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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTONOMA DE MEXICO 
FACULTAD DE DERECHO 
DIVISIÓN DE ESTUDIOS DE POSGRADO 
 
 
 
 
 
 
 
TESIS 
EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EN MÉXICO 
COMO INSTITUCIÓN CIVIL Y LAS NUEVAS TENDENCIAS 
LEGISLATIVAS EN EL 
CONTINENTE AMERICANO 
 
 
 
 
QUE PRESENTA 
BAUDELIO CASTILLO FLORES 
EN OPCIÓN AL DOCTORADO EN DERECHO 
 
 
 
 
 
 
MÉXICO, D. F. AGOSTO DE 2007 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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Dedico mi tesis a mi esposa Rosalinda, a mi 
hija Erika y a mi nieto Marcelo, con todo mi 
cariño. 
 
 
 
AGRADECIMIENTOS 
 
 
 
Al Doctor Joel Chirino Castillo, maestro de 
tantas generaciones de abogados, por su 
generosidad académica sin restricciones y 
por haberme guiado en el difícil camino de 
la investigación jurídica. 
 
 
Mi agradecimiento al señor Magistrado Dr. 
Flavio Galván Rivera, con afecto y 
admiración sin condiciones. Sus valiosas 
aportaciones a mi trabajo de investigación 
han dejado su huella. 
 
 
 
 
 
Mi reconocimiento al Dr. Andrés Cruz Mejía 
por sus acertadas recomendaciones sobre 
la metodología de la investigación. 
 
Al Dr. Fabián Mondragón Pedrero, le doy 
gracias por su ayuda y empeño en 
demostrar el alcance exacto cada 
disposición jurídica en mi estudio. 
 
Agradezco infinitamente a la Biblioteca Raúl 
Rangel Frias de la UANL y a la señora 
Rosalinda Leos y al señor Javier Lara, por 
su apoyo en mi investigación. 
 
México, D. F., a 10 de Agosto de 2007 
 
Baudelio Castillo Flores 
1 
INDICE 
CAPITULO PRIMERO 
FIDEICOMISO Y POLITICAS DE VIVIENDA 
Pág. 
Introducción 1 
1.- El hábitat de los mexicanos 4 
2.- Enfoque sobre la vivienda 7 
2.1.- Factores relacionados con la urbanización 10 
2.1.1.- Falta de oferta económica de tierra urbana gubernamental 10 
2.1.2.- Actitud recaudatoria en autoridades de ordenamientos 13 
territoriales y urbanismo 
2.1.3.- Rezago habitacional 14 
2.2.- Factores sociales 15 
2.2.1.- Emigración +5 
2.2.2.- Concentración poblacional 16 
2.3.- Factores gubernamentales 16 
2.3.1.- Dispersión de políticas de vivienda 16 
2.3.2.- Insuficiencia de recursos 17 
2.3.3.- Paternalismo y burocracia 17 
3.- Las nuevas políticas 2000 y 2006 19 
4.- El nuevo sistema 21 
5.- Estadísticas 24 
6.- Vivienda y legislación civil 29 
6.1.- Sobreprotección del arrendamiento 29 
6.2.- Subrogación hereditaria obligatoria 34 
6.3.- Irrenunciabilidad 36 
6.4.- La enajenación de la finca no termina el contrato 38 
6.5.- Derecho del tanto, Derecho de retracto, Derecho de subrogación 39 
2 
y Derecho de indemnización en México 
6.5.1.- Derecho del tanto 39 
6.5.2.- Derecho de retracto 41 
7.- Posiciones diversas de los códigos civiles de los estados sobre 47 
violación al derecho del tanto y el retracto 
8.- Políticas habitacionales 2000-2006 53 
9.- Otras soluciones. en el caso de Italia 59 
10.- Políticas invertebradas en México 61 
INDICE 
CAPITULO SEGUNDO 
ADAPTACIÓN DEL TRUST ANGLO-AMERICANO A LA 
LEGISLACIÓN MEXICANA. 
Introducción Pág. 
1.- Primeros antecedentes 70 
2.- Proyectos fallidos 71 
2.1.- Proyecto Limantour de 1905 71 
2.2.- Proyecto Creel 75 
2.3.- Proyecto Vera Estaño! 77 
3.- Ley Mexicana de Instituciones de Crédito y establecimientos bancarios 80 
4.- La Ley Panameña de 19251 antecedente de la Ley Mexicana de 1926 81 
4.1.- Principios de operación del fideicomiso Panameño 84 
4.2.- Abandono de la teoría del mandato 89 
4.3.- La nueva ley panameña de fideicomisos de 1984 92 
5.- Ley mexicana de bancos de fideicomisos de 1926 95 
6.- Rechazo a la teoría del mandato de la ley Mexicana de 1925 102 
7.- La LTOC de 19321 según comentarios de Pablo Macedo 105 
8.- Examen de la definición legal de 1932 133 
9.- Las reformas y adiciones de 20001 2003 y 2006 140 
9.1.- Las reformas del 2000 
9.2.- Reformas y adiciones a la LTOC de 2003 
9.3.- Reformas del 2006 
INDICE 
, 
CAPITULO TERCERO 
, 
3 
140 
144 
156 
SOBRE LA NATURALEZA JURIDICA DEL FIDEICOMISO 
Pág. 
1.- El Derecho Romano y la Pacta Fiduciae 157 
1.1.- Opinión de Villagordoa Lozano 157 
1.1.1.- Fiducia Cum Creditore 157 
1.1.2.- Fiducia Cum Amico 158 
1.1.3.- Fideicomiso Testamentario 158 
1.2.- Opinión de Domínguez Martínez 161 
1.2.1.- Los diversos tipos de Fiducia 161 
1.2.2.- El Fideicommissum en Roma 161 
1.2.3.- Reconocimiento legal del fideicomiso romano 162 
1.2.4.- Decadencia 162 
2.- Teoría de la afectación 163 
2.1.- Argumenta Pierre Lepaulle que: 163 
2.2.- El concepto de patrimonio según Lepaulle 171 
2.3.- Derechos que otorga el fideicomiso 171 
3.- Teoría del contrato 172 
3.1.- Insuficiencia del mandato y de la afectación 172 
3.2.- La condición resolutoria tacita y la exposición de motivos de la 173 
LGTOC 
4.- Teoría del negocio jurídico 175 
4.1.- Definiciones sobre el negocio jurídico 175 
4.1.1.- Enneccerus, Kipp y Wolf 175 
4 
4.1.2.- Cariota y Ferrara Profesores, de la Universidad de Nápoles, 185 
por su parte afirman 
4.1.3.- Baudry Lacantinerie 186 
4.1.4.- Definición de acto jurídico de Julien Bonnecase 188 
4.1.5.- Acto y negocio jurídico, según Manuel Albadalejo 189 
4.1.6.- Concepto de negocio jurídico según Federico De Castro y 191 
Bravo 
4.1.7.- Teoría de Jorge Alfredo Domínguez Martínez 192 
4.1.8.- Opinión de Ignacio D. Galindo Garfias 193 
4.1.9.- Opinión de Acosta Romero y Almazán Alanis 195 
5.- Teoría del negocio fiduciario de Villagordoa 198 
5.1.- Hechos, actos y negocios jurídicos 198 
5.2.- La importancia actual del negocio fiduciario según Villagordoa 201 
6.- Teoría del dominio imperfecto del Derecho Argentino 203 
6.1.- Comparación con el fideicomiso Mexicano 209 
6.2.- Nuestra primera impresión 212 
6.3.- Opinión del autor Pedro Giralda 213 
6.4.- Lineamientos generales de la bibliografía del fideicomiso 214 
Argentino 
6.5.- Sujetos del fideicomiso 218 
6.6.- La propiedad fiduciaria en Argentina 230 
6.7.- Titubeos del legislador en cuanto a terminología 238 
6.8.- Nuestra opinión sobre la Ley Argentina 241 
6.9.- Análisis comparativo de las disposiciones de la ley 24441 con el 245 
Código Civil Argentino 
6.9.1.- Ley 24441 245 
6.9.2.- Código Civil Argentino 249 
7.- Teoría del fideicomiso como patrimonio autónomo del Derecho 254 
Franco-Canadiense 
7.1.- Disposiciones del código civil de Quebec sobre el fideicomiso 254 
7.2.- Disposiciones del código civil de Quebec sobre propiedad, 259 
fideicomisos y fundaciones 
7.3.- Reacciones de la doctrina canadiense 265 
8.- Fideicomiso como mecanismo jurídico. Nuestra opinión 275 
8.1.- Opinión de Lepaulle 276 
8.2.- Limitación conceptual de la teoría del patrimonio afectación del 285 
fideicomiso Mexicano 
5 
8.3.- Otras disposiciones doctrinarias mexicanas 286 
8.3.1.- Julian Bojalil 286 
8.4.- Phanor J. Eder y Roberto Goldschmidt 291 
8.5.- Tesis del mecanismo jurídico 292 
8.6.- Los mecanismos jurídicos según Georges Ripert y Jean Boulanger 298 
8.7.- El fideicomiso como mecanismo jurídico 300 
8.8.- Nuevo derecho real en Quebec y Argentina 300 
8.9.- Nuestra opinión 301 
8.10.- Mecanismo jurídico versus contrato 303 
INDICE 
CAPITULO CUARTO 
LAS REFORMAS DE 2000, 2003 Y 2006 AL 
FIDEICOMISO MEXICANO Y SU COMPARACIÓN CON 
LAS LEGISLACIÓN FRANCO CANADIENSE Y 
ARGENTINA DE 1994.-
INTRODUCCIÓN 
1.- Partes del contrato de fideicomiso 
1.1.- Fideicomitente 
1.1.1.- Definicionesdoctrinarias 
1.1.2.- Definición legal mexicana 
1.1.3.- Derechos y obligaciones del fideicomitente 
1.1.4.- Abandono de la teoría de la afectación 
1.1.5.- Otras reformas en la parte general 
1.1.6.- El fideicomitente en la legislación de la provincia de Quebec 
1.1.7.- El fideicomitente en el derecho argentino (ley 24,441. 
Pág. 
308 
311 
311 
311 
313 
317 
318 
324 
334 
336 
6 
1.2.- El Fiduciario 337 
1.2.1.- Ampliación del listado de instituciones fiduciarias 340 
1.2.2.- Concepto 347 
1.2.3.- Designación de Fiduciario 349 
1.2.4.- Designación de varios fiduciarios 351 
1.2.5.- Obligaciones básicas del fiduciario impuestas por la ley 352 
1.2.6.- Obligaciones contractuales 356 
1.2.7.-Prohibiciones 360 
1.2.8.- El fiduciario en Argentina 363 
1.2.9.- El fiduciario Franco-Canadiense 366 
1.2.10.- Conclusiones sobre las legislaciones Argentina Franco- 373 
Canadiense Mexicana 
1.3.- El Fideicomisario 375 
1.3.1.- Unión de fiduciario y fideicomisario 377 
1.3.2.- Derechos especiales del fideicomisario 378 
1.3.3.- Protección Patrimonial 378 
1.3.4.- Obligaciones del Fideicomisario 383 
1.3.5.- El fideicomisario en el Código Civil de la Provincia de Quebec 385 
1.3.6.- El fideicomiso en la Ley Argentina 391 
INDICE 
CAPITULO QUINTO 
FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS EMPRESARIALES 
5.1.- Delimitación 
5.2.- Obligaciones Patronales en los Fideicomisos Empresariales 
Pág. 
397 
401 
7 
INDICE 
, 
CAPITULO SEXTO 
CARACTERÍSTICAS DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO 
NO EMPRESARIAL 
Pág. 
Introducción 403 
6.1.- Obligaciones de aportación a cargo de los fideicomitentes "A" 403 
6.1.1.- Obligaciones a cargo de los propietarios de inmuebles 408 
(fideicomitentes "A'') 
6.1.2.- La propiedad fiduciaria en otras legislaciones recientes 411 
6.1.3.- La propiedad plena y la propiedad fiduciaria en México 411 
6.1.4.- Limitaciones de la propiedad fiduciaria 417 
6.2.- Obligaciones de aportación a cargo del fideicomitente "b" o 422 
promotor de vivienda 
6.2.1.- Obras de ingeniería y diseño 423 
6.2.2.- Obligación de aportar la urbanización 423 
6.2.3.- Obligación de aportar los servicios públicos 424 
6.2.4.- Obligación de construir las viviendas 426 
6.3.- Intervención de los compradores de viviendas 431 
6.4.- Obligaciones y derechos de la fiduciaria 432 
6.4.1.- Recibir la propiedad con carácter de fiduciaria 433 
6.4.2.- Recibir la posesión originaria 433 
6.4.3.- Autorizar el uso del inmueble para obras y construcción 434 
de viviendas 
6.4.4.- Constitución de garantías 434 
6.4.5.- Otorgamiento de poderes 435 
6.4.6.- Defensa del patrimonio fideicomitido 436 
6.4.7.- Prohibiciones legales 437 
6.4.8.- Revertir la propiedad al fideicomitente 445 
INDICE 
, 
CAPITULO SEPTIMO 
EL COMITÉ TECNICO DEL FIDEICOMISO EN DERECHO 
COMPARADO 
8 
Pág. 
7.1.- El Código Civil de Luisiana 449 
7.2.- El comité técnico en el Código Civil de Quebec 454 
7.3.- El comité técnico en la Ley Argentina 461 
7.4.- Opinión de Pierre Lepaulle sobre el comité técnico en los 463 
Estados Unidos 
7.5.- El comité técnico del fideicomiso en la doctrina mexicana 472 
7.5.1.- Opinión de Rodolfo Batiza 472 
7.5.2.- Opinión de Acosta Romero y Almazán Alanis 476 
7.5.3.- Opinión de Domínguez Martínez 477 
7.5.4.- Opinión de Ortiz Soltero 478 
7.5.5.- Comentarios a las opiniones de Ortiz Soltero 484 
7 .5.6.- Opinión personal 487 
7.5.7.- Imperfecciones del comité técnico mexicano 488 
7 .5.8.- Conclusiones sobre el comité técnico 491 
9 
INDICE 
CAPÍTULO OCTAVO 
APORTACIONES INEDITAS DEL FIDEICOMISO. 
Pág. 
8.1.- Fideicomisos Privados 497 
8.1.1.- Fideicomisos de Vivienda 497 
8.1.2.- Fideicomisos Turísticos 498 
8.1.3.- Fideicomisos sobre inmuebles en zona prohibida 498 
8.1.4.- Fideicomisos de Inversión 499 
8.2.- Comentarios sobre los fideicomisos públicos 501 
8.2.1.- La falta de rigor legal y administrativo en los fideicomisos 501 
públicos han dado resultados indeseables y en muchos casos 
francamente delictuosos 
8.2.2.- Los fideicomisos públicos para financiar vivienda han 502 
sido exitosos 
8.2.3.- Los certificados de participación no tuvieron éxito 504 
8.2.4.- Los rescates financieros han sido los instrumentos 504 
financieros mas criticados por los académicos 
INDICE 
CAPÍTULO NOVENO 
EFECTOS DE LA PROPIEDAD FIDUCIARIA 
9.1.- Efectos Civiles 
Pág. 
507 
10 
9.1.1.- Transmisión de la Propiedad Fiduciaria. 507 
9.1.2.- Deslinde de los derechos fiduciarios 511 
9.1.3.- Transmisión de la propiedad de los lotes y viviendas a 515 
los destinatarios finales 
9.1.4.- Defensa del patrimonio fiduciario 516 
9.1.4.1.- Ley Mexicana 516 
9.1.4.2.- Ley Argentina 518 
9.1.4.3.- Comparación 519 
9.1.4.4.- Ley Franco-Canadiense 520 
, 
INDICE 
CAPÍTULO DECIMO 
INCORPORACION DEL FIDEICOMISO AL 
CÓDIGO CIVIL. UNA PROPUESTA 
ACADEMICA. 
A).- LA MERCANTILIDAD DE ORIGEN 
COMO EJE LEGISLATIVO DEL 
FIDEICOMISO MEXICANO . 
• 
10.1.- La mercantilidad de origen en la Legislación Mexicana 
10.1.1.- Persona Civil y Persona Mercantil 
10.1.1.1.- El concepto de Persona Civil 
10.1.1.2.- Persona Física y Persona Moral 
10.1.1.3.- La Persona Mercantil 
10.1.1.4.- Personas Morales Comerciantes 
10.1.1.5.- Autorizaciones y Concesiones 
10.1.2.- Síntesis de nuestro proyecto de investigación 
10.1.3.- La mercantilidad originaria del fideicomiso 
Pág. 
522 
522 
522 
524 
525 
528 
530 
531 
532 
11 
10.1.4.- La Jurisdicción Concurrente en materia mercantil 537 
10.1.5.- Las resoluciones de los Tribunales Federales 539 
10.1.6.- Fideicomiso Empresarial y Supletoriedad en la Ley de 542 
Concursos Mercantiles 
10.1.7.- Nuestra opinión 543 
10.2.- Reconsideración sobre la mercantilidad del fideicomiso, 547 
especialmente sobre inmuebles 
10.2.1.- Introducción 547 
10.2.2.- La desarticulación de la materia fiduciaria en México y la 553 
invasión de la materia civil 
10.2.3.- El fideicomiso mexicano como institución modelo 556 
10.2.4.- Ley mexicana de 1932 559 
10.2.5.- Explicación contractual mercantil de Acosta Romero y 569 
Almazán Alanis 
10.3.- El carácter civilista del fideicomiso 578 
10.3.1.- Opiniones civilistas del maestro Rodríguez Rodríguez 581 
10.3.2.- Tesis civilista del maestro Ricardo J. Alfara, citado por 585 
Rabasa 
10.3.3.- Juan Landerreche Obregón y su enfoque civilista del 588 
fideicomiso mexicano 
10.3.4.- La tesis civilista de Malina Pasquel 594 
10.3.5.- Teoría patrimonial de Villagordoa 602 
10.4.- El fideicomiso como un mecanismo jurídico 604 
10.4.1.- Los mecanismos jurídicos 604 
10.5.- Incorporación del fideicomiso al Código Civíl. una propuesta 609 
académica 
10.5.1.- Principios del fideicomiso civil 613 
10.6.- El concepto legal del fideicomiso en el derecho comparado 616 
actual 
10.6.1.- Legislaciones mercantilistas 617 
10.6.1.1.- Costa Rica (código de comercio) 617 
10.6.1.2.- El Salvador (código de comercio) 617 
10.6.1.3.- Honduras (código de comercio) 618 
10.6.1.4.- Bolivia (ley de bancos de 1928) 618 
10.6.1.5.- Colombia 618 
10.6.1.6.- México LTOC actual 620 
10.6.2.- Legislación Mixta: Civil o Mercantil 621 
12 
10.6.3.- Legislación civilista sobre un mandato irrevocable 622 
10.6.4.- Legislación civilista con aceptación de los principios 623 
extranjeros del fideicomiso 
10.6.5.- Legislaciones civilistas que imponen un régimen de 624 
propiedad al fideicomiso 
Conclusiones 634 
Apéndice 638 
Bibliografía 658 
Índice de Citas 664 
 1
CAPÍTULO PRIMERO 
 FIDEICOMISO Y VIVIENDA 
INTRODUCCIÓN 
 
La adopción de una institución extraña a otro sistema jurídico produce, 
frecuentemente, resultados inesperados. El fideicomiso mexicano no es la 
excepción. 
 
Originalmente, el trust anglo-sajón se aplicó para la construcción de los ferrocarriles 
en México (1) suponiendo, tal vez, que habría otros muchos proyectos de gran 
cuantía financiera que podrían resolverse con préstamos bancarios respaldados con 
garantía fideicomisaria. 
 
Existen circunstancias políticas y sociales, además de las de orden jurídico, que se 
entrelazaron para marcarel rumbo que deberá seguir el fideicomiso mexicano. Entre 
las primeras dos, podemos mencionar que la red de ferrocarriles fue utilizada tanto 
por el ejército federal como por los revolucionarios, poniendo en riesgo, no 
solamente el pago del crédito concedido para dicha obra, sino amenazando la 
subsistencia de la garantía que consistía en la totalidad de los bienes de la red 
ferroviaria. Era probable que los bancos cancelaran cualquier otro gran préstamo 
(1) Cfr. Batiza, Rodolfo, El Fideicomiso, Teoría y Práctica, (México: Ed. Porrúa, 1958, p. 94). 
 
 2
para obras públicas, en México, después de la experiencia ferroviaria. 
 
Por otra parte, además de las circunstancias jurídicas que rodearon la adopción del 
fideicomiso, podemos señalar que, al mismo tiempo, se consideró otra propuesta; la 
aceptación de los bancos de fideicomisos (trust banks) bajo la modalidad de 
“departamentos fiduciarios” de cualquier otra institución bancaria. 
 
Inclusive podemos aventurar la opinión, ya que no existe prueba concluyente a este 
respecto, de que el deseo del gobierno federal fue privilegiar, ante todo, la creación 
de los bancos fiduciarios, pues, para ello, no había otra salida que admitir también la 
aceptación del fideicomiso, como instrumento operativo principal de dichos bancos. 
 
Bajo la premisa anterior, se puede afirmar que el fideicomiso vino a México como un 
agregado obligatorio de los departamentos fiduciarios. 
 
A pesar de todas las expectativas, nunca se volvió a financiar una obra similar a la 
red ferroviaria por la vía del fideicomiso; ni la red de carreteras, ni los puertos 
marítimos, ni las grandes obras hidráulicas se han apoyado en fideicomisos 
tradicionales, como el de la red ferroviaria. Sin embargo, sí existe, en México, una 
fuerte corriente de inversión pública para fines de desarrollo económico, como los 
proyectos turísticos e industriales, que funcionan con bancos públicos. 
 3
No obstante, estos casos están muy lejos de los fideicomisos tradicionales de la 
banca privada. 
 
Por otra parte, tampoco se desarrolló el fideicomiso con fines familiares, como en 
Inglaterra y Estados Unidos, países en los cuales es rutinario establecer fideicomisos 
en ejecución de disposiciones testamentarias y también fideicomisos con fines de 
gastos familiares. La mentalidad mexicana prefiere el testamento, la donación y el 
usufructo vitalicio, probablemente, por el efecto negativo del costo bancario. 
 
El Gobierno Federal de México encontró, en el fideicomiso, un medio para atender 
los problemas de falta de vivienda popular, con un enfoque operativo bastante 
audaz, por las adaptaciones efectuadas sobre el modelo tradicional. 
 
También en el sector privado, el fideicomiso alcanzó un desempeño muy 
significativo para la operación de fraccionamientos y complejos habitacionales hasta 
que dejó de estar exento de impuestos. Al gravarlo de igual manera que la compra 
venta, en 1974, el auge del fideicomiso, como operación privada, disminuyó, 
considerablemente, para volver a aplicarse en años recientes. 
 
Acerca de la relación vivienda-fideicomisos, en una comparación somera con México, 
encontramos que la reciente Ley Argentina de Fideicomiso de 1994, llama la 
 4
atención de los estudiosos porque se dirige a facilitar los financiamientos para 
vivienda, en el fideicomiso inmobiliario, mediante los certificados de participación 
inmobiliaria y los títulos de deuda (Ley 24,441 publicada el 16 de Enero de 1995). 
(2) 
 
Parece ser que el interés del legislador argentino es, principalmente, la vivienda, 
pero ello no garantiza que la ley vaya a tener éxito; en la práctica, los resultados 
deberán analizarse en el largo plazo. 
 
1.- EL HÁBITAT DE LOS MEXICANOS. 
 
Un país, como México, con un saldo deficitario de cuatro millones de viviendas en el 
año 2001 (3), es un país en deuda con 16 millones de habitantes o más, 
considerando a cuatro personas por familia, en promedio. 
 
Pero el hábitat de la población mexicana no sólo comprende a las familias urbanas 
de las áreas metropolitanas, sino también a los niños y jóvenes sin hogar o “de la 
calle”; a las personas solteras independientes; a los ancianos que deben recibir 
atención especial por vejez o enfermedad en casas de reposo; a los indígenas en 
 
(2) Ley Argentina de Fideicomiso, 1994 
(3) Cfr. Fox Quezada Vicente. “Primer Informe de Gobierno”, Vivienda-Presidencia.Com/ 2001< http.llwww>. 
 5
sus comunidades rurales o urbanas; a los habitantes de las ciudades pequeñas y de 
las zonas rurales, etcétera. 
 
Muchos problemas sociales continúan sin resolver a causa de la vivienda. Miles de 
familias de bajos ingresos, en cada ciudad, tienen el sueño de comprar una casa en 
abonos, pero no encuentran, en el sistema de vivienda mexicano, la oferta suficiente 
de casas a precios verdaderamente accesibles. Es decir, la vivienda urbana es 
excesivamente cara. 
 
Así, pues, asumimos que el hábitat de los mexicanos no es únicamente la casa tipo 
de INFONAVIT o FOVISSTE, sino que es la casa que cada quien quiere tener en este 
país. Este panorama de la vivienda es inmenso. La función del gobierno es proponer 
las soluciones para proveer fondos de vivienda a la Sociedad Hipotecaria Federal, 
Sociedad Nacional de Crédito, la cual financia a los operadores de crédito para 
vivienda. Adicionalmente, existe la función de la banca privada, dirigida al mercado 
libre de los créditos hipotecarios. 
 
En el año 2000, “la población de México fue de 97´483,412 habitantes de los cuales 
47´592,253 eran hombres y 49´891,159 eran mujeres” (4). Una de las metas de 
todo gobierno es que cada familia tenga casa propia. Por otra parte, todo individuo 
(4).- “INEGI-Censo Nacional de Población y Vivienda 2000”. Censo de Población 2000, P. 40 
 
 6
cambia de domicilio varias veces en su vida por razones de edad, estado civil, 
condición económica, hasta llegar a la vejez avanzada, en la que preferirá pasar la 
vida con algún familiar o bien en una casa muy pequeña o en una institución. En 
todo el país las instituciones para ancianos escasean de manera alarmante. Aparte, 
tenemos, como primer problema, la sobrepoblación; como segundo, la insuficiencia 
de oferta de vivienda, que representa un déficit de cuatro millones de viviendas en 
2001 (5), ya que una parte considerable de la población no tiene casa propia. El de 
la movilidad de la población es el tercer problema. Además, la capacidad de compra 
es bastante baja por razón de la pobreza. 
 
La movilidad y el crecimiento de la población, no obstante la falta de vivienda, hacen 
que el Registro Público de la Propiedad, especialmente en las capitales de los 
Estados y del Distrito Federal, se congestione con operaciones, lo cual aumenta con 
el hecho de que un número igual a la totalidad de viviendas del país cambie de 
dueño, de tiempo en tiempo, según ciclos variables que dependen del grado del 
bienestar económico. 
 
En la cultura mexicana, la adquisición de un hogar propio constituye un logro 
personalísimo para todo individuo; en cambio, el hecho de no tener aún una 
vivienda digna es causa de frustración que puede afectar el bienestar personal y 
(5) Cfr. Fox Quezada, Vicente, op. cit./ http.llwww 
 
 7
familiar; incluso, frecuentemente se observa que daña la autoestima y la 
tranquilidad de la familia, dado que el patrimonio familiar se basa en la propiedad de 
la casa y ésta representa, sin duda alguna, el grado de éxito económico de todo 
individuo. Contar con una vivienda propia, popular o de cualquier tipo, es, para la 
mayoría de los mexicanos, una meta que queremos alcanzar; son muy pocos los que 
prefieren vivir en casa de renta y no tener casa propia. El poseer una casa propia 
permite proyectar otras metas como educación superior, negocio propio, etcétera. 
 
2.- ENFOQUES SOBRE LA VIVIENDA.- 
 
Desde un enfoque arquitectónico, la vivienda urbanademuestra el grado de 
desarrollo estético de la comunidad y al mismo tiempo, la calidad y la durabilidad de 
los materiales utilizados en la construcción; en su conjunto, presenta al observador 
la calidad profesional de todos aquellos que intervienen en el proceso de dotación 
de vivienda como son los ingenieros, arquitectos, urbanistas, fabricantes de 
materiales y prestadores de servicios públicos. 
 
Desde el punto de vista de cada conjunto habitacional, cada caso revela las técnicas 
y los principios estéticos y espaciales que se tomaron en cuenta. Considerada desde 
el aspecto social y político, la vivienda tiene la función de señalar, además, la 
capacidad del gobierno de proveer con soluciones adecuadas de vivienda-deporte, 
 8
religión, educación y esparcimiento-a esa parte de la población, lo cual implica la 
correcta y eficiente prestación de los servicios básicos. 
 
Desafortunadamente, el crecimiento desmedido de la población en las grandes 
ciudades, por la emigración a las zonas metropolitanas, ha convertido a la vivienda 
en un problema social de mucha importancia que el gobierno debe resolver, no sólo 
mediante una planeación adecuada sino también con la aportación de enormes 
recursos. En nuestro país, los recursos han faltado de manera crónica por las 
razones que todos conocemos, el sub-desarrollo económico, por ejemplo. 
 
En 1972, el Gobierno Federal estructuró una nueva política federal de vivienda para 
constituir el INFONAVIT, el cual se financia con aportaciones de trabajadores, 
patrones y gobierno. Esto no significa que antes del INFONAVIT no hubiera política 
alguna en materia de vivienda; el problema es que había muchas políticas que se 
traducían en una dispersión de acciones para la dotación de vivienda en 
multifamiliares o unidades habitacionales, en algunas cuantas ciudades, bajo la 
responsabilidad y el financiamiento exclusivos del gobierno federal. Por supuesto 
que la falta de una política incluyente de gobierno, trabajadores y empleadores, en 
cuanto al financiamiento de vivienda, hacía insuficiente cualquier presupuesto y, con 
el tiempo, se agudizó el desorden. Además, no existía un Plan Nacional de Vivienda 
que perdurara en el largo plazo. Debe mencionarse, sin embargo, que algunos 
 9
grupos industriales establecieron mucho antes de 1972, sus propios programas de 
vivienda y financiamiento para sus trabajadores, así como también atención médica 
integral que aún subsiste. 
 
Hoy por hoy existen no sólo una ausencia de casas por rezago, y una falta de 
rehabilitación de las ya construidas, sino también una oferta insuficiente de nuevos 
hogares, a pesar de todos los organismos de vivienda en el nivel federal. Los 
Estados reaccionaron más tarde y con financiamiento limitadísimo, además de una 
improvisación que aún hoy no termina. Por otra parte, en cuanto al nivel municipal, 
puede decirse que, en 2003 los Municipios mexicanos no tenían un Instituto de 
Vivienda, ni un plan a largo plazo para resolver este importante problema. Tampoco 
existían planes de financiamiento para vivienda ni un plan municipal a largo o 
mediano plazo, pero también debe reconocerse que hay importantes avances, sobre 
todo, en las entidades líderes, como el Distrito Federal, Jalisco, Nuevo León, Estado 
de México, etc. 
 
La escasez de la vivienda se agrava en nuestro país, entre muchas otras, por las 
siguientes causas:- 
 
 
 
 10
2.1.- FACTORES RELACIONADOS CON LA URBANIZACIÓN.- 
 
2.1.1.- Falta de oferta económica de tierra urbana gubernamental. 
 
La escasez de tierra, dotada de infraestructura a bajo costo que la haga apta para la 
construcción de vivienda económica, así como las diferencias de costos de la tierra 
rural, en relación con la tierra urbanizada, son factores adversos para la oferta de 
vivienda. En los países en los cuales existe abundante oferta de tierra urbana, como 
en los Estados Unidos y Canadá, los costos de construcción de vivienda bajan de 
manera sustancial; en cambio en México, donde no tenemos una oferta de tierra 
urbana con servicios públicos ya instalados-por cuenta del gobierno o de los 
desarrolladores-a costo razonable, la vivienda urbana se encarece de manera 
extraordinaria y esto disminuye la dotación de nuevas viviendas. Es decir, el propio 
gobierno encarece la vivienda por el alto costo de la introducción de servicios; 
algunos de ellos son monopolios del Estado o de concesionarios voraces; lo que se 
convierte en un espiral sin fin. Agua potable, energía eléctrica, gas doméstico, 
drenaje sanitario, drenaje pluvial, teléfono, son todos excesivamente caros por los 
pagos que los desarrolladores hacen a los prestadores de los servicios en México y 
están plagados de trámites. 
 
 11
El propósito de las leyes mexicanas de contar con un patrimonio público de tierras 
aptas para el desarrollo urbano es bastante confuso porque dichas leyes no señalan 
de dónde saldrán los recursos. 
 
En principio, siempre se cuenta con la compra de terrenos a precios comerciales y 
con el arma de la expropiación, pero la expropiación con fines de desarrollo urbano 
en sí, ni siquiera se regula, así que nos quedamos con la expropiación genérica que 
no garantiza valores reales justos y puede enfrentar litigios largos. 
 
En la práctica urbanística mexicana, no se ha recurrido a la expropiación de terrenos 
urbanizables para satisfacer las necesidades de vivienda; pero sí se aplica para 
ampliación de avenidas, complejos viales, drenaje pluvial y casos afines. 
 
Las Leyes mexicanas no disponen, por fortuna, de otras medidas, usadas en países 
europeos, para adquirir, por parte del Estado, preferentemente tierras urbanas, 
como podrían ser: 
 
a).- El congelamiento del valor de terrenos que interesen al Estado o Municipio para 
asegurar la estabilidad urbana, evitando el crecimiento desordenado. 
 12
b).- Disposiciones de ley que apliquen el derecho, tanto a favor del Estado o del 
Municipio, para comprar terrenos, cuando los dueños quieran vender, para tener 
reservas territoriales de vivienda, principalmente. 
c).- Decretos que apliquen el derecho de retracto en favor del Estado o Municipio, si 
los dueños venden los terrenos sin respetar el derecho del tanto. 
d).- El arrendamiento a favor del Estado o del Municipio, a largo plazo, con derecho 
de tanto y de retracto. 
 
En suma, en México tenemos dos opciones: comprar a valor comercial o expropiar a 
valor catastral. La política mexicana se inclina, mayoritariamente, por comprar 
terrenos a valor comercial, en vez de expropiar, sobre todo en los últimos 20 años, 
ya que en la expropiación la utilidad pública no parece estar suficientemente 
respaldada en estos casos. 
 
La capacidad de compra del sector público, sin embargo, es bastante limitada, no 
sólo para el Municipio, sino también para los Estados quienes, frecuentemente, se 
ven obligados a vender inmuebles municipales o cederlos en pago para cubrir sus 
deudas. 
 
 
 
 13
2.1.2.- Actitud recaudatoria en autoridades de ordenamientos territoriales y urbanismo. 
 
El desarrollador inmobiliario y el promotor de vivienda se enfrentan día a día a un 
campo múltiple de intereses recaudatorios. La autoridad municipal sólo piensa en 
recibir, mediante la firma de autorización de un fraccionamiento, un cierto ingreso 
por los permisos más un cierto número de contribuyentes al predial. Los prestadores 
de servicios públicos de luz, gas y agua presentan una actitud aún más 
recaudatoria, ya que lanzan sobre el proyecto de desarrollo habitacional todas las 
responsabilidades de costos, no sólo de instalar el servicio dentro del 
fraccionamiento mismo, sino también los costos de interconexión y aumento de la 
capacidad de abastecimiento del servicio. 
 
Cada ventanilla, en el proceso del desarrollo inmobiliario, tiene un punto de vista 
diferente, pero igualmente recaudatorio. 
 
La legislación mexicana se hamostrado muy consistente en cuanto a la política 
urbanística de que todo proyecto de desarrollo urbano debe asumir la totalidad de 
los costos por introducir y/o extender los servicios públicos en dichos terrenos y 
hacer donaciones de terreno para usos públicos al Municipio. 
 
 14
Esta política proviene de las legislaciones europeas occidentales, según opinión del 
autor Treves, especialmente de Bélgica, (Leyes de Planeamiento Urbano y Rural de 
1962 y 1970 y de Italia (Ley de Autorizaciones de 1942; Ley de 1967 y Ley de 
1972). 
 
2.1.3.- Rezago Habitacional.- (6) 
 
El rezago habitacional, en el año 2001, fue de 4´000,000 de casas; además del 
rezago, existe una serie de obstáculos en el sector público como el hecho de que los 
diversos organismos que atienden el problema de la vivienda no están totalmente 
coordinados. Por esa razón, el Presidente de la República creó el 26 de Julio del 
2001 la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda, dependiente de la Secretaría 
de Desarrollo Social, con la meta de llegar a ofrecer a cualquier persona una 
posibilidad de comprar, construir, remodelar o rentar una vivienda en el lugar de su 
preferencia. La comisión estableció, posteriormente, el Consejo Nacional de 
Vivienda. 
 
 
 
 
 
(6) Cfr. G. Treves, “La Legislación Reguladora del Planteamiento Urbano y Rural en Italia", Derecho de la Planificación Territorial en la Europa 
Occidental, (Madrid: Instituto de Administración Local, 1976, p. 359) 
 15
2.2.- FACTORES SOCIALES.- 
 
2.2.1.- Emigración rural.- 
 
En las entidades del país que presentan un alto crecimiento urbano, como Jalisco, 
Chihuahua, Baja California, Nuevo León, Querétaro, Tamaulipas, Aguascalientes, Estado 
de México y el Distrito Federal, el problema se agudiza por la emigración de grandes 
cantidades de personas que dejan el campo o pequeñas ciudades, en toda la República, 
para establecerse en otros centros urbanos; esto provoca que ningún organismo estatal 
o federal sea capaz de proveer con suficientes viviendas a las grandes ciudades del país 
que, hace apenas 50 años, eran ciudades pequeñas. 
 
Lo que sigue es el marginalismo habitacional y las ciudades fantasmas. 
 
La solución de los problemas habitacionales, sobre todo en los Estados, tendrá que 
esperar muchos años, debido al rezago en la construcción; sin embargo, se aprecian 
los incrementos en la oferta tanto por parte del Gobierno Federal como por la de las 
entidades federativas, sin que esto signifique, una pronta solución al desabasto, 
según se verá en las gráficas. En resumen, hemos tenido un crecimiento sostenido 
de la oferta de vivienda en los últimos dos sexenios. Pero en una retrospectiva de 
 16
largo plazo, la oferta ha subido temporalmente y, después, ha vuelto a bajar; 
mientras tanto, la población sigue creciendo de manera incontenible. 
 
2.2.2.- Concentración poblacional.- 
 
Es oportuno mencionar que gran parte de la población urbana del país se concentra 
en el Valle de México (alrededor del 20%) y que, en todo el territorio nacional, sólo 
tres áreas metropolitanas tienen más de tres millones de habitantes, mientras que, 
aproximadamente, el 55% de la población reside en comunidades rurales así como en 
pequeñas y medianas ciudades. 
 
2.3.- FACTORES GUBERNAMENTALES.- 
 
2.3.1.- Dispersión de políticas de vivienda. 
 
El Gobierno Federal ha venido modificando las políticas generales para la atención del 
problema social de la vivienda, prácticamente, en cada sexenio. Sin contar con una 
Secretaría de Vivienda o una Sub-Secretaría del ramo, no ha sido posible dar un 
impulso uniforme al desempeño del sector porque, cada 6 años, hay un nuevo grupo 
de operadores de los programas. El período presidencial 2000-2006 no es la 
excepción, como se verá más adelante. 
 17
2.3.2.- Insuficiencia de recursos. 
 
Debido a los fenómenos de recesión y/o devaluación, presentes desde 1970, los 
fondos para el financiamiento de la vivienda han sido insuficientes y se han otorgado 
con un flujo variable. 
 
2.3.3.- Paternalismo y Burocracia. 
 
La actitud gubernamental, en materia de vivienda, difícilmente puede desprenderse 
del paternalismo. Al gobierno, aún ahora, le cuesta mucho pensar que el INFONAVIT 
no es totalmente federal, sino que es parte de los trabajadores y parte de los 
patrones de todo el país. 
 
En cuanto a las políticas, en materia de vivienda y antes de 1972, eran muy difusas; 
el gobierno federal era notoriamente incapaz de atender las gigantescas necesidades 
de vivienda en los centros de población del país, los cuales crecían a un ritmo 
acelerado. 
 
Por otra parte, no existía mucha investigación en materia de crecimiento poblacional 
del país; ni un programa nacional de control de la natalidad, por medio de asesoría 
 18
médica, en el sistema nacional de salud; ni tampoco un programa de vivienda 
aplicable, por igual, a todo el territorio nacional. 
 
Frecuentemente, el gobierno federal, autoridad única en el Distrito Federal, en años 
pasados, se encargaba directamente de construir casas y ofrecerlas en venta; así, se 
edificaron grandes unidades habitacionales y complejos multifamiliares; pero, en el 
resto del país, se hacía oferta limitadísima. 
 
La existencia de una Secretaría de Vivienda Federal aún no se configura en 2006. 
 
Antes de 1972, cuando no se podían precisar las políticas para disminuir el 
crecimiento de la población sin llegar a atacar las libertades individuales; cuando no 
se contaba con un plan nacional de desarrollo; cuando eran políticas para la 
regularización de la tenencia de la tierra con fines habitacionales y sin autoridad 
responsable del problema de vivienda, la situación de la vivienda se presentaba 
bastante obscura. 
 
En general, antes de 1972, la respuesta a la búsqueda de la autoridad responsable, 
en materia de vivienda, era siempre el Presidente de la República. Cada Presidente 
dio una solución diferente al problema de la vivienda, pero se atendió, casi 
exclusivamente, en la capital de la República, con un marcado centralismo. 
 19
La colaboración entre gobierno, patrones y trabajadores se planteó, en 1972, con la 
Ley del INFONAVIT, imitación de la Ley Italiana de 1949. 
 
A partir de entonces, el gobierno encargó al Instituto el problema de la vivienda. El 
INFONAVIT inició construyendo él mismo las viviendas y tuvo que pasar muchas 
experiencias para desembocar, finalmente, en ser sólo una institución financiera de 
vivienda de primer piso, a la que tienen acceso directo los trabajadores interesados en 
comprar casa. 
 
Ha quedado atrás la etapa del INFONAVIT como comprador de terrenos, desarrollador 
inmobiliario y constructor de hogares. Ahora, los desarrolladores inmobiliarios 
particulares, interesados en construir vivienda popular, son quienes asumen el riesgo 
de obtener los terrenos, de hacer los trámites de urbanización y de construir las 
casas. 
 
3.- LAS NUEVAS POLÍTICAS 2000-2006.- 
 
El Consejo Nacional de Vivienda establece un programa sectorial de vivienda y 
propone los cambios estructurales para mejorar el mercado del suelo urbano, vivienda 
o financiamiento habitacional, así como el marco regulatorio federal, estatal y 
municipal. El Consejo fue creado por la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda 
 20
con propósitos muy ambiciosos, sobre todo para evitar la dispersión de políticas 
federales y propiciar la incorporación de las entidades federativas y municipales en 
planes y programas de vivienda para todo el país. La falta de autoridad jurídica sobre 
Estados y Municipios y el bloqueo, por intereses partidarios, podrían ser los mayores 
obstáculos para que el Consejo cumpla con su misión. 
 
Además de los organismos federales para la promoción de la vivienda, surgieron 
institutos creados por los Estados y los Municipios con el mismo fin, aunque éstos dos 
últimos cuentan con recursos muy pequeños quelos limitan, frecuentemente, a 
ofrecer sólo los terrenos, a crédito, para urbanización progresiva y auto-construcción. 
De acuerdo con las estadísticas del INEGI, en el año 2001, el INFONAVIT concedió 
205,346 créditos, en tanto que, en el año 2002, otorgó 250,000 créditos y, en el 
2003, los créditos llegaron a 275,000. La Asamblea General del INFONAVIT, del 29 de 
Abril del 2003, afirma que, para el sexenio, que comprende del año 2000 al 2006, se 
otorgarían 1’850,000 créditos. 
 
De continuar la tendencia poblacional, para el año 2030 se espera que habrá 
alrededor de 45’000,000 de hogares, de tal manera que, si actualmente existen 
22’000,000 de viviendas, será necesario construir 766,000 viviendas por año. 
 
 
 21
4.- EL NUEVO SISTEMA. 
 
El Gobierno de Vicente Fox inició la transformación de los organismos financieros 
de vivienda, con el propósito de evitar la desarticulación de políticas y la dispersión 
de esfuerzos en el sector. En septiembre del 2001, el Presidente informó: “Entre 
los avances registrados a la fecha, destaca la firma del convenio interinstitucional 
de organismos de vivienda, el cual por primera vez reúne a los cuatro institutos 
nacionales de vivienda y establece reglas para el intercambio de información 
operativa. Este convenio sienta las bases para generar normas de calidad y 
procesos de certificación y una bolsa única de vivienda” (7). 
 
Los organismos nacionales de vivienda se redujeron, en el 2001, a cuatro: INFONAVIT, 
FOVI, FOVISSTE Y FONHAPO.- La Secretaría de Desarrollo Social quedó desplazada como 
organismo de vivienda. En la práctica, el FOVI fue administrado, en el 2002, por 
Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Anónima, por lo que bajó sus operaciones. 
 
También es importante señalar que FOVI Y FONHAPO son fideicomisos, constitutivos 
de fondos para el financiamiento de vivienda popular. Esta aplicación práctica para 
resolver un importante problema social y financiero se podría considerar, en nuestra 
opinión, como un aporte ya tradicional de México. 
 
(7) Cfr. Fox Quezada, Vicente, op. cit. 
 22
El FOVI fue creado el 10 de Abril de 1963, como Fideicomiso Público, por la Secretaría 
de Hacienda y Crédito Público, en el Banco de México, y es administrado por Sociedad 
Hipotecaria Federal desde 2002. 
 
Canaliza sus recursos para vivienda mediante la banca comercial y las SOFOLES que 
estén registradas ante el FOVI. En el futuro, las SOFOMES substituirán a las SOFOLES. 
 
El FONHAPO es un Fideicomiso Público creado por la Secretaría de Desarrollo Social el 
14 de mayo de 1986; el fideicomitente es la Secretaría de Hacienda y Crédito Público 
y el fiduciario es el Banco de Obras y Servicios Públicos SNC. 
 
Todos los organismos nacionales de vivienda operan como entidades financieras de 
segundo piso, es decir, no otorgan créditos al público, sino que proporcionan 
financiamientos a INFONAVIT, Bancos Comerciales y Sociedades Financieras de 
Objeto Limitado y, de ahora en adelante, a Sociedades Financieras de Objeto Múltiple, 
quienes, a su vez, otorgan el crédito a los particulares. 
 
Paralelamente, tanto los gobiernos de las entidades federativas como algunos Municipios 
han establecido institutos de promoción de la vivienda con resultados no del todo 
convincentes, aunque la suma nacional de oferta de vivienda crece. Por una parte, los 
organismos nacionales de vivienda se enfocan al otorgamiento de créditos hipotecarios 
 23
mediante la intervención de Sociedades Financieras de Objeto Limitado y Bancos 
Comerciales; por otra parte y frecuentemente, los organismos de las entidades 
federativas promueven también la oferta de terrenos aptos para la vivienda que venden 
a crédito. 
Los propios compradores construyen su casa por auto-construcción. 
 
De manera creciente, se hacen esfuerzos extraordinarios para ofrecer casa y terreno con 
crédito hipotecario. En Nuevo León se han construido miles de viviendas, en el pasado, 
con financiamiento del Estado; actualmente, se ofrecen sólo mil casas por año, según 
señaló el Gobernador del Estado, Fernando Elizondo Barragán en el Sexto Informe de 
Gobierno. También dio cuenta de que se vendieron 10,000 lotes de terreno en seis años- 
es decir, un promedio anual de 1,666 lotes-y de que se regularizaron 25,000 lotes de 
terreno, lo cual es una contribución muy pequeña. 
 
En el Distrito Federal, el informe del Jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador 
para el año 2001, asegura que, en dicho año, se otorgaron créditos para 4,449 
viviendas construidas por el Distrito Federal y se concedieron 11,903 créditos para 
mejoramiento y ampliación de viviendas (Cfr. página 8 del informe de 2001). 
 
Los anteriores informes de gobierno retratan, ejemplarmente, la oferta de vivienda en 
(8) Fonhapo.gob.mx/ http/www. 
 
 24
las entidades federativas. Poquísima oferta de vivienda; poca oferta de terrenos y 
algunos créditos para mejoramiento. En el caso del Distrito Federal, nos parece 
desdeñable, por su volumen de recursos. 
 
Por otra parte, los Municipios se limitan, generalmente, a gestionar la oferta de lotes 
de terrenos para vivienda y facilitar los trámites para la auto-construcción. Es 
pertinente aclarar que sólo las grandes ciudades tienen interés en participar en estos 
asuntos, por la migración tan considerable que reciben; los pequeños y medianos 
Municipios, que muy probablemente sufren la emigración de sus habitantes, no hacen 
absolutamente nada en favor de la vivienda. Desde luego, los recursos son casi nulos 
en todo el país. 
 
5.- ESTADÍSTICAS. 
 
“CRÉDITOS PARA VIVIENDA SEGÚN PRINCIPALES ORGANISMOS” según INEGI 
Años Seleccionados de 1985 a 2005 
AÑO TOTAL INFONAVIT SHF-
FOVI 
FOVISSSTE FONHAPO SEDESOL ORGANISMOS 
ESTATALES 
1985 240 931 74 777 21 613 22 256 30 535 13 828 3 862 
1990 433 661 89 536 30 720 24 986 59 506 83 603 97 918 
1995 544 790 96 745 35 662 32 469 26 281 280 011 20 450 
1996 591 566 103 184 25 318 28 731 18 666 323 801 79 419 
 
 25
1997 566 785 99 231 46 688 23 241 14 826 285 032 65 462 
1998 430 299 108 035 55 425 15 323 5 523 49 217 166 174 
1999 463 644 198 950 59 118 17 862 6 446 30 687 142 602 
2000 476 788 250 110 46 704 24 301 6 730 25 330 112 313 
2001 461 927 205 346 47 555 26 641 21 077 61 860 86 991 
2002 704 512 275 000 46 136 11 068 141 936 92 034 120 319 
2003 735 168 300 000 54 229 68 168 149 378 51 216 59 508 
2004 762 985 305 975 65 320 60 252 125 734 92 854 48 651 
2005 640 600 375 000 99 000 50 000 92 600 ND 10 000 
 
INEGI. XII Censo de Población y Vivienda 2000, Pág. 1251 y sig. 
 
En cuanto a los créditos otorgados por la Banca privada, el INEGI proporciona en su 
portal electrónico del anuario estadístico 2005, la siguiente información estadística: 
1985 67,200 
1990 41,557 
1995 17,503 
1999 865 
2000 1,101 
2003 17,648 
2004 35,772 
2005 51,000 
INEGI. Anuario Estadístico 2005, Vivienda, ,www.inegi.gob.mx 
En suma, podríamos concluir afirmando que existe una concentración del 
financiamiento en el INFONAVIT, en el año 2001, en tanto que el FOVI y la Secretaría 
de Desarrollo Social han disminuido sus operaciones en ese sector. También 
 26
podríamos afirmar que la banca comercial casi dejó de operar, en el 2001, y que, 
ahora, empieza a conceder algunos créditos; a partir del segundo semestre de 2003, 
se observa un buen crecimiento en el sector hipotecario para vivienda; en cambio, las 
Sociedades Financieras de Objeto Limitado han incrementado, constantemente, su 
actividad como intermediarios financieros de créditos hipotecarios con recursos 
provenientes tanto de Sociedad Hipotecaria Federal Sociedad Nacional de Crédito, 
como de BANOBRAS y de FOVISSTE. Otro aspecto muy importante, sobre todo para 
las constructoras de viviendas, es que Nacional Financiera opera un sistema de 
descuento de cartera de créditos de vivienda del INFONAVIT, de tal manera que el 
constructor de viviendasque tiene créditos pendientes de pago puede recurrir a 
Nacional Financiera para descontar dichos créditos y poder así disponer de la totalidad 
de fondos que tiene pendientes de pago. Además, se proyecta la bursatilización 
hipotecaria que consiste en la compra venta de créditos hipotecarios por parte de las 
instituciones generadoras en el mercado de valores; estas bursatilizaciones podrían 
llegar a ser muy interesantes, pero, desde luego, llevan un costo, es decir, un cargo 
por la bursatilización. El nacimiento de la Sociedad Hipotecaria Nacional marca 
también un punto de diferencia, en la administración del Presidente Fox, ya que esta 
institución canaliza importantes recursos como Institución de Desarrollo, en 
substitución del FOVI, para el financiamiento de vivienda, mediante bancos 
comerciales y Sociedades Financieras de Objeto Limitado; el propósito es llegar a 
 27
simplificar el financiamiento por medio de Sociedad Hipotecaria Federal, de 
INFONAVIT y los demás organismos federales de vivienda. 
 
En cuanto al sector privado, la operación hipotecaria, a favor de los particulares, se 
otorga por los bancos comerciales que operan en el mercado hipotecario y las 
Sociedades Financieras de Objeto Limitado, que en el futuro, se denominarán 
Sociedades de Objeto Múltiple, las cuales se han convertido en las verdaderas 
promotoras de la vivienda en el sector bancario privado, pero que pueden perder su 
vigor si son fusionadas por los grandes bancos, ya que éstos últimos son muy lentos. 
 
VIVIENDA Y SERVICIOS PÚBLICOS 
 
El INEGI da a conocer, en su portal de la internet, los últimos datos sobre servicios 
públicos disponibles, en la vivienda mexicana, hasta el año 2005. A continuación se 
reproduce la consulta electrónica: En www.inegi.gob.mx; anuario estadístico 2005 
vivienda. 
 
“SERVICIOS PÚBLICOS DISPONIBLES EN VIVIENDAS” 
VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS Y OCUPANTES CUADRO 3.4 
POR DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS 
Años Censales 1990 y 2000 
 VIVIENDAS OCUPANTES 
 28
DISPONIBILIDAD PARTICULARES 
DE SERVICIOS HABITADAS 
2000 b) 21 513 235 95 373 479 
Drenaje 
Disponen 16 800 934 72 654 381 
 Conectado a la Red Pública 13 666 180 58 606 370 
 Conectado a fosa séptica 2 460 620 10 859 128 
 Con cesague a barranca y grieta 401 393 1 913 573 
 Con desagüe a rió, lago y mar 272 741 1 275 310 
No disponen 4 592 550 22 137 266 
No especificado 119 751 581 832 
Agua Entubada 
Disponen en el ámbito de la vivienda 18 139 843 79 468 826 
 Dentro de la vivienda 12 427 656 52 999 114 
 Fuera de la vivienda pero dentro del terreno 5 712 187 26 469 712 
Disponen por acarreo 955 613 4 299 976 
 De llave pública e hidrante 567 616 2 672 332 
 De otra vivienda 387 997 1 627 644 
No disponen 2 201 383 10 592 002 
 Usan agua de pipa 350 210 1 599 706 
 Usan agua de pozo, río, lago, arroyo y otra 1 851 173 8 992 296 
No especificado 216 396 1 012 675 
Energía eléctrica 
Disponen 20 445 525 90 415 309 
No disponen 988 804 4 551 008 
No especificado 78 906 407 162 
INEGI. Anuario Estadístico 2005, Vivienda, ,www.inegi.gob.mx 
 29
6.- VIVIENDA Y LEGISLACIÓN CIVIL. 
 
Desde el punto de vista jurídico procesal, es muy importante destacar que, en los 
últimos años, ha habido cierto descontento, por parte de la banca comercial, debido a 
la antigüedad de la legislación en materia procesal civil, sobre todo, en cuanto al 
cobro de créditos y, en particular, al procedimiento hipotecario; esta antigüedad del 
marco jurídico generó la modificación del marco legal para un procedimiento de cobro 
más ágil. Las reformas al marco jurídico procesal alcanzaron también a la Ley General 
de Títulos y Operaciones de Crédito, en lo referente al fideicomiso de garantía, pero la 
reforma resultó controvertida, en extremo, por su falta de lógica jurídica, ya que 
permite que el departamento fiduciario sea, al mismo tiempo, beneficiario de la 
garantía, lo cual se analizará más adelante. 
 
La legislación tiene efectos sobre la vivienda; por décadas, la doctrina ha señalado 
algunas disposiciones legales que deberían corregirse, como las siguientes: 
 
6.1.- Sobreprotección del arrendatario. 
 
Por una política oficial de sobreprotección en el contrato de arrendamiento para uso 
habitacional, que se confirma en el Código Civil de 1928 y que fue creciendo a través 
del tiempo, la oferta de vivienda popular es casi nula. 
 
 30
Sobre este tema, el Maestro Rafael Rojina Villegas cita al autor español Castán 
Tobeñas para explicar la evolución del contrato de arrendamiento en las legislaciones 
europeas: 
 
“En la edad media, caracterizó a los arrendamientos la tendencia a la 
perpetuidad, hasta el punto de que la historia del arrendamiento se 
confunde durante esta época con la enfiteusis y otros contratos agrarios 
afines, que más bien constituían formas de derechos reales, siendo poco 
frecuente la locación pura del derecho romano”. 
 
“Cuando los Códigos y Leyes de principios del siglo XIX abolieron la 
propiedad señorial, el contrato de arrendamiento readquiere una gran 
importancia y los principios de la economía liberal influyen sobre su 
reglamentación inspirando leyes de sentido individualista (como en el 
derecho español el Decreto de 8 de Junio de 1813 sobre arrendamientos 
rústicos y la Ley de 9 de Abril de 1842, sobre arrendamientos urbanos), 
en que se consagró la absoluta libertad contractual”. 
 
“En la actualidad, continúa expresando Castán Tobeñas, las legislaciones más 
progresivas y la ciencia jurídica, nos muestran una orientación contraria a la anterior y 
tienden por todos los medios a amparar el derecho del arrendatario y principalmente 
 31
del cultivador de la tierra, ya procurando la permanencia y estabilidad de estos 
contratos (que sólo cuando son de larga duración pueden contribuir favorablemente al 
aumento de valor de las propiedades), ya reconociendo efectos contra los terceros 
adquirentes al derecho emanado del arrendamiento, ya concediendo al colono 
indemnización por las mejoras útiles que realice en la finca, y ya, también, tendiendo 
a que la renta sea justa”. (9) 
 
Sin embargo, las legislaciones han vuelto a cambiar y la tendencia, sobre todo en los 
países de economía de libre mercado, se manifiesta en una clara protección del 
arrendador, no sólo desde el punto de vista del Código Civil y procesal, sino también 
del Tributario, en el cual se acumulan beneficios fiscales a quienes invierten en casas 
y edificios para arrendamiento habitacional. 
 
La falta de comprensión del problema de la vivienda en su integridad, por parte de las 
autoridades, ha evitado el otorgamiento de más incentivos ya sean fiscales, 
catastrales o de otra índole, en favor del arrendador. La consecuencia de la 
sobreprotección al arrendatario se traduce, obviamente, en una opresión sobre los 
arrendadores quienes, teniendo a la vista las desventajas de las inversiones en casas 
de interés social para habitación, desplazan sus recursos hacia otros campos 
inmobiliarios. 
(9) Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano, Tomo VI, Contratos, (México, D.F.: Antigua Librería Robledo, 1956, p. 104) 
 
 32
Es imprescindible que las autoridades actualicen su percepción acerca de los 
arrendadores, dejando de considerarlos como unos enemigos a destruir, para 
convertirlos en aliados importantes en el proceso diario de lucha contra la falta de 
vivienda en el país, como se hace en muchos países, algunos cercanos como Canadá 
y Estados Unidosy otros lejanos geográficamente, pero cercanos a nuestra tradición 
como España e Italia, donde existe un marco de incentivos para el inversionista en 
casas para arrendamientos habitacionales, sobre todo si son de interés social, y una 
protección en contra de los inquilinos que no pagan sus rentas. 
 
Es momento, así pensamos, de reformar integralmente la materia de arrendamiento, 
siempre tan confusa y, a veces, incomprensible por el contenido de sus disposiciones 
irreconciliables que van mucho más allá de la contratación de uso de un inmueble. 
 
Por el contenido de las disposiciones que se comentarán enseguida, quedará claro 
que, por razones eminentemente demagógicas, asistencialistas y de aparente 
protección a los más necesitados, todas ellas igualmente dañinas, el contrato de 
arrendamiento perdió su carácter de “acuerdo de voluntades” entre arrendador y 
arrendatario para conceder el uso o goce temporal de una finca a cambio de un precio 
cierto. El arrendatario goza de privilegios en tribunales y legislaciones estatales 
mexicanas. 
 
 33
Es conveniente un cambio de actitud, sobre todo en las legislaturas, para posicionar al 
arrendamiento como una herramienta eficaz contra la escasez de vivienda popular. 
La legislación actual es incongruente con los tiempos actuales; la sobreprotección se 
traduce en parálisis, no sólo de nuevas casas de renta sino también de juicios en 
tribunales. 
 
Para el análisis del marco jurídico del arrendamiento habitacional mexicano, 
seguiremos las disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal, el cual establece 
una serie de ventajas para el arrendatario, que resultan verdaderamente atentatorias 
en contra de la libertad de contratación del arrendador quien es obligado, por el 
legislador, a aceptar condiciones de contratación arbitrarias y absurdamente 
negatorias de la libertad de contratación, disfrazándolas con el carácter de “orden 
público e interés social”. 
 
Algunas de las medidas del Código Civil para el Distrito Federal son antiguas, otras, en 
cambio, sobre todo las referentes al arrendamiento de fincas urbanas, corresponden a 
las reformas de 1993, que, en nuestro concepto, introdujeron reformas de muy 
dudosa constitucionalidad, ya que aplastan las libertades de contratación del 
arrendador, pero, sobre todo, porque se orientan hacia el asistencialismo legislativo, 
arrojando sobre los propietarios de fincas para arrendamiento habitacional, 
responsabilidades sociales que el gobierno del Distrito Federal no ha podido resolver, 
 34
es decir, la responsabilidad de dotar de vivienda digna a los habitantes del Distrito 
Federal. 
 
En la encrucijada de no tener oferta de vivienda para callar los justos reclamos de los 
que no tienen casa, en lugar de ofrecer incentivos y ventajas, no solo fiscales sino 
procesales y civiles, el gobierno toma como rehenes a los propietarios de fincas 
habitacionales y los obliga a conceder beneficios que van mucho más allá de cualquier 
contratación justa, convirtiendo al contrato de arrendamiento habitacional en una 
bandera política de carácter asistencialista patrocinada no por el gobierno del Distrito 
Federal, sino por los dueños de casas. 
 
Entre las normas que agravan en mucho la escasez de vivienda popular, derivadas de 
errores legislativos, son especialmente dignas de mención, las siguientes disposiciones 
del Código Civil del Distrito Federal: 
 
6.2.- Subrogación hereditaria obligatoria. 
 
El artículo 2408 dispone que el arrendamiento no termina por la muerte de las partes. 
 
El 2448-H establece, para casas habitación, la subrogación forzosa con el cónyuge, los 
descendientes, la concubina e incluso los familiares, por afinidad, del arrendatario 
 35
“siempre y cuando hubieren habitado real y permanentemente el inmueble en vida del 
arrendatario”. (No explica la ley quién va a comprobar esos extremos). 
 
Tampoco considera el Código la solvencia del subrogatario, ni toma en cuenta al 
fiador quien, seguramente, se ve obligado a responder por terceras personas, por las 
que no respondió legalmente en el contrato original. 
 
Por otra parte, la disposición tampoco aclara si la subrogación requerirá la firma de un 
nuevo instrumento jurídico, o bien, si operará automáticamente. 
 
Nos encontramos frente a un caso extremo de intervención del poder público en 
contra de los derechos de una de las partes del contrato, lo cual rechazamos 
claramente. 
 
Lo más lamentable es que las medidas, en beneficio de los inquilinos a costa de los 
dueños de las casas, producen un efecto altamente desalentador en la oferta de 
vivienda, sobre todo, de la vivienda popular. Es decir, que el gobierno obtiene un 
resultado negativo y en lugar de aumentar la oferta de casas de renta, la disminuye o 
la anula por el pánico de verse atrapado en subrogaciones forzosas con personas 
desconocidas, sin seguridad de solvencia económica y moral; sin seguridad de seguir 
 36
contando con el antiguo fiador, y en fin, con la propiedad de la casa en riesgo de caer 
en una posesión. 
 
6.3.- Irrenunciabilidad. 
 
Por otra parte, las disposiciones del Código Civil del Distrito Federal, sobre 
arrendamiento habitacional, “son de orden público y de interés social, por lo tanto son 
irrenunciables y en consecuencia, cualquier estipulación en contrario se tendrá por no 
puesta”, según lo ordena el artículo 2448. 
 
La experiencia obtenida por legislaciones europeas de carácter expropiatorio o que 
han impuesto en el pasado modalidades a la propiedad privada para “resolver el 
déficit de vivienda”, han sido particularmente amargas en Francia, Italia y España. 
 
En estos tres países, se ha dado la espalda a las legislaciones autoritarias, de 
orientación expropiatoria; a las medidas que congelan el valor catastral de inmuebles 
valiosos, así como a los ordenamientos que imponen modalidades a la propiedad y 
violentan la voluntad de los dueños de fincas habitacionales y de sus fiadores. 
 
Las legislaciones de orientación marcadamente expropiatoria estuvieron de moda 
después de la segunda guerra mundial en algunos países europeos; pero, después de 
 37
los años 70, la tendencia legislativa cambió claramente hacia la libertad de 
contratación, de acuerdo con las reglas del mercado, para llegar a configurarse una 
legislación contraria, de incentivos a la inversión en casas para arrendamiento 
habitacional. 
 
En los países nórdicos; donde siempre se procedió a comprar terrenos para el 
gobierno, los cuales se integraban a las reservas territoriales y se impulsaban según 
los planes de desarrollo urbano, no se ha observado ninguna tensión social ni 
desaliento de la inversión privada, en materia inmobiliaria, a pesar de las limitaciones 
para autorizar nuevos desarrollos. 
 
Concluyo mis observaciones sobre la subrogación forzosa irrenunciable pronosticando 
que este retroceso legislativo deberá revertirse, cuando las autoridades se preparen 
más adecuadamente para resolver el problema de vivienda con acciones de efectos 
positivos. Por ahora, las acciones perjudican, en el mediano y largo plazo, en vez de 
beneficiar. También apunto que la legislación del Distrito Federal no ha sido un 
modelo digno de ser invitado por otras entidades federativas. 
 
En general, se observa mayor mesura legislativa, más respeto a la libertad de 
contratación y mucho menos demagogia y asistencialismo en los gobiernos de los 
Estados. 
 38
6.4.- La enajenación de la finca no termina el contrato. 
 
El artículo 2409 dispone que el contrato de arrendamiento subsiste si durante su 
vigencia se verificare la transmisión de la propiedad. El arrendatario continuará 
pagando las rentas al nuevo propietario. (Excepto en caso de expropiación, según lo 
ordena el artículo 2410). 
 
El artículo 2448-I del Código Civil del Distrito Federal establece los derechos ya 
conocidos en el derecho mexicano: el primero serefiere al derecho de preferencia en 
favor del arrendatario actual para una prórroga sobre otro posible arrendatario, 
siempre que esté al corriente en el pago de las rentas. El segundo menciona el 
derecho del tanto para comprar la finca, si el dueño deseare venderla. Todo ello 
sujeto a que esté al corriente en el pago de sus rentas. 
 
El artículo 2448 inciso “J”. El arrendador pagará daños y perjuicios en favor del 
arrendatario, en caso de que no se respete el derecho del tanto. 
 
A partir de 1998, se modificó el artículo 2448, inciso “J”, del Código Civil del Distrito 
Federal, que establecía la nulidad de pleno derecho de la venta realizada sin aviso al 
arrendatario, substituyendo dicha nulidad por el pago de daños y perjuicios. 
 
 39
6.5.- Derecho de tanto, derecho de retracto, derecho de subrogación y derecho de 
indemnización en México. 
 
6.5.1.- Derecho del tanto. 
 
El arrendatario puede tener el derecho del tanto para comprar la finca, en caso de 
que el arrendador deseare venderla a una tercera persona. 
 
En el caso de que el Código Civil de su entidad le otorgue este derecho, la ley misma 
señala el procedimiento a seguir, a fin de que el arrendatario sea oportunamente 
informado por el arrendador de su intención de vender la finca. 
 
Generalmente, se exige un mínimo de antigüedad como arrendatario de la finca. El 
Estado de Nuevo León exige más de cinco años en el artículo 2341. 
 
El Código Civil del Distrito Federal no exige antigüedad especial, sólo requiere que el 
contrato de arrendamiento exista (artículo 2448-I). Lo mismo dispone el Código Civil 
Federal (artículo 2448-J). 
 
En cuanto al procedimiento, los códigos disponen que se avise por escrito al 
arrendatario, el cual también será informado, puntualmente, de los términos y 
 40
condiciones de la venta, teniendo un plazo determinado por la misma ley para hacer 
valer su derecho por escrito. 
 
En general, todo cambio importante obliga al arrendador a dar un nuevo aviso, 
corriendo de nuevo el plazo para hacer uso del derecho del tanto. 
 
Algunos estados, como Querétaro (artículo 2321) y Nuevo León (artículo 2341) 
requieren, adicionalmente, que el arrendatario haya hecho mejoras de importancia a 
la finca para ejercer el derecho del tanto. 
 
Finalmente, también se exige que el arrendatario esté al corriente en el pago de la 
renta. 
 
El derecho del tanto es un derecho real que otorga derechos sobre la finca; en 
algunas legislaciones, se acompaña con la nulidad absoluta de la venta; la 
reivindicación de la finca de manos del tercer comprador y, ocasionalmente, también 
se respalda con el derecho de retracto sobre el comprador, que es el derecho para el 
arrendatario de subrogarse en todos los derechos y obligaciones del tercer 
comprador, quedando el arrendatario como el propietario definitivo mediante el pago 
del precio que corresponda. 
 
 41
6.5.2.- Derecho de retracto. 
 
El derecho que algunos Códigos de México otorgan al arrendatario para subrogarse en 
el tercer comprador aplica cuando no se respeta el derecho del tanto, es decir, 
cuando el propietario de la finca y un tercer comprador llegan a un acuerdo de 
compra venta sin avisar al arrendatario, a fin de que pueda ejercer su derecho del 
tanto. 
 
Pero no todas las entidades federativas conceden el derecho de retracto. 
 
En el Código Civil del Distrito Federal, el derecho de retracto permaneció en vigor 
hasta el 19 de Octubre de 1998 (Reforma de 1993). 
 
Antes de 1998, la compra venta era nula de pleno derecho y los Notarios Públicos 
incurrían en responsabilidad por protocolizar una compra-venta en la que no se 
hubiere respetado el derecho del tanto (2248-J, fracción VI). 
 
La disposición no estaba completa, ya que no estipulaba qué pasaba con el 
arrendatario, en cuanto a la compra de la finca, es decir, con el derecho de 
subrogación a su favor, que no se mencionaba. Entiendo que el derecho de 
subrogación no se concedía. 
 42
El Código Civil del Estado de Chihuahua establece la nulidad absoluta de la compra-
venta, pero es omiso en cuanto a la subrogación en favor del arrendatario. Es decir, 
que hay derecho de retracto, pero no establece la subrogación. 
 
A partir de 1998, entró en vigor la reforma al Código Civil del Distrito Federal de 1993 
y también la reforma al Código Civil Federal (artículos 2448 inciso “J”, fracción V). 
 
Artículo 2448-J.- En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida 
enajenarlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero 
en los siguientes términos: 
I.- En todos los casos, el propietario deberá dar, por escrito, aviso al arrendatario 
sobre su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y 
modalidades de la compra venta. 
II.- El o los arrendatarios dispondrán de quince días para dar, por escrito, aviso al 
arrendador sobre su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia, que se consigna 
en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las 
cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las 
condiciones señaladas en esta. 
III.- En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta 
inicial, éste estará obligado a dar, por escrito, un nuevo aviso al arrendatario quien, a 
partir de ese momento, dispondrá de un nuevo plazo de quince días. Si el cambio se 
 43
refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el 
incremento o decremento del mismo sea de más de un diez por ciento. 
IV.- Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se 
aplicarán las disposiciones de la Ley de la materia, y 
V.- La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo 
otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la 
indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas 
pagadas por el arrendatario, en los últimos doce meses. La acción antes mencionada 
prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario acerca de 
la realización de la compra-venta respectiva. 
 
En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las 
fracciones II y III de este artículo, precluirá su derecho. 
 
El maestro Francisco Lozano Noriega, da a conocer su opinión sobre el Artículo 2448-J 
del Código Civil del Distrito Federal, como sigue (10): 
 
“El artículo está muy mal redactado y ha originado problemas gravísimos:” 
(10) Lozano Noriega, Francisco, Cuarto curso de Derecho Civil-Contratos, (México: Asociación Nacional del Notariado Mexicano, 1998, p. 
218). 
 
 44
“a).- Porque puede en teoría enfrentar el inquilino su derecho al tanto frente a otro que 
tengan también derecho al tanto, como puede ser el copropietario, el usufructuario, los 
mismos propietarios, coherederos, etc. 
 
Véanse artículos 973, 1005, 1292 y 2706 del Código Civil.” 
 
“b).- Porque el artículo al hablar de arrendatario en singular y en plural ha creado 
confusiones en su interpelación que se acentúan por las gravísimas sanciones con que 
se protege al derecho del arrendatario, nulidad de la venta y sanción de suspensión 
hasta de un año para el Notario que autorice la venta. Artículo 126 de la Ley del 
Notariado.” 
 
“c).- Porque no reglamenta quién es el preferente si son varios arrendatarios los que 
ejercitan su derecho.” 
 
“d).- Porque no aclaran que hay derecho al tanto sólo cuando se trata de lo que 
exactamente se arriende.” 
 
“e).- Porque no precisa cómo puede cerciorarse el Notario de si el inquilino dentro del 
plazo de quince días que le da la Ley para ejercitar su derecho, a partir de la 
notificación, ha notificado al arrendador su deseo de ejercitar su derecho.” 
 45
“f).- Porque en la forma en que está redactado puede conducir a una 
paralización de las ventas deinmuebles arrendados”.” 
 
“Nos referiremos brevemente a cada uno de los puntos.” 
 
“a).- En el conflicto entre varios titulares de derechos al tanto, debe preferirse al 
copropietario, usufructuario, coheredero, etc., porque es claro que el que vende no es 
el propietario de toda la finca, sino que vende derechos sobre una parte alícuota, o 
sobre una desmembración de la propiedad, y en consecuencia no se cumple el 
supuesto del artículo 2448-I que al crear ese derecho al tanto habla de propietario.” 
 
“b).- Porque seguramente por miedo a las sanciones, se ha seguido la práctica viciosa 
de notificar la venta a los distintos inquilinos de un edificio que contenga diversas 
unidades habitacionales, y que no sea un condominio, el inquilino tiene un derecho al 
tanto para adquirir sólo lo que tenga dado en arrendamiento pero no para adquirir 
más y si no está declarado régimen de condominio, no puede adquirir el 
departamento o vivienda que ocupa, sino en todo caso un derecho de copropiedad 
sobre todo el edificio, lo que no es aceptable.” 
 
“c).- Porque en el caso de que sean varios los arrendatarios de una finca y no todos 
ejerciten el derecho no precisa quien es preferente, el primero aplicando la regla de 
 46
que el primero en tiempo, es primero en derecho, el que representa mayor porcentaje 
en el pago de la renta, quien arrendé mayor parte de la finca, etc.” 
 
“d).- Nos haría repetir las observaciones consignadas en el punto b).” 
 
“e).- Debería haberse establecido que al notificar las condiciones de la venta se 
avisara que la venta se llevaría a cabo ante un Notario determinado y que la 
notificación del inquilino al propietario deberá hacerse por conducto de dicho Notario 
y así éste tendría necesariamente conocimiento del ejercicio del derecho, y no estaría 
en la necesidad de exigir la prueba de un hecho negativo (declaración del arrendador 
de que no recibió notificación), máxime cuando el caso está contemplado en el 
artículo 85 fracción II de la Ley del Notariado, cuando establece que la persona 
destinataria de la diligencia en el caso de la notificación, dentro de un plazo de cinco 
días puede hacer observaciones haciendo constar su conformidad o inconformidad, lo 
que tendrá que asentar el Notario y entregarle la constancia al concurrente.” 
 
“f).- Porque la notificación del arrendatario sin que pague el precio, prácticamente 
saca al bien del comercio.” 
 
“Toda la reforma como ocurre con la Ley Federal del Trabajo o con la Ley Agraria, no 
tiende sino a proteger a una de las partes del contrato que es el arrendatario.” 
 47
“Es de recomendar que al hacer la notificación, el Notario manifieste que el que desee 
hacer uso de su derecho, tiene que hacerlo constar precisamente al propio Notario 
dentro de los quince días siguientes a la notificación aclarando que son días naturales 
y exhibiendo cheque certificado o de caja a favor del arrendador, porque de otra 
suerte el arrendador sufriría unos perjuicios muy grandes al no poder disponer del 
bien esperando el ejercicio del derecho cuando el arrendatario no cumple porque no 
paga el precio o cualquier otra circunstancia impida la celebración del contrato.” 
 
7.- POSICIONES DIVERSAS DE LOS CÓDIGOS CIVILES DE LOS ESTADOS SOBRE 
VIOLACIÓN AL DERECHO DEL TANTO Y EL RETRACTO. 
 
El Estado de Nuevo León (artículo 2341 y 2199) dispone que la venta es válida, pero 
el arrendatario tiene derecho a reclamar daños y perjuicios 
 
Veracruz dispone en igual sentido en sus artículos 2380, 2337 y 2338. En ningún caso 
los daños y perjuicios serán menores al 10% del valor comercial del inmueble. 
 
Igualmente, el Código Civil de Querétaro dispone que la venta es válida en su artículo 
2321 y que se deben pagar daños y perjuicios, según sus artículos 2172 y 2173. 
 
 48
El Código Civil de Chihuahua, en su artículo 2346, determina que la venta que no 
respete el derecho del tanto en favor del arrendatario, “no produce efecto legal 
alguno” pero no completa la reglamentación entre el retracto y la subrogación. 
 
En un punto extremo en favor del retracto, se encuentra el Código Civil del Estado de 
Tamaulipas, el cual expone en su artículo 1764, fracción VI “Si la compra venta se 
celebra en contravención a lo dispuesto en el presente artículo, el arrendatario 
interesado puede hacer valer la acción del retracto constituyendo en favor del 
adquirente el precio de la enajenación y de esa manera se subrogará en todos los 
derechos y obligaciones de dicho adquirente”. 
 
La precisión, en cuanto al procedimiento y al alcance del derecho de retracto, 
establece la diferencia del Código Civil de Tamaulipas con los demás ordenamientos 
civiles de la República. 
 
Finalmente, el Código Civil del Estado de Puebla no concede el derecho del tanto y, en 
consecuencia, tampoco otorga el derecho de retracto, lo cual nos parece más sensato 
y acorde con nuestros tiempos. 
 
El castigo en ambas soluciones, derecho del tanto y derecho de retracto, en nuestra 
opinión, es extremo. El hecho de pagar una renta mensual por una casa no debe dar 
 49
más derechos que el uso de la finca. Otorgar al arrendatario el derecho de perseguir la 
cosa, anular la venta y privarla de todo efecto jurídico, subrogándose en los derechos del 
comprador, va mucho más allá de lo que sería una legislación justa. 
 
Lo mismo puede decirse del pago de daños y perjuicios. 
 
Nos parece más justo garantizar el uso de la finca, permitiendo la continuación del 
arrendamiento con el nuevo propietario. De hecho, creemos que hay contradicción 
entre los artículos 2409 y 2448, inciso “J”, ya que, en el primero, dispone 
simplemente la subsistencia del contrato en caso de transmisión de la propiedad por 
cualquier motivo; en cambio, en el artículo 2448, inciso “J”, fracción I, otorga al 
arrendatario el derecho de reclamar daños y perjuicios por no respetar el derecho del 
tanto. 
 
Obviamente, este derecho en contra del arrendador constituye una agravante a la 
crisis de falta de vivienda, porque disminuye claramente el interés de los 
inversionistas por la vivienda habitacional. 
 
Las inversiones se dirigen, entonces, a los terrenos, casas y departamentos para 
reventa, lo cual aumenta la especulación, eleva los precios y reduce la oferta de 
vivienda para arrendamiento habitacional. 
 50
En resumen, encontramos que el Código Civil para el Distrito Federal contiene, en 
materia de arrendamientos habitacionales, disposiciones que no benefician el 
crecimiento de la oferta de vivienda para arrendamiento por parte de los particulares. 
 
También nos parece que las medidas que ha tomado el legislador, en beneficio de los 
arrendatarios, aparentemente los beneficia, como toda disposición asistencialista, 
pero, a la larga, los perjudica, porque cierra la puerta a la oferta de casas y 
departamentos nuevos para arrendamiento. 
 
La Ley se equivoca al encadenar a los propietarios de fincas para arrendamiento 
porque el mercado de casas de renta se contrae por el pánico de los arrendadores. 
 
Por otra parte, el procedimiento civil, en materia de arrendamiento, presenta, 
actualmente, las siguientes características: 
 
1).- El procedimiento de arrendamiento es excesivamente lento, como todos los 
procedimientos judiciales mexicanos. 
 
2).- El procedimiento de desahucio está rodeado de dificultades insalvables, que lo 
convierten en pieza de museo jurídico. 
 
 51
3).- Ambos procedimientos requieren actualizarse de acuerdo con el contexto 
internacional. En Canadá y Estados Unidos, por ejemplo, es innecesario recurrir a los 
tribunales para lograr la desocupación del inmueble, ya que existen los 
procedimientos de mediación y arbitraje pre-judiciales; además, cuando el inquilino no 
demuestra estar al corriente en sus pagos, el desalojo es por la simple intervención de 
la policía. 
 
En México, en cambio, se visualiza al arrendador de casas habitación