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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTONOMA DE MEXICO
FACULTAD DE DERECHO
LA INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA EN EL REGISTRO 
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL D.F.
T E S I S 
QUE PARA OPTAR POR EL TITULO DE:
LICENCIADO EN DERECHO
P RE S E NT A:
NOHEMI GUTIÉRREZ VILLALPANDO
ASESOR: DR. BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO
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CIUDAD UNIVERSITARIA 2009.
Índice
Introducción............................................................................................................I
CAPITULO I
ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD 
EN MÉXICO.
1. LEGISLACIÓN..................................................................................................2
1.1.1 Código Civil de 1870..................................................................................4
1.1.2 Código Civil de 1884..................................................................................6
1.1.3 Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal 
de 1921......................................................................................................7
1.1.4 Código Civil de 1928..................................................................................9
1.1.5 Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal
de 1940....................................................................................................10
1.1.6 Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal
de 1953....................................................................................................12
1.1.7 Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal
de 1979....................................................................................................12
1.1.8 Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal
de 1980....................................................................................................13
1.1.9 Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal
de 1988....................................................................................................15
1.2 PRINCIPIOS REGISTRALES..................................................................15
1.2.1 Principio de publicidad.............................................................................18
1.2.2 Principio de legalidad...............................................................................22
1.2.3 Principio de rogación...............................................................................24
1.2.4 Principio de calificación............................................................................25
1.2.5 Principio de inscripción............................................................................27
1.2.6 Principio de tracto sucesivo.....................................................................28
1.3 EL REGISTRO COMO ENTE INSTITUCIONAL.....................................29
1.3.1 Definición.................................................................................................29
1.3.2 Finalidades del Registro Público de la Propiedad...................................30
1.3.3 Diferencias del Registro Público de la Propiedad y del Registro Publico
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 de Comercio............................................................................................34
CAPITULO II 
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
2. QUÉ ES EL TRACTO SUCESIVO................................................................39
2.1 Tracto sucesivo........................................................................................39
2.2 Tracto breve.............................................................................................41
2.3 Excepciones al tracto sucesivo................................................................42
2.3.1 Información de dominio...................................................................43
2.3.2 Inmatriculación administrativa.........................................................43
CAPITULO III
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
3. TIPOS LEGALES..........................................................................................46
3.1 Compraventa............................................................................................50
3.2 Herencia...................................................................................................55
3.3 Legado.....................................................................................................59
3.4 Accesión...................................................................................................61
3.5 Ocupación................................................................................................64
3.6 Adjudicación.............................................................................................67
3.7 Prescripción.............................................................................................69
3.8 Donación..................................................................................................74
3.9 Permuta....................................................................................................77
CAPITULO IV
INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA
4. QUÉ ES LA INMATRICULACIÓN.................................................................81
4.1 Antecedentes históricos...........................................................................83
4.2 Concepto..................................................................................................94
4.3 Tipos.........................................................................................................96
4.3.1 Inmatriculación administrativa.........................................................97
4.3.2 Inmatriculación judicial....................................................................99
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4.4 Procedimiento........................................................................................101
4.4.1 Administrativa................................................................................101
4.4.2 Judicial..........................................................................................108
4.5 Efectos de la Inmatriculación.................................................................114
CAPITULO V
DESUSO DE LA INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA EN LA ACTUALIDAD
5. CRÍTICAS....................................................................................................118
5.1 Ventajas.................................................................................................119
5.2 Desventajas...........................................................................................121
5.3 Seguridad Jurídica respecto de la resolución que inmatricula
Inmuebles...............................................................................................125
5.4 El certificado de no inscripción como elemento probatorio...................134
5.5 Propuesta: Inmatriculación judicial como método único.......................140
CONCLUSIONES.............................................................................................152ANEXOS...........................................................................................................157
BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................169
IV
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INTRODUCCIÓN
La inmatriculación administrativa ha resultado ser durante los últimos años una 
de las instituciones menos usadas en el ámbito de la practica jurídica, muchos 
estudiantes de la facultad de Derecho, desconocen su procedimiento y aun en la 
mayoría de los casos la confunden con la inmatriculación judicial. Aun y cuando 
la inmatriculación administrativa y inmatriculación judicial son figuras que en 
varios aspectos llegan a converger, en cuanto a su procedimiento son distintas.
La problemática que actualmente representa para el poseedor obtener un título de 
propiedad sobre su inmueble resulta ser una tarea titánica debido a que se 
enfrenta a largos papeleos y no sólo eso, sino que además es costosa, a ello hay 
que sumarle el trámite de inscribir su título de propiedad en el Registro Público de 
la Propiedad para el cual es necesario reunir toda una lista de documentos, los 
cuales en la mayoría de los casos están en manos de otras instituciones. Durante 
algún tiempo la inmatriculación administrativa se presento como la solución idónea 
para acabar con parte de este problema y con ello regularizar el tráfico 
inmobiliario, sin embargo también se prestó para otorgar derechos de propiedad a 
personas que ni siquiera acreditaban un interés legítimo sobre determinados 
inmuebles.
La mayoría de las resoluciones en materia de inmatriculación administrativa que 
fueron otorgadas en su momento presuponían un derecho de propiedad “virtual” 
es decir, no les otorgaba ningún derecho de propiedad pleno, incluso quienes 
fueron beneficiados con estos documentos, tuvieron que promover el juicio 
ordinario civil de prescripción positiva a efecto de que se les declarara como 
propietarios plenos.
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El propósito del presente trabajo consiste en demostrar que dicha institución como 
tal, ha perdido su eficacia por las razones que más adelante expondré y por tanto 
ha caído en desuso.
Para el desarrollo del tema señalado en el título que lleva esta tesis, empleamos el 
método deductivo y analítico de los preceptos legales que regulan la función del 
Derecho Registral, pues es en este espacio donde tiene lugar la inmatriculación 
administrativa, así también analizaremos brevemente los antecedentes históricos 
del Registro Público de la Propiedad en México en el marco específicamente de la 
legislación aplicable y su evolución, así como los denominados principios 
regístrales que rigen a dicho ente institucional; para ello hemos dispuesto el primer 
capitulo.
En el segundo capitulo, pretendemos detallar el principio de tracto sucesivo, en 
razón de que consideramos que una característica esencial de la inmatriculación 
es precisamente que no posee un antecedente Registral propiamente dicho, 
entendiéndose por ello que es “una excepción a la regla”.
De los modos de adquirir la propiedad nos habla el capítulo tercero. Se realiza una 
breve reseña de los tipos legales, a efecto de hacer un estudio comparativo de 
cada una de ellas y establecer diferencias y semejanzas con la inmatriculación, 
dado que en principio la misma no sólo supone el otorgamiento de un número de 
registro sino también la posibilidad de quedar como titular de un derecho de 
propiedad frente a terceros.
En el capítulo cuarto contemplamos el estudio de la inmatriculación; haciendo una 
breve reseña de sus antecedentes históricos, los tipos de inmatriculación que 
existen en nuestro derecho, su procedimiento a la luz de la reglamentación 
anterior y de la vigente, así como sus efectos.
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Cabe mencionar que el estudio de esta figura por mucho tiempo ha quedado en el 
olvido y existen pocos autores que hayan realizado últimamente alguna crítica 
sobre el tema. Por ello he destinado el quinto y último capítulo para tratar el 
desuso de la inmatriculación administrativa en la actualidad; esta figura jurídica 
posee ventajas y desventajas, mismas que serán analizadas y en donde nos 
permitimos hacer una modesta crítica en relación con la seguridad jurídica que 
ofrece la resolución que inmatricula inmuebles, es decir el título que declara que el 
poseedor se ha convertido en propietario.
El objetivo del presente trabajo consiste en proponer como método único la 
inmatriculación judicial dado que éste se presenta como un procedimiento en el 
cual puede existir mayor certeza jurídica para las personas que son poseedoras 
de bienes inmuebles que no están inscritos en el registro Publico de la Propiedad, 
pues es en virtud de un órgano jurisdiccional con facultades expresas para ello 
que el poder del Estado reconoce el derecho real de propiedad del poseedor.
Finalmente, nos encontramos con las conclusiones en las cuales previa valoración 
de lo expuesto, nos permitiremos hacer las sugerencias que se estimen 
pertinentes.
III
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CAPITULO I
ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL 
REGISTRO PÚBLICO DE LA 
PROPIEDAD EN MEXICO
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1. LEGISLACIÓN
Al referirnos a los antecedentes históricos de cualquier figura jurídica normalmente 
nos remitimos al llamado "Códice Mendocino" que, aunque elaborado después de 
la conquista, presenta la forma en que era llevado el control por parte del 
soberano hacia los pueblos sojuzgados. En América, con la aparición de culturas 
como la Azteca o Mexica, podemos observar después de varios siglos, una 
reglamentación sobre pagos, tributos y tierras que corresponden al soberano y 
atendiendo específicamente al punto de las tierras advertimos que para llevar un 
control hacendario probablemente tendrían registros, que les ayudaran a tener 
bajo control su organización; lamentablemente poco se puede comprobar y sin 
embargo, podemos considerarlo como uno de los antecedentes más remotos del 
Registro Público.1 Lo que podemos deducir a simple vista es la necesidad que 
tiene el Estado no solamente de guardar el orden, sino que además tiene en si la 
responsabilidad de salvaguardar el derecho de cada uno de los que lo conforman.
Después de consumada la conquista, la gestación de lo que llamaremos Derecho 
Registral se fue desarrollando en el marco de Derecho Hipotecario Español; las 
leyes aplicables a la Nueva España fueron:
- El fuero real
- Las Siete Partidas
- La recopilación y la Novísima Recopilación
Sustituidas posteriormente por:
1 Códice Mendocino."Se supone que este libro fue mandando pintar por el primer virrey Don 
Antonio de Mendoza, para enviarlo al Emperador, Carlos V. El navío que llevaba el Códice por el 
año de 1549 cayó en poder de los corsarios franceses y el libro fue llevado a Paris. El manuscrito 
consta de tres partes: relación cronológica desde la fundación de la Ciudad de México, hasta los 
tiempos del segundo Moctezuma; la matriculación de tributos y las costumbres de los antiguos 
mexicanos. Entre sus laminas, la más notable es la que representa la fundación de la Ciudad de 
México, dibujada con gran armonía decorativa". Toussaint, Manuel, "Arte Colonial en México". 
Universidad Nacional Autónoma de México. Segunda Edición México 1983, p. 21.
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- Recopilación de las Leyes de los reinos de las indias, 
- Las ordenanzas del Villar, las de intendentes 
- Recopilación de autos acordados de la Real Audiencia y sala del Crimen de 
la Nueva España.
Uno de los elementos históricos lo constituye la Pragmática de 31 de enero de 
1768. Dicho ordenamiento contempló la anotación en un libro o varios, de los 
gravámenes sobre bienes inmuebles,por parte de los escribanos del 
ayuntamiento, (en España) pero es hasta la pragmática del 16 de abril de 1783 
cuando en la Nueva España, se giran instrucciones para el establecimiento de los 
oficios de Hipotecas y la anotación de ellas.
Por Bando de 16 de julio de 1789, se publicó una real cédula sobre anotaciones 
de hipotecas en el que se indicaban "las reglas que habían de observarse en la 
creación de los enunciados oficios de anotadores de hipotecas”. Hasta este 
momento las disposiciones emitidas sólo podían tener por objeto asegurar, en 
términos jurídicos, no los propios señoríos que eran inacatables por virtud de la 
merced real, sino los censos, tributos, hipotecas y demás gravámenes sobre la 
tierra impuestos. Así, los primeros libros de registro de que se tiene noticia en la 
Nueva España, más que atender el interés general de los propietarios, respondían 
a los intereses hacendarios de la corona española.
Durante el México Independiente, en el régimen centralista, estando como 
presidente Antonio López de Santa Ana, se dictó una ley y Arancel sobre el oficio 
de hipotecas el 20 de octubre de 1853, mediante la cual se reglamentó la venta 
del Oficio de Hipotecas en pública almoneda. En este reglamento se habló de las 
operaciones que serian materia de registro y de cómo llevar a cabo la inscripción 
de los censos, testimonios de gravámenes, reconocimiento de títulos, buscas y 
prevenciones generales.
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Para el México Contemporáneo, con los bienes de "manos muertas", los 
desamortizados y nacionalizados, los bienes del clero y los emigrados de la 
Francia Revolucionaria, ayudaron a crear una poderosa y económicamente activa 
clase de propietarios rurales. Esto implicó ya el reconocimiento público de la 
propiedad del suelo por lo que fue necesario proporcionar las bases legales para 
el establecimiento de un Registro Público de la Propiedad. Aunque se ha tratado 
en distintos momentos históricos de realizar una ley especial sobre el Registro 
Público de la Propiedad, en la República mexicana esta Institución sigue siendo 
regulada en el Código Civil.
En el siglo XIX existieron diferentes proyectos e intentos de codificación, algunos 
incompletos o parciales y otros consistentes en simples esbozos, todos culminaron 
con la creación del Código Civil de 1870. 
1.1.1 CÓDIGO CIVIL 1870.
Cabe hacer mención que posteriormente a la consumación de la Independencia, 
hubo varios proyectos y códigos civiles anteriores al del 8 de diciembre de 1870, 
de los cuales hago breve relación:
1. "Código Civil para el Estado de Oaxaca de 1828", no contiene en sus 
artículos, disposición alguna que hable del Registro Público de la 
Propiedad.
2. "Proyecto de Código Civil de Zacatecas de 1829", que contiene algunos 
artículos relativos al Registro Público de la Propiedad, sin embargo, no fue 
aprobado por la legislatura estatal. No obstante ello, en 1832 fue creado un 
Registro General de Hipotecas en ese Estado.
3. En 1839 Don Vicente González Castro hizo un ordenamiento sistemático 
que llamó "Proyecto de Código Civil Mexicano".
4. En 1866 se expidió durante la vigencia del Imperio de Maximiliano, el 
Código Civil del Imperio Mexicano, del cual fueron publicados sólo dos 
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libros, estando ausente en ellos todo lo relativo al Registro Público de la 
Propiedad.
5. Con fecha 29 de noviembre de 1867, se publica en el Diario Oficial del 
Supremo Gobierno de la Republica, la "Ley Orgánica de Notarios y 
Actuarios del Distrito Federal", en cuyos artículos se indicaba que los oficios 
de hipotecas seguirán actuando como tales hasta que se expida una Ley 
que los regule específicamente, la cual hubo de esperar hasta la aparición 
del Código Civil para el Distrito Federal de 1870.
El Código Civil de 1870 es producto de una serie de estudios realizados por 
diferentes comisiones; por lo que se refiere al Registro Público de la Propiedad, 
existió el intento de regularlo por una ley independiente al Código Civil, pero nunca 
se concreto. Fue entonces cuando el Congreso de la Unión aprobó por decreto del 
8 de diciembre de 1870 el cual entró en vigor el 1º. de marzo de 1871 el “Código 
del Distrito Federal y Territorio de Baja California”. Primero en su género dentro de 
la legislación mexicana que viene a proporcionar las bases legales para el 
establecimiento de un Oficio denominado Registro Público.
La exposición de motivos de este Código, por lo que se refiere al Registro Público 
de la Propiedad, manifiesta lo siguiente: 
“este sistema, nuevo enteramente entre nosotros, ha sido adoptado por la comisión a fin 
de hacer seguros los contratos y menos probable la ocultación de los gravámenes y 
demás condiciones de los bienes inmuebles. Probablemente requiere mayor desarrollo 
pero la comisión ha creído que bastaba establecer las bases principales, dejando a los 
Reglamentos administrativos toda la parte mecánica que debiendo sufrir todas las 
modificaciones que vayan dictando la experiencia puede ser objeto de progresivas 
reformas sin que tal vez sea necesario en mucho tiempo tocar el Código”.
Para 1871 el Presidente de la República Benito Juárez García expide el 
Reglamento del Título XXIII del Código Civil en el que ordena se instale el Registro 
Público de la Propiedad en la Capital, Tlalpan y Baja California. 
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1.1.2 CÓDIGO CIVIL DE 1884.
El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California del 31 de 
marzo de 1884, comenzó a regir el 1º. de junio del mismo año, siguiendo casi 
textualmente el Código de 1870. Este código abrogó al Código Civil de 1870 y rigió 
a prácticamente a todo el país. En este ordenamiento se publica el Titulo Vigésimo 
Tercero titulado “Del Registro Público de la Propiedad”, el cual contaba con cuatro 
capítulos:
a) Disposiciones Generales: La existencia de la Institución del Registro en 
toda aquella población que tuviera un Tribunal de Primera Instancia 
contemplando cuatro secciones: 1. De los Registros Traslativos de Dominio 
de los inmuebles o de los derechos reales; 2. DeI Registro de Hipotecas; 3. 
Registro de arrendamientos y 4. Registro de sentencias.
b) De los Títulos sujetos a Registro: todos los contratos, así como los actos 
entre vivos que transmitieran o modificaran su propiedad (la posesión o 
goce de bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre ellos debía 
ser registrada siempre y cuando el valor del inmueble excediera de 
$500.00). De igual manera se registraban las resoluciones judiciales 
siempre y cuando estas ya hubieran causado ejecutoria.
c) Del modo de hacer el Registro: este regulaba el procedimiento, es decir el 
trámite en donde el registrador realiza el examen de los requisitos legales 
para posteriormente determinar si es procedente su inscripción.
d) De la extinción de las Inscripciones: establecía las formas de extinguir una 
inscripción, las cuales no se alejan mucho de lo que nuestro Código Civil 
Vigente contempla: la cancelación por el registro o transmisión del dominio 
a otra persona distinta, la extinción total cuando se extingue el inmueble o 
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bien cuando se declaraba la nulidad del titulo ya inscrito.
Es de la opinión de muchos autores que tanto el Código Civil de 1871 como el 
Código Civil de 1884 establecieron un sistema declarativo, aunque tratándose de 
las Hipotecas, ésta nacía propiamente en cuanto se había inscrito en el Registro 
Público y por ende hasta entonces producía efectos jurídicos.
1.1.3. REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL 
DISTRITO FEDERAL DE 1921.
Se realiza la centralización del Registro Público del Distrito Federal. Se publica un 
Reglamentoque prevé una organización completa para efectuar los movimientos 
registrales e indica los requisitos para ser titular del Registro Público de la 
Propiedad y sus funciones. Este Reglamento entró en vigor el día 8 de agosto de 
1921, siendo entonces Gobernador Don Celestino Gasca, el cual contaba con 164 
artículos ordenados en 14 capítulos.
EL CAPÍTULO PRIMERO: se refería al registro en general y al personal de la 
oficina, por lo cual se estableció un director general, oficiales auxiliares, 
escribientes y cuatro jefes encargados de las secciones primera (para el registro 
de los títulos traslativos de dominio de inmuebles o derechos reales); segunda 
(registro de hipotecas y embargos); tercera (registro de arrendamientos y actos 
relativos a la beneficencia privada) y cuarta (registro de sentencias, partición de 
bienes hereditarios y en general a todas las resoluciones judiciales).
EL CAPÍTULO SEGUNDO se refería a las secciones del registro. 
EL CAPÍTULO TERCERO era lo referente a los libros del registro.
EL CAPÍTULO CUARTO versaba sobre las inscripciones en general, para cuyo 
asiento se requería que quienes las pretendieran fueran los dueños de los 
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inmuebles y tuvieran el derecho a exigir el registro.
EL CAPÍTULO QUINTO regulaba el procedimiento y la forma para verificar las 
inscripciones, fijando los requisitos que debían contener los títulos a fin de que 
aparecieran en la inscripción correspondiente.
EL CAPÍTULO SEXTO regulaba la rectificación de los actos del registro.
EL CAPÍTULO SÉPTIMO correspondía a las reglas de la sección primera, 
enumerando los actos que pudieran ser inscritos en dicha sección, e indicando la 
forma de hacer la inscripción.
EL CAPÍTULO OCTAVO versaba a reglas relativas a la inscripción de la sección 
segunda: hipotecas, cesiones, adjudicaciones, cancelaciones, permuta de créditos 
hipotecarios, estableciéndose los requisitos y los datos que debían contener 
dichas inscripciones.
EL CAPÍTULO NOVENO regulaba la sección tercera, ordenaba que se 
inscribieran los arrendamientos y las fundaciones de beneficencia privada, 
señalando reglas de inscripción para los arrendamientos.
EL CAPÍTULO DÉCIMO relativo a las inscripciones de la sección cuarta
EL CAPÍTULO DÉCIMO PRIMERO: Era lo referente al archivo de los asientos ya 
inscritos.
EL CAPÍTULO DÉCIMO SEGUNDO se refería a la extinción de las inscripciones, 
la cual sólo procedía mediante sentencia judicial o por consentimiento de las 
partes.
EL CAPÍTULO DÉCIMO TERCERO contemplaba lo referente a las certificaciones 
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en cuyo caso el Director General estaba obligado a expedirlas.
EL CAPÍTULO DÉCIMO CUARTO, este capítulo se refería al ingreso y entrega de 
documentos ingresados al registro, los cuales eran sellados con la fecha y hora de 
presentación, numerándolos progresivamente, los cuales pasaban a revisión del 
Director y éste los repartía a las secciones correspondientes, dependiendo de lo 
que se tratara el documento.
1.1.4. CÓDIGO CIVIL DE 1928.
Es precisamente en el año de 1928 que se realizó un proyecto del Código Civil por 
medio de una comisión que la integraban los licenciados Francisco H. Ruiz, Rafael 
García Peña e Ignacio García Téllez, que fue aprobado posteriormente y entró en 
vigor el 10 de octubre de 1932. Definitivamente en materia registral inmobiliaria, 
este Código prosiguió con el sistema de efectos declarativos según se desprende 
de la exposición de motivos:
“Se organizó sobre nuevas bases el Registro Publico, haciendo que produzca diferentes 
efectos jurídicos según la naturaleza del acto que se registre....
También se establece como principio básico que la inscripción no convalida actos 
o contratos que sean nulos ; pero a su vez dispone que los actos o contratos que 
se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho 
para ello, no se invaliden en cuanto a terceros de buena fe, una vez inscritos 
aunque después se anule o se resuelva el derecho del otorgante en virtud de un 
título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo 
registro, no aplicándose con disposición a los contratos gratuitos, ni los actos o 
contratos que se otorguen o se celebren violando una ley prohibitiva o de interés 
publico”
Dentro de la exposición de motivos ya también se contemplaba la inmatriculación 
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de inmuebles:
“También se permitió que el que tenga posesión apta para prescribir de bienes no 
inscritos en el Registro en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo 
necesario para prescribir, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que 
dicte el juez ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles, 
siendo el efecto de la inscripción tener la posesión inscrita como apta para producir la 
prescripción, al concluir el plazo de 5 años contados desde que la misma fue inscrita. 
Transcurrido este plazo sin que en el Registro aparezca algún asiento que contradiga la 
posesión inscrita, tiene derecho el poseedor, comprobando este hecho mediante la 
presentación del certificado respectivo, a que el Juez competente declare que se ha 
convertido en propietario en virtud de la prescripción y ordene que se haga en el registro 
la inscripción del dominio correspondiente”
De esta manera procuró la Comisión que quedara subsanada la falta de títulos de 
propiedad raíz y de los defectos de que muchos de ellos adolecen.
La organización del Registro Público de la Propiedad fue regulada en el Libro 
cuarto, tercera parte, dividiéndose en 46 artículos y 6 capítulos denominados:
PRIMERO: de las oficinas del Registro;
SEGUNDO: de los títulos sujetos ha registro y de los efectos legales del Registro;
TERCERO: del modo de hacer el registro y de las personas que tienen derecho a 
pedir la inscripción;
CUARTO: el registro de las informaciones de dominio;
QUINTO: de las inscripciones de posesión; y
SEXTO: de la extinción de las inscripciones.
1.1.5. REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL 
DISTRITO FEDERAL DE 1940.
El 21 de junio de 1940 en el gobierno del General Lázaro Cárdenas, Presidente de 
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los Estados Unidos Mexicanos, se dictó un reglamento del Registro Público de la 
Propiedad por Manuel Borja Soriano quien fuera presidente de la comisión 
redactora. Se expide el Reglamento que indica la integración del personal que 
estará a cargo de Registro Público: un Director, Registradores, Jefe de Sección 
Administrativa, Controladores y Oficiales; en su exposición de motivos se 
contemplo lo siguiente:
Se formularon sucesivamente tres proyectos de reglamento el primer proyecto que fue 
una revisión del reglamento del 8 de agosto de 1921 que fue redactado por el Lic. 
Francisco Lauro Lacrox director del registro publico de la propiedad dicho proyecto fue 
estudiado por el consejo de notarios, quien hizo algunas observaciones, tomando en 
cuenta el primer proyecto y dichas observaciones, hechas el Lic. Francisco Liceaga 
abogado consultor de la oficialía jurídica del Distrito Federal elaboraron el segundo 
proyecto el que fue dado a conocer a los notarios del Distrito Federal. Haciendo las 
observaciones pertinentes por escrito a los notarios Lic. José María Bello, Rafael Castilla 
Castillo, Juan Correa Selgado, Guillermo Haro y Rogelio Pacheco. El tercer proyecto 
basado en el segundo y tomado las observaciones del mismo fueron una elaboración de 
una comisión, que tuvo el honor de presidir, formado por el Lic. Juan Manuel García de 
Quevedo, director del Registro Público de la Propiedad por jefes de las secciones del 
Registro Público de la Propiedad.
EsteReglamento consta de 149 artículos ordenados en ocho títulos: 
Título Primero, DISPOSICIONES GENERALES
Capítulos: De las sanciones y del personal de la oficina; 2. De los libros del 
registro; 
Título Segundo DEL REGISTRO DE INMUEBLES
Capítulos: 1. De las inscripciones en general; 2. De las inscripciones en la sección 
primera; 3. De las inscripciones en la sección segunda;
Título Tercero, DEL REGISTRO RELATIVO A BIENES MUEBLES
Capítulo único: De las inscripciones en la sección tercera
Título Cuarto: DEL REGISTRO DE PERSONAS MORALES
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Capítulo Único; De las inscripciones en la sección cuarta
Título Quinto, DE LAS ANOTACIONES Y DE LA RECTIFICACIÓN Y EXTINCIÓN 
DE LAS INSCRIPCIONES
Capítulo 1. De las anotaciones marginales; 2. De la rectificación de las 
inscripciones; 3. De la extinción de las inscripciones
Titulo Sexto DE LA SECCION QUINTA
Capítulos: 1. Del archivo y de las certificaciones; 2. De los índices. 
Título Séptimo: DE LA RATIFICACIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS
Capitulo Único De la sección sexta
Título Octavo, DE LA OFICIALIA DE PARTES
Capítulo único, De la sección séptima.
1.1.6 REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL 
DISTRITO FEDERAL DE 1953.
Se publicó en el Diario Oficial núm. 37 del 15 de Diciembre de 1952 y aun y 
cuando su vigencia se señaló a partir del 1º. de julio de 1953, no entró en vigor, 
pues por decreto del 3 de junio de 1953, publicado en el Diario Oficial núm. 42 de 
20 de junio de 1953, el presidente de la República don Adolfo Ruiz Cortines, 
decretó la reforma del artículo 1 transitorio, el cual disponía: “El presente 
reglamento entrará en vigor en la fecha que determine el ejecutivo a mi cargo, y 
que se dará a conocer oportunamente mediante la publicación en el Diario Oficial” 
1.1.7. REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL 
DISTRITO FEDERAL DE 1979.
Tuvo una existencia efímera ya que fue publicado y entró en vigor el 17 de enero 
de 1979 y derogado el 6 de mayo de 1980. Este reglamento constaba de 190 
artículos mas los transitorios, divididos en tres títulos: El primero DE LA 
ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO; El segundo DE LOS 
DIFERENTES RAMOS; FOLIOS E INDICES DEL REGISTRO; El tercero DEL 
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PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
El Registro Público en toda esta etapa alcanza la categoría de Dirección General 
que era dependiente del Departamento del Distrito Federal.
Asimismo, se establecían otros órganos del Registro Público cuyas atribuciones se 
plasmaran en él título primero, mencionando un cuerpo de auxiliares cuya función 
era dar opiniones relacionado con los documentos que se les remitían a los 
registradores en casos de suspensión o denegación del servicio. Dentro de este 
reglamento se previno la existencia del área de calificación e inscripción que era la 
encargada de practicar, por medio de los registradores, la función de la calificación 
registral.
La calificación realizada por el registrador tenía un papel importante que era la 
tarea de inscripción, ya que el registrador revisaba íntegramente el documento y 
se convertía en un vigilante de la legalidad de los actos respectivos, tomando en 
cuenta su importante participación en el funcionamiento de la máquina registral.
Se forma un área encargada de publicar las inscripciones y los trámites, los 
registradores tenían el propósito principal de otorgar al público el acceso a la 
información, así como enterarlos de la situación que tenía su documento dentro de 
la institución. Lo anterior se pudo constituir por medio del boletín del Registro 
Público de la Propiedad, mismo que se publicaba ordinariamente y localizaba con 
facilidad los movimientos regístrales, lo que resulta en una mayor seguridad. 
También había un área de implementación técnica encargada de proporcionar la 
asistencia necesaria para el funcionamiento cibernético y electrónico de los folios 
regístrales, lo que facilitaba un mayor control.
1.1.8. REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL 
DISTRITO FEDERAL DE 1980.
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Se publica el Reglamento del Registro Público de la Propiedad; en él se regula la 
Inmatriculación Administrativa, se crea el Boletín del Registro Público de consulta 
obligatoria y el Folio Real para personas morales y bienes muebles. Asimismo 
sustituyeron los nombres de Secciones por los de Oficinas y se incorporó a la 
esfera jurídica del Registro Público de la Propiedad el Archivo General de Notarias 
como una oficina también de carácter Público.
Este reglamento entra en vigor el 6 de mayo de 1980 constaba de los siguientes
títulos:
Primero: DE LA ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DEL REGISTRO. 
Desarrollado en XV capítulos denominados: Disposiciones generales; De la oficina 
jurídica; De la oficina administrativa y de control; De la oficina de la oficialía de 
partes, De la oficina de calificación e inscripción; De la oficina de certificados e 
índices; De la oficina de boletín, publicaciones y estadísticas; De la oficina de 
implementación técnica; De la oficina de coordinación de actividades culturales, 
sociales y de difusión; De la oficina de archivo General de notarias, De la 
biblioteca o archivo; De las obligaciones del personal en general.
Segundo: DE LOS DIFERENTES RAMOS, FOLIOS E ÍNDICES DEL REGISTRO.
Capítulo I Disposiciones generales; capítulo II del folio diario de entradas y tramite; 
Capítulo III Del folio de derechos reales, Capítulo IV De los índices.
Tercero: DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL, Dividido en 9 capítulos los 
intitulados. Disposiciones generales; Del registro inmobiliario; Del registro 
mobiliario; Del registro de personas morales; De la rectificación de asientos; De la 
publicidad de las notificaciones y los términos; De los recursos; de la 
inmatriculación de inmuebles.
En este reglamento apareció el boletín registral respecto del cual, era obligación 
de los interesados su consulta para saber el estado que guardaban sus 
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documentos, También se creó el folio para personas morales así como para 
bienes muebles.
1.1.9. REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PARA EL 
DISTRITO FEDERAL DE 1988.
Este reglamento entra en vigor el 6 de agosto de 1988 que contenía 118 artículos 
divididos en tres títulos nombrados de la siguiente manera: De las disposiciones 
generales; Del sistema registral y Del procedimiento registral.
Su orígen data en las reformas al Código Civil deI 7 de enero de 1988 donde se 
reformó la fracción III del artículo 3005, el último párrafo del artículo 3016 y los 
artículos 3046 al 3058.
El primero se refiere a los requisitos para que los documentos privados sean 
inscritos en el Registro Público de la Propiedad; el segundo a los avisos 
preventivos refiriéndose a los contratos privados; y los últimos regulaban 
sistemáticamente la inmatriculación.
1.2 PRINCIPIOS REGÍSTRALES
Los principios registrales, constituyen el parámetro en el cual se desenvuelve la 
función del Registro Público de la Propiedad. Algunos autores han calificado esos 
principios como necesarios, otros como indispensables. De lo anterior podemos 
deducir que los doctrinarios están de acuerdo en que estos principios son la 
orientación básica de cualquier sistema Registral, en virtud de que dan sustento a 
las inscripciones asentadas en los antecedentes regístrales y permiten que el 
Registrador desarrolle su labor son mayor eficacia y seguridad jurídica. 
Celestino Cano Tello clasifica los principios registrales de la siguiente forma:2
2 Cano Tello, Celestino, Iniciación al Estudio del Derecho Hipotecario, Madrid, Civistas, 1982, p. 95 
citado por Pérez Fernández Castillo, Bernardo, “Derecho Registral”,Porrúa, México 1997, p. 76.
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Inscripción
Principios Materiales Especialidad
Rogación
Legalidad (calificación)
Principios Formales
Tracto sucesivo
Material
Consentimiento
Formal
Fe publica
Material
Principios Mixtos Publicidad Legitimación
Formal
Material
Prioridad
Formal
En la doctrina Mexicana, el autor Bernardo Pérez Fernández del Castillo3 examina 
los principios regístrales en el siguiente orden:
1) Publicidad;
2) Fe Pública Registral;
3) Legitimación;
4) Rogación;
5) Consentimiento;
6) Prelación o Prioridad;
3 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, “Derecho Registral”, Ed. Porrúa, México, 2000, p. 76
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7) Calificación;
8) Inscripción;
9) Especialización, y
10)Tracto Sucesivo.
Luis Carral y de Teresa expone los principios regístrales en el siguiente orden:
• De Publicidad;
• De Inscripción;
• De Especialidad;
• De Consentimiento;
• De Tracto sucesivo;
• De Rogación;
• De Prioridad;
• De Legalidad (calificación), y
• De Presunción de exactitud Registral, en sus manifestaciones: de principio 
de legitimación y de principio de fe pública Registral.4
Por lo anterior podemos inferir que los principios registrales se clasifican en :
• Publicidad;
• Legalidad;
• Rogación; 
• Calificación;
• Inscripción;
• Tracto Sucesivo;
1.2.1. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
4 Carral y de Teresa, Luis, “Derecho Notarial y Registral”, 11º. Ed., Porrúa, México, 1989, p. 242.
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Destaca este principio como "El principio Registral por excelencia"5 pues 
constituye la razón de ser del Registro Público. Jorge Rios Hellig señala “es el 
principio que inspiró a los primeros oficios de hipotecas (antecedentes del actual 
registro Inmobiliario)”6
El Registro Público de la Propiedad se formó para dar seguridad jurídica frente a 
terceros y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles, de 
algunos muebles, gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan. 
La publicidad se da a través de la inscripción en el Registro Público, ya que la 
simple posesión o la celebración de un contrato privado, no otorgan seguridad 
jurídica frente a terceros.
La publicidad, la instituye el artículo 3001 del Código Civil para el Distrito Federal, 
que a la letra establece:
"Artículo. 3001. -El Registro será Público. Los encargados del mismo tienen la obligación 
de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en 
los folios del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones que 
estén archivadas. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las 
inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como 
certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se señalen."
Por ello la función registral tiene ese carácter, que en general obedece a la 
necesidad en orden a la propia institución. La publicidad tiene como finalidad 
impedir que los actos jurídicos, objetos de inscripción permanezcan ocultos, 
evitando de esa manera que el contratante de buena fe adquiera sin conocimiento, 
cargas que pudiera soportar la propiedad.
5 Idem.
6 Rios Hellig, Jorge, “La práctica del Derecho Notarial”, 4ª. Ed., Mc Graw Hill, México, 1990, p. 325.
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Este principio también se encuentra regulado en lo dispuesto por el artículo 1° del 
Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal que a la 
letra establece:
“Artículo 1. El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el 
Gobierno del Distrito Federal da publicidad a los actos jurídicos que, conforme a la Ley, 
precisan de este requisito para surtir efectos ante terceros."
El principio de publicidad se funda en el supuesto de que todo titular potencial de 
derechos reales sobre un determinado bien, esté en aptitud de conocer “el status” 
jurídico del mismo a través de los asientos regístrales; lo cual permite poner al 
descubierto de vicios del consentimiento de todo posible trato (gravámenes o 
anotaciones de embargo). De esto deriva la segunda consecuencia de la 
publicidad, que el titular del derecho no inscrito, no puede prevalerse contra el 
derecho inscrito de un tercero que haya adquirido de buena fe a titulo oneroso.
De acuerdo con el criterio del Dr. Bernardo Perez Fernández del Castillo: el 
principio de publicidad podemos observarlo desde dos puntos de vista, 
A) Material. Se encuentra regulada en los artículos 3007 y 3009 del Código Civil 
para el Distrito Federal, que a la letra dicen:
“Art. 3007. Los documentos que conforme a este Código sean registrables y no se 
registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero.
Art. 3009. El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez 
inscritos aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la 
causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este articulo 
no se aplicara a los contratos gratuitos, ni actos o contratos que se ejecuten u otorguen 
violando la ley”
Por lo que la publicidad registral es contemplada como los derechos que otorga la 
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inscripción, y se da como: la presunción de la existencia o apariencia jurídica y la 
oponibilidad frente a otro no inscrito.
B) Formal. Esta consiste en la posibilidad de obtener del Registro Público de la 
Propiedad las constancias y certificaciones de los asientos y anotaciones, así 
como de consultar los libros y folios.
Lo anterior en los términos de lo dispuesto por el artículo 3001 del Código Civil 
para el Distrito Federal y artículos 90 al 99 del Reglamento del Registro Público 
del Propiedad para el Distrito Federal, encuadrados dentro del capitulo VI 
denominado “De la Publicidad, de las Notificaciones y de los Términos”.
“Art. 90. Los asientos registrales son públicos.
Art. 91. El Director General determinara los medios para la consulta de los asientos, y 
establecerá las unidades y horas de acceso al publico para .la realización de sus tramites.
Art. 92. Previa solicitud se expedirá constancia o certificación, completa o en lo 
conducente, de los asientos que obren en el Registro Público.
Art. 93. Al solicitarse un certificado de los asientos de una o más fincas se expresara el 
numero de años que deba abarcar la certificación y en esta se harán constar todos los 
asientos no cancelados que aparezcan durante el lapso solicitado.
Art. 94. Las certificaciones sobre existencia o inexistencia de gravámenes, o de cualquier 
otro asiento, se harán con vista de todos los antecedentes comprendidos en el periodo 
solicitado.
Art. 95. En las certificaciones que se soliciten para hacer constar la existencia de asientos 
en el Registro Público, solo se hará mención de los cancelados cuando así se solicite 
expresamente.
Art. 96. Cuando las solicitudes de los interesados o los mandamientos de autoridad no 
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expresen con claridad o precisión la especie de certificación que se requiere, los bienes, 
personas o periodos a que debe referirse y, en su caso, los datos del asiento sobre cuyos 
contenidos debe versar el certificado, se suspenderá él tramite y se notificara mediante 
publicación en el Boletín Registral y a las autoridades por oficio a fin de que produzcan las 
aclaraciones que el caso requiera.
Art. 97. Los certificados que se refieran a una sola finca o derecho inscrito, se expedirán a 
mas tardar el tercer día de aquel en que se haya presentado la solicitud. 
Art. 98. Cuando las certificaciones no concuerden con los asientos a que se refieren, se 
estará al texto de estos, quedando a salvo la acción del perjudicado por aquellas, para 
exigir la responsabilidad correspondiente conformea lo dispuesto por este Reglamento y 
demás ordenamientos aplicables.
Art. 99. No se expedirán copias certificadas ni certificaciones, respecto del contenido de los 
índices.”
De todo esto debemos concluir que de una inscripción toda persona tiene derecho 
de enterarse de su contenido así como de todo documento existente en los 
archivos y obtener, las certificaciones o constancias escritas de lo que estime 
necesario. Lo anterior constituye un medio de control, ya que evita la 
clandestinidad del tráfico inmobiliario y da a conocer la situación jurídica que 
guardan las fincas, muebles o personas morales y de igual manera para el buen 
desempeño del Notario en su función; la cual consiste en dar fe pública, a los 
hechos y actos ante el pasados u otorgados.7 
1.2.2 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
7 Véase Articulo 102 fracciones III, IV de la Ley de Notariado, 3016 del Código Civil para el Distrito 
Federal y 34 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal.
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Carral y de Teresa distingue entre el principio de legalidad y calificación registral y 
señala como fundamento para ambos el artículo 3021 del Código Civil para el 
Distrito Federal, mismo que analizaremos más adelante.
En cambio, el maestro Bernardo Pérez Fernández del Castillo sólo habla del 
principio de calificación, y dice que también se le denomina de legalidad. 
Considero que es necesario examinarlos por separado.
El principio de legalidad es aquel por el cual se impone que los documentos que 
pretendan su inscripción o anotación en el Registro Público de la Propiedad 
reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su registro cuyo fin es necesario 
someter los mismos a un previo examen, que asegure su validez y perfección. 
Este principio no es una característica o presupuesto exclusivo del derecho 
registral inmobiliario, de hecho hay autores que manifiestan que considerarlo como 
un principio registral no es del todo exacto, pues todo nuestro sistema jurídico esta 
basado en el principio de la legalidad; sin embargo este marco servirá al órgano 
administrador para calificar el resultado de una determinada conducta y asignarle 
los efectos perseguidos por el interesado.
Podríamos decir que el principio que rige los principios regístrales es la legalidad, 
porque todo régimen de derecho y fundamentalmente tratándose de Instituciones 
Jurídicas como el Registro Público de la Propiedad, la legalidad es la base de su 
sustentación en todo su sistema.
En el procedimiento de calificación e inscripción la legalidad colabora de manera 
contundente, ya que dicho principio da la pauta para impedir que sean objeto de 
registro las operaciones o actos que no satisfagan los requisitos o las normas 
reguladoras en materia registral.
En algunas ocasiones la legitimación se equipara a la apariencia jurídica. Por lo 
que debemos tomar en cuenta que la apariencia jurídica es una consecuencia de 
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la legitimación porque se tienen suficientes elementos para presumir la titularidad 
de un derecho.
Carral y de Teresa dice que lo legítimo es lo que esta conforme a las leyes, que es 
genuino y verdadero. "Es legitimado lo que ha sido complementado o beneficiado 
con una presunción de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor 
eficacia jurídica." (vid infra)8
No es necesario afirmar que la legalidad alcanza su culminación, al momento de 
calificar, ya que se da el caso de que el acto sea o no inscribible en el registro, 
razón por la cual la inscripción es la culminación de la legalidad, pero cabe 
destacar que la calificación registral se centra plenamente en la legalidad, pues de 
no ser así los fines del registro serían inconsistentes y además degenerarían en el 
fundado temor de la inseguridad jurídica.
La legitimación se clasifica en ordinaria y extraordinaria:
A) Ordinaria: se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la 
realidad jurídica. 
B) Extraordinaria: es cuando un acto eficaz se ejecuta por una persona que no 
goza de la titularidad del derecho de que se trata, ni respeta la esfera jurídica 
ajena a la legítima ley y este acto es basado en una apariencia jurídica.
Su fundamento legal lo encontramos en lo dispuesto por el artículo 3005 del 
Código Civil para el Distrito Federal, mismo que establece:
"Artículo 3005. Solo se registraran:
I. Los testimonios o actas notariales u otros documentos auténticos;
II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autentica; 
8 Carral y de Teresa, Luis, Op. cit..
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Neevia docConverter 5.1
III. Los documentos privados que en esta forma fueren validos con arreglo a la ley, 
siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, el 
corredor público o el Juez competente ser cercioraron de la autenticidad de las firmas y de 
la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados 
fedatarios y llevar impreso el sello respectivo."
De la trascripción anterior podemos determinar que dicho artículo establece 
textualmente qué documentos son susceptibles de registro, por lo que podemos 
decir que el principio de legalidad es verificar que los documentos ingresados a 
registro, están hechos conforme a la ley y que por ello no transgreden ningún 
derecho.
1.2.3 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Se entiende por rogación como la acción de rogar: pedir, suplicar como favor o 
gracia”9
Mientras que Carral y de Teresa manifiesta "El registrador no puede registrar de 
oficio, aunque conozca el acto o el hecho que validamente haya de dar origen a un 
cambio en los asientos de registro. Se requiere que alguien se lo pida; que alguien 
haga una solicitud. Esta necesidad de instancia, es lo que se conoce con el 
nombre de principio de rogación."10
El principio de rogación se ve fundamentado en lo dispuesto por el artículo 3018 
del Código Civil para el Distrito Federal.
"Artículo 3018. La inscripción o anotación de los títulos en el Registro Público pueden 
pedirse por quien tenga interés legitimo en el derecho que se vaya a inscribir o anotar, o 
por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate."
9 García-Pelayo y Gross Ramón, “Diccionario enciclopédico ilustrado”, 4ª. Ed. Larousse, México, 
1991, p. 762.
10 Carral y de Teresa, Luis, Op. cit. p. 247
24
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Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presento, con nota de 
quedar registrados en tal fecha y bajo tal número."
De la lectura del articulo citado observamos que el mismo contempla la posibilidad 
de que la solicitud de la anotación o inscripción de los actos que vayan a ser 
registrados pueda realizarlo no sólo el titular registral de los derechos ya inscritos, 
sino que además se pueda realizar por aquella persona que tenga interés legitimo 
en el derecho que se vaya a inscribir o anotar pudiéndose tratar de algún 
representante legal, o bien de alguna autoridad judicial.
Tratándose de bienes que pertenezcan a cónyuges unidos en matrimonio bajo el 
régimen patrimonial de sociedad conyugal, podrá solicitar la inscripción el cónyuge 
acreedor que tenga el interés de asegurar un derecho. Lo anterior dispuesto por el 
artículo 3012 del Código Civil para el Distrito Federal.
"Artículo 3012. Tratándose de inmuebles, derechos reales sobre los mismos u otros 
derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtirá efectos contrata 
terceros si no consta inscrita en el Registro Público.
Cualquiera de los cónyuges u otro interesado tienen derecho a pedir la rectificación del 
asiento respectivo, cuando alguno de estos bienes pertenezca a la sociedad conyugal y 
estén inscritos a nombre de uno solo de aquellos."
1.2.4 PRINCIPIODE CALIFICACIÓN
El principio de calificación consiste en que todo documento, al ingresar al Registro 
Público de la Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, deberá ser 
examinado por el registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, 
es decir si satisface todos sus requisitos legales que para su eficacia exijan los 
ordenamientos jurídicos, dicho documento será procedente y pasará a realizarse 
su inscripción, a esa actividad se le llama "calificadora" y puede ser concurrente 
con la notarial y la judicial.
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Respecto a la calificación, el artículo 13 del Reglamento del Registro Público de la 
Propiedad del Distrito Federal establece:
"Artículo 13. Son atribuciones de los registradores:
I. Realizar la calificación integral de los documentos que les sean turnados para 
determinar la procedencia de su registro, según resulte de su forma y contenido y de su 
legalidad en función de los asientos regístrales preexistentes, del sistema informático y de 
los ordenamientos aplicables;
II. Determinar en cantidad liquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el 
monto de los derechos a cubrir;
III. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de su calificación;
IV. Practicar, bajo su estricta responsabilidad, los asientos correspondientes, mismos que 
autorizara con su firma, y
V. Cumplir con las demás disposiciones legales aplicables, así como con las instrucciones 
que les transmita el Director general."
De lo anterior podemos deducir que el examinar los testimonios constituye un 
derecho pero también una obligación por parte del registrador, quien bajo su 
responsabilidad y dentro del término señalado por la Ley lo debe realizar de 
manera independiente, así como en forma personalísima y libre de cualquier 
presión.
Primeramente el registrador dentro de la calificación que realice deberá analizar 
que los documentos presentados ante el Registro Público sean documentos 
auténticos y fidedignos, que reúnan los requisitos de contenido y de forma, por lo 
que deberá constatar que sean documentos inscribibles en el Registro Público de 
la Propiedad. Además de examinar si es un derecho inscribible o no, el registrador 
calificará si el documento satisface las formas extrínsecas señaladas por la ley; la 
capacidad de las partes; la validez del acto o contrato.
En los casos de sentencias judiciales, además, se requerirá la orden de ejecución 
emitida por las autoridades judiciales competentes en la República Mexicana.
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Como resultado de la actividad calificadora, el Registrador podrá inscribir el 
documento, si existen faltas subsanables, suspenderá la inscripción o en su caso 
denegará su registro.
1.2.5 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
El denominado principio de inscripción se traduce en la materialización del acto de 
registro en los folios correspondientes, para que de ese modo, produzca efectos 
jurídicos.
El artículo 3008 de la Ley sustantiva de la materia para el Distrito Federal 
manifiesta que "la inscripción de los actos o contratos en el Registro Público de la 
Propiedad tiene efectos declarativos".
Materialmente, la inscripción puede realizarse en libros o folios, según el sistema 
que se adopte. El establecimiento de los folios reales aplicado en el Distrito 
Federal ha resultado muy útil, pues en cada folio se concentran las características 
de la finca, su titular, los gravámenes y sus notas preventivas. En el anterior 
sistema para conocer el estado de una finca, había que consultar varios libros que 
se encontraban en distintas secciones de las oficinas del Registro Público de la 
Propiedad.
La inscripción constituye la finalidad propia del Registro, en ella se establecen los 
datos de la finca que se trata, los titulares y el derecho. Lo anterior lo regula el 
artículo 28 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito 
Federal, que en su parte conducente manifiesta:
"Artículo. 28. La carátula del folio será autorizada por el servidor publico que designe el 
Director General contará con espacios para contener:
I. El rubro: "ADMINISTRACION PUBLICA DEL DISTRITO FEDERAL REGISTRO 
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD" y logotipo autorizado de la Institución;
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II. La autorización, en los siguientes términos:
"Se autoriza el presente folio, para los asientos relativos a la finca, bien mueble o persona 
moral, según la materia cuyos datos regístrales y de identificación se describen a 
continuación"; fecha de autorización; sello y firma del servidor público que autoriza;
III. Materia y numero de folio que será progresivo e invariable, 
IV. Antecedente registral, con excepción de los casos de inmatriculación
V. Tratándose de bienes inmuebles:
a) Descripción del mismo;
b) Ubicación;
c) Denominación, si la tuviere;
d) Superficie con letra y número
e) Rumbo, medidas y colindancias; y
f) Numero de cuenta catastral.
VI. En el caso de bienes muebles se contendrá su descripción; y
VIl. Tratándose de personas morales deberán establecerse los datos esenciales de las 
mismas."
1.2.6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
El principio de tracto sucesivo establece que los asientos en el Registro Público 
deben tener una secuencia lógica y cronológica, es decir en un asiento en el que 
se pretenda registrar una operación de compraventa, el que vende, deberá tener 
inscrito el derecho de propiedad a su nombre para estar en posibilidad de poder 
inscribir ese derecho de propiedad en favor del comprador. Cabe señalar, que 
para abundar mas sobre este principio nos habremos de remitir al siguiente 
capítulo en el que abordaremos este principio con mayor profundidad; examinando 
una excepción que se presenta en este principio: la inmatriculación de inmuebles.
1.3 EL REGISTRO COMO ENTE INSTITUCIONAL
El Registro Público de la Propiedad es una institución que se encarga de dar 
publicidad a los actos jurídicos que de conformidad con la ley requieren de ese 
requisito para surtir efectos jurídicos contra terceros, es decir, es una institución 
28
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administrativa que se encarga de dar publicidad de manera oficial sobre el estado 
jurídico de los bienes muebles, inmuebles y personas morales.
1.3.1 DEFINICIÓN:
Veamos ahora la definición del Registro Publico de la Propiedad que proporciona 
el Diccionario de Derecho cuyos autores son Rafael de Pina y Rafael de Pina 
Vara.
“Institución destinada a hacer constar, por medio de la inscripción, los títulos por los 
cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión y los 
demás derechos reales sobre inmuebles; todos los documentos relativos a actos o 
contratos susceptibles de tener alguna repercusión en la esfera de los derechos reales; la 
constitución del patrimonio de familia; las fundaciones de beneficencia privada, y, en 
general, los títulos que la ley ordene sean registrados (Art. 2999 a 3004 del Código Civil 
para el Distrito Federal.
De la anterior definición se desprenden los siguientes elementos: 
• Inscripción
• Derechos reales
• Que la ley ordene sean registrados
En todos los países del mundo de una u otra forma y desde luego de conformidad 
con la tradición jurídica y costumbres en las que se desarrollen siempre han tenido 
la preocupación de dar protección y seguridad jurídica a la propiedad y las 
operaciones que tengan vinculación con la misma, por ello tendremos en cada 
caso un sistema registral diferente. 
En el Distrito Federal, el Registro Público de la Propiedad depende orgánicamente 
de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales y en los estados de la Republica 
del Ejecutivo a través de sus respectivos órganos, que en la mayoría de los casos29
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es la Secretaría General de Gobierno.
Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal
Articulo 35.- A la Consejería Jurídica y de Servicios Legales corresponde el despacho de 
las materias relativas a las funciones de orientación, asistencia, publicación oficial, y 
coordinación de asuntos jurídicos; revisión y elaboración de los proyectos de iniciativas de 
leyes y decretos que presente el Jefe de Gobierno a la Asamblea Legislativa; revisión y 
elaboración de los proyectos de reglamentos, decretos acuerdos y demás instrumentos 
jurídicos y administrativos que se sometan a consideración del jefe de Gobierno de los 
servicios relacionados con el Registro Civil, el Registro Publico de la Propiedad y de 
Comercio y del Archivo General de Notarias.
1.3.2. FINALIDADES DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.
Específicamente, de conformidad con el artículo 35 de la Ley Orgánica de la 
Administración Pública del Distrito Federal, cuenta con las siguientes atribuciones
XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas por las 
disposiciones jurídicas al Registro Público de la Propiedad y de Comercio.
De acuerdo con el artículo 117 del Reglamento Interior de la Administración 
Publica del Distrito Federal, son funciones de la Dirección General del Registro 
Publico de la Propiedad y de Comercio: 
I.- Operar y administrar los servicios públicos registrales en materia inmobiliaria, 
mobiliaria, personas morales y comercio en el Distrito Federal en los términos que señala 
el Reglamento del Registro Publico de la Propiedad del Distrito Federal y las demás 
disposiciones que así lo determinen;
II.- Recibir, calificar e inscribir los documentos que consignan los actos jurídicos que, 
conforme a las leyes y demás disposiciones reglamentarias deban registrarse;
III.- Proporcionar al publico los servicios de consulta de los asientos registrales, así como 
de los documentos relacionados que obran en el archivo del Registro Publico mediante la 
expedición de las constancias, informes y copias respectivas;
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IV.- Dirigir y desarrollar el Sistema de Informática de la Institución e instrumentar las 
normas, procedimientos y requisitos, para la integración, procesamiento, empleo y 
custodia de la información registral;
V.- Promover métodos y acciones de modernización, simplificación y desconcentración 
administrativa del sistema registral de su competencia:
VI.- Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no 
incorporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos administrativos 
que para ese fin señalan las leyes, en colaboración con las instituciones públicas 
relacionadas con la materia;
VII.- Colaborar con las autoridades registrales de las entidades federativas, en la 
integración de sistemas y procedimientos registrales;
VIII.- Establecer los sistemas de actualización, preservación y restauración de los acervos 
registrales y protegerlos de cualquier contingencia.
IX.- Publicar en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, sección Boletín Registral
X.- Establecer las normas, políticas, procedimientos, dispositivos y formatos que regulen 
los servicios registrales;
XI.- Emitir y divulgar los criterios y lineamientos técnicos y administrativos que rijan las 
funciones del Registro Publico, y 
XII.- Participar en los congresos seminarios y demás eventos a nivel nacional e 
internacional en materia registral. 
El Director del Registro tiene carácter de servidor público. Para ocupar este puesto 
el artículo 5 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del D.F., dispone 
que se requiere ser ciudadano mexicano, con el titulo de Licenciado en Derecho 
debidamente registrado en la Dirección General de Profesiones, con cinco años de 
practica en el ejercicio de la profesión y ser de reconocida probidad. Además de 
acuerdo con el Reglamento del Registro Publico de la Propiedad y de Comercio, le 
corresponden las siguientes facultades: 
Articulo 6.- Corresponde al Distrito Federal por conducto del Director General:
I.- Ser depositario de la fe pública registral para cuyo pleno ejercicio se auxiliara de los 
registradores y demás servidores públicos de la Institución;
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II.- Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas, acciones y 
métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los métodos, técnicos y 
humanos del sistema para el eficaz funcionamiento del Registro Publico;
III.- Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no 
incorporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos que para ese 
fin señalen las leyes; 
IV.- Girar instrucciones tendientes a unificar criterios que tendrán carácter obligatorio para 
los servidores públicos de la institución;
V.- Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los términos de este 
reglamento
VI.- Permitir la consulta de asientos registrales
VII.- Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas en los términos del 
Código y de este Reglamento;
VIII.- Designar a servidores públicos para que autoricen los documentos que no les sean 
expresamente reservados debiendo publicar, el aviso correspondiente en el Boletín 
Registral; lo anterior, sin perjuicio de su intervención directa cuando lo estime 
conveniente;
IX.- Publicar la información correspondiente en el Boletín Registral
X.- Implementar la utilización de hojas de seguridad, en que deben practicarse los 
asientos y expedirse las certificaciones; y 
XI.-Las demás que le señalen el presente reglamento y otros ordenamientos aplicables.
Para el desempeño de su función, se auxilia del registrador y de un área jurídica. 
El responsable de esta área jurídica, requiere ser ciudadano mexicano, con el 
título de Licenciado en Derecho debidamente registrado en la Dirección General 
de Profesiones, con cinco años de práctica en el ejercicio de la profesión y ser de 
reconocida probidad.
Son atribuciones del área jurídica: 
I.- intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en que la 
institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad responsable en los 
términos de la Ley de Amparo. Reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la 
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Constitución Política de los estados Unidos mexicanos; 
II.- Conocer los asuntos que le turnen las unidades del Registro Publico en los casos de 
suspensión o denegación del servicio
III.- Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los 
Registradores, y
IV.- Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica a los 
usuarios del servicio en el orden registral y fiscal. 11
Los registradores son servidores públicos los cuales tienen como función examinar 
y revisar bajo su responsabilidad, los documentos que sean ingresados para su 
inscripción en auxilio del Director General. Para desempeñar dicho puesto 
necesitan título de Licenciado en Derecho debidamente expedido y registrado en 
la Dirección General de Profesiones de la Secretaria de Educación Publica; haber 
ejercido durante tres años la profesión en materias relacionadas con el Registro 
Publico y haber aprobado el examen de ingreso correspondiente. 
Las atribuciones de los registradores son las siguientes: 
I.- Realizar la calificación integral de los documentos que les sean turnados para 
determinar la procedencia de su registro, según resulte de su forma y contenido y de su 
legalidad en función de los asientos registrales preexistentes, del sistema informático y de 
los ordenamientos aplicables;
II.- Determinaren cantidad liquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el 
monto de derechos a cubrir; 
III.- Dar cuenta a su inmediato superior; de los fundamentos y resultados de la calificación;
IV.- Practicar, bajo su estricta responsabilidad los asientos correspondientes, mismos que 
autorizara con su firma, y
V.- Cumplir con las demás disposiciones legales aplicables, así como con las 
instrucciones que les transmita el Director General.12
Es importante señalar que a efecto de asegurar que la función registral se realice 
11 Véase Articulo 9 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal
12 Véase Articulo 13 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal
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con imparcialidad, los registradores podrán excusarse de ejercer su función, 
cuando ellos, su cónyuge o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o 
de afinidad, tengan algún interés en el asunto sobre el que verse el documento a 
calificar.
1.3.3 DIFERENCIAS ENTRE REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y 
REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO
A pesar de que tienen en común la finalidad de dar publicidad aunado a que en 
algunas ocasiones, son dirigidas por un mismo Director e incluso llegan a tener 
ubicadas sus oficinas en un mismo local, se distinguen, según el Dr. Bernardo 
Jerez Fernández del Castillo, por lo siguiente:
REGISTRO PÚBLICO DE LA 
PROPIEDAD
REGISTRO PÚBLICO DE 
COMERCIO
Está regulado por una ley local Está regulado por una ley Federal.
Al respecto el artículo 124 constitucional, indica que las facultades que no estén 
expresamente concedidas a los funcionarios federales, se entienden reservadas a 
los Estados; caso en el que se encuentran el Código Civil para el Distrito Federal y 
la regulación del Registro Publico de la Propiedad. Por su parte, el articulo 73, 
fracción X de la Constitución, señala como facultad del Congreso de la Unión, 
legislar en materia mercantil y por lo tanto, sobre el Registro de Comercio.
X.- Para legislar en toda la Republica sobre hidrocarburos, minería, industria 
cinematográfica, comercio juegos con apuestas y sorteos intermediación y servicios 
financieros, energía eléctrica y nuclear, y para expedir las leyes del trabajo reglamentarias 
del artículo 123.
REGISTRO PÚBLICO DE LA 
PROPIEDAD
REGISTRO PÚBLICO DE 
COMERCIO
Tiene como fin, dar publicidad sobre la Se inscriben los comerciantes, 
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propiedad y demás derechos reales. personas morales o físicas y los 
hechos relacionados con ellos 
En el Registro Publico de la Propiedad, deben inscribirse los títulos por los cuales 
se crean, declaran, reconocen, adquieran, transmitan, modifican, limitan, gravan o 
extinguen el dominio, posesión y los demás derechos reales sobre inmuebles; la 
constitución del patrimonio familia; los contratos de arrendamiento de bienes 
inmuebles celebrados por un periodo mayor de seis años y aquellos en que 
existan anticipos de rentas por más de tres años; las fianzas y embargos lo 
anterior en términos de lo establecido en el articulo 3042 del Código Civil; así 
como la creación y constitución de asociaciones y sociedades civiles.
El Registro Público de Comercio de acuerdo con el articulo 21 del Código de 
Comercio, en el folio Mercantil Electrónico se inscriben los actos mercantiles, así 
como aquellos que se relacionan con los comerciantes; y sociedades mercantiles: 
Artículo 21.- Existirá un folio electrónico por cada comerciante o sociedad, en el que se 
anotarán:
I.- Su nombre, razón social o título.
II.- La clase de comercio u operaciones á que se dedique;
III.- La fecha en que deba comenzar o haya comenzado sus operaciones;
IV.- El domicilio con especificación de las sucursales que hubiere establecido, sin perjuicio 
de inscribir las sucursales en el Registro del partido judicial en que estén domiciliadas;
V.- Las escrituras de constitución de sociedad mercantil, cualesquiera que sean su objeto 
o denominación, así como las de modificación, rescisión, disolución o escisión de las 
mismas sociedades;
VI.- El acta de la primera junta general y documentos anexos á ella, en las sociedades 
anónimas que se constituyan por suscripción pública;
VII.- Los poderes generales y nombramientos, y revocación de los mismos si la hubiere, 
conferidos a los gerentes, factores, dependientes y cualesquiera otros mandatarios;
VIII.- (Se deroga).
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IX.- La licencia que un cónyuge haya dado al otro en los términos del segundo párrafo del 
artículo 9o.;
X.- Las capitulaciones matrimoniales y los documentos que acrediten alguna modificación 
a las mismas;
XI.- Los documentos justificativos de los haberes ó patrimonio que tenga el hijo ó el pupilo 
que estén bajo la patria potestad, ó bajo la tutela del padre ó tutor comerciantes;
XII.- El aumento o disminución del capital efectivo en las sociedades anónimas y en 
comandita por acciones;
XIII.- (Se deroga).
XIV.- Las emisiones de acciones, cédulas y obligaciones de ferrocarriles y de toda clase 
de sociedades, sean de obras públicas, compañías de crédito ú otras, expresando la serie 
y número de los títulos de cada emisión, su interés y amortización, la cantidad total de la 
emisión, y los bienes, obras, derechos ó hipotecas, cuando los hubiere, que se afecten á 
su pago. También se inscribirán con arreglo á estos preceptos, las emisiones que hicieren 
los particulares;
XV.- (Se deroga).
XVI.- (Se deroga).
XVII.- (Se deroga).
XVIII.- (Se deroga).
XIX.- Las fianzas de los corredores.
Por tanto la constitución, las reformas, fusión, transformación, liquidación y 
escisión de sociedades mercantiles; los nombramientos de personas que 
desempeñen funciones representativas dentro de las empresas; los poderes 
generales para actos de administración y dominio y para otorgar y suscribir títulos 
de crédito; los títulos acreditativos de propiedad industrial, emisión de 
obligaciones; hipotecas industriales; créditos de habilitación y avío o 
refaccionarios, en los términos del artículo 326, fracción IV de la Ley General de 
Títulos y Operaciones de Crédito; las fianzas y contrafianzas; los contratos de 
comisión mercantil; las declaraciones de quiebra y suspensión de pagos; y los 
embargos, sentencias y providencias judiciales son objeto de inscripción en el 
Registro Publico de Comercio.
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CAPITULO II
PRINCIPIO 
DE TRACTO SUCESIVO
2. QUÉ ES EL TRACTO SUCESIVO
Es menester precisar el significado de principio.
“Razón, fundamento, origen. // máxima o norma.”13
13 De Pina, Rafael, De Pina Vara, Rafael, “Diccionario de Derecho”, 17ª. Ed., Porrúa, México, 1991, 
p. 416.
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Dentro del ámbito social, no podemos desprendernos de principios básicos o 
fundamentales que constituyen la estructura de la norma jurídica, sin embargo 
para la integración del acto jurídico como tal siempre será indispensable la 
voluntad de las partes, sólo de esta manera podemos explicarnos la existencia del 
tracto sucesivo, toda vez que este principio registral nos indica que cualquier 
movimiento que se realice sobre un inmueble inscrito en el Registro Publico de la 
Propiedad deberá precederle el derecho de propiedad a favor de quien interviene 
en el acto jurídico posterior.
2.1 TRACTO SUCESIVO
Según palabras del autor Guillermo Sánchez Colín:
“El principio de tracto sucesivo y continuo, según se afirma, se caracteriza por la 
protección en cuanto a cualquier cambio del estado jurídico del derecho o derechos 
inscritos, los cuales no pueden darse sin que medie la voluntad del titular.”14
Esta definición desde luego no contempla los casos en los que tratándose de 
resoluciones