La-licitud-del-incremento-de-la-renta-en-el-contrato-de-arrendamiento-para-casa-habitacion-como-acto-personal-y-consentido-por-las-partes

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UNIVERSIDAD NACIONAL 
AUTÓNOMA DE MÉXICO 
 
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES 
ACATLÁN 
 
“LA LICITUD DEL INCREMENTO DE LA RENTA, EN EL CONTRATO DE 
ARRENDAMIENTO PARA CASA HABITACIÓN, COMO ACTO PERSONAL Y 
CONSENTIDO POR LAS PARTES”. 
 
T E S I S 
 
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE 
 
LICENCIADO EN DERECHO 
 
PRESENTA 
 
MARIO ALBERTO MANJARRÉZ GARCÍA 
 
Asesor: Lic. Leoncio Camacho Morales 
 
Septiembre 2007 
F 
E 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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respectivo titular de los Derechos de Autor. 
 
 
 
 
 
2
 
 
 
 
 A MIS PADRES 
 
 
 
 
 
Sr. Mario Manjarréz Gutiérrez 
Sra. Martha García Morales 
 
Con todo mi amor y cariño, como un tributo 
a sus sacrificios y desvelos para la 
realización de un profesionista. 
 
 
 
 
 
 
 A MIS HERMANOS 
 
 
 
 
 
Bertha; Gerardo; Martha Perla y Adriana 
Manjarréz García. 
 
 
 
 
3
 
 
 
 
 
 A MI ESPOSA 
 
 
 
 
 Lic. Irma Juárez Ramírez 
 
 
 
Con cariño y admiración por todo el apoyo 
que me ha brindado como profesionista. 
 
 
 
 
 A MIS BEBES 
 
 
 Paola, Alberto y Jessica 
 
 
4
 
 
 
 
 A LA MEMORIA DE MIS ABUELITOS 
 
 
Venturita y Nicolás 
 
 
Por haber cultivado la semilla de un gran 
hombre digno de todo respeto y mi más 
grande admiración 
 
 
 
 A LA ABUELITA 
 CONSENTIDA 
 
 
Ma. de Jesús Morales “CHUCHITA” 
 
 
Por todo su cariño y su gran amor 
 
 
 
 ESPECIALMENTE A LA 
 MEMORIA DE MI ABUELITO. 
 
 
Sr. Don Benjamín García Paez. 
 
 
Un hombre que nunca podré olvidar, con un 
enorme corazón que dedicó a toda su familia, 
que supo ganarse el cariño y admiración de la 
gente que lo conocía. Por su integridad como 
padre y hombre justo. 
 
“SEÑOR DETÉN EL TIEMPO TE PIDO 
PORQUE YO EN VERDAD NO ENTIENDO 
DIOS MÍO, PORQUE SE NOS VA LO 
BUENO” 
 
 
5
 
 
 
 
 A LA FAMILIA 
 JUÁREZ RAMÍREZ 
 
 
 
Sr. Ramón + 
 & 
Sra. Carolina 
 
Por todo el apoyo que he encontrado en 
ellos. 
 
 
 
 
 A MIS MAESTROS. 
 
 
Lic. Leoncio Camacho Morales 
Lic. Jorge Servin Becerra. 
 
 
Por sus enseñanzas dentro y fuera 
de un salón de clases, por inculcar 
en mi el valor de la amistad. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
6
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ESPECIALMENTE A YOMILU: 
 
 
 
“Si alguna vez, jugué al amor en esta vida, 
 sin quererlo o sin pensarlo, 
si en ese tiempo de mis años inconscientes 
quedo alguien lastimado, 
 ya lo he pagado, ya esta saldado, 
con cada beso y el amor que te estoy dando. 
 
Como duele 
Que la luna no te la haya yo enseñado 
Que volaste hasta una estrella de otra mano 
Y si yo me he equivocado 
Por mi Dios que esta saldado . . . 
Desde el día en que tu tuve y que te Amé.” 
 
 
 
7
 
A LA: 
 
 
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 A LA: 
 
 
 Facultas de Estudios Superiores ACATLAN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 AL H. JURADO DE MI 
 
 EXAMEN PROFESIONAL 
 
 
 
 
8
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Í N D I C E 
 
 
 PAG. 
INTRODUCCIÓN. 
 11 
 C A P I T U L O 1 
 
 
1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL 
ARRENDAMIENTO. 
13 
 
 
 
1.1. En el Derecho Romano. 14 
1.2. En el Derecho Francés. 17 
1.3. En el Derecho Español. 20 
 
 C A P I T U L O 2 
 
 
2. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN GENERAL 
EN EL DERECHO MEXICANO. 
22 
 
2.1. 
2.2. 
2.3. 
Su Definición. 
Su Clasificación. 
Sus Características. 
22 
24 
28 
 
 C A P I T U LO 3 
 
 
3. CONCEPTOS Y ELEMENTOS ESENCIALES DEL 
ARRENDAMIENTO. 
33 
 
3.1. 
3.2. 
3.3. 
Análisis del Artículo 2398 del Código Civil. 
Elementos de Existencia. 
Requisitos de Validez. 
33 
38 
42 
 
 
 
 
9
 
 
 C A P I T U LO 4 
 
4. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS 
URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. 
 
47 
 
 
4.1. 
 
4.2. 
4.3. 
4.4. 
 
4.5. 
 
4.6. 
 
4.7. 
Comentarios a los Artículos 1792, 1796, 1803, 1832, 2398, 
2399, 2425 y 2448 del Código Civil. 
Derechos y Obligaciones del Arrendador. 
Derechos y Obligaciones del Arrendatario 
Ley de Rentas Congeladas, Decreto del 24 de Diciembre de 
1948 para el D. F. 
Decreto que abroga el diverso que prorroga los contratos de 
arrendamiento de las casas o locales que se citan. 
Reformas y adiciones al Código Civil en materia de 
arrendamiento inmobiliario. 
Comparativo de las Reformas del 16 de enero del 2003 en 
materia de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la 
habitación. 
48 
 
58 
 62 
65 
 
71 
 
 
76 
85 
 
 
 C A P I T U L O 5 
 
 
5. TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
 
5.1. 
5.2. 
5.3. 
5.4. 
Causales de Terminación. 
Contratos por Tiempo determinado. 
Contratos por Tiempo indeterminado. 
El Subarriendo. 
101 
104 
106 
108 
 
 
5.1 RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
 
5.1.1 
5.1.2. 
5.1.3. 
Diversas Causales. 
Efectos. 
Tesis Relacionadas. 
111 
112 
114 
 
5.2 PRORROGA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO 117 
 
5.2.1 Breve análisis del Artículo 2485 del Código Civil 
(Derogado el 21 de julio de 1993). 
119 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10
 
 C A P I T U L O 6 
 
 
6. PROCEDENCIA DEL INCREMENTO DE LA RENTA, 
COMO UN ACTO PERSONAL Y CONSENTIDO POR 
LAS PARTES 
 
 
6.1. 
6.2. 
 
6.3. 
 
 
Incremento pactado por las partes. 
Criterios diversos en los Juzgados del Arrendamiento 
Inmobiliario. 
Tesis de la Suprema Corte de Justicia de la Nación referente 
al Incremento de la Renta. 
 
 
CONCLUSIONES 
 
 
BIBLIOGRAFÍA 
 
 
 
122 
127 
 
132 
 
 
 
136 
 
 
140 
 
 
 
 
 
11
 
 “I N T R O D U C C I O N” 
 
 
El origen del presente estudio surge de la inquietud de los diversos años de 
experiencia que he tenido en el litigio en especial en los asuntos en materia de 
arrendamiento, se vino a mi mente la idea de tratar en este trabajo, uno de los 
problemas más importantes y arduos que se le presentan a los litigantes y 
juzgadores, en lo que respecta al “El incremento de la renta en los asuntos del 
contrato de Arrendamiento”. 
 
 
Lo anterior se fundamenta en los artículos 1792, 1796, 1803, 1832, 2398, 
2399 y 2425 del Código Civil vigente para el Distrito Federal, señalando que todo 
incremento de renta establecido en los contratos de arrendamiento para casa 
habitación, pactado por las partes es totalmente licito, tomando en cuenta que 
dicho consentimiento es un acto personalísimo ejercido por los contratantes, en 
virtud de que el perfeccionamiento de los contratos se da por el mero 
consentimiento de las partes que en ellos intervienen y a partir de ahí, las obliga a 
ambas no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las 
consecuencias que en este caso se deriven conforme a la buena fe, al uso o a la 
ley. 
 
Así pues en los contratos de arrendamiento para casa habitación, como en 
los contratos civiles cada una de las partes se obliga en la manera y términos que 
aparezca que se quiso obligarse. 
 
En el presente estudio se pretende analizar: 
a) La procedencia del incremento de la renta que se ha pactado por las 
partes en el contrato de arrendamiento para casa-habitación, una vez que éste se 
ha rescindido por alguna causal. 
 
b) El aspecto económico, cuestión íntimamente ligada al problema a que 
hago mención en este trabajo. 
 
 
 
12
 
Por todo lo anterior se consideraque es licito todo incremento de renta 
establecido en los contratos de Arrendamiento para casa habitación pactado por 
las partes, de aquí que en el contenido del presente trabajo se considere la 
perspectiva a partir de una propuesta meramente personal, misma que se ha 
estructurado en seis Capítulos: El primero tiene como propósito determinar los 
antecedentes y evolución histórica que ha tenido el arrendamiento 
El segundo Capítulo esta dirigido a determinar que son los contratos 
arrendamiento en el derecho mexicano y sus efectos que surten para quienes se 
encuentran sujetos a ellos. 
El tercero Capitulo tiene como finalidad establecer los aspectos generales 
del contrato de arrendamiento, estableciendo los elementos de existencia y validez 
y realizando un breve análisis del articulo 2398. 
El cuarto Capítulo tiene como propósito destacar en el contrato de 
arrendamiento, la importancia de las fincas urbanas destinadas a la habitación. 
El quinto Capítulo se encuentra dirigido a establecer las formas de 
extinción y terminación de los contratos de arrendamiento. 
Finalmente el sexto Capítulo tiene como propósito destacar la procedencia 
del incremento de la renta, siendo un acto personal y consentido, así como los 
diversos criterios establecidos por los juzgadores. 
 
 
 
 
 
 
 
13
 
 
C A P I T U L O 1 
 
ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL 
ARRENDAMIENTO 
 
Es el arrendamiento uno de los contratos más antiguos que han conocido las 
sociedades humanas. Data desde los tiempos en que se constituyó el régimen de 
propiedad individual y privada, y ha sido uno de los mayores beneficios y que se han 
aportado a las relaciones sociales. 
 
Nos permite satisfacer ciertas necesidades mediante el útil aprovechamiento de la 
riqueza, proporcionando el goce de un bien a quien carece de él, a cambio del pago al 
propietario de una renta; éste siempre de mucho menor valor que el bien del que se 
disfruta. 
 
Proporciona así al propietario la posibilidad de explotar aquellos bienes que no 
quiere o no puede aprovechar personalmente. Y permite a quienes carecen de 
determinados bienes, disfrutar del uso y goce de los mismos, no obstante de pertenecer a 
un tercero, éste puede legalmente disfrutarlos. 
 
Constituye uno de los contratos más frecuentes en las múltiples relaciones 
humanas; y es de los que tienen una mayor importancia, debido al desenvolvimiento de 
los pueblos hasta llegar a convertirse en uno de los más importantes dentro de las 
sociedades en que impera el régimen de propiedad privada. 
 
 
En cuanto a sus antecedentes legislativos, el contrato de arrendamiento, así como 
nuestra legislación civil en la cual está comprendido, reconocen como su más remoto 
antecedente al Derecho Romano y como antecedentes inmediatos tiene al Derecho 
Español y al Derecho Francés principalmente. 
 
 
 
 
14
 
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, es necesario remontarnos al 
origen de esta Institución Jurídica. 
 
 
1.1. DERECHO ROMANO
 
Es a los jurisconsultos romanos a quienes debemos las primeras 
reglamentaciones del contrato de arrendamiento, el cual fue definido como “Un contrato 
por el cual una persona se compromete con otra a procurar el goce temporal de una cosa 
mediante una remuneración en dinero llamada Marces.” 1
 
En un principio los bienes más susceptibles de dar en arrendamiento fueron las 
bestias de tiro y de caza, pues dada la utilidad de éstos animales y su alto costo, 
proporcionaron la obligación al pater familiae los consiguiera solamente alquilados. El 
arrendamiento de casas tuvo lugar hasta después de las guerras púnicas, cuando por la 
afluencia de extranjeros en Roma, tuvieron la necesidad de arrendar tierras de 
particulares. 
 
El principal factor que determinaba la celebración de un contrato de arrendamiento 
en épocas Romanas, era la voluntad libre de los contratantes, los propietarios ejercían un 
poder absoluto sobre sus bienes y el arrendamiento que por lo general la parte 
económicamente débil frente al propietario que cada día se volvía más rico y poderoso y 
poco a poco se degeneraba la libertad contractual; por lo que en consecuencia aparecen 
leyes que trataban de volver más equitativas las cargas y ventajas recíprocas del contrato 
de arrendamiento. 
 
 Los Romanos distinguían diversas clases de arrendamiento como: 
 
 
 
 
 
 
 
1 PETIT Eugene, Tratado Elemental de Derecho Romano, Novena Edición, Editorial Nacional, México 1997, 
Pág. 368 
 
 
 
15
 
 
 
 
I. LA LOCATIO CONDUCTIO RERUM. 
 
Que es el contrato de arrendamiento de cosas y que es el más importante, ya que 
éste contrato contaba con diversos elementos como son: 
 
a) El objeto.- Cualquier cosa podía ser objeto de arrendamiento mientras no fuera 
consumible por el primer uso, ya que al término del arrendamiento debe restituirse la 
cosa. 
 
b) El precio.- Que como lo mencionaba la definición debería de consistir en 
dinero, el cual debía de ser cierto; el mismo lo tenía que pagar el CONDUCTOR 
(arrendatario) por el goce de la cosa objeto del contrato. 
 
c) El consentimiento.- Con éste elemento se perfeccionaba el contrato de 
referencia cualquiera que fuese el modo de su manifestación. 
 
“El contrato de arrendamiento tenía una duración limitada y al término del 
mismo se agotaba la fuente de las obligaciones emanadas del contrato; pero las 
ya nacidas y que aún no han sido ejecutadas, quedaban subsistentes.”2
 
Las obligaciones del arrendador (locator), consistían en la entrega de la cosa 
materia del contrato y mantener al arrendatario (conductor) en el goce pacífico de la cosa, 
garantizando contra la evicción y los vicios ocultos. 
 
Las obligaciones principales del arrendatario (conductor) eran principalmente la del 
pago de las Merces y usar la cosa como lo haría un buen padre de familia. 
 
Las causas por las cuales se terminaba el arrendamiento eran: 
 
 
 
 
 
2 PETIT Eugene,Op. Cit., Pág., 403 
 
 
16
 
 
 
a) Por voluntad de las dos partes contratantes. 
 
b) Por la falta de pago del precio del arrendamiento en el tiempo convenido. 
 
c) Por la voluntad unilateral del arrendatario, si el arrendamiento fue 
concertado por tiempo indeterminado; por si no podía gozar de las cosas por 
pérdida fortuita o falta de reparación 
 
d) Por vencimiento del término de duración del contrato; la duración era de 
cinco años como limitación del tiempo que duraban los contratos otorgados por los 
Censores con tierras del Estado. 
 
e) Por voluntad unilateral del arrendador, si éste tenía la necesidad urgente 
de la casa arrendada. 
 
 
II. LA LOCATIO CONDUCTI OPERARUM. 
 
Consistía este arrendamiento en una persona llamada LOCATOR, prestaba 
determinados servicios personales a otra llamada CONDUCTOR, por lo que ésta en 
contraprestación debería pagar una Merces. 
 
El Conductor a cuyo favor se prestaba el servicio, mediante la “ACTIO 
CONDUCTIO” podía exigir del locator la ejecución esmerada del trabajo encomendado. El 
locator podía mediante la “ACTIO LOCATI”, exigir al conductor el pago del precio 
convenido. 
 
 
Quiero hacer notar, que no todos los servicios podían ser objeto del 
arrendamiento; ya que existían servicios considerados de categoría como los prestados 
por un honorable abogado, un médico, etc. cuyos servicios eran cubiertos en “honorarios” 
denominación que persiste hasta nuestros días. 
 
 
 
17
 
 
 
III. LA LOCATIO CONDUCTIO OPERIS. 
 
Es el arrendamiento de obra o industria; considerado de poca importancia, sin 
embargo, estimo que no está por demás a manera de conclusión de este sencillo estudio 
enunciando al que la Locatio Conductio Rerum, es el verdadero antecedente en la época 
Romana del Arrendamiento Inmobiliario. 
 
1.2. DERECHO FRANCÉS.
 
En la Legislación Francesa tambiénse encuentran antecedentes del 
arrendamiento inmobiliario; sobre todo en el “Código de Napoleón”. Como no podrá 
apreciar el Derecho Romano tuvo una influencia preponderante sobre el Derecho 
Francés, ya que se encuentran ligeras modificaciones entre las legislaciones. 
 
La definición que nos presenta el Código de Napoleón, sobre el arrendamiento es 
la siguiente: “Es un contrato por el cual una de las partes se compromete a suministrar a 
la otra goce temporal de una cosa, o a prestarle un servicio personal determinado a 
cambio de una remuneración”. 
 
De lo anterior se desprende: 
 
I. Que habla de una relación entre dos partes. 
 
II. Podemos citar la temporalidad de la contraprestación; y como en el Derecho 
Romano, también nos menciona a la prestación de servicios como un arrendamiento de 
personas. 
 
Así pues, las cosas susceptibles de arrendar son: los bienes muebles, los bienes 
inmuebles y los servicios profesionales. (También llamados personales). 
 
A continuación enunciaré una serie de disposiciones que se encuentran en el 
Código de Napoleón referente a la materia que nos ocupa en el presente estudio. 
 
 
 
18
 
 
Según el Artículo 1719, el arrendador está obligado por la naturaleza misma del 
contrato y sin que sea necesario ningún pacto particular: 1.- Entregar la cosa arrendada, 
2.- Mantener esa cosa en estado de servir al uso para el que se arrendó, 3.- Hacer que la 
disfrute pacíficamente el arrendatario por la duración del arrendamiento. 
 
El límite máximo para la duración de los arrendamientos es de 99 años, pero 
también se podía celebrar un contrato de ésta naturaleza por tiempo incierto, es decir, 
“Por el tiempo que dure la vida del arrendador o del arrendatario”.3
 
En el arrendamiento de bienes inmuebles, los urbanos se les denominaba con el 
nombre de “bail a loyer” y a los inmuebles rústicos “bail a ferme”. 
 
“Conforme a lo dispuesto por el Artículo 1713, todas las cosas pueden ser objeto 
de arrendamiento, pero se mencionaban como excepción a los bienes que su uso o 
disfrute se encontraba fuera del comercio, o cuando es imposible por consumirse su 
sustancia por lo que no pueden ser objeto del contrato de arrendamiento. En la 
Legislación Francesa, se señalan como obligaciones del arrendador:”4
 
I. Entregar la cosa arrendada en estado de servir para el uso contenido. 
II. Garantizar al arrendatario la posesión pacífica de la cosa por todo el tiempo que 
dure el arrendamiento. 
 
III. Garantizar al arrendatario de todos los defectos y ser responsable de los vicios 
ocultos de la cosa que obstaculicen su uso, aunque el arrendador no lo haya conocido. 
 
IV. Hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones que la cosa necesite. 
 
V. Respetar la forma de la cosa durante todo el tiempo que dure el arrendamiento. 
 
VI. Si las reparaciones que necesita la cosa duran más de cuarenta días, el precio 
del arrendamiento se disminuirá proporcionalmente al tiempo y a la parte de la cosa no 
usada. 
 
 
3 Planiol y Repert, Tratado práctico de Derecho Civil, Décimo Quinta Edición, Editorial Porrúa. México 
1998, Pág. 496. 
4 Planiol y Repert, Op. Cit., Pág. 486. 
 
 
19
 
Esa misma legislación establecía en su Artículo 1728, como obligaciones 
principales del arrendatario las dos siguientes: 
 
I. Usar la cosa de acuerdo al destino convenido. 
 
II. Pagar el precio de la cosa arrendada en el término convenido (el precio que 
debe pagar recibe el nombre de alquiler “LOYER” o renta “FERMAGE”). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20
 
 
1.3. DERECHO ESPAÑOL
 
El Derecho Español, al igual que el Derecho Romano y el Francés es la base de 
nuestra legislación, por lo que trataré algunos aspectos del Derecho Civil Español, en 
materia de arrendamiento, de una manera breve. 
 
Para iniciar nos define el contrato de arrendamiento como “Un contrato en el que 
conviene los contrayentes, por el uso de alguna cosa y obra de persona o bestia, y se da 
cierto precio en dineros”. 
 
Los bienes que pueden darse en arrendamiento son aquellos que no se consuman 
con el uso, ya que al término del arrendamiento, el arrendatario debe restituir la cosa; el 
contrato de referencia debe otorgarse por escrito, ya que el arrendatario devolverá la cosa 
arrendada si faltare la prueba del precio convenido. 
 
Las obligaciones que nos señalan para el arrendador entre otras, son las 
siguientes: Entregar la cosa arrendada, mantener al arrendatario en el uso y goce 
pacífico del bien mientras dure el contrato, hacer las reparaciones necesarias que se 
requieran, para que la cosa sirva para el uso convenido, si el arrendatario hacer mejoras 
que aumenten el valor de la cosa, el tiempo necesario para que desquite su valor a cuenta 
de las rentas. 
 
 
El arrendatario se obliga a: Usar la cosa como un diligente padre de familia 
destinándole al uso convenido y en su defecto, al que se infiera de la naturaleza de la 
cosa, según la costumbre del lugar, pagar el precio convenido en los términos 
estipulados, devolver la finca o la cosa al concluir el contrato. 
 
Si la cosa es vendida estando vigente el contrato de arrendamiento, el comprador 
debe respetar el contrato, si así lo estipuló y si es despojado el arrendatario, el arrendador 
debe indemnizarlo por los perjuicios que sufra. 
 
El arrendamiento de cosa y servicios existe cuando el que presta sus servicios 
recibe de la otra parte, la tradición de una cosa sobre la que tiene que realizar el trabajo. 
 
 
21
 
 
Normalmente el arrendatario únicamente se obliga a prestar sus servicios pero en 
algunas ocasiones, también puede comprometerse a suministrar los materiales de la obra. 
 
 
 
 
 
22
 
 
C A P I T U L O 2 
 
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN GENERAL EN EL 
DERECHO MEXICANO 
 
2.1. DEFINICIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 
 
 
Como podemos observar, el arrendamiento ha sido uno de los contratos más 
antiguos que se han reglamentado en diversas disposiciones legislativas. 
 
Ahora bien, es el momento de exponer la parte substancial en relación al contrato 
de referencia, como lo es su definición, su clasificación y sus características. 
 
“Considero necesario el conocimiento previo del significado etimológico del término 
arrendamiento, así tenemos que proviene primero, de “ar- por ad acción y latín 
REDOARE, que significa volver de RE, que significa volver de RE, que significa segunda 
vez; daré tema consecutivo de daré, dar. Catalán arrendar; francés - Arrendatar - Renta.”5
 
El contrato, es la especie y el convenio es el género, así tenemos que el convenio 
es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir 
obligaciones. 
 
El artículo 2398 del Código Civil vigente para el Distrito Federal, nos dice: “Hay 
arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a 
conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra, a pagar por ése uso o goce un 
precio cierto” 
 
 
5 ECHEGARAY y, Eduardo de, Diccionario Etimológico de la Lengua Española, Vigésimo Séptima 
Edición, Editorial Porrua, Tomo I, Pág. 624. 
 
 
 
23
 
 
Existen diversos elementos que señala ésta definición, los cuales serán 
estudiados más adelante. En la definición ya mencionada se puede interpretar la palabra 
“uso o goce” como sinónimo, pero hay algunos tratadistas que diferencian estas dos 
palabras, la primera como el uso o destino del bien y la segunda como el derecho de 
disfrutar el bien. Así lo define Leopoldo Aguilar y Carbajal, citando que “Doctrinalmente 
sea definido el contrato de arrendamiento como aquel en virtud del cual una persona 
llamada arrendador concede a otra llamada arrendatario el uso y goce de una cosa, en 
forma temporal, o soloel uso, mediante el pago de una renta, que es el precio y que debe 
ser cierto” 6
 
Ahora bien, estoy de acuerdo con los tratadistas al señalar que en el objeto 
materia del contrato, se puede convenir un uso determinado, como en éste caso, el bien 
se destina para casa habitación en el presente estudio. El que goce será entonces el 
derecho de disfrutar el bien. 
 
Rafael de Pina, dice que el contrato de arrendamiento es: “Aquél en cuya virtud 
una parte cede a otra el uso y disfrute temporal de una cosa o derecho mediante un 
precio cierto” 7
 
“Se define el arrendamiento como un contrato por virtud del cual una persona 
llamada arrendador concede a otra llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una 
cosa, mediante el pago de un precio” Nos señala así el maestro Rafael Rojina Villegas.8
El maestro Ramón Sánchez Medal, define el contrato de arrendamiento en los 
términos siguientes: “Es el contrato por el cual el arrendador se obliga a conceder el uso o 
goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto”.9
 
En las definiciones anteriores, se establece reciprocidad de concesiones que 
existen entre las partes, además de señalarnos la denominación de Arrendador y 
Arrendatario. 
 
 
6 AGUILAR CARVAJAL, Ricardo, Contratos Civiles, Sexta Edición, Editorial Porrua, México 1996, Pág. 
151. 
7 DE PINA VARA, Rafael, Elementos de Derecho Civil Mexicano, Cuarta Edición, Editorial Porrua, 
México 1996, Pág. 98. 
8 ROJINA VILLEGAS Rafael, Compendio de Derecho Civil, Volumen IV, Cuarta Edición, Editorial 
Porrua, México 1999, Pág. 229. 
9 SÁNCHEZ MEDAL Ramón, De los Contratos Civiles, Décimo Quinta Edición, Editorial Porrua, México 
1997, Pág. 173. 
 
 
24
 
Así concluyo que el contrato de arrendamiento es aquél mediante el cual se 
determinan la voluntad del arrendador y arrendatario, en dar el uso y goce temporal de 
una cosa y pagar un precio cierto por ese uso y goce respectivamente.
 
 
2.2. CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
 
 
Citando al tratadista Miguel Ángel Zamora Y Valencia nos dice que “Los contratos 
pueden ser clasificados desde muy diversos puntos de vista según el aspecto que trate de 
resaltarse, una clasificación que puede ser necesario o útil conforme a un determinado 
ordenamiento en un país. Así, la clasificación que hacen los autores desde el punto de 
vista de su causa, distinguiendo aquellos que tienen la causa en si mismos, de los que 
pueden ser separados de ella, para los franceses pueden ser útil o necesario, pero para 
los mexicanos no lo sería”.10
 
Tomando en consideración la definición y reglamentación que nos proporciona el 
Código Civil del Distrito Federal, encontramos la siguiente clasificación del contrato de 
arrendamiento de acuerdo con sus PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS de éste. 
 
a) Se trata de un contrato Traslativo de uso, porque uno de sus objetivos 
principales es el transferir el uso y goce de un bien, siendo que ésa concesión sea en 
forma temporal. 
 
b) Es Principal, ya que vale por sí mismo, tiene una existencia independiente que 
no necesita de otro ni de la existencia de otro anterior, es decir, tiene vida jurídica propia. 
 
c) Es Bilateral, porque al celebrarse un contrato de arrendamiento, las partes que 
intervienen en él, engendran derechos y obligaciones recíprocas. El artículo 1836 del 
Código Civil vigente para el Distrito Federal, establece: “El contrato es bilateral cuando las 
partes se obligan recíprocamente.” 
 
 
10ZAMORA Y VALENCIA Miguel Ángel, Contratos Civiles, Sexta Edición, Editorial Porrua, México 
1997, Pág.149. 
 
 
 
25
 
d) El artículo 1837 dice: “Es un contrato Oneroso aquél en que se estipulan 
provechosos y gravámenes recíprocos y gratuito aquél en que el provecho es solamente 
de una de las partes”. 
 
Por lo tanto el contrato objeto del presente estudio, es de carácter oneroso, porque 
se establecen provechos y gravámenes recíprocos. 
 
e) Es un contrato Consensual, ya que basta el sólo consentimiento de las partes 
para que surta sus efectos. 
 
f) El contrato de arrendamiento es un contrato Formal, porque para su perfección 
es necesario cumplir con la forma especial, que establece la ley, por lo tanto tenemos que 
el artículo 1833 del Código Civil vigente para Distrito Federal, nos indica: “Cuando la ley 
exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será 
válida, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes consta de manera 
fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se le de al contrato la forma legal”. 
 
En consecuencia tenemos que, el contrato multicitado debe otorgarse por escrito, 
en el caso de bienes inmuebles destinados para casa-habitación, la falta de ésta 
formalidad será imputable al arrendador (artículo 2448-F del Código Civil vigente para el 
Distrito Federal). 
 
g) De Tracto Sucesivo, ya que de acuerdo a su naturaleza hace que sus derechos 
y obligaciones no se agoten y por lo mismo, se deberá de cumplir con tales, hasta que 
dure el contrato. 
 
h) Se trata de un Contrato Conmutativo; porque las partes que intervienen en éste, 
conocen sus derechos, obligaciones, provechos y gravámenes, mismos que contraen al 
celebrar dicho contrato. 
 
Otra clasificación que encontramos en relación a éste contrato es de acuerdo a LA 
MATERIA, como lo es: 
 
 
a) EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL.- Nos dice Leopoldo 
Aguilar Carbajal, que el “Arrendamiento será mercantil, según el Artículo 75, Fracción I, 
 
 
26
 
 
del Código de Comercio, cuando se celebre con propósito de especulación comercial, 
de mantenimiento, artículos, muebles o mercaderías, sean en estado natural o después 
de trabajos elaborados. Consiguientemente en nuestra legislación, todo arrendamiento de 
bienes inmuebles será de naturaleza civil, ya que se celebra entre comerciantes o por 
necesidad del comercio”.11
 
El comentario que podemos realizar al respecto, es en relación a que en estos 
contratos se toma en cuenta el ánimo de lucro de las partes contratantes, procuran un 
provecho o ganancia por cualquier medio, con las limitaciones que señale la ley 
respectiva. Se caracteriza por ser un contrato que recae sobre bienes muebles, así que 
podemos decir que no puede haber arrendamiento mercantil para el uso de casa-
habitación, ya que éste es exclusivamente civil. 
 
b) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ADMINISTRATIVO.- Este tipo de contrato 
se perfecciona cuando arrendador y arrendatario convienen en las condiciones a que se 
sujetará el contrato y los bienes objeto de la relación jurídica contractual, y en éste caso 
incluimos aquellos bienes que pertenecen a la Federación, a los Estados o a los 
Municipios y estarán regulados por el derecho administrativo y sólo en forma supletoria 
por el Código Civil para el Distrito Federal, así lo establece el Artículo 2411, que a la letra 
dice: “Los arrendamientos de bienes Nacionales, Municipales o de establecimientos 
públicos, estarán sujetos a las disposiciones del Derecho Administrativo y en lo que no lo 
estuvieren, a las disposiciones de éste capitulo”. 
 
c) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CIVIL.- Este contrato está regulado por 
el Libro IV de Las Obligaciones, Primera Parte, TÍTULO SEXTO, dónde nos habla del 
arrendamiento, de los artículos 2398, al artículo 2496 del Código Civil vigente para el 
Distrito Federal. Estas disposiciones son aplicables en el arrendamiento de bienes 
muebles; sobre fincas rústicas, sobre fincas urbanas y fincas urbanas destinadas para 
casa-habitación. 
 
Para el objeto de estudio en el presente trabajo, tomaremos como ejemplo de 
arrendamiento civil, el destinado para casa habitación, celebrado entre arrendador y 
arrendatario, el primero, para dar en uso un inmueble, por el pago de un alquiler, y el 
 
11 AGUILAR CARVAJAL Leopoldo, Contratos Civiles,Tercera Edición, Editorial Porrua, México 1996, 
Pág. 152. 
 
 
27
 
segundo de los nombrados, a pagar la renta con el ánimo de usar el inmueble para 
casa-habitación. 
 
 
 
 
 
28
 
 
 
 
2.3. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
 
Se dice que el arrendamiento es un contrato de uso que a la vez contiene una 
cierta particularidad, de importancia con otros contratos, debido a las reformas que ha 
sufrido el Código Civil para el Distrito Federal, ya que como lo marca el Artículo 2448 F 
del citado ordenamiento legal, que para los efectos del capítulo IV, el contrato de 
arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de ésta formalidad será imputable al 
arrendador. “Las disposiciones de éste capítulo son de orden público e interés social, por 
tanto son irrenunciables y en consecuencia, cualquier estipulación en contrario se tendrá 
por no puesta”. 
 
El contrato deberá contener, cuando menos, las siguientes estipulaciones: 
 
 I. Nombre del arrendador y arrendatario. 
 
 II. La ubicación del inmueble. 
 
 III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las 
instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo así como del 
estado que guarda. 
 
 IV. El monto de la renta. 
 
 V. La garantía, en su caso. 
 
VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble 
arrendado. 
 
 
 VII. El término del contrato. 
 
 
 
29
 
VIII. Las obligaciones del arrendador y arrendatario que contraigan 
adicionalmente a las establecidas en la ley. 
 
Los arrendamientos de acuerdo a lo estipulado en el Artículo 2398 no puede 
exceder de más de diez años para las fincas destinadas a habitación, y de veinte años 
para las fincas destinadas al comercio o a la industria. 
 
 
30
 
FORMATO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE CELEBRAN POR UNA PARTE EN SU CARÁCTER DE ARRENDADOR 
(PERSONA FÍSICA O MORAL)._________________________. R.F.C.___________ REPRESENTADA POR 
_____________Y POR LA OTRA EN SU CARÁCTER DE ARRENDATARIO (PERSONA FÍSICA O MORAL) ——————
————————————————— R.F.C.____________ REPRESENTADA POR ___________________RESPECTO 
DEL INMUEBLE UBICADO EN ——————-—————————————————————————————— CON 
CTA PREDIAL No. ___________________- DE CONFORMIDAD CON LAS SIGUIENTES CLÁUSULAS: 
 
CLAUSULAS 
 
1a- El arrendador______________________________________, concede en arrendamiento al arrendatario 
(inquilino)_________________el inmueble, ubicado en —————————————————— No. ______ localidad 
que_______________________________ es de interés social y reúne las condiciones higiene y seguridad y cuenta con 
__________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________ 
en perfecto estado de funcionamiento, que el arrendatario recibe a su entera satisfacción, en los términos de los artículos 
2448 A y 2448 F fracción III del Código Civil vigente para el Distrito Federal. 
2a.- El arrendatario (inquilino) pagará al arrendador ó a quien sus derechos represente, la cantidad de $——————— 
(cantidad con numero y letra) más el impuesto al valor agregado correspondiente, por concepto de renta mensual de la 
localidad arrendada, misma que se cubrirá en moneda nacional y por mes adelantado en el domicilio del arrendador 
ubicado en __________________.o vía depósito en la cuenta —————————— del banco _____________________ 
sin necesidad de previo cobro, entendiéndose que el pago deberá realizarse dentro de los primeros —— días naturales de 
cada mes; por falta de pago oportuno de la renta en el plazo anteriormente señalado, el arrendatario expresamente se 
obliga a cubrir un ——% sobre el monto de las rentas adeudadas cada vez que esto suceda, para cubrir los gastos de 
cobranza especial, sin perjuicio de la pena convencional que se encuentre pactada. Conforme a lo dispuesto por los 
artículos correspondientes del Código Civil vigentes para el Distrito Federal. 
3a.- El término del arrendamiento será de _______________________, contados a partir del día ———————————
———- fecha en que el inquilino recibe el inmueble objeto del contrato, y toma posesión material del mismo, término que 
será prorrogable a voluntad del arrendatario (inquilino) hasta por un año mas, siempre y cuando se encuentre al corriente 
en el pago de las rentas, según lo establece el artículo 2448 C del Código Civil vigente para el Distrito Federal. 
4a.- Señala el arrendatario (inquilino) como domicilio legal la localidad que se le alquila, renunciando a cualquier otro para 
los efectos que hubiere lugar y aun cuando desocupe. 
5a.- Si por cualquier circunstancia, el arrendador recibiere del arrendatario (inquilino) las pensiones rentísticas en forma 
distinta a la estipulada, no debe entenderse renovado este contrato, continuando en todo su vigor en cada una de las 
cláusulas. 
6a.- El arrendatario (inquilino) no podrá sin consentimiento escrito del arrendador, variar la forma de la localidad arrendada 
y si lo hiciere, deberá reestablecerla al estado en que la recibió, siendo además responsable de los daños y perjuicios que 
le ocasionare. En el caso en que se requiriese hacer alguna reparación necesaria para el uso a que esta destinada la 
localidad arrendada, el arrendatario (inquilino) se obliga a poner en conocimiento del arrendador o de quien sus derechos 
represente dicha situación por escrito, recabando copia con acuse de recibo, pues en caso contrario incurrirá en la 
responsabilidad que señala el artículo 2415 del Código Civil vigente, así mismo, conviene el inquilino en que todas las 
mejoras que realice en beneficio de la propiedad, tales como instalaciones de luz, calefacción, muros, timbres, etc. y 
aquéllas que pudieran ser aprovechables, quedarán a beneficio de la misma para lo cual renuncia a lo preceptuado por el 
artículo 2423 y subsecuentes del Código Civil vigente para el Distrito Federal. 
7a.- El arrendador se obliga por su parte a realizar las obras que ordena la autoridad sanitaria correspondiente, como 
necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica, responsabilizándose en todo caso de los daños perjuicios que 
sufriere el inquilino por esta causa. 
8a.- El arrendatario (inquilino) conviene en que la localidad arrendada la recibe en buen estado, manifestando que la 
misma reúne los requisitos preceptuados por el artículo 2448 A del Código Civil vigente para el Distrito Federal, teniendo 
todos los servicios sanitarios al corriente, aceptando lo dispuesto por el articulo 2444 del ordenamiento citado, siendo de 
su exclusiva cuenta las reparaciones que en dichas instalaciones sean necesarias, obligándose a indemnizar a el 
arrendador por cualquier daño en la localidad arrendada causando por su culpa o por la de sus sirvientes, parientes y 
demás personas que habiten o le visiten; comprometiéndose a mantener aseados y en buen estado los servicios e 
instalaciones existentes. 
9a - Toda vez que el término del arrendamiento es forzoso, concluye el día prefijado sin necesidad de juicio, el inquilino 
tendrá derecho a lo preceptuado en el artículo 2448 C del Código Civil vigente para el Distrito Federal; pero para el caso 
de no hacerlo valer en tiempo y forma, o de no reunir los requisitos en él establecidos y no desocupara por cualquier 
causa, no se considerará prorrogado el contrato, haciéndosele efectiva la pena convencional estipulada en la cláusula 4a. 
del presente contrato; habida cuenta de que estará obligado al pago de sus rentas, hasta no ser devuelta la localidad a 
satisfacción por escrito del arrendador. 
10a.- GARANTÍA ADICIONAL: El arrendatario como garantía adicional de las obligaciones que asume bajo el presente 
contrato, entrega la cantidad de $ ______________________ ( ______________________ PESOS 00/100 M.N.) como 
depósito, la cual le será devuelta por el arrendador al arrendatario dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes a la 
fechade desocupación del inmueble, siempre que no deba nada por concepto de renta y haya cumplido con todas las 
obligaciones asumidas bajo el mismo. 
11a.- Una vez transcurridos los términos a que hace mención el artículo 2448 C del Código sustantivo, el contrato podrá 
convertirse en voluntario para ambas partes; así como en el caso en que el arrendatario (inquilino) no los haga valer en los 
términos y condiciones que la propia ley estipula y el contrato prevalezca por voluntad de estas. 
 
 
31
 
12a.- Para el caso de reunirse las condiciones a que hace mención la cláusula anterior, ambas partes se obligan para 
el caso de querer darlo por terminado, a notificarse por escrito con 15 días de anticipación; obligándose el inquilino a 
desocupar dentro del término señalado, en cuyo caso sólo pagará al arrendador la cantidad que estuviere adeudando al 
entregar la localidad; renunciando al plazo previsto en el por el artículos 2478 del Código aludido, obligándose igualmente 
a poner cédulas o avisos en las ventanas, puertas o balcones de la localidad y mostrarla en su interior a las personas que 
pretendan verla como futuros inquilinos, tal y como lo preceptúa el artículo 2479 del Código Sustantivo. 
13a.- No podrá retener la renta el arrendatario (inquilino) en ningún caso ni bajo ningún título judicial o extrajudicial, ni por 
falta de composturas ni por reparaciones que el arrendador deje de hacer; sino que la pagará íntegramente y en la fecha 
estipulada, además de cumplir con las obligaciones que previenen los artículos 2425, 2426, y 2427; para lo cual renuncia a 
los beneficios que le conceden para este caso los artículos 2412, 2413 2414 y 2490 del Código Sustantivo mencionado. 
14a.- Si en la propiedad a que pertenece la localidad objeto del presente contrato hay dos o más arrendatarios, queda 
expresamente prohibido hacer uso de patios, corredores, escaleras y azoteas, si no es puramente para tránsito o para el 
servicio indispensable de la localidad y en este caso, se le prohíbe expresamente tener perros, gatos u otros animales que 
molesten a los demás inquilinos o maltraten la propiedad; por otra parte, el inquilino se obliga, de renunciarse los 
supuestos del párrafo anterior, a que se haga el aseo de la porción interior o exterior que le corresponda a su localidad; 
cumpliendo así con el Reglamento de Policía y Buen Gobierno y en caso de no haber portero, procurara que el zaguán o 
puerta de entrada general se cierra antes de las once de la noche. 
15a.- El arrendador se obliga a registrar el presente contrato ante la autoridad competente del Gobierno del Distrito 
Federal, cumpliendo así con lo preceptuado por el artículo 2448 G del Código Sustantivo, comprometiéndose a entregar al 
arrendatario (inquilino) copia debidamente registrada del presente contrato. En caso de incumplimiento por parte del 
arrendador del párrafo anterior, el arrendatario (inquilino) cuenta con el derecho de registrar el presente contrato ante la 
autoridad señalada. 
16a.-El presente contrato no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario (inquilino), sino sólo por los 
motivos establecidos en las leyes tal y como lo preceptúa el articulo 2448 H del Código Civil vigente. 
Con exclusión de cualquiera otra persona, el cónyuge, el o la concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea 
o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogan los derechos y obligaciones de este, en los mismos términos del 
contrato, siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario (inquilino). 
17a.-Si el arrendatario (inquilino) se encuentra al corriente del pago de la renta, tendrá derecho a que en igualdad de 
condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. Así mismo tendrá el derecho del 
tanto, en caso de que el propietario quiera vender la propiedad arrendada. 
18a.- El ejercicio del derecho del tanto se sujetará a los siguientes puntos: 
I. En todos casos, el propietario deberá dar aviso en forma indubitable al arrendatario, de su deseo de vender el inmueble, 
precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compra-venta. 
II. El ó los arrendatarios, dispondrán de 15 días para notificar en forma indubitable al arrendador, su voluntad de ejercer el 
derecho del tanto, en los términos y condiciones de la oferta. 
III. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo 
aviso en forma indubitable al arrendatario, quien a partir de ese momento, dispondrá de un nuevo plazo de 15 días para 
los efectos del párrafo anterior, si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo esta obligado a dar este nuevo aviso, 
cuando el incremento o decremento del mismo, sea de mas de diez por ciento. 
IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la Ley de la 
materia. 
V. Los notarios deberán cerciorarse del cumplimiento de éste artículo previamente a la autorización de la escritura de 
compra-venta. 
VI. La compra -venta y su escrituración, realizadas en contravención de lo dispuesto en este articulo, serán nulas de pleno 
derecho y los notarios incurrirán en responsabilidad, en los términos de la ley de la materia. La acción de nulidad a que se 
refiere esta fracción, prescribe a los seis meses contados a partir de que el arrendatario tuvo conocimiento de la 
realización del contrato. 
En caso de que el arrendatario no dé el aviso a que se refieren las fracciones II y III de éste artículo, precluirá su derecho. 
Se adiciona el Artículo 3042 del Código vigente para quedar como sigue- 
I Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el 
dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles. 
 
II. La constitución del patrimonio familiar 
 
III Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo mayor de seis años y aquellos en que 
haya anticipos de rentas por mas de tres años y 
 
IV los demás títulos que la ley ordené expresamente que sean registrados. 
 
19a.- En caso de que el arrendatario (inquilino) por cualquier causa deposite la renta, se compromete a Informar al 
arrendador dentro de un plazo de cinco días, el lugar en donde se encuentra y a continuar efectuar las consignaciones en 
el mismo sitio; estando conforme que, en caso de no dar aviso, se cubrirá un _____ % de cada mensualidad depositada y 
no notificada, como pena convencional. 
20a.- Cuando en el inmueble exista estacionamiento, el arrendatario (inquilino) deberá ocupar únicamente el espacio que 
le sea asignado, comprometiéndose a dejar las llaves del vehículo en caso de que exista portero o a dar las facilidades 
 
 
32
 
necesarias para que puedan moverlo a fin de permitir la circulación de los demás vecinos. 
El arrendador no es responsable de los daños que sufra el vehículo del arrendatario (inquilino) en el estacionamiento, ni de 
la seguridad del mismo o de los objetos que deje en su interior. Las partes contratantes convienen en que el lugar 
designado al vehículo del arrendatario (inquilino) podrá ser cambiado por el arrendador conforme a las necesidades del 
servicio. 
21a.- El arrendatario (inquilino) conviene en pagar la totalidad del importe del recibo que por derecho de agua y luz giren 
las autoridades correspondientes. en base al consumo total del local y conforme a la tarifa aplicable según el articulo 521 y 
demás relativos de la Ley de Hacienda del Distrito Federal. Para el caso de que exista un solo recibo por consumo de 
agua para el inmueble, se prorrateara el mismo entre el número de viviendas que se encuentren dadas en arrendamiento. 
22a.- Si la localidad arrendada se entrega con servicio telefónico, el arrendatario(inquilino)se compromete a no cambiar 
cambiarla situación legal del mismo, a no alterar el equipo y a cubrir puntualmente a la compañía de teléfono que se trate, 
elrecibo mensual correspondiente; conviniendo en que si se suspende ese servicio por causas imputables a el, pagara el 
importe de los gastos y gestiones que ocasione su reinstalación y en caso de que ésta no se obtenga cubrirá además la 
pena convencional establecida en la cláusula cuarta del presente contrato. 
23a.- El arrendador podrá si así lo juzgo conveniente, pedir al arrendatario (inquilino) la entrega de una cantidad para 
garantizar el pago de cualquier adeudo relacionado con el servicio telefónico, quedando igualmente establecido que el 
arrendador podrá suspenderlo indefinidamente cuando se deban dos mensualidades de renta del teléfono o del local. 
Todos los asuntos relacionados con el servicio telefónico, deberán ser tratados por escrito con el arrendador o quien sus 
derechos represente, el cual deberá expresar su conformidad en caso de que se desee adicionar o modificar el servicio, 
conviniéndose que cualquier cambio en el mismo, quedara en beneficio del inmueble. 
24a.- El arrendador no es responsable de la seguridad de los bienes muebles que introduzca el arrendatario (inquilino) en 
la localidad, si el arrendatario (inquilino) desea establecer por su cuenta servicio especial de vigilancia en el inmueble 
arrendado, deberá contratarlo con el cuerpo de seguridad que le señale el arrendador o quien sus derechos represente. 
25a.- Cualquier practica en contrario a lo establecido en el presente contrato, será causa de rescisión del mismo. Para 
cancelar el presente contrato, cualquiera que sea la causa y siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo, el 
arrendatario (inquilino) se obliga a acudir al domicilio del arrendador o a quien sus derechos represente, para recabar sus 
firmas y la constancia de finiquito correspondiente; ya que en caso contrario y seguirá produciendo todos sus efectos. 
26a.- El arrendatario (inquilino) señala como domicilio para notificaciones, emplazamiento o cualquier otro efecto legal 
correspondiente, la localidad arrendada. 
37a.- Las partes que intervienen en el presente contrato declaran su conformidad en someterse para la interpretación y 
cumplimiento del mismo, en la jurisdicción de los Tribunales de la Ciudad de México, renunciando expresamente al fuero 
de su domicilio presente o futuro. 
31ª.- El presente contrato se extiende por triplicado, conservando el original el arrendador, una copia para el arrendatario 
(inquilino) y una para la Tesorería del Distrito Federal. Los contratantes declaran estar debidamente enterados de todas y 
cada una de las cláusulas contenidas en este contrato y que conocen todos y cada uno de los artículos firmando de 
conformidad en el día de del 20 
ARRENDADOR ARRENDATARIO (inquilino) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
33
 
C A P I T U L O 3 
 
CONCEPTOS Y ELEMENTOS ESENCIALES DEL 
ARRENDAMIENTO 
 
3.1. ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 2398 DEL CÓDIGO CIVIL 
VIGENTE. 
 
En el Código Civil para el Distrito Federal, en su TÍTULO SEXTO nos 
estipula el arrendamiento, encontrando que el capítulo primero establece las 
disposiciones generales comenzando con el artículo 2398 que a la letra dice: 
 
Artículo 2398 
Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan 
recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a 
pagar por ese uso o goce un precio cierto.¨ 
 
En su párrafo segundo, este mismo artículo nos habla de que el 
arrendamiento no puede exceder a diez años para las fincas destinadas a 
habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria”. 
 
Ahora bien, hablaremos de las disposiciones legales contenidas en los 
Códigos Civiles 1870 y 1884, que hacen referencia a nuestro tema de análisis. 
 
 
 
En Código Civil 1870 dentro de sus preceptos estipulaba, en su artículo 
3068 que a la letra decía: “Se llama arrendamiento al contrato por el que una 
persona cede a otra el uso o el goce de una cosa por tiempo determinado y 
 
 
34
 
mediante un precio cierto. Se llama arrendador el que da la cosa en 
arrendamiento y arrendatario el que la recibe”. 
 
Al formular el anterior concepto del contrato de arrendamiento, nuestro 
primer Código Civil se apartó de la tradición romana continuada por la Legislación 
Francesa, y en efecto, de acuerdo con el concepto que transcribimos 
anteriormente, el contrato a que hacemos referencia únicamente podía recaer 
sobre bienes corporales o incorporales, es decir, sobre cosas o sobre derechos. 
En cambio en la Legislación Romana y Francesa el arrendamiento tenía un objeto 
más amplio, ya que existía también el arrendamiento de servicios y el de obra. 
 
La renta o precio del arrendamiento que estaba contemplado en el artículo 
3068 de nuestro código en cuestión, podía consistir en una suma de dinero o en 
cualquier otra cosa equivalente con tal de que fuera cierta y determinada. 
 
Por lo que respecta a la capacidad para celebrar dicho contrato, nos 
remitimos al Artículo 3069 de este mismo ordenamiento que nos establecía, que 
podían dar y recibir el arrendamiento, todos aquellos que podían contratar. Así 
pues, vemos que la capacidad era la regla fundamental y solamente tenia como 
excepción aquella que estaba marcada en la ley. 
 
En lo que respecta al Código Civil de 1884, encontramos que las 
disposiciones legales que formaron el articulado del título vigésimo del Código de 
1870 y que correspondiera al contrato de arrendamiento de éste ordenamiento 
legal fueron reproducidas casi textualmente en el cuerpo del Código de 1884 
contando con pocas y contadas excepciones, dentro de las cuales encontramos: 
 
 
En el Código Civil de 1870 se establecía que el contrato de arrendamiento 
debía otorgarse por escrito cuando la renta pasara de trescientos pesos anuales, 
esto era lo dispuesto en su Artículo 3079 del ordenamiento legal mencionado, en 
cambio en el Código de 1884, se estipulaba que la misma formalidad debía de 
 
 
35
 
cumplirse cuando la renta anual pasara de cien pesos, como se nota 
efectivamente si existía poca diferencia entre el articulado de ambos códigos. 
 
En relación a la terminación del contrato, se estipulaba que cuando este no 
se había celebrado por tiempo determinado, nuestro primer código de 1870 
prevenía que éste debería de durar tres años a cuyo vencimiento terminaría sin 
necesidad de previo desahucio. Agregaba además que éstos tres años serían 
obligatorios solamente para el arrendador. Por otra parte, segundo código el de 
1884 en cuestión estableció que los arrendamientos fueren de predios rústicos o 
urbanos que no se hubieren celebrado por tiempo expresamente determinado, 
concluirían a voluntad de cualquiera de las partes, previa notificación judicial 
hecha con dos meses de anticipación si el predio era urbano y un año si era 
rústico. 
 
Siendo lo mencionado en los párrafos inmediatos anteriores, las principales 
modificaciones que el Código Civil de 1884 introdujo respecto del Código de 1870 
en lo referente al contrato de arrendamiento, entraremos ahora al estudio de éste 
contrato en el Código Civil vigente. 
 
El Código Civil en 1928 establece, en lo que concierne a la materia que 
estudiamos, grandes e importantes reformas respecto de nuestros anteriores 
ordenamientos legales. Se advierte en la redacción del nuevo Código, la 
intervención del legislador de dar una protección más decidida y eficaz al 
arrendamiento, en cuanto a las relaciones del arrendatario. Así desde la 
exposición de motivos de este nuevo cuerpo de leyes, nos hace saber que el 
contrato de arrendamiento se modificó profundamente haciendo desaparecer 
todos aquellos irritantes privilegios establecidos en favor del propietario que tan 
dura hace la situación del arrendatario. 
 
 
El maestro Antonio de J. lozano, establece en su obra que “elarrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar a otra 
 
 
36
 
 
para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su 
trabajo.”12
 
Este contrato es tan necesario y universal como el de compra-venta y 
pertenece esencialmente como el contrato al derecho de gentes, porque en todos 
los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a preocuparse 
por su goce cuando no puede o no quiere comprarlas. 
 
El Código Civil para el Distrito Federal en el TÍTULO SEXTO en su capítulo 
primero establece de una manera extensa, y podríamos decir que casi completa 
todo lo relativo a la materia de arrendamiento, modificando de una manera notable 
la antigua doctrina y preceptos legales establecidos. 
 
Para finalizar el comentario y análisis del artículo en cuestión, haré una 
consideración de orden público e interés social, ya que éstas son irrenunciables, 
entre las que se encuentran: 
 
I. Que los contratos para casa habitación deben 
celebrarse por escrito. 
 
II. La casa habitación debe estar en condiciones de 
higiene y salubridad, tal y como lo exige la ley de la 
materia. 
 
III. La localidad debe estar habitable, higiénica y segura 
con todas las obras que ordena la autoridad si no el 
arrendador responderá de los daños y perjuicios del 
inquilino. 
 
 
12 DE J. LOZANO, Antonio, Diccionario Jurídico, Edición Facsimilar, Tribunal Superior de Justicia, México 
1996, Pág. 179. 
 
 
 
37
 
IV. El contrato estipulado por ambas partes deberá ser 
registrado ante la autoridad competente, entregando 
una copia ya registrada al arrendatario. 
 
V. Los familiares como el o la cónyuge, el o la concubina, 
los hijos y los ascendientes en línea consanguínea o 
por afinidad del arrendatario se subrogan en los 
derechos y obligaciones que se establecieron en el 
contrato, a la muerte del arrendatario o del arrendador. 
 
 
 
 
 
 
 
38
 
 
3.1. ELEMENTOS DE EXISTENCIA 
 
Es importante señalar que los elementos de existencia tanto en el 
Arrendamiento como en los demás contratos, en la doctrina así como en el código 
adjetivo, establecen que son los siguientes: 
 
1. El acuerdo de voluntades o consentimiento: 
Para el maestro Joaquín Martínez Alfaro “El consentimiento es el acuerdo 
de voluntades respecto a un objeto común que consiste en producir 
consecuencias jurídicas que son la creación, transmisión, modificación o extinción 
de obligaciones”13
El jurista Ramón Sánchez Medal, establece en su obra que “El primer 
elemento de existencia es el consentimiento, el cual ha de entenderse para este 
estudio en dos sentidos: como voluntad del deudor para obligarse y como 
concurso o acuerdo de voluntades.”14
Ahora bien, EL CONSENTIMIENTO como nos dice el maestro Rafael 
Rojina Villegas, “es el acuerdo de voluntades que tiene por objeto la creación o 
transmisión de derechos y obligaciones.” 15
En todo contrato es necesario el concurso de voluntades, esto es la 
proposición u oferta de una parte y la aceptación de la otra. El consentimiento para 
ser valido debe ser libre y voluntario; esto se presume mientras no se pruebe 
haber sido dado por error o arrancado con violencia o sacado por dolo o engaño. 
Aplicando ésta definición del consentimiento al caso particular del contrato 
de arrendamiento, podemos definirlo como el acuerdo de voluntades entre 
 
13 MARTINEZ ALFARO Joaquín, Teoría de las obligaciones, Séptima Edición , Editorial Porrua, México 
1999, Pág. 25. 
14 SANCHEZ MEDAL Ramón, De los Contratos Civiles, Décimo Quinta Edición, Editorial Porrua, México 
1997, Pág. 27. 
15 ROJINA VILLEGAS, Rafael. Op. Cit., Pág. 52 
 
 
39
 
arrendador y arrendatario, para que el primero conceda el uso o goce temporal 
de un bien al segundo y éste a su vez pague a aquél un precio cierto como 
remuneración. 
 
Para que el arrendamiento pueda existir, el acuerdo de voluntades o 
consentimiento, debe recaer sobre la naturaleza del contrato, así mismo sobre la 
identidad de la cosa arrendada y sobre el monto del precio fijado; en 
consecuencia tenemos que si las partes sufren error sobre la naturaleza del 
contrato, propiamente no hay consentimiento, porque si una de ellas cree, por 
ejemplo dar en arrendamiento una cosa y la otra cree recibirla en comodato, no 
existe consentimiento para uno ni para otro en los contratos. Así mismo que el 
acuerdo de voluntades debe recaer sobre la identidad del objeto arrendado, ya 
que si no fuera así, existirían objetos diferentes, igualmente si una de las partes 
consintió en un precio determinado y la otra en un precio distinto no existe de 
ninguna forma un contrato, por el simple hecho de que no existe un acuerdo de 
voluntades. 
 
2. El objeto: 
 
Hemos afirmado que EL OBJETO es el segundo de los elementos 
esenciales de todo contrato. En el arrendamiento, por razón de ser un contrato 
bilateral, el objeto es doble, ya que el artículo 1824 del Código Civil vigente, para 
el Distrito Federal establece que son objeto de los contratos: 
 
I. La cosa que el obligado debe dar, 
II. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer. 
 
 
 
 
40
 
 
El maestro Ramón Sánchez Medal define ha “La cosa objeto o el llamado 
objeto-cosa del contrato debe existir en la naturaleza; ser determinada o 
determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio. (Artìculo1825).”16
El Código Civil para el Distrito Federal establece lo siguiente sobre el 
objeto: Artículo 1794. “Para la existencia del contrato se requiere: 
¨I. . . 
II. Objeto que pueda ser materia del contrato..” 
Por otra parte el Artículo 2224 de este mismo Código, establece que “El 
acto jurídico inexistente por la falta de objeto que puede ser materia de él, no 
producirá efecto legal alguno. No es susceptible de valer por confirmación, ni por 
prescripción, su inexistencia puede invocarse por todo interesado.” 
I. “La cosa que el obligado debe dar”; y como cosa que el arrendador debe 
dar, lo es el bien arrendado y lo que el arrendatario está obligado a su vez a 
dar, es el precio, tenemos que en el contrato que comentamos el objeto es, 
por lo que toca a la obligación del arrendador la cosa arrendada; y por lo 
que respecta a la obligación del arrendatario, es el precio estipulado. 
 
 
COSA.- En cuanto a las cosas que pueden ser objeto del contrato de 
arrendamiento, nos dice el artículo 2400 del Código Civil para el Distrito Federal. 
“Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin 
consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos 
estrictamente personales”. De acuerdo con el precepto enunciado y tomando en 
cuenta las excepciones que en el mismo se establecen, todos los bienes muebles 
e inmuebles, corporales e incorporales o derechos pueden ser objeto de éste 
contrato, siempre y cuando éstos estén comprendidos entre los que anuncia el 
Artículo 1825 del Código Sustantivo que a la letra dice: “La cosa objeto del 
 
16 SANCHEZ MEDAL Ramón. Op. Cit., Pág. 35. 
 
 
41
 
 
contrato debe: 1ª Existir en la naturaleza; 2ª Ser determinada o determinable en 
cuanto a su especie y 3ª Estar en el comercio”. 
 
PRECIO.- Constituye, junto con la cosa arrendada, el otro objeto del 
contrato de arrendamiento. 
 
El precio de acuerdo con lo establecido por el Artículo 2399 del multicitado 
Código, la renta o el precio del arrendamiento puede consistir en una suma de 
dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y 
determinada. 
 
El precio del arrendamiento debe ser cierto en cuanto a que los 
contratantes deben fijarlo con la intervención de que éste sea el verdadero. 
 
Por precio cierto se entiende también que sea determinado, es decir, aquel 
que esconocido y precisado desde el momento de celebrarse el contrato. En 
nuestro derecho no se permite, que se precise después de haberse celebrado el 
contrato. Así pues el precio del arrendamiento debe determinarse desde el 
momento en que se celebra el contrato. 
 
3. Solemnidad: 
Para algunos jurista la solemnidad también es un elemento de existencia, 
por lo cual, para los maestros Joaquín Martínez Alfaro y Ernesto Gutiérrez Y 
González,” Solemnes. Son aquellos en los que el modo que se utiliza para 
manifestar la voluntad es considerado, por la norma jurídica, como elemento 
esencial y su inobservancia hace inexistente el acto.”17
 
 
 
17 MARTINEZ ALFARO Joaquín. Op. Cit., Pág. 89. 
 
 
42
 
La legislación adjetiva establece en su artículo 1796. ”Los contratos se 
perfeccionan por el mero consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una 
forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes 
no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las 
consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la 
ley”. 
 
Una vez manifestado lo anterior, se establece que los elementos de 
existencia del arrendamiento, como de la mayoría de los contratos, son lo 
dispuesto por el Artículo 1794 de nuestro código sustantivo que son: El 
consentimiento por un lado y por el otro el objeto que pueda ser materia del 
contrato. 
 
3.3. REQUISITOS DE VALIDEZ. 
 
En todo contrato es necesario el concurso de voluntades, esto es la proposición u 
oferta de una parte y la aceptación de la otra. El consentimiento para ser válido debe ser 
libre y voluntario; esto se presume mientras no se pruebe haber sido dado por error o 
arrancado con violencia o sacado por dolo o engaño. 
 
Los elementos que trataremos en este punto son aquellos cuya total concurrencia 
confiere al contrato plena validez jurídica, cuando faltare alguno de ellos la existencia del 
acto es imperfecta y el mismo está revestido de nulidad, por lo tanto puede ser invalidado 
lo que puede ocurrir cuando se presenta cualquiera de los casos siguientes: 
 
I. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; 
II. Por vicios del consentimiento; 
III. Por que su objeto, su motivo ó fin sea ilícito; y 
IV. Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la 
ley establece. 
 
 
 
 
43
 
A continuación examinaremos cada uno de los elementos de validez del 
contrato de arrendamiento, que a su vez lo son de todos los contratos. 
 
I. CAPACIDAD.- “Entendemos que por capacidad de aptitud para ser titular 
de derechos y obligaciones y en su caso, para ejercitarlos.18” 
 
Al respecto el maestro Joaquín Martínez Alfaro define que la Capacidad: “Es la 
aptitud para ser titular de derechos y sujeto de obligaciones; así como para, por sí mismo, 
hacer valer, cumplirlas y comparecer en juicio”19
 
De estos conceptos que nos dan se desprende dos especies o grados de 
capacidad que conocemos; La de goce y la de ejercicio. La de goce consiste como ya lo 
dijimos antes en ser titular de derecho y obligaciones. Y la de ejercicio que presupone la 
de goce, implica que el sujeto titular de derechos y obligaciones pueda hacerlos valer, o 
en otras palabras que los pueda ejercitar. 
 
Y respecto a la capacidad por lo que toca directamente al contrato de 
arrendamiento, la ley solo exige a los arrendadores la capacidad general para contratar, 
ya que se considera el contrato que estudiamos, como el típico de los actos de 
administración. 
 
FORMA.- “La formalidad consiste en recurrir a un medio único, determinado por el 
derecho, para expresar la voluntad, bien sea por la palabra o por la escritura y atendiendo 
a ella, los contratos se dividen en formales y consensuales.”20
 
Son contratos formales aquellos en los que para ser válidos, se requiere que el 
consentimiento se manifieste por escrito, de tal manera que de no manifestarle en esta 
forma, ya sea por escrito público o privado según el caso, el contrato estará afectado de 
nulidad. 
 
 
 
18 ROJINA VILLEGAS Rafael, Op. Cit., Pág. 591. 
19 MARTINEZ ALFARO Joaquín. Op. Cit., Pág. 63 
20 ROJINA VILLEGAS Rafael, Op. Cit., Pág. 592. 
 
 
 
44
 
Los consensúales, en oposición a los formales, son aquellos que para su 
validez no requieren formalidad alguna y en consecuencia, el consentimiento puede 
manifestarse en forma expresa y tácita. 
 
II LICITUD EN EL OBJETO, MOTIVO O FIN DEL CONTRATO.- Es este, otro 
de los requisitos que hemos mencionado como necesario para la plena validez del 
contrato de arrendamiento. En efecto, la fracción tercera del Artículo 1795 del Código Civil 
para el Distrito Federal como ya lo señalamos; nos dice que una de las causas por las 
cuales puede ser invalidado un contrato, es “Por su objeto, o su motivo o fin sea ilícito”, 
esto atendiendo al hecho de que es contrario a las leyes de orden público o a las buenas 
costumbres. 
 
Joaquín Martínez Alfaro en su obra establece que "La condición está 
incluida en el objeto, motivo o fin y será ilícita si es contraria a las leyes de orden 
público o a las buenas costumbres; por tanto, el concepto de lícito se determina en 
función del significado que se atribuya a las leyes de orden público y a las buenas 
costumbres.21
 
Pero, que debemos entender por leyes de Orden Público y que por Buenas 
Costumbres? Así tenemos que las leyes de orden público son las que se establecen en 
un interés general, por contener preceptos necesarios para la protección de la integridad y 
del bien social. 
 
En cuando a las buenas costumbres, este concepto equivale al de la moralidad 
pública, a la conciencia moral, social, de determinado pueblo y en un cierto tiempo. 
 
Así pues, para determinar la licitud o ilicitud en el objeto de un contrato de 
arrendamiento, debemos atender al goce a que se destinara el bien arrendado. En cuanto 
al motivo o fin de éste mismo contrato, debemos entender como el móvil o finalidad que 
determinan a las partes contratantes a celebrar el arrendamiento; y si éstos son contrarios 
a las leyes de orden público o a las buenas costumbres, dicho contrato será igualmente 
nulo por ser ilícito, tanto el fin como el motivo que determinaron su celebración. 
 
 
21 MARTINEZ ALFARO Joaquín. Op. Cit., Pág. 119. 
 
 
45
 
 
III AUSENCIA DE VICIOS DEL CONSENTIMIENTO 
 
La simple expresión del consentimiento, no es suficiente para la plena validez del 
contrato de arrendamiento, sino que es necesario que ese consentimiento esté exento de 
vicios que lo invalidan; y estos vicios son el error, la violencia y el dolo o la mala fe. 
 
El maestro Joaquín Martínez Alfaro indica al respecto “Es preciso que el 
consentimiento de las partes contratantes se manifieste con un conocimiento 
apegado a la verdad respecto a la materia que es el objeto del contrato; es decir, 
las partes, al manifestar su voluntad, no deben haber sufrido error, Igualmente 
dicho consentimiento debe expresarse en forma libre, sin miedo ni temor; o sea, 
es necesario que la voluntad no este viciada por la violencia.”22
 
Y la ley establece a la letra dice: 
Artículo1812. ”El consentimiento no es valido si ha sido dado por error, 
arrancado por violencia o sorprendido por dolo.” 
Artículo 2228. “La falta de forma establecida por la ley, si no se trata de 
actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión y la incapacidad 
de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad relativa del mismo”. 
EL ERROR.- Es el falso concepto de la realidad. Pero, no todo error constituye un 
vicio bastante para invalidar un contrato, ya que puede tratarse de un error de escasa 
importancia. Para que el error pueda producir la invalidez de un contrato, debe tratarse de 
un error que recaiga sobre motivodeterminante de la voluntad de cualquiera de las partes 
contratantes. 
 
 
 
En cuanto a la violencia de acuerdo con el concepto contenido en el Artículo 1819 
de nuestro multicitado ordenamiento legal, nos dice que no es otra cosa que el empleo de 
la fuerza física o amenazas, que importen peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la 
 
22 MARTINEZ ALFARO Joaquín. Op. Cit., Pág. 92. 
 
 
46
 
salud, o una parte considerable de los bienes con contratante, de su cónyuge, de sus 
ascendientes, de sus descendientes o de sus parientes colaterales, para inducirlo a 
prestar su consentimiento. 
 
 
En relación al DOLO o MALA FE. Se entiende dentro de los contratos como 
cualquiera sugestión o artificio que se emplee para inducir a error o mantener en él alguno 
de los contratantes; y por mala fe la disimulación del error de uno de los contratantes, una 
vez conocido. 
 
En consecuencia, se advierte que el contrato de arrendamiento, en relación con 
los vicios antes señalados, no presenta ninguna particularidad respecto a cualquier otro 
contrato, quedando así sujeto a las reglas generales aplicables. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47
 
 
 
 
C A P I T U L O 4 
 
 
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS 
DESTINADAS A LA HABITACIÓN. 
 
INTRODUCCIÓN. 
 
Antes de entrar al desarrollo del presente capítulo así como de los subsecuentes, 
se considera de suma importancia hacer notar que el presente análisis se refiere a la 
procedencia o improcedencia del incremento convencional pactado entre las partes en el 
monto de la renta. En relación al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la 
habitación cuando el contrato de arrendamiento se haya rescindido o hay oposición del 
arrendador para que se continúe usando el inmueble arrendado; y el inquilino lo ocupe sin 
derecho alguno. 
 
El presente trabajo tiene relevancia, no obstante que diversos artículos del Código 
Civil para el Distrito Federal en materia común y para toda la república en materia Federal 
que hablan del citado arrendamiento, sufrieron modificaciones o fueron derogados, ya que 
estos tienen aplicación hasta antes del 19 de octubre de 1998. Conforme a lo establecido 
por el Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de Julio de 1993 que 
modifico los artículos transitorios del Decreto por lo que se reformo el Código Civil para el 
Distrito Federal en materia común y para toda la república en materia federal. El Código 
de procedimientos civiles del Distrito Federal y la Ley Federal de Protección al 
Consumidor. 
 
 
 
 
 
 
48
 
 
 
4.1. Comentarios a los Artículos 1792, 1796, 1803, 1832, 2398, 2399, 2425 y 
2448 del Código Civil 
 
Primeramente es importante señalar que el convenio es el genero y contrato es 
una especie y que de acuerdo a los Artículos 1792 del Código Civil para el Distrito Federal 
y que a la letra dice “Convenio es el acuerdo de dos o mas personas para crear, transferir, 
modificar o extinguir obligaciones” y el Artículo 1793 establece que “Los convenios que 
producen o transfieren las obligaciones y derechos toman el nombre de contratos”. El 
contrato es una especie de acto jurídico (convenio) que tiene como función la de crear o 
trasmitir obligaciones y derechos. 
 
Es por ende un instrumento característico de la colaboración voluntaria que 
constituye la base de nuestra vida de relación en el campo económico. Del mismo pueden 
surgir relaciones obligatorias de cualquier género y del más variado contenido. De manera 
que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben de cumplirse de acuerdo a 
su contenido. 
 
Ya analizado el articulo 1792 y estableciendo como un acto jurídico al convenio (es 
el acuerdo de dos o mas personas para crear, transferir, modificar o extinguir 
obligaciones), al mismo se indica que tiene un elemento que es necesario para su 
existencia que es el consentimiento y que esta precisado en el artículo 1796 y que a la 
letra dice “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos 
que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a 
los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las 
consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley. 
 
De lo manifestado en el párrafo inmediato anterior el maestro Jorge Alfredo 
Domínguez Martínez determina en su obra que “Cuando en la celebración de un contrato 
se satisfacen todas las exigencias impuestas a sus elementos tanto esenciales como de 
validez y que su composición requiere, hará estar frente a una figura contractual 
 
 
49
 
 
plenamente válida y que a su vez, seguramente satisfará las intenciones de las partes 
cuando esa celebración.”23
 
Es importante precisar y considerar la función jurídica del contrato como “la vía 
más amplia para la creación voluntaria de derechos de crédito convencionales, y de esta 
forma, siempre que se den los elementos, se producirán los efectos de un acto de este 
tipo, aunque esa especie del acto no estuviera expresamente regulada por la ley” 
 
Aunado a lo anterior todo acuerdo de voluntades de las partes, al expresar su 
consentimiento se debe exteriorizar ya sea en forma tacita o expreso tal y como lo 
establece el articulo 1803 del Código Civil de Distrito Federal que a la letra dice: “El 
consentimiento puede ser expreso o tácito, para ello se estará a lo siguiente: 
I.- Será expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito, por medios 
electrónicos, ópticos o por cualquier otra tecnología, o por signos inequívocos y; 
II.- El tácito resulta de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a 
presumirlo, excepto en los casos en que por la ley o por convenio la voluntad deba 
manifestarse expresamente.” 
 
El maestro Ramón Sánchez Medal en su obra establece que el consentimiento en 
su primera acepción “Es la voluntad del deudor para obligarse y que dicha voluntad se 
exteriorice, sea en forma expresa o tácita (Articulo 1803). 
 
 Se citan como ejemplos de manifestación tácita, la aceptación del mandato (Articulo 2547 
in fine) y la tacita reconducción por lo que se refiere al arrendatario que continúa sin 
oposición del arrendador después del termino en el uso de la cosa arrendada (Artículos 
2486 y 2487). Este último además, es el único caso en que el simple silencio implica 
consentimiento “qui tacet consentire videtur”, y que genera obligaciones por lo que hace al 
arrendador cuando éste no exige las desocupación después del término.” Cabe hacer 
mención que el Artículo 2486 fue derogado y el 2487 fue reformado el 21 de Julio de 
1993”24
 
 
23 DOMINGUEZ MARTINEZ Jorge Alfredo. Derecho Civil Contratos, Quinta Edición, Editorial Porrua, 
México 1998, Pág. 75. 
24 SANCHEZ MEDAL Ramón. Op. Cit., Pág. 24. 
 
 
 
50
 
Ahora al lanzar al aire la policitación y posteriormente la misma voluntad 
aceptarla, se convalida ese acto jurídico, al momento de exteriorizarse ya sea en forma 
expresa o tacita, es ahí donde se establece a que se obligan las partes y en que forma, tal 
y como lo dice el artículo 1832 del Código Civil ”En los contratos civiles cada uno se 
obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez 
del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente 
designados por la ley.” 
 
En efecto, por una parte, nuestro legislador declara, a manera de una enunciado 
teórico y como un principio general, la consensualidad en la celebración de todos los 
contratos tal y como lo establecen los artículos 1796 y 1832 del Código Civil del Distrito 
Federal, y señala como una excepción también teórica la formalidad para la celebración 
de determinados contratos como lo señalan dichos artículos. 
 
Todo lo establecido en los párrafos anteriores