BOLILLA 7

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UNIDAD 7
LOCACION DE COSAS
Barrios Rosana
Jaime Erick
López Ma. José
Montiel Ivan
ANTECEDENTES
CODIGO DE VELEZ SARFIELD : el contrato de locación
estaba regulado en el:
ART1493: «Habrá locación cuando dos partes se
obliguen recíprocamente la una a la otra a conceder el
uso y goce de una cosa, o a ejecutarse una obra, o a
prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce,
obra o servicio un precio determinado en dinero.
El que paga el precio, se llama en este código locatario,
arrendatario o inquilino, y el que recibe locador o
arrendador. El precio se llama también arrendamiento o
alquiler»
O Esta norma contemplaba los 3 supuestos de locación:
a) Locación de cosa
b) Locación de obra
c) Locación de obra
O A este articulo se lo critico como defectuoso e
inapropiado por englobar tres figuras contractuales
diferentes.
O El equivoco proviene del derecho romano, en el cual se
vinculan las tres figuras: la locatio conducto rei para el
arrendamiento de cosas, la locatio comductio operis
para el contrato de obra y la locatio conductio
operarum para la locacion de servicios.
O Se utilizaba el vocablo locacion porque se trababa del
uso, ya sea de una cosa, del trabajo sobre la materia que
otro suministraba para alcanzar un resultado o de la
colocación de una persona en casa o lugar de otro para
prestar servicio.
O MONIER: la expresión locatio,asi como el termino
conductio desempeñaban una función concordate
en cada uno de los tres tipos de locación.
O Locatio deriva de locare, es decir de colocar en la
casa de uno o en un cierto lugar y conductio deriva
de conducere, es decir llevar consigo.
O Es decir entonces que locator es aquel que coloca
alguna cosa en alguna parte, en la:
� Locatio rei es el locador que pone su cosa a
disposición del locatario para servirse o gozarla.
� Locatio operarum es el obrero que coloca sus
servicios en la casa de su patrono
� Locatio operis facendi: es el propietario de la
materia que la confía al empresario, con el
propósito de ejecutar sobre ella un trabajo
determinado.
CONCEPTO
C.CyC.N ART 1187: «Hay contrato de
locación si una parte se obliga a otorgar a
otra el uso o goce temporario de la cosa, a
cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se le aplica en
subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato
de compraventa»
BORDA: «Hay locación cuando una persona
(locador) se obliga a entregar el uso y goce de
una cosa durante un cierto tiempo a otra
(locatario) que a su vez se obliga a pagar un
precio en dinero.
� El C.CyCN con buen criterio en su ART 1187 se
limita a definir el contrato de locación de cosas
(ahora llamado simplemente locación) y por
separado regula los contratos de obras y de
servicios (antes llamados de locación de obras y de
locación de servicios)
� Este ART también incluyo la aclaración de que el
uso y goce de la cosa locada es « temporario» .
CARACTERES
� BILATERAL: genera obligaciones reciprocas para
ambas partes, es decir, para el locador y el locatario.
� ONEROSO: porque una de las partes debe pagar un
precio en dinero para el uso y goce de la cosa.
� CONMUTATIVO: porque las contraprestaciones
guardan equivalencia, es decir, que el alquiler
pactado es el justo precio del uso y goce.
� CONSENSUAL: ya que resulta perfeccionado por el
consentimiento de las partes y no precisa de la
entrega de la cosa.
� TRACTO SUCESIVO: es decir que su cumplimiento
se prolonga a lo largo del tiempo, requiere
esencialmente del transcurso del tiempo para que
resulte útil y eficiente para el locatario el uso y goce
de la cosa.
NATURALEZA JURIDICA
DEL DERECHO DEL
LOCATARIO
EL DERECHO QUE TIENE EL
LOCATARIO SOBRE LA COSA
ARRENDADA ES PERSONAL O REAL??
TRES TEORIAS
 TEORIA CLASICA: (tradición romanista) sostiene que se trata
de un derecho PERSONAL, es decir que el locatario no goza de
la cosa sino que es el locador quien le hace gozar de ella. Se
atendía la protección del propietario de la cosa, es decir que
este podía en cualquier momento demandar el desalojo del
inquilino aunque no hubiera vencido todavía el termino del
contrato, conservando aquel solo un derecho a ser indemnizado
por los daños y perjuicios sufridos; en el caso de que la
propiedad se vendiera, el nuevo dueño no estaba ligado por este
contrato de arrendamiento, y podía desalojar al inquilino sin
resarcimiento alguno.
TEORIA DE TROPLONG: sostuvo que el derecho del
arrendatario es de carácter REAL. Se funda sobre todo en el
texto del ART 1743 ( C. Napoleón), según e cual el contrato de
locación subsiste en caso de venta de la propiedad. La
circunstancia de que dicho contrato cree una situación que
deba ser respetada por el adquiriente, ajeno al contrato de
locación , probaría que no se trata de un derecho personal que
solo puede hacerse valer ante el locador. Otro argumento es que
el locatario tiene a su disposición las acciones posesorias contra
cualquier tercero que perturbe su posesión.
PLANIOL Y RIPERT: el derecho del arrendatario es uno
de esos derechos cuyo actual contenido ha dislocado los
perfiles clásicos de la división entre derechos reales y
personales. Estas categorías se distinguen sobre todo
por su grado de oponibilidad. Entre los derechos reales
oponibles a todos, y los personales , solo oponibles al
deudor, hay otros que son oponibles no solo al deudor
sino también a un grupo determinado de personas, tal es
el derecho del arrendatario.
Estos autores sostienen que estamos en presencia de
una categoría jurídica intermedia.
� Hoy en día parece claro que los derechos del locatario
no son ya protegidos por la ley solo como derecho
creditorio respecto de un deudor, sino que se tiende a
proteger la vivienda; se tiene en cuenta no solo la
relación contractual sino también la relación directa del
locatario con la cosa.
PRESUPUESTOS DEL
CONTRATO
SUJETO: La parte que concede el uso y goce se llama
«locador o arrendador». La parte que debe abonar el precio
en dinero por haber recibido el uso y goce de la cosa se
denomina “locatario, arrendatario o inquilino”.
CAPACIDAD:. Al contrato de locación se le aplica, en
subsidio, lo dispuesto con respecto al consentimiento,
precio y objeto del contrato de compraventa.
Ahora se establecen como reglas: Quienes cuenten con la
capacidad de administrar sus bienes puede, válidamente,
otorgarlos en locación (tanto para el locador como para el
locatario). La condición de locador del inmueble puede ser
asumida inclusive por quien no es titular del dominio del
mismo. Basta al efecto con que ejerza su tenencia, por
cuanto el objeto del contrato de locación no es la propiedad
sino el uso de la cosa. Son aplicables las reglas de capacidad
de hecho y de derecho conforme a lo que dicta el Título I,
Capítulo II del CCC
ELEMENTOS ESENCIALES
CONSENTIMIENTO: un contrato de
locación regularmente concluido supone
el consentimiento de las partes en los sig.
puntos:
a) naturaleza del contrato
b) La cosa que se alquila
c) El precio
d) El tiempo de duración del contrato
e) El uso para el cual se destina la cosa.
LA COSA Y EL PRECIO
ARTÍCULO 1192.- Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya
tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de
locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie.
Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en
contrario, los productos y los frutos ordinarios.
O No pueden ser objeto de arrendamiento las cosas fungibles
porque como se trata de cosas en las cuales un individuo
equivale exactamente a otro individuo de la misma especie,
el locatario cumpliría restituyendo otra cosa igual.
O Cosas indeterminadas: si pueden ser objeto de un contrato
de locación . Ej.: contratar un automóvil de 3 puertas sin
especificar marca ni color.
O Cosas futuras: también pueden ser objeto del contrato de
locación. Ej.: alquilar un departamento que esta en
construcción. Esta va a estar supeditado bajo la condición
de que la cosa llegue a existir.
El Precio: Según Borda, es otro de los elementos
esenciales de este contrato.
Sepresentan como características del precio (Rivera):
Debe ser cierto: El precio será cierto cuando: a) las
partes lo determinasen en una suma que el locatario
debe pagar; b) se deje su determinación al arbitrio de una
tercera persona; y c) lo sea con referencia a alguna cosa
cierta.
Se debe dar en dinero: Se ha aceptado la posibilidad de
que el precio que paga el locatario sea determinable en
dinero; caso contrario, faltaría uno de los elementos
esenciales del contrato de locación de cosas. Falta el
precio si no está establecido en el contrato, en tal caso,
éste podría ser considerado como nulo por carecer de un
elemento esencial. Se debe admitir que de ahora en más
el precio puede estar fijado en cualquier moneda de
curso legal forzoso (como las monedas extranjeras ),
dado que se encuentran comprometidos intereses
privados, patrimoniales y renunciables.
Constituye la contraprestación: Que le es debida al
locador por el uso y goce de la cosa, por lo cual es un
elemento esencial del contrato, sin precio estaríamos en
presencia de un comodato. Así, si la cosa aún no ha sido
entregada y no existe precio, el contrato es nulo en tanto y
en cuanto, desde luego, el precio no resulte determinable.
En el caso de que la cosa haya sido entregada por el
locador sin haberse determinado el precio, si las partes no
establecieron procedimiento alguno a efectos de su
determinación, será el juez quien deberá hacerlo a pedido
de las partes; a tal efecto se deberá ponderar la tasación
correspondiente efectuada.
En cuanto a su determinación: El precio puede ser fijado
por las partes, en tal caso, será determinado; o podrá ser
determinable cuando se fijen pautas para su
determinación. Como regla, el precio debe estar
determinado o ser determinable de acuerdo a lo previsto
en el contrato. Aunque cabe distinguir dos situaciones
puntuales según que se haya entregado o no la cosa
CAUSA
ARTÍCULO 1194.- Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a
la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de
convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse,
el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o
el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si
el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al
habitacional.
ARTÍCULO 1195.- Habitación de personas incapaces o con
capacidad restringida. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o
excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una
persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario,
aunque éste no habite el inmueble.
 ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es
habitacional, no puede requerirse del locatario: a. el pago de alquileres
anticipados por períodos mayores a un mes; b. depósitos de garantía
o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente
a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c. el pago
de valor llave o equivalentes
FORMA Y PRUEBA
ARTÍCULO 1188.- Forma. El contrato de
locación de cosa inmueble o mueble
registrable, de una universalidad que incluya
a alguna de ellas, o de parte material de un
inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta
regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones. CCyCN
COD DE VELEZ SARFIELD: la locación era
un contrato puramente consensual, quedaba
concluido por el simple consentimiento de las
partes, sin necesidad del cumplimiento de
formalidad alguna. Podía ser acordado por
instrumento publico, privado o verbalmente.
PRUEBA: puesto que la locación es un contrato consensual,
puede probarse por cualquier medio, siguiendo las pautas de los
ARTS:
ARTÍCULO 1019.- Medios de prueba. Los contratos pueden ser
probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable
convicción según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo
que disponen las leyes procesales, excepto disposición legal que
establezca un medio especial. Los contratos que sea de uso
instrumentar no pueden ser probados exclusivamente por
testigos.
ARTÍCULO 1020.- Prueba de los contratos formales. Los
contratos en los cuales la formalidad es requerida a los fines
probatorios pueden ser probados por otros medios, inclusive por
testigos, si hay imposibilidad de obtener la prueba de haber sido
cumplida la formalidad o si existe principio de prueba
instrumental, o comienzo de ejecución. Se considera principio de
prueba instrumental cualquier instrumento que emane de la otra
parte, de su causante o de parte interesada en el asunto, que
haga verosímil la existencia del contrato.
EECTO ENTRE LAS PARTES
Obligaciones del Locador y Locatario
O DERECHOS DEL LOCADOR: A EXIGIR EL PAGO DE ALQUILER, QUE A SU VEZ LE CONFIERE
VARIAS ACCIONES COMO LA DE RESOLUCIÓN DE INCUMPLIMIENTO Y LA DE DESALOJO POR
FALTA DE PAGO; A SER NOTIFICADO POR EL INQUILINO DE LAS TURBACIONES QUE SUFRA
LA COSA ARRENDADA Y A OBTENER LA RESTITUCIÓN DE LA COSA EN BUEN ESTADO AL
VENCIMIENTO DEL CONTRATO; A EXIGIR GARANTÍAS NECESARIAS PARA ASEGURARSE EL
PAGO PUNTUAL DEL CANON LOCATIVO: LA FIANZA Y LA CLÁUSULA PENAL.
O OBLIGACIONES DEL LOCADOR: ENTREGA DE LA COSA . EL LOCADOR DEBE ENTREGAR LA
COSA CONFORME A LO ACORDADO. A FALTA DE PREVISIÓN CONTRACTUAL DEBE
ENTREGARLA EN ESTADO APROPIADO PARA SU DESTINO, EXCEPTO LOS DEFECTOS QUE EL
LOCATARIO CONOCIÓ O PUDO HABER CONOCIDO ART. 1200 CCYC.
O ART. 1201, 1202 CCYC
O CONSERVAR LA COSA LOCADA Y PAGAR LAS MEJORAS NECESARIAS
O ART 1033 CCYC OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
Derecho del Locatario
O A RECIBIR LA COSA LOCADA CONFORME A LO ACORDADO;
O A SER MANTENIDO EN EL USO Y GOCE PACÍFICO, EN BUEN ESTADO DE
CONSERVACIÓN.
O A RESCINDIR EL CONTRATO O A DEJAR DE PAGAR EL PRECIO SI POR CASO
FORTUITO O FUERZA MAYOR SE VE IMPEDIDO DE USAR O GOZAR DE LA COSA, O
NO PUEDE SERVIR PARA EL OBJETO DE LA CONVENCIÓN.
O A DIFERENCIA DEL CÓDIGO DE VÉLEZ AHORA EL LOCATARIO NO PUEDE PEDIR LA
REDUCCIÓN DEL PRECIO NI RESOLVER EL CONTRATO POR LA PÉRDIDA DE
LUMINOSIDAD DE INMUEBLE POR CONSTRUCCIONES EN LAS FINCAS VECINAS
EXCEPTO QUE MEDIE DOLO DEL LOCADOR.
O PUEDE REALIZAR MEJORAS EN LA COSA LOCADA, EXCEPTO QUE ESTE PROHIBIDO
EN EL CONTRATO, ALTEREN LA SUBSTANCIA O FORMA DE LA COSA O HAYA SIDO
INTERPELADO O RESTITUIRLA. NO TIENE DERECHO A RECLAMAR EL PAGO DE
MEJORAS UTILES Y DE MERO LUJO SUSTANCIALES, PERO SI SON MEJORAS
NECESARIAS, PUEDE RECLAMAR SU VALOR AL LOCADOR. ART. 1211
Obligaciones del Locatario
O DESTINO DE LA COSA. EL LOCATARIO PUEDE USAR Y GOZAR DE LA COSA CONFORME A
DERECHO Y EXCLUSIVAMENTE PARA EL DESTINO CORRESPONDIENTE. NO PUEDE
VARIARLO AUNQUE ELLO NO CAUSE PERJUICIO AL LOCADOR. ART 1205CCYC. ASÍ TAMBIÉN
EL ART. 1194 CCYC EXPRESA QUE EL LOCATARIO DEBE DAR A LA COSA LOCADA EL DESTINO
ACORDADO EN EL CONTRATO. A FALTA DE CONVENCIÓN PUEDE DARLE EL DESTINO QUE
TENÍA AL MOMENTO DE LOCARSE, EL QUE SE DA A COSAS ANÁLOGAS EN EL LUGAR DONDE
LA COSA SE ENCUENTRA O EL QUE CORRESPONDE A SU NATURALEZA. A LOS EFECTOS DE
ESTE CAPÍTULO SI EL DESTINO ES MIXTO SE APLICAN LAS NORMAS CORRESPONDIENTES
AL HABITACIONAL.
O LA DETERMINACIÓN DEL DESTINO DE LA COSA DADA EN LOCACIÓN ESTÁ IMPLÍCITAMENTE
LIGADA CON FINALIDAD DEL CONTRATO, Y CON LOS LÍMITES JURÍDICOS DEFINIDOS PARA
EL LOCATARIO CUANDO SE LE OTORGUE EL USO Y GOCE.
O CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO: ART 1206 CCYC. Y 1207 CCYC
O CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR LA ACTIVIDAD, ART 1209 CCYC
O RESTITUCIÓN DE LA COSA 1210 CCYC
O CESIÓN Y SUBLOCACIÓN 1213 CCYC
O CESIÓN DEL CONTRATO ART 1636 CCYC 1637 EFECTOS
O SUBLOCACIÓN ART 1214 CCYC
Acciones Directas art 1216 ccyc
O MODOS ESPECIALES DE EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN: ART 1217, 1218 Y LA RESOLUCIÓN
ANTICIPADA DEL ART 1221 CCYC.
O VENCIMIENTO DEL PLAZO Y REQUERIMIENTO DE RESTITUCIÓN:
O EL SÓLO VENCIMIENTO DEL TÉRMINO CONTRACTUAL NO DETERMINA LA EXTINCIÓN
AUTOMÁTICA DEL CONTRATO DE LOCACIÓN, PARA QUE ELLO SE PRODUZCA ES NECESARIO
QUE EL LOCATARIO DEVUELVA EL BIEN O QUE EL LOCADOR RECLAME LA DEVOLUCIÓN.
O SI TERMINADO EL TIEMPO DE LA LOCACIÓN ELLOCATARIO PERMANECE EN EL USO Y GOCE
DE LA COSA LOCADA, HAY UNA CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONCLUIDA, EN SUS
MISMOS TÉRMINOS HASTA QUE EL LOCADOR PIDA LA DEVOLUCIÓN DE LA COSA. AL
TRANSCURSO DEL TIEMPO CONVENIDO SE LE DEBE SUMAR LA SOLICITUD DE LA
RESTITUCIÓN DE LA COSA POR EL LOCADOR, PARA PODER RECLAMAR LA INDEMNIZACIÓN
POR INDEBIDA RETENCIÓN.
O A PARTIR DE DICHO RECLAMO, JUGARÁ LA RESPONSABILIDAD DEL LOCATARIO POR
PÉRDIDAS E INTERESES DE LA DEMORA. LO PROPIO RESPECTO AL RECLAMO DE UNA
EVENTUAL CLÁUSULA PENAL.
O UNA VEZ VENCIDO EL PLAZO DE LOCACIÓN CONVENIDO, EL CONTRATO CONCLUYE ,
SIEMPRE Y CUANDO EL PLAZO PACTADO NO SEA INFERIOR A LOS MÍNIMOS QUE DISPONGA
LA LEY. SI EL PLAZO FUERA INFERIOR A LA ESTABLECIDA POR LA LEY, EL LOCATARIO TIENE
DERECHO A PERMANECER EN EL INMUEBLE HASTA QUE CONCLUYA EL PLAZO LEGAL.
O NO HAY PLAZOS MÍNIMOS EN LA LOCACIÓN DE COSAS MUEBLES
Pérdida de la cosa arrendada
O PUEDE DARSE POR CASO FORTUITO O POR CULPA DE ALGUNA DE LAS PARTES. SI MEDIA CULPA, EL
CULPABLE DEBERÁ INDEMNIZAR A LA OTRA PARTE LOS DAÑOS. CUANDO LA DESTRUCCIÓN ES PARCIAL,
EL CONTRATO TERMINA IPSO IURE PERO EL LOCATARIO TIENE DERECHO A DARLO POR CONCLUIDO, SI
NO PREFIERE OPTAR POR UNA DISMINUCIÓN PROPORCIONAL DEL ALQUILER.
O IMPOSIBILIDAD DE USO: SI EL LOCATARIO SE VE IMPEDIDO DE USAR LA COSA CONFORME A SU
DESTINO, TENDRÁ DERECHO A PEDIR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. SI LA IMPOSIBILIDAD FUESE
SÓLO TEMPORARIA EL INQUILINO PODRÁ OPTAR POR PEDIR LA RESOLUCIÓN O LA CESACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO DURANTE EL TIEMPO QUE NO PUDO USAR LA COSA.
O INCUMPLIMIENTO DE LAS PARTES.
O RESOLUCIÓN IMPUTABLE AL LOCATARIO CONFORME AL ART 1219CCYC
O RESOLUCIÓN IMPUTABLE AL LOCADOR:ART 1220 CCYC
O ACUERDO DE LAS PARTES: LAS PARTES TIENEN DERECHO DE PONER FIN EN CUALQUIER MOMENTO AL
CONTRATO DE MUTUO DISENSO.
O CONFUSIÓN: SE EXTINGUE LA LOCACIÓN CUANDO SE CONFUNDEN EN LA MISMA PERSONA LAS
CALIDADES DE LOCADOR Y LOCATARIO, COMO OCURRE CUANDO EL LOCATARIO ADQUIERE LA COSA
POR TÍTULO ONEROSO O GRATUITO O CUANDO SUCEDE UNIVERSALMENTE AL LOCADOR O VICEVERSA .
O CONDICIÓN RESOLUTORIA: CONCLUYE CUANDO SE CUMPLE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA
ENTRE LAS PARTES
Efectos: Desalojo. Art 1223 ccyc
O RIVERA: LA LEGITIMACIÓN PARA OBRAR EN UN PROCESO DE DESALOJO CORRESPONDE A
TODOS AQUELLOS TITULARES DE UNA ACCIÓN PERSONAL QUE PRETENDAN EXCLUIR A
OTROS DE LA DETENTACIÓN DE UN INMUEBLE. SI BIEN ES CIERTO QUE EL PROCESO DE
DESALOJO NACE ESTRECHAMENTE VINCULADO A LA PROTECCIÓN DEL DERECHO DEL
DOMINIO, SU CAMPO DE APLICACIÓN ES MÁS AMPLIO. EL JUICIO DE DESALOJO ES UN
ACTO DE ADMINISTRACIÓN, DÓNDE SE TRATA DE OBTENER LA RESTITUCIÓN DE LA FINCA
LOCADA Y POR TANTO RESPECTO A UN SIMPLEMENTE CONSERVATORIO. EN TAL SENTIDO
ES DOCTRINA PACÍFICA QUE LA CAPACIDAD PARA ADMINISTRAR UN BIEN INMUEBLE
SUPONE LA FACULTAD DE DARLO EN ARRENDAMIENTO Y CONSECUENTEMENTE,
PROMOVER LA RESOLUCIÓN DEL VÍNCULO LOCATIVO EN CASO DE INCUMPLIMIENTO POR
PARTE DEL LOCATARIO DE ALGUNA DE LAS OBLIGACIONES QUE ESTABLECE EL CONTRATO
O LA LEY.
O LOCACIONES URBANAS:
O ES EL CONJUNTO DE NORMAS QUE REGULAN LA RELACIÓN CONTRACTUAL ENTRE
LOCADOR Y LOCATARIO SOBRE UN INMUEBLE O PARTE DE ÉL, CON CONSTRUCCIONES
APTAS PARA DESTINARLO A VIVIENDAS, INDUSTRIAS U OTRAS ACTIVIDADES HUMANAS.
CONTRATO DE LOCACIÓN URBANA ES AQUÉL POR EL CUÁL EL LOCADOR CONCEDE EL USO
Y GARANTIZA EL GOCE INMEDIATO DE UN INMUEBLE O UNA PARTE DE ÉL CON O SIN
MUEBLES CON DESTINO A VIVIENDA , COMERCIO, INDUSTRIA, EJERCICIO DE PROFESIONES
U OTRASACTIVIDADES , Y APTO PARA ESOS FÍNES POR UN PLAZO MÍNIMO LEGAL Y LA OTRA
PARTE SE OBLIGA A PAGAR UN PRECIO EN DINERO DE CURSO LEGAL
Instrumentación:
O ART. 1188 FORMA, OPONIBILIDAD.
O LA LEY 23.091 EN SU ART. 1 CON LA DENOMINACIÓN DE INSTRUMENTACIÓN REGLA LO
RELATIVO A LA FORMA.
O MEDIOS DE PRUEBA: ART 1019, Y 1020 CCYC.
O INSTRUMENTOS PRIVADOS: DOCUMENTOS ESCRITOS FIRMADOS POR LAS PARTES SIN
INTERVENCIÓN DE OFICIAL PÚBLICO ALGUNO; TALES DOCUMENTOS ESTAN
CONFECCIONADOS POR LAS PARTES, SIN FORMALIDAD ESPECIAL, SALVO FIRMA DE LAS
PARTES Y QUE SEAN EXTENDIDOS EN TANTOS EJEMPLARES COMO PARTES QUE, CON
INTERÉS DISTINTO EXÍSTAN.
O AGUNAS ESPECIFICACIONES IMPORTANTES QUE DEBEN SER INCLUIDAS SON: EL NOMBRE
DE LAS PARTES, (QUE ESTÁ IMPLÍCITO EN EL DOCUMENTO PRIVADO), LA UBICACIÓN DEL
PREDIO Y LINDEROS; SUPERFICIE, MEJORAS EXISTENTES, DESCRIPCIÓN, ESTADO DE
CONSERVACIÓN, PRECIO DE ARRENDAMIENTO, FECHA, LUGAR Y FORMA DE PAGO, FECHA
DESDE LA CUAL EL ARRENDATARIO SE ENCUENTRA EN LA TENENCIA DEL PREDIO,
DOMICILIO REAL DEL ARRENDADOR Y ARRENDATARIO, DESTINO DE LA EXPLOTACIÓN Y
PLAZO DEL CONTRATO.
O CARTAS MISIVAS Y RECIBOS: CUANDO LAS CARTAS MISIVAS FIRMADAS HAN SIDO
INTERCAMBIADAS ENTRE LOCADOR Y LOCATARIO, DE MANERA QUE DE LAS MÍSMAS SURJA
EL OFRECIMIENTO DE LA LOCACIÓN Y SU ACEPTACIÓN, PUEDE ASIMILARSE SIN
DIFICULTADES A LA INSTRUMENTACIÓN PRIVADA TAMBIÉN CUANDO INTERVIENEN
TERCEROS QUE LUEGO SON RATIFICADOS O RECONOCIDOS POR OTRA
CORRESPONDENCIA DOCUMENTACIÓN.
Instrumentos Públicos
O PUEDE SER ESCRITURA PÚBLICA, ACTA JUDICIAL O ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS DE LOS PODERES PÚBLICOS.
O INSTRUMENTOS CELEBRADOS POR INTERMEDIARIOS: GENERALMENTE SON CORREDORES, MARTILLEROS, Y/O
MANDATARIOS DE LOS PROFESIONALES DE LA INTERMEDIACIÓN DE LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS.
O MOSSET EXPRESA QUE LA INTERMEDIACIÓN EN LA LOCACIÓN DE INMUEBLES MUESTRA UNA INTERESANTE GAMA DE
VARIEDADES
A) EL CORRETAJE LOCATIVO
B) EL AQUILER EN NOMBRE DEL DUEÑO
C) EL ALQUILER EN NOMBRE PROPIO DE LA COSA AJENA, Y LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN CORRIENDO
CON EL COBRO DEL PRECIO LA REALIZACIÓN Y PAGO DE LAS MEJORAS, ETC.
D) PROTOCOLIZACIÓN
E) CARTAS VERBALES
F) MODIFICACIONES Y PRÓRROGAS
G) PRECIO. PLAZOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS: EN TODOS LOS SUPUESTOS, LOS ALQUILERES SE ESTABLECERÁN EN MONEDA
DE CURSO LEGAL AL MOMENTO DE CONCRETARSE, SERA NULA SI ES EN MONEDA QUE NO TENGA CURSO LEGAL.
H) DISTINGUE CANON LOCATIVO Y PRECIO DE LA LOCACIÓN. EL SEGUNDO ESTA INCLUIDO EN EL PRIMERO QUE ES TODA
PRESTACIÓN DINERARIA A CARGO DEL LOCATARIO.
I) ART 1187
J) SE PUEDE PACTAR EN MONEDA EXTRANJERA
K) LEY 23.928 DE CONVERTIBILIDAD PROHIBE CLAUSULAS INDEXATORIAS Y DE ACTUALIZACIÓN DEL PRECIO EN LOS
CTTOS DE LOCACIÓN.
Plazo Máximo
O PLAZO MÍNIMO ART 1198 CCYC
O EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO ART 1199CCYC
O CONTINUADORES ART 9 CONTINUADORES DEL LOCATARIO:
EN CASO DE ABANDONO DE LA LOCACIÓN O FALLECIMIENTO
DEL LOCATARIO, EL ARRENDAMIENTO PODRÁ SER
CONTINUADO EN LAS CONDICIONES PACTADAS, Y HASTA EL
VENCIMIENTO DEL PLAZO CONTRACTUAL, POR QUIENES
ACREDITEN HABER CONVIVIDO Y RECIBIDO DEL MISMO
OSTENSIBLE TRATO FAMILIAR LEY 23.091.
O LA REGULACIÓN DEL CCYC
O ART 1198CCYC
O ART. 1190 CCYC CONTINUADOR DE LOCACIÓN.
ARRENDAMIENTOS Y
APARCERIAS RURALES
O Habrá arrendamiento cuando una de las partes se
obliga a conceder el uso y goce de un predio
ubicado fuera de la planta urbana de la ciudad o
pueblo con destino a la explotación agropecuaria
en cualesquiera de sus especializaciones y la otra
Apagar por este uso y goce un precio en dinero.
APARCERIAS
O Contrato por el que el titular de una finca o una explotación
cede su uso o disfrute, o el de algunos de sus
aprovechamientos, ganado, maquinarias e instalaciones ,
conviniendo con el aparcero un reparto de los productos
por partes proporcionales a sus respectivas aportaciones.
La parcería se diferencia del arrendamiento rural definido
en el artículo segundo de la misma ley: fundamentalmente
en qué sí bien en ambos existe la sesión temporaria de goce
de un predio o un semovientes para destinarlo a la
explotación agropecuaria aquí las partes se vinculan con la
finalidad de vincularse. La actual realidad es que los
arrendamientos como contratos que dan nacimiento a la
empresa agraria, como verdaderos mentores de una
finalidad asociativa.
O A diferencia de la duración fijada para el contrato de
arrendamiento del que hablábamos la duración del contrato
de aparcería es el que libremente estipulen las partes no
exigiéndose una temporalidad mínima la terminación del
plazo pactadoen el contrato del que fija según la costumbre
del lugar.
O El código civil de Vélez no tenía disposiciones especiales sobre
arrendamientos, rurales, Vélez quiso organizar una propiedad fuerte, un
código colonizador, que invite a todos los “hombres” del mundo a
“trabajar” la Pampa desierta, con este criterio no era conveniente una
reglamentación protectora del arrendatario que alcanzaba con las
normas generales de la locación. A principios del siglo XX cambiaron las
condiciones económicas. El problema no era la conquista del desierto ,
todas las buenas tierras estaban en explotación ,sino la protección del
colono (el qué arrendaba para trabajar la tierra) que las abonaba con su
sudor. Los propietarios enriquecidos por la extraordinaria valorización de
la tierras y de los productos agrarios, abandonaron sus estancias para
vivir de rentas en Buenos Aires, resultaba más cómodo Y provechoso
arrendar sus campos exigiendo altos arrendamientos. Todo esto
presentaba una necesidad especial de una legislación sobre la materia.
En 1919 hubo una huelga campesina que llamó la atención legislativa y
en 19 21 se sancionó la primera ley sobre arrendamientos agrícolas la ley
número 11.170 luego se sancionó una más completa Y a partir de la
revolución de 1943 se acentúo el intervencionismo estatal en los
problemas del agro. Al estar perón en el gobierno se dictaron leyes que
rebajaron los arrendamientos y prorrogaron los contratos asegurando la
estabilidad del trabajador de la tierra en 19 48 se dicta la ley 13246 que
fue modificada por ley 21452 y por la 22298 en el año 1980 que rige
actualmente el régimen permanente de las locaciones rurales. El código
civil y comercial optó por no regular los contratos de arrendamiento y
aparcerias Rurales dejando vigente la ley 13246 y sus modificaciones.
O En el Código Civil Velezano hablaba de que había locación cuando dos
partes se obligan recíprocamente la una a conceder el uso o goce de una
cosa o ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra pagar por este
uso goce obra o servicio un precio determinado en dinero similar a lo
que actualmente dice en el artículo 2° de la ley número 22298. La ley
24240 se habla por ejemplo del consumidor inquilino la ampliación del
concepto de consumidor si viene en el derecho Comparado podemos
encontrar ejemplos en que las relaciones contractuales de locación se
consideran expresamente como de consumo. En la redacción original de
esta ley en su Artículo primero contenía tres incisos de situaciones que
claramente debían ser consideradas como de consumo y que en ellas no
se incluye expresamente la locación de inmuebles. Pero está
formulación al día de hoy ya tiene 10 años de derogado por alguna razón
en la forma de pensar de algunos letrados y funcionarios se advierte una
reparación en compartimentos estancos de la normativa consumir ir
queriendo restringir su aplicación solo a los históricos tres incisos y pese
a ello Se confunde sobre el concepto de consumidor por haberse
mantenido en la primera etapa de de 1993 al 2008 en la ley derogada de
locaciones urbanas y el código de Vélez quién murió sin enterarse de la
existencia de algo llamado derecho del consumidor. Los contratos de
arrendamiento y aparcerías regulados por la ley 13246 aplicándose el
código civil de manera supletoria ( Art 41 de la misma ley) y tiene
vigencia desde el 1° de agosto de 2015.
O Ley 22298 arrendamientos y aparcerias rurales:
Se introducen las reformas a la ley número 13000
246 en Buenos Aires el 6 de octubre de 1980, el
presidente de la nación Argentina sanciona y
promulga con fuerza de ley. Artículo 1°: sustitución
de los artículos 4,7,8, 15 ,18, 19, 22 ,27 ,30, 39 ,40,
41, 45 y 59 dela ley 13 246. Art.2°: derogan los
artículos 5 ,6 ,9 ,10, 11 ,12 ,13 ,14 ,16, 29 ,31 ,43, 50
,51 ,52 ,53, 54 ,55, 56, 57 ,58 ,60 ,61, 62 y 63 de la
ley 13246.
SUB ARRIENDO
Es un contrato en virtud del cual un arrendatario renta su apartamento a
otra persona mientras su nombre Todavía está en el contrato de
arrendamiento. El arrendatario original se conoce como subarrendador y el
nuevo arrendatario como sub arrendatario. Los arrendamientos pueden ser
ejecutados tanto para propiedades residenciales como comerciales Es
importante saber que con un arrendamiento se está creando una relación
legal nueva y distinta entre el arrendatario y la persona que se está
subarrendar al mismo tiempo la relación entre el arrendatario y su
arrendador permanece intacta el subarrendamiento es un método común
Para ocupar propiedades comerciales en lugar de ejecutar un contrato de
arrendamiento convencional directamente con un propietario la razón más
común por la que un inquilino suba rienda espacios es para ahorrar tiempo
y dinero. Casi siempre lo suba arrendamientos tienen un precio que está
por debajo de los precios del mercado para propiedades similares las
cuales a menudo incluyen 5 sin costo adicional accesorios y mobiliarios.
Como característica el subarrendamiento ocurre Si una persona que es un
arrendatario de una propiedad encuentra a otra persona para que pague
parte o la totalidad del alquiler mensual esa persona es el arrendatario por
lo general el subarrendatario.
Artículos relevantes de la ley 13246: La ley actual la 22298
antes ley 13246 de arrendamiento y aparcerÍas Rurales se
sancionó el 8/09/1948 actualizada el 31/03/2013 Muchos
artículos de la ley de 1948 fueron en un caso sustituidos por
el art. 1° de la ley 22298 y en el y otros casos artículos
derogados por el artículo 2° de la misma ley.
Art 1: la presente ley debe ser aplicable a todo el contrato
cualesquiera sea la denominación que las partes hayan
asignado y sus distintas modalidades. Siempre que conserve
el carácter sustancial de las prestaciones correlativas
conforme a sus preceptos y su finalidad agroeconómica . Los
preceptos de esta ley que son de orden público irrenunciable
sus beneficios e instala blemente nulos y carentes de todo
valor cualesquiera claúslas o actos realizados en fraude a la
misma.
 En su Artículo 2 Versa: habrá arrendamiento rural cuando
una de las partes se obliga a conceder el uso y goce de un
predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o
pueblos con destino a la explotación agropecuaria en
cualquiera de sus especializaciones y la otra pagar por ese
uso y goce de un precio en dinero.
PRECIO
Precio: artículo 21: este artículo establece que el
dador de la partería debe entregar además de la
tierra los animales en seres y elementos de
trabajo cosa que no ocurre en el arrendamiento.
O Pago en especie de la Ley 13246 del Art 1°:
establece que la contraprestación por el uso y
goce del predio rural es en dinero. Cuando se
pacta en especie se configura un contrato
innominado donde impera la autonomía de la
voluntad de las partes y los usos y costumbres.
La AFIP considera que la entrega de productos
primarios constituye dación en pago y esta si
es alcanzada por el IVA.
Contratos excluidos artículo 39:
a) los contratos de pastoreo cuya duración no
excedía de un año( artículo 39 inciso b ley 13246
reformada por ley 22298) Esto es así porque algunos
le sobra al pasto y a otros les falta, entonces es
contraproducente que tengan que respetar los
largos plazos mínimos del arrendamiento. Si el
pastoreo excede un año cae bajo el régimen de
arrendamiento agrícola( artículo 39 ley 13246) Basta
con qué el arrendatario conserve la tenencia del bien,
vencido el plazo de un año, sin que el arrendador
haya manifestado su Igualmente su voluntad con
Telegrama colacionado o notificación judicial para
exigirle la restitución del predio.
b) Los contratos en que se convenga el cultivo de un predio por Solo dos
cosechas (artículo 39 inc. c ley 13246).
Plazos( artículo 4):
Plazos mínimos =3 años
Plazos máximos= la ley no dice nada. Hay que recurrir a las reglas del código
civil y comercial que fijan un máximo de 50 años para las cosas que no
tengan destino habitacional .El art. 45 de la ley 13246 está tácitamente
derogado, dispone que en los contratos donde el arrendatario o aparcero se
obligaa realizar obras de mejoramiento del predio, que retarda en la
explotación más de 2 años, podrán celebrarse por un plazo máximo de 20
años. Este artículo concordaba con el código de Vélez que fijaba un plazo
máximo de diez años ,pero ahora se puede pactar hasta un plazo de 50
años.
Cesión y subarriendo (artículo 7): El contrato de arrendamiento no puede
ser cedido ni ser objeto de sublocación salvo conformidad expresa del
arrendador art. 7 ley 13246 la prohibición de ceder o subarrendar no impide
el arrendado hacer contratos de pastoreo porque aunque técnicamente es
sublocación se trata de un contrato accidental que no implica una
transferencia definitiva de derechos.
Conclusiones sobre la cesión del contrato y subarriendo
o alquiler un local alquilado:
 1) el arrendatario o inquilino puede alquilar nuevamente
o subarrendar el local que tenga alquilado o ceder su
contrato a un tercero
2) El arrendador tiene derecho a recibir un aumento del
10% de la venta fijada en caso de subarriendo de local
arrendado y un 20% si se trata de la cesión del contrato
 3) Ya sea cesión de contrato de arrendamiento de local
o subarriendo de local arrendado Se deberá comunicar
al arrendador propietario del local con un mes de
antelación antes de que se produzca el cambio.
Transmisión mortis causa: si muere el arrendatario
pueden continuar el contrato sus parientes hasta
segundo grado que hayan participado en la explotación
pero también pueden pedir la rescisión del contrato (art.
7 de la ley 13246) notificando al arrendador dentro de
los 30 días de la muerte.
Clausulas nulas:
 A) sesión o sublocación sin conformidad expresa del
arrendador
 B) explotación irracional del suelo que origina su
erosión o agotamiento, no obstante cualquier
cláusula que lo acepte (art.8) La explotación de tierra
no es solo problema del propietario del chacarero,
interesa al país y de ahí la nulidad absoluta de Tales
cláusulas . Si el arrendatario viola esto el arrendador
puede rescindir el contrato o solicitar judicialmente
el cese de la actividad prohibida pudiendo reclamar
también los daños si la erosión o agotamiento
proviene de caso fortuito o cualquiera de las partes
puede declarar rescindido el contrato( art. 8)
C) Limitaciones al derecho del arrendatario a trabajar y
contratar libremente el trabajo recolección y venta: son
insanablemente nulas las cláusulas que obligan al
arrendatario a:
1) vender, asegurar, transportar depositar, o comerciar los
cultivos, cosechas animales y demás productos de la
explotación a personas o empresas determinadas.
2) Contratar la ejecución de labores rurales (cosechas,
máquinas, semillas) necesarios para la explotación del
predio o bienes de subsistencia a determinada empresa o
persona.
3) Utilizar un sistema o elementos determinados para la
cosecha o comercialización de los productos o realizar la
explotación en forma que no se ajuste a una adecuada
técnica cultural (art. 17)el propietario oligarca antes de
estas prohibiciones se reservaba el derecho de comprar
la cosecha o de recolectar la con sus propias máquinas lo
que le permitía imponer precios inconvenientes para el
productor.
D) contraprestación en trabajo: están prohibidas las cláusulas
en la que el arrendador o aparcero se obliga además de pagar
el precio cierto porcentaje convenido a realizar trabajos
ajenos a la explotación del predio arrendado bajo la
dependencia del arrendador (artículo 42)
E) Domicilio contractual toda cláusula que importa prórroga
de jurisdicción o Constitución de un domicilio especial
distinto del Real del arrendatario es nula (artículo 17)
Obligaciones del arrendador: reparar el bien según acuerde
con el arrendatario; garantizar el uso del bien sin que existan
interrupciones en concreto una violenta, pagar los daños y
perjuicios causados por el arrendatario .Si existe alguna
deuda que no le permite a este ocupar el bien de manera
óptima. Además de las obligaciones establecidas en el código
civil y comercial para todo locador el arrendador tiene las
siguientes
:a) lucha contra plagas y malezas está obligado contribuir con
el 50% de los gastos que demande la lucha contra las
malezas Y plagas si el predio las tenía al contratar (art.18 )y el
predio estaba libre de ellas cuando el arrendatario entró en
posesión del bien los cargos están exclusivamente a cargo
del arrendatario( 18 inc.
b). El artículo 18 inciso e de la ley 13246, contiene una cláusula
que dice: obligación de construir escuelas está disposición
establece que cuando el número de arrendatarios excedas de
25 y no existan escuelas a menor distancia de 10 km del centro
del inmueble ,el arrendador debe proporcionar a la autoridad
escolar el edificio para el funcionamiento de una escuela que
cuente como mínimo con un aula para cada 30 alumnos
vivienda adecuada para el maestro, instalación de agua potable
el propietario ,está obligado a proporcionar el local debe
hacerlo gratuitamente y no tiene derecho a cobrar el alquiler al
estado.
OBLIGACIONES DE LAS
PARTES
Obligaciones del arrendatario:
 Además de todas las obligaciones propias de todo
locatario el arrendatario rural tiene las siguientes:
 A) destino estipulado en el contrato: el arrendatario
está obligado a dedicar el suelo a la explotación
establecida en el contrato( art. 18) pero si pacto una
explotación irracional ,que perjudique la tierra el
arrendatario puede y debe dedicarle a una
explotación conforme con la naturaleza del suelo en
caso de incumplimiento de esta obligación el
arrendador tiene el derecho del debido
cumplimiento a la rescisión del contrato más los
daños y perjuicios( art. 19)
 B) Plagas y malezas: está obligado a mantener el predio libre
de plagas y malezas si lo agarró en estas condiciones y al
contribuir con el 50% de los gastos que demande la lucha
contra ellas y si existían Al momento de contratar sin cumple
esta obligación el propietario puede exigir su ejecución o la
resolución del contrato pudiendo reclamar los daños y
perjuicios.
C) Conservación de las mejoras: debe conservar los
edificios y demás mejoras del predio (alambrados
molinos )los que deben entregar en la misma condición
que lo recibió salvo el deterioro normal por el uso y el
paso del tiempo.
 D) Notificación al arrendador cuando el arrendamiento
es a porcentaje tiene la obligación de hacer saber al
arrendador con tiempo suficiente la fecha en que
comenzará la percepción de los frutos o productos se
aplica por analogía lo dispuesto para la parceria en el (art.
23 inc.d) además es una costumbre invariable ya que es
la única forma en el que el arrendador pueda ver la
cantidad obtenida
EXTINCIN DEL
ARRENDAMIENTO
Extinción del arrendamiento: Artículo 20: vencido el término
legal o el término pactado si este último fuera mayor el
arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún
plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de
ocupantes. Se entiende que el arrendamiento es de duración
limitada , se exigirá al finalizar el plazo pactado o previsto,
legalmente. Por otra parte y toda vez que el arrendamiento
consiste en la cesión del uso de una cosa ,la pérdida o
destrucción de esta extinguirá el arrendamiento también
terminara esté en los siguientes casos :cuando el propietario
arrendado deje de serlo, o por venta de la cosa arrendada por
ejemplo, y cuando el arrendatario incumple alguna de las
obligaciones básicas que tienen , también cuando lo acuerden
ambas partes y en el caso de arrendamiento de fincas se
extinguirá al contrato cuando la enajene el arrendador y pida la
extinción del arrendamiento al nuevo propietario. Además de
estas causas explícitas el arrendamiento puede terminar por
causas de extinción generales a todas las obligaciones
contractuales.
Resolución del contrato por culpa del arrendatario:
a) cuando el arrendatario omite el pago del
arrendamiento en los plazos establecidos
b) Cuando el arrendatario somete al campo una
explotación irracional
c) Cuándo altera el destino fijado en el contrato
d) Cuando no cumple con su obligación de combatir
las plagas y malezase) Cuándo permite el deterioro de las mejoras
existentes en el predio al tiempo de la
contratación y de las que después haya
introducido el arrendador
f) Cuando hace abandono injustificado de la
explotación.
APARCERIA
DEFINICION
O Artículo 21, ley 13.246 Ley de arrendamientos
rurales y aparcería: Habrá aparcería cuando una
de las partes se obliga a entregar a la otra
animales o un predio rural con o sin plantaciones,
sembrados, animales, enseres o elementos de
trabajo, para la explotación agropecuaria en
cualesquiera de sus especializaciones, con el
objeto de repartirse los frutos.
NATURALEZA JURIDICA
• Según Rinessi: La aparcería es un contrato de
sociedad en el que las partes participan no solo en las
ganancias sino también en las pérdidas; la explotación
de la chacra se hace de común acuerdo, careciendo el
aparcero de la libre determinación que tiene el
arrendatario.
• Según Spota es también un contrato de sociedad; en
el que por un lado está el aporte del aparcero dador,
o sea aquel que se obligó a aportar el uso del predio
rural, o bien animales; y por el otro, el aparcero, que
brinda; su industria. Ambas partes convienen en
repartirse el producto de la explotación agropecuaria
en las proporciones que convengan, pero guardando
equitativa proporción con los aportes.
DIFERENCIA CON OTROS
CONTRATOS
A diferencia del arrendamiento, la aparcería es un
verdadero contrato de sociedad, en el que las partes
participan de las ganancias y de las pérdidas (art 24 ley
13246); qué y cómo se va a explotar la chacra se hace de
común acuerdo.
• REGLAS DEL ARRENDAMIENTO RURAL QUE TAMBIÉN SE APLICAN AL CONTRATO DE APARCERÍA
O Las normas relativas al plazo mínimo y máximo,
artículo 4; las relativas al vencimiento del término,
artículos 20 y 26; a la prohibición de la explotación
irracional del suelo, artículo 8; a las obligaciones del
arrendador y del arrendatario, artículo 18 (lo establece
el artículo 22).
O ART 22 LEY 13.246: “Son aplicables a los contratos
de aparcería, en los que se conceda el uso y goce de
un predio rural los preceptos de los artículos 4º, 8º, 15,
17, 18.”
CLASES DE APARCERÍA
O Pecuaria: El dador entrega animales de su
propiedad al cuidado del aparcero (sería como el
locatario o arrendatario), quien puede trabajar en
campo cedido por el dador (lo más frecuente) o en
el suyo propio.
O Agrícola: En la aparcería agrícola el dador se obliga
siempre a entregar la tierra, y además, contribuye
con elementos de trabajo.
REGLAS ESPECIALES SOBRE
APARCERIA AGRICOLA
Distribución de los frutos. La proporción en que se distribuyen los frutos pueden convenirse libremente.
Ninguna de las partes puede disponer de lo que le corresponda antes de haber hecho la distribución, salvo
autorización expresa de la otra parte (art 30). Esto busca evitar el abuso del aparcero que podría agarrarse la
cantidad que se le ocurra y elegir los frutos de mejor calidad.
Forma de retribución. El art 32 prohíbe convenir como retribución una cantidad fija de frutos o su equivalente
en dinero, pero el contrato no sería nulo, sino que solo dejaría de ser aparcería. Si el trabajador promete al
propietario una suma de dinero fija o su equivalente en frutos, el contrato es arrendamiento; si el propietario
pone todos los elementos de trabajo y contrata una persona para que trabaje, está será el peón, trabajador a
sueldo protegido por las leyes del trabajador rural.
Vivienda huerta y pastoreo. El aparcero tendrá derecho a destinar sin compensación alguna para el dador, una
parte del predio para el asiento de la vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la
reglamentación según las necesidades de las zonas agroecológicas del país (art 33).
REGLAS ESPECIALES PARA
APARCERÍAS PECUARIAS
O Porcentaje de distribución de los productos: Se
establece en el contrato y si no, según los usos locales.
Si no hay estipulación y los usos son variables, se
reparten por partes iguales si el dador solamente
entregó animales (art 34) y ellos se cuidan en el campo
del trabajador aparcero.
O Pérdida de animales: El aparcero responde solo si le
es imputable. No responde por las pérdidas por fuerza
mayor ni por muerte natural, pero debe dar cuenta de
los que quede aprovechable como el cuero, lana (art
35). El dador está obligado por evicción y debe
responder al aparcero por todos los animales que le
sean privados por la acción de un tercero.
O .
O Disminución del plantel y sus productos: Art 36, salvo
estipulación en contrario, ninguna de las partes puede, sin
consentimiento de la otra, disponer de los animales dados
en aparcería o de los frutos y productos de ellos. El aparcero
no se puede negar a que el dador enajene a los animales si
es por buena administración, como con los animales viejos,
pero el dador debe reemplazar los animales viejos por un
número igual de productos, para mantener invariable el
plantel. Las partes no pueden disponer de los productos
hasta que hayan sido repartidos.
O Plazo: Si en el contrato el dador entrega además de
animales un predio, rigen los plazos del artículo 4. Pero si
sólo se entregan animales, puede ser acordado libremente,
a falta de estipulación se aplica el uso local (art 37). El uso es
darle a la aparcería la duración de un año.
O Gastos de cuidado y cría: Salvo estipulación en contrario,
los gastos de cuidado y cría de los animales corren por
cuenta del aparcero.
EXTINCIÓN
O Artículo 25: Cualquiera de las partes podrá pedir la rescisión del
contrato y el desalojo y/o entrega de las cosas dadas en aparcería si la
otra no cumpliese las obligaciones a su cargo.
O En los casos de abandono injustificado de la explotación por el aparcero
o si el incumplimiento se refiriese a la entrega de la parte de los frutos
que correspondan al dador, éste tendrán derecho a exigir en juicio
sumario el desalojo del predio y/o la restitución de las cosas objeto del
contrato.
O Artículo 26: Vencido el término legal o el término pactado, si este último
fuera mayor, regirá para las aparcerías en las que se conceda el uso y
goce de un predio rural, lo dispuesto en el artículo 20.
O Artículo 27: El contrato de aparcería concluye con la muerte,
incapacidad o imposibilidad física del aparcero. — El contrato no
terminará, salvo opción contraria del aparcero, por muerte del dador o
por enajenación del predio.
O Artículo 28: Toda acción emergente del contrato de aparcería
prescribirá a los cinco años.
MEDIERÍA
O Consiste en que el dador ponga la tierra, todos los elementos de trabajo (arados,
rastras, tractores, caballos, etc.) la mitad de la semilla y contribuye con la mitad
de los gastos de recolección. A su vez, el mediero pone el trabajo, sea suyo o de
los peone,» que requiere la chacra, la mitad de la semilla y de los gastos de
recolección. Los beneficios se reparten por partes iguales.
O En el contrato de mediería se ubican también el contrato de invernada
capitalización de hacienda. Consiste estos en que una de las partes se obliga a
entregar el capital, que es el ganado; la otra se obliga a que el ganado apaciente
en su fundo, o sea se compromete a asegura el uso y goce del predio para
obtener un mayor valor de ese ganado (aporte de capital), cuidando de sus crías
(aporte industrial), con el objeto de distribuirse, las utilidades. Estas se refieren al
mayor valor que experimenten los animales, excluyendo las crías
O El mayor valor se distribuye, salvo acuerdo o uso contrario, por mitades, entre el
dueño de los animales y aquel que suministró el uso del fundo para engorde del
animal y soportó los demás gastos inherentes a esta explotación. En cuanto a las
pérdidas, que se refieren al menor valor del ganado, salvo pacto en contrario, las
soporta el dador si se trata del ganado. La destrucción o muerte del semoviente
por caso fortuito recae sobre el dador, siempre que no le fuera imputable a la otra
parte. La mediería se rige por la aparcería, pero siempre que no haya leyes o
estatutos especiales, pues si los hay estos son de aplicación en primer término;
después, lasnormas que rigen la aparcería.
OBLIGACIONES DEL
APARCERO DADOR
O En primer término, las mismas que el arrendador ( art
22)
O Debe garantizar al aparcero el uso y goce de las cosas
dadas en aparcería y responder por los vicios o
defectos graves de ellas (art 23 inc f). No establece
expresamente esta obligación para el arrendador pero
se entiende que la tiene por lo establecido en el CCyC
para la locación en general, pero como el contrato de
aparcería no es un contrato de locación, el legislador lo
estableció expresamente.
O Llevar anotaciones de las máquinas, caballos,
elementos de trabajo y todos los bienes que aporten
los contratantes, especificando la forma en que se
distribuyen los frutos (art 23 inc g).
OBLIGACIONES DEL
APARCERO. ART 23
O Realizar personalmente la explotación, siéndole
prohibido ceder su interés en ella, arrendar o dar en
aparcería la cosa o cosas objeto del contrato.
O Usar la cosa o las cosas para el destino acordado o en
su defecto el que determinen los usos y costumbres
locales, y realizar la explotación respetando las leyes
agrícolas. No puede hacer la explotación irracional.
O Conservar los edificios, mejoras, elementos de trabajo,
que debe restituir.
O Hacer saber al aparcero dador, la fecha en que
comenzará a dar frutos y la separación de los
productos a dividir, salvo pacto en contrario.
O Poner en conocimiento al dador de toda usurpación o
novedad dañosa.
CONTRATO DE PASTAJE
O Es uno de los “contratos innominados”, es decir, que no tienen regulación
legal
O A través de éstos se vinculan dos partes, una de ellas tenedora de un
predio, otorga a la otra el derecho de ingresar animales propios o ajenos
para que se alimenten y abreven de las aguas del lugar. A cambio, el
tenedor del ganado se obliga a abonar un precio cierto en dinero, fijado
por lo general, por cabeza alimentada y por tiempo de permanencia que
puede ser diario, mensual o, anual. En ocasiones se lo denomina
“contrato de pensión de animales”,
O Esta expresión ayudará a comprender que el tenedor del predio no cede
la tenencia del campo, por lo que puede recibir animales de un tercero o
de varios, todo dependerá lo que convencionalmente determinen las
partes.
O Efectos: Por un lado, surge la pregunta ¿quién es responsable de los
animales?, las opiniones de los juristas son encontradas. Por el hecho de
la falta de desplazamiento de la tenencia del predio, por un lado, y la
existencia de desplazamiento de los animales por el otro,
O Algunos opinan que es responsable el titular del espacio.
O Para otros, que consideran que es una compraventa de los
frutos del lugar, la custodia corresponde al tenedor
originario del ganado.
O Esto conlleva que al no estar previsto en la ley de
arrendamientos rurales el contrato de pastaje, la custodia
del ganado y su conservación, sea resuelta desde el inicio
en el contrato que, por cuestiones probatorias, es
conveniente se haga por escrito, de manera de establecer
con precisión si el tenedor del inmueble será el encargado
de atender el ganado, si lo hará personalmente o con
personal a su cargo; o bien si serán cuidados por el tenedor
originario de los animales o por un tercero.
O El plazo puede ser por un tiempo determinado (1 día, 1 mes
o año) o de acuerdo a la cantidad de extensión que tenga el
predio de pasto o recursos que posea.