Blockchain_EquipoCJD-CRLS-TGJL

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Universidad Nacional Autónoma de México
Facultad de Ingeniería
Criptografía
Grupo: 02 - Semestre: 2023-2
Tarea:
Do you need a Blockchain?
Fecha de entrega: 02/06/2023
Profesora:
Dra. Rocío Alejandra Aldeco Pérez
Alumnos:
Calderon Jimenez David
Cruz Rangel Leonardo Said
Téllez González Jorge Luis
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Introducción
En los últimos años, la Blockchain ha surgido como una innovación revolucionaria con el
potencial de transformar numerosos sectores de la economía y la sociedad nacida a partir de
la fusión de las siguientes tecnologías existentes: bases de datos distribuidas, funciones hash
criptográficas, criptografía asimétrica y protocolos de consenso.Originalmente concebida para
respaldar las transacciones de criptomonedas como Bitcoin, esta tecnología descentralizada
se ha vuelto cada vez más relevante en diversos campos, incluyendo el sector inmobiliario.
En este contexto, el proyecto propuesto por el equipo se centra en explorar la viabilidad de
utilizar la tecnología blockchain en la venta de propiedades, analizando los casos en los que
su implementación resulta bene�ciosa y aquellos en los que puede no ser la opción más
adecuada.
Desarrollo
La compra y venta de propiedades implica un proceso complejo que requiere una gestión
cuidadosa de la información y la seguridad de las transacciones. Tradicionalmente, estos
procesos se han llevado a cabo a través de intermediarios como agentes inmobiliarios y
notarios, lo que puede implicar altos costos y plazos prolongados. De acuerdo a las
publicaciones de la Procuraduría Federal del Consumidor con respecto a la venta de casas o
departamentos, se tienen 2 maneras principales de llevar a cabo este proceso:
● Venta personal: es el propio vendedor el que oferta de manera directa el inmueble a
un precio especí�co. Así mismo, es el que lleva a cabo todos los procedimientos
�nancieros y legales para la transferencia de la propiedad y no cuenta con la
intervención de la Profeco ante incumplimiento de contratos o falta de liquidez.
● Agente inmobiliario: se emplea a un tercero que se encarga de asesorar durante el
proceso de venta y actúa como intermediario en la venta, compra, alquiler y
evaluación de los bienes inmuebles. Estos agentes se identi�can a partir de un
sistema centralizado que los identi�ca como intermediarios de con�anza por medio
de una licencia amparada por la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del
Distrito Federal publicada en agosto de 2012.
Adicionalmente, este proceso adicionalmente requiere la presencia de un notario público, el
cual se encarga de revisar la validez de los documentos presentados y la capacidad legal del
vendedor de demostrar la propiedad en su inmueble, la obtención de constancias que
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acrediten que la propiedad está al corriente en sus pagos de servicios, el cálculo, recaudación
y pago de impuestos derivados de la transacción, expedición de un testimonio y trámite en
el Registro Público de la Propiedad con el �n de registrar al nuevo propietario y, por último,
cualquier gasto relacionado con los avalúos, gestorías y otros gastos derivados con la
escrituración de los documentos de la venta.
Como se observa, el sistema de venta de propiedades de México, además de estar
altamente centralizado, cuenta con múltiples defectos que hace factible el abuso en el
sistema. A continuación se muestran ejemplos de estas vulnerabilidades con base en casos
suscitados en la Ciudad deMéxico:
● Falta de un sistema con�able para la veri�cación de documentos: uno de los
problemas centrales del esquema centralizado que se usa actualmente en la CDMX
es que no cuenta con mecanismos veri�cables para constatar que los procedimientos
realizados por las partes involucradas en la transferencia de propiedades sean
efectivamente legales y hayan sido realizados en mutuo acuerdo de las partes
interesadas. Especí�camente, durante la pandemia del COVID-19 la CDMX se vio
llena de múltiples casos de despojos de vivienda por medio de juicios civiles
fantasma y notarios públicos que llevaron a cabo la emisión de documentos falsos
para llevar a cabo el despojo. Especí�camente, este esquema se vuelve especialmente
grave debido a la corrupción presente en las entidades públicas del país; lo que
incluso puede involucrar a los jueces civiles. Por tanto, los documentos emitidos en
estos procedimientos pueden verse comprometidos por una manipulación entre
intermediarios corruptos. (Mejía, 2023).
● Exceso de intermediarios: aunado a la falta de con�anza entre las partes
involucradas (vendedor y comprador), se añade la presencia de múltiples
intermediarios en los cuales no se puede con�ar de manera tan sencilla; incluso
contando con su respectiva licencia para actuar como tal. Dada la manera en que está
estructurado el sistema de compra-venta de propiedades, el propio intermediario es
un punto débil importante del sistema y, si este actúa de mala fe, podría terminar
llevando a cabo un fraude inmobiliario. Para no caer en esto, se recomienda veri�car
que la inmobiliaria, entre otros puntos, esté asociada a alguna asociación gremial
reconocida; lo que hace todavía más complejo el esquema de baja con�anza y añade
otro intermediario adicional en la veri�cación. (Granados, 2022).
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● Acceso a la información de los inmuebles: poder consultar el estado de un
inmueble y sus escrituras asociadas idealmente debería ser un proceso sencillo y que,
protegiendo la información personal de los propietarios, permita veri�car que la
propiedad, entre otras cosas, sea legal y cuente con papeles válidos y en regla con las
autoridades certi�cadoras gubernamentales (las cuales no siempre se pueden eliminar
de estos procedimientos por motivos legales). Por ejemplo, si uno desea acceder a los
antecedentes registrales un inmueble en el Estado de México, es necesario acudir a
una o�cina registral del IFREM y llevar a cabo un trámite para recuperar los
antecedentes del inmueble. Es decir, otra vez se tiene un intermediario para obtener
la información requerida con los gastos asociados a la consulta.
Solucionar estos graves problemas estructurales no resulta en una tarea sencilla,
especialmente debido al factor latente agregado de la corrupción asociado a estos
procedimientos y la gran cantidad de tiempo que toma llevar a cabo la transacción;
especialmente cuando se tiene una gran cantidad de intermediarios involucrados. Por ello, el
uso de una cadena de bloques para agilizar este proceso ha ganado adeptos debido a las
ventajas que ofrece para, si bien no eliminar a todos los intermediarios, poder agilizar la
ejecución de estas transacciones a la par de reducir la burocracia innecesaria involucrada en
la operación.
Recordando las propiedades de inmutabilidad de la Blockchain, esta podría permitir
el resguardo de documentos sensibles y proporcionar un histórico con�able de la
documentación y la propiedad intelectual involucrada en la venta de propiedades; lo que
podría ayudar enormemente a garantizar la trazabilidad de los documentos, evitando
falsi�caciones y evitando la ejecución de fraudes con documentos apócrifos por medio de
un esquema de funciones hash y �rmas digitales que validen la legitimidad de los
documentos asociados a una propiedad.
Así mismo, en lugar de llevar a cabo la celebración de contratos por escrito, sería
posible emplear un contrato inteligente que contenga cláusulas previamente acordadas para
la venta que se ejecuten automáticamente, eliminando en la medida de lo posible la
intervención de terceras partes. Por ejemplo, una vez que se han veri�cado los términos
pactados, el dinero puede transferirse directamentede la cuenta del comprador a la del
vendedor. Por un lado, esto permitiría reducir los costos asociados con los trámites
notariales, acelerando el proceso de registro de una propiedad, incluyendo su certi�cación.
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Además, tiene el potencial de mejorar considerablemente la con�anza entre compradores y
vendedores al ofrecer un entorno seguro y transparente para la ejecución de los trámites
asociados al traspaso de una propiedad.
Un ejemplo de iniciativas similares se encuentran en la participación de BBVA en el
proyecto piloto Instant Property Network (IPN), una plataforma que utiliza tecnologías de
registro distribuido (DLT) para gestionar transacciones entre los actores del sector
inmobiliario, permitiendo a los participantes unir sus procesos de negocio y realizar
transacciones de manera segura y respaldada por reguladores. Por otra parte, la consultora
Deloitte hizo público en 2017 el informe Blockhain in the Real Estate en el que exponía los
bene�cios del uso de blockchain y smart contracts en el negocio inmobiliario; señalando el
gran potencial que tiene para “impulsar la transparencia, el ahorro de costos y la eliminación
de muchas ineficiencias en los procesos” que se llevan a cabo en las operaciones.
Sin embargo, la adopción de este esquema, como se ha mencionado previamente, no
necesariamente elimina efectivamente la �gura de un tercero debido a los aspectos legales
que puedan estar establecidos en las legislaciones de cada país, sin embargo, si puede acelerar
este proceso y aumentar notablemente la con�anza en estos procedimientos. La primera
transacción de compra-venta llevada de este modo se dio en 2017 en Ucrania por medio de
la adquisición de una propiedad de 60.000 dólares usando la red de Ethereum y tokens
emitidos por la startup inmobiliaria Propy. Otro ejemplo notable está en 2018, cuando la
empresa inmobiliaria Mister Piso ofreció la venta de un apartamento en Tarragona por 40
BTC; lo equivalente a aproximadamente 550.000 euros en el momento de la transacción.
En los casos en que se han llevado a cabo transacciones de esta naturaleza, la �gura
del token resulta clave, ya que permiten adquirir derechos de propiedad únicos, no
fraccionarios e irrepetibles. Y aunque todavía existe un intermediario inmobiliario presente,
el uso de una Blockchain permite aumentar la con�anza en estos agentes y un cambio
radical en su modo de operación. Sin embargo, una implementación amplia de este
esquema, y más allá, de una manera totalmente descentralizada, requiere de importantes
avances en las regulaciones y los procedimientos legales de múltiples países que permitan
poder llevar a cabo un cambio tan radical en la forma de ejecutar tales transacciones que
usualmente involucran cantidades muy elevadas de dinero.
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¿Es factible usar Blockchain para nuestro proyecto?
Figura 1. Diagrama de decisión para decidir si usar Blockchain o no.
La propuesta del proyecto consiste en realizar una pequeña dApp que permita realizar una
transacción de compra-venta con propiedades tokenizadas en forma de NFTs emitidos en la
red de Algorand con el �n de ejempli�car las potenciales ventajas que tiene el uso de una
Blockchain para agilizar el proceso de compra-venta de propiedades físicas como casas o
departamentos. Para esto, respondemos las siguientes preguntas basándonos en el diagrama
de �ujo presentado por Wüst Y Gervais para decidir si el uso de una Blockchain es adecuado
para el problema a solucionar:
● ¿Requiero guardar estados?: si, en especí�co, resulta relevante poder guardar
información sobre las propiedades tokenizadas para su compra-venta, y que incluyan
los correspondientes documentos legales que avalen a la propiedad y que se
encuentre en condiciones su�cientes para la venta.
● ¿Hay múltiples escritores?: si, ya que además de la �gura del vendedor y el
comprador, se identi�can �guras adicionales como la agencia inmobiliaria, el notario
público y las demás autoridades civiles involucradas en la expedición y certi�cación
de documentos legales sobre la propiedad.
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● ¿Siempre hay un TTP en línea? No, ya que como se ha observado, el agente
inmobiliario es quien usualmente lleva a cabo el proceso, pero no es el único
involucrado en el mismo y requiere de otros agentes que no necesariamente actúan
en el mismo marco temporal del procedimiento de la transacción; como lo pueden
ser las agencias gubernamentales y de carácter civil.
● ¿Son todos los escritores conocidos?No, ya que usualmente no existe un método
de con�anza para validar tanto las intenciones como la identidad de las partes
involucradas en la transacción. Por tanto, se considera que no existe con�anza alguna
ni se conoce plenamente a los principales involucrados en la transacción.
Considerando los motivos expuestos anteriormente, el equipo considera que es factible el
uso de una red permission-less para llevar a cabo el proyecto como un concepto de las
ventajas que una Blockchain puede traer a las transacciones de esta naturaleza: reducir el
exceso de intermediarios, acelerar el tiempo de ejecución, reducir costos asociados y añadir una
capa de confianza al proceso.
Conclusiones
Nuevamente, es importante reconocer y hacer hincapié en que la implementación de
blockchain en la venta de propiedades no es siempre la opción más adecuada. La viabilidad
de utilizar esta tecnología dependerá de varios factores, como la infraestructura tecnológica
disponible, la adopción generalizada de blockchain en el sector inmobiliario y la legislación
y regulaciones existentes en cada país. Además, los costos asociados con la implementación
y el mantenimiento de la tecnología blockchain también deben ser considerados antes de
poner en marcha un plan de tal magnitud.
Como se vio en los ejemplos mostrados, el concepto ya ha sido aplicado
exitosamente para la venta de propiedades; aunque en un contexto todavía relativamente
limitado. Todavía hacen falta abordar múltiples retos legales, estructurales y tecnológicos
para realizar una propuesta sólida que pueda abarcar siquiera a una única delegación de la
Ciudad de México, sin embargo, abordar estas ideas y sus ventajas puede dar pie a mayor
interés en su utilidad y que la adopción de la Blockchain se vea acelerada en México para,
entre otros temas, incorporar un plan de acción más robusto en contra de la corrupción y la
excesiva burocracia que comúnmente caracteriza a las instituciones mexicanas.
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Referencias
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características. Publimetro. Consultado 2 de junio, 2023, de
https://www.publimetro.com.mx/noticias/2022/10/23/cdmx-fraudes-inmobiliarios-tiene
n-estas-caracteristicas/
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Consultado 2 de junio, 2023, de
https://www.excelsior.com.mx/comunidad/cdmx-alerta-por-despojo-de-casas-con-docume
ntos-falsos/1585994
¿Puede 'blockchain' cambiar la forma en que compramos casas? (2019, Agosto 1). BBVA.
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https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/37036-con-morena-en-la-
cdmx-hay-10-despojos-e-invasiones-inmobiliarias-al-dia
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