluntad. v.gr  nacimiento, muerte, accesión de 
inmuebles, siniestros, etc.  
ii) Voluntario: La voluntad persigue un resultado material, independiente y paralela 
al surgimiento de sus efectos jurídicos. Pueden ser lícitos o ilícitos . 1
(1) Los hechos jurídicos (stricto sensu) voluntarios se dividen en lícitos e 
ilícitos. 
(2) Los lícitos son los cuasicontratos, los cuales a su vez se dividen en gestión 
de negocios (1896); hecho jurídico en beneficio de un tercero, y en pago de 
lo indebido (1884); ....
(a) Gestión de Negocios. Artículo 1896:  el que sin mandato y sin estar 
obligado a ello se encarga de un asunto de otro, debe obrar conforme a 
los intereses del dueño del negocio. v.gr  Caso … el cual al ser ratificado 
se vuelve un mandato con efectos retroactivos. 
(b) Entrega de lo indebido. Artículo 1884: El que acepte un pago indebido, 
si hubiere procedido de mala fe, debe pagar el precio corriente de esa 
prestación; si procede de buena fe, sólo debe pagar lo equivalente al 
enriquecimiento recibido.  v.gr  licencias para construir - Caso Santa 
Lucía. 
 Para reflexión: ¿Esa voluntad exteriorizada, debe ser del concepto filosófico de hombre (sustancia individual de naturaleza 1
racional), el concepto biológico de conducta humana, o el concepto jurídico de persona? La respuesta se encuentra en los tipos 
de hechos jurídicos voluntarios.
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(2) Acto jurídico: Modificación de la realidad que produce consecuencias de 
derecho  precisamente  por la voluntad de las partes. Pueden ser unilaterales / 
monosubjetivos, bilaterales / bisubjetivos y plurilaterales / plurisubjetivos.  v.gr  de 
monosubjetivos: DUV, testamento, remisión de deuda.  v.gr  de plurisubjetivos: 
fideicomiso, sociedad, etc. 
(a) Los actos jurídicos bilaterales o bi subjetivos son los convenios en amplio 
sentido acuerdo de 2 ó más voluntades para crear, transferir, modificar o extinguir 2
derechos y obligaciones. 
i) Los convenios (en amplio sentido) se dividen a su vez en convenios en 
estricto sentido: acuerdo de 2 ó más voluntades para modificar o extinguir 
derechos y obligaciones; y en contratos : acuerdo de 2 ó más voluntades para 3
crear o transferir derechos y obligaciones. 
(b) Crítica: El acto jurídico es género, mientras que el contrato es especie. De esa 
manera una disposición para contratos no se puede derivar para el resto de los 
actos jurídicos, sino que debería ser al revés, pues un contrato es un acto jurídico . 4
B. Los elementos del negocio jurídico son:
1. Esenciales: parte integrante del acto; no se pueden suprimir, ya que en caso de hacerlo no se 
puede formar el negocio.
2. Naturales: consecuencias implícitas en el negocio que no requieren ser especificadas.
3. Accidentales: introducción de elementos en el negocio por voluntad de las partes 
“condiciones”
C. Elementos de existencia del acto jurídico5
1. Consentimiento de las partes.
2. Objeto posible (física y jurídicamente)
3. *Solemnidad  (en casos de testamento, reconocimiento de hijos) ya que el Código Civil no 
prevé contratos solemnes).
D. Requisitos de validez del acto jurídico6
1. Forma y formalidades: consentimiento manifestado en la forma que la ley establece.
2. Licitud en el objeto, motivo o fin.
3. Ausencia de los vicios del consentimiento: error [conocimiento equivocado de una cosa o 
derecho], dolo [mala fe], violencia o intimidación.
4. Capacidad ( de ejercicio del autor, es decir, que la declaración de la voluntad se emita por una 
persona mayor de edad, emancipada [no bajo la patria potestad de nadie] y no sujeta a 
interdicción [no enfermo mental o quebrado]).
E. Negocio jurídico: Acto de autonomía privada al que el Derecho atribuye el nacimiento, 
modificación o extinción de las relaciones jurídicas entre particulares. El Estado puede ignorar, 
reconocer o combatir un NJ. Nuestro Código civil es una combinación (capirotada) de los códigos 
francés (Napoleón) y alemán (BGB).
 Artículo 1792. Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.2
 Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el nombre de contratos.3
 Artículo 1859. Las disposiciones legales sobre contratos serán aplicables a todos los convenios y a otros actos jurídicos, en lo 4
que no se opongan a la naturaleza de éstos o a disposiciones especiales de la ley sobre los mismos.
 Artículo 1794. Para la existencia del contrato se requiere: I. Consentimiento; II. Objeto que pueda ser materia del contrato.5
 Artículo 1795. El contrato puede ser invalidado: I. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; II. Por vicios del 6
consentimiento; III. Por su objeto, o su motivo o fin sea ilícito; IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma 
que la ley establece.
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F. Hecho y ActoJurídico: Son las fuentes  de las obligaciones (la columna vertebral del 
Derecho).
G. Derecho de Inordinación: El derecho de los deudores a cumplir sus obligaciones. 
H. Antítesis de la remisión de deuda unilateral. 
I. Materia de los Contratos Civiles: Derechos subjetivos privados patrimoniales civiles 
(derechos reales y derechos personales civiles). 
J. Derecho: término análogo. 
1. Derecho Objetivo: Conjunto de normas imperativo-atributivas, que regulan la conducta en 
sociedad. 
2. Derecho Subjetivo: Es la facultad de exigir una determinada conducta, fundada en la norma 
objetiva - Soto Sobreyra. 
a) Público: Normas que regulan relaciones de supra a subordinación. (derecho de libertad, 
de acción y políticos).
b) Privado: Normas que regulan relaciones de coordinación. 
(1) Mercantiles: Pueden ser patrimoniales o corporativos. 
(2) Civiles: Pueden ser patrimoniales o extra patrimoniales. 
(a) Extra patrimoniales: Derecho familiar. 
(b) Patrimoniales: Derechos Reales y Personales.

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II. DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO. - Messineo.
• Los principios comunes a todos los contratos, las reglas generales de cada grupo de contratos son 
lo que Messineo denomina la “doctrina general del contrato”, que nuestro legislador bautizo “reglas 
generales de los contratos". 
•   Artículo 1858. Los contratos que no están especialmente reglamentados en esté Código, se 
regirán por las reglas generales de los contratos; por las estipulaciones de las partes, y en lo que 
fueron omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía, de los 
reglamentados en este ordenamiento.
• Plasticidad de las obligaciones contractuales: Al ser una fuente de las obligaciones (acto jurídico 
o negocio jurídico) donde las consecuencia jurídicas se dan precisamente por la voluntad de las 
partes, las partes están facultadas para crear y modelar las mismas. 
• En contraposición de las  obligaciones con fuente extracontractual que sus elementos 
son “acartonados”, en su forma simple. 
• Esta distinción se reconoce por el propio legislador implícitamente: Artículo 1988. La solidaridad no 
se presume; resulta de la ley o de la voluntad de las partes. 
• Puente. Todo lo previsto para los contratos será aplicable a todos los demás actos jurídicos, 
en cuanto no contravengan a su naturaleza o a disposiciones especiales de los mismos . 7
 Artículo 1859. Las disposiciones legales sobre contratos serán aplicables a todos los convenios y a otros actos jurídicos, en lo 7
que no se opongan a la naturaleza de éstos o a disposiciones especiales de la ley sobre los mismos.
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III. CONVENIO Y CONTRATO. Pueden distinguirse los contratos de los convenios en cuanto que los 
primeros crean y transmiten y los segundos, modifican y extinguen derechos reales y personales.  
• Convenio: Artículo 1792. Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, 
modificar o extinguir obligaciones.
• Contrato: Artículo 1793. Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, 
toman el nombre de contratos.
• Sin embargo, esta distinción es meramente semántica, pues la regulación de los contratos le es 
aplicable a los convenios (1859), por consecuencia, no tienen un trato diferenciado. 
IV. LIBERTAD EN EL CONTRATO. Cualquier excepción a la autonomía de la voluntad (Rousseau) debe 
constar expresamente, pues la libertad en el contrato sigue siendo la regla general. Puede distinguirse 
en dos subespecies.
A. Libertad de Contratar: Para celebrar o no celebrar el contrato, y para escoger a la persona con 
que se va a contratar.
B. Libertad Contractual: Dentro de los limites de la ley, las partes tienen la facultad de fijar libremente 
el contenido de los contratos, celebrados diferentes de los previstos en el Código, o incluir en éstos 
las cláusulas que convengan, y a su vez, pueden reunir en un mismo contrato las reglas de dos o 
más negocios, total o parcialmente regulados en la ley. 
• En cuanto a la forma y el contenido del contrato (1796). Soto Sobreyra considera que al día de 
hoy gracias a la decadencia del contrato o publicización del mismo (León Duguit), la libertad 
contractual es teórica.  
• RG: Consensualismo: Venta de muebles, permuta de muebles, donación ante nupciales y 
menor a $200, mutuo, comodato, obra a precio alzado de muebles, prestación de servicios 
profesionales, hipoteca sobre muebles, transacción menor a $200, fianza. 
• Ex. Contratos Formales: Promesa, venta de inmuebles, permuta de inmuebles, mayoría 
de las donaciones*, arrendamiento, mandato*, sociedad*, asociación*, aparcería rural, 
contrato de obra a precio alzado de inmuebles, prenda e hipoteca de inmuebles. 
• Acción pro forma: para atenuar el rigor se tiene la acción pro forma, salvo en la SC y 
AC. 
• Contratos más formales (4): Donación, mandato, sociedad y asociación. 
• RG: Cláusulas libres: Artículo 1839. Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean 
convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencia 
de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las 
segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley.
• RG: Contratos innominados:  Artículo 1858. Los contratos que no están especialmente 
reglamentados en esté Código, se regirán por las reglas generales de los contratos; por las 
estipulaciones de las partes, y en lo que fueron omisas, por las disposiciones del contrato con el 
que tengan más analogía, de los reglamentados en este ordenamiento.
C. Decadencia del Contrato o Dirigismo Contractual, Publicización del Contrato: Hoy en día los 
intereses sociales prevalecen sobre los individuales, atenuando así la autonomía de la voluntad. 
Ex. 1: Contrato individual de trabajo, contrato colectivo, contrato-ley. 
Ex. 2: Contrato de adhesión. Prescinde de toda discusión precontractual entre las 
partes, limitándose a una aceptación total. 
Ex. 3: Contrato de arrendamiento de finca urbana para uso habitacional,   y legislación del 
péndulo. 
Ex. 4: Ley Federal de Protección al Consumidor. 
Ex. 5: Ley de Desarrollo Urbano del DF
Ex. 6: Ley para promover la Inversión Nacional y Regular la Inversión Extranjera. 
Ex. 7: Ley Federal de Competencia Económica. 
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Ex. 8: Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección del Ambiente. 
V. JUSTICIA EN EL CONTRATO. Para tratar de equilibrar las prestaciones recíprocas entre las partes en 
los contratos bilaterales, las legislaciones han adoptado distintos sistemas.
A. Justicia Liberal: Consideraba que la base de todo contrato era la autonomía de la voluntad, una 
libertad irrestricta que al ejercerse por las partes, brotaba  espontáneamente y naturalmente el 
equilibrio de las prestaciones recíprocas de ambos contratantes. Una consecuencia de la ley de la 
oferta y la demanda.  
B. Justicia Igualitaria: Prevalecía la igualdad sobre la libertad, tutelando las  desproporciones 
económica causada por abusos del poderoso sobre el débil, especialmente en la prestación de 
servicios indispensables. Dos vertientes: 
1. Justicia Individual: Es correctiva, judicial y casuística. Mediante una sentencia judicial que en 
cada caso particular enmiende el desequilibrio de las dos prestaciones. En nuestro derecho, se 
prevé la lesión para los contratos conmutativos y la Cláusula Rebuc Sic Stantibus: 
a) Lesión. Artículo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria inexperiencia 
o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente 
desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a elegir 
entre pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de su obligación, más el pago de 
los correspondientes daños y perjuicios. El derecho concedido en este artículo dura un año.
b) Teoría de la Imprevisión.  Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero 
consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. 
Desdeque se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo 
expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son 
conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que se 
encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente. Salvo aquellos contratos que 
aparezcan celebrados con carácter aleatorio, cuando en los contratos sujetos a plazo, 
condición o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de 
carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de 
una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción tendiente a 
recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado en el 
siguiente artículo.
2. Justicia Colectiva: Es preventiva, legal y general. “Enfrente el fuerte y el débil es la libertad la 
que oprime” - Lacordaire. Por medio del establecimiento de leyes imperativas, de interés social 
o de orden público, tendiente a proteger a la parte más débil . El legislador previó 8
varios supuestos, entre:  
a) Arrendamiento de finca urbana destinada al uso habitacional. Artículo 2448.- Las 
disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto 
son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no 
puesta.
b) Rescisión de compraventas en abonos o con reserva de dominio. Artículo 2311. Si se 
rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se 
hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del 
comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una 
indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.
(1) El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales 
de la cantidad que entregó.
(2) Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las 
expresadas, serán nulas.
 Equidad: Justicia aplicada al caso concreto.8
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c) Réditos desproporcionados. Artículo 2395. El interés legal es el nueve por ciento anual. 
El interés convencional es el que fijen los contratantes, y puede ser mayor o menor que el 
interés legal; pero cuando el interés sea tan desproporcionado que haga fundadamente 
creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del 
deudor, a petición de éste el juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del 
caso, podrá reducir equitativamente el interés hasta el tipo legal.
d) Réditos superior al legal. Artículo 2396. Si se ha convenido un interés más alto que el 
legal, el deudor, después de seis meses contados desde que se celebró el contrato, puede 
reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado para ello, dando aviso al acreedor 
con dos meses de anticipación y pagando los intereses vencidos.
e) Pérdida por más de dos meses del uso total o parcial de la cosa arrendada. 
(1) Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario 
el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si 
éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
(2) Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir 
la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la 
rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
(3) Artículo 2433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.
(4) Artículo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o 
parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la 
reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de 
dos meses, en sus respectivos casos.
f) Localidad que no sea habitable e higiénica.  Artículo 2448-A. No deberá darse en 
arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad 
necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador 
las sanciones procedentes.
g) Prestación de servicios sin título profesional. Artículo 2608. Los que sin tener el título 
correspondiente ejerzan profesiones para cuyo ejercicio la ley exija título, además de 
incurrir en las penas respectivas, no tendrán derecho de cobrar retribución por los servicios 
profesionales que hayan prestado.
h) Participación de al menos 40% en los frutos al aparcero. Artículo 2741. Tiene lugar la 
aparcería agrícola, cuando una persona da a otra un predio rústico para que lo cultive, a fin 
de repartirse los frutos en la forma que convengan, o a falta de convenio, conforme a las 
costumbres del lugar; en el concepto de que al aparcero nunca podrá corresponderle por 
sólo su trabajo menos del 40% de la cosecha.
i) Prohibición del acreedor pignoraticio de apropiarse de la prenda. Artículo 2887. Es 
nula toda cláusula que autoriza al acreedor a apropiarse la prenda, aunque ésta sea de 
menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de la manera establecida en los 
artículos que preceden. Es igualmente nula la cláusula que prohiba al acreedor solicitar la 
venta de la cosa dada en prenda. 
VI. EL ESTADO Y EL CONTRATO. La intervención del estado en la formación y cumplimiento del 
contrato, no ha transformado el derecho contractual a una  rama del Derecho Público, sigue  siendo 
Derecho Privado, sus normas rigen relaciones entre particulares, aunque tengan más disposiciones 
de carácter imperativo. Derecho imperativo, es sólo por haber de por medio un interés público y no por 
existir una relación de supra a subordinación entre particulares y el Estado como poder soberano.  
A. Autonomía de la Voluntad. Tampoco puede decirse que la voluntad de las partes ya no juega un 
papel en los contratos pues:
B. El contrato obliga a las partes a lo que expresamente hubieran pactado. Artículo 1796. Los 
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contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una 
forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al 
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su 
naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que 
se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente.
C. Los contratos no regulados especialmente por la ley se rigen por las estipulaciones de las 
partes. Artículo 1858. Los contratos que no están especialmente reglamentados en esté Código, 
se regirán por las reglas generales de los contratos; por las estipulaciones de las partes, y en lo 
que fueron omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía, de los 
reglamentados en este ordenamiento..  
D. Por mero efecto del contrato, se lleva a cabo la transmisión de la propiedad, sin necesidad 
de tradición. Artículo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación 
de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de 
tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas 
del Registro Público.
E. En la interpretación del contrato, se busca fijar su alcance y efectos descubriendo la 
intención de los  contratantes. Artículo 1851. Si los términos de un contrato son claros y no 
dejan duda sobre la intención de  los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si 
las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta 
sobre aquéllas.
VII.LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR. 
VIII.CONTRATO ADMINISTRATIVO. 

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II. MONOPOLIO DEL ESTADO Y DEL CONTRATO
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III. ELEMENTOS DEL CONTRATO
I. ELEMENTOS DEL ACTO JURÍDICO: Teoría del acto y del hecho jurídico (1794 y 1795).Son tres 
clases.  
A. Elementos de Existencia: Su ausencia impide la formación del contrato. i)  consentimiento,  ii) 
objeto y iii) solemnidad (en México no hay contratos solemnes). 
B. Elementos de Validez: Su ausencia vuelve el acto inválido y trae aparejada la sanción de nulidad. 
i) capacidad, ii) forma, iii) ausencia de vicios en el consentimiento, y iv) licitud en el objeto, motivo o 
fin.  
C. Elemento de Eficacia: Exigencia de la ley para que un contrato existente y válido surta sus efectos 
jurídicos. i) legitimación. 
II. ELEMENTOS DEL NEGOCIO JURÍDICO - Teoría Española. 
A. Elementos Personales:  
B. Elementos Reales:  
C. Elementos Formales:  
III. CLÁUSULAS DEL CONTRATO- Teoría Escolástica (1839) 
A. Cláusulas Esenciales: Cláusulas sin los cuales un determinado contrato no puede existir. 
v.gr objeto y consentimiento.  
B. Cláusulas Naturales: Cláusulas que normalmente acompañan un contrato por ser propios de su 
naturaleza, pero que por pacto expreso pueden suprimirse. v.gr  pacto comisorio tácito, prenda 
general tácita, responsabilidad por la evicción y los vicios ocultos.  
C. Cláusulas Accidentales: Cláusulas introducidas por la voluntad expresa de las partes. 
v.gr modalidad de las obligaciones.  
IV. ELEMENTOS DE EXISTENCIA.  
A. Consentimiento: dos acepciones: i) voluntad del deudor para obligarse, y ii) acuerdo de voluntades 
(conformado de una oferta y su aceptación).  
• Consentimiento expreso o tácito.  
• Expreso: Cuando se manifiesta de forma verbal, por escrito o por signos inequívocos.  
• Tácito: Cuando deriva de actos o hechos que lo presupongan o que autoricen presumirlo. 
• Teoría de la voluntad interna o de la voluntad declarada. Nuestro Código sigue una postura 
ecléctica de la voluntad interna declarada.  
• Error obstáculo: impide la formación del consentimiento y conlleva su inexistencia: i) error 
sobre el objeto, ii) error sobre el negocio, iii) error sobre la identidad.  
• Error nulidad o vicio afecta sólo la validez, y el error indiferente no afecta la existencia ni 
validez.  
• Contrato entre presentes:  
• Contrato entre no presentes: En nuestro Código, el contrato se perfecciona siguiendo el 
sistema de la recepción.  
• Sistema de la Declaración: Con la aceptación declarada.  
• Sistema de la Expedición: Al momento en que el aceptante de la oferta pone en el correo o 
envía a un nuncio.  
• Sistema de la Recepción: Con la recepción de la aceptación.  
• Sistema de la Información: Hasta el momento en que el oferente se entera de la aceptación 
por el destinatario de la propuesta. 
• Contratos discutidos: (3) 
• Contrato consigo mismo: una persona por su propio derecho o en representación de otro, 
celebra con otra persona a la que también representa. Soto Sobreyra considera que está 
prohibido. Gómez Portugal considera que sólo está prohibido en 4 supuestos:  
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• Tutor: No puede comprar o tomar en arrendamiento los bienes de su pupilo.  
• Mandatario: No puede comparar los bienes de su mandante.  
• Funcionarios y empleados públicos: No pueden tomar en arrendamiento los bienes 
que administren.  
• ¿Puede el tutor, mandatario o funcionario dar en arrendamiento o enajenar a su 
representado sus propios bienes? El código no lo prohibe. GP dice que no.  
• Conflicto de intereses: Según Gómez Portugal también estará prohibida la 
representación donde medie conflicto de intereses.  
• Contrato de adhesión: En contraposición del contrato negociado, no hay tratos preliminares 
y se elabora unilateralmente. Sí hay consentimiento aunque sea en menor medida.  
• Contrato forzoso, forzado o impuesto: Hipoteca necesaria y fianza legal o judicial. 
Subsiste aunque muy restringida la voluntad de obligarse y el consentimiento, pues las 
obligaciones de tales contratos no son impuestas por ley, es una restricción a la voluntad de 
contratar, no a la libertad contractual.   
• Intervención de un Tercero en el Contrato:  
B. Objeto:  
1. Objeto - Cosa:  
a) Existir o ser susceptible de existir:   
b) Determinado o determinable:  
c) Estar en el comercio: (RG) Todos los bienes están en el comercio. Están fuera del 
comercio por su naturaleza o por disposición de la ley... 
(1) Por su naturaleza: Aquellos que no pueden ser poseídos por un sólo individuo.  
(2) Por disposición de la ley: Aquellos que son irreductibles a propiedad particular.  
2. Objeto - Hecho: 
a) Lícito:  
b) Posible:  
(1) Material: 
(a) Subjetiva:  
(b) Objetiva:  
(2) Jurídica:  
3. Objeto del contrato y el Estado: 
V. ELEMENTOS DE VALIDEZ O INMUNIDAD.  
A. Capacidad: de los comparecientes.  
• Primer Principio:  
• Segundo Principio:  
• Capacidad de Goce: Artículo 22. La capacidad jurídica de las personas físicas se adquiere por 
el nacimiento y se pierde por la muerte; pero desde el momento en que un individuo es 
concebido, entra bajo la protección de la ley y se le tiene por nacido para los efectos declarados 
en el presente Código. 
• Capacidad de Ejercicio: Artículo 23.- La minoría de edad, el estado de interdicción y demás 
incapacidades establecidas por la ley, son restricciones a la capacidad de ejercicio que no 
significan menoscabo a la dignidad de la persona ni a la integridad de la familia; los incapaces 
pueden ejercitar sus derechos o contraer obligaciones por medio de sus representantes. 
• Artículo 24. El mayor de edad tiene la facultad de disponer libremente de su persona y 
de sus bienes, salvo las limitaciones que establece la ley. 
• Capacidad para Contratar. Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas 
por la ley (1798). 
B. Vicios del Consentimiento:  
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• Error obstáculo: sobre la identidad de la persona o de la cosa.  
• Error nulidad: error, dolo o mala fe.  
• Error: Falsa apreciación de la realidad.  
• Error de buena fe:  
• Mala fe: Conducta pasiva para disimular el error. 
• Dolo: Conducta activa para mantener en el error por medio de artificios o artimañas. 
• Violencia: Es limitativo en lugar de enunciativo.  
• Error indiferente: de cálculo o aritmético.  
• Lesión: En los contratos conmutativos.  Artículo 17. Cuando alguno, explotando la suma 
ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que sea 
evidentemente desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho 
a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de su obligación, más el 
pago de los correspondientes daños y perjuicios. El derecho concedido en este artículo dura un 
año. 
a) Elemento Subjetivo: El estado superlativo de suma ignorancia, notoria inexperiencia o 
extrema miseria.  
b) Elemento Objetivo: El lucre excesivo evidentemente desproporcional.  
C. Forma: 
1. Consensualismo: 
2. Formalismo:  
3. Solemnidad:  
D. Fin o motivo determinante y la cosa en los contratos:  
VI.ELEMENTOS DE EFICACIA:  
A. Legitimación: Posición que guarda una persona respecto de otra o de una cosa para celebrar un 
acto jurídico eficaz.  
• RG : Toda persona puede ser parte en cualquier contrato y todos los efectos jurídicos recaerán 
en el patrimonio de esa persona, sin perjuicio de que tales efectos pueden destruirse 
retroactivamente por falta nulidad relativa o absoluta.  
• Ex. 1: Ciertas personas no pueden ser parte en determinados contrato, y por ello, no producen 
efectos jurídicos con su celebración.  
• v.gr los abogados, jueces, peritos no pueden ser parte compradora en la venta de los bienes 
que son objeto de los juicios donde intervengan.  
• Ex. 2: Los efectos jurídicos de un contrato se producen en un patrimonio ajeno, no sobre el 
patrimonio de las partes que lo celebraron, incluso aunque carezca de alguno de los elementos 
de existencia o validez o no se producen sus efectos aunque tenga todos los elementos de 
existencia y validez. 
• v.gr La venta que un apoderado hace de los bienes de su representado produce efectos 
obre el patrimonio de éste y no sobre el patrimonio del representante.• v.gr La venta que aun comprador de buena fe hace el heredero aparente, respecto de un 
bien que le fue adjudicado a éste, produce sus efectos jurídicos sobre el patrimonio ajeno 
del verdadero heredero. 
• Tipos de Legitimación: (AVO se podrían dividir entre los tipos que legitiman a una persona a 
celebrar un acto jurídico y los que hacen surtir los efectos en un patrimonio diverso; siendo la 
extraordinaria el punto medio) 
a) Legitimación  ordinaria:  La persona puede ser parte en la celebración de un contrato 
eficaz.  
b)  Legitimación activa: Se habilita a quien de ordinario no podría celebrar el acto jurídico 
concreto. 
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• v.gr Menores de edad y actos de administración respecto de su peculio cuasi castrense.  
c) Legitimación pasiva o falta de legitimación: Se inhabilita a quien de ordinario podría 
celebrar el acto jurídico concreto, aunque se haya celebrado con todos los requisitos de 
existencia y validez, ni por si ni por representante. 
• v.gr Extranjeros adquirentes de los inmuebles de la franja restringida.  
d) Legitimación directa: Los efectos jurídicos surten dentro de la esfera jurídica del 
otorgante-compareciente. 
• v.gr acto jurídico existente y válido celebrado motu propio.  
e) Legitimación indirecta: En un contrato válido, la ley dispone que los efectos jurídicos 
celebrados por el legitimado-compareciente, surten efectos en el distinto patrimonio del 
otorgante. Figuras de la representación, sustitución, autorización, etc. 
• v.gr  Representante cuyos actos son a nombre y por cuenta de su representado, 
surtiendo efectos de manera directa e inmediata en la esfera jurídica del representado.  
f) Legitimación extraordinaria: Situaciones excepcionales donde un acto jurídica inválido o 
inexistente es eficaz, estos supuestos se dan donde existe una situación respetable de 
apariencia jurídica, donde el supuesto titular o supuesto representante del patrimonio sobre 
el que recaen los efectos jurídicos del contrato. 
• v.gr Titular registral de buena fe, heredero aparente, representante aparente, venta de 
cosa ajena, etc.  
• Sanción: Sánchez Medal considera la falta de legitimación como una nulidad absoluta.  
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IV. INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO
I. INTERPRETACIÓN EN LA TEORÍA DE LA LEY
A. Ley posterior deroga ley anterior. Artículo 9. La ley sólo queda abrogada o derogada por otra 
posterior que así lo declare expresamente o que contenga disposiciones total o parcialmente 
incompatibles con la ley anterior. 
B. Principio de Especialidad. Artículo 11. Las leyes que establecen excepción a las reglas 
generales, no son aplicables a caso alguno que no esté expresamente especificado en las mismas 
leyes. 
C. En caso de controversia. Artículo 19. Las controversias judiciales del orden civil deberán 
resolverse conforme a la letra de la ley o a su interpretación jurídica. A falta de ley se resolverán 
conforme a los principios generales de derecho. 
II. INTERPRETACIÓN EN LOS CONTRATOS (1851 a 1857) 
A. Interpretación Subjetiva: Conforme a la teoría de la voluntad  interna, para indagar la intención 
común de las partes exteriorizada a través de sus palabras, términos y cláusulas (1851 y 1852). 
• Artículo 1851. Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de 
los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.   Si las palabras parecieren 
contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. 
• Artículo 1852. Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán 
entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre los que los 
interesados se propusieron contratar. 
• Artículo 1857 - in fine. (…) Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen 
sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál 
fue la intención o la voluntad de los contratantes, el contrato será nulo 
B. Interpretación Objetiva: Conforme a la teoría de la voluntad declarada, para eliminar las dudas y 
ambigüedades del contrato (1853 al 1856).  
• Principio de Conservación:  Artículo 1853. Si alguna cláusula de los contratos admitiere 
diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto. 
• Sánchez Medal: El sentido más adecuado para producir efectos, no necesariamente es el 
que más efectos produzca.  
C. Interpretación Sistemática:  
1. Artículo 1854. Las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, 
atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. 
2. Artículo 1855. Las palabras que pueden tener distintas acepciones serán entendidas en aquella 
que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato. 
3. Nomen iuris: El nombre del contrato es aquel de la naturaleza de las prestaciones y cláusulas; 
independientemente de la denominación que le hayan dado las partes - SCJN 
4. Artículo 1856. El uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las 
ambigüedades de los contratos. 
D. Interpretación Integradora: El legislador previó normas supletorias ante las omisiones o lagunas 
que las cláusulas convenidas hubieren dejado.  
• Cláusulas Contractuales: Artículo 1839. Los contratantes pueden poner las cláusulas que 
crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean 
consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no 
ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley. 
a) Esenciales: No pueden suprimirse por acuerdo de las partes, su supresión hace 
desaparecer al contrato.  
b) Naturales: Consecuencia ordinaria conforme a la naturaleza del contrato, se tienen por 
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puestas, salvo pacto en contrario.  
c) Accidentales: Requieren pacto expreso.  Artículo 1857. Cuando absolutamente fuere 
imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si 
aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se 
resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses; si fuere oneroso se 
resolverá la duda en favor de la mayor reciprocidad de intereses. (…) 
• Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que 
deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los 
contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las 
consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con 
excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo 
siguiente. (…) 
• Principios generales del derecho. Artículo 19. Las controversias judiciales del orden civil 
deberán resolverse conforme a la letra de la ley o a su interpretación jurídica. A falta de ley se 
resolverán conforme a los principios generales de derecho. 
• Artículo 20. Cuando haya conflicto de derechos, a falta de ley expresa que sea aplicable, la 
controversia se decidirá a favor del que trate de evitarse perjuicios y no a favor del que pretenda 
obtener lucro. Si el conflicto fuere entre derechos iguales o de la misma especie, se decidirá 
observando la mayor igualdad posible entre los interesados. 
• Contratos Atípicos: Artículo 1858. Los contratos que no están especialmente reglamentados 
en esté Código, se regirán por las reglas generales de los contratos; por las estipulaciones de 
las partes, y en lo que fueron omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan más 
analogía, de los reglamentados en este ordenamiento. 
III. INTERPRETACIÓN ECLÉCTICA: Conforme a la teoría de la voluntad interna declarada, no hay que 
pronunciarse únicamente por la voluntad interna, ni sólo por la voluntad declarada, sino acudir al 
encuentro de la intención común de laspartes en la medida en que ambas exteriorizaron su voluntad.  
• Interpretación de Actos Jurídicos:  Artículo 1859. Las disposiciones legales sobre contratos 
serán aplicables a todos los convenios y a otros actos jurídicos, en lo que no se opongan a la 
naturaleza de éstos o a disposiciones especiales de la ley sobre los mismos. 

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V. EFECTOS DEL CONTRATO
EFECTOS DEL CONTRATO: Son las consecuencias jurídicas que emanan del contrato; RG: Surgen 
desde que se perfeccionan el contrato.  
• Ex.: Los contratos reales requieren un acto posterior a su celebración para generar sus 
consecuencias de derecho.  
I. I. OBLIGATORIEDAD (1796).  Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde que 
se perfeccionan obligan a los contratantes, es decir adquiere “fuerza de ley” (metáfora). 
A. En el supuesto de haberse transmitido derechos reales, en caso de rescisión o revocación, las 
partes deberán re-transmitirse los mismos.  
B. Rebus sic stantibus: La teoría de la imprevisión es una cláusula natural que faculta a una parte a 
rescindir o modificar el contrato conmutativo sujeto a plazo, condición, o de tracto sucesivo, si 
derivado de un acontecimiento extraordinario de carácter nacional e imprevisible se genera que las 
obligaciones de una de las partes sea más onerosa.  
C. Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que 
deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los 
contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las 
consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con 
excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente. 
D. (Rebus sic stantibus) Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio, 
cuando en los contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo 
acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que 
generen que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la 
acción tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado 
en el siguiente artículo. 
II. II. INTANGIBILIDAD  (1797). Esta prohibido que una de las partes, de manera unilateral, rescinda o 
modifique un contrato perfecto. 
A. Artículo 1797. La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de 
los contratantes. 
B. Ex.: i) Arrendamiento voluntario, ii) mandato, iii) socios AC y SC, iv) Dueño de la obra a precio 
alzado, v) cliente en la prestación de servicios, vi) rebus sic stantibus, vii) venta a domicilio.  
III. III. RELATIVIDAD  (1796). El contrato sólo surte sus efectos directos entre las partes, es decir, sólo 
aprovecha o perjudica directamente a quien fue parte formal y material.  
A. Ex 1. Causahabiencia: Aquellos que suceden a una persona ipso iure, a i) título universal 
(heredero, fusión, escisión) o ii) título particular (legado, enajenación de inmueble arrendado).  
B. Ex 2. Acreedor Quirografario (2964): El acreedor que ejerce la acción oblicua se subroga en el 
lugar de su deudor.  
C. Ex 3. Estipulación a Favor de Tercero: Es una cláusula que surte efectos en beneficio de un 
tercero.  
D. Ex 4. Promesa de Port-Fort: Promesa de una persona, por la cual se obliga a conseguir de un 
tercero alguna prestación/abstención.  
E. Ex 5. Pro amigo eligiendo: Una de las partes se reserva la facultad de elegir un “amicus electus” 
que adquirirá retroactivamente e íntegramente los derechos y obligaciones del contrato.  
1. Suele verse como: “Se obliga a escriturar a nombre del amicus electus”. 
F. Partes en el contrato: 
G. Parte Formal: Personas cuya voluntad ha concurrido en la formación del contrato.  
H. Parte Material: Titular del interés o de la relación jurídica contractual.  
I. El contrato puede ser obligatorio o de eficacia real.  
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J. Eficacia real: La transmisión de propiedad se verifica por mero efecto del contrato para los 
contratantes.  
1. Ex.: En los contratos donde se difieren sus efectos para después, se usa la Teoría de los 
Riesgos.  
2. v.gr  CV de géneros, con reserva de dominio, de cosa futura, enajenación de obligación 
alternativa, etc. 
K. Obligatorio: Contrato que produce obligaciones desde su celebración.  
1. Ex.: Contratos bilaterales en sentido amplio, o sinalagmático imperfecto, las obligaciones de 
una de las partes son posteriores y eventuales.  
L. Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que 
deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los 
contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las 
consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con 
excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente. 
M. Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio, cuando en los contratos 
sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos 
extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las 
obligaciones de una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción tendiente 
a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado en el siguiente 
artículo. 
N. Teoría de los Riesgos: Artículo 2017. En los casos en que la obligación de dar cosa cierta importe 
la traslación de la propiedad de esa cosa, y se pierde o deteriora en poder del deudor, se 
observarán las reglas siguientes: 
O. I. Si la pérdida fue por culpa del deudor, éste responderá al acreedor por el valor de la cosa y por 
los daños y perjuicios; 
P. II. Si la cosa se deteriora por culpa del deudor, el acreedor puede optar por la rescisión del contrato 
y el pago de daños y perjuicios, o recibir la cosa en el estado que se encuentre y exigir la reducción 
de precio y el pago de daños y perjuicios; 
Q. III. Si la cosa se perdiere por culpa del acreedor, el deudor queda libre de la obligación; 
R. IV. Si se deteriorare por culpa del acreedor, éste tiene obligación de recibir la cosa en el estado en 
que se halle; 
S. V. Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligación queda sin efecto y el dueño 
sufre la pérdida, a menos que otra cosa se haya convenido. 
IV. OPONIBILIDAD  (3007 y 3042). Los terceros tienen un deber de respeto a las transmisiones o 
constituciones de derechos reales (sujeto pasivo universal). Los efectos de un contrato pueden ser: 
A. Efectos directos: Las consecuencias jurídicas entre las partes contratantes. El contrato obliga a las 
partes desde que es perfecto.  
B. Efectos reflejos: Las consecuencias jurídicas frente a terceros. Si el contrato es registrable deberá 
inscribirse para ser oponible frente a terceros.  
C. Artículo 3007.- Los documentos que conforme a las Leyes sean registrables y no se registren, sólo 
producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero. 
D. No registrables: Enajenación de bienes muebles, arrendamientos menores de 6 años, y con 
menos anticipos de 3 años, y cesión de derechos no inscribibles.  
E. ¿Cuál enajenación subsisten en una doble enajenación de bienes muebles? Le primera en fecha, 
en su defecto, la hecha a quien se encuentre en posesión.  
1. Artículo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, 
se observará lo siguiente: 
2. Artículo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no 
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fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de 
la cosa. 
F. ¿Cuál cesión subsisten en una doble cesión? Prevalece la que primero se le notifico al deudor.  
1. Artículo 2039. Si el crédito se ha cedidoa varios cesionarios, tiene preferencia el que primero 
ha notificado la cesión al deudor, salvo lo dispuesto para títulos que deban registrarse. 
G. ¿Cuál arrendamiento prevalece en un doble arrendamiento no inscribible? El primero en fecha, y en 
su defecto, el hecho al que se encuentre en posesión de la cosa. 
1. Artículo 2446.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más 
personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha, salvo que se 
tenga la posesión material; en todo caso, predominará el arrendamiento del que tiene en su 
poder la cosa arrendada. 
2. El arrendatario que resulte afectado en virtud del supuesto anterior, será indemnizado por los 
daños y perjuicios causados, sin que sea menor al equivalente a tres meses del monto de la 
renta acordada. 
3. Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, sólo vale el inscrito. 
H. Registro Público de la Propiedad:  
I. ¿Qué puede inscribirse? Sólo documentos auténticos (instrumentos notariales, resoluciones 
judiciales certificadas, convenios de mediación certificados). 
1. Artículo 3005.- Sólo se registrarán: 
a) I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos; 
b) II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica, así como 
los convenios emanados del procedimiento de mediación que cumplan con los requisitos 
previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia 
para el Distrito Federal. 
c) III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la Ley, siempre 
que al calce de los mismos haya la constancia de que el Notario, el Registrador, o el Juez 
competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. 
d) Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar impreso el 
sello respectivo. 
J. ¿Qué contratos deben inscribirse? Enajenaciones de inmuebles, transacciones sobre inmuebles, 
arrendamientos con plazo superior a 6 años o anticipo de rentas por más de 3, cesión de derechos 
inscribibles.  
1. Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán: 
a) I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, 
limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre 
inmuebles; 
b) II. La constitución del patrimonio familiar; 
c) III. Los contratos de arrendamiento de parte o de la totalidad de bienes inmuebles, por un 
período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres 
años; 
d) IV. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación de 
dominio de bienes inmuebles; y 
e) V. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados. 
K. ¿En caso de doble enajenación de bienes inmuebles? Prevalecerá la primera inscrita, en su 
defecto, la primera hecha, o finalmente, la hecha al que se encuentre en posesión.  
1. Artículo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, 
se observará lo siguiente: 
2. Artículo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no 
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fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de 
la cosa. 
3. Artículo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya 
registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior. 
L. ¿Cuál arrendamiento prevalece en caso de doble arrendamiento inscribible? El primero inscrito.  
1. Artículo 2446.- (…) Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, sólo vale el inscrito. 
M. ¿En caso de doble cesión de derechos inscribibles? 
1. Artículo 2034. La cesión de créditos que no sean a la orden o al portador, no produce efectos 
contra tercero, sino desde que su fecha deba tenerse por cierta, conforme a las reglas 
siguientes: 
a) I. Si tiene por objeto un crédito que deba inscribirse, desde la fecha de su inscripción, en el 
Registro Público de la Propiedad; 
b) II. Si se hace en escritura pública, desde la fecha de su otorgamiento; 
c) III. Si se trata de un documento privado, desde el día en que se incorpore o inscriba en un 
Registro Público; desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaren, o desde la fecha en 
que se entregue a un funcionario público por razón de su oficio. 
N. ¿Qué efectos tiene la inscripción? Declarativos, no convalidan el acto.  
1. Artículo 3008.- La inscripción de los actos o contratos en el Registro Público tiene efectos 
declarativos, por lo tanto no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las 
leyes, ni protege los derechos inscritos cuya causa de nulidad resulte claramente del mismo 
registro. 
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VI. DESEQUILIBRIO DEL CONTRATO POR LA INFLACIÓN MONETARIA
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VII. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS
Clasificación Legal Explícita: 
1. Por su carga obligacional: 
1. Unilaterales: Cuando una sola de las partes se obliga (1835). 
2. Bilaterales: Cuando las partes se obligan recíprocamente (1836). 
1. Bilaterales en sentido amplio: Ambas partes se obligan pero sin interdependencia 
recíproca.  
2. Bilaterales en sentido estricto: Se crean obligaciones con interdependencia 
recíproca.  
2. Por su carga económica:  
1. Gratuitos: Cuando los provechos o gravámenes son solamente de una de las partes 
(1837).  
2. Onerosos: Cuando se estipulan derechos y gravámenes recíprocos (1838).  
1. Conmutativos: Las prestaciones que se deban son ciertas desde la celebración del 
contrato.  
2. Aleatorios: Las prestaciones dependen de un acontecimiento futuro e imprevisible, 
mediando una alteridad y oposición de los intereses de las partes.  
Clasificación Española - Legal Implícita:  
1. Traslativos de dominio: CV, Permuta, Donación y Mutuo.  
2. Traslativos de uso y goce: Arrendamiento y Comodato.  
3. De prestación de servicios o gestión: Mandato, Prestación de servicios profesionales, Obra a 
precio alzado, y Transporte.  
4. Asociativos o de gestión colectiva: Asociación civil y Sociedad civil.  
5. De custodia: Depósito, Secuestro y Hospedaje.  
6. Aleatorios o de suerte: Juego y apuesto, Renta vitalicia y Compra de esperanza.  
7. De garantía: fianza, prenda e hipoteca (la doctrina a veces incluye la promesa).  
8. De afirmación o esclarecimiento de derechos: Transacción y Compromiso arbitral.  
Doctrina Española:  
• Preparatorios: Promesa.  
Clasificación Doctrinal: 
Por sus efectos:  
1. Obligatorias: Sólo generan obligaciones. 
2. Efectos Reales: Engendran derechos reales.  
Por su ejecución: 
1. De ejecución Inmediata:   
2. De ejecución Diferida: 
Por su duración: 
1. De ejecución Instantánea
2. Duraderos:  
1. Ejecución continuada:  
2. Ejecución de trato sucesivo:  
Por la injerencia de la libertad contractual: 
1. De adhesión: Las condiciones del contrato son determinadas por una sola parte. En caso de duda 
se interpretan en favor de la parte que se adhirió. 
2. Paritarios o negociados: Hay discusiones precontractuales.  
Por su tipo de efectos:  
1. Declarativos: Sólo determinan lo ya existente.  
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2. Constitutivos: Crean o transmiten derechos y obligaciones.  
Por su existencia: 
1. Preparatorios: Su fin es crear un estado de derecho preliminar a un contrato futuro definitivo.  
2. Principales o definitivos: Existen por sí mismos y tienen un fin propio independiente.  
3. Accesorios: Existen sólo en la medida y por vía de consecuencia de otro contrato principal.  
Por su regulación: 
1. Típicos o nominados: Están expresamente previstos en el Código.  
2. Atípicos o innominados: Distintos de los previstos en el Código.  
Planiol: Considera que los contratos al igual que los derechos reales son números clausus, ya que los 
contratos comprendidos en su “Clasificación Sintética” abarcan todas las posibles configuraciones: 
1. Por su objeto:  
1. Objeto-Cosa:2. Objeto-Trabajo: 
3. Objeto-Derecho: 
2. Por su contraprestación: 
1. Teniendo: 
2. No teniendo:  

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VIII. TERMINACIÓN DEL CONTRATO
El contrato puede terminar por dos causas y de 13 modos: 
I. Frustración: El contrato se frustra a causa de hechos contemporáneos a la celebración.  
1. Inexistencia: Por falta objeto o consentimiento (1794). 
2. Nulidad Absoluta: Por ilicitud en el objeto, motivo o fin (1795-III). 
3. Nulidad Relativa: Por incapacidad de ejercicio, vicios en el consentimiento o falta de forma 
declarada judicialmente 1795-I-II-IV).  
◦ SCJN: La distinción tripartita de las ineficacias estructurales, es sólo académica, pues sus 
efectos y procedencia es la misma. Además, no hay nulidad de pleno derecho en México. 
4. Lesión: En los contratos conmutativos, cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria 
inexperiencia o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente 
desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a elegir entre 
pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de su obligación, más el pago de los 
correspondientes daños y perjuicios. (17) 
5. Falta de eficacia refleja: cuando es acto es válido para las partes pero inválido respecto de 
terceros.  
◦ v.gr falso procurador, enajenación de inmuebles sin registro.  
II. Extinción o Terminación Especial: El contrato se extingue a causa de hechos superveniente, o 
posterior a la celebración.    
1. Agotamiento natural del contrato: Por la ejecución total de las obligaciones.  
2. Vencimiento del término: En los contratos duraderos, y además puede ser una cláusulas 
esencial.  
3. Muerte: En los contrato intuitu personae (si termina en “ario”) y excepcionalmente en el mandato 
con la muerte del mandante y mandatario.  
1. Ex. Arrendamiento: Requiere pacto expreso, aunque sea un contrato intuitu personae  
2. Ex. En los contratos que sin ser intuitu personae, así lo pactan las partes.  
4. Incapacidad superveniente: En los contratos duraderos e intuitu personae.  
5. Desistimiento o voluntad unilateral: Excepciones al principio de intangibilidad. 
6. Mutuo Consentimiento: Es la regla general del principio de intangibilidad. Pero si fue un contrato 
traslativo, la terminación por mutuo consentimiento obliga a las partes a re-transmitirse las 
prestaciones, si no han sido adquiridas por un tercero.  
1. v.gr mutuo disenso.  
7. Quiebra: En caso de que una parte sea declarada en Estado de Insolvencia, en los contratos 
bilaterales el acreedor del quebrado puede exigir al síndico que declare si cumplirá o rescindirá. En 
su caso, puede suspender su cumplimiento hasta que se garantice el crédito.  
8. Rescisión: Puede resolverse un contrato   bilateral por: i) Incumplimiento, ii) Imposibilidad 
Superveniente, iii) Excesiva onerosidad sobreviniente.  
1. Incumplimiento: (1949) Pacto comisorio tácito. La parte acreedora perjudicada puede 
terminar el contrato o exigir el cumplimiento, ambas por vía judicial.  
1. Ex. al requisito de ser declarado judicialmente: i) pacto comisorio expreso 
respecto de determinada obligación y notificando al deudor; ii) Arrendamiento si el 
arrendador se niega a efectuar las reparaciones requeridas por el arrendatario; iii) 
vencimiento del plazo esencial o accidental, sin necesidad de notificación.  
2. Imposibilidad Superveniente: (1949 in fine) En los contratos sinalagmáticos que después 
de celebrado se vuelve imposible su cumplimiento (similar al a muerte del contratante 
intuitu personae). 
1. v.gr En el arrendamiento si por caso fortuito o fuerza mayor se priva total o 
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parcialmente, por más de 2 meses del uso de la cosa arrendada, puede el 
arrendatario rescindir el contrato u optar por la reducción de la renta.  
3. Excesiva Onerosidad Sobreviniente: (1976) Teoría de la Imprevisión. En los contratos 
Sinalagmáticos, sí por un acontecimiento extraordinario de carácter nacional e imprevisible 
las obligaciones de una parte se vuelven más onerosas.  
1. Sánchez Medal: Considera que sólo procede sobre contratos sinalagmáticos y 
onerosos - conmutativos. 
2. Fausto Rico: Considera que puede proceder en un contrato aleatorio.  
Orden público: Aquello que interesa directamente a la colectividad e indirectamente a los particulares.  

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IX. PROMESA
I. CONCEPTO. Contrato preparatorio por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar dentro de un 
plazo cierto, un contrato futuro cuyos elementos esenciales se determinan al efecto por escrito .  9
• La promesa de contratar suele llamarse antecontrato, precontrato, contrato preparatorio o preliminar, 
y el contrato que se promete se ha llamado contrato futuro, definitivo o prometido. 
II. CLASIFICACIÓN.
A. Clasificación española o legal implícita: Lo considera un Contrato Preparatorio porque crea una 
relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro. 
B. Clasificación General:  
1. Accesorio: Guarda dependencia con un contrato futuro.
2. Garantía: Sirve para asegurar la celebración del contrato futuro.
3. Unilateral o Bilateral:  Según se obligue una o ambas partes .10
4. No es oneroso ni gratuito: Pero el contrato futuro puede ser onerosos o gratuito.
5. Formal: Debe constar por escrito (2246).  
III. ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
A. Derecho Romano: Sólo previó la stipulatio de mutuo y la de venta.  
B. Derecho Frances: Sólo previó la promesa de venta, y se confundía con la venta misma (“la 
promesa de venta equivale a venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la 
cosa y el precio”) lo cual limitó la promesa a la unilateral y de compraventa. 
• El desatino anterior se debe al abandono del sistema del título y el modo romano, adoptando el 
sistema de eficacia real francés.
C. Código de 1870 y de 1884: Admitieron expresamente la promesa de venta y regularon las arras 
como cláusula penal, la doctrina (Borja Soriano) consideró válido el contrato de promesa en general 
como un contrato innominado o atípico.
D. Código de 1928: Se reglamenta la promesa general, pero regula únicamente a propósito de la 
promesa de cv, con la aparente contradicción del artículo 2249 del Capítulo de la cv , dando lugar a 11
la confusión de la promesa de cv con la cv misma (de nuevo, aparentemente se siguió el sistema de 
eficacia real francés). 
IV. FIGURAS AFINES.
A. Policitación: La politización es una DUV, la promesa un contrato. La promesa puede vincular a 
ambas partes, mientras que la policitación únicamente a su emisor durante el plazo dispuesto o, en 
su defecto, entre presentes inmediatamente, entre no presentes por tres días. Para cumplir la 
policitación sólo la aceptación lisa y llana dentro del plazo .12
 Artículo 2,243.- Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro.
9
Artículo 2,246.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del 
contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
 Artículo 2,244.- La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral.10
 Artículo 2,249.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su 11
precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.
 Artículo 1,804.- Toda persona que propone a otra la celebración de un contrato fijándole un plazo para aceptar, queda ligada 12
por su oferta hasta la expiración del plazo.
Artículo 1,805.- Cuando la oferta se haga a una persona presente, sin fijación de plazo para aceptarla, el autor de la oferta queda 
desligado si la aceptación no se hace inmediatamente. …
Artículo 1,806.- Cuando la oferta se haga sin fijación de plazo a una persona no presente, el autor de la oferta quedará ligado 
durante tres días, …
Artículo 1,810.- El proponente quedará libre de su oferta cuando la respuesta que reciba no sea una aceptación lisa y llana, sinoque importe modificación de la primera…
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B. Tratos previos: Los tratos previos, negociaciones o discusiones preliminares no son vinculantes, 
por lo que pueden desistirse libremente en cualquier momento sin responsabilidad. 
• Intereses negativos: Responsabilidad derivada de la cancelación de mala fe y sin razón de las 
negociaciones en tiempo inoportuno. No están expresamente regulados pero Sánchez Medal los 
considera aplicables con fundamento en el artículo 1910 (en Italia sí como culpa in 13
contrahendo). 
• Dice Messineo: “Las negociaciones no son vinculatorias, en el sentido de que el resultado de 
ellas no es todavía un contrato, por lo tanto las negociaciones no obligan; por las 
negociaciones obligan en otro sentido: esto es, que cuando han llegado a tal punto que 
permita prever que el contrato debería poderse formalizar y una de las partes rompe las 
negociaciones sin un justo y atendible motivo, la contraparte tendrá derecho al resarcimiento 
del daño, al llamado interés contractual negativo en contraposición del llamado interés 
contractual positivo, o interés en el cumplimiento cuando pueda probar que confiando en el 
estado de las negociaciones, ha incurrido en gastos que no hubiera hecho si hubiese podido 
prever que el contrato no se concluiría, o bien ha perdido oportunidades o rehusado ofertas 
igualmente ventajosas de otra personas, …”.
C. Carta de intención: No son contratos vinculantes. Son documentos en que dos o más personas 
interesadas en celebrar después un determinado contrato, hacen constar provisionalmente el 
estado que guardan las pláticas o discusiones previas y los puntos o condiciones en que se han 
puesto de acuerdo como parte de ese posible contrato. Sirven para acreditar intención y principio de 
ejecución.
D. Contrato marco o contrato normativo: Sólo fijan las características o el marco jurídico a que se 
sujetarán los contratos futuros que las partes celebren en adelante, pero sin vincularlos a celebrar 
dichos contratos (v.gr en el contrato de cuenta corriente los cuentacorrentistas se obligan a realizar 
anotaciones en las partidas de abono o cargo de las remesas recíprocas, y que sólo el saldo final 
será exigible, pero no se obligan a realizar las remesas).
E. Contrato de corretaje: No obliga a ninguna de las partes a celebrar un contrato futuro, sino a que 
una de ellas pague a la otra (corredor inmobiliario) una prestación si obtiene que un tercero contrato 
directamente con la primera en las condiciones o bases fijadas de antemano.  
F. Contrato por persona a nombrar: Propiamente es una cláusula  “pro amico eligendo” no un 
contrato preparatorio, antecontrato ni similar. Propiamente en un contrato se conviene que una de 
las partes podrá reservarse la facultad de nombrar posteriormente la persona que debe adquirir los 
derechos y las obligaciones que nacen del contrato. Es un sólo contrato con sujetos y efectos 
alternativos y retroactivos, de tal forma que al señalarse el sujeto alternativo se tendrá como si 
hubiera sido designado desde la celebración (Messineo). Es útil para evitar la doble tributación de 
una segunda venta en contratos de ejecución duradera.
V. NATURALEZA JURÍDICA: La doctrina se divide en dos grandes corrientes:
A. Unitaria negativista: Autores como De Castro, Roca, Planiol y Demogue asimilan la promesa 
bilateral al contrato definitivo sujeto a término y la promesa unilateral al contrato definitivo sujeto a 
condición; ya sea como un contrato-base, como el inicio del “iter contractual”, un contrato 
imperfecto o el definitivo con efectos diferidos. Las definiciones legales de mutuo, comodato y 
depósito parecen coincidir con esta postura (sistema de eficacia real francés).
• Es fuerte la crítica que si fuera un contrato definitivo la promesa unilateral bastaría la sola 
voluntad de obligarse de una de las partes para obligarlas a ambas, y que si la promesa bilateral 
fuera el contrato definitivo sujeto a término bastaría su verificación para que produjera sus 
efectos, cosas que no suceden.
 Artículo 1,910.- El que obrando ilícitamente o contra las buenas costumbres cause daño a otro, está obligado a repararlo, a 13
menos que demuestre que el daño se produjo como consecuencia de culpa o negligencia inexcusable de la víctima.
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B. Dualista positivista: Sostienen que la promesa es un contrato distinto y obligacional, es decir, sus 
efectos son la creación de obligaciones, no de derechos reales, aunque el objeto del contrato 
futuro pueda ser la creación de derechos reales o incluso de personalidad jurídica (v.gr hipoteca, 
prenda, sociedad o asociación). Su objeto es distinto que el del contrato definitivo, es un facere u 
obligación de hacer, nunca de dar (las obligaciones de dar siempre versan sobre derechos reales, 
por eso son números clausus). 
VI.ESPECIES. 
A.Promesa bilateral: Ambas partes se obligan. 
B.Promesa unilateral u opción: Una sola parte se obliga.
C.Promesa de mutuo, depósito y comodato: En nuestro derecho positivo son contratos definitivos, 
ya no promesas como sucedía en derecho romano, lo anterior pues ya no son contratos reales (no 
requieren una conducta posterior -traditio- para su perfeccionamiento, sólo la prenda) de tal forma 
que la entrega es parte del cumplimiento del contrato perfecto, ya no requisito para su 
perfeccionamiento; la consecuencia práctica es que, en el contrato de mutuo, depósito y comodato 
vigente el nacimiento de las obligaciones del mutuario, depositario y comodatario no surgen sino 
hasta que el mutuante, depositante o comodante realiza una conducta previa.
• Ej. el mutuus en Roma no obligaba a entregar una suma de bienes fungibles sino que bajo el 
título de mutuus y el modo de la traditio se perfeccionaba el contrato que obligaba a restituir lo 
entregado; sin embargo, la promesa de mutuo sí obligaba a entregar la suma de bienes 
fungibles; por lo que nuestro mutuo vigente es, en realidad, la promesa de mutuo romana.
D.Esponsales: Promesa bilateral de matrimonio por escrito, que en realidad, no obligaba a casarse, 
sino al pago de daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
• De la Mata Pizaña, Rico Álvarez, Garza Bandala, Domínguez Martínez y Ortiz Blanco consideran 
que aunque estén abrogados aún es posible celebrarlo por no estar prohibidos pero no será un 
contrato familiar sino uno civil innominado.
VII.ELEMENTOS PERSONALES: Las partes reciben la denominación, si es una promesa unilateral, de 
promitente seguido del carácter con el que promete contratar (v.gr promitente-comprador, promitente-
arrendatario, etc.) y beneficiario o promisario; y si es una promesa bilateral, son promitentes. 
A. Promitente o promitentes: Sólo requieren la capacidad general para contratar (1798) de tal 
manera que quien no cuenta con la especial capacidad para celebrar un contrato definitivo, puede 
celebrar la promesa con la sola capacidad general .   14
B. Beneficiario o promisario: Sólo requiere la capacidad general para contratar (1798) y sí debe dar 
su consentimiento, como ya se explicó.  
VIII.ELEMENTOS REALES: 
A. Contrato promisorio: Es el objeto mediato, y el objeto inmediato es la obligación de hacer 
consistente en celebrar un contrato futuro, de acuerdo a sus elementos esenciales previamente 15
determinados.  
1. Prohibición: Hay algunos contratos que no es posible o lícito prometer.
a) Promesa: No es posible prometerse otra promesa 
b) Mutuo, comodato y depósito: No es posible prometerse contratos que requieren una 
conducta previa para que surjan las obligaciones de la contraparte, como el mutuo, depósito 
y comodato, salvo la prenda. 
c) Donación: No es lícito celebrar una promesa de donación, pues la donación debe recaer 
 Ej. un extranjero que posteriormente adquirirá la nacionalidad mexicana, puede prometer comprar un inmueble en la zona 14
restringida y al fenecer el plazo, ya siendo nacional mexicano, adquirir el inmueble que en principio tenía prohibido.
 Artículo 2,245.- La promesa de contrato sólo da origena obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato 15
respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
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sobre bienes presentes, y cumplir con varias formalidades.
B. Término esencial constitutivo : Para la creación del contrato de promesa debe necesariamente 16
convenirse una obligación sujeta a término, y esa obligación, a su vez, está sujeta a un plazo 
esencial solutorio pues su incumplimiento por inactividad imputable a las partes o la omisión de 
realizar actos tendientes a celebrar el contrato futuro trae aparejada la caducidad de sus derechos. 
La omisión absoluta de señalar el plazo trae aparejada la sanción de nulidad relativa, por lo tanto, 
las partes pueden subsanar el contrato, en harás del principio de conservación del contrato, por 
medio de la acción pro forma. Puede, la obligación esencialmente a término, sujetarse también a 
condición. 
C. Arras: No es propiamente un elemento real, pues es una obligación accidental y eventual, 
consistente en una cantidad de dinero entregada a título de garantía en caso de incumplimiento de 
la obligación de hacer esencialmente a término. Indirectamente permite pagar por el desistimiento.
• No es a título de pago por el precio del contrato futuro.  
• En la práctica suele considerarse un adelanto del precio, pero no lo es.  
• La SCJN ha sostenido que en el supuesto de que se entregue una cantidad de dinero en “abono 
al precio” el contrato celebrado es el definitivo, y no su promesa.
IX.ELEMENTOS FORMALES: 
A. Formal. Debe constar por escrito con las características esenciales del contrato definitivo y el plazo, 
y no es susceptible de inscribirse en el RPP pues no genera derechos reales (en algunos Estados 
está permitido). Por utilizarse para evadir el pago de impuestos, ahora su otorgamiento por escritura 
pública obliga al Notario a retener los impuestos del contrato futuro; en la actualidad se realiza una 
oferta o policitación a largo plazo para diferir el pago de impuestos o dos cartas de instrucciones 
dirigidas al Notario para que otorgue en su protocolo la escritura en un plazo diferido.
• In iure cessio: Cuando el contrato definitivo prometido tenga por objeto la transmisión de una 
propiedad inmuebles o la constitución de un derecho real sobre el mismo, es acostumbrado 
simular una demanda, para lograr inscribir preventivamente la demanda en el folio para que en 
caso de realizarse la venta o constitución la inscripción definitiva surta efectos retroactivos desde 
la fecha de inscripción.
• Derechos reales de adquisición o de segunda grado: Una parte de la doctrina española 
considera el derecho nacido del contrato de promesa, el derecho del tanto o la prenda una 
especie de derechos reales, “de segundo grado” que no recaen directamente sobre el bien, sino 
sobre el derecho de propiedad. 
X. EFECTOS: Su efecto esencial es la creación de la obligación a cargo del o los prominentes de celebrar 
el contrato futuro.
A. Celebrar el contrato prometido: Obligación de hacer consistente en la celebración de un 
contrato futuro.  
B. Cláusulas accidentales: Son las arras y la retribución.
• Arras: Entre de dinero a título de garantía para el efecto de que sino se cumple con la promesa, 
se pierda a manera de pena convencional el importe entregado por el promitente incumplido. No 
son obligaciones alternativas, si la celebración se vuelve imposible por causa no imputable a la 
parte, no deben pagarse arras penitenciales. 
• Retribución: Entrega en firme de dinero como contraprestación por la promesa, que no es una 
garantía ni es un adelanto del precio, sino simplemente a cambio de la promesa.
• Abono: Entrega de dinero a cuenta de precio, donde no hay promesa sino el contrato definitivo 
(SCJN). 
 Distinto del plazo esencial solutorio como modo de terminación automática de un contrato si una determinada obligación no se 16
cumple en una fecha límite. 
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XI.Incumplimiento: Dependerá del tipo de incumplimiento, su consecuencia . 17
1. Por enajenación gratuita o de mala fe: Si la cosa ha pasado a un tercero de mala fe o a título 
gratuito a cualquiera, la venta quedará sin efecto, por declaración judicial.  
2. Por enajenación onerosa a tercero de buena fe: Si la cosa ha pasado a un tercero de buena 
fe a título oneroso, la obligación del promitente se convierte en una de resarcir dyps.
3. Por resistencia en un contrato intuitu personae: Si el contrato futuro preveía una obligación 
insustituiblemente personal, sólo procede la responsabilidad civil por dyps.  
4. Por simple resistencia injustificada: El juez podrá firmar en rebeldía, otorgando la forma 
legal al contrato definitivo (figura de la sustitución).  
B. Responsabilidad Civil: No es una obligación alternativa: si es posible el cumplimiento no puede el 
promitente optar por los dyps, y si no es posible no puede el promisario exigir dyps compensatorios. 
Si el cumplimiento es posible, procede la ejecución forzada.
C. Contrato promisorio y el delito de fraude: ….
XII.MODOS DE TERMINACIÓN: (4) 
A. Frustración:  
• Nulidad: Por: i) falta de forma, ii) falta de plazo, iii) falta de elementos esenciales del contrato 
futuro, iv) objeto ilícito del contrato futuro. 
B. Extinción o terminación especial: 
1. Agotamiento natural: Por la celebración del contrato futuro.  
2. Caducidad: Inactividad de ambas partes durante el plazo de realización de actos tendientes a la 
celebración del contrato futuro.   
3. Muerte de alguno de los contratantes del contrato futuro intuitu personae.   
4. Remisión de deuda en una promesa unilateral: 
 Artículo 2247. Si el promitente rehusa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su 17
rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de 
buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se 
hayan originado a la otra parte.
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X. COMPRAVENTA
CONCEPTO: Contrato por cual uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la 
titularidad de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (2248).  
• No incluye la definición la entrega de la cosa ni la recepción de ella, pero sí se encuentra prevista 
en el diverso 2292. 
• Hay CV donde no media entrega de la cosa, ya sea porque la cosa ya obraba en posesión del 
comprador (traditio brevi manu) o porque el vendedor retenga la posesión bajo otro título 
(constituto posesorio). 
CLASIFICACIÓN ESPAÑOLA: Traslativo de Dominio (junto con la permuta, mutuo y la donación 1/4). 
CLASIFICACIÓN GENERAL: (9) 
I. Bilateral en sentido estricto.  
II. Esencialmente Oneroso. 
III. Conmutativo.  
• Ex.: Aleatorio en la compra de esperanza.  
▪ CV de cosa esperada: El riesgo lo asume el vendedor.  
▪ CV de esperanza: El riesgo lo asume el comprador.  
IV. Formal para inmuebles
V. Consensual para muebles  
VI. Contrato-tipo: Sirvió para regular en otros contratos figuras como: i) principios generales de los 
contratos sinalagmáticos y onerosos, ii) saneamiento por evicción, iii) responsabilidad por vicios 
ocultos.  
VII. Principal:  
• Ex.: De adhesión. 
VIII. Eficacia Real: Si transmite la desde luego la propiedad.  
• Ex.: Obligatoria: Cuando sólo genera de inmediato la obligación de transmitir la propiedad: i) 
Venta con reserva de dominio, ii) venta de géneros, iii) venta de cosa futura, iv) venta de 
cosa alternativa, v) venta bajo condición. 
IX. Ejecución instantánea:  
• Ex.: Ejecución diferida: en la compraventa a plazos.  
• Ex.: Ejecución escalonada: en la compraventa por abonos.  
HISTORIA: La compraventa es una evolución del trueque o permuta, aparecía junto con el dinero.  
I. Derecho Romano: La venta romana (emptio venditio) era un contrato estrictamente obligatoria, 
no generaba ningún derecho real. Su obligación principal era la entrega de la pacífica posesión 
“habere licere”,