Introduccion a los Instrumentos de Regulacion Urbana

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Clase 8
Dra. Arq. Laura Alcalá
Introducción a los Instrumentos de Regulación Urbana. 
TRAZADO + NORMATIVA
Parcelas 8 x 33m
Parcelas 13 x 33m
Ley de 1879
Retícula de 1811 y evolución de la 
ocupación de la manzana
Tenement House Act de 1901
Zoning Resolution de 1916Condiciones insalubres de trabajo en la 
5ta Avenida
Principio del Setback
Proyecto de edificación
para áreas centrales, subcentrales, intermedias y suburbanas . 
Comisión del Plan Regional de Nueva York. 1920
Plano de exposición al cielo
Zoning Resolution de 1961
Floor Area Ratio.
(proporción
del área total que 
se puede edificar)
Las ordenanzas, 
Los reglamentos de edificación
Las normativas urbanas 
 Necesidad o urgencia de controlar algún 
aspecto urbano
 Con el fin de proponer un desarrollo 
determinado, anticipándose a problemas 
 O con el fin de orientar un desarrollo 
aproximándose a la ciudad deseada
Surgen de 
 Necesidad o urgencia de controlar algún aspecto urbano
 Vertientes de agua de las techumbres
 Desagues y abastecimiento de agua
 Control de incendios / salidas de emergencias
 Asoleamiento y ventilación
 Chimeneas y humos
 Usos compatibles
 Sistemas constructivos
 Superficies mínimas
 Dotaciones de baños
 Medianeria
 Tráfico/ protección de las esquinas
 Alturas
 Densidades
 Distribución y mezcla de usos
 Redistribución de las rentas y plusvalías
 Propuesta de un desarrollo determinado, anticipándose a 
problemas o con el fin de orientar un desarrollo 
aproximándose a la ciudad deseada
 Con el fin de orientar un desarrollo aproximándose a la ciudad deseada
Zoning
Separación funcional
Regulación por parcelas
Barrios o distritos
Mixtura funcional
Regulación por manzanas
Tendencias actuales
Código vigente en BsAs 1977 
Plan Director de 15 años antes
Borrador Nuevo Código
• Eliminación del FOT
• Eliminación del zoning
• Alturas máximas según identidad barrial
• Construcciones sobre línea municipal (sin retiros)
 Mixtura funcional
• Redireccionamiento vehicular hacia avenidas
• Revalorización de areas subdesarrolladas
https://www.infobae.com/sociedad/2018/03/
21/planeamiento-urbano-presentan-los-
proyectos-para-construir-la-nueva-ciudad/
Eliminación del factor de 
ocupación total (FOT) Reemplazo 
por tipos de construcción según 
su volumen 
Graduación de mixtura de usos a 
diferencia de las antiguas 
zonificaciones (dejarán de existir 
las zonas residenciales o 
industriales exclusivas: la idea es 
que convivan).
En Argentina la Regulación Urbana es una competencia de 
los gobiernos locales, pero depende de las atribuciones
definidas por cada Provincia . 
 Regulación y control de la actividad inmobiliaria
 Planes e instrumentos de acción pública directa
 Herramientas de tipo fiscal
 Mecanismos de participación, concertación y colaboración
Fuente: Eduardo Reese, 2014
Fuente: Eduardo Reese, 2014
Las normas de tipo universal que regulan el fraccionamiento
del suelo y la incorporación de suelo urbano,
por lo general, no han sido aplicadas con el criterio
de recuperar plusvalías en Argentina. 
La Normativa Urbanística genera valorizaciones del suelo
Sin embargo …
Propiedad privada
del Suelo
Función social 
del Suelo
Tendencias actuales
Instrumentos urbanísticos de 
captura y redistribución de beneficios del desarrollo urbano
Antecedentes latinoamericanos
EXPERIENCIAS PIONERAS EN COLOMBIA Y BRASIL 
a partir de los 80
Habilitaron y promovieron la aplicación de instrumentos
que permiten al Estado captar una parte de los beneficios
generados por las actuaciones urbanísticas que regulan el uso del 
suelo urbano y del espacio aéreo urbano, y eventualmente 
redistribuirlos con propósitos de equidad y utilidad pública
Instrumentos para recuperación de plusvalías
• Impuesto inmobiliario (mecanismo por excelencia)
• Contribución por mejoras
• Impuestos a tierra vacante o baldía
• Suelo creado / Otorgamiento oneroso del derecho de 
construir (techo legal de densidad)
• Cesiones de suelo
• Transferencia de derechos de construcción
• Operaciones urbanas
• Reajuste de tierras
Regulación Urbana en Rosario
Modificación del Código Urbano (2011) 
a partir de un Plan Urbano (2007/2017)
renovación de instrumentos de planeamiento 
y de gestión urbana
Ejemplo
Contribución Compensatoria por beneficios extraordinarios en urbanizaciones y edificaciones .
Mediante la reforma del Código
Urbano de Rosario se bajaron drásticamente las alturas 
de edificación libremente permitidas hasta entonces
en ciertas zonas de la ciudad, con lo cual, toda 
superación de ese nuevo límite pasó a convertirse en
un beneficio extraordinario otorgable por el sector
público mediante el pago en una compensación.
O cargas por derechos de construcción
semejante en Brasil a “ Contribución 
Onerosa por el Derecho Adicional de 
Construcción”
“el derecho de construcción del propietario
del suelo está limitado a un coeficiente básico,
diferente del máximo que puede soportar el
Área”
La Contribución Onerosa por el Derecho Adicional de 
Construcción impone una carga por el derecho
a construir por encima de ese básico definido por
el municipio, y hasta un nivel máximo establecido
en el plan maestro. Estos supone:
• aceptación de que para soportar mayores volúmenes 
de construcción o usos jerárquicos del suelo, se 
requieren mayores inversiones públicas en obras de 
infraestructura y servicios. 
• reconocimiento de que los metros cuadrados 
adicionales de construcción son considerados un 
patrimonio público que no puede otorgarse a algunos 
ciudadanos en detrimento de otros, a menos que se 
compense a la sociedad por obtenerlos.
Fuente: Cuenya y Gozález, 2017
fondo de desarrollo urbano
parques, drenaje y saneamiento,
equipamiento comunitario, 
regularización de
asentamientos irregulares y 
restauración de edificios
de patrimonio histórico.
En Brasil:
Fuente: Eduardo Reese, 2014
El nuevo código de Rosario
introduce tres nuevos cambios importantes: 
a) Reduce la altura permitida en algunas
zonas donde hasta entonces se podía construir hacia
arriba de manera ilimitada según lo que permitiera
la tecnología constructiva (por ejemplo en la
zona céntrica donde además predominan muchos
edificios de valor patrimonial); 
b) Preserva la altura en otros tramos (la mayoría de los 
barrios residenciales)
c) Estimula mayores alturas en zonas
de previsible expansión y en grandes corredores
como avenidas o accesos a la ciudad.
Exige el pago de 
compensaciones
por parte de propietarios
beneficiados
por las normas
subsidios a los propietarios
de inmuebles catalogados para 
preservación
El monto de la Compensación se 
establece en base a un valor del m2
que varía según las zonas de la ciudad
modalidades 
de pago:
Aporte monetario
Ejecución de obras públicas
Donación de tierras
ZONAS DE APLICACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS EN LA CIUDAD DE ROSARIO
Ordenanzas 8243, 8244, 8980 y 9068, Municipalidad de Rosario.
Propuesta de modificación del Codigo Urbanístico de BsAs
Reajuste de tierras
Gestión y Concertación Publico /Privada
BIBLIOGRAFÍA
Cesar Guzman Guzman
“Una vuelta a la manzana.Las ordenanzas y la forma urbana” Revista Bitacora Urbana N12, 
2008
Joaquim Sabaté i Enric Serra. 
“Vindicació de les ordenances figuratitves del París Barroc” Quaderns d’arquitectura i 
urbanisme. Nº.148
Franco Macuso
“Las experièncias del Zoning”
Editorial Gustavo Gili S.A. 1980
Beatriz Cuenya y Eduardo González. 2017. PLANIFICACIÓN Y REDISTRIBUCIÓN DE 
BENEFICIOS DEL DESARROLLO URBANO: LA CONTRIBUCIÓN
COMPENSATORIA EN ROSARIO, ARGENTINA. Revista INVI N 90. Chile
Plan Urbano Rosario 20017/2017. 
Borrador Código Urbanístico de Buenos Aires