Grupo4 Propiedades de Inversion

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Universidad de Guayaquil
Facultad de Ciencias Administrativas
Escuela de Contaduría Pública Autorizada
Materia: Contabilidad Superior 1
Grupo#4
Aguilar López Nathaly Ivanova
Espinoza Aquino Ángel Luis
Flores Zavala María Paula
Ramírez Guato María Belén
Castillo Alvarez Billy Fernando 
Docente: Econ. CPA. Ana Isabel Espinoza Cume, MCA
Tema: 
· Cómo opera el mercado de inversión inmobiliaria en Ecuador, sujetos que intervienen. 
· Quién determina el avalúo de los inmuebles
· Cómo se da la transferencia de inmuebles en Ecuador. Cuáles son los impuestos que se deben pagar.   
Guayaquil, Ecuador
2021-2022
CÓMO OPERA EL MERCADO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN ECUADOR, SUJETOS QUE INTERVIENEN.
Algunas entidades operan, interna o externamente, un fondo de inversión que proporciona inversiones con ganancias determinadas por unidades en el fondo. Análogamente, algunas entidades emiten grupos de contratos de seguro con componentes de participación directa y mantienen los elementos subyacentes propiedad de inversión (investment property. A efectos de los párrafos 32A y 32B solo, los contratos del seguro incluyen contratos de inversión con componentes de participación discrecional. El párrafo 32A no permite que una entidad mida una propiedad tenida por el fondo parcialmente al costo y parcialmente a valor razonable. (Véase la NIIF 17 Contratos de Seguro para los términos usados en este párrafo que están definidos en esa Norma.)
Si una entidad escoge modelos diferentes para las dos categorías descritas en el párrafo 32A, las ventas de propiedades de inversión que se hagan entre conjuntos de activos medidos usando diferentes modelos se deben reconocer a su valor razonable, y el cambio acumulativo en el valor razonable se debe reconocer en resultados. De acuerdo con ello, si la propiedad para inversión es vendida desde un conjunto en el cual se usa el modelo de valor razonable a otro en que se emplea el modelo del costo, el valor razonable de la propiedad en la fecha de la venta será su costo atribuido.
En el mundo de las inversiones inmobiliarias, existen tres clases de negocios que son claros, cada uno tiene sus propias reglas, condiciones y procesos diferentes.
El primer tipo de inversión es el de ganancia de capital; el segundo, por flujo de efectivo y el tercero es el desarrollo inmobiliario. En ese sentido, la idea central de cada una de estas formas de obtener retorno financiero es la siguiente:
· GANANCIA DE CAPITAL: COMPRAR PARA VENDER
· FLUJO DE EFECTIVO: COMPRAR PARA ALQUILAR
· DESARROLLO INMOBILIARIO: GENERAR VALOR
GANANCIA DE CAPITAL. - Significa que desde el momento en que adquirimos un activo inmobiliario para inversión tenemos que comprar por debajo del precio del mercado, así cuando lo vendamos siempre ganaremos, aún la economía del país se encuentre inestable ganaremos y no perderemos.
Por otro lado, también debemos de tener en cuenta que el valor de un inmueble va aumentando a medida que pasa el tiempo. Algunos predios incrementan su valor más rápido y en mayor volumen que otros inmuebles. La clave para ser un inversionista exitoso es justamente comprender y conocer en que momento comprar un inmueble.
Por ejemplo, si se trata de un predio ubicado aledaño a un lugar en donde se desarrollará un centro comercial o financiero, el predio aumentará su valor por el simple hecho de ser colindante con el proyecto. De esta manera vemos como una propiedad aumenta su valor, esto es, generar plusvalía sin la intervención necesaria del propietario. Otro claro ejemplo sería el predio ubicado en una zona con parámetros urbanísticos favorable a la edificación de grandes proyectos.
No olvides EL NEGOCIO INMOBILIARIO se encuentra en comprar NO al vender.
FLUJO DE EFECTIVO. - Lo cual quiere decir que, la propiedad debe generar rentas que se obtengan del alquiler del inmueble. Y más aún, si se tratara de un Flujo de Efectivo Libre, que representa el efectivo disponible una vez que se hayan efectuado todas las inversiones en el activo fijo y en el capital de trabajo necesario para realizar las operaciones necesarias para desarrollar un proyecto inmobiliario; éste debe ser suficiente para cubrir el gasto de mantenimiento y otros que requiera la administración del inmueble y todavía produzca rentabilidad para el inversionista. Estamos hablando de obtener buenas rentas, esto quiere decir que podemos vivir de nuestros ingresos por el alquiler de nuestros predios.
DESARROLLO INMOBILIARIO, implica el conocimiento de distintas disciplinas, tales como administración, arquitectura, derecho, finanzas, estudios de mercado entre otros.
Este tipo de inversión requiere un análisis detallado respecto a la potencialidad económica del bien. La clave está en   maximizar la velocidad y volumen de venta.  Para ello se requiere importantes inversiones en marketing, en posicionamiento y gestión de marca.
En Ecuador es precisamente el sector de la construcción el que ha crecido significativamente en la última década, siendo Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra más de la mitad de las viviendas que se construyen en el país lo que sin lugar a dudas constituye uno de los sectores no petroleros más dinámicos de la economía del país, que contribuye a la generación de empleo.
El aumento de liquidez para el sector inmobiliario, a través de mayor concesión de créditos por parte del sector bancario público y privado provocó que los precios de los bienes inmuebles aumenten a mayor ritmo durante este periodo. Utilizando datos del sector bancario privado de colocaciones en préstamos de vivienda para construir una variable proxy del precio promedio de vivienda a nivel nacional realizamos pruebas para determinar la presencia de una burbuja de precios inmobiliaria. Usando el ratio precio/alquiler.
INVERSIONISTA:
es la persona que cuenta con un buen capital para comprar y revender propiedades o bien para iniciar el desarrollo de un proyecto. Esta persona por lo general, aprovecha las rebajas en precios u ofertas de quienes venden sus casas o terrenos para comprarlos y revenderlos por un precio mayor obteniendo así una utilidad prácticamente inmediata.
Ventajas: Altos niveles de ingreso, independencia financiera, muy buenas ganancias a corto plazo.
Desventajas: Siempre existe el riego del inmueble como la ubicación o riesgos del mercado, ya sea la falta de liquidez o la variabilidad en el tipo de cambio de la moneda.
DESARROLLADOR:
Muy parecido al inversionista, pero con la infraestructura para desarrollar proyectos. Se refiere a las personas o compañías que tienen la capacidad de adquirir propiedades para construir edificios, bodegas o centros comerciales o bien comprar grandes porciones de tierra para desmembrarlas en pequeños terrenos y venderlos a clientes de nivel popular.
Ventajas: altos ingresos, control sobre la gestión de propiedades o terrenos, control sobre el proceso de compra, promoción e ingresos.
Desventajas: mucha competencia, se requiere tener mucho capital para invertir, los ingresos no son inmediatos, amplio conocimiento del mercado, mucha audacia en los negocios.
CONSTRUCTOR:
otro negocio altamente rentable que tiene que ver con la construcción. Aunque en este último caso el negocio está más enfocado directamente en el proceso constructivo, también tiene mucho que ver con el mercado inmobiliario pues sus principales clientes son los inversionistas o desarrolladores quienes requieren sus servicios para la construcción de casas, condominios u oficinas para la venta o renta. Su utilidad proviene de la construcción de unidades habitacionales a bajo costo.
Ventajas: altos ingresos.
Desventajas: mucho capital para invertir, mucha competencia
QUÉ ES UN AVALÚO
Avaluar significa determinar el valor de las cosas, por lo que, haciendo referencia a un inmueble.
Un avalúo es la estimación precisa del valor o precio de un bien, es decir su valor real, el cual se representará mediante un documento confidencial. La valorización del bien inmueble se establece a través de un profesional calificado que deberá basarse en diferentescaracterísticas que posea el inmueble.
Existen dos tipos de avalúos: comercial y catastral, el primero te permitirá conocer las características específicas de una construcción y las modificaciones que ha sufrido a través del tiempo, mientras que el catastral tiene más en cuenta el terreno y la ubicación del inmueble, con base en el segundo se determina el valor del impuesto predial. Por lo general son valores diferentes, a la hora de comprar o vender debes tener en cuenta el avalúo comercial; para vender un terreno se tendrá en cuenta el catastral, ambos, pueden convertirse en un buen argumento de venta.
Cuando se solicita un crédito hipotecario este será un trámite obligatorio, pero es importante conocer para qué se realiza, estos son algunos de los beneficios:
· Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de sus bienes muebles e inmuebles.
· Es un avalúo técnico para estimar un valor comercial del predio valuado.
· Si vas a vender o comprar un inmueble, es necesario conocer su valor comercial, que mejor garantía que un avalúo.
· El avaluador frente al sistema financiero es los ojos frente a la garantía.
· Son un buen argumento de venta pues permite establecer un precio claro y justo para el inmueble, en el que todas las partes ganen.
POR QUÉ ES IMPORTANTE
Porque así evitará darle un precio muy elevado, cosa que dificultaría su venta, o venderla a un precio por debajo de su valor real y tener pérdidas.
En el caso, como comprador, le dará la certeza de que el inmueble vale lo que dice el vendedor, lo cual le permitirá conocer diferentes características de su futura propiedad, asegurándose de que se encuentre en buenas condiciones y por lo tanto de que se está realizando una compra justa, y a su vez ayudará a saber el valor real del bien que está adquiriendo.
CÓMO SE REALIZA
Para realizar la valorización de un inmueble, se deben tomar en cuenta las condiciones físicas del inmueble, el estado de conservación en el que se encuentre, los metros de terreno, los metros construidos, la superficie, la calidad de los materiales de construcción, si cuenta con todos los servicios, su habitabilidad, la ubicación en la que se encuentra, etc. Al igual, el profesional deberá realizar un estudio de mercado de propiedades similares en el entorno para poder asignarle el valor que le corresponda al bien inmueble. El perito debe recibir la documentación de la casa antes de su visita para poder corroborar lo que se menciona en las escrituras y así saber si estás haciendo una compra justa.
QUIÉNES LO PUEDEN REALIZAR
sólo se puede realizar por peritos valuadores, es decir, por un experto con cédula profesional de valuador, se debe saber también que éste puede ser por parte de diferentes instituciones.
Para efectos de aplicación de este reglamento, serán responsables de la administración, registro, control, cuidado, uso y egreso de los bienes de cada entidad, quienes ocupen los siguientes cargos/puestos o quienes hagan sus veces: 
Responsable de la Unidad de Bienes
Será el/la encargado/a de dirigir, administrar y controlar los bienes y existencias de la entidad u organismo. En las entidades u organismos cuya estructura orgánica lo justifique, el responsable de la Unidad de Bienes o quien haga sus veces, podrá contar con un equipo de apoyo en el control y cuidado de los bienes y existencias. 
Guardalmacén.Será el/la responsable administrativo del control en la inspección, recepción, registro, custodia, distribución, conservación y baja de los bienes institucionales.
Custodio Administrativo. -
Será el/la responsable de mantener actualizados los inventarios y registrar los ingresos, egresos y traspasos de los bienes en la unidad, conforme a las necesidades de los usuarios. El titular de cada unidad administrativa de la entidad u organismo, designará a los Custodios Administrativos, según la cantidad de bienes e inventarios de propiedad de la entidad u organismo y/o frecuencia de adquisición de los mismos.
 Usuario Final. - 
Será el/la responsable del cuidado, uso, custodia y conservación de los bienes asignados para el desempeño de sus funciones y los que por delegación expresa se agreguen a su cuidado. 
Contador. –
 Será el/la responsable del registro contable de todos los bienes y existencias sobre la base de lo dispuesto en el Código Orgánico dePlanificación y Finanzas Públicas, su reglamento y las normas que le fueren aplicables. 
CÓMO SE DÁ LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES EN ECUADOR.
CUÁLES SON LOS IMPUESTOS QUE SE DEBEN PAGAR.
Una entidad determinará si una transacción de intercambio tiene carácter comercial mediante la consideración de la medida en que se espera que cambien sus flujos de efectivo futuros como resultado de la transacción. Una transacción de intercambio tiene naturaleza comercial si: 
(a) la configuración (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del activo recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del activo transferido; o 
(b) el valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectada por la permuta, se ve modificado como consecuencia del intercambio; y además 
(c) la diferencia identificada en (a) o en (b) es significativa al compararla con el valor razonable de los activos intercambiados.
Al determinar si una permuta tiene carácter comercial, el valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectadas por la transacción deberá tener en cuenta los flujos de efectivo después de impuestos. El resultado de estos análisis puede ser claro sin que la entidad tenga que realizar cálculos detallados. 
El valor razonable de un activo, puede medirse con fiabilidad si (a) la variabilidad en el rango de las mediciones del valor razonable del activo no es significativa, o (b) las probabilidades de las diferentes estimaciones, dentro de ese rango, pueden ser evaluadas razonablemente y utilizadas en la medición del valor razonable. Si la entidad es capaz de medir de forma fiable los valores razonables del activo recibido o del activo entregado, entonces se utilizará el valor razonable del activo entregado para medir el costo del activo recibido, a menos que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del activo recibido. 
Una propiedad de inversión, mantenida por un arrendatario como un activo por derecho de uso se medirá inicialmente a su costo de acuerdo con la NIIF 16.
¿A QUIÉN ESTÁ DIRIGIDO?
· Personas naturales y/o jurídicas propietarias y compradoras de bienes inmuebles patrimoniales
· Gobiernos Autónomos Descentralizados
· Ministerios e instituciones públicas propietarias de bienes inmuebles patrimoniales
¿QUÉ NECESITO PARA HACER EL TRÁMITE?
REQUISITOS OBLIGATORIOS:
· Solicitud dirigida al director(a) Ejecutivo(a) o al director(a) Regional según el lugar donde se presente la solicitud, detallando la ubicación del inmueble.
· Copia simple de la minuta de compra venta.
· Presentar la Solicitud dirigida al(la) director(a) Ejecutivo(a) y/o al director regional según el lugar donde se presente la solicitud.
· Revisión de información y actualización de la ficha de inventario del bien inmueble.
· Emisión de la certificación de registro de transferencia de dominio en forma física o a través de correo electrónico.
¿Qué impuestos debo pagar en una transferencia de dominio?
Dependiendo del caso se generan obligaciones tributarias de quien va a celebrar el contrato con el Municipio del Distrito Metropolitano. 
Los cuales pueden ser:
• Impuesto a la Alcabala.
• Impuesto a la Utilidad.
• Contribución Especial de Mejoras (CEM).
¿Qué es el impuesto a la utilidad?
Es una obligación tributaria que establece la Ley (COOTAD), a la ganancia que se obtiene por transferir la propiedad de predios urbanos; por lo que, en transferencia de bienes rurales no debe pagar este impuesto.
¿Qué es el impuesto de alcabala?
Es un impuesto que establece la Ley (COOTAD), a las transferencias o traspaso del derecho de propietario de bienes inmuebles (lotes, departamentos, casas, parqueaderos, etc.)
¿Qué significa la contribución especialde mejoras?
Es una contribución que debe hacer el propietario del bien, por el beneficio que ha recibido el predio, por la construcción de obra pública, siendo este valor prorrateado en cuotas anuales; sin embargo, si se va a transferir dicho predio, se debe pagar el saldo que se encuentre pendiente de pago (Ordenanza 092 de 2003).
¿Cuánto debo pagar?
Para consultar un valor aproximado de los impuestos de Utilidad y Alcabala, usted puede hacerlo en la CALCULADORA TRIBUTARIA, ingresando a la página web del Municipio de Distrito Metropolitano.