AK Gestion Estrategica en Negocios Inmobiliarios_1S20_UAndes Clases 11 a 18

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Gestión	Estratégica	en	Negocios	
Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
	
Clase	11	y	12	–	27abr20	y	29abr20	
Valorización	de	Activos	Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
Tasación	Inmobiliaria	
	
Definición:	 Estimación	 del	 valor	 de	mercado	 de	 un	 bien	 raíz	 o	
bien	inmueble	en	un	momento	dado.	
	
Las	tasaciones	sirven	como	referentes	de	mercado	para	compra,	
venta	y	arriendo	de	propiedades,	para	licitaciones	y	remates,	pre	
evaluaciones	de	proyectos	 inmobiliarios,	para	posesión	efectiva	
en	 casos	 de	 herencia,	 y	 es	 usada	 por	 instituciones	 financieras	
(bancos,	 mutuarias,	 compañías	 de	 seguros	 de	 vida,	 etc.)	 para	
calcular	monto	del	préstamo	y	de	la	garantía.	
	
Valorización	de	Activos	Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
Existen	3	criterios	o	metodologías	para	la	valoración	de	bienes	raíces:	
	
1.   Método	comparativo:	se	ven	bienes	de	similares	características	u	
homologables	 de	 acuerdo	 a	 criterios	 objetivos	 (ubicación,	
emplazamiento,	programa,	calidad	constructiva,	etc.)	
2.   Valor	por	capitalización	de	rentas:	se	estima	el	valor	del	bien	en	
base	 a	 su	 generación	 de	 ingresos	 por	 arriendo.	 El	 valor	 de	 la	
propiedad	depende	de	su	capacidad	de	generar	flujos	de	caja.	
3.   Valor	 físico	o	valor	de	 reposición	depreciado:	 se	asigna	un	valor	
comercial	al	terreno,	y	un	valor	físico	a	las	construcciones.	El	valor	
físico	 de	 las	 construcciones,	 es	 el	 costo	 de	 reposición	 del	 bien	
depreciado	 según	 la	 antigüedad,	 obsolescencia	 y	 estado	 de	
mantención.	
Valorización	de	Activos	Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
Veamos	 un	 ejemplo	 real	 de	 tasación…	 y	 cálculos	 de	 valor	 de	
bienes	raíces…	
	
Gestión	Estratégica	en	Negocios	
Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
	
Clase	13	y	14	–	04may20	y	06may20	
Valorización	de	Activos	Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
Caso:	Hotel	5	Estrellas	en	el	Caribe	
Valorización	de	Activos	Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
Caso:	Coca	Cola–Costa	/	Starbucks	
Fuente:	Diario	Pulso	01sep18.	
	
Gestión	Estratégica	en	Negocios	
Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
	
Clase	15	–	11may20	
Valorización	de	Activos	Inmobiliarios	
¿Cuánto	vale	una	empresa?	
	
•  “Solamente	el	necio	confunde	valor	con	precio”	(1)	
•  “Que	la	riqueza	consiste	en	dinero,	o	en	oro	y	plata,	es	una	idea	popular,	
derivada	 de	 las	 distintas	 funciones	 del	 dinero,	 como	 instrumento	 de	
comercio	y	como	medida	del	valor	[…].	Como	consecuencia	de	la	segunda	
de	 esas	 funciones,	 estimamos	 todas	 las	 demás	 cosas	 por	 la	 cantidad	 de	
dinero	que	podemos	conseguir	a	cambio	de	ellas”.	(2)	
•  Asignar	una	 cantidad	de	dinero	para	 valorar	un	activo,	no	es	un	proceso	
definido	que	siempre	entregue	el	mismo	resultado.	Para	 la	valoración	de	
una	empresa	por	ejemplo,	la	cifra	dependerá	del	vendedor,	de	los	distintos	
compradores	posibles,	 de	 sus	objetivos	de	 compra/venta,	de	 la	 situación	
del	país,	del	período,	etc.	
•  El	 precio	 entonces,	 corresponde	 al	 monto	 al	 que	 acuerdan	 transar	 el	
comprador	 y	 vendedor,	 y	 no	 necesariamente	 es	 la	 valoración	 de	 la	
empresa	para	ambos.	
(1)  Machado	A.	(Poeta,	dramaturgo	y	narrador	español,	1875-1939)	
(2)  Smith,	A.,	“La	Riqueza	de	las	Naciones”,	1776.	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
Definiciones	de	Estrategia:	
	
“La	 ciencia	 y	 el	 arte	 de	 la	 comandancia	militar	 aplicados	 a	 la	 planeación	 y	
conducción	general	de	operaciones	de	combate	a	gran	escala”	
	
“La	determinación	de	las	metas	y	objetivos	básicos	a	lo	largo	de	una	empresa,	
junto	 con	 la	 adopción	 de	 cursos	 de	 acción	 y	 la	 distribución	 de	 recursos	
necesarios	para	lograr	estos	propósitos”	
	
“El	modelo	 o	 plan	 que	 integra	 las	 principales	metas,	 políticas	 y	 cadenas	 de	
acción	de	una	organización	dentro	de	una	totalidad	coherente”	
	
“Un	 plan	 unificado,	 amplio	 e	 integrado,	 diseñado	 para	 asegurar	 que	 se	
cumplan	los	objetivos	básicos	de	la	empresa”	
	
“Concepto	multidimensional	que	abarca	la	totalidad	de	las	actividades	criticas	
de	la	firma	y	les	da	un	sentido	de	unidad,	dirección	y	propósito,	a	la	vez	que	
facilita	los	cambios	necesarios	que	su	medio	ambiente	induce”	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
Definición	de	estrategia	a	usar	en	nuestro	curso:	
	
Una	estrategia	es	un	conjunto	de	acciones	estructuradas	que	se	adoptan	para	
mejorar	 el	 desempeño	 de	 una	 empresa.	 Al	 mejorar	 el	 desempeño	 de	 la	
empresa,	se	aumenta	el	valor	de	la	empresa	para	los	accionistas.	
	
Se	mide	el	desempeño	por	ROE	(return	on	equity),	ROIC	(return	on	invested	
capital),	crecimiento	en	la	utilidades	netas	(bottom	line	del	E/R),	etc.	
	
Si	la	estrategia	de	una	empresa	da	como	resultado	un	desempeño	superior	al	
de	 su	competencia,	 se	dice	que	 tiene	una	ventaja	 competitiva.	Esta	ventaja	
competitiva	debe	ser:	
•  percibida		
•  valorada	
•  diferenciada	
•  sustentable	(sostenible	en	el	tiempo)		
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
Proceso	de	planificación	o	administración	estratégica:	
	
1.  Seleccionar	la	misión,	visión,	valores	y	las	principales	metas	corporativas.	
	
2.  Analizar	el	ambiente	competitivo	externo	de	la	organización	para	identificar	
las	oportunidades	y	las	amenazas.	
	
3.  Analizar	el	ambiente	operativo	interno	de	la	organización	para	identificar	las	
fortalezas	y	las	debilidades	con	que	se	cuenta.	
	
4.  Seleccionar	las	estrategias	que	conforman	las	fortalezas	de	la	organización	y	
corregir	 las	 debilidades	 a	 fin	 de	 aprovechar	 las	 oportunidades	 externas	 y	
detectar	las	amenazas	externas.		
	
5.  Implementar	la	estrategia.	
Alejandro	Kaplan	C.	
Fuente:	Administración	Estratégica.	C.	Hill	y	G.	Jones.	3ªed.	McGraw-Hill/Interamericana,	1998.	
	
Estrategia	
Proceso	de	administración	o	planificación	estratégica:	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Fuente:	Administración	Estratégica.	C.	Hill	y	G.	Jones.	3ªed.	McGraw-Hill/Interamericana,	1998.	
	
Estrategia	
1.  Seleccionar	la	misión,	visión,	valores	y	las	principales	metas	corporativas.	
	
•  Misión:	 describe	 lo	 que	 hace	 la	 empresa.	 ¿para	 que	 existimos?	 Para	
responder	esto	se	utiliza	el	modelo	“who,	what,	how”	que	pone	énfasis	en	
el	negocio	orientado	al	cliente	y	no	orientado	al	producto.	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Fuente:	Fuente:	D.	F.	Abell,	Defining	the	Business:	The	Starting	Point	of	Strategic	Planning	(Englewood	Cliffs,	N.	J.: Prentice-Hall, 1980)	
Estrategia	
1.  Seleccionar	la	misión,	visión,	valores	y	las	principales	metas	corporativas.	
	
•  Visión:	expone	cierto	estado	futuro	de	la	empresa.	¿qué	queremos	lograr?	
		
•  Valores:	 forma	 en	 que	 los	 colaboradores	 de	 una	 empresa	 deben	
conducirse,	 siempre	 ayudando	 a	 que	 la	 empresa	 logre	 su	misión.	 Son	 la	
base	de	la	cultura	organizacional.	
	
•  Metas	y	objetivos:	estado	futuro	deseado,	preciso	y	medible	que	 intenta	
alcanzar	una	empresa.	Toda	meta	y	objetivo	(KPI,	SLA,	etc.)	debe	cumplir	
con	S.M.A.R.T.:	Specific,	Measurable,	Achievable,	Realistic,	Timely.	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
2.	 Analizar	 el	 ambiente	 competitivo	 externo	 de	 la	 organización	 para	
identificar	las	oportunidades	y	las	amenazas.	
	
Modelo	de	las	5	fuerzas	de	Porter	(microambiente	o	microentorno):	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Fuente:	Administración	Estratégica.	C.	Hill	y	G.	Jones.	3ªed.	McGraw-Hill/Interamericana,	1998.	
	
Estrategia	
2.	 Analizar	 el	 ambiente	 competitivo	 externo	 de	 la	 organización	 para	
identificar	las	oportunidades	y	las	amenazas.	
	
Macroambiente	o	macroentorno	(Análisis	PESAT):	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Fuente:	Administración	Estratégica.	C.	Hill	y	G.	Jones.	3ªed.	McGraw-Hill/Interamericana,	1998.	
	
Estrategia	
3.	Analizar	 el	 ambiente	operativo	 interno	de	 la	 organización	para	 identificar	 las	
fortalezas	y	las	debilidades	con	que	se	cuenta.	
	
Ventaja	 competitiva:	 permite	 un	 desempeño	 superior	 al	 de	 su	 competencia.	 Es	
sostenible	cuando	se	puede	mantener	el	desempeño	o	rentabilidad	superior	por	
variosaños.	La	ventaja	competitiva	puede	venir	de:	
	
-  Habilidades	 o	 competencias	 distintivas:	 fortaleza	 especifica	 de	 una	 empresa	
que	 le	 permite	 diferenciar	 sus	 productos	 y	 lograr	 costos	 mas	 bajos	 que	 la	
competencia.	
-  Recursos	 (tangibles	 e	 intangibles):	 terreno,	 edificios,	 plantas,	 equipo,	
inventario,	 capital,	 empleados,	 rrhh,	 marcas,	 reputación,	 conocimiento,	
propiedad	intelectual,	patentes,	know-how,	etc.		
-  Capacidades:	habilidad	de	coordinar	sus	recursos	y	aplicarlos,	esto	es	la	forma	
de	tomar	decisiones,	rutina,	manejo	de	procesos	internos,	etc.	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
3.	Analizar	el	ambiente	operativo	 interno	de	 la	organización	para	 identificar	
las	fortalezas	y	las	debilidades	con	que	se	cuenta.	
	
•  Cuatro	 factores	 (también	 llamados	 bloques	 genéricos)	 constituyen	 la	
ventaja	competitiva:	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Fuente:	Administración	Estratégica.	C.	Hill	y	G.	Jones.	3ªed.	McGraw-Hill/Interamericana,	1998.	
	
Estrategia	
3.	Analizar	el	ambiente	operativo	 interno	de	 la	organización	para	 identificar	
las	fortalezas	y	las	debilidades	con	que	se	cuenta.	
	
•  Cadena	 de	 valor:	 determinar	 el	 valor	 de	 cada	 actividad	 o	 área	 y	 las	
mejoras	o	reformas	en	ellas	para	tener	una	ventaja	sobre	la	competencia.	
	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
4.	Seleccionar	las	estrategias	que	conforman	las	fortalezas	de	la	organización	
y	 corregir	 las	 debilidades	 a	 fin	 de	 aprovechar	 las	 oportunidades	 externas	 y	
detectar	las	amenazas	externas.		
	
Existen	tres	estrategias	genéricas	a	nivel	de	negocios:	
	
-  Diferenciación	
	
-  Líder	en	costos	
	
-  Concentrado	en	un	nicho.	Una	vez	seleccionado	el	nicho,	se	puede	utilizar	
una	estrategia	de	diferenciación	o	de	líder	en	costos.	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
4.	Seleccionar	las	estrategias	que	conforman	las	fortalezas	de	la	organización	
y	 corregir	 las	 debilidades	 a	 fin	 de	 aprovechar	 las	 oportunidades	 externas	 y	
detectar	las	amenazas	externas.		
	
	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
5.	Implementar	la	estrategia.	
	
	
“Un	dólar	por	tu	idea,	un	millón	de	dólares	por	ejecutarla”	
	
	
	
	
	
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Gestión	Estratégica	en	Negocios	
Inmobiliarios	
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Clase	16	–	13may20	
Estrategia	
Una	reflexión,	cita	de	Miguel	Ángel:	
	
	
“Errar	 no	 es	 quien	 apunta	 alto	 y	 no	 acierta,	 sino	 aquel	 que	
apunta	bajo	y		acierta!”	
	
	
	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	
	
Veamos	 algunos	 ejemplos	 reales	 de	 misión,	 visión,	 valores,	
metas,	FODA,	Porter...	
	
	
Alejandro	Kaplan	C.	
Ejercicio	en	Grupo	
	
Noticia	El	Mercurio	04mar18:	“Los	Proyectos	que	cambiarán	el	sector	
de	estación	Tobalaba”	
	
Supuestos:		
-  Usted	 es	 el	 dueño	 del	 proyecto	 en	 el	 terreno	 del	 ex	 Unimarc	 de	
Tobalaba.	
-  Tiene	buena	relacion	con	sus	proveedores.	
	
Preguntas:	
-  Desde	 el	 punto	 de	 vista	 de	 un	 análisis	 competitivo,	 analice	 el	
atractivo	del	sector.	
-  ¿Cual	es	la	estrategia	genérica	de	negocios?		
-  ¿Cuál	o	cuales	son	las	ventajas	competitivas?		
	
Alejandro	Kaplan	C.	
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Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
	
Clase	17	–	18may20	
Estrategia	Financiera	
La	Estrategia	Genérica	a	nivel	de	negocios	busca	obtener	una	ventaja	
competitiva	 sostenible	 en	 la	 industria,	 y	 así	 tener	 utilidades	 y	
rentabilidades	continuas	en	el	tiempo.	
	
La	 Estrategia	 Financiera	 es	 una	 parte	 integral	 de	 la	 Estrategia	 de	 la	
Empresa.	 Su	 objetivo	 es	 maximizar	 el	 valor	 de	 la	 empresa	 para	 sus	
accionistas.	Para	esto	el	Gerente	de	Finanzas	debe:	
	
•  Invertir	en	activos	rentables	que	vayan	de	acuerdo	con	la	estrategia	
de	la	empresa.	
•  Financiarse	de	la	mejor	forma,	de	manera	de	minimizar	el	Costo	de	
Capital	de	la	empresa.	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	Financiera	
Alejandro	Kaplan	C.	
Estrategia	Financiera	
Alejandro	Kaplan	C.	
Decisiones	de	Inversión	
	
	
Estrategia	Financiera	
Alejandro	Kaplan	C.	
VP,	VPN,	TIR…	
	
TAREA	OPTATIVA	
Alejandro	Kaplan	C.	
TAREA	1	–	TIR	Múltiple	è	resolver	en	Excel.	
	
	
	
	
	
	
Calcular	y	graficar	la	curva	de	VPN	y	calcular	las	TIR.	
Gestión	Estratégica	en	Negocios	
Inmobiliarios	
Alejandro	Kaplan	C.	
	
Clase	18	– 27may20	
Estrategia	Financiera	
Alejandro	Kaplan	C.	
Decisiones	de	Financiamiento	
	
	
Estrategia	Financiera	
Alejandro	Kaplan	C.	
Para	entender	el	CCPP	o	WACC,	repasemos	los	Teoremas	I	y	II	de	
Modigliani	y	Miller…	y	el	Modelo	de	Trade-Off	Estático…