Resúmen Reales 2015 - Generacion UNS - M

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Derechos Reales
Unidad 1: Teoría General de los Derechos Reales
I-1- Los derechos reales. Concepto. Su emplazamiento en el ámbito de los derechos subjetivos. 
Antecedentes históricos.
Los derechos subjetivos son aquellos que solamente son eficaces frente a determinadas personas. 
Pueden o no tener contenido patrimonial. El valor económico, enunciado por el Nuevo Código, es 
lo que marca su contenido patrimonial.
Para Kiper, los derechos reales son una especie dentro de los derechos absolutos, oponibles erga 
omnes, mientras que los personales son derechos relativos.
I – 2 – Derechos patrimoniales y extrapatrimoniales. Patrimonio: definición. Contendioo y 
composición. Bienes y cosas. El patrimonio como atributo de la personalidad.
La otra clasificación popular es entre derechos patrimoniales y extrapatrimoniales.
Los extrapatrimoniales hacen a la persona misma, como los derechos personalísimos. En el Estado 
de Derecho, el hombre es persona y por ello se le reconocen estos derechos, los que no se pueden 
comerciar ni cambiar.
Hay un derecho subjetivo de contenido patrimonial.Y el patrimonio es una universalidad jurídica. El 
Nuevo Código, si bien respeta el precepto que toda persona posee un patrimonio, no se reduce al 
valor pecuniario, también se incluye el interés (valor afectivo). Hay valores que salen del 2311 del 
CC viejo.
Por otra parte, también hay derechos que caen sobre bienes en sentido estricto, y otros sobre cosas 
(bienes en sentido ámplio). 
El Viejo Código empleaba un concepto amplio de bienes, comprendiendo las cosas (objetos 
materiales) y los objetos inmateriales suceptibles de tener valor. Sólo las cosas pueden ser objeto de 
los derechos reales.
Aclaremos que el cuerpo humano no es una cosa y está alejado de la idea de valor. No puede ser 
objeto de un derecho real porque es el soporte físico de la persona. Excepto cuando sus partes son 
lícitamente separadas de él. El cadáver tampoco salvo para sus usos científicos o médicos.
Ihering: hay intereses de la sociedad, que le importan de manera tal que interesa tutelarlos, para que 
el sujeto de derecho pueda ejercitarlos libremente, con los límites legales. En caso de violación, se 
le debe garantizar el ejercicio de acciones. Es decir, que es un interés jurídicamente tutelado.
Kelsen: decía que el derecho es uno, sólo lo podemos dividir para estudiarlo. Pero el derecho al 
ponerse al servicio del sujeto, está en su faz dinámica, como un conjunto de conductas regulados 
por normas. También está la fase subjetiva del derecho, dentro de la cual están los derechos reales, 
en relación al sujeto.
I-3- Derechos reales y Derechos Personales. Distinsión entre ambas categorías con respecto al 
objeto, al sujeto, a la causa, a las acciones, a la publicidad, a la oponibilidad, a la creación, a 
su duración, en materia de prescripción, de competencia, la ley aplicable. Doctrina clásica 
dualista. Doctrinas unitarias, Kant, Planiol, Ginossar, Hauriou.
Derecho Real Derecho Personal
Objeto Cosa (poder jurídico). Prestación (exigencia).
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Relación directa. Relación mediata.
Sujeto Uno. Varios.
Causa Título y modo suficiente. Causas previstas por ley.
Acciones Acciones reales o posesorias Acciones personales.
Publicidad Necesaria. Registral. No.
Oponibilidad Absoluta. Relativa.
Creación Legal Voluntad de las partes
Duración Perpetuos o temporarios Temporarios
Prescripción Se adquiere el derecho Se libera el deudor
Competencia Lugar del inmueble Lugar de cumplimiento o 
domicilio del demandado o 
celebración del contrato
Ley aplicable Orden público Autonomía de la voluntad
Ius persequendi y ius preferendi : El titular de un derecho real posee estos derechos. De recuperar la 
cosa de manos de quien la posea. El primero en el tiempo, es mejor en el derecho, esto es el ius 
preferendi, salvo los acreedores privilegiados.
Prescripción: para los derechos personales, la prescripción es liberatoria, por pérdida de la acción. 
Pero en los derechos reales se produce la usucapión.
Extinción: los derechos personales no se extinguen aunque desaparezcan los bienes del deudor, pero 
los reales se extinguen con la pérdida de la cosa, art 1907 CCNuevo. Los reales son perpetuos o 
temporarios y su ejercicio no los agota, pero los personales son siempre temporarios y su ejercicio 
sí los agota.
El Objeto del Derecho Real.
Los derechos personales tienen por objeto bienes.
Kamis decía que el derecho creditorio consiste en poder exigir en virtud de una relación jurídica, el 
cumplimiento de una prestación que es un hecho, sea de hacer, de dar o de no hacer.
Derechos reales: art 16,1883 y 2311 VC. Jamás un derecho real puede tener por objeto bienes, 
según la doctrina clásica. La doctrina más moderna dice que esto sí puede producirse de manera 
excepcional.
La reforma elimina la superfície forestal del viejo Código y la reemplaza por el concepto de 
“superfície” que es más ámplio, abarcando también las contrucciones humanas.
 El Derecho Real es aquel que crea entre el sujeto activo y la cosa, una vinculación directa e 
inmediata, un poder que se ejerce de manera autónoma.
 El Nuevo Código define los derechos reales como un poder jurídico, art 1882.
Los profesores creen que lo dice para poner énfasis en el poder que se ejerce de forma directa e 
inmediata sobre la cosa, no es un poder de hecho, a diferencia de la posesión. El nuevo código 
denomina a estas últimas “relaciones de poder”.
 Guillermo Allende: es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas son 
sustancialmente de orden público, establecen entre una persona, el sujeto activo, y una cosa 
determinada, el objeto, una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la sociedad 
como sujeto pasivo, a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación 
negativa), naciendo para el caso de violación una acción real, que otorga a sus titulares las 
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ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.
 El Art 497 VC dice que un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa 
cualquiera un beneficio, mayor o menor.
 Ortolán decía que un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa 
cualquiera, un beneficio mayor o menor. En la nota a ese artículo. No es un poder fáctico 
sino jurídico.
En cambio, en el caso de los derechos personales, el poder es una facultad de exigir en el marco del 
vínculo obligacional de un deudor, el cumplimiento de la prestación.
El Derecho Real se diferencia de la posesión, que consiste someter una cosa al poder de hecho de 
una persona, como lo haría un propietario, ejercer actos de señorío. No puedo ser titular de un 
derecho real si no entro en la posesión de la cosa.
Elementos:
Rivera habla de una diferencia comercial, que fue llevada al Nuevo Código. La situación jurídica, 
dice Rivera, que puede ser unipersonal o pluripersonal. Cuando eso tiene relación con la persona 
misma, como un modo de ser o estar en la sociedad, regulado por el derecho, estamos hablando de 
la unipersonal. Cuando hablamos de la situación con la cosa e intervienen dos o más sujetos sería 
pluripersonal.
Los derechos reales poseen titulares del derecho real, que se ejerce de manera inmediata sobre la 
cosa, que es el objeto de ese derecho real. Sólo pueden tener origen legal. Aunque puede haber 
adquisiciones ilegales de los derechos reales.
A veces se requiere, para un derecho real, la concurrencia de la voluntad, pero de todas formas el 
derecho ha sido creado previamente por ley.
Para los derechos personales, hay al menos un sujeto activo y uno pasivo, y una prestación con un 
contendido, es decir, su objeto. La causa es la autonomía de la voluntad.
Doctrinas sobre la relación entre derechos subjetivos y derechos reales:
• Algunas doctrinas dicen que las relaciones sólo se dan entre las personas, no entre personas 
y cosas. Habrá un sujeto pasivamente determinado que es toda la comunidad, que deberá 
abstenerse de ejercer determinadas facultades. (Planiol).
Crítica: la obligaciónpasivamente universal no es una obligación en el sentido técnico porque no 
tiene contenido económico para el obligado.
• Otra corriente dice que todos los derechos son reales, porque la relación es siempre una 
relación con respecto a las cosas. Sería una relación entre patrimonios.
Crítica: se lo caracteriza desde el momento excepcional del incumplimiento, donde debe responder 
el patrimonio del deudor.
• La doctrina clásica dicen que no son lo mismo. Hay derechos subjetivos y derechos reales, 
existiendo muchas diferencias entre ellos.
• La doctrina institucional, dice que este aspecto se ve maximizado en los reales y menguado 
en los personales. (Hauriou).
• También se ha dicho que en los derechos reales sobre la cosa ajena hay un sujeto pasivo 
determinado, relativizando los derechos reales. (Ginossar).
I- 4 – El Código Civil de Vélez Sarsfield: sus principios en materia de derechos reales. El 
Código Civil y Comercial de la Nación: disposiciones generales, principios comunes a los 
derechos reales. Análisis de las disposiciones legales. Caracteres.
Art 1884 del Nuevo Código: todo el contenido de los derechos reales son establecidos por la ley. 
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El Código viejo decía que un derecho puede no valer como real, pero de todas formas, podría contar 
como personal si esto fuera posible.
Pretendidas situaciones intermedias. Obligaciones reales.
Las cargas reales son el aspecto pasivo de los derechos reales constituídos sobre la cosa ajena. Si 
bien tiene características que la acercan a las obligaciones reales, no se confunden con ellas porque 
el titular de la carga sólo responde con la cosa transmitida y no es posible que tenga un contenido in 
facendo.
Las obligaciones in rem scriptae o intra rem son obligaciones personales, que nacen de la cesión de 
un contrato.
Las obligaciones propte rem son aquellas que están ligadas a una relación de señorío con una cosa. 
Se transmiten junto con dicho señorío. La obligación de pagar la medianería es de las llamandas 
propte rem, al igual que la de pagar expensas, la de créditos fiscales y la de reparar daños 
producidos por la cosa.
Los arts. 2417 a 2419 del Nuevo Código hablan de las obligaciones inherentes a la posesión de 
muebles y de inmuebles, respectivamente. También son obligaciones reales la de simple 
conservación de la cosa en buen estado. En el condominio, de contribuir a los gastos de 
conservación y reparación de la cosa. Medianería y cerramiento forzoso. Deslinde y amojonamiento 
de inmuebles. Las que son producto de las restricciones y límites al dominio.
Características de las obligaciones reales:
• Son obligaciones. No constituyen una situación intermedia entre las obligaciones y los 
derechos reales.
• Nacen, se transmiten y se extinguen con la transmisión de la titularidad de un derecho real o 
de una relación posesoria. Esto ocurre por disposición de la ley.
• El deudor responde con todo su patrimonio por las prestaciones generadas bajo su titularidad 
pero sólo responde con la cosa, por las prestaciones devengadas con anterioridad.
• El deudor puede liberarse de la obligación hacia el futuro mediante el abandono y la 
enajenación de la cosa, por cuya titularidad resultaba obligado.
I-5- El “numerus clausus”, concepto. Enumeración de los derechos reales. Clasificación: sobre 
la cosa propia y ajena; principales y accesorios; sobre cosas registrables y no registrables.
Art 1884 Nuevo Código: bien en todo o en parte. Art 2659 y 2651. Al ser dispuestos por ley, los 
derechos reales son un número clausus, mientras que los personales tienen un límite laxo.
Los derechos reales son de orden público y se necesita de título y modo suficiente. Su escencia es la 
de ser un poder jurídico.
Mientras que los derechos personales se refieren a una prestación, la relación con el objeto es 
mediata a través del sujeto pasivo y son de numerus apertus. Es decir, ilimitados. Sólo se necesitan 
las causas previstas por la ley.
Nota: Las clasificaciones son demasiado obvias, salvo los principales que existen por sí mismos, lo 
que abarca los derechos sobre la cosa propia y los de disfrute. Los accesorios son los que dependen 
de otro derecho personal, en su existencia, es decir, los de garantía.
I – 6 – La propiedad comunitaria indígena. Caracteres especiales.
Por la ley que aprobó el Nuevo Código, se dispuso en su artículo 9, como norma de aplicación 
transitoria, que los derechos de los pueblos indígenas, en especial la propiedad comunitaria de las 
tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo 
humano, serán objeto de una ley especial. Dicho artículo corresponde al art. 18 NCC.
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Nota mia: el derecho de los pueblos originarios ya ha sido consagrado por la Corte 
Interamericana de Derechos Humanos, por ejemplo en el fallo “Mayagna” (es el más importante) 
donde dijo que correspondía a la comunidad y no a los individuos que la conformaban. Además 
agregó que este derecho merece especial protección porque se relaciona con el derecho a la 
identidad de los pueblos. Los fallos de esta Corte son obligatorios para la Argentina porque 
nuestro país es parte del tratado que la creó.
Además este derecho sí estaba legislado en el Anteproyecto del Nuevo Código y fue sacado por el 
Poder Ejecutivo.
El caso mapuche es un ejemplo de esto en nuestro país.
I – 7 – El orden público y los derechos reales. La constitucionalización del derecho privado.
Nuestra Constitución Nacional consagra el derecho a la propiedad privada. Se ha dicho 
doctrinariamente que es un atributo de la personalidad, y por lo tanto, sería inherente a la persona. 
La relación con el orden público consiste en que no se puede ejercer este derecho de forma abusiva. 
El dueño de una cosa no puede hacer con ella todo lo que desee porque debe respetar el orden 
público y los derechos de los terceros. (ver los antecedentes del derecho de dominio)
I – 8 – La protección legal de la vivienda. Sus alcances y las normativas implementadas.
VER: LEY 14.432 DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, “PROTECCIÓN DE LA 
VIVIENDA FAMILIAR”.
Bien de familia (ley 14. 394): fin tuitivo, fin social de protección para aquellos que tienen sólo una 
vivienda y la utilizan como asiento del grupo familiar. 
En el Nuevo Código, se denominará “vivienda”.
El dominio es el derecho real más completo, que goza de los 3 caracteres (perpetuidad, etc). El bien 
de familia no es un derecho real. Es un tipo voluntario.
Principios del bien de familia:
-Indisponibilidad relativa del bien
-Inembargabilidad
-Inejecutabilidad del bien.
Antecedentes históricos y Derecho Comparado:
• En distintos momentos de la historia, se tuvieron en cuenta otras finalidades.Algunos dicen 
que viene de la Biblia, de la historia del hijo pródigo.
• Luego, en Grecia y Roma, el pater familias manejaba los bienes.
• En el Derecho Anglosajón, hubo una institución similar, a la que se le dio el nombre de 
“home sweet”, alrededor de 1839 en EEUU, con el proceso de colonización de tierras. Los 
granjeros fueron los primeros beneficiados con esto (primer etapa incipiente de la figura, es 
la de la colonización). La segunda etapa fue la indisponibilidad e inembargabilidad de las 
tierras. Esto implica que el bien no podía ser ejecutado por deudas anteriores ni posteriores a 
la colonización, por 5 años.
En 1862 se hace una ley federal en USA, extendiendo el “home sweet” a toda la Confederación.
• En Canadá, el proceso de colonización se quiso hacer de forma urgente, y por ello tomaron 
esta figura del “home sweet”, sin requerir que el inmueble fuera usado por un grupo 
familiar.
• En Inglaterra no hubo inembargabilidad porque la tierra siempre era de los reyes, y a ellos 
no se les podía embargar nada. Acá existía el derecho a la masculinidad y el derecho al hijo 
primogénito. La vocación hereditaria la tenía este hijo, excluyendo a todos los hijos. 
Pensando en la continuidad de la familia.
• En Alemania, alrededor de 1918 se consagra un concepto supraindividual de la persona, 
peroacepta en función del interés general, la existencia de la propiedad y el patrimonio 
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familiar. Sólo se acepta el patrimonio familiar cuando se produzca una colisión con el 
interés social.
Naturaleza jurídica
Algunos ven en el bien de familia una forma de condominio familiar, pero los beneficiarios no son 
cotitulares. Otros ven en esto una restricción al domino.
El bien de familia siempre tiene que ver con un acto voluntario del interesado, es decir, de quien 
pretenda ampararse de las características del bien de familia.
Constitución
Para constituir el bien de familia, se necesita un instrumento público, instrumento particular con 
firma certificada o un instrumento particular presentado en el Registro de la Propiedad Propiedad de 
La Plata, llevando un instrumento privado el oficial del registro certificará las firmas.
Haciéndolo en la Municipalidad, ella tiene un cupo para hacer una determinada cantidad de bienes 
de familia de forma gratuita. Pero en ese caso, la Municipalidad es el intermediario entre el 
individuo y el registro.
El juez no tiene facultades para constituír un bien de familia. Sólo podría reconocer una firma.
El Código Nuevo establece que se debe hacer sin arancel, pero esto no implica que el escribano que 
hace el instrumento no cobre.
Desde el día en el que se constituye el bien de familia, estaré protegido. Pero no está protegido de 
los créditos hechos con anterioridad. Si la causa-fuente de la obligación es anterior al bien de 
familia. La inscripción se logra la publicidad erga omnes.
El Nuevo Código no lo dice, pero sí se menciona en la ley 14.394, el hecho de que la inscripción es 
constitutiva, es decir, que hasta que no se inscribió no hay derecho.
La inscripción es una manifestación de voluntad, que constata la existencia del bien.
Antecedentes en Argentina
Antes de la ley 14.394 estaba la ley 1.501 de 1884. Esta ley establecía la inembargabilidad e 
indisponibilidad, similar al “home sweet”, se sacaban tierras del dominio público para dárselas a las 
personas que la usen como viviendas. Al sacar un crédito en la Caja Nacional de Seguros, se 
protegía al adquiriente imponiendo estos principios al inmueble.
El Banco Hipotecario Nacional otorgaba créditos para la adquisición de viviendas, estableciendo 
cláusulas de este tipo. Las cláusulas de este tipo permanecen aún luego de que el crédito haya sido 
pagado en su totalidad.
Cuando apareció el régimen de bien de familia, se fue desarrollando en paralelo junto con estas 
otras formas de protección a la propiedad.
Problemas: A veces la gente compraba una casa con estos créditos pero en el título de propiedad, 
ponían “con cláusula de inembargabilidad e inejecutabilidad”. Luego, se constituía el bien de 
familia. Se discutía cuál de los dos valía, porque ambos regimenes decían lo mismo. Si entre la 
existencia de la cláusula de inembargabilidad, y el bien de familia, constituyo un crédito, depende 
de cuál se aplicara se podría embargar o no.
La jurisprudencia y luego, el Nuevo Código, dice que un régimen no excuye al otro. Entonces 
régimen valdrá por lo que fue desde su origen, desde su existencia como tal.
Legitimados
Toda persona puede constituir un bien en bien de familia, siempre y cuando su valor sólo sirva al 
sustento de la familia. Pero esto hoy no tiene vigencia.
Lo hará el propietario con el concentimiento de su cónyugue.
Los legitimados son los propietarios o condóminos. En el Código Nuevo, lo dice más 
explícitamente. Actos de última voluntad. Divorcio, si bien se rompe el matrimonio la familia sigue 
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existiendo. Se permite el bien de familia para las uniones convivenciales. O para personas con 
capacidad restringida.
Quiénes son parte: no hay parte en el bien de famila. Sólo hay un titular o un condómino.
Familia: el dueño, cónyugue, ascendientes, descendientes. Antes decía hijos, pero se cambió para 
que los hijos adoptivos puedan ser beneficiarios.
Colaterales hasta el tercer grado. Consanguíneo. Se exige la convivencia del colateral, en la ley. 
Parecería que los demás no tienen que convivir.
Pueden ser convivientes de distintas categorías, es decir, se podría dar entre dos hermanos, no es 
necesario que sean cónyugues.
Antes, existía una subrogación en materia del bien de familia: uno en el caso de quiebra o concurso 
del deudor.
También existe la posibilidad de trasladar la antigüedad del bien de familia a otra vivienda. Es para 
el caso de que se realice a una mudanza. En la ley ya mencionada esto no está, pero la 
jurisprudencia lo admite, a través del supuesto del concurso y quiebra del deudor. Indemnización: si 
pierdo el inmueble y cobro el seguro, con esa casa me compro otra.
Valor
“Hasta parte de su valor” dice la nueva ley: él dice que es poco claro. Porque el derecho registral se 
maneja mediante principios. Un principio es el de unicidad, otro el de suscripción y otro el de 
especialidad, porque se debe tener perfectamente individualizado el inmueble a escribir. También 
existe el principio de indivisibilidad. No sabe si se está haciendo referencia a lo que vale o a parte 
del inmueble.
No más de dos inmuebles. La ley dice que debe optar por uno, y si no lo hace el juez podrá 
determinar cuál es.
Inoponibilidad a los créditos de causa anterior a esa afectación. Excepciones: el bien de familia no 
se puede imponer frente a los impuestos.
Frutos: no pueden embargarse más del 50% de los frutos que da el inmueble.
No puede ser afectado a legados o testamentos, salvo que favorezcan a los beneficiaros del régimen 
del bien de familia.
A solicitud de la mayoría de los herederos, si se constituyó por acto de última voluntad excepto que 
medie disconformidad del cónyugue supérstite, del conviviente inscripto o que tenga capacidad 
restringida.
Unidad 2: Caracteres de los Derechos Reales.
II- 1 - Adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales. La teoría del título y el 
modo en la adquisición derivada por actos entre vivos.
El título suficiente es el acto jurídico idóneo para el acto en que se trate, otorgado por una persona 
capaz y legitimada, cumpliendo con la forma que la ley establece para ese acto, de la forma que la 
ley establece. La palabra “título” se usa en el sentido de “causa”, no de “instrumento”.
Art 1892 CC Nuevo. Antes no traía un concepto de título suficiente, ahora sí. Le falta esto de la 
legitimidad y la capacidad, pero surge del juego de los artículos y de esto depende la validez del 
acto.
El título suficiente es acto jurídico. No cualquier acto jurídico alcanza, este debe ser suficiente, 
idóneo para transmitir el derecho real del que se trate.
Tampoco basta cumplir con la forma, el título suficiente no es la escritura pública, esto varía de acto 
a acto.
El que transmite debe ser en ese momento el titular de ese derecho, sino no lo podrá transmitir, 
nemo plus ius iuris.
El modo suficiente es la tradición. Ella consiste en la entrega efectiva de la cosa, a través de actos 
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materiales de ambas partes, deudor y acreedor, o sólo del deudor, con anuencia del acreedor.
La tradición tiene el efecto de dar publicidad, ya sea declarativo o constitutivo. 
En los casos en que hay un representante voluntario, se produce el desdoblameinto del corpus y el 
animus, porque este último existe en el representado. El corpus se concreta en el representante, pero 
esto no significa que el representante carzca del corpus porque mantiene la posibilidad de disponer 
físicamente de la cosa.
Si hay una representación legal o necesaria, los incapaces pueden adquirir la posesión por 
intermedio de sus representantes necesarios. La voluntad del representante legal suple la del 
representado. Las personas jurídicas pueden adquirir los derechos mediante sus representantes 
legales.
No se requiere tradición si: el tenedor legítimo pasa a ser poseedor. Tampoco se requiere si cambia 
el locatario, y sigue el inquilino, por ejemplo, porque el poseedor no tenía la cosa. Lo dice 
expresamente el art 1892. Otra excepción es el traditio posesorio. Si el que era poseedorpara a ser 
tenedor, porque la persona que antes le alquilaba ahora le vende.
II – 2 – La tradición posesoria. Concepto. “Traditio brevi manu” y “Constituto posesorio”.
La tradición es un acto jurídico volutario, lícito y bilateral. Es necesario que se manifieste por un 
hecho exterior, es decir, por actos materiales de por lo menos una de las partes. Además, ellas deben 
tener capacidad suficiente. Es un modo de transmitir la posesión y la tenencia.
En el Derecho Romano, se hacía con la entrega material de la cosa, mediante un contacto directo 
entre el adquiriente y ella o poniéndola a su disposición. En cambio, en el antiguo derecho francés y 
el germánico, esto no se exigía porque bastaba el consentimiento de las partes.
Para los inmuebes, además el consentimiento de las partes y de los actos materiales, para tener por 
operada la tradición se necesita la “posesión vacua”, que el inmueble esté vacío, es decir, sin 
contradictor que se oponga a la toma de posesión. Esto ocurre porque no pueden coexistir dos 
posesiones iguales al mismo tiempo. Si un tenedor ocupa la cosa, no será un obstáculo.
Clasificación doctrinaria de las relaciones de poder, según sus formas de adquisición: Algunos 
doctrinarios antes hablaban antes de los modos originarios y derivados de adqusición.
Ahora es más sencillo: el modo de adquirir la posesión de forma unilateral (originaria) es el 
apoderamiento. Es la única prevista específicamente en el artículo. Dice que se gana por el 
apoderamieto de la cosa, art. 1923 NCC. Pero habría otra forma unilateral de adquirir, que NO está 
enumerada en este artículo, que sería la interversión.
Serán bilaterales cuando requieren la voluntad no sólo del que adquiere, sino también del que la 
transmite. Las relaciones de poder bilaterales son la tradición, traditio brevi manu y constituto 
posesorio.
La tradición: que consiste en la entrega y recepción “voluntaria” en el Código de Vélez. Esto último 
se elimina en el Código Nuevo, pero se mantiene “mediante actos materiales”, sean por el que 
entrega, por el que recibe o por los dos.
Naturaleza jurídica de la tradición: es un acto jurídico bilateral. No un contrato, porque de ellas no 
surgen obligaciones.
Tradición de las cosas muebles: art 1925 NCC. No debe mediar oposición alguna de parte de quien 
era titular de la relación de poder anterior. Antes se discutía de quién era responsabilidad constatar 
la falta de oposición, si a las partes o al escribano. Ahora ya no.
Traditio brevi manu.
Puede configurarse cuando el tenedor asciende a la categoría de poseedor o cuando otra persona es 
tenedor por un poseedor y este poseedor transfiere la cosa, el tenedor deja de serlo por el antiguo 
dueño y pasa a ser tenedor por el poseedor nuevo. No se requiere el acto material de la tradición 
porque no tendría sentido.
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Es un modo de adquirir la posesión en forma bilateral. Acá no es necesaria la entrega de la cosa 
porque ya está en manos del adquiriente de la posesión. Los actos materiales, entonces, son 
innecesarios.
La doctrina entiende que si un tercero debe adquirir la posesión pero la cosa ya está a cargo de un 
tenendor, el tenedor debe ser notificado del cambio de poseedor, tanto por el tradens como por el 
accipiens.
Constituto posesorio.
Acá el poseedor desciende a la categoría del tenedor. No es necesario que se le realice la tradición 
porque la cosa continúa en poder de quien la poseía. Es un modo de adquirir la posesión en forma 
bilateral.
Para que produzca efectos el instituto, debe haber dos actos jurídicos independientes, uno por el 
cual se transmita la posesión al adquiriente y otro que justifique la tenencia de quien se desprende 
de la posesión. Esto es para evitar maniobras ocultas o fraudulentas en perjuicio de terceros. El acto 
jurídico que justifique la tenencia del anterior poseedor, si no es hecho por escritura pública debe 
serlo por instrumento privado de fecha cierta para ser oponibe a terceros. De todas formas, los 
terceros interesados podrán ejercer la acción de nulidad o la revocatoria.
Esta figura debe ser probada con certeza por quien la invoca. Su interpretación en caso de duda, es 
restrictiva.
El poseedor desciende a la categoría de tenedor o de poseedor por otro, que es lo mismo. Este tema, 
judicialmente siempre ha sido visto con disfavor. La acción de simulación no sólo se puede iniciar 
por un tercero, también por las partes del acto simulado, y cuando esto pasaba, era escencial el 
contradocumento. El tercero, en cambio, podía probarlo por cualquier medio de prueba, siendo el 
principal las presunciones. La principal presunción para demostrar el acto simulado es que alguien 
venda la casa y se quede viviendo adentro, por eso se veía con disfavor.
Pero para que pueda ser visto como algo lícito, la jurisprudencia exigió determinadas formalidades. 
Hoy se requiere, por la jurispruencia: La existencia de dos actos jurídicos diferenciados (ej: una 
compraventa y una locación. No hace falta que sean dos instrumentos jurídicos distintos). Y deben 
ser celebrados mediante instrumentos con fecha cierta para darle oponibilidad.
II – e – Oponibilidad de los derechos reales frente a terceros. Efectos. Terceros interesados. La 
buena fe. La regulación en materia de muebles e inmuebles.
Son oponibles a terceros cuando no requieren registración, una vez hecha la tradición. Para los 
inmuebles o las cosas muebles registrables, recién serán oponibles cuando se registren. Sino, 
producirán sus efectos sólo entre las partes, sus sucesores y las personas que hayan participado en el 
acto.
Los tereceros interesados son aquellos que posean un interés legítimo en la cosa (ver la última 
unidad). Su buena fe se presume, salvo ciertas excepciones y modifica el régimen de frutos y el 
tiempo de precripción.
II- 4- La inscripción registral. Distintos tipos. Presupuestos de aplicación. La inscripción con 
efectos declarativos y constitutivos.
El principio de exclusión de los registros es declarativo, porque el derecho real nace fuera del 
registro, la inscripción sólo tiene efectos declarativos, adquiriendo oponibilidad frente a los terceros 
interesados, de buena fe.1893 CCNuevo.
Ley 17.801, art 2, es la ley registral. Esto estaba en el art 2505 y art 3135 del Código viejo.
Salvo la teoría de Mariani, que dice que también se requiere la posesión, por más que haya 
inscripción, toda la doctrina dice que la inscripción vale título.
Los derechos reales son absolutos porque son oponibles erga omnes. Art 1031 CC.
Fallo “Cincotta de Rebagliati, Angélica C/Arzobispado de la Ciudad de Buenos Aires” (1984): La 
inscripción registral es declarativa y no constitutiva de derechos reales. La demandada adquirió el 
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dominio cuando no existía ley nacional de registración. El patrono no puede desconocer el derecho 
del enfiteuta por la falta de inscripción porque ya se habían reconocido mutuamente sus derechos. 
Además, quien alega un derecho debe probarlo.
Los buques deben ser inscriptos en el registro de la Prefectura Naval Argentina, por la ley 20.094. 
Si tienen 10 o más toneladas de arqueo total, debe ser hecho por escritura pública o por 
insctrumento privado autenticado. Para los otros, basta con las firmas certificadas de los otorgantes. 
La Ley de Navegación contempla una inscripción registral no constitutiva, es decir, declarativa, 
pues su exigencia hace oponible el acto frente a terceros, art. 158 y 159.
Las aeronaves deben inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves y con ello se les confiere 
nacionalidad argentina. Esta inscripción es declarativa porque sólo se le otorga oponibilidad frente a 
terceros.
Los animales, por la ley 22.939 están sometido a un régimen de marcas y señales válido para todo 
el país. Los equinos de pura sangre de carrera, se rigen por la ley 20.378, la que dispone una 
inscripción de carácter constitutivo. Regulado por el Decreto 4827/73. No dispone si los equinos 
pueden ser adquiridos por prescripción, por lo que se deben aplicar las disposiciones del Código 
Civil.Kiper entendía que la inscripción de buena fe en el registro genealógico confería la propiedad 
del caballo. Si ha sido robado o perdido, mediando inscripción y buena fe prescribiría a los 3 años, 
y en los demás supuestos, en 20 años, según las normas generales del Nuevo Código.
Unidad III: Relaciones de Poder. La Posesión y la Tenencia.
En el Nuevo Código, se llaman relaciones de poder.
Son cuatro: la posesión, la tenencia, los servidores de la posesión y la yuxtaposición local.
No cambió la discusión conceptual sobre la composición de la posesión y la tenencia. Porque desde 
el punto de vista práctico sigue siendo dificultoso.
Cuando hay posesión o tenencia, coinciden o se superponen una relación jurídica y otra material.
III-1- La posesión: Definición. Cuestiones terminológicas. Elementos. Distintas teorías sobre 
su naturaleza jurídica. Sus efectos.
La posesión es el contenido de la mayoría de los derechos reales. Definido en el Nuevo y en el 
Viejo Código.
Aclaremos que quien tiene el derecho real de domino tiene el derecho de poseer, pero quien posee 
puede o no tener derecho a ello, es indiferente para su existencia. La propiedad da un poder jurídico, 
existe aún cuando de hecho no se la ejerza. En cambio, la posesión, que es actividad, no se concibe 
si no es ejercida.
Cuestiones terminológicas.
Para algunos, la palabra “posesión” tiene su origen en el prefijo “po” y “sedere”, que significa 
sentarse. Quería decir establecerse en un lugar o sobre una cosa.
Una corriente más moderna dice que derivaría de “posse” o de sus sinónimos, que significaban 
amo, señor o jefe. Entonces poseer sería sentirse manifiéstamente señor.
Distintas teorías sobre su naturaleza jurídica.
Posesión: Hay una discusión de autores alemanes interpretando el derecho romano.
(0)Savigny: decía que alguien es poseedor cuando tiene el corpus y el animus domini. El corpus es 
la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. No es necesario el contacto directo con la cosa. 
Ej: la entrega de llaves del lugar cerrado basta. El animus domini, es cuando alguien no reconoce 
en otro un derecho real superior, es decir, la intención de comportarse con la cosa como lo haría su 
dueño. Hay que ver cómo se comporta la persona, si lo hace como un dueño o no.
Si tengo el corpus pero no el animus domini, soy tenedor. Savigny considera a la posesión como un 
hecho que produce consecuencias jurídicas.
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El convencimiento de su falta de derecho legítimo, podría incidir en la buena o mala fe pero no 
priva a la personas de su condición de poseedor.
(1)Ihering: criticaba a Savigny. Decía que la teoría de este era subjetiva porque no se puede saber si 
alguien tiene el animus domini, está dentro de su cabeza y es muy difícil de probar. Asimismo, los 
sujetos podrían cambiar de idea y alegar en un momento que tienen dicho ánimo y en otro, negarlo.
La teoría de Ihering, llamada objetiva, define a la posesión como todo poder de hecho, de una 
persona sobre una cosa, conforme a su destino natural. Considera que la posesión es un derecho. Ej: 
persona que siembra en un campo, no sabemos si es poseedora o tenedora pero suponemos la 
primera. Si no lo es, habrá que probar lo contrario.
Él usa fórmulas para explicar su teoría y la de Savigny. 
Savigny: Posesión= Corpus (+a- indica un mínimo de voluntad. Si no hay voluntad, no hay corpus, 
hay yuxtaposición local.) +Animus 
Ihering: Posesión en principio (P= C + a). Tenencia= C +a – N (ley dice lo contrario).
Para saber si alguien es poseedor o tenedor, hay que ver por qué causa entró en posesión de la cosa. 
La causa es el contrato, por eso esta teoría también se conoce con el nombre de “teoría de la causa 
posesionis”. Partimos de la posesión, y si la ley dice que no, descendemos a la tenencia. En la teoría 
de Savigny pasa lo contrario, y hace falta una voluntad individual del poseedor.
Crítica de Kiper: las dificultades probatorias no son tales porque el animus se manifiesta con 
hechos exteriores, objetivizándose. La teoría subjetiva y la objetiva se asemejan en ele fondo 
porque el procedimiento probatorio es el mismo.
(2)Saleiles: Coincidía con Savigny. Para él, todo pasaba por lo económico. Define a la posesión 
como toda objetividad consicente y querida, de apropiación económica de las cosas. El corpus sería 
cuando vemos hechos que revelan un vínculo de apropiación económica. Dice que los actos 
exteriores son insuficientes para descubrir el animus domini y advierte sobre la necesidad de 
relacionar la prueba de este animus con el título en virtud del cual se posee. El animus sería el 
propósito de realizar la apropiación de la cosa, explotándola en beneficio propio.
Crítica: reduce todo a lo económico. Podría ser útil para las relaciones de derecho pero puede 
faltar en materia posesoria. Además no siempre está el interés de beneficiarse con la cosa.
La cuestión en el Código Civil
Estas son las teorías más importantes, sobre todo las dos primeras. Vélez leyó estas dos teorías, su 
art 2351 usa la teoría de Savigny. El artículo siguiente define la tenencia.
Art 1909 CCNuevo, depende de cómo se comporta, sería un Savigny pero más objetivo. Aunque 
genera más de una duda. El artículo 1910 define la tenecia. Los titulares de derechos reales, salvo la 
hipoteca y servidumbres, son poseedores.
Para algunos doctrinarios, parecería una contradicción el hecho de que el Nuevo Código dice en el 
mismo artículo, que las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y 
determinados, art. 1891 NCC. Mi opinión: el Código diferencia la posesión de los actos posesorios. 
Pero no es necesario ser titular del derecho real, sino comportarse como tal. También el ladrón sería 
un poseedor. Entonces hay posesión cuando hay corpus y animus domini, en el Nuevo Código.
El animus domini no es tan difícil de probar como decía Ihering, porque en nuestros códigos hay 
presunciones, para resolver este problema.
En el Código de Vélez es el artículo 2384. “Actos posesorios” el código presume la posesión, al 
igual que Ihering, y quien diga lo contrario debe probar que no. Hace una enumeración no taxativa. 
El art. 2353 establece la inmutabilidad de la causa, viene del derecho romano. No se cambia la 
causa por la sola voluntad de la persona, ni por el solo transcurso del tiempo. 
Interversión de título: es el cambio unilateral, cuando alguien pasa de tenedor a poseedor.
El Nuevo Código, en el art 1911 dice que “se presume” que es poseedor. Antes la presunción se 
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extraía pero no se decía expresamente, ahora sí. El art.1928, habla de la impresión de signos 
materiales que significa marcar el ganado. El art. 1915 es parecido al viejo 2353, habla de la 
interverción del título.
El Nuevo Código habla de relaciones de poder, y sus tipos son llamados “especies”.
Casi todos los derechos reales se ejercen por la posesión. Así lo dice en Nuevo Código, que los 
enumera.
El usufructuario es poseedor. Según el nuevo código “comportándose como titular de un derecho 
real”, no dice dueño, hay otros derechos reales, y el usufructo es uno de ellos, incluso puede haber 
más de un derecho real.
Hay sólo dos derechos reales que no se ejercen por la posesión: la hipoteca y la servidumbre.
El que tiene la servidumbre se llama dominante, el otro, sirviente. La servidumbre negativa es 
cuando el sirviente tiene la prohibición de hacer algo.
En el Derecho Romano, sólo podía calificarse de posesión, la relación entre el dueño y la cosa. Pero 
quienes tenían otros derechos reales, los que recaían sobre cosas incorporales, se denominaban 
cuasiposeedores de esos derechos y sólo detentadores de las cosas. Algunos doctrinarios, con el 
Código Viejo, sostenían que esto existe en nuestro derecho. Decían que el animus domini era el 
hecho de comportarse como dueño, es decir, lo empleaban en sentido restringido. Pero la mayoría 
dice que no porque la posesión no puede recaer sobre objetos inmateriales. Además, se adopta un 
concepto ámplio de animus domini, permitiéndo que todos los titularesde derechos reales sean 
poseedores.
La yuxtaposición local es cuando el contacto físico no fue querido. Acá falta el mínimo de 
voluntad dnecesario. También se llama “simple relación de lugar”. Ej: papel que se nos pega al 
zapato por la calle. La doctrina admite la yuxtaposición pero no está nombrada en ninguno de los 
dos códigos. Ej: somos tenedores del banco en el que nos sentamos, tenemos un poder de hecho.
III- 2- La tenencia: Definición. El representante de la posesión. Efectos.
Existe en la tenencia un poder sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en nombre de otra persona, 
se reconoce en otro un derecho superior. La tenencia, al igual que la posesión, requiere de la 
configuración del corpus, es decir, de la posibilidad de disponer físicamente de una cosa, pero sin el 
animus.
El tenendor en algún momento deberá restituir la cosa, hacer los gastos o mejoras necesarias pero 
con derecho a un resarcimiento y debe nombrar al poseedor cuando fuera demandado por un tercero 
debido a la cosa. Si no lo hace, no podrá reclamarle por evicción al poseedor.
La doctrina clasificaba a la tenencia en absoluta y relativa. Es absoluta cuando la cosa, por estar 
fuera del comercio, no puede ser poseída por ninguna persona. Comprende las cosas del dominio 
público estatal. Es relativa cuando el tenedor reconoce la posesión de otra persona. El Viejo Código 
sólo contemplaba la tenencia relativa, y a su vez la doctrina la dividía en interesada, cuando el 
tenedor obtiene de el objeto ciertos beneficios o ventajas, o podía ser una tenencia desinteresanda 
cuando se ejerce la tenencia en interés del poseedor.
Efectos.
El objeto de la tenencia son las cosas. El tenendor no adquiere el dominio por prescripción ni los 
frutos percibidos, ni se presume que es propietario de la cosa.
Si tiene acciones posesioras y la defesa extrajudicial. Además puede usar los interdictos posesorios, 
regulados en el Código Procesal.
a) Servidores de la posesión. Relaciones de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.
Los servidores de la posesión ocurren cuando la persona tiene con la cosa una relación de 
dependencia, de servicio, de hospedaje o de hospitalidad. Esta categoría está tomada del derecho 
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alemán, y es más débil. Cada vez que hay hospedaje u hospitalidad se da. Los sujetos “sirven” a la 
posesión de otro.
Art. 1908 dice que las relaciones son la posesión y la tenencia, pero el 1911 habla de los servidores 
de la posesión. 
Si un nene de 10 años se hospeda con los padres, será un servidor de la posesión no un poseedor. 
Para que esta parte del artículo se debería dar un caso de un niño sin padres. En la práctica no se va 
a dar nunca.
Art. 1922 NCC: Define el corpus (adquisición, tenencia). Antes para adquirir la tenencia se 
necesitaba sólo el corpus. Acá estamos hablando de la adquisición de las relaciones de poder, o sea, 
la tenencia y la posesión. Acá falta el ánimus (sólo habría tenencia).
Pero el ánimo se presume (art. 1911), si existe el corpus. Se podría probar lo contrario.
b) Las relaciones de poder: objeto, sujeto, causa y funciones. Presunciones legales.
Los propietarios de derechos reales son a la vez poseedores. Esto sirve porque si alguien es 
poseedor de buena fe, hace suyos los frutos, a diferencia del tenedor. Si alguien es poseedor de 
buena fe de una cosa mueble, se presume propietario, no el tenedor.
Tiene efectos prácticos en la usucapión, si alguien es poseedor de un inmueble por 20 años, lo 
adquiere por usucapión. Se adquiere el derecho real de dominio por prescripción adquisitiva. El 
tenedor nunca adquiere el dominio, no importa cuánto tiempo pase.
Quien posee no tiene la necesidad de tener un título para fundamentar su posesión, por ser una 
presunción. La posesión y la tenencia son protegidas por el derecho.
El Código trae una presunción de fecha y de extensión, será la que dice el título, en caso de que este 
exista. Se puede ser poseedor con o sin título. Igual puede haber prueba en contrario, es una 
presunción iuris tantum.
Ej: casa usurpada, cambia de dueño- Nuevo dueño tiene el título, pero nunca tuvo la posesión, 
nunca la adquirió.
Los derechos reales se adquieren por el título y el modo. Para esto también sirve la posesión. El 
objeto de la posesión es una cosa, en el art. 1912 del Código Nuevo, dice que la cosa determinada 
es su objeto.
La posesión también es exclusiva, no puede haber dos poseedores de la misma cosa al mismo 
tiempo, de la misma forma. Sí puede haber dos poseedores de distinta índole, llamados 
coposeedores. Los esposos son coposeedores. El art 1913 dice “de la misma especie, que se 
excluyan entre sí”.
Podría coexistir un dueño y un usufructuario porque no se excluyen entre sí.
Se discute si es un hecho o un derecho.
B) Savigny: dice que es un hecho, que produce consecuencias jurídicas. Estas son dos muy 
importantes, la protección (porque si al poseedor le quitan la cosa, tiene acciones posesorias), y la 
posibilidad de adquirir el derecho real por usucapión.
Los que comparten esta postura y dicen que es un hecho, lo comparan con la posesión del estado 
del Derecho Romano, que sería equivalente a la actual convivencia o concubinato. Acá habría una 
situación de hecho, que sería equivalente al corpus, es decir, que efectivamente conviva un hombre 
y una mujer. Y también existiría el animus, el afectio maritalis, que sería comportarse efectivamente 
como un matrimonio.
Que se pueda adquirir con la usucapión confirmaría que es un hecho, que mediante un tiempo 
prologado puede convertirse en un derecho.
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No hace falta capacidad, sólo se necesita el discernimiento para conformar el anumus domini.
A)Ihering: define a los derechos subjetivos como lo que ocurre cuando hay un interés 
jurídicamente protegido. La posesión es un derecho, ya que hay un interés jurídicamente protegido.
Otros autores que dicen que es un derecho, dicen que para ser poseedor, el Código pide capacidad, 
no basta con el discernimiento. El poseedor podría quedarse con los frutos porque tiene un derecho, 
y también adquirir por usucapión. El argumento más contundente es que en un juicio, muchas veces 
el poseedor le gana al dueño (titular del derecho real), lo que quiere decir que el poseedor tendrá un 
muy buen derecho, sino no le ganaría.
El Código regula la accesión o unión de posesiones: alguien que es titular de un derecho, lo puede 
transmitir y quien lo adquiera será un sucesor a título particular.
Si se muere, lo continúan sus herederos, que son los sucesores a título universal.
Si se dan ciertos requisitos, un poseedor que le transmite su derecho a otro, pueden unirse sus 
posesiones (el tiempo) para llegar a la usucapión. Esto no pasa en la tenencia, sí en la posesión. La 
posesión no tiene sucesión, entonces el Código trata la posesión como un hecho, no un derecho.
En el Código de Vélez, el art 2470 habla del “hecho” de la posesión. Pero la nota del artículo, dice 
que la posesión es un derecho. Se interpreta que es un derecho, aunque no esté exactamente 
legislado así.
El Nuevo Código no dice nada de esto pero sí se legisla la unión de posesiones, y otras cosas, así 
que se puede considerar que ahora la posesión será un hecho.
c) Clasificación de las relaciones de poder. Buena y mala fe. Posesión viciosa.
Nuevo Código: Clasificación de las relaciones de poder (posesión y tenencia):
-Legítima o ilegítima.
-Buena fe o mala fe.
-Mala fe simple o viciosa.
Son legítimas cuando fueron constituídas de manera regular, cumpliendo con todos los requisitos 
que el Código establece. El art. 1916 dice que las ilegítimas son cuando no importan el ejercicio de 
un derecho real o personal con los requisitos de la ley.
La posesión entonces será ilegítima cuando sea sin título, sin causa jurídica que de nacimiento al 
derecho. También puede darse cuando el título sea nulo o cuando el título exista y sea válido pero la 
posesión fue adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, como sería el caso de 
que emanara de una persona que no tengael derecho transmitido o si se hace un contrato por 
instrumento privado cuando debía ser por instrumento público.
Esto cambia con relación al código de Vélez, porque la tenencia se basa en un derecho personal, y 
esto no se incluía en el código viejo. Es ilegítimo si el derecho tiene alguna irregularidad o cuando 
no tiene ningún derecho. Ej: título nulo, locación.
El poseedor o tenedor legítimo no sólo tiene los derechos de su relación de poder, sino que también 
tiene el derecho de poseer o de tener.
Buena y mala fe.
La posesión ilegítima, se puede subclasificar en buena o mala fe. La buena fe es cuando alguien está 
persuadido de que su adquisición es legítima. El art 1918 habla de esto. Si pudo haber hechos cosas 
para averiguar la improcedencia del derecho, no hay buena fe porque hubo negligencia. Si hay 
buena fe, el error debe ser de hecho y excusable. La buena fe se presume y se determina en el inicio. 
Ej: compro un libro y después me entero que era robado, sigue siendo buena fe.
Con el Viejo Código, el boleto de compraventa no podía engendrar una posesión legítima pero se 
presumía la buena fe, aunque había discusión doctrinaria. Ahora parecería que no hay buena fe 
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porque el adquiriente habría sido negligente.
El título putativo, con el Viejo Código, generaba la buena fe. Esto ocurría cuando sólo existía en la 
creencia del poseedor, es decir que él creía que había un tíulo a su favor o cuando el título existe 
pero no se aplica a la cosa. De todos modos, no sería un justo título.
Excepción: La percepción de frutos. Ej: Si poseo un inmueble de buena fe, y junto los frutos, al 
momento de enterarme que el título no fue transmitido correctamente, ya no estoy percibiendo los 
frutos de buena fe. Sigo siendo poseedor de buena fe del inmueble pero seré percibidor de los frutos 
de mala fe.
Desde el día que me notifican una demanda para iniciar un juicio, la buena fe estará “suspendida” 
porque depende del resultado de la sentencia, si pierdo el juicio a partir de la demanda se 
considerará de mala fe. Si gano, de buena fe. El Código dice “de la citación al juicio” art 1920, 
Kiper habla de la notificación (sería lo mismo).
Hay casos en que el Nuevo Código presume la mala fe: art 1919. Nulidad manifiesta. Cuando se 
adquiere a persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios 
para adquirirla. Kiper considera que hay que ver el contexto, porque no se puede ser tan tajante de 
imponer una presunción de mala fe cuando un particular vende un producto que ya no usa.
Otro caso es cuando se vende ganado con una marca que está registrada por otra persona.
Estas excepciones son de interpretación restrictiva.
Cuando dos o más personas poseen en común una misma cosa, la mala fe de unos no perjudica a los 
demás. En el caso de las corporaciones y sociedades, la buena fe debe evaluarse en la persona de 
sus miembros. Según cuál sera la posición de la mayoría. Si tuviera personalidad jurídica, la 
calificación de buena fe se juzgará según sus representantes necesarios. En los casos de 
representación voluntaria (mandato), se juzga la buena fe del represtentado.
Posesión viciosa.
La mala fe es cuando no estoy persuadido o convencido de que estoy actuando de forma correcta o 
cuando el Código dice expresamente que hay mala fe. Cuando la mala fe se saca por exclusión, no 
hay buena fe, es la mala fe simple.
En cambio, la mala fe viciosa, es cuando pasó algo más grave. Art 1921 CCNuevo, para cosas 
muebles. Se produce cuando hubo hurto, estafa o abuso de confianza.
Hurto: apoderación ilegítima de una cosa que es de otro. Incluye el robo, que es cuando hay 
violencia.
Estafa: es alguien que usa un ardid o engaño.
Abuso de confianza: nos prestan una cosa y nosotros nos apropiamos de ella. De ser tenedor, paso a 
ser poseedor. Nos abusamos de quien nos confió la cosa.
Para inmuebles, la mala fe viciosa se configura cuando hay: Violencia: cuando adquiero la posesión 
o la tenencia usando vías de hecho o amenaza de violencia, diciéndole a alguien que sufrirá un mal 
grave e inminente.
Cuando la adquiero por un error, alguien me la da y sigo en su tenencia, también.
Abuso de confianza: igual.
Clandestinidad: Cuando espero que el inmueble esté desocupado y me introduzco de manera oculta 
en él. Tomo la posesión de manera que no es pública, tratando de ocultarme.
El art. 1921 del Nuevo Código dice que los vicios de la posesión son relativos, en cuanto a la 
persona. Puedo ser vicioso con respecto a alguien, y no serlo con respecto a otra persona. Sólo 
respecto a quien sufrió el vicio, soy vicioso. Con respecto al resto, no. Los vicios sólo pueden ser 
alegados por quien resultó víctima del acto que califica a la posesión como viciosa. El poseedor 
vicioso tendrá las acciones posesorias contra todos los que prentendan turbar su posesión excepto en 
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relación a la persona de la que adquirió, mediante el vicio, la posesión. Esto vale para ambas partes 
y sus representantes.
El poseedor vicioso sí cuenta con la protección de los interdictos posesorios contra todos. No 
pueden hacer uso de la unión de posesiones porque no se deriva inmediatamente de otra posesión. 
No tiene derecho de retención. El heredero del vicioso, también será vicioso.
Si bien no se prevee la purga del vicio, aplicando el principio general de que las acciones prescriben 
al año, en ese momento terminaría.
El Proyecto de 1998 se suprimía la posesión viciosa, que estaba en el código de Vélez, porque decía 
que no tenía mucha utilidad. El Nuevo Código sí recepta esta clasificación pero no se sabe para qué. 
En el Código de Vélez servía porque no podía iniciar la acción el poseedor vicioso, pero esto no se 
encuentra en el Nuevo.
El único efecto, es el del artículo 1936, que dice que si la posesión es viciosa responde de la 
destrucción total o parcial de la cosa aunque se hubiera destruído de todos modos, estando en 
posesión del titular del derecho real.
Ej: A tiene un derecho real mejor, e inicia una acción reivindicatoria por un inmueble (campo con 
un galpón que se destruyó) con relación a B, quien también tiene un derecho real. Si A gana, B 
devuelve el inmueble. Si B es de buena fe, no responde por la destrucción del galpón, salvo por el 
provecho que le sacó (si al destruírlo ganó $2000, responde por esto).
Si B era de mala fe, paga el precio del galpón destruído (en el ejemplo $10.000) salvo que se 
hubiera destruído de todas formas si hubiera estado en posesión de A (ej: por un tornado).
Si B es un poseedor vicioso, responde por la destrucción de todas formas. Éste es el único efecto de 
la posesión viciosa. Carga por el caso fortuito.
d) Publicidad posesoria. Actos posesorios. La prueba.
Si alguien adquiere un inmueble con un boleto de compraventa, que es un instrumento privado, no 
público. Es un poseedor ilegítimo, porque tiene un derecho personal pero no adquirió el derecho 
real por falta de título suficiente. Se necesita la escritura pública. Si bien esto se discute, porque el 
código nuevo dice “derecho personal”, el cual fue bien constituído y podría quedar abarcado por el 
Nuevo Código, Kiper cree que para ser poseedor legítimo, debe haber adquirido un derecho real, el 
derecho personal se deja para el tenedor. Entonces si el derecho real no está perfectamente 
constituído, sería un poseedor ilegítimo.
Si alguien adquiere el derecho de quien no puede transmitir, o no cumple la forma.
Se presume que la relación es legítima cuando hay un derecho real, pero admite prueba en contrario.
e) Conservación y pérdida de la posesión. Inmutabilidad de la causa. Interversión de título.
Cualquier modo de apoderamiento implica un acto posesorio.
A diferencia del código viejo, el Nuevo trae un principio general en cuanto a la adquisición de las 
relaciones de poder: art 1922 NCC.
El Nuevo no admite la yuxtaposición local porque era un contacto sin voluntad. Ahora se requiere 
necesariamente voluntad.
Los sujetos deben ser capaces, o lo que es lo mismo, el acto debe ser voluntario.La voluntariedad 
es un presupuesto de la capacidad. Para ello, debe ser hecho con: discernimiento, intención y 
libertad.
“Salvo los menores de más de 10 años”: había discusión doctrinaria de si eran capaces o si el código 
sólo le otorgaba discernimiento, entonces se podría adquirir la posesión pero no suscribir un 
instrumento de compraventa u otro instrumento. Ahora se puso fin a esa discusión: da por supuesto 
que no son capaces, pero se les otorga el discernimiento para adquirir la posesión. Entonces sólo 
pueden adquirir la posesión pero no podrían convalidar el acto jurídico previo a esa posesión.
En la vida real, los menores suelen vivir con los padres.
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Art. 1929 NCC, es el principio general. Qué pasa cuando se tenía el corpus y se pierde, se continúa 
en la posesión. Acá se dice claramente que aunque se pierda por una causa transitoria, la posesión 
sigue vigente. Ello ocurre porque por regla general, la posesión puede ser conservada por el solo 
ánimo. Aunque esta regla tiene excepciones. Casos: inmuebles inundados, cosas perdidas y cosas 
olvidadas.
El robo no porque ahí ya habría apoderamiento por otro.
Cuando la desaparición del elemento corporal responde a circunstancias de carácter transitorio, 
destinadas a desaparecer en un plazo más o menos breve, la posesión se mantiene. Cuando estas 
circunstancias son de carácter definitivo, se extingue a pesar de ánimo del poseedor (Salvat).
Si hay una esperanza probable de encontrar la cosa perdida, se mantendrá la posesión.
Se puede conservar por intermedio de un representante, voluntario o legal, mientras éste no 
manifieste la voluntad de poseer a nombre suyo mediante actos exteriores. También subsiste la 
posesión cuando el representante abandona la cosa, salvo que ella sea adquirida por un tercero. 
Subsiste la posesión del representado si muere el representante.
Art 1930: Presunción de continuidad. Agregado nuevo. Se hace cargo de cómo pruebo esa 
continuidad en las relaciones de poder. Quien prueba haber tenido una relación de poder en algún 
momento, y hoy también, gana la presunción de continuidad por todo el tiempo intermedio. Debe 
ser una posesión pública, pacífica y contínua (el corpus, para tener posesión). Antes la continuidad 
era un problema, ahora se presume.
En el Nuevo Código, se habla de extinción de las relaciones de poder.
Principio general: “Cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.” Luego hay una enumeración 
de incisos de la A a la D, él cree que es enunciativa porque no menciona por lo menos la 
interversión, entonces podría haber otros modos no mencionados.
Se pueden distinguir según el objeto, la voluntad del sujeto o por la voluntad de un tercero.
i. Según el objeto: art. 1931 NCC. “Cuando se extingue la cosa”. En el Viejo Código, esto 
abarcaba la extinción material o jurídica.
Transformación: ahí se pierde la posesión de la materia prima porque se extingue, y surge un objeto 
nuevo. Ahora sólo hay extinción física, que puede ser por extinción, muerte o transformación. En el 
Código de Vélez se discutía si existía la extinción psíquica.
ii. Cuando se pierde el ejercicio de la posesión de forma definitiva: Cosa perdida, olvidada o 
mueble que nunca se desinunde, cuando el ejercicio se pierda de forma definitiva. Sí está 
prevista en el artículo, “imposibilidad física perdurable”.
Inciso “C”, menciona expresamente la cosa perdida, sería una repetición porque cuando se cumple 
lo anterior, se cumplió esto.
iii. Voluntad del poseedor: por la tradición, la traditio brevi manu y la constitutio posesorio. Es 
lo mismo que antes.
iv. También por abandono, el que no se presume y debe ser voluntario. Los inmuebles nunca 
dejan de tener dueño, no es un caso de abandono, sólo se pueden “abandonar a favor de” que 
no es lo mismo. Cuando se abandona, nadie tendrá la posesión de esa cosa mueble, 
simplemente se pierde. Puede ser que nunca más renazca, o que luego haya posesión pero 
sin continuidad.
v. Se extingue por voluntad de un tercero: por desapoderamiento. Hoy no importa si el 
despoderamiento fue por violencia, antes sí. Puede ser sufrida por el poseedor o por quien 
tiene la cosa por él.
Interversión del título
El principio general es que nadie puede cambiar por sí mismo el título por el cual posee, salvo la 
interversión. Se denomina principio de inmutabilidad de la causa, surgido del derecho romano. Pero 
si el poseedor se convierte en tenedor, se presume que continúa como tal hasta tanto se pruebe lo 
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contrario. En el caso inverso, ocurre lo mismo. En estos dos supuestos, ocurrió la interversión de 
título.
Es el cambio de la relación surge de circunstancias externas, no de la mera voluntad como decía 
Ihering. En algunos casos, el cambio de la relación posesoria está permitido, ya sea por un cambio 
bilateral o unilateral. Art. 1915 NCC. Cuando es unilateral, ocurre cuando la voluntad de cambiar la 
causa se manifiesta por actos exteriores, los que excluyen al poseedor. Deben ser actos lo 
suficientemente graves para poner en conocimiento de la situación al poseedor, para que éste pueda 
hacer valer sus derechos. A los casos mencionados pueden sumarse los conflictos producidos por la 
sentencia y por la participación de un tercero. Por sentencia se produce cuando un dueño o 
usufructuario continúan en la ocupación de la cosa despúes de que por sentencia se le anulase su 
título. Por medio de un tercero se da cuando el locatario compra el inmuebe a quien creía su dueño 
pero no lo era y comienza a comportarse como titular.
Ej: “manifestación por actos exteriores de privar al poseedor de la cosa”, pero sólo se usa en la 
práctica para rechazar demandas. Se requieren actos materiales brutos. Él usa el ejemplo de cuando 
hay condominio, demuelo la casa y la construyo de nuevo, sin la autorización de los demás 
condóminos.
No basta dejar de pagar el alquiler, ni que el locatario excuya al dueño del inmueble (porque tiene 
derecho de exclusión).
En la práctica se da en materia sucesoria, cuando alguien se queda adentro de la casa y se la 
reclaman luego de mucho tiempo. Pero debe haber actos groseros, sino no cuenta.
f) Régimen de frutos y mejoras.
Art 1935: La buena fe del poseedor debe determinarse en cada acto de posesión de frutos. Y se 
juzga sólo en relación al sucesor, no en relación al antecesor: La buena o mala fe del antecesor no se 
juzga con relación a la buena o mala fe del antecesor.
Ej: Gana juicio por posesión de un inmueble. B, perdedor del juicio, tiene derecho a los frutos 
percibidos y los naturales devengados no percibidos.
Los frutos pueden ser naturales (de la naturaleza), industriales (producidos por el hecho del hombre) 
o civiles (intereses).
Si es de mala fe, debe restituir los percibidos y los que por su culpa se dejó de percibir. O pagar el 
valor.
Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos de la cosa. Los productos son desprendimientos 
de la cosa misma.
Mejoras: art 1938 CCNuevo. No se puede reclamar indemnización por las mejoras de mero 
mantenimiento ni las suntuarias (de lujo). Pero tiene derecho de llevarse la mejora siempre y cuando 
no dañe la cosa.
Sí se puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, salvo las que se deban producir por su culpa 
y cuando sea de mala fe.
Puede reclamar el valor de las mejoras útiles, las que no son indispensables, pero si se hacen, le dan 
un mayor valor a la cosa. Esto se puede porque sino A se enriquecería sin causa, porque tendría el 
mayor valor sin pagarla.
Otro derecho inherente a la posesión es el de pagar los impuestos, art. 1939 CCNuevo. Obligación 
de cerramiento: tiene la obligación de encerrar entre paredes el inmueble.
Art 1940: Efectos propios de la tenencia.
Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor los gastos. Genera dudas. No siempre puede 
reclamar los gastos, depende de lo que diga el contrato.
Debe restituir la cosa, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.
Ej: alquilo un inmueble y mi vecino me turba. Tengo que comunicárselo al poseedor, y tengo unaacción contra el vecino.
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El tenedor también tiene la disponibilidad física de la cosa.
Unidad IV: El Derecho Real de Dominio.
IV – 1 – El derecho real de dominio. Concepto. Terminología: Propiedad y dominio. 
Clasificación: dominio perfecto e imperfecto
Es la relación directa e inmediata de cada hombre con la cosa que poseía, excluidos los demás 
hombres. Es el derecho real más extenso y más completo que puede racer sobre una cosa 
determinada.
Art 2506 Código Viejo. El dominio era el derecho que más facultades concedía. Art 2508-2010. 
• Parecería que en sus comienzos, la propiedad era colectiva. Primero la casa, luego el suelo.
• 12 Tablas: la propiedad era del pater familias. Tampoco era individual. El pater tenía ius 
utendi, fruendi y abutendi. Utendi es de usar la cosa. Fruendi es percibir y gozar de los 
frutos. Y el abutendi es el consumirla o de disponer.
• Derecho hebreo: era colectiva, sólo pasados 50 años se le pasaba la propiedad a una persona 
individual.
• Edad Media: feudos. Existía el pacto de vasallaje, mediante el cual el señor, enfeudaba la 
tierra y prestaba protección a quienes cultivaban, percibiendo a cambio un tributo conocido 
como “censo”. Así se bifurcó el dominio en “directo” y “útil”. La excepción eran las tierras 
aloidales, que no habían sido enfeudadas.
• Revolución Francesa. En el siglo XIX, surge el proletariado y con él, la cuestión social. 
Marxismo. Así aparecen los derechos de la persona como individuo.
• Luego, surge la función social de la propiedad, por la iglesia católica. Estabece que el 
derecho de propiedad puede sufrir todas las limitaciones que el derecho administrativo le 
imponga por el interés público. Siguiendo esta línea, nuestra Constitución Nacional habla 
del instituto de la expropiación en su art. 17, regulado por la ley 21.499.
Terminología: Propiedad y dominio.
El Código de Vélez, habla indistintamente de propiedad y de dominio. La propiedad sería el género, 
el dominio, la especie. 
Nadie puede ser privado de su propiedad sin sentencia previa.
Nuevo Código: art 1944: El dominio es excluyente. Habla de medianería. El carácter perpetuo ahora 
está en el art. 1942. El no uso no afecta la perpetuidad.
Usucapión por 10 años con buena fe.
El acto posesorio es un acto jurídico.
El boleto de compraventa no es un justo título. El justo título está definido en el art. 4010 VC. Al 
verdadero propietario le es inoponible otro título.
Prescripción: Nuevo código no cambió mucho, sólo puso un plazo de 10 años para algunas cosas 
muebles registrables, pero el estudio del título y otros fundamentos, siguen igual.
Clasificación: dominio perfecto e imperfecto.
El dominio puede ser público o privado. Son bienes públicos los enumerados por la ley y son 
inalienables, imprescriptibles e inembargables. Se definen por su afectación, ya lo sea por su propia 
naturaleza o por una disposición legal que les asigne el carácter de utilidad pública. Si bien este 
dominio no puede ser objeto de actos jurídicos del derecho privado, sí puede ser objeto de actos 
administrativos, como lo son la concesión y el permiso. Tampoco se pueden hipotecar porque no 
serían ejecutables. En cuanto a las servidumbres, las del derecho administrativo no tendrían objeto 
porque ambos bienes estarían afectados a la utilidad pública. Tampoco podrían tener servidumbres 
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pasivas del derecho civil porque sería darles un destino a favor de la propiedad privada.
El dominio internacional es la propiedad de Estado a Estado y consiste en una obligación pasiva 
general de todas las naciones de respetar la acción de cada pueblo sobre su territorio. Se diferencia 
del dominio eminente que es el del propio Estado sobre su suelo. Pero en rigor, no es el derecho real 
de dominio que regula el Código.
El dominio es perfecto o pleno cuando tiene todos los caracteres que la ley le atribuye. Cuando uno 
de estos falla, es un dominio imperfecto o menos pleno.
Jurisprudencia de la Corte Suprema:
Fallo: “Horta, José C/Harguindeguy, Ernesto” de 1922: Dice que el derecho que confiere el 
contrato de locación al locador, constituye una propiedad en el sentido de la Constitución. Había 
una ley que decía que el precio de los alquileres debía retrotraerse al año '20 (entendí que se 
trataba de un contrato celebrado antes de esa ley, al cual se le aplicó la misma, teniendo que 
cobrar el locatario, el precio del alquiler en 1920 en vez del que estaba cobrando desde antes). El 
juicio fue iniciado por el locatario. La Corte Suprema dijo que el derecho del locador al exigir el 
precio convenido por un determinado tiempo con arreglo a la vigencia de una ley que no limitaba 
el precio del alquiler en abstracto, era un bien incorporado a su patrimonio, independiéntemente 
de la propiedad arrendada. Entonces éste era un derecho de propiedad en el sentido constitucional 
y no podía ser modificado por una nueva ley. Violatoria del derecho de propiedad.
Fallo: “Mango c/Traba”: Que el derecho reconocido en la sentencia de desalojo es uno de los 
derechos de propiedad en el sentido constitucional. Acá ya se había dictado una sentencia de 
desalojo pero luego una ley prorrogó las locaciones urbanas por segunda vez. Entonces el 
locatario había sido desalojado cuando había expirado la primera prórroga y la sentencia quedó 
firme, adquiriendo cosa juzgada. Pero una segunda ley le otorgó una nueva prórroga y por eso el 
desalojado interpuso el juicio.
Durante el nuevo juicio, la sentencia de desalojo fue dejada sin efecto en el nuevo juicio. Pero 
luego, la Corte Suprema dijo que la ley nueva se había aplicado a una situación definitivamente 
establecida. Revocó la sentencia anterior y estableció el derecho del reecurrente a recuperar la 
posesión material del bien, por ser este un derecho adquirido. Menciona un fallo de la Corte 
Suprema de Estados Unidos que dice que la palabra “propiedad” comprende todos los intereses 
apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, su vida y su libertad.
Fallo: “Bordieu, Pedro C/Municipalidad de la Ciudad” de 1925. Éste era un hombre al que se le 
había dado la consesión de un sepulcro, y éste lo vendió. La Municipalidad le quería cobrar un 
impuesto, aduciendo que la sepultura no era un derecho de dominio. Bordieu realizó el pago bajo 
protesta, y mediante este juicio reclamó la repetición de la suma. 
La Corte dijo que las palabras libertad y propiedad son comprensivas de toda la vida social y 
políticas, son términos constitucionales y deben ser tomados en su sentido más ámplio. El término 
propiedad comprende todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de si 
mismo, su vida y su libertad.Por ello, el derecho creado por la concesión pertenece al 
concesionario y le ha sido acordado por la propia Municipalidad. Por ello puede ser objeto de 
transacción y se puede enajenar el sepulcro por un precio más alto que el pagado por el 
concecionario a la Municipalidad sin que éste tenga el deber de pagarle algo más a la 
Municipalidad.
IV – 2 – Caracteres del dominio perfecto: perpetuo, exclusivo y excluyente.
Caracteres del dominio. En el Código de Vélez, art. 2507 y 2661. Nuevo Código, 1946:
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Exclusivo: No puede haber dos titulares exclusivos sobre la misma cosa, es decir, que dos personas 
no pueden tener cada una el dominio de toda una cosa. Esto también se aplica al condominio porque 
son titulares sobre una parte indivisa. Art. 1943 NCC.
Perpetuo: no se extingue por el sólo paso del tiempo, pero en la usucapión en realidad lo que se da 
es la adquisición por otro, no la pérdida. Esto no implica que sea vitalicio, sino que no se extingue 
por el no uso. Y a lo sumo, el dominio continúa en cabeza de otra persona pero no se extingue salvo 
que se extinga la cosa, a diferencia de otros derechos, como el usufructo. Art. 1942 NCC.
Absoluto: Implica que es el que mayores facultades confiere a su titular. Con las tres características 
del Derecho Romano (ius utendi, fruendi y abutendi). Sin embargo, haydominio imperfecto cuando 
está afectado el carácter absoluto, es decir, cuando existe una carga real a favor de un tercero. Una 
carga real es el derecho pasivo constituído a favor de un tercero. Esto se llama dominio 
desmembrado.
Los tres supuestos de dominio imperfecto, para ambos códigos, son: el revocable, el fiduciario y el 
desmembrado.
A su vez, todos los demás derechos rales serían una desmenbración del derecho de dominio, según 
parte de la doctrina. Todos los derechos reales desmembrados suponen necesariamente la existencia 
del dominio.
En el Código de Vélez, no quedaba claro si implicaba un derecho de disfrute, o también se podía 
dar por el derecho de garantía. La discusión no era muy aplicable en la práctica.
IV – 3 – El dominio imperfecto: dominio revocable, fiduciario y desmembrado.
Clases de dominio imperfecto:
• Revocable: art 1965 NCC. Es el que está sometido a una condición o plazo resolutorio, a 
cuyo cumplimiento debe restituírse la cosa a quien la transmitió. Por disposición de la 
voluntad o de la ley. La condición resolutoria opera de pleno derecho y con efectos 
retroactivos, pero el readquiriente necesita la tradición. Según Alterini, debe distinguirse la 
revocación de pleno derecho de la facultativa. Dentro de esta última, la derivada de la mera 
manifestación de voluntad y la que necesita una sentencia judicial. La innovación del Nuevo 
Código es que se establece que si no se hubiera establecido el término de la condición (si 
ésta es un hecho futuro e incierto), se limita a 10 años, transcurridos los cuales, el dominio 
se considerará perfecto.
• Fiduciario: Art 1964 NCC. En el dominio fiduciario, la cosa debe ser transmitida a un 
tercero luego de cumplida la condición. Este dominio siempre es contractual. Ej: 
compraventa con pacto de retroventa. En la práctica no se da mucho porque por lo general 
es una simulación, utilizada para hacer un préstamo. También está la cláusula de comprador 
preferente. O se pueden encontrar estas cláusulas en el contrato de donación, como en la 
supernacencia de hijos. 
La tercer diferencia, que surge con la ley 24.441 es el efecto retroactivo que posee el dominio 
revocable, mientras que esto no se da en el dominio fiduciario.
Hoy se agrega una cuarta diferencia: las limitaciones serias que pueden imponerse en el dominio 
fiduciario a los actos de disposición.
DIFERENCIAS ENTRE LOS CÓDIGOS: el Nuevo Código introduce dos modificaciones. Por un 
lado, permite la readquisición del dominio imperfecto por el antiguo dueño, ante el solo 
vencimiento del plazo o condición. Ya no se exige una nueva tradición. La otra diferencia es que los 
actos jurídicos inoponibles a quien readquiere el dominio por revocación incluyen los de 
disposición y administración. Estos últimos no se incluían en el Código de Vélez.
Con el Viejo Código, se discutía si el dominio era imperfecto cuando al cosa está gravada por un 
derecho real de garantía. El criterio restringido decía que la hipoteca no le quitaba esta condición al 
dominio porque el dueño conserva el uso, disfrute y posesión material del inmueble. Una postura 
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menos estricta decía que sí ocurre cuando la cosa se desplaza pero no existe un desmembramiento 
cuando se trata de la hipoteca. Salvat dice que en este último caso será sólo una limitación a los 
derechos del propietario. La postura ámplia, seguida por Kiper, dice que sí se limita la plenitud del 
dominio porque el dueño no tendrá ya el derecho de hacer todo lo que podría hacer si no existiera 
otro derecho constituído sobra la cosa. La restricción consiste en un no hacer.
IV – 4 – Extensión del dominio: subsuelo y espacio aéreo, tesoros, minas, aguas subterráneas y 
yacimientos arqueológicos.
La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre él. No se le ponen 
límites pero éstos sí son impuestos por los códigos de edificación, el Código Aeronáutico y otras 
disposiciones legales. 
La propiedad del terreno hace nacer una presunción iuirs tantum de propiedad sobre las 
contrucciones, plantaciones y obras existentnes en la superfície del suelo o en su interior porque son 
inmuebles por accesión.
También son de propiedad del dueño del suelo las ruinas y yacimientos arqueológicos y 
paleontológicos, y las aguas subterráneas. Estaba en el Viejo Código, art. 2340, y sigue en la ley 
9080).
El Código de Minería dispone que las minas forman una propiedad distinta del terreno en que se 
hallan y son bienes del Estado nacional o de las provincias, art. 11 y 7.
En la época de Vélez, los tesoros eran mucho más cotidianos. Lo define en el art. 2551, diciendo 
que es aquel que no tiene dueño que estaba oculto o enterrado.
Había discusiones doctrinarias sobre si podía ser un tesoro la cosa mueble que este dentro de un 
inmueble. Para Kiper lo que está oculto en un mueble, es una cosa perdida, no un tesoro.
El Nuevo Código lo resuelve diciendo que es tesoro en tanto este en un inmueble como un mueble. 
Quién puede buscar tesoros: en principio es el propietario del fundo o del inmueble, el copropietario 
si hay un condominio, el usufructuario, el usuario, entre otros. Art 2578 del Código de Vélez.
Al ser una res nulius, el tesoro le correspondería en su totalidad a quien lo encontró en su inmueble. 
Pero si lo encuentro en otro inmueble, será la mitad para mi y la otra mitad al dueño.
Hay que tener en cuenta que para que yo sea el descubridor de un tesoro tiene que ser casual, según 
el art. 2571 Código Viejo.
El Nuevo Código establece algo similar en los arts. 1951, 1952, 1953. Dice que quien descubra la 
cosa en un inmueble que no sea totalmente suyo, se podrá quedar con la mitad de su valor (como 
descubridor), y sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad de la cosa dentro de la 
cual se halló el tesoro.
Las aguas subterráneas estaban incluidas en el Viejo Código como parte del dominio público del 
estado, sin perjuicio del derecho del propietario del fundo de extraerlas en la medida de su interés, 
art. 2518 VC. Sólo las provincias podían autorizar su extracción pero el Estado naciona debería 
también controlarla. El principio es que quien pretenda utilizar las aguas subterráneas para otros 
usos que no sean los domésticos, debe pedir la autorización administrativa correspondiente, y para 
los usos domésticos también si ella fuera requerida por la legislación local. Lo mismo ocurre con las 
aguas termales o medicinales.
Las aguas dormidas se diferencian de ellas, en que son los lagos y lagunas, siendo ambos depósitos 
de aguas naturales.
IV – 5 – Facultades materiales y jurídicas.
Las facultades jurídicas que tiene el propietario son limitadas en su número pero no taxativas. Está 
la limitación del numers clausus de los derechos reales.
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Fallo “Ercolano, Agustín c/Lanteri de Renshaw, Julieta”: sobre la limitación en el precio de la 
locación. Se había había invocado una locación por simple convenio verbal y sin término. La Corte 
dijo que el límite fijado por esa ley satisfacía las condiciones necesariaas de razonabilidad y por lo 
tanto, no había sido vulenrada la garantía del art. 17 de la Constitución. Al no haber un contrato 
escrito, el inquilino podía cesar en el arrendamiento en cualqueir tiempo (a diferencia del fallo 
“Horta” donde se había invocado un contrato de cumplimiento exigible en el futuro, y donde se 
estaría privando, sin compensación alguna, un bien adquirido en virtud de un uso legítimo).La 
Corte le dio la razón al locatario.
Fallo “Avico c/de la Pesa”: Acá se trataba de una ley que establecía una moratoria por 3 años 
para las obligaciones garantidas con hipoteca que estaban vencidas, y limitaba el interés al 6%. 
La Corte dijo que la gravedad y extensión del a crisis económica justificaban la ley impugnada 
porque ella tenía un fin legítimo, como era el interés público. Entonces el precio de la deuda debía 
ser limitado.
Pactos comisorios: 1204 VC, y otro establecen la prohibición de que el acreedor se quede con la 
cosa si no se