Costos y Presupuestos para Edificaciones

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Costos y presupuestos para 
edificaciones1: generalidades
Actividades 
preliminares 
de un proyecto
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Tabla de contenido
1. Introducción
2. Mapa conceptual
3. Etapa inicial del proyecto
3.1 Generalidades
3.2 Fijación de objetivos
3.3 Estudios de prefactibilidad
4. Estudios preliminares
4.1 Estudio topográfico
4.2 Estudio geotécnico
5. Diseños del proyecto
5.1 Diseño arquitectónico
5.1.1 Esquema básico
5.1.2 Anteproyecto arquitectónico
5.1.3 Proyecto arquitectónico
5.1.4 Especificaciones técnicas de obra
5.2 Diseño estructural
5.3 Diseño de instalaciones hidráulicas y 
sanitarias
5.4 Diseño de instalaciones eléctricas y 
afines
5.5 Diseño de instalaciones mecánicas y 
especiales
6. Estudios complementarios
6.1 Presupuesto de obra
6.2 Programacion de obra
6.3 Peglamento de propiedad horizontal y 
escrituras
7. Adjudicación y contrato de obra
7.1 Licitación
7.2 Contratos
7.2.1 La capacidad
7.2.2 Libertad o consentimiento
7.2.3 Objeto
7.3 Sistemas de contratación
8. Diseño de especificaciones
técnicas de obra
8.1 Alcance de las especificaciones 
técnicas de obra
8.2 Diseño de especificaciones técnicas 
de obra
8.3 Ejemplo de especificacion técnica
9. Material de apoyo
10. Referencias bibliográficas
Créditos
Creative commons
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
1. Introducción
Cuando se va a emprender la construcción de 
cualquier tipo de edificación, sin importar el tamaño, 
una de las primeras preguntas que se debe hacer 
es: ¿Cuánto va a costar su realización? Este 
interrogante debe ser resuelto por lo general por 
un profesional en el área de la construcción, esto 
con el fin de no quedar cortos en el presupuesto 
necesario.
También es importante definir qué es lo que se 
desea obtener, esto es, cómo son las características 
que debe tener el proyecto de construcción. Estos 
requisitos serán suministrados por el cliente o quien 
desea invertir en el proyecto. A esta actividad se le 
conoce con el nombre de “establecer los requisitos 
del cliente”, en la etapa de planeación.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
2. Mapa conceptual
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
3. Etapa inicial del proyecto
3.1 Generalidades
Todo proyecto no importa su índole se 
debe cumplir con una serie de etapas 
que permitirán su realización. En la 
etapa inicial del proyecto se debe revisar 
que el proyecto sea viable, es decir, 
que se pueda realizar, luego de su 
viabilidad se deben realizar los diseños 
y el presupuesto, y por último se debe 
ejecutar. En todas las etapas el costo del 
proyecto está presente, es decir que al 
final todos los proyectos de construcción 
se realizan con recursos financieros, 
sean estos propios, por medio de un 
crédito o donados y de allí la importancia 
de presupuestar bien.
Es común que las personas piensen 
que el costo de un proyecto, es solo el 
costo de construcción de la edificación, 
sin embargo, es necesario dejar en 
claro que el costo total de la edificación 
lo conforman todas las actividades 
necesarias de legalización, permisos e 
impuestos que conllevan la ejecución de 
cualquier proyecto de construcción.
3.2 Fijación de objetivos
La fijación de objetivos en un proyecto, es 
fundamental para determinar el destino 
hacia donde se deben dirigir todos los 
esfuerzos y actividades del proyecto, 
determinar los usos de la edificación y 
el alcance que tendrá la realización de 
la obra de construcción. La fijación de 
objetivos es la base para establecer 
los recursos que se requieren para el 
proyecto.
3.3 Estudios de prefactibilidad
En esta etapa se realizan todas las 
consultas necesarias sobre los aspectos 
técnicos y legales del proyecto a realizar, 
tales como permisos de construcción, 
impuestos, verificación del área y 
topografía del terreno, disponibilidad de 
servicios públicos, restricciones legales 
y constructivas, capacidad del suelo, 
usos del suelo, etc. 
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
4. Estudios preliminares
Los estudios preliminares de un proyecto son aquellos que permiten hacer obtener 
información técnica sobre las características del lote tanto de su superficie como 
del subsuelo. Los estudios preliminares son fundamentales para los diseños 
arquitectónicos, estructurales e hidráulicos del proyecto.
A continuación, se presentan los estudios preliminares más comunes que se realizan 
a un proyecto de construcción:
• Estudio topográfico
• Estudio Geotécnico
4.1 Estudio topográfico
El objetivo de un levantamiento topográfico es obtener las 
características del terreno que proporcionen información 
importante para la representación gráfica de la superficie 
del terreno en un plano. Con este levantamiento se 
puede optimizar el espacio disponible y realizar un diseño 
arquitectónico eficiente con el fin de reducir los costos 
finales del proyecto. También permite localizar la ubicación 
de las redes de servicios necesarios para la edificación.1 
Una vez determinado el levantamiento, es preciso realizar 
consultas con entidades oficiales como la Secretaria de 
Planeación Municipal y las curadurías urbanas; con el 
objetivo de identificar posibles afectaciones por futuros 
proyectos de desarrollo urbano de cualquier índole que 
sean de interés general de la ciudad.
1. http://fortaingenieria.com/2015/04/23/estudios-preliminares-de-un-proyecto-de-construccion/
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
5. Diseños del proyecto
Antes de iniciar el proceso de obra es necesario revisar los requerimientos del cliente, 
es decir, qué es lo que quiere construir la persona que financiará el proyecto, para ello 
es necesario elaborar, ante todo, el diseño arquitectónico, el cual es la base para los 
diseños estructurales, hidrosanitarios, eléctricos y afines. Este debe ser socializado 
permanentemente con el cliente para garantizar que el diseño aprobado no requiera 
cambios importantes en el futuro y genere reprocesos en los diseños.
Consiste en determinar con anticipación las propiedades 
físico-mecánicas del suelo, si estas permiten o no el 
desarrollo del proyecto deseado y si el insumo es adecuado 
para estimar el tipo de estructura a usar, todo esto en la 
fase de anteproyecto.
El conocimiento de las propiedades del suelo se logra 
mediante procedimientos como: inspección visual del 
terreno, ensayos de laboratorio, análisis de los estudios 
y obras realizadas en terrenos vecinos. Es necesario 
determinar el número de ensayos y el valor que estos tendrán 
para efectos de incluirlos en el valor final del proyecto. 
Uno de los factores más importantes a identificar, es la 
capacidad portante del suelo, el cual influye directamente 
en el costo de la cimentación y es uno de costos de mayor 
incidencia en el presupuesto de una edificación.2
4.2 Estudio geotécnico
2. SERVICIO NACIONAL DE APRENDIZAJE – SENA, Regional Antioquia. Julio de 2005. Cartilla PROCESOS CONSTRUCTIVOS 
EN EDIFICACIONES Versión 1. Unidad 1. Curso de Costos y presupuestos para edificaciones I – Generalidades.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
A continuación, se presentan los diseños 
básicos necesarios para una obra de 
edificación:
5.1 Diseño arquitectónicoTiene como objetivo principal el de satisfacer 
las demandas de espacios habitables para 
el ser humano en cuanto a: capacidad, 
funcionalidad, estética y tecnología. El 
diseño debe presentar soluciones técnicas 
y constructivas a los proyectos, debe ser 
eficiente y emplear elementos tecnológicos 
para el bienestar de sus usuarios.3
El proyecto arquitectónico debe cumplir la 
reglamentación urbana vigente e indicar los 
usos de la edificación; debe ser firmado por 
un arquitecto.
En la elaboración de un proyecto arquitectónico 
se presentan las siguientes fases:
5.1.1 Esquema básico
En esta etapa se realiza un planteamiento 
inicial del proyecto a manera de esquema, 
pero a escala, de modo que se pueda 
presentar al cliente con el fin de poder realizar 
ajustes de acuerdo con las necesidades del 
cliente.
5.1.2 Anteproyecto arquitectónico
En esta etapa se generan el conjunto de 
planos del proyecto, en los cuales se definen 
los espacios del proyecto y con buen grado 
de detalle. El anteproyecto debe contener al 
menos los siguientes documentos:
5.1.2.1 Memoria descriptiva
Es un documento que contiene la información 
básica del proyecto como: datos del cliente, 
datos del lote, las necesidades y restricciones 
del proyecto; lo mismo que los criterios 
utilizados en el diseño.
3. Arquitectura Técnica.net. Enlace: http://www.arquitecturatecnica.
net/diseno/diseno-arquitectonico.php
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
5.1.2.2 Planos generales
Los planos generales lo conforman el 
conjunto de planos resultado del diseño 
arquitectónico, en el cual se muestran las 
distribuciones de espacios en planta, en 
altura y los cuales contienen información 
sobre dimensiones y especificaciones 
técnicas de obra.
Forman los planos generales los siguientes:
• Planos de localización general
• Planos de Plantas
• Planos de Fachadas
• Planos de Cortes
Localización general
Indica la ubicación de la construcción en el 
terreno con respecto a las construcciones y 
de más elementos que le son vecinos (vías, 
zonas verdes). Debe colocarse la orientación 
señalando con una flecha el norte en el plano
Plantas
Es la proyección de la edificación vista 
desde arriba, estos planos indican la 
forma como están distribuidos los muros, 
ventanas, puertas, escaleras, ascensores, 
áreas comunes, privadas y otros elementos 
en cada piso o nivel.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Fachadas
Es la representación por 
medio de un dibujo de la 
imagen de la edificación, vista 
desde un punto cualquiera 
ubicado exteriormente.
Cortes
Si por medio de un plano 
vertical se corta un edificio 
por una sección cualquiera, 
ya sea en su mayor o 
menor dimensión y luego 
se separan las partes; la 
imagen que aparece es a 
lo que llamamos “corte”.
Una vez realizados los planos del anteproyecto, este permite elaborar un presupuesto 
aproximado del proyecto definitivo. 
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
5.1.3 Proyecto arquitectónico
El proyecto arquitectónico definitivo, se 
realiza una vez se presentan los planos del 
anteproyecto al cliente y se toma nota de 
las sugerencias y observaciones. En esta 
etapa es importante indicar que, una vez 
aprobadas las modificaciones para planos 
definitivos, cualquier cambio puede afectar 
el tiempo y el presupuesto de la obra, lo que 
generará retrasos en el inicio del proyecto y 
puede afectar el costo final. 
El proyecto arquitectónico definitivo además 
de los planos generales ya mencionados 
contiene los siguientes planos:
- Planos de detalles
- Plano de cubierta
- Cuadro de áreas
5.1.4 Especificaciones técnicas de obra
Las especificaciones técnicas de obra 
corresponden al documento que contiene 
la calidad de los materiales, indicaciones 
de cómo realizar procesos específicos, 
uso de determinadas tecnologías, 
procedimientos de control y construcción 
y calidad de la mano de obra requerida. 
Estas especificaciones de obra serán 
estudiadas con mayor profundidad en el 
tema “Diseño de especificaciones”.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
5.2 Diseño estructural
Con la finalidad de garantizar la preservación 
de vidas y bienes que habiten la edificación, 
este debe contar con un sistema estructural 
que permita resistir las fuerzas impuestas 
tanto por un sismo como la transmisión de 
cargas propias y de servicio al suelo del lote 
que lo sustenta.
El diseño estructural se debe realizar 
acogiendo lo dispuesto en la Norma sismo-
resistente-NSR-10, la ley 400 de 1997, la ley 
1229 de 2008.
El cálculo estructural debe contener como 
mínimo los siguientes documentos:
a) Las dimensiones de los elementos de 
soporte estructural principal de la edificación
b) La memoria de cálculo
c) Los planos generales y de detalles.
d) Las especificaciones técnicas de los 
elementos estructurales.
e) Las cantidades de obra: Peso en refuerzo 
detallado y cantidad de volumen de concreto 
discriminado por resistencia.
Fuente: http://jacomeajj.blogspot.com.co/2015/06/
planos-y-elementos-estructurales.html
Fuente: http://jacomeajj.blogspot.com.co/2015/06/
planos-y-elementos-estructurales.html
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
5.3 Diseño de instalaciones
hidráulicas y sanitarias
El diseño de redes hidráulicas y sanitarias, 
es conocido en el medio de la ingeniería 
como “Instalaciones Hidro-sanitarias” y 
corresponde al diseño de redes de suministro 
de agua potable y redes de evacuación de 
aguas negras o aguas servidas.
Este diseño debe ser realizado por un 
profesional especializado y cumplir con lo 
dispuesto en la norma NTC- 1500 Código 
Nacional de fontanería.
Al igual que el cálculo estructural, el diseño 
hidro-sanitario del proyecto debe contener 
como mínimo los siguientes documentos:
a) Los planos generales y de detalles.
b) La memoria de cálculo.
c) Las especificaciones técnicas de los 
elementos del sistema.
d) Las cantidades de obra del sistema hidro-
sanitario.
5.4 Diseño de instalaciones eléctricas y 
afines
El diseño de redes eléctricas y afines 
comprende el diseño de los siguientes 
elementos: localización de salidas de 
iluminación, tomas, tablero de circuitos, red 
de comunicaciones y sonido.
Fuente: http://www.pbelectricidad.host22.com/?p=55
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
El diseño y construcción de este tipo de 
redes, está regulado por la norma NTC-
2050 llamado “Código eléctrico colombiano”
El proyecto de redes eléctricas y afines debe 
contener la ubicación de equipos eléctricos 
como tableros, subestaciones, contadores, 
salidas de iluminación e interruptores y 
tomas de corriente.
Debe incluir además las especificaciones 
generales de materiales. Como parte integral 
de los diseños eléctricos, se debe entregar 
también una memoria de cálculo, planos de 
distribución de redes y detalles y cuadro de 
cargas. 
5.5 Diseño de instalaciones mecánicas y 
especiales
Cuando los proyectos son de gran tamaño 
bien sea residencial, comercial o institucional, 
se requiere la instalación de equipos 
especiales como: ascensores, escaleras 
eléctricas, rampas mecánicas, sistemas de 
aire acondicionado y redes de suministro 
de gas. Estos diseños deben entregarse 
con un buen nivel de detalle, memorias de 
cálculo, plano, especificaciones técnicas 
y presupuesto de obra, el cual debe ser 
incorporado en elcosto total del proyecto, 
coordinando las actividades sobre tiempo 
y condiciones que deben cumplirse para la 
instalación de los equipos. 
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
6. Estudios complementarios
Luego de obtener los diseños del 
proyecto, estos sirven como base para 
realizar el presupuesto de obra. Los 
estudios complementarios permiten 
establecer el costo total del trabajo, el 
tiempo de duración y la revisión de los 
aspectos legales entre los cuales está 
el reglamento de propiedad horizontal, 
estos aspectos son importantes antes 
de realizar el proceso de selección de la 
persona o empresa que va a ejecutar los 
trabajos.
6.1 Presupuesto de obra
El presupuesto de obra es una estimación 
“antes” de realizar el proyecto. Si no se 
tiene claridad sobre el costo del proyecto, 
con seguridad la realización de este no 
será exitosa, el presupuesto junto con 
la programación de obra deben ser las 
cartas de navegación en el proyecto.
Un buen presupuesto de obra debe estar 
apoyado en buenos diseños, confiables, 
detallados y unas especificaciones bien 
elaboradas, que permitan definir con 
claridad la calidad final de las actividades. 
Para empezar a construir el presupuesto 
de obra, se debe escribir un listado de 
todas las actividades de obra, con base 
en los planos generales y de detalles, 
luego con el objetivo de darle orden al 
presupuesto, las actividades deben 
agruparse por capítulos, bien sea por su 
naturaleza, o por etapa constructiva. 
En la tabla 2 se presenta un ejemplo de 
cómo se deben agrupar.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Las actividades de presupuesto de obra, 
costos de mano de obra, materiales y 
herramientas o equipos, los cuales se 
estudiarán en el módulo II del curso.
Este primer listado de actividades debe 
revisarse cuantas veces sea necesario, 
para evitar que falten actividades que 
terminen por afectar el costo real del 
presupuesto. 
6.2 Programación de obra
La programación de obra es una actividad 
que permite evaluar la duración de las 
actividades de construcción, ordenadas 
de forma secuencial, que permitirá 
obtener al final, la duración total de la 
ejecución del proyecto de edificación. 
Aquí hay que tener en cuenta que esta 
duración si corresponde a la duración 
total de la construcción del proyecto y que 
el presupuesto obtenido corresponde 
al gasto generado mientras se realiza 
la construcción de la edificación. Los 
costos de las actividades preliminares 
quedan por fuera del presupuesto de 
obra.
Para realizar la programación de obra, 
hoy existen herramientas informáticas, 
fáciles de manejar, que le permitirán 
hacer una buena estimación del avance 
del proyecto por periodos de semanas, 
o meses, esto permitirá calcular el flujo 
de caja del proyecto, así se conocerá 
el monto del capital que debe tenerse 
disponible para realizar los pagos a 
proveedores y contratistas, y por último 
le permitirá tener un control sobre la 
ejecución de obra, detectando atrasos 
en tareas y adelantarse a la compra de 
materiales o alquileres de equipos para 
la realización de actividades que pronto 
se iniciaran.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
6.3 Reglamento de propiedad 
horizontal y escrituras
Cuando el uso de la obra ejecutada es 
compartido como vivienda, oficinas o 
locales comerciales, debe establecerse 
un reglamento de derechos y deberes. 
El reglamento es llamado de “Propiedad 
horizontal”, el cual para requiere de la 
aprobación por las autoridades locales, 
protocolizado por escritura pública y 
registrado para que tenga efectos legales. 
Este reglamento determina las condiciones, 
derechos, obligaciones y limitaciones a las 
cuales deben someterse las personas que 
hagan uso de la edificación. 
Fuente: https://imb-obras.softonic.com/
7. Adjudicación y contrato de obra
Para la adjudicación del contrato es necesario que el dueño de la obra o contratante 
utilice un mecanismo en el cual se pueda contratar a la persona o empresa más idónea 
para la realización del trabajo con las mejores condiciones técnicas y económicas.
En esta etapa, sea que la contratación la realice el mismo dueño de la obra o subcontrate 
esta tarea, se requiere que quienes realicen esta labor sean muy objetivos al momento 
de evaluar y adjudicar, ya que al tratarse de una contratación que representa beneficio 
económico para los interesados, es importante que quienes lideren estos procesos, 
demuestren ser personas con alto sentido de honestidad y responsabilidad.
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GENERALIDADES
7.1 Licitación
La licitación es un mecanismo utilizado 
principalmente en el sector público, que tiene 
como objetivo elegir el contratista que ofrezca 
las mejores condiciones y garantías para el 
contratante en lo que refiere al manejo del 
dinero público. 
Este mecanismo funciona de la siguiente 
forma: 
a) La empresa contratante publica la 
convocatoria, en la cual se establece un 
cronograma de y los pliegos de condiciones. 
b) Las personas interesadas manifiestan 
su interés en presentar la propuesta para la 
construcción del proyecto. 
c) Luego de entregadas las propuestas, la 
entidad contratante se encarga de realizar 
una evaluación técnica económica. 
d) La empresa contratante selecciona la 
propuesta más conveniente desde el punto 
de vista económico y técnico. 
En contratos de obras pequeñas y privadas, 
se recomienda que el cliente llame a cotizar 
mínimo a 3 personas o empresas. Para 
ello debe proporcionar los planos, las 
especificaciones y un documento que se 
pude llamar “Condiciones mínimas que 
debe cumplir el contratista”, para que todos 
los interesados coticen sobre las mismas 
condiciones. De no ser así, se puede 
presentar que algún contratista cotice un 
precio más bajo, pero disminuyendo la 
calidad de los trabajos, y esto generalmente 
se convierte en un costo adicional para el 
contratista. 
Con base en estos parámetros se llega a 
escoger la propuesta más conveniente 
desde todo punto de vista en beneficio de 
todos.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
7.2 Contratos
El contrato es el documento de compromiso 
del contratante y contratista o ejecutor de la 
obra, donde se establecen los derechos y 
deberes de cada uno. Así como el contratista 
se compromete a realizar la obra en los 
términos establecidos en el alcance de los 
trabajos, en las cantidades del presupuesto y 
con la calidad exigida en las especificaciones, 
el contratante se compromete a girar los 
dineros al contratista, de acuerdo con la 
forma de pago pactada. Este documento 
debe establecer además las garantías que 
el contratista le otorgara al contratante, como 
póliza de cumplimiento del contrato, de 
manejo del anticipo en caso de entregarse, 
de salarios, prestaciones e indemnizaciones 
de calidad y estabilidad de la obra.
Es importante dejar consignado en el 
documento del contrato, que tanto los planos 
como las especificaciones de obra, hacen 
parte del contrato, por lo cual el contratista 
se obliga a leer estos documentos y se hace 
responsable por el cumplimiento de los allí 
consignado. Para contratos de obra pública 
existe la reglamentación de la contratación 
estatal en Colombia. Decreto 1510 del 17 de 
julio de 2013 y para los contratos de obra 
privados, se regirán en por el Código civil 
colombiano. En la realización de contratos 
se deben cumplir los siguientes requisitos:
7.2.1 La capacidadSe refiere a que la persona esté habilitada 
legalmente (intelectual y mentalmente) para 
poder suscribir un contrato, esto se cumple 
cuando la persona es mayor de 18 años y 
no esté inhabilitado por ley.
7.2.2 Libertad o consentimiento
Quiere decir que las obligaciones a que se 
sometan las personas involucradas en el 
contrato deben ser voluntarias y no sean por 
obligación, error o engaño.
7.2.3 Objeto
Es la intención por la cual se firma el contrato, 
por ejemplo: La ejecución de una obra o 
la prestación de un servicio. El objeto del 
contrato debe ser algo que no esté en contra 
de la ley ni de las buenas costumbres.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Los contratos pueden ser celebrados por 
dos clases de personas:
• Las personas naturales que son 
aquellas que actúan en su propio 
nombre no representando a nadie más y 
comprometiéndose con ellas.
• Las personas jurídicas que representan 
un grupo de personas, las cuales están 
asociadas con un objeto común como son: 
Las sociedades y firmas.
Dependiendo de las personas entre 
las cuales se realicen los contratos se 
clasifican en: 
a. Contratos Civiles
Son contratos acordados entre particulares 
y en este caso están regidos por las normas 
del Código Civil y la manera de adjudicación 
se puede establecer libremente.
b. Contratos administrativos
Son aquellos realizados entre el Estado y 
personas o firmas particulares, en el cual 
el Estado siempre es el que contrata. A 
estos contratos también se les llama 
“de obras públicas”. Estos contratos se 
pueden desarrollar en base a normas del 
derecho público o civil.
7.3 Sistemas de contratación
Para la ejecución del proyecto de 
edificación, existen diferentes formas 
de contratación para su realización. A 
continuación, se presentan las formas 
más comunes de realización de un 
contrato: 
a. Contrato a precio unitario
En el contrato a precio unitario, el 
contratista cotiza los precios de cada 
una de las actividades de la obra, y para 
obtener el valor total del contrato, se 
multiplican las cantidades de cada una 
de las actividades, por el valor unitario 
de estas, aplicando al costo total de las 
actividades, un factor por administración, 
imprevistos y utilidad.
En este tipo de contrato, el valor final 
puede variar si en la ejecución de las 
actividades aumentan o disminuyen las 
actividades adicionales. El contratista se 
hace responsable por las prestaciones 
sociales del personal, la celebración de 
subcontratos y la compra y suministro de 
materiales para la obra, y es quien deberá 
asumir todos los riesgos asociados con la 
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
realización del proyecto, sin comprometer 
en ningún momento al cliente o contratante. 
De aquí la importancia de establecer 
las pólizas de garantías, ya que, de no 
hacerlo, el cliente será solidariamente 
responsable junto con este.
b. Contrato a precio global
Los contratos a precio global son aquellos 
en los que el contratista se compromete a 
realizar la totalidad del contrato, por un 
valor total fijo en el cual están incluidos 
todos los costos de personal, materiales, 
transportes, equipos, alquileres, y se hace 
responsable de la vinculación de personal, 
de la elaboración de subcontratos y de 
la obtención de materiales todo lo cual 
realiza en su propio nombre, por su 
cuenta, riesgo y sin que el dueño de la 
obra adquiera responsabilidad alguna por 
dichos actos. En este tipo de contrato, 
el contratista realizara la totalidad del 
proyecto sin derecho a reclamar algún 
costo adicional, es decir, que asume 
todos los riesgos.
c. Contrato de administración delegada
En este tipo de contrato el contratante 
encarga al contratista para la supervisión 
técnica y administrativa, pero en todo 
momento el contratante tendrá el control 
del proyecto. El contratista apoya las 
labores del contratante en cuanto a 
adquisiciones y contrataciones, pero la 
responsabilidad es compartida por los 
dos. 
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
8. Diseño de especificaciones técnicas de obra
Las especificaciones técnicas de obra tienen por objeto establecer y describir la 
calidad en la ejecución de las actividades de obra, calidad de los materiales y 
procedimientos de acuerdo con las normas establecidas, códigos y/o reglamentos 
de diseño de construcción en los procesos a desarrollar dentro del contrato de 
construcción. Las especificaciones deben ser elaboradas por personas con 
conocimiento y experiencia de los materiales y procesos constructivos de modo que 
no se presenten especificaciones contradictorias o incompletas.
8.1 Alcance de las especificaciones técnicas de obra
Las especificaciones técnicas deben describir los requisitos exigidos para cada 
actividad de obra, y estos deben estar acordes con las dimensiones y calidad 
contenida en los planos del proyecto, los análisis de precios unitarios del presupuesto, 
especificando las medidas y unidades de pago.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
8.2 Diseño de especificaciones técnicas de 
obra
Para la elaboración de especificaciones 
técnicas de obra, se debe contar con 
experiencia y conocimiento de la normatividad 
en procesos constructivos, de las calidades de 
los materiales y de buena lectura de planos. 
Quien elabora las especificaciones debe 
trabajar conjuntamente con los diseñadores 
para incluir todos los requisitos especiales en 
los diferentes sistemas del proyecto (estructura, 
mampostería, hidráulico y sanitario, redes 
eléctricas, aire acondicionado).
Las especificaciones de obra pueden ser: 
generales y particulares.
Las especificaciones generales de obra se 
refieren a las normas, códigos y reglamentos 
de diseño y construcción locales, nacionales 
e internacionales, aplicables a los materiales, 
y procedimientos del proyecto de construcción 
y los cuales deben ser referenciados en el 
contrato, como parte de los documentos que 
rigen las especificaciones particulares. Así 
por ejemplo se puede referenciar las normas 
internacionales para la producción del concreto 
de la PORTLAND CEMENT ASSOCIATION 
– PCA, del INSTITUTO COLOMBIANO DE 
PRODUCTORES DE CEMENTO - ICPC, 
las normas NTC para redes hidrosanitarias 
NTC 1500, para las instalaciones de redes de 
gas. Se incluyen en estas especificaciones 
lo siguiente: las condiciones del personal en 
obra, los ensayos de laboratorio, los trabajos 
defectuosos, especificaciones generales de 
equipos usados en obra, de la seguridad 
industrial en obra, de la señalización, de la 
disposición final de los residuos sólidos, etc.
Las especificaciones particulares se refieren a 
los procedimientos, calidad de los materiales, 
calidad de la mano de obra y equipos 
requeridos para realizar una determinada 
actividad. 
Una buena especificación técnica de obra 
debe contener:
a) Una descripción de la actividad.
b) Una descripción del material y calidad a 
cumplir.
c) Una descripción de la mano de obra, de 
las herramientas y de los equipos necesarios 
para obtener la calidad exigida.
d) Una descripción de los procedimientos de 
construcción, restricciones, limitaciones.
e) Descripción de la unidad de medida 
adoptada para el pago de la actividad.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Una buena especificación técnica, debe 
cumplir con los siguientes criterios:
• Buena escritura: la especificación debe 
ser clara, objetiva, de fácil y única inter-
pretación.
• Presentación:el estilo, la colocación de 
la actividad y la numeración debe facilitar 
el uso de las especificaciones.
• Objetividad: debe basarse en proced-
imientos estándares de trabajo, eliminar 
frases de requisito como: “como sea pedi-
do por el interventor” o “con el Vo. B.o del 
interventor”.
• Realismo en las especificaciones: de-
ben tener un grado de flexibilidad, sin tol-
erancia a reclamos.
• Especificaciones restrictivas: no debe 
incluirse frases donde se mencione: “lo 
mejor posible”, el requisito debe ser argu-
mentado en norma.
• Especificaciones del producto final: 
debe exigirse el cumplimiento de las es-
pecificaciones para obtener la calidad del 
producto final diseñado; por lo tanto, los 
recursos y procedimientos empleados 
para la obtención del producto deben ser 
ajustados a las normas vigentes.
• Interpretación objetiva: las especifica-
ciones deben interpretarse de una manera 
objetiva.
• Calidad y economía: la calidad y durabi-
lidad del producto final son cualidades im-
plícitas en las especificaciones técnicas, y 
por tanto contemplan el factor económico: 
un producto de baja calidad requiere de in-
versiones para su sostenimiento, mientras 
que para un producto de buena calidad 
las inversiones son menores y más espa-
ciadas en el tiempo.
8.3 Ejemplo de especificación técnica
A continuación se presentan dos ejemplos 
de cómo redactar una especificación 
técnica de obra4: 
Ejemplo 1
Localización y replanteo
• Unidad de medida: m2 – metro cuadrado.
• Descripción: localización y replanteo de 
las áreas a construir del proyecto.
• Procedimiento. 
4. Universidad Nacional de Colombia, 2012. ESPECIFICACIONES 
TÉCNICAS DE OBRA, Centro de estudios del pacifico. Sede Tu-
maco. Pg. 30, 44. (Colombia, 2012)
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
- Determinar como referen-
cia planimétrica el sistema 
de coordenadas empleado en 
el levantamiento topográfico.
- Determinar como referencia altimétrica el 
Banco de Marca (BM) empleado en el levan-
tamiento topográfico.
- Verificar linderos, cabida del lote y aisla-
mientos.
- Identificar ejes extremos del proyecto.
- Localizar ejes estructurales.
- Demarcar e identificar convenientemente 
cada eje.
- Establecer y conservar los sistemas de ref-
erencia planimétrica y altimétrica.
- Establecer el nivel N = 0.00 arquitectónico 
para cada zona.
- Determinar ángulos principales con trán-
sito. Precisión 20”.
- Determinar ángulos secundarios por siste-
ma de 3 – 4 - 5.
- Emplear nivel de precisión para obras de 
alcantarillado.
- Emplear nivel de manguera para trabajos 
de albañilería.
- Replantear estructura en pisos superiores.
- Replantear mampostería en pisos superi-
ores.
- Replantear estructuras metálicas para cu-
biertas.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Ejemplo 2
Excavación manual en material común 
(incluye cargue y retiro)
• Unidad de medida: m2 – metro cuadrado.
• Descripción: movimiento de tierras en
volúmenes pequeños y a poca profundi-
dad, necesarios para la ejecución de za-
patas, vigas de amarre, vigas de rigidez,
muros de contención y otros. Por regla
general, se realizan donde no es posible
realizarlo por medios mecánicos. Incluye el
corte, carga y retiro de sobrantes.
• Procedimiento:
- Consultar y verificar recomendaciones del
Estudio de Suelos.
- Consultar y verificar procesos constructi-
vos del Proyecto Estructural.
- Corroborar la conveniencia de realizar la
excavación por medios manuales.
- Verificar niveles y dimensiones expresados
en los Planos Estructurales.
- Realizar cortes verticales para excava-
ciones a poca profundidad, sobre terrenos
firmes o sobre materiales de relleno, evitan-
do el uso de entibados.
- Realizar cortes inclinados y por trinch-
eras para mayores profundidades y sobre
terrenos menos firmes, evitando el uso de
entibados.
- Utilizar entibados para terrenos inestables,
fangosos o en terrenos firmes cuando las ex-
cavaciones tengan profundidades mayores
a un metro y se quieran evitar los taludes.
- Depositar la tierra proveniente de las exca-
vaciones mínimo a un metro del borde de la
excavación.
- Determinar mediante autorización escrita
del Ingeniero de Suelos, las cotas finales de
excavación.
- Verificar niveles inferiores de excavación y
coordinar con niveles de cimentación.
- Cargar y retirar los sobrantes.
- Verificar niveles finales de cimentación.
• Materiales: tablas burras y varas de clavo
para entibados.
• Equipo: Equipo manual para excavación
• No conformidad: En caso de no confor-
midad con estas especificaciones, durante
su ejecución ó a su terminación, las obras
se considerarán como mal ejecutadas. En
este evento, el proponente seleccionado
deberá reconstruirlas a su costo y sin
que implique modificaciones y/o adiciones
en el plazo y en el valor del contrato.
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
9. Material de apoyo
Reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura.
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=27983
Esquema básico, anteproyecto, proyecto y supervisión arquitectónica.
http://www.construdata.com/Bancoconocimiento/R/ReglamentoSCA/reglamento%201.htm
10. Referencias bibliográficas
Alba Sánchez, D. (Mayo de 2015). UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA 
UNAD. 
Alonso, L. V. (2009). Ingeniería de costos, teoría y práctica en construcción. En L. V. Alonso. 
México: editorial InterCost.
Centro Nacional de la Construcción - Sena Regional Antioquia. (2005). CARTILLA PROCESO 
CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES. Medellín, Antioquia, Colombia.
Colombia, U. N. (Octubre de 2012). ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE OBRA CENTRO 
DE ESTUDIOS DEL PACÍFICO - SEDE TUMACO. Tumaco, Colombia.
Montero, E. L. (2012). DISCREPANCIA EN LA CLASIFICACIÓN DE COSTOS EN LA 
INDUSTRIA. Ciencia Jurídica, 63-81.
Valdez, J. Q. (s.f.). Fundamentos de costos y presupuestos. En J. Q. Valdez, Análisis de 
los procesos y administración de los productos arquitectónicos (págs. 64-97). Mexico D.F.: 
Facultad de Arquitectura, Universidad Autónoma de México.
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=27983
http://www.construdata.com/Bancoconocimiento/R/ReglamentoSCA/reglamento%201.htm
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Créditos 
Equipo De Adecuación Gráfica
Centro de Comercio y Servicios SENA Regional Tolima Línea de Producción
Director regional: Félix Ramón Triana Gaitán
Subdirector de centro: Álvaro Fredy Bermúdez Salazar
Coordinadora de formación profesional integral: Gloria Inés Urueña Montes 
Senior equipo de adecuación: Claudia Rocio Varón Buitrago
Experto temático: Duvan Beltrán Hernández
Asesor pedagógico: Gisella del Carmen Alvis Ladino
Guionista: Javier Mauricio Oviedo
 Claudia Marcela Gamboa Duran
Diseño y diagramación: Aruzidna Sánchez Alonso 
 Wilson Mahecha Zocadagui
 Jefferson Fuertes Gonzales
Programadores: Erika Alejandra Beltrán Cuesta
 Esteban Ernesto Morales Castro
 Daniel Santiago Bonilla Posada
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COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: 
GENERALIDADES
Atribución No Comercial 
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y exhibido por terceros si se 
muestran en los créditos. No se 
puede obtener ningún beneficio 
comercial y las obras derivadas 
tienen que estar bajo los mismostérminos de licencia que el 
trabajo original.