Inmatriculacion-como-instrumento-de-regularizacion-de-tenencia-de-la-tierra

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UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE 
MÉXICO 
FACULTAD DE DERECHO 
 
 
INMATRICULACIÓN COMO INSTRUMENTO DE 
REGULARIZACIÓN DE TENENCIA DE LA TIERRA. 
 
 T E S I S 
 
 
QUE PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE 
LICIENCIADA EN DERECHO 
 P R E S E N T A 
 DANIELA VILLANUEVA RODRÍGUEZ. 
 
 
ASESOR: DR. BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ 
DEL CASTILLO. 
CIUDAD UNIVERSITARIA MEXICO D.F. 2013. 
 
UNAM – Dirección General de Bibliotecas 
Tesis Digitales 
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 A G RA D E C I M I E N T O S. 
 
 
A mis amadas hijas, Victoria e Isabel, uno de los principales 
motivos para cumplir ésta meta. 
 
 
A mis padres, por su apoyo. 
 
 
Al Dr. Bernardo Pérez Fernández del Castillo, por su confianza. 
 
En memoria del Lic. Alejandro Tello Galnares. q.p.d. 
 
 
 
 México D.F. 2013. 
 
 
 
 
 
 
 ÍNDICE 
 
INTRODUCCIÓN I 
 
CAPÍTULO I. LA PROPIEDAD 
1.1 CONCEPTO DE PROPIEDAD…………………………………. 1 
1.2 TIPOS DE PROPIEDAD………………………………………… 2 
1.3 TÍTULO DE PROPIEDAD………………………………………. 11 
A) EN SENTIDO MATERIAL………………………………………. 12 
B) EN SENTIDO FORMAL…………………………………………. 12 
1.4 JUSTO TITULO…………………………………………………... 13 
1.5 LA POSESIÓN……………………………………………………… 14 
1.6 LA PRESCRIPCIÓN POSITIVA………………………………...... 15 
CAPÍTULO II. LA INMATRICULACIÓN 
2.1 EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD……………… 19 
2.2 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES…………………………….. 28 
2.3 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD…………………………………... 29 
A) PUBLICIDAD FORMAL…………………………………………. 30 
B) PUBLICIDAD MATERIAL…………………………………… 30 
2.4 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN……………………………….. 32 
 A) CONCEPTO DE ANOTACIÓN………………………….. 33 
 B) CONCEPTO DE INSCRIPCIÓN………………………… 35 
 C) DIFERENCIA ENTRE LA ANOTACIÓN Y LA 
INSCRIPCIÓN……………………………………………………….. 
 
37 
2.5 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN……... 38 
2.6 PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO…………………………... 38 
2.7 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO…………………………. 38 
2.8. PRINCIPIO DE ROGACIÓN……………………………………. 39 
2.9. PRINCIPIO DE PRIORIDAD O PRELACIÓN………………… 39 
2.10 PRINCIPIO DE LEGALIDAD……………………………………. 39 
2.11 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN……………………………….. 40 
 A) LEGITIMACIÓN ORDINARIA……………………………….. 41 
 B) LEGITIMACIÓN EXTRAORDINARIA……………………… 41 
2.12 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL…………………... 41 
2.13 INMATRICULACIÓN……………………………………………. 42 
2.14 INMATRICULACIÓN DE POSESIÓN………………….…….. 44 
2.15 INMATRICULACIÓN DE PROPIEDAD……………….…….... 45 
2.16 INMATRICULACIÓN JUDICIAL……………………….………. 46 
 
 
2.17 INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA……….…………… 52 
CAPÍTULO III. EL PROBLEMA DE LA INMATRICULACIÓN 
VIGENTE DE PROPIEDAD. 
 
3.1 FORMAS DE INMATRICULACIÓN ANTE EL REGISTRO 
PÚBLICO………………………………………………………………… 
 
54 
 A) POR EXPROPIACIÓN……………………………………… 54 
B) POR PROCEDIMIENTO DE PRESCRIPCIÓN 
POSITIVA…………………………………………………………. 
 
56 
C) POR PROCEDIMIENTO SEGUIDO ANTE REGISTRO 
PÚBLICO…………………………………………………………. 
 
57 
3.2 INCONSTITUCIONALIDAD DE LA PRESCRIPCIÓN POR 
PROCEDIMIENTO SEGUIDO ANTE REGISTRO PÚBLICO…….. 
 
59 
3.3 EFECTOS DE LA INMATRICULACIÓN DE POSESIÓN……. 60 
3.4 NECESIDAD DE PROMOVER JUDICIALMENTE LA 
PRESCRIPCIÓN POSITIVA…………………………………………... 
 
61 
IV. PROPUESTA DE REFORMA AL ARTÍCULO 3052 DEL 
CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL 
 
4.1 NECESIDAD DE SUPRIMIR EL PROCEDIMIENTO DE 
INMATRICULACIÓN ADMINISTRATIVA DE PROPIEDAD POR 
PRESCRIPCIÓN POSITIVA ANTE EL REGISTRO PÚBLICO……. 
 
 
62 
4.2 CONVENIENCIA DE INCLUIR UN PROCEDIMIENTO 
NOTARIAL DE POSESIÓN……………………………………………. 
 
64 
4.3 NECESIDAD DE REACTIVAR Y SIMPLIFICAR EL 
PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN DE POSESIÓN 
ANTE EL REGISTRO PÚBLICO……………………………………… 
 
 
71 
 
4.4 NECESIDAD DE SIMPLIFICAR EL JUICIO DE 
PRESCRIPCIÓN POSITIVA CUANDO EL PROMOVENTE 
PREVIAMENTE ACREDITA SU POSESIÓN CON 
PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN DE POSESIÓN 
ANTE NOTARIO O REGISTRO PÚBLICO………………………….. 
 
 
 
 
77 
CONCLUSIONES………………………………………………………. 79 
BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………. 83 
 
I 
 
I N T R O D U C C I Ó N 
 El presente trabajo está relacionado con la certeza jurídica de los derechos 
de propiedad. Esta representa un incentivo muy grande para los ciudadanos, ya 
que les garantiza un patrimonio, les otorga un poder de decisión y poder político; 
genera importantes incentivos económicos propiciando la inversión tanto nacional 
como extranjera. La falta de certeza jurídica de los derechos de propiedad inhibe 
la inversión y afecta la generación de fuentes de empleo. El suelo del D.F. se 
clasifica en suelo urbano y suelo de conservación. Las 7 delegaciones en las que 
se ubican principalmente los pueblos originarios se encuentran en buena medida 
dentro del área de conservación, que en su totalidad constituye el 59.5% de la 
superficie del D.F. 88,442 hectáreas y que abarca las demarcaciones políticas 
Álvaro Obregón, Cuajimalpa de Morelos, Gustavo A. Madero, Iztapalapa, 
Magdalena Contreras, Milpa Alta, Tláhuac y Xochimilco. De ésta área el 71% 
se encuentra bajo el régimen ejidal y comunal, el 23% es pequeña propiedad y el 
6% son terrenos expropiados por el Gobierno. De acuerdo a estudios de la 
Procuraduría Agraria el 25% de la superficie que ocupan estas delegaciones se 
encuentra urbanizada, por lo que la extensión real del suelo de conservación para 
el caso de éstas 7 delegaciones es considerado suelo de uso urbano, en 
consecuencia, el suelo de conservación para el caso de éstas delegaciones 
estaría constituido por 77,730 hectáreas, es decir el 52% de la superficie total del 
D.F. Sin embargo la importancia de las 7 delegaciones en las que se encuentran 
principalmente los pueblos originarios, estriba en que en ellas se ubica el 98% del 
suelo de conservación aproximadamente1. En los pueblos originarios prevalece 
el régimen de tenencia de la tierra ejidal y comunal, pero con delicados 
problemas de rezago agrario, un importante número de núcleos no cuentan con 
títulos de propiedad.Debido a diferentes, circunstancias económicas, sociales, 
culturales, mucha gente emigra a las grandes ciudades que cada vez representan 
un mayor crecimiento y al verse obligados por la falta de recursos económicos y 
 
1
http://www.sideso.df.gob.mx/documentos/CapituloV.pdf 
II 
 
de espacio habitacional, la única alternativa que queda es asentarse irregular o 
ilegalmente en diferentes terrenos con el fin de habitarlos. 
 Para la población de escasos recursos, las posibilidades de acceder al 
mercado privado de la tierra urbana, así como a los programas de financiamiento 
de vivienda tanto públicos como privados para obtener una vivienda en propiedad 
adecuada, se convierte en una acción casi imposible, razón por la cual se han 
visto obligados a alquilar una vivienda, o en su defecto, a ocupar ilegalmente o 
invadir terrenos de propiedad particular cuyo dueño se desconoce, para auto 
construir su vivienda, con lo que se genera la irregularidad de la tenencia de la 
tierra. La irregularidad en la tenencia de la tierra es la carencia de títulos jurídicos 
válidos, por la deficiencia de éstos, por parte de los poseedores de bienes 
inmuebles,es decir, que alguien que tiene o que aparenta tener una propiedad, en 
realidad no tiene la certeza que ampare o acredite que dicha propiedad es de 
quien se ostenta como propietario. No obstante que existe la Comisión para la 
Regularización de la Tenencia de la tierra (CORETT); organismo público 
descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de carácter técnico y social, con 
personalidad jurídica y patrimonio propio; cuyo objeto principal es regularizar la 
tenencia de la tierra urbana en los asentamientos humanos irregulares ubicados 
en predios de origen ejidal y comunal y de propiedad federal; así como la 
Dirección General de Regularización Territorial del Distrito Federal (DGRT) 
dependiente de la Secretaría de Gobierno del D.F., quien dirige sus acciones a los 
poseedores de los lotes y viviendas en colonias populares con el propósito de 
regularizar los inmuebles de origen privado en zona urbana y propiedad del 
Gobierno del Distrito Federal; estas benefician solo a un determinado grupo de 
personas; la regularización conlleva la dotación de infraestructura y de servicios 
urbanos, además de contribuir al mejoramiento del sistema urbano de la ciudad, 
en términos de uso y destino del suelo y al establecimiento de nomenclatura de 
calles, colonias, pueblos y barrios. La regularización de la tenencia de la tierra, es 
un conjunto de acciones jurídicas y administrativas llevadas a cabo por la 
autoridad con la participación de la sociedad civil involucrada para integrar los 
asentamientos irregulares a los planes y programas que tengan por objeto el 
III 
 
desarrollo urbano. Según datos del Colegio de Notarios sólo el 40% de los 
inmuebles en el D.F. están regularizados2. Sin embargo existen aún muchos 
inmuebles sin regularizar, una razón desde mi punto de vista y aún con las últimas 
reformas en materia de inmatriculación a que hace referencia el Código Civil para 
el Distrito Federal, todavía se presenta la dificultad para tramitar un Certificado de 
No Inscripción necesario para iniciar éste procedimiento. El objeto de la presente 
tesis, es analizar y reactivar la inmatriculación administrativa como inicialmente fue 
creada, esto es únicamente para otorgar un número de folio en el Registro Público 
de la Propiedad, para hacer constar a partir de esa fecha una posesión; y una vez 
transcurridos 5 años se pueda tener la certeza jurídica de la propiedad de un 
inmueble demandando al Director del Registro Público de la Propiedad la 
prescripción positiva. Se sugiere se incluya nuevamente la inmatriculación de 
posesión, la simplificación de los trámites para la expedición del Certificado de No 
Inscripción para las inmatriculaciones de posesión y su extinción para las 
inmatriculaciones de propiedad y la creación de una Inmatriculación Notarial de 
Posesión. La regularización de la tenencia de la tierra, pretende dar certidumbre 
legal en el uso y tenencia del suelo y evitar la conformación de nuevos 
asentamientos irregulares que propician marcados rezagos en la calidad y 
cantidad de viviendas y servicios ya que por mandato Constitucional todas las 
personas tenemos derecho a una vivienda digna. La regularización territorial 
tenderá además a, ofrecer títulos legales incorporándolos al mercado inmobiliario, 
al régimen urbano, tributario y de servicios públicos. 
 
 
 
 
2
 http://www.aldf.gob.mx/archivo-4fba445827cecb5f926c81d01521a1c3.pdf 
 
 1 
CAPÍTULO I LA PROPIEDAD. 
1.1. CONCEPTO DE PROPIEDAD. 1.2. TIPOS DE PROPIEDAD. 1.3. TÍTULO DE 
PROPIEDAD. A) EN SENTIDO MATERIAL. B) EN SENTIDO FORMAL. 1.4. LA 
PRESCRIPCIÓN POSITIVA. 
 
1.1. CONCEPTO DE PROPIEDAD. 
“La palabra propiedad, procede del latín propietas, que a su vez deriva de 
propium, cuyo significado es equivalente a lo que le pertenece a un individuo; es decir, 
que es propio de él locución, que tiene como raíz prope, cerca (del latín circa), que 
indica proximidad cierta unidad moral de las personas con las cosas”1 Para los 
romanos: “La propiedad era la manera más completa de gozar los beneficios de una 
cosa. Estos beneficios comprendían los siguientes derechos: el jus utendi o usus, o la 
facultad de servirse de la cosa conforme a su naturaleza; el jus fruendi o frutus, derecho 
a percibir el producto o los frutos de dicha cosa; el jus abutendi o abusus, que confería 
incluso el poder de destruirla y, por último el; jus vidicandi, que permitía su reclamo de 
otros detentadores o poseedores.”2 Para Rafael Rojina Villegas: “La propiedad es el 
poder que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para 
aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible ese poder a un sujeto 
pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho 
sujeto.”3 El concepto de propiedad ha variado a través de la historia. Los factores, 
intereses e ideologías que han acuñado la forma de entender la propiedad han 
evolucionado dramáticamente. Por lo anterior, resulta difícil dar un concepto único y 
preciso de éste derecho real. Las definiciones que se han producido por los diferentes 
tratadistas, han partido generalmente de sus consecuencias jurídicas. Pocas 
definiciones han tomado como base el elemento esencial de la propiedad en general. 
El Código Civil del Distrito Federal de 1928, contiene disposiciones que regulan tanto la 
propiedad, como sus consecuencias y modalidades, pero al ser un ordenamiento, su 
finalidad no es dar una definición por lo tanto la omite. Los autores le atribuyen el 
carácter de ser un derecho real, esto significa que existe una relación entre una 
 
1
Magañón Ibarra, Jorge Mario, Instituciones de Derecho Civil, T. VII, Porrúa, México, 2002, p. 250. 
2
Instituto de Investigaciones Jurídicas. Enciclopedia Jurídica Mexicana, UNAM, Porrúa, México, 2002. 
3
Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil Volumen I, Porrúa, México, 1975, pp. 198 y 199. 
 
 2 
persona y una cosa a diferencia del derecho personal que implica un vínculo entre dos 
sujetos singularmente determinados donde uno (acreedor) tiene la facultad de exigir a 
otro (deudor) el cumplimiento de una prestación cualquiera, consistente en dar, en un 
hacer o en un no hacer. Existe una teoría moderna que postula que el derecho a real 
(cuyo paradigma lo constituye la propiedad), implica una relación entre un individuo 
determinado (sujeto activo) y otro (pasivo universal) integrado por todos los hombres, 
quienes tienen el deber de respetarlo, absteniéndose de vulnerarlo o violarlo. Por el 
contrario el derecho personal carece de ese obligado universal individualmente 
indeterminado puesto que se ejercita únicamente frente a una persona cierta y 
concreta. Para el maestro Burgoa: “La propiedad en general sea privada o pública 
traduce una “forma” o manera de atribución o afectación de una cosa a una persona 
(física o moral, pública o privada) por virtud de la cual tiene la facultad jurídica de 
disponer de ella ejerciendo actos de dominio. Dicha facultad de disposición es jurídica 
porque implica para su titular la potestad de imponer coercitivamente su respeto y 
acatamiento de todo sujeto (el sujeto pasivo universal de la teoría moderna) y para éste 
la obligación ineludible correlativa de abstenerse de vulnérala o entorpecerla.”4 De lo 
anterior se desprende que éste es un derecho real, pues “afecta una cosa a una 
persona”, por lo que cualquier cambio en la cosa afecta en el derecho de una persona. 
El propietario puede ser una persona física o moral, o bien un estado determinado. La 
propiedad implica una facultad de disposición, es decir que el propietario puede exigir 
en forma coercitiva de los demás, el respeto a la propia. No es la finalidad de éste 
trabajo exponer de una manera exhaustiva la doctrina dada acerca de la propiedad, ya 
que elloimplicaría un trabajo abundante y especifico. Sin embargo, haré mención de 
las diferentes clases de la misma que son determinadas y reguladas por nuestro 
sistema jurídico. 
1.2. TIPOS DE PROPIEDAD. 
El primer párrafo del artículo 27 Constitucional señala “La propiedad de las 
tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde 
originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio 
 
4
Burgoa Orihuela, Ignacio, Las Garantías Individuales, Porrúa, México, 1977, p. 467. 
 
 3 
de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada”. En ésta disposición se 
fundamenta el concepto de “propiedad originaria”, no puede ni debe equipararse con el 
concepto de propiedad en su connotación común pues el Estado o Nación no usan su 
territorio como lo hace el propietario corriente. Al respecto el maestro Burgoa dice que: 
“En un correcto sentido conceptual, la propiedad originaria implica lo que suele llamarse 
DOMINIO EMINENTE que tiene el Estado sobre su propio territorio, dominio que siendo 
distinto de la propiedad bajo éste calificativo equivale al poder público del imperio. Por 
consiguiente la propiedad originaria a que alude la disposición constitucional transcrita, 
significa la pertenencia del territorio nacional a la entidad estatal como elemento 
substancial e inseparable de la naturaleza de éste”.5 De lo anterior se desprende que 
las tierras y aguas forman parte integral del Estado, ya que resulta claro que un Estado 
sin territorio sería impensable. En éste sentido el territorio se constituye como un 
elemento esencial del Estado y, por ende, podemos señalar que la propiedad en su 
sentido ordinario da una relación de carácter extrínseco entre el propietario y el objeto 
de la propiedad (referencia de algo extrapersonal). Mientras que hablando acerca de la 
propiedad originaria podemos concluir que no existe esa relación extrínseca ya que al 
constituirse el territorio en un elemento esencial del Estado se da una unidad como un 
todo o como parte de. Esto es: “La propiedad originaria equivale sustancialmente a la 
idea de dominio eminente, o sea, a la de “imperio” que el estado como persona jurídica 
ejerce sobre la parte física integrante de su ser: el territorio”.6 Ahora bien, con lo 
expresado anteriormente se puede concluir que el Estado ejerce sobre el territorio un 
dominio llamado eminente; esto es que el Estado tiene el goce, disfrute y disponibilidad 
de su territorio. Esto le otorga la facultad de poder transferir o mejor dicho reconocer a 
los particulares, la propiedad de cierta parte de su territorio, lo que da origen a la 
propiedad privada. De la propiedad privada podemos asentar que presenta dos 
aspectos: Como un “derecho civil subjetivo” y como un “derecho público subjetivo”. La 
propiedad se manifiesta dentro de las relaciones jurídicas privadas; lo que significa que 
dichas relaciones se entablan entre los individuos como tales, como gobernados, o 
sea, que en este sentido se dan vínculos de coordinación. El derecho subjetivo se hace 
 
5
Ibidem, p. 461. 
6
Idem. 
 
 4 
valer entre personas situadas en la misma posición jurídica que aquella en la que se 
encuentra la titularidad de la propiedad, en estas condiciones la propiedad privada es 
exclusivamente oponible a las pretensiones de los sujetos colocados en los planos de 
gobernados o de derecho privado. Los objetos de la propiedad pueden imputarse a los 
particulares, a las entidades sociales o al Estado como persona política y jurídica con 
sustantividad propia en la que la nación se encuentra organizada. En el primer caso se 
configura la propiedad privada, en el segundo la propiedad social, en el último la 
propiedad estatal o nacional. La propiedad estatal, es diferente en cuanto a su 
contenido a la propiedad originaria (dominio eminente) de la que he hablado con 
anterioridad. En este sentido la propiedad equivale al concepto de (dominio directo); 
Por esta circunstancia, la entidad política soberana se encuentra colocada de tal 
manera que puede usar, disfrutar o disponer de ciertos objetos con exclusión de 
cualquier persona moral o física. La propiedad estatal o nacional está constituida por 
aquella atribución o afectación genérica que hace el Estado de determinados bienes. 
Esta propiedad se encuentra regulada por el propio artículo 27 Constitucional en lo 
referente a recursos minerales, yacimientos minerales incluyendo el petróleo y el 
régimen de dominio público, entre los que se encuentran las aguas. La propiedad 
estatal o del Estado, dentro de un sistema jurídico federal como el nuestro, puede 
referirse, ya sea a la Federación, o bien a las entidades federativas como personas 
morales de derecho público co-sustantividad política y jurídicas propias. El maestro 
Burgoa dice: “Dentro de un sistema federativo, los Estados Federados tienen 
demarcada su órbita, la cual se integra solamente con las facultades que expresamente 
no se establezcan en favor de la entidad federal, sin que puedan trasgredir las 
prohibiciones ni dejar de cumplir con las obligaciones que la delimita, así como tampoco 
usurpar la atribuciones que le corresponden al gobierno federal.”7 Las características 
del Estado Federal que hemos apuntado concurren con el régimen jurídico político en 
que se organizó a nuestro país bajo los ordenamientos constitucionales de 1857 y 
1917. Así las entidades que forman la República Mexicana gozan de tres tipos de 
autonomía, es decir la legislativa, la ejecutiva y la judicial. También las propias 
entidades participan de la voluntad nacional a través de la designación de dos 
 
7
Burgoa Orihuela, Ignacio, Derecho Constitucional, Porrúa, México, 2000, p. 471. 
 
 5 
senadores por cada una de ellas y de su intervención en el proceso de reformas y 
adiciones a la Constitución Federal. México en consecuencia es un Estado compuesto 
no por “Estados Libres y Soberanos”; sino por entidades autónomas, con personalidad 
jurídica y política propia, creada a posteiori en los documentos constitucionales en que 
el pueblo a través de las respectivas asambleas constituyentes decidió adoptar la 
forma estatal federal. La Federación Mexicana por ende no es, ni ha sido en puridad 
política y jurídica una Unión de Estados Libres y Soberanos, sino un sistema de 
descentralización traducido en la creación de entidades autónomas, dentro de la 
entidad nacional dotada de los elementos que concurren al ser del Estado; la 
población, el territorio y el poder del imperio ejercitable sobre aquella y ésta. Tales 
entidades no preexistieron como Estados libres y soberanos a la Institución Federal, y 
si nuestro país ha adoptado esta forma jurídico política, ha sido desde el punto de vista 
estricto del derecho sin haber obedecido al proceso natural y propio de la forma 
federativa. Los bienes de propiedad estatal federal están comprendidos en una 
legislación secundaria: Ley General de Bienes Nacionales. Esta ley establece cuales 
son los objetos muebles e inmuebles que pertenecen a la federación. Por exclusión, un 
bien será propiedad estatal local cuando no sea objeto de propiedad privada o social y 
no este atribuido en dominio directo a la federación, sea por la Constitución o por la 
legislación secundaria federal en general. 
De acuerdo a la Ley General de Bienes Nacionales: 
Articulo 3.- Son bienes nacionales: I.- Los señalados en los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y 
octavo; 42, fracción IV, y 132 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; II.- Los 
bienes de uso común a que se refiere el artículo 7 de esta Ley; III.- Los bienes muebles e 
inmuebles de la Federación; IV.- Los bienes muebles einmuebles propiedad de las entidades; V.- 
Los bienes muebles e inmuebles propiedad de las instituciones de carácter federal con 
personalidad jurídica y patrimonio propios a las que la Constitución Política de los Estados Unidos 
Mexicanos les otorga autonomía, y VI.- Los demás bienes considerados por otras leyes como 
nacionales. 
ARTÍCULO 6.- Están sujetos al régimen de dominio público de la Federación: 
I.- Los bienes señalados en los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y octavo; 42, fracción IV, y 132 
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; II.- Los bienes de uso común a que 
se refiere el artículo 7 de esta Ley; III.- Las plataformas insulares en los términos de la Ley Federal 
del Mar y, en su caso, de los tratados y acuerdos internacionales de los que México sea parte; IV.- 
El lecho y el subsuelo del mar territorial y de las aguas marinas interiores; V.- Los inmuebles 
nacionalizados a que se refiere el Artículo Decimoséptimo Transitorio de la Constitución Política de 
los Estados Unidos Mexicanos; VI.- Los inmuebles federales que estén destinados de hecho o 
 
 6 
mediante un ordenamiento jurídico a un servicio público y los inmuebles equiparados a éstos 
conforme a esta Ley; VII.- Los terrenos baldíos, nacionales y los demás bienes inmuebles 
declarados por la ley inalienables e imprescriptibles; VIII.- Los inmuebles federales considerados 
como monumentos arqueológicos, históricos o artísticos conforme a la ley de la materia o la 
declaratoria correspondiente; IX.- Los terrenos ganados natural o artificialmente al mar, ríos, 
corrientes, lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional; X.- Los inmuebles federales que 
constituyan reservas territoriales, independientemente de la forma de su adquisición; XI.- Los 
inmuebles que formen parte del patrimonio de los organismos descentralizados de carácter federal; 
XII.- Los bienes que hayan formado parte del patrimonio de las entidades que se extingan, 
disuelvan o liquiden, en la proporción que corresponda a la Federación; XIII.- Las servidumbres, 
cuando el predio dominante sea alguno de los anteriores; XIV.- Las pinturas murales, las 
esculturas y cualquier obra artística incorporada o adherida permanentemente a los inmuebles 
sujetos al régimen de dominio público de la Federación; XV.- Los bienes muebles de la Federación 
considerados como monumentos históricos o artísticos conforme a la ley de la materia o la 
declaratoria correspondiente; XVI.- Los bienes muebles determinados por ley o decreto como 
monumentos arqueológicos; XVII.- Los bienes muebles de la Federación al servicio de las 
dependencias, la Procuraduría General de la República y las unidades administrativas de la 
Presidencia de la República, así como de los órganos de los Poderes Legislativo y Judicial de la 
Federación; XVIII.- Los muebles de la Federación que por su naturaleza no sean normalmente 
sustituibles, como los documentos y expedientes de las oficinas, los manuscritos, incunables, 
ediciones, libros, documentos, publicaciones periódicas, mapas, planos, folletos y grabados 
importantes o raros, así como las colecciones de estos bienes; las piezas etnológicas y 
paleontológicas; los especímenes tipo de la flora y de la fauna; las colecciones científicas o 
técnicas, de armas, numismáticas y filatélicas; los archivos, las fonograbaciones, películas, 
archivos fotográficos, magnéticos o informáticos, cintas magnetofónicas y cualquier otro objeto que 
contenga imágenes y sonido, y las piezas artísticas o históricas de los museos; XIX.- Los 
meteoritos o aerolitos y todos los objetos minerales, metálicos pétreos o de naturaleza mixta 
procedentes del espacio exterior caídos y recuperados en el territorio mexicano en términos del 
reglamento respectivo; XX.- Cualesquiera otros bienes muebles e inmuebles que por cualquier vía 
pasen a formar parte del patrimonio de la Federación, con excepción de los que estén sujetos a la 
regulación específica de las leyes aplicables, y XXI.- Los demás bienes considerados del dominio 
público o como inalienables e imprescriptibles por otras leyes especiales que regulen bienes 
nacionales. 
 La propiedad social es reconocida por la Constitución como una modalidad que 
comprende la propiedad ejidal y comunal. Dicho texto fundamental en su artículo 27, 
establece los principios reguladores de ésta materia, conocida más comúnmente bajo el 
nombre de Reforma Agraria. El primer principio es el reconocimiento en favor de 
condueñazgos, rancherías, pueblos, congregaciones, tribus y demás corporaciones que 
de hecho y por derecho guaran el estado comunal para poder disfrutar temporalmente 
el común de sus tierras, bosques y aguas. El segundo principio, se refiere al derecho 
que corresponde a estas poblaciones de poseer tierras, bosques y aguas bastantes 
para satisfacer sus necesidades presentes y futuras. Para llevar a cabo este derecho 
se ordenó al gobierno con cargo a los latifundistas existentes dotar de nuevas porciones 
de tierra a las poblaciones que carecieran de ellas, o no tuvieran tierras bastantes. Por 
otro lado se anularon todas las enajenaciones que se hubieren hecho en el pasado con 
 
 7 
el fin de que pudieran ser restituidas a estas mismas poblaciones. Un tercer principio 
preveía proceder a efectuar dotaciones y eventualmente, ampliaciones de tierra, 
bosque y aguas a las comunidades o formaciones de ejidos que lo requirieran con 
cargo también a los latifundios existentes. A esta clase de propiedad se le denomina 
social precisamente por las características especiales que tiene por mandato 
constitucional. Hasta hace poco este tipo de propiedad no se podía enajenar, pero con 
las reformas de 1992 al artículo 27 Constitucional8, pueden ser enajenables, no solo a 
los campesinos, sino también a sociedades. Esta situación tuvo como finalidad, hacer 
producir estas tierras, la cuales a causa de sus limitantes (no podía hablarse de una 
verdadera propiedad) se habían vuelto improductivas, pues se carecía de interés para 
cultivarlas, únicamente se podía medio usar y medio disfrutar de una porción de tierra, 
pero no había la suficiente movilidad para darle al campesino la posibilidad de cambiar 
de tierras o venderlas para su mejor explotación. El planteamiento original de la reforma 
agraria fue el disfrute temporal de tierras, bosques y aguas propiedad originara de la 
nación. Los repartos individualizados vinieron más tarde, cuando fracasaron las 
restituciones ordenadas por el constituyente. Garantía es el hecho por el cual el Estado 
se hace responsable por la protección de un derecho. Hablar de una garantía 
constitucional es referirse a las que se encuentran expresamente declaradas en nuestra 
Carta Magna, es decir, no sólo es que se reconozca el derecho, sino que el Estado se 
responsabiliza por el cumplimento de éste. Hay garantía de propiedad cuando el 
Estado asume la responsabilidad de que todo individuo goce de éste derecho. Existe 
seguridad jurídica cuando un individuo tiene la certeza de que los derechos y garantías 
de los cuales goza serán respetados plenamente, inclusive por el Estado mismo, quien 
de manera autoritaria puede afectar la esfera jurídica del gobernado. El maestro 
Burgoa dice en qué consisten las garantías de seguridad jurídica: “Estas implican en 
consecuencia el conjunto general de condiciones, requisitos, elementos y 
circunstancias previas a que debe sujetase una cierta autoridad estatal autoritaria para 
generar una afectación válida que diferente índole en la esfera del gobernado integrada 
por el súmmum de su derechos subjetivos.”9 En cuanto al derecho de propiedad, se 
 
8
Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 06 de enero de 1992, en vigor un día después. 
9
Burgoa Orihuela, Ignacio, Op.Cit. p. 504. 
 
 8 
dice que existe seguridad jurídica cuando se tiene la certeza de que éste derecho será 
respetado y que elEstado sólo podrá afectarlo con ciertos procedimientos previamente 
determinados y por ciertas causas específicas que la ley expresamente determina. En 
el caso de México, el Estado puede adquirir bienes por los mismos medios que los 
particulares, ya que puede heredar por testamento o inclusive por sucesión legítima 
como en el caso de la Beneficencia Pública; así como puede adquirir mediante la 
celebración de cualquier contrato y puede poseer bienes para prescribir, pero además 
el Estado puede adquirir a través de medios específicos como la nacionalización, la 
expropiación y la requisición, ésta en el supuesto de bienes muebles. La 
nacionalización de bienes, ocurre en los casos de violación a lo dispuesto por el artículo 
27 Constitucional, fracciones I y IV, en virtud de las cuales los extranjeros que 
adquieren bienes cuya adquisición este restringida o violen lo pactado en el permiso de 
la Secretaria de Relaciones Exteriores, pierden el citado derecho en beneficio de la 
nación. La facultad de imponer modalidades a la propiedad privada, compete al 
Congreso de la Unión como organismo legislativo federal. En efecto, si conforme al 
artículo 27 Constitucional, dicha facultad se establece en favor de la nación, en el 
aspecto jurídico político, es evidente que el poder legislativo federal pueda expedir 
leyes que afecten los derechos esenciales inherentes a la propiedad. Por otra parte 
ninguna autoridad administrativa incluyendo al mismo Presidente de la República 
puede de “mutuo propio” imponer modalidades a la propiedad so pena de infringir las 
garantías de legalidad consagradas en los artículos 14 y 16 de la Carta Magna. La 
propiedad como derecho subjetivo civil, engendra para su titular tres derechos 
fundamentales: 
a) USO.- Se traduce en la facultad que tiene el propietario de utilizar el bien para 
la satisfacción de sus propias necesidades. 
b) DISFRUTE.- Por este derecho, el dueño de la cosa puede hacer suyos los 
frutos (civiles o naturales) que ésta produzca. 
c) DISPOSICIÓN.- La disposición de un bien se manifiesta en la potestad que 
tiene el titular de la propiedad, consistente en realizar actos de domino de 
diversa índole (venta, donación y constitución de gravámenes). 
 
 9 
Este derecho se constituye como un elemento fundamental de la propiedad y 
por él se puede diferenciar a la propiedad de otro tipo de derechos que la persona 
pueda tener respecto de un bien. Sin embargo la legislación al derecho de propiedad le 
ha impuesto limitaciones y modalidades por parte del Estado. Limitaciones de derecho 
público, impuestas por el interés social estatal. El Estado puede imponer límites, 
modalidades o inclusive desaparecer a la propiedad privada porque así lo dicte el 
interés público. La imposición de modalidades a la propiedad privada, se traduce 
necesariamente en la supresión o en la limitación de alguno de los derechos reales 
inherentes y coosubstanciales a ella, el derecho de usar la cosa, (jusutendi), el de 
disfrutar de la misma (jusfruendi) y el de disposición respectiva (jusabutendi). En 
consecuencia sólo cuando se afecta supresiva o limitativamente alguno de tales 
derechos, puede hablarse de imposición a la propiedad privada, en la inteligencia de 
que dicha afectación debe recaer en el derecho mismo de que se trate y no en la cosa o 
bien que constituya la materia de su ejercicio; ya que puede existir afectaciones a tal 
cosa o bien sin que éstas importen a su vez, lesión al derecho de propiedad en sí 
mismo considerado. Por ende sólo a través de sus derechos distintivos y esenciales 
puede existir la posibilidad de que se imponga modalidades a la propiedad privada, es 
decir cuando simplemente se suprime o se limite alguno de tales derechos y no cuando 
simplemente se afecte de cualquier manera la cosa o bien que implique su materia o 
goce de ejercicio, pues debe tenerse muy presente que no es lo mismo la materia de un 
derecho, al derecho en cuanto tal; de lo que resulta que la imposición de modalidades 
a una cosa o bien equivale a la imposición de modalidades a los derechos reales que 
sobre dicha cosa o bien se tenga, sólo en la medida en la que éstos se limite o 
supriman. 
“La Suprema Corte ha establecido que por modalidad a la propiedad privada debe 
entenderse el establecimiento de una norma jurídica de carácter general y permanente que 
modifique la forma jurídica de la propiedad, son pues, dos elementos que constituyen la modalidad: 
el carácter de general y permanente de la norma que la impone y la modificación substancial del 
derecho de propiedad, en su concepción vigente. El primer elemento exige que la regla jurídica se 
refiera el derecho de propiedad, sin especificar, ni individualizar cosa alguna, es decir introduzcan 
cambien en general, y a la vez, que, esa norma llegue a crear una norma jurídica estable. El 
segundo elemento, es la modificación o transformación del derecho de propiedad; así la modalidad 
viene a sur un término equivalente a la limitación o transformación. 
El concepto de modalidad se aclara con mayor precisión, si se estudia desde el punto de 
vista de los efectos que aquella produce, en relación con los derechos del propietario. 
 
 10 
Los efectos de las modalidades que se impriman a la propiedad privada consisten en una 
extinción parcial de los atributos del propietario, de manera que éste no sigue gozando, en virtud 
de las limitaciones estatuidas por el Poder Legislativo, de todas la facultades inherentes a la 
extensión actual de su derecho.”
10
 
 En lo que respecta a las modalidades a la propiedad privada están previstas en 
el párrafo tercero del Artículo 27 Constitucional que prevé el ordenamiento de los 
asentamientos humanos y la facultad de la Nación para establecer las correspondientes 
provisiones, usos, reservas y destinos de tierras y aguas y bosques, con objeto de 
planear y regular la conservación y mejoramiento de los centros de población, así 
como para preservar y restaurar el equilibrio ecológico. Estas deben ser establecidas 
por una ley general que dicte el Congreso de la Unión y en el caso del D.F. por la Ley 
General de Asentamientos Humanos; para el caso urbano sólo pueden imponerse 
cuando se está de por medio el interés público o social. 
Artículo 27 Constitucional.-…La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la 
propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio 
social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de 
hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el 
desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de la vida de la población rural 
y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos 
humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y 
bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, 
mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio 
ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer en los términos de la ley 
reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades; para el 
desarrollo de la pequeña propiedad agrícola en explotación; para la creación de nuevos centros de 
población agrícola con tierras y aguas que les sean indispensables; para el fomento de la 
agricultura y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que la propiedad 
pueda sufrir en perjuicio de la sociedad. Los núcleos de población que carezcan de tierras y aguas 
o no las tengan en cantidad suficiente para las necesidades de su población, tendrán derecho a 
que se les dote de ellas, tomándolas de las propiedades inmediatas, respetando siempre la 
pequeña propiedad agrícola en explotación. 
 Lalimitaciones también pueden ser civiles (artículos 839, 840, 841 y 842 del 
Código Civil para el Distrito Federal.) 
Artículo 839. En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder 
el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las obras de 
consolidación indispensables para evitar todo daño a este predio. 
Artículo 840. No es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otro 
resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario. 
 
10
T-CXX, p, 598. Amparo Civil directo 22995-45, Fajardo de Ancona Julia y Coagraviados, mayo 3 de 
1954. 
 
 11 
Artículo 841. Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad y hacer o exigir el 
amojonamiento de la misma. 
Artículo 842. También tiene derecho y en su caso obligación, de cerrar o de cercar su 
propiedad, en todo o en parte, del modo que lo estime conveniente o lo dispongan las leyes o 
reglamentos, sin perjuicio de las servidumbres que reporte la propiedad. 
 Estas limitaciones se hacen valer frente a personas situadas en el mismo plano, 
no lesionan el derecho de propiedad en sí. El propietario está limitado por su interés en 
la exclusión, o sea que, el propietario debe tolerar las injerencias de otros sobre la cosa, 
siempre que no tenga para él utilidad o interés. Todo gravamen real puede 
identificarse con la limitación que pesa sobre el dominio o con aquellos derechos reales 
que se reconocen como inscribibles. El gravamen real es una situación de sujeción 
entendiendo como tal aquella que impone al sujeto pasivo la necesidad se soportar la 
actividad del sujeto activo, que comporta además, una serie de deberes especiales o 
deberes de contacto; el gravamen siempre significa una situación de sujeción y de 
obligaciones negativas de no hacer y de tolerar y supone la inherencia respecto de la 
cosa, de tal forma que recae sobre ella, que se encuentra adherido a ella y si la misma 
pasa a manos de terceros adquirentes, se hace sobre el posible gravamen que sobre la 
misma pesa; se emplea normalmente la palabra gravamen identificándolo con el 
concepto de carga y así se habla constantemente de cargas o gravámenes, en el 
aspecto formal de la publicidad, los gravámenes de los bienes inmuebles o derechos 
reales solo podrán acreditarse en perjuicio de terceros si se encuentran inscritos en el 
Registro Público de la Propiedad. El gravamen es entonces la carga impuesta sobre un 
inmueble; este concepto va ligado al tema del Registro Público de la Propiedad, pues 
esta carga o gravamen es la obligación contraída por el propietario frente a un tercero, 
la cual queda inscrita en el folio del inmueble y sólo puede ser borrada por instrucción 
del acreedor o juez después del cumplimiento total de la obligación. Los gravámenes 
más conocidos son: La Hipoteca, la Fianza y el Embargo. 
1.3. TITULO DE PROPIEDAD. 
Según el diccionario de Joaquín Escriche: “Título de propiedad es la causa en 
cuya virtud poseemos alguna cosa y el instrumento con el que se acredita nuestro 
 
 12 
derecho.”11 Al respecto se debe distinguir entre posesión y propiedad. Ya quedó 
expuesto que la propiedad es un conjunto de tres derechos: el de usar, el de percibir los 
frutos y el de disponer de un bien determinado, de forma exclusiva. La posesión es un 
estado de hecho. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 790 del Código Civil 
para el Distrito Federal. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de 
hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 793 del citado ordenamiento. Posee un derecho 
el que goza de él. Hay dos formas de título de propiedad; por una parte será la causa 
por la que se adquiere este derecho y por la otra el instrumento con el que se acredita 
el mismo. 
A) EN SENTIDO MATERIAL. Significa la causa o razón justificativa de la 
adquisición de un derecho, de su modificación o extinción. 
B) EN SENTIDO FORMAL. Se refiere al documento en el cual se hace 
constar la causa que genera el derecho. 
El Dr. Bernardo Pérez Fernández del Castillo dice: “TÍTULO DE PROPIEDAD EN 
SENTIDO MATERIAL.- Es la causa por la que se es propietario de un bien 
determinado, puede ser por un acto inter vivos o mortis causa o bien por algún hecho 
jurídico. Acto inter vivos (contrato de compraventa voluntario, compraventa forzosa, 
judicial, administrativa; permuta, donación, muto, depósito irregular, aportación a la 
sociedad y asociación, transacción, dación en pago y cesión de derechos. Acto mortis 
causa (adjudicación intestamentaria o testamentaria, herencia, legado). TÍTULO DE 
PROPIEDAD EN SENTIDO FORMAL.- Es la forma que se le dio al título de propiedad, 
por ejemplo, si fue contrato privado, en escritura pública, en sentencia judicial etc. 
 
11
Diccionario razonado de la Legislación Civil, Penal, Comercial y Forense, o sea resumen de las leyes, 
usos, prácticas y costumbres, como así mismo de las doctrinas de los jurisconsultos, dispuesto por orden 
alfabético de materias con la explicación de los términos de derecho. Joaquín Escriche, J. Ferrer de 
Orga, 1838, p. 662. 
 
 
 13 
Documento público; notarial (escritura), administrativo (remate, expropiación), judicial 
(sentencia de prescripción). Documento privado; (inscrito, no inscrito) no ratificado.”12 
1.4. JUSTO TITULO. 
El título es la causa jurídica de la posesión, entendiéndose por causa jurídica 
aquel hecho o conjunto de hechos de los cuales la posesión se deriva como una 
consecuencia jurídica, o es el hecho en virtud del cual la toma de posesión se considera 
jurídicamente fundada. Es decir, el título es un acto jurídico, pero no se trata de un 
documento o prueba, aunque en ciertas ocasiones ésta y el documento pueden 
identificarse, sino que se entiende por título la causa generadora de la posesión. Es el 
acto jurídico que constituye el justo título y debe tener la finalidad consistente en 
transmitir la propiedad u otro derecho real, debemos estar en presencia de un acto 
traslativo. Tanto la doctrina clásica desde el Derecho Romano, así como nuestra 
legislación anterior y la vigente, reconocen que solo la posesión que se tiene en 
concepto de dueño puede producir la prescripción, aun cuando la teoría objetiva de los 
Códigos de Alemania y Suiza, así como nuestro Código Civil vigente para el Distrito 
Federal admiten la posesión derivada, no obstante reconocen que nunca produce la 
prescripción , que solo el poseedor aninus dominni, poseedor originario puede adquirir 
mediante la prescripción. La venta, la permuta, la dación en pago, la donación y el 
legado singular son actos traslativos de dominio a titulo particular, mientras que la 
partición de herencia y la transacción se consideran simples actos traslativos, pues con 
ellos solamente se reitera que la persona es titular de un derecho que tenia adquirido 
con anterioridad; de manera similar las resoluciones judiciales generalmente son 
declarativas y solo las sentencias de adjudicación por embargo y remate tienen un 
efecto traslativo, por lo cual también constituyen un justo título a favor del adjudicatario. 
En cambio el arrendamiento, el depósito y el comodato no son actos traslativos, porque 
no transmiten derechos reales sobre la cosa, sino solo derechos personales: por tal 
motivo el arrendatario y el comodatario no son poseedores, sino simples detentadores 
que no pueden usucapir. En el Derecho Francés al justo título se le conocía como: el 
acto que tiene como finalidad la transmisión de la propiedad, (o el derecho real que se 
 
12
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, Derecho Notarial, Porrúa, México, 2001, pp. 245, 246. 
 
 14 
trate de prescribir que hubiera transmitidoefectivamente, que hubiera sido celebrado 
con el verdadero propietario), por consiguiente no basta que el poseedor invoque el 
acto que pruebe que tomó posesión del inmueble, se requiere que sea por naturaleza 
traslativo. Es esta la consecuencia del concepto sobre el que descansa la prescripción 
de diez a veinte años, cuyo objetivo es subsanar la ausencia de la condición de 
propietario por parte de aquel de quien el poseedor adquirió su derecho. Constituyen 
por lo tanto justos títulos: la venta, la donación, el cambio, los legados particulares, la 
partición de los ascendientes, la adjudicación post mortem, la dación en pago; por otra 
parte no se pueden estimar como justos títulos, el arrendamiento, el préstamo, el 
depósito y todos aquellos contratos no traslativos de la propiedad. 
1.5. LA POSESION. 
“El término posesión, deriva del latín possesio-onis; del verbo possum, potes, 
posse, potui: poer, del verbo sederey del prefijo pos: sentarse con fuerza.”13 Sabino 
Ventura dice: “La propiedad entraña un poder jurídico sobre las cosa, la posesión un 
poder meramente material. Posesión es el poder físico que se ejerce sobre una cosa 
con intención de manejarse como verdadero propietario de ella. La posesión puede 
definirse como una relación o estado de hecho, que confiere a una persona el poder 
exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento, 
animus dominio o como consecuencia de un derecho real o personal o sin derecho 
alguno.”14 
Según la doctrina de Savigny: “La posesión es una relación o estado de hecho 
que da a una persona la posibilidad física, actual, inmediata y exclusiva de ejercer 
actos materiales de aprovechamiento sobre una cosa con el animus dominni o 
sibihabendi.- También hay posesión cuando se tiene la posibilidad de ejercer ese poder 
físico. Esta posibilidad requiere de ciertos requisitos. Debe haber una disponibilidad 
absoluta de la cosa, para que en cualquier momento el poseedor pueda ejercer el 
poder físico, esa posibilidad debe de ser presente, es decir, no debe estar subordinada 
 
13
Instituto de Investigaciones Jurídicas, Enciclopedia Jurídica Mexicana, UNAM, Porrúa, México, p. 650, 
2002. 
14
Enciclopedia Jurídica Omeba, Tomo XXII, Driskill, Argentina, p. 663, 1991. 
 
 15 
a una condición para que en el futuro, a partir de un plazo, pueda ejercer ese poder. 
Sino que en cualquier momento el poseedor pueda ejercerlo, debe ser inmediata en el 
sentido de que no haya obstáculo de orden material que impida al poseedor ejercer su 
poder físico, debe ser exclusiva para que ningún tercero pueda interponerse entre el 
poseedor y la cosa y disfrute la posesión o bien concurrir con él en el ejercicio de 
actos posesorios.”15 
El artículo 790 del Código Civil para el Distrito Federal establece: 
Art. 790. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de hecho, salvo lo dispuesto 
en el artículo 793. Posee un derecho el que goza de él. 
La posesión es una relación de hecho que se manifiesta a través del corpus, del 
conjunto de actos materiales que demuestran la existencia de un poder físico del 
hombre sobre la cosa. Por virtud de este estado de hecho una persona tiene el poder o 
la posibilidad física, actual, inmediata y exclusiva sobre la cosa. La posesión es tener la 
cosa, es un derecho provisional sobre una cosa o un bien inmueble, la posesión a 
diferencia de la propiedad y de otros derechos reales, no es definitiva. La posesión 
separada de la propiedad sirve de base para la prescripción positiva, así como para la 
inmatriculación y puede decirse que ésta figura da al que la tiene la presunción de 
propietario. 
1.6. LA PRESCRIPCIÓN POSITIVA 
 La palabra “prescripción” procede del vocablo latino “praescrittio”, derivado del 
verbo “prescribere”, formado “prae” y “scribere” con la significación del “escribir” “antes” 
o “al principio.”16 
 La prescripción positiva es un modo de adquisición de la propiedad de bienes 
inmuebles, a la que los romanos llamaron Usucapión. José Levitan señala que: “La 
usucapión es un modo de adquirir el dominio de inmuebles, como cualquier otro.”17 
Gayo estableció: “La usucapión de las cosas muebles se cumple con un año, la de los 
inmuebles y casas por dos años; así dispone la Ley de las XII Tablas. Esto parece 
 
15
Ibid, pp. 666-667. 
16
Carrasco, José, Etimologías Grecolatinas, Porrúa, México, 1980, p. 86. 
17
Levitán, José, Prescripción Adquisitiva de dominio, Astrea, 1990, p. 3 
 
 16 
haber sido admitido para que el dominio de las cosas no permaneciera demasiado 
tiempo en la incertidumbre. Como bastaría al dueño para recuperar su cosa, uno o dos 
años, este tiempo fue concedido al poseedor para usucapir.” 18 
 Para Arturo Alessandri y Manuel Somarrivia: “La prescripción es un modo de 
adquirir originario porque si bien la cosa que se adquiere tenía anteriormente un dueño, 
el prescribiente no la adquiere por traspaso de su dueño. La prescripción es un modo 
de adquirir a título gratuito, porque no entraña para el prescribiente ningún desembolso 
económico, ninguna prestación.”19 Ernesto Gutiérrez y González indica: “La usucapión, 
mal llamada prescripción adquisitiva por el Código, es la forma de adquirir derechos 
reales mediante la posesión de la cosa en que recaen, en una forma pública, pacífica, 
continua con la apariencia del título que se dice tener a nombre propio, por todo el 
tiempo que fija la ley.” 20 Sánchez Román señala: “La usucapión es una institución de 
derecho, justa y moral en sí misma, conveniente y aún necesaria en el orden social. Es 
justa, porque aunque desposea al propietario lo hace por el abandono de ésta ante la 
posesión de otro; moral porque hace dueño de la cosa a quien la posee frente de quien 
la deja abandonada sin aprovecharla, conveniente estado de hecho en beneficio del 
orden y la tranquilidad social.”21 El maestro Antonio Ibarrola dice que: “La usucapión o 
prescripción positiva es un medio de adquirir una cosa por efecto de la posesión 
prolongada por un tiempo determinado.”22 
 El Código Civil para el Distrito Federal establece en sus artículos 1135,1136 y 
1151: 
Artículo 1135. Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, 
mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley. 
Artículo 1136. La adquisición de bienes en virtud de la posesión, se llama prescripción positiva; la 
liberación de obligaciones, por no exigirse su cumplimiento, se llama prescripción negativa. 
 
18
Idem 
19
Alessandri, Arturo y Somarriva Manuel, “Revista Jurídica del Perú”, año XXX, número IV, Lima, Perú, 
octubre-diciembre, 1979. P.10. 
20
Gutiérrez y González, Ernesto, Derecho de las Obligaciones, 5 ed., Cajica, México, 1986, p. 125. 
21
Sánchez Román Felipe, citado por Araujo Valivia Luis, Derecho de las cosas y Derecho de las 
Sucesiones, Cajica, México, 1965, p. 45 
22
Ibarrola, Antonio, Cosas y Sucesiones, 5ed., Porrúa, México, p. 230. 
 
 17 
Artículo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser: I. En concepto de propietario; II. 
Pacífica; III. Continua; IV. Pública. 
 Debe ser en concepto de dueño (826 Código Civil para el Distrito Federal), es 
decir, debe de provenir de un hecho o acto jurídico que en condiciones normarles de 
realización fuere traslativo de dominio, ha de ser pacífica, el poseedor debió haber 
entrado en posesión sin violencia (artículo 823), mas tiene la posibilidad de defenderla 
aún con actos violentos, pero ya como poseedor. Asimismo, la posesión debe ser 
continua, sin interrupción en su desplazamiento temporal (artículo 824). La interrupción 
de la posesión hace cesar el plazo requeridopara llegar a prescribir, su reanudación la 
hace renacer de nueva cuenta, pero con la pérdida del tiempo poseído antes de la 
interrupción (artículo 1175). Es requisito también que sea pública, o sea que se disfrute 
de una manera que pueda ser observada por todos y también la que está inscrita en el 
Registro Público de la Propiedad (artículo 825). La determinación del tiempo que debe 
transcurrir para traer consigo la prescripción adquisitiva a favor de quien posee la cosa 
también es requisito para la adquisición por prescripción, dicho lapso será menor o 
mayor según sea la buena o mala fe del poseedor. 
Artículo 806 del Código Civil para el Distrito Federal. Es poseedor de buena fe el que entra en la 
posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora 
los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Es poseedor de mala fe el que entra a la 
posesión sin título alguno para poseer; lo mismo que el que conoce los vicios de su título que le 
impiden poseer con derecho. Entiéndase por título la causa generadora de la posesión. 
 En los artículos 1152 al 1155 del Código Civil para el Distrito Federal, se 
contienen los plazos legales establecidos para poder adquirir por prescripción según se 
haya obtenido de buena o mala fe; de ello destaca que los inmuebles prescriben en 5 
años si la posesión fue de buena fe y en 10 años di fue de mala fe. El maestro Luis 
Muñoz indica: “La usucapión ordinaria de bienes inmuebles se presenta después de 
cinco años, cuando se poseen los bienes en concepto de propietario, con buena fe, 
pacífica, continua y públicamente. También prescriben en cinco años, cuando haya sido 
inscrito en el Registro Pública de la Propiedad, la posesión sobre de ellos.”23 Con las 
reformas al Código Civil para el Distrito Federal, publicadas en la Gaceta Oficial del 
Distrito Federal el 23 de julio de 2012, en vigor un día después, desaparece la 
 
23
Gomiz, José y Muñoz, Luis, Elementos de Derecho Civil Mexicano, José Gomiz y Luis Muñoz, México, 
1943. 
 
 18 
inmatriculación de posesión. La prescripción no puede correr entre ascendientes y 
descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a los que los 
segundos tengan derecho conforme a la ley; entre los consortes, entre incapacitados y 
sus tutores o curadores mientras dure la tutela, entre copropietarios o coposeedores 
respecto del bien común, contra los ausentes que se encuentren en servicio público y 
contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra. La prescripción se 
interrumpe si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho 
por más de un año, por demanda o por cualquier otro género de interpelación judicial, o 
porque la persona a cuyo favor corra la prescripción reconozca expresamente de 
palabra, por escrito o tácitamente por hechos indubitables el derecho de la persona 
contra quien prescribe. 
Los artículos 1156 y 1157 del Código Civil para el Distrito Federal establecen: 
Artículo 1156. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones 
exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que 
aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la 
prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad. 
Artículo 1157. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se 
inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propiedad al poseedor. 
 Como se desprende de los artículos anteriores la prescripción positiva o 
usucapión es una forma de adquirir la propiedad, que resulta una herramienta para 
regularizar la tenencia de la tierra, sin embargo, ésta solo puede llevarse a cabo cuando 
el inmueble cuenta con antecedentes registrales y el tema que nos ocupa se trata de 
inmuebles que carecen de estos antecedentes registrales. 
 
 
 
 
 
19 
CAPITULO II. LA INMATRICULACIÓN. 
2.1. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. 2.2. LOS PRINCIPIOS 
REGISTRALES. 2.3. DE PUBLICIDAD A) PUBLICIDAD FORMAL. B) PUBLICIDAD 
MATERIAL. 2.4. DE INSCRIPCIÒN. A) CONCEPTO DE ANOTACIÓN. B) CONCEPTO 
DE INSCRIPCIÓN. C) DIFERENCIA ENTRE LA ANOTACIÒN YLA INSCRIPCIÒN. 2.5. 
DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN. 2.6. DE CONSENTIMIENTO. 2.7. DE 
TRACTO SUCESIVO. 2.8. DE ROGACIÒN. 2.9. DE PRIORIDAD O PRELACIÒN. 
2.10. DE LEGALIDAD. 2.11. DE LEGITIMACIÓN. A) LEGITIMACIÓN ORDINARIA. 
B) LEGITIMACIONEXTRAORDINARIA. 2.12. DE FE PÙBLICA REGISTRAL. 2.13. 
INMATRICULACIÓN. 2.14. INMATRICULACIÓN DE POSESIÓN. 2.15. 
INMATRICULACIÓN DE PROPIEDAD. 2.16. INMATRICULACIÓN JUDICIAL. 2.17. 
INMATRICULACIÓN ADMINSTRATIVA. 
2.1. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. 
 “Se considera al derecho registral alemán, como el bastión de la publicidad 
e inscripción registral, del cual se derivan la mayoría de los registros públicos del 
mundo; influencia que llego a nuestro país a través de España. Además tomando 
en consideración que nuestra nación fue conquistada y colonizada por los 
españoles se transmitieron con ello las leyes hispánicas, en especial las que 
gobernaron a Castilla, ordenando que regularan también la Nueva España. La 
Nueva España se declara independiente la noche del 15 de septiembre de 1810 
consumándose ésta el 27 de septiembre de 1821. Sin embargo, en 1812 entró en 
vigor de forma precaria la Constitución de Cádiz. Todavía las Cortes Españolas 
como poder legislativo expidieron el 9 de octubre de 1812, un decreto sobre 
Arreglo a Tribunales y sus Atribuciones, que concedía a las Audiencias en los 
artículos 13 y 23 el conocimiento de todo lo relacionado a la materia de escribano, 
alcaldes y por ende a los Oficios de Hipotecas. La legislación española expedida 
durante la colonia continuó aplicándose en México después de la consumación de 
la Independencia; así lo expuso el Reglamento Provisional Político del Primer 
Imperio Mexicano, del 10 de enero de 1822. Se fueron dictando nuevas leyes y 
decretos que paulatinamente separaron el Derecho Español del reciente Derecho 
Mexicano. Consumada la Independencia de nuestro país, el régimen político ha 
variado entre el Federalismo y el Centralismo, las disposiciones notariales, 
cuando el Federalismo ha sido el sistema, la materia notarial es local, cuando el 
 
 
20 
régimen ha sido el Centralismo, las disposiciones notariales son generales, es 
decir de aplicación en todo el territorio. 
En 1828 entró en vigor, el primer Código Civil de México, fue el Código Civil 
para el Gobierno del Estado Libre de Oaxaca; no tenía ninguna regulación sobre la 
Hipoteca. Tiempo después en 1852 entró en vigor un nuevo Código Civil de 
Oaxaca, cuyo texto se desconoce. En 1829 se publicó el Proyecto de Código Civil, 
presentado al Segundo Congreso Constitucional del Estado Libre de Zacatecas, 
por la Comisión encargada de redactarlo, otorgando un capítulo especial el cual se 
intituló: Del Registro de Hipotecas, mismo que no entró en vigor. Durante la 
presidencia de Antonio López de Santa Ana, se aprobó en 1853 el decreto sobre 
el Oficio de Hipotecas, que incluían aranceles, cancelaciones y testimonios de 
gravámenes; reconocimiento de títulos, buscas y prevenciones generales. En 
1866 se creó el Código Civil del Imperio Mexicano, en el cual solo los dos primeros 
libros fueron aprobados y promulgados, sin existir nada en materia de Registro 
Público de la Propiedad. El 17 de diciembre de 1868 se aprobó el proyecto del 
Código Civil de Veracruz de la Llave, presentado por Fernando de Jesús Corona, 
por lo cual se le llamó Código Corona. El título XXI lo denomina Del Registro 
Público, que incluía los capítulos: Disposiciones Generales, de los Títulos sujetos 
a inscripción, de las personas que deben o pueden pedir la inscripción, del modo 
de hacersela inscripción, de la Anotación Preventiva, de las subscripciones, de la 
teneduría del Registro. El Código Civil del Estado de México, copia casi de manera 
exacta el Código Civil de Veracruz, con la única salvedad de que agrega unas 
disposiciones transitorias, las cuales ordenan compilar antiguos oficios de 
hipotecas, además de mencionar que para el caso de la primera inscripción del 
inmueble se tomará anotación señalándola, comenta que los títulos anteriores a la 
promulgación de ese Código, deberán ser inscritos en el término de dos años para 
el efecto de que surtan efectos en contra de terceros. En 1870 aparece el Código 
del Distrito Federal, que entró en vigor el primero de marzo de 1871, bajo el título 
Código Civil del Distrito Federal y territorio de Baja California. Dicho código en su 
exposición de motivos, menciona la necesidad jurídica de los contratos y la no 
ocultación de los gravámenes, dejando a los reglamentos administrativos toda la 
 
 
21 
parte mecánica. En cuanto al capítulo sobre la materia contiene disposiciones 
generales: Los títulos sujetos a inscripción, reglas generales para la inscripción y 
la extinción de la inscripción. El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de 
Baja California, de 1884 sigue, casi textualmente el Código de 1878, a pesar de 
que uno de sus artículos prevé que debería crearse un reglamento especial que 
establezca los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas 
y demás circunstancias, este no se creó, por lo que lógicamente siguió en vigencia 
el reglamento de fecha de febrero de 1871. Es en el Reglamento del Registro 
Público de la Propiedad del Distrito Federal de 1921 donde existe en Capitulo XII, 
denominado de las Certificaciones, por lo demás sigue los cánones de los 
anteriores Códigos y Reglamentos. El Presidente Plutarco Elías Calles promulga 
el Código Civil para el Distrito Federal de 1928, que entra en vigor en 1932. 
Legislación civil que a la fecha sigue vigente.”24 En éste ordenamiento legal, en su 
Libro Cuarto, Tercera Parte se encuentra el Título Segundo, denominado Del 
Registro Público de la Propiedad, que establece en su artículo 3001: 
Artículo 3001. El Registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de 
permitir a las personas que lo soliciten, acrediten o no interés, que se enteren de los asientos 
e información que obren en el acervo registral. También tienen la obligación de expedir 
copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro 
Público, certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes, o a personas morales, 
que se señalen, y de expedir los certificados a que se refiere el artículo 3016 del presente 
ordenamiento. 
Las certificaciones a que se refiere el párrafo anterior no podrán ser denegadas, debiéndose 
expedir en los términos de los asientos respectivos y en su caso, se hará mención en ellas 
de las discrepancias existentes entre la solicitud y los asientos registrales. En los casos en 
que el antecedente registral, contenido en el libro o folio, se encuentre en custodia, se 
contestará para indicar los motivos de la misma. 
A este Código se le agregaron las inscripciones para personas morales, por 
lo demás sigue la línea de los ulteriores códigos. Las reformas de 1979 al Código 
Civil,25 abrogaron todo el título relativo al Registro Público de la Propiedad, en 
virtud de las cuales se establece el Folio Real en sustitución del anacrónico 
sistema de libros, a fin de conocer en un solo documento la situación de la finca, 
su titular, los gravámenes y las anotaciones preventivas, además de haberse 
 
24
http//derecho posgrado, UNAM, Primer congreso Internacional de Derecho Registral, 
Coordinación de Posgrado en Derecho UNAM. 
25
Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 3 de enero de 1979 en vigor 3 días después. 
 
 
22 
instituido el folio para los bienes muebles y las personas morales. Estas reformas 
de 1979 también se refirieron al depósito de testamentos ológrafos diferidos del 
Registro Público de la Propiedad al Archivo General de Notarías y al 
procedimiento de inmatriculación administrativa. El Reglamento del Registro 
Público de la Propiedad de 1979 fue publicado y entró en vigor el 17 de enero de 
ese mismo año y fue derogado por un nuevo Reglamento que fue publicado y 
entró en vigor el 6 de mayo de 1980. En 1988 fue reformado el Código Civil,26 en 
lo que se refiere a los requisitos para que los documentos privados fuesen 
inscritos en el Registro Público de la Propiedad, así como respecto a los avisos 
preventivos tratándose de documentos privados y sobre la inmatriculación, 
específicamente, la fracción III del artículo 3005, el último párrafo del artículo 3016 
y los artículos 3046 al 3058. Los reglamentos del Registro Público de la 
Propiedad del Distrito Federal de 1949, 1952,1979 y 1980 no tuvieron gran 
aportación a la materia registral. El Reglamento del Registro Público de la 
Propiedad del Distrito Federal del 2006,27 consta de 112 artículos distribuidos en 5 
Títulos: Título Primero, Disposiciones Generales, Capítulo Primero, Disposiciones 
Generales, Capítulo Segundo, De los Principios Registrales; Titulo Segundo, 
Capítulo Único, Del Servicio Profesional de Carrera Registral, Título Tercero, 
Capítulo Primero, Disposiciones Generales, Capítulo Cuarto, de la Rectificación, 
Reposición y cancelación de los asientos, Capitulo Quinto; de la Publicidad y las 
Notificaciones, Capítulo Sexto, de las Certificaciones, Capítulo Séptimo, de la 
Custodia de Folios, Capítulo Octavo, Del Recurso de Inconformidad; Título Quinto; 
Capítulo Único, de la Responsabilidad del Personal del Registro Público. La Ley 
Registral y su Reglamento son los ordenamientos actualmente vigentes.28 La ley 
consta de 104 artículos distribuidos en 5 Títulos: Título Primero, Disposiciones 
Generales, Capítulo Primero, Disposiciones Generales, Capítulo Segundo, de los 
Principios Registrales; Título Segundo, Capítulo Único, del Servicio Profesional de 
 
26
Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 7 de enero de 1988 en vigor un día después. 
27
Publicado e 24 de noviembre del 2006, en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en vigor un día 
después. 
28
La primera publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 21 de enero del 2011, en vigor un 
día después y el segundo publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 13 de septiembre 
del 2011, en vigor un día después. 
 
 
23 
Carrera Registral; Título Tercero, Capítulo Primero , Disposiciones Generales, 
Capítulo Segundo, del Sistema Informático, Capítulo Tercero, de la Consulta; 
Título Cuarto, del Procedimiento Registral, Capítulo Primero, Disposiciones 
Generales, Capítulo Segundo, del Registro Inmobiliario, Capítulo Tercero, de las 
Personas Morales. Capítulo Cuarto, de la Rectificación, Reposición y Cancelación 
de los asientos, Capítulo Octavo, del Recurso de Inconformidad; Título Quinto, 
Capítulo Único, de la Responsabilidad del Personal del Registro. El reglamento 
consta de 177 artículos distribuidos en 7 Títulos: Título Primero, Disposiciones 
Generales, Capítulo I, Disposiciones Generales, Capítulo II, de la Organización del 
Registro, Capítulo III, de la Unidad Jurídica, Capítulo IV, de los Registradores. 
Título Segundo, Capítulo I, del Servicio Profesional de Carrera Registral; Título 
Tercero, del Sistema Registral Informático, Capítulo Único; Título Cuarto, del 
Procedimiento Registral, Capítulo I, del Procedimiento y trámite físico de 
documentos, Capítulo III, de la Migración de datos, Capítulo IV, de la Calificación 
en General, Capítulo V, Del Registro Inmobiliario, Capítulo VI, del Registro de 
personas morales civiles, Capítulo VII, de la Rectificación, reposición y 
cancelaciónde los asientos; Título VII, del Recurso de Inconformidad, Capítulo 
Único. Esta reforma se hizo con el propósito de agilizar todos los trámites 
relacionados con bienes inmuebles en el Distrito Federal, con un nuevo sistema 
de modernización administrativa denominado Futureg-DF, a través de este 
sistema informático los ciudadanos pueden dar seguimiento de manera digital a la 
gestión de certificados de adquisición o enajenación de propiedades, certificados 
de existencia o inexistencia de gravámenes y certificados de no inscripción, entre 
otros documentos; se establece la firma electrónica en cada etapa de su gestión, 
lo que garantiza la autenticidad de la información registral. Con el sistema Futureg-
DF, los usuarios pueden consultar desde internet el estatus que guarda el trámite 
requerido, por lo que ya no se tiene que acudir reiteradamente hasta las oficinas 
del Registro Público para verificar la resolución de su gestión. Así también se 
establece un servicio profesional de carrera para los servidores del Registro 
Público. Sin embargo según datos de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal: 
“De los más de dos millones de folios reales de inmuebles con que cuenta el 
 
 
24 
acervo del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, 
solamente 244 mil han sido digitalizados, lo que representa un rezago del 87.8 por 
ciento en proceso, así como no se está dando prioridad al rubro del Servicio 
Profesional de Carrera tal y como lo establece la propia Ley Registral ,en donde, 
a través del establecimiento de una comisión integrada por dependencias públicas 
y privadas vinculadas con el Registro, se dé seguimiento a dicha 
profesionalización, órgano que hasta ahora no ha sido instalado”.29Para adecuarse 
a la nueva Ley Registral y su Reglamento el 23 de julio del 2012 se reformaron, 
adicionaron y derogaron los artículos relacionados con esta materia en el Código 
Civil para el Distrito Federal, específicamente con relación a la inmatriculación; se 
reforma el artículo 3046 y se derogan los artículos 3048, 3049, 3051, 3052, 3053, 
3054 y 3055. Con esta reforma se suprime la inmatriculación administrativa, 
tanto la de posesión como la de propiedad, sin embargo no se derogaron las 
fracciones ni los incisos relativos a la misma en el artículo 3046. Según el doctor 
Bernardo Pérez Fernández del Castillo: “El Registro Público de la Propiedad es 
una institución administrativa encargada de prestar un servicio público consistente 
en dar publicidad oficial del estado jurídico de la propiedad y posesión de bienes 
inmuebles, algunos actos jurídicos sobre bienes muebles, limitaciones y 
gravámenes a que ambos están sujetos, así como la existencia y constitución de 
personas morales: asociaciones y sociedades civiles.”30Javier Tapia Ramírez: 
“Define al Registro Público de la Propiedad como una institución pública de 
carácter administrativo que se encarga de hacer público y de llevar el control 
respecto al historial de bienes inmuebles, de los inmuebles, que sean inscribibles, 
y de las personas morales, mediante respectivos folios que obren en el registro en 
el archivo así como expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias 
que se encuentren en dichos folios.”31Para Guillermo Sánchez Colín: “E l Registro 
Público de la Propiedad es una institución dependiente del Estado (Poder 
Ejecutivo) que tiene por objeto proporcionar a los actos jurídicos celebrados por el 
derecho civil, cuya forma ha sido realizada por la función notarial, con el fin de 
 
29
http://www.aldf.gob.mx/comsoc-presenta-rppyc-rezago-materia-digitalizacion--10236.html. 
30
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, Porrúa, México, 2001, p. 10. 
31
Tapia Ramírez, Javier, Bienes, Porrúa, México, 2004, p. 420. 
 
 
25 
facilitar el tráfico a través del procedimiento legal, cuya secuencia en síntesis es la 
seguridad jurídica.”32En todos los países del orbe de una u otra forma, según su 
formación y tradición jurídica, costumbres e idiosincrasia, ha existido la 
preocupación de dar seguridad jurídica y protección a la traslación de la propiedad 
inmueble, de ahí la existencia de diferentes sistemas registrales. En el Distrito 
Federal, el Registro Público de la Propiedad depende orgánicamente de la 
Consejería Jurídica y de Servicios Legales, y en los Estados de la República del 
ejecutivo local, a través de sus respectivos órganos, que en la mayoría de los 
casos es la Secretaría General de Gobierno. De conformidad con lo dispuesto en 
el artículo 117 del Reglamento Interior de la Administración Pública del Distrito 
Federal.33 
Artículo 117.- Corresponde a la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de 
Comercio: 
I. Operar y administrar los servicios públicos registrales en materia inmobiliaria, mobiliaria, 
personas morales y comercio en el Distrito Federal, en los términos que señala el 
Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal y las demás 
disposiciones que así lo determinen; II. Recibir, calificar e inscribir los documentos que 
consignan los actos jurídicos que, conforme a las leyes y demás disposiciones 
reglamentarias, deban registrarse; III. Proporcionar al público los servicios de consulta de los 
asientos registrales, así como los documentos relacionados que obran en el archivo del 
Registro Público, mediante la expedición de las constancias, informes y copias respectivas; 
IV. Dirigir y desarrollar el Sistema de Informática de la Institución e instrumentar las normas, 
procedimientos y requisitos, para la integración, procesamiento, empleo y custodia de la 
información registral, V. Promover métodos y acciones de modernización, simplificación y 
desconcentración administrativa del sistema registral de su competencia; VI. Participar en 
las actividades tendientes a la inscripción de predios no incorporados al sistema registral. e 
instrumentar los procedimientos administrativos que para ese fin le señalan las leyes, en 
colaboración con las instituciones públicas relacionadas con la materia; VII. Colaborar con 
las autoridades registrales de las entidades federativas en la integración de sistemas y 
procedimientos registrales; VIII. Establecer los sistemas de actualización, preservación y 
restauración de los acervos registrales y protegerlos de cualquier contingencia; IX. Publicar 
en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, sección Boletín Registral: X. Establecer las normas, 
políticas, procedimientos, dispositivos y formatos que regulen los servicios registrales; XI. 
Emitir y divulgar los criterios y lineamientos técnico y administrativos que rijan las funciones 
del Registro Público; y XII. Participar en los congresos, seminarios y demás eventos a nivel 
nacional e internacional en materia registral. 
 La finalidad del Registro Público consiste en proporcionar seguridad 
jurídica al tráfico jurídico inmobiliario, mediante la publicidad de la constitución, 
 
32
Sánchez Colin, Guillermo, Procedimiento Registral de la Propiedad, 5ed, Porrúa, México, 2001, p. 
110. 
33
Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 28 de diciembre del 2000. En vigor el 01 de 
enero de 2001. 
 
 
26 
declaración, transmisión, modificación, extinción y gravamen de los derechos 
reales y posesión de bienes inmuebles, dándole una apariencia jurídica de 
legitimidad y fe pública a lo que aparece asentado y anotado en el Registro 
Público. El Registro Público de la Propiedad tiene como finalidad dar publicidad 
sobre las cosas y los derechos reales. El artículo 3042 del Código Civil para el 
Distrito Federal establece: 
Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán: I. Los títulos 
por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave