Proteção e segurança do Registro Público de Propriedade

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INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS 
SUPERIORES DE MONTERREY 
EGAP GOBIERNO Y POLÍTICA PÚBLICA 
CIUDAD DE MÉXICO 
La protección y seguridad del Registro Público con 
relación a los contratos traslativos de propiedad 
TECNOLÓGICO 
DE MONTERR!Y 
EGAP~ 
Gobierno y Política Pública 
TECNOLÓGICO DE MONTERREY 
Marbella Solís de la Sancha 
 
Proyecto de Investigación Aplicada 
Maestría en Derecho 
Asesor: Dr. Abraham Alum Kahwagi 
Agosto de 2013 
o 
RESUMEN 
El tráfico inmobiliario es de vital importancia para el desarrollo económico de un país, por ello 
É?sidero tras~~i4~ii}wanalizar las problemáticas de actos jurídicos º contratos traslativos de la 
propiedad que siendo inscribibles en el Registro Público de la Propiedad no se inscriben y que 
atentan contra el objetivo de "otorgar seguridad y certeza jurídica", y con ello evitar "actos o 
contratos" fraudulentos e ineficaces, siendo la más común la falta de forma exigida por la ley. 
Lo anterior resulta preocupante ya que uno de los requisitos elementales que establecen la 
mayoría de las leyes en materia registra} para inscribir, es verificar que el documento 
presentado satisfaga los requisitos de forma establecidos en la Ley que lo rige como 
necesarios para su validez, lo que se justifica plenamente, ya que nuestro sistema registra} 
tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que el derecho proviene del 
acto o contrato mas no de su inscripción, y al carecer este de esa forma, su inscripción 
pierde efectividad, puesto que se está publicitando un acto o contrato sujeto a nulidad. 
En el desarrollo de la presente investigación habrán de analizarse los temas siguientes: En el 
capitulo 1 se aborda todo lo relacionado con el Registro Público de la Propiedad en 
México y en el Estado de México; el Instituto de la Función Registra} del Estado de 
México (IFREM), así como los sistemas registrales; por su parte en el capitulo 2 se 
analizan los principios registrales; en el capítulo 3 se hace un análisis en torno a los 
derechos reales en particular; el capitulo 4 se refiere a todo lo relacionado con los 
contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles, haciendo énfasis en la 
formalidad y los efectos de los contratos privados y la escritura pública; y al final en el 
capitulo 5 se hace un análisis de los efectos y beneficios de la inscripción de actos 
jurídicos relativos a bienes inmuebles en el Registro Público de la Propiedad. 
En conclusión, la inscripción de contratos traslativos de propiedad en el Registro Público 
de la Propiedad tiene un alcance significativo para asegurar nuestro patrimonio, por esta 
razón es conveniente analizarse de forma particular. 
1 
MARCO TEÓRICO 
En virtud de que el tema central de la presente tesina se basa en conocer y advertir sobre la 
importancia y los efectos jurídicos de la publicidad; garantizada por medio de la 
inscripción de bienes inmuebles ante el Registro Público de la Propiedad, expresamente 
pactados en la forma escrita de contratos privados y escrituras públicas, ha sido necesario 
recurrir a diversos tipos de fuentes. 
Por la naturaleza del tema a tratar es indispensable la consulta de bibliografía de la materia 
en derecho registra}, notarial y civil, analizando el texto de libros_ enfocados a explicar las 
generalidades, definiciones, orígenes y evolución del Registro Público de la Propiedad en 
México y más específicamente en relación al Registro Público de la Propiedad en el 
Estado de México. 
Asimismo, en virtud de que es necesario analizar y conocer lo que está ocurriendo en la 
actualidad con relación a los temas abordados en la presente investigación, sobre todo en 
la materia registra} y notarial, y derivado de la escasa bibliografía de actualidad, fue 
inevitable acudir a distintas herramientas de búsqueda para ubicar las últimas reformas al 
marco normativo jurídico de la materia, principalmente la relacionada con la función 
registra}, a través de sus diversas publicaciones y actualizaciones en intemet y 
publicaciones impresas tanto del orden gubernamental federal como la del Estado de 
México. 
2 
MARCO METODOLÓGICO 
El interés por analizar y conocer más sobre el tema en cuestión, surge de la necesidad de 
advertir sobre la importancia y los efectos jurídicos de la publicidad garantizada por medio 
de la inscripción de bienes inmuebles ante el Registro Público de la Propiedad, 
expresamente celebrados en la forma escrita en contratos privados y escrituras públicas, y 
más específicamente, analizar el contenido de estos contratos, su formalidad requerida 
conforme la ley, así como los efectos que surten cada uno de ellos ante terceros. 
A efecto de conocer qué es el Registro Público de la Propiedad y todo lo que concierne a 
esta institución gubernamental, los principales puntos a tratar se abordan desde el punto de 
vista descriptivo, limitándolos a los sistemas, principios, derechos reales y contratos 
traslativos de propiedad, así como los efectos jurídicos registrales ~e las inscripciones 
hechas en el Registro mediante contratos privados y escrituras públicas. Asimismo, y 
tomando como referencia el RPP en el Estado de México, se describe el funcionamiento 
de esta institución por cuanto hace a la transformación y evolución de los sistemas 
registrales, así como la forma de llevar a cabo las inscripciones ante el Registro, por medio 
del IFREM. 
Finalmente se hace un análisis por separado de los contratos traslativos de la propiedad, 
atendiendo a la formalidad y efectos de los contratos privados y la escritura pública, de 
forma comparativa, tomando en cuenta los efectos y beneficios jurídicos ante terceros de 
sus inscripciones ante el RPP, lo que permite advertir y dar a conocer la importancia y la 
seguridad jurídica de la inscripción que se genera. 
El presente trabajo puede ser útil para aquellos que se interesan en conocer sobre la 
seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, como lo fue para la autora del mismo. 
3 
CONTENIDO 
Resumen .........•.•.•.....................•.....•.•..............•.•.......................•.•.•..................•..•.•.............. 1 
Marco teórico ....................................................................................................................... 2 
Marco metodológico ............................................................................................................ 3 
Introducción ......................................................................................................................... 5 
CAPITULO 1 
EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD y LOS SISTEMAS 
REGISTRALES ................................................................................................................... 7 
CAPITUL02 
PRINCIPIOS REGISTRALES ........................................................................................ 29 
CAPITUL03 
DERECHOS REALES EN PARTICULAR ................................................................... 42 
CAPITUL04 
CONTRA TOS TRASLATIVOS DE PROPIEDAD SOBRE BIENES INMUEBLES .... 48 
CAPITUL05 
EFECTOS Y BENEFICIOS DE LA INSCRIPCIÓN DE ACTOS JURÍDICOS 
RELATIVOS A BIENES INMUEBLES EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA 
PROPIEDAD ..................................................................................................................... 77 
Conclusiones .............................•...•.•.............................................•.•................................... 87 
Bibliografía .................................................•...•................................................................... 92 
4 
INTRODUCCIÓN 
La función registra! hoy en día cobra gran relevancia, ya que es a través de la publicidad 
de los actos o contratos jurídicos que los particulares inscriben en los Registros Públicos 
para que surtan sus efectos ante terceros, como el estado cumple con una más de las 
encomiendas que el pueblo le ha entregado garantizarla seguridad jurídica de uno de los 
atributos que las personas poseen, protegen y cuidan tan celosamente, su patrimonio. 
Es por ello que los funcionarios y empleados públicos en cuya responsabilidad recae esta 
función, tienen la obligación de diseñar e instrumentar los mecanismos necesarios que 
hagan eficaces los servicios que brinda el Estado a la ciudadanía en general, por medio de 
las instituciones que le representan. En el Estado de México, esta encomienda la tiene el 
organismo público descentralizado denominado Instituto de la Función Registra! del 
Estado de México, el cual se encarga de la operación del Registro Público de la Propiedad, 
de Comercio y de Crédito Agrícola. 
El tráfico inmobiliario es de vital importancia para el desarrollo económico de un país, 
donde el Registro Público de la Propiedad tiene la función principal de brindar seguridad y 
certeza jurídica respecto de los actos o contratos jurídicos celebrados entre los particulares 
para que éstos sean oponibles ante terceros, una vez que han quedado inscritos ante esta 
institución. Es por ello que la formalidad exigida por la ley para la celebración de actos o 
contratos traslativos de propiedad, actualmente, cobra gran relevancia para efectos de su 
inscripción en el Registro, aunque no siempre ha sido así. 
Asevero esto, tomando en cuenta los contratos traslativos de propiedad sobre bienes 
inmuebles celebrados por medio de contratos privados en el periodo comprendido de 
1870-1970, puesto que éstos se reconocían perfectamente válidos, no requerían mayor 
formalidad para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y a su vez para que 
surtan todos los efectos legales entre los contratantes y ante terceros, constituyendo título 
pleno para acreditar la propiedad sobre los inmuebles. 
5 
Actualmente, los contratos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles requieren de 
cierta formalidad que la legislación civil establece, de entre una de estas, encontramos la 
forma de la escritura pública, lo que significa que el contrato privado ya no se debe 
utilizar, por seguridad jurídica. 
Ante dichas circunstancias, los contratos privados traslativos de propiedad sobre bienes 
inmuebles, celebrados en el periodo 1970-2012 no tienen los mismos efectos que los 
contratos que lo fueron en el periodo 1870-1970, dado que lo que se pretende con la 
escritura pública es evitar actos o contratos privados fraudulentos e ineficaces por carecer 
de la intervención de fedatarios públicos, y a su vez, que con ello el Registro Público de la 
Propiedad cumpla con su función de brindar seguridad y certeza jurídica a través de la 
publicidad de los actos inscritos en dicha institución. 
6 
CAPITULO 1 
EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y LOS SISTEMAS 
REGISTRALES 
J. J. Generalidades, definición, orígenes y evolución del Registro Público de la 
Propiedad en México. 
Generalidades. Debido a la necesidad de establecer una institución que brinde seguridad 
jurídica, no sólo como un beneficio social jurídico y económico en bien de particulares 
respecto de los derechos reales en materia inmobiliaria, sino como otorgante de un 
servicio público en el que interviene el Estado a fin de garantizar y reconocer los derechos 
originados se creó el Registro Público de la Propiedad, dando lugar a la aparición de una 
rama materia sustantiva y adjetiva del Derecho, a la que en esencia se le ha denominado 
Derecho Registral. 
En palabras de Lechuga Gil y de acuerdo a las necesidades que se han pretendido 
satisfacer en relación a los actos jurídicos registrales, "esta rama del Derecho, ha recibido 
varias denominaciones. Por ejemplo, en España, se llama "Derecho Hipotecario", porque 
la ley que lo regula y su reglamento se denomina Ley y Reglamento Hipotecario, debido a 
que el contrato de hipoteca fue una de las primeras operaciones que recayó sobre 
inmuebles." 1 
"En Italia y Argentina se le denomina "Derecho Inmobiliario", deduciéndose de esta 
concepción que es parcial debido a que las actividades registrales no sólo comprenden 
bienes inmuebles y los derechos reales sobre ellos, sino que también se tutelan bienes 
muebles y derechos personales como la prenda, el arrendamiento y otros. Cabe en este 
mismo sentido criticar el llamado "Derecho Inmobiliario Registral".
2 
1LECHUGA GIL, Víctor Manuel, Terceros frente al Registro Público de la Propiedad, s.l.e., Gobierno del 
Estado de México, s.a., p. 13 
21bíd, cfr. p.p. 13 - 14 
7 
Asimismo, Lechuga Gil, a su juicio señala: " ... la denominación ... que más se acerca a esta 
rama es la de "Derecho Registral" ... toda vez que ... se desentiende de la dinámica de 
cualesquiera otra rama de Derecho, concretando su radio de acción a la inscribilidad de 
todos aquellos actos jurídicos, personales o mercantiles, que requieren servicio de 
publicidad por parte del Estado, a fin de dar seguridad jurídica a la economía, 
garantizando por igual los derechos primarios y de terceros".3 
Definición. Esta rama del derecho como anteriormente ya se mencionó ha recibido 
distintas denominaciones. Lo mismo sucede con respecto a definirla. 
Citando a Bienvenido Oliver, primer tratadista del derecho español, quien lo denominó 
'Derecho Inmobiliario', lo define como "el conjunto sistemático de reglas y preceptos 
legales acerca de los derechos sobre cosa raíz o inmueble".4 
Don Jerónimo González, la define como " ... el conjunto de normas que regulan los 
derechos reales inscribibles, determinan los efectos de las acciones personales contra 
terceros por la anotación y fijan el especial alcance de las prohibiciones de disponer"5 
Por su parte Lechuga Gil, señala que a esta rama del derecho bien se le puede calificar 
como "Derecho de seguridad al Tráfico Jurídico sobre la Propiedad".6 
En la doctrina se define al Registro Público de la Propiedad, como "la institución que tiene 
como función primordial darle publicidad a los actos celebrados entre personas fisicas o 
3Ibídem, p. 14 
4BIENVENIDO, Oliver, Derecho Inmobiliario Espaffol, Madrid, 1892, T.I., p. 88, citado por LECHUGA 
GIL, Víctor Manuel, óp. Cit., p. 14 
5GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Don Jerónimo, Estudios de derecho hipotecario, Madrid, 1948, T.I. p. 23, 
citado por citado por LECHUGA GIL, Víctor Manuel, óp. Cit., p.p. 14 y 15 
6LECHUGA GIL, Víctor Manuel, ob. cit., p. 15 
8 
morales, mediante la inscripción de los títulos que contienen la transmisión, modificación, 
extinción, o gravámenes, del dominio o posesión de derechos reales sobre inmuebles. 7 
La Ley Registra} para el Estado de México8, en su artículo 2, define al Registro Público de 
la Propiedad como "la institución que tiene por objeto dar publicidad a la situación 
jurídica de los bienes y derechos, así como a los actos y hechos jurídicos que conforme a 
la Ley deban registrarse para surtir efectos contra terceros ... " 
A partir estas referencias puedo definir al derecho registral como la rama del derecho 
administrativo, que regula el tráfico jurídico de los actos, hechos y derechos reales o 
personales relacionados con los inmuebles, cuya finalidad es darles publicidad a través de 
una serie de normas y principios jurídicos que definen los efectos y la eficacia de su 
inscripción, respecto a la certeza y seguridad jurídica de los mismos ante terceros. 
Orígenes y evolución. Los orígenes y la evolución del Registro Público de la Propiedad, 
han sido bastamente comentados por diversos tratadistas de la materia registra}, entre ellos 
encontramos a Luis Carral y de Teresa9, Bernardo Pérez Femández del Castillo'º, 
Guillermo Colín Sánchez 11 , Víctor Manuel Lechuga Gil 12, entre otros, a los que me remito 
en el desarrollo del presente trabajo de investigación. 
Carral y de Teresa, señala ... "el origen del registro nació de la necesidad de llevar una 
cuenta a cada titular. Es decir, que en un principio tuvo una finalidad meramente 
administrativa sin propósito de publicidad, pues no sehabía descubierto siquiera la 
conveniencia de ésta, así que fue tal la clandestinidad de las cargas y de los gravámenes 
7 MÁRQUEZ PASSY, Claudio R, Glosario Inmobiliario, disponible gratuitamente en intemet en la 
dirección electrónica: http://ventayrenta.com/glosario.htm, [consultado el 06-12-12]. 
8 Promulgada y publicada el 18 de agosto de 2011, mediante el Decreto número 329. 
9CARRAL Y DE TERESA, Luis, "Derecho Notarial y Registrar', Décima edición, Editorial Porrúa, S. A. 
México, 1988. 
10 PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, "Derecho Registra/", Editorial Porrúa, S. A., 
México, 1997. 
11 COLIN SÁNCHEZ, Guillermo, "Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado de 
México", Editorial Patria, S.A., Toluca, México, 1974. 
12LECHUGA GIL, Víctor Manuel, ob. cit., supra nota 1. 
9 
sobre los irunuebles, que imposibilitaba conocer la verdadera situación de éstos, lo que 
originó que aquella finalidad meramente administrativa se convirtiera en un registro con 
miras a la publicidad; y así, puede decirse que el registro nace como un medio de 
seguridad del tráfico-jurídico." 13 
Por su parte el Licenciado Guillenno Colín Sánchez, en su ya citada obra, apunta clara y 
resumidamente los orígenes y la evolución del Registro Público de la Propiedad, de la que 
cito los hechos históricos siguientes: 
"El antecedente remoto del Registro Público de la Propiedad, está en el Derecho 
Español, mismo que, a la vez, tuvo fuente fecunda de inspiración en los preceptos 
de Derecho Romano. 
En el México colonial, los oficios de hipotecas, creados por la Corona Española, 
estuvieron vigentes durante siglos, y fue hasta el primero de octubre de mil 
ochocientos setenta, cuando se instituyó el Registro Público de la Propiedad en el 
Estado de México. 
Con fecha nueve de febrero del mismo año, se aprueba por la legislatura local el 
Código Civil, que en el Título XX trata del Registro Público, en diversos artículos 
en donde se contienen disposiciones generales sobre, títulos sujetos a inscripción, 
personas que deben o pueden requerir la inscripción, el modo de hacerla, sus 
efectos, extinción, inscripción, anotación preventiva, sub-inscripciones y 
Teneduría del Registro. Como consecuencia el ocho de julio de mil ochocientos 
setenta, se expide el primer Reglamento del Registro Público de la Propiedad. 
Años más tarde se llevaron a cabo algunas refonnas al Código Civil ( diecisiete de 
octubre de mil ochocientos ochenta y tres), y tres de noviembre del mismo año, se 
expide un nuevo Reglamento para las oficinas del Registro Público. Con 
Posterioridad fueron dictados diversos decretos referentes, también, a cuestiones 
que conciernen a la institución mencionada. 
Con motivo del movimiento revolucionario de mil novecientos diez, se declararon 
vigentes los Códigos, Civil y de Procedimientos Civiles, con todas las adiciones y 
refonnas que regían, en ese momento, en el distrito Federal y Territorios. Estos 
ordenamientos jurídicos estuvieron en vigencia hasta el nueve de agosto de mil 
novecientos treinta y siete, en que entró en vigor el Código Civil para el Distrito 
13Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., pág. 215. 
10 
Federal y Territorios Federales, en materia común, y para toda la República, en 
materia federal, de treinta de agosto de mil novecientos veintiocho y cuya 
operancia data del primero de octubre de mil novecientos treinta y dos." 14 
A estos acontecimientos históricos del derecho registral en México, prosiguieron varias 
reformas relacionadas con la materia registral, hasta llegar a lo que en la actualidad en el 
Estado de México, dentro de la administración pública estatal, constituye un organismo 
público descentralizado denominado Instituto de la Función Registral del Estado de 
México, el cual tiene a su cargo la operación del Registro Público de la Propiedad, el 
Registro Público de Comercio y el Registro de Crédito Agrícola. 
1.2.El Registro Público de la Propiedad en el Estado de México. 
Para un mejor entendimiento de la evolución en la legislación mexicana sobre el derecho 
registral, en el siguiente cuadro se enlistan algunas reformas importantes relacionadas con 
la materia en el Estado de México. 
Tabla l. Reformas y adiciones importantes, relacionadas con la materia en el Estado de 
México. 
Fecha de 
Norma jurídica Observaciones 
promulgación 
Código Civil para el 07 de abril de 1956 Abrogado por el Código Civil del Estado 
Estado de México. de México, del 29 de diciembre de 1956. 
Reglamento del 29 de mayo de Este último reglamento fue abrogado por 
Registro Público de la 1956, abrogado por el Reglamento del 31 de mayo de 2002, 
Propiedad. el reglamento promulgado y publicado el siete de junio 
publicado el 05 de y entrando en vigencia hasta el veintidós 
abril de 1999. del mismo mes del año dos mil dos. 
Ley Registral para el 18 de agosto de Entró en vigor a los quince días de su 
14Colín Sánchez, Guillenno, ob. cit., pp. 7 y 8. 
11 
Estado de México. 2011 publicación, y abrogó el Reglamento del 
Registro Público de la Propiedad del 31 
de mayo de 2002. 
Reglamento de la Ley 09 de enero de Actualmente en vigor, entró en vigor el 
Registra! para el 2012 día 10 de enero de 2012. 
Estado de México. 
Fuente: la presente tabla es de autoría propia. 
Asimismo, derivado de la actualización del marco jurídico del Registro Público de la 
Propiedad y reformas relacionadas con la creación del Instituto de la Función Registra! del 
Estado de México, surgió la necesidad de reformar otras leyes estatales, a fin de dar 
congruencia y armonía al sistema jurídico de la entidad mexiquense en materia registra!. 
Atento a lo mencionado en el párrafo anterior, se tiene que mediante el decreto número 90 
de la H. "LVI" Legislatura del Estado de México, se decretó la expedición de la Ley que 
Crea el Organismo Público Descentralizado denominado Instituto de la Función Registra! 
del Estado de México, misma que fue aprobada en fecha 24 de octubre del 2007, 
promulgada y publicada el 3 de diciembre del 2007, cuya vigencia entró en vigor a los 30 
días naturales siguientes al de su publicación en el periódico oficial "Gaceta del 
Gobierno", misma que origina las siguientes reformas y adiciones: 
Tabla 2.Reformas y adiciones del sistema jurídico de la entidad mexiquense en materia 
registral. 
Norma jurídica 
Fondo de la reforma 
reformada 
Ley Orgánica de la Precisar el ámbito de competencia de la Secretaría General de 
Administración Gobierno. 
Pública del Estado de 
México 
12 
Ley Orgánica de la Asignación de competencias a la Secretaría de Finanzas para que 
Administración pueda comparecer ante terceros y celebrar convenios y realizar 
Pública del Estado de declaraciones en nombre del Estado, con relación a operaciones 
México que lleven a cabo organismos públicos descentralizados. 
Código Civil del Precisar el objeto y fines del Registro Público de la Propiedad, los 
Estado de México prmc1p1os que deben gmar la prestación de los serv1c1os 
registrales, los sujetos que pueden solicitar dichos servicios, los 
tipos y modalidades de las certificaciones registrales y de las 
anotaciones marginales y las responsabilidades que deben asumir 
los servidores públicos de la institución registral. 
Asimismo, establece el funcionamiento de un sistema registral 
basado en el folio de las fincas, la operación de un sistema 
informático para los actos registrales, la validez jurídica de la 
información e imágenes contenidas en dicho sistema informático, 
las bases generales para la integración del folio, los sistemas para 
la preservación, guarda, custodia y seguridad del acervo registral 
y la responsabilidad de los servidores públicos registrales en el 
desempeño de sus atribuciones y funciones. 
Código de Establece la posibilidad de notificar las calificaciones registrales a 
Procedimientos través de estrados o por medios electrónicos ... 
Administrativos del 
Estado de México 
Código Financiero delSe adicionan los artículos: 70 Ter a través del cual los montos de 
Estado de México y los derechos por los servicios prestados por organismos públicos 
Municipios descentralizados puedan actualizarse considerando los aumentos 
al Índice Nacional de Precios al Consumidor, ... ; 265 B Bis se 
propone la creación de fideicomisos privados en los que puedan 
participar como fideicomitentes los organismos públicos 
descentralizados; 265 B Ter y 265 B Quáter tienen por objeto 
13 
establecer la posibilidad de que los organismos auxiliares y, en su 
caso, el Estado, celebren convenios a través de los cuales puedan 
asumir obligaciones de hacer y no hacer así como comparecer 
ante terceros para realizar declaraciones sin que constituyan 
Deuda Pública del Estado ... estas reformas y adiciones tienen 
como principal objeto permitir al IFREM, realizar las operaciones 
y asumir las obligaciones que sean necesarias para su adecuado 
funcionamiento y la prestación de sus servicios, sin trastocar el 
marco legal aplicable. 
Código 
Administrativo 
Reforma al régimen de contratación de servicios y bienes, que 
del permite al Estado la contratación de seguros de garantías 
Estado de Estado de financieras y de servicios de asesoría en materia financiera ... 
México 
Ley de Ingresos del 
Estado de México 
para el Ejercicio 
Fiscal del año 2007 
Se incluyó una reforma a efectos de hacerla congruente con las 
operaciones a realizarse porfideicomisos privados en los que 
participe como fideicomitente un organismo público 
descentralizado. 
Fuente: la tabla es de autoría propia. 
Cabe mencionar que derivado de la expedición de la Ley en comento, se autorizó la 
constitución de un fideicomiso privado por el Instituto de la Función Registral del Estado 
de México, así como la afectación de ingresos, presentes y futuros al mismo, para que si 
los funcionarios competentes lo estiman correcto, se apruebe. 
1.3. El Instituto de la Función Registra/ del Estado de México (IFREM), órgano 
encargado de desarrollar la función del Registro Público de la Propiedad. 
En el portal de pagos del Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM), 
se define a esta institución como "un organismo público descentralizado sectorizado a la 
Secretaría General de Gobierno entre cuyas atribuciones se encuentran garantizar la 
14 
certeza y seguridad jurídica en materia inmobiliaria y obtener mayores ingresos para el 
Estado incorporando al Registro Público de la Propiedad en el proceso económico estatal, 
además de prestar servicios oportunos, ágiles, transparentes y sencillos que dinamicen las 
operaciones inmobiliarias, entre otras." 15 
La Ley que crea el Organismo Público Descentralizado denominado Instituto de la 
Función Registral del Estado de México 16, en su artículo 2 establece: 
"El Instituto de la Función Registral del Estado de México tiene por objeto llevar a 
cabo la función registral del Estado de México en los términos del Código Civil del 
Estado de México, el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado 
de México, su reglamento interior y los demás ordenamientos legales aplicables. 
Dicho objeto es de interés general, beneficio colectivo y para la prestación de un 
servicio público." 
Uno de los aspectos más relevantes que originaron la actualización jurídica en materia 
registral en el Estado de México, lo es sin duda la transformación del sistema registral de 
libros al sistema registral de folios, mismo que se abordará más ampliamente en el 
siguiente tema. 
1.4. Los Sistemas Registra/es 
Los sistemas registrales pueden entenderse como la normatividad y procedimiento que 
regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a 
través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta 
institución, que en el Estado de México, se encuentra a cargo del Instituto de la Función 
Registral (IFREM). 
Para un mejor análisis de los Sistemas Registrales, me remito a la clasificación que hace 
Femández del Castillo dado que "no existen sistemas registrales puros", y que para su 
15 http://ifr.gob.mx/lFR/ [consultado el 10-12-2012 a las 22:15 p.m.] 
16 Promulgada y publicada el 03 de diciembre de 2007, mediante el Decreto número 90. 
15 
estudio indica "pueden clasificarse desde dos puntos de vista: a) De acuerdo a los efectos 
de la inscripción; y b) Atendiendo a la forma de inscripción." 
La clasificación anterior, a su vez la divide en la forma siguiente: a) De acuerdo a los 
efectos de la inscripción: Sustantivo, Constitutivo y Declarativo; b) Atendiendo a la forma 
de inscripción: Personal, Folios, Libros y Electrónicos, mismos que analizaré a 
continuación: 
1.4.1. Por los efectos de la inscripción. 
Los Sistemas registrales abordados por los efectos de la inscripción son muy interesantes 
ya que uno considera que la propiedad se adquiere por medio de la inscripción, siendo 
este acto un elemento de existencia o esencia para adquirir el dominio de los bienes 
inmuebles; otro a su vez considera que el derecho nace a través del acto (contrato, etc ... ) 
pero que para su perfección debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad; 
mientras que un tercer punto contemplando el aspecto consensual de la legislación, 
considera que la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato. De 
ello resulta menester abordar cada aspecto. 
1.4.1.1. Sistema sustantivo 
También conocido como "Acta Torrens" 17 
Según Pérez Femández del Castillo, este sistema tiene sus raíces en las costumbres 
feudales inglesas, partiendo del principio de que todo inmueble era propiedad de la corona 
y sólo se consideraba propietario al que aparecía en el Libro-Registro. Es decir, consiste 
exactamente en que 'para adquirir el dominio de la propiedad inmueble', es requisito 
17 Recibe este nombre "debido al diputado por Adelaida, sir Robert Richard Torrens, quien presentó un 
proyecto de ley sancionado el 17 de enero de 1858, el cual estuvo vigente en Australia y en otras colonia 
inglesas y fue muy criticado" (Nota de Bernardo Pérez Femández del Castillo, óp. cit. pág. 70). 
16 
elemental de existencia o esencia que el mismo sea inscrito en el Registro Público de la 
Propiedad. 
Carral y de Teresa, Luis, según la eficacia de los sistemas registrales ... define "Inscripción 
Sustantiva.-Es el máximo de eficacia atribuido a la inscripción, ya que ésta opera el 
cambio en el derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia." " ... es 
aquella que surte todos los efectos reales sin necesidad de un acuerdo de transferencia". 18 
Actualmente, este sistema únicamente existe en Australia. 
Puedo concluir, quizá redundando en lo expuesto por ambos doctrinarios, que el sistema 
sustantivo consiste en que aquellos derechos sobre inmuebles que no estén inscritos en el 
Registro, no existen en la vida jurídica, por lo tanto, son nulos. Afortunadamente este 
sistema no opera en México. 
1. 4.1. 2. Sistema constitutivo 
De acuerdo con lo apuntado por Pérez Femández del Castillo "en este sistema el derecho 
nace con el contrato o el acto jurídico y para su perfección, es necesaria la inscripción en 
el Registro Público de la Propiedad. Esta inscripción no es potestativa sino obligatoria, es 
una especie de traditio .. . fue seguido a principios de siglo por los códigos civiles de 
Alemania, Suiza y Luxemburgo. Se caracteriza por: 
a) Conservar la idea del título y el modo o sea, que por un lado, existe la causa de la 
adquisición que se da en el contrato y por otro, la forma de transmisión que se 
realiza por medio de la inscripción en el Registro Público; 
b) La existencia de una gran semejanza, casi una identidad entre el catastro y el 
registro, lo que permite mayor exactitud en la descripción de la finca dentro del 
folio real." 19 
18Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., p. 230. 
19Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p. 71 
17En México, existe el sistema constitutivo tratándose de asociaciones y sociedades civiles, 
toda vez que la personalidad jurídica se adquiere con la inscripción de éstas en el Registro 
Público de la Propiedad. 
1.4.1.3.Sistema declarativo 
Este sistema se establece en México desde el Código Civil Federal de 1870 hasta el actual, 
que en su artículo 3008 señala: "La inscripción de los actos o contratos en el Registro 
Público tiene efectos declarativos."Por su parte el artículo 8.2. del Código Civil del Estado 
de México, dispone "Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad, 
tienen efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen 
del acto jurídico, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir 
el derecho." 
Por su parte el artículo 8 de la Ley Registral para el Estado de México, además de 
estipular los "efectos declarativos" de la inscripción ante el Registro, agrega que esta "no 
convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes". No obstante, 
señala "los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro 
Público aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero de buena fe 
una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de 
titulares anteriores en virtud de título no inscrito aun siendo válido, o por causas que no 
resulten claramente del mismo registro." Además, establece "La buena fe se presume 
siempre; quien alegue lo contrario tiene la carga de la prueba." 
Asimismo, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en jurisprudencia, resolvió que las 
inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tienen efectos declarativos y 
no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado pero 
no de la inscripción cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho (SJF, 
Apéndice 1917-1985, Tesis de ejecutorias, cuarta parte, Tercera Sala, p. 723 ). 
18 
Pérez Femández del Castillo, Bernardo, señala: 
"En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se verifica por mero 
efecto del contrato, sin necesidad de traditio ni de la inscripción en el Registro 
Público de la Propiedad. Esto es en virtud de que nuestra legislación es 
consensualista; sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta 
efectos frente a terceros."2º 
En conclusión y tomando en cuenta todo lo anterior, de acuerdo a mi experiencia respecto 
a la materia, puedo decir que -en parte- estoy de acuerdo con este sistema, ya que: 
Concuerdo en que la validez de los actos o contratos se establece claramente en la Ley, y 
el hecho de que muchos de ellos no se inscriban en el Registro, no quiere decir que no 
existan o sean nulos de pleno derecho, pues además para su funcionamiento, el Registro, 
opera a través de ciertos principios registrales21 , recayendo primordialmente la publicidad 
de los mismos en los principios de rogación y de consentimiento; toda vez que la acción 
para realizar la inscripción o anotación de actos o derechos reales sobre inmuebles inicia 
con el ejercicio del derecho de petición consagrado en el artículo 8 de nuestra Carta 
Magna, y por el cual atendiendo a contrario sensu al principio de legalidad, el 
Registrador22 tampoco tiene facultades para juzgar la legalidad o declarar la invalidez de 
los actos o contratos jurídicos que se presentan para su registro. 
Lo que cuestiono de este sistema es esa facultad "potestativa" para pedir el registro de los 
actos o contratos cuyo objeto principal es un inmueble, pues trae consigo un grave 
problema que hoy por hoy -vale la pena decirlo- genera grandes conflictos jurídicos a la 
sociedad, ya que la clandestinidad ( celebración de los mismos fuera del registro, 
principalmente hablando sobre contratos privados), es tal, que cuando no se expresan 
debidamente o cambian en el documento los datos de identificación del inmueble o no se 
mencionan en el documento los antecedentes registrales (si los hay), conllevan a truncar la 
2ºídem. 
21 Se abordan en el capítulo 2 de la presente investigación. 
22Cfr. artículos 34 y 39 de la Ley Registra! para el Estado de México. 
19 
secuencia registral y a generar la doble inscripción de inmuebles ( a través de la 
inmatriculación), ello en virtud de que tampoco se tiene una vinculación Catastro -
Registro. 
Por lo tanto, estas razones me permiten cuestionar el objeto que tiene el IFREM en la 
entidad mexiquense de "otorgar seguridad y certeza jurídica" en el tema del patrimonio, 
pues mientras la inscripción no deje de ser potestativa, ni exista plena vinculación Catastro 
- Registro, entre otras razones que generan la clandestinidad en la celebración de actos o 
contratos traslativos de la propiedad, se llegará el momento en que el tráfico inmobiliario 
genere grandes conflictos de seguridad jurídica e incluso colazar la economía, no solo del 
Estado sino a nivel nacional, como ocurrió en Estados Unidos en 2008 y en otros países. 
1.4.2. Por la forma de la inscripción 
De acuerdo a la forma de inscripción, la evolución en el almacenamiento de datos y la 
certeza jurídica que se da a los usuarios es de mayor credibilidad y calidad. Las distintas 
formas de inscripción y la transición entre cada etapa han sido de gran importancia; se han 
tomado en cuenta cuatro formas de inscribir, que corresponden al sistema personal, por 
folios, por libros y de manera electrónica. Cada uno atiende a particularidades que es de 
suma importancia abordar, para conocer qué aspectos considera cada sistema, así tenemos 
el sistema personal, de libros, de folios y electrónico. 
1.4.2.1.Sistema personal 
Según datos obtenidos de la obra de Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. 
"En Estados Unidos de Norteamérica, hay un Registro Único por cada persona 
fisica o moral, en el que se inscriben todas las garantías prendarias sobre bienes 
presentes o futuros, sea cual fuere su forma jurídica o validez. 
20 
En este Registro Único se anota la prenda general de bienes muebles, presentes o 
futuros, sin necesidad de dar detalles o identificarlos. Sirve además, como aviso a 
terceros de las deudas prendarias que tiene una persona, así como sus 
prioridades. "23 
Este sistema no ha sido tan diferente al sistema registra! mexicano, pues aunque 
jurídicamente nuestro sistema no es personalizado a un individuo, más bien se enfoca a la 
identificación del bien inmueble -debido al tráfico inmobiliario-; en la práctica, muchos de 
los registros en el país, cuentan con una base de datos de 'propietarios de inmuebles' y 
además es requisito indispensable conocer antes que nada si alguna persona tiene bienes 
inscritos a su favor, y ya luego se enfoca a identificar el inmueble de su propiedad. 
Asevero lo anterior, en razón de que aunque actualmente el Estado de México se 
encuentra en una transición de modernización y de acuerdo a las reformas dadas al marco 
jurídico en materia registra! en el que se ha establecido que el inmueble y las personas 
jurídico colectivas constituyen la unidad básica registra!, aún tienen una gran inferencia la 
búsqueda de bienes a través del índice de 'propietarios de inmuebles' para identificar si 
algún inmueble se encuentra o no inscrito. Debido a que, por un lado, no existe una 
vinculación catastro-registro, y por el otro, muchos de los inmuebles ni siquiera se 
registran en catastro, por lo tanto, fuera del registro existe una gran cantidad de actos 
relacionados con el tráfico inmobiliario, mismos que han descontinuado la secuencia 
registra! o tracto sucesivo de la transmisión de esos bienes o bien de su modificación de 
medidas y linderos, ocasionando con ello, casos de fraccionamientos, subdivisiones y 
lotificaciones clandestinas, ya que cuando los particulares interesados llegan al Registro y 
solicitan verificar si alguno de estos bienes ya modificados y a nombrede alguna persona 
-que no aparece con bienes inscritos a su favor en el Registro o los mismos se enuentran 
ubicados incluso en el mismo lugar- resulta sumamente dificil y casi imposible identificar 
si el inmueble descrito en la solicitud realmente carece de antecedentes registrales, o bien 
pertenece a otro de mayor superficie que sí se encuentra inscrito. 
23 Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p. 72. 
21 
1.4.2.2.Sistema de folios. 
El Sistema por folios es una nueva modalidad que vino a revolucionar todo el aspecto 
registra!; para ello fue necesario implementar programas en apoyo al almacenamiento de 
datos, y poco a poco se fue incrustando hasta llegar a ser de mejor calidad y rapidez. 
El folio es una carpeta que consta de una carátula y tres partes, destinada a inscribir o 
inmatricular cada uno de los bienes inmuebles, las operaciones sobre los muebles y las 
personas morales. Por medio de este sistema se puede dar una información rápida y 
completa del estado jurídico en que se encuentra un bien. 
Los asientos se practican en los siguientes folios: a) Real de Inmuebles, b) Real de Bienes 
Muebles; y c) de Personas Morales. 
a) A la carátula del Folio Real de Inmueble se le asigna un número y se describen las 
características del inmueble y el nombre del titular registra!. En la primera parte se 
inscriben los cambios de propietario; en la segunda, las limitaciones de dominio y 
los gravámenes; es decir, las garantías reales; y, en la tercera, las anotaciones 
preventivas. 
b) A la carátula del Folio Real de Bienes Muebles se le asigna un número y se 
describe el bien y sus características. En la primera parte se inscriben los contratos 
de compraventa sujetos a condición resolutoria o con reserva de dominio; en la 
segunda, las garantías reales (la inscripción de los contratos de prenda o hipoteca, 
es decir, los gravámenes); y, en la tercera las anotaciones preventivas. 
c) A la carátula de los Folios de Personas Morales se le asigna un número y se anotan 
los datos esenciales de la sociedad o asociación civil. En la primera parte, se 
inscriben los datos de la constitución; en la segunda, las reformas a los estatutos; y, 
en la tercera, el nombramiento y revocación de los administradores o apoderados. 
22 
1.4.2.3.Sistema de libros 
Como bien lo expone Bernardo Pérez Fernández del Castillo, en este sistema se anotan o 
inscriben los "títulos", por medio de los cuales se crean, transmiten, modifican o extinguen 
los derechos reales sobre inmuebles o la posesión. 
Los libros se encuentran en varias secciones. Por ejemplo, en los de la sección primera se 
inscribe la propiedad; en los de la sección segunda, los gravámenes reales, etcétera, de tal 
manera que si uno quiere conocer el estado de una finca, es necesario pasar de una sección 
a otra y de un libro a otro. Por esta razón algunos autores denominan a este sistema como 
de "siga la flecha". 
Dentro del sistema de libros se encuentran los de transcripción, inscripción e 
incorporación. En el primero se reproduce literalmente el título; en el de inscripción se 
extracta la parte fundamental del acto jurídico; y en el de incorporación se realiza una 
pequeña anotación y se abre un apéndice en el que se encuadernan copias certificadas de 
los títulos anotados. 
De esta forma la inscripción consta tanto en el libro, en donde se anotan los títulos, como 
en la copia certificada que se agregó al apéndice. 
Las ventajas en este sistema consisten en que la publicidad de la inscripción nos remite a 
un documento cuya certeza jurídica es de carácter público. Sus desventajas resultan de la 
forma de llevarse a cabo el procedimiento registra!, ya que si no se hace debidamente el 
cruce de las anotaciones o tildaciones en los asientos o partidas de los libros y volúmenes 
correspondientes, se llegase a extraviar un apéndice o a deteriorar algún volumen o libro, 
la información respecto de la situación jurídica del bien es poco confiable y en algunos 
casos puede llegar a ser apócrifa, aparte de que, como los libros son de acceso al público 
23 
en general, pueden sufrir alteraciones no autorizadas por el Registrador. De ello la 
importancia en el manejo de la información. 
1.1.2.4. Sistema Electrónico 
La reciente modificación al marco jurídico del Derecho Registral que derivó del Plan 
Nacional de Desarrollo de 2007-2012 (PND), trajo consigo la implementación del Modelo 
Integral del Registro Público de la Propiedad, por lo menos en el modo de operación, es a 
lo que se llamaría el Sistema Electrónico.24 
En el Registro Público de la Propiedad encontramos el sistema de inscripción del Folio 
Real Electrónico y Folio de Personas Jurídicas y en el Registro Público de Comercio se 
cuenta con el Folio Mercantil Electrónico. 
El Instituto de la Función Registral para el Estado de México, cuenta con el Sistema 
Integral Registral del Estado de México (SIREM WEB), para el registro de actos que 
deben ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad, relacionados con inmuebles. 
Por su parte en el Registro Público de Comercio (RPC), se cuenta con el Sistema Integral 
de Gestión Registral (SIGER)25, así como el Registro Único de Garantías Mobiliarias 
(RUG)26; en cumplimiento a lo establecido en el marco normativo de este rubro, el cual 
establece que este Registro operará un programa informático y con una base de datos 
central interconectada con la bases de datos de sus oficinas ubicadas en las entidades 
24Cfr. el punto 3. Tecnologías de la Infonnación, del Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad, 
[en línea], fonnato PDF, disponible gratuitamente en la dirección electrónica 
http://www.shf.gob.mx/guias/pararpp/Documents/Modelo%20RPP.pdf 
25Este programa fue establecido por la Secretaría de Economía, el cual junto con las bases de datos del 
Registro Público de Comercio, son propiedad del Gobierno Federal. 
26Este Registro, se considera una sección del Registro Púbico de Comercio, y opera también de fonna 
exclusivamente electrónica, en el cual las instituciones financieras y acreedores pueden inscribir 
gratuitamente en línea las garantías mobiliarias mercantiles que reciben de sus deudores, pennitiéndoles 
gozar de los beneficios de publicidad y oponibilidad, y con ello ofrecer mejores condiciones de 
financiamiento, y cuya finalidad consiste en potenciar el uso de bienes muebles corno garantías para que las 
micro, pequeñas y medianas empresas obtengan financiamiento en mejores condiciones, estimulando la 
inversión, el crecimiento y la competitividad de la economía. 
24 
federativas, mediante el cual se realiza la captura, almacenamiento, custodia, seguridad, 
consulta, reproducción, verificación, administración y transmisión de la información 
registra!. Estas bases de datos en las entidades federativas se integran con el conjunto de la 
información incorporada por medio del programa informático de cada inscripción o 
anotación de los actos mercantiles inscribibles, y la base de datos central con la 
información que los responsables del Registro incorporan a las bases de datos ubicadas en 
las entidades federativas. 
Asimismo, en caso de existir discrepancia o presunción de alteración de la información del 
Registro Público de Comercio contenida en la base de datos de alguna entidad federativa, 
o sobre cualquier otro respaldo que hubiere, prevalecerá la información registrada en la 
base de datos central, salvo prueba en contrario. 
Cabe destacar que para efectos de solicitar la inscripción, anotación o certificación en el 
SIGER, se deben presentar los formatos precodificados establecidos por la Secretaría de 
Economía27, con los datos, requisitos y demás información necesaria para llevar a cabo las 
inscripciones, anotaciones y avisos, mismos que son de libre reproducción. 
Por su parte el Modelo Integral del Registro Público de la Propiedad, contiene como 
primer punto de sus componentes la adecuación al MarcoJurídico, por lo que no es 
sorprendente ver cómo algunas de las entidades federativas mexicanas -entre ellas, el 
Estado de México- ya se tiene contemplado que el procedimiento registra! se llevará 
electrónicamente a través del Sistema Informático, mediante el cual la información 
almacenada en él y los archivos complementarios necesarios para la labor registral, 
tendrán valor probatorio pleno y podrán ser utilizados para verificar, corregir, validar e 
inclusive reponer los asientos registrales. "28 
27 Los formatos referidos deben ser previamente publicados en el Diario Oficial de la Federación. 
28Lo aquí expuesto se contempla en los artículos 18 y 19 de la Ley Registra! para el Estado de México, 
publicada en el Periódico Oficial "Gaceta del Gobierno", del día 18 de agosto de 2011. 
25 
En conclusión, después de analizar en forma separa cada uno de los sistemas registrales 
mencionados, puedo concluir que el Sistema Registra! en el Estado de México, 
actualmente, se conforma de una combinación de los cuatro sistemas. 
Argumento tal aseveración basándome en las actividades que se llevan a cabo en la 
función registra! del IFREM, en el cual laboro29, mismos que enuncio a continuación: 
En cuanto al Sistema Personal, como bien se expuso en el apartado del mismo, 
actualmente en las Oficinas Registrales se cuenta con una base de datos, a la que tanto los 
servidores públicos que laboramos en esta Institución como los particulares que acuden a 
solicitar los servicios de búsqueda o consulta, le conocemos coloquialmente como "índice 
de propietarios"3º, lo cual hace indispensable llevar a la par de los otros tres este sistema, 
puesto que en la práctica sirve de base para investigar la situación de los inmuebles a 
través de los datos que este proporciona, cumpliendo el IFREM, con la función de brindar 
este servicio de forma oportuna. 
Por lo que hace al Sistema de Folios, en la entidad se tiene poco tiempo operando este, 
puesto que su implementación fue de forma escalonada en las oficinas registrales, a partir 
mediados del año 2009, derivado de las reformas dadas al marco jurídico registra!, mismo 
que aún no se encuentra operando al cien por ciento, en virtud de que en algunas oficinas 
como la de Chalco, Sultepec, Temascaltepec, Toluca, entre otras, no fue realizada por 
completo la emigración de las inscripciones de los libros al sistema electrónico SIREM 
WEB, lo que ocasiona que algunas consultas de inscripciones se realicen directamente en 
los libros, trayendo consigo que los clientes duden de la certeza y seguridad jurídica de las 
29En fecha 16 de noviembre de 2004, ingresé al Registro Público de la Propiedad del Estado de México 
(actualmente el IFREM), adscrita a la Oficina Registra! de Sultepec, desempefiando actualmente el cargo de 
Registradora de la Propiedad y del Comercio de esta Oficina Registra!, que por ser una Oficina de baja 
demanda existe poco personal (4 con la suscrita). Periodo en el cual además del desempefio de mis 
funciones, he participado en cursos y talleres que me han aportado una vasta experiencia y conocimientos 
sobre este tema. 
3°Cabe hacer mención que en este índice se repite el nombre del titular de un inmueble tantas veces como 
bienes tenga inscritos a su favor, en el cual se mencionan los datos registrales del inmueble y la ubicación 
del mismo por cuanto hace referencia al municipio al que pertenece o como consta dado de alta en el SIREM 
WEB. 
26 
inscripciones que obran en ellos, por los problemas expuestos en el apartado de sistema de 
libros. 
En relación al Sistema de Libros, este operó completamente en los Registros Públicos de 
la entidad desde sus orígenes hasta la automatización del sistema registra! y la 
implementación del sistema de folios, y aunque ya está desplazado jurídicamente 
hablando, actualmente, como ya se explicó en el párrafo anterior, sigue siendo de mucha 
utilidad con respecto a realizar la consulta de ciertas inscripciones que aún no han sido 
cargados al SIREM WEB. 
Por su parte el Sistema Electrónico, como bien se expuso con antelación, primero se 
implementó en la Sección Comercio, es decir, en el Registro Público de Comercio, en 
cumplimiento a los convenios de coordinación entre el Gobierno Federal y las entidades 
federativas, toda vez que aunque este registro es federal es operado por el IFREM en el 
Estado de México; mientras que en el Registro Público de la Propiedad este sistema opera 
a partir del 2009, mismo está completamente relacionado con los otros tres sistemas 
registrales, puesto que se cuenta con una parte llamada Búsqueda Avanza que permite 
buscar folios reales por: a) antecedente registra!; b) folio real electrónico; c) propietario; 
y d) dirección. 
Es preciso mencionar cómo se realiza esta consulta, para entender el por qué los otros tres 
sistemas están estrechamente vinculados a éste, y al respecto se tiene: 
a) Antecedente registra!, si se tienen los datos de inscripción de cierto inmueble o persona 
jurídica colectiva y al realizar la búsqueda en el SIREM WEB o el SIGER, no se 
encuentra dato de alta esta inscripción en ellos, se recurre a la consulta de imágenes (si las 
hay); de lo contrario, se realiza la consulta directa en el libro respectivo. 
27 
b) Folio Real Electrónico (FRE/1, es la base fundamental del sistema electrónico, en el 
cual se llevan a cabo todas las inscripciones o anotaciones marginales en el SIREM WEB, 
partiendo de que el inmueble y las personas jurídico colectivas son la unidad básica 
registral, funciona en la forma que se describe en el apartado del sistema de folios, con 
excepción a la carátula de Folio Real de Muebles32 y la del Folio de Personas Morales.33 
c) Propietario, permite identificar si existe registro de inmuebles a nombre de cierta 
persona (sistema personal), resultando de la búsqueda una lista en la que el nombre del 
titular se repite tantas veces como bienes inscritos obren a su favor y mediante el cual se 
obtiene el FRE y la ubicación del inmueble respectivo, por lo que de esta manera se 
permite saber cuántos bienes tiene inscritos cierta persona así como la situación de cada 
uno de ellos. 
d) Dirección, mediante esta forma de consulta es muy dificil identificar si algún inmueble 
obra inscrito. Principalmente en las oficinas con amplias zonas rurales, además de la falta 
de vinculación catastro-registro, pues la ubicación geográfica y exacta del inmueble no es 
factible de identificarse cuando solo se tiene como referencia de ello el lugar de su 
ubicación (pueblo, ranchería o comunidad) si es que se mencionan en la solicitud o 
documento presentado, ya que en muchos de los casos solo hace referencia al municipio al 
que pertenecen, haciendo titánica la búsqueda e identificación de la inscripción del mismo; 
contrario a ello, en zonas urbanas, sí puede ser factible y muy útil esta herramienta para 
identificar la inscripción de un inmueble. 
31 Es lo equivalente al Folio Real de Inmuebles. 
32 Fue reemplazado por el Registro Único de Garantías Mobiliarias (RUG). 
33 Actualmente se realiza en cartoncillos, ya que en el SIREM WEB -se ingresa- únicamente para efectos de 
llevar una relación de los actos correspondientes a este folio, pues aún no se cuenta con un apartado 
claramente definido para llevar a cabo la inscripción en los ténninos relacionados con este folio. 
28 
CAPITUL02 
PRINCIPIOS REGISTRALES 
2.1. Los diversos principios registrales 
El procedimiento registra! está basado en principios registrales que la doctrina y las 
normas jurídicas definen. Atendiendo a las obras citadas de Víctor Manuel Lechuga Gil 
(Terceros Frente al Registro Público de la Propiedad) y de Bernardo Pérez Femández del 
Castillo (Derecho Registra!), en los siguientes puntos se abordan de forma separada cada 
uno de los principios registrales. 
El vigente Reglamento de la Ley Registra! para el Estado de México, define los principios 
registrales en su artículo 7fracciones de la I a la X, mismos que se enuncian y analizan en 
forma separada a continuación: 
2.1.1. Principio de rogación. 
Consiste en que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad se realiza a instancia 
de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripción o cancelación de los 
derechos reales, posesión, gravámenes y limitaciones. Este principio está estrechamente 
ligado con el consentimiento, pues en la mayoría de los casos, la petición de inscripción 
debe ser hecha por el titular registra!. 
En el Reglamento de la Ley Registra! para el Estado de México, se define "Es la solicitud 
de inscripción o anotación fisica o electrónica, de los actos o documentos registrales a 
petición de parte interesada o por mandato de autoridad judicial o administrativa 
competente." 
Para estos efectos, el Código Civil del Estado de México identifica plenamente quienes 
pueden solicitar el registro de un documento, es decir, las personas que pueden acudir 
29 
ejerciendo su derecho de petición y por consecuencia aplicando el principio de rogación al 
requerir dicha inscripción, siendo estos, el titular del derecho en el documento consignado, 
sus causahabientes, apoderados, representantes legales o el Notario Público quien da fe de 
los actos, o en otros de los casos, pueden también solicitar la inscripción de un documento 
las autoridades judiciales y administrativas federales, estatales y municipales cuando así lo 
permitan las leyes aplicables a cada caso. (Cfr. Art. 8.11 CCEM) 
Por cuanto hace a las inscripciones contenidas en el Registro Público de la Propiedad, se 
determina que estas tienen ... "efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los 
derechos provienen del acto jurídico, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar 
publicidad y no constituir el derecho." (Art. 8.2 CCEM) 
Asimismo y como ya se citó en el primer capítulo, el Registro Público de la Propiedad del 
Estado de México ... tiene por objeto dar publicidad a la situación jurídica de los bienes y 
derechos, así como a los actos y hechos jurídicos que conforme a la Ley deban registrarse 
para surtir efectos contra terceros, a fin de otorgar certeza y seguridad jurídica a los 
mismos, ... 34 (Art. 2 LREM) 
Consecuentemente, cabe mencionar que en relación a la finalidad de dar publicidad a los 
actos jurídicos celebrados entre los particulares, y toda vez que en la mayoría de las 
legislaciones civiles mexicanas, aceptan y regulan el consensualismo; los derechos reales, 
nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del Registro Público de la Propiedad, y 
sólo cuando se requiere que surtan efectos contra terceros se solicita su inscripción ante el 
Registro. 
Atendiendo a lo antes expuesto puede advertirse claramente que este principio se relaciona 
no solo con el principio de consentimiento, sino también de forma directa con los 
34Artículo 2 de la Ley Registral para el Estado de México .... En este sentido, y en atención a ello, y solo si 
los particulares requieren de asegurar los efectos de sus actos o contratos jurídicos, deberán solicitar la 
inscripción o anotación delos mismos ante el Registro, según sea el caso. A dicha solicitud se asigna número 
de entrada y trámite conforme el artículo 33 de la citada Ley Registral. 
30 
principios de inscripción y prioridad o prelación, toda vez que para inscribir o anotar un 
acto jurídico, los particulares deben solicitarlo al Registro -para que éste surta efectos ante 
terceros-, mismo que surte efectos desde la fecha y hora de presentación en la Oficina 
Registra}, en relación a otro que tenga consignado el mismo derecho u otro diferente, a 
favor de un tercero. 
2.1. 2. Principio de tracto sucesivo 
Consiste en que todo acto de disposición -inscribible o anotable- sobre inmuebles o 
derechos reales sobre los mismos, debe realizarse de tal forma que uno siga al otro de 
modo eslabonado, es decir, dentro de una secuencia o concatenación entre adquisiciones y 
transmisiones sin que haya ruptura de continuidad( sin vacíos o saltos registrales ), lo cual 
permite trazar la historia de un predio y de sus dueños, a partir de un periodo determinado 
o datos registrales que permitan conocer el dueño y acto que originó la incorporación del 
bien a la vida jurídica registra} así como los subsecuentes a partir de una inscripción hasta 
el último que aparezca registrado. 
La mayoría de los códigos civiles establece que, para que lo antes expuesto sea factible, se 
requiere siempre que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y 
de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de 
sus facultades, denegará la inscripción o anotación, salvo cuando se trate de primera 
inscripción, la cual, como bien lo expresa Bernardo Pérez Femández del Castillo, puede 
darse mediante dos supuestos: 
"l ° Cuando el Registro Público se creó en el año de 1870, quedó abierto 
para inscribir la posesión o propiedad existentes en aquella época. A estas 
inscripciones se les llamó "primera de la finca". A partir de ese momento 
empieza a aplicarse el principio de tracto sucesivo. 
2º Cuando se da con la inmatriculación, o sea, la incorporación, por medio 
de un procedimiento judicial o administrativo de un inmueble, al Registro 
Público de la Propiedad."35 
35Pérez Femández del Castillo, Bernardo, ob. cit., p. 115. 
31 
El Reglamento de la Ley Registra} para el Estado de México señala que el tracto sucesivo, 
es la organización de los asientos registrales, de manera que expresen, con toda exactitud, 
la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre un mismo inmueble, 
determinando la correlación o concatenamiento entre los distintos titulares registrales del 
mismo. 
2.1. 3. Principio de legalidad 
Este principio consiste principalmente en la facultad y obligación del Registrador para 
verificar que el documento presentado para su inscripción o anotación cumpla con los 
elementos que para su eficacia establecen las leyes aplicables, como la capacidad, 
identidad y legitimación de los otorgantes, la formalidad, la validez de las obligaciones 
contenidas en los mismos, compatibilidad del bien inscrito y el descrito en el documento, 
pago de impuestos y derechos, entre otros, y consecuentemente aceptar, suspender o 
denegar el servicio registra} requerido. Es decir, tiene que someter a examen o 
calificación36de forma y fondo, de manera personalísima, imparcial y libre de cualquier 
presión, analizando los elementos extrínsecos e intrínsecos para que los documentos 
tengan acceso al Registro. 
Por su parte el Reglamento de la Ley Registra} para el Estado de México, señala que este 
principio consiste en que sólo se inscribirán los actos o documentos que reúnan los 
requisitos exigidos por la legislación aplicable para su inscripción. 
Contrario a este prmc1p10 se tiene lo que Pérez Femández del Castillo, denomina 
calificación desmedida37, que consiste en el exceso de calificación, pues va en contra de 
360bligación del Registrador que es delegable en los calificadores para llevar a cabo el examen de los 
documentos bajo su responsabilidad, alcanzando esta función autentificadora y de control a todos los 
documentos. incluso los administrativos y judiciales, y en general se extiende tanto a la legalidad de las 
fonnas extrínsecas del documento como a la capacidad de los que intervienen y a la validez de los actos en 
ellos comprendidos decidiendo sobre la procedencia o improcedencia de la inscripción o anotación solicitada 
(Artículo 4, fracción IV, del Reglamento de la Ley Registra! para el Estado de México). 
37Bemardo Pérez Femández del Castillo, ob. cit., pág. 1 O 1 
32 
las finalidades del Registro Público que son la publicidad, la seguridad jurídica y la 
rapidez en el tráfico de inmuebles. Es decir, cuando el registrador excede en el análisis de 
los documentos en aspectos tan insignificantes e intrascendentes;por ejemplo: que solicite 
el acta de matrimonio del representante de una sociedad, siendo que para nada interesa su 
estado civil ni el régimen bajo el cual está casado, trayendo consigo el entorpecimiento y 
dilación en el proceso registral, así como el innecesario rezago de los documentos, lo que 
puede fomentar actos de corrupción. 
2.1.4. Principio de consentimiento. 
Como bien lo señala Lechuga Gil, en su ya citada obra, se hace fundamental estudiar el 
consentimiento dentro del campo del Derecho Civil, ya que "es un elemento de esencia o 
existencia de los actos jurídicos que tiendan a producir, transmitir, modificar o extinguir 
derechos u obligaciones, por lo que si faltare, no existirá el acto jurídico."38 
En el Derecho Registra! para que el Registrador proceda a practicar una inscripción o 
anotación determinada, el consentimiento debe ser otorgado por las personas a cuyo favor 
estén hechas o sus causahabientes, puesto que son ellos los que se verán afectados en su 
derecho. 
Sanz Femández nos dice que el Principio de Consentimiento, consiste en 
"la ... necesidad ... para transmitir el dominio o constituir un derecho real, ... del que 
transfiere y el que adquiere, o al menos del primero, dirigido precisa y exclusivamente a 
tal fin ... seguido de la inscripción en el Registro".39 
En nuestra legislación estatal, el Código Civil, respecto a este principio en su art. 7.32 
refiriéndose al consensualismo en los contratos establece: "Los contratos se perfeccionan 
por el mero consentimiento de las partes; excepto aquellos que deban revestir una forma 
38LECHUGA Gil, Víctor Manuel, ob. cit., pág. 54 
39SANZ Femández, Ángel, "Instituciones de Derecho Hipotecario", T. 11, pág. 3. 
33 
establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al 
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su 
naturaleza, son conforme a la buena fe, a la costumbre o a la ley." 
Con respecto a las clases de consentimiento " ... puede ser expreso o tácito", señala el 
mismo art. 7.43 ... "es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signos 
inequívocos. El tácito resultará de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a 
presumirlo, excepto en los casos en que por ley o por convenio la voluntad deba 
manifestarse expresamente." 
Asimismo, para efectos de realizar la cancelación registra} por consentimiento el art. 8.35 
dispone "las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las 
personas a cuyo favor estén hechas o por orden judicial. Podrán no obstante ser canceladas 
a petición de parte sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede 
extinguido." 
El Reglamento de la Ley Registra} en comento define al consentimiento como la 
"declaración de la voluntad del titular registra} o interesado, por la que autoriza al 
Registrador a practicar las inscripciones o anotaciones para que se transmita el dominio o 
se constituya un derecho real." 
2.1. 5. Principio de inscripción. 
Inscripción proviene de la voz latina inscripto, que significa consignación gráfica de algo, 
para su constancia y recuerdo.40 
El prmc1p10 de Inscripción. Es el asiento principal, definitivo y completo, que da 
constancia en el Registro Público de la Propiedad de una situación real o personal sobre 
40Diccionario de la Academia de la Lengua Espafiola. 
34 
inmuebles o personas jurídicas colectivas, el cual debe hacerse constar en el folio 
electrónico o libros, de manera que éste surta efectos contra terceros. 41 
En un sentido jurídico se entiende que la inscripción 'es el asiento registra! que obra en los 
libros del Registro Público de la Propiedad, mediante el cual se da publicidad del acto 
jurídico que le dio origen, el nombre del titular registra! y la situación jurídica respecto de 
los derechos reales o personales sobre el inmueble que ampara, es decir, si la misma 
reporta alguna anotación o inscripción que derive de la misma mediante la cual se declare, 
reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite o extinga la propiedad o posesión de 
bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos o que sin serlo sea inscribible. 
De acuerdo con lo que ordena nuestra legislación estatal, específicamente en el Derecho 
Civil, para que surtan efectos los actos jurídicos entre particulares, no es necesario el 
registro de los mismos, sin embargo, sí se hace indispensable que lo lleven a cabo para 
que les sean amparados por los beneficios que éste otorga y el acto que hayan celebrado 
surta todos sus efectos en contra de terceros. 
Lo indicado en el párrafo anterior se deduce del art. 8.1 del Código Civil del Estado de 
México, el cual señala que "mediante el Registro Público de la Propiedad se da publicidad 
a los actos jurídicos para que surtan efectos contra terceros", asimismo, el art. 8.2. "las 
inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad, tienen efectos declarativos y 
no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico, pero no de su 
inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho" por su parte en el 
art. 8.9 se establece "el derecho registrado se presume que existe y que pertenece al titular 
de una inscripción de dominio o de posesión del inmueble inscrito." 
El registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que lleve a registrar, una nota en 
la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicación del número del protocolo y 
el del instrumento, y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados. 
41 Entiéndase así según lo precisado en el Reglamento de la Ley Registra! para Estado de México vigente. 
35 
2.1. 6. Principio de especialidad 
A este principio se le conoce también con el nombre de "principio de determinación". 
Descansa en la finca inmatriculada ( a cada finca un folio), en el derecho o derechos 
inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante 
para la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada 
administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que se aplique este principio permite 
clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no 
se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio). 
En términos de lo que dispone el Reglamento de la Ley Registral para el Estado de 
México, Especialidad o Determinación, es la precisión o individualización del acto 
inscrito de tal manera que se identifique de manera indubitable la naturaleza y alcances de 
los derechos inscritos. 
2. J. 7. Principio de prioridad 
Este principio también se conoce como de prelación, establece que el acto registrable que 
primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, 
siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. 
Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que 
pudiera haber adquirido el otro comprador. 
Lechuga Gil en su ya citada obra señala que este principio registra! abre las puertas del 
sistema registra! a la regla del derecho romano ''prior tempore potior in jure", sólo que en 
vez de "es primero en derecho el que es primero en tiempo", la regla se transforma a "es 
primero en derecho el primero en registrar" o lo que es lo mismo, la fecha del 
otorgamiento del título, cede al lugar preferente a la fecha del asiento registra!. 
36 
A continuación enlisto algunos de los supuestos que para regular la prelación de los 
derechos registral es establece el Código Civil del Estado de México: 
La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca o derechos, se 
determinará por la prioridad de su inscripción en el Registro. (Art. 8.12) 
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva 
será preferente,aun cuando la inscripción sea posterior, siempre que se dé el aviso 
preventivo. (Art. 8.13) 
La prelación entre los diversos documentos ingresados al Registro se determinará 
por la prioridad en cuanto a la fecha y hora de presentación ... (Art. 8.15); este 
supuesto tiene una excepción, pues cuando vaya a otorgarse una escritura en la que 
se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite o extinga la propiedad 
o posesión de bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos o que 
sin serlo sea inscribible, el notario deberá solicitar al Registro, certificado sobre la 
existencia o inexistencia de gravámenes (Art. 8.16); el que surtirá efectos de aviso 
preventivo. (Art. 8.17) 
Por su parte el art. 8.19, establece que una vez firmada la escritura que produzca 
cualquiera de las consecuencias mencionadas, el notario dará el aviso definitivo al 
Registro ... 8.21.- La inscripción definitiva de un derecho que haya sido anotado 
preventivamente, surtirá sus efectos desde la fecha de dicha anotación preventiva. 
El Reglamento de la Ley Registral para el Estado de México, señala que el principio de 
prelación consiste en la preferencia entre derechos reales sobre un mismo bien inmueble o 
finca y se determina por el orden de la presentación en el Registro y no por la fecha del 
título o documento que contiene el acto jurídico a registrar. 
37 
2. 1. 8. Principio de legitimación. 
"Legitimidad. (Del latín legitimus, confonne a derecho, legal.) Puede ser utilizada como 
sinónimo de legalidad; sin embargo, suele ser más usada añadiéndosele la carga ideológica 
de estar fundada en un derecho natural ( en sentido subjetivo), a diferencia de legalidad, 
que tiene un sentido más fonnalista. En la ciencia política es utilizada como fundamento 
del poder público cuando el gobernante lo ejerce con conciencia de su derecho a gobernar 
y los gobernados reconocen de alguna fonna este derecho."42 
Legitimar es "probar o justificar la verdad de una cosa o la calidad de una persona o cosa 
confonne las leyes" y legítimo es "confonne a las leyes".43 
Este principio, según lo establecido en el Reglamento de la Ley Registra} para el Estado 
de México "consiste en otorgar certeza y seguridad jurídica sobre los derechos inscritos, 
los cuales gozan de una presunción de veracidad, que se mantiene hasta en tanto no se 
demuestre la discordancia entre el Registro y la realidad." 
En Derecho Registra} se entiende que "está legitimado al derecho que ha sido completado 
o beneficiado con una presunción de existencia, de integridad, de exactitud, que le 
concede mayor efectividad jurídica". 
Este principio se consagra en el Código Civil mexiquense, en el art. 8.1 O en el cual se 
establece la obligación de entablar demanda de nulidad previamente a la demanda para 
acreditar el dominio de inmuebles, derechos reales sobre los mismos o de otros derechos 
inscritos o anotados, a favor del titular de los mismos. 
42Cfr. Diccionario Jurídico Mexicano, Tomo VI, Primera edición, Serie E. varios, Núm. 28, Instituto de 
Investigaciones Jurídicas, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 1984, p. 28 
43Diccionario de la Academia de la Lengua Espaflola. 
38 
2.1.9. Principio de lafe pública registra/. 
Entiéndase que la fe pública registra!, es tener como verdad jurídica el contenido de los 
asientos del Registro, salvo prueba en contrario. Por este principio se reputa siempre 
exacto en beneficio del adquirente que contrató, confiando en el contenido de sus asientos 
y, en consecuencia, se le protege con carácter absoluto en su adquisición, concretamente 
es lo que señala el Reglamento de la Ley Registra! citada anteriormente. 
Este prmc1p10 tiene como principal característica la investidura con que actúa el 
Registrador, en pleno goce y ejercicio de sus atribuciones conferidas por la ley para: 
a. Presenciar el acto. Aunque esta función no es usual en el sistema registra! del Estado 
de México, actualmente el Registrador la ha desempeñado en contados trámites, la 
ratificación de firmas ante su fe, que actualmente puede decirse es la única actividad 
relacionada con este aspecto. 
b. Dar constancia del acto. Esta función es la que más desempeña este funcionario 
público en la actualidad, puesto que las certificaciones y constancias de inscripción o 
anotación respectiva, son la parte fundamental en la que este servidor público ejerce 
la función de dar fe pública registra!. 
c. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae. Que no es más que 
dar cabal cumplimiento a lo solicitado u ordenado por los solicitantes de los 
servicios registrales siempre y cuando no contravengan disposiciones legales, en 
pleno uso de sus atribuciones. Esta es la obligación que constriñe al principio 
universal de legalidad, puesto que como autoridad, el Registrador, solo puede hacer 
lo que le está expresamente permitido por la ley. 
La vigente Ley Registra! para el Estado de México, en su artículo 8 respecto a este 
principio establece que la buena fe se presume siempre; quien alegue lo contrario tiene la 
39 
carga de la prueba. En otras líneas del artículo 9 señala que todo lo inscrito o anotado goza 
de la presunción de autenticidad, veracidad, legalidad y exactitud. Y termina dictando que 
en tanto no se declare judicialmente la falsedad o nulidad de un asiento del Registro 
Público, en cuanto se refieran a derechos inscribibles o anotables, producen todos sus 
efectos. 
Por lo tanto, este principio tiene la característica primordial de concretar el objetivo del 
Registro Público, que consiste en brindar seguridad y certeza jurídica al patrimonio de las 
personas con derechos inscritos o anotados, así como a aquellas que desean enterarse de la 
situación jurídica que guardan los mismos, cuando van a adquirir o reclamar el 
cumplimiento de una obligación que requiere ser garantizada con inmuebles o derechos 
reales sobre los mismos. 
2.1.1 O. Principio de publicidad. 
En sentido lato, publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un 
acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de 
una situación jurídica a objeto de provocar su conocimiento general. 
Carral y de Teresa, lo define ... 
"Este es el principio registra} por excelencia, pues no se concibe sin el Registro 
Público de la Propiedad. El registro ha de revelar la situación jurídica de los 
inmuebles; y toda persona, sea o no tercero registra} o interesado, tiene derecho de 
que se le muestren los asientos del registro y de obtener constancias relativas a los 
mismos."44 
Por su parte Pérez Femández del Castillo, Bernardo, señala: 
44Carral y de Teresa, Luis, ob. cit., p. 242 
40 
"El Registro Público de la Propiedad se creó para dar publicidad y seguridad 
jurídica frente a terceros, sobre la propiedad posesión de bienes inmuebles; 
garantías sobre muebles y sobre constitución de sociedades y asociaciones civiles. 
Si esta institución no existiera, sería difícil investigar quién el titular de un 
inmueble, y cuáles son los gravámenes que lo limitan; se requeriría llevar a cabo la 
conocida "prueba del diablo", o sea, el examen del título a través de todos sus 
antecedentes hasta llegar al propietario original. 
El principio de publicidad puede examinarse desde los puntos de vista formal y 
material. 
La publicidad formal consiste en la posibilidad de consultar personalmente, los 
libros, folios o la base de datos cuando se trata de folios electrónicos, así como de 
obtener del Registro Público de la Propiedad, las constancias y certificaciones de 
los asientos y anotaciones ... 
La publicidad material está concebida como los derechos que otorga la inscripción, 
y éstos son: la presunción de su existencia o apariencia jurídica, y la oponibilidad 
frente a otro no inscrito."45 
El Reglamento de Ley Registral citada establece que los actos o documentos inscritos en 
el Registro se hacen del conocimiento