La-crisis-hipotecaria-en-los-Estados-Unidos-y-sus-efectos-en-el-mercado-hispano-de-la-vivienda-en-el-Estado-de-California-20072008

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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO 
 
FACULTAD DE ECONOMÍA 
 
 
LA CRISIS HIPOTECARIA EN LOS ESTADOS UNIDOS Y SUS EFECTOS EN EL MERCADO 
HISPANO DE LA VIVIENDA EN EL ESTADO DE CALIFORNIA (2007-2008) 
 
 
T E S I S 
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE 
LICENCIADO EN ECONOMÍA 
 
P R E S E N T A 
JORGE SIGFRIDO ORTIZ GUTIÉRREZ 
 
CIUDAD UNIVERSITARIA, D.F., SEPTIEMBRE DE 2009. 
 
 
 
 
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SINODALES 
 
 
Raymundo Morales Ortega 
 
Jorge García Hoyos 
 
Gustavo Enrique Sauri Alpuche 
 
Isabel Buendía Cortés 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Agradecimientos 
 
 
 
Gratitud es la virtud mas grande que poseemos los seres humanos, la hemos 
aprendido de nuestros padres y de la misma manera la transmitimos a nuestros 
hijos. Saber que no estamos solos, y que existen personas que nos brindan su 
ayuda y nos quiere, nos conforta. 
 
Quiero dar gracias a todas las personas que han estado a mi alrededor, en especial 
a las siguiente familias por abrirme las puertas y brindarme su amistad: Aguirre-
Romero, Alonso-Flores, Barrón-Chávez, Calvillo-Vega, Castillo-González, Glass, 
Manrique-Soto, Mena-Alemán, Orozco, Rivas-Ballesteros, Ruiz-Salazar, Sepúlveda-
Pérez, Serrano-Rico, Solórzano-López, Torres-Villalobos, a todas ellas les brindo 
un espacio en mi corazón. 
 
A Dios, si me he olvidado de ti no te olvides de mí. 
 
A ti madre, Margarita Gutiérrez Vega; por ser mi mamá y mi papá a la vez, y 
porque siempre me compraste los libros que te pedí, gracias mami. 
 
A mis hermanos, Abel, Clemente, Julio y Jacqueline; por su amor y por haber 
creído siempre en mí, los quiero mucho. 
 
A mi esposa, por ser mi mejor amiga y estar conmigo en mis éxitos y en mis 
quebrantos, te amo. 
 
A mis hijos, para que siempre realicen sus sueños sin importar el tiempo, mis 
bebes. 
 
A todos mis amigos, especialmente a ustedes de quienes aprendí y disfrute 
momentos agradables, un fuerte abrazo a todos. 
 
A las instituciones que me emplearon y formaron en mi profesión: Banca Serfin, 
Transportación Marítima Mexicana, Multibanco Mercantil de México, Gibraltar 
Savings Bank, California Commerce Bank, Chase Manhattan Bank, Countrywide 
Financial Corporation, Mortgage IT-Deutsche Bank, y Bank of America. 
 
A Los Angeles Valley College también por sus enseñanzas, Los Angeles Mission 
College por su apoyo; a las bibliotecas públicas del Condado de Los Angeles en 
San Fernando y Valencia; también a la Biblioteca Pública de Pasadena, todas en 
California. Muchas las posibilidades reza su lema. 
 
A mis profesores sinodales, Raymundo Morales Ortega, Jorge García Hoyos, 
Gustavo Enrique Sauri Alpuche, e Isabel Buendía Cortes. Estoy muy agradecido por 
el apoyo recibido de todos ustedes. 
 
A la Señora Argentina Pérez Llano en la revisión ortográfica y corrección de estilo, 
un besote. 
 
 
A mi asesor Leonardo Sepúlveda, por su paciencia y comprensión, un triunfo 
compartido. 
 
A la Universidad Nacional Autónoma de México y a la Facultad de 
Economía, ¡muchas gracias! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“Es posible que el hombre trabajador y honesto no enriquezca tan rápido 
como el flojo y deshonesto, pero sus éxitos serán siempre justos y 
remunerados sin haber cometido fraude o injusticia”… 
 
 
 Samuel Smiles, autor escocés (1812-1904) 
 
 
 
 
7 
 
INDICE GENERAL 
 Página 
Agradecimientos 3 
Índice general 7 
Introducción 8 
PRIMERA PARTE. El mercado hipotecario en los Estados Unidos 11 
I. La Investigación 11 
1.1 Planteamiento del problema 11 
1.2 Justificación del trabajo 12 
1.3 Delimitación del tema 13 
1.4 Objetivo general 13 
1.5 Objetivos específicos 13 
1.6 Hipótesis 14 
II. Marco teórico                  15 
2.1 Principios básicos sobre la propiedad inmueble en Estados Unidos 15 
2.2 La propiedad en el estado de California 20 
2.3 Propiedad real y propiedad personal 26 
2.4 La economía y el mercado de bienes raíces 26 
2.5 Las agencias de bienes raíces (Real Estate Agencies) 28 
 
 III. Aspectos generales de la hipoteca (Mortgage Loan) 31 
3.1 Tipos de préstamos 33 
3.1.1 Tasa de interés fija (Fixed Rate Mortgage) 34 
3.1.2 La tasa de interés variable (Adjustable Rate Mortgage) 37 
3.1.3 Préstamo globalizado (Balloon Loan) 41 
3.1.4 Préstamos con pago de solo interés 41 
3.1.5 Préstamos FHA 42 
3.1.6 Préstamos VA 43 
 
 IV. El proceso de los préstamos en los Estados Unidos 45 
4.1 La solicitud del préstamo 46 
4.2 El enganche de la propiedad (Down Payment) 46 
4.3 El análisis del crédito (Underwriting) 46 
4.4 El pago mensual y la capacidad de endeudamiento (Debt Ratios) 47 
4.5 El avalúo de la propiedad (Appraisal) 47 
4.6 La liquidez de la propiedad (Home Equity) 47 
4.7 Los préstamos estándar y no estándar (Conforming Loans y 
 Non-Conforming Loans) 48 
8 
 
 
 V. Las mayores entidades de crédito y su operación en el sistema 
 financiero de los Estados Unidos 51 
5.1 El Sistema Federal de la Vivienda (Federal Housing System) 51 
5.2 Federal Housing Administration (FHA) 51 
5.3 Federal National Mortgage Association (FNMA) 52 
5.4 Federal Home Loan Mortgage (FHLMC) 53 
5.5 Government National Mortgage Association (GNMA) 54 
5.6 La función de las entidades gubernamentales promotoras de 
 inversión hipotecaria (Mortgage Back Securities y Government 
Sponsored Enterprises) 55 
5.7 La Reserva Federal de los Estados Unidos 
 (Federal Reserve of United States of America) 57 
 
 VI. La crisis hipotecaria en Los Estados Unidos 61 
6.1 Préstamos subprime 62 
6.2 Efectos de la crisis hipotecaria en Los Estados Unidos 64 
6.3 El crédito depredador 71 
SEGUNDA PARTE. Las repercusiones de la crisis en los migrantes 
mexicanos en el estado de California 77 
 VII. El flujo migratorio de mexicanos y su integración en el 
 mercado hispano de la vivienda en Los Estados Unidos 77 
7.1 La migración hacia los Estados Unidos 77 
7.2 Breve historia de la migración hacia los Estados Unidos 80 
 
 VIII. Los migrantes mexicanos y su participación en la actividad 
 económica de México y de los Estados Unidos 91 
 
 IX. Los beneficios de la inmigración en los Estados Unidos 97 
 
 X. Beneficios de la migración en la economía mexicana 101 
 
 XI: Los Inmigrantes como compradores de casas 109 
 
 XII. Por qué los mexicanos migrantes invierten en vivienda en 
 los Estados Unidos 117 
 
 CONCLUSIONES 121 
 GLOSARIO DE TÉRMINOS 129 
 BIBLIOGRAFÍA 137 
 NOTAS DE PIE DE PÁGINA 145 
 
9 
 
Introducción 
La caída de los mercados hipotecarios en los Estados Unidos a finales del año 
2007, en primer lugar de los llamados préstamos subprime (préstamos de alto 
riesgo) y después de los créditos prime (preferenciales) desencadenaronuna 
quiebra de empresas dedicadas a los créditos hipotecarios. 
La crisis hipotecaria afectó a los prestatarios debido a que por la 
reestructuración de su deuda tuvieron que pagar las tasas de interés reales en el 
mercado existente y así desencadenaron faltas al pago mensual de la hipoteca, 
moratorias y finalmente en cartera vencida ocasionaron reposición de las 
propiedades. Debido esto a la acción predatoria de los agentes de bienes raíces, 
brokers (corredores de préstamos en bienes raíces) e instituciones de crédito, 
quienes daban asesoría deficiente a los solicitantes de crédito, al prometer bajos 
pagos, cero enganche, préstamos al cien por ciento de financiamiento, e incluso 
ofrecían promociones tentativas como inclusión de enseres menores y mudanza 
gratuita. El problema hipotecario afectó también a la bolsa de los principales 
mercados bursátiles en Wall Street, donde las cotizaciones cayeron a porcentajes 
inesperados a partir del segundo trimestre del año 2007, que ocasionaron cambios 
en las tasas de interés como Margin, Libor y Treasury, entre otras. La crisis obligó 
a la Reserva Federal de los Estados Unidos a intervenir y a la administración del 
presidente George W. Bush a realizar declaraciones sobre el tema en octubre del 
mismo año. 
 Al verse afectados los mercados bursátiles en Estados Unidos obviamente 
ello repercutió en los mercados de otros países, como la Bolsa Mexicana de 
Valores. En Estados Unidos el despido masivo de empleados de empresas 
relacionadas con las hipotecas, como compañías de bienes raíces, financieras, 
bancos y la industria de la construcción, causó también desempleo a un gran 
número de empleados de origen mexicano, lo cual frenó el envío de remesas a sus 
familias al sur de la frontera. 
 El día primero de diciembre del 2008 se leyó en los principales diarios “la 
recesión en Estados Unidos comenzó hace un año” en donde siete de los 
10 
 
principales miembros de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER 
por sus siglas en inglés) entre los que se incluye a los economistas Robert Hall (de 
la Universidad de Stanford), Martin Feldstein (de la Universidad de Harvard), 
Jeffrey Frankel (también de Harvard), y James Poterba (del Massachussets 
Institute of Technology); quienes definen a la recesión económica como “una 
significativa declinación en la totalidad de actividad económica, por varios meses 
consecutivos, normalmente visibles en la producción, el empleo, el ingreso real y 
otros indicadores”1 para determinar cuando el crecimiento económico se muestra 
de manera negativa en el producto interno bruto por más de dos trimestres 
consecutivos utilizando indicadores en la medición del empleo, la producción 
industrial, el ingreso personal disponible, y las ventas en general. 
En esta investigación se hace un análisis del comportamiento de los 
mexicanos en los Estados Unidos, cómo y quienes obtienen vivienda, cómo 
funciona el sector inmobiliario e hipotecario y la importancia para el desarrollo 
económico y familiar de la población inmigrante en Estados Unidos y el beneficio 
para México. 
Se revisarán las medidas económicas tomadas por la Reserva Federal y por 
los principales organismos encargados del aseguramiento como Fannie Mae y 
Freddie Mac, la Banca Comercial y el Congreso de los Estados Unidos para hacer 
frente a la actual crisis financiera. Además se analizará si los grupos mexicanos son 
los más vulnerables y en qué medida serán incluidos o apoyados por éstas u otras 
organizaciones sociales, hipotecarias, las embajadas o consulados al proveer 
asesoría a sus connacionales. 
 Este trabajo consta de dos partes, la primera hace un análisis general del 
sistema hipotecario y de vivienda en los Estados Unidos; la segunda parte incluye 
un breve estudio de los migrantes mexicanos residentes en ese país, su 
integración a la vida económica en la obtención de vivienda, el beneficio familiar y 
sus aportaciones a las dos economías. 
 
 
1 http://www.nber.org/cycles.html. 
11 
 
PRIMERA PARTE. El mercado hipotecario en los Estados Unidos 
 
CAPÍTULO I 
La investigación 
 
 
1.1 Planteamiento del problema 
La actual crisis financiera de los Estados Unidos de América tiene su origen en el 
deterioro del funcionamiento del sistema hipotecario. La conjunción de los 
préstamos llamados subprime2 o de alto riesgo, el alto precio de las propiedades, 
el incremento de las tasas de interés ocasionaron la pérdida de miles de 
propiedades y cifras millonarias tanto para las instituciones financieras como para 
cientos de familias, quienes no sólo se vieron afectadas por el embargo de sus 
propiedades sino también por el desempleo. Muchas de estas familias fueron 
víctimas de préstamos predatorios siendo las principales víctimas los grupos más 
vulnerables, familias de ingreso menor, ancianos y las de origen hispano. Las 
instituciones financieras y bancos fueron los promotores de la actual crisis 
hipotecaria y los organismos semi-gubernamentales como Fannie Mae y Freddie 
Mac, tampoco tomaron las medidas necesarias para contrarrestar los efectos de la 
crisis. Las familias inmigrantes juegan un papel muy importante en la actividad 
económica de los Estados Unidos como consumidores de crédito y es el sector de 
vivienda un elemento dinámico importante para la reproducción de capital en otros 
sectores económicos, por lo que es de suma importancia recobrar el sector 
inmobiliario e hipotecario, en nota periodística “El secretario del tesoro, Paulson, 
dijo que debido “debido a su tamaño y alcance, la estabilidad de Fannie Mae y 
Freddie Mac es vital para la estabilidad del mercado financiero”; “los inversionistas 
en nuestro país y en el mundo necesitan saber que entendemos lo importante que 
son estas instituciones para nuestros mercados de capital en general y para la 
 
2 Ver también glosario de términos hipotecarios Inglés-Español. 
12 
 
economía de Estados Unidos” resaltó,3 y será la masa inmigrante ahora con 
nuevos precios y tasas de interés razonables, el motor de consumo de las actuales 
viviendas abandonadas. El modelo original de vivienda de los Estados Unidos, está 
diseñado para proveer de vivienda a las familias de ingreso menor y fueron las 
instituciones de créditos y bancos quienes se encargaron de diseñar programas 
que sólo beneficiaron a un mercado especulativo. Es obligación de las agencias 
gubernamentales reestructurar y rediseñar las políticas y los lineamientos en la 
obtención de créditos hipotecarios para los solicitantes así como supervisar, 
restringir y sancionar a las instituciones financieras a fin de evitar el crédito 
predatorio. 
 
1.2 Justificación del Trabajo 
En mi experiencia profesional he observado como los inmigrantes hispanos y por 
ende los mexicanos residentes han obtenido los beneficios de poseer una 
propiedad, han elevado su nivel económico y su bienestar social que tendrá un 
reflejo económico importante no sólo en los Estados Unidos sino también en 
México en el largo plazo independientemente de la crisis actual y de quienes hayan 
sido afectados como consecuencia de la caída de los precios. He sido también 
testigo en mi trabajo profesional de los abusos y arbitrariedades que cometen las 
instituciones financieras y agentes de bienes raíces hacia los hispanos a fin de 
obtener ganancias y un beneficio, lo que me llevó a la elección de este trabajo y 
dar a conocer el funcionamiento en forma general del sistema hipotecario en los 
Estados Unidos que tiene ciertas particularidades por lo que difiere de muchos 
países incluyendo a México en cuanto al otorgamiento y financiamiento de casas al 
vincularlo con los inmigrantes hispanos. 
 
3 El Financiero. Aprueban rescate para hipotecarias y propietarios en E.U . Economía - Miércoles23 de julio, 
2008 (18:05 hrs.). 
13 
 
 Este trabajo tiene validez social, por ser de interés para un sector amplio de 
la población migrante de origen mexicano, dado que las instituciones de crédito 
objeto de estudio y los consumidores migrantes constituyen un pilar en el 
desarrollo económico y social en Los Estados Unidos de Norteamérica que también 
se refleja de manera directa en la economía mexicana. 
 Dadas las condiciones actuales y la necesidad de reestructurar el 
financiamiento de vivienda en un elevado número de familias de bajos ingresos, el 
problema de estudio tiene carácter de actualidad por que los recursos destinados a 
solventar los problemas habitacionales constituyen un programa social del 
Gobierno Federal de los Estados Unidos de Norteamérica. 
 
1.3 Delimitación del tema 
La educación, orientación y supervisión en la compra, venta y financiamiento de 
vivienda, es aplicable a todas las instituciones hipotecarias del sector financiero, y 
se ha delimitado a un mercado migrante hispano de origen mexicano en el estado 
de California. 
 
1.4 Objetivo General 
Analizar y dar a conocer en forma general el funcionamiento del sistema 
hipotecario en los Estados Unidos y entender el origen de la crisis hipotecaria y 
vincular sus efectos al mercado migrante hispano en la adquisición de vivienda en 
el estado de California en el año 2007-2008 respectivamente. 
 
1.5 Objetivos específicos 
1. Explicar el funcionamiento del sistema inmobiliario e hipotecario. 
2. Identificar los diferentes agentes y procedimientos que intervienen en el 
proceso de compra-venta y financiamiento de una propiedad. 
3. Analizar los diferentes programas de crédito y financiamiento. 
14 
 
4. Conocer los factores que inciden negativamente en la compra de vivienda. 
5. Diagnosticar al mercado hispano como grupo inmigrante y cliente potencial. 
6. Evaluar los aspectos positivos y negativos para determinar el costo-beneficio 
en la compra de propiedad. 
 
1.6 Hipótesis 
 La causa de fondo de la crisis financiera iniciada en los Estados Unidos de 
América en el año 2007, y que se extendió a toda la economía mundial, fue el 
otorgamiento de una gran cantidad de créditos para la adquisición de vivienda sin 
cumplir con los requisitos mínimos de garantía y solvencia para los solicitantes de 
crédito, así como por las condiciones onerosas en las que dichos préstamos fueron 
contratados. Si el Gobierno Federal de los Estados Unidos hubiera aplicado 
correctamente y de manera oportuna las medidas de supervisión a las instituciones 
financieras en el otorgamiento de préstamos hipotecarios se habrían reducido los 
efectos de la crisis financiera del año 2008. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15 
 
CAPÍTULO II 
Marco Teórico 
 
En esta parte del trabajo se expone una visión panorámica del ámbito donde se 
encuentra ubicado el objetivo de estudio y los distintos planos en que éste puede 
ser considerado. En él se especifican los principios básicos de la propiedad, origen 
de la hipoteca, funcionamiento del mercado de bienes raíces, el proceso del 
crédito, aspectos legales y terminología, así como aspectos teóricos que sustentan 
el problema, enfocándose el mismo dentro de la perspectiva de las teorías 
generales que pueden resultar aptas para su comprensión. 
 El punto de partida para construir el Marco Teórico lo constituyó el 
conocimiento previo de los fenómenos abordados, así como los señalamientos 
extraídos de la revisión bibliográfica. 
 
2.1 Principios básicos sobre la propiedad inmueble en Estados Unidos. 
Antecedentes 
Todas las economías necesitan de cuatro elementos conocidos como factores de 
producción, en orden para producir bienes y servicios: Tierra, Trabajo, Capital, y 
Tecnología. En una economía capitalista estos factores se consideran de propiedad 
privada y deberán ser pagados antes de ser usados. Por Tierra (bienes inmuebles) 
se entiende no sólo la tierra agrícola sino también la tierra urbanizada, los recursos 
mineros y naturales en forma general; al pago por el uso de la tierra se le 
denomina renta. Por Trabajo se comprende la actividad humana tanto física como 
intelectual; al pago laboral se le denomina salario. Por Capital (maquinaria y 
equipo) se entiende el conjunto de recursos producidos por la mano del hombre 
que se necesita para fabricar bienes y servicios, la maquinaria o las instalaciones 
industriales; el pago al capital se denomina interés. Adam Smith y David Ricardo 
16 
 
pensadores de la economía clásica consideraban que era suficiente aumentar una 
unidad a cantidad de factores disponibles como trabajo y capital para producir 
más. Ahora sabemos que el conocimiento científico y técnico son importantes para 
crecer de manera económica por lo que se añadió la tecnología al factor capital, al 
pago del capital se le denomina utilidad. 
 La disponibilidad relativa de estos factores en un país es uno de los 
aspectos determinantes de la inversión y el comercio. Conseguir una mejor 
combinación de los factores de producción es el objetivo de cualquier empresa, 
varía a través del tiempo y depende de la necesidad de crecimiento, de la 
tecnología y de los precios del mercado de los distintos factores productivos. 
En este estudio ubicamos a la tierra como un factor económico en el estudio 
de la propiedad como vivienda. El dinero y el crédito tienen también un efecto 
relevante en la actividad financiera del crédito inmobiliario que se traduce como la 
utilidad y ganancia de la propiedad llamada comúnmente Renta. 
 Una de las primeras explicaciones sobre la naturaleza de la renta la 
desarrolló David Ricardo quien la define como “la porción del producto de la tierra, 
que es pagado al terrateniente por el uso de la fuerzas originarias e indestructibles 
del suelo…”, el término es aplicado a cualquier pago anual hecho por el agricultor 
hacia el terrateniente”4, lo que posteriormente se traducirá como pago de interés 
en el tiempo en el sistema hipotecario. La afirmación de que la renta es el pago 
por el uso de las fuerzas originarias e indestructibles del suelo es más difícil de 
juzgar. Es evidente el hecho de que la renta sea un pago realizado para conseguir 
recursos naturales y no bienes de consumo. El estado actual del suelo no es 
atribuible a sólo a las fuerzas originarias. Lo que la tierra produce hoy no depende 
únicamente de lo que la naturaleza ha dado, sino también de la acción del hombre 
a través de las sucesivas generaciones. Ricardo supone que la cantidad de tierra 
 
4 Ricardo, David. Principles of Political Economy & Taxation. Chapter 2. On Rent. p. 39. Bartoche Books. 
Canadá, 2001. 
17 
 
en un país es un factor de producción fijo y que entonces la curva de la oferta en 
la tierra será vertical y el precio elástico a la oferta de la tierra es igual a cero. Si la 
oferta de la tierra es representada por SS en la Figura 2(A) y la curva de 
demanda es DD, entonces el precio de la tierra sería P1. Si la curva de la demanda 
por alguna razón cambiara a D’D’, entonces el precio de la tierra se incrementa a 
P2 por lo que no habrá cambio en la cantidad de oferta de tierra. David Ricardo se 
refería a la demanda total de tierra, a la totalidad de tierra existente, por lo que 
no habría costo de oportunidad para la economía al ser fija en su utilidad. Esto 
significa que sin importar cual sea el precio de la tierra, la cantidad seguirá siendo 
la misma. Los conceptos precio por cantidad derivados de la tenencia de la tierra 
fueron considerados por David Ricardo como pura renta económica. En la Figura 
2(A) la curva de demanda es DD, pura renta económica es igual a P1 x Q1. Si la 
curva de demanda cambia a D’D’, pura renta económica se incrementa a P2 x Q2. 
“Pura renta económica se define como la tasa de pago de los recursos excedentes 
y necesarios para mantener los mismos recursos en existenciaa su mismo nivel”. 5 
Figura 2(A). Renta Económica Pura 
 
Fuente: Miller, Roger Leroy. Economics Today. Rent, Interest, and Profits. Chapter 30, p599. 
 
5 Miller, Roger Leroy. Economics Today. Rent, Interest, and Profits. Chapter 30, p. 599. Harp & Row, 
Publishers. U.S. 1982. 
18 
 
Utilizando el análisis de Ricardo incluso en el largo plazo, la oferta de toda la tierra 
no tendrá cambios sin importar cual sea el precio del producto. Si la tierra es en 
realidad perfectamente oferta inelástica, entonces el precio de la tierra no altera su 
localización ni tampoco sus recursos. La existencia de la tierra en su totalidad no 
puede ser reducida en su oferta si los precios caen. En otras palabras el precio de 
la tierra definida como pura renta económica no altera su localización. Todos los 
pagos hechos al terrateniente son considerados como plusvalía por muchos 
economistas, o bien un pago innecesario por mantener los recursos en uso actual. 
 Uno de los mejores ponentes de esta idea fue Henry George, un clásico de 
la economía norteamericana de fines del siglo XIX quien la expuso en su libro 
Progreso y Pobreza en 1879. Su idea era eliminar la plusvalía por medio del pago 
de impuestos, mas allá pensaba que todos los incrementos en el valor de la tierra 
reducen el crecimiento general de la economía. Para Henry George la renta era un 
ingreso no remunerado. En su definición de renta decía “Renta también es 
expresada en el precio de venta de la tierra, el precio es el pago por derecho de 
uso perpetuo”…“también hay renta cuando una misma persona es a la vez 
propietario y usuario”…”doquiera que la tierra tenga un valor de cambio”…”si esta 
en uso, hay renta actual, si no está en uso pero aun tiene valor, habrá renta 
potencial”.6 En las ciudades, ciertas actividades requieren menos tierra per cápita, 
pero requieren más dinero, porque los precios de las tierras de la ciudad son 
cientos, a veces miles de veces más altos que los precios de tierras rurales, 
comparándolas por la misma medida de extensión. Henry George estimaba las 
tierras de las ciudades como nuestros recursos naturales más valiosos. En cuanto 
la población crece y la tecnología avanza, el precio de la tierra aumenta. Este 
constante incremento conduce a la especulación, así los futuros incremento serán 
anticipados. El valor de la tierra es llevado más allá del punto en el cual el trabajo 
y el capital reciben sus propios beneficios. George identifica la renta de la tierra 
 
6 George, Henry. Progress and Poverty. Chapter 11, The Law of Rent. P. 1. Robert Schalkenbach Foundation, 
U.S. 2006. 
19 
 
como un ingreso por el cual no se necesita producción alguna, es un impuesto 
sobre la producción que aumenta a medida que crece la producción, debido a la 
mayor demanda por la misma cantidad de tierra, y la tendencia de este proceso es 
esperar que suba la renta de la tierra más allá de la capacidad marginal del trabajo 
y del capital de pagarlas, entonces el resultado es la depresión económica. “Aún 
en todos los países desarrollados existe una constante tendencia de renta 
especulativa que excede el límite en el cual la producción se detiene. Esto, pienso, 
se muestra por la acumulación de parálisis industrial”.7 Henry George menciona 
en el capítulo sobre prosperidad y quiebra que la subida especulativa de tierras 
disminuye la recompensa del trabajo y capital. Las rentas y los precios se elevan 
más rápido que el crecimiento económico general debido a dos factores 
inevitables: 1) La tierra es de una cantidad fija, y 2) Se necesita tierra para toda 
producción. 
 Es probable que la participación más elevada en el juego de la especulación 
de tierra hoy en día sea el 65% de las familias americanas que poseen sus 
propiedades, la mayoría de ellas aún efectuando pagos hipotecarios con excesivo 
pago de intereses con relación al precio de venta. Las leyes federales permiten la 
deducción en pagos de interés mientras que en las rentas no tienen deducción, de 
esta forma las personas se arriesgan a obtener préstamos hipotecarios con la 
esperanza de que la propiedad aumente su valor en el tiempo y pueda al menos 
obtener alguna utilidad. Muchas de estas familias utilizan sus pequeños ahorros 
con la finalidad de que con la especulación de la propiedad, obtendrán el fruto de 
su retiro en el futuro. 
 Las empresas son los mayores especuladores de tierra ya que obtienen 
grandes utilidades por concepto de sus rentas, poseen propiedades que pueden 
estar situadas en zonas urbanas de alto precio o pueden poseer grandes 
 
7 Ibid, Chapter 21, Speculation. 
20 
 
extensiones de campos agrícolas y demás riquezas naturales como bosques y 
minerales. 
 La tierra se vende como articulo de riqueza, se determina por comparar su 
potencial de ingresos con el valor equivalente de riqueza a través de un proceso de 
capitalización; es decir al principio empiezan a subir los precios de tierras llegando 
a ser más altos que el valor corriente de uso y se extiende el crédito 
acomodándose a ello. Los bancos prestan sobre tierras sobrevaloradas contando 
con que seguirán aumentando de valor en el futuro. Cuando disminuye la 
velocidad de subida, se siguen efectuando préstamos incluso para pagar el interés 
de los préstamos viejos, usan presión política y obligan a las agencias 
gubernamentales para que extiendan y garanticen préstamos de riesgo. Cuando 
los préstamos ya no pueden pagarse, esto destruye el capital. 
 
2.2 La propiedad en el estado de California 
El estado de California no tan sólo posee un rico pasado histórico cuyos vínculos 
están íntimamente ligados al territorio mexicano, sino que también la ubica en el 
octavo lugar de las economías más desarrolladas a nivel mundial con un producto, 
en ingreso bruto total de $1,803 millones de dólares, superior a países como 
España, Canadá y Brasil (ver tabla 2.3), con una extensión territorial de 414,000 
km2 la tercera después de Alaska y Texas, una población de 37 millones de 
habitantes, siendo el 36% de origen hispano. 
 En cuanto al estudio de la propiedad encontramos que el principal 
documento que estableció la propiedad privada de la tierra en este estado en 
territorio norteamericano fue el Tratado de Guadalupe Hidalgo, el cual se pactó al 
concluir la guerra entre Estados Unidos y México entre 1846 y 1847 y que derivó 
en la cesión de territorios del segundo hacia el primero. Dicho tratado sostiene que 
“La suma total a pagar por el territorio a México fue de $28,500,000 y el área 
21 
 
anexada aproximadamente de 600,000 millas cuadradas, o cerca de 384,000,000 
acres. Este territorio ahora incluye todo California, Nevada, Arizona, Utha, Nuevo 
México y parte de Colorado y Wyoming”.8 
 
Tabla 2.3. Producto Interno Bruto de California y su ubicación 
con otros países. 
(en millones de dólares) 
1 Estados Unidos $ 13 811,000,000,000 
2 Japón $ 4 377,000,000,000 
3 Alemania $ 3 297,000,000,000 
4 China (excluye Hong Kong) $ 3 280,000,000,000 
5 Reino Unido $ 2 728,000,000,000 
6 Francia $ 2 562,000,000,000 
7 Italia $ 2 107,000,000,000 
8 California $ 1 813,000,000,000 
9 España $ 1 429,000,000,000 
10 Canadá $ 1 326,000,000,000 
11 Brasil $ 1 314,000,000,000 
12 Rusia $ 1 291,000,000,000 
13 India $ 1 171,000,000,000 
14 Corea $ 970,000,000,000 
15 México $ 893,000,000,000 
 
Fuente: US Bureau of Economic Analysis (BEA), June 5, 2008. 9 
 
 Con el Tratado Guadalupe Hidalgo se crearon las bases para establecer la 
tenencia de la tierra en California. Se reconocía incluso el reclamo de anteriores 
dueños cuando aún pertenecía a la jurisdicción de España (entre 1769 a 1822) y a 
los anteriores al gobiernode México. De esta forma se creó la primera Junta de 
Comisión de Tierras en 1851 para reglamentar todos los reclamos, a los 
expedientes mexicanos se les otorgaron grants o concesiones las cuales conferían 
 
8 Morrow, William W. Spanish and Mexican private land grants. p.19 Arno Press. US 1974. 
9 www.labor.ca.gov-panel.pdf.GDP.pdf 
22 
 
cierta garantía y particularidad en los registros públicos para que no existieran 
disputas en el futuro, 
 
Los mexicanos ahora establecidos en territorio previo a México, y el cual 
permanece en el futuro dentro de los limites de los Estados Unidos, como define el 
presente tratado, podrán ser libres de continuar donde ahora residen o podrán ir 
en cualquier momento a la República mexicana, retener la propiedad que poseen 
en dichos territorios o remover pertenencias a libre deseo, sin ser sujetos a 
cualquier sanción, contribución, imposición, o alguno otro cargo.10 
 
 Muchas de estas propiedades fueron grandes ranchos, presidios, haciendas, 
misiones, pueblos y varias de estas propiedades aún se conservan en manos de 
particulares y otras tienen un legado histórico. California se anexó a los estados 
de la unión americana en 1850 y se creó la nueva constitución del estado en la 
cual se hace mención del control de las tierras naturales con respecto al desarrollo 
y la explotación de minas provocó la conocida ‘fiebre del oro’. 
 Actualmente las transacciones de bienes raíces están reguladas por las leyes 
federales y la legislación jurisprudencial estatal y los requisitos establecidos por 
éstas generalmente varían considerablemente de un estado a otro. 
 Dentro de las características de población y vivienda en el Estado de 
California durante el período de 2005-2007 resumo los siguientes datos con base 
en información obtenida del buró de Censos de los Estados Unidos.11 
 Población de California: Desde el año 2005-2007 California tiene un total 
de 36.3 millones de habitantes de los cuales 18.1 millones corresponden al 
número de mujeres y la otra mitad de igual número 18.1 millones para los 
hombres. La media de los habitantes es de 34.5 años de edad. El 16 por ciento de 
la población son menores de 18 años y un 11 por ciento mayores a 65 años. Hasta 
 
10 Morrow, William W. Spanish and Mexican private land grants. Treaty of Guadalupe- Article VIII. p. 5 
Arno Press. US 1974. 
11 Fuente: U.S. Census Bureau, 2005-2007 American Community Survey. http://factfinder.census.gov 
 
23 
 
enero de año 2008 se estima la cifra de 38 millones incluyendo cifras de 490 mil 
nuevos residentes según datos del departamento de finanzas del estado. Del total 
de la población el 43 por ciento reporto ser raza blanca, el 36 de origen hispano; 
13 por ciento son asiáticos; 6 por ciento son negros o afroamericanos, y 2 ciento 
de otras razas. 
 La ciudad de mayor crecimiento poblacional es Los Ángeles con 4, 045,873 
habitantes, siendo tres veces mayor a la segunda ciudad con crecimiento 
población, San Diego con un estimado de 1, 336,865 de personas. San José 
989,496 de habitantes; y San Francisco con 824,525 habitantes; existen otras 67 
ciudades en California con más de 100,000 habitantes. 
 Hogares y familias: Desde el 2005-2007 había 12.1 millones de hogares 
en California con un promedio de 3 personas por hogar. Las familias constituyen el 
68% de los hogares, de los cuales el 50 por ciento son hogares conformados por 
parejas y otro 19 por ciento de otro tipo. Los hogares no familiares constituyen a 
su vez un 32 por ciento, sea que no existen lazos sanguíneos o bien de personas 
que viven solas. 
 Nacionalidad y lenguaje: El 27 por ciento de las personas que viven en 
California en el mismo periodo el 42 por ciento habla otro idioma distinto al inglés, 
de este grupo el 67 por ciento habla español y el otro 33 por ciento habla algún 
otro idioma. Así mismo el 47 por ciento reporta no hablar “bien inglés”. 
 Movilidad geográfica: Del 2005-2007 el 83 por ciento de la población 
tiene al menos un año viviendo en California en el mismo lugar de residencia; un 
11 por ciento se ha movido a otro domicilio dentro de la misma ciudad, el 3 por 
ciento en el mismo condado, el 1 por ciento dentro del mismo estado, y otro 1 por 
ciento de algún otro lugar. 
 Educación: Desde 2005-2007 el 80 por ciento de las personas mayores de 
25 años han terminado el nivel secundario, y el 29 por ciento han obtenido 
preparatoria o licenciatura. Un 20 por ciento abandono la escuela, no estuvieron 
inscritos o bien no concluyeron los estudios. El número de personas inscritas en 
educación dentro del periodo 2005-2007 fue de 10.3 millones de personas. 
24 
 
Maternidad y jardín de niños registraron 1.1 millones, primaria y secundaria 6.4 
millones, preparatoria y nivel licenciatura graduados 2.8 millones. 
 Industria: En el mismo periodo la población empleada mayor a los 16 años 
de edad se encuentra empleada con mayor numero en la industria de servicios, en 
especial la dedicada a la educación, la salud y en los servicios asistenciales con 
una participación del 19 por ciento; la profesional, científica, administrativa y la 
encargada de servicios de desperdicios y reciclaje con un 12 por ciento. 
 Ocupación y tipo de empleo: Dentro de las plazas de mayor ocupación 
se encuentran las de nivel directivo, como son las áreas profesionales con un 35 
por ciento; el área de ventas y de oficina 26 por ciento; servicios ocupacionales 12 
por ciento; la construcción, extracción, mantenimiento y reparación ocupan el 9 
por ciento. El 77 por ciento de la población empleada trabaja en el sector privado 
mientras que el 14 por ciento trabaja para el sector gobierno federal, estatal, y 
municipal; mientras que las personas auto empleadas representan el 9 por ciento. 
 Desplazamiento al lugar de trabajo: el número de personas que se 
desplazaron a su lugar de trabajo utilizando su propio vehículo fue el 77 por 
ciento; compartieron el vehículo con otra persona el 12 por ciento; utilizaron 
transporte público el 5 por ciento; otros medios también el 5 por ciento; el 
restante de la población auto empleada se quedo en casa con el 5 por ciento. 
 Ingreso: El ingreso medio de las familias californianas es de $58,361 anual, 
de los cuales el 83 por ciento reciben salario y el 15 por ciento recibe otros 
ingresos por retiro a aparte de los beneficios del seguro social, otro 23 por ciento 
de las familias reciben únicamente beneficios del retiro del seguro social. El ingreso 
promedio del seguro social es de $14,171 anual. 
 Pobreza y participación del gobierno: Entre 2005-2007 el 13 por ciento 
de la población presento índice de pobreza con un 18 por ciento en los hogares 
donde viven niños menores a los dieciocho años y el 8 por ciento de las personas 
mayores a 65 años de edad. El total de la población se distribuye de la siguiente 
manera: el 62 por ciento pertenece a la raza blanca; el 36 por ciento son hispanos; 
el 13 por ciento asiáticos; el 6 por ciento afroamericanos; 1 por ciento de nativo 
25 
 
americanos o de Alaska; 1 por ciento de Hawai e Islas de Pacifico; y 17 por ciento 
de otras razas. 
 Características en la Vivienda: California tiene un total de 13.2 millones 
de viviendas de las cuales el 8 por ciento se encuentran vacantes, de este total el 
65 por ciento son estructuras consideradas unifamiliares; el 31 por ciento 
estructuras de dos o más viviendas y el 4 por ciento son casa móviles. El 19 por 
ciento de estas viviendas fueron construidas a partir de año 1990. 
 Características de las viviendas ocupadas: California tenía un total de 
12.1 millones de casas ocupadas, con 7.1 millones al que corresponde el 58 por 
ciento ocupadas por sus dueños y 5.1 millones de viviendas ocupadas en renta 
por inquilinos con el 42 por ciento. El 3 por ciento de esta poblaciónno recibe 
servicio telefónico; el 7 por ciento de la familia no posee auto propio, sin embargo 
el 38 por ciento posee hasta dos vehículos y 23 por ciento tiene tres o más autos. 
 Costo de la Vivienda: El costo promedio al pago de la vivienda para los 
propietarios es de $2,180 dólares mensuales; para los no propietarios es de $423 
dólares; el promedio en renta de alquiler es de $1,058 dólares. El porcentaje para 
las familias que pagan hipoteca es del 51 por ciento; las que no pagan hipoteca es 
del 15 por ciento; y para la familias que pagan renta de alquiler es del 51 por 
ciento, este último grupo invierte 30 por ciento de su ingreso al pago de renta. 
La construcción de vivienda en el estado de California declino en el 2007 en forma 
considerable con 131, 107 unidades, respecto a los años anteriores el punto más 
elevado fue de 197,229 unidades en el 2005, y 172,568 en el 2006. 
 
2.3 Propiedad real y propiedad personal 
La propiedad se define como el derecho de poseer y usar una cosa con la 
exclusión de otras personas. En Estados Unidos la propiedad se divide en dos 
clases: propiedad real y propiedad personal12. Propiedad real es un derecho que se 
ejerce sobre el objeto y no respecto a determinada persona, y para mejor 
entendimiento se le identifica con la tenencia de la tierra a todo aquello que se 
 
12 California Civil Code, Property Law (Sec. 654-663). 
26 
 
encuentra dentro de sus límites; sea en la superficie o en el subsuelo e incluye 
derechos sobre el agua y el espacio aéreo; estructuras físicas, caminos y accesos a 
la propiedad; instalaciones para su funcionamiento, eléctricas, hidráulicas y todo 
aquello que crece de manera natural como árboles, arbustos y algunos plantíos. En 
cambio propiedad personal es todo aquello que no está incluido en la propiedad 
real, por ejemplo un auto, ropa, mobiliario o joyería, lo cual para evitar 
confusiones se hace notar en los contratos de compra-venta. 
 
2.4 La economía y el mercado de bienes raíces 
La Economía como sabemos es la ciencia que estudia la forma en que los 
individuos de una sociedad eligen y utilizan los recursos, cómo los producen y la 
forma en que serán consumidos los diferentes bienes y servicios. El estudio de la 
economía se divide en dos categorías, microeconomía y macroeconomía. 
Macroeconomía es el estudio de economía nacional y sus diferentes ramas como el 
ingreso nacional, el gasto, el empleo y el desarrollo. A la microeconomía le 
concierne el comportamiento de los individuos respecto a la economía en general, 
como son las empresas y los hogares. 
 En el estudio de la economía aplicado a bienes raíces tiene mucho que ver 
la forma en que las personas y sus acciones afectan el valor de los bienes reales, 
“el estudio de la economía en los bienes reales utiliza ambos principios 
económicos micro y macro para analizar el impacto nacional, regional, comunitario 
y vecindario tienen sobre efectos en el valor de los bienes reales”13. El estudio de 
bienes raíces ayuda a comprender la causa de las fluctuaciones y la manera en que 
éstas pueden afectar los diferentes mercados; sean locales o estatales y ayuda a 
los inversionistas, agentes y al público en general a tomar decisiones importantes 
el día de hoy, las cuales tendrán un efecto importante en la comunidad y en las 
ciudades el día de mañana. La actividad económica de los Estados Unidos en los 
últimos años nos ha demostrado cuan dependiente e importante ha sido el sector 
 
13 Mckenzie, Dennis J. and Betts, Richard M. Essentials of Real Estate Economics. Introduccion to Real 
Estate Economics. Chap 1, p 3. South Western, Four Edition.US 2001. 
27 
 
de la vivienda para el desarrollo económico de muchas actividades y otros sectores 
también importantes en el ciclo económico. En el estado de California es 
obligatorio el estudio de la ciencia económica para la obtención de una licencia de 
agente corredor de bienes raíces. 
 Con el desarrollo de la adquisición de la propiedad privada, los bienes 
raíces han sido una de las áreas de mayor desarrollo en los negocios. La compra-
venta de bienes raíces requiere significativas inversiones y cada parcela de tierra 
puede tener características únicas por lo que se tendrán que solicitar otros 
servicios para evaluar y facilitar las transacciones. 
 
 Valuación – Es la realización de avalúos profesionales de las propiedades 
inmuebles. 
 Agencias – Consisten en la ayuda a compradores y vendedores en las 
transacciones. 
 Construcción – Abarca desde el análisis del predio para optimizar el uso del 
suelo para añadir o reemplazar construcciones hasta la edificación en s. 
 Mercadotecnia de bienes raíces – Es el estudio del mercado en lo relativo a 
las ventas, los arrendamientos y la oferta y la demanda de las propiedades 
inmuebles. 
 Inversión en bienes raíces – Consiste en la administración de inversiones 
hechas en bienes raíces. 
 Reubicación de servicios – Se dedica a trasladar el personal a otras ciudades 
o países. 
 
Dentro de cada área de trabajo las especialidades se han diversificado a varios 
tipos particulares de bienes raíces, como son el residencial, el comercial, el 
industrial y casi se puede decir que cualquier rubro de la construcción conforma ya 
una especialidad específica. 
 
 
28 
 
2.5 Las agencias de bienes raíces (Real Estate Agencies) 
En los Estados Unidos existe un gran número de agencias dedicadas a la compra, 
venta y administración de propiedades ya sean de tipo comercial o residencial 
representadas por agentes de ventas bajo la supervisión de un corredor de bienes 
raíces o varios, que pueden ser dueños de estas agencias o sólo representarlas; 
poseen una licencia ante el estado de su jurisdicción que les permite ejercer esta 
profesión y están regulados por el departamento de real estate de cada estado. Su 
labor es asistir a la persona que lo solicita a cambio de recibir una comisión por los 
servicios obtenidos. 
La Ley Federal de Igualdad de Acceso a la Vivienda (Federal Fair Housing 
Act o FFHA, por sus siglas en inglés) prohíbe la discriminación de bienes raíces por 
motivos de raza, color, religión, sexo o nacionalidad. 
El procedimiento de compra-venta puede tomar algunos meses y requiere 
de cierto conocimiento para entenderlo, por ejemplo saber el precio de las 
propiedades en determinada zona, conocer la tasa de interés vigente y entender la 
documentación legal. Por tanto el agente es quien representa al individuo que 
solicita los servicios, ya sean de compra-venta de propiedades, arrendamiento o de 
administración. También puede actuar como intermediario al solicitar créditos en 
su relación con bancos o instituciones de crédito hipotecario (ver mortgage loan) o 
bien ellos mismos pueden ser de manera directa los prestatarios según el tipo y 
tamaño de agencia que está representado ya sea que actúen de forma individual o 
corporativa. 
El acuerdo de venta entre el comprador y el vendedor de bienes raíces está 
regulado por los principios generales del derecho contractual. Las leyes sobre 
fraudes requieren que los contratos de propiedad inmueble se realicen por escrito. 
En general, los contratos de bienes raíces exigen que el título de propiedad 
en venta sea comerciable. Esto quiere decir que el vendedor debe poseer prueba 
del título de la propiedad que está vendiendo, y no deben existir terceras partes 
con intereses ocultos sobre dicha propiedad. Generalmente, el comprador emplea 
29 
 
un abogado o una compañía de seguros de títulos inmobiliarios para investigar que 
el título de hecho sea comerciable. Las compañías de seguros de títulos 
inmobiliarios también aseguran al comprador contra las pérdidas causadas por la 
invalidez del título. 
 Para aprobar el título, es necesario realizar una escritura con una 
descripción adecuadadel predio y trasmitir la propiedad. Algunos estados 
requieren que la escritura se registre oficialmente para establecer la posesión de la 
propiedad o dar aviso de su transferencia a futuros compradores. El método más 
común para financiar las transacciones de bienes raíces es a través de una 
hipoteca. 
 
 
El mercado de bienes raíces conforma una proporción 
 importante de los negocios en el estado de California. 
Foto: CBS News 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
30 
 
 
31 
 
CAPÍTULO III 
 
Aspectos generales de la hipoteca (Mortgage Loan) 
 
Cada disciplina utiliza sus propias herramientas y determinada terminología por lo 
que las transacciones dirigidas a bienes raíces también manejan un especial 
vocabulario que se irá incorporando; al final se incluye un glosario de términos en 
inglés y español. 
 El término más frecuente que encontraremos es el de la hipoteca que 
proviene del griego hypoteke, compuesto de hypo que comparte la idea de 
subordinación y el verbo tizani que significa poner, la idea sería entonces del 
objeto sujeto a subordinación. El diccionario de la Real Academia Española define 
la hipoteca como el “derecho real que grava bienes inmuebles o buques, 
sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una 
deuda”. 
 Por otro lado la Enciclopedia Británica define la hipoteca de manera similar 
con el término en inglés mortgage, que tiene su raíz latina mortum y del inglés 
pledge que significa (mortum=muerta y pledge=prenda) en el sentido de que aun 
no existiendo los frutos de la tierra en la legislación Anglo-americana confiere la 
propiedad al acreedor como garantía de pago. En sentido estricto es un derecho 
real por ser un bien tangible y queda en depósito como garantía de crédito que 
estará inscrito en el registro público de la propiedad quien da fe del título 
correspondiente. 
 Normalmente, una hipoteca se paga en cuotas que incluyen los intereses y 
el monto prestado al que se le llama el pagaré de la hipoteca (Note en inglés) y 
queda en poder del prestatario. Si el deudor no paga, se produce la ejecución de la 
hipoteca (foreclosure en inglés), esto se concreta gracias a la cláusula de 
aceleración hipotecaria (Deed of Trust en inglés) que facilita y hace exigible el 
32 
 
pago de la hipoteca, éste es el documento que queda inscrito en el registro público 
de la propiedad. Aunque el pagaré de la Hipoteca (Note) y la cláusula de 
aceleración (Deed of Trust) son documentos distintos tienden a ser 
intercambiables. El pagaré representa un acuerdo directo entre el acreedor y el 
deudor, y la cláusula de aceleración es un acuerdo triangular entre el deudor, el 
acreedor y otro a elección del acreedor. Si el deudor falla en efectuar los 
adecuados pagos, el acreedor o el tercer designado tendrán el derecho de actuar 
de forma legal y sin obstáculos al embargo de la propiedad. Muchos estados 
establecen cláusulas de aceleración y permiten aun al deudor realizar pagos 
atrasados para ponerse al corriente y evitar la ejecución. 
 La hipoteca es el método más utilizado para realizar transacciones 
financieras en la adquisición de vivienda y está reglamentado en las leyes 
jurisprudenciales de cada estado. Es un contrato escrito que especifica de que 
forma la propiedad real será utilizada como colateral del préstamo sin necesidad 
de otorgar cambio de derechos al prestamista. 
 Los préstamos hipotecarios son emitidos generalmente por instituciones de 
crédito, en el estado de California existen compañías llamadas institucionales como 
la banca comercial y compañías de seguros; y las no institucionales que son 
también instituciones financieras privadas, uniones de crédito y otras que pueden 
representar a terceros. Muchas de éstas obtienen el dinero por medio de los 
depósitos del público, preparan paquetes bien estructurados y son otorgados como 
préstamos de dinero en financiamiento para la obtención de casas, autos, tarjetas 
de crédito y otros insumos. El prestamista desde luego obtiene una utilidad del 
diferencial entre el pago a los depositantes del dinero y el cargo a los prestatarios 
por el uso del dinero en el tiempo. 
 Muchas otras características son comunes en diversos mercados, pero éstas 
serán las esenciales. El gobierno regula muchos aspectos de las hipotecas ya sea 
en forma directa a través de leyes, o indirecta mediante la regulación de los 
33 
 
participantes en los mercados financieros y la banca. Algunas veces el gobierno 
interviene al otorgar directamente préstamos a través de los bancos de propiedad 
pública, o bien a través de entidades crediticias promovidas por el mismo 
gobierno. Existen otros tipos de mercado hipotecario que pueden tener 
características regionales e históricas que los harán muy específicos en el sistema 
legal y sistema financiero pero que aquí no se analizarán por no incluirse dentro 
del tema de estudio. 
 Aunque son varios los componentes de los préstamos son cuatro los más 
importantes: 
□ El principal, que es la suma de dinero que se toma como préstamo y deuda 
sin incluir el interés, el pago de impuestos o el pago de seguros. 
□ El interés, que es precio como pago de la deuda al prestamista por el uso 
de dinero y se mide en un porcentaje acordado inicialmente. 
□ El término, que es la cantidad de tiempo que da el prestamista para pagar 
tanto el principal como los intereses; por lo general a menor cantidad de 
dinero el término tiende a ser más corto y a mayor cantidad se alarga el 
plazo. 
 
3.1 Tipos de Préstamos 
El pago de la casa por medio de una hipoteca quizás es una de las mayores 
inversiones que una persona o familia pueden hacer en su vida, cualquier tipo de 
préstamo en donde se tenga que pagar parte del principal y los intereses serán 
hechas de manera periódica durante la vida del préstamo. Hasta antes de la 
introducción de los préstamos ajustables (aquellos préstamos que reflejan un tipo 
de descuento en bonos del tesoro u otro tipo de índice sobre la tasa de interés) la 
mayoría de los préstamos eran en base a una tasa de interés fija, esto es que no 
fluctúa y como consecuencia la cantidad del pago permanece constante hasta el 
34 
 
pago de la deuda. Aquí sólo menciono los préstamos que más se utilizan en el 
mercado, e incluyo un anexo de préstamos hipotecarios elaborado por la Reserva 
Federal de los Estados Unidos al final del capítulo. 
 
3.1.1 Tasa de interés fija (Fixed Rate Mortgage) 
La tasa de interés fija es un gran producto si se permanece por mucho tiempo en 
la propiedad, la tasa fija significa pagos iguales, una porción se aplicará al principal 
y otra al pago de intereses. 
 La cantidad del pago se basa en la cantidad total del préstamo, que incluye 
el término del préstamo, la tasa de interés, y la frecuencia de los pagos. De esta 
manera se incluyen conceptos de valor presente; existe desde luego una fórmula 
para calcular la exacta cantidad del pago préstamo o cualquier otro tipo de 
préstamo a largo plazo, se puede usar también para el cálculo de cualquier tasa de 
interés fija de cualquier cantidad y de cualquier término. 
 Aplicando la Fórmula para el pago mensual utilizada por Charles F. Floyd y 
Marcus T. Allen14 tenemos lo siguiente: 
 
Sólo se desconocen dos términos, n e i, en donde: 
 i = representa la tasa de interés periódica, que es igual a la tasa de interés 
dividida entre el número de meses por años de interés compuesto). 
 
14 Floyd Charles F. and Allen, Marcus T. Real Estate Principles, Real Estate Finance and Investments 
Analysis. Part Four. Pag311. Dearborn 7 edition US. 2002 
35 
 
 n = representa el número de pagos que se harán al préstamo. 
 
m = representa el número de meses en el año. 
 Supongamos una casa de $110,000 y se quiere hacer un pago inicial como 
enganche de $10,000, esto significa que se tomarán como préstamo tan sólo 
$100,000,se decide elegir un término de 10 años a una tasa del 10% de interés 
con pagos mensuales. Desde luego calculamos el pago mensual. 
Paso 1. Sustituyendo términos de la fórmula tendremos: 
 
Donde n = número de pago a hacer es 10 anos x 12 meses = 120 meses; 
i = la tasa de interés periódica que es .10% / 12 (el número de veces que el 
interés está compuesto en el año) = 0.008333% 
Paso 2. De esta forma la tasa de interés periódica 0.008333 % más la unidad de 
capital de inversión sustituye en la formula (1 + i)n 
 
 
Paso 3. Desde luego el cálculo de elevar a la potencia 120 sólo podremos hacerlo 
fácilmente con una calculadora elevando el término (1.008333) de este modo 
obtendremos el término 2.707041 
36 
 
 
Paso 4. Ahora se divide por la unidad para obtener el recíproco de la inversión 
Paso 5. Se resta la unidad para obtener el diferencial de utilidad invertida 
 
 
Paso 6 
 
 
Paso 7. Se divide la tasa de interés periódica con el resultado para obtener el 
índice del pago mensual que se multiplicará por el monto del préstamo de 100, 
000 
 
 Resultado: 
 
 Esto significa que el pago mensual de la hipoteca sería igual a $1321.51 al 
mes durante 10 años. 
37 
 
 Para las amortizaciones del préstamo se calcula la tasa de interés simple en 
el primer año que es 833.33, se deduce el pago mensual 1,321.51 arriba obtenido, 
y obtenemos el principal 488.17 que es el monto de la deuda para deducir los 
pagos al capital y obtenemos 99,511.83 y así sucesivamente (ver Tabla 3.1.1). 
Tabla 3.1.1. Tabla de Amortización de un préstamo de $100,000 con una tasa 
de interés anual del 10% por un periodo de diez años, primeros 12 meses. 
 
 
Mes Pago Mensual Interés Principal Adeudo 
0 $ - $ - $ - $ 100,000.00 
1 $ 1,321.51 $ 833.33 $ 488.17 $ 99,511.83 
2 $ 1,321.51 $ 829.27 $ 492.24 $ 99,019.58 
3 $ 1,321.51 $ 825.16 $ 496.34 $ 98,523.24 
4 $ 1,321.51 $ 821.03 $ 500.48 $ 98,022.76 
5 $ 1,321.51 $ 816.86 $ 504.65 $ 97,518.11 
6 $ 1,321.51 $ 812.65 $ 508.86 $ 97,009.25 
7 $ 1,321.51 $ 808.41 $ 513.10 $ 96,496.15 
8 $ 1,321.51 $ 804.13 $ 517.37 $ 95,978.78 
9 $ 1,321.51 $ 799.82 $ 521.68 $ 94,457.10 
10 $ 1,321.51 $ 795.48 $ 526.03 $ 94,931.07 
11 $ 1,321.51 $ 791.09 $ 530.42 $ 94,400.65 
12 $ 1,321.51 $ 786.67 $ 534.84 $ 93,865.82 
 
 
3.1.2 La Tasa de interés variable (Adjustable Rate Mortgage) 
La Tasa de Interés Variable o ARM (del inglés Adjustable Rate Mortgage) es el tipo 
de tasa de interés en donde el pago tiende a variar durante la vida del préstamo. 
Si la tasa de interés baja de la misma manera se ajustará el pago mensual, y si la 
tasa de interés se eleva también lo hará su pago mensual. El beneficio de la tasa 
ajustable es que inicialmente la tasa de interés que se contrata tiende a ser menor 
en comparación a la tasa fija al menos durante los primeros años 1, 3, ó 5 del 
periodo se pueden pactar de manera fija por el hecho de que la tasa de interés 
38 
 
variable se calcula a una tasa de interés simple. Una vez que la tasa de interés fija 
esté por cambiar se puede refinanciar y modificar a una tasa fija. 
 A pesar de que fueron muy populares durante los años 1980 tienden a 
cambiar de manera constante, la tasa de interés y el pago mensual cambian todos 
los meses, trimestres, años, cada tres años o cinco años. Prácticamente están 
sujetos a la suerte por lo que son un tanto riesgosos. El período entre los cambios 
de la tasa de interés se conoce como período de ajuste, este tipo de préstamos 
sirve a para personas con historial crediticio igual o menor al promedio, si el 
solicitante no califica a una tasa de interés fija quizá califique a una tasa de interés 
variable. 
 La tasa de interés inicial o teaser rate en inglés de un préstamo variable es 
mucho menor a la tasa de interés fija por la sencilla razón de que se está 
asumiendo el riego de las constantes fluctuaciones; el solicitante está de acuerdo 
en pagar una tasa de interés de referencia que estará sujeta a los cambios en 
condiciones de los mercados financieros, cuando las tasas de interés vayan al alza 
aumentará la tasa de interés y viceversa, por lo que los compradores estarán 
sujetos a estos cambios. Normalmente se puede obtener una tasa fija durante los 
primeros años dependiendo del préstamo, si se compra una casa durante tiempos 
de tasa de interés alto, se pueden hacer pagos muy bajos, y si la tasa de interés 
llegara a bajar entonces se tendrían los beneficios de una tasa de interés baja sin 
tener que refinanciar. La mayoría de los prestamistas siempre ofrecen tasas de 
interés atractivas con todos beneficios de los productos y omiten el aspecto 
negativo por la razón de que se obtiene una comisión mayor y se quiere asegurar 
el trato. 
 La tasa de interés inicial de hecho no es tan importante como la tasa de 
interés que se tendrá que pagar en los futuros meses, por lo que es importante 
saber conceptos como el índice y el margin que sumadas determinan la tasa de 
interés del préstamo. El índice se publica en la sección de negocios de los 
39 
 
principales diarios y dentro de los índices más utilizados es el que publica la 
Reserva Federal de los Estados Unidos conocidos como bonos del tesoro o 
treasury bills en inglés, quien hace la emisión más grande a nivel mundial con 
cerca de cinco billones de dólares. La tasa de interés gubernamental que más se 
utiliza es de 6 a 12 meses. 
 Otro índice también utilizado es The 11th District Cost of Funds Index 
también conocido como COFI, el cual mide el promedio del costo del ahorro, los 
préstamos y utilidades de los bancos miembros del Federal Home Loan Bank Board 
localizados en Arizona, California, y Nevada. 
 El más conocido y utilizado es The London Interbank Offered Rate Index o 
LIBOR por sus iniciales en inglés, que es el promedio de las tasas de interés que 
los mayores bancos internacionales se cobran entre sí cotizados en dólares 
americanos en la bolsa de valores de Londres. 
 El margen o margin en inglés es el porcentaje de utilidad obtenida por el 
acreedor, éste puede ser de 2.5 porcentual o más dependiendo del prestamista. 
 Después de que el periodo de gracia de la tasa de interés inicial ha llegado a 
su fin, la tasa de interés ajustable será determinada y sujeta a una tasa de interés 
tope o cap en inglés, que también será añadida a la tasa índice y al margen inicial 
del préstamo, esto limita la cantidad en la tasa de interés y puede cambiar en cada 
periodo de ajuste en 1% cada seis meses o 2% cada año, pero será el límite de la 
obligación y la deuda seguirá amortizándose. 
 Índice + Margen = Tasa de Interés 
 Si consideramos un préstamo variable a 30 anos por $100,000, con una tasa 
índice de la tesorería por un año, un margen de 2 puntos porcentuales, el 
prestamista ofrece un descuento del 1 por ciento por el primer año. El préstamo 
requiere ajustes variables cada año, con un tope porcentual mínimo del 2 por 
40 
 
ciento y un máximo de 5 por ciento. De esta manera ejemplificamos el cálculo con 
un préstamo del tesoro para determinar los pagos durante los primeros años del 
préstamo. 
Período Tasa del Tesoro Margen Descuento Tasa Contractual Pago Mensual 
Al inicio del período 4% 2% -1% 5% $ 591.50 
Al final del 1o. año 5% 2% 0 7% $ 728.44 
Al final del 2o. año 3% 2% 0 5% $ 593.35 
Al final del 3o. año 6% 2% 0 7% $ 724.84 
 
 Para cadaaño se calcula el pago mensual usando la cantidad del préstamo, 
se deducen los pagos mensuales y se calcula la tasa de interés contractual al 
encontrar la cantidad del préstamo al final de cada periodo de un año. Como se 
observa la tasa de descuento del prestamista permite reducir la tasa de interés en 
el primer año a un 5 por ciento, y la tasa de interés tope limita la tasa contractual 
al final del tercer año a un 7 por ciento. 
 “Suponiendo que se tiene un préstamo ajustable con una tasa de interés 
inicial del 4%, el margen de 2.75% puntos porcentuales mayor a 1% del índice de 
la tasa del tesoro. Si la tasa del tesoro era 3.5% cuando se tomó el préstamo y es 
aún el 3.5% después de cuatro años, entonces la tasa de interés se habrá 
incrementado a 6.25% (el índice 3.5% más el margen 2.75% puntos), aún menor 
a una tasa de interés fija del 7% por ejemplo. Si se tiene una tasa límite en la tasa 
de interés (sin amortización negativa), la tasa no podría subir al mismo tiempo. 
Dependiendo del exacto porcentaje del interés tope, en la tasa de interés inicial del 
4% tendrían que transcurrir dos años para alcanzar la tasa del 7%. Mientras el 
dinero estaría seguro por algunos años. 
 Por el contrario, si la tasa de interés se elevara (que es lo más seguro que 
suceda en el largo plazo) en la tasa de interés variable no sería buen negocio. Las 
41 
 
tasas de interés ajustable tienen un nivel de interés tope de por vida, el cual las 
limita, casi siempre a un 6% o 7% mayor a la tasa de interés inicial por encima del 
10% con una tasa inicial del 4% por ejemplo. Esto significa que si el índice del 
tesoro se elevara y permaneciera arriba por mucho tiempo, se tendría que pagar 
una tasa de interés del 10% variable, cuando se podría haber pactado una tasa de 
interés fija del 7% sin ningún riesgo. Las tasas de interés variable pueden ser 
favorables siempre y cuando se obtengan términos también favorables y que no 
contengan amortizaciones negativas."15 
 
3.1.3 Préstamo globalizado (Balloon Loan) 
En el préstamo globalizado o balloon se tiene que hacer un pago muy grande al 
final del contrato, muy superior a los pagos mensuales. El prestamista recibe una 
tasa de interés baja que le permite también hacer pagos muy bajos por un periodo 
de tiempo de entre tres a diez años, después de este periodo se tendrá que pagar 
el total del principal. En este punto y bajo estas circunstancias el préstamo podrá 
refinanciarse ya sea a una tasa fija o a una tasa variable. Este tipo de préstamo 
funciona para personas que piensan vender en el corto plazo, o que piensen 
refinanciar antes de que venza el contrato y cuando los precios de las propiedades 
se mueven rápidamente al alza. Por el contrario se tendrá que refinanciar a una 
tasa fija por encima de lo que se venía pagando. 
 
3.1.4 Préstamos con pago de interés solo 
En años recientes este tipo de préstamos ha sido de gran interés para los 
compradores porque permite adquirir vivienda de precio alto sin incrementar 
 
15 Warner, Ralph; Serker, Ira; Devine, George. How to buy house in California. Chapter 10/2 NOLO, 
Editions. California, US 2000. 
42 
 
drásticamente el pago mensual. Este tipo de préstamo se adecua muy bien para 
personas que esperan obtener ingresos mayores en el futuro o que esperan que 
aumente el precio de la propiedad en el corto plazo. Como bien dice su nombre 
sólo se pagan los intereses mensuales, por lo que no se añade porción alguna al 
capital, a menos que se incremente la propiedad a precios del mercado. Si 
sucediera lo contrario entonces aumentaría la deuda. 
 El período para este tipo de préstamo es de cinco a diez años, después de 
este periodo es amortizado a lo que esté en balance de la deuda, por ejemplo un 
deudor que tiene este tipo de préstamo por 30 años, pero que los primeros 10 
fueran de sólo interés, al final del décimo año puede amortizar los pagos de capital 
por los restantes 20 años. A diferencia de los préstamos tradicionales (fijos o 
variables) tienen sus pros y contras por lo que no se ajusta a cualquier persona, lo 
cual los hace sumamente riesgosos. Una gran cantidad de pérdidas hipotecarias en 
los últimos años se han generado a consecuencia de este tipo de préstamo. 
 
3.1.5 Préstamos FHA 
Los prestamos tipo FHA (Federal Housing Administration) por sus sigla en inglés, 
son préstamos del gobierno federal con garantía de compra y están dirigidos al 
público para adquirir vivienda con un enganche inicial muy bajo que va de tres a 
un cinco por ciento. Aunque FHA no es un prestamista directo, es un organismo 
federal cuya función es promover que otros prestamistas otorguen los fondos 
necesarios para compradores que no cumplen con los requisitos normales, y 
garantiza el pago en caso de incumplimiento. El incumplimiento está protegido a 
través de la compra por parte del prestatario de un seguro hipotecario ,en inglés 
MIP (Mortgage Insurance Premium), aproximado a .03% del préstamo dividido 
entre doce meses, y se paga hasta que el préstamo haya alcanzado al menos un 
80% del monto de la deuda. Los préstamos normales requieren de un 20% de 
43 
 
enganche inicial, para un préstamo FHA solo se requiere un 3% del precio de 
compra, por lo que se consideran préstamos a bajo costo. 
 
3.1.6 Préstamos VA 
Préstamos tipo VA (Veteran Affair) por sus iniciales en inglés, este tipo de 
préstamos está dirigido sólo a veteranos de guerra, a personas que han servido en 
las fuerzas armadas por un determinado tiempo, y a familiares sobrevivientes. 
Estos préstamos tienen vigencia desde 1944 y se otorgan a un cien por ciento sin 
otorgar ningún enganche, por un período de 15 a 30 años a una tasa fija. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
44 
 
 
45 
 
CAPÍTULO IV 
El Proceso de los préstamos en Los Estados Unidos 
 
4.1 La solicitud del préstamo 
Al proceso de crear un contrato o acuerdo entre el prestamista y el prestatario se 
le denomina origen del préstamo, en inglés loan origination. El solicitante del 
préstamo hipotecario puede efectuarlo de dos formas, una si acude a una 
institución financiera o bien por medio de un agente corredor de préstamos que 
con su conocimiento del mercado y los lineamientos de las distintas instituciones 
de crédito, podrá lograr la aceptación y pactará el préstamo con los términos y la 
tasa de interés que más convienen al solicitante. Así el prestatario comprará o hará 
uso de los fondos del prestamista en el tiempo acordado a cambio de pagar una 
tasa de interés. 
A esta fase inicial del préstamo se le denomina también mercado primario 
de la hipoteca, y cuando los préstamos hipotecarios son vendidos por los 
prestamistas originales a nuevos inversionistas o de un inversionista a otro se le 
denomina mercado secundario de la hipoteca. Estos mercados se han 
incrementado de manera acelerada en los últimos años y han permitido el 
movimiento de flujos a otras regiones del país. La demanda de préstamos en el 
mercado primario depende de la potencialidad de los solicitantes, deseo, 
disponibilidad y habilidad para conseguir el préstamo. Mientras que la oferta de las 
hipotecas depende de la disponibilidad y deseo de las instituciones financieras para 
otorgar los préstamos hipotecarios. Así, el precio y la tasa de interés dependerán 
de la relatividad de la oferta y demanda del producto en un punto dado en el 
tiempo. La interrelación de estos mercados es el origen del funcionamiento del 
sistema financiero de la vivienda en los Estados Unidos. 
46 
 
4.2 El enganche de la propiedad (Downpayment) 
Al contratar un préstamo hipotecario por compra de una propiedad, los 
prestatarios por lo común requieren se haga un depósito inicial que contribuye a 
cubrir los gastos de financiamiento al que se le denominará enganche; algunas 
veces esta porción puede deducirse del valor de la propiedad. El Loan tovalue 
ratio (LTV) será por tanto la proporción de la cantidad del préstamo dividido entre 
el valor de la propiedad. Por ejemplo, si del valor de la propiedad se hiciera un 
depósito inicial de 20%, el restante 80% será el LTV. 
Para préstamos existentes o para refinanciamiento el LTV se calcula con el 
balance existente del préstamo y el valor actual de la propiedad. Podemos 
entonces concluir que el LTV es un importante indicador de riesgo, ya que con un 
porcentaje del endeudamiento elevado, según dicho indicador, en caso de 
moratoria del prestatario resultará con problemas para cubrir el restante pago del 
principal. 
 
4.3 El análisis del crédito (Underwriting) 
En el proceso analítico del préstamo el analista de crédito sigue paso a paso las 
guías y lineamientos de la compañía hipotecaria que representa, con la finalidad de 
acomodarlo a un programa o producto específico, basándose en el tipo de 
préstamo y características del solicitante. Requerirá de solicitar determinada 
documentación como condición del préstamo al solicitante y al agente corredor y 
proveerla en fecha determinada. El proceso será engorroso tanto para el solicitante 
como para el agente corredor de préstamos, pero será de suma importancia para 
la institución financiera, pues asegurará que el solicitante cumple con los requisitos 
y podrá efectuar el pago de la deuda. 
 
47 
 
4.4 El pago mensual y la capacidad de endeudamiento (Debt Ratios) 
En la mayoría de países se utiliza un número o indicador como patrón para medir 
la viabilidad de un crédito. Para establecer la capacidad de pago se sumarán todos 
los pagos por concepto de crédito (préstamo de automóvil, tarjetas de crédito) 
más el pago mensual de la hipoteca y los pagos de seguro divididos por el ingreso 
mensual. Algunas veces sólo se utiliza el número patrón mostrado en los reportes 
de crédito, o bien también se requerirá proveer documentación que evidencie el 
ingreso mensual como son los talonarios de pago, estados de cuenta bancarios y la 
declaración anual de ingresos. 
Existen ahora nuevos métodos informativos llamados análisis de crédito 
automatizados utilizados por Fannie Mae, y Freddy Mac, que a algunos bancos les 
permite calificar y aprobar los préstamos de una manera sistematizada al obtener 
la información directamente de los burós de crédito, con avalúo automatizado de la 
propiedad incluso, y aprobación directa para su venta con el inversionista; este 
proceso es muy ágil y elimina papeleo. 
4.5 El avalúo de la propiedad (Appraisal) 
Evaluar la propiedad es de suma importancia para determinar el riesgo del 
préstamo. Este valor se determina por lo general de dos formas,: La primera, 
basada en el precio de compra del bien, que se negocia como acuerdo de las 
partes (si no ha sido efectuado el contrato de compra venta entonces no habrá 
información disponible). La segunda forma de valuar es mediante un avaluó 
basado en un informe detallado elaborado por expertos valuadores, licenciados y 
reconocidos por las instituciones de crédito y aceptados en su jurisdicción. 
4.6 La liquidez de la propiedad (Home Equity) 
El concepto de liquidez sobre la propiedad se refiere al valor de la misma menos el 
balance existente, sujeto al valor de la propiedad. Por ejemplo alguien cuya 
48 
 
propiedad se estima tiene un valor de $300,000 pero el balance existente es de 
$200,000 se dice tendrá una liquidez o podrá alcanzar una línea de crédito 
disponible de $100,000. 
4.7 Los Préstamos estándar y no estándar (Conforming Loans y 
Non-Conforming Loans) 
En muchos países se utiliza una medida estándar que permite aceptar el nivel de 
riesgo de los préstamos hipotecarios, tanto para las instituciones financieras como 
para el gobierno sustentado en leyes gubernamentales, la cual depende de la 
oferta y la demanda de las hipotecas en el mercado vigente. Por ejemplo en 
Estados Unidos se considera una medida estándar entre el 70 y 80% del LTV de 
endeudamiento y no más de la mitad de ingreso bruto como pago mensual de la 
hipoteca. 
Por otro lado también existen los préstamos Non-Conforming que podrían 
exceder los limites de 85-90% del LTV como nivel del endeudamiento, y desde 
luego esto aumenta su nivel de riesgo debido a la cantidad elevada del préstamo y 
un mayor porcentaje de endeudamiento. Las instituciones bancarias por lo regular 
establecen sus límites y condiciones. 
Cuando estos tipos de préstamos han rebasado los límites de 
endeudamiento, por ejemplo mayor del 80% LTV en Los Estados Unidos, es 
necesario adquirir un seguro hipotecario también llamado Mortgage Insurance que 
cubrirá al prestamista con la diferencia del 20% en caso de incumplimiento por 
parte del prestatario, de moratoria o de embargo de la propiedad. 
Por lo general en la tasa de interés pactada se incluye una porción pequeña 
que puede ser por ejemplo, de (0.250) a (0.500) fracciones de interés a la que se 
le denomina rebate en inglés y en la mayoría de los casos esta porción será la 
comisión que recibe el agente por parte de la institución financiera como 
compensación al referir dicha solicitud. Estas fracciones de interés tienden a ser de 
49 
 
mayor a menor riesgo del solicitante. Algunos prestamistas incluso aceptaban 
préstamos sin documentación alguna o documentación limitada únicamente 
basados en el historial crediticio. 
La mayoría de los préstamos hipotecarios son negociados y vendidos en el 
mercado secundario por lo que deben cumplir con los lineamientos y estipulaciones 
de los inversionistas, los cuales pueden ser otros bancos o compañías financieras 
que aceptan la deuda y tienen la capacidad de llevar la parte operativa y cobrar 
directamente a los clientes. Algunas pequeñas corredurías de préstamos 
hipotecarios llamadas corresponsales llegaron a tomar los riesgos saliéndose de los 
lineamientos de los inversionistas, éstos son llamados préstamos subprime, los 
cuales se explicarán más adelante. 
Buró de Crédito Agencia de Avaluó de la Propiedad
Compañía de 
Seguros
Solicitante del 
Préstamo
Entidad
Financiera
Fannie Mae
Freddie Mac
Proceso del Análisis de Crédito Manual y Automatizado
Solicitud del Préstamo
Análisis de Crédito
Aprobación del Préstamo
Solicitud de Información Presentación de la Información
Buró de Crédito Agencia de Avaluó de la Propiedad
Compañía de 
Seguros
Solicitante del
Préstamo
Entidad
Financiera
Fannie Mae
Freddie Mac
Solicitud del Préstamo
Presentación de la Información
Análisis de Crédito
Aprobación del Préstamo
1) Análisis de Crédito Manual
2) Análisis de Crédito Automatizado
 
50 
 
 
51 
 
CAPÍTULO V 
Las mayores entidades de crédito y su operación en el sistema financiero 
de Estados Unidos 
 
5.1 El Sistema Federal de la Vivienda (Federal Housing System) 
El mercado de la vivienda fue afectado de gravedad durante la gran depresión 
económica de 1929 en los Estados Unidos con una reducción drástica de los 
créditos disponibles. El gobierno de Washington optó por la medida de proveer 
fondos de manera estable a ese sector y protegerlo de futuras depresiones. El 
resultado de éstas y subsecuentes acciones ha sido de gran impacto en el sistema 
de la vivienda en esa nación. Aunque han sido muchas las instituciones de crédito 
y la banca comercial quienes han otorgado la mayoría de los préstamos 
hipotecarios son las entidades gubernamentales que abajo se describen como las 
mayores promotoras de financiamiento. 
5.2 Federal Housing Administration (FHA) 
La Administración Federal de la Vivienda o FHA por sus siglas en inglés fue creada 
en 1934 como apoyo a la construcción y financiamiento de la vivienda16. Desde su 
creación la FHA ha sido de tal influencia en el financiamiento de bienes raíces que 
muchas características de los préstamos que se usan hoy en día fueron diseñadas 
por aquella. Por ejemplo, antes de su creación eran muy comunes los empréstitos 
a corto plazo (de