La-casa-virreinal-en-America--Lima-y-Ciudad-de-Mexico-siglo-XVII

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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO 
PROGRAMA DE POSGRADO EN HISTORIA DEL ARTE 
FACULTAD DE FILOSOFIA Y LETRAS 
INSTITUTO DE INVESTIGACIONES ESTÉTICAS 
 
 
“LA CASA VIRREINAL EN AMÉRICA. LIMA Y CIUDAD DE MÉXICO, SIGLO XVII” 
 
 
TESIS 
QUE PARA OPTAR POR EL GRADO DE 
DOCTOR EN HISTORIA DEL ARTE 
 
 
PRESENTA: 
ISABEL CERVANTES TOVAR 
 
 
TUTOR PRINCIPAL 
DR. EDUARDO BÁEZ MACÍAS 
INSTITUTO DE INVESTIGACIONES ESTÉTICAS 
 
TUTORES 
DR. HUGO ANTONIO ARCINIEGA ÁVILA 
INSTITUTO DE INVESTIGACIONES ESTÉTICAS 
DR. RAMÓN VARGAS SALGUERO 
FACULTAD DE ARQUITECTURA 
DR. OSCAR HUMBERTO FLORES FLORES 
INSTITUTO DE INVESTIGACIONES ESTÉTICAS 
DR. LUIS ARNAL SIMÓN 
FACULTAD DE ARQUITECTURA 
 
 
CIUDAD DE MEXICO, FEBRERO 2019 
 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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reproducción, edición o modificación, será perseguido y sancionado por el 
respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
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Agradecimientos 
 
Un trabajo como el presente no es posible imaginarlo sin el apoyo de quienes me rodean y 
me han acompañado a lo largo de esta aventura. La llamo de esta manera porque no solo 
fue un trayecto plagado de conocimiento; los descubrimientos, las experiencias, y la riqueza 
que esta investigación trajo a mi vida fue una constante. 
 Compartirlo con mis maestros, familia, compañeros y amigos lo ha hecho 
gratificante. Los primeros de ellos están encabezados por el Dr. Eduardo Báez Macías, a 
quien agradezco su disposición y constancia a lo largo de esta investigación; escalar esta 
montaña a su lado y con su liderazgo y visión ha sido inspirador. Al Dr. Hugo A. Arciniega 
Ávila guía indispensable, quien siempre tuvo comentarios que me llevaron a reflexionar y 
afirmar mi interés por el estudio de los temas arquitectónicos; reconozco su respeto al tema 
y a mis decisiones, pese a que “las casas escasas” fueran un tópico que saliera de la 
arquitectura magnífica. 
Al Dr. Ramón Vargas Salguero, su generosidad y conocimiento me abrieron las 
puertas a espacios de diálogo y reflexión. Al Dr. Oscar Flores Flores, que con sus 
recomendaciones enriqueció este trabajo. Al Dr. Luis Arnal Simón, sus puntos de vista y 
sugerencias ampliaron mi panorama ante las posibilidades de esta investigación. A todos 
ellos mi reconocimiento por su deferencia al tema y a mi persona. 
En el mismo ámbito académico reconozco las sugerencias, disposición y apoyo de 
la Dra. Deborah Dorotinsky Alperstein como Coordinadora del Posgrado en Historia del 
Arte, así como al personal de esta dependencia. Además, para el desempeño de esta 
investigación agradezco el apoyo del CONACyT. De igual manera, la eterna paciencia y 
disposición del pasante en Arquitectura Julio César Venegas Cardoso. La disposición de los 
4 
 
diferentes acervos consultados y mencionados a lo largo de este trabajo en México y Lima; 
así como a la Universidad Mayor de San Marcos. En la ciudad de Lima las atenciones de la 
Dra. Nanda Leonardini, de la Arquitecta María Catalina Copaira, el Bachiller Eduardo 
Vázquez Reyliz y en el Archivo General de la Nación del Perú a Celia Miriam Soto 
Molina. 
Mi familia me ha acompañado a lo largo de esta aventura. Gracias Rodolfo por tu 
cariño, interés y disposición; las caminatas, las pláticas interminables y tus tomas 
fotográficas han generado el ambiente propicio y han enriquecido esta investigación, sin 
olvidar que esto es sólo el inicio, recuerda estamos comenzando. A mis hijos, Blanca y 
Fernando su amor me alentó y sus vidas me dotan de orgullo. Así mismo, agradezco el 
amor y la presencia de Antonio y Carmina en mi vida, además de hermanos, compañeros de 
travesuras y de sueños. La familia crece, Sergio eres inspiración, gracias por tu calidez y 
por la hermosa Marianne; Mariana, tu entusiasmo me contagia, bienvenida al clan. Mi 
reconocimiento a todos y cada uno de quienes han sido apoyo, guía, consuelo y disposición 
para que este proyecto llegue a puerto. 
La familia, el hogar y los sueños han sido el motor de inspiración a un tema poco 
estudiado, la vivienda de los estamentos medios. Una historia de vida permeada de amor, 
trabajo, crecimiento y fantasías, mismas que han cristalizado y que no paran de generarse, 
no hay límites. 
 
 
 
5 
 
 
Índice 
 
Introducción ____________________________________________________________ 7 
Capítulo 1. Historiografía de la casa habitación virreinal en América ____________ 21 
Capítulo 2. La Ciudad de México y Lima, su fundación y traza _________________ 36 
Capítulo 3. Estudios de caso en la ciudad de México y en Lima __________________ 81 
Capítulo 4. Habitabilidad _______________________________________________ 235 
Capítulo 5. Los gremios de constructores en las ciudades de México y Lima en el siglo 
XVII. ________________________________________________________________ 265 
Capítulo 6. Condiciones y dinámicas económicas y legales en el ámbito constructivo
 _____________________________________________________________________ 305 
Conclusiones Generales _________________________________________________ 335 
Relación de figuras ____________________________________________________ 355 
Relación de planos _____________________________________________________ 363 
Glosario _____________________________________________________________ 365 
Bibliografía ___________________________________________________________ 371 
Artículos _____________________________________________________________ 379 
Tesis ________________________________________________________________ 382 
Páginas electrónicas ____________________________________________________ 384 
Apéndice documental __________________________________________________ 387 
 
 
 
 
 
 
 
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7 
 
Introducción 
 
Por las mañanas recorro sus calles silenciosas, sus comercios cerrados, hay poca actividad 
humana, solo escucho los murmullos de oración ante las iglesias; a cada paso, edificaciones 
religiosas y muchas de las civiles destacan los vanos de puertas y ventanas con piedra. Las 
calles rectas me envuelven, me llevan a rememorar los años en donde las máximas alturas 
de los edificios eran las torres de las iglesias, los paramentos de las edificaciones se 
caracterizaban por su grosor y los balcones ofrecían el contraste de mostrar al habitante o 
protegerlo de miradas exteriores; solo el tañido de las campañas religiosas me regresan a mi 
momento. En ocasiones, mi letargo se suma a la continua bruma y el aire frío que corre a lo 
largo de las calles y me lleva a respirar el aire marino del Pacífico Sur. En otras, el calor del 
sol y la vista de los volcanes coronados de nieve, me trasladan a buscar sombras para 
detenerme y observar en cada calle, zaguán, muro, vano, cualquier detalle arquitectónico 
que me hable del pasado. Olvido dónde estoy, lo que miro me remite a la otra ciudad que 
ahora juega en mi mente, sus similitudes y diferencias, solo me hacen reconocer sus valores 
arquitectónicos. 
Los temas de investigación arquitectónica han sido constantes en mis trabajos; 
anterior a éste, desarrollé un estudio sobre arquitectura civil de la casa habitación para 
estamentos medios edificada por el arquitecto novohispano Cristóbal de Medina Vargas 
durante el siglo XVII.1 Lo que me ha dado la oportunidad de reconocerla importancia de la 
vivienda edificada, ya sea para rentarse o para ser habitada por sus propietarios y que se 
caracteriza por alojar entre sus áreas al sector más grande la sociedad, los estamentos 
 
1 Isabel Cervantes Tovar. La casa habitación novohispana en la Ciudad de México en 
Manos de Cristóbal de Medina Vargas. Ensayo académico para obtener el grado de 
Maestra en Historia del Arte. (México: UNAM, FFyL, IIE, 2013). 
 
8 
 
medios. De tal manera, fue posible reconocer aspectos no solo constructivos, esa 
investigación reveló datos sobre el gremio de albañiles, la economía y la sociedad 
novohispana, entre otros. 
Genéricamente los Estudios de Historia y de Arquitectura han atendido objetos de 
estudio que destacan por su magnificencia, su singularidad, su lujo y su autor. Sin embargo, 
al reconocer que la investigación arquitectónica devela diferentes aspectos de la sociedad, 
en este estudio la mirada abarca no solo al mundo novohispano, el análisis se abre para 
conocer y comparar qué es lo que sucedía con este objeto de estudio en el otro virreinato 
americano, Lima, Perú. Inicié con el análisis y comparación de las dos ciudades, lo que me 
llevó a descubrir que cada ambiente es producto de medios diferentes, observando que la 
producción arquitectónica del siglo XVII responde a su medio. Estas razones me llevaron a 
emprender un trabajo en el que la mirada se posa en la arquitectura civil menor, la que en 
ocasiones se le ha llamado de acompañamiento y solo ha sido mencionada como parte de 
un contexto. 
 La casa habitación virreinal edificada durante la segunda mitad del siglo XVII en las 
ciudades de Lima y México, es producto de una larga tradición. Sus orígenes se remontan 
al mundo romano, que derivado de su desarrollo en España se reflejó en las edificaciones 
americanas, su partido arquitectónico va de la mano de la historia que incide en cada 
sociedad. Las ciudades virreinales toman el modelo de calles anchas que se cruzaban en 
ángulos rectos, formando una red simétrica, concepto que fue perfeccionado por Hipodamo 
de Mileto (498-408 a. C), considerado padre del urbanismo, quien realizó trazas de 
9 
 
ciudades como Mileto, Rodas y el Pireo,2 (Fig. 1) en estas ciudades la casa habitación 
también fue diseñada bajo principios de orden y armonía. 
 
 
Fig. 1. Reconstrucción hipotética del Pireo, mostrando el plano en rejilla de la ciudad.3 
La casa, como entidad arquitectónica ofrece las condiciones para que el hombre 
atienda sus necesidades de “el ser y el estar”.4 Esta ocupación y apropiación de espacios 
 
2 Luis Durán Guerra, “Elogio de la Ciudad. Semblanza de la filosofía como fenómeno urbano”. En Thémata. 
Revista de Filosofía. (Sevilla: Universidad de Sevilla, No. 51, enero-junio, 2015), 155. Hipódamo de Mileto s. 
a. C., Arquitecto y urbanista griego. Introdujo el plano cuadriculado en Mileto, El Pireo y Turioi 
3 https://es.wikipedia.org/wiki/Hipodamo_de_Mileto#/media/File:Piraeus_map_1908.jpg 
4 Luis Hernández, y Alejandra Nalleli. “El habitar como patrimonio cultural intangible: Ciudad de Oaxaca. 
El desarrollo de un concepto de raíz”. (Tesis para obtener el grado de Arquitecto, Facultad de Arquitectura, 
UNAM, 2012), 27. 
10 
 
relacionados con la cultura de su momento y su interacción con el medio es la 
“habitabilidad”; ella es como señala Witold Rybczynski, es el escenario del trato social.5 
Por otro lado, la vivienda como escenario social habla en sus materiales, en sus 
soluciones arquitectónicas y en sus espacios de con quienes interactuó en su edificación, 
como: los arquitectos, y los propietarios. La investigación que ahora se plantea otorga las 
pautas para su estudio histórico y el análisis. Es decir, del quehacer arquitectónico se 
desprender las diversas temáticas estudiadas, las diferentes formas de abordarlos y los 
recursos para su estudio. 
El objeto de éste es la casa habitación virreinal habitada por los estamentos medios.6 
Una de las primeras referencias a clase media es la señalada desde la Antigüedad Griega 
por Aristóteles en su obra Política, en ella habla de pobres, clase media y ricos.7 Para este 
estudio, los estamentos sociales medios serán quienes ejercen profesiones liberales: 
abogados y médicos; los grupos vinculados al aparato estatal: maestros y burócratas;8 
también los clérigos o sacerdotes, así como los artesanos y pequeños comerciantes, ellos no 
son parte de la clase dirigente, ni de la dominante. 
Según palabras de Raúl Benitez: “un estrato social no es, esencialmente un grupo 
social real”. Sus conductas no se explican pues, por sus intenciones o sus proyectos, sino 
por su posición en una escala de estratificación;9 la cual es dada a partir de las relaciones de 
producción.10 Es decir, los sujetos sociales se verán divididos a partir de los principios de 
propiedad y de organización de la producción, esto define el espacio para la vivienda de los 
 
5 Witold Rybczynski, La casa, historia de una idea. (San Sebastián: Nerea, 1989), 51. 
6 Estamento medio – Lo defino como el grupo social que vive del pequeño comercio o de un sueldo. Entre 
ellos encontramos, quienes trabajaban para el gobierno de la ciudad, para algún comerciante, artesano o 
quienes ubicaban en su domicilio tanto su vivienda como el establecimiento comercial del cual vivían. 
7 Theotonio dos Santos, Concepto de clases sociales. (Buenos Aires: Galerna, 1974), 11. 
8 Ricaurte Soler, Clase y nación: Problemática latinoamericana. (Barcelona: Fontamara, 1981), 47. 
9 Raúl Benitez Zenteno, Clases sociales y crisis política en América Latina. (México: Siglo XXI, 1977), 30. 
10 Claude Mosse, Clases y luchas de clases en la Grecia antigua. (Madrid: Akal, 1977), 19. 
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11 
 
estamentos sociales;11 otras divisiones en el mundo virreinal se originaron a partir de las 
castas.12 Retomo las palabras de Elisa Vargas Lugo en sus Portadas religiosas de México, 
en la Nueva España que dice: “podían distinguirse tres clases sociales: los indios; la clase 
media que se enriqueció con las minas, la agricultura y la mercadería; y la nobleza formada 
por un conjunto de familias aristocráticas o aristocratizantes, descendientes de los 
conquistadores o que poseían títulos nobiliarios.13 De tal suerte que el estamento medio, a 
decir de varios autores corresponde a quienes no fuesen los indios y la nobleza. 
La mayor parte de las ciudades fueron destinadas para los espacios habitacionales 
de los estamentos medios; los cuales fueron ocupados a través de arrendamientos, ya sea 
solamente como vivienda o como habitación-taller-comercio; en menor medida hubo 
quienes ocuparon su propia vivienda en la que desarrollaron un giro comercial y tenían 
tiendas para renta. Pese a que este estamento integró la mayoría de la sociedad, no llamó la 
atención de los cronistas,14 derivado de que era arquitectura común y no “magnifica”. Sin 
embargo en este estudio el tema por trabajar sale de los referentes comunes y aporta una 
nueva propuesta. 
Los dos virreinatos americanos del siglo XVII, uno en la ciudad de Los Reyes, del 
Perú y el otro el de México, Nueva España, presentan condiciones similares de fundación, 
gobierno y sujeción. Es decir, establecidos sobre asentamientos precolombinos fueron 
gobernados por un virrey y quedaron sujetos a la corona española. Pese a que innumerables 
factores unen a estas ciudades, existen otros tantos aspectos que las distinguen,lo que 
 
11 Víctor Manuel Durand Ponte, Clases y sujetos sociales: un enfoque critico comparativo. 
(México: UNAM, 1989), 25. 
12 Jonathan Israel, Razas, clases sociales y vida política en el México colonial, 1610-1670. (México: Fondo de 
Cultura Económica, 1980). 
13 Martha Fernández. Retrato hablado. Diego de la Sierra, un arquitecto barroco en la Nueva España. 
(México: UNAM, 1986), 58. 
14 José N. Iturriaga. Anecdotario de forasteros en México Siglos XVI-XX. (México: CONACULTA, 2001), 39. 
 
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12 
 
permite reconocer la riqueza en cada uno de los casos de estudio que integran esta 
investigación, en ello radica el valor de examinar la vivienda producto de esos procesos 
sociales. 
Cada uno de los ejemplos de casa habitación que se analizan en esta investigación 
tanto en la ciudad de Lima como en la Ciudad de México conducen a identificarlos como 
un casos de estudio únicos, fueron seleccionados después de la revisión de un corpus de 35 
inmuebles. Su selección obedece a la existencia de valiosos folios por el tipo de 
información que contienen, como: Memorias y condiciones de obra, Contratos y en 
algunos casos planos, o la existencia de series documentales, es decir varios documentos 
sobre la misma obra o la combinación de Memorias y planos; por los datos relativos a 
medidas y descripciones de las obras; por la localización del sitio en el que estuvo edificado 
y por la pervivencia de algunas secciones de la construcción original. 
La forma de abordarlos difiere de uno a otro, generando con esto, casos de estudio 
singulares. Sin embargo, no hay que olvidar que en ellos inciden condiciones: territoriales, 
materiales, tipológicas y sociales; su diversidad permite comprender el panorama 
arquitectónico y social dentro de la Historia del Arte de los virreinatos americanos del siglo 
XVII, en el que la vivienda es un punto medular. 
Por otro lado, la similitud de fundación y organización de estas sociedades 
virreinales ofrecen la posibilidad de unir y en ocasiones comparar el análisis en aspectos 
geográficos, gremiales, económicos, legales y de habitabilidad. Los Ayuntamientos de estas 
ciudades se desempeñaron de la misma manera;15 por lo que los datos se complementan y 
 
15 Ma. Luisa Pazos Pazos. El ayuntamiento de la ciudad de México en el siglo XVII: Continuidad institucional 
y cambio social. (Sevilla: Diputación de Sevilla, 1999), 16. 
13 
 
permiten reconocerlas en torno a la casa habitación, dado que su crecimiento generó nuevas 
y apremiantes necesidades. 
Derivado de la falta de estudios puntuales sobre este tema, surgen interrogantes, en 
la, o las formas de los partidos arquitectónicos de las viviendas y las tiendas viviendas para 
renta; es decir, cómo ambas sociedades actuaron espacialmente; así, como identificar cuáles 
fueron los sitios en dónde se edificaron estas viviendas y los servicios que ofrecían. 
 Lo que lleva a cuestionarse cómo ambas sociedades aprovecharon su medio 
ambiente en la construcción de viviendas, además de conocer cómo fue la incorporación de 
las tradiciones prehispánicas en materiales y técnicas constructivas. 16 Una cuestión más es 
identificar, cómo fue la habitabilidad en estas casas, quiénes fueron sus propietarios y 
cuáles fueron sus razones para contratar su construcción. 
Derivado de lo anterior, la primera hipótesis de este trabajo establece que los 
modelos de casas habitación para renta se diversificaron, construyéndose diferentes 
tipologías en las que inciden sus materiales, sus técnicas edificatorias y sus propietarios. 
La segunda hipótesis propone que a diferencia de lo que durante muchos años se 
consideró, una gran cantidad de estas viviendas fueron edificadas por arquitectos de 
prestigio, intervención que es visible a través de sus partidos arquitectónicos, soluciones 
técnicas y presupuestos, que denotan la alta experiencia de sus edificadores 
Los objetivos parten del conocimiento geográfico y climático de los territorios en 
dónde surgen estos dos virreinatos, reconstruyendo el entorno natural de estas localidades; 
sitios en los que florecieron las ciudades prehispánicas y más tarde las virreinales. Observar 
las trazas de las ciudades y sus características, tomando en cuenta los sismos y las 
 
16 A lo largo de este estudio se utilizan como sinónimos las palabras: edificadores y constructores para referir 
de manera genérica a los miembros del gremio de albañiles de Lima y México. 
14 
 
inundaciones que enfrentaron; en la comprensión de su transformación derivado de los 
procesos constructivos del siglo XVII. 
De igual manera, es necesario identificar las tipologías de estamentos medios a 
partir de su forma, su función y sus propietarios. Porque de sus actores y actividades surge 
el interés de detallar los espacios habitacionales personalizados para albergar actividades 
específicas de la familia y de la servidumbre, y en algunos casos más, de los trabajadores y 
esclavos. 
Además de reconocer los partidos arquitectónicos, es necesario examinar la 
utilización de materiales de la tierra, los importados y las técnicas edificatorias, para 
comprender cuáles son las razones para su utilización y qué aportaciones ofrecen a la 
arquitectura habitacional del siglo XVII, lo que dará la pauta para identificar la 
incorporación de materiales locales y las técnicas constructivas prehispánicas unidas a las 
novedades hispanas que dieron carácter e identificación a la vivienda media virreinal, lo 
que lleva de la mano a explorar y analizar comparativamente las tipologías edificadas en 
Lima y México. 
Por tal, es indispensable comprender sus valores arquitectónicos: firmeza, utilidad y 
belleza, amalgamadas en la vivienda media virreinal para analizar las bondades que los 
constructores buscaron y otorgaron a través de sus obras. Todo lo anterior permitirá mostrar 
las formas de habitar la vivienda y los diferentes fenómenos que surgen a partir de la 
apropiación de sus espacios. Explicando cómo las tipologías de vivienda virreinal 
respondieron a necesidades locales de habitabilidad y economía, y determinaron el 
estamento social para el que es edificada la obra. 
Como ideólogo y hacedor de esta vivienda es imprescindible reconocer el desempeño 
profesional de los edificadores que intervinieron en la arquitectura habitacional, y revelar 
15 
 
su visión ante los fenómenos naturales, su compromiso al atender la necesidad de espacios 
habitacionales y mostrar el fenómeno de contratación de obras por parte de los comitentes. 
Por lo que es necesario resaltar la labor edificatoria, a partir del diseño de partidos 
arquitectónicos; de la integración de espacios habitacionales y de servicio en áreas de pocas 
dimensiones y en la especificidad de construir para desarrollar actividades de habitabilidad, 
de trabajo y comercio, entre otros aspectos. Ello permitirá revalorizar el trabajo de los 
arquitectos de prestigio que no solo atendían encargos de las grandes obras eclesiásticas, su 
mano formó parte de la vivienda media. En resumen, exponer el crecimiento y posibilidad 
de modificar, ampliar y restaurar la vivienda media de parte de los comitentes, apoyados 
por los constructores; esto mismo proporcionarála respuesta a las inversiones en bienes 
inmuebles por parte de comitentes civiles y religiosos. 
La aplicación de este conocimiento, dará pie a mostrar como las trazas urbanas de 
Lima y la Ciudad de México encierran entre sus espacios la posibilidad de nuevas miradas. 
Demostrando la existencia de datos que permiten identificar edificaciones elevadas en el 
siglo XVII e integrando dibujos de los estudios de caso, que, por ser un trabajo que parte de 
arquitecturas descritas, su reconstrucción es indispensable. 
El punto de arranque de la metodología partió del análisis de las fuentes primarias: 
Memorias, Conciertos y Condiciones de obra en las que se especifican los compromisos 
entre edificadores y comitentes, y las características constructivas; así como los costos y 
tiempos de entrega. Estos folios se han localizado dentro de los protocolos notariales 
correspondientes al siglo XVII, en la Ciudad de México, en el Archivo Histórico de 
Notarías y en el Archivo General de la Nación, y para el caso limeño, en el Archivo 
General de la Nación del Perú y en el Archivo Arzobispal de Lima. 
16 
 
Por ello, posterior de la localización, paleografía y examen de los documentos que 
forman parte de los corpus documentales, el acervo siguiente a consultar fue el de la 
Coordinación Nacional de Monumentos Históricos del INAH, en la Ciudad de México y la 
Biblioteca Nacional del Perú, según sea el caso, para cruzar datos de ubicación, basando los 
análisis en sus catálogos, material fotográfico y en planos. Para ello, la utilización de 
fuentes geográficas como: mapas, planos, fotos aéreas y fotointerpretación,17 han sido 
indispensables. La mayor parte de estas edificaciones han desaparecido, de algunas solo 
quedan fracciones y sólo, de unas pocas existe una parte reconocible de la obra. 
A partir de su descripción en los protocolos notariales, en conjunción con las 
fuentes geográficas, las tomas fotográficas del sitio y las diversas visitas al lugar en el que 
se edificó el inmueble, se realizó el dibujo que reconstruye la planta, en ocasiones los 
alzados y algunos detalles constructivos; es decir, la reconstrucción hipotética de la obra. 
Simultáneamente, la lectura de la bibliografía básica propuesta, la búsqueda de 
bibliografía novedosa sobre el tema ha sido una actividad constante para complementar la 
información; en conjunto, estos datos permitieron nuevas observaciones y reflexiones. Esta 
forma de recabar información, brindó excelentes resultados. 
El estudio directo de las obras fue fundamental, por ello las visitas a los inmuebles 
referidos en los protocolos notariales, como a otros que se encuentran en pie fue constante, 
buscando similitudes y diferencias en las edificaciones. El levantamiento fotográfico tanto 
de los exteriores y en el caso posible, del interior de las viviendas, completó la información. 
Así, los datos recabados han sido sometidos a un análisis arquitectónico para identificar: 
localización, medidas, materiales, técnicas edificatorias y espacios habitacionales. Es 
necesario señalar que para realizar este trabajo se han consultado fuentes en la misma 
 
17 https://www.google.com.mx/maps 
17 
 
temporalidad y número, tanto para Lima como para México, es decir, trabajo 
congruentemente con la misma cantidad de acervos y fuentes en los dos casos, para dar 
validez a esta investigación. 
Bajo esta metodología y con excelentes resultados han sido desarrollados los 
trabajos del Dr. Hugo Arciniega. En ellos ha establecido una relación entre las fuentes que 
tienen origen en diversos ámbitos y lo llevan a la reconstrucción de hechos, al 
conocimiento del uso de los espacios y a develar una obra arquitectónica que ha 
desaparecido, ha sido fragmentada o ha sido modificada de su proyecto original.18 Las 
investigaciones de Hugo Arciniega se caracterizan por la integración de fuentes de diversa 
índole. Así, conjuga información que proviene de fuentes primarias como contratos de 
obra, reportes de inspección, cartas, planos, dibujos, bibliografía de la época y fotografías. 
Esta información sumada a planos recientes, fotografías aéreas, bibliografía moderna, 
fotografías actuales, tarjetas postales, entre otras fuentes, son los materiales que le hablan 
de los fenómenos por los que ha pasado su objeto de estudio. 
En las investigaciones de las obras de arte a partir de documentos tiene un lugar 
importante Michael Baxandall, quien ha dado a conocer las relaciones y acuerdos entre 
algunos pintores renacentistas y sus comitentes. Gracias a sus investigaciones se tiene 
noticia de los diversos aspectos que señalaban los contratos, como: “lo que ha de pintar, 
apoyado en un dibujo convenido, cuánto y cómo el cliente ha de pagar y cuándo el pintor 
ha de entregar, además señala la calidad de los colores”.19 Investigaciones como las 
mencionadas me anteceden, ellas son el estímulo para buscar nuevos caminos en la 
 
18 Hugo Antonio Arciniega Ávila, El arquitecto del Emperador. Ramón Rodríguez Arangoiti en la Academia 
de San Carlos, 1831-1867. (UNAM, Tesis doctoral, 2003); “La estructura ausente: el ciprés de la Catedral 
Metropolitana”, en Ana Meléndez Crespo (editora), en El diseño, su historia y sus fuentes. (México: UAM, 
2010), 65-82. “El Panteón Nacional, 1921-1923: Los héroes como último recurso” en El Arte en tiempos de 
cambio. 1810, 1910, 2010. (México: UNAM, IIE, 2012), 311-349. 
19 Michael Baxandall, Pintura y vida cotidiana en el renacimiento. (México: Gustavo Gili, 2000), 21-22. 
18 
 
aproximación histórica del proyecto abordado en los documentos y en el inmueble según 
sea el caso. 
Este trabajo ofrece una nueva forma de abordar el objeto de estudio, conjugando 
fuentes multidisciplinarias, levantando planos hipotéticos y registros fotográficos, que 
fueron adaptados a cada caso. De éstos, unidos a la observación y examen profundo de 
objeto de estudio surge la novedad y modernidad de esta investigación, como a su 
contribución a los estudios de la Arquitectura civil privada y de la Historia del Arte, en 
general. Los que aquí se presenta son propuestas a perfeccionar en la medida que la 
Historia y la Arquitectura dialoguen con mi trabajo. 
Para lograr lo propuesto, la investigación está estructurada en cinco capítulos; de 
esta manera, el primero aborda el estado de la cuestión de la casa habitación tanto en la 
Ciudad de México como en Lima para reconocer los trabajos que se han realizado sobre 
cada una de ellas, sus alcances y demostrar la pertinencia de la presente investigación. 
El segundo se ocupa de señalar como se fundaron estas dos ciudades, tomando en 
cuenta los aspectos del entorno natural –geográficos, climáticos e históricos–, reconociendo 
el paisaje en el cual que establecieron estas dos ciudades y describiéndolas a partir de las 
características que les dieron grandeza a estas capitales. 
En el siguiente apartado se plantean detalladamente los casos de estudios, seis de 
ellos para cada una de las capitales virreinales en los que se revisan los materiales y los 
sistemas constructivos, así como las soluciones que los constructores dieron ante 
reparaciones, y modificaciones de estos inmuebles. Cada caso muestra reconstrucciones 
hipotéticas y revisión de los partidos arquitectónicos. Además de analizar las diferentes 
tipologías que se han establecido y su pertenencia dentro de la urbe en la que se edificó. 
Estos ejemplos buscan instaurar un análisis tipológico entre las dos ciudades, presentando 
19 
 
casas edificadas para renta encomendadas por órdenes religiosas y casas de comitentes 
particulares, el señalamiento de diferencias entre estudios de caso busca resaltar el valor 
edificatorio de cada obra. 
Es pertinente incluir un capítulo que desarrolle las maneras de habitar estas 
viviendas por las sociedades virreinales, la habitabilidad;es decir, la cualidad de habitable 
que tiene una vivienda a partir de respetar las normas legales;20 o mejor aún, la vivienda 
apta, acondicionada y adecuada para ser ocupada y llevar a cabo en ella la vida.21 Además 
de considerar estos aspectos en la habitabilidad, la forma de apropiación por parte de los 
habitantes es uno de los aspectos que se analizan por su relevancia, no solo para conocer su 
vida cotidiana, al mismo tiempo para reconocer las necesidades arquitectónicas a las que se 
sometían a los edificadores. 
En el quinto capítulo se revisan los aspectos gremiales de ayudantes, albañiles y 
arquitectos, salen a la luz a partir de los protocolos notariales; como son: la adjudicación de 
las obras, los nombramientos, los honorarios y la forma de pagos al gremio constructor 
entre otros aspectos. 
Por último se tratan los aspectos económicos y legales que surgen de reparaciones, 
modificaciones o edificación de las obras, que enfrentaron tanto arquitectos como 
comitentes en aspectos de: costos de materiales, costo de obra, valor del inmueble y en 
algunos casos los valores de renta por estos espacios; sin olvidar las condiciones en las 
diversas formas de pago. En este mismo apartado se revisan las condiciones legales que se 
establecían al firmar este tipo de contratos y las penas a las que se sometían. 
 
20 Habitabilidad – Cualidad de habitable, y en particular la que, con arreglo a determinadas normas legales, 
tiene un local o una vivienda. RAE, Consultado 01 05 2018. http://dle.rae.es/?id=JvSKCrv. 
21 Habitable – apto, acondicionado, adecuado, arreglado, cómodo, disponible. RAE Sinónimos, Consultado 01 
05 2018. http://www.wordreference.com/sinonimos/habitable. 
http://www.wordreference.com/sinonimos/habitable
20 
 
Los pocos trabajos que se han realizado sobre la vivienda media, el 
desconocimiento de sus tipologías, de sus materiales y de sus técnicas constructivas; 
además del olvido que se tiene sobre las condiciones de vida de los estamentos medios y de 
sus necesidades comerciales y de servicio, dan pertinencia a esta investigación. Este mismo 
enfrenta el problema de identificar en cada caso de estudio, cómo fue, y sigue siendo parte 
activa y viviente la casa habitación dentro de la trama urbana en la que se edificó; cada 
vivienda es una pieza de un entramado social que aún puede hablarnos de la sociedad que la 
construyó. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 
 
Capítulo 1. Historiografía de la casa habitación virreinal en América 
 
Al recorrer las ciudades de México y de Lima es palpable la permanencia de las casonas o 
palacios virreinales; quizá por ello, han captado la atención de los estudiosos. Pero sí 
agudizamos la mirada, las casas de estamentos medios perviven, solo basta detenernos a 
reconocerlas. 
El primer interés de quienes escriben sobre el tema, son las casas pertenecientes a 
los altos estamentos.22 En dichos trabajos destacan aportaciones como datos históricos de la 
edificación y sus ocupantes, reconstrucciones arquitectónicas y en un nuevo abordaje de la 
historia del arte, reconocen y plantean, entre líneas, “la vida activa y palpitante de un 
palacio virreinal”. 
Para el caso mexicano, José Juan Tablada en 1927, en su Historia del Arte en 
México,23 menciona genéricamente las dependencias que conforman la Casa de los 
Mascarones, la casa de Heras Soto, la casa de Jarral de Berrio, entre otras. Él mismo hace 
una valiosa aportación al indicar que el mundo novohispano nace con la casona señorial la 
“Casa Sola,” la llamada “de taza y plato,” la accesoria y la popular casa de viviendas o de 
 
22 Manuel Romero de Terreros, La Casa Colonial (México: Anales del Museo Nacional de Arqueología, 
Historia y Etnología, 1913); Manuel Romero de Terreros, Residencias coloniales en México (México, 
Monografías Mexicanas de Arte, Oficina Impresora de Secretaría de Hacienda, Departamento Editorial, 
1918); Carlos Flores Marini, Casas virreinales en la ciudad de México (México, Fondo de Cultura 
Económica, 1970); Ignacio González-Polo, El palacio de los Condes de Santiago de Calimaya (Museo de la 
Ciudad de México) (México, DDF, Colección Distrito Federal, 1983); Ricardo Prado Núñez, El palacio de 
Manrique y la Canoa. Una casa mexicana del siglo XVIII, México, UNAM, Facultad de Arquitectura, 1983; 
Josefina Muriel, “Casas de vecinos y palacios en la época colonial” en Vida cotidiana en la Nueva España, 
Espacios recientemente rescatados del Museo de El Carmen (México CONACULTA, INAH, Sociedad de 
Amigos del Museo de El Carmen, Museo Franz Mayer, 1997); Gustavo Curiel, "Dos ejemplos de arquitectura 
habitacional del siglo XVI en la ciudad de México: Las casa de Alonso de Villaseca y la de Juan Guerrero en 
la calle de Moneda" en Muchas Moradas hay en México (México, UNAM-INFONAVIT, 1993) 29-51; Clara 
Bargellini, “La casa del Conde del Valle de Súchil”, en Casas señoriales del Banco Nacional de México 
(México: Fomento Cultural Banamex, 1999) 126-152; Gustavo Curiel, “El Palacio del mayorazgo de la 
Canal” en Casas señoriales del Banco Nacional de México, México, Fomento Cultural Banamex, 1999, pp. 
210-242. Luis Ortiz Macedo, Palacios nobiliarios en la Nueva España (México: UNAM, CONACULTA, 
2009). 
23 José Juan Tablada, Historia del Arte en México (México: Compañía Nacional Editora Águilas, S. A., 1927). 
22 
 
vecinos; es decir, este autor apunta cuatro tipologías. De éstas, la “Casa Sola”, que 
corresponde al interés del tema de este estudio, era una casa habitación burguesa del noble 
segundón o el hijodalgo, del magistrado, el mercader, el burócrata y por qué no, del clérigo. 
Entre los artículos más completos de casa señorial del Perú destaca el de “Las 
casonas de Trujillo”,24 en el cual el arquitecto Correa Orbegoso aporta datos históricos y 
arquitectónicos que dan una idea muy completa de estas edificaciones, lamentablemente su 
publicación no se ocupa de las casas de la capital peruana. Así como en México, las casas 
estudiadas inicialmente en la ciudad de Lima, son las casas principales. En su permanencia 
han incidido, los propietarios, la ubicación, los materiales y las actividades que se han 
desarrollado en ellas. Ejemplo de éstas son: la casa de Pilatos,25 la casa Torre Tagle, la casa 
Goyeneche y la casa Osambela.26 
Referentes a estos inmuebles sobresalen los artículos publicados por Antonio San 
Cristóbal en el diario de mayor circulación en Lima “El Comercio”, ellos son: “La fachada 
de Torre Tagle”,27 “Una venera en Torre Tagle”,28 y “Las ménsulas en Torre Tagle”.29 Por 
otro lado, también dio a la prensa el artículo: “Dudosa autenticidad en la Casa de Pilatos”,30 
estas publicaciones se especializan en solo un aspecto de los inmuebles, por lo que son 
parciales y han quedado inconexos con el objeto de estudio. 
En contraparte, la casa habitacional virreinal edificada para estamentos medios en el 
siglo XVII tiene entre sus aportes investigaciones realizadas en diferentes ámbitos. Para el 
 
24 José Correa Orbegoso. “Las casonas de Trujillo” en La Industria, El diario más antiguo del norte del Perú, 
3 de febrero de 1991, 4-5. 
25 Casa de Pilatos, Ahora aloja las Oficinas del Tribunal Constitucional. Jirón Ancash, esquina Azángaro 
cuadra 1. Lima-Cercado. Lima y El Callao. Guía de arquitectura y paisaje (Sevilla: Consejería de vivienda y 
ordenación del territorio, Universidad Ricardo Palma, 2009), 156. 
26 Lima y El Callao, 238. 
27 Antonio San Cristóbal, “La fachada de Torre Tagle”, El Comercio, 19 de mayo de 1999. 
28 Antonio San Cristóbal, “Una venera en Torre Tagle”, El Comercio, 10 de mayo de 2000. 
29 Antonio San Cristóbal, “Las ménsulas en Torre Tagle”, El Comercio, 7 de junio de 2000. 
30 Antonio San Cristóbal, “Dudosa autenticidad en la Casa de Pilatos”,El Comercio, 28 de julio de 1999. 
23 
 
caso mexicano el tema ha sido tratado por arquitectos, historiadores e historiadores del arte, 
por lo que la forma de abordarlo y la información que aportan es el parteaguas de este 
trabajo. Por el lado limeño, la mayoría de las publicaciones son resultado del padre Antonio 
San Cristóbal, inicialmente aficionado y posteriormente experto en arquitectura limeña. 
Además, entre los trabajos peruanos encontramos obras de historiadores y arquitectos, ellos 
son los que me han develado ese aspecto de la arquitectura peruana. 
Estas investigaciones han salido a la luz en forma individual o colectiva, 
comentando de manera genérica las dependencias que las conformaron y sus usos; sin 
detenerse específicamente en el trabajo de un arquitecto o en el análisis de un inmueble.31 
Para una mejor forma de comprender el devenir de las investigaciones sobre el tema, se 
detallan cronológicamente, lo que permite apreciar la influencia e intencionalidad de las 
que les preceden. 
Posterior al trabajo de José Juan Tablada, la obra: México: Arquitectura civil,32 de 
Luis MacGregor en 1948 repite la relación de casas señoriales consignada por Tablada. 
También indica que en el siglo XVII aparecen los revestimientos con sillarejo de tezontle y 
 
31 Enrique Ayala Alonso, “La casa mexicana: evolución y rupturas” en La odisea iberoamericana. 
Arquitectura y urbanismo. El quinto centenario: aventura y desventuras de la arquitectura iberoamericana 
(México, UAM-Xochimilco, División de Ciencias y Artes para el Diseño, 1995), 89-96.; Carlos González 
Lobo, “La vivienda en Iberoamérica y su arquitectura” en La odisea iberoamericana. Arquitectura y 
urbanismo. El quinto centenario: aventura y desventuras de la arquitectura iberoamericana, (México: UAM-
Xochimilco, División de Ciencias y Artes para el Diseño, 1995), 81-88. Enrique Ayala Alonso, La casa de la 
Ciudad de México, (México, CONACULTA, 1996); Martha Fernández, “La casa en la Nueva España” en 
Casas señoriales del Banco Nacional de México, (México: Fomento Cultural Banamex, 1999), 16-44. 
Enrique Ayala Alonso, Casas barrocas, (México: CONACULTA, Círculo de Arte, 2005); Enrique Ayala 
Alonso, Antologías. Habitar la casa: Historia, actualidad y prospectiva. (México: UAM, 2010); Francisco 
García González, “La vivienda novohispana en Zacatecas”, en: Casas, viviendas y hogares en la historia de 
México, (México: El Colegio de México, 2001), 207-230. Sonia Lombardo de Ruiz, “La vivienda en una zona 
al suroeste de la plaza mayor de la ciudad de México” en Casas, viviendas y hogares en la historia de México, 
(México: El Colegio de México, 2001), 109-146. Rosalba Loreto López, “La casa, la vivienda y el espacio 
doméstico en la Puebla de los Ángeles del siglo XVIII” en Casas, viviendas y hogares en la historia de 
México, (México: El Colegio de México, 2001), 109-146. 
32 Luis MacGregor. México: Arquitectura civil. (México: Colección Anáhuac de Arte Mexicano, 1948) 
24 
 
es el momento en el que se empiezan a usar azulejos, al hacer señalamientos puntuales 
sobre la ornamentación de las fachadas. 
En el año de 1970,33 Carlos Flores Marini señala temas relevantes para el estudio de 
la vivienda. Aspectos que no habían sido trabajados hasta el momento, como: la necesidad 
de analizar el volumen, el ritmo, la forma, el color, la planta y el alzado; con ello propone 
un trabajo plástico integral de la arquitectura, la cual mayoritariamente se había circunscrito 
a la mención de fachadas y algunos datos de sus propietarios. 
A partir de 1985, Martha Fernández, se dedica al estudio del mundo arquitectónico. 
La obra que saca a la luz ese año es: Arquitectura y gobierno virreinal. Los maestros 
mayores de la Ciudad de México, siglo XVII.34 En ella, entra al mundo del gremio de los 
arquitectos y de los constructores de renombre del siglo XVII, así como al marco legal de 
este periodo, el cual no fue rígido ni en la teoría ni en la práctica. También aporta 
información sobre las obras y los edificadores quienes tuvieron labor constructiva dentro 
del ramo de casa habitación en la segunda parte de ese siglo. 
 El trabajo de Tablada se retoma nuevamente en 1987, con la publicación: La 
arquitectura de la Ciudad de México en el siglo XVII de Martha Fernández; 35 en el reitera 
lo que mencionó su antecesor: que “fue en el siglo XVII cuando surgieron los tres tipos de 
casa que se difundieron en la Ciudad de México: las de vecinos, las llamadas “de taza y 
plato” y las casonas señoriales”. En esta obra, apunta el problema de que: “nadie ha 
 
33 Flores Marini, Casas virreinales en la ciudad de México. 
34 Martha Fernández, Arquitectura y gobierno virreinal. Los maestros mayores de la Ciudad de México, siglo 
XVII. (México: UNAM, 1985). 
35 Martha Fernández. La arquitectura de la Ciudad de México en el siglo XVII. (México: DDF Secretaría 
General de Desarrollo Social, Comité Interno de Ediciones Gubernamentales, 1987). 
25 
 
penetrado al mundo de los documentos coloniales teniendo como objetivo central el estudio 
de la arquitectura civil en general ni la arquitectura de habitación en particular”.36 
 La labor constante de Fernández da por resultado que ese mismo año sea publicado 
su libro: La Ciudad de México. De gran Tenochtitlán a mancha urbana.37 En el que 
menciona que las casas habitación que se elevaron en el centro de nuestra ciudad fueron las 
edificaciones que mayores cambios sufrieron. Por lo que, para su estudio recomienda la 
lectura de la Crónica de la Santa provincia de San Diego de México de fray Baltasar de 
Medina, el Plano de los Condes de Moctezuma que se conserva en el Castillo de 
Chapultepec, el cuadro de la Plaza Mayor de México de Cristóbal de Villalpando y los 
cronistas Gemelli Carreri y Tomas Gage. 
Dentro del campo histórico, sin ser un trabajo específico de la vivienda, el de Gisela 
von Wobeser de 1993, "Dime en qué patio vives y te diré quién eres",38 muestra sus 
características generales, las cuales formaron parte importante de la mayoría de las casas. 
Este artículo indica la pertinencia de los trabajos especializados en cada una de las áreas 
que conforman la vivienda novohispana; esta forma específica de abordar y analizar los 
espacios habitacionales no se ha desarrollado y ofrece un nuevo abordaje a temas concretos. 
 En 1995 el estudio de la casa habitación presenta un giro importante con la obra: La 
odisea iberoamericana. Arquitectura y urbanismo. Parte de ella, es el artículo del 
arquitecto Enrique Ayala Alonso: “La casa mexicana: evolución y rupturas”, en el que hace 
un recuento de la casa novohispana hasta la del siglo XX.39 Algunos de las precisiones que 
destaca es que el tipo de casa con patios o corrales nos llega de los conquistadores de 
 
36 Fernández, La arquitectura de la Ciudad de México en el siglo XVII, 35. 
37 Martha Fernández, La Ciudad de México. De gran Tenochtitlán a mancha urbana, (México: DDF, 
Secretaría General de Desarrollo Social, 1987). 
38 Gisela von Wobeser, "Dime en qué patio vives y te diré quién eres" en Muchas Moradas hay en México. 
(México: UNAM-INFONAVIT, 1993), 53-61. 
39 Ayala Alonso, “La casa mexicana: evolución y rupturas”, 89-96. 
26 
 
Castilla, Andalucía y Extremadura; considera que en estas áreas de la vivienda se 
desarrollaban las principales actividades domésticas. Por otro lado reconoce en las 
edificaciones prehispánicas las cubiertas planas, elementos que coinciden para dar paso a la 
vivienda novohispana. 
 Además, inicia con la idea de señalar las tipologías de las casas habitación que 
surgen a fines del siglo XVI. Las que denomina: de “taza y plato”, de “entresuelos”, las 
“vecindades” y las que llama: “par de casas”, resultado de la división por la mitad de una 
casa unifamiliar. Con este trabajo,el estudio de la vivienda muestra diversas vetas de 
investigación, la mirada arquitectónica de Enrique Ayala, ofrece aportes que no solo hablan 
de los antecedentes de la casa novohispana, de igual manera abre campos de estudio de la 
vida doméstica o de la habitabilidad, de la arquitectura social y brinda el punto de inicio 
para la investigación de los partidos arquitectónicos novohispanos. 
En esa misma publicación, el artículo “La vivienda en Iberoamérica y su 
arquitectura”,40 el arquitecto Carlos González Lobo menciona que la vivienda hispánica es 
en la que se vive en torno a los patios; posee fachadas de cinta; exteriores con rodapié y 
cornisamientos, soluciones que construyen el discurso instaurado por los portones y las 
ventanas. En la vivienda virreinal encuentra variantes según el estamento social que la 
habite, pese a que convivían en el mismo espacio urbano: palacios, residencias y “viviendas 
medianeras”. Lo anterior parece incompatible cuando reflexiona sobre la uniformidad entre 
 
40 González Lobo, “La vivienda en Iberoamérica y su arquitectura”, 81-88. 
27 
 
las casas desde el virreinato “hasta bien entrado el siglo XX”.41 Difiero de esto último, cada 
vez aparecen más trabajos que nos hablan de las diferencias en las casas novohispanas.42 
Destaca que un año después, 1996, Enrique Ayala publicó La casa de la Ciudad de 
México. Evolución y transformaciones, trabajo en el que hace un estudio de la casa 
mexicana desde sus orígenes.43 Parece que la novedad de establecer tipologías en ese 
momento le entusiasmó; por lo que se ocupó de cómo se fue conformando la vivienda a lo 
largo de casi cinco siglos, la evolución de sus paradigmas y las transformaciones a las que 
ha estado expuesta. 
Otra aportación es la de 1997 de Josefina Muriel,44 que en su artículo “Casas de 
vecinos y palacios en la época colonial”, señala las medidas tomadas durante el siglo XVI 
con la intención de fomentar la propiedad de casas unifamiliares, como: la exigencia de que 
en los solares entregados por el Cabildo se edificase en un lapso de un año y no se rentasen 
hasta haber vivido en él, al menos cinco. Las nuevas construcciones debían cumplir 
algunas reglas como: ser edificadas sin invadir las calles, mantener una altura de dos 
niveles como máximo y no tirar basura en calles y acequias. Dentro del término de “casa 
sola” engloba las residencias, los palacios, y las medias casas para la vivienda plurifamiliar, 
en las que pueden existir tapancos y accesorias. 
El tema de vivienda media reaparece en el artículo de Martha Fernández “La casa en 
la Nueva España”, como parte de la publicación colectiva de 1999: Casas señoriales del 
Banco Nacional de México,45 en el que reitera que los tipos de casa del siglo XVII se 
 
41 González Lobo, “La vivienda en Iberoamérica y su arquitectura”, 81. 
42 Isabel Cervantes Tovar, La casa habitación novohispana en la Ciudad de México en Manos de Cristóbal de 
Medina Vargas. Ensayo académico para obtener el grado de Maestra en Historia del Arte. (México: UNAM, 
FFyL, IIE, 2013). 
43 Ayala Alonso, La casa de la Ciudad de México. 
44 Muriel, “Casas de vecinos y palacios en la época colonial”. 
45 Fernández, “La casa en la Nueva España”, 16-44. 
28 
 
multiplican, dando lugar a: la casa señorial, la casa sola y la casa de vecinos o vecindad y 
las accesorias, las que de tener tapanco eran llamadas de “taza y plato”. Así mismo, hace 
hincapié y mayores descripciones de casas que pertenecieron a altos estamentos sociales. 
Se centra en las casas señoriales, apuntando características y ornamentaciones. 
Al estudio del tema de la casa habitación cada vez se suman más investigadores; en 
el año de 2001, el artículo: “Familias y viviendas en la capital del virreinato”,46 de Pilar 
Gonzalbo Aizpuru estudia la temática durante el siglo XVIII. Las descripciones y 
características que aporta señalan la vivienda en: casa grande, casa propia y vivienda 
principal, la cual pertenecía a los propietarios más ricos y de mayor prestigio; las casas 
unifamiliares, que eran construcciones de primera, disponían de varias piezas en un edificio 
compartido con otros alojamientos más modestos. Éstas últimas, junto con las que 
denomina: viviendas “de altos”, entresuelos y zaguanes, las ha considerado de tipo medio. 
Lo anterior establece vivienda edificada para grupos sociales específicos; en los que inciden 
el poder económico de sus propietarios, el número de habitaciones y su distribución. 
La investigación constante de Enrique Ayala es patente en 2005 con la publicación 
de su título: Casas barrocas.47 En ella, señala algunas características generales de casas 
edificadas en diversas ciudades de nuestro país, como: los espacios y las dependencias que 
la conformaron; las ornamentaciones de fachadas; de igual manera aborda la diversidad 
habitacional, y apunta que posterior a la inundación de 1629 se dieron cambios en la 
manera de construir casas. Además, habla de un tema poco abordado, el sentido de 
intimidad, el cual surge por las acciones de sus ocupantes. 
 
46 Pilar Gonzalbo Aizpuru, “Familias y viviendas en la capital del virreinato” en Casas, viviendas y hogares 
en la historia de México, (México: El Colegio de México, 2001). 
47 Ayala Alonso, Casas barrocas. 
29 
 
Parte de la obra: Historia de la vida cotidiana en México, es el artículo de Martha 
Fernández de 2005, titulado: “De puertas adentro: la casa habitación”,48 en el que señala 
que las casas novohispanas no tenían tejado, estaban cubiertas con azoteas o terrados, sin 
rebasar la altura de dos niveles. A esta reflexión añade aspectos relevantes de la casa de 
vecinos, de las casas de baños y lavaderos, de las casas de comercio y almacén y concluye 
con las de las monjas. 
Sin olvidar el tema de casa habitación en 2006, Enrique Ayala publica: Casas del 
siglo XX.49 Destaca que fue rica en expresiones arquitectónicas y tipologías tanto en casos 
unifamiliares como colectivos, en el que se hace gala de las posibilidades tecnológicas de la 
época. Especialmente los fraccionamientos de los altos estamentos mostraron la influencia 
del estilo de vida americano y de Europa. Tres años después, inicia el diálogo sobre los 
ocupantes de la casa habitación y sus actividades en: La idea de habitar. La Ciudad de 
México y sus casas 1750-1900, amalgamando el patrimonio y el habitar.50 La idea de 
“habitar” es ampliamente desarrollada por el autor, bajo la premisa de que el hombre 
necesita modificar y reconstruir el mundo para permanecer en él y esta acción es llevada a 
cabo en primera instancia en la arquitectura, que en su apropiación lleva a la generación de 
patrimonio. 
Cada vez son más claros los aportes que Ayala consigue en sus investigaciones, las 
múltiples fuentes y sus profundas reflexiones son palpables en su publicación Antologías. 
Habitar la casa: Historia, actualidad y prospectiva,51 de 2010, en la que asienta que uno de 
los fenómenos que dan pauta a los cambios en las casas se deriva de “las formas 
 
48 Martha Fernández, “De puertas adentro: la casa habitación”, en Historia de la vida cotidiana en México, 
(México: El Colegio de México, FCE, 2005). 
49 Enrique Ayala Alonso, Casas del siglo XX. (México: CONACULTA, 2006). 
50 Enrique Ayala Alonso, La idea de habitar. La Ciudad de México y sus casas 1750-1900. (México: 
Universidad Autónoma Metropolitana, 2009). 
51 Ayala Alonso. Antologías. 
30 
 
socialmente compartidas de habitar”.52 La experiencia de Ayala encuentra entre planos y 
edificaciones en pie, los elementos suficientes para inferir las necesidades habitacionales de 
la sociedad novohispana. 
Por otro lado, los pioneros en abordar el tema de casa habitación de Lima fueron 
Emilio Harth-Terré y Alberto MárquezAbanto. En 1961 publicaron un artículo relacionado 
con la casa habitación y el análisis de elementos constructivos: “Las bellas artes en el 
virreinato del Perú. Nota para una historia del balcón en Lima”.53 En el que abordan 
aspectos de la habitabilidad de la vivienda limeña, sin denominarla de esta manera, se 
ocupan de la luz, de la ventilación y de la forma de vida dentro de estos espacios 
arquitectónicos. Ellos mismos, en 1962 dan a la luz el artículo: “Las bellas artes en el 
virreinato del Perú. Historia de la casa urbana virreinal en Lima”,54 en el que se refieren 
especialmente a las primeras viviendas erigidas en el siglo XVI, aportando algunos datos 
genéricos y definiendo dependencias como la cámara y la recámara; concentrándose en lo 
que denominan casa principal o solariega. 
Sin embargo, el tema vuelve a ser atendido desde 1995 por Antonio San Cristóbal 
en publicaciones semanales en el diario El Comercio. Estos artículos se ocupan de diversos 
aspectos de la vivienda como: “En el diseño de viviendas debe considerarse el clima”,55 e 
“Historia de la arquitectura virreinal en revisión”.56 Igualmente atiende temas relacionados 
con la casa habitación y el análisis de elementos constructivos como: “Ventanas en los 
 
52 Ayala Alonso. Antologías, 127. 
53 “Las bellas artes en el virreinato del Perú. Nota para una historia del balcón en Lima”, en Revista del 
Archivo Nacional del Perú, (Lima: Tomo XXIII, Entrega I. enero-junio 1961). 
54 Emilio Harth-Terré y Alberto Márquez Abanto, “Las bellas artes en el virreinato del Perú. Historia de la 
casa urbana virreinal en Lima”, en Revista del Archivo Nacional del Perú, (Lima: Tomo XXVI, Entrega I, 
enero-junio 1962). 
55 Antonio San Cristóbal. “En el diseño de viviendas debe considerarse el clima”, en El Comercio, 20 de 
septiembre de 1995. 
56 Antonio San Cristóbal. “Historia de la arquitectura virreinal en revisión”, en El Comercio, 26 de mayo de 
1999. 
https://www.google.com.mx/search?hl=es&tbo=p&tbm=bks&q=inauthor:%22Emilio+Harth-Terr%C3%A9%22&source=gbs_metadata_r&cad=3
https://www.google.com.mx/search?hl=es&tbo=p&tbm=bks&q=inauthor:%22Alberto+M%C3%A1rquez+Abanto%22&source=gbs_metadata_r&cad=3
https://www.google.com.mx/search?hl=es&tbo=p&tbm=bks&q=inauthor:%22Emilio+Harth-Terr%C3%A9%22&source=gbs_metadata_r&cad=3
https://www.google.com.mx/search?hl=es&tbo=p&tbm=bks&q=inauthor:%22Alberto+M%C3%A1rquez+Abanto%22&source=gbs_metadata_r&cad=3
31 
 
techos”,57 “Ventanas y prestigio”,58 “Los miradores”,59 “Balcones abiertos”,60 “La puerta-
ventana”,61 “Balcones rasos de las viviendas coloniales”,62 y “Las ventanas de luz”,63 entre 
otros. Así mismo se ocupan de temas arquitectónicos y ornamentales como: “Las claves 
ornamentales en las casas virreinales”,64 “Refuerzos en esquinas de las casas con fachadas a 
dos calles”,65 “Las fachadas con friso alto”,66 y “La cornisa superior de las casas”.67 Otras 
publicaciones abordan temáticas relacionadas con las dependencias de las viviendas como: 
“La balaustrada en el suelo del patio”,68 “Las dimensiones de los aposentos de la 
vivienda”,69 “La sala alta de la vivienda”,70 “La casa sin zaguán”,71 y “Corredores altos de 
las viviendas coloniales con balaustradas”.72 Uno más de los temas de los que se ocupó 
fueron los materiales, de esto hay dos ejemplos: “El arco del zaguán se hacía sin rejas”,73 y 
“El marco de madera en ventanas y en los balcones”.74 Estos artículos se concentran en 
descripciones generales que en la mayoría de las ocasiones no refieren al lector a alguna 
edificación específica. 
 
57 Antonio San Cristóbal, “Ventanas en los techos”, en El Comercio, 27 de septiembre de 1995. 
58 Antonio San Cristóbal, “Ventanas y prestigio”, en Comercio, 21 de febrero de 1996. 
59 Antonio San Cristóbal, “Los miradores”, en El Comercio, 12 de junio de 1996. 
60 Antonio San Cristóbal, “Balcones abiertos”, en El Comercio, 24 de julio de 1996. 
61 Antonio San Cristóbal, “La puerta-ventana”, en El Comercio, 27 de agosto de 1997. 
62 Antonio San Cristóbal, “Balcones rasos de las viviendas coloniales”, en El Comercio, 12 de abril de 2000. 
63 Antonio San Cristóbal, “Las ventanas de luz”, en El Comercio, 26 de abril de 2000. 
64 Antonio San Cristóbal, “Las claves ornamentales en las casas virreinales”, en El Comercio, 2 de junio de 
1999. 
65 Antonio San Cristóbal, “Refuerzos en esquinas de las casas con fachadas a dos calles”, en El Comercio, 16 
de junio de 1999. 
66 Antonio San Cristóbal, “Las fachadas con friso alto”, en El Comercio, 5 de julio de 2000. 
67 Antonio San Cristóbal, “La cornisa superior de las casas”, en El Comercio, 30 de agosto de 2000. 
68 Antonio San Cristóbal, “La balaustrada en el suelo del patio”, en El Comercio, 20 de agosto de 1999. 
69 Antonio San Cristóbal, “Las dimensiones de los aposentos de la vivienda”, en El Comercio, 8 de 
septiembre de 1999. 
70 Antonio San Cristóbal, “La sala alta de la vivienda”, en El Comercio, 22 de septiembre de 1999. 
71 Antonio San Cristóbal, “La casa sin zaguán”, en El Comercio, 17 de noviembre de 1999. 
72 Antonio San Cristóbal, “Corredores altos de las viviendas coloniales con balaustradas”, en El Comercio, 13 
de septiembre de 2000. 
73 Antonio San Cristóbal, “El arco del zaguán se hacía sin rejas”, en El Comercio, 1 de octubre de 1999. 
74 Antonio San Cristóbal, “El marco de madera en ventanas y en los balcones”, en El Comercio, 27 de 
septiembre de 2000. 
32 
 
Pese a que Antonio San Cristóbal solo aportaba semanalmente una columna en la 
sección cultural de El Comercio, estos artículos fueron el camino para lograr su trabajo 
monográfico. En 2003 publica: La casa virreinal limeña de 1570 a 1687 en dos tomos.75 En 
este título el religioso dominico estudia 120 Conciertos de obra con los cuales establece 
ocho tipologías: casa baja completa, casa alta completa, casa alta frontera incompleta, casa 
grande con sala baja atravesada, casa baja con doble crujía atravesada, casa alta completa 
tardía, casa con corredor cobijo y casa baja menor; mismas que establece a partir de la 
distribución de las dependencias sobre el solar. En el estudio de estos documentos, el 90% 
está dedicado a casas de estamentos altos, y solo el resto de ella se ocupa de la casa de los 
estamentos medios. 
Dos años después (2005), sale a la luz: Arquitectura doméstica de la ciudad de Los 
Reyes (1535-1750), de María Dolores Crespo Rodríguez.76 Una investigación que atiende 
preferentemente la casa habitación de los altos estamentos; mencionando los materiales 
más utilizados en estas edificaciones; técnicas constructivas, distribuciones espaciales y 
ornamentación con azulejos, pintura en muros y ajuares domésticos, entre otros temas. 
Además se ocupa de mencionar trabajos de carpinteros y albañiles y algunos de sus 
contratos. Esta investigación define las tipologías habitacionales en: ranchos, casa pequeña, 
casa accesoria y casa tienda; refiriendo las plantas arquitectónicas en solares grandes, 
medianos e irregulares. Por la extensión temática muchos de ellos se tocan de manera 
genérica, deteniéndose solamente en las casas principales. 
 
75 Antonio San Cristóbal, La casa virreinal limeña de 1570 a 1687. Tomo I y II, (Lima: Fondo Editorial del 
Congreso del Perú, 2003). 
76 María Dolores Crespo Rodríguez. Arquitectura doméstica de la ciudad de Los Reyes (1535-1750). (Sevilla: 
Consejo Superior de Investigaciones Científicas, Universidad de Sevilla, Diputación de Sevilla, 2005). 
33 
 
Posteriormente, en 2009, se publica: Lima y El Callao. Guía de arquitectura y 
paisaje,77 obra que menciona de manera general, datos como: propietarios o 
transformaciones de algunas viviendas como la Casa del Oidor, que hasta el siglo XVII 
parece haber sido de un solo nivel; es después del terremoto de 1746 que se construye un 
segundo piso y el balcón,destinando el primero a locales comerciales. Otro ejemplo, es la 
llamada casa de las Columnas, en realidad este espacio arquitectónico fue parte de los 
claustros del convento de Santo Domingo, llamados: del “noviciado mero” y el “de los 
conversos”, a fines del siglo XVIII la propiedad fue vendida y transformada en vivienda 
multifamiliar, cada celda conventual es ahora una vivienda para personas de escasos 
recursos. 
Recientemente, gracias al rescate de la casa Bodega y Quadra, la cual perteneció a 
un reconocido comerciante; desde 2014, el tema de vivienda surge entre los 
investigadores.78 Esta propiedad ha albergado usos tanto comerciales como habitacionales; 
ya en el siglo XIX, los espacios fueron modificados para casas habitación destinadas a los 
sectores sociales más desfavorecidos. 
Las diferentes vías por las que los historiadores, arquitectos e historiadores del arte 
se han acercado al estudio de la vivienda responden principalmente a: establecer tipologías, 
denominadas a partir de los diferentes estamentos sociales, y a veces por el número de 
habitaciones y su distribución. La tipología no depende de enumerar dependencias, se trata 
de establecer un paradigma de distribución y de servicios; las que responden a las 
necesidades de sectores específicos de la sociedad, por lo tanto sus tipologías no revelan los 
 
77 Lima y El Callao. 
78 Miguel Fhon Bazán, “Arcos y estructuras subterráneas de época virreinal en la Casa Bodega y Cuadra” en 
Lima subterránea arqueología histórica. Criptas, Bóvedas, canales virreinales y republicanos. (Lima: 
Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Fondo Editorial, 2014). 
 
34 
 
formatos en los que vivieron las sociedades virreinales. En otros casos los trabajos 
mencionados se ocupan de mencionar los materiales empleados y en otros casos abordan el 
trabajo de arquitectos de renombre y a su gremio. Sin embargo, las reiteraciones de la 
información publicada es un aspecto que ha estancado estas investigaciones. 
Es necesario reconocer que sus aportaciones han abierto vetas de investigación y sus 
propuestas han planteado de diversas formas la necesidad de conocer el mundo de la 
vivienda. Dado que la bibliografía de la casa habitación virreinal para estamentos medios se 
ha vertido en aspectos como: materiales constructivos, técnicas edificatorias, elementos 
arquitectónicos y ornamentaciones, los que han sido abordados en la mayoría de los casos 
en forma genérica e inconexamente a las dependencias de la vivienda, señalo la necesidad 
de estudios integrales tomando en cuenta los trabajos de arquitectos, historiadores, 
historiadores del arte y sociólogos. 
Desde 1970,79 Carlos Flores Marini planteó la importancia de un estudio integral; 
sin embargo no fue realizado ninguno con estas características. Él señaló la necesidad de 
analizar el volumen, el ritmo, la forma, el color, la planta y el alzado; además Martha 
Fernández comentó que no se había entrado al mundo de los documentos coloniales. Hay 
que considerar que son muy pocas las viviendas comentadas y reconstruidas a partir de 
documentos, pese a que los Contratos y las Memorias aportan mucha más información de la 
que el autor presenta. Es decir, la documentación derivada de los Protocolos Notariales es 
una rica mina de información, de ellos se desprenden datos como medidas del inmueble, 
dependencias, comitentes, constructores, costos y aspectos legales principalmente. 
Derivado de lo anterior, se plantea el estudio de la casa habitación media bajo la 
idea de investigaciones integrales; tomando en cuenta ubicación, materiales, técnicas 
 
79 Carlos Flores, Casas virreinales en la ciudad de México. 
35 
 
constructivas, propietarios, constructores, economía, aspectos legales, habitabilidad y el 
establecimiento de tipologías habitacionales a partir de la forma y la función de los partidos 
arquitectónicos y de quienes fueron sus propietarios. 
Son necesarios los estudios especializados y multidisciplinarios de la vivienda 
virreinal del siglo XVII, el anterior estado de la cuestión así lo demuestra. Por lo tanto, la 
pertinencia del estudio que ahora se propone se basa en la utilización de fuentes 
multidisciplinarias con la intención de retratar de mejor manera a la casa habitación y a la 
sociedad que se apropió de ella. Los resultados de esta investigación favorecen el 
conocimiento de la forma de vida y organización de los estamentos medios que vivieron en 
los virreinatos americanos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
36 
 
Capítulo 2. La Ciudad de México y Lima, su fundación y traza 
 
Este apartado se ocupa del conocimiento y definición de las capitales de los virreinatos 
americanos en el siglo XVII; Nueva España, México y la ciudad de los Reyes del Perú. Los 
fenómenos que definen a las ciudades: geografía, fundación, urbanismo, arquitectura, y 
población, han sido objeto de reflexiones realizadas tanto en el pasado como en la 
actualidad.80 El camino inicia observando el territorio y el clima hasta reconocer en su área, 
su historia y sus habitantes, y los contextos sociales y naturales en los que se desarrolló la 
casa habitación. 
La Cuenca en la que se ubica el valle en el que se fundó la capital del virreinato de 
la Nueva España tiene una altura superior a los 2000 mts. sobre el nivel del mar, rodeado de 
cadenas montañosas y volcanes, es un territorio de alta sismicidad. Su altitud determina las 
temperaturas, que oscilan entre 15-30 °C; presenta un clima templado, con importantes 
precipitaciones en verano que contrasta con la sequedad y las heladas invernales.81 
En el momento de la llegada de los españoles, este espacio geográfico estaba 
formado por un islote y chinampas de baja altitud rodeado de dos lagunas: “una de agua 
estancada y tranquila, y otra sujeta a flujo y reflujo según el viento que sopla”. La laguna de 
agua tranquila era “dulce, buena, saludable” y con gran cantidad de peces; por el contrario, 
 
80 Arnold J. Toynbee, Ciudades en Marcha, (Madrid: Alianza Editorial, 1970), Urbanismo español en 
América, (Madrid: Nacional, 1973), Lewis Mumford, La Ciudad en la Historia. Sus orígenes, 
transformaciones y perspectivas, (Buenos Aires: Ediciones Infinito, 1979), Giovanni Botero Benese, De la 
causa de la grandeza de la Ciudad, (México: UAM, División de Ciencias y Artes para el Diseño. 1980), 
Giulio Carlo Argan, Historia del arte como historia de la ciudad, (Barcelona: Editorial Laia, 1984), Sonia 
Lombardo de Ruiz, coord. El Impacto de las Reformas Borbónicas en la estructura de las ciudades. Un 
enfoque comparativo, (México: Gobierno de la Ciudad de México, 2000), Peter Krieger, Paisajes urbanos: 
imagen y memoria, (México: UNAM, IIE, 2006), Víctor Mínguez, e Inmaculada Rodríguez, Ciudades del 
absolutismo. Arte, urbanismo y magnificencia en Europa y América durante los siglos XV-XVIII, (Jaume: 
Universitat Jaume I, 2006). 
81 Los países del mundo. Atlas alfabético. 2 tomos. (México: Larousse, 1988), 196-197. 
37 
 
la parte con movimiento era: “salobre, amarga y pestilente, no criándose en ella especie 
alguna de pescado”,82 (Fig. 1) 
 
Fig. 1. El sistema hidráulico a la llegada de los españoles.83 
 
82 Thomas Gage, Nuevo reconocimiento de las Indias occidentales, (México: CONACULTA, 1994), 106. 
83 De Yavidaxiu - <span class="int-own-work" lang="es">Trabajo propio</span>, from the work of Christine 
Niederberger in Paléopaysages et archéologie pré-urbaine du Bassin du Mexique (CEMCA, México, 1987). 
Dominio público, <a href="https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=1187382">Enlace</a>. 
Consultado 02 03 17. 
38 
 
Con la elevación del nivel del agua salada del lago de Texcoco se anegaban tantosolares como chinampas de cultivo.84 Este fenómeno se presentaba año con año durante la 
época de lluvias, generando pantanos permanentes.85 Por tal razón, Jacques Soustelle 
comenta que a distancia, al observar la ciudad de México Tenochtitlán, las edificaciones 
sobre el agua provocaban: “…el reflejo tornasolado, el esplendor...” de una ciudad que 
surge de las profundidades;86 este efecto debió sorprender gratamente a la primera mirada 
española, el 8 de Noviembre de 1519.87 
El albarradón de Nezahualcóyot fue construido a mediados del siglo XV por la 
triple Alianza: Tenochtitlám, Texcoco y Tlacopan. Su propósito era controlar el nivel del 
agua en tiempos de lluvias para evitar inundaciones, así como para separar el agua dulce, 
proveniente de los lagos de Xochimilco y Chalco. Esta condición geográfica determinó 
condiciones de comercio, trasporte y agricultura; gracias al agua dulce se pudo desarrollar 
el cultivo de chinampas en Tenochtitlán y sus alrededores. 
En el siglo siguiente el crecimiento poblacional llevó a que el territorio enfrentara 
continuas quemas, excesivo pastoreo, sequias y abundantes lluvias, lo que ocasionó la 
erosión de la meseta central. Las inundaciones eran constantes durante el XVII, Enrico 
Martínez consideraba que una de las causas era el “desmonte sistemático” que se realizaba 
para sembrar, ante la proliferación de ranchos y haciendas cercanas a la ciudad.88 Cada 
periodo de lluvias crecía la cantidad de tierra que era arrastrada a los lagos, incrementando 
su nivel y provocando desbordamientos, los cuales dieron como resultado la inundación de 
 
84 Teresa Mora Vázquez, coord. Los pueblos originarios de la Ciudad de México, Atlas etnográfico, (México: 
Gobierno del Distrito Federal, INAH, 2007), 44. 
85 Richard Everett Boyer, La gran inundación. Vida y sociedad en México 1629 – 1638, (México: 
SepSetentas, 1975), 11. 
86 Jacques Soustelle, La vida cotidiana de los aztecas en vísperas de la conquista, (México: FCE, 1956), en 
Iturriaga José N. Anecdotario de forasteros en México Siglos XVI-XX (México: CONACULTA, 2001), 38. 
87 José María Marroquí, La Ciudad de México, (México: Jesús Medina, 1969), 19. 
88 Everett, La gran inundación, 18-19. 
39 
 
1629.89 En 1630 Enrico Martínez participa en la solución a los problemas ocasionados por 
las inundaciones, el desagüe de Huehuetoca, sin obtener buenos resultados. Es hasta la 
apertura del tajo de Nochistongo en el siglo XVII que la ciudad inicia una obra que 
solventará paulatinamente la problemática derivada de las inundaciones. 
Otro tipo de territorio y clima presentó las tierras en las que se estableció la capital 
del virreinato del Perú. Su ubicación costera forma parte del 12% del territorio peruano, 
conformado mayormente por selva y por la cordillera de los Andes.90 Sobre la costa central 
del país confluyen los valles de Chillón, Lurín y Rímac. En el último de ellos se estableció 
la capital del virreinato peruano, Lima; asentada en la ribera del río del mismo nombre del 
valle “Rímac” que quiere decir “el que habla”.91 
La costa peruana se caracteriza por ser lugar de encuentro de la corriente marítima 
de Humboldt que proviene del sur y de las del norte que llegan desde el Ecuador, 
generando vapor de agua que se mantiene a lo largo de la costa. A diferencia de otras zonas 
del mundo con iguales latitudes, Lima presenta un clima más frío, las lluvias son 
fenómenos escasos y la nubosidad es constante. Pese a los vientos, el cielo nublado se 
mantiene sobre la capital debido a que la cordillera andina no le permite dispersarse.92 Por 
la forma en que se distribuye, la costa peruana recibe directamente tanto los vientos como 
las corrientes marítimas del sur. Este fenómeno lleva a que la ciudad presente una alta 
humedad relativa a lo largo de todo el año,93 la cual oscila entre el 70 y 100%, aumentada 
con la garúa,94 la ligera llovizna que solamente humedece el territorio. 
 
89 Everett, La gran inundación, 11. 
90 Fernando Rosas, (Comp) Historia General de los Peruanos, (Arequipa: Ediciones El Lector, 2009), 17. 
91 Inca Garcilazo de la Vega, Los Incas. Comentarios Reales de los Incas, (Arequipa: Ediciones El Lector, 
2014), 429. 
92 Rosas, Historia General, 17. 
93 Humedad relativa, o "RH", mide la cantidad de agua en el aire en forma de vapor, comparándolo con la 
cantidad máxima de agua que puede ser mantenida a una temperatura dada. Por ejemplo, si la humedad es del 
40 
 
Lima presenta doble irrigación acuífera natural, por un lado, agua salada del Océano 
Pacífico y por la otra, agua dulce del río Rímac; además su territorio desértico original fue 
modificado en el periodo pre-inca convirtiéndolo en un vergel. A pesar de las mínimas 
precipitaciones pluviales, la irrigación a la que el territorio fue sometido por las corrientes 
del río cubrió la demanda de agua de la población y de las cosechas, (Fig. 2). 
 
Fig. 2. Mapa del Perú 95 
Antes de la llegada de los españoles el islote ocupado por los mexicas, México-
Tenochtitlán, era la capital del imperio que mantenía el poder y el dominio sobre los 
pueblos vecinos. No solo tenían el aporte de los tributos, además tenían el control 
 
50% a 23 ° C, esto implicaría que el aire contiene 50% del nivel máximo de vapor de agua que podría 
mantener a 23 ° C. 100% de humedad relativa, indica que el aire está en la máxima saturación. 
94 Pedro de León Portocarrero, Descripción del virreinato del Perú, (Lima: Universidad Ricardo Palma, 
Editorial Universitaria, 2009), 31. 
95 https://www.google.com.mx/search?q=mapas+de+peru&rlz=. Consultado 17 08 16. 
https://www.google.com.mx/search?q=mapas+de+peru&rlz
41 
 
hidraúlico de la Cuenca, controlaron las riberas de los lagos con el diseño de un complejo 
sistema de acequias, diques, albarradones, calzadas y acueductos.96 Ana Rita Valero infiere 
que la isla estaba dividida en un plano ordenado, tomando en cuenta que fueron herederos 
de culturas que realizaron “los magníficos trazos axiales de Teotihuacán, Xochicalco, 
Chichén- Itzá”.97 
Una de las grandes obras hidráulicas que completaron a fines del siglo XV durante 
el gobierno del rey Ahuízotl, fue la construcción del acueducto que llevaba agua de 
Coyoacán a Tenochtitlan, ya que la que les llegaba desde Chapultepec no alcanzaba a 
cubrir las necesidades de la gran ciudad.98 Al mismo tiempo, incrementaron la construcción 
de chinampas tanto para la habitación como para hortaliza, y por medio de compuertas 
regularon el nivel de las aguas durante las lluvias, (Fig. 3). 
 
Fig. 3. Edificación del acueducto, imagen proyectada, Sala Interactiva, Centro 
Interactivo Futura, CDMX. 
 
96 Mora Vázquez, Los pueblos originarios, 44. 
97 Ana Rita Valero de García Lascurain, La ciudad de México-Tenochtitlán su primera traza 1524-1534, 
(México: Jus, 1991), 50-51. 
98 Everett, La gran inundación, 15. 
42 
 
La fundación de la ciudad data del año 1325 y los años que transcurrieron hasta su 
caída a manos de los conquistadores en 1521, fueron de crecimiento, poder y riqueza, lo 
que se vio reflejado en vías de comunicación como las calzadas o ejes principales que 
definieron a la ciudad asentada en el islote con tierra firme: Tlacolpan al oeste, Tepeyac al 
norte e Iztapalapa al sur. 
El caso del territorio en el que se desplanta la ciudad de Lima obedeció a la 
ocupación de sociedades prehispánicas: La tribu denominada Lima se asentó entre el 200 y 
el 900 d. C., y posteriormente por la llamada Ichma entre el 900 y el 1440. Ellos fueron 
quienes transformaron el territorio desértico en un vergel, sitio que después fue dominado 
por el Imperio Incaico.99 
A la llegada de los incas,