Diseno-de-un-sistema-de-registro-contable-aplicado-a-un-condominio-residencial-del-Distrito-Federal

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UNIVERSIDAD NACIONAL AU TONOMA
DE MEXICO
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES
CUAUTITLAN
DISEÑO DE UN SISTEMA DE REGISTRO CONTABLE
APLICADO A UN CONDOMINIO RESIDENCIAL DEL
DISTRITO FEDERAL.
T E s 1 s
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE :
LICENCIADA EN CONTADURIA
P R E S E N T A
CLAUDIA ARACELI DURAN DURAN
ASESOR: C.P. PEDRO ACEVEDO ROMERO
CUAUTITLAN IZCALLI , EDO. DE MEXICO. 2005
DR. JUAN ANTONIO MONTARAZ CRESPO
DIRECTOR DE LA FES CUAUTITLAN
PRESENTE
·.¡·, ¡·/ H.··. [ A[ '\ "\ 2: ::: .·;.-\L
..\°;:::'; ::-1...\ L ~
."\ ~ f. l : -::
FACULTAD DE ESTUDIOS SUPERIORES CUAUTITLAN
UNIDAD DE LA ADMINISTRACION ESCOLAR
DEPARTAMENTO DE EXAMENES PROFESIONALES
ASUNTg.:rv.Q;r¡Q.s APROBATORIO:
FACUlTAD DE ESTUIIIU!
SUPERIORES·CUADirrtlll
Con base en el arto28 del Reglamento General de Exámenes, nos permitimos comunicar a
usted que revisamos la TESIS:
Diseño de !In sistema de registro contable aplicado a
un condominio residencial del Distrito Federal.
Araceli Dllrií.n Dllrán
para obtener el título de :
Contaduría
que presenta 1 a pasante : -'C....lua....,u....,d"-..l....,· ad..---L1..J"-"'-'-"O-...........---Jouu.........."'---:--':'.J"'-':':l..IJ... _
con número de cuenta : 9604849-4
Licenc ia da en
Considerando que dicho trabajo reúne los requisitos necesarios para ser discutido en el
EXAMEN PROFESIONAL correspondiente, otorgamos nuestro VOTO APROBATORIO.
SEGUNDO SUPLENTE MeE. Of elia Noguez Cisneros
A T E N'T A M E N T E
"POR MI RAZA HABLARA EL ESPIRITU"
Cuautitlán Izcalli, Méx. a --.!l2- de fe b re r O 2005de _ ..................'--_
L.e.Ha. Esther Monroy Baldi
e .P.Pedr o Acevedo Romero
L . e .Fran cis co Alcántar a Salinas~==~~~~~~_SECRETARIO
VOCAL
PRESIDENTE
PRIMER SUPLENTE
Gracias...
A DIOS, por permitirme culminar una etapa más en mi vida
Por acercarme a tanta gente que cree en mí, y
Por darme la vida día a día.
A mi escuela, UNAM, Máxima Casa de Estudios,
Por la excelente formación profesional que me brindó
y por el hecho de sentirme .... orgullosamente UNAM
.... en cualquier lugar.
A mis padres:
Papá.... por TODO apoyo que he recibido de ti, por TODO lo
que me has enseñado y porque valoro tu gran esfuerzo...
Mamá.... por ser mi consejera incondicional, por apoyar mis
decisiones y por confiar en mí.. .. va por ti....
A mis hermanas:
Diana y Erendi... por hacer mi vida aún más feliz .... por
enseñarme a ver el lado alegre de los problemas.
A Damian:
Por su compañía y apoyo incondicional.
A mi asesor, Pedro Acevedo:
Por todo el tiempo dedicado a este trabajo . . .. Y sobre todo
por su inolvidable mensaje de " . . . ser fuerte ante todo, en la vida.. ."
A todos los profesores, en general :
Que a lo largo de mi vida como estudiante contribuyeron en
mi formación, mediante su noble labor ... . G r a e i a s ....
A mis amigos.....
Sólo por mencionar algunos .... y por tener la dicha de conocerlos
y compartir tantos momentos juntos. . ..
Leonor, Andrés Gabriel, Alex , Luis Alberto , Engracia, Julio,
Harumi .
íNDICE
INTRODUCCiÓN
CAPíTULO I ASPECTOS HISTÓRICOS DE lOS CONDOMINIOS
1.1 Antecedentes
1.1.1 Prehispánicos
1.1.2 Evolución de las zonas condominales urbanas en la Cd. De México
1.1.3 El registro contable
1.2 Concepto y clasificación .
1.2.1 Concepto
1.2.2 Clasificación
1.3 El administrador
1.3.1 El administrador
1.3.2 El condómino como admin istrador
1.3.3 El perfil del administrador
1.3.4 Funciones del administrador
1.3.5 El administrador en Chi le
1.3.6 Ética y condominios
1.4 Principales problemas y neces idades
1.5 El fraude en la construcción y venta de condominios
CAPíTULO 11 UBICACiÓN DEL CONDOMINIO EN El DISTRITO FEDERAL
2.1 Procuraduria Social del Distrito Federal
2.2 Constitución del Régimen Condominal
2.2.1 La Escritura Constitutiva
2.2.2 El Reglamento del Condominio
2.2.3 Ventajas del Régimen Condominal vs Coprop iedad
2.2.4 Extinción del Régimen Condominal
2.3 Órganos dentro del condominio
2.3.1 La Asamblea General de Condóminos
2.3.1.1 Tipos
2.3.1.2 Funciones
2.3.1.3 La convocatoria
2.3.1.4 Desarrollo
2.3.1.5 La votación
2.3.2 El Consejo de Admin istrac ión
2.3.2.1 Funciones
2.3.2 .2 Rendición de cuentas a la Asamblea
2.3.3 El Comité de Vigilancia
2.4 Derechos y Obligaciones del Condominio
2.4.1 Las cuotas
2.4.2 Los seguros
2.4.3 Obligaciones fiscales como persona moral no contribuyente
2.4.4 Obligaciones laborales
2.4.4.1 Aportaciones allNFONAVIT
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2.4.4 .2.Aportaciones al IMSS
2.4.4 .3 Impuesto Sobre Nómina
2.4.5 Obligaciones establecidas en el Código Financiero para el D.F.
2.5 Derechos y Obligaciones de los Condóminos
2.5.1 Concepto de Condóm ino
2.5 .2 Propietario vs Copropietario
2.5 .3 Variantes
2.5 .4 Derechos
2.5.5 Obligaciones
2.6 Ámbito Fiscal
2.6.1 Legislación Fiscal y Reglamentación Aplicable
2.6.1.1 Código Civil para el Distrito Federal
2.6.1.2 Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D.F.
2.6.1.3 Código Fiscal de la Federación y Reglamento
2.6.1.4 Código Financiero del D.F.
2.6.1.5 Ley de Impuesto Sobre la Renta
2.6.1.6 Ley de Impuesto al Valor Agregado
2.6.1.7 Resolución Miscélanea Fiscal
2.6.1.8 Ley del Impuesto al Activo
2.6.2 Pago de Impuestos y Derechos
2.6.2.1 Impuesto Predial
2.6.2.2 Derechos por servicios de agua
2.6.2.3 Impuesto Sobre Nóminas
2.6.2.4 Impuesto Sobre la Renta
CAPíTULO 111 EL SISTEMA DE REGISTRO CONTABLE
3.1 Concepto y características
3.1.1 Fundamentación
3.1.2 Concepto
3.1.3 Características
3.1.4 Objetivos
3.1.5 Elementos
3.2 Ciclo de Vida
3.3 Diseño del Sistema
3.3.1 El Proceso Contable
3.3.1.1 Sistematización
3.3.1.2 Valuación
3.3.1.3 Procesamiento
3.3.1.4 Evaluación
3.3.1.5 Información
3.3.2 Conocimiento del condominio
3.3.3 Procedimientos y métodos para el procesamiento de datos
3.3.4 Catálogo de cuentas
3.3.5 Guía contabil izadora
3.3.6 Los documentos que alimentan el sistema
3.3.7 Estados Financieros e Informes adicionales
3.3.8 Establecimiento de Políticas Contables
3.3.9 Las empresas administradoras de condominios en la actual idad
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CASO PRÁCTICO
A Condominio Century Palmas A.C.
B Situaciones Conflictivas
CONCLUSIONES
ANEXOS
A Láminas (consultar índice)
B Textos de consulta
Ley de Propiedad en Condomin io de Inmuebles para el D.F.
Ley de Procuraduría Social del D.F.
Reglamento de la Procuraduría Social del D.F.
Ley de .Justicia Cívica para el D.F.
Boletín de Prensa 98/275
GLOSARIO
BIBLIOGRAFíA
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INTRODUCCiÓN
En México es evidente el crecimiento poblacional acelerado y la desorganización
social, principalmente en las grandes ciudades, que trae como consecuencia serios
problemas en los que se encuentran la falta de espacio para construir y la escasez de
vivienda unido a esto hay que considerar la crisis económica que afecta al país. La
adquisición de la tierra llega a tener costos tan elevados que se alejan de más del 90%
de los mexicanos por lo que la propiedad privada , en cuanto a la extensión de terrenos,
se va limitando; considerando que tener una vivienda digna y decorosa es un derecho
constitucional 1.
En tales circunstancias se incrementa la modalidad de los condominios como
una nueva forma jurídica de propiedad privada y satisfactor de vivienda, perm itiendo el
mejor aprovechamiento del suelo en zonas urbanas.
El Régimen Condominal tiene como fundamento el Artículo 27 constitucional,
Artículo 951 del Código Civil para el D.F 2. Y la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el D.F., ésta última se publica en el Diario Oficial de la
Federación el 28 de diciembre de 1972, como un decreto del H. Congreso de la Unión
dirigido al Presidente Constitucional Luis Echeverría Álvarezy el 10 de febrero de 2000
aparece en la Gaceta Oficial del Distrito Federal la edición del decreto que reforma y
adiciona esta Ley, siendo emitida su actual reforma el 16 de febrero de 2003 . Así
mismo, se crea la Procuraría Social del Distrito Federal como autoridad en la materia.
Es muy importante mantener en constante actualización esta Ley debido al
creciente número de habitantes en el Distrito Federal.
El propósito de este estudio es diseñar un sistema dé registro contable aplicado
a un condominio tipo residencial ubicado en el Distrito Federal justificado a razón de
que en los niveles más altos de la sociedad es más palpable el profesionalismo
requerido en la función administrativa y contable y la formalidad en la información
1 Artículo 4°, párrafo 5°, de la Constituc ión Política de los Estados Unidos Mexicanos.
2 El derecho de coprop iedad.
requerida, lo que facilita un estudio más amplio respecto de la reglamentación del
Régimen de Propiedad en Condominios, el marco juríd ico-fiscal así como de los
procedimientos y métodos contables que arrojan la información útil y oportuna en la
toma de decisiones.
Contrario a la situación que se presenta en un condominio de interés social
donde existen limitaciones de carácter económico dado que los servicios profesionales
tienen un costo elevado. Pero esto se supera con la participación activa de los
condóminos.
y cumpliendo un objetivo secundario al presentar un estudio que pueda ser
utilizado como texto de consulta con la información básica del ambiente condominal
que capacite a quienes de modo profesional o participación social administren la
propiedad en condominios y para aquellas personas que sólo quieren profundizar en el
tema , haciendo mención de lo que afirma José Luis Ordóñez, ex dirigente de la
Cámara Nacional de Comercio, que el 90% de los condóminos desconoce los
documentos relevantes para el condominio como la Ley Sobre el Régimen de
Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, el Acta Constitutiva y
reglamentos, por lo tanto sería lógico incluir a quienes llevan a cabo la administración
del mismo.
En el desarrollo de la investigación se plantea la necesidad de que el
administrador de condominios, no siendo un profesional en la materia, cuente con una
visión integral del funcionamiento y necesidades del inmueble, creando conciencia de
la importancia de los servicios que brinda un profesional contable dentro del
condominio. Siendo este último el indicado para diseñar, implantar y mantener el
sistema de informac ión contable.
El presente trabajo se expone en tres capítulos teóricos y uno práctico, además
de integrar un apartado de anexos para consulta de esquemas, los índices de los
textos consultados y un glosario con los términos más usuales.
2
En el capitulo uno se hace un análisis general de lo que es un condominio:
antecedentes, concepto, clasificación y tipos, problemas y necesidades; así como la
importancia de la admin istración en su función de informar la situación financiera que
guarda el inmueble a la Asamblea de Condóminos. Cabe destacar que se incluye el
reconocimiento mundial de nuestro país como el lugar donde se construyeron los
primeros condominios (Cd. Juárez, Chihuahua 700 - 1100 a.c.)
En el capítulo dos se ubica al condominio en el Distrito Federal, dentro de un
ámbito legal-fiscal; donde en una serie de puntos se define jurídicamente está
modalidad de propiedad, se delimitan sus derechos y obligaciones (legales y fiscales) y
se establecen los grupos formales encargados de la dirección y administración del
condominio. Lo anterior, en base a lo establecido en la Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y las leyes fiscales que lo afectan.
El capítulo tres es una dé las partes medulares de la investigación, dado que es
aquí donde se diseña el sistema, estructurando los elementos necesarios que hacen
posible la obtención de la información sobre la cual se tomarán las decisiones para la
conservación y desarrollo del inmueble.
El caso práctico se lleva acabo en un condominio localizado en Lomas de
Chapultépec, denominado "Condominio Century Palmas A.C.", en el cual he observado
la importancia que reviste una adecuada información financiera y reportes adicionales
que se presentan en las juntas de la Asamblea de Condóminos. Del mismo modo se
presentan algunas sugerencias bajo circunstancias conflictivas que afectan a un
condominio .
Esperando que el resultado de la investigación alcance los objetivos planteados
contribuya también a incrementar el acervo documental en el estudio del Régimen
Condominal.
3
CAPíTULO I
ASPECTOS HISTÓRICOS DE lOS CONDOMINIOS
1.1 ANTECEDENTES
1.1.1 Prehispánicos
Los antecedentes relativos a este tema hacen referencia a dos aspectos
importantes con relación al mismo: el nacimiento de los condominios y la evolución del
registro contable; para centrarlo en la aplicación de un sistema de registro contable
dentro de un condominio de tipo residencial.
Al norte de nuestro territorio nacional se localiza una importante zona
arqueológica: "Paquimé", ubicada en Casas Grandes, Chihuahua; Paquimé es una
palabra de origen Pima y esté sitio fue un importante centro de conexión entre las
civilizaciones más ricas del centro de México; sus atractivos a nivel internacional son
diversos, pero la herencia de sus primeros pobladores son los primeros condominios
del mundo que se construyeron en los años 900 al1100 D.C.
Las ruinas de Paquimé se encuentran en un valle amplio sin vegetación en
donde los primeros condominios se construyeron. Primero, hacia abajo y en forma
circular, posteriormente fueron cuadrados y hacia arriba logrando tener hasta seis
pisos. Fue de esta forma que se desarrollo todo un sistema de distribución de agua
que permitía suministrarla a cada uno de las habitaciones, así mismo, las aguas de
desecho también fluían por acueductos hasta un sistema de drenaje. Desde el
comienzo de estas construcciones, se buscó que cada una de las habitaciones contará
con ciertos servicios, incluyendo los muebles necesarios, las criptas funerarias y patios
compartidos. Estos complejos de unidades habitacionales se constituían por columnas
de madera y techos de viga que a los lejos parecen I un laberinto de enormes
proporciones.
Actualmente se han estudiado solamente 30 habitaciones de las famosas ruinas
de Paquimé siendo estás más de 50; los restos de las estructuras, muestran que
aparentemente fueron hechas de adobe (Iodo precolado y apisonado), sobresaliendo
4
columnas de hasta 8 metros de altura y sus puertas en forma de "T". Se desconocen
los grupos indígenas que habitaron este territorio puesto que a la llegada de los
españoles ya se encontraba abandonada. Aunque se descubrieron ofrendas en sus
entierros que constaban de pendientes, pulseras de cobre, conchas, caracoles,
cuentas de hueso y turquesa y la cerámica policromada que es de carácter ceremonial
y se encuentra generalmente asociada a los restos humanos de los entierros. Algunas
de estas muestras se pueden apreciar en Museo de las Culturas del Norte además de .
contar con una basta información acerca de la historia y costumbre de esta gran
cultura.
La propiedad, desde su origen y para todos los pueblos, ha estado
conceptualizada bajo el sentido de la colectividad, es decir, que el conjunto de bienes
eran propiedad de la tribu. Guzmán Araujo 3, define tres etapas en la historia de la
propiedad, que son :
1. La propiedad colectiva
2. La propiedad familiar
3. La propiedad individual
Sin embargo, en la época actual , la propiedad colectiva revierte el sentido que la
propiedad manifestaba a través de la historia. Al ir ganando terreno mediante el
desarrollo del régimen condominal ante la crisis de la vivienda en zonas urbanas.
A diferencia del sistema de propiedad alemán y francés, nuestro sistema permite
considerar un doble derecho bajo el régimen condominal: el derecho de propiedad
privada(departamento) y el derecho de propiedad común (áreas comunes). Para los
juristas franceses un derecho de propiedad compartido (individual y colectivo) es un
derecho debilitado por considerarse contrario a la naturaleza propia de la propiedad.
De esta manera, en Francia , antes de la Revolución Francesa , la copropiedad sólo era
3 GUZ MAN ARA UJO, Gerardo. (1983 ) El condominio, su constituc ión, compraventa y administrac ión. Méxic o:
Trillas, P.17
5
usual en Grenoble y en Rennes . En Grenoble porque la ciudad amurallada carecía de
espacio y únicamente posibilitaba la construcción en pisos. En Renne, debido a un
incendio que en el siglo XVIII devastó gran parte de la población, los afectados
recomenzaron a construir mediante gastos en común .
1.1.2 Evolución de las zonas condominales urbanas en la Ciudad de
México
Durante la segunda mitad del siglo XIX se crean los primeros fraccionamientos
(proceso de construcción del espacio habitacional) para la vivienda , trayendo como
resultado la expansión física de la ciudad. Cabe mencionar que dicha expansión se ha
dado a través tanto de asentamientos autorizados como ilegales.
Entre 1858 Y 1883 no existía una demanda real de vivienda debido a que la
población creció poco y el desarrollo de las colonias fue lento.
"...el crecimiento se genera básicamente hacia el noroeste con la creación de las
colonias Barroso, Santa María (para la población de la clase media alta) y Guerrero
(colonia para obreros y artesanos)."
Entre 1884 Y 1899 se fundan los primeros fraccionamientos debido al
crecimiento de las zonas habitacionales y a la insuficiente actividad inmobiliaria,
creándose en el sector poniente de la ciudad las colonias San Rafael y Limantour con
asentamientos de población de clase media. Para la clase baja se destacaron las
colonias "...Morelos, la Bolsa , Díaz de León, Rastro, Maza y Valle Górnez...»s
" SCHTEINGART, Martha. (1991) Espacio y vivienda popular en la Ciudad de México. México: El Colegio de
México, P.56
5 ldem. P. 57
6
En la evolución de los fraccionamientos urbanos de la ciudad de México es
marcado otro periodo entre 1900 y 1910, en el cual se aprecia un desarrollo acelerado
en la construcción de nuevos fraccionamientos. Menciona Martha Schteingart en su
obra: "... otra peculiaridad manifiesta es la pérdida de la traza reticular a consecuencia
de que las nuevas unidades residenciales ya no se orientan siguiendo el patrón de los
puntos cardinales, sino un diseño diagonal al resto de la ciudad y paralelo al Paseo de
la Reforma". En esta etapa surgen las colonias Juárez, Cuauhtémoc, Roma y Condesa
para clases altas provistas de sistemas perfeccionados de servicios.
A partir de 1932 se consideró por primera vez el régimen condominal en nuestra
legislación, dentro del Código Civil en el artículo 951, siendo modificado el 15 de
diciembre de 1954 para proseguir a la emisión de la Ley Sobre el Régimen de
Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal publicada el 28 de
diciembre de 1972 y reformada y adicionada mediante decretos del 23 de diciembre de
1974, 9 de mayo de 1986 y 23 de junio de 1993. El 21 de diciembre de 1998 la
Cámara de Senadores aprueba la minuta con Proyecto de Ley de Prop iedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal 6 con la confirmación a la Asamblea
Legislativa del Distrito Federal de las facultades otorgadas para legislar en materia civil,
de desarrollo y vivienda a partir del 1 de enero de 1999 y para el 10 de febrero de
2000 se publica esta nueva Ley.
La profesora Martha Schteinqart" , realizó un análisis de la producción
habitacional en la zona metropolitana de la Ciudad de México (1960 a 1987) , en el cual
afirma que para analizar la producción de la vivienda es necesario aclarar que existen
varias formas de producción en las cuales partic ipa un conjunto de agentes sociales
haciendo vínculo a intereses económicos y políticos existiendo dentro de ellos acciones
gubernamentales.
6 Sala de Prensa Boletín de Prensa 981275
7 Profesora _ investigadora de El Colegio de México
7
En la mayoría de los fraccionamientos autorizados en la Cd. De México los
habitantes no adquieren directamente un terreno sino que mediante un promotor
inmobiliario obtienen una vivienda terminada en contraposición de lo que ocurre con
los asentamientos ilegales en donde la gente se apropia del suelo por medio de
diversos mecanismos y con su propio esfuerzo construyen su vivienda.
En los años sesentas se redujo el número de fraccionamientos autorizados en el
Dístrito Federal, pero en 1968 aumentan enormemente estas aprobaciones
manteniendo esta tendencia hasta nuestros días, lo que ha ocasionado, un aumento en
el número de viviendas por fraccionamiento con una disminución notoria de la
superficie promedio. Esto indica un incremento en la densidad habitacional y con ello
el desplazamiento de la vivienda individual (una vivienda en cada lote) por la vivienda
colectiva.
Haciendo una distinción de clases en los fraccionamientos para los años
ochentas, se aprecia que las viviendas previstas para los fraccionamientos populares
representa el 83%, residenciales un 10% Y un 7% para fraccionamientos campestres y
social-progresivos. Fuera de Distrito Federal, las viviendas residenciales alcanzan
proporciones elevadas sólo en los municipios de Atizapán y Naucalpan.
Otra forma de producción de la vivienda fueron las políticas habitacionales del
Estado y el financiamiento que se manifiestan durante el periodo de 1960 a 1987,
dentro del cual con la reforma legal de 1962 se crea el Programa Financiero de la
Vivienda y la expansión del crédito hipotecario en general. Asimismo, la intervención
del Estado en el financiamiento se dejó ver por medio de la creación del Fondo
Nacional de la Vivienda en 1972 a través de la captación de recursos sobre el 5% del
salario de los trabajadores. Esta variante se aplicó a los trabajadores de tres sectores,
resultando así la creación de tres fondos que contribuyeron enormemente a la
producción de la vivienda :
8
a. INFONAVIT:
b. FOVISSSTE:
c. FOVIMI (ISSFAM):
Para los trabajadores de las empresas privadas
Para los trabajadores al servicio del Estado
Para los trabajadores de las Fuerzas Armadas.
De esta manera, una gran cantidad de sucesos importantes en el acontecer de
nuestro país han intervenido en el crecimiento habitacional metropolitano, que como es
de observarse, ha sido mucho mayor en el sector popular que en los fraccionamientos
medios y residenciales.
Dirigiendo ahora este estudio a los fraccionamientos colectivos, en su forma
juríd ica de propiedad condominal, se puede confirmar que proporcionalmente a este
crecimiento habitacional se encuentra la necesidad de una Cultura Condominal ,
haciendo mención de que en nuestro país la Cámara Nacional de Comercio
conjuntamente con la Procuraduría Social del Distrito Federal son las encargadas de
fomentar la Cultura Condominal, por medio de la edición de obras de consulta para los
propietarios de condominios, cuyo objetivo es mejorar y mantener la armonía en los
mismos.
Bajo el título de Nuevo Manual para la Autoadministracián de Condominios,
José Luis Ordóñez, ex dirigente de la Comisión Nacional de Comercio , propicia mejorar
los niveles de convivencia y acrecentar el valor del inmueble en beneficio del
patrimonio de sus propietarios. Haciendo mención en su obra de la frase célebre de
don Benito Juárez : "El respeto al derecho ajeno ... es la paz" como la clave para el buen
éxito en un condominio.
Las primeras ediciones de manuales para autoadministración de condominios
fueron puestas a disposición de los socios afiliados al Grupo Especializado de
Inmobil iarias y a los beneficiarios de Programas de Conversión de Edificios de
Arrendamiento a Condominios con el tiempo esta herram ienta llegó al alcance de los
beneficiarios de Programas de Vivienda de Interés Social realizándose una coedición
9
con el Fondo Nacional de Habitaciones Populares(FONHAPO), este apoyo siempre
ha sido de manera gratuita entre los beneficiarios o derechohabientes. Actualmente la
Procuraduría Social del Distrito Federal auxilia en la introducción de los nuevos
condóminos a la administración, autoadm inistración y vigilancia de su inmueble a
través de cursos y talleres 8.
1.1.3 El registro contable
A partir de la evolución de los condominios en México hasta llegar a convertirse
en complejos residenciales, surgió la necesidad de un sistema de registro contable
adecuado a sus necesidades de información, control de operaciones y cumplimiento
de obligaciones fiscales como persona moral y de especial manera bajo de forma
jurídica de propiedad condominal.
Por estas razones , el ejercicio de la actividad contable en sus más modernas
aplicaciones tiene intervención.
Así como la contabilidad misma, el sistema de registro contable ha evolucionado
con el tiempo . Anteriormente , y aún en nuestros días, dentro de organizaciones muy
pequeñas se llevan a cabo procedim ientos de registro contable manual, pero debido al
volumen de operaciones, el sistema de registro contable se ha desarrollado hasta ser
necesario el uso de métodos electromecánicos hasta llegar a los modernos sistemas
electrónicos mediante la implementación de programas especializados en el registro y
procesamiento de información contable, citando como ejemplos: COI, COMPAO,
BANCO, CHEKPAO, entre otros.
8 Disponible en http://ww w.prosoc.df.gob.mx
10
Es notable el desplazamiento de los métodos manuales y aún más notable las
grandes ventajas de los sistemas electrón icos. El uso de la computadora y programas
contables efectúan de manera automática y rápida un gran volumen de cálculos,
registran datos en varios auxiliares simultáneamente, facilitan comparaciones
estadísticas (mediante gráficas) y expos ición de resultados, y eliminan errores de
transferencia de una cuenta a otra.
La única desventaja que podrían tener estos sistemas electrónicos, serían en
última instancia su costeabilidad, pero sólo en relación con el volumen de operaciones
a registrar.
Realmente el volumen de operaciones dentro de un condominio no es grande
comparado con organizaciones dedicadas a la prestación de servicios , actividades
industriales o de construcción, sin embargo, el uso de los modernos sistemas
contables para la obtención de información representan una herramienta de apoyo a la
adm inistración del condominio y su utilidad depende del hombre, puesto que es él
quien determina el desarrollo y forma parte del proceso generador de información
especialmente cuando se habla de ingreso de datos al sistema electrónico y
manipulación de información.
1.2 CONCEPTO Y CLASIFICACiÓN
1.2.1 Concepto
Según lo que establece la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condom inio
de Inmuebles para el Distrito Federal (de aquí en adelante llamada Ley Condominal) en
su artículo 3: "Se les denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas,
casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical , horizontal o
mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos
11
propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su
un idad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o
disfrute..."
Adicionando también que un condominio constituye un régimen jurídico con las
modalidades y limitaciones al dominio de un predio/terreno o edificación y la
reglamentación de su uso y destino.
Cuando existe una agrupación de condominios (edificios) en un solo predio se
denomina Conjunto Habitacional, y cuenta generalmente con calles de acceso,
andadores, áreas verdes y estacionamientos de uso exclusivo para cada uno de ellos y
a su vez áreas de uso común para todos los condominios que integran el conjunto.
1.2.2 Clasificación
a. Por el aprovechamiento de las áreas comunes:
¡;. Condominio Simple: Cuando las áreas comunes son aprovechadas por una
sola unidad condominal.
¡;. Condominio Compuesto: Cuando una parte de sus áreas comunes y obras de
infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más
unidades condominales, que coexisten en un mismo predio, tal es el caso de los
conjuntos habitacionales.
b. Por la distribución de las áreas comunes y privadas y estructura:
¡;. Condominio Horizontal: A cada condominio le corresponde como área
privativa una fracción o lote del terreno, con su edificación y sus
instalaciones.
12
~ Condominio Vertical: La totalidad del terreno representa un bien
común (derechos de coprop iedad) y una misma estructura arquitectónica
(ej. Edificio) se divide en unidades de propiedad exclusiva.
:Y Condominio Mixto: Incluye condiciones de los condominios horizontal y
vertical. Se forma por condominios verticales y horizontales, que pueden
estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como:
edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
c. Por su uso:
~ Habitacional: Las unidades de propiedad exclusiva son destinadas
exclusivamente a la vivienda.
~ Alojamiento temporal
~ Comercios y servicios: Las unidades de propiedad exclusiva de
destinan al giro o servicio que les corresponda según su actividad .
:Y Uso industrial: Las unidades de propiedad exclusiva se destinan a
actividades propias del ramo.
:Y Mixtos.- Las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más
usos señalados.
Dentro de la conceptualización del condominio se mencionan dos palabras clave
para el mejor entendimiento del tema, que conviene mencionar:
Derecho exclusivo: Se refiere al derecho de uso de la unidad de propiedad exclusiva,
departamento, o bien, la llamada área privativa con los elementos anexos que le
correspondan , tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido,
lavaderos y cualquier otro que no sea elemento común . Según la escritura constitutiva,
13
y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato en forma
independiente.
Derecho de copropiedad 9: Es el derecho que se ejerce sobre los bienes comunes y
que es proporcional al indiviso de su propiedad exclusiva, también llamada área
común.
El arto25 de la Ley Condominal, declara objetos de propiedad común:
1 El terreno, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, galerías,
corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles
interiores, instalaciones deportivas, de recreo , de recepción o reunión
social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos,
siempre que dichas áreas sean de uso general;
2 Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del
portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones
generales y servicios comunes;
3 Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso
o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos,
elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y
motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua ,
drenaje, calefacción , electricidad y gas; los locales y las obras de
seguridad, de ornatos, y zonas de carga en lo general, y otras
I
semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada
unidad de propiedad exclusiva;
4 Los cimientos, estructuras, muros de carga , los techos y azoteas de
uso general;
9 Artículo 951 del Código Civil.
14
5 Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o
instalaciones establecidas con tal carácter en la escritura const itutiva y
en el reglamento.
1.3. EL ADMINISTRADOR
1.3.1 El administrador
El administrador es la persona física o moral que es designada por la Asamblea
de Condóminos y tiene a su cargo la administración y conservación del condominio,
incluyendo el control en la obtención y aplicación de los recursos económicos. Además
cuentacon las facultades de representación de un apoderado general de los
condóminos para pleitos y cobranzas y administración de bienes comunes; deberá
cubrir los siguientes requisitos para desempeñar el cargo, según lo establece el artículo
38 de la Ley Condominal :
"1. En el caso de persona física y siendo condómino deberá acreditar tener cubiertas
sus cuotas ; y
11. En el caso de persona física o moral deberá 'acreditar experiencia en
administración condominal. .."
Cumplidos cualquiera de las circunstancias anteriores, tendrán un plazo máximo
de treinta días posteriores a su nombramiento para asistir a la capacitación o
actualización que imparte la Procuraduría Social del Distrito Federal en esta materia y
15
su nombramiento deberá ser presentado para su registro ante esta misma institución,
dentro de los tres días hábiles siguientes a su designación. La Procuraduría emitirá
dicho registro en un término de diez días hábiles, el cual tendrá plena validez frente a
terceros y a autoridades correspondientes.
La Ley Condominal señala en su artículo 41 que corresponde al Comité de
Vigilancia celebrar el contrato correspondiente en el caso de que la Asamblea decida
contratar servicios profesionales en su administración. Este contrato deberá celebrarse
por escrito, señalando las obligaciones y responsabilidades del administrador,
enfatizando lo relativo a los trabajadores que se contraten, siendo único responsable
de estos el administrador y desconociéndose cualquier relación entre los trabajadores
y los condóminos.
La mencionada Ley contempla un apartado especial para la organización y
administración del condominio, dentro del Título Tercero y específicamente en el
capítulo 11.
Cuando se toma la decisión de asignar a una nueva admin istración dentro del
condominio, la saliente deberá entregar, en un término que no exceda de siete días
naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de
cuenta, valores, muebles, ínmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y
responsabilidad, la cual sólo podrá posponerse por resolución judicial. Debiéndose
levantar un acta circunstanciada de la misma , según lo establece el artículo 44 de la
Ley Condominal.
Tratándose de un conjunto habitac ional se eíegirá a un comité de
administración, el cual quedará integrado por un administrador que le serán atribuibles
las funciones que establece el Art. 43 de la Ley Condominal, un secretario (actividades
administrativas) y un tesorero (manejo contable interno). Estos miembros son elegidos
mediante asamblea general de administradores convocando a cada uno de los
16
administradores de los condom inios que integral el conjunto habitacional. En todo
momento, cada administrador conserva la calidad de representante de su condominio.
1.3.2 El condómino como administrador
Puede existir el caso en que alguno de los condóminos cumpla con la función de
administrador, la cual no lo libera de responsabilidades ni le disminuye trabajo. Por lo
tanto, resulta justo percibir una remuneración dada esta relación dentro del
condominio, lo que contribuye a promover la participación vecinal. Cabe destacar la
inconveniente de eximirlos del pago de gastos comunes, ya que generaría un problema
contable al no completar la totalidad de los cobros. Además su función será por un
año, y será posible su reelección sólo por un periodo consecutivo más. Pudiendo ser
posteriormente electo en otros períodos no consecutivos.
1.3.3 El perfil del administrador
El perfil de administrador ' dentro del condominio debe incluir una serie de
características, tales como : experiencia en el campo profesional y conocimientos
básicos contables, legales y de manejo de personal al grado de que le permitan
enfrentarse y resolver la diversidad de problemas que se presenten en el desempeño
de su trabajo, puesto que una de sus primordiales tareas es la de coordinar el trabajo
en forma armoniosa que contribuyen a la buena marcha de toda organización.
17
Algunas aptitudes son:
a) Conocimiento integral de las funciones y operación del condominio para el cual
prestas sus servicios.
b) Obviamente, conocimientos de su área administrativa, pero conocimiento
básicos de finanzas, personal, contabilidad y sistemas informáticos.
c) Habilidad para interpretar y analizar datos estadísticos y financieros.
d) Habilidad para expresar claramente sus ideas, tanto en forma verbal como
escrita .
Algunas actitudes son:
a) Práctica adecuada de las técnicas de recursos humanos.
b) Determinar los objetivos a alcanzar.
c) Coordinar y utilizar eficazmente los recursos con los que cuenta en beneficio
del condominio.
d) Conocer las necesidades de información de la asamblea de condóminos.
e) Actuar como consejero y participar en las juntas de la Asamblea, evaluando
métodos y alternativas y sugiriendo mejoras.
1.3.4 Funciones del administrador
Ordóñez Ruíz"? señala que son tres las funciones primordiales del administrador:
• Atender y organizar los asuntos de índole económica: manejo de fondos y
control de gastos.
10 ORDOÑEZ RUIZ, José Luis. (1996) Todo sobre la administración de condominios. Normas y elementos
fundamentales. México: Limusa, 3' ed. p. 39
18
• Participar en el mantenimiento y conservación del inmueble; y
• Hacer cumplir el reglamento del condominio y los ordenamientos legales
aplicables.
La siguiente tabla muestra por grupos las funciones más representativas del
administrador de condominios:
Respecto a
Documentación
Oficial
Acciones
Asamblea :
Función/Obligación
1. Resguardo de la documentación del condominio: acta
constitutiva y reglamento; planos arquitectónicos, de
instalaciones eléctricas y sanitarias; permisos y licencias;
contratos y pagos de luz, agua y predio, entre otra
documentación.
1. Efectuar las reparaciones e instalaciones necesarias
para mantener el condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservación.
2. Contratar y remover al personal de servicio .
3. Presentar estado de cuenta, que muestre la situación
económica del condominio.
4. Contratar los seguros del condominio.
5. Realizar el cobro de las cuotas y otorgar el recibo
correspondiente, expresando los saldos pendientes de
cobro .
I
6. Prorratear los gastos de energia eléctrica, agua, gas e
impuesto predial.
1. Fungir como secretario en la asamblea.
2. Convocar a asamblea
19
Empleados: 1. Contratar y remover al personal de servicio
2. Custodiar los contratos de prestación de servicios .
3. Vigilar la ejecución de los trabajos del personal.
Disposiciones legales : 1. Observar las disposiciones de la Ley Sobre el Régimen
de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el
Distrito Federal, el reglamento del condominio , la
escritura constitutiva y todos los demás preceptos legales
aplicables.
2. Representación de apoderado general de los
condóm inos, en relación a los bienes comunes.
3. No podrá dejar su puesto hasta no se designe a otra
persona y se haga la entrega física de la documentación
del condominio y lo entrega del informe.
4. Cumplir con las exigencias legales ante: SHCP,
INFONAVIT, Tesorería de Distrito Federal, IMSS,
Secretaría del Trabajo y Previsión Social, Junta Local de
Conciliación y Arbitraje
Fianza: 1. Que sea suficiente para garantizar el fiel desempeño
de sus funciones en el lapso de un año.
De manera enunciativa, el artículo 43 de la Ley Condominal señala ampliamente
las funciones del administrador.
1.3.5 El administrador en Chile
En una entrevista a Juan Carlos LATORRE , Presidente del Colegio de Gestión
y Administración Inmobiliaria de Chile A.G. , CGAI por parte de la revista on-l ine "Vivir
20
en Condominio" 11 se mencionaron aspectos relevantes de la importancia del
administrador en el condominio, de los cuales se desprende la siguiente reseña:
En la opmron de Juan Carlos Latorre, hasta los últimos tres años, los
administradores de edificios en Chile contaban con un nivel profesional "parejo"
cumpliendo siemprecon el estándar que presenta el mundo inmobiliario. Sin embargo,
actualmente experimentan un desarrollo profesional dada la existencia de
organizaciones como CGAI que mediante la realización de cursos, seminarios y
charlas, ponen al día en los últimos adelantos, incluso a nivel internacional, a los
administradores. A pesar de esto el presidente del CGAI sugiere que los mencionados
cursos otorguen a sus egresados una "jerarquía" a manera de reconocimiento como
"cualquier graduado de otra carrera". Por otro lado, expresa que la demanda del
mercado hará que los cursos y especializaciones sean cada vez de mejor nivel.
Chile no cuenta con un Registro Nacional de Administradores, lo cual el
establecim iento de uno acarrearía la necesidad de un debate puesto que en opinión de
Latorre no sería tan conveniente. Las razones para que un administrador se integre al
CGAI son debido a que es un organismo serio que logró reunir el mayor número de
administradores de Chile en sólo tres años de existencia. Tiene reconocimiento a nivel
internacional y los cursos que imparte son homologables en toda Europa, Estados
Unidos y Asia. CGAI cuenta con abogados asesores, expertos en materias técnicas,
una página web con alto grado de tráfico, boletines informativos e imparte todos los
años cursos y eventos nacionales e internacionales.
,
Para un administrador que maneja pocos edificios la mejor forma de enfrentar la
llegada de grandes empresas internacionales de administración es "no esconder la
cabeza". A pesar de que dentro de las diez empresas de administración de mayor
tamaño de Chile (varias internacionales) ya administran más de un 15% del total de la
superficie construida en régimen en condominios (en Chile). Para enfrentar esta
" Disponible en http ://www .cgai.cl
21
situación, Latorre, recomienda mayor esfuerzo, capacitación y tomar en cuenta todas
las herramientas que harán del administrador una persona conven ientemente
preparada. " La consigna sería : mejorar o morir."
Afirma que la principal dificultad que enfrenta un administrador en el edificio es
que : 'T odos los edificios son completamente distintos por lo cual cada uno de el/os
representará siempre un desafío diferente del otro."
En forma personal manifiesta que muchas de las quejas por parte de los
condóminos hacia sus administradores son injustas y provienen de la falta de
conocimientos de los condóminos y esto es porque todavía no son reconocidos y
valorados en sus actividades. Por lo que les hace la recomendación de que crean en
el administrador, ya que probablemente sabrán más que ellos.
1.3.6 Ética y condominios
En el curso de la investigación fue encontrado un artículo publicado, vía Internet
12, por parte del Lic. Sergio Contardo Egaña (abogado y profesor de la Universidad de
Chile); el cual se titula : "Ética y Condominios". El mismo se encuentra transcrito
íntegramente a continuación:
"Las personas, en sus actividades públicas o privadas, deben actuar en
conformidad con las normas éticas. Esto no por temor a las sanciones que las leyes
establecen, sino porque el respeto a dichas normas es un requisito esencial para que
la vida social se desarrolle en un ambiente de paz y armonía.
La vida moderna ha llevado en forma mayoritaria a que la convivencia familiar
se desarrolle dentro de una realidad social en cierta manera nueva; los edificios de
departamentos y los condominios. Pero esta realidad no debe contradecir a aquellos
valo res que constituyen elfundamento más sólido de la sociedad . Nuestra Constitución
12 Disponible en http://www .condomin ios.cl/administracionladmin4.htm
22
Política los reconoce insistentemente al establecer que "la familia es el núcleo
fundamental de la sociedad" y que es "deber del Estado" darle protección y propender
a su fortalecimiento. Igualmente asegura el respeto a la vida privada y "a la honra de la
persona y su familia", todo lo cual puede resumirse en asegurar "la inviolabilidad del
hogar". En el tema que estamos tocando hay que tener siempre presente que la
inviolabilidad del hogar, con todas sus consecuencias, está asegurada por la
Constitución.
El hecho de que el hogar esté asentado en un departamento, en un condominio,
no afecta para nada su naturaleza de tal y su inviolabilidad. Sólo cambia un aspecto
material: el dominio sobre la propiedad en la que ese hogar se constituye tiene dos
limitaciones: la primera consiste en que la construcción material que la conforma tiene
los elementos físicos comunes con las otras que integran el condominio; la segunda en
que hay bienes que complementan al propio hogar, cuyo dominio o propiedad se
comparte con otras personas. Hay así bienes propios y hay también bienes comunes.
Al constituirse estas realidades surgen necesariamente relaciones entre esas personas
que, como dijimos al principio, deben sujetarse a las normas éticas que para estos
casos son, fundamentalmente, las que dicen relación con la Justicia y con el Bien
Común.
En lo que se refiere a los bienes propios corresponde aplicar las normas éticas
generales que sobre el dominio o propiedad reconocen el sentido de la justicia y que
en gran medida han sido acogidas, en forma expresa y detallada, por el Código Civil y
otras leyes referentes a esa materia. En cambio el ejercicio del dominio sobre los
bienes comunes es más complejo y se presta a numerosas complicaciones. Por ello el
Estado cumpl iendo con el deber que e~cordamos, s~ preocupó de integrar las
normas relativas al dominio propied~ dictando diversas disposiciones
complementarias, entre las cuales es fundamental la Ley sobre Copropiedad
Inmobiliaria (N° 19.537).
Fruto de esta legislación y de la. realidad social que le dio origen, nació una
interesante figura jurídica, que tiene por objetivo determinar la forma como deben
23
usarse y disfrutarse los bienes comunes y la autoridad que debe resolver sobre tales
materias .
Esa figura constituye una suerte de sociedad sui generis, muy democrática, ya
que el poder o soberanía recae en todos los miembros que la componen y que
constituyen la Asamblea de Copropietarios. La voluntad de esta asamblea se
manifiesta a través de un sistema de votación, no de sufragio igualitario -cada persona
un voto- sino en una especie de sistema censitario, en el que cada voto corresponde al
avalúo fiscal de cada propiedad, lo que indicará su porcentaje en los derechos del
condominio. La asamblea elige un Comité de Administración, encargado de "dictar
normas que faciliten el buen orden y administración del condominio". Junto a este tipo
de poder legislativo existe también algo así como un poder ejecutivo, elegido y
removible de su cargo por la asamblea: El Administrador.
El Administrador es así un funcionario o profesional que está al servicio de la
Comunidad. Como poder ejecutivo le corresponde promover el Bien Común del
Condominio, deb iendo preocuparse de administrar en la forma más acorde con la
virtud moral de la justicia todos aquellos bienes que la ley considera de dominio común.
Este es el marco ético dentro del cual debe desarrollar sus funciones el
Administrador. Más que legales, que también lo son, sus obligaciones y la forma de
satisfacerlas deben responder a un profundo respeto por la justicia, valor que hace
posible el Bien Común, y que la tradición jurídica ha precisado como la voluntad de dar
siempre a cada uno su derecho.
Honradez, eficiencia, transparencia y constante voluntad de mantener en la
mejor forma posible los bienes de dominio común, para 'provocar una convivencia
tranquila y amigable entre los integrantes del condominio, son las exigencias éticas
mínimas a las que el Administrador debe acomodar sus funciones. No debe buscar su
interés propio, lo que fácilmente puede lograr mediante arreglos con proveedores de
distintos bienes y servicios u otras formas inconvenientes de lucro personal. Su trabajo
profesional es remunerado con el honorario que se ha estipulado y que él libremente
ha aceptado. Lainfracción a cualquiera de estos principios éticos hace que su función
24
no sea la de un profesional correcto, lo que al ser conocido por la Asamblea puede
concretarse en su remoción del cargo .
Como en todas las realidades de la vida social, las normas legales obligan sólo
porque se fundan y se construyen sobre fundamentos éticos que, como dijimos al
comienzo, hacen posible que dicha vida social se desarrolle en paz y armonía. "
El objetivo de mostrar ·íntegramente está publicación chilena es para
contraponer cada uno de sus aspectos más relevantes con las situaciones dadas en
nuestro país . Asimismo, deduciendo que las normas éticas en Chile, en México y en el
resto del mundo siempre serán requisitos esenciales para lograr y mantener una buena
convivencia social , enfatizando aquí el entorno condominal.
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos también manifiesta el
derecho a una vivienda digna y decorosa (Artículo 4); el respeto en nuestra persona y
bienes (Artículo 16) con lo que afirmamos que nuestra Constitución resguarda la
inviolabilidad del hogar, incluido como tal el departamento de un condominio. Dentro
del cual convive una cierta cantidad de personas dando lugar a las relaciones sociales
y por ende a la observación de normas éticas .
Nuestro Gobierno, en respuesta a regular el difícil ejercicio de la propiedad
común decreta la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Federal, legislación análoga a la de muchos países, que establece y delimita el órgano
supremo (Asamblea de Condóminos) y demás autoridades que en materia intervienen
incluyendo las func iones respectivas de cada uno en virtud de lograr la convivencia y
armonía entre sus integrantes.
Surgiendo de esta delimitación la figura del administrador y todas aquellas
personas que prestan sus servicios de manera personal para el condominio. Las
cuales deben contar son todos aquellos valores personales y normas éticas
profesionales que su labor exige, siendo internacionalmente reconocidas la honradez,
capacidad , constancia y diligencia entre otras.
25
1.4. PRINCIPALES PROBLEMAS Y NECESIDADES
Aunque existe una reglamentación oficial para solventar los problemas más
comunes que surgen dentro de los condominios , resulta de vital importancia involucrar
al condómino en el conocimiento de Reglamento del condominio del cual forma parte.
Los problemas que aquejan comúnmente a los condominios son :
• La aprobación del presupuesto.
• Cobro de cuotas y penalidades en su caso.
• Las mascotas dentro del condominio.
• Los cambios en las fachadas del edificio.
• Los cambios en el interior de los departamentos que afectan la estructura de las
fachadas.
• Discus iones entre los condóminos por diferencia de opiniones.
• Mal desempeño en las funciones del administrador, negligencia, fraude, etc.
• Uso inadecuado de las áreas comunes, ruidos , visitas a los condóminos.
• Aceptación de cuotas y atraso en el pago de las mismas.
• Atraso en el pago de servicios por teléfono, gas, llaves extra, etc.
• Modificaciones del área privativa que afectan la estructura y fachada del edificio.
Muchas son las necesidades que tiene un condominio; sin embargo, una de las
principales es lograr mantener una armonía entre todos los condóminos que comparten
,
el inmueble. La siguiente lista muestra sólo algunas de las más comunes:
• Un excelente desempeño de la función administrativa.
• Control en los gastos comunes y especial cuidado en aquellos que representan
un gran desembolso para el condominio.
• Analizar previamente las futuras inversiones por construcción o remodelación .
26
• Contar con un Reglamento Interno especialmente diseñado para el condominio.
• Mantener una cultura condominal entre los propietarios, por medio del
conocimiento y práctica de las reglas establecidas.
1.5. EL FRAUDE EN LA CONSTRUCCION y VENTA DE CONDOMINIOS
El Código Penal para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la
República en Materia del Fuero Federal impone las sanciones en los casos de fraudes
cometidos por los constructores y/o vendedores de condominios.
El fraude es un delito previsto por el Código Penal, es la obtención ilícita de un
beneficio por medio del engaño y aprovechamiento del error en el que se halla una
persona.
Según el artículo 386 del Código Penal, e fraude se castiga con las siguientes
penas:
1. Con prisión de tres días a seis meses y multa de tres a diez veces el
salario, cuando el valor de lo defraudado no exceda de esta última
cantidad .
11. Con prisión de tres a seis años y multa de diez a cien veces el salario,
cuando el valor de lo defraudado excediere de 'cien, pero no de quinientas
veces el salario mínimo .
111. Con prisión de tres a doce años y multa hasta de ciento veinte veces el
salario, si el valor de lo defraudado fuere mayor de quinientas veces el
salario ."
27
El monto que se determine en salarios, será de acuerdo al salario mínimo
general diario vigente en el Distrito Federal , en el momento de la ejecución del fraude.
Asimismo, el fraude lo cometen aquellas personas que construyen o venden
edificios en condominio y obtienen dinero, títulos o valores por el importe de su precio o
a cuenta de él y no lo destinan, todo o en parte, al objeto de la operación concertada,
ya sea en su provecho o beneficio de otro.
28
CAPíTULO 11
UBICACiÓN DEL CONDOMINIO EN El D.f.
2.1 PROCURADURíA SOCIAL DEL DISTRITO FEDERAL
Todo lo referente al Régimen Condominal se encuentra regulado en la Ley
Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
que tiene como principal objetivo establecer el marco normativo que determina las
bases de interacción y convivencia social; establecer las disposiciones de orden
público e interés social que regulan la constitución, modificación, organización,
funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad en condominio.
Así mismo, se instituyó a la Procuraduría Social del Distrito Federal como
autoridad neutral en la materia y sin interés en los conflictos . La idea fundamental es
dejar en claro dónde inicia y dónde termina la propiedad exclusiva y cuándo, con
acciones u omisiones, se afecta a otros condóminos además de contribuir a preven ir
conductas antisociales al promover la cultura del respecto por las personas y sus
bienes, toda vez que incluye en el ordenamiento el fomento de la cultura condominal y
se precisan sanciones en caso de violentar lo establecido por la Ley, el Reglamento del
Condominio y los acuerdos de Asamblea.
Los servicios que ofrece la Procuraduría Social del Distrito Federal son:
orientación ciudadana, atención de quejas e inconformidades respecto a la
administración del inmueble , resolución de problemas condominales a través de la
conciliación, el arbitraje y la aplicación de sanciones. Todos los servicios que ofrece
esta institución son gratuitos y además cuenta con un espacio en internet (
www.prosoc.df.gob.mx) para el fácil acceso a la información; publicando, actualizando
temas de interés y dando a conocer los cursos y talleres que proporciona .
Dentro de los servicios que pueden ser atendidos en línea, se tiene:
1.- Presentación de quejas condominales o administrativas por actos u
omisiones del Gobierno del Distrito Federal. Esto se refiere a aquellos actos u
29
omisiones que realizan los concesionarios de servicios , tales como deficiencias en la
seguridad privada, recolección de basura , alumbrado, fugas o escasez de agua, etc .
2.- Orientación sobre procedimientos administrativos.
Cabe mencionar que toda queja puede ser interpuesta por el administrador del
condominio, el comité de vigilancia o algún condómino ya sea directamente a la
Procuraduría Social del Distrito Federal o a la Subprocuraduría de Orientación, Quejas
y Conciliación. Esta última, es una institución dependiente de la primera, que se
encarga de asesorar a la ciudadanía en relación con el ejercicio de sus derechossociales y la canaliza a las diferentes instancias de la administración pública del Distrito
Federal con facultades para su atención directa.
La Procuraduría Social del Distrito Federal es la autoridad designada en materia
condomínal y le corresponde vigilar el cumplimiento de la Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal ; para ello tiene las siguientes
funciones :
• Difundir los derechos y obligaciones de los condóminos;
Orientar a los condóminos en general , y capacitar a los administradores y
miembros de comités de vigilancia;
• Asesorar la formación de administradores y la realización de asambleas;
• Registrar y autorizar los libros de actas de asambleas;
Registrar los nombramientos de administradores;
• Atender quejas y ofrecer los recursos de conciliación y arbitraje, en caso
,
de controversia entre condóminos, o entre éstos y sus administradores.
• Imponer, en su caso, medidas de apremio o sanciones a los infractores.
La Procuraduria Social del Distrito Federal está al servicio de los ciudadanos de
manera gratu ita, ofreciendo también :
30
Orientación en materia administrativa, jurídica, social, inmobiliaria y de
servicios públicos .
• Atención de quejas ciudadanas por actos u omisiones de la
administración pública del Distrito Federal.
• Orientación en materia de arrendamiento.
2.2 CONSTITUCiÓN DEL RÉGIMEN CONDOMINAL
Las principales causas que propician la proliferación del régimen condominal
son: la escasez del suelo urbano, el costo de los servicios y la demanda de la
vivienda . Dando lugar a departamentos o casas dentro de un mismo edificio o terreno:
EL CONDOMINIO, en donde cada prop ietario tiene un derecho exclusivo de propiedad
sobre su departamento y un derecho de copropiedad en las áreas comunes.
Según lo marca la Ley de Propiedad de Condominio en su Art . 4, que el régimen
de propiedad en condomin io se constituye mediante un acto jurídico formal del
propietario o propietarios de un inmueble ante Notario público, donde se manifiesta la
voluntad de instituirse bajo régimen Condominal, y en el que, dos o más personas
teniendo un derecho privado, utilizan o comparten áreas o espacios de uso y
propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus
necesidades de acuerdo al uso del inmueble.
De ahí que dentro del régimen de propiedad en condominio exista tanto la
propiedad individual como la copropiedad. El Cód igo Civil para el Distrito Federal en
su artículo 830 define la propiedad como una forma tradicional por medio de la cual
una persona, denominada propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer
de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes . El mismo
31
Código define, en el artículo 938, a la copropiedad como el caso en el que dos o más
personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o derecho.
2.2.1 La escritura constitutiva
La escritura constitutiva es el documento que estipula las características y
condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio. Sin embargo,
antes de la constitución del régimen condominal los interesados deberán: "...obtener
una declaración expedida por autoridades competentes, en el sentido de ser realizable
el proyecto general, por hallarse dentro de las previsiones y sistemas establecidos, así
como las previsiones legales sobre el desarrollo urbano, de planificación urbana y de
prestación de servicios públicos" 13
La Ley establece que en el caso de licencias de construcción sólo se otorgarán
para constituir una máximo de 120 unidades de propiedad exclusiva (Art.9).
En el Acta Constitutiva deberá constar:
1. La licencia de construcción o constancia de regular ización de construcción.
2. La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del condominio
especificando se separación del resto de las áreas si éste se ubica dentro de un
I
conjunto o unidad habitacional. Y tratándose de un conjunto condominal se
deben precisarse los límites de los edificios o de las alas, secciones, zonas o
manzanas que de por sí constituyen regímenes condominales independientes.
3. Descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales
empleados o que vayan a emplearse.
13 ORDOÑEZ J. Op, Cit. P.16
32
4. La descripción de cada departamento incluyendo su número, ubicación,
colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, en su caso, que
lo integran.
5. El establecimiento de las instalaciones para el cumplimiento de las normas
establecidas destinadas a. facilitar a las personas con discapacidad el uso del
inmueble.
6. El valor asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de
indiviso en relación al valor nominal total del inmueble.
7. Especificar las características sociales del condominio de acuerdo y aquellas
que corresponden a su estructura y uso.
8. Descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil
identificación.
9. Casos en los que puede ser modificada la escritura constitutiva y el reglamento.
10.La obligación para los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía
legalmente autorizada para ello. contra terremoto, inundación, explosión,
incendio y con cobertura contra daños a terceros.
u ••• Al apénd ice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano
general, memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades de
propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y
áreas comunes; así como el reglamento, certificado también por fedatario público". (Art.
10 Ley Condominal)
La Escritura Constitutiva que cumplan con todos los requisitos deberá inscribirse en
,
el Registro Público de la Propiedad y en todo contrato de adquisición de los derechos
de un departamento se hará constar que se entregó al nuevo condómino una copia
simple del Acta Constitutiva del Condómino y copia del reglamento.
33
2.2.2 El reglamento del condominio
El diccionario de la Real Academia Española define "reglamento" como:
"colección ordenada de reglas y preceptos, que por autoridad competente se da para la
ejecución de una ley o para el régimen de una corporación, una dependencia o un
servicio".
El reglamento del condominio "...es el conjunto de normas y reglas elaboradas
por quién constituye el régimen de propiedad en condominio y protocolizado por
notario para regular el funcionamiento general de un inmueble de acuerdo a este
régimen, tomando en cuenta el mantenimiento, administración y comportamiento
adecuado para una mejor convívencla ."!"
A manera de evitar problemas posteriores y contar con un excelente reglamento
que sea "más fácil cumplirlo que violarlo", se debe apegar a la realidad física en cuanto
a la descripción detallada de los planos, cada uno de los departamentos, áreas
privadas y comunes, colindancias e indivisos de todo el condominio.
Es el documento que contiene los derechos y oblígaciones de los condóminos y
forma parte del apéndice de la Escritura Constitutiva. Debe ser registrado ante la
Procuraduría Social del Distrito Federal, la cual revisará que no contenga
contravenciones a las disposiciones que marca la Ley Condominal. Esta última, en sus
artículos 52 a 55 norma lo concerniente al Reglamento del Condominio, puntualizando
lo siguiente:
La elaboración del reglamento será por parte de quienes otorguen la escritura
constitutiva y todas aquellas modificaciones al mismo se acordarán mediante asamblea
extraordinaria aunque en la mayoría de los casos se utiliza un patrón que no se apega
14 ORDOÑEZ J. Op. Cit. P. 84
34
a las características específicas del condominio siendo necesaria la reunión en
asamblea para efectuar las adecuaciones pert inentes.
Su contenido incluye:
1. Derechos, obligaciones y limitaciones de los condóminos en el ejercicio de su
derecho sobre las unidades de propiedad exclusiva y los bienescomunes.
2. Modo para el cobro de las cuotas de: los fondos de administración y
mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias.
3. El monto y periodicidad de los fondos .
4. Las disposiciones en beneficio de la administración, mantenimiento y
operación del condominio y que además propicien la integración, organización y
desarrollo de la comunidad.
5. El procedimiento general al que se sujetará el administrador para la contratación
a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean
objeto de arrendamiento o comodato.
6. El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el Art . 31
de esta Ley.
7. El tipo de administración conforme a lo establecido en el artículo 37 de esta Ley.
8. Requisitos extraordinarios a los que establece la Ley para el administrador y los
miembros del comité de vigilancia.
9. Causas de terminación del contrato del administrador y de los miembros del
comité de vigilancia .
10.Las bases para la modificación del reglamento conforme a lo establecido en la
escritura constitutiva.
11. Disposicíones provisionales en los casos de ausencia temporal del
administrador.
35
12.La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con
discapacidad, ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos.
13.Las reglas, en su caso, para poseer animales en las unidades de propiedad
exclusiva o áreas comunes.
14.Medidas que se tomarán en los asuntos que requieran una mayoría especial en
caso de votación y no previstos en esta Ley.
15.Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de
Seguridad Pública.
16.lndica el tipo de condominio, uso general y la descripción general de los
edificios y departamentos.
17. El porcentaje de cada departamento y el valor del indiviso, entre otras .
2.2.3 Ventajas del régimen condominal vs copropiedad
A diferencia de la copropiedad, dentro del Régimen de Propiedad en
Condominio, el condómino podrá, enajenar, hipotecar o gravar en cualquier forma su
unidad de propiedad exclusiva (departamento) sin consentimiento de los demás
condóminos; sin embargo, este derecho no incluye los bienes comunes que le son
anexos.
2.2.4 Extinción del régimen condominal
Se requiere para su extinción voluntaria del acuerdo de un mínimo de votos del
75% del valor total del condominio y más de la mitad del número total de los
condominios, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje más alto.
36
En el caso de ruina o destrucción del condominio en su totalidad o por lo menos
tres cuartas partes de su valor, el 51% de los condóminos podrá acordar
reconstrucción, demolición, división del terreno y de los bienes comunes o su venta .
2.3 ÓRGANOS DENTRO DEL CONDOMINIO
2.3.1 La Asamblea General de Condóminos
El órgano supremo y autoridad máxima del condominio es la asamblea general
de condóminos ya que en ella se manifiesta la voluntad mayoritaria. Son reuniones a
las que asisten los diferentes propietarios de los departamentos, como un derecho y
obligación, siendo necesaria una participación positiva, aportando ideas y sugiriendo
soluciones. Y para que estas reuniones se consideren válidas se necesita un quórum,
que es la asistencia de un porcentaje mínimo del total del condominio y que es
verificado por una persona designada por la asamblea quién recibe el nombre de
escrutador.
La asamblea da inicio con el orden del día, pero antes se realiza el escrutinio,
verificando el indiviso de cada condómino y comprobando el quórum necesario.
En la Asamblea General de condóminos, cada uno de ellos tiene un número de
votos igual al porcentaje del valor de su departamento, pero cuenta con un solo voto en
los casos de elección o remoción de administrador. Todos los acuerdos tomados
deberán ser fielmente registrados en forma cronológica en un Libro de Actas. Este
Libro es autorizado por el Gobierno del Distrito Federal, por su parte, las Actas por el
presidente de la asamblea y por el comité de vigilancia.
37
2.3.1.1 Tipos
{
Ordinarias
Extraordinarias
De grupo
Ordinarias:
Son aquellas que se celebran cada seis meses o con la periodicidad que
establece el Reglamento del Condominio o en las juntas de asamblea de condóminos.
Por lo menos deberán realizarse una vez al año y tiene la finalidad de informar el
estado que guarda la administración del condominio, entre otros asuntos.
(Fundamento: Artículo 31, fracción I de la Ley Condominal)
Extraordinarias:
Estas asambleas se celebran cuando surgen asuntos de carácter urgente o
imprevisto y que por su importancia no pueden ser resueltos en una asamblea
ordinaria; su convocatoria se efectúa según las circunstancias del caso. (Fundamento:
Artículo 31 fracción 11 de la Ley Condominal)
Algunos ejemplos:
a. Modificación a la escritura constitutiva del régimen q su reglamento; el Art . 12
de la Ley Condominal establece :
"Cualquier modificación a la escritura constitutiva y su reglamento, se acordará en
asamblea general extraordinaria, a la que deberá de asistir por lo menos la mayoría
simple de los condóminos y sus resoluciones requerirán de un mínimo de votos que
38
representen el 75% del valor total del condominio y la mayoría simple del total de
condóminos."
b. Extinción voluntaria del régimen; el Art. 14 de la Ley Condominal, establece:
"La extinción voluntaria del régimen de prop iedad en condominio se acordará en
asamblea general extraordinaria a la que deberá asistir la mayoría simple de los
condóminos y requerirá de un mínimo de votos que represente el 75% del valor
total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos para que
sean válidas sus resoluciones..."
c. Realizar obras nuevas; y
d. Acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción.
Tanto las asambleas ordinarias como las extraordinarias, pueden ser de tres tipos :
1. De grupo : Reunión de condóminos de un edificio que forma parte de un conjunto
habitacional. En esta asamblea sólo se reúne una parte de la totalidad del condominio
y no se deben de incluir asuntos de índole general.
2. Generales: Reunión que celebran todos los condóminos en su total idad y
tratan asuntos que se refieren a bienes comunes o asuntos genera les.
3. De Representantes de Administradores: Reuniones de los administradores en
representación de los condóm inos para tratar asuntos relacionados con los servicios
comunes dentro de conjunto habitacional.
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2.3.1.2 Funciones
El artículo 35 de la Ley Condominal establece las facultades del máximo órgano
del condominio, algunas de ellas son:
• Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el
reglamento del mismo ;
• Nombrar y remover al administrador o administradores;
• Establecer las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las
necesarias respecto de los condóminos;
• Establecer las cuotas a cargo de los condóminos, determinando el sistema de
cobro que considere más adecuado y eficiente de acuerdo a las características
del condominio. Así como fijar las tasas moratorias que deberán cubrir los
condóminos en caso de incumplimiento del pago de cuotas . Y establecer la
forma de garant izar con fianza o cualquier otro medio legal, el pago de las
mismas ;
• Nombrar y remover al comité de vigilancia;
• Examinar y aprobar los estados de cuenta y el presupuesto de gastos anual;
• Determinar la clase y monto de garantía que otorgará el administrador por el fiel
desempeño en sus funciones.
• Las demás que establezca la Ley y disposiciones aplicables.
2.3.1.3 La Convocatoria
La persona encargada de convocar a la Asamblea es el administrador. La
convocatoria se lanza por escrito con diez días de anticipación, por lo menos, a la
fecha de la asamblea . Deberá especificar:
a) El lugar en el que se llevará a cabo la Asamblea;
40b) Día y hora de celebración ;
e) Orden del día: Indícando los puntos a tratar y en el apartado de Asuntos
Generales se permíten las sugerencias para que sean tratadas en la siguiente
asamblea.
2.3.1.4 Desarrollo
La persona encargada de presidir la asamblea es el Presidente de Asamblea de
Condóminos, a no ser el que Reglamento estipulé a otra persona; y el administrador es
quién funge como Secretario de la misma y quién procede a nombrar a los
escrutadores, se sugiere que sea uno o dos como máximo.
Una vez definidos los escrutadores, éstos proceden a levantar el escrutinio y
emitír dictamen para entregarlo por escrito al presidente de la Asamblea y éste la
declara o no legalmente instalada .
Cuando la asamblea es declarada legalmente instalada, se procede con el orden
del día, comenzando con la lectura del acta de la Asamblea anterior. En caso de que
existan objeciones se procede a:
• Aprobarla, haciendo constar las observaciones en el acta siguiente.
• Modificarla, conforme a un nuevo acuerdo.
• Rechazarla y por ende anularla .
Conforme se van tratando los puntos del orden del día, se procederá a hacer la
votación y al finalizar la asamblea, se levanta el acta con todos los puntos tratados y se
firma por el presidente de la Asamblea, el presidente del comité de vigilancia, el
secretario y los condóminos.
El dictamen del escrutinio constituye un apéndice del acta.
41
2.3.1.5 La Votación
En las Asambleas, cada condómino gozará de un número de votos igual al
porcentaje del valor que su departamento represente del total del condominio y que
figure en el título de propiedad; sin embargo, en los casos de elección o remoción del
administrador, de los integrantes del consejo de administración o del comité de
vigilancia , a cada departamento le corresponderá un solo voto.
La votación es personal , nominal y directa; sin embargo, el reglamento del
condominio puede facultar la representación Por su parte José Luis Ordóñez Ruiz ,
recomienda que esta representación se puede efectuar .. ... por medio de una carta
poder simple, con dos condóminos como testigos, para que otra persona asista a la
Asamblea en representación del condómino..15 .
Bajo estas circunstancias, el representante deberá estar al tanto de las
disposiciones legales que se aplican en el condominio y en los casos que se
requiera una mayoría especial será preferible un poder notarial.
Los acuerdos tomados en asamblea, obligan a todos los condóminos,
incluyendo a los ausentes y a los disidentes.
En los casos de controversias originadas de la interpretación y aplicación de la
Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Federal, del reglamento del Condominio, de la escritura constitutiva y del contrato de
compra-venta, será de conoc imiento y competencia, en el Distrito Federal, la
Procuraduría Social del Departamento del Distr ito Federal , en el caso de
administración no remunerada; en caso contrario, será competencia de la Procuraduria
del consumidor.
15 ORDONEZ J. Op. Cit. P. 48
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2.3.2 El Consejo de Administración
Existen empresas que se dedican a la administración de condominios,
ofreciendo un servicio integral de asesoría y manejo del mismo. Una empresa,
"Condominios Servicios Integrales, S.A. de C.v." Menciona que existen ciertas
cualidades que debe tener la persona que integra el Consejo de Administración como
buen miembro 16:
TENER Espíritu de servicio
QUERER Mucho a su condominio
Ser miembro del Consejo de
Administración
SABER Hablar
Escuchar
Manejar una asamblea
Administrar
SER Ecuánime
Enérgico
Psicólogo
Sociólogo
Economista ,
Terapeuta
Arquitecto
Etc, etc.
16 Disponible en http://www .condopvj .com.mx
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2.3.2.1 Funciones
Le está permitido al consejo de administración nombrar o remover al
administrador del condominio puesto que son asuntos de tipo ordinario y se entiende
que tal atribución le será autorizada plenamente al Comité. Sin embargo , la Asamblea
de Condóminos está siempre sobre el Comité y podría dejar sin efectos los acuerdos
que este último que no le parezcan adecuados.
Asimismo, la Asamblea tiene la autonomía para reservarse la facultad de
nombramiento y remoción del Administrador así como para ampliar o restringir algunas
de las funciones propias de su Comité de Administración. Sin embargo, en la opinión
de algunos especialistas administradores de inmuebles en Chile17 afirman que :
u .. . en la mayoría de los casos resulta muy práct ico, ejecutivo y recomendable
que la selección de los candidatos a administrar el condominio, su nombramiento,
control de desempeño y remoción , sea una atribución permanente del Comité. "
Otra característica más que tiene el Comité de Admin istración es que bajo
ninguna circunstancia un arrendatario puede formar parte de él sino que se integra solo
por miembros de la Asamblea con las excepciones de que se trate de los cónyuges de
los condóminos o representantes legales de los mismos.
2.3.2.2 Rendición de cuentas a la Asamblea
La misma Ley de Propiedad de Condominio de inmuebles del DF estable como
una obligación más al Comité de Administración la rendición de cuentas a la Asamblea
por medio de informes en los tiempos señalados, cada vez que sea solicitada por los
condóminos así como al final de la gestión.
17 Disponible en http://www.grandvistacondo.com/preguntas frecuentes (FAQ)
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2.3.3 El Comité de Vigilancia
Es una comisión cuyos integrantes pueden ser de uno y hasta tres , mismos que
son designados por la asamblea general de condóm inos y que trabajan
conjuntamente con el administrador, supervisando sus actividades, vigilando que se
cumplan con el reglamento del condominio y con los acuerdos tomados en la asamblea
y autorizando, en su caso, algunos gastos que se deban realizar.
Entre otras atribuciones y deberes, encontramos:
1. Verificar el buen uso y control del libro de actas.
2. Dar su conformidad en la realización de obras de manten imiento .
3. verificar los estados de cuenta que se presentan en la asamblea.
4. Hacer constar en el libro de actas sus observaciones en relación a la
administración del condominio.
Al inicio y término de sus funciones, ésta comisión deberá realizar un estado de
cuenta que indique la situación del condominio.
2.4 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINIO.
Una de las primeras e importantes obligaciones del condominio en el momento
de la formalización del contrato de adquisición de derechos de un departamento
(unidad de propiedad exclusiva) , es la constancia de que se entregó al interesado una
copia simple del Acta Constitutiva del Condóm ino y copia del reglamento.
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2.4.1 Las cuotas
Fondos de reserva y de mantenimiento y administración
Una de las principales obligaciones de los condóminos es el compromiso que
adquieren en el pago puntual de las cuotas, de donde se constituyen los fondos;
cualquier omisión o retraso de éstas puede ocasionar la falta de los servicios más
indispensables y con ello el deterioro del inmueble. El pago de las cuotas puede ser en
forma mensual o según las necesidades del condominio y habrá de cubrirse por
adelantado
Existe legalmente una disposición que obliga al condómino a garantizar el pago
de las cuotas establecidas en el reglamento del condominio y que permite suplir la falta
de pago. Esta garantía se puede dar por vía: adquisición de fianza, firma de un fiador
o aval, el pago de un tercero, pagaré, etc.
El fondo de mantenimiento y administración, se integra con las aportaciones de
todos los condóminos de acuerdo a su indiviso, es decir el valor de su departamento y
está destinado a cubrir los gastos necesarios para conservar las áreas comunes. La
primera aportación se estipula dentro del reglamento del condominio y un requisito
indispensable es que deberá ser suficiente para cubrir los gastos de tres meses.
El fondo de reserva, se destina a la compra y/o reposición de algún equipo con
que deba contar el condom inio, por ejemplo el equipo deportivo