Contratos en Especial

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Contratos en Especial			\
1. Compraventa
Concepto. La cosa y el precio en dinero
Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero 
Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contraltos. En este sentido, la transferencia de la propiedad de la cosa de que se trate debe ser lícita, posible (material y jurídicamente), determinada o determinable, susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aun cuando éste no sea patrimonial.
Es admisible la venta de cosa ajena. En ese caso, el vendedor estará obligado a emplear los medios a su alcance para que la prestación pueda cumplirse. Si por culpa suya la transferencia de la cosa no se produce, deberá indemnizar los daños causados 
Caracteres:
a. Consensual: se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes.
b. Bilateral: genera obligaciones para ambas partes.
c. Oneroso: la ventaja que recibe cada una de las partes exige una contraprestación.
d. Típico: se encuentra regulado legalmente.
e. No formal: no se exige para su otorgamiento el cumplimiento de forma alguna. Ello no obstante, el art.1017 establece que deben ser otorgados por escritura pública los contratos que tengan por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos sobre inmuebles (p.ej. compraventa de inmuebles); los contratos que tengan  por objeto derechos litigiosos o dudosos y los actos que sean accesorios de contratos otorgados por escritura pública.
Obligaciones de las partes
Del vendedor
El vendedor debe: 
a) transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. 
b) poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta (por ejemplo, debe entregar al comprador una factura donde se describa la cosa vendida, su precio o la parte del mismo que haya sido pagada y demás términos de la venta). 
c) prestar toda cooperación que le sea exigible para que se concrete la transferencia de dominio 
La tradición, entonces, constituye el modo suficiente para transferir la propiedad de la cosa.
Del comprador
El comprador debe:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado.
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.
2. Locación
Advertencia preliminar: 
El Código Civil distinguía tres clases de locación: de cosas, de servicios y de obra, según que el objeto del contrato fuera entregar el uso y goce temporario de una cosa,  proveer un servicio (obligación de medios) o realizar una obra material o intelectual (obligación de resultado).
El Código Civil y Comercial ha modificado sustancialmente el instituto, de modo que actualmente el contrato de locación se refiere exclusivamente a cosas. Las otras dos formas han dejado de denominarse locación y pasaron a ser reguladas como contrato de servicios y contrato de obra.
Concepto:
Hay contrato de locación si una parte, denominada locador, se obliga a otorgar a otra, denominada locatario, el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero 
Caracteres:
a. Consensual: se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes.
b. Bilateral: genera obligaciones para ambas partes.
c. Oneroso: la ventaja que recibe cada una de las partes exige una contraprestación.
d. Típico: se encuentra regulado legalmente.
e. No formal: en principio, rige la libertad de formas, pero si se trata de la locación de un inmueble o de una cosa mueble registrable, se exige que el contrato, al igual que sus prórrogas y modificaciones, sea otorgado por escrito.
f. De ejecución continuada o tracto sucesivo: las obligaciones de cada una de las partes (mantener al locatario en el uso y goce de la cosa y pagar el precio) renacen con el inicio de cada nuevo período.
g. Transmisible por causa de muerte: excepto pacto en contrario, en caso de muerte de alguna de las partes, el contrato de locación se transmite a los herederos del locador o a los herederos del locatario, según corresponda. Los herederos del fallecido deberán respetar los términos del contrato y el plazo de vigencia 
Tiempo de la locación:
El plazo máximo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y de cincuenta años para los otros destinos.
En materia de locación de inmuebles, el CCyC establece un plazo mínimo de dos años, como un modo de garantizar al locatario una cierta estabilidad, sea habitacional, comercial o industrial.
Este plazo mínimo es de orden público y, por tanto, no puede ser dejado de lado por acuerdo de partes (no se admite la celebración de un contrato locativo de inmueble en el que se establezca una duración menor a dos años). Ello no obstante, el locatario puede renunciar a dicho plazo, posteriormente, cuando ya se encuentra ejerciendo la tenencia de la cosa
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Obligaciones de las partes: 
Del locador
El locador debe:
a. Entregar la cosa conforme a lo acordado o, a falta de previsión contractual, en estado apropiado para su destino. 
b. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en la calidad o defecto de la cosa, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
c. Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato de locación se extingue sin culpa del locatario.
Del locatario
El locatario debe:
a. Usar y gozar de la cosa conforme a su destino, sin poder variarlo,  aunque ello no cause perjuicio al locador.
b. Conservar la cosa en buen estado. 
c. Pagar el canon convenido. 
d. Restituir la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
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3. Mutuo: concepto y características
Hay contrato de mutuo o préstamo de uso cuando el mutuante se compromete a entregar al mutuario en propiedad, una determinada cantidad de cosas fungibles, y éste se obliga a devolver igual cantidad de cosas de la misma calidad y especie.
Al ser objeto del mutuo cosas fungibles, es decir, intercambiables unas por otras de la misma especie y calidad (por lo común, una suma de dinero), el mutuario dispone de ellas libremente, dado que se le transmiten en propiedad.
4. Mandato
Hay contrato de mandato cuando una parte (mandatario) se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra (mandante).
La principal consecuencia jurídica del contrato de mandato, es la representación del mandante por el mandatario, quien actúa a nombre y por cuenta del primero.
El poder es el instrumento que otorga el mandante a favor del mandatario, donde consta la representación que ejerce este último, para cumplir uno o más actos jurídicos por cuenta e interés del mandante.
Obligaciones de las partes
Del mandatario
a. Cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto, con el cuidado que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución;
b. Dar aviso inmediato al mandante de cualquiercircunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes;
c. Informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses que pudiera surgir con el mandante y de toda otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del mandato;
d. Mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del mandato que, por su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser divulgada;
e. Dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del mandato, y ponerlo a disposición de aquél;
f. Rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato;
g. Entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio;
h) Informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la ejecución del mandato;
i) Exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada, y entregarle la que corresponde según las circunstancias.
Del mandante
a. Suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato y compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que haya incurrido para ese fin;
b. Indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la ejecución del mandato, no imputables al propio mandatario;
c. Liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole de los medios necesarios para ello;
d. Abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restitución (conf. arts. 1319 a 1334).
5. Fianza
Concepto 
Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento.
El contrato de fianza es accesorio de otro principal, que es donde asume las obligaciones el deudor al que el fiador garantiza.
La fianza debe convenirse por escrito y comprende los accesorios de la obligación principal y los gastos que razonablemente demande su cobro, incluidas las costas judiciales.
Es práctica normal en materia de locación de inmuebles incluir uno o dos fiadores de las obligaciones del locatario
Efectos de la fianza
Beneficio de excusión (ejecución)
El acreedor sólo puede dirigirse contra el fiador una vez que haya ejecutado los bienes del deudor. Si la ejecución sólo alcanza para un pago parcial, el acreedor sólo podrá demandar al fiador por el saldo impago.
El fiador no puede invocar el beneficio de excusión si:
a) el deudor principal se ha presentado en concurso preventivo o ha sido declarada su quiebra;
b) el deudor principal no puede ser demandado judicialmente en el territorio nacional o carece de bienes en la República;
c) la fianza es judicial (existe fianza judicial, por ejemplo, cuando el juez, con carácter previo a otorgan una medida cautelar, exige a quien la pide que constituya una contracautela para responder por los eventuales daños y perjuicios que la medida cause).
d) el fiador ha renunciado a dicho beneficio.
Beneficio de división
Si hay más de un fiador, cada uno responde por la cuota a que se ha obligado. Si nada se ha estipulado, responden por partes iguales. El beneficio de división es renunciable.
Fianza solidaria
Si bien, como consecuencia del beneficio de excusión que consagra el art.1583, el acreedor sólo puede dirigirse contra el fiador previa excusión de los bienes del deudor, puede ocurrir que el fiador renuncie a tal beneficio o que pacte expresamente su responsabilidad solidaria con el deudor. En ese caso, el acreedor, ante el mero incumplimiento del deudor, podrá dirigirse directamente contra el fiador y exigirle el pago del total de la deuda con sus accesorios.
En el ejemplo antes dado, de quien sale como fiador del locatario en una locación de inmuebles, es común que se inserte en la cláusula respectiva que la persona de que se trate se constituye en fiador solidario del locatario, con renuncia expresa al beneficio de excusión.
Efectos de la fianza entre el deudor y el fiador
El fiador que cumple con su prestación queda subrogado en los derechos del acreedor y puede exigir a su afianzado (deudor) el reembolso de lo que ha pagado, con sus intereses desde el día del pago y los daños que haya sufrido como consecuencia de la fianza.
El fiador debe dar aviso al deudor principal del pago que ha hecho (conf. arts. 1574 a 1598).
6. Contrato de obra
Hay contrato de obra cuando una persona, denominada contratista, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual mediante una retribución.
El contratista promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.
El contrato de obra es oneroso, salvo que las partes pacten expresamente la gratuidad o que las circunstancias del caso habiliten a presumir la intención de beneficiar por parte del contratista.
El contratista puede valerse de terceros para ejecutar la obra, excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución.
7. Contrato de servicios
Hay contrato de servicios cuando una persona, denominada prestador, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a proveer un servicio mediante una retribución.
El contrato de servicios es oneroso, salvo que las partes hayan pactado expresamente su gratuidad o que, por las circunstancias del caso, puede presumirse la intención de beneficiar por parte del prestador.
El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.
Obligaciones de las partes
Del prestador
a. ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada;
b. informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida;
c. proveer los materiales necesarios para la ejecución del servicio.
d. ejecutar el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole.
Del comitente
a. pagar la retribución;
b. proporcionar al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características del servicio (si el contador va a confeccionar el balance de la empresa, deberán dársele las explicaciones referidas a las particularidades de cada operación y proveerse la documentación respaldatoria). Conf. arts. 1251 a 1261 y 1278 y 1279.
8. Transacción
La transacción es un contrato por el cual las partes, para evitar un litigio, o ponerle fin, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen obligaciones dudosas o litigiosas.
Efectos
Dispone el art. 1642 que la transacción produce los efectos de la cosa juzgada sin necesidad de homologación judicial. 
No pueden ser objeto de transacción
· Los derechos en los que está comprometido el orden público o los derechos irrenunciables.
· Los derechos sobre las relaciones de familia o el estado de las personas, excepto que se trate de derechos patrimoniales derivados de aquéllos, o de otros derechos sobre los que, expresamente, el Código admite pactar.