taller contrato de arrendamiento 2

Vista previa del material en texto

TALLER 2
Contrato de Arrendamiento
¿Cuál es la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento?.
Todo contrato es susceptible de renovación o de prorroga según la voluntad de las partes, teniendo en cuenta que el arrendamiento de vivienda urbana y de locales comerciales tiene regulación especial que se debe observar, tema que se aborda más adelante.
En los demás casos la renovación o prórroga se ajusta a lo que la partes acuerden voluntariamente.
Arrendamiento de vivienda urbana y locales comerciales.
Las normas del código civil sobre el arrendamiento son de aplicación general, pero ciertos aspectos en el arrendamiento de vivienda urbana y en locales comerciales tienen tratamientos especiales.
Respecto al arrendamiento de vivienda urbana, tenemos que su la hace la ley 820 de 2003, tema que se aborda en el siguiente artículo.
Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la ley 820 de 2003, que, por sus efectos sociales, mereció condiciones especiales en favor del arrendatario.
Ley de arrendamiento de vivienda urbana
La ley de arrendamiento de vivienda urbana, como ya se dijo, es la 820 de 2003 en el primer inciso del artículo 2 señala:
“El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado”
Esta ley está por encima del código civil o incluso de lo que digan las partes, en cuanto a los temas específicamente regulados por ella, y sólo en los temas no regulados de forma expresa son aplicables las normas generales del código civil.
Formas del contrato de vivienda urbana.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede hacer de forma escrita o de forma verbal, según lo permite el artículo 3 de la ley 820.
No obstante, la recomendación es que siempre se haga por escrito para evitar conflictos en aspectos como:
1. Fecha de inicio del contrato.
2. Duración.
3. Precio o canon.
4. Fecha para el pago.
Esta son situaciones que dan origen a discusiones y para evitarlo, se han de dejar por escrito, y claramente para evitar interpretaciones interesadas.
Tanto el arrendador como el arrendatario deben conservar una copia del contrato, y cuanto menos, se le debe hacer reconocimiento de firmas o autenticación.
Cualquier medida para evitar conflictos futuros es bienvenida.
Contenido del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
El artículo 3 de la ley 820 de 2003 dispone que el contrato de arrendamiento debe contener como mínimo los siguientes requisitos o elementos:
1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
4. Precio y forma de pago.
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
6. Término de duración del contrato.
7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.
Son los elementos mínimos que debe contener el contrato, pero la partes puede agregar los que consideren necesarios.
Clasificación de los contratos arrendamiento de vivienda urbana.
La ley 820 de 2003 hace una clasificación de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana de la siguiente forma:
· Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales.
· Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio.
· Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios.
· De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.
A modo de ejemplo podemos señalar lo siguiente:
· Contrato individual: Pedro toma en arrendamiento el apartamento para él y su familia.
· Contrato mancomunado: Pedro y Pablo toman en arrendamiento el apartamento para que vivan las familias de Pedro y Pablo. Pedro y Pablo son coarrendatarios y solidarios por el pago del arrendamiento y demás obligaciones derivadas o accesorias.
· Contrato compartido: Pedro arrienda un apartamento, pero solo en parte, pues el resto está ocupado por el arrendador.
· Contrato de pensión: Pedro, que es estudiante universitario, arrienda una habitación con derecho a servicios, uso compartido de la cocina y los baños. Importante tener en cuenta que este tipo de contrato debe ser inferior a un año, y cualquiera de las partes puede terminarlo en cualquier tiempo y sin indemnización, pero con previo aviso de 10 días. Es un caso muy especial de arrendamiento al que no le aplican las normas generales sobre la terminación del contrato.
Cualquiera de estas modalidades de arrendamiento está sujetas a la ley 820.
Duración del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
La duración del contrato es el que señalen las partes y no hay duración mínima ni máxima excepto en el contrato de arrendamiento de pensión.
Si las partes no acuerdan el término de duración del contrato, el artículo 5 de la ley 820 presume que es un año.
Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
El artículo 6 de la ley 820 de 2003 señala lo siguiente respecto a la prórroga del contrato:
“El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley”.
i las partes nada dicen sobre la terminación del contrato, este se prorroga en las mimas condiciones, excepto el precio del arrendamiento que se debe incrementar en el porcentaje que indica la ley.
Valor del canon de arrendamiento de vivienda urbana.
El artículo 18 de la ley 820 señala que el precio mensual del arrendamiento no puede exceder del 1% del valor comercial del inmueble.
Y precisa que el valor comercial que se tome como referencia no puede exceder de dos veces el avalúo catastral del inmueble.
Es decir que si el avalúo catastral de un apartamento es de $100.000.000, el valor comercial sobre el que se debe calcular el canon de arrendamiento no debe ser superior a $200.000.000, es decir, que el arrendamiento sería de máximo $2.000.000, que viene a ser lo mismo que aplicar el 2% al avalúo catastral que en el ejemplo son $100.000.000.
La realidad es que el precio normal de un arrendamiento es aproximadamente del 0.5% de valor comercial del inmueble; es lo que generalmente se cobra de arrendamiento en cualquier inmueble para vivienda.
Incremento del arrendamiento anual de vivienda urbana.
Como la inflación incrementa constantemente, la costumbre es que cada año se incrementa el arriendo.
Este aspecto también está regulado y lo hace el artículo 20 de la ley 820 de 2003:
“Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento,deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación”.
Lo primero que se debe enfatizar aquí, es que el incremento no se hace al iniciar un año nuevo, esto es, desde el primero de enero. NO. El incremento se hace luego de un año de haberse iniciado el contrato, de modo que, si el contrato inició el primero de julio, el incremento se debe hacer el primero de julio de cada año.
En el siguiente artículo se aborda con más detalle el tema del incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana.
Lo importante a tener claro es que el arrendamiento no se puede incrementar más de lo que se incrementó el índice de precios al consumidor en el año inmediatamente anterior a aquel en que se hace el incremento.
En cuanto al arrendamiento de locales comerciales debemos remitirnos al código de comercio, en especial al artículo 516 y siguientes, tema desarrollado en el siguiente artículo.
En los demás casos se aplican las normas generales del código civil, como en el arrendamiento de fincas, maquinaria, vehículos, etc., al igual que se aplica lo que se incluya en el contrato de arrendamiento que se constituye en ley para las partes.
Referencias bibliográficas
· Contrato de arrendamiento. Recuperado de: 
https://www.gerencie.com/contrato-de-arrendamiento.html