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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA
DE MÉXICO
FACULTAD DE DERECHO
 
“DEL MAL LLAMADO CUASIUSUFRUCTO”
 ALGUNAS CONSIDERACIONES EN TORNO A SU DESNATURALIZACIÓN
 COMO DERECHO REAL LIMITATIVO DE DOMINIO
QUE PRESENTA 
MIGUEL ÁNGEL PALMA GÓMEZ
PARA OBTENER EL TITULO DE
LICENCIADO EN DERECHO 
ASESOR:
LIC. JOSÉ ALBERTO FRÍAS HERMOSILLO
MÉXICO, D.F., NOVIEMBRE DE 2012
TESIS
 
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UNIV IOAO NACIONAL AUT NOMA DE MÉXICO 
FACULTAD DE DERECHO 
• 
México, Distrito Federal a 05 de octubre de 2011 . 
• 
Dr. rl L o e taneda Rlvas: 
M rmlto Inform rl que el trabajo de titulación denominado "Del mal llamado 
cu lu ufrllcto. Algun s consideraciones en torno a su desnaturalización como 
d cho I I/mlt tlvo de dominio ' que sustenta el C. MIGUEL ANGEL PALMA 
GÓMEZ, con núm ro de cuenta 3-0016415-0, se encuentra debidamente 
concluido, ás de que cumple con los requisitos de forma y fondo para 
u prob clón, por lo que por este conducto le expreso mi visto bueno 
dicho • 
Sin otro p rticular por el momento, reciba un cordial saludo . 
• t 
• • 
Lic. José Alberto Frias Hermosillo 
• 
 
 
 
A Dios. 
Por haberme permitido llegar hasta este punto y 
por haberme brindado sabiduría, inteligencia 
y fortaleza para lograr mis objetivos. 
 
A mi madre Rosita. 
Por ser mi mayor ejemplo de perseverancia, 
coraje y honestidad, pero sobre todo 
por su gran amor y cariño. 
 
 A mi padre Miguel. 
Por ser un gran guía y pilar de mi familia, 
por haberme apoyado en todo momento 
y por amarnos por encima de todo. 
 
 
 
INDICE 
 
INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 1 
 
1. Justificación ............................................................................................. 2 
2. Planteamiento del problema .................................................................... 2 
3. Planteamiento de objetivos ..................................................................... 3 
4. Métodos de investigación ........................................................................ 3 
5. Desarrollo de la investigación ................................................................. 3 
 
CAPÍTULO PRIMERO. ORIGEN DEL USUFRUCTO 
 
I. Origen del usufructo en el Derecho Romano .............................................. 5 
1. Indicios del usufructo en el la etapa del Derecho Pre-clásico ................ 5 
2. Definición y regulación del usufructo en la etapa del Derecho Clásico .. 6 
3. Evolución del usufructo en la etapa del Derecho Post-clásico ............... 10 
II. Importancia del usufructo en la Edad Media .............................................. 12 
III. Aportaciones de la tradición jurídica española al usufructo ....................... 13 
IV. Regulación histórica del usufructo en el sistema jurídico mexicano. ........ 14 
1. Código civil de 1870 ................................................................................. 16 
2. Código civil de 1884 ................................................................................. 18 
3. Código civil de 1928 ................................................................................. 19 
 
CAPÍTULO SEGUNDO. DERECHOS REALES 
 
I. Concepto .................................................................................................... 24 
II. Distinción entre derecho real y personal .................................................... 27 
1. Teorías para distinguir los derechos reales de los personales ................ 28 
A. Teorías dualistas ............................................................................. 29 
B. Teorías monistas ............................................................................. 29 
C. Teorías Eclécticas ........................................................................... 30 
III. Clasificación de los derechos reales .......................................................... 32 
1. De dominio. ............................................................................................. 32 
A. Propiedad ........................................................................................ 33 
a) Formas de adquirir la propiedad ........................................... 34 
B. Desmembramiento de la propiedad ................................................ 35 
 a) Ius utendi ............................................................................... 36 
 b) Ius fruendi ............................................................................. 36 
 c) Ius abutendi ........................................................................... 38 
C. Causas de extinción de dominio .................................................... 39 
2. Limitativos de dominio ............................................................................. 40 
A. De goce ........................................................................................... 40 
a) Usufructo .............................................................................. 41 
b) Uso ....................................................................................... 41 
c) Habitación ............................................................................. 42 
B. De garantía ..................................................................................... 43 
a) Prenda .................................................................................. 43 
b) Hipoteca ................................................................................ 44 
C. De adquisición ................................................................................. 45 
a) Derecho de retención ............................................................ 45 
b) Derecho del tanto .................................................................. 46 
c) Derecho del retracto ............................................................. 47 
 
CAPÍTULO TERCERO. DEL USUFRUCTO 
 
I. Concepto .................................................................................................... 48 
1. Características ........................................................................................ 50 
II. Modos de adquirir el usufructo ................................................................... 57 
1. Por disposición de la ley .......................................................................... 57 
A. Artículo 430 del Código Civil para el Distrito Federal ...................... 58 
B. Artículo 1364 del Código Civil para el Distrito Federal .................... 60 
C. Artículo 1366 del Código Civil para el Distrito Federal .................... 62 
D. Artículo 1480 del Código Civil para el Distrito Federal .................... 62 
2. Voluntarios ............................................................................................... 63 
A. Inter vivos ........................................................................................ 63 
B. Mortis causa .................................................................................... 65 
C. Disposiciones comunes en el contrato y testamento como 
 títulos constitutivos del usufructo ..................................................... 66 
a) Sujeción a término o condición............................................. 66 
b) Pluralidad de usufructuarios ................................................. 67 
3. Por prescripción adquisitiva ..................................................................... 68 
III. Naturaleza jurídica del usufructo ................................................................ 69 
IV. Elementos personales ............................................................................... 70 
1. Usufructuario............................................................................................ 70 
A. Derechos ........................................................................................ 72 
B. Obligaciones ................................................................................... 76 
a) Obligaciones del usufructuario antes de entrar al goce 
 de los bienes ......................................................................... 76 
b) Obligaciones del usufructuario durante el ejercicio de 
 su derecho ............................................................................ 80 
c) Obligaciones del usufructuario al concluir el usufructo ......... 83 
2. Nudo propietario ...................................................................................... 83 
A. Derechos ......................................................................................... 84 
B. Obligaciones ................................................................................... 86 
3. Existencia casuística de un tercer elemento personal ............................. 88 
V. Elemento real ............................................................................................ 89 
1. Bienes ..................................................................................................... 89 
2. Clasificación de los bienes ....................................................................... 90 
3. Bienes que pueden darse en usufructo ................................................... 94 
VI. Clasificación del usufructo ......................................................................... 99 
VII. Causas de extinción del usufructo ............................................................. 101 
1. Causas de extinción contempladas en el artículo 1038 del Código 
Civil para el Distrito Federal .................................................................... 101 
2. Casos no contemplados en el artículo 1038 del Código Civil para 
el Distrito Federal ..................................................................................... 108 
A. Por la expropiación del bien ............................................................ 108 
B. Por pérdida de la patria potestad..................................................... 109 
C. Por sentencia judicial ....................................................................... 109 
 
CAPÍTULO CUARTO. DEL CUASI-USUFRUCTO 
 
I. Origen del cuasi-usufructo ........................................................................ 111 
II. Naturaleza jurídica del cuasi-usufructo ...................................................... 115 
1. El cuasi-usufructo constituye un derecho personal .................................. 115 
2. El cuasi-usufructo implica una verdadera transmisión de propiedad ...... 118 
III. Formas de adquirir el cuasi-usufructo ....................................................... 119 
IV. Objeto sobre el cual recae el cuasi-usufructo ............................................ 121 
1. Particularidades de los bienes consumibles por el primer uso .............. 122 
2. Ejemplos de bienes consumibles ........................................................... 123 
V. Sujetos ....................................................................................................... 124 
1. Derechos y obligaciones de las partes .................................................... 124 
A. Del cuasi-usufructuario .................................................................... 125 
a) Derechos del cuasi-usufructuario .................................................. 125 
b) Obligaciones del cuasi-usufructuario ............................................ 126 
B. Del mal llamado nudo propietario .................................................... 129 
2. Confusión del “ius utendi” y “ius abutendi” ............................................... 130 
3. Acción del nudo propietario en contra del cuasi-usufructuario ................ 131 
VI. Extinción del cuasi-usufructo ..................................................................... 133 
1. Su principal causa es su propio fin .......................................................... 134 
VII. Regulación del cuasi-usufructo en el sistema jurídico mexicano ............... 134 
VIII. El cuasi-usufructo en el derecho comparado ............................................ 136 
1. Regulación en España ............................................................................. 136 
2. Regulación en Argentina .......................................................................... 138 
3. Regulación en Chile ................................................................................ 139 
IX. Semejanzas del cuasi-usufructo con otras figuras jurídicas ....................... 142 
1. Cuasi-usufructo y mutuo .......................................................................... 143 
2. Cuasi-usufructo y permuta ....................................................................... 146 
3. Cuasi-usufructo y compraventa ............................................................... 148 
 
CAPÍTULO QUINTO. PROPUESTA DE REFORMA A LOS ARTÍCULOS 430, 994 
y 1469 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL 
 
I. Propuesta de reforma al artículo 430 de Código Civil para el Distrito 
Federal ....................................................................................................... 151 
II. Propuesta de reforma al artículo 994 de Código Civil para el Distrito 
Federal ....................................................................................................... 159 
III. Propuesta de reforma al artículo 1469 de Código Civil para el Distrito 
Federal ....................................................................................................... 166 
 
CONCLUSIONES ............................................................................................ 170 
 
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................... 174 
 
1 
 
INTRODUCCIÓN 
La propiedad constituye el derecho real por excelencia, en virtud de éste su 
titular puede libremente decidir el destino del bien sobre el cual se ejerza, es decir, 
el propietario de un bien puede usarlo, arrendarlo, enajenarlo, consumirlo, dejarlo 
perecer e inclusive modificar su forma o destruirlo, con la única restricción de que 
con ello no se afecten derechos de terceros. En tal sentido, la doctrina ha 
señalado como derechos inherentes a la propiedad el ius utendi, ius fruendi y ius 
abutendi, vocablos que provienen del latín y que pueden traducirse como derecho 
a usar, derecho de percibir los frutos y derecho a decidir el destino del bien. 
Por otro lado, el usufructo es un derecho real limitativo de dominio o 
limitado del ius abutendi, y cuya principal diferencia con la propiedad es que se 
ejerce sobre bienes ajenos. Por lo que en virtud del usufructo, su titular tiene 
derecho a usar los bienes (ius utendi) y percibir los frutos que ellos generen (ius 
fruendi) mientras esté vigente dicha figura, pues cuando ésta llegue a su final 
deberá devolverlos a su dueño quien conservó el dominio (ius abutendi). 
La figura del cuasi-usufructo surge en el Derecho Romano y es utilizada 
para identificar al usufructo que recae sobre bienes consumibles. Pero, ¿por qué 
la necesidad de distinguir a éste de aquel? Dicha pregunta puede contestarse al 
considerar que resulta imposible constituir un usufructosobre bienes consumibles, 
pues si el objetivo de dicha figura es que el dueño de un bien permita a otro 
servirse de éste con la principal obligación de cuidarlo, conservarlo y devolverlo al 
final, lo anterior resulta imposible cuando se trata de bienes consumibles ya que 
los mismos se extinguen desde su primer uso. En tal sentido, como vieron que era 
imposible constituir un usufructo sobre bienes consumibles, decidieron nombrarlo 
cuasi-usufructo. 
No obstante la problemática anterior que fue detectada en el Derecho 
Romano desde hace 1900 años aproximadamente, dicha figura solo fue 
diferenciada del usufructo en el nombre, pues a pesar de todas las diferencias 
existentes y con conocimiento de causa, se pretendió y se pretende en la 
actualidad aplicar las reglas del usufructo al cuasi-usufructo. 
2 
 
El presente trabajo tiene por objeto estudiar, comparar y diferenciar a 
detalle ambas figuras, para demostrar como resulta imposible aplicar al cuasi-
usufructo las reglas que rigen al usufructo. 
1. JUSTIFICACIÓN 
El acto jurídico regulado bajo el nombre de cuasi-usufructo ha sido poco 
utilizado y en consecuencia poco productivo, esto debido a su errónea 
denominación y mala regulación. 
No obstante que dicha figura se encuentre regulada de la misma manera 
durante tantos años, no implica que por ello esté bien hecho, y el presente trabajo 
tiene como fin proponer una regulación diferente atendiendo a su verdadera 
naturaleza jurídica. 
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 
El problema existente en el cuasi-usufructo es que desde su nacimiento en 
el Derecho Romano se le trató como si éste constituyera un derecho real limitativo 
de dominio atendiendo al siguiente razonamiento: si el usufructo es un derecho 
real limitativo de dominio, una especie de éste como lo es aquel que recae sobre 
bienes consumibles también ha de ser un derecho real limitativo de dominio. Sin 
embargo ello no es así y en el cuerpo del presente trabajo se pretenderá 
demostrar cómo ésta figura constituye un acto traslativo de dominio (por lo que 
resultaría erróneo considerarlo y regularlo como un derecho real limitativo de 
dominio). Aunado a la afirmación de que dicha figura constituye un derecho real de 
propiedad, resulta sumamente importante el estudio de los derechos y 
obligaciones contraídos entre las partes, ya que considero que estos son de mayor 
relevancia que la misma transmisión de propiedad existente. 
En ese orden de ideas, es sumamente difícil tratar de regular un derecho 
real pleno con las normas de uno real limitativo de dominio, como es el caso del 
cuasi-usufructo. 
3 
 
Por último, se pretende hacer una propuesta de reforma a los artículos que 
tienen relación directa con el cuasi-usufructo, con el fin de corregir lo que en este 
apartado se critica. 
3. PLANTEAMIENTO DE OBJETIVOS 
General: con motivo de una deficiente regulación en materia de cuasi-
usufructo, así como su poco estudio que la doctrina hace de dicha figura, 
considero útil presentar un estudio y análisis, para que sirva de apoyo tanto en el 
ámbito académico, como en el profesional. 
Específico: encontrar diferencias sustanciales entre el usufructo y el cuasi-
usufructo que evidencien la imposibilidad de compartir una misma regulación y 
sirvan de base para proponer una nueva regulación del cuasi-usufructo. 
4. MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN 
Para la elaboración de este trabajo, principalmente utilice dos métodos de 
investigación, el primero de ellos el método documental empleado en la 
recopilación de información obtenida en una amplia bibliografía y de 
ordenamientos legales, tanto nacionales como extranjeros. 
El método comparativo resulta esencial en la realización de este trabajo, 
pues con base en éste se confrontan al usufructo y al cuasi-usufructo, para 
determinar sus coincidas y principalmente sus diferencias. 
Por último, me atrevo a afirmar que este trabajo es de tipo jurídico-
propositivo, si por éste entendemos aquel que trata de cuestionar una ley o 
institución jurídica vigente para luego de evaluar sus fallos, proponer cambios o 
reformas legislativas en concreto. 
5. DESARROLLO DE LA INVESTIGACIÓN 
El presente trabajo lo inicio abordando el marco histórico del cuasi-
usufructo, desde su origen en el Derecho Romano, su evolución en la Edad Media, 
su propagación en el sistema jurídico español, y por último la inclusión de ésta 
figura en el sistema jurídico mexicano por medio de la conquista española. 
4 
 
Culminando el primer capítulo con la evolución de dicha figura en los diferentes 
códigos que han regido en este país, principalmente en el Distrito Federal. 
El capítulo segundo tiene como propósito ubicar a los derechos reales 
dentro de la esfera jurídica de una persona, así como saber en qué consisten y 
principalmente poder diferenciarlos de los derechos personales o de crédito. 
Del usufructo resulta indispensable su estudio, pues como se ha 
mencionado en el planteamiento del problema, históricamente se ha regulado al 
cuasi-usufructo con las reglas de éste. El capítulo tercero tiene como propósito 
conocer detalladamente la naturaleza jurídica del usufructo, así como los modos 
en que puede adquirirse, los sujetos que intervienen, los derechos y obligaciones 
de las partes, su clasificación y las formas en que éste puede extinguirse. 
El capítulo cuarto es dedicado al estudio del cuasi-usufructo, estudio que se 
hace utilizando principalmente el método comparativo en relación a la figura del 
usufructo. Uno de los temas abordados en este capítulo radica en desentrañar la 
verdadera naturaleza jurídica de ésta figura y determinar las enormes diferencias 
que ello conlleva en relación al usufructo. Por último se estudia dicha figura en el 
derecho comparado, específicamente con la legislación española, argentina y 
chilena. 
Concluyo este trabajo con la propuesta de reforma a los artículos 430, 994 y 
1469 del Código civil para el Distrito Federal, propuestas que tiene como finalidad 
generar la extinción del mal llamado cuasi-usufructo (capítulo quinto). 
5 
 
CAPÍTULO PRIMERO 
ORIGEN DEL USUFRUCTO 
En el presente capítulo se expondrá el origen del usufructo en el Derecho 
Romano, su evolución en España antes de la conquista, así como la introducción 
a nuestro país y su regulación en los diferentes códigos civiles que han regido en 
el Distrito Federal. 
I. ORIGEN DEL USUFRUCTO EN EL DERECHO ROMANO 
Al igual que la mayoría de las figuras jurídicas existentes en la actualidad,1 
el usufructo tiene su origen en el Derecho Romano. En el presente capítulo se 
expondrán las razones por las que surgió esta figura jurídica. 
El Derecho Romano se ha dividido en cuatro importantes etapas: arcaica, 
pre-clásica, clásica y post-clásica,2 siendo la clásica donde se crea la figura del 
usufructo como se expone a continuación. 
La etapa Arcaica va desde la fundación de Roma hasta la ley de las XII 
Tablas en el año 450 a.C. aproximadamente. “En este periodo las instituciones 
jurídicas respondieron a una pequeña comunidad de raigambre latino sabina y 
parcial incidencia etrusca, dedicada a la agricultura intensiva y el pastoreo”.3 
En esta etapa no hay rastro ni antecedente alguno del usufructo. Fue hasta 
la etapa del derecho Pre-clásico donde encontramos el primer antecedente. 
1. INDICIOS DEL USUFRUCTO EN LA ETAPA DEL DERECHO PRE-
CLÁSICO. 
La etapa Pre-clásica del Derecho Romano se puede ubicar en los años 367 
a.C. hasta la consolidación de Octaviano Augusto en el poder en el año 27 a.C. 
Esta etapa es importante ya que surgen las primeras fuentes del derecho como la 
Lex, el Plesbicito, el Senadoconsulto y el Ius gentium (que era el sistema 
proveniente de la actividad del pretor). 
 
1 Cfr. Kovaliov, S.I. Historia de Roma, Madrid, Akal editor, 1973, p. 5. 
2 Cfr. D´ors, Álvaro. Derecho romano privado, 9ª. ed., Pamplona, España,Eunsa, 1997, pp. 35-41. 
3 Espitia Garzón, Fabio. Historia del Derecho Romano, Colombia, Universidad Externado de 
Colombia, p. 44. 
6 
 
El indicio más remoto del usufructo se remonta al siglo II ó III a.C., se 
conoce por el jurista Ulpiano, el cual quedo recopilada en el libro VII del Digesto 
(7, 1, 68) y cuya traducción es la siguiente: 
ULPIANO en el libro décimo sétimo A Sabino La vieja cuestión fue si el parto4 
pertenece al fructuario, pero se mantuvo la sentencia de Bruto de que el fructuario no 
tiene lugar sobre ése, pues un hombre no puede estar en el fruto de otro hombre.5 Por 
esta razón el fructuario no tendrá usufructo sobre ése. Sin embargo, ¿qué sucedería 
si también se dejara el usufructo de un parto? ¿Acaso tendría el usufructo sobre ése? 
Y como puede ser legado un parto, podrá también ser legado el usufructo de ése. 1 
Sin embargo, Sabino y Casio opinaron que las crías de los ganados pertenecen al 
fructuario. 2 Si se legara el usufructo de una grey o de un rebaño de ganado mayor, 
deberá completar la grey con las crías nacidas después, esto es, en lugar de las 
cabezas de ganado muertas. 
El fragmento anterior del Digesto contiene una discusión entre los juristas 
Mucio Scévola y Junio Bruto sobre si el parto de la esclava en usufructo debiera o 
no considerarse como fruto, pues en caso afirmativo la propiedad del recién 
nacido sería para el usufructuario, y en caso negativo para el nudo propietario, es 
decir, para el dueño de la esclava. Prevaleciendo el criterio de Bruto el cual 
afirmaba que el producto no debía considerarse como fruto y en consecuencia la 
propiedad del nacido sería del dueño de la esclava y no de quien se servía de ella. 
Tal discusión, afirma Antonio Ortega Carrillo de Albornoz, tuvo lugar sobre la 
segunda mitad del S. II a.C., y que al tenor de la misma presuponía una 
familiarización con el nuevo concepto, se puede conjeturar que el usufructo era 
conocido mucho antes, y muy posiblemente comenzó a utilizarse a principios del 
S. II a.C.6 
2. DEFINICIÓN Y REGULACIÓN DEL USUFRUCTO EN LA ETAPA DEL 
DERECHO CLÁSICO 
El Derecho Clásico es aquel que se elaboró y rigió desde el reinado de 
Octaviano Augusto en el año 27 a.C., hasta el reinado de Dioclesiano en el año 
284 d.C., siendo ésta etapa la más destacada y valiosa del Derecho Romano, 
 
4 Es decir, el hijo de una esclava. 
5 El esclavo era considerado persona y res al mismo tiempo. Como persona se consideraba alieni 
iuris in potestate, como res formaba parte de un patrimonio. Su personalidad jurídica no se 
equiparaba a la de un ganado, por lo tanto, un hijo de una esclava no era considerado fruto, como 
sí lo sería una cría de ganado. 
6 Cfr. Ortega Carrillo de Albornoz, Antonio. Derecho privado romano, España, Ediciones del Genal, 
2007, p. 197. 
7 
 
pues en ella se crearon y regularon la mayoría de figuras jurídicas de la época. 
Además, se caracterizó por el gran auge de doctrinarios y por la utilización de la 
escritura para probar el pacto de obligaciones y dar seguimiento a los procesos 
judiciales. 
En esta etapa surgen como “fuentes del conocimiento del derecho los 
escritos literarios, retóricos, juristas y recopiladores, que permiten conocer, directa 
e indirectamente, tanto el contenido de los preceptos normativos como el alcance 
de las instituciones jurídicas”.7 
No obstante el antecedente existente en la etapa Pre-clásica, la mayoría de 
los autores contemporáneos concuerdan en que el usufructo surge en ésta etapa 
con un carácter eminentemente alimenticio, pues en la Antigua Roma se 
acostumbraba que el hombre legara a su mujer e hijas no casadas el usufructo de 
algunos de sus bienes con el fin de no dejarlas desprotegidas, pero sin instituirlas 
como herederas en perjuicio de los hijos. Este usufructo lo instituía el padre de 
familia para que su mujer e hijas no casadas siguieran llevando su vida como si él 
aún viviera imponiéndole -en la mayoría de los casos- la carga a la esposa 
supérstite de constituir un fideicomiso o una renta a favor de los hijos, los cuales a 
su vez era instituidos como herederos, quienes sólo podrían entrar al uso y goce 
de los bienes hasta que la madre falleciera. 
Señala Aldo Topasio que, “el usufructo nace en el derecho romano para 
asegurar -en virtud del uso y percepción de frutos de una cosa ajena- la 
subsistencia de una familia. Por esta razón, se constituye en su origen, 
ordinariamente, por medio de un legado, que constituye una disposición 
testamentaria”.8 
Cabe mencionar que en Roma existían dos tipos de matrimonio, el primero 
llamado cum manu, en el cual la mujer al casarse abandonaba el culto de su 
familia y la autoridad de su padre para asumir el de la familia de su marido y 
depender de él como una hija más, y el otro, que era el matrimonio sine manu en 
 
7 Espitia Garzón, Fabio. Op. cit., nota 3, p. 45. 
8 Topasio Ferretti, Aldo. Derecho Romano Patrimonial, México, Instituto de Investigaciones 
Jurídicas, UNAM, 1992, p. 95. 
8 
 
el que la esposa permanecía bajo la autoridad de su padre, conservando el culto 
de su familia.9 
En este sentido, en el matrimonio cum manu, la mujer heredaba como hija, 
mientras que en el matrimonio sine manu no tenía derecho a heredar nada de su 
esposo y solo lo hacía si el marido así lo hubiese dispuesto en su testamento. 
Sin embargo, el usufructo no solo se utilizó para no dejar desprotegida a la 
mujer, sino que en muchos de los casos se utilizaba para garantizar el buen vivir 
de locos, ancianos, solteras, inválidos, incapaces, etc., y que por su particular 
estado de salud o por la condición de incapaces que la ley les daba no podían 
tener bienes en propiedad. 
Cabe mencionar que el Derecho Romano consideró al usufructo como una 
“servidumbre10 personal a través de la cual una persona tiene el derecho de usar y 
disfrutar los frutos de una cosa que pertenecen a otro, pero sin alterar su 
sustancia”.11 
Irresponsable sería dar la fecha en que surge el usufructo, pues ni los 
autores más reconocidos y especializados en Derecho Romano lo hacen. Sin 
embargo, se tiene la certeza de que fue el jurista Paulo quien realizó la primera 
definición de usufructo aproximadamente entre los años 222 a 235 de nuestra era, 
periodo en que Paulo fungía como consejero del emperador Severo Alejandro. 
En el libro séptimo del Digesto (7, 1, 1), se advierte que Paulo definió al 
usufructo como “usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum 
substancia” cuya traducción es “El usufructo es el derecho de usar y disfrutar 
cosas ajenas dejando a salvo la sustancia de las cosas”. 
Desde la época clásica del derecho romano se clasificó a los derechos en 
personales y reales. El usufructo se encuentra clasificado como un derecho real. 
 
9 Cfr. D´ors, Álvaro. Op. cit., nota 2, p. 284. 
10 El termino servidumbre se origina del vocablo latino servitus, que significa subordinación, lo cual 
trae aparejada una limitación a la libre disposición del individuo; en el campo de los derechos 
reales, puede ser definida como aquel derecho que restringe las facultades del propietario de una 
cosa, y que implica un beneficio a favor de un tercero. 
11 Trejo Guerrero, Gabino. Los derechos reales en Roma, México, Sista, 1993, p. 167. 
9 
 
Se les denominó derechos reales, por el origen de la palabra “res” que 
proviene del latín y significa “cosa”. Los derechos reales fueron definidos como 
aquel que se ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa, y que puede 
hacerse valer ante todo el mundo, es decir, que es oponible a terceros. 
Los derechos reales tienen como principal característica que recaen sobre 
determinadas cosas o bienes. El usufructo no solo fue clasificado como un 
derecho real, sino que más importante aún se considerabaun derecho vitalicio e 
indivisible, es decir, si se constituía el usufructo a favor de más de una persona, 
éste no terminaba hasta que el último de ellos falleciera. 
Se consideraba al usufructo como el más amplio de los derechos reales 
sobre bienes ajenos, pues el usufructuario tenía sobre éstos el derecho de usarlos 
y hacer suyos los frutos que los mismos generaban, mientras que al dueño se le 
privaba de esos derechos y solo podría usar y disfrutar la cosa hasta que el 
usufructo terminara, es decir, cuando el usufructuario devolviera las cosas a su 
dueño. 
Como puede observarse el usufructo implica un desmembramiento de la 
propiedad en tres distintos derechos ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, cuya 
traducción respectiva es derecho de usar, derecho de disfrutar y derecho de 
abusar o de disposición, siendo este último el único que conservaba el propietario 
al otorgar el usufructo, de allí que se le denominó nudo propietario por considerar 
que su derecho de propiedad quedaba desnudo; situación que será materia de 
estudio en capítulos posteriores. 
Durante el resto de ésta etapa del Derecho Romano, surgió la controversia 
en cuanto al significado de la frase “salva rerum substantia” (que significa 
“conservando la substancia de la cosa” y que se deriva de la definición de 
usufructo hecha por Paulo), ya que algunos juristas de la época aseguraban que 
Paulo quiso decir en su definición “mientras subsistiera la cosa”, para otros 
implicaba que el “usufructo no puede recaer sobre cosas susceptibles de utilizarse 
repetidamente sin destruirse”. 
10 
 
A finales de ésta época clásica, la figura del usufructo sufre una 
modificación trascendental al permitir al usufructuario arrendar su derecho, razón 
por la cual considero que dicha figura obtuvo un mayor auge en el ámbito 
comercial. De igual forma, se concedió al nudo propietario el derecho de exigir al 
usufructuario una doble promesa, la primera de ellas consistía en comprometerse 
a utilizar la cosa como “buen padre de familia”, y la segunda que consistía en 
comprometer al usufructuario al otorgamiento de uno o más fiadores, los cuales se 
obligarían a responder por él en caso de un mal uso o destrucción de la cosa. 
En este sentido, si el usufructuario se comprometía a constituir una fianza, 
el nudo propietario podría retener la o las cosas hasta que el usufructuario 
presentara a su fiador. 
3. EVOLUCIÓN DEL USUFRUCTO EN LA ETAPA DEL DERECHO POST-
CLÁSICO 
En esta etapa, que va del año 284 hasta el año 565 (fin del imperio de 
Justiniano), se consideró al usufructo como una especie de “propiedad de 
categoría inferior”, es decir, una propiedad limitada en el tiempo y privada del 
derecho de usar la cosa y hacer suyos los frutos que generen; de igual modo se 
aceptó la posibilidad de adquirir el usufructo por medio de la “usucapión” o 
prescripción adquisitiva (figura que se estudia y explica en el capítulo tercero de 
este trabajo). 
Durante los años 527, y hasta su muerte en el año 565 d.C., Justiniano fue 
el emperador del Imperio Romano de Oriente y uno de los principales juristas de la 
época, cuyas obras más importantes fueron Código, Digesto e Instituciones, 
compilaciones que constituyen el nacimiento histórico del derecho romano, pues 
se considera que sin ellas muchas figuras jurídicas se hubieran perdido en el 
tiempo, o bien, se situarían erróneamente en otra época.12 
Justiniano en su obra denominada “Instituciones”, definió al usufructo como 
“Usufructus est jus alienis rebus utendi, fruendi, salva rerum substantia Est enim 
jus in corpore, quo sublato, et ipsum tolli necesse est” la cual se traduce como “El 
 
12 Cfr. Kovaliov, S.I. Op. cit., nota 1, p. 24. 
11 
 
usufructo es el derecho de usar las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin 
alterar la sustancia de ellos; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo 
se destruye, queda necesariamente destruido el derecho”.13 
Como puede advertirse, Justiniano no pasó por alto las controversias que 
tuvieron lugar a finales de la época Clásica en relación al significado de la frase 
“salva rerum substantia” de la definición de Paulo, razón por la cual a manera de 
aclaración, adicionó a la definición de Paulo la frase “Est enim jus in corpore, quo 
sublato, et ipsum tolli necesse est” y con la cual deja en claro que el “dejar a salvo 
la sustancia” equivale a decir “mientras subsistiera la cosa”. 
Justiniano en la misma obra, dejó en claro su postura en cuanto a que no 
puede constituirse usufructo sobre bienes consumibles por el uso, pues por la 
propia naturaleza dichos bienes no pueden ser usados sin que se extingan, y 
extinto el bien se extingue el usufructo. Razonamiento que con el tiempo 
cambiaría y el cual es el tema central de este trabajo. 
Uno de los mayores aportes del gran Justiniano, fue recopilar y enmendar 
todos los textos de juristas que se habían escrito hasta entonces, para 
presentarlos y resguardarlos en una sola obra llamada el Digesto. 
El Digesto de Justiniano se encuentra conformado por 50 libros, que 
recogen una buena parte de las obras de los juristas de la segunda y última etapa 
clásica, a modo de antología por materias, con indicación del autor y libro de 
procedencia de cada fragmento.14 El libro VII del Digesto se titula “De usu fructu”, 
y cuya traducción es “Acerca del usufructo”. Esta obra constituye la fuente jurídica 
más antigua de la figura que se expone en este trabajo y de la cual existen 
diversas traducciones al español. 
 
13 Justiniano, Instituciones, edición bilingüe, traducción de Francisco Pérez Anaya y Melquiades 
Pérez Rivas, Argentina, Heliasta S.R.L., p. 101. 
14 Cfr. D´ors, Álvaro. Op. cit., nota 2, p.107. 
12 
 
Apunta Aldo Topasio que “en la época postclásica se admite el usufructo en 
beneficio de un ente colectivo (persona jurídica). Bajo Justiniano se limitó la 
máxima duración del usufructo –en esta situación- a cien años”.15 
II. IMPORTANCIA DEL USUFRUCTO EN LA EDAD MEDIA 
La Edad Media tuvo lugar en Europa entre los años 380 y 1480 de nuestra 
era. Existe discrepancia entre diversos autores en cuanto a las fechas exactas, 
sin embargo la mayoría de ellos coinciden en que la Edad Media inicio con la 
caída del imperio romano, con las invasiones de los llamados pueblos bárbaros y 
la formación de diversos reinos germánicos en el occidente de Europa. Este 
fenómeno social, político y económico ha sido dividido en etapas, la primera de 
ellas nombrada como la Alta Edad Media (del año 380 al 980), la Plena Edad 
Media (del año 980 al 1280) y por último la Baja Edad Media (del año 1280 a 
1480). 
El feudalismo ha sido definido desde un aspecto jurídico como “un conjunto 
de instituciones que crean y rigen obligaciones de obediencia y servicio –
principalmente militar- por parte de un hombre libre, llamado “vasallo”, hacia un 
hombre libre llamado “señor”, y obligaciones de protección y sometimiento por 
parte del “señor” respecto del “vasallo”, dándose el caso de que la obligación de 
sometimiento se tuviera la mayoría de las veces como efecto de concesión, por 
parte del señor al vasallo, de un bien llamado “feudo”.16 
La primera sociedad feudal tuvo lugar en el imperio carolingio (Francia, 
Alemania, el reino de Borgoña-Provenza y la Italia de la época), y se caracteriza 
principalmente por la composición de dos clases sociales: “señores” y “vasallos”. 
Su estructura es jerárquica, con la peculiaridad de que el “señor” tiene “vasallos”, 
pero a su vez éste puede ser “vasallo” de otros señores, es decir, existían 
“señores” de alto rango y pequeños “señores”. 
El feudalismo tuvo su origen en la segunda mitad de la Edad Media (siglos 
IX y X), y cobra importancia en nuestro tema de estudio por ser la posesión y la15 Topasio Ferretti, Aldo. Op. cit., nota 8, p. 96. 
16 François L. Ganshof, El feudalismo, Trad. de Feliu Formosa, Barcelona, Ariel, S.A., 1963, p. 17. 
13 
 
propiedad de la tierra, la mayor fuente de riqueza de la época, siendo que la 
mayoría de los casos en que se otorgaba la posesión de la tierra era por medio de 
la figura del usufructo. 
Como mayor fuente de riqueza y poder, la posesión de la tierra podía ser de 
tres tipos: 
“1. Alodio. Tierra libre y exenta de cargas. Su dueño la tenía en plena propiedad y 
podía venderla o transmitirla a sus herederos libremente. 
2. Tenencia. Parte del alodio que se concedía a un hombre libre para que viviera de 
ella junto con su familia. Poseía en usufructo el disfrute de sus réditos a cambio 
de pagar al señor determinadas prestaciones o censos, pero sin obligaciones de 
tipo miliar. 
3. Feudo. Extensión de tierra que poseía un hombre libre por concesión del señor a 
cambio de declararse su vasallo y obligarse a pagar en servicios o especie lo 
que requiriese el señor. Incluía también las obligaciones militares”.17 
De allí la importancia que tuvo la figura del usufructo, pues el “señor” para 
obtener control y sometimiento de determinados “vasallos”, otorgaba la tenencia 
de ciertas tierras por medio del usufructo, sin que esto implicara que el “señor” 
perdiera la propiedad de las mismas, es decir, únicamente otorgaba al “vasallo” el 
derecho de usar (poseer, habitar y cultivar la tierra) y el derecho de disfrutar 
(hacer suyos los productos del cultivo), derechos que perdía él si dejaba de 
cumplir con las obligaciones impuestas por el “señor”. 
En este sentido puede observarse una evolución en cuanto al uso de la 
figura del usufructo, pues mientras en la antigua Roma tenía un carácter 
alimenticio, en la Edad Media se utilizó como un medio de control político y social. 
III. APORTACIONES DE LA TRADICIÓN JURÍDICA ESPAÑOLA AL 
USUFRUCTO 
Entre los años de 1257 a 1266, fue redactada en España por Alfonso X, la 
obra denominada Las Siete Partidas, la cual se encuentra compuesta de siete 
libros, subdivididos en 182 títulos y éstos en 2479 leyes.18 
 
17 Echevarría Arsuaga, Ana y Rodríguez García, José Manuel. Atlas histórico de la Edad Media, 
España, Acento, 2003, p.152. 
18 Cfr. Iglesia Ferreirós, Aquilino. La creación del derecho. Una historia de la formación de un 
derecho estatal español. Manual II, Madrid, Marcial Pons, 1996, p.31. 
14 
 
Esta obra, no se trata de un libro, sino de un conjunto de leyes. Su 
importancia se manifiesta en varios aspectos: se tiene este libro por el código más 
completo de la ley civil de la Edad Media en Europa, y también se considera como 
una de las fuentes más prestigiosas del Derecho en la historia de España.19 
En el tercer libro, y con una influencia eminentemente romanista, se definió 
al usufructo como “el derecho de uso que ome ha en los edificios o en las 
heredades ajenas para servirse de ellas, a pro de su persona e non a pro 
señaladamente de su heredad”. 
Sin embargo, el mayor aporte de los juristas españoles a la figura del 
usufructo es por parte de Gregorio López, quien realizó una glosa a Las Siete 
Partidas.20 
La glosa de Gregorio López consistió principalmente en plantear y resolver 
diversos problemas en materia de usufructo como la subrogación real, la renuncia 
a la fianza, la validez o invalidez de un usufructo con derecho a vender parte de 
los bienes usufructuados, el derecho de hipoteca sobre un usufructo, todo ello lo 
realizo apoyado del corpus iuris romano, así como de obras realizadas por los 
glosadores y post- glosadores. 
Las aportaciones de Gregorio López son relevantes para nuestro sistema 
jurídico mexicano, porque éstas fueron introducidas a nuestro territorio por medio 
de la Conquista. 
IV. REGULACIÓN HISTÓRICA DEL USUFRUCTO EN EL SISTEMA 
JURÍDICO MEXICANO 
Como consecuencia de la invasión española al México-Tenochtitlpan (1521 
a 1821), se instauro la Nueva España y con ello se fue constituyendo un sistema 
jurídico al que se le conoce como “derecho indiano”. Este derecho, no es otra cosa 
que la recepción o imposición de las normas jurídicas españolas que, con el paso 
 
19 Alfonso X El Sabio. Las Siete Partidas, Madrid, Editorial Castalia, 1992, p. 9. 
20 Ibidem, p. 32 
15 
 
del tiempo se fue modificando y adecuando a las necesidades existentes en 
nuestro territorio.21 
Las aportaciones realizadas por Gregorio López a las “Siete partidas”, 
constituyen el antecedente inmediato de la regulación del usufructo en México, 
pues en las “Pandectas hispano-mexicanas” se reprodujeron éstas, con excepción 
de la ley 23, pues la misma trata sobre el usufructo constituido sobre esclavos. 
Las Pandectas hispano-mexicanas fueron escritas por el jurista mexicano 
Juan Rodríguez de San Miguel en 1839, y su obra constituye uno de los primeros 
y más importantes textos jurídicos del México independiente.22 
La partida 3° (número 4534), título XXXI, ley XX de las “Pandectas hispano-
mexicanas”, se titula “De las Servidumbres que son llamadas usofruto, e uso tan 
solamente”. En ella se establece que existen tres maneras de constituir derechos 
sobre cosas ajenas, siendo la primera de ellas el usufructo y que de la lectura del 
mismo puede advertirse lo siguiente “El usufructo es cuando uno otorga a otro, 
para toda la vida o para cierto tiempo, el uso de alguna heredad, casa, siervos, 
ganados, así como las rentas o frutos que éstos generen”.23 
Se establece que el usufructo puede constituirse por contrato o testamento, 
quedando obligada la persona a favor de quien se constituya a actuar de buena fe, 
conservar la cosa y devolverla al dueño, a quien éste designe o a sus herederos 
en caso de muerte. Asimismo, se aclara que la persona que tiene el usufructo, 
gana todos los frutos y las rentas que los bienes generen, pudiendo incluso 
venderlos si así lo decide, más no podrá vender, ni empeñar la cosa usufructuada. 
El “derecho indiano” (en su mayoría leyes españolas), apoyado de textos 
escritos en la época como las Pandectas hispano-mexicanas, continuaron 
 
21 Cfr. Rodríguez de San Miguel, Juan, Pandectas hispano-mexicanas, 3ª. ed., México, Universidad 
Nacional Autónoma de México, 1980, T. I, p. XVII. 
22 Cfr. ibidem, p. XVIII. 
23 Cfr. ibidem, Tomo III, p. 348 
16 
 
vigentes no obstante la independencia alcanzada en 1821, pues la inexperiencia y 
desorganización de una nueva nación impidieron una codificación inmediata.24 
Fue hasta el año de 1870 en que entró en vigor el primer código civil en 
México con el nombre de “CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y 
TERRITORIO DE LA BAJA CALIFORNIA” de 1870, el cual fue abrogado 
posteriormente por el código civil del mismo nombre de 1884, y éste último lo sería 
por el “CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO Y TERRITORIOS FEDERALES EN 
MATERIA COMÚN Y PARA TODA LA REPÚBLICA EN MATERIA FEDERAL” de 
1928, código que al día de hoy se encuentra vigente.25 
1. CÓDIGO CIVIL DE 1870 
El código de 1870 fue redactado por una comisión que tomó como base el 
proyecto de don Justo Sierra padre, quien a su vez se basó en el proyecto del 
jurista español Florencio García Goyena, el Derecho Romano y el Código de 
Napoleón, el cual incluyó los principios sentados por las Leyes de Reforma, 
mismos que se mantendrían en los Códigos sucesores.26 
Éste primer código fue de tipo clásico basado en ideas filosóficas y políticas 
del liberalismo europeo, específicamente del sistema francés y con una influencia 
netamente romana, en el que la autonomía de la voluntad era la ley suprema en 
los contratos y en materia familiar subsistía la autoridad marital y una fuerte 
potestad paternal. 
Éste primer código contiene más de 4 mil artículos, siendo que el usufructo 
quedó reguladoa partir del artículo 963, el cual lo define de la siguiente manera: 
Artículo 963. El usufructo es el derecho de disfrutar los bienes ajenos, sin alterar 
su forma ni sustancia. 
En la definición de usufructo que nos ofrece el código de 1870, se puede 
apreciar una gran influencia del Derecho Romano, específicamente de la 
 
24 Cfr. Aguilar Gutiérrez, Antonio y Derbez Muro, Julio. Panorama de la legislación civil de México, 
México, Instituto de derecho comparado de la Universidad Nacional Autónoma de México, 1960, p. 
4. 
25 Cfr. López Betancourt, Eduardo. Historia del derecho mexicano, México, Iure editores, 2004, pp. 
183-185. 
26 Aguilar Gutiérrez, Antonio y Derbez Muro, Julio. Op. cit., nota 24, p. 4. 
17 
 
definición de Paulo y las observaciones de Justiniano en cuanto a no alterar la 
forma del bien usufructuado. 
Dentro de las particularidades que se regulan en este código, se observan 
las siguientes: 
Artículo 964. El usufructo se constituye por la ley, por acto entre vivos o última 
voluntad, y por prescripción. 
Estas tres formas de constitución del usufructo continúan vigentes en la 
actualidad. 
Artículo 965. El usufructo puede constituirse a favor de una o muchas personas 
simultanea o sucesivamente. 
Artículo 966. Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, sea por 
herencia, sea por contrato, cesando el derecho de una de las personas el 
usufructo acrece a las demás. 
Como puede observarse, éste primer código contemplaba el “derecho de 
acrecer”, actualmente ese derecho pasa al propietario salvo que al constituirse el 
usufructo se hubiere dispuesto que acrecerá el derecho de los demás 
usufructuarios (artículo 983 del Código Civil vigente). 
Artículo 985. Si todas o algunas de las cosas en que se constituye el usufructo, se 
gastan o deterioran lentamente con el uso, el usufructuario tiene derecho de 
servirse de ellas como buen padre de familia, para los usos a que se hallan 
destinadas; y solo está obligado a devolverlas al extinguirse el usufructo en el 
estado en que se hallen, pero es responsable por el deterioro sobrevenido por su 
dolo, culpa o negligencia. 
Nuevamente se advierte la influencia romana en la redacción de este 
artículo, al establecer que “el usufructuario tiene derecho a servirse de ellas como 
buen padre de familia”. 
El código de 1870 no contempla la figura del cuasi-usufructo, solo hace 
mención del usufructo que recae sobre bienes que se desgastan o deterioran con 
el uso. Al respecto, me atrevo a afirmar que por la propia naturaleza de los 
bienes, la mayoría de ellos se desgastan o deterioran por el uso (unos en mayor 
grado que otros), sin embargo, tanto el código de 1870 como la legislación actual 
hacen la aclaración en beneficio del usufructuario. 
18 
 
Al no estar reglado el usufructo constituido sobre bienes consumibles, 
puedo suponer que el mismo se encontraba prohibido -quizás porque el legislador 
consideraba que esto era un imposible-. 
Artículo 2269. El usufructo de la dote pertenece al marido. 
El artículo 2251 del código en cita, establecía que “la dote es cualquier 
cosa o cantidad que la mujer u otro en su nombre, da al marido con el objeto 
expreso de ayudarle a sostener las cargas del matrimonio”. La figura jurídica de la 
“dote” fue creada por el Derecho Romano y adoptada por nuestro país en el 
código civil de 1870. Ésta figura actualmente ha sido derogada. 
No obstante lo anterior, puedo afirmar que la mayoría de los artículos del 
código civil de 1870 que regulan al usufructo se encuentran vigentes en el código 
actual. 
2. CÓDIGO CIVIL DE 1884 
Por decreto de 14 de diciembre de 1883, el entonces presidente 
constitucional de los Estados Unidos Mexicanos, Manuel González promulgó el 
“CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y TERRITORIO DE LA BAJA 
CALIFORNIA” mismo que entró en vigor el 1° de junio de 1884, de allí que se le 
conozca como “código civil de 1884” y que vino a abrogar el código del mismo 
nombre de 1870. 
Éste código surge como fruto del trabajo de una comisión revisora, 
integrada por don Eduardo Ruiz, don Pedro Collantes y Buenrostro, y don Miguel 
S. Macedo del código de 1870, y que gracias a una mejor técnica jurídica lograron 
reducir en 3,823 artículos, las disposiciones contenidas en más de 4 mil del código 
anterior.27 
Una de las principales innovaciones del código de 1884, consistía en la 
“libertad para testar”, ya que en su antecesor existía la figura de la “herencia 
forzosa”, la cual imponía a toda persona la obligación de heredar un porcentaje de 
la masa hereditaria a favor de determinadas personas (hijos y cónyuge). 
 
27 Cfr. Galindo Garfias, Ignacio. Un siglo de Derecho Civil Mexicano, Memoria del II Coloquio 
Nacional de Derecho Civil, México, Instituto de Investigaciones Jurídicas, UNAM, 1985, p. 10. 
19 
 
Pero sin duda, afirma Ignacio Galindo Garfias, que la tarea relevante de la 
comisión revisora fue adaptar a las necesidades de la sociedad el cuerpo de leyes 
existente.28 
En materia de usufructo se pueden observar en el código civil de 1884 las 
siguientes particularidades: 
Artículo 865. El usufructo es el derecho de disfrutar de los bienes ajenos, sin 
alterar su forma ni su sustancia. 
Como puede observarse, la definición legal de usufructo no cambió en 
relación a la del código de 1870. 
Asimismo, continuó respetándose el derecho legal de acrecer, pues al igual 
que en el código civil de 1870 no se admite pacto en contrario en perjuicio del 
nudo propietario. 
Este nuevo código de 1884 estuvo vigente hasta el día 1° de octubre de 
1932, pero no realizo cambios sustanciales en materia de usufructo a lo regulado 
en su antecesor. 
3. CÓDIGO CIVIL DE 1928 
Como resultado de la revolución de 1910, se tuvo la necesidad de una 
reforma íntegra de la legislación existente, con el fin de que en ellas se contuviera 
los principios revolucionarios y que ya se encontraban inmersos en la Constitución 
Política de los Estados Unidos Mexicanos de 1917. Es así que podemos hablar de 
una socialización del derecho, la cual quedó expresada en la exposición de 
motivos de la Constitución, de la siguiente manera: 
“Socializar el derecho significa extender la esfera del rico al pobre, del 
propietario al trabajador, del industrial al asalariado, del hombre a la mujer, 
sin ninguna restricción ni exclusivismo. Pero es preciso que el derecho no 
constituya un privilegio o un medio de dominación de una clase sobre 
otra”.29 
 
28 Cfr. Galindo Garfias, Ignacio. Op. cit, nota 27, p. 11. 
29 López Betancourt, Eduardo. Historia del derecho mexicano, op. cit., nota 25, pp. 186-187. 
20 
 
Fue así que en el año de 1926, el Congreso de la Unión autorizó al titular 
del poder ejecutivo a reformar –entre otras leyes- el código civil de 1884. Para tal 
efecto se creó una comisión redactora, la cual se encontraba integrada 
principalmente por Fernando Moreno, Francisco H. Ruiz, Rafael García Peña e 
Ignacio García Téllez.30 Esta comisión tardo aproximadamente dos años en 
terminar los trabajos del nuevo código civil, y que básicamente se reducen a una 
revisión y crítica del código anterior, estudios comparados con la legislación latina, 
europea, americana e inglesa; todo ello realizado desde un enfoque progresista y 
tomando las ideas plasmadas en la Constitución de 1917.31 
El nuevo código fue promulgado el 30 el agosto de 1928 por el entonces 
presidente Plutarco Elías Calles bajo el nombre de “CÓDIGO CIVIL PARA EL 
DISTRITO FEDERAL Y TERRITOROS FEDERALES EN MATERIA COMÚN Y 
PARA TODA LA REPUBLICA EN MATERIA FEDERAL”, el cual fue publicado 
parcialmente en el Diario Oficial de la Federación de la siguiente manera: 
- El 26 de mayo se publicaron los artículos 1° al 722. 
- El 14 de julio se publicaron losartículos 723 al 1280. 
- El 3 de agosto se publicaron los artículos 1281 al 1791. 
- El 13 de agosto se publicaron los artículos 1792 al 3044, además de 9 
transitorios.32 
No obstante su publicación en 1928, su entrada en vigor fue hasta el 1° de 
octubre de 1932. Este código -el cual continúa vigente- es comúnmente llamado 
“código civil de 1928”. 
El código de 1928 fue socialmente importante, pues su tendencia fue excluir 
toda norma que favoreciera el interés particular en perjuicio de la colectividad. 
Asimismo, fue innovador en muchos de sus artículos, principalmente al regular las 
 
30 Cfr. Jiménez García, Joel Francisco. Revista de Derecho Privado. Nueva Serie, año II, número 5, 
mayo-agosto, 2003, p.25. 
31 Cfr. García Téllez, Ignacio. Motivos, colaboración y concordancia del nuevo Código Civil 
mexicano, 2° ed., México, Porrúa, 1965, pp. 13 y 14. 
32 Cfr. García Téllez, Ignacio. Op. cit., nota 31, pp. 13 y 14. 
21 
 
relaciones familiares, derechos reales (como lo es el usufructo), sucesiones y de 
obligaciones. 
El código civil de 1928 -en su texto original- se compuso de 3044 artículos, 
siendo que del 980 a 1048 quedó regulado el usufructo con las siguientes 
particularidades: 
Artículo 980. El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes 
ajenos. 
En los códigos civiles de 1870 y 1884 se definió al usufructo como “el 
derecho de disfrutar de los bienes ajenos, sin alterar su forma ni su sustancia”. 
La primera innovación en materia de usufructo la encontramos al definir el 
usufructo como un “derecho real”, pero más importante es el hecho de suprimir de 
la definición la frase “sin alterar su forma ni su sustancia”, situación que da lugar a 
la inserción en el código de la figura del cuasi-usufructo. 
Artículo 983. Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, sea por 
herencia, sea por contrato, cesando el derecho de una de las personas, pasará al 
propietario, salvo que al constituirse el usufructo se hubiere dispuesto que acrezca 
a los otros usufructuarios. 
Anteriormente el derecho de acrecer era obligatorio, en esta nueva 
regulación la regla general es que al cesar el derecho de uno de los usufructuarios 
pasara el derecho al nudo propietario, y solo cuando así se haya dispuesto en el 
acto constitutivo los demás usufructuarios tendrán el derecho de acrecer. 
Artículo 993. Si el usufructo comprendiera cosas que se deterioran por el uso, el 
usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y 
no estará obligado a restituirlas, al concluir el usufructo, sino en el estado en que 
se encuentren; pero tiene la obligación de indemnizar al propietario del deterioro 
que hubieren sufrido por dolo o negligencia. 
Este artículo solo tiene cambios en su redacción, pero considero importante 
resaltarlos para mostrar la evolución en la técnica legisativa. 
En primer lugar, la redacción original de este artículo decía “…el 
usufructuario tiene derecho a servirse de ellas como buen padre de familia…”, 
términos que surgieron en la época clásica del Derecho Romano; asimismo, en la 
parte final decía “…pero es responsable del pago del deterioro sobrevenido…”, 
actualmente se obliga al usufructuario a pagar una indemnización al propietario. 
22 
 
Artículo 994. Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin 
consumirse, el usufructuario tendrá el derecho de consumirlas, pero está obligado 
a restituirlas, al terminar el usufructo, en igual género, cantidad y calidad. No 
siendo posible hacer la restitución, está obligado a pagar su valor, si se hubiesen 
dado estimadas, o su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo, si no fueren 
estimadas. 
La implementación de este artículo (al igual que la modificación en la 
definición legal), constituye la inclusión en nuestro código de la figura que desde el 
Derecho Romano fue denominada como cuasi-usufructo, que es aquel usufructo 
que recae sobre bienes consumibles y que en capítulos posteriores se abordaran 
sus particularidades. 
Cabe mencionar que el código civil de 1928 actualmente se encuentra 
vigente, sin embargo por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 
día 29 de mayo de 2000, se modifica su denominación por la de “CÓDIGO CIVIL 
PARA EL DISTRITO FEDERAL”. No obstante lo anterior y del paso de los años 
desde su promulgación, no ha sufrido reforma alguna en materia de usufructo. 
23 
 
CAPÍTULO SEGUNDO 
DERECHOS REALES 
Antes de comenzar el estudio sobre los derechos reales considero que es 
conveniente ubicarlos en la esfera jurídica de una persona, razón por la cual 
iniciare hablando sobre el patrimonio como atributo de una persona física o 
jurídico-colectiva (también llamada moral). 
Jorge Alfredo Domínguez Martínez, define a los atributos de una persona 
como el “conjunto de caracteres a ella inherentes y cuya razón de ser es 
precisamente alcanzar con ellos realidad, funcionalidad y eficacia jurídica en la 
personalidad de los sujetos”.33 
Asimismo, enumera como atributos de una persona los siguientes: la 
capacidad, el estado civil, el patrimonio, el nombre, el domicilio y la nacionalidad. 
El patrimonio es definido por el mismo autor como “el conjunto de bienes, 
derechos y obligaciones correspondientes a una persona, con contenido 
económico y que constituyen una universalidad jurídica”.34 
De la definición anterior podemos resaltar los siguientes elementos: 
1° El patrimonio se encuentra compuesto por dos elementos, el activo 
(bienes y derechos) y el pasivo (obligaciones). 
2° Tanto los derechos, como las obligaciones deben ser susceptibles de 
valuarse económicamente. 
3° El patrimonio constituye una “universalidad jurídica” que se encuentra 
integrada precisamente por los bienes, derechos y obligaciones de una persona, 
sin importar que estos cambien unos por otros, es decir, el patrimonio es uno y no 
cambia aunque los derechos y obligaciones que lo integran sí. 
 
33 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, Derecho civil. Parte general. Personas. Cosas. Negocio 
jurídico e invalidez, 6ª ed., México, Porrúa, 1998, p. 165. 
34 Ibidem, p. 215. 
24 
 
Ahora bien, como se ha mencionado la parte activa del patrimonio se 
integra por el conjunto de bienes y derechos de los cuales es titular una persona, 
es precisamente en ellos en donde se ubican los derechos reales. 
Para una mejor ubicación de los derechos reales dentro de la esfera jurídica 
de una persona, y tomando como base la clasificación que realiza José Arce y 
Cervantes,35 me permito exponerlo gráficamente de la siguiente manera: 
 
PERSONA (FISICA) 
 
Capacidad Estado civil Patrimonio Nombre Domicilio Nacionalidad 
 
 Activo Pasivo 
 (derechos) (obligaciones) 
 
 Derechos reales Derechos personales 
 
De dominio Limitativos de dominio 
 
Propiedad De goce De garantía De adquisición 
 
 -Usufructo -Prenda -De retención 
 -Uso -Hipoteca -De tanto 
 -Habitación -Anticresis -De retracto 
 
Una vez ubicados a los derechos reales dentro de la esfera jurídica de una 
persona física o colectiva, es procedente realizar su conceptualización y definición. 
I. CONCEPTO 
La concepción de los derechos reales se remonta a la época del Derecho 
Romano, pues en las “Instituciones de Justiniano” libro IV, título VI, denominado 
“De las acciones”, encontramos lo siguiente: 
 
35 Cfr. Arce y Cervantes, José. De los bienes, 7ª ed., México, Porrúa, 2008, p. 16. 
25 
 
“Nos resta hablar de las acciones. La acción no es otra cosa que el 
derecho de perseguir ante un juez lo que se nos debe. 
1. La divisiónprincipal de todas las acciones deducidas, ya ante jueces, ya 
ante árbitros, por cualquier objeto que sea, las distingue en dos clases, a 
saber: reales o personales.” 
Desde una perspectiva “dualista”, Jorge Alfredo Domínguez Martínez, 
define a los derechos reales como: 
“Derecho real: es el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e 
inmediata sobre una cosa, que le permite su aprovechamiento total o parcial 
en sentido jurídico y además es oponible a terceros”.36 
A manera de explicación, haremos referencia a cada uno de los elementos 
que integran la definición anterior: 
1° Implica un poder jurídico. El cual consiste en la facultad que la ley otorga 
a su titular para usar, disfrutar o disponer de la cosa, y para poder hacerlo sin 
autorización previa de la ley o de un tercero. 
2° Se ejercita en forma directa e inmediata. Implica que la facultad de usar, 
disfrutar o disponer de la cosa, se puede ejercer sin necesidad de la intervención 
de un tercero. 
3° Permite el aprovechamiento parcial o total de la cosa. Como se ha 
mencionado, el derecho de propiedad es susceptible de desmembrarlo o dividirlo, 
en tal sentido si el titular puede usar, disfrutar y disponer de la cosa, se habla de 
aprovechamiento total; por el contrario, si el titular solo tiene uno o dos de ellos, se 
habla de un aprovechamiento parcial. 
4° Es oponible a terceros. Se dice que es oponible a terceros ya que toda 
persona ajena se encuentra impedida de intervenir en el uso, disfrute o disposición 
que puede ejercer el titular. 
 
36 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo. Op. cit., nota 33, p. 218. 
26 
 
En adición a lo anterior, José Arce y Cervantes menciona en su obra “De 
los bienes” las siguientes características de los derechos reales:37 
 Indeterminación del sujeto pasivo, ya que se considera como sujeto 
pasivo a todo tercero ajeno. 
 Corporeidad de la cosa, aunque actualmente la ley permite constituir 
derechos reales sobre otros derechos reales, por ejemplo la hipoteca de derechos 
reales (artículo 2093 del Código Civil). 
 Singularidad de su adquisición, a diferencia de los derechos 
personales, los derechos reales pueden adquirirse por prescripción. 
 Escaso poder de la voluntad, ya que a diferencia de los derechos 
personales en los que los derechos y obligaciones son pactadas, en los derechos 
reales las obligaciones son impuestas en su mayoría por la ley. 
 Preferencia y persecución. 
La preferencia aplica principalmente en los derechos reales de garantía 
(prenda e hipoteca), ya que en el supuesto de quiebra, liquidación o concurso de 
acreedores el titular del derecho real tiene derecho a cobrar primero su crédito. 
La persecución implica el derecho de reivindicar la cosa 
independientemente de quien detente su posesión.38 
 Posibilidad de abandono del derecho, la ley autoriza como forma de 
librarse de obligaciones (obligaciones propter rem)39 el abandono de la cosa. 
 Perpetuidad, ya que la ley autoriza la constitución perpetua de los 
derechos reales, a diferencia de los derechos personales que siempre son 
temporales. 
 Oponibilidad, que implica que todo aquel sujeto ajeno al titular del 
derecho debe abstenerse de obstruir el uso o disfrute del derecho, en el caso de 
 
37 Cfr. Arce y Cervantes, José. Op. cit., nota 35, p. 15. 
38 Cfr. D´ors, Álvaro. Op. cit., nota 2, p. 195. 
39 Obligaciones propter rem: son obligaciones que nacen por el solo hecho de ser titular de un 
derecho real. Por ejemplo, la obligación del copropietario de contribuir a los gastos de manutención 
de la cosa. 
27 
 
que el derecho recaiga sobre inmuebles, para que pueda oponerse a terceros 
deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. 
La inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, apunta 
Ignacio Galindo Garfias, es “otorgar certeza y seguridad sobre la titularidad, 
gravámenes y transmisión del bien inscrito”.40 
II. DISTINCIÓN ENTRE DERECHO REAL Y PERSONAL 
Se ha dicho que la parte activa del patrimonio se encuentra integrada por 
cualquier clase de derecho mientras sea susceptible de valoración económica, 
estos derechos pueden ser reales o personales. Los primeros han quedado 
definidos y conceptualizados en el apartado anterior, y antes de proceder a su 
distinción con los “derechos personales o de crédito” es conveniente definir éstos 
últimos. 
Los derechos personales “son los correlativos a las obligaciones. Se les 
conoce también como derechos de crédito, en razón de que su titular siempre de 
le llama acreedor. Pueden provenir o tienen su fuente principalmente en la ley y en 
la voluntad privada. El sujeto pasivo siempre está determinado o es 
determinable”.41 
En ese sentido, se puede advertir que los derechos personales o de crédito 
son definidos por la doctrina tomando como base el concepto de obligación, ello 
es así ya que a mí parecer derecho personal y obligación son “sinónimos” y 
únicamente varía su conceptualización dependiendo del punto de vista del que 
sea vea, es decir, mientras que una persona tiene un derecho personal específico, 
la otra persona tiene la obligación de cumplir ese derecho. 
Por lo que, propongo definir a los derechos personales y obligaciones de la 
siguiente manera: 
 
40 Galindo Garfias, Ignacio. Derechos Reales y Sucesiones, México, Porrúa, 2002, p. 91. 
41 Peña Quiñones, Ernesto y Peña Rodríguez, Gabriel Ernesto. El derecho de Bienes, Colombia, 
Legis, 2006, p. 81. 
28 
 
Derecho personal: Es el vínculo jurídico que existe entre dos o más 
personas, en la que al menos una de ellas tiene el carácter “acreedor” y tiene la 
faculta de exigir de otra(s) llamada(s) “deudor(es)” una conducta de dar, hacer o 
no hacer. 
Obligación: Es el vínculo jurídico que existe entre dos o más personas, en la 
que al menos una tiene el carácter “deudor” y tiene el deber de realizar una 
conducta de dar, hacer o no hacer a favor de otra(s) denominada(s) 
“acreedor(es)”. 
En consecuencia, cuando ese vínculo jurídico -que une a una persona “x” 
con otra- represente beneficio apreciable en dinero para “x”, debe decirse que 
tiene un derecho personal o de crédito, y éste formara parte del activo de su 
patrimonio; por el contrario, si ese vínculo representa una prestación susceptible 
de ser valuada económicamente y que la persona “x” tiene que realizar a favor de 
otra(s), éste vínculo será llamado obligación y formará parte del elemento pasivo 
de su patrimonio. 
Al respecto y para efectos del tema en estudio, puedo concluir que el 
derecho personal, de crédito u obligación es un vínculo jurídico que existe entre 
dos o más personas. 
En relación a los derechos reales existe una división en la doctrina, pues 
algunos estudiosos del derecho niegan la existencia de los “derechos reales” al 
afirmar que solo pueden existir relaciones jurídicas entre “persona-persona” y no 
entre un “persona- cosa”, negando por consecuencia la existencia de los 
“derechos reales”. Algunos otros reconocen la existencia de los derechos reales 
como una clasificación didáctica. 
1. TEORÍAS PARA DISTINGUIR LOS DERECHOS REALES DE LOS 
PERSONALES 
Existen en la doctrina diversas teorías que tratan de explicar esta distinción, 
sin embargo, todas ellas pueden englobarse en 3 grandes grupos, así podemos 
hablar de teorías Dualistas, Monistas y Eclécticas. 
29 
 
A. TEORÍAS DUALISTAS 
Las teorías dualistas también son llamadas teorías clásicas, su premisa 
principal es el reconocimiento de la existencia de los derechos reales y 
personales, así como una separación absoluta entre ellos la cual sustentan en los 
siguientes principios: 
1° El derecho real constituye un “poder jurídico”, mientras que el derecho 
personal es un “vínculo jurídico” entre dos omás personas. 
2° En cuanto al objeto sobre el cual recaen, el derecho real tiene como 
objeto “la cosa”, mientras que en el personal el objeto es obtener de otra persona 
una “prestación” (dar, hacer o no hacer). 
3° El derecho real es oponible a terceros, se reconoce la existencia de un 
“sujeto pasivo universal”, es decir, toda aquella persona ajena al derecho real tiene 
el deber (sin que este deber constituya una obligación) de no intervenir en la 
relación sujeto-cosa; mientras que en el personal existe un sujeto pasivo 
determinado quien tiene una obligación concreta. 
B. TEORÍAS MONISTAS 
Las tesis Monistas señalan una identidad entre los derechos reales y los 
personales, pues como principal premisa niegan la existencia de la relación sujeto-
cosa, pues jurídicamente solo puede hablarse de relaciones entre sujetos. 
En ese sentido, afirman que ambos son especies de un mismo género con 
características esenciales idénticas, ya que los derechos reales al igual que los 
personales se resumen en la relación de sujeto activo y sujeto pasivo; aunque 
reconocen que tienen características específicas diversas, como lo es la diferencia 
de que en los reales el sujeto pasivo es indeterminado. 
Dentro de estas teorías Monistas, se desarrollo una variante que es 
conocida como teoría Objetivista (que no es otra cosa que los principios de la 
teoría Monista pero en sentido inverso). Los juristas que sostienen esta teoría 
afirman que el derecho personal tiene la misma naturaleza que los derechos 
reales, para demostrar ello intentaron despersonalizarlo, es decir, afirmaban que 
30 
 
en el derecho personal ya no era necesaria la presencia del sujeto pasivo 
(deudor), mientras existiera un patrimonio responsable de la obligación. En ese 
sentido afirman que la única diferencia entre los derechos reales y personales, es 
que los primeros se ejercen sobre una cosa determinada, mientras que los 
segundos se ejercen sobre una universalidad (patrimonio). 
C. TEORÍAS ECLÉCTICAS 
Toman en cuenta aspectos de las teorías Monistas y otras de los Dualistas. 
Las teorías eclécticas reconocen una identidad de los derechos reales y 
personales en un aspecto externo, pero no así en el interno. 
Critican de las teorías Dualistas que desconocen que el derecho como 
ciencia social, se da para regular la convivencia humana; y de las Monistas que 
confunde el deber jurídico con el derecho personal, es decir, que confunde el 
deber general de abstención y respeto al derecho ajeno con la obligación. 
Esta teoría se basa en distinguir en el derecho real dos aspectos, uno 
interno y otro externo. El primero hace referencia al poder directo e inmediato del 
hombre con la cosa, mientras que el segundo alude a la obligación pasiva 
universal por la que los terceros han de abstenerse de toda perturbación de 
aquella situación jurídica. 
Estas teorías sostienen que el aspecto externo se presenta tanto en los 
derechos reales, como en los personales, pues en ambos existe la relación sujeto 
activo y sujeto pasivo; se diferencian en cuanto a que no es característica de los 
derechos personales la existencia de un sujeto pasivo universal; y que en los 
derechos reales la existencia del sujeto pasivo universal solo es una consecuencia 
del principio social de respeto a los derechos ajenos, así como la ausencia de 
obligaciones que traigan consigo una coacción patrimonial ya que éstas solo se 
generan como consecuencia de un acto ilícito.42 
 
42 Cfr. Diez-Picazo, Luis y Gullón, Antonio. Sistema de derecho civil. Volumen III. Derecho de 
cosas, Madrid, Tecnos, 1979, p. 42. 
31 
 
Si embargo, esta teoría afirma la diferencia en el aspecto interno, es decir, 
el poder directo e inmediato que se ejerce sobre un bien, es propio de los 
derechos reales y no se presenta en los derechos personales. 
Respecto a esta teoría, Rafael Rojina Villegas, expone con claridad lo 
siguiente:43 
a).- Acepta de la escuela clásica (aspecto interno) el poder jurídico que se 
ejerce directa e inmediatamente sobre un bien. 
b).- No rechaza la idea de la obligación pasiva universal; pero critica las 
ventajas falsamente atribuidas a esta teoría. Y advierte que esta obligación pasiva 
universal no es una característica derivada de la estructura misma de los derechos 
reales, sino una obligación impuesta en virtud de la convivencia humana y en 
relación con toda clase de créditos, inclusive los de crédito. 
c).- Las acciones de persecución y preferencia son características normales 
de los derechos reales; pero no elementos de su esencia. 
d).- Los derechos reales y los personales son profundamente distintos: la 
buena definición del derecho real debe considerar especialmente su aspecto 
interno. 
Con lo anterior, considero que el sistema jurídico mexicano adopta los 
principios de las teorías Eclécticas, reconociendo la existencia de los derechos 
reales y de los derechos personales, pero señalando íntimas semejanzas entre 
ambos. 
Para Oscar Morineau, la distinción entre el derecho real y el personal se 
puede realizar atendiendo a sus elementos necesarios y exclusivos. En ese 
contexto afirma que “en el primero el sujeto activo está siempre individualmente 
(por tratarse de una facultad otorgada a persona determinada) y el sujeto pasivo 
es siempre indeterminado, pero determinable en el momento de la violación, 
mientras que en la segunda el sujeto activo puede ser indeterminado (en los casos 
 
43 Cfr. Rojina Villegas, Rafael, Derecho civil mexicano. Bienes, derechos reales y posesión, 8ª ed., 
México, Porrúa, 1991, T. III, p. 109. 
32 
 
de manifestación unilateral de la voluntad) y el sujeto pasivo está siempre 
determinado individualmente por ser sujeto de un deber jurídico concreto y 
determinado”.44 
En la práctica profesional es importante saber reconocer cuando estamos 
en presencia de un derecho real o personal, pues cada uno de ellos tiene una 
regulación y trato especial, por ejemplo, 1) cuando el propietario pierde la 
posesión de un bien, lo importante es reivindicarla independientemente de quien la 
detente, en el caso de derecho personal solo se puede exigir su cumplimiento del 
deudor; 2) cuando una persona propietario de un inmueble (acreedor) transmite la 
posesión del mismo en virtud de un contrato de arrendamiento, en caso de 
controversia con su arrendatario (deudor), para recuperar la posesión del inmueble 
deberá ejercer una acción personal en virtud del contrato de arrendamiento; pero 
si en ese mismo ejemplo, el arrendatario (sin autorización del dueño) transmite la 
posesión del inmueble, el dueño del inmueble deberá hacer valer una acción real 
reivindicatoria para recuperar la posesión. 
III. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES 
Una vez ubicados a los derechos reales dentro de la esfera jurídica de una 
persona y diferenciados de los derechos personales, podemos hablar de dos 
grandes clases de derechos reales, a la primera de ellas se denomina “derechos 
reales de dominio” y en oposición “derechos reales limitativos de dominio”. 
1. DE DOMINIO 
Resultaría redundante estudiar por cuerda separada los derechos reales de 
dominio y la propiedad, ya que el único derecho real de esta especie es la 
“propiedad”, por lo que definir el derecho real de dominio equivaldría a definir la 
propiedad, razón por cual procedemos al estudio de la propiedad. 
Para denotar lo anterior, basta con decir que el Código Civil para el Distrito 
Federal ocasionalmente emplea indistintamente los términos de dominio o 
propiedad, como lo podemos observar en los siguientes artículos: 
 
44 Morineau, Óscar. Los Derechos Reales y el Subsuelo en México, México, Instituto de 
Investigaciones Jurídicas, Fondo de Cultura Económica, 1997, p. 179. 
33 
 
Artículo