Contrato-de-compraventa-de-derechos-posesorios-con-ppcion-a-la-adquisicion-de-derechos-reales-y-que-se-conoce-como-traspaso

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UNIVERSIDAD NACIONAL 
AUTÓNOMA 
 DE MÉXICO 
 
 FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
 ARAGÓN 
 
 
 
 
“CONTRATO DE COMPRAVENTA DE DERECHOS 
POSESORIOS CON OPCIÓN A LA ADQUISICIÓN DE 
DERECHOS REALES Y QUE SE CONOCE COMO 
“TRASPASO”” 
 
 
 
 T E S I S 
 
 QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE 
 
 LICENCIADO EN DERECHO 
 
 P R E S E N T A: 
 
MARÍA GUADALUPE ARACELI HERNÁNDEZ 
OJEDA 
 
 
 
 
ASESOR: 
LIC. EDUARDO ZALDIVAR OLVERA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Bosques de Aragón, Estado de México, Agosto de 2008 
 
 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
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fines educativos e informativos y deberá citar la fuente donde la obtuvo 
mencionando el autor o autores. Cualquier uso distinto como el lucro, 
reproducción, edición o modificación, será perseguido y sancionado por el 
respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
 
Dedico este humilde trabajo de tesis con todo mi amor y 
respeto: 
 
 
A MI VENERADA ESCUELA: 
 
La Facultad de Estudios Superiores “Aragón” perteneciente a 
la Máxima Casa de Estudios Superiores UNIVERSIDAD 
NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO, gracias por 
permitirme el honor de estar en tu seno colmado de 
sabiduría, conocimientos y enseñanza que a través de tus 
valiosos profesores me transmitiste y que actualmente me 
han convertido en una mejor persona. 
 
 
A MI MADRE: Martha Ojeda Enríquez 
 
Que aunque ya no estás con nosotros (tu familia) luchaste 
incansablemente toda tu vida para que tus hijos fuéramos 
hombres y mujeres de bien, quiero que sepas que hace 
mucho tiempo concluiste tu tarea y que tu gran esfuerzo 
cosecho frutos. En donde quiera que estés MAMÁ, siempre 
estarás en mi corazón porque siempre te ame, te amo y te 
amaré. Te extraño mucho. 
 
 
A MIS SOBRINOS: 
 
Ya que de ellos he aprendido mucho, principalmente de 
BRENDA; desde que eras una niña pequeñita haz sido 
alguien a quien siempre he admirado mucho por tu 
inteligencia y por tu fortaleza (eres mi orgullo) al igual que a 
tú mamá Alejandra, así como a Gerardo, Cristóbal, 
Alejandra, Alejandro, Omar, David, Sarahí, Samuel y Alexis 
(el más travieso). 
 
 
A MI PADRE Y HERMANAS: 
 
Por todo su apoyo y comprensión. 
 
 
A MIS MAESTROS: 
 
 
Principalmente a los que admiro, quiero y respeto porque 
marcaron mi vida como estudiante y profesionista de esta 
hermosa carrera de Derecho: 
 
 
OSCAR BARRAGÁN ALBARRAN 
MARIA GUADALUPE CASTILLO PATT 
CECILIA LICONA VITE 
DIANA SELENE GARCIA DOMÍNGUEZ 
MIGUEL MEJIA SÁNCHEZ 
MANUEL PLATA GARCIA 
MARTHA RODRÍGUEZ ORTIZ 
EDUARDO ZALDIVAR OLVERA 
GUSTAVO JIMÉNEZ GALVAN 
 
 
A MI ASESOR DE TESIS: 
 
LIC. EDUARDO ZALDIVAR OLVERA 
 
Por guiarme en la realización de este trabajo con sus 
conocimientos, experiencia, inteligencia, bondad y sencillez. 
 
 
AL LIC. JOSÉ DE JESÚS ORTIZ RODRÍGUEZ 
Porque últimamente me haz hecho muy feliz. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Í N D I C E 
 
TEMA 
 
CAPÍTULO I. Diversos sistemas de la Compraventa 
en relación a la transmisión del Dominio..................... 
PÁGINA 
 
 
1 
1.1. Evolución en el Sistema Romano.............................. 1 
1.2. La transmisión de la propiedad como una 
innovación introducida al contrato de Compraventa......... 
 
4 
1.2.1. Teoría del perfeccionamiento y de la consumación 
del contrato....................................................................... 
 
6 
1.2.2. Análisis de los elementos de existencia de la 
venta obligatoria............................................................... 
I. La transmisión d|e la propiedad como objeto de la 
compraventa..................................................................... 
II. El consentimiento de la compraventa........................... 
 
8 
 
8 
10 
1.2.3. Obligaciones principales derivadas de la 
compraventa..................................................................... 
 
10 
1.2.4. Efectos del contrato en un sistema 
obligatorio.......................................................................... 
 
11 
1.2.5. Ventajas y desventajas del Sistema....................... 12 
1.3. Sistema de venta traslativo....................................... 12 
1.3.1. Concepto actual de compraventa respecto de la 
transmisión de la propiedad como una derivación del 
cambio introducido por el Código Napoleónico................. 
I. Influencia de la práctica antigua en dicho Código.......... 
II. Influencia iusnaturalista.................................................. 
 
 
13 
13 
14 
 
TEMA 
III. El cambio en el Código Napoleónico........................... 
1.3.2. La transmisión de la propiedad como objeto y 
efecto del contrato............................................................ 
I. La transmisión de la propiedad como objeto de la 
compraventa obligatoria................................................... 
II. La transmisión del dominio como efecto del 
contrato............................................................................. 
PÁGINA 
16 
 
17 
 
17 
 
18 
1.3.3. Peligro que para los terceros representa la 
traslación solo Consensu.................................................... 
 
21 
1.3.4. La posibilidad de transmitir el dominio de la cosa 
como requisito para la existencia del contrato.................. 
 
22 
1.3.5. Ventajas del sistema............................................... 22 
1.4. Sistema Jurídico Mexicano........................................ 23 
1.4.1. Breves antecedentes.............................................. 
I.De la Independencia Mexicana a los Códigos de 
Oaxaca y Zacatecas......................................................... 
II. El Código Civil de 1870................................................. 
III. El Código Civil de 1884................................................ 
IV. El Código Civil de 1928............................................... 
23 
 
24 
27 
31 
32 
1.5. Los principales sistemas de transmisión del 
dominio en el mundo......................................................... 
 
36 
CAPÍTULO II. Análisis del Contrato y de sus 
elementos.......................................................................... 
 
37 
2.1. Concepto de Contrato................................................ 37 
2.2. Elementos de Existencia............................................ 
2.2.1. Voluntad o consentimiento...................................... 
37 
37 
 
TEMA 
a. Expresa o tácita............................................................ 
b. Oferta y aceptación....................................................... 
PÁGINA 
38 
38 
2.2.2. Objeto. Físicamente posible y Jurídicamente 
posible............................................................................... 
a) Directo...................................................................... 
b) Indirecto................................................................... 
c) Solemnidad.............................................................. 
 
39 
39 
40 
41 
2.3. Elementos de Validez................................................ 42 
2.3.1. Capacidad de las partes......................................... 
a. Goce........................................................................ 
b. Ejercicio................................................................... 
42 
43 
43 
2.3.2. Formalidad.............................................................. 44 
2.3.3. Ausencia de vicios de la voluntad...........................a. Error......................................................................... 
b. Dolo o mala fe.......................................................... 
c. Violencia o temor..................................................... 
d. Lesión...................................................................... 
44 
45 
45 
46 
46 
2.3.4. La licitud en el objeto, motivo o fin......................... 47 
2.4. Teoría de las nulidades............................................. 48 
2.4.1. Características de la nulidad absoluta.................... 49 
2.4.2. Características de la nulidad relativa...................... 49 
CAPÍTULO III. Antecedentes de la compraventa de bien 
inmueble por medio de “el traspaso” en sentido amplio y 
en sentido estricto............................................................. 
 
 
51 
3.1. Contrato de Mutuo con interés y Garantía 
Hipotecaria........................................................................ 
 
51 
 
TEMA 
Concepto........................................................................... 
PÁGINA 
51 
3.1.1. Breves antecedentes.............................................. 52 
3.1.2. Características........................................................ 55 
3.2. Contrato con Reserva de Dominio............................. 58 
3.2.1. Concepto................................................................. 58 
3.3. Antecedentes de la compraventa de bien inmueble 
por medio de “el traspaso” en sentido estricto. Contratos 
de Compraventa de Derechos Posesorios con opción a 
Derechos Reales en donde se contempla la figura “el 
traspaso” celebrados en los años de 2005 y 2006........... 
 
 
 
 
61 
3.3.1. Contrato de Compraventa de Derechos 
Posesorios, con opción a Derechos Reales que 
celebran: “A” con el consentimiento de su señora 
esposa “AA” como PARTE VENDEDORA y por otra 
parte la señora “B” como la PARTE 
COMPRADORA................................................................ 
 
 
 
 
 
61 
3.3.2. Contrato de Compraventa de Derechos 
Posesorios con opción a Derechos Reales que celebran: 
“A” con el consentimiento de su señor esposo “AA” 
como la PARTE VENDEDORA y por otra parte el señor 
“B” como la PARTE COMPRADORA................................ 
 
 
 
 
68 
3.3.3. Contrato de Compraventa de Derechos 
Posesorios, con opción a Derechos Reales que 
celebran: “A” como la PARTE VENDEDORA y por otra 
parte el señor “B” como la PARTE COMPRADORA......... 
 
 
 
76 
 
 
TEMA 
3.3.4. Contrato de Compraventa de Derechos 
Posesorios, con opción a Derechos Reales que 
celebran: “A” con el consentimiento de su señora esposa 
“AA” como la PARTE VENDEDORA y por otra parte la 
señora “B” como la PARTE COMPRADORA.................... 
PÁGINA 
 
 
 
 
84 
CAPÍTULO IV. La compraventa por medio de “el 
traspaso”.......................................................................... 
 
93 
4.1. Delimitación del tema................................................. 93 
4.1.1. La compraventa de bien inmueble por medio de 
“el traspaso” en sentido amplio......................................... 
 
93 
4.1.2. La compraventa por medio de “el traspaso” de 
bien inmueble en sentido estricto...................................... 
 
95 
4.2. Casos en que puede considerarse nula la 
compraventa de bien inmueble por medio de “el 
traspaso”............................................................................ 
 
 
110 
4.3. Casos en que puede considerarse inexistente la 
compraventa de bien inmueble por medio de “el 
traspaso”............................................................................ 
 
 
120 
4.3.1. La compraventa de bien inmueble por medio de 
“el traspaso” inexistente.................................................... 
 
120 
4.3.2. Origen de la inexistencia......................................... 121 
4.3.3. Efectos de toda inexistencia.................................... 121 
4.4. Efectos que la compraventa de bien inmueble para 
el vendedor mediante “el traspaso”................................... 
 
124 
4.4.1. Efectos que la compraventa de bien inmueble 
produce para el comprador mediante “el traspaso”.......... 
 
125 
 
TEMA 
4.4.2. Efectos que la venta de bien inmueble por medio 
de “el traspaso” produce respecto de terceros.................. 
PÁGINA 
 
125 
4.5. Doctrina que fortalece la eficacia al celebrar un 
contrato de “el traspaso”................................................... 
 
125 
4.6. Contratos de los que deriva “el traspaso”.................. 126 
4.6.1. Crítica a estos contratos......................................... 127 
4.7. Ventajas del contrato “el traspaso”............................ 130 
Conclusiones..................................................................... 135 
Bibliografía........................................................................ 138 
Legislación consultada...................................................... 142 
Otras fuentes consultadas................................................. 143 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
INTRODUCCIÓN 
 
 
 
Desde que sé leer, al transitar por las calles de la ciudad de 
México o por calles de provincia, en cualquier colonia, me he 
percatado que diversos bienes inmuebles entre, terrenos, 
casas habitación, departamentos o negocios tienen letreros, 
ya sean pancartas, cartulinas o pintas con la leyenda “se 
traspasa”, lo cual quiere decir que esta forma de 
compraventa de bienes inmuebles se practica desde hace 
bastante tiempo y con mucha frecuencia, pero lo más 
relevante es que es una figura de hecho no de derecho. 
 
Obviamente que en esa época yo no sabía que existían el 
derecho y las leyes, mucho menos, que era una forma de 
compraventa de bienes inmuebles. El tiempo fue pasando y 
si logré enterarme de qué se trataba “el traspaso” por 
comentarios de mis abuelos, es decir, de las personas 
grandes de la familia. Esta forma de compraventa consistía, 
por ejemplo: en que una persona compra un terreno para ser 
pagado en mensualidades de cantidad fija en pesos, pero 
resulta que por circunstancias ajenas o propias, esta persona 
ya no puede o ya no quiere continuar efectuando los pagos y 
ofrece el bien inmueble a otra persona para que ella realice 
los subsecuentes pagos mensuales; la persona que compra 
debe liquidar lo que el vendedor ha pagado hasta la fecha en 
 
que se realiza “el traspaso” y que además, todas estas 
transacciones tienen que efectuarse ante un Notario Público. 
 
El estudiar la carrera de licenciado en derecho me dio la 
oportunidad de saber, entre otras cosas, que todas las 
conductas del hombre están normadas por el derecho y la 
ley; sin embargo, hay figuras que todavía no están 
contempladas en alguna ley. 
 
Estudiando la carrera de derecho, me inscribí a un curso 
intersemestral de Derecho Notarial y Registral, impartido por 
el profesor licenciado Eduardo Zaldivar Olvera, el que, entre 
otros temas de tesis, nos sugirió precisamente el de “el 
traspaso”. A mi me pareció una excelente idea, un excelente 
tema y me interesó desarrollarlo en el trabajo de tesis que 
ahora presento, ya que él nos comento que esta figura se 
usa con demasiada frecuencia en la práctica, no obstante, no 
estar regulada en la ley. 
 
Además, es una figura que siempre se ha observado y 
constatado como se ha expuesto en el primero y segundo 
párrafos que anteceden. 
 
Sería muy importante que esta figura se legislara y así se 
regulara en el Código Civil Federal y Código Civil para el 
Distrito Federal con el propósito de que las partes 
involucradas contaran con una garantía y mayor certeza de 
 
que el contrato de compraventa del bien inmueble que han 
realizado por medio de “el traspaso”, va ha tener resultado 
positivo, es decir, sin ningún problema, tanto el vendedor va 
a contar con su pago y el compradorcon la propiedad del 
bien inmueble. 
 
La frecuencia con que se efectúan ventas de bienes 
inmuebles a través de “el traspaso”, constituyen el principal 
motivo que me ha impulsado a realizar el presente trabajo, 
en el cual pretendo dar un enfoque concreto del problema y 
llegar a una conclusión congruente, basada en los principios 
que delimitan dicha figura. 
 
Es preciso ubicar la venta de un bien en cada una de los 
sistemas que puede adoptar la compraventa en general, 
puesto que la postura que se tome, dependerá del sistema 
jurídico en que se coloque y como en cualquier contrato de 
compraventa, es esencial el traslado del dominio de la cosa. 
 
No es la excepción este contrato, más aún, que en este caso 
el traslado de dominio se encuentra en suspenso hasta en 
tanto se termine de pagar. Es por esto que el capítulo 
primero, contiene un breve estudio de dichos sistemas. 
 
En el capítulo segundo se expone el concepto de contrato y 
sus elementos, en virtud de que el tema que desarrollo es un 
contrato. 
 
En el capítulo tercero hago una breve exposición de 
antecedentes en sentido amplio como lo son los contratos de 
mutuo con interés y garantía hipotecaria y compraventa 
con reserva de dominio, ya que de ellos se deriva el 
contrato que en este trabajo de tesis se propone, es decir, “el 
contrato de compraventa de derechos posesorios con opción 
a derechos reales”, así también antecedentes en sentido 
estricto como son contratos celebrados entre particulares en 
fechas recientes, ante notario público precisamente de “el 
traspaso”. 
 
En este orden de ideas, en el capítulo IV se hace un análisis 
de contratos en sentido amplio y estricto mencionados en el 
párrafo anterior. En sentido amplio se expresa el concepto de 
atípicos e innominados, ya que el contrato que ahora 
propongo no está regulado en alguna ley. En sentido estricto 
el análisis que se hace es en cuatro momentos jurídicos en 
los que se desglosan y detallan los elementos de existencia y 
los requisitos de validez con que cuentan estos contratos. 
También se hace una crítica a los contratos de mutuo con 
interés y garantía hipotecaria y contrato de compraventa con 
reserva de dominio. En este mismo capítulo resalto las 
ventajas del contrato que propongo. 
 
 
 
 
“Contrato de Compraventa de Derechos Posesorios con 
Opción a la Adquisición de Derechos Reales y que se 
conoce como “Traspaso”” 
 
CAPÍTULO I 
 
Diversos sistemas jurídicos de la compraventa en 
relación a la transmisión del dominio 
 
1.1. Evolución en el Sistema Romano 
 
El negocio jurídico: Es todo acto por el que una o varias 
personas con sus declaraciones de voluntad aspiran al logro 
de un fin práctico que la norma jurídica reconoce y tutela. 
Consecuencia del negocio jurídico es la adquisición, 
transmisión, modificación o extinción de derechos subjetivos. 
 
Emptio-venditio (compraventa): Contrato consensual por el 
cual una persona denominada venditor (vendedor), se obliga 
a transmitir la libre y pacífica posesión y el disfrute útil (habere 
licere) que tiene sobre una cosa (merx), a otra persona 
denominada emptor (comprador), a cambio de una cantidad 
cierta de dinero (pretium). 
 
Obligaciones del venditor: 
 
I) Entregar la cosa vendida. Su obligación es de 
entregar (tradere) no de transmitir la propiedad (dare) 
 
2 
de la merx, es decir, su obligación es de facere, al 
resultar obligado a transmitir la pacífica posesión de la 
cosa (habere licere), y no la propiedad de la misma. 
 
II) Procurar la adquisición de propiedad a favor del 
emptor.- Si bien la obligación del vendedor es de 
tradere y no de dare, la adquisición de la propiedad 
es el fin natural de la compraventa, de tal manera 
que si mediase un pacto que evitara la adquisición 
de la propiedad, la compraventa quedaría excluida y 
se hablaría de arrendamiento 
 
Bajo Justiniano el comprador sólo se hace propietario 
cuando ha pagado el precio de la merx, o bien cuando ofrece 
garantía de que lo pagará. 
 
Dentro de este sistema, la venta es considerada como un 
contrato por medio del cual, el vendedor simplemente se 
obligaba a transmitir al comprador la posesión, libre y 
pacífica de la cosa vendida, a cambio del pago de cierto 
precio por ella, sin que la propiedad de la misma, se 
trasladara al comprador y el vendedor ni siquiera quedaba 
obligado a transmitirla, únicamente a mantenerle en 
posesión de la cosa. Es decir, que el contrato no era capaz 
de trasmitir derechos reales y mucho menos de crearlos, por 
lo que la relación existente entre ambas partes contratantes, 
 
 
3 
se reducía a una obligación de carácter básicamente 
personal, al amparo de un acto in personam, por medio de la 
cual, el comprador podía reclamar al vendedor el 
cumplimiento de su obligación de entrega de la cosa y en su 
defecto, el pago de daños y perjuicios. 
 
Por otra parte, la propiedad requería de ciertos medios 
especiales para ser transmitida, tales como la mancipatio, la 
injure cesio y la traditio, figuras totalmente independientes de 
la venta. 
 
La estructura de este contrato colocaba al comprador en una 
situación de indefensión que con el tiempo, se solucionó por 
medio de la usucapio, con la cual, en casos bastante breves, 
dicho comprador adquiría el carácter de propietario, 
poseyendo además, respecto de terceros, no sólo los 
interdictos, sino también la acción publiciana.(1) 
 
Esta concepción tuvo que evolucionar forzosamente por el 
crecimiento de las necesidades de la vida práctica y de la 
seguridad jurídica, las cuales exigían que la compraventa se 
convirtiera en un contrato capaz de transmitir la propiedad de 
la cosa vendida. Derivado de lo anterior, nace un segundo 
sistema que a continuación exponemos. 
 
1) GORDILLO MONTESINOS, Roberto Héctor. Apuntes. Segundo Curso Derecho 
Romano. Tercera Reimpresión de la Segunda Edición. Universidad Nacional 
Autónoma de México Aragón, México, D.F., 2003. 139 y 140 pp. 
 
 
4 
1.2. La transmisión de la propiedad como una 
innovación introducida al contrato de compraventa 
 
La traditio fue el único medio transmisor de la propiedad que 
persistió en el tiempo, unida a los precarios efectos de la 
venta y que poco a poco fue transformando a ésta, uniendo 
sus efectos reales con los puramente obligatorios, lo cual 
resultaba ser un sistema mucho mas simple y seguro. 
 
La evolución tuvo que ser lenta no obstante estar impulsada 
por las necesidades prácticas. Así es como se van 
delimitando los nuevos rasgos del contrato que lo convertían 
en un medio eficaz para la transmisión de la propiedad (tal 
vez el más importante), haciendo que el vendedor adquiriese 
la obligación de llevar a cabo dicha transmisión a cambio de 
que el comprador le pagara un precio cierto. La transmisión 
propiamente, se daba en el momento de la entrega de la 
cosa con la que el contrato quedaba consumado. 
 
Así, autores como R. J. Pothier, consideraban que “si el 
vendedor no entregaba la cosa vendida, continuaba siendo 
propietario y si la vendía a un segundo comprador 
entregándosela, éste era el propietario y el primero sólo tenía 
una acción personal en contra del vendedor.”(2) 
 
2) POTHIER. R. J. Tratado de los Contratos 2ª. Ed. Buenos Aires, Argentina, Edit. 
Alatoya 1948, p. 27. 
 
 
5 
Demante por su parte, pretendía fundar esta postura 
diciendo “que el comprador no podía ser propietario antes de 
la tradición, en virtud de que la cosa no estaba en su poder y 
siendo el vendedor el poseedor, era quien, en consecuencia, 
podía disponer de ella”. (3)Esta opinión adolece del defecto 
de derivar el derecho de un hecho puramente material; 
además, no explica cómo el vendedor que está obligado a 
transferir la propiedad al primer comprador, puede razonable 
y equitativamente, transmitirla a un segundo comprador, y 
cómo éste subsiste sobre aquél, por estar en posesión dela 
cosa. 
 
El concepto de la entrega, también ha sufrido profundos 
cambios, puesto que de una connotación puramente 
material, ha pasado a una jurídica, consistente en dejar la 
cosa vendida a disposición del comprador, por lo que dicha 
entrega puede realizarse, bien sea mediante el traslado físico 
de la cosa, bien mediante el otorgamiento de la escritura 
respectiva, etc. 
 
Es importante destacar el hecho de que en un sistema de 
venta obligatorio, la transmisión de la propiedad constituye la 
principal obligación del vendedor, el cual, por virtud del 
contrato, debe cumplirla mediante la entrega de la cosa, en 
 
____________________________________________________________________ 
3) DEMANTE. Compendio Civil, s/e. T.VII, París Francia, Edit. Oikos-Tou, 1987, p. 65. 
 
 
6 
los términos del propio contrato. En otras palabras, puede 
decirse que al vendedor se le impone la carga de “hacer”, es 
decir, de efectuar la transmisión del dominio de la cosa. 
 
El hecho de que el vendedor incumpliera su obligación de 
transmitir el dominio de la cosa, sólo daba derecho al 
comprador afectado a exigir el cumplimiento respectivo, o a 
pedir la rescisión del contrato, pero nunca a alegar la nulidad 
del mismo, puesto que el contrato se había celebrado 
válidamente y lo único que sucedía era que no llegaba a 
consumarse por una falta imputable al vendedor. 
 
 
1.2.1. Teoría del perfeccionamiento y de la Consumación 
del Contrato 
 
Algunos autores, entre ellos Castán Tobeñas, han elaborado 
una doctrina respecto de cómo funciona la figura de la 
compraventa, tratando de dilucidar con esto en forma 
especial, el problema relativo a la transmisión del dominio y 
así consideran que en la compraventa deben distinguirse dos 
momentos fundamentales, a saber: 
 
 “a) El de su perfeccionamiento, producto del consentimiento 
otorgado por las partes en el momento de su celebración y, 
 
 
 
7 
b) El de su consumación, el cual tiene lugar con la entrega 
de la cosa al comprador, entrega que, como se ha dicho, 
puede hacerse material o jurídicamente.”(4) 
 
Según esta teoría, la venta resulta ser totalmente perfecta 
desde el momento de su celebración, dando origen a la 
obligación del vendedor de transmitir la propiedad de la cosa 
vendida, mediante la entrega que de la misma se haga, con 
lo cual el contrato queda consumado. 
 
 
Esta postura no deja de tener cierto matiz de verdad, aunque 
sólo tiene validez dentro de las ventas de carácter 
obligatorio, ya que en muchas ocasiones se confunden esos 
dos momentos y resulta imposible diferenciarlos. 
 
 
De lo antes expuesto se desprende y se colige que la 
compraventa existe desde el momento mismo en que hay un 
acuerdo de voluntades respecto del precio y la cosa, mueble 
o inmueble que se va a vender y se consuma cuando el 
precio se otorga y la cosa se entrega, atendiendo 
obviamente a los principios de existencia y validez de los 
contratos. 
 
__________________________________________________________________ 
4) CASTAN TOBEÑAS, José, Derecho Civil Español, Común y Foral, 4ª ed. Madrid, 
España, Edit. Reus, p. 149. 
 
8 
1.2.2. Análisis de los elementos de existencia de la venta 
obligatoria 
 
Es conveniente hacer este análisis, para tener una visión 
más profunda y a la vez más amplia de este sistema de 
venta; así como para lograr una mejor delimitación de ciertos 
aspectos en él contenidos que lo diferencian, en gran 
manera, del traslativo (estudiado en el inciso siguiente y 
facilitan la comparación de ambos). 
 
Como es bien sabido, los elementos de existencia de todo 
contrato y por ende de la compraventa, son dos: objeto y 
consentimiento, (sin olvidar, en casos muy especiales, la 
solemnidad). 
 
I.- La transmisión de la propiedad como objeto de la 
Compraventa. 
En términos generales se dice que todo contrato tiene, a la 
vez, tres diferentes tipos de objeto, a saber: 
a) El objeto directo, consistente en crear 
y transmitir derechos y obligaciones; 
b) El objeto indirecto, constituido por la 
conducta que debe cumplir el deudor 
y que a su vez puede consistir en: 
b. 1. Un dar; 
b. 2. Un hacer; o 
b.3. Un no hacer. 
 
9 
c) La cosa material que debe entregarse 
Las obligaciones de dar, por su parte, pueden clasificarse de 
la siguiente manera: 
b. 1. 1. Consistentes en la traslación del dominio de una cosa 
cierta; 
b. 1. 2. Consistentes en la enajenación del uso y goce de la 
cosa cierta y; 
b. 1. 3. Consistentes en la restitución de la cosa ajena o el 
pago de la cosa debida. 
Del análisis anterior, derivamos las siguientes conclusiones: 
I) El objeto directo de todo contrato puede consistir en 
la creación de derechos y obligaciones en la 
transmisión, tanto de unos como de otros. 
II) De esto resulta la posibilidad de que la 
compraventa, por sí misma, transmita derechos 
reales y no sólo cree obligaciones. 
III) De ahí que existan dos posibilidades respecto de la 
compraventa: 
a) Que se le considere como traslativa del derecho 
real de propiedad; y 
b) Que se le considere como obligatoria, creadora 
únicamente de la obligación de llevar a cabo la 
transmisión respectiva. 
 
Por lo que en especial se refiere a la compraventa de 
carácter obligatorio, el objeto directo consiste en crear 
derechos y obligaciones; el indirecto está constituido por las 
 
10 
respectivas obligaciones del vendedor y del comprador, de 
transmitir la propiedad de la cosa que se vende y de pagar 
por ella el precio que corresponda. 
 
 
II.- El consentimiento en la compraventa 
 
El consentimiento por su parte, debe estar encaminado a 
dicha transmisión entendiendo ésta, desde luego, como una 
obligación a cargo del enajenante de la cosa. 
 
 
1.2.3. Obligaciones principales derivadas de la 
compraventa 
 
Dos son las principales obligaciones que surgen de una 
compraventa, a saber: 
 
a) La obligación del vendedor de transmitir al comprador 
la propiedad de la cosa que se vende, transmisión que, 
como se ha dicho, tiene lugar mediante la entrega que 
de la cosa haga y; 
 
b) La obligación correlativa a la anterior, a cargo del 
adquiriente de la cosa vendida, de pagar por ella un 
precio cierto y en dinero. 
 
 
11 
1.2.4. Efectos del contrato en un sistema obligatorio 
 
Dentro del sistema obligatorio que se analiza, es de 
primordial importancia destacar los efectos producidos por la 
compraventa: 
 
El primero de dichos efectos consiste en que el traslado del 
dominio de la cosa objeto del contrato, tiene lugar mediante 
la entrega que de la misma se haga. Dicha entrega podrá 
hacerse inmediatamente después de la celebración del 
contrato, o con posteridad, siendo totalmente independientes 
una y otra situaciones, respecto de la validez del mismo. En 
relación a la obligación que tiene el comprador de pagar el 
precio de la cosa que adquiere, rige el principio mencionado 
en el párrafo precedente. 
 
Aclarando que entre estas prestaciones, existe una estrecha 
interdependencia, la cual da origen a que en caso de 
incumplirse cualquiera de ellas, la parte afectada pueda 
exigir su cumplimiento forzoso o dejar, incluso, de cumplir 
con su propia obligación, hasta en tanto se dé, o al menos, 
se garantice dicho cumplimiento. 
 
Por lo que hace a los riesgos, éstos se transmitirán junto con 
la propiedad de la cosa, a la entrega que de la misma se 
haga al comprador; res perit dominus. 
 
 
12 
1.2.5. Ventajas y desventajas del Sistema 
 
Es criticable que supedita la transmisión de un derecho, a un 
hecho material (la entrega). Esto se ve atenuado por la 
posible existencia de una entrega ficticia o jurídica, que no es 
necesariamente material, según analizamos en los incisos 
anteriores. 
 
Por otro lado, significa una limitación a la voluntad de las 
partes, que así resulta incapaz, por sí misma, de transmitir 
derechos reales (derecho de propiedad).Sin embargo, presenta la ventaja de la posibilidad de vender 
cosas de las que aún no se es propietario al momento de 
celebrar la compraventa, lo que se traduce en una mayor 
agilidad en las transacciones, de acuerdo con el análisis que, 
al respecto, más adelante realizaremos. 
 
 
1.3. Sistema de Venta Traslativo. 
 
El tercer sistema de compraventa en relación a la 
transmisión del dominio, constituye precisamente el último 
paso de su proceso de evolución, según exponemos a 
continuación. 
 
 
 
13 
1.3.1. Concepto actual de compraventa, respecto de la 
transmisión de la propiedad como una derivación del 
cambio introducido por el Código Napoleónico. 
 
Merece especial atención el hecho de que fue el Código de 
Napoleón el primero que consagró entre sus preceptos, la 
posibilidad de que la propiedad de una cosa, pudiera 
transmitirse por el solo efecto del consentimiento. 
 
A continuación, haremos un análisis de los elementos que 
dieron origen al cambio. 
 
 
I. Influencia de la práctica antigua en dicho Código 
 
En un principio, el derecho francés contempló la existencia 
de una compraventa de carácter obligatorio que exigía – 
como ha quedado debidamente establecido -; la tradición de 
la cosa para la traslación del dominio de la misma, aunque 
poco a poco, se fue conformando con una tradición ficta, que 
resultara del solo consentimiento de las partes, a la que se le 
llamó “tradición fingida” y que venía a romper el formalismo 
heredado de otros tiempos. 
 
Pronto se hizo tan común y fue tan útil esta figura, que 
ya resultó inevitable el cambio, el cual tendría por objeto 
 
 
14 
encontrar la perdida adecuación entre lo jurídico y la 
realidad. 
 
Así el hecho de que en la práctica, la compraventa tuviera un 
carácter traslativo, trajo como consecuencia que los 
legisladores buscaran plasmar en su obra dicha realidad y de 
esta manera, según Colín y Capitant, afirman, “se limitaron a 
transportar la ley, lo que habían hecho o habían visto en la 
práctica, es decir, sobreentendieron una cláusula de estilo 
contenida en todos los formularios”. (5) 
 
Debemos entender la palabra tradición como la “entrega en 
forma legal a persona o personas determinadas, una o varias 
cosas o derechos que deban recibir, en virtud de un acto 
jurídico en el que hayan intervenido en calidad de partes”. (6) 
 
 
II. Influencia Iusnaturalista. 
 
Las ideas iusnaturalistas predominantes de la época en que 
surge el Código Napoleónico, ejercen una fuerte influencia 
sobre él, apoyando a su vez, la transformación que la 
 
 
5) COLÍN, Ambrosio y H. Capitant. Curso Elemental de Derecho Civil. Traducción de 
Francisco Ortega Lasca, 3ª ed. Vol. 4 Madrid, España, Edu. Reus, 1973, pág. 85. 
6) DE PINA, Rafael, Diccionario de Derecho, 16ª ed., México, D.F., edit. Porrúa, S. A., 
1987 pág. 114. 
 
 
15 
mencionada práctica introdujo en el campo jurídico, respecto 
de la propia naturaleza de la compraventa. 
 
 
Se pretendía que la venta transmitiera la propiedad por sí 
misma, sin necesidad ya de la transmisión de la cosa. En 
este sentido, Grocio, entre otros, afirma que: “Según el 
derecho natural, la transmisión no es necesaria para 
transferir la propiedad, sino que la sola voluntad del dueño 
de la cosa basta para que un propietario pueda hacer la 
transferencia de dicha propiedad a otra persona, ya que si la 
propiedad de la totalidad de los bienes se transfiere por 
testamento y sucesión, sin ser necesaria la entrega al 
heredero o legatario, resulta inexplicable que la voluntad no 
tenga el poder suficiente para transferir la propiedad de una 
cosa entre vivos”.(7) 
 
Esto resulta lógico, pues debe bastar el acuerdo de 
voluntades, tanto para la creación de derechos como para la 
transmisión de los mismos. 
 
 
 
7) MAZEAUD, Henry y León y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 
Introducción al Estudio del Derecho Privado del Derecho Objetivo. Derechos 
Subjetivos. Traducción de Luis Alcalá Zamora y Castillo, 2ª ed. Parte Primera, Vol. I, 
Buenos Aires, Argentina, Ediciones Jurídicas Europa-América, 1976, p. 188. 
 
 
 
16 
III. El cambio en el Código Napoleónico 
 
Este Código tuvo el mérito de establecer entre sus 
preceptos, un nuevo sistema en relación a la compraventa y 
a la transmisión del dominio, por el cual se da a aquella un 
carácter primordialmente traslativo, hasta entonces nunca 
adoptado, al menos jurídicamente. 
 
Esta transformación del concepto de compraventa en 
relación al traslado de dominio, significó que aquélla no 
solamente fuera el contrato consensual que se perfecciona y 
une a las partes por el sólo consentimiento, sino aquel que 
“produce automática e inmediatamente, por este exclusivo 
cambio de consentimientos que perfecciona el contrato y sin 
ninguna formalidad, la transmisión de la propiedad de la cosa 
vendida. Así pues, esa transmisión no es una obligación que 
pese sobre el vendedor; éste no está sujeto a transmitirle la 
propiedad al comprador, porque, desde el instante de la 
perfección del contrato y por el solo efecto de éste, el 
vendedor ha perdido la propiedad y la ha adquirido el 
comprador”. (8) 
 
De esta manera, los legisladores dieron el giro decisivo a la 
compraventa, haciéndola capaz de transmitir, solo consensu, 
 
 
8) Ibidem, p. 188. 
 
17 
la propiedad de la cosa objeto de ella, dejando de ser la 
transmisión una obligación a cargo del vendedor para 
constituirse en el efecto principal del propio contrato. 
 
 
1.3.2. La Transmisión de la propiedad como objeto y 
efecto del contrato 
 
Antes de hacer el análisis detallado de la venta de carácter 
traslativo, es conveniente que observemos que la 
transmisión de la propiedad, dentro de este sistema, 
constituye no sólo un efecto del contrato, sino que al mismo 
tiempo constituye su propio objeto. 
 
 
I. La transmisión de la propiedad como objeto de 
la compraventa obligatoria 
 
“De acuerdo con lo analizado en el inciso 1.2.2. apartado I” 
(9), el objeto directo de un contrato puede consistir en crear 
derechos y obligaciones, o en transmitir unos y otros. De lo 
que concluimos que la compraventa por sí misma, es capaz 
de transmitir derechos reales, o simplemente de crear 
obligaciones. 
 
___________________________________________________________________ 
9) Vid, su par, p. 5. 
 
 
18 
II. La transmisión del dominio como efecto del 
contrato 
 
Una concepción muy evolucionada del derecho de 
propiedad, descansa sobre la distinción entre ese derecho y 
la cosa sobre la cual recae, entre la transmisión del derecho 
de propiedad y la entrega de la cosa. “La transmisión de la 
propiedad se produce solo consensu, mientras que la entrega 
de la cosa es una obligación que pesa sobre el vendedor”. 
(10) 
 
Como podemos ver, las anteriores palabras de los Mazeaud 
“nos revelan la verdadera relación que guarda la 
compraventa traslativa respecto de la propiedad, como 
medio efectivo de transmisión de ésta”. (11) 
 
 
Consideramos que la diferencia fundamental entre este 
sistema y el obligatorio radica en que mientras este último 
sólo crea la obligación del vendedor de trasladar el dominio 
de la cosa al comprador en la venta traslativa, en cambio, tal 
dominio se trasmite por medio del propio contrato, es decir, 
se convierte en el efecto principal de éste. 
 
____________________________________________________________________ 
10)Vid. Su par. P. 10 
11)MAZEAUD, Henry y León y Jean Mazeaud. Lecciones de Derecho Civil, 
Introducción al Estudio del Derecho Privado del Derecho Objetivo. Op. Cit. P. 10 
 
 
19 
En este sentido Degni afirma que “la compraventa moderna... 
es un contrato con eficacia real, es decir, que regla general 
es traslativa de la propiedad de la cosa vendida por simple 
consentimiento sobre la cosa y sobre el precio”. (12) Por 
tanto, bien podemos decir que elefecto normal de la 
compraventa moderna es que la transmisión de la propiedad 
de la cosa vendida, es simultánea al consentimiento de las 
partes sobre la cosa y sobre el precio, sin que sea necesario 
la entrega de la cosa ni el pago de todo o parte del precio. 
 
 
Sin embargo, aunque dirigiéndose siempre a la transmisión 
de la cosa que constituye su objeto, no implica siempre 
necesariamente la inmediata transmisión de la propiedad de 
ésta, pudiendo tal transferencia ser diferida a un momento 
sucesivo, es decir, que lo indispensable a la esencia de la 
compraventa es que el consentimiento sea actualmente 
dirigido a la transmisión del dominio, en otros términos; la 
obligación del vendedor, debe tener por objeto la transmisión 
de la propiedad de la cosa vendida al comprador, pero no es 
esencial que también ésta transmisión sea actual”. (13) 
 
Dentro de este sistema de venta traslativa, existen ciertos 
casos en que la transmisión de la propiedad, no es 
 
_________________________________________________ 
12) Degni Francisco, La Compravena. Traducción de Francisco Román, Madrid, 
España. Edit. Méx. 1957, p. 18. 
13) cfr., Ibidem. P. 19. 
 
20 
simultánea a la celebración del contrato y podemos decir que 
el vendedor se obliga a efectuar dicha transmisión. 
 
Los casos a que aquí nos referimos, son los de venta de 
cosa futura y de cosa genérica y de venta con reserva de 
dominio. 
 
En los primeros dos, la transmisión de la propiedad se 
encuentra diferida respecto de la celebración del contrato, 
por las exigencias propias de la cosa (que nazca o se 
determine) y en el otro caso, el retraso en la transmisión, 
deriva de la voluntad misma de las partes, aquí el vendedor 
se obliga a transmitir la propiedad cuando se den los 
sucesos antes especificados; es decir, cuando nazca la cosa 
futura, cuando la genérica haya sido determinada con 
conocimiento del comprador o cuando lleguen el momento o 
las circunstancias convenidas por las partes. 
 
 
En realidad no es que el vendedor quede obligado a 
transmitir la propiedad en ese momento, sino a proveer, junto 
con el comprador en ciertos casos, los medios necesarios 
para que la transmisión opere, ya que ésta tiene lugar como 
efecto mismo del contrato, independientemente de la 
voluntad de las partes. 
 
 
 
21 
Vr. Gr. Si “A” vende a “B” una cosa indeterminada, la 
transmisión de la propiedad, no obstante la indudable validez 
del contrato, queda postergada al momento en que se 
determine la cosa concretamente y se haga del conocimiento 
del comprador tal determinación. En este caso no puede 
decirse que el vendedor queda obligado a transmitir la 
propiedad de la cosa, al momento en que ésta queda 
determinada, sino que en el momento, la propiedad será 
transmitida como un efecto mismo del contrato, quedando el 
vendedor obligado únicamente a proveer todos aquellos 
elementos necesarios para que la determinación de la cosa 
se lleve a cabo y para que dicha determinación sea del 
conocimiento del comprador. 
 
1.3.3. Peligro que para los terceros representa la 
traslación “sólo consensu” 
 
“Esta forma de transmisión de la propiedad, presenta graves 
peligros, en virtud de que no es un acto material, a diferencia 
del de la entrega que si lo es. Esto origina que, en materia de 
bienes muebles, se pretenda proteger a los terceros a través 
de que la posesión del bien, determine su propiedad y en 
materia de inmuebles se ha organizado el sistema de 
Registro Público”. (14) 
 
____________________________________________________________________ 
14) cfr. MAZEAUD, Henry y León y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 
Introducción al Estudio del Derecho Privado del Derecho Objetivo. Op. Cit. P. 29. 
 
22 
1.3.4. La posibilidad de transmitir el dominio de la cosa 
como requisito para la existencia del contrato 
 
Dentro de un régimen traslativo, “jurídicamente no puede 
hablarse de compraventa si no existe la posibilidad real de 
que la propiedad del bien, llegue a transmitirse inmediata o 
mediatamente al comprador”. (15) 
 
Esto resulta lógico sí pensamos que la finalidad perseguida 
por quienes celebran este tipo de contrato, necesariamente 
debe ser dicha transmisión, sin importar el momento en que 
ésta tenga lugar. La anterior exigencia es de relevante 
importancia respecto del problema de la venta de cosa por 
medio de “el traspaso”, según más adelante se analiza. 
 
 
1.3.5. Ventajas del sistema 
 
La venta traslativa, presenta importantes ventajas con 
relación al mantenimiento de la seguridad jurídica; primero, 
porque la transmisión de la propiedad se produce 
simplemente como un efecto del propio contrato, sin 
necesidad de que el vendedor realice operación alguna; y en 
segundo lugar, porque se impide la venta de cosas de las 
 
____________________________________________________________________ 
15) ZAMORA y Valencia, Miguel Angel, La Compraventa de Cosa Ajena. Libro del 
Cincuentenario del Código Civil, México, D.F., UNAM, 1978, p. 330. 
 
 
23 
 
que no se es propietario (salvo casos de excepción, en los 
que la venta tan sólo produce efectos obligatorios, tales 
como la venta de géneros y de cosas futuras, etc.), esto 
último pudiera a la vez, constituir un serio obstáculo para la 
facilidad y rapidez de las transacciones, pero la solución 
puede ser la celebración, no de una venta, sino de otro 
contrato, por medio del cual una de las partes se obligue a 
adquirir la propiedad de la cosa para luego transmitirla a su 
contratante, o bien, celebrar una venta, sujetándola a la 
condición suspensiva de que el enajenante adquiera la 
propiedad de la cosa, cuyo dominio se transferirá al 
adquirente, en el preciso momento en que se cumpla la 
condición de manera automática. 
 
1.4. Sistema Jurídico Mexicano 
 
Una vez que se hayan analizado los tres sistemas jurídicos 
posteriores, es conveniente establecer cual de ellos ha 
adoptado nuestra legislación positiva, para tener una visión 
más amplia y adecuada del objeto del presente trabajo. 
 
1.4.1. Breves antecedentes 
 
Para mayor claridad, el presente inciso lo dividiremos de 
acuerdo con los grandes movimientos codificadores de 
nuestra historia. 
 
24 
 
I. De la Independencia de México a los Códigos de 
Oaxaca y Zacatecas. 
 
 
Durante los primeros años de nuestra independencia, dentro 
de todos los campos jurídicos y concretamente en el civil, la 
característica principal era que no existía sistematización 
jurídica alguna, sino una gran dispersión de leyes y 
disposiciones que producían confusión y desorden. 
 
 
Según referencias directas de autores de la época, estaban 
en vigor todas las instituciones Hispanas que habíamos 
heredado y que no obstante el brusco rompimiento y el 
eterno odio hacia todo lo español, necesariamente 
respetábamos en vista de la imposibilidad, al menos 
temporal, de dotar al país de un ordenamiento propio. 
 
 
Nos dice don Manuel G. Escobedo. “en la práctica, a juzgar 
por los libros en uso por jueces y abogados, quienes los 
utilizaban para dictar soluciones y fundamentar sus alegatos, 
realmente regían en México, en materia civil, en primer lugar 
las Leyes de Partida, aún cuando por ley fuera 
exclusivamente Ley Supletoria. Las Partidas se aplicaban en 
 
 
25 
la realidad en primer lugar, a menos que se encontrara 
alguna contradicción, que no sería sino tal derogación, en la 
Novísima Recopilación, siempre y cuando las disposiciones 
de la Novísima, fuera de fecha posterior a las Leyes de 
Partida”. (16) 
 
En las partidas se considera la compraventa contrato con 
efectos de carácter obligatorio “por el cual una de las partes 
se obliga a entregar alguna cosa y la otra pagarla”. (Ley 1, tít. 
5, p. 5) que “se perfeccionaba desde el momento en que los 
contrayentes convienen en la cosa que se ha de vender, su 
precio y demás circunstancias(Ley 6, tít. 5, p. 5) de modo 
que el comprador que paga el precio, se hace acreedor de la 
cosa vendida; y el vendedor deudor de ella desde la 
perfección del contrato”. (17) 
 
Esto deriva del hecho de que en esa época, el contrato 
produciría simplemente obligaciones y derechos personales, 
no pudiendo, en cambio, crear o modificar derechos reales. 
La propiedad como derecho real que es, requería de la 
tradición para ser transmitida. En éste sentido, Joaquín 
Escriche escribe: 
____________________________________________________________________
16) ESCOBEDO, Manuel G. Algunas Modificaciones Introducidas en el Derecho Civil 
por el Código de 1870. Anuario del Departamento de Derecho de la Universidad 
Iberoamericana. Revista Jurídica s e. México, D.F. 1971. p. 27. 
17) ESCRICHE, Joaquín. Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia, 
Nueva Edición por Don Juan Guin. T. 1. México, D. F. Cárdenas Editores, 1989. 
 
 
 
26 
 “La tradición es el único modo que hay de transferirnos el 
dominio de una cosa que pertenece a otro cuando se hace 
en virtud de título traslativo de propiedad como venta, 
permuta, donación y dote, por el dueño que sea capaz de 
enajenar sus bienes”. (18). 
 
 La anterior afirmación es mencionada también por Juan 
Sala, según el cual “el único modo derivativo de adquirir el 
dominio, es la traditio o entrega de la cosa que hace el dueño 
o su procurador con justo título, bastante para transferir el 
dominio al que recibe”. (19) La imperante necesidad de crear 
un derecho propio, trajo como consecuencia dos muy 
importantes intentos de codificación en materia civil: el 
Oaxaqueño y el Zacatecano. 
 
 
Para el año 1829, se encontraba ya completo el proyecto del 
Estado de Zacatecas, el cual, no obstante, no entró en vigor, 
en virtud de haber quedado su vigencia supeditada a la 
expedición del Código de Procedimientos Civiles que nunca 
se elaboró, según se preveía. Es por esto que se 
consideraba al Código Oaxaqueño como la primera 
cristalización del derecho civil mexicano. 
____________________________________________________________________ 
18) Ibidem. 
19) SALA, Juan. Ilustración del Derecho Real de España. Reformado y añadido por 
varias doctrinas y disposiciones del Derecho Novísimo y del Patrio, 3ª ed., Madrid, 
España, Edit. Reus. 1970. p. 218. 
 
 27 
 
Además de la importancia histórica de estos dos 
ordenamientos, se discute la posible influencia que tuvieron 
en la elaboración del Código de 1870 respecto de lo cual el 
Licenciado Fernando Vázquez Pando afirma: “Se plantea 
aún la interrogante de si el Código de Oaxaca de 1827 – 
1829, ha tenido alguna influencia en los Códigos Civiles 
posteriores, pero la respuesta no puede darse sin la 
investigación aún en espera del investigador... afirmación 
que desafortunadamente continúa siendo válida. Al respecto 
parece haber dos opiniones diversas, pero ambas son meras 
estimaciones sin una investigación de fondo que las 
fundamente: La opinión de don Jerónimo Díaz, quien cree 
que el Código no tuvo influencia en los posteriores y la de 
don Hilario Medina, según la cual el Código, forzosamente se 
tuvo a la vista por los autores de los Códigos Civil de 
Veracruz de 1868 del Distrito Federal y del Estado de 
México... hasta la fecha no he podido encontrar base alguna 
que pruebe una de ambas posturas.”(20) 
 
 
II El Código Civil de 1870 
 
Muchas fueron las causas que dieron origen al movimiento 
codificador del siglo antepasado y principalmente al Código Civil 
 
________________________________________________ 
20) Notas para el Estudio de la Historia de la Codificación del Derecho Civil en México 
de 1810 a 1834 en Revistas Jurídicas Núm. 4. Julio 1972. p. 395. 
 
 28 
de 1870, pero la más importante de ellas indudablemente 
fueron la complejidad y dispersión jurídicas. 
 
La Comisión redactora del Código Civil de 1870, integrada 
por don Mariano Yánez, Don José María La Fragua, Don 
Isidro Montiel y Duarte, Don Rafael Dondé y Don Joaquín 
Eguía, nos dice: 
 
“Considerarse más adelantada que las de otras naciones de 
Europa, con el curso de los siglos, con el cambio de 
dinastías y con el malestar que hace esta, nuestra legislación 
de España, que si bien en alguna época pudo prevalecer en 
nuestro tiempo aqueja a la nación, hay tal confusión y 
desorden que los más ilustrados jurisconsultos españoles, se 
admiran y con razón, de cómo ha podido administrarse la 
justicia bajo el imperio de leyes inadecuadas, unas 
contradictorias, otras y casi todas, torpemente compiladas. 
Una muy rápida ojeada sobre esta legislación, bastará para 
demostrar este verdad.” 
 
Podemos señalar que una de las principales características 
del movimiento de nuestro derecho civil en el siglo XIX y en 
los albores del presente, ha sido, para no dudarlo, una 
ruptura casi total de nuestros antecedentes hispánicos, de la 
que no lograron salvarnos las leyes de amarras que los 
autores del Código de 1870 habían dejado entre España y el 
México independiente. 
 
29 
En nuestra opinión este Código de 1870, no sólo no 
constituye una ruptura de nuestros antecedentes españoles, 
sino que, por el contrario, viene a ser la primera y la más 
importante recepción del derecho Hispano, consecuencia 
esto del hecho de que en el periodo previo a dicho 
ordenamiento, no puede hablarse de una recepción del 
derecho, sino de una imposición del mismo, por lo que es, 
precisamente, en el año de 1870 cuando de una manera por 
demás consiente, se aceptan tanto la influencia española, 
como la de otros muchos ordenamientos, según palabras de 
la propia comisión redactora: 
 
Los principios de derecho romano, nuestra complicada 
legislación, los Códigos de Francia, de Cerdeña, de Austria, 
de Holanda, de Portugal y de otros y los proyectos firmados 
en México y en España, han sido los elementos con que la 
comisión ha contado... apenas contendrá el proyecto uno u 
otro artículo exclusivo de la comisión; porque en su principio 
fue innovar lo menos posible y aún en este caso, prefirió casi 
siempre a su propio juicio, el formado sobre la materia por 
los expertos jurisconsultos a quienes se deben las obras 
referidas. Respecto del contrato de compraventa, las 
influencias española y francesa, son evidentes, sobre todo 
ésta última, puesto que introduce en nuestro sistema legal, el 
carácter traslativo de la venta, que el derecho español no 
posee. 
 30 
Así, la limitación de que los contratos únicamente fueron 
productores de derechos y obligaciones personales, la 
elimina, haciéndolos por tanto, también capaces de crear o 
modificar derechos reales. “Viene el Código de 1870 y en el 
capítulo relativo a la prestación de los hechos estableció, 
siguiendo en esto al Código Francés, que en las 
enajenaciones de bienes determinados en su individualidad, 
la propiedad se transmite por efecto mismo de la voluntad. 
Ya no se requiere la tradición, ya que no es necesario ningún 
otro acto especial para transmitir o afectar la propiedad, el 
contrato como produce efectos no solo obligatorios sino 
reales.” (21) 
 
El artículo 2939 define a la compraventa como “el contrato 
por el cual uno de los contrayentes se obliga a transferir un 
derecho o a entregar una cosa y el otro a pagar un precio 
cierto y en dinero.” 
 
Según crítica hecha por Don Manuel Alarcón en sus 
lecciones de Derecho Civil, esta definición “ha sido 
censurada por los comentaristas porque siendo el objeto del 
vendedor transmitir la propiedad de la cosa vendida al 
comprador, se dice en la definición que se obliga a entregar 
esa cosa, siendo así que no es la obligación que contrae... 
 
 
________________________________________________ 
21) ZAMORA y VALENCIA, Miguel Angel. La Compraventa de Cosa Ajena. Op. Cit. 
P. 15. 
 
 31 
esta definición parece estar tomada del derecho Romano o 
de nuestra Antigua legislación,que sancionaba los mismos 
principios, según los cuales, el vendedor sólo estaba 
obligado a entregar al comprador la cosa vendida y a 
mantenerle en su posesión.” (22) 
 
No obstante que la lectura de la definición de compraventa 
dada por el Código mencionado, pudiera parecer ésta de 
carácter obligatorio, es preciso tomar en cuenta otras 
disposiciones que establecen que la venta se perfecciona por 
el solo convenio de las partes y que desde que la venta es 
perfecta, la cosa pertenece al comprador y el precio al 
vendedor, por lo que, a pesar de la forma como está 
redactada dicha definición, la compraventa tiene una 
naturaleza traslativa. 
 
 
III El Código Civil de 1884 
 
En términos generales, este Código sigue los lineamientos 
de su antecesor, por lo cual basta con hacer un estudio 
superficial al respecto. 
 
El artículo 2811 define a la compraventa en términos 
similares a como lo hace el Código de 1870. Considera de 
22) Ibidem, p. 16 
 
 
32 
igual forma, que la venta queda perfeccionada con el solo 
consentimiento de las partes, el cual produce por sí mismo la 
transmisión de la propiedad de la cosa vendida. 
 
En conclusión podemos afirmar que al igual que en 1870, se 
consideró que la venta poseía un carácter traslativo y no 
meramente obligatorio. 
 
IV El Código Civil de 1928 
 
“Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se 
obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho 
y el otro a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y 
en dinero” (artículo 2248 del Código actual). 
 
A diferencia de los dos Códigos anteriores, aquí se hace 
referencia a la transmisión de la propiedad tanto de las cosas 
como de los derechos, aunque la redacción tiene un cariz de 
obligatoriedad, el cual ha sido acremente criticado por 
considerarse que dentro del propio código, la venta si es 
traslativa, lo que parece ser incongruente; sin embargo, no 
debe menospreciarse dicha definición, puesto que es valiosa 
al conservar “un valor propio en el sentido de que determina 
exactamente el concepto de la compraventa, pues aún 
dirigiéndose siempre a la transmisión de la cosa, constituye 
su objeto, no implica siempre necesariamente la inmediata 
 
 
33 
transmisión de la propiedad de ésta, pudiendo tal 
transferencia ser diferida a un momento sucesivo”. (23) 
 
Los artículos 2014 y 2249 son los que en definitiva dan el 
carácter traslativo a la venta, al considerar el primero que 
aunque referido a las obligaciones en general, es aplicable a 
la compraventa, que “en las enajenaciones de cosas ciertas 
y determinadas, la traslación de la propiedad, se verifica 
entre los contratantes por mero efecto del contrato sin 
dependencia de tradición, ya sea natural, ya sea simbólica”. 
 
Por su parte, y en este mismo sentido, el artículo 2249 
establece que: 
 
“Por regla general la venta es perfecta y obligatoria para las 
partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, 
aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo 
satisfecho”. 
 
El principio consagrado por este artículo es idéntico al de los 
Códigos de 1870 y 1884, por lo que resulta aplicable la critica 
que respecto de él hace el maestro Mateos Alarcón: 
 
Creemos que este principio es enteramente innecesario, 
 
_________________________________________________ 
23) c.f.r. MAZEAUD, Henry y León y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, 
Introducción al Estudio del Derecho Privado del Derecho Objetivo. Op. Cit. p.p. 9 y 19 
 
34 
pues si la compraventa es un contrato traslativo de la 
propiedad, si se perfecciona por el solo efecto del 
consentimiento de los contrayentes sobre la cosa y el precio, 
aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo 
satisfecho y si los contratos legalmente celebrados deben ser 
puntualmente cumplidos, es evidente que no hay necesidad 
de sancionar un nuevo principio, que no es más que la 
reproducción de los expuestos, declarando que, 
perfeccionada la venta, pertenece la cosa al comprador y el 
precio al vendedor; y que cada uno de ellos tiene derecho 
para exigir del otro el cumplimiento del contrato. 
 
“Sin embargo, el defecto que reprochamos al precepto 
mencionado, es perfectamente disculpable si se atiende a 
que la mente de nuestros codificadores fue hacer clara y 
perfectible la diferencia que existe entre el sistema adoptado 
por el derecho Romano y nuestra antigua legislación y el 
seguido por el Código Civil, según el cual, el contrato de 
compraventa es traslativo de la propiedad y produce tal 
efecto por el solo convenio de los interesados acerca del 
precio de la cosa, salvo cuando se trata de bienes inmuebles 
y de derechos y acciones que exigen para su validez y 
eficacia, el otorgamiento de escritura pública”. (24) 
 
 
24) MATEOS ALARCÓN, Manuel. Estudios Sobre el Código Civil del Distrito Federal, 
T. III, México, D.F. Ediciones Díaz de León, 1969. p. 284. 285. 
 
 
35 
De lo anterior resulta indiscutible el carácter traslativo de 
la venta en México, el cual, no obstante, admite ciertas 
excepciones, como todo sistema traslativo; es decir, hay 
casos en que la propiedad no puede transmitirse en el 
momento mismo del perfeccionamiento del contrato, bien sea 
por voluntad de las partes (venta con reserva de dominio) o 
bien por la propia naturaleza de la cosa (venta de géneros y 
venta de cosa futura). 
 
En estos casos existe un predominio del elemento 
obligatorio, sin que por ello la venta pierda su carácter 
traslativo. 
 
En otras palabras, la compraventa sin perder su naturaleza 
traslativa, admite ciertos casos en que la transmisión no 
opera a la celebración del contrato, sino que es diferida para 
un momento posterior, sin que por esto se convierta en una 
simple obligación a cargo de cada una de las partes, sino 
que continúa siendo un efecto propio del consentimiento 
externado, aunque supeditado a un acontecimiento posterior. 
 
Por otro lado, debemos considerar que el objeto de la 
compraventa, en nuestro derecho positivo, está constituido 
precisamente por la transmisión misma del dominio de la 
cosa vendida “según se demuestra en el subinicio 1.3.2. del 
presente capítulo” a cuyo análisis me remito. 
 
 
36 
1.5. Los principales sistemas de transmisión del 
dominio en el mundo 
 
Los sistemas jurídicos de la actualidad, han adoptado 
diversas posturas respecto de la transmisión de la propiedad 
en la compraventa; algunos se inclinan por la venta 
obligatoria (España, Argentina y Alemania) y en cambio, 
otros no (Francia e Italia). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO II 
 
Análisis del Contrato y de sus elementos 
Se considera muy importante analizar el contrato y sus 
elementos en virtud de que el tema que se desarrolla en este 
trabajo de tesis es precisamente un contrato. 
2.1. Concepto de Contrato 
Convenio en virtud del cual se produce o se transfiere una 
obligación o un derecho (art. 1793 del Código Civil para el 
Distrito Federal). (25) 
2.2. Elementos de Existencia 
El análisis de estos conceptos encuentra regulación en la 
norma sustantiva civil, por ende, antes de abordar estos 
primeros elementos, es necesario recordar el cuadro 
sinóptico que compone tanto los elementos de existencia 
como los de validez. 
2.2.1. Voluntad o consentimiento 
Es el acuerdo o concurso de voluntades que tiene por objeto 
la creación o transmisión de derechos y obligaciones. Se 
forma por oferta y aceptación. En los contratos debe decirse 
que esa voluntad se llama consentimiento y es un elemento 
complejo formado por la integración de dos voluntades que 
se conciertan, es decir, se reúnen y constituyen una voluntad 
común.(26) 
 
25) DE PINA, Rafael, Diccionario de Derecho, 27ª ed., México, D.F., edit. Porrúa, S. 
A., 1999 pág. 188. 
26) BARRAGÁN ALBARRAN, Oscar, Manual de Introducción al Derecho, Colección 
Jurídica No. 1. Publicaciones UniversidadPontificia de México, México 2005. Págs. 
71-77. 
 
38 
a. Expresa o tácita 
 
Es expresa cuando se exterioriza por el lenguaje, ya sea 
oral, escrito o mímico, por medios electrónicos, ópticos o por 
cualquier otra tecnología. 
 
Es tácita cuando se desprende de hechos u omisiones que 
de manera necesaria e indubitable revelan un determinado 
propósito, aunque la parte que celebre el contrato no externe 
su voluntad por medio del lenguaje. Dicho artículo establece 
lo siguiente: 
 
“Artículo 1803.- El consentimiento puede ser expreso o 
tácito, para ello se estará a lo siguiente: I. Será expreso 
cuando la voluntad se manifieste verbalmente, por escrito, 
por medios electrónicos, ópticos o por cualquier otra 
tecnología, o por signos inequívocos; y II. El tácito resultará 
de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a 
presumirlo, excepto en los casos en que por ley o convenio 
la voluntad deba manifestarse expresamente”. 
 
b. Oferta y aceptación. 
 
La oferta.- Es una propuesta de celebrar un negocio jurídico, 
lo cual significa que se tiene el propósito de engendrar 
derechos y obligaciones. Se dirige a toda persona, ya sea en 
particular o indeterminadamente, que desee aceptarla. 
 
39 
La aceptación.- Es también una declaración unilateral de la 
voluntad en plena concordancia con los términos de la oferta. 
La conformidad condicionada o sujeta a modificaciones será, 
a lo más, una contraoferta y no una aceptación propiamente 
dicha. 
 
2.2.2. Objeto. Físicamente posible y Jurídicamente 
posible. 
 
El objeto de todo contrato es el de la obligación creada por 
él, puesto que cada obligación tiene su propio objeto, el cual 
consistirá en el contenido de la conducta del deudor, a 
aquello a lo que se comprometió o que debe efectuar. Decidir 
sobre este punto es de suma trascendencia al preguntarnos 
¿A qué se obligó el deudor? Y la respuesta nos puede dar 
precisamente lo que es el objeto motivo del contrato. De esta 
manera nuestro Código Civil no evoca lo que es el objeto del 
contrato, estableciendo lo siguiente: 
 
“Artículo 1824.- Son objeto de los contratos: I. La cosa que el 
obligado debe dar; y II. El hecho que el obligado debe hacer 
o no hacer”. 
 
a. Directo. 
 
Desde el punto de vista doctrinario se distingue “el objeto 
directo que es crear o transmitir obligaciones en los 
 
40 
contratos”. A su vez, en la obligación el objeto directo es la 
conducta del deudor. 
 
En mérito de lo expuesto es inconcuso que en el caso, el 
objeto directo del contrato es el de crear o transferir derechos 
y obligaciones. 
 
b. Indirecto 
 
“El objeto indirecto, que es la cosa o el hecho que asimismo 
son el objeto de la obligación que engendra el contrato, es la 
cosa o el hecho relacionado con dicha conducta. 
 
El objeto indirecto del contrato es el de las obligaciones 
engendradas por él y que pueden consistir, en DAR, HACER 
o NO HACER. Por ejemplo, en una obligación de dar, lo 
sería el contrato de compraventa, dado que el vendedor tiene 
la obligación de transmitir la propiedad o titularidad de un 
bien o derecho y el comprador tiene la obligación de dar o 
pagar por ese bien o derecho un precio cierto y en dinero. En 
obligaciones de hacer, encontraríamos la promesa de venta, 
en donde ambos contratantes están obligados a hacer un 
nuevo contrato. 
 
En las obligaciones de dar, el objeto refiere a las cosas 
cuyo dominio o uso se transmite, para lo cual encontramos 
en nuestra legislación los requisitos esenciales que la cosa 
 
41 
materia del contrato debe contener y lo enunciado en el 
artículo 1825 del Código Civil Federal, que textualmente 
determina: 
 
“Artículo 1825.- La cosa objeto del contrato debe: 1º. Existir 
en la naturaleza; 2º. Ser determinada o determinable en 
cuanto a su especie; 3º. Estar en el comercio.” 
 
En el numeral anterior se establece que las cosas que están 
fuera del comercio y que hacen imposible el contrato cuando 
recaiga sobre ellas, son cosas inalienables, es decir, que no 
pueden entrar al patrimonio de los particulares, por ejemplo, 
si y quisiera vender la catedral a un extranjero. 
 
El contrato debe tener un objeto posible ya que de lo 
contrario no podría llegar a existir, por ejemplo, si yo quisiera 
vender una sirena a un extranjero, en Cancún, Quintana 
Roo, no sería físicamente posible, pues no existen en la 
naturaleza las sirenas. 
 
c. Solemnidad 
 
Los contratos solemnes “son aquellos en que la forma se ha 
elevado, como dice Bonnecase, por la técnica jurídica a un 
elemento esencial del contrato, de tal manera que si no se 
observa la forma, el contrato no existe”. Este es un elemento 
de existencia del contrato, que consiste en la intervención del 
 
42 
juez del registro civil, de un notario o de los auxiliares de 
éstos; el ejemplo clásico es el de la figura del matrimonio, la 
cual solamente la puede realizar un juez del registro civil, 
toda vez que, si esta forma ritual de celebración falta, el acto 
jurídico no llega a existir, es decir, es inexistente, pues es un 
elemento necesario para su creación. 
 
2.3. Elementos de Validez 
 
Son la capacidad de las partes de goce y ejercicio, 
formalidad, ausencia de vicios de la voluntad y licitud en el 
objeto, motivo o fin. 
 
2.3.1. Capacidad de las partes 
 
El libro primero, relativo a las personas, del vigente Código 
Civil Federal, concretamente en su artículo 22, contiene este 
elemento de validez, en el que aduce: “La capacidad jurídica 
de las personas físicas se adquiere por el nacimiento y se 
pierde por la muerte; pero desde el momento en que un 
individuo es concebido, entra bajo la protección de la ley y se 
le tiene por nacido para los efectos declarados en el presente 
Código”. 
 
La capacidad es la aptitud de ser titular de derechos y 
obligaciones. Existe la capacidad de goce y de ejercicio que 
a continuación se detallan: 
 
43 
1. Goce 
La de goce es la aptitud de ser titular de derechos y 
obligaciones y todo sujeto debe tenerla. 
 
2. Ejercicio 
La de ejercicio es la aptitud para ejercitar o hacer valer por sí 
sus derechos, o sea, de realizarlos personalmente. 
 
No obstante, también existe incapacidad para la celebración 
de los contratos, pues se exige que el acto jurídico sea 
realizado por una persona capaz, tanto de goce como de 
ejercicio, con el propósito de proteger a ciertos grupos de 
personas, tales como y los que se encuentran dentro de la 
minoría de edad, locura, adicción a las drogas o bebidas 
embriagantes. Dispone al efecto el artículo 450 del Código 
Sustantivo de la materia lo siguiente: “Tienen incapacidad 
natural y legal: I. Los menores de edad; y II. Los mayores de 
edad disminuidos o perturbados en su inteligencia, aunque 
tengan intervalos lúcidos, y aquellos que padezcan alguna 
afección originada por enfermedad o deficiencia persistente 
de carácter físico, psicológico o sensorial o por la adicción a 
sustancias tóxicas como el alcohol, los psicotrópicos o los 
estupefacientes; siempre que debido a la limitación o la 
alteración en la inteligencia que esto les provoque no puedan 
gobernarse y obligarse por sí mismos, o manifestar su 
voluntad por algún medio; III. Derogada; y IV. Derogada”. 
 
 
44 
2.3.2. Formalidad 
 
“Son contratos formales aquellos en los que el 
consentimiento debe manifestarse por escrito, como un 
requisito de validez, de tal manera que si el consentimiento 
no se manifiesta en escritura pública o privada según el 
caso, el contrato estará afectado de nulidad relativa. Por 
consiguiente el contrato formal es susceptible de ratificación 
expresa o tácita”. En este orden de ideas, se precisa que en 
la expresa se observa la forma omitida y en la tácita se 
cumple voluntariamente el contrato, quedando compurgado 
el vicio de la voluntad. Por ejemplo, una compraventa sobre 
un inmueble debe otorgarse en escriturapública, lo cual 
encuentra fundamento en el artículo 1833 de la Norma 
Sustantiva Civil, que aduce: “Cuando la ley exija determinada 
forma, para un contrato, mientras que éste no revista esa 
forma, no será válido, salvo disposición en contrario; pero si 
la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera 
fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al 
contrato la forma legal”. 
 
2.3.3. Ausencia de vicios de la voluntad 
 
Para la celebración del acto jurídico, éste debe estar exento 
de defectos o vicios, la voluntad debe ser cierta y libre, así 
como real y espontánea. Dentro de los vicios de la voluntad 
 
 
45 
están el error, el dolo o mala fe, la violencia o temor y la 
lesión. 
a. Error 
 
Es la falsa creencia de la realidad. El artículo 1813 del 
Código Civil Federal advierte que tanto el error de hecho 
como el de derecho anulan el contrato: “el error de derecho o 
de hecho invalida el contrato cuando recae sobre el motivo 
determinante de la voluntad de cualquiera de los que 
contratan, si en el acto de la celebración se declara ese 
motivo o si se prueba por las circunstancias del mismo 
contrato que se celebró éste en el falso supuesto que lo 
motivó y no por otra causa”. 
 
b. Dolo o mala fe 
 
El numeral 1815 del cuerpo de leyes citado entiende por dolo 
en los contratos “cualquiera sugestión o artificio que se 
emplee para inducir a error o mantener en él a alguno de los 
contratantes”, y por mala fe “la disimulación del error de uno 
de los contratantes, una vez conocido”. 
 
De acuerdo con lo anterior, el dolo es activo porque el error 
pudo haber sido provocado o mantenido deliberadamente 
por artificios o engaños para aprovecharse de él, por 
ejemplo, si quiero vender a Usted mi automóvil, sabiendo 
 
 
46 
que requiere de un ajuste de máquina, y pretendo 
hacerlo como si estuviera en perfectas condiciones y, 
obviamente, en un precio real. 
 
La mala fe es pasiva porque una de las partes conoce el 
error, se abstiene de manifestarlo y lo disimula para su 
provecho, por ejemplo, cuando en la gasolinera pago con un 
billete de doscientos pesos y el despachador cree que se 
trata de uno de quinientos, y yo lo distraigo para 
aprovecharme de su error. 
 
c. Violencia o temor 
 
El artículo 1819 del Código Civil evoca que “hay violencia 
cuando se emplean la fuerza física o amenazas que importen 
peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la salud, o una 
parte considerable de los bienes del contratante, de su 
cónyuge, de sus ascendientes, de sus descendientes o de 
sus parientes colaterales dentro del segundo grado”. Como 
ejemplo tenemos el pago del rescate por la libertad una 
persona secuestrada, afectada de nulidad por violencia. 
 
d. Lesión 
 
El Código Civil vigente, en su artículo 17, la determina así: 
“Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria 
 
 
47 
inexperiencia o extrema miseria de otro, obtiene un lucro 
excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que 
él por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a 
elegir entre pedir la nulidad del contrato a la reducción 
equitativa de su obligación, más el pago de los 
correspondientes daños y perjuicios. El derecho concedido a 
este artículo dura un año”. 
 
2.3.4. La licitud en el objeto, motivo o fin 
 
El artículo 1830 del Código Civil Federal refiere: “Es ilícito el 
hecho que es contrario a las leyes de orden público o a las 
buenas costumbres”. Y el artículo 1831 dispone: “El fin o 
motivo determinante de la voluntad de los que contratan, 
tampoco debe ser contrario a las leyes de orden público ni a 
las buenas costumbres”. 
 
De lo anterior se deduce que un sujeto no debe hacer mal 
uso de su libertad de contratar, ejerciéndola en sentido 
opuesto a lo prescrito por dichos artículos, tanto las 
prestaciones creadas como el fin que induce a la celebración 
del contrato, las que deben ser congruentes y no 
incompatibles, porque sería invalidado el contrato; en razón 
de que serían nulos, tal y como lo determina el artículo 8º de 
la disposición legal invocada, que al tenor literal dice: “Los 
actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohibitivas o de 
 
 
48 
interés público serán nulos, excepto en los casos en que la 
ley ordene lo contrario”. 
 
Por lo expuesto, se concluye que el motivo o fin que debe ser 
lícito es: 
 
“ a) El que fue el motor principal del acto, y, además, b) el 
que trascendió a la atmósfera del contrato y pudo ser 
conocido, pues no podría pretender la anulación de un 
negocio jurídico por motivos inmorales o ilícitos que nunca 
afloraron (por haber sido mantenidos en secreto en el ánimo 
del autor), aunque hubiera podido ser supuestos o 
imaginados por los demás)”. 
 
2.4. Teoría de las nulidades 
 
Nuestra legislación civil regula la nulidad absoluta y la 
relativa (artículo 2225); “la ilicitud en el objeto, en el fin o en 
la condición del acto produce su nulidad, ya absoluta, ya 
relativa, según lo disponga la ley”. 
 
La absoluta está contemplada en el artículo 2226; “la nulidad 
absoluta por regla general no impide que el acto produzca 
provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruidos 
retroactivamente cuando se pronuncie por el Juez la nulidad. 
 
 
 
49 
De ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece 
por la confirmación o la prescripción”. 
 
 
2.4.1. Características de la nulidad absoluta 
 
1º. “Porque todo aquel que resulte perjudicado puede pedir 
que se declare; 2º. Porque es imprescriptible, es decir, en 
todo tiempo puede pedirse, y 3º. Porque es inconfirmable, es 
decir, la ratificación expresa o tácita del autor o autores de un 
acto ilícito no puede dar la validez”. Para que proceda dicha 
nulidad, se requiere de una sentencia que la declare. 
 
 
2.4.2. Características de la nulidad relativa 
 
La nulidad relativa se encuentra establecida en el artículo 
2227: “La nulidad es relativa cuando no reúne todos los 
caracteres enumerados en el artículo anterior. Siempre 
permite que el acto produzca provisionalmente sus efectos”. 
 
 
a. Es prescriptible; 
b. Sólo el perjudicado puede pedirla; 
c. Desaparece por la confirmación expresa o tácita 
del acto jurídico (confirmable). 
 
 
50 
El artículo 1795 contiene las causas por las que puede ser 
invalidado un contrato: “I. Por incapacidad legal de las partes 
o de una de ellas; II. Por vicios del consentimiento; III. 
Porque su objeto, o su motivo o fin sea ilícito; y IV. Porque el 
consentimiento no se haya manifestado en la forma que la 
ley establece”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO III 
 
CAPÍTULO III. Antecedentes de la compraventa de bien 
inmueble por medio de “el traspaso” en sentido amplio y 
en sentido estricto 
 
Es preciso hacer un análisis del contrato de mutuo con 
interés y garantía hipotecaria y contrato con reserva de 
dominio en virtud de que los particulares o trabajadores al 
celebrar este tipo de contratos, con instituciones privadas o 
públicas, optan por “traspasar” bienes inmuebles de los que 
son poseedores únicamente, porque ya no pueden o 
simplemente ya no quieren continuar pagando, es decir, en 
sentido amplio estos contratos dan origen al “traspaso” por 
ello es importante estudiarlos. 
 
3.1. Contrato de Mutuo con Garantía Hipotecaria 
Concepto: 
 
Según Rafael de Pina Vara, en su Diccionario de Derecho, 
“es la garantía real constituida sobre bienes que no se 
entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de 
incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado 
con el valor de dichos bienes, en el grado de preferencia 
establecido por la ley.”(27) 
 
____________________________________________________________________ 
27) DE PINA, Rafael, Diccionario de Derecho, 27ª ed., México, D.F., edit. Porrúa, S. 
A., 1999, pág. 188. 
 
 
52 
3.1.1. Breves