Aplicacion-del-analisis-de-correspondencias-en-la-identificacion-de-avaluos

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lr.\'\'ERSIDAD 1"AClO1"AL Aur01"O.\lA 
DL\IÍ..XICO 
FACULTAD DE C'IL"iCIAS 
APU CAClO:"i DEL AX-\LlSlS DE 
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AVALUOS. 
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DR.-\.. RFIH SI:l.L"¡: J"l-¡:;'.TIS G_-\RCIA 
2011 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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2 
 
Hoja de datos del Jurado. 
1. Datos del alumno: 
Delgadillo 
Montoya 
Héctor Oswaldo 
52 54 02 14 
Universidad Nacional Autónoma de México 
Facultad de Ciencias 
Actuaria. 
09128711-3 
2. Datos del tutor: 
Doctora 
Ruth Selene 
Fuentes 
García. 
3. Datos del sinodal 1: 
M. en C. 
José Antonio 
Flores 
Díaz. 
4. Datos del sinodal 2: 
M. en F. 
María del Rosario 
Espinosa 
Tufiño. 
5. Datos del sinodal 3: 
M. en Admón. 
Alfredo 
Hernández 
Prado. 
6. Datos del sinodal 4: 
Mat. 
Margarita Elvira 
Chávez 
Cano. 
7. Datos del trabajo escrito: 
Aplicación del Análisis de Correspondencias en la identificación de avalúos. 
159 p. 
2011. 
3 
 
Agradezco a Dios por todas sus bendiciones, especialmente por estar presente en cada 
instante de mi vida y a Él, como siempre, ofrezco cada logro y cada fruto de mi vida. 
A mi madre Graciela Montoya, por todo su amor incondicional y desmedido. Mami, te 
agradezco todos los sacrificios que pasaste para apoyarme en mis estudios y en mi 
formación como persona. Gracias por haberme soportado y guiado en los momentos que 
más lo he necesitado. Espero que este agradecimiento sea un pequeño homenaje a todo lo 
maravillosa que eres. 
A mi padre Héctor Delgadillo, por haberme enseñado –tal vez sin saberlo-, las lecciones 
más importantes en mi vida personal y profesional: disciplina, amor al trabajo, valor y 
coraje para enfrentar los retos y sobre todo por inculcarme el amor por las matemáticas: de 
niño nunca entendí tu explicación de operaciones con quebrados, pero me gustaba ver cómo 
hacías las operaciones mentalmente. 
A mi esposa Yuri por amar y soportar a este loco; por exigirme siempre más; por odiar lo 
más fácil para mí; por hacerme ver que es importante que me admires no para presumir de 
algo o por ser una idea tuya, sino porque eso una consecuencia de que estoy siendo una 
mejor persona; y por darme un pequeño espacio en nuestra apretada agenda familiar para 
poder concluir con este trabajo. Gracias, te amo. 
A mis amadísimos hijos: la sonriente y tierna Isabella Alexandra, la hermosísima e inquieta 
Edna Sofía y al travieso, analítico y siempre feliz Alan Fabricio, por ser mi más importante 
motivación en cada cosa que emprendo. Todos mis esfuerzos, sacrificios y proyectos por 
ustedes y para ustedes, mis amados hijitos. 
A mis hermanos: Griselda, por creer en los mundos mágicos y en los Unicornios; Marco 
Antonio, por recordarme en todo momento que los locos hacemos los caminos que después 
recorrerán los cuerdos; Ricardo, por enseñarme que siempre hay que luchar por lo que se 
quiere, hasta lograrlo. ¡Los quiero y admiro mucho mis hermanos! 
A Alfredo Hernández, por haberme apoyado al inicio de mi vida profesional y por todos los 
intentos de tesis que juntos realizamos. Gracias “Dotore”, he aprendido mucho de usted. 
A mis amigos: Dulce Rosales, Emma Barrios, Alberto Cruz, Arturo Márquez, José Adolfo 
González y Paulo Lerin, gracias por su amistad y los muy buenos momentos que juntos 
pasamos; por apoyarme en mi trabajo de tesis y por compartir sin reserva sus 
conocimientos. 
A mis sinodales, les agradezco mucho el tiempo que dedicaron para revisar mi trabajo de 
tesis. Sus comentarios fueron sumamente enriquecedores. 
 
4 
 
Índice. 
Introducción...................................................................................................................... 6 
Capítulo 1. 
El avalúo y la valuación; Importancia y problemática actual........................................... 10 
1.1 Enfoques de Valuación.......................................................................................... 16 
1.1.1. Enfoque de Valor de Mercado................................................................... 17 
1.1.2. Costo de Reposición (Enfoque Físico) ...................................................... 18 
1.1.3. Enfoque de Capitalización de Rentas......................................................... 19 
1.1.4. Técnicas residuales..................................................................................... 21 
1.2. Antecedentes históricos de la valuación en México............................................. 21 
1.3. La crisis de la valuación en México...................................................................... 24 
1.4. Otros sistemas de valuación.................................................................................. 27 
1.4.1. Sistema de avalúos en España.................................................................... 27 
1.4.2. Sistema de avalúos en Dinamarca.............................................................. 30 
1.4.3. Sistema de avalúos en Estados Unidos...................................................... 32 
Capítulo 2. 
Análisis exploratorio de datos.......................................................................................... 35 
2.1 Análisis inicial de la información........................................................................... 37 
2.1.1 Valor Concluido (VC) .............................................................................. 43 
2.1.2 Superficie Vendible.................................................................................... 52 
2.2 Análisis exploratorio de los campos....................................................................... 62 
2.2.1 Variable TIPOLOGIA............................................................................... 62 
2.2.2 Variable CLASE DE INMUEBLE............................................................ 63 
2.2.3 Variable PROXIMIDAD URBANA........................................................ 63 
2.2.4 Variables: CLASE DE INMUEBLE vs. TIPOLOGÍA vs. PROXIMIDAD 
URBANA....................................................................................................... 65 
Capítulo 3. 
Análisis de Correspondencia............................................................................................. 69 
3.1 Análisis de correspondencias.................................................................................. 72 
3.2 Análisis de datos..................................................................................................... 79 
3.3 Análisis de los resultados........................................................................................ 80 
3.3.1 Tipología-Clase de inmueble..................................................................... 81 
3.3.2 Tipología vs. superficie vendible.............................................................. 86 
3.3.3 Tipología vs. valor unitario concluido....................................................... 88 
3.3.4 Tipología vs. proximidad urbana (Zona)................................................... 91 
3.3.5 Clase de inmueble vs. superficie vendible (intervalos).............................. 93 
3.3.6 Clase de inmueble vs. valor unitario concluido (VUC)............................. 95 
3.3.7 Clase de inmueble vs. proximidadurbana (Zona)..................................... 98 
3.3.8 Superficie vendible vs. valor unitario concluido (VUC)........................... 99 
3.3.9 Proximidad urbana (zona) vs. superficie vendible.................................... 101 
3.3.10 Proximidad urbana (zona) vs. valor unitario concluido (VUC)................ 103 
Conclusiones..................................................................................................................... 106 
Anexo 1. Clase de la vivienda determinada por su valor, según el criterio de diferentes 
instituciones....................................................................................................................... 113 
Anexo 2. Descripción de campos.......................................................................................116 
5 
 
Anexo 3. Resultados del Análisis de Correspondencia.................................................. 119 
 Resultados Tipología vs. clase de inmueble....................................................... 120 
 Resultados tipología vs. superficie vendible...................................................... 122 
 Tipología vs. valor unitario concluido............................................................... 124 
 Tipología vs. proximidad urbana (zona)............................................................ 128 
 Clase de inmueble vs. superficie vendible (intervalos)...................................... 131 
 Clase de inmueble vs. valor unitario concluido (intervalos)............................... 135 
 Clase de inmueble vs. proximidad urbana (zona)............................................... 139 
 Superficie vendible vs. valor unitario concluido................................................ 143 
 Proximidad urbana (zona) vs. superficie vendible.............................................. 146 
 Proximidad urbana (zona) vs. valor unitario concluido (VUC).......................... 149 
Anexo 4. Catálogos de las variables usadas en el análisis de correspondencia.............. 152 
Bibliografía básica........................................................................................................... 155 
Bibliografía especializada................................................................................................ 155 
Bibliografía usada por SAS para la implementación del Análisis de Correspondencias.. 158 
 
 
 
6 
 
Introducción. 
Los avalúos en general y en especial los que se elaboran para determinar el valor de un bien 
inmueble que servirá de garantía en un proceso crediticio juegan un papel determinante, 
pues es, el valor que se concluya en este documento, el que servirá, por ejemplo, para 
determinar la cantidad de dinero que se le podría prestar a un solicitante de crédito; para 
calcular las reservas que debe generar la institución crediticia así como el monto de las 
garantías hipotecarías en caso de requerirse. Un ejemplo claro del impacto que puede 
llegar a tener un avalúo mal realizado es la crisis de 1995 que se vivió en México, donde 
gran parte de la quiebra de los bancos se debió a que las garantías que soportaban los 
créditos que habían otorgado estaban sobrevaluadas lo que les implicó quebrantos 
insostenibles. 
Los avalúos que se estudian en el presente trabajo son los que se refieren al Crédito 
Garantizado a la Vivienda que, "La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia 
en el Crédito Garantizado1 (Ley)", en sus fracciones II y III, de su Artículo 3 define como: 
 
II. Crédito Garantizado. El crédito que otorguen las Entidades con garantía real, ya 
sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de 
cualquier otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o 
refinanciamiento relativo a bienes inmuebles. Para efectos de esta definición, las 
operaciones que realicen las entidades sujetas a la modalidad de compraventa con 
reserva de dominio, arrendamiento con opción de compra, compraventa en abonos, 
se equiparan al Crédito Garantizado y tendrán el mismo tratamiento que otorga la 
presente Ley. 
III. Crédito Garantizado a la Vivienda. El Crédito Garantizado que se otorgue 
relacionado con vivienda. 
Como se detalla en el Capítulo 1, son las Unidades de Valuación (UVs) las entidades 
responsables de elaborar y reportar a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), los avalúos 
que se realizan para el crédito garantizado a la vivienda, de tal forma que resulta 
indispensable para ella, la aplicación de técnicas, particularmente estadísticas, que permitan 
distinguir, entre los avalúos reportados, los que cuentan con información coherente y 
consistente, de aquellos que no la tienen, de manera tal que se pueda: 
• Validar y dar mayor certidumbre a los avalúos que realizan dichas Unidades de 
Valuación mediante la implementación de filtros de entrada automatizados 
aplicados al momento de que éstas reportan sus avalúos; 
• Mejorar la calidad de los reportes y estadísticas que están disponibles de manera 
pública en la página Web de la SHF. 
• Focalizar de manera eficiente los esfuerzos de supervisión y auditoria que, de 
acuerdo con la Ley, la SHF tiene la obligación de realizar. La idea es que dichos 
esfuerzos se orienten en analizar de manera más específica y técnica, aquellos 
avalúos con información identificada como inconsistente. 
 
1 El lunes 30 de diciembre de 2002, se publica en el DOF el Decreto por el que se expide la Ley de 
Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito. 
7 
 
• Estar en posibilidades de realizar análisis estadísticos más precisos y elaborados 
utilizando técnicas de vanguardia como la minería de datos. 
Con base en lo anterior, el objetivo que se persigue con este trabajo es el de identificar si 
existe algún tipo de asociación entre las variables clave2 de un avalúo y en caso de haberla, 
ver de qué manera se relacionan las categorías de estas variables para posteriormente 
interpretar dichas relaciones en términos de las características que deben tener, 
inicialmente, los avalúos con información consistente y coherente. 
Para conseguir el objetivo planteado, se propone primero, en el Capitulo 2, la utilización 
del análisis exploratorio de datos para identificar y depurar, en su caso, posibles fallas en la 
base de datos derivadas de errores de captura o bien de una mala conceptualización e 
interpretación del tipo de información que se requiere en algunos campos o incluso, de 
posibles huecos en la normatividad actual. Una vez que se logra tener una base estable -con 
avalúos "aceptables"-, que cuente sobre todo con información coherente y consistente con 
el inmueble valuado, en el Capitulo 3 se identifican asociaciones que pudiera haber entre 
las variables analizadas y posteriormente, en los casos en que aplique, mediante el Análisis 
de Correspondencias (AC) se estudian estas asociaciones a través de las relaciones entre las 
categorías de dichas variables de tal manera que, con base en éstas, se determinen las 
características que definen, de alguna forma, a los avalúos que pueden considerarse como 
“aceptables” –obtenidos previamente, como se indicó, en el Capitulo 2- y por 
complemento, identificar los que deben considerarse como susceptibles de una revisión más 
técnica. Con la finalidad de contextualizar el problema, en el Capitulo 1 se presentan, de 
forma general, algunos aspectos relevantes de los avalúos como tal, de la valuación de 
inmuebles y su importancia en el mercado hipotecario. Al final, se incluye un capítulo con 
las conclusiones a las que se llegó. 
Por otro lado, es importante mencionar que actualmente la SHF no cuenta con una 
clasificación objetiva de los avalúos que tiene en su base de datos de forma que se puedan 
catalogar, por ejemplo, en buenos y malos, de tal manera que esta falta de conocimiento 
inicial de la base de datos, fue uno de los criterios que se consideraron para utilizarel AC, 
ya que, como refiere Sánchez Carrión –Pág. 75- (30): “…Este tipo de resultados a los que 
se llega tiene por tanto un carácter meramente descriptivo del colectivo estudiado, siendo 
especialmente idóneo para aplicarlo en situaciones donde son pocas o ninguna las 
hipótesis previas de trabajo y se requiera un análisis exploratorio de la situación a tratar 
(a través de una muestra del colectivo en estudio) con el fin de establecer los puntos de 
partida de análisis posteriores.” y es precisamente también esto último lo que se pretende: 
tomar como punto de partida las relaciones que se obtengan en el AC para posteriormente 
interpretarlas en términos de criterios para clasificar avalúos e ir incluso más allá, ya que 
una vez que se tengan clasificados los avalúos de alguna manera, se pueden aplicar técnicas 
más especializadas -las cuales están fuera del alcance de este trabajo-, como los árboles de 
decisión, regresiones logísticas o bien redes neuronales que permitan identificar –
incluyendo en el análisis todas las variables que hay en la base de datos- las características 
ó patrones propios tanto de los avalúos buenos como de los malos. 
 
2 La justificación de las variables clave que se utilizaron, se expone en el Capítulo 2. 
8 
 
Ahora bien, una de las premisas para el desarrollo de este trabajo era el utilizar, de ser 
posible, una técnica estadística que fuera lo más sencilla posible, tanto en su 
implementación como en su interpretación, para que, en caso de que los resultados 
obtenidos fueran relevantes en la identificación de las relaciones de las categorías de las 
variables y su posterior utilización como criterios de clasificación, dicha técnica la pudieran 
aplicar las Unidades de Valuación en los avalúos que tienen en su base de datos y les sirva 
como un criterio objetivo que contribuya a asegurar la calidad de sus avalúos. 
Adicionalmente, las relaciones encontradas mediante el AC, podrían servir a la SHF como 
criterios base para poder calibrar una aplicación -al día de hoy se encuentra en la etapa de 
pruebas- con que cuenta y que le permite calcular rangos de valores para variables 
esenciales en un avalúo como los son el valor unitario concluido y la superficie vendible3. 
Dichos rangos se calculan con base en las relaciones que, hoy por hoy de forma empírica y 
con base únicamente en la experiencia que en materia de avalúos tiene la SHF, se 
presupone existen entre ciertas categorías de algunas variables –a las cuales se les 
denomina en la SHF como el parámetro- y es precisamente aquí donde impactarían 
directamente los resultados de este trabajo; así por ejemplo, se toma un Estado específico y 
uno de sus municipios4, una determinada tipología, normalmente se consideran también los 
campos clase y zona y se tiene además la posibilidad de incluir, mediante intervalos, 
variables continuas, de tal forma que se delimita, de cierta manera, un conjunto de 
viviendas para el cual se definen rangos de valor aceptables5, que sirven a su vez para filtrar 
los nuevos avalúos que se van reportando a la SHF: si el valor unitario concluido está 
dentro del rango definido para el parámetro correspondiente, se pasa directamente a la base 
de datos de avalúos, de lo contrario, se conforma un reporte con los avalúos que estuvieron 
fuera de rango para una revisión posterior. Considerando lo anterior, se observó que el 
resultado gráfico que proporciona el AC permite una lectura e interpretación muy fácil e 
intuitiva de las relaciones que hay entre las categorías de las variables, por lo que se 
consideró que esta técnica cubría muy bien la necesidad que se tenía al respecto de manera 
tal que tanto los valuadores de las Unidades de Valuación como los de la propia SHF -que 
son en su mayoría, profesionistas cuya especialidad no es la Estadística- podrían interpretar 
y utilizar los resultados del AC. 
Otra consideración a tomarse en cuenta, era que las variables a ser analizadas tienen 
principalmente una escala nominal y ordinal, con lo cual, en el caso de las dos variables 
continuas incluidas en el análisis, se volvieron discretas mediante la generación de 
intervalos. Todo esto conduce el análisis a la conformación de tablas de contingencia que 
permitan, inicialmente, verificar mediante una prueba Ji-cuadrada para independencia, si 
hay algún tipo de relación entre las variables, en caso de haberla, se procede con el AC para 
estudiar gráficamente dicha relación. En caso de que la prueba resultase significativa, no se 
 
3 La definición de estos campos se puede consultar en el Anexo 2. 
4 El municipio -y por consiguiente el Estado- se selecciona considerando las expectativas o experiencias que 
ha tenido la SHF, de forma tal que tiene identificadas las zonas en donde es más probable que se puedan dar 
violaciones a la normatividad. Muchas de estas zonas tienen que ver con el volumen de vivienda que se 
construye ahí o bien en donde se tiene conocimiento que hay una injerencia directa de algún desarrollador que 
se sabe, tiende a influir en el valor concluyente de un avalúo. 
5 El rango de valor se calcula tomando, por ejemplo, el promedio del valor unitario concluido del parámetro 
definido, más menos un cierto porcentaje de variación. Este porcentaje se determina también con base en la 
experiencia valuatoria de la SHF. 
9 
 
aplica el AC por carecer de sentido6. Lo anterior, representa otro de los motivos por los 
cuales se decidió utilizar el AC, ya que como dice Sánchez Carrión –Pág. 75- (30): “La 
utilización de esta técnica responde a la necesidad de profundizar en las relaciones de 
dependencia que se establecen entre dos variables categóricas observadas en una misma 
población, incidiendo sobre todo en explicar cómo los distintos valores o categorías de 
ambas variables se relacionan unos con otros.” y también afirma que "El objeto del 
Análisis de Correspondencias son las tablas de contingencia o tablas que cruzan dos 
variables categóricas." 
En relación con la información a ser utilizada para desarrollar este trabajo, la base de datos 
total está conformada por 44 campos7 que representan una síntesis del avalúo. De un 
universo de aproximadamente 3 millones de registros, se obtuvo una muestra inicial de 
255,127 observaciones correspondientes a avalúos para crédito garantizado a la vivienda de 
bienes inmuebles -de forma tal que se contemplan avalúos para créditos hipotecarios 
otorgados por el Infonavit, Fovissste, bancos, Sofoles y Sofomes-, realizados durante el 
primer semestre de 2009, a nivel nacional. Posteriormente, derivado de ciertas depuraciones 
y seleccionando únicamente los avalúos de un municipio, se obtuvo la muestra final a ser 
analizada con 7,134 registros. Las depuraciones mencionadas que se realizaron, se detallan 
en el Capitulo 2 de este trabajo y ahí mismo se especifican los criterios que se tomaron para 
seleccionar el municipio a ser analizado. 
 
 
 
6 Metodología utilizada por Ravindra Khattree y N. Naik Dayanand (23). 
7Los 44 campos de la síntesis se incluyen en las Mod. Reglas de Carácter General que establecen la 
Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda, publicadas el 25 
de Abril de 2006 en el Diario Oficial de la Federación y las Reglas de Carácter General que establecen la 
Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda se publicaron el 
27 de Septiembre de 2004 en el Diario Oficial de la Federación. 
10 
 
 
 
 
Capitulo 1. 
 
El avalúo y la valuación; 
Importancia y problemática actual. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 “El valor de los objetos creados por el hombre no está en 
el objeto sino en la mente humana.” 
 
 
 
 
ARISTÓTELES. 
 
 
12 
 
Para comenzar, es necesario comprender lo que se entiendepor valuación y avalúo. En 
cuanto a la primera, por su naturaleza social y económica, se puede decir que es una 
disciplina ética profesional, con normas y técnicas definidas, encargada de investigar, 
analizar y seleccionar las variables cuantitativas y cualitativas que influyen en la 
determinación del “justo valor de las cosas” (en este caso en particular, de los bienes 
inmuebles). 
Ahora bien, un avalúo es una opinión de valor sobre un bien inmueble emitida por un 
valuador profesional. 
Según la normatividad emitida por Sociedad Hipotecaria Federal8, un avalúo es “El 
dictamen que elaboran los valuadores profesionales sobre el valor de los Inmuebles y que 
esté certificado por una Unidad de Valuación en cuyo padrón se encuentre inscrito el 
valuador profesional correspondiente”. 
En cuanto a la aplicación e importancia de los avalúos, hay que considerar que las 
necesidades de la sociedad con respecto a la valuación inmobiliaria son muy numerosas, de 
tal forma que las personas y las empresas, las sociedades de crédito, las compañías de 
seguros y fianzas así como las instituciones y organismos públicos, realizan constantemente 
operaciones con bienes inmuebles ya sea para comprar, vender, rentar, asegurar, demandar, 
heredar, etc. En general, para efectuar dichas operaciones es necesario determinar el valor 
del inmueble objeto de la transacción, con la finalidad de conocer, entre otros: 
� El precio de la compra o venta; 
� la renta mensual del bien; 
� el monto de la garantía tanto en créditos hipotecarios como en las 
burzatilizaciones de cartera hipotecaria; 
� la re-valuación de bienes adjudicados; 
� el monto de la indemnización; 
� el patrimonio de las personas y de las empresas; 
� el monto de la base para el pago de impuestos; 
� la prima de seguros, etc. 
 
Actualmente en México se vive una gran opacidad del mercado inmobiliario, razón por la 
cual existen muchos “profesionistas inmobiliarios”: corredores, valuadores y abogados que 
prosperan por el hecho de que los consumidores e inversionistas no tienen acceso directo a 
información clave para tomar decisiones tal como es el precio de las viviendas dependiendo 
de las características de esta. 
La opacidad del mercado implica costos de información elevados, pero también hay costos 
de transacción. Los honorarios de los notarios, los gastos de escrituración, el costo del 
avalúo y las comisiones a corredores encarecen el proceso de obtención de un crédito, 
resultando el acreditado final, ser el más afectado. 
Ahora bien, en la medida en que más información lo suficientemente confiable esté 
disponible para el público en general, esto permitirá tener más elementos para combatir e 
 
8 Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de 
Créditos Garantizados a la Vivienda (publicadas el 30 de junio de 2003 en el Diario Oficial de la Federación). 
13 
 
impedir algunas malas prácticas que resultan dañinas para el acreditado en primera 
instancia y para el sector inmobiliario en general. 
Actualmente y debido a la falta de información, hay prácticas tales como el poner 
diferentes precios a una misma vivienda dependiendo del tipo de crédito de que disponga la 
persona interesada o bien elevar los costos de las viviendas cada que se incrementan los 
topes de los créditos otorgados por el INFONAVIT por ejemplo. Cabe destacar que en 
prácticas como esta, la participación del valuador es determinante ya que es quien elabora 
el documento en el que oficialmente se estipula el valor de la vivienda. 
Otra mala práctica, es que el desarrollador, con la finalidad de vender sus viviendas, 
promocione la idea de que no se requiere enganche o pago de gastos de escrituración y lo 
que hace es que incrementa el valor de la vivienda en el avalúo para cubrir los gastos que 
supuestamente le están evitando al acreditado. Recientemente se ha encontrado otra 
variante, que consiste en que los desarrolladores promocionan la venta de sus viviendas 
ofreciendo automóviles o computadoras “de obsequio” al adquirir una vivienda. 
Como es evidente, la participación y falta de ética de algunos valuadores vuelve a ser 
determinante en este tipo de operaciones. Cabe señalar que estas malas prácticas son muy 
dañinas para las instituciones financieras que otorgan los créditos para la adquisición de 
estas viviendas ya que, al no pagarse enganche, la probabilidad de incumplimiento y hasta 
el abandono y vandalismo de la vivienda se incrementa de manera significativa debido a 
que el acreditado ve esta operación simplemente como una renta y no como parte de su 
patrimonio, además del eminente riesgo en que incurren al otorgar créditos cuya garantía 
realmente vale menos de lo que están considerando para dichos otorgamientos. Por otra 
parte, el acreditado se siente engañado cuando descubre que está pagando mucho más de lo 
que realmente vale su vivienda y es cuando comienzan los incumplimientos por la 
inconformidad de los acreditados –cabe destacar que en muchos de los casos se trata de 
gente humilde que con muchos trabajos forja su patrimonio-. 
En un mercado de bienes raíces perfectamente transparente y eficiente, la definición de 
“valor” no implica ningún problema ya que el inversionista simplemente tiene que leer el 
mercado, como lo hacen los agentes de bolsa, sin embargo, y afortunadamente para los 
valuadores, el mercado no es eficiente y mucho menos transparente, como se reportó 
anteriormente, por lo que se tiene que recurrir a técnicas específicas para establecer el valor 
de un inmueble. En el Cuadro 1.1 se muestran las características de los mercados eficientes 
comparadas con las del mercado de bienes raíces. 
 
La eficiencia de un mercado se basa en suposiciones sobre el comportamiento de 
compradores y vendedores así como sobre las características de los productos 
intercambiados. 
Mercados eficientes Mercado de bienes raíces. 
Los bienes o servicios 
intercambiados en un mercado 
eficiente son bienes esencialmente 
homogéneos que pueden ser 
En la mayoría de los casos los bienes inmuebles 
posen características disímiles derivados, entre otros 
muchos factores, de la ubicación, el tamaño del 
terreno, la calidad de los materiales de construcción y 
14 
 
fácilmente sustituidos entre sí. los acabados, la vida útil remanente, el deterioro de 
las instalaciones, las características de cada inmueble 
(número de recamaras, baños, etc.), el nivel de 
servicios, etc. que, aún cuando económicamente 
pueden ser similares, cualitativamente no lo son. 
Existen numerosos compradores y 
vendedores que crean un mercado 
competitivo y libre en el que 
ninguno de estos participantes 
domina de forma tal que pueda 
ejercer una influencia mensurable 
sobre el precio. 
La construcción de inmuebles requiere de grandes 
inversiones de dinero, lo cual obliga a que existan 
relativamente pocos constructores capaces de influir 
en el nivel de precios de las viviendas (un 
desarrollador fuerte puede construir un desarrollo en 
el cual ofrezca viviendas con características similares 
a las de las vivienda de la zona pero a precios más 
bajos o altos lo cual propicia una baja o un alza en 
los precios de las viviendas de la zona). De igual 
manera, el alto valor de los bienes inmuebles exige 
un poder de compra, de ahí que el mercado de bienes 
inmueble sea muy sensible a variables como el nivel 
de sueldos, el desempleo y la estabilidad en los 
ingresos. 
Los precios son relativamente 
uniformes y estables. 
Frecuentemente son el factor 
primario en las decisiones de 
compra–venta ya que la calidad 
tiende a ser uniforme a un precio 
fijo. 
En los mercados de bienes raíces los precios son 
relativamente altos y muy pocos compradores 
cuentan con el dinero suficiente para pagar un 
inmueble de contado. Es por esto que el plazo y el 
tipo de financiamiento, las tasas de interés y el 
enganche afectan la decisión decompra, ya que si un 
financiamiento no resulta conveniente o accesible, la 
propiedad no va a ser comprada y lo mismo sucede si 
no hay prestamistas que otorguen suficientes créditos 
hipotecarios. 
Un mercado eficiente se regula así 
mismo. La competencia libre y 
abierta se encuentra sujeta a pocas 
restricciones. 
No son autorregulables. La tenencia y traspaso de los 
bienes raíces se rigen por reglamentos federales, 
estatales, municipales y locales, lo que establece 
restricciones adicionales al ejercicio de compra–
venta de un inmueble. 
La oferta y la demanda jamás se 
encuentran muy fuera de equilibrio, 
ya que el mercado tiende a 
nivelarlas como resultado de la 
competencia. 
La oferta y la demanda en el mercado de bienes 
raíces también tiende al equilibrio, sin embargo este 
punto rara vez es alcanzado. Normalmente, la 
disposición de bienes inmuebles se ajusta con 
lentitud a la demanda del mercado (debido 
principalmente a la escasez de recursos para la 
construcción), sin embargo, hay casos en los cuales 
se da un impulso al desarrollo del mercado 
inmobiliario –como ha sucedido en México en los 
últimos cinco años- lo que puede provocar un “bum 
15 
 
hipotecario” y como consecuencia una sobre oferta 
de viviendas, por ejemplo. Si la oferta y la demanda 
se encontraran en equilibrio, los precios tenderían a 
mantenerse estables. Sin embargo, si la demanda 
aumenta repentinamente, ésta no podrá satisfacerse 
rápidamente y si ésta declina súbitamente, resultará 
difícil retirar rápidamente la oferta excedente del 
mercado. 
Los compradores y vendedores 
conocen bien y se encuentran 
plenamente informados de las 
condiciones del mercado, del 
comportamiento de las otras 
personas, de la actividad anterior del 
mercado, la calidad del producto y 
la posibilidad de reposición del 
producto. Es fácil encontrar 
información relativa a posturas, 
ofertas y ventas. 
Debido a la poca frecuencia con que una persona 
compra o vende un inmueble, en la mayoría de los 
casos, la gente no cuenta con suficiente experiencia, 
por lo que no están familiarizados con el 
procedimiento y con los elementos que deben 
tomarse en cuenta para emitir un juicio sobre una 
propiedad. Además de esto, no se cuenta con 
información pública suficiente y confiable que 
permita conocer cuáles son las condiciones de 
mercado imperantes al momento de la compra-venta. 
Se puede reunir a compradores y 
vendedores a través de un 
mecanismo organizado del mercado 
y resulta relativamente fácil para los 
vendedores entrar o salir del 
mercado de acuerdo con la 
demanda. 
En la mayoría de los casos, la entrada y salida del 
mercado de bienes raíces no es fácil ya que es un 
proceso complejo y tardado. En condiciones de 
mercado desfavorable (escasez de recursos, altas 
tasas de interés, desempleo, etc.) la venta de 
inmuebles puede resultar sumamente lenta. De forma 
recíproca, en situaciones en las que se reactiva la 
economía, pude generarse una sobre demanda de 
inmuebles lo que puede implicar meses o años para 
que los constructores puedan satisfacer dicha 
demanda. 
Los bienes se consumen sin 
dilación, se suministran rápidamente 
y se transportan fácilmente. 
Por su naturaleza, los bienes inmuebles son bienes 
duraderos y de poca liquidez. Por lo regular no se 
venden rápidamente por que su venta requiere 
grandes sumas de dinero y no siempre resulta fácil 
obtener un financiamiento apropiado. 
Cuadro 1.1 Comparativo de las características de los mercados eficientes y las del de 
bienes raíces. 
Para los fines del presente trabajo se considerará de manera indistinta el término bienes 
raíces y bienes inmuebles, refiriéndose en ambos casos a la tierra y todo lo que se encuentre 
adherido a la misma ya sea de forma natural (árboles, plantas, etc.) o bien agregadas por el 
16 
 
hombre (edificios, máquinas y en general todo lo que se ha integrado de forma 
“permanente” al edificio: cableado electrónico, plomería, etc.)9. 
Al reconocer que el mercado de bienes raíces no se comporta como los mercados de otros 
bienes, se pone de manifiesto la necesidad de contar con profesionales en la materia que 
posean la experiencia y los conocimientos necesarios para realizar una correcta estimación 
del valor de los inmuebles considerando todos los factores que intervienen en la 
determinación de éste. 
Normalmente los valuadores aplican tres enfoques para determinar el valor de un bien 
inmueble: 
• Considerando la cuantía monetaria que está dispuesto a pagar el mercado para 
realizar el intercambio por el bien inmueble (valor de mercado). 
• Basados en el valor equivalente al costo de su fabricación o adquisición (costo de 
reposición). 
• O bien, tomando en cuenta la capitalización de los beneficios periódicos que puede 
generar el bien inmueble (capitalización de rentas). Dentro de este enfoque se 
encuentra una variante que es frecuentemente utilizada por los valuadores, se trata 
del residual, el cual, en términos generales, consiste en la estimación del valor del 
inmueble desasociando el terreno de las construcciones. 
 
Con base en el criterio de “mayor y mejor uso”, el valuador elige cuál de los tres enfoques 
es el más adecuado para estimar el valor correspondiente del inmueble. El valor 
comercial10 del inmueble se sustenta con los valores obtenidos en cada uno de los enfoques 
anteriores. 
 
Ahora bien, el valor de los bienes a valuar debe estar basado en el “principio del valor 
único”, esto es, debe determinarse con independencia de los fines para los cuales se 
requiera el avalúo, observando siempre las disposiciones normativas imperantes al 
momento de la valuación. 
1.1 Enfoques de Valuación. 
 
Como se señaló anteriormente, los valuadores determinan el valor de un inmueble 
basándose en los siguientes enfoques para análisis de la información: Valor de Mercado, 
Capitalización de Rentas y Costo de Reposición. En un avalúo los valuadores utilizan al 
menos uno de estos tres. La aplicación de estos enfoques depende del tipo de propiedad, el 
uso que vaya a darse al avalúo y la calidad y cantidad de información disponible. 
Las prácticas internacionales indican que se debe utilizar, siempre que sea posible, al 
menos dos enfoques, sin embargo hay que ser cuidadoso al momento de la selección de los 
enfoques ya que, por ejemplo, sería inapropiado aplicar el enfoque de costos al intentar 
 
9 En el Código Civil para el Distrito Federal en materia común y para toda la República en materia federal, en 
los artículos 750 al 763 de su Título Segundo de su Libro Segundo, se establece la clasificación legal de los 
bienes y en particular lo que son los bienes inmuebles. 
10 Valor Comercial: Es el precio más probable en que se podría comercializar un inmueble, en las 
circunstancias de mercado prevalecientes a la fecha del avalúo 
17 
 
valuar un inmueble muy antiguo o bien, el enfoque de mercado podría resultar imposible 
por la escasez de datos comparativos al intentar valuar inmuebles especializados como una 
planta nuclear. 
En esta sección no se pretende hacer un análisis exhaustivo de los enfoques de valuación ya 
que esto es materia propiamente de los valuadores, arquitectos, ingenieros civiles y otros 
profesionistas afines además de que una sección resultaría insuficiente para agotar el tema. 
El objetivo es enunciar los elementos fundamentales de cada uno de estos enfoques para 
tener una idea general de sus características y aplicaciones. 
1.1.1. Enfoque de Valor de Mercado. 
 
Este enfoque es particularmente útil cuando en la zona donde se encuentra el inmueble a ser 
valuado existen muchas propiedades similares que han sido vendidas recientemente o bien 
que se encuentran en venta. Con este enfoque el valuador obtiene una estimación del valor 
del inmueble en estudio al compararla con propiedades similares. 
Para la utilización de este enfoque se requiere disponer de información suficiente del 
mercadolocal. Como estándar internacionalmente aceptado se recomienda contar con al 
menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares (comparables) que reflejen 
adecuadamente la situación actual de dicho mercado en el avalúo. Al mismo tiempo se 
deben identificar los parámetros necesarios para realizar una homologación de los 
comparables. El valuador es el responsable de determinar el grado de similitud o diferencia 
entre la propiedad que se está valuando y los comparables. 
Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se debe: 
 
a) Analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de 
compraventa de dichos inmuebles, en su caso de ofertas en firme. 
 
b) Realizar la homologación de comparables con los criterios que resulten adecuados y 
justificables para el inmueble de que se trate. Para la homologación normalmente se 
toma en cuenta: 
• La ubicación; 
• la zona; 
• el tipo de inmueble; 
• la superficie; 
• la edad; 
• el estado de conservación y 
• el coeficiente de utilización del suelo11. 
 
c) Estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en función de los 
precios homologados. 
 
 
11 Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): Relación entre el número de metros cuadrados construidos y la 
superficie del terreno. 
18 
 
Para aplicar el enfoque de mercado, el valuador recopila datos sobre las ventas, contratos, 
ofertas y propiedades consideradas comparables al inmueble que se está valuando. Es una 
práctica común y sana que los valuadores almacenen electrónicamente información de 
comparables agregando información cuando ocurren nuevas transacciones y depurando la 
información histórica almacenada para garantizar que esta se encuentra aún vigente y sigue 
reflejando adecuadamente las condiciones y características del mercado. 
 
Es muy importante que los valuadores verifiquen la información a ser utilizada. 
 
1.1.2. Costo de Reposición (Enfoque Físico). 
 
Este enfoque se basa en la suposición de que normalmente se relaciona el valor con el 
costo. 
 
La idea fundamental de este enfoque radica en estimar cuál sería el costo de sustituir el 
inmueble en estudio por un inmueble nuevo de las mismas características restándole el 
importe derivado de la depreciación en las estructuras. Para calcular el valor de un 
inmueble mediante este enfoque se debe considerar los siguientes componentes: 
 
a) El valor del terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o 
remodelar. 
 
b) Los costos derivados de la construcción o de las obras de remodelación serán los 
costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona 
incluyendo los costos indirectos. Esto es, se deben considerar los costos de los 
materiales y mano de obra que se requerirían para construir nuevamente el inmueble 
según las características de este así como la utilidad del constructor. Dichos costos 
deben ser calculados considerando los precios de mercado existentes a la fecha del 
avalúo. 
 
Ahora bien, los costos indirectos son los costos promedio de mercado que de alguna 
forma afectan el valor del inmueble en caso de que este se estuviera construyendo. 
Dichos costos deben ser calculados considerando los precios existentes a la fecha del 
avalúo. De manera enunciativa más no limitativa, los estándares internacionales 
indican que como costos indirectos se deben considerar: 
 
• Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la 
formalización de obra realizada al inmueble. 
• Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra. 
• Los costos de licencias de construcción. 
• El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción. 
• Gastos por administración. 
• Otros estudios necesarios. 
• No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni 
cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. 
 
19 
 
En los costos de la construcción no se deben incluir los elementos no adheridos a 
esta y que sean fácilmente removibles. 
 
c) Los elementos adicionales. Instalaciones especiales (elevadores, montacargas, 
caldera, sistema hidroneumático, sonido ambiental, etc.), elementos accesorios (gas 
estacionario, equipos de bombeo, cocinas integrales movibles, portones de operación 
eléctrica, plantas de emergencia, etc.) y obras complementarias (bardas, rejas de 
acceso, terrazas y balcones, cocinas integrales fabricadas en sitio, albercas, jardines, 
etc.)12. 
 
En este enfoque es necesario considerar la depreciación de las construcciones como 
consecuencia del deterioro físico derivado del uso normal de las mismas, para considerar el 
factor de la edad dentro de la estimación del valor de reposición final. La depreciación es la 
diferencia entre el costo de reposición de las construcciones en la fecha del avalúo y el 
valor de mercado de estas en la misma fecha. 
 
Además, se debe considerar la obsolescencia funcional, misma que se calcula como el 
importe de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se 
destina en el momento de la valuación o bien, para corregir errores de diseño u 
obsolescencia. 
 
Es importante destacar que esté método se debe utilizar únicamente en inmuebles que no se 
destinan a la generación de ingresos, tal es el caso de las viviendas habitacionales, ya que la 
utilización de este método en inmuebles cuyo valor no depende de los materiales con que se 
construyó sino de su capacidad para generar ingresos (como puede ser un edificio con 
oficinas rentadas) no tiene sentido. Este enfoque resulta particularmente útil cuando se 
están valuando construcciones nuevas o semi-nuevas así como propiedades cuya compra-
venta no se da con frecuencia en el mercado. Este enfoque también puede ser aplicado a 
propiedades viejas cuando se cuenta con datos adecuados para determinar la depreciación 
de éste. 
 
1.1.3. Enfoque de Capitalización de Rentas. 
 
Los bienes inmuebles rentables comúnmente se adquieren como una inversión y desde el 
punto de vista del inversionista, es la rentabilidad el elemento crítico que afecta el valor de 
la propiedad. Una premisa básica del inversionista es que mientras más altas sean las 
ganancias, mayor será el valor, siempre que el riesgo se mantenga constante. 
 
Las diferentes técnicas del enfoque de ingresos, están basadas en el principio de que el 
valor de un activo es el valor presente del flujo futuro de ingresos. La idea descansa en el 
supuesto de que el comprador no está adquiriendo un montón de ladrillos, varillas y 
concreto, más bien está comprando la posibilidad de generar ingresos futuros. 
 
 
12 La Tesorería del Distrito Federal reconoce estos tres tipos de elementos adicionales, mientras que Sociedad 
Hipotecaria Federal los agrupa en dos tipos: Instalaciones especiales (incluye los elementos enlistados en los 
incisos a y b) y obras complementarias (incluye los elementos enlistados en el inciso c). 
20 
 
Esta técnica descuenta los ingresos de operación (brutos o netos) mediante una tasa 
compuesta del rendimiento esperado sobre el valor total del activo. 
 
En la literatura, la historia financiera de una propiedad que genera ingresos sin tomar en 
cuenta los impuestos, se representa mediante el valor presente del flujo de ingresos 
(operación y venta) antes-de-deuda descontados al costo de capital, el cual se define como 
el promedio ponderado de los costos relativos del capital hipotecario y del capital 
accionario, como se observa en el siguiente modelo estándar: 
 
( ) ( ) ( ) ( )na
n
aaa k
NIREV
k
NOI
k
NOI
k
NOI
V
+
++
+
+
+
+
+
=
1111 3
3
2
2
1
1
L 
 
Donde: 
 
V representa el valor de la propiedad. 
NOI t representa el ingreso de operación neto en el año t, con t=1,2,3,...,n 
NIREVn representa el producto neto de la reventa en el año n. 
ak representa la tasa de descuentocompuesta (promedio ponderado del costo de 
capital). 
 
Por otro lado, los valuadores utilizan mucho una versión condensada del modelo estándar 
que generalmente se escribe: 
R
NOI
V = 
Donde: 
V representa el valor de la propiedad. 
NOI representa el ingreso de operación neto que refleja el uso normal y óptimo 
de la propiedad. 
R representa la tasa de capitalización global. 
 
El denominador R es una tasa que debe incorporar un rendimiento anual y un factor de 
recuperación del capital, que dicho en la jerga de los valuadores, R debe reflejar el 
rendimiento esperado de la inversión. El término global significa un promedio ponderado 
del rendimiento de los componentes físicos (construcción y terreno) o financieros (deuda y 
capital). 
 
En el segundo modelo se asume que el ingreso de operación anual es una constante y que se 
conserva la propiedad del inmueble indefinidamente (se elimina el producto de reventa)13. 
 
13 En el libro “Inversión en Bienes Raíces” del Dr. Dominique Achour y del Dr. Gonzalo Castañeda (9), 
argumenta y justifica el hecho de que suponer ingresos de operación constantes y que se conserva la 
propiedad indefinidamente, no afectan el valor final obtenido. Más aún, se dedica un capítulo entero en 
mostrar la conveniencia de usar el modelo condensado 
R
NOI
V = . 
21 
 
Ahora bien, un tratamiento realista del análisis inmobiliario debe considerar las 
consecuencias fiscales de la inversión. Sin embargo, el hecho de no incluir los impuestos en 
el modelo resulta una posición muy defendible si se considera que se trata de la realización 
de un “avalúo” cuyo fin es el de estimar un precio objetivo de una propiedad. Para los 
valuadores y sus clientes (bancos, Sofoles, etc.) esas estimaciones deben ser lo 
suficientemente universales como para no tomar en cuenta la situación fiscal de cada 
propietario. 
 
1.1.4. Técnicas residuales. 
 
Las técnicas residuales son utilizadas en el enfoque por capitalización de rentas. Esta 
técnica considera que, tanto los componentes físicos (terreno y construcción), los 
componentes financieros del valor (hipoteca y capital) o la propiedad legal (dominio por 
arrendamiento y derecho por arrendamiento) pueden ser considerados por separado. Esta 
técnica supone que el valor de un componente es conocido o puede ser estimado. La técnica 
de residuales contempla dos variaciones: 
 
a. Residual estático: se deducen los componentes cuyo valor se conoce con 
mayor certeza y se estima el valor de los demás componentes. En la mayoría 
de los casos, se deduce el valor de la construcción y con base en esto se conoce 
el valor del terreno, el cual cambia en función del aprovechamiento de dicha 
construcción. 
 
b. Residual dinámico: enfoque de valuación por el cual se calcula el valor de un 
inmueble a través del análisis de inversiones con valores esperados. Este 
enfoque podría aplicarse a los terrenos urbanos o urbanizables que estén o no 
edificados o a los edificios en proyecto, construcción o remodelación. 
 
Esta técnica considera varios supuestos y no debe emplearse si no se satisfacen: 
 
• La existencia de información adecuada para determinar el proyecto inmobiliario 
más probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbana aplicable. 
• La existencia de información suficiente sobre costos de construcción, gastos 
necesarios de promoción, financieros y, en su caso, de comercialización que 
permita estimar los costos y los gastos normales para un promotor de tipo medio y 
para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. 
• La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta 
más probables de las viviendas que se incluyen en la promoción o en el edificio 
para su comercialización. 
• La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones 
semejantes. 
 
1.2 Antecedentes históricos de la valuación en México. 
 
El estudio de la valuación comercial en México, se inició hace más de setenta años y los 
primeros trabajos de valuación inmobiliaria en forma técnica, se iniciaron a fines del siglo 
22 
 
XIX, exclusivamente con fines de tributación predial, cuando se establecieron las bases 
para el catastro de la Ciudad de México. Posteriormente, la valuación se enfocó en la 
estimación del valor de viviendas que servían de garantía en los créditos hipotecarios. 
 
Durante el primer cuarto del siglo XX el crédito bancario con garantía hipotecaria era muy 
escaso, rara vez se otorgaba y cuando se otorgaba, no era tomado en cuenta 
primordialmente el valor comercial de la garantía, sino la solvencia moral y económica del 
solicitante, por lo que no se tomaba en cuenta la estimación de valor de un dictamen 
valuatorio, sino el valor fiscal representado por las estimaciones catastrales, generalmente 
atrasadas y muy alejadas de la realidad. 
 
En ocasiones, el avalúo no era un criterio decisivo, sino únicamente la opinión de un 
técnico, ingeniero o arquitecto que dictaminaba sobre el valor de la garantía según su “leal 
saber y entender”. 
 
En el año de 1925, al crearse la entonces Dirección General de Pensiones Civiles y de 
Retiro, hoy Instituto de Seguridad y Servicio Social para los Trabajadores del Estado 
(ISSSTE), entre sus funciones estaba el otorgar créditos con garantía hipotecaria a sus 
derechohabientes, empleados federales, con el fin de facilitarles la compra de casas-
habitación. 
 
Al principio, estos préstamos de pensiones no se basaban en avalúos, sino en las opiniones 
de sus inspectores, generalmente ingenieros y arquitectos. Más adelante, quedó demostrado 
que ese procedimiento no siempre daba resultados confiables ya que algunos préstamos 
quedaban insuficientemente garantizados y se creó el Departamento de Valuación de 
Pensiones, con el propósito de establecer los valores reales de los inmuebles objeto de las 
operaciones de compra-venta. 
 
Cabe señalar que los procedimientos de valuación seguían las normas establecidas por el 
Catastro del Departamento del Distrito Federal, pero con un criterio comercial, es decir, con 
valores que debían reflejar las realidades del mercado inmobiliario, prevalecientes en la 
localidad. 
 
En el año de 1935 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, a través de la Dirección 
General de Crédito, emite una circular en la cual obliga a las compañías de seguros a 
justificar la inversión de sus reservas en bienes-raíces y de derechos reales mediante 
avalúos que debía practicar el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, 
S.A., hoy Banobras, en su carácter de banco fiduciario nacional. 
En esa época, aunque había algunos profesionales conocedores de esta especialidad y 
muchos bien capacitados en la valuación catastral y con más de cuarenta años de 
experiencia, no se contaba con los servicios de técnicos especializados en la materia ni con 
un sistema de normas y procedimientos para la elaboración de avalúos de carácter 
comercial. 
 
La escasez de valuadores que había en México en ese entonces, obligó a las instituciones 
hipotecarias a formar especialistas en valuación. 
23 
 
A partir de ésta época la valuación en México adquiere una importancia acorde con los 
grandes cambios financieros y comerciales en el país. Los primeros valuadores, se 
agruparon en la “Asociación de Valuadores Bancarios” que, en 1958, se convertiría en el 
“Instituto Mexicano de Valuación, A.C.”. 
En el año de 1965 la entonces “Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNBS)” emite 
la Circular No. 526 en la cual se estable el “Formato Mínimo para Avalúos Seguros”. 
Posteriormente, en el año de 1974 emite la Circular No. 671 en la cual se dan a conocer las 
“Reglas para la Formulación de Avalúos” y en el año de 1978 emite la Circular No. 674 en 
la que se especifican los requisitos que deben llenar las personas que practiquen avalúos 
para las instituciones de créditos y para las organizaciones auxiliares. 
En 1980La Tesorería del D.F publica en la Gaceta Oficial los nuevos criterios para la 
valuación catastral de predios urbanos. 
En 1987 la CNBS publica los criterios y metodologías de valuación. Un año más tarde da a 
conocer, mediante la Circular No. 1018, las disposiciones generales sobre la práctica de 
avalúos. En 1994, en la Circular No. 1202 publica el formato único para avalúos de 
inmuebles. 
Para el año 2000, la ya Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) emite la 
Circular No. 1462 mediante la cual se dan a conocer las disposiciones de carácter general 
para la prestación del servicio de avalúos y se da libertad a cada institución bancaria de 
escoger a sus peritos y notificar este padrón a dicha Comisión. Se pide que las instituciones 
tengan un manual que contenga prácticas y procedimientos en materia de valuación, los 
cuales revisará la misma CNBV. Dicha Circular se ve modificada dos años más tarde por la 
Circular 1516, con esto, cada banco debe tener su padrón de valuadores e impulsar la 
autorregulación de las instituciones de crédito en la prestación de avalúos bancarios. Ahora 
los manuales ya no los revisará la CNBV, sino el propio banco así como tampoco hará del 
conocimiento de ésta, su padrón de peritos, inscripciones ni altas ni bajas. Y se modifica la 
estructura y contenido del avalúo de inmuebles. 
El 30 de diciembre de 2002 se expide “La Ley de Transparencia y de Fomento a la 
Competencia en el Crédito Garantizado” (Ley), la cual establece en su artículo 7° que: 
• “Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda 
deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad 
Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF)”. 
• “La SHF deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y 
condiciones para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada 
tres años...” 
• “… Asimismo, la SHF podrá establecer a través de dichas reglas, la metodología 
para la valuación de los bienes inmuebles“ 
 
Con base en lo anterior, el 30 de junio de 2003, la SHF expide las “Reglas de Carácter 
General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de 
24 
 
Créditos Garantizados a la Vivienda” (Reglas). Dichas reglas están basadas en el modelo 
español, orientado a la regulación de empresas y no a valuadores individuales. 
Los aspectos fundamentales de estas reglas son los siguientes: 
• Se constituyen Unidades de Valuación (UVs)14 que agrupan a diez o más 
valuadores. Dichas UVs pueden ser independientes o pertenecer a una entidad 
financiera -banco o Sofol-. 
• Las UVs deben: 
a. Contar con un capital social mínimo de 152,821 UDIs y con un seguro de 
responsabilidad civil con el fin de ofrecer a los usuarios una garantía 
financiera en caso de errores de impericia. 
b. Contar con cuando menos dos controladores15 que revisen y certifiquen los 
avalúos realizados por los valuadores, aumentado la certidumbre y calidad 
de los mismos. 
c. Mantener una base de datos de comparables y reportar a la SHF la 
información de los avalúos que realizan. 
 
Adicionalmente, el 27 de septiembre de 2004 la SHF emite las “Reglas de Carácter 
General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de 
Créditos Garantizados a la Vivienda” (Metodología) mismas que han permitido: 
 
• Transparentar el uso de procedimientos y enfoques generalmente aceptados para la 
valuación de inmuebles al incluir conceptos para reducir o eliminar la 
discrecionalidad en la obtención de valores en los avalúos. 
• Estandarizar la valuación de bienes inmuebles mediante un formato con una 
estructura ordenada. 
 
De esta forma, con base en la “Ley”, tanto las “Reglas” como la “Metodología” conforman 
el marco normativo que regula actualmente el mercado de avalúos para crédito garantizado 
a la vivienda. 
 
1.3 La crisis de la valuación en México. 
 
En general, se puede decir que la evolución de la valuación en México se ha dado en 
respuesta a diferentes necesidades entre las que se encuentran, por ejemplo, conocer el 
valor de las viviendas para implantar el impuesto predial y el otorgamiento de créditos 
 
14 Una Unidad de Valuación es la “persona moral que haya obtenido la Inscripción”. La Inscripción es la 
“anotación que, respecto con la Unidad de Valuación que cumpla con los requisitos correspondientes, efectúa 
la Sociedad en el Registro de Unidades de Valuación para certificar, a través de un Controlador, los 
dictámenes que elaboren sus peritos valuadores;” Ver, fracciones VII y XVII de la regla Tercera de las 
“Reglas”. 
15 Un controlador, es “El perito valuador que tiene un poder especial para firmar en nombre y representación 
de la Unidad de Valuación correspondiente los avalúos que ésta certifique”. Ver fracción IV de la regla 
Tercera de las “Reglas”. 
25 
 
hipotecarios, la venta de terrenos de las estaciones de ferrocarril, la compra de los ingenios 
azucareros, venta de los activos del Gobierno Federal, etc. 
En un principio, dichas necesidades no eran tan frecuentes, sin embargo a partir de 1971 la 
frecuencia se incrementó y así para 1992 aparecieron los primeros síntomas del gran 
problema de la cartera vencida que se agudizó a partir de 1995, lo que implicó una revisión 
radical de la actividad valuatoria. 
Dicho problema de la cartera vencida entre 1992 y 1994 puso en evidencia la ineficacia de 
las normas y técnicas de valuación generalmente aplicadas por los peritos valuadores 
bancarios que se habían formado por el método maestro-aprendiz. La crisis se manifestó 
cuando los bancos se encontraron que al intentar vender los inmuebles, que fueron primero 
aceptados en garantía y luego adjudicados o tomados como dación en pago, en un gran 
número de casos el mercado respondía por debajo de los valores dictaminados y conforme a 
los cuales habían sido aceptados en garantía, lo que les representó fuertes quebrantos. 
Desde luego que la respuesta del mercado fue toda vía más discrepante a partir de enero del 
1995 debiendo considerar, además de la obsolescencia de las normas y técnicas de 
valuación, los efectos de la crisis económica que vivió el país. 
A partir de dicha crisis, se observó la imperante necesidad que se tenía de considerar al 
avalúo ya no como un documento más en un trámite burocrático, sino que debería ser un 
instrumento clave en la toma de decisiones dentro de los procesos crediticios de los bancos. 
Esta crisis económica, la más grave de la historia contemporánea mexicana, provocó que 
las tasas de interés se dispararan causando el sobreendeudamiento de las empresas y 
familias ante los bancos y el cese de pagos por parte de los deudores. Una eventual quiebra 
de los bancos habría hecho imposible el acceso a créditos y los ahorradores no habrían 
podido disponer de sus depósitos, lo que habría colapsado la infraestructura productiva. Un 
sistema con ese riesgo hubiera implicado la fuga de más capitales y que las empresas no 
pudieran cumplir sus obligaciones, lo que agravaría aún más la crisis económica. Ante ese 
peligro, el Gobierno Federal aplicó el FOBAPROA16 para absorber las deudas ante los 
bancos, capitalizar el sistema financiero y garantizar el dinero de los ahorradores. En 1997 
los pasivos del FOBAPROA ascendieron a 552.000 millones de dólares por concepto de 
cartera vencida que canjeó por pagarés ante el Banco de México. Dicho monto equivale al 
40% del PIB de 1997, a las dos terceras partes del Presupuesto de Egresos para 1998 y el 
doble de la deuda pública interna17. 
Hay que considerar que la cartera del FOBAPROA estaba constituida por: 
• Créditos que los bancos vendieron a la institución bajo el programa de 
capitalización. 
 
16 Con el antecedente de sucesivas crisis económicas que, entre otros efectos, llevaba a la falta de liquidez del 
sistema bancario, en 1990 el gobierno mexicano crea unfondo de contingencia denominado “Fondo Bancario 
de Protección al Ahorro (FBAPROA)” para hacer frente a posibles crisis financieras que propiciaran la 
insolvencia de los Bancos por el incumplimiento de los deudores con la banca y el retiro masivo de depósitos, 
de forma tal que el FOBAPROA serviría para asumir las carteras vencidas y capitalizar a las instituciones 
financieras. 
 
17 Datos obtenidos de http://es.wikipedia.org/wiki/FOBAPROA. 
26 
 
• Activos que resultaron de la venta de los bancos que fueron intervenidos o estaban 
bajo situación especial. 
• Bienes raíces adjudicados de bancos intervenidos. 
 
Con base en la información de mayo de 1997, los activos que pondría a la venta el 
FOBAPROA rebasaban la cifra de los 40 mil millones de dólares, de los cuales 
aproximadamente el 90% eran activos financieros –créditos-, que estaban respaldados en su 
mayoría por garantías inmobiliarias y el resto activos inmobiliarios 18. 
 
Tanto las garantías inmobiliarias de los activos financieros como los propios activos 
inmobiliarios contaban con avalúos practicados, en su generalidad, en las fechas en que 
fueron pactados los créditos; algunos habían sido revisados con lo que se había dado en 
llamar opiniones de valor –que suponía un trabajo somero del perito- y otros habían sido 
objeto de una revisión más profunda pero también en general conforme a las normas y 
técnicas prevalecientes y, sólo en algunos casos aislados se había empezado a trabajar los 
avalúos con nuevos enfoques. 
En el periodo comprendido entre febrero de 1995 y junio de 1999, el rescate y salvamento 
bancario aplicado por el FOBAPROA, le ha costado a la nación el equivalente a casi 170 
años de endeudamiento público externo (1830-1999), periodo en el cual los distintos 
gobiernos nacionales (liberales y conservadores, imperiales y dictatoriales, revolucionarios, 
modernizadores y neoliberales) acumularon una deuda externa cercana a los 85 mil 
millones de dólares. 
En resumen, se puede decir que son muy numerosas las necesidades de la sociedad con 
respecto a la valuación inmobiliaria, de tal forma que las personas y las empresas, las 
sociedades de crédito, las compañías de seguros y fianzas así como las instituciones y 
organismos públicos, realizan constantemente operaciones con bienes inmuebles ya sea 
para comprar, vender, rentar, asegurar, demandar, heredar, etc. En general, para efectuar 
dichas operaciones es necesario determinar el valor del inmueble objeto de la transacción, 
con la finalidad de conocer: 
• El precio de la compra o venta, 
• la renta mensual del bien, 
• el monto de la garantía, 
• la revaluación de bienes adjudicados, 
• el monto de la indemnización, 
• el patrimonio de las personas y de las empresas, 
• el monto de la base para el pago de impuestos, 
• la prima de seguros, etc. 
 
La determinación del valor del inmueble es la base económica sobre la que se toman las 
decisiones relacionadas con estas operaciones. Por lo tanto, se requiere que los avalúos sean 
realizados por personas de alta solvencia ética y profesional. 
 
18 Ramírez Favela, Eduardo; “Valuación, apreciación o prognósisi inmobiliaria” (27). 
27 
 
 
Los primeros valuadores fueron “Autodidactas” que aprendieron su disciplina bajo el 
esquema de “prueba y error” , transmitiendo sus experiencias a las nuevas generaciones 
hasta integrar nuestra actual “cultura valuatoria” . 
 
Hoy en día, debido a la complejidad del mundo que vivimos, la actividad valuatoria 
requiere de una constante capacitación y actualización. 
 
El proceso que se vive de globalización de la economía afecta los diferentes mercados de 
bienes o servicios. Para los negocios inmobiliarios esta realidad resulta particularmente 
interesante desde la perspectiva de la valuación, por que en los países hispanoamericanos el 
avalúo ha sido más un documento necesario para satisfacer un trámite burocrático bancario 
o fiscal que un instrumento para la toma de decisiones. Sin embargo esta situación está 
cambiando precisamente por la globalización. 
 
Por otra parte, la integración de los mercados abre la oportunidad de bursatilizar los activos 
de las empresas en un mercado internacional de capitales que exige claridad y transparencia 
en los estados financieros de las mismas. Para lo anterior se requiere de avalúos confiables 
realizados por especialistas acreditados. 
 
El flujo económico derivado de la globalización, permitirá, entre otras cosas, impulsar el 
desarrollo de la construcción y el mercado de bienes raíces, en un proceso que exigirá la 
constante realización de avalúos. 
 
1.4 Otros sistemas de valuación. 
 
En este apartado se puntualizan las características más importantes de los sistemas de 
valuación de los países más representativos en materia de avalúos de bienes inmuebles: 
España, Dinamarca y Estados Unidos. 
 
1.4.1 Sistema de avalúos en España. 
 
Mercado de avalúos. 
 
• Los servicios los proveen sociedades de valuadores, constituidas con al menos diez 
peritos y un capital mínimo de $300,000 Euros. 
• Los peritos están obligados a contratar seguros de responsabilidad civil a favor del 
usuario del servicio. 
• Ofrecer los servicios de valuación a través de sociedades tiene las siguientes 
ventajas: 
� Economías de escala (automatización de procesos, explotación de bases de datos 
comunes, especialización geográfica). 
� Incentivos a capacitar a los valuadores integrantes de la sociedad para procurar 
una calidad homogénea del avalúo, con lo que se reduce la información 
asimétrica inherente a estos servicios. 
28 
 
� Incentivos a mantener una base de datos completa sobre las valuaciones propias 
y las de los competidores, con lo que se reduce la falla de mercado. 
• España tardó alrededor de veinte años (desde principios de los ochentas) para tener 
el sistema actual. 
• El crecimiento del sector se ve limitado por la actividad de la construcción y de la 
población, el día de hoy el 67% de la cartera al consumo privado es hipotecaria, 
con un ritmo de crecimiento de 2% anual. 
• Las sociedades de calidad permanecen, mientras que las de mala calidad son 
eliminadas por el mercado. 
• Desaparecen los servicios particulares de valuación. 
• Las sociedades de valuación son controladas con eficiencia por la regulación del 
Banco Central. 
• Las aseguradoras y los intermediarios financieros toman mejores decisiones. 
• Entre los objetivos de las sociedades se tienen: 
� Valuar la garantía hipotecaria de los créditos que formen parte de la cartera de 
títulos emitidos por los intermediarios financieros. 
� Estimación de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras. 
� Estandarizar, prestigiar y especializar la actividad de la valuación. 
 
Supervisión. 
 
• La legislación de los servicios y las sociedades corre a cargo del Ministerio de 
Economía, mientras que la supervisión la realiza el Banco Central. 
• Requisitos para la integración de una sociedad de valuación en España: 
� Estar constituido como sociedad anónima con domicilio en España. 
� Contar con un capital social de 300 mil euros. 
� Tener como objeto social único la valuación de bienes inmuebles o 
agropecuarios o maquinaria y equipo. 
� Contar con tecnología actualizada, personal capacitado y medidas de control 
interno establecidas. 
� Tener al menos diez profesionales de los cuales, tres deben ser especializados. 
� Contratar un seguro de responsabilidad civil. 
� Tener un consejo de administración establecido. 
• Las sociedades de valuación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios de: 
� La misma sociedad o de sociedades que formen parte de su grupo. 
� Los accionistas con participación mayor al 10%. 
� Los directivos. 
� Los familiares hasta por segundo grado. 
� Fondos de pensiones. 
� Sociedades de inversión. 
• Las sociedades de valuación no podrán hacer pública información de: 
� Las solicitudes obtenidas para las valuaciones. 
� Las circunstanciaspersonales o financieras de la valuación. 
� El registro interno de los profesionales. 
 
29 
 
Bases de datos relevantes. 
 
• El Banco de España no tiene una base de datos de avalúos como tal, en su lugar 
acude a las bases de datos de las sociedades de valuación, las que consideran un 
privilegio ser consultadas por la autoridad. Asimismo, por regulación se considera 
que las bases de datos: 
� Sirven para evaluar y controlar a los valuadores y deben ayudar a identificar 
valuaciones erróneas. 
� Deben tener información de por lo menos doce meses atrás y no deben incluir 
datos personales. 
 
Lecciones para México. 
 
• Entre los requerimientos para los bancos se debe exigir que los avalúos para 
adjudicación de bienes o para reexpresión de activos los realice una entidad 
diferente de la suya. 
• Trabajar en la regulación, para que los servicios internos y las sociedades operen 
con los mismos estándares. Es necesario que se tenga: el seguro de responsabilidad 
y las Unidades de Valuación debidamente establecidas. 
• Las sociedades se pueden constituir de manera nacional o local 
• Exigirles conformar bases de datos robustas. 
• El énfasis se debe dar en la supervisión de metodología y de sistemas de trabajo, no 
de los valores. 
• Revisar el tema de las competencias de modo que el valuador tenga una formación 
afín al objeto de las valuaciones para las que esté certificado. 
• Se recomienda que las empresas valuadoras tengan un objeto social exclusivo para 
avalúos. 
• Estructuración de estadísticas agregadas: Las autoridades podrían trabajar la 
creación de un índice y otros indicadores, pero no es necesario construir una gran 
base de datos, pues las sociedades valuadoras pueden proveer valores de referencia. 
 
Estadísticas básicas. 
 
• Volumen de los avalúos para: 
� Garantías hipotecarias (91.9%). 
� Normas contables (0.9%). 
� Seguros, inversionistas institucionales y fondos (0.1%). 
� Otros (7.1%). 
 
• Distribución de avalúos por clientes: 
� Bancos (37.1%). 
� Cajas de Ahorro (46.8%). 
� Cooperativas (4.2%). 
� Establecimientos Financieros de Crédito (2.4%). 
� Otros (9.5%). 
 
30 
 
1.4.2 Sistema de avalúos en Dinamarca. 
 
Mercado de avalúos. 
 
• Los avalúos son realizados por empleados de las “Sofoles” hipotecarias, Bancos y 
Aseguradoras. Existen muy pocos valuadores independientes. 
• Avalúos de propiedades de valor menor a 3.2 millones DKK ($465 mil dólares 
aproximadamente) pueden ser contratados a externos (corredores o empleados de 
otras instituciones). Muchas “Sofoles” utilizan valuadores externos. 
• Todos los avalúos deben ser realizados de conformidad con las reglas que impone 
el Finanstilsynet (FTS) -parte del Ministerio de Finanzas-. 
• Los valuadores deben documentar extensamente cada avalúo y tenerlo disponible 
para revisión de la FTS quien puede modificarlo conforme a sus propios estudios. 
• Los avalúos que realiza cada institución no son públicos. 
• No existe certificación formal de los valuadores por parte de autoridades. 
 
Supervisión. 
 
• Los valuadores que pertenecen al FTS cuentan con formación en arquitectura 
constructiva. Son agentes acreditados y valuadores de bienes raíces y tienen 
experiencia en valuación de propiedades comerciales y residenciales. 
• Los valuadores del FTS realizan visitas de inspección a bancos hipotecarios, a 
bancos comerciales cuando los créditos son otorgados con bienes raíces como 
colateral, a compañías aseguradoras y de fondos de pensiones con portafolios de 
inversión en bienes raíces. 
• Pueden determinar lo “justo” de los avalúos, si se apegan a las normas y el valor en 
libros de las propiedades de las instituciones. 
• También evalúan la capacidad y preparación de los valuadores. 
• Mantienen y desarrollan el “Banco de información de bienes raíces”. 
• En reuniones trimestrales informan a los supervisores acerca del desarrollo del 
mercado de bienes raíces. 
• Los avalúos se dividen en tres categorías: 
� Los avalúos de gran tamaño. 
� Los avalúos de tamaño medio. 
� Los avalúos pequeños. 
 
El FTS tiene la facultad de revisar una muestra aleatoria de las dos últimas categorías y 
si el avalúo no correspondía al aforo requerido, entonces le pedía a la institución que 
capitalizara dicho crédito al 100%. 
 
Regulación. 
 
• Se regula la adecuación de capital, solvencia y selección del enfoque de valuación 
por categoría de bienes raíces y de forma ponderada para el conjunto. 
31 
 
• Existen lineamientos nacionales para la valuación de bienes raíces para inversión 
de fondos de pensiones y para la valuación de bienes raíces para crédito 
hipotecario: 
� Consistentes con estándares europeos e internacionales y de acuerdo a la 
legislación danesa para construcción y tenencia de vivienda. 
� Aplican a todos los participantes del mercado. 
� Incluyen definiciones de valor de mercado (del crédito hipotecario, de las rentas, 
de costos operativos y de mantenimiento, etc.) y abarcan los distintos enfoques 
de valuación (capitalización de rentas, comparación de mercado y enfoque de 
costo de reposición), para las diferentes categorías de bienes raíces. 
� Imponen requerimientos para los reportes de valuación y para su 
documentación. 
� Promueven un código de ética y la capacitación de los valuadores. 
� El principio más importante de la regulación de avalúos es el que “la valuación 
debe caer dentro de un rango de precio al cual un comprador experimentado que 
cuente con conocimiento sobre los precios de mercado para el tipo de bien raíz 
relevante consideraría aceptable pagar dentro de un plazo no mayor a seis 
meses”. 
 
Bases de datos relevantes. 
 
• La única base de datos pública sobre avalúos es la de las autoridades fiscales. 
• El FTS cuenta con una base de datos no pública sobre todas las ofertas de crédito, 
la cual incluye información sobre el avalúo hecho por la “Sofol” o externos y el 
avalúo hecho por las autoridades fiscales. Esta base se utiliza para hacer 
supervisión desde el escritorio –extrasitu- sobre los avalúos realizados por las 
instituciones. 
 
Lecciones para México. 
 
• La entidad supervisora debe contar con peritos valuadores de reconocido prestigio 
para poder determinar el valor “justo”. 
• La entidad reguladora debe tener la capacidad para detectar y analizar avalúos que 
son claramente inaceptables. 
• El sistema danés opera parecido a lo que actualmente debería suceder en México: se 
emiten lineamientos a seguir para los avalúos y se supervisa de manera selectiva su 
cumplimiento. 
 
Estadísticas básicas. 
 
• Los avalúos por debajo de 3.2 millones de coronas danesas, son realizados en su 
mayoría por valuadores bancarios e independientes que no guardan relación con las 
instituciones de crédito hipotecario. Una situación excepcional la constituyen 
cuatro instituciones de crédito hipotecario: FIH Kredit, LR Realkredit, DLR Kredit 
y la segunda más grande Nykredit Realkredit, quienes llevan a cabo casi la 
totalidad de sus avalúos. Para BRFkredit dichos avalúos los realiza EDC, mientras 
32 
 
que para Nordea Kredit y Realkredit Danmark son sus bancos corporativos (Nordea 
Bank y Danske Bank) quienes hacen sus avalúos. 
 
1.4.3 Sistema de avalúos en Estados Unidos. 
 
Mercado de avalúos. 
 
• El Registro Nacional es una base que contiene información seleccionada acerca de 
los valuadores de bienes raíces certificados y autorizados por los estados de la 
nación. Este registro no contiene la información de todos los valuadores, sólo 
contiene información de los valuadores que han sido certificados y autorizados por 
los estados de la nación o los territorios para hacer avalúos para operaciones 
relacionadas con bienes raíces federales. Esta relación está sólo a disposición de los 
funcionarios estatales reguladores de avalúos, así como la de las acciones 
disciplinarias aplicadas: 
� Revocaciones. 
� Suspensiones. 
� Renuncia voluntaria. 
� En 1997 “The Appraisal Subcomité” (ASC) estableció que el programa de 
regulación